住宅地产研究报告

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

来源：华夏时报原标题：中国社会科学院财经战略研究院 中国房地产大数据报告首发（2019）主笔：邹琳华 王业强 吕风勇为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月 -2019年10月纬房指数监测分析的基础上，运用大数据挖掘分析方法，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了《中国房地产大数据报告（2019）》。本报告同时也是2019年各期《中国住房市场发展月度分析报告》的年度总结报告。一、2019住房市场运行动态1．核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年，核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月，核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹；2019年5-7月，“小阳春”逐步消退，核心城市房价涨速下降。2019年8-10月，市场进一步趋稳，核心城市房价稳中略降。2019年10月，核心城市房价同比微涨0.3%，环比微涨0.028%。纬房核心指数显示，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。核心城市房价的季节波动率要大于年度波动率。纬房核心指数还显示，2018年10月，尽管与上年同月相比核心城市房价只上涨了0.3%，但与2019年1月的102.53点相比，核心城市房价累计上涨了3.42%。与2018年1月100点相比，核心城市房价累计上涨了5.73%。纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化，可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期，以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。从二手房成交量指数看，在核心城市房价止涨趋稳的同时，二手住房成交量也冲高回落。2019年10月，10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点，比9月下降了19.89%，但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明短期房价上涨动能减退。十大城市二手住房成交量指数（2017年1月成交量=100）制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。2． 一线城市房价反弹力度较弱，除深圳外其它城市均处于下降阶段从一线城市近一年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，2019年1季度房价反弹力度较弱，后弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。从2019年10月环比变化看，一线城市房价平均环比下跌0.025%。其中北京环比下跌1.33%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海环比下跌0.70%；广州环比微涨0.12%；深圳房价环比上涨1.81%，涨速比上月扩大0.91%。3．准一线城市中天津重庆房价相对低迷，苏州上涨较快但涨势得到抑制从准一线城市近一年的房价走势看，天津、重庆房价相对低迷。准一线城市纬房指数监测显示，近一年天津累计下跌3.78%，重庆累计下跌2.55%。杭州房价基本稳定，近一年杭州房价累计微涨0.66%。苏州房价上涨较快，近一年累计上涨20.71%。从2019年10月环比变化看，准一线城市房价平均环比下跌0.117%，跌速比上月减缓0.473个百分点。其中天津环比下降1.43%，跌速比上月收窄0.1个百分点，房价下跌速度仍较快；杭州环比下降0.11%，比上月减缓0.39个百分点；重庆环比上涨0.87%；热点城市苏州环比上涨0.2%，前期涨势得到抑制。4． 过半二线城市稳中趋涨，部分城市继续下跌从近一年二线城市房价走势看，过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示，二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%，南通同比上涨9.18%，昆明同比上涨8.20%，厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%，年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷，其中青岛同比下跌11.67%，济南同比下跌8.89%，长沙同比下跌6.62%，武汉同比下跌3.9%。从2019年10月环比变化看，二线城市房价平均环比下跌0.008%，涨速比上月收窄0.144个百分点。二线城市中，短期房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、大连等仍有上涨；青岛、厦门、郑州等延续下跌，但厦门的年度涨幅仍然为正；西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。5．三四线城市房价下跌个数增多，部分城市房价涨速仍相对较快2019年以来，三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响，少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。三四线城市纬房指数监测显示，近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，其中隐含着未来下跌的风险。从2019年10月环比变化看，三四线城市短期房价总体微跌。三四线城市房价平均环比下跌0.055%，跌幅比上月收窄0.103个百分点。6．分城市群看，2019年珠三角城市群景气度相对较低，长三角城市群景气度相对较高从2019年各大城市群的市场表现看，长三角城市群的市场景气度相对较高，房价上涨城市比例更大，部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快；珠三角城市群的景气度相对较低，房价下跌比例更大，除深圳、东莞等外，广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌，其中肇庆跌速相对较快。环渤海区域房价同比地图显示，京津冀一带，唐山房价同比上涨较快，大连、秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨，而北京、天津，以及河北的张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌；山东临沂房价同比上涨较快，而青岛房价同比下跌约10%，淄博、潍坊、日照等城市房价停滞或略跌。2019年10月主要城市房价同比分布图2019年10月珠江三角洲城市群房价同比分布图2019年10月长江三角洲城市群房价同比分布图2019年10月环渤海城市群房价同比分布图2019年10月中部城市群房价同比分布图7．核心城市住房租金下跌，租房市场景气度下降反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，2019年10月，核心城市住房租金指数为102.74，环比下跌1.16%，同比下跌1.10%。核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后，10月租金下跌速度继续加快。一方面，9-10月属于租房市场淡季，住房租金下跌具有一定的季节性波动属性；另一方面，2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨，但8-10月的下跌态势类似，因而2019年的租房市场景气度要低于上年。纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化，可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期，以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。二、市场形势分析1．房地产融资政策仍然从紧，但房贷利率趋于回落房地产融资仍然受到严格管控。2018年底至2019年初，随着定向降准等货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。在信贷相对宽松的背景下，2019年春季住房市场出现“小阳春”现象，部分城市房价较快反弹。但在复杂的内外部经济环境下，防范宏观风险仍是政策底线，“大水漫灌”的情形并没有出现。房地产相关信贷也仍然受到严格的管控，房地产融资政策环境仍然从紧。这消除了房价进一步上涨的可能性，使得“小阳春”自行消退。利率动态调整机制开启，房贷利率中长期有回落的趋势。2019年8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》，要求商业银行自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。由于房贷利率历来以基准利率为锚，而基准利率又自2014年11月22日再未做出调整。央行此次发布个人房贷利率新规，相当于重启了房贷利率的调整机制。在全球经济存在下行压力的条件下，货币环境总体仍将适度宽松，这意味着市场利率将处于在合理区间的下限。考虑到信贷利率有走低的趋势，在房贷利率形成新规下，既使存在房贷利率加成机制，房贷利率中长期也将趋于下降。但在短期内，房贷利率不会有显著变化。2．土地市场格局或将发生重大变化，但短期不会对房地产市场构成直接冲击土地政策出现重大变革，城乡土地市场并轨改革启动，符合条件的集体土地可合法直接入市。在较长时间内，集体土地无法直接进入土地市场，土地市场的城乡二元分割特征显著。2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，并将于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》首次开辟了集体建设用地直接入市的合法途径。其中，以法律形式明确了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道，土地市场供应格局或将发生重大变化。短期内，由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限，城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。中长期看，虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设，但通过建设租赁性住房等渠道，集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响。3．抑制住房投资投机方向未变，但调控政策面临边际性宽松“房住不炒”、抑制住房投资投机的调控政策方向得到坚持。在复杂的内外部经济形势下，中央和相关主管部门领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。2019年4-5月，包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，表明了政府对房价上涨的现实态度。房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性。房地产调控政策不松动，也意味着房价短期难以出现大涨。另一方面，限购、限价政策面临边际性调整的需要。自2010年北京首次推出住房限购政策以来，住房限购政策实施的最长时间已经接近10年。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段，虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用，但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段，一些城市的限价政策中长期效果也不明确，但对市场效率的影响却较为显著。随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降，部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。4．经济增速下滑对房价的影响逐步显现，房价上涨预期有所减退经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退，更多潜在购房者的房价预期转向悲观。在全球贸易摩擦加剧的背景下，世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。受世界经济大环境及国内结构调整的影响，我国经济增速也不断下滑。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，这将导致市场观望情绪增强，抑制房地产投资投机。2018年底至2019年初，部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段，房地产信贷也有一定松动迹向。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。2019年1季度，全国房价总体回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。2019年4月以来，在经济增速下滑的背景下，随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币宽松政策短期见顶，房价回升的态势受到抑制，房价上涨预期逐步减退。2019年4月以来二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场预期的转变。三、2020重点城市市场预测预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。短期重点城市房价趋降主要原因有：经济增速下滑，城市化动力减弱。经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑，将导致城市化动力减弱，并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响，2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓，城市的人口吸引力相对降低，对住房市场的短期信心也将受到影响。短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。以房地产去库存、货币化棚改政策为触发点的本轮房地产景气周期，房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。但2017年以来，一线城市房价开始由涨转降；2018年以来，部分热点二线城市房价也出现较大下调；2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列。三四线城市房价逐步由升转降，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。在没有新的激发因素出现之前，市场信心难以有效恢复，房价总体趋降。另一方面，房价存在先抑后稳的条件。尽管经济增速下滑，但经济增长的内生动力仍然存在，房价即使下降也仍存在一定支撑。住房调控政策基本见底，调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能。这些因素可能共同促成房价的软着陆。由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡，在总体先抑后稳的背景下，不排除局部较快上涨或下跌的可能性。分城市看：一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨。一线城市作为全球性城市，房价对外部经济环境变化比较敏感，全球经济动荡加剧将对一线城市房价产生一定负面影响；作为科技创新中心，一线城市房价也将受到科技创新企业估值大幅缩水的影响；近期，部分一线城市房价下跌有所加快且成交量下降，短期市场难以有回升的基础；在再城市化背景下，一线城市作为高端人才流入地和高端产业聚集区，房价回调存在一定支撑点，个别城市房价仍可能上涨。二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大。受一线城市房价下跌的传导及短期观望氛围增强的影响，二线城市房价或将以小跌为主。但部分城市发展前景较好、房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。三四线城市总体下跌。从城市化总体格局看，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三四线城市住房市场可能将先后进入下行阶段。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价也仍可能上涨。四、基于大数据的城市房价预警预报纬房大数据预警预报系统为国内首个基于大数据与人工智能的房地产预警预报系统。在最新纬房指数监测指数的基础上，基于房价空间传导机制及区域房价相互作用机理建立预报模型。在人工智能等算法模型给出初步风险判断结果之后，通过专家会商评估，给出最终预报信号。需要注意的是，纬房预警预报系统仅为市场短期走势预测，并不一定代表现实已经发生的涨跌。纬房预警预报信号为数学概率信号而非确定性结果，具有一定的差错概率。结果仅供分析市场参考，不直接构成决策及买卖建议。根据监测模型及专家评价，提出以下参考性预警预报：浅红色（一般上涨）预警：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波正红色（较快上涨）预警：无深红色（大涨）预警：无浅绿色（一般下跌）预警：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。正绿色（较快下跌）预警：无深绿色（大跌）预警：无2019年11月纬房大数据预警预报五、存在问题1．高速增长趋于结束，局部市场下行风险增大经过近二十年的快速发展，当前住房总量供应较为充分，住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨，但由于住房供给规模的持续增加，不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降，部分三四线城市房价存在一定的波动风险。2．房价趋降考验政策定力在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下，住房投资投机需求减退。在当前的内外部经济环境下，只要“房住不炒”的方略能够坚持，不仅房价难以出现大幅上涨，部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价，但也会使一些开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市，财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。3．市场下行时，房地产企业延期交房、烂尾及各类市场纠纷的发生概率增大房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式，本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年，由于房价涨多跌少，开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。一旦市场增长停滞或持续下行，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。房地产企业延期交房及烂尾的风险也随之增大。在期房预售制度下，这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。此外，由于买卖双方对期房权益的理解不一，一旦房价下行，各类市场纠纷案例就会迅速增长。4．房地产企业资金紧张，对市场产生多方面影响房地产企业资金紧张成为常态，这对土地市场降温起了有效作用，也对稳定短期房价起了一定作用。房地产企业资金紧张主要源于两个方面因素：为避免土地市场过热，政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施，房地产企业融资成本升高；受限购及市场调整等因素的影响，商品房销售增速下降，房地产企业资金回笼出现不畅。房地产企业资金紧张对供给也将产生一定影响。短期内，房企供给能力下降；中长期，开发融资模式将逐步转型，市场供给不会因此发生变化；为了降低资金压力，部分房地产企业倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式，短期内部分商品房产品的品质有所下降。六、对策与建议1．坚持“房住不炒”，保持调控政策的延续性与稳定性历史经验证明，在城市化发展阶段，出台刺激购房政策必然导致房价的异常上涨，增加市场风险。为保持市场平稳，应保持调控政策的延续性与稳定性，继续抑制住房投资投机，使购房投资杠杆保持在可控范围。限购、限贷等核心的住房投资需求管控政策，仍应保持相对稳定。房地产政策的调整优化应坚守“房住不炒”的底线，坚持避免出台刺激购房政策。坚持“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平，但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾，需要保持充分政策定力。随着“房住不炒”的推进，部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动，这一方面需要保持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定；另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。2．把好货币供应总闸门，保持房地产信贷规模稳定从宏观看，房地产市场和金融市场密不可分。房地产市场在一定程度上具有货币“蓄水池”的功效，货币供应扩张紧缩是房价大起大落的必要条件。稳定房地产市场，首先需要从宏观上维持货币供应量的相对稳定，避免大水漫灌或过度紧缩。货币政策保持松紧适度，可以为房地产市场的平稳发展和居民家庭住房条件的持续改善创造条件。从微观上看，按揭贷款是达成房地产交易的重要前提，差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。在坚持差别化信贷的前提下，加强对各类融资手段的用途管控，避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。从供给侧看，继续维持对开发环节融资的适度合理管控，可以从源头抑制土地相关炒作。为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场，相关金融管理部门对房地产开发环节采取了一定的融资管控措施，有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价。为稳定土地市场预期，从源头抑制土地和房地产的相关炒作，应保持对开发环节融资的适度合理管控措施的稳定性。3． 落实完善因城施策方略，明确地方政府稳定市场主体责任房地产市场属于地域性很强的市场，将城市政府作为稳定房地产市场的第一责任人契合经济规律。此外，因城施策也可以大大降低房地产市场系统性风险发生的概率。进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。对于局部房价的异常上涨，实现及时预警和“露头就打”。房价短期波动较大的区域，还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。严格防止个别城市以“因城施策”之名出台刺激购房政策。将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标，大力规范租房市场秩序，保护租房者合法权益，防范中介及各类机构试图操控、垄断市场行为，避免租金的异常波动。从各地市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下，可根据市场实际情况对已有的限购、限价等需求管控政策作边际性调整，以适应市场形势的新变化。避免误伤合理购房需求，适度支持改善性住房需求。进一步增强政策针对性，减少“一刀切”式管控。4．完善住房市场监测指标与方法，实现对市场风险的及时预警在政策层面，上级政府对住房市场监测评价指标的单一化，容易诱发下级政府简单调控或虚假调控。有必要对现有的监测评价指标体系加以改进，以促进市场的持续稳定。可以考虑增加住房市场监测指标、完善监测方法，加强二手房监测、成交量监测、舆情监测、大规模摇号等市场异常监测，引入大数据监测、人工智能监测等新方法。及时发现和预判市场动向，实现事前预调，减少事后调控。与股市等资本市场相比，房地产交易属于低频、大额交易。房地产市场的规律性、可预判性相对较强。加强人工智能、大数据等新技术手段在房地产监测领域的应用，加大对地价、房价、房地产舆情及交易量等的监测力度，实现对市场风险的实时预警。5．稳妥推进住房市场长效机制建设，促进长短期政策目标的均衡协调推进公共服务均等化，缓解住房供求结构性矛盾。房地产需求与城市公共服务息息相关。公共服务的不均衡，不仅表现为不同区域公共服务水平的巨大差异，更表现为同一区域内部公共服务水平的较大落差。公共服务在空间分布上的极不均衡，是导致住房结构性短缺的重要原因。这需要优化各级政府的财权与事权划分，大力推进基础教育、医疗、公共交通等公共服务的均等化。通过公共服务的均等化，平衡住房需求的空间分布，促进存量住房资源的有效利用。大力发展租房市场，实现租购并举。发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。长期以来，租房市场被政策所忽视，租房者权益未得到很好的保护。进一步落实租购房同权，建立健全住房租赁相关法律法规，增加租赁住房土地供应，完善租房市场监测体系，促进住房租赁市场发展。深化土地市场改革。以用途管制为基础，推进城乡土地市场一体化，为建立多主体供应的住房供应体系垫定基础。促进地方财政结构转型，降低城市政府对土地财政的依赖度。分类推进地方政府投融资体制改革，转变地方政府高负债发展模式，是稳定房地产市场的必要条件之一。从保护购房者权益出发，因地制宜稳妥推进住房预售制改革。随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳，房地产企业短期资金压力将迅速增大，期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下，这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市，购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定，有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。建立房地产政策的综合协调机制。房地产市场的稳定涉及金融、土地、住房、财税、教育、交通、发展规划等多个部门，房地产市场的变动同时又会与金融市场及宏观经济发生联动。这需要加强宏观政策的综合协调，实际统一目标齐抓共管，避免重要宏观政策的出台与稳定房价目标相背离。纬房指数（原大数据房价指数BHPI的升级版本）为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用，纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数，目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数，142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数，每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度，同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数，纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。报告撰写人：邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编王业强中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编吕风勇中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编数据整理：叶冰阳中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 研究助理数据支持：住房大数据联合实验室58安居客房产研究院

由全联房地产商会全装修产业分会、奥维云网、全装联（北京）科技产业发展有限公司共同编制的《2019年中国房地产全装修产业研究报告》已于近日发布，作为全装修行业的参考宝典，报告为产业人士提供了详实的数据参考。《2019年中国房地产全装修产业研究报告》正式发布《2019年中国房地产全装修产业研究报告》从市场现状分析、开发商竞争分析、部品配套情况、发展趋势研究四大维度展开，详述2019全装修发展之路，并前瞻未来全装修行业的发展趋势。☆ 报告亮点Part 01 市场现状分析报告亮点：了解精装修政策发布情况、市场规模变化、区域和城市分布、售价及装标结构等，掌控市场大盘发展走势。Part 02 开发商竞争分析报告亮点：囊括头部房企规模、增长、竞争态势，TOP 5房企城市分布情况，TOP 20高增房企分布等；及时洞察上游房企动向。Part 03 部品配套情况报告亮点：精装修各部品配套情况、城市及品牌竞争，有效帮助部品企业了解竞争对手、精准定位市场、优化产品结构及渠道建设。Part 04 发展趋势研究报告亮点：精装修市场规模及发展方向预判，辅助企业准确判定市场走势，及时规避风险寻找商机、提前做好市场布局。☆ 报告目录点击看大图报告内容翔实，数据精确，逻辑缜密，但本文限于篇幅，只能带您窥探冰山一角，了解2019年全装修产业部品发展现状。如您对报告全部内容感兴趣，欢迎咨询中国五金制品协会家居五金专委会、佛山市智能家居产业协会、顺德区智能家居产业联合会。规模稳中有增，基本盘稳定随着物联网时代的到来，各行业开始进行消费升级，居民生活品质得到显著提高，购房消费者需求从基础配套上升为更高需求。目前监测的全装修部品来看，建材、厨电、橱柜、卫浴产品为一级配套产品，配置率均在90%以上，消毒柜配置率略有下滑，地暖配置率增长较快，智能家居、空调、热水器、净水器均有所增长，其他大家电及小厨电产品主要针对高端楼盘，规模较小，但其增长速度不容忽视。从整体规模来看，2019年全装修市场规模为319.3万套，其中住宅288.7万套，公寓30.6万套，整体呈现稳中有增的态势。从具体部品来看，2019年，一级配套部品的规模均在300万套以上，且规模同比与整体市场基本持平；二级配套部品和三级配套部品规模相对较小，除微波炉外，其他规模同比均有不同程度的增长，其中洗碗机同比增长最高，为70%。客户新一线、二线城市主力，To B渠道快速成长从城市来看，2019年中国房地产全装修部品市场中，新一线城市仍为主力市场。全装修厨房市场中，新一线城市规模居首，超100万套，同比增长24.7%；其中，南京排名增长较高，规模同比增长57.0%。全装修卫浴市场、家电部品、建材部品中，新一线城市同样稳居首位，释放了强劲的全装修住宅消费需求。随着全装修房企的增长，全装修部品To B渠道快速成长。2019年中国房地产住宅全装修市场开发商数量1255个，同比增长31.0%；随着全装修政策的不断实施，预计未来还有更多开发商进入全装修市场。还有一个非常有意思的现象，非50强开发商成为大家电配套主力群体。城市级别越低非50强开发商大家电配套份额越高，究其原因，非50强开发商多为地方性开发商，与50强开发商相比品牌号召力较弱，非50强开发商增加配套软装电视、冰箱、洗衣机等以此吸引购房者，提升自身竞争力。趋势多元化部品稳增高配 智能化产品引领发展过去一年，多元化部品稳增高配，二级部品发展势头较快，呈现全装修部品未来的发展趋势：家电部品方面，二级洗碗机成为高增部品，新一线城市为主力，份额超六成；净水器配置率平稳增长，50强份额近七成；中央空调增势良好，寡头竞争格局已形成；新风市场规模增速放缓，中小开发商需求增加；地暖区域性明显，非集中供暖区采用壁挂炉取暖……全/精装从“单一配套” 到“多部品”配套体系全面实施。2019年智能家居、舒适家居备受关注，基础部品已稳，舒适、智能规模持续走高。随着智能化产品在全装修市场的普及，2016年-2019年，全装修市场智能家居部品配置率逐年增加。2019年，全装修智能安防和智能门锁市场配套规模均在140万套以上，智能马桶规模同比增长最高，为149.5%。开发商数量方面，2019年开发商数量为758家，相比2018年增加223家。智能化产品在恒大智能化产品配套规模同比增长32.0%，保利同比增长31.4%，中海地产同比增长41.8%，均有较大涨幅。预计2020年精装修市场规模为380万套，部品方面，基础配套部品稳增，舒适家居有望高增，地暖、 热水器、空调、新风、智能家居需求将继续走高，而5G智能引领，精装普及化也将为智能家居提供绝佳市场机会。△△△以上为报告内容节选，由于篇幅有限，省略了大部分文字内容、图表、全部的注释和一些结论的得出过程。如对《2019年中国房地产全装修产业研究报告》完整内容有兴趣可私信。

机构：兴业证券投资要点 房企“抢地抢钱抢人”的竞争格局：我们认为中国房地产行业发展由“粗 放式”向“精耕细作”转型，在“精耕细作”时代，房企的两大核心竞争 力为 1）获取资源和 2）管理资源。对于地产公司来说，有三大最核心的 资源：土地、资金和人才，这三大资源相互促进和影响，有钱就有地，有 地就有人，有人就能赚更多的钱，房企之间的竞争变成“抢地抢钱抢人”。 拿地的风格决定了地产公司的风格：土地是地产公司最重要的资源，一切 业务开展的起点都在于土地，销售规模的提升在于土储的厚度。在地产公 司，“有地就有权，有地就有人，有地才有未来”。房企拿地的决策是一个 复杂的过程，需要面临多变的外部环境，一个地产公司的风格在他拿地的 那一刻就决定了：拿地的时间选择、区域和城市选择、成本和杠杆控制、 土地的类型和产品的定位、拿地的方式等。 融创中国(1918.HK)：守正出奇。公司的高端精品战略使公司更关注重点 城市的优质稀缺土地。公司既敢于在招拍挂市场下注，又在收并购市场积 累丰富经验和良好口碑。经过土储的高速扩张期，公司目前储备优质充足， 超过 80%位于一、二线城市，将充分受益于二线城市政策改善后的复苏。 新城发展(1030.HK)：稳扎稳打。崛起于常州，深耕长三角，布局全中国， 合约销售全面排名第八。AH 双平台带来融资优势，公司从高周转模式向 住宅+商业并进的综合模式转变，迅速抢占了二线及强三线城市的空白。 龙湖集团(0960.HK)：厚积薄发。龙湖集团兼具进取与稳健，有清晰的战 略目标，土地的获取聚焦一、二线城市，在核心城市拥有充足土地储备。 公司的产品以改善型需求以及商业综合体为主。经过多年的储备，公司在 规模上迎来爆发，综合实力增强。 旭辉控股(0884.HK)：择时典范。逆周期择时拿地的典范，通过加大合作 力度迅速实现规模上的跃升，规模扩张速度行业领先，并做到了财务杠杆 的良好控制。每次行业周期的波动都是公司逆势发展的好时机。 中国金茂(0817.HK)：迎头赶上。背靠实力雄厚的央企大股东，公司有完 善的治理结构和充分的激励制度。“城市运营”的拿地模式逐渐成熟，可 获得量大质优价低的土地。进入规模增长的爆发期，销售规模将迎头赶上。 有地才有未来：我们认为 2019 年房地产行业的机会大于风险，受益于国 内、国际流动性改善超预期，房企融资环境友好且成本下降；外围环境趋 稳，中美贸易争端降温带来风险偏好度上升；行业调控政策逐步改善，新 房销售市场下行趋势逐步缓解。对于土地储备充足、区域布局完善的这 5 家房地产公司，将继续取得超越行业的增速，龙头效应显现。他们在土地 获取上各具特色，加上通畅的融资渠道，既能在招拍挂市场占据主导地位， 又能在收并购中加速扩张，在房地产行业最重要的“土地”资源上建立优 势。港股地产板块的估值将进一步得到修复，龙头地产公司应该享受高于 行业的估值溢价，建议持续关注。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售 不及预期、人民币贬值。

今天是2020年5月27日，星期三，成都多云，气温18-21℃，限行尾号3和8，大家早上好，来看今日的房产早报。房产行业资讯1、封面新闻：5月26日，成都温江区、新都区各上市一宗土地拍卖。地块均为超百亩的大幅住宅用地，区位较优，出让面积合约253亩。其中，1号宗地位于温江区涌泉街道明光社区3、4、5、8组、天府街道，为108亩的住兼商用地，容积率2，7500 元/㎡起拍，最终被隆基泰和9000元/㎡竞得。2号宗地位于新都区新都街道肖林社区1、5组，万和社区10、11、12组，为145亩纯住宅用地，容积率2.5，5900 元/㎡起拍，最终被旭辉7600元/㎡竞得。2、中国房地产业协会：发布《2020中国房地产上市公司测评研究报告》。2020年中国房地产上市公司综合实力榜前十强企业整体没有变化，仅排名出现微调。万科、中国恒大、碧桂园排名前三，融创中国跃升至第四，中国海外发展位居第五，保利地产排名第六，华润置地、龙湖集团、新城控股、富力地产分列第七至第十位。2020中国房地产上市公司测评研究报告前十排名3、自然资源部：发布《关于加强国土空间规划监督管理的通知》。建立健全国土空间规划“编”“审”分离机制。规划编制实行编制单位终身负责制；规划审查应充分发挥规划委员会的作用，实行参编单位专家回避制度，推动开展第三方独立技术审查。下级国土空间规划不得突破上级国土空间规划确定的约束性指标，不得违背上级国土空间规划的刚性管控要求。4、长沙市规划局：近日，长沙限价房价格的高升被一些市民投诉为“最高限价上涨速度是不是过快了点”“行政拉高房价”。对此回应称，“限房价”挂牌出让地最高限价是根据该市房地产市场调控预期最终经长沙市土地管理委员会所决定。5、深圳宝安区住建局：针对网友和群众反映的宝安区个别地产项目存在捂盘惜售、房源内定等情况，深入开展专项整治行动，对相关企业进行走访约谈，督促房地产企业规范经营行为，主动澄清不实信息。要求该项目采取委托公证公开抽签选房的形式，公司员工不得参与房源炒作。6、海南省：发布《海南省人民政府办公厅关于加快推进装配式建筑发展的通知》，提出到2022年底，各市县年度商品住宅实施计划项目中，采用装配式方式建造的比例应不低于80%。成都本周推荐楼盘中铁建西派国樾【双流区】万科璟南堂【高新区】茂业豪园【锦江区】奥园云璟【成华区】阳光城檀悦【武侯区】新力曦悦【青羊区】中海观园【天府新区】成都正在登记楼盘【天府新区】首钢蓉璟台建面约90-165平方米精装小高层首付46万起【双流区】葛洲坝紫郡兰园建面约162-189平方米清水叠拼首付66万起【新都区】1、招商雍景府建面约100-125平方米洋房首付44万起2、万科润园建面约105-125平方米洋房首付50万起【蒲江县】1、花样年大溪谷建面约162-204平方米小高层首付32万起2、熙锦5号建面约100-134平方米高层首付22万起每日房产早报，关注封面新闻APP悦居频道。

中国房地产大数据报告（2018）一、2018房地产市场发展现状与存在问题2018年上半年，除一线城市外，多数城市房价出现较快上涨。2018年6月大数据房价指数（BHPI）环比显示，142个样本城市平均环比上涨1.62%，房价环比上涨的城市为119个，占样本数的83.8%。2018年10月，全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。2018年10月大数据房价指数（BHPI）环比显示，142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个，占样本数的40.8%，比6月减少61个。1.一线城市由总体缓涨转为集体微降，但房价水平高潜在供求矛盾突出2018年初以来，一线城市中广州房价较快上涨，北京、深圳房价均有所回升，仅上海房价持续下降。2018年6月，一线城市房价平均环比上涨0.525%，其中北京环比上涨0.95%，深圳环比上涨1.33%，广州环比上涨0.43%，上海环比下跌0.61%。2018年6月，一线城市房价平均同比上涨4.25%，广州房价同比上涨21.41%，深圳房价同比上涨6.41%，其中北京房价同比下跌3.7%，上海房价同比下跌7.11%。2018年10月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断，广州楼市由热转冷，上海跌幅有所加大。与2018年9月相比，10月一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。10月广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌，其中深圳环比下跌0.83%，北京环比下跌1.99%，广州环比下跌1.9%，上海环比下跌2.71%。与上年同期相比，2018年10月一线城市房价平均同比上涨1.277%，其中北京同比上涨0.52%，深圳同比上涨3.45%，广州同比上涨12.11%，上海同比下跌10.97%。2.准一线及二线城市由快速上涨到总体回调，房地产市场对投资需求的依赖度较高2018年6月，准一线城市房价平均环比上涨3.1%，其中重庆环比上涨7.82%，居涨速首位。6月准一线城市平均同比上涨18.13%，其中杭州同比上涨41.13%，重庆同比上涨35.29%。到2018年10月，准一线城市房价环比平均下跌1.415%，跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点。除苏州环比接近持平外，重庆、天津、杭州房价均环比下跌。10月重庆房价环比下跌3.57%，下跌速度有所加快。10月准一线城市平均同比涨幅收窄至10.77%，其中重庆同比上涨24.46%，杭州同比上涨12.76%。与2018年9月相比，10月准一线城市房价中位数为21611元/建筑平方米，比上月下降677元/建筑平方米。2018年6月，二线城市平均环比上涨1.09%，其中西安环比上涨5.73%，居涨速首位。2018年10月二线城市房价平均环比下跌0.941%，跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点。热点二线城市房价由涨转跌，也带动了周边三四线城市房价下跌。自2018年1月以来，二线城市房价同比涨幅总体呈现下降态势。与上年同期相比，二线城市总体仍累积了较高的房价涨幅。2018年10月，二线城市同比上涨8.914%。其中西安同比上涨47.45%，居二线城市之首；厦门同比下跌14.7%，居二线城市末位。二线城市10月房价中位数的平均值为18138元/建筑平方米，较上月略降205元/建筑平方米。3.三四线城市房价由集体上扬到小半上涨，新房库存水平有望重新回升2018年6月，118个三四线样本城市中，房价环比上涨的城市达100个，上涨占比85%。6月三四线城市房价平均环比上涨1.68%。2018年10月，118个样本城市中，房价环比上涨的城市仅为52个，上涨城市占比44%。下跌的城市达66个，下跌城市占比56%。10月三四线城市房价平均环比下跌0.118%，虽然跌幅很小，但反映了市场形势的微妙转变。从2018年以来累计涨幅看，2018年6月，三四线城市平均累计上涨8.8%，118个样本城市中累计涨幅在10%以上的城市为43个。到2018年10月，三四线城市平均累计上涨11.032%，累计涨幅在10%以上的城市为65个。4.购房者信心指数和经纪人信心指数均降至近2年最低点，市场预期不再单一乐观2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点。近两年购房者信心指数的最高点在2018年2月，此后一路下滑，反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，同样为2017年1月以来最低点。近两年经纪人信心指数的最高点在2018年6月，随后出现较快下降。一般而言，经纪人对市场信息较为了解，相对购房者更为理性。经纪人信心指数的下降，反映了市场的实质性降温。5.热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降，租赁性住房供给相对不足大数据住房租金指数（不含长租公寓，下同）监测显示，2018年1-7月部分城市住房租金快速上涨，并于7月达到涨幅峰值。2018年7月，29个重点监测城市住房租金平均环比上涨0.98%。其中环比涨幅在2%以上的依次有中山、郑州、深圳、苏州、东莞、合肥等6城市；环比涨幅在1%~2%之间的有上海、重庆、石家庄、无锡、烟台、杭州、大连、北京、珠海、沈阳10个城市。与2017年12月相比，2018年7月累计涨幅在5%以上的有惠州、石家庄、深圳、北京、珠海、重庆、苏州、青岛、大连9个城市，其中累计涨幅在10%以上的有惠州、石家庄2个城市。2018年8-10月，重点城市住房租金水平有所回落。2018年10月，29个样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市租金涨速均有所回调，仅有中山、惠州、西安、珠海、厦门5个城市环比上涨。从定基指数看，与2017年12月相比，2018年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有惠州（24.39%）、石家庄（9.57%）、苏州（9.41%）、中山（8.73%）、珠海（8.58%）、深圳（6.57%）、北京（5.97%）7个城市。8-10月热点城市租金止涨，主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。2018年上半年房租的快速上涨，除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外，大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。在房价上涨受到抑制的条件下，住房供求矛盾通过租金上涨的形式曲折表现出来。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征，住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。“长租公寓”利用金融杠杆争夺房源，又进一步加剧了房源紧缺与租金上涨。针对非正规租房的治理行动也是推高住房租金的重要辅助因素。部分城市治理私搭乱建、拆除隔断、清理群租房导致供给收缩，被许多学者认为是导致房租大涨的重要原因。6.重点城市长租公寓市场扩展迅速，租房市场有待进一步规范化发展北京、上海、深圳、成都、武汉等重点城市长租公寓市场发展迅速。2018年11月，全国品牌公寓信息发布量同比增长83.37%。2018年1-11月，19个重点城市中，品牌公寓信息发布量占比在5%以上的，从高到低依次是上海（26.1%）、成都（18.2%）、北京（12.3%）、南京（7.2%）、深圳（6.3%）、武汉（5.5%）、重庆（5.0%）。长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源行为，推高了部分城市的短期租金。“租购并举”是住房长效机制的重要组成部分，国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长租公寓的发展，考虑到其租金收益率低、成本回收期长的特性，相关部门给予了充分的金融政策支持。二、市场形势分析与2019年走势预测外部环境尚未向好。国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，国际资本市场动荡加剧，中美贸易摩擦尚未缓解，导致市场不确定性显著增加。这些不确定因素的存在，短期内将增强市场观望情绪。国际经济形势复杂多变，同时也使房地产政策空间变小，相对保守的政策才能最大可能避免房地产市场风险。从长期看，中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。住房调控政策保持了持续性与稳定性。中央定调坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。中共中央政治局2018年7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提出要坚决遏制房价上涨。住房资金面略有改善。2018年下半年特别是四季度以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，市场利率有所下降，多个城市首套房贷利率大幅上浮现象也得到轻微改善。一线城市重新成为楼市避风港。从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。三四线城市楼市热度难以为继。调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。基于以上因素综合推测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。长期看，房屋租赁产业将迎来大发展。三、对策与建议一是保持货币政策的稳健中性，不宜强剌激或大幅紧缩。房价具有很强的金融依赖性，货币供应的相对稳定是楼市稳定的基础。不采取货币扩张、需求剌激的方法来吹大资产泡沫，也避免用紧缩性货币政策来稳定房价。二是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期。在城市化阶段住房具有很强的民生属性，坚持“房住不炒”有利于楼市的长久稳定。在复杂的内外部经济形势下，坚持“因城施策”，不搞政策一刀切，可以避免人为诱发系统性风险。一二线城市继续抑制投资投机，维持现有的限购、限贷等房地产调控政策的持续性与稳定性，进一步稳定房价预期，消除政策剌激幻想。清理三四线城市不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任。三是建立完善住房租赁市场相关制度，多渠道扩大重点城市租赁房源。建立完善租房市场相关制度，包括：完善市场规则，探索建立租房押金第三方存管制度、租金上涨幅度限额制度、强制性合同文本条款制度、出租性住房环保安全标准等规则制度；规范市场秩序，重点治理设置合同陷阱和霸王条款行为、变相克扣押金行为、诱导哄骗租客将租金转为贷款分期的行为、暴力驱赶租客行为、垄断区域房源或租房信息操控租金行为等；加快推进住房租赁立法，保障租购房同权，在发生各类纠纷时优先保护租户权益。多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快公租房的建设与配租；加快对集体土地建设租赁住房试点的推广；对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持；出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。四是加大公共服务区域一体化力度，加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。抓住住房市场相对稳定的有利契机，加快推进和深化土地出让制度改革、集体土地利用制度改革、住房财税制度改革、住房开发制度改革、住房预售制度改革、租购同权改革等关键性制度的改革，建立完善住房市场稳健发展长效机制。【乐居财经，专注于泛地产行业新闻。感谢您的关注】

12月6日，由和讯网主办、以“资本赋能高质增长”为主题的第十六届财经风云榜第九届地产金融创新峰会召开，峰会上和讯网联合艾普大数据重磅发布了《2018年房地产行业观察报告》。报告分为上篇和下篇两个部分：上篇采用行业视角，主要对2018年的重大人物、事件、现象进行盘点；下篇采用用户视角，主要呈现地产关注者在购房及其他消费行为中的行动轨迹和具体偏好。2018房地产行业报告（上）绕不开的人和事，逃不过的是与非每近年关，最宜盘点。即将过去的2018年，是中国房地产史上调控政策发布最为密集的一年，也是行业风云人物辈出的一年。“政策”一词，堪称“十大典型事件”的题眼。在“十大典型事件”中，公众对宏观政策表现出了前所未有的关切：“7.31政治局会议要求遏制房价上涨”高居榜首，房产税、个税抵扣均在前五之列，央行降准这类冷门事件也入围前十。此外，北京和天津出台的地方性政策，关注度亦遥遥领先，其中“北京积分落户”事件的关注度，甚至高居第二名。入选“十大地产风云人物”的大咖，则是各有千秋。“并购之王”孙宏斌，因收购万达文旅和与贾跃亭FF的解约风波问鼎榜首；恒大集团董事局主席许家印，因在扶贫领域的突出贡献和继孙宏斌之后重金投资FF引发了大量关注；58集团的掌舵人姚劲波，则凭借58、贝壳的中介大战和宣战假房源高频曝光。从“2018年房地产热搜词”中，我们能嗅到今年的楼市与往年大有不同：老龄化、低生育、人口流失，“抢人大战”晋级为楼市最大热门；房产税、房地产税频被提及，税改也是人们关注的一大焦点；长租公寓被指推高租金，下半年接连暴雷，租房市场再起波澜；此外，限购、摇号、加息、利率上调，预示着购房者的买房之路更为艰难；房价下跌、房地产降温、整治楼市乱象，则持续释放着“房住不炒”的信号。2018年，各行各业间的相互渗透和融合在不断加快，商业的边界越来越模糊。具体到房地产行业，“围城”的戏码每天都在上演：房企不甘心只吃地产这碗饭，通过多元化布局将触角延伸到非地产领域；非房企也想分房地产一杯羹，拿地、投资、搭建平台动作不断。知名经济学家郎咸平曾预言：“下一个热门行业将产生于房地产跨界组合”。在跨界风盛行的当下，勇敢尝试、灵活调整的企业，更有未来。2018年品牌成长力大PK十九大报告指出：“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”。前几年，房企的重心主要放在规模扩张上，高速增长、快速周转是核心诉求；2018年主流房企纷纷调转风向，开始在品牌、产品力和净利润上做文章。艾普大数据通过对和讯通监测的上百万条舆情进行分析，综合百度指数参考，整理出了2018年用户关注度最高的房产信息发布平台和房企品牌成长力的十大榜单。从用户关注指数来看，整体趋势是社交平台大行其道，门户新闻和财经网站仍踞一席之地，传统房产垂直媒体逐渐式微。具体来看，微信、微博和今日头条正在成长为重要的房地产信息集散地；主流门户腾讯新闻和网易新闻，以及老牌财经网站和讯网，仍是购房者了解房产信息的重要通道；以安居客、搜房网为代表的传统房产垂直媒体，影响力已跌出前五，好景不再。在整体曝光量上，上升最快的三家房企分别是：华夏幸福、阳光城和保利房地产。华夏幸福的这一年，难称幸福。环京限购收入倒退，“固安模式”复制不易，根据克而瑞公布的2018年1-10月房企销售金额来看，华夏幸福销售金额为1203亿元，低于去年同期约335亿元。阳光城在朱荣斌、吴建斌、阚乃桂三杰再聚首后，规模效率齐升，年初至今销售金额突破1200亿元，排名上升5位。2017年股东大会上，保利地产董事长宋广菊提出了两三年“重回前三”的目标。从当前形势来看，保利与其他龙头房企的规模差距在收窄，但重回前三仍有压力。2018年，哪些房企是媒体闪光灯追逐的新星？数据显示，入围房企既有融创、泰禾、金茂这类专注产品力的龙头房企，也有新城、龙光这类销售规模快速增长的“黑马”。此外，一些有代表性的地方房企，如恒泰地产、中庚地产、花样年集团，也都榜上有名。2018年和讯通对微信、微博、社区等社交平台的监测结果显示，用户关注度上升最快的房企，往往伴随着重大商业行为或八卦逸闻。万达集团13个文旅项目的打包出手和太子爷王思聪的IG夺冠，为其狠带了一批流量；明星扎堆的星河湾，则很可能在2018年娱乐圈的连环吃瓜大戏中顺带收割了一批流量。从房企规模来看，龙头房企中曝光度上升最快的是华夏幸福、保利和万达，恒大、万科、碧桂园这三家去年金额垄断三甲的房企，曝光度环比上升均在50%以上；中型房企曝光度上升最快的，以“爆冷门”居多，比如时代中国、宝龙地产，此前较少被媒体曝光；小型房企中曝光度上升最快的，一类是以中粮、新希望为代表的主体从其他行业起家，衍生出房地产业务的房企，一类是以仁恒、益田、文一为代表的，深耕区域的地方房企。从房企派系来看，曝光量上升速度最快的，是以华夏幸福、建业、荣盛为代表的北方房企；粤系、闽系紧随其后，阳光城、保利、时代中国、宝龙均曝光增长势头强劲；华东、西南房企的曝光度变化相对较小，不过也有金科、红星这样的曝光增长大户。2018房地产行业报告（下）：产品系遍地开花 房价是永恒的话题对大多数购房者来说，买房是人生中至关重要的大事。买房住还是租房住？什么年龄买房？在什么城市买房？买新房还是二手房？完成买房这件事，需要面对的是一连串的选择题。“房价”是购房者关心的永恒母题。在4个年龄段的购房人群中，有3个群体对房价的关注度都高居首位。20-40岁的人群，最关心买房资格和购房政策，因为他们面临的主要是首次置业和首次改善的问题；40岁以上的人群，面临的主要是改善和终极置业的需求，因此普遍对户型、交通、学校、医疗等产品细节和社区配套更为关注。在不同量级的城市，购房者关心的问题也各不相同。一二线城市房价居高不下且限购严格，因此购房者对买房资格和房屋价格最为敏感；三四线城市无限购之忧且属于熟人社会，对口碑和亲友推荐的依赖，要远高于一二线城市。伴随着房地产市场的不断发展和成熟，以及人民对美好生活向往的升级，品牌房企纷纷加入研发产品系的大军， 一些知名产品系甚至会成为房企的品牌标签。在十大知名产品系中，既有专注高端物业的壹号院、华府系、星河湾系，也有针对改善族推出的翡翠系、公馆系；既有传承东方文化精髓的院子系，也有主打科技牌的金茂府系。百花齐放，各领风骚。据不完全统计，截止目前全国共有50多个城市推出了限购政策，其中部分重点城市甚至处在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。被限购的城市的人们，想去哪里买房？艾普大数据调查结果显示，限购城市溢出需求分布的地缘效应非常明显，多数人会选择关注限购城市周边或同省份的房产。北京人想买廊坊、天津、石家庄，上海人关注南京、昆山、苏州，深圳人则更愿意去惠州、东莞、珠海置业。类似的情况，比比皆是。随着城市发展的成熟，“城市群”的概念被提及的频次越来越高。以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市构成的单元“城市群”，开始成为越来越多房企拿地和战略布局的依据。中国指数研究院数据显示，2018年全国十大城市群楼市冷热不均，有腰斩过半的，也有成交翻倍的。从房产资讯阅读趋势来看，晚6点是阅读的最高峰，其次是中午12点、早8点和晚9点。这4个时间点分别对应的是晚饭、午休、上班前和临睡前。移动互联网的发达，推动用户阅读进入了碎片化时代。短小、精炼、实用的内容，更能吸引用户的眼球，房产类资讯尤其如此。

2020年上半年，在“房住不炒，因城施策”政策基调下，叠加新冠疫情防控影响，品牌企业以回归居住本质为导向，积极响应政府号召和客户需求，持续为品牌注入时代基因，打造新赛道奔跑的新动能。品牌彰显投资价值，聚合资源增强发展动力；品牌凝聚产品灵魂，匠心升级构筑品质人居；品牌肩负责任担当，驰援抗疫彰显地产力量。新竞争格局下，升级品牌战略，发挥品牌整合效能，将成为优秀品牌企业持续高质量发展的重要保障。2020中国房地产品牌价值研究全面启动以来，中国房地产TOP10研究组在深入理解国家政策的基础上，针对中国房地产企业的整体发展状况，进一步完善了2019中国房地产品牌价值研究的方法体系，为更加客观地评价企业品牌实力提供了理论与实践依据，通过品牌价值的客观评价彰显优秀企业的品牌发展成就、促进企业有效提升品牌建设水平，推动中国房地产行业健康有序发展。（一）强产品优服务，全国品牌价值增长36.37%2020年，新冠疫情席卷全球，国际经贸摩擦局势愈演愈烈，经济下行压力加大，房地产作为中国经济发展的压舱石与稳定器，“房住不炒”仍是行业发展的主基调。在此背景下，品牌企业主动拥抱变化，以产品力升级铸造品牌硬核，以营销创新增强品牌渗透力，持续增强品牌竞争力，推动企业品牌价值的快速增长。2020全国品牌企业品牌价值均值为506.38亿元，同比大幅增长36.37%。行业领导公司品牌和全国品牌TOP10企业持续发挥品牌引领作用，坚持主业规模化发展，凭借品牌和规模优势深耕协同业务，持续引领行业的发展方向。2020区域品牌企业品牌价值均值为56.04亿元，同比增长29.73%。京津冀城市群品牌企业受益于通州与北三县、雄安新区等城市群协同发展战略，区域协调发展进一步深化，在首都品牌战略的指引下，产业结构持续优化升级，交通网络愈加联通，实现了品牌价值的有效提升；粤港澳大湾区品牌企业紧跟大湾区发展规划，持续加大城市群的品牌渗透，通过城市更新获取优质的土储和项目品牌资源，强大的资源整合能力提升品牌价值；长三角城市群品牌企业在长江三角洲区域一体化发展规划辐射下，紧抓内生需求升级机遇，坚持创新引领，打造定制化的产品与服务品牌，持续释放品牌价值；山东半岛城市群品牌企业占据区域内城市基础好、潜力大的核心城市，在交通便利与产业集群优势双重利好下，精耕城市运营，进一步提升品牌影响力；中、西部区域品牌企业随着国家西部大开发、中部崛起、“一带一路”倡议加快实施，紧抓城市升级机遇，注重区域成片开发，凭借良好的品牌知名度和忠诚度赢得市场。2020专业领先品牌企业充分发挥自身专业优势，以客户需求为导向，深耕房地产细分领域品牌打造，建立差异化核心竞争力，以特色品牌发展模式锻造鲜明的专业品牌形象，引领行业和企业的持续进化，品牌价值均值达到81.64亿元，同比增长33.22%。1.品牌价值与业绩联动效应凸显，正相关系数达0.722019年以来，中国房地产调控政策持续深化，市场成交规模总体呈现小幅调整，城市分化更为凸显，行业进入专业化、精细化运作阶段。品牌企业凭借卓越的用户体验和持续的品牌深耕，扩大品牌影响力，进一步撬动客户购买力，有效推动销售业绩的稳步增长；同时，企业业绩的增长进一步奠定品牌价值的增长根基，推动品牌价值的持续积累。2.以标签化建立品牌区隔，立体谱系创造新价值随着中国新型城镇化战略的深入，以及人民对美好生活的期待升级，客户对居住品质提出了更高的要求，品牌企业不断调整发展方向和品牌定位，更好地服务社会需求和社会民生，由地产开发向城市运营、生活服务、产业引导的战略转型，进一步扩大品牌区隔。一方面，品牌企业以品质生活为核心，探索与客户需求密切相关的市场空间，围绕高品质产品与服务，形成完善、精细化的产品线，进行品牌增值；另一方面，品牌企业围绕服务商与运营商，重新梳理产业链，打造差异化、专业化的品牌谱系，深挖品牌价值。3.“线上营销+专属服务”改善客户体验，提升品牌三度由于疫情延长了人们居家时间，内容资源丰富多样的直播平台愈发成为大众居家生活的新选择。品牌企业紧抓营销契机，从线上场景营造、到客户管理、再到线下匹配优质服务，一整套完整连续的客户服务，实现了线上客户的高效转化。一方面，品牌企业线上营造生活场景式体验，提升品牌认知度。另一方面，品牌企业线下打造专属性服务，有效改善客户体验。（二）品牌核心竞争力提升，品牌输出提速1.“产品力+服务力”实现轻资产输出，扩大品牌协同效益伴随着房地产行业白银时代的深入、城镇化进程的持续推进，房地产行业正在进入高质量发展阶段。品牌企业以产品为载体，通过理念升级、迭代优化产品元素、标准化建设打造高内涵、高品质和高性价比的产品，实现产品力提升；加强在物业、教育、商业等领域的建设，打造全生命周期的高品质生活场景，助推服务力提升。基于产品和服务升级，品牌企业在商业管理、代建等领域进行品牌输出，增强品牌效益。2. 探索“生活+”输出新模式，增强品牌社会效益随着中国城镇化进程不断推进，部分企业向城市综合运营商转型，在推动城市产业结构转型、经济发展、环境提升等方面扮演着重要角色。品牌企业依托品牌的资源聚集效应，不仅输出了先进的产品理念和专业化运营管理能力，同时打造了全生命周期场景、重塑了人们的生活方式，为产业新城、特色小镇、城市更新等领域发展探索出新的模式，不仅实现了企业的社会效益，也为企业品牌未来的价值增长提供了新动能。（三）品牌传播注重内涵，助推品牌形象深入人心1.文化和场景加强内容渗透，全面增强传播效能随着消费升级和消费主力群体的改变，品牌企业紧跟趋势，日益关注品牌的内在价值和受众的接受度，通过打造有内涵和有温度的品牌形象拉近与受众的距离，加强品牌的渗透力。在传播内容上，品牌企业深知产品作为传播最主要展现内容的重要性，通过凸显产品专业性，塑造差异化品牌；导入文化的同时，注重与生活场景的结合，链接城市引消费者共鸣，形成统一价值观，打造具有内涵的品牌形象。2. 新媒体助力传播内容多倍释放，大幅降低品牌费效比2020年，品牌企业快速适应时代发展，主动迎合年轻消费群体需求，围绕传播内容借助“直播”、自有平台工具和品牌IP形象进行品牌传播，增强品牌传播的互动性和亲和力，不断提升传播效能。品牌企业通过有效利用传播形式，持续降低费效比，品牌投入占销售额比重显著下降。（四）形象管理强化品牌责任感，数字赋能品牌管理1. 弘扬企业家精神，彰显品牌形象近日，企业家座谈会上再次提出要弘扬企业家精神，努力成为构建新发展格局、建设现代化经济体系、推动高质量发展的生力军。品牌企业积极践行社会责任，贯彻ESG可持续发展理念，一方面，品牌企业持续做大做强，稳就业、促发展，通过品牌理念传播企业家精神；另一方面，品牌企业驰骋抗疫、持续助力精准扶贫，不断提升品牌使命，实现品牌与社会的互惠互利；此外，品牌企业要大力完善公司治理体系，将工程质量作为管控重点，严把建筑质量关，避免重大失误，维护企业品牌形象。2. ICT提升精细化管理，数字量化舆情风险随着品牌企业规模的不断扩大，提高品牌管理效率越发重要，“降成本，优管理，提效益”逐渐成为房企品牌管理的新战略。一方面，品牌企业利用5G、物联网、云计算、大数据等ICT技术赋能品牌管理，提高品牌精细化管理能级；另一方面，品牌企业借助数字化实现覆盖大部分主流媒体的舆情监测，持续监测企业舆情变动情况，有效提升品牌管理效率。3. 品牌组合持续优化，“裂变+整合”保障品牌良性发展疫情大考对企业品牌管理水平提出了更高的要求，品牌企业通过不断优化品牌组合谱系、精细化品牌管理职能体系，不断提升品牌管理的系统能力，保障品牌的良性发展。一方面，品牌企业适时拆分与独立发展，形成关联及跨界领域的多品牌模式，完善品牌谱系。另一方面，品牌企业持续探索业务发展，推进品牌整合进程，优化品牌谱系。

（报告出品方/作者：国信证券，任鹤、王粤雷）报告综述房地产行业迎来数字化时代中国房地产行业自房改后经历了二十余年的高速发展，当前已进入成熟 期，行业销售“天花板”逐渐显现，我国房地产行业进入了下半场—— 从“增量时代”到“存量时代”。在全新的市场环境下，房企面临着新的 竞争格局与发展阶段，这对企业的经营发展战略和业务管理模式均提出 了新的挑战。面对这一系列挑战，为了能在确定性相对较差的市场环境 下降低经营风险，房企调整与变革势在必行，将所有地产业务场景实现 数字化处理，提升运营效率。在房地产行业数字化进程中，在智能化、 信息化、数据化中探索重点各异，目前仅约 24%的房企打通了数字化的 全业务流通，其他房企大多在单领域发力。数字化应用场景：营销、社区、商业、建造在当前房地产数字化进程中，与销售业绩强相关的智慧营销、受物业上 市潮，提升服务的智慧社区、会员体系相对成熟的智慧商业和房地产“制 造化“必经之路的智慧建造成为了目前房地产数字化的热点。 智慧营销：智慧营销的核心仍然是在线销售、实现闭环。房地产企业与 第三方平台合作获取新增用户，通过大数据技术对用户的个人信息、消 费习惯、资产储备等标签进行大数据建模，从而精准描绘客户画像，在 搭建客户管理体系、自建流量池后，实现用户服务闭环。 智慧社区：智慧社区的核心为打通社区运维数据，串联集团内多维度协 同，从顶层设计确保组织协同、项目协作，联动多业态间业务，集成设 备间的应用，实现多维数据的打通。 智慧商业：智慧商业的核心是应用大数据精准营销，重视存量会员和新 增会员的运营，实现多方面数据打通，最后形成“消费全周期”的闭环。 智慧建造：智慧建造正在由点创新向更深更成熟常态发展过渡，未来将 呈现高效性、体系性和黏连性。我国房地产行业已进入下半场中国房地产行业自 1998 年房改后经历了二十余年的高速发展，当前已进入成 熟期，根据国家统计局数据，2019 年全国商品房销售额达 16 万亿元，创历史 新高。随着我国城镇化进程不断深化，行业销售“天花板”逐渐显现，我国房 地产行业进入了下半场——从“增量时代”到“存量时代”。在全新的市场环境下，房企面临着新的竞争格局与发展阶段，这对企业的经营 发展战略和业务管理模式均提出了新的挑战。面对这一系列挑战，为了能在确 定性相对较差的市场环境下降低经营风险，房企调整与变革势在必行，将所有 地产业务场景实现数字化处理，提升运营效率。房企数字化转型进行时随着我国房地产从“增量市场”进入“存量市场”，房地产数字化转型的趋势越 来越强烈，早自 2015 年起，房企便开始加紧部署数字化转型，以数字科技的 形式赋能房地产，利用数字化技术，在房地产项目的投资、规划、设计、建造、 销售、运营、拆除的全生命周期上，实现过程和决策的高效、准确、可控。根据克而瑞数据，2020 年头部房企（TOP50）数字化进程明显加快，企业数字化整体投入有显著提升。在资金投入方面，约 60%的房企数字化投入规模增长， 平均年投入达 1 亿元；约 28%的房企数字化投入规模持平，平均年投入达 7000 万元；约 12%的房企数字化投入规模下降，平均年投入达 5000 万元。在组织 投入方面，约 90%的房企将信息部门作为一级部门；约 58%房企的信息部门由 集团副总裁级别以上担任，较上年提升 20 个百分点。在团队投入方面，约 52% 的房企信息团队超过 50 人，较上年提升 22 个百分点。智能化、信息化、数据化并存，房企探索重点各异在房地产行业数字化进程中，房企在不同阶段利用数字化手段，在项目投资、 规划、设计、建造、运营、更新的全生命周期上，实现过程和决策的高效、准 确和可控，并在新的时代下构建自身的新核心竞争力，目前数字化在各个梯度 中呈交叉式发展。房企的智能化试图引领业务发展，当前已在房企的运营中被普遍认可，随着人 工智能技术的不断完善，智能化的应用场景不断增多，包括 AI 呼叫、车牌门禁 识别技术等，未来随着技术手段的不断进步，机器自我学习的能力会进一步增 强，机器替代人工的现象也将不断增加。房企的信息化作为管理手段，进程目前已进入成熟期，在员工操作、经营管理、 经营决策、商业模式层面实现工作效率、业务管控、决策质量、业务创新的提 升。从整体层面上，实现管理效率和经营效益的提升。房企的数据化通过数据拉通和构建主数据平台，成为了房企主动优化业务的手段，通过建立“数据思维”，将数据分析的结果作为决策判断的参考，并借助计 算机的分析逻辑，突破原来的思维模型，更加注重数据之间的逻辑关联性。而在当前数字化转型的磨合中，现阶段各个房企探索重点各不相同，根据克而 瑞数据，在 TOP50 房企中，78%的房企数字化转型为自研框架；26%的房企数 字化应用为自研产品；目前仅 24%的房企打通了数字化的全业务流通，例如万 科、龙湖、越秀等，其他房企如新城、融创、卓越等均在单领域发力。房地产数字化的应用覆盖了开发、运营、销售、管理等全产业生态链，覆盖企 业经营以及地产项目全生命周期的管理，利用科技的变革让房地产上下游全链 条的场景变得时更高效、简单、舒适、便捷，同也带来更好的体验感。在当前 房地产数字化进程中，与销售业绩强相关的智慧营销、受物业上市潮，提升服 务的智慧社区、会员体系相对成熟的智慧商业和房地产“制造化”必经之路的 智慧建造成为了目前房地产数字化的热点。智慧营销：营销加速、价值发现房地产企业智慧营销主要应用于在线看房、置业顾问、全民经纪人、智慧案场、 在线全流程交易功能等，其中，以线上引流为核心价值的功能模块如在线看房、 置业顾问、全民经纪人的保留率/使用率明显更高，体现了市场对智慧营销渠道 价值的认可。根据克而瑞数据，截至目前，TOP50 房企已经全部投入使用自有 营销平台，而这一数据在 2018 年及之前仅为 24%；此外，约 54%的 TOP50 房企对自有营销平台进行了重新上线或重大改版。房地产企业智慧营销正不断发展，但自营线上平台在引流、体验、精准营销方 面均存在不足，主要体现在——自营平台引流能力弱：相较于第三方线上营销平台，整合多家房企房源，房企 自有线上营销平台均为自家线上房源，引流效果弱；在线选房体验感较差、房源较少：根据克而瑞数据，TOP50 房企线上房源项目 平均数为 168 套，而第三方线上营销平台房源项目数达 51 万套；基本仍以线上推广和展示功能为主：房企自有营销平台通过线上交易较难描绘 出客户画像，从而进行精准营销获得新增用户，较难打通整个线上营销流程。除房企自有营销平台外，房地产中介服务平台亦受益于数字化浪潮，正在加速 发展。伴随着信息化技术的普及，房地产中介行业呈现房源数字化、客源线上 化、经纪人专业化的健康发展趋势，相比其他行业，居住行业产品非标准化特 征更为明显，数字化进程推进较慢，但正在追赶过程中。房产中介服务趋于数 字化有助于降低客单成本，最终实现行业效率和盈利能力的提升。从房源角度，如果采用传统方式收集房源信息，虚假房源问题很难得到解决。 主观上，中介为获取客源，通过恶意发布低价假房源欺骗对价格敏感的客户主 动联系自己，老实中介的生存空间被挤压。客观上，中介调查、追踪房源需要 时间精力，房源的抵押情况、产权情况、业主心理价格、乃至学区信息、物业管理信息等，都是动态变化的。数字化使房源录入管理更为方便，房源真实性 的可控度提高。从客源角度，买房和租房之间有一定的替代性，迁徙的人群通常会先选择租房， 工作生活稳定之后再择机买房，通过信息化手段跟踪管理这些客源数据，能够 提供全生命周期房产交易服务。房地产交易信息数字化有助于持续跟进用户需 求，主动提供租赁升级、刚需购房、置换改善一条龙服务，大数据技术可以支 持实现对用户全生命周期的需求管理，赚取长期合作效益。例如，二手房连环 交易的上下家的轨迹在未来很可能重复，可以估测需求时点并及时联络，取得 积累用户、培养粘性的效果，使房产中介提前判断交易链上最重要的客户需求 环节。从流程角度，房产交易流程实现数字化会提高运营效率。首先，交易沟通过程 方便留痕，从浏览房源、经纪人匹配、实地带看到签约的全流程都可以实现可 视化跟踪记录，既方便客户回看信息，又方便中介复盘分析带看转化率等运营 指标。其次，交易合同可以快速成文，根据房屋销售或租赁的交易类型选择标 准化的合同模板，后台可以将房源和客户信息自动填充进合同草案中，并自动 核查是否符合当地法律法规，后期只需专业人士简单审核即可完成签约。站在当前时点，智慧营销的核心仍然是在线销售、实现闭环。房地产企业与第 三方平台合作获取新增用户，通过大数据技术对用户的个人信息、消费习惯、 资产储备等标签进行大数据建模，从而精准描绘客户画像，在搭建客户管理体 系、自建流量池后，实现用户服务闭环。智慧社区：物管公司投入力度加速增长受我国物业管理行业发展及近年上市潮，为提升服务质量，降低单位人耗，上 市物管企业的智慧投入力度加大。根据克而瑞数据，在 30 余家上市物管企业中， 约 61%的上市物管企业进行了数字化布局，在布局方向上，智慧社区解决方案、 社区物联网平台、社区移动物联网平台、其他智慧社区垂直业务分别占比 47%、 29%、12%、12%；在上市物管企业中，平均智慧化投入（智慧化投入/上市募 集资金）占比区间为 15%至 25%，TOP10 上市物管企业平均投入占比达 30%。在智慧社区发展进程中，智慧安防和智慧通行是市场应用率较多的核心场景， 包括智慧门禁、社区 APP、智能监控、智慧停车、物联网数据平台等。以融创 智慧社区为例，融创服务作为中国领先的全生态物业服务领导品牌，为社区注 入“智慧”元素，形成不断进化的智慧生长体系，构建安全、高效、便捷、智 能的社区新形态。融创智慧社区的应用标准为：要与园区服务业务形成统一闭环，协助物业服务 团队更好达成服务方案落地；要与客户建立充分的互动和线上连接，持续提升 业主园区服务体验。目前，融创智慧社区拥有四大业务场景——智慧人行：业主通过归心 APP 录入信息，就能为归家之旅点亮“一路绿灯”： 无接触通行、归心 APP 远程开启、刷二维码、刷门禁卡，各种方式满足不同年 龄和不同习惯的业主便捷归家之旅。同时灵活高效的“远程预约授权”功能， 也为访客进入园区提供了更快捷的方式；智慧车行：通过智能的车辆管理和引导系统，自动识别车牌，让业主车辆无障 碍高效通行。同时业主还可以在归心 APP 中为访客预约临时通行的权限、代为 缴停车费，让亲朋好友来访畅通无忧；智慧安防：通过 AI 技术，智慧系统可以对园区安防及品质异常及时预警，如车 辆占道、周界入侵、电动车入电梯、电梯困人、夜间来访人员动线异常等，在 中控室通过线上预警中心可实现语音及视频弹窗，第一时间形成处理工单发送 至工作人员手机端 APP，使其快速知晓并及时解决隐患问题。提升园区安全等 级，可减少秩序人员线下巡查频次，提高线上巡查密度，对园区实现智慧、精 准安防；智慧设备设施：基于物联网技术，应用“设备设施”场景，实现设备集约化管 控，优化人员配置，降低运营成本，并可实时掌握设备的运行状态，风险可控， 事故可防。目前，智慧社区的发展主要制约于流程多、协同难、量化难、解决难等因素—流程多：从规划设计到产品维护的周期，智慧社区全链条服务周期较长，流程 较多；协同难：社区有较多参与者和部门，协同较为困难；量化难：物业企业智慧化投入的降本增效结果较难衡量，投入比产出不确定性 较高，物业在实践过程中都偏谨慎、保守，以成熟领域为主；解决难：仅少数物业企业在产业全链条中积累有丰富的经验，“整体解决方案商” 较为稀缺。站在当前时点，智慧社区的核心为打通社区运维数据，串联集团内多维度协同， 从顶层设计确保组织协同、项目协作，联动多业态间业务，集成设备间的应用， 实现多维数据的打通。智慧商业：数字化渗透率高，逐渐侧重以 C 端为核心商业地产是居民进行消费活动的主要场所，在“双循环”背景下，消费的繁荣 带来了商业地产的繁荣。智慧商不仅同时面向运营管理（包括规划定位、招商 管理、预算管理、合同管理）和商户（包括商户服务、商户营销、销售上报、 线上报事），还更侧重于以 C 端用户为核心的智慧化。目前，数字化运营概念 已逐步渗透市场，根据克而瑞数据，当前全国购物中心数字化应用率约 56%， TOP50 商业地产运营商数字化投入占营业收入仅约 2%，行业整体转型投入仍 有较大空间。会员系统为商业地产数字化的核心应用系统，截至目前，TOP50 商业地产运营 商会员系统整体使用率约 88%；在当前会员系统平台中，停车、积分、定位等 基础功能的使用率较高，已成刚需功能，其他功能模块仍待摸索。以新城智慧商业为例，2019 年 10 月新城首座“智慧商场”天宁吾悦广场在江 苏常州开业，在大数据、人工智能等新一代信息技术不断普及的当下，新城依托科技力量构建智慧商业、打造“智慧商场”，以此为商业赋能，创造智能化商 业消费体验。建立在过往吾悦广场智慧技术探索和应用基础上，天宁吾悦广场是新城商业的 第一座“智慧商场”，具有里程碑意义。天宁吾悦广场创建了 360°环绕视听、 刷脸申请会员、停车位导航系统以及智能定位导航等智慧维度，通过大数据平 台实现线上线下商业互相渗透、全面贯通，在提升购物中心运营水平的同时， 赋予消费者更好的购物体验。“智慧+”战略是新城提出的要增加的部分，根据构想，新城吾悦广场在坚持传 统文化发展的同时，注重以大数据分析和管理为基础的“智慧+”战略，通过智 慧研究、智慧设施的加持，实现对商场客流的智能化分析，并帮助商场由被动 服务转为主动式服务。运用“互联网+”思维，梳理客户资源管理以及消费场景 的再造和优化新城提出的“大数据驱动的吾悦智慧服务”构架中，智慧研究主要集中在购物 中心、商户、消费者、会员多维数据等方便，并希望借此驱动购物中心服务优 化。在硬件配置方面，吾悦广场将通过推出 APP、会员无人商店、清洁机器人、 智慧停车等全新的服务菜单。据了解，新城商业智慧系统，一套涵盖微信智慧 停车场、人脸识别、会员系统和销售采集等功能的系统已在多个吾悦广场上普 及使用。目前，新城控股已积极推进微信智慧停车场、人脸识别和销售采集系统等智能 科技在各地吾悦广场的推广和运用，在提升客户消费体验的同时，为品牌商家 精准赋能，并进一步提升整个商场的运营管理水平，实现消费者、商家和商场 的三方共赢。目前，智慧商业在精准营销、数据互通、会员系统等方面均存在不足——精准营销：数据采集和治理难度较大，精准营销难以实现闭环，仍在尝试过程 中；数据互通：由于购物中心项目内于品牌商、购物中心项目间、购物平台与外部 平台均未打通，导致内外部数据无法互通，仍待完善；会员系统：目前购物中心与大中型品牌商家各有独立的会员体系，会员系统繁 多导致用户体验降低，购物中心会员系统难以与市场竞争，导致消费者使用意 愿降低。站在当前时点，智慧商业的核心是应用大数据精准营销，重视存量会员和新增 会员的运营，实现多方面数据打通，最后形成“消费全周期”的闭环。智慧建造：行业热度高，复杂建筑应用渗透强智慧建造应用于批量建筑及大型复杂工程，主要应用环节包括测绘环节、设计 环节、施工环节等。根据克而瑞数据，目前房地产企业将智慧建造深度应用于 测绘环节、设计环节、施工环节、大型复杂工程设计环节的占比分别约为 10%、 8%、4%、26%。目前，房企在批量建筑与大型复杂工程应用智慧建造的程度 差异较大，约 3%的新建工程项目使用了智慧建造技术；约 15%的新建建筑类 项目已经开始使用智慧建造技术；超过 90%的大型复杂工程项目已经开始使用 智慧建造技术，大型复杂建筑应用渗透较高。以碧桂园机器人为例，碧桂园致力于通过建筑机器人及新型装配式体系的研发、 生产及应用，提升建筑工业化水平；建立以BIM 数字化技术为基础的建筑产业 互联网平台，实现全周期数字化赋能。着力解决建筑行业安全风险高、劳动强 度大、质量监管难、污染排放高、生产效率低等问题，助力建筑业转型升级， 促进行业高质量发展。公司主要提供覆盖主体结构、二次结构、装修、机电安装等施工环节的建筑机 器人与智能设备租售、技术服务；提供装配式 PC 构件、成套模块化别墅产品、 集成卫浴产品的新型装配式体系研发与销售；提供 BIM 全过程咨询服务、BIM 软件产品及基础平台的研发与销售；及提供智能建造 EPC 工程总承包和专业分 包服务。围绕上述领域，公司已搭建系统化的研发、制造、应用体系，引进和培养研发人才 4000 多名，针对建筑机器人五大核心系统（伺服、传感器、导航、视觉、 软件）全覆盖自主研发，其中导航、视觉、多机调度等技术填补了建筑机器人 领域的空白。贯彻人工智能与地产行业深度融合的国家政策，针对施工质量智 能化评判、建筑大数据治理、智慧工地监管等细分领域实现了从 0 到 1 的突破。 截至 12 月 4 日，已递交专利有效申请 2810 项，获授权 830 项。公司有在研建筑机器人 50 余款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与 装配式建筑施工。截至 2020 年 11 月 30 日，一部分建筑机器人已先行进入市 场化运作阶段，有 4 款（智能随动布料机、楼层清洁、智能升降机、测量机器 人）共 26 台已在市场上实现租赁或售卖，通过配备完备的培训管理体系及高品 质维保服务，获得客户好评，这部分产品已具备快速扩张市场的能力；另有 18 款共 155 台机器通过工程服务的方式进行批量商业化施工；还有 24 款共 41 台建筑机器人正在进行工程应用测试，在过程中持续打磨产品功能、性能、质量， 加快商业化进程。站在当前时点，房地产智慧建造正在由点创新向更深更成熟常态发展过渡，未 来将呈现高效性、体系性和黏连性——纵向打通拿地与规划、设计与咨询、施工建造、运营维护等外部体系，并横向 打通开发部门、运营部门、市场部门、物业部门等内部体系，使得财务成本一 体化，使得数据应用节点之间的壁垒被打通；不同部门的内外部大数据结合，数字化赋能决策；利用 AloT 技术，从设计、成本前置到后端运营、管理深度等后道工序前置；利用 BIM 引擎等新技术，一键出图，大幅度提升行业效率。案例分析万科沃土计划“沃土计划”是万科自 2016 年 1 月推出的信息化、数字化战略，它的目标是： 打通底层数据，治疗万科内部的大公司病，提升管控效率，提高利润水平，并 最终让万科为未来的万亿市值平台搭建作好充足的准备。“沃土计划”科技赋能组织赋能成效显著，在 2017 年年报中，公司表示将坚 持用科技为企业赋能，通过“沃土计划”（信息化和数字化建设项目）进一步推动精益化运营，推出移动在线“服务家”改善客户体验，推出“在线家”、“分 享家”、“置业神器”等助力营销推广；通过筑融（ICP）系统打通核心业务流程； 借助智慧数据平台慧眼（IDP）系统提升数据交互效率。在保持质量领先的同时， 大量采用信息化技术提升项目管理运营和客户体验，推广 BIM 技术应用，开发 BIM 5D 工程管理平台，推出 APP“匠心”实现精细化管理，应用能源管理系 统实现商业项目绿色节能运营。2020 年全年，万科实现销售额 7042 亿元，实现销售面积 4668 万平方米，继续保持在行业领先地位。在智慧营销方面，万科推出了“易选房”系统，实现 了免排队、公平竞、透明选、理性购等便捷购房需求。通过智慧营销，公司精 准描绘客户画像，在搭建客户管理体系、自建流量池后，实现用户服务闭环， 为公司销售增长做出了贡献。作为中国物业管理行业的领跑者，万科物业致力于让更多用户体验物业服务之 美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务。历经三十年发展，万科 物业以“物业+互联网”的创新实践，以“科技+人文”的多元综合服务，以本 土化经验与国际化视野的相交，始终致力于让更多用户体验物业服务之美好， 持续引领行业。截至 2020 年 6 月底，万科物业已布局中国 101 个具发展潜力的大中城市（含 香港），其中住宅服务合同项目 2769 个，商企服务合同项目 1059 个，合同面积突破 6.8 亿平方米，在职员工人数 11 万余名。在智慧物业发展进程中，万物社区服务依托万科物业 30 年的管理经验，以客户 需求为核心导向，形成前期介入服务、销售案场服务、住宅物业服务、社区资 产服务、智能科技服务和社区生活服务的一系列高品质服务，打造社区美好生 活圈。万科针对物业服务的痛点，推出睿服务体系，借助移动互联网推出的一整套解 决方案，搭建数据平台体系，由包括 FM 系统、战图、住这儿、营帐系统等在 内的一整套互联网应用系统组成，代表物业方搭建客户与员工的工作平台。目 前，万科睿服务体系实现了人、财、物的连接，借助互联网应用系统，实现了 对人、对物、对财的全面“数据化”管理，致力于打造更加阳光的社区、更加 透明的物业。万睿，作为智慧物业与智慧生活的产品与解决方案提供商，围绕 AIoT 技术在智 能建筑细分场景中的应用，成为面向开发商、物业、企业主（楼宇/园区）、政 府、业委会的多场景一站式智能化解决方案提供商，助力客户打造现代应用智 能空间，引领行业智能化发展。它的服务内容包括——建筑智能化：为住宅、综合体、产业园、商业、学校、养老等项目，提供专业 的建筑智能化解决方案咨询、设计及工程服务；智能物联：万睿物联聚焦空间服务层，逐渐从社区服务延伸到政企服务和城市 服务，基于技术发展趋势，立足物业场景做科技创新，做到各类智能设备的互 联互通，帮助物业提效、提升用户体验。截至目前，万科智慧空间业务进驻全国 50 余个城市，自有团队超过 1300 人， 项目覆盖面积达 2.3 亿平方米。随着沃土计划的执行，万科也对该计划的内容进行了扩充，升级为集团的科技 赋能战略——信息化阶段：打造基础能力，服务公司自身业务的发展，全方位打造地产开发 平台、线上营销平台、客户服务平台；数字化阶段：打通各个业态场景数据，形成数据服务，利用大数据技术分析客 户需求，优化业务能力；智能化阶段：实现客户信息的获取，通过人工智能应用满足个性化定制。站在当前时点，万科沃土计划将通过人工智能和大数据等技术开发，逐渐从数 字化阶段过渡到智能化阶段，将继续打造全业务流通的数字化模式，在房地产 数字化进程中，寻找全新的巨大机会。房企数字化转型之路：科技赋能助力新成长当前，房企数字化转型潮愈来愈烈，更多房企将以数字科技赋能房地产，覆盖 开发、运营、销售、管理等全产业生态链，企业经营以及地产项目全生命周期 的管理。我们认为，优势房地产企业必将受益于数字化转型的红利，利用科技 赋能让产业上下游全链条的场景变得时更高效、便捷，提升企业运营效率，降 低企业运营成本，实现企业新的增长点。风险提示房企数字化进度不及预期，数字化效果不及预期，行业超预期加速下行。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。