租赁市场调研分析

随着上海楼市进入了“五限”时代，楼市调控政策更加严格，加上新增楼盘不断追涨，楼市房源数量增多，二手房市场陷入冷清，很多房主改变了策略，越来越多的房东选择将房子由卖房向租房市场转变。“我的房子在大学城旁边，挂在58同城上卖了1年多了，一直没有卖出去，前一段时间我挂到租房市场上，一星期就有人盘下来了”，一名李姓女士告诉记者。“大学城这个位置一直是租房市场较好地段，由于靠近地铁，这几天每天都有三四个人过来看房，最后有一个青年老师定下这间房子”。根据市场调研显示，34%的房东选择将房改为租赁用房，由于房地产市场交易的下降，对于二手房交易更是大幅减少，国人对楼市保持观望态度，很多拥有两套房子的人将房屋用途转向租赁市场。去年十九大提出加快房地产市场结构性改革，持续推进租房市场建设。大量房地产公司、网络中介公司加入到房地产租赁市场，都想在这块蛋糕中分一块，租赁市场呈现一片火热现象。长租或者短租？市场给出了选择。根据58同城数据显示，目前，70.7%的问卷调查人员选择“租房必须保障，性价比较高”，4.8%选择“享受高品质生活，愿意多付增值服务金钱”，24.5%选择“首先考虑价格，实惠最重要”。从租房面积来看，75.4%的问卷调查人员选择5-30平米的租房，31.2选择人均5-15平米租房，44.2%选择15-30平米租房。从租房时长来看，大部分租房者更加希望二到三年的中短合同，对于五年以上的租住合同选择较少，根据问卷调查小时百分之五十九的调查问卷显示签订合约二到三年，百分之十八的选择一年以内，百分之十五的选择三到五年，只有不到百分之七的人选择五年以上。通过市场调研可以看出，目前大部分租房者选择五年以内的租房合同，主要是考虑工作调动，家庭组建、交通环境、子女上学等因素，同时受到国人骨子了“家”情节，无房便无家可归是很多人不能忍受，以后肯定还是会选择通过买房去解决问题。

近几年，伴随坚持“房住不炒”定位，坚持租购并举、因城施策等政策指引，我国传统“重售轻租”的市场格局正在发生变化，大力发展长租房市场、完善长租房政策，成为构建租购并举的新型住房消费格局、实施扩大内需战略的重要支撑。中国宏观经济研究院投资研究所任荣荣指出，“长期以来我国住房租赁市场特别是长租房发展滞后一直是房地产市场健康发展的短板。建立以长租房为引领的多样化住房租赁供给体系，打造高质量租住生活形态，是解决大城市住房突出问题、促进房地产市场健康发展的关键。”任荣荣进一步强调，长租房是构建租购并举住房消费格局的重要抓手，长租房市场未来具有较大的增长空间和较强的经济带动性。长租房对住房租赁市场的发展具有示范带动作用十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在政策端为我国住房市场发展指明前进方向与任务目标的同时，也意味着作为住房租赁市场重要补充的长租行业，其未来前景将对住房租赁市场整体发展格局产生极其重要及深远的影响。“从国际经验来看，长租房的兴起与发展对整个住房租赁市场发挥着稳定器作用。”任荣荣以美国和日本为例进行进一步说明，她表示，根据美国租赁金融调查(RHFS2015)的数据，2015年美国的租赁住房中，有46.7%的租赁房源是由物业管理经理以及物业管理公司管理的。而在日本，由于人口老龄化程度高且房主持有房源较多，个人持有的房源中约65.2%由业主完全托管给管理机构运营。任荣荣指出，以专业化机构运营的长租房更便于政府管理和监督，其规范经营也会给个体出租人以示范作用，带动整体市场的规范化。长租房是我国未来租赁住房供给体系中增长潜力最大的部分国家统计局和国家人口计生委相关数据显示，2019年末全国流动人口总规模为2.36亿人，流动人口中在流入地租房比例约为74.4%，由此推算，仅流动人口的租房需求就高达1.76亿人，租赁市值过万亿元。其中，相比于私人出租，长租房则是我国住房租赁供给体系中的短板。根据贝壳研究院对全国十个重点城市租赁住房供给结构的调查统计，个人普通租赁住房占64%，城中村租赁住房占27%，机构化租赁住房占比不足10%，远低于美国和日本50%左右的水平。综合我国整体住房租赁市场需求巨大以及各大租赁模式的优劣势、占比情况来看，任荣荣分析认为，“长租房是我国未来租赁住房供给体系中增长潜力最大的部分。”值得注意的是，长租房市场前景之所以被业界专家广泛看好，也与多年来住房消费市场需求升级以及消费观念转变有关。一方面，长租房已然成为满足新生代租赁群体租住品质需求的有效途径，有效解决我国住房租赁市场尤其是大城市住房租赁市场长期以来所存在的租赁房源质量与租住品质要求不匹配难题。据贝壳找房的租客调研数据显示，主流城市住房市场中占比最高的租客年龄段是“85后”及“90后”。“伴随着消费升级、互联网浪潮成长起来的新生代租客，对租住房屋的品质、服务、体验等提出更高要求。”任荣荣认为长租房恰恰有效满足了城市租住需求升级，“专业化的长租房运营机构通过对房源进行标准化装修改造，提供专业的保洁、维修、搬家等租后服务，让广大租客不仅实现‘住有所居’，更是实现‘品质居住’。”另一方面，当下的年轻人相比其父母一代，对租房的态度变得更为包容和开放，租房群体与生活理念的转变也加大了市场对长租房的需求。相关调研数据显示，大城市租住群体中约半数接受租房结婚，超4成愿意为智能生活多付房租。同时，在热点一、二线城市高房价和严格限购政策下，租房期限延长正成为更多年轻人的选择，城市租房群体中1/4已经租房5年以上，超过6成已经租房3年以上。这反映出了伴随租住意愿和租住品质要求的不断提升，“长租”正在获得越来越多城市年轻人的青睐。任荣荣分析认为，在我国当前住房供给总量充裕的背景下，住房租赁市场的发展需要在盘活存量房屋资源上发力，不仅实现租赁供需“量”上的匹配，而且实现供需“质”上的匹配，这对具备专业化运营能力优势的长租机构提出客观要求。长租房行业将成为我国新发展格局下的经济增长点一直以来，长租房行业在以多元化、高品质的产品和服务增加住房供给、提升租住生活体验的同时，也创造了越来越多的经济社会效益，提供了大量就业机会，带动产业升级，以技术优势助力政府工作开展。“长租房机构运营的住房租赁是集上下游供应产业链于一身的综合性行业，涉及装修、家电、家具、家居、保洁、维修、搬家等服务，能够调动多个供应链资源，推动住房租赁供给侧结构性改革，有效扩大内需，成为我国新发展格局下的经济增长点。”任荣荣以自如公司为例进行说明，目前自如有5500名保洁服务人员，2500名维修服务人员，相关配套服务的年采购额已超过百亿，由此推测长租行业每年可直接和间接地拉动经济增长。同时，自如APP的用户下载量已突破1亿，产生了广泛的市场影响力。此外，长租房机构通过建立大数据、物联网等信息平台，有助于政府进行更加智能化的市场监管和城市治理。任荣荣提到，在本次疫情防控中，头部长租房机构参与社区管理、向医护人员提供免费住宿、推出“0接触”服务模式，并建立一整套防疫体系，成为抗击疫情的重要抓手。(中新经纬APP)（文章来源：中新经纬）

>begin--> 发展住房租赁市场是深化住房制度改革、实现群众住有所居目标的重要途径。10月26日至27日，财政部综合司副司长胡忠勇与住建部相关同志赴我省调研住房租赁市场试点工作。调研组听取了南京市住房租赁市场发展试点工作进展情况，了解南京市住房租赁市场体制机制、房源筹集、住房租赁管理服务平台、中央财政资金使用、整顿规范市场秩序等情况。调研组实地考察了江宁新建、改建租赁住房项目，听取了有关企业和部门对发展住房租赁市场工作的意见和建议。胡忠勇副司长充分肯定了南京市住房租赁市场发展试点工作取得的阶段性成效，指出南京市作为全国首批16个试点城市之一，做到了积极探索试点发展模式、充分发挥市场作用、完善住房租赁支持政策，希望南京市全面总结试点经验，进一步开拓思路，认真研究试点中遇到的新情况新问题，为进一步推动住房租赁市场试点工作提供有益借鉴。 省财政厅李建平副厅长及相关处室负责人，财政部江苏监管局以及省住建部门有关同志参加了调研活动。【来源：江苏省财政厅】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

>begin--> 近日，财政部综合司副司长胡忠勇与住建部相关同志赴南京市调研住房租赁市场试点工作。调研组听取了南京市住房租赁市场发展试点工作进展情况，了解南京市住房租赁市场体制机制、房源筹集、住房租赁管理服务平台、中央财政资金使用、整顿规范市场秩序等情况。南京市财政局对中央奖补资金使用情况进行了汇报。一、有效落实中央财政支持住房租赁市场发展奖补资金为充分发挥中央奖补资金的引导作用，市财政局从制度建设和资金拨付两个方面采取了以下措施：一是迅速开展配套制度体系建设。2019年11月试点工作方案经住建部、财政部正式审核备案后，市财政局会同市房产局立即开展资金分配方案及管理办法研究，经市政府多次专题研究审议，于2020年2月20日确定资金分配总体方案，3月10日出台资金管理办法，4月15日出台项目管理办法，分别明确了年度目标任务、资金补助条件和标准、项目评审机制等。二是对符合条件的项目及时拨付资金。对于经市政府审定后的项目，按程序及时拨付资金，专项用于房源筹集、体制机制和信息平台建设，为推进租赁市场发展目标任务圆满完成提供资金保障。二、为“租补并举”保障性租赁体系建立提供支持推进市场化租赁与基本保障租赁相结合。历年来，市财政全力支持保障性租赁体系建立，一手抓兜底保障，支持建设公租房2.3万套，以实物保障与货币化补贴相结合，每年保障9万中低收入家庭、外来务工人员“住有所居”；一手抓安居乐业，落实大学生和人才安居补贴政策，每年支持13万人才在宁共建创新名城。胡忠勇副司长充分肯定了南京市住房租赁市场发展试点工作，指出南京市作为全国首批16个试点城市之一，做到了积极探索试点发展模式、充分发挥市场作用、完善住房租赁支持政策，取得了阶段性成效。希望南京市全面总结试点经验，进一步开拓思路，认真研究试点中遇到的新情况新问题，为全面推动住房租赁市场试点工作提供有益借鉴。【来源：江苏省财政厅】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

来源：北京商报对租房市场来说，这是一个不寻常的春天。按照往年经验，3、4月通常是北京租房市场的传统旺季，但疫情缓和后的这个春天，北京租房市场似乎还未真正回暖。相比起来，反倒是经历了去年一连串风波的长租公寓依旧受捧，除了质量好、家电齐全、规则清晰等固有优势之外，“经历一轮淘汰依旧健在”的逻辑，让不少人认为长租公寓的风险已经得到了一定程度的释放。北京商报记者走访发现，租金贷偃旗息鼓，挨过风波的长租公寓，似乎也正逐渐步入正轨。意外抢手的长租公寓“今年春天租房的人没有往年那么多了。”这是在天通苑从事租房中介工作的小陆最直观的感受。她在这里已经工作了三年多，而他选择的天通苑区域，也被外界戏称为“亚洲最大小区”“北漂聚集地”。据了解，天通苑共有16个分区、645栋楼，常住人口近50万。北京的租房市场热度一直有着很强的时间性，3月后往往伴随年后大量人员返京，同时许多外地毕业生、海归等人员也会在此时进京找工作。但今年的情况略有不同，小陆对北京商报记者表示，2月底刚过完年的时候，看房的人还多一些，但3月开始就比较冷清了。同样的情况在北京其他地区也得到了印证。负责莲花桥地区的房先生也对记者表示：“随着疫情防控政策调整，对租房市场有利好，但程度现在不好判断，真正火热起来可能还要一段时间。”根据我爱我家研究院的数据，今年春节过后，月交易量依然保持自去年9月以来的下行趋势。尽管今年2月每平方米平均租金有明显涨势，环比上涨4.1%，但相较去年同期依然下跌2.6%。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时分析称：“现在仍未出现找工作的热潮，冷淡反而是正常现象。夏季时，随着找工作和跳槽的情况出现，也有可能会火热起来。”但与传统租房市场的平淡不同，尽管去年多个长租公寓品牌出现问题，但风波过后，在长租公寓平台寻找房源的租客却依然络绎不绝。“虽然价格会高一些，但长租公寓的房间质量好，家电家具都齐全，宽带水电费用的规则都很清晰，租后的维修保洁服务也不需要操心，对我来说性价比很高。”住在一家平台房源的租房者小蔡看中的是这类公寓的配套服务。对于此前的风波，小蔡表示：“如果因为‘爆雷’就完全不考虑长租公寓的话，就有些因噎废食了。尽管有之前的事情，但我想经历了这一轮市场淘汰，以及国家出台的一些管控措施，风险会小很多。”同样，在被问及此前的风波影响时，位于天坛附近的一位集中式长租公寓的管家也告诉记者：“很多租客问我，我都会说我们不会有问题。一个是我们之前没出问题，另一个，你也能看到，我们的房源都很紧俏，平台运营情况也很好。”相比分散式长租公寓，集中式长租公寓“一房难求”的情况更是瞩目。北京商报记者在几家集中式长租公寓的App发现，空房寥寥无几，大部分门店和房型均显示已满房。立水桥的一位长租公寓管家小谢告诉北京商报记者，想要预订的话，至少要提前一个月甚至两个月就决定签约。偃旗息鼓的租金贷长租公寓的优势一目了然，替业主解决了招租、维修等一系列问题，又给租客带来了找房便利，同时也提升了租房体验。中原地产首席分析师张大伟分析称，集中式的长租公寓比较稳定，由大资产拥有者进行改造，且数量比较多，比较集中，因此租金相对平稳，这也是政策鼓励的方向。而分散式的是传统租房的改造版，并不属于政策鼓励的方向。但从过往经验看，长租公寓也因涉及租金贷问题而埋下了不少隐患。小李是北京的一名在读研究生，2020年6月他本科毕业时需要租房，因此使用了一家长租公寓平台针对应届毕业生推出的相应活动。根据活动规则，毕业生不仅可以免押金，还可以按月交租，看起来对学生非常友好。但小李对北京商报记者表示，直到签约时，他才注意到在房屋租赁合同之外，还有一份贷款合同。这份租房合同和其他租客一样都是与作为甲方的长租公寓平台签订的，但另一份合同却是与金融机构进行签约，这是之前中介没有跟他说明的。北京市东元律师事务所合伙人律师李松对北京商报记者表示：“租房者与中介签订的，名为租房合同，实为贷款合同。此贷款合同主要以租房者的个人信用做担保获得一年贷款。同时，合同中约定的服务费，事实上为贷款利息。”目前，记者在多家长租公寓平台上发现，平台均显示提供押一付一的选项，有些平台月付会较季付价格稍高。在问及月付是否是租金贷时，多位中介均表示了否认，并表明押一付一是写在房屋租赁合同中，不涉及第三方金融机构。李松表示：“租房者如与房产中介签订租房合同，应当认真查阅租房合同相关内容事项，谨慎签字。实践中可能出现让租房者关注分期公众号且手持身份证拍照等，更要留意小心。”风波之后回归正轨过去一年，长租公寓是住房租赁市场绕不开的关键词之一。而经历了一系列风波之后，长租公寓也加速回归正轨。今年全国两会期间，“规范发展长租房市场”首次被写进政府工作报告，强监管的意味不言而喻。与此同时，国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要也提到，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。具体而言，要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。而在这之前，针对长租公寓市场可能存在的风险和问题，2020年9月7日，住建部便已发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出60余条监管措施，将长租公寓“高收低出”“长收短付”“租金贷”等容易引发纠纷的现象纳入监管。据了解，为保证租赁市场能够回归正轨，今年2月以来，已有北京、上海、广州、深圳等6个省市先后出台关于房屋租赁的政策。以北京为例，今年2月，北京市住建委等部门便联合印发了相关文件，明确表示预收租金金额不能超过3个月租金，同时押金也将由北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。此举的目的，旨在让长租公寓能够保持一个更加安全健康的发展状态。政策规范之外，企业自身也正重整。其中的关键指标之一便是出租率，据了解，一般而言，长租公寓行业理想的出租水平通常在90%-95%左右，但此前“阵亡”的长租公寓中，不乏出租率低于50%甚至30%的企业。但随着疫情的控制以及市场风险的出清，长租公寓的入住率也出现了回升。不久前，多家上市房企年报集中披露，长租公寓方面的情况也随之浮出水面。以万科为例，其年报显示，截至2020年底，万科集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间。截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过95%。此外，龙湖集团的年报也显示，2020年长租公寓方面，冠寓已开业9万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为93.3%。而在收入方面，业绩报告显示,龙湖集团租赁住房收入约为18.11亿元，而去年同期则为11.75亿元。记者丨陶凤 阮航达编辑丨张兰

来源：人民日报02:06数据来源：住房和城乡建设部原标题：长租房，让更多人安居乐业（民生视线）本报记者 赵展慧“十四五”规划纲要提出，“加快培育和发展住房租赁市场”“完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。作为解决大城市住房问题的重要途径，我国长租房的政策措施不断创新完善，各地也正在积极实践探索，让更多人安居乐业，向全体人民住有所居的目标不断迈进。市场体系、保障体系“两条腿”走路，加速补齐租赁短板眼看下个月房子就要到期了，租住在北京市东四环自如长租公寓的萧琳马上续签了两年合约。租期长了，安全感也足了，萧琳准备买点鲜花绿植，装点一下“小家”。刚来北京工作时，萧琳经过多方比对，选择了房源信息相对透明、可以拎包入住的分散式长租公寓。“可以稳定长期租，不用担心老搬家，极大地提升了工作生活幸福感。”长期以来，我国住房市场存在“重购轻租”的现象，而在租赁市场发展的短板中，租赁周期较短的问题尤为突出。发展长租房，不仅可以有效提升租客的租房体验，提高租房品质，也有利于增加租赁市场有效供给、改善租赁供需结构。另一方面，租购“两条腿走路”还能够缓解整体住房市场的供需矛盾，营造一个更加理性租购的市场环境。因此，近年来租赁关系和租金水平都较为稳定的长租公寓等租赁形式受到年轻租客的欢迎。自如相关负责人介绍：“自如在全国10个城市管理房源超过100万间，服务400万左右租户。”他表示，很多像萧琳一样在大城市工作的青年人，暂时没有能力买房，对居住品质又有一定要求，分散式长租公寓满足了部分这样的住房需求。近年来，我国长租房市场蓬勃发展。但总体来看，大城市租赁供需仍然存在不小缺口。“解决大城市住房突出问题，当前重点是要解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房问题，要增加小户型、低租金的租赁住房供给，为人们提供与其经济能力相匹配的‘一张床’‘一间房’或‘一小套房’，让他们能够先在城市安居。”浙江工业大学副校长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬表示。增加长租房供给，市场化租赁住房之外，保障性租赁住房正在加速建设。“4人一间，离公司不远，而且餐饮、娱乐、运动等设施配套齐全，还提供就业创业服务。”苏州宝时得公司员工吴琼最近入住苏州润家乐璟东景社区的集体宿舍楼。这一社区经过改造后纳入苏州市保障性租赁住房的试点，相比市场化的租赁住房，保障性租赁住房租金更低，住房品质和配套也不错。“让我们这些年轻人在苏州工作很有归属感。”吴琼说。据了解，保障性租赁住房已经逐步从城镇户籍家庭拓展至新市民、青年人及从事基本公共服务人员等群体。虞晓芬介绍，“十三五”期间，由政府主导建设运营的公租房已经实现对城市低保、低收入住房困难家庭应保尽保。目前在苏州、广州、沈阳等13个城市开展保障性租赁住房试点，主要瞄准量大面广的新市民住房需求。经过一年多实践，试点城市初步探索出政府给政策、银行给支持、市场主体积极参与的保障性租赁住房可持续运作模式。市场体系和保障体系“两条腿”发力，加速补齐租赁短板，也为促进国内大循环增添了动力。“解决居住问题，居民才更敢消费、更有能力消费，加速发展租赁市场，特别是提高长租房的比重，有利于拉动消费增长。”国务院参事室特约研究员姚景源表示。盘活存量、发展增量，政策多方位支持社会力量参与今年3月22日，在浙江温州工作的朱女士喜迁新居，成为聚鑫苑长租公寓的第一批租户。“我跟朋友合租了一个两室一厅，家具电器齐全，一楼大厅还配有自助咖啡机、书吧和会客厅，周边生活配套齐全，交通方便，距离公司也很近。”对新居所的环境和服务，朱女士赞不绝口。一年前，这座7层建筑还是一个办公楼。将它改造为长租公寓，在物业持有方温州现代锦华置业集团有限公司董事长邱振光看来，是一件“一举三得”的事儿。“原有办公楼利用率不高，改为长租公寓，既盘活了企业的存量资源，作为房地产企业又对转型发展进行了有益探索，同时还为其他企业参与发展住房租赁市场起到引领带动作用。”邱振光说。这不是锦华置业的第一次尝试。2019年8月，锦华置业将温州饭店4—5层改造成的长租公寓就已经开业运营。因为这两处改造物业都位于市中心，租赁行情不错，出租率一直都保持在80%以上。盘活存量资源发展长租房，在不少试点城市已经形成了一些有益探索。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，盘活闲置的存量资源应该成为发展长租房的首选。“如果有相应的政策扶持，相对新建租赁住房来说，改建的成本低一些，而且很多闲置商业物业的位置往往较好，用于租赁也有利于职住平衡。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“商改租”存在现实基础，“据我们统计，截至2020年底全国主要城市中适合改造为租赁住房的闲置商办面积总量约为5.5亿平方米。”盘活存量的同时，发展增量不能停。在各项政策的扶持下，新建长租房稳步扩充。去年7月，全国首个集体土地长租公寓项目北京万科泊寓成寿寺社区开业，首批235套房源提前全部租罄。这一社区由村集体提供土地的经营权，企业负责建设运营。“利用集体土地建设租赁住房，企业节省了土地获取的成本，也最大限度降低了租客的租金成本，租金只有周边同品质一居室的七八成。”该社区有关负责人表示，通过设计运营，能够实现村民和村集体、企业多方长期可持续的收益。不只在北京，上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也开展了集体土地租赁住房试点。贝壳研究院数据显示，2017年以来，全国18个集体土地租赁住房试点城市推出了超过150个试点项目地块，去年开始陆续建设完成入市。加强扶持、建立机制，进一步解决试点中凸显的难题为了加快长租房发展，各项扶持政策正在加速布局完善。财政补。2019年，北京、长春、上海、南京、杭州、福州等16个城市纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点，2020年又有天津、石家庄、太原等8个城市入选。金融扶。2020年，住房和城乡建设部推动建设银行三年内提供3000亿元贷款，引导企业参与发展保障性租赁住房。土地增。北京、上海等地已经纷纷开展利用集体经营性用地、调整商业用地等措施扩大租赁住房土地供给。“十四五”规划纲要明确“单列租赁住房用地计划”，专家分析，这意味着未来城市土地供应要进一步向租赁住房建设倾斜，更好地从源头保障租赁住房建设需求。记者在采访中也了解到，随着试点深入推进，建设长租房在用地、规划、审批、项目盈利能力等方面还存在一些困难。专家们表示，推动长租房市场规范发展，需要进一步完善机制，加强政策扶持力度，在多领域协同发力。优化审批流程、制定建设标准，完善长租房建设运营机制。专家表示，以长租房改建项目为例，当前还没有专门的租赁住房建设改造标准，改造项目又涉及土地、规划、消防等多个监管部门，一些城市采取一事一议的方式，审批周期较长。邓郁松建议，应尽快出台统一的建筑设计标准，建立适合非住改租项目的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。同时在项目申请、审批条件、改建验收等环节进一步明确细则和流程指引。加大财税支持、畅通融资渠道，进一步鼓励企业参与建设运营。投入大、收益低、资金平衡难的问题影响市场主体建设租赁住房的积极性。“无论是新建还是改造，企业参与建设运营长租房都面临成本高、投资回报率低的问题，政策扶持至关重要。”邱振光对此深有体会。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，要鼓励商业银行等金融机构提供专项贷款支持，为改建、新建租赁住房提供多渠道、制度化的长期融资渠道。发展长租房，不仅供给端要完善政策支持，也要从需求端着手拉动租赁消费。“要逐步解决租住家庭在享受公共服务上与自住家庭不同权的问题。”刘洪玉建议，推动租购同权是完善租赁消费政策的重点，同时也要落实住房公积金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策等。

（报告出品方/作者：东北证券，王小勇）1. 住房交易市场前景：空间存在潜力，结构开始转向住房交易市场是房地产市场的重要组成部分，而其中主要分为三个部分： 住宅新房销售市场、住宅存量房销售市场和住房租赁市场。1.1. 新房销售：规模巨大，未来提升空间受限从商品住房市场开启至今，新房销售市场在中国住房交易市场中占据着重 要的地位。商品住宅新房销售交易规模巨大。2020 年中国商品住宅新房总交易额达到 15.5 万亿元，2014-2020 年 CAGR 达到 16.5%，作为住房商品化以后住房交 易市场的主导力量，近 20 年商品住宅新房销售市场交易规模巨大。核心驱动力减弱——未来城镇人口增长存在限制。虽然中国城镇化进程依 然在持续当中，但城镇人口的同比增速持续减小，城镇化呈现逐渐放缓的 趋势，商品住宅新增需求增速减缓。与其他国家对比来看，世界主流发达 国家城镇化率普遍在 70%以上，中国城镇化率仍存在一定空间。根据联合 国预期，2030 年中国城镇化率将达到 70%，之后开始进入城镇化后期，同 时对标美国的城镇化变化历史趋势来看，城镇化率增长至 70%时产生拐点， 进入城镇化后期，增速大幅减缓。2019 年中国城镇化率达到 60.6%，按照 2009-2019 年的城镇化率趋势推算，同样将在 2030 年左右城镇化率达到 70%，预计增速将进一步放缓；长期来看，城镇人口增长存在限制，考虑到 新房销售的基础在于城镇住房的需求增量，新房销售的未来提升空间受限。商品住宅新房销售市场的交易额规模会在中短期内维持增长，但由于需求 增量的逐步减缓，预计未来的提升空间受限。1.2. 存量房销售：规模提升迅速，地位逐渐凸显存量住宅交易额提升迅速，增速超过新房。2019 年存量住宅销售总交易额 达到 6.7 万亿元，2014-2019 年复合增长率达到 20.8%，超过新房销售同期 17.5%的复合增速，提升迅速。存量住宅销售在多个大中城市中占据主导，重要性逐渐凸显。根据前瞻产 业研究院数据，包括四个一线城市和厦门、宁波、苏州等强二线城市在内 的 18 个大中城市的存量房交易的市场规模占比已经超过 50%，开始占据交 易市场的主导地位，表明存量房市场的重要性开始逐渐显现。存量住宅销售流通率维持稳定，销售交易额增长趋势将随存量房价值提升 而延续。我们根据存量房总价值=城镇人口总数*城镇人均住房面积*全国 二手房成交均价对存量房总价值进行测算，根据测算，2020 年底国内存量 房总价值约为 258.8 万亿元,2014-2020 年复合增长率达到 15.1%，增速较 快；同时根据存量房流通率=存量房交易额/存量房总价值的计算方式对存 量房流通率进行计算（由于是对交易额进行预测，与常规的流通率=交易套 数/总套数的计算方法存在一定差异）。根据计算，中国存量房流通率 2014- 2019 年平均值为 3.27%，整体基本维持在 3%左右，较为稳定，预计存量住 宅销售交易额将持续快速增长。1.3. 住房租赁：伴随存量房价值同步提升，流通率保持平稳中国住房租赁交易额规模平稳上升。2019 年住房租赁总交易额达到 1.7 万 亿元，2014-2019 年复合增长率达到 13.6%，持续平稳上升。住房租赁流通率维持平稳。我们根据住房租赁流通率=住房租赁交易额/存 量房总价值的计算方式进行住房租赁流通率的计算，2014-2019 年中国住 房租赁流通率整体维持在 0.75%以上，保持平稳。1.4. 住房交易市场总结：空间存在潜力，结构开始转向根据计算，我们认为：空间存在潜力：到 2030 年，商品住房总交易额将提升到 39.2 万亿元。 结构面临转向：到 2030 年，存量房市场（存量房销售+住房租赁）占比超 过 50%，在住房交易市场中占据主导。2. 渠道竞争格局：混业化渠道之争产生住房交易的传统渠道竞争是一种泾渭分明的状态。在新房销售市场上，开 发商开发新房，并通过售楼处直接自销给购房者，而一手代理公司则为开 发商售楼处提供代理、策划服务，协助销售；在存量房销售和住房租赁市 场上，经纪公司通过旗下人经纪人进行存量房销售和住房租赁的渠道业务。2.1. 各方角色发生改变，渠道竞争格局开始转变渠道竞争格局开始发生转变，地产开发商、一手房代理公司、经纪公司以 及电商平台在住房交易渠道竞争的角色产生变化。地产开发商拓展自有渠道，并进入存量房租售渠道业务。地产开发商通过 旗下分布较为广泛的物业管理公司案场，协助进行新房的自销；另一方面， 依托物业管理公司的场地以及长期与小区住户接触的机会，开发商开始衍生存量房销售和租赁的渠道业务，龙头房企碧桂园、融创、保利等通过旗 下物管公司同时布局一二手房渠道业务。一手房代理公司传统业务遭遇瓶颈，开始拓展二手房经纪业务。新房代理 销售业务的增速趋缓，根据中国指数研究院数据，TOP10 一手房代理公司 代理销售额的上升速度较慢，落后于新房市场的增长速度，渗透率降低， 从 2016 年的 16.9%下降到 2019 年的 14.2%，传统一手房代理业务遭遇瓶 颈。在拓展的新业务中，部分一手房代理公司通过赋能经纪人的方式拓展 二手房经纪业务。以易居为例，赋能二手经纪业务的营收占比从 2016 年的 0.8%提升到 2019 年的 39%，存量房相关业务愈发重要。经纪公司开始进行一二手联动，并布局线上平台。经纪公司在传统的存量 房渠道业务基础上开始参与新房销售渠道业务，进行一二手联动，将渠道 能力逐渐向新房市场复制和迁移。以贝壳为例，2020 年，新房业务和二手房业务的营收占比分别为 54%和 43%，新房业务已经成为重要的收入来源。 此外，经纪公司开始构建房产经纪 O2O 模式，同时在网页端和手机 app 建 设相应的平台接口，进行线上线下的业务联动。房产交易相关的电商平台通过线上引流获客进行渠道业务的开展。主要有 以下两种模式：第一种是“直买直卖”平台：绕过经纪人的中间环节，房 东和开发商直接在线上平台挂牌房源，并与客户直接约谈完成交易，平台 收取交易服务费，典型的例子是 2018 年以前的房多多；第二种是信息端口 平台，平台仅提供端口供经纪人发布房源，帮助进行推广，并收取平台使 用费和增值服务费用，不直接参与交易环节，典型的例子是安居客；第三 种是赋能平台:为线下经纪人提供数据库、品牌、线上交易工具等进行赋能， 并在交易佣金中抽取提成，以易居和现在的房多多为代表。2.2. 业务边界打破，混业化渠道之争展开综合来看，渠道的竞争格局产生演变，原本住房交易各细分领域的渠道参 与者开始互相加入其他领域的赛道，细分业务的边界被打破，住房交易市 场的渠道之争开始混业化。3. 线下突围之道：市场变局推动优势转换3.1. 现象：经纪公司在三项业务中渗透率持续提升在混业化渠道之争当中，经纪公司在三项业务中均持续提升。从三类业务 的渗透率来看，经纪公司在新房市场的渗透率从 2014 年的 10%提升到 2019 年的 26%，迅速提升；存量房交易市场渗透率长期维持在 80%以上，占据主 导地位；住房租赁市场渗透率从 2014 年的 33%提升到 2019 年的 53%，逐 渐取得优势；经纪公司在三项业务的渗透率均持续提升。3.2. 新房与存量房的渠道逻辑差异新房与存量房的渠道逻辑存在差异。在分析线下渠道商业模式之前，我们 可以看到的是住宅新房和存量房的渠道业务逻辑存在差异：新房的渠道逻 辑偏向于卖方市场，房源端的开发商在其中占据优势，通过推广的方式， 使客源端的购房者获知楼盘信息，并直接通过开发商自有渠道（主要是售 楼处）进行交易；存量房的渠道逻辑则偏向于均衡市场，房源和客源两端 需要经纪人进行拓展寻找，并与经纪人达成联系，经由经纪人进行信息匹 配撮合最终完成交易。3.3. 卖方需求转变：去化难度增加，需要增强获客能力长周期维度看，新房去化难度将逐渐增加。商品住宅新房的销售去化周期 处于波动上升的进程中，去化周期加长，商品住宅新房的去化难度逐渐增 加；从长期来看，根据住房和城乡建设工作会议披露，2019 年中国城镇人 均住房面积达到 39.8 平米，对比世界主流发达国家来看，已经高于德国、 英国、法国的 39.4、35.4、35.2 平米，未来住房面积的提升空间较小，住 宅新房销售需求的提升空间存在一定限制，预计去化难度将逐渐增加；同 时，经纪公司新房业务的渠道佣金率从 2017 年的 2.1%提升至 2019 年的 2.3%，也从侧面印证新房去化难度增加。长效机制下，销售快速结转需求增加。房地产长效机制之下，国家对地产 行业的调控收紧，“三条红线”政策限制房企的融资规模，增加房企的资金 链压力，另一方面，房贷集中度管理政策从开发商和个人购房者两端对房 地产相关融资进行限制，这样的政策环境使房企的资金压力增大，对快速 销售结转的需求增强。由以上两个因素推动，新房渠道的卖方市场逻辑开始转变，房源端的优势 开始减弱，而客源端重要性增加，开发商需要拥有更强获客能力的新渠道。3.4. 买方需求转变：选择面扩大，匹配转换效率需求提升买方选择面扩大，渠道转换效率重要性凸显。多数购房者开始不再区分新 房和二手房，而以实际需求为导向。存量房交易在全国重要一二线城市占 据主导，并且存量房的位置和交通优势逐渐凸显，使得一二手房需求市场 开始融合。以上因素使得购房者的选择面开始扩大，相应地，对渠道的匹 配撮合能力有更高的需求，渠道转换效率的考量变得很重要。3.5. 经纪公司获客能力优势：多元覆盖面+大规模布局经纪公司的获客方式覆盖全面且规模大，拥有较强的渠道获客能力。相对 于开发商和一手房代理公司，经纪公司的渠道获客方式覆盖面更广且规模 较大。在线上拥有更高的月活量的平台，线下长期培养的门店和经纪人拥 有相对开发商案场更多的数量优势，并且经纪业务长期在客户资源上的深 耕积累也使得熟客资源能通过转介绍带来新的客户资源。3.6. 经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效经纪公司直营带动赋能的模式效率高于纯赋能模式。通过门店和经纪人进 行的渠道业务主要为直营和加盟赋能两种模式，直营模式下公司直接管理 门店和经纪人进行业务，并从交易中抽佣，以链家为代表；加盟赋能模式 下，公司输出品牌、数据、软件工具等，并从加盟商获取的佣金当中抽取 部分提成，以易居为代表。从效率上来看，经纪公司（链家、我爱我家等） 直接运营模式下的转换效率远高于一手代理公司（易居）的赋能模式，从 单个门店完成交易额的数量来看，链家与我爱我家的单店交易额分别为 1.42 亿元/年和 0.9 亿元/年，而易居纯赋能模式下单店交易额为 0.19 亿 元/年；从单个经纪人完成的交易额来看，链家和我爱我家单经纪人完成交 易额分别为 820 万元/年和 610 万元/年，纯赋能模式下的房多多和易居单 经纪人完成交易额为 80 万元/年和 40 万元/年。同时，贝壳平台赋能部分 单店交易额和单经纪人交易额分别为 0.35 亿元/年和 460 万元/年，介于 直营模式和纯赋能模式之间，经纪公司通过直营带动平台赋能的模式下， 转换效率同样高于纯赋能模式。3.7. 经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养经纪公司的门店布局和经纪人培养存在壁垒。门店和经纪人作为经纪公司 的基础设施，直接决定经纪业务的覆盖面。头部经纪公司均拥有大规模的 门店布局，数量远超头部开发商的物管项目，截至 2020 年来看，物管公司 中规模最大的碧桂园服务在管 3277 个项目，而头部经纪公司中门店数量 较少的我爱我家拥有约 3400 个门店，德佑则拥有约 10000 个门店，即使开 发商全部物业项目均开展案场业务，其覆盖面依然与头部经纪公司存在差 距；此外，而作为经纪公司业务基础单位的经纪人，其技能存在一定的专 业性，从交易前的房源实勘、维护，到交易中的协助贷款、协助公证，再 到交易后的客户关系维护，均存在特定专业技能，同时 82%的经纪人从业 年数在 1 年以上，38%的经纪人从业超过 4 年，需要一定工作经验积累，无 法快速培养，经纪人的培养同样存在壁垒。3.8. 总结：经纪公司是线下渠道竞争中最理想的模式综上，基于市场变局的买卖双方渠道需求改变，使得渠道获客能力和渠道 转换效率成为渠道竞争中的关键。经纪公司在获客渠道的覆盖面和规模上 双向占优，直营带动平台赋能的模式拥有高转换效率，与新的渠道需求匹 配度最高，同时存在门店和经纪人的基础设施壁垒，是线下渠道竞争中最 理想的模式。4. 线上平台突围之道：线上线下闭环引导模式突围房产线上交易平台在房产交易中愈发重要，线上平台的活跃度和渗透率不 断提升，在整体市场当中的地位越发重要，而线上三种平台模式的竞争也 由此展开，主要的竞争者为经纪公司衍生平台、“直买直卖”平台、信息端 口平台：经纪公司衍生平台：经由线上导流以后，通过线下经纪人对接房源客源， 引导交易完成，以贝壳找房为代表。收费模式上，对自营部分的交易收取 与线下相同比例的佣金，对非自营的部分则从加盟经纪商的佣金中获取一 定比例的平台抽成。“直买直卖”平台：房主直接在平台上挂出房源，买家直接通过平台获知 房源信息并与房主协调达成交易，以 2018 年以前的房多多为代表。收费模 式上，平台按照完成的线上直接完成的交易额按比例抽取佣金。信息端口平台：为经纪人和经纪公司提供广告信息平台，挂出房源，平台 并不直接参与交易，仅收取使用费和增值服务费用，以安居客为代表。收 费模式上，主要是按照月份/季度进行固定额度的使用费收取，与交易额无 关。赋能平台：平台为线下中小经纪商提供品牌、数据库等资源，通过赋能经 纪商的方法参与交易，以现在的房多多为代表。从收费模式来看，赋能平 台对经纪商完成的交易额按一定比例抽取佣金作为服务费用。4.1. 房产交易平台化的痛点：交易转化以及用户留存房地产交易线上平台存在痛点。房地产的产品特性决定了房产交易平台存 在的痛点：交易转化与用户留存。1）在交易转化方面，房产交易环节多， 流程复杂，且关联方多，转换交易的难度相较一般商品交易更大；2）在用 户留存方面，通过贝壳平台与滴滴出行、美团外卖的对比来看，房产交易 频次低，单次金额高，而佣金率较低；美团、滴滴这种佣金率比较高的平 台可以让利补贴、用低价格吸引用户，使用户养成叫外卖和网约车的习惯 后停止补贴；房产价交易平台则无法做到这一点，房产佣金率低，佣金补 贴相对于房价比例太少，佣金补贴无法吸引用户选择平台，也就无法通过 佣金补贴培养用户粘性，同时由于交易频次低，即使培养用户粘性，作用 也较小，用户留存的难度大。我们将结合从线上到线下的房地产交易流程，针对两个痛点的解决，对平 台模式进行对比分析。4.2. 房源→流量：线上线下联动房源拓展，构成网络效应线上线下联动拓展房源，构建网络效应。房源上线获取流量为交易平台进 行交易的第一步。从购房者获知房源信息的来源来看，63.3%的购房者会选 择门店咨询，为最主要的获知方式，线下的信息渠道依然重要。从房源开 拓方式来看，应用最多的两种分别为门店接待和熟客转介绍，线下的房源 拓展方式依然占据主导。经纪公司及其衍生平台通过维持线下门店和经纪 人的拓展方式保持房源数量上的优势，增加上线的房源数量，促成网络效 应，以此增加线上流量。相比之下，“直买直卖”平台缺少线下拓展的房源， 信息端口平台难以保证房源质量，赋能平台则多数赋能中小经纪商，房源 拓展力度较低。4.3. 流量→客源：高房源真实性保证流量转化为客源高房源真实性保证流量转化为客源。中国质量万里行促进会的调查显示， 73.8%的购房者在选择线上平台时会关注房源真实性，为购房者对平台的选择中考虑的最重要因素。而在线上平台房源真实度评分排名当中，链家网 （链家直营）、贝壳找房（链家直营+平台加盟）、21 世纪不动产位列前三 位，均为经纪公司衍生平台。信息端口平台仅收服务费用的运营逻辑决定 其无法对经纪人拓展房源的真实性进行监控，“直买直卖”平台则由于缺少 专业经纪人的实勘，难以对发布房源的真实性进行有效认定。相比于另外 几种模式，经纪公司衍生平台具备更高的房源真实性，高房源真实性保证 经纪公司衍生平台的线上流量对客源的高转化率。4.4. 客源→成交：线下经纪人深度投入，引导交易转换线下经纪人的深度投入不可或缺。房产交易推进的过程当中环节复杂，且 涉及关联方多，需要专业经纪人协助进行实勘、验真、带看、签约、过户， 而即使在交易时间之外，房源依然需要维护，线下经纪人的工作无法被取 代。同时，客单的成功签约需要经纪人多次带看，成功签约的经纪人 5-10 次带看占比为 48.4%，10-20 次带看占比为 37.2%，98.7%的成功签约经纪 人需要带看 5 次以上，线下经纪人的深度投入不可或缺。经纪人业务效益存在头部效应，且头部经纪人拥有高转换率。根据贝壳研 究院数据显示，前 20%的经纪人完成拓展房源量的 59%，带看量的 42%和成 交量的 81%，同时头部经纪人成交量与带看量的占比差异证明头部经纪人 拥有远优于其他经纪人的高转换率，存在较强的头部效应。经纪公司衍生平台拥有针对经纪人的强管控能力。“直买直卖”平台没有经 纪人，而信息端口平台不直接参与交易，对经纪人的管控力度低。相对于 另外两种平台模式，经纪公司衍生平台的准入审核更强，技能培训、业务 监管、激励制度、合作共享方面拥有管理模式的优势，强管控能力使其拥 有更强的能力培养优质经纪人。4.5. 成交→房源：数据和客户资源的集中沉淀，引导进一步房源开拓数据和客户资源的沉淀引导房源开拓。经纪公司衍生平台在交易完成后由 经纪人对交易信息进行录入，将楼盘数据和客户资源集中沉淀在公司数据库内，再依托数据进一步拓展新房源。通过积累数据和客户资源进一步拓 展新房源并上线，重新开始新一轮交易循环，维持交易各环节的相对竞争 优势，无需依赖用户习惯，从而避免用户留存的问题。对比之下，“直买直 卖”平台缺少线下经纪人的环节对房源进行进一步拓展，信息端口平台则 缺少对房源信息的统一沉淀，赋能平台与经纪人联系度较低，房源信息沉 淀的集中难度较大。4.6. 总结：经纪公司衍生平台，线上线下联动构建闭环，是房产交易平 台最理想的模式经纪公司衍生平台的线上线下联动的全环节布局构建商业模式的闭环，解 决平台化的痛点。交易转换问题的解决：经纪公司衍生平台维持线下经纪人的深度投入和对 经纪人的强管控力度，保证从流量到客源再到成交的顺利转换。用户留存问题的解决：通过数据和客户资源积累重新拓展房源，进行下一 个循环，维持交易各环节的相对竞争优势，而无需依赖用户习惯。因此，经纪公司为基础，衍生线上平台，是渠道之争中突围的最理想模式。详见报告原文。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

对租房市场来说，这是一个不寻常的春天。按照往年经验，3、4月通常是北京租房市场的传统旺季，但疫情缓和后的这个春天，北京租房市场似乎还未真正回暖。相比起来，反倒是经历了去年一连串风波的长租公寓依旧受捧，除了质量好、家电齐全、规则清晰等固有优势之外，“经历一轮淘汰依旧健在”的逻辑，让不少人认为长租公寓的风险已经得到了一定程度的释放。北京商报记者走访发现，租金贷偃旗息鼓，挨过风波的长租公寓，似乎也正逐渐步入正轨。意外抢手的长租公寓“今年春天租房的人没有往年那么多了。”这是在天通苑从事租房中介工作的小陆最直观的感受。她在这里已经工作了三年多，而他选择的天通苑区域，也被外界戏称为“亚洲最大小区”“北漂聚集地”。据了解，天通苑共有16个分区、645栋楼，常住人口近50万。北京的租房市场热度一直有着很强的时间性，3月后往往伴随年后大量人员返京，同时许多外地毕业生、海归等人员也会在此时进京找工作。但今年的情况略有不同，小陆对北京商报记者表示，2月底刚过完年的时候，看房的人还多一些，但3月开始就比较冷清了。同样的情况在北京其他地区也得到了印证。负责莲花桥地区的房先生也对记者表示：“随着疫情防控政策调整，对租房市场有利好，但程度现在不好判断，真正火热起来可能还要一段时间。”根据我爱我家研究院的数据，今年春节过后，月交易量依然保持自去年9月以来的下行趋势。尽管今年2月每平方米平均租金有明显涨势，环比上涨4.1%，但相较去年同期依然下跌2.6%。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时分析称：“现在仍未出现找工作的热潮，冷淡反而是正常现象。夏季时，随着找工作和跳槽的情况出现，也有可能会火热起来。”但与传统租房市场的平淡不同，尽管去年多个长租公寓品牌出现问题，但风波过后，在长租公寓平台寻找房源的租客却依然络绎不绝。“虽然价格会高一些，但长租公寓的房间质量好，家电家具都齐全，宽带水电费用的规则都很清晰，租后的维修保洁服务也不需要操心，对我来说性价比很高。”住在一家平台房源的租房者小蔡看中的是这类公寓的配套服务。对于此前的风波，小蔡表示：“如果因为‘爆雷’就完全不考虑长租公寓的话，就有些因噎废食了。尽管有之前的事情，但我想经历了这一轮市场淘汰，以及国家出台的一些管控措施，风险会小很多。”同样，在被问及此前的风波影响时，位于天坛附近的一位集中式长租公寓的管家也告诉记者：“很多租客问我，我都会说我们不会有问题。一个是我们之前没出问题，另一个，你也能看到，我们的房源都很紧俏，平台运营情况也很好。”相比分散式长租公寓，集中式长租公寓“一房难求”的情况更是瞩目。北京商报记者在几家集中式长租公寓的App发现，空房寥寥无几，大部分门店和房型均显示已满房。立水桥的一位长租公寓管家小谢告诉北京商报记者，想要预订的话，至少要提前一个月甚至两个月就决定签约。偃旗息鼓的租金贷长租公寓的优势一目了然，替业主解决了招租、维修等一系列问题，又给租客带来了找房便利，同时也提升了租房体验。中原地产首席分析师张大伟分析称，集中式的长租公寓比较稳定，由大资产拥有者进行改造，且数量比较多，比较集中，因此租金相对平稳，这也是政策鼓励的方向。而分散式的是传统租房的改造版，并不属于政策鼓励的方向。但从过往经验看，长租公寓也因涉及租金贷问题而埋下了不少隐患。小李是北京的一名在读研究生，2020年6月他本科毕业时需要租房，因此使用了一家长租公寓平台针对应届毕业生推出的相应活动。根据活动规则，毕业生不仅可以免押金，还可以按月交租，看起来对学生非常友好。但小李对北京商报记者表示，直到签约时，他才注意到在房屋租赁合同之外，还有一份贷款合同。这份租房合同和其他租客一样都是与作为甲方的长租公寓平台签订的，但另一份合同却是与金融机构进行签约，这是之前中介没有跟他说明的。北京市东元律师事务所合伙人律师李松对北京商报记者表示：“租房者与中介签订的，名为租房合同，实为贷款合同。此贷款合同主要以租房者的个人信用做担保获得一年贷款。同时，合同中约定的服务费，事实上为贷款利息。”目前，记者在多家长租公寓平台上发现，平台均显示提供押一付一的选项，有些平台月付会较季付价格稍高。在问及月付是否是租金贷时，多位中介均表示了否认，并表明押一付一是写在房屋租赁合同中，不涉及第三方金融机构。李松表示：“租房者如与房产中介签订租房合同，应当认真查阅租房合同相关内容事项，谨慎签字。实践中可能出现让租房者关注分期公众号且手持身份证拍照等，更要留意小心。”风波之后回归正轨过去一年，长租公寓是住房租赁市场绕不开的关键词之一。而经历了一系列风波之后，长租公寓也加速回归正轨。今年全国两会期间，“规范发展长租房市场”首次被写进政府工作报告，强监管的意味不言而喻。与此同时，国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要也提到，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。具体而言，要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。而在这之前，针对长租公寓市场可能存在的风险和问题，2020年9月7日，住建部便已发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出60余条监管措施，将长租公寓“高收低出”“长收短付”“租金贷”等容易引发纠纷的现象纳入监管。据了解，为保证租赁市场能够回归正轨，今年2月以来，已有北京、上海、广州、深圳等6个省市先后出台关于房屋租赁的政策。以北京为例，今年2月，北京市住建委等部门便联合印发了相关文件，明确表示预收租金金额不能超过3个月租金，同时押金也将由北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。此举的目的，旨在让长租公寓能够保持一个更加安全健康的发展状态。政策规范之外，企业自身也正重整。其中的关键指标之一便是出租率，据了解，一般而言，长租公寓行业理想的出租水平通常在90%-95%左右，但此前“阵亡”的长租公寓中，不乏出租率低于50%甚至30%的企业。但随着疫情的控制以及市场风险的出清，长租公寓的入住率也出现了回升。不久前，多家上市房企年报集中披露，长租公寓方面的情况也随之浮出水面。以万科为例，其年报显示，截至2020年底，万科集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间。截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过95%。此外，龙湖集团的年报也显示，2020年长租公寓方面，冠寓已开业9万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为93.3%。而在收入方面，业绩报告显示,龙湖集团租赁住房收入约为18.11亿元，而去年同期则为11.75亿元。北京商报记者 陶凤 阮航达

为深入了解中央财政支持住房租赁试点工作开展情况及存在问题，加快推进试点工作，10月23日市场中心由领导率调研组到崇州市、彭州市开展工作调研和业务指导。调研组一行听取了两市试点工作情况汇报，查阅项目材料，了解项目推进情况，对中央及省市最新政策进行了解读传达，对新建、改建租赁住房房源筹集方式、财政奖补标准、资金使用绩效等进行了指导，对试点工作相关体制机制建设提出了建议，并实地考察了项目建设推进情况。【来源：市场中心】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn