住宅产业化研究报告

7月8日上午，省住房城乡建设厅组织召开2020年度建筑业重点研究课题汇报会，厅党组成员、副厅长巩魁生出席会议并讲话。会议分别听取了上海市建纬（郑州）律师事务所关于《河南省建筑市场管理条例》调研及修订草案起草情况、河南建筑职业技术学院关于新时期建筑产业工人培养体系研究开题报告、河南省全过程工程咨询产业技术创新战略联盟关于工程总承包和全过程工程咨询监管和结算制度研究成果情况汇报。与会人员围绕课题研究情况及下阶段研究方向进行了热烈讨论。巩魁生指出，三个课题都是现阶段我省建筑业发展的客观现实需求，依托课题研究成果做好《条例》修订、新时期建筑产业工人培育、工程总承包和全过程工程咨询服务模式推广，有利于进一步优化我省建筑市场环境、推动建筑业创新和促进全省建筑业转型发展。他强调，课题研究既要立足于当前政策，广泛、扎实、客观、准确的开展调研，尤其是《条例》修订要有法可依、有例可援；又要在党和国家大的政策导向、经济社会发展大的背景下，进一步解放思想，拓展视野，根据实际需求和发展需要大胆提出政策建议。要加强课题研究成果的转化，着眼于应用，把学术研究和行政推动结合起来，尽快出台一批促进行业发展进步的规范性文件。厅法规处、城市与建筑设计处、建筑市场监管处、科技与标准处、执法监督处、人事教育处、省建设工会、省建设工程质量监督总站、省建设安全监督总站、省建筑劳务管理办公室、省住宅产业化促进中心等相关处室（站、办）负责同志参加了会议。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:新浪乐居 优质内容推荐刚刚发布！蚌埠新房二手房全部上涨！房价涨幅安徽最高！总投资20.7亿元，天水市最大棚改项目即将竣工1-6月中国房企新增土地储备报告

2020年9月10日，“2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京国贸大酒店隆重召开。会上，中指研究院房地产ESG测评中心发布了国内首个房地产行业ESG深度研究报告——《2020中国房地产上市公司ESG报告测评研究》，全方位解析中国房地产上市公司的ESG整体发展情况，对提高房地产上市公司ESG的整体水平，促进我国房地产业的绿色与可持续发展有着重要的指导意义。ESG 是环境（Environmental）、社会（Social）及公司治理（Governance）的缩写，反映了企业在促进经济可持续发展、履行环境与社会责任等方面的贡献，已经日益成为衡量企业可持续发展能力、影响投资者决策的关键因素。受新冠疫情、监管要求和投资者期望所推动，企业的ESG表现受到了前所未有的关注。当前，房地产上市公司逐渐重视ESG信息披露，积极倡导ESG管理理念与实践，改善可持续发展表现，为企业融资拓宽渠道。在此背景下，中指研究院房地产ESG测评中心紧随行业发展脉搏，针对房地产行业ESG发展情况开展测评研究，持续关注房地产上市公司ESG发展动态和披露情况，探索优秀上市房企ESG发展模式，将为促进行业良性发展、激励企业重视并积极履行ESG相关职责发挥重要作用，同时也为社会各方提供评价视角和参考。2020中国房地产上市公司ESG报告研究成果分析1、上市房企ESG报告发布率较高，披露质量差异大A股报告发布率达53%，H股报告发布率达94%H股样本企业中发布ESG报告的数量是A股企业的近2倍，这主要是由于港交所对上市公司的ESG信息披露已上升至半强制披露层面。考虑到沪深交易所未来将进一步落实上市公司ESG披露制度建设，未来AH股之间的差距将会缩小。报告篇幅普遍偏短，少数企业采用独立报告形式发布报告篇幅大量集中在20~40页之间。H股样本企业ESG报告以中文为主，仅有20%的企业采用中英双语形式发布ESG报告；H股样本企业以年报作为ESG报告的主要载体，只有31%的企业采用独立报告形式发布。ESG报告与年报同步披露率达71%，H股报告时效性仍需提升A股公司社会责任报告与年报基本同步披露，而仅有58%的H股企业做到了年报与ESG报告披露同步。按照2020年7月1日起生效的香港交易所新版《ESG报告指引》，要求H股公司在财年结束后5个月内发布ESG报告，这意味着H股企业ESG报告披露的时间将大幅提前，基本实现与年报同步发布。因此，至少近一半的H股房地产上市企业发布ESG报告的时效性还需提升，以满足新的规范要求。2、报告得分不平衡，总体得分低，环境方面为明显短板分布呈现不平衡和不对称性，与全球ESG发展特征一致由于企业对于ESG的认识有差异，导致整体行业ESG发展水平较低，行业优秀企业由于在战略意识、国际化视野等方面的先发优势，在ESG方面体现出发展代差优势。同时，A+H股房地产上市公司的得分统计学特征与国际专业机构的评级分布具有非常高的吻合度。因此我们认为，上市房企ESG发展的这种不平衡性和不对称性，在某种程度上，是全球ESG发展的一种现状和特征。总体得分较低，环境方面出现明显短板样本企业ESG总体得分较低，环境方面显示出明显弱势。单项得分与总分之间呈现高度的线性相关性，因此企业要获得高评分应全面提升自身的ESG表现。公司治理水平对于ESG表现的边际效应大于环境和社会的影响。因此，建议上市房企在公司治理方面，应建立健全ESG管理架构体系，加强董事会对ESG事宜的监管和评估。3、ESG指标可分保障因素和激励因素，企业得分迥异结合指标得分表现，我们把知识产权制度、员工关爱、员工发展、安全管理、社区和慈善认定为中国房地产上市公司ESG体系中的保障因素（得分高，区别度低）；绿色建筑、绿色产业链、信息安全、质量管理认定为中国房地产上市公司ESG体系中的激励因素（得分低，区别度高）。少数头部企业保障和激励因素均取得较高得分。但仍有相当大一部分企业表现不佳，以保障因素得分不到50%、激励因素得分不到25%为限计数，这类企业（左下角橙色区域）数目达到90家，占比近60%。因此，对于大多数房地产上市企业来说，完善保障性指标建设并加强信息披露是提高ESG报告质量的最佳途径之一。4、ESG得分与经营绩效正相关，高ESG得分企业盈利能力强EBITDA（税息折旧及摊销前利润）是衡量企业经营业绩的重要指标，通过分析EBITDA与对应企业ESG得分值间的关系，可以发现ESG得分高的企业，其EBITDA也高，反之亦然。这表明，ESG绩效与经营绩效之间能构成明显的相互支撑效应。将E、S、G各分指标得分值与EBITDA进行散点图分析（散点颜色、横轴位置及图形大小分别代表E、S、G值的大小）发现，子项指标与EBITDA基本保持趋同，房地产上市公司在环境方面总体较薄弱。一般而言，盈利能力强的企业在员工、利益相关者和社会慈善方面（S）具有较强的投入能力和意愿，而中小企业可能由于资源限制导致在社会慈善方面投入较小。而在E这一子项上，考虑到企业战略导向和投入产出周期较长，企业投入可能性相对下降。5、ESG得分体现企业规模和经营效率差异，高得分区别度更强经营效率随着ESG得分由高到低，呈现明显的阶梯状分布。ESG高得分组显示出对低得分组的效率优势。尤其在ROE指标上，TOP30和TOP50组表现明显优于全体样本。进一步地，把所有样本企业按其ESG总得分高低均分为5组，分别计算其市场表现指标的均值，发现在ROE这项体现财务效率的指标上，基本上呈现阶梯状分布，仅在D、E两组没有体现。这可能是因为ESG得分低的样本企业对ESG信息披露的不重视，以至于在底部区域的区分度不够。在规模性指标方面，可以明显发现随着ESG得分的变动，不同组别之间的绩效得分阶梯状变动。而且，最高得分组与其他组之间的差异更加明显。结合前述信息，我们认为中国房地产上市公司ESG信息披露工作还处于起步阶段，披露信息的有效性和完整性有待提高，这在一定程度上也限制了ESG信息的广泛应用。只有高质量的ESG信息披露才能有效鉴别企业行为和绩效，这也很好地促进了企业披露ESG的积极性。小结ESG表现与财务绩效之间存在一定的关联性，良好的ESG得分表现反映了良好的财务表现。而且，基于ESG信披显示的社会责任、利益相关者管理、供应链管理、环境绩效、社会回馈等信息，ESG测评能更好地反映企业长期可持续发展能力，可为政府部门、投资机构等提供更加科学的决策依据。1、ESG管理架构趋向务实，有效推进ESG管理实践50%的样本企业设立了ESG相关组织架构，如可持续发展委员会、ESG工作小组等进行专项管理；28%的房企建立了更加完善的“决策-管理-执行”三级ESG管理架构：以董事会为核心的决策层，以ESG委员会为核心的管理层，以及以ESG工作小组为核心的执行层。在完善管理架构及职能的基础上，房企进一步完善ESG管理制度体系，明确ESG工作的范畴与流程，推进公司对 ESG 工作的常态化管理。2、ESG战略目标日趋完善，自上而下提升ESG践行效果大多数房地产上市公司ESG战略融入多停留在愿景层面，并视之为品牌传播的途径，部分企业的相关战略仍然是基于监管要求而被动制定。在此次上榜的房企中，中海等少数头部房企已经积极制定了具有实质性指导意义，且由量化目标指引的ESG发展战略，并将可持续发展政策融入公司的日常运营之中，充分体现了这些企业对ESG管理的重视以及管理能力的进一步提升，树立了ESG发展的行业标杆。3、优秀房企愈加关注绿色建筑与绿色创新，推动环境绩效水准提升绿色建筑与绿色创新是房地产企业践行环境责任（E）的重要领域。近年来，优秀上市房企愈加重视绿色发展，将绿色理念贯穿于规划、设计、采购、建造、运营的全过程，不断追求绿色技术创新，对内倡导绿色办公，对外营造绿色社区，呼吁绿色生活。同时，积极推进住宅产业化，将节能减排精细化落实，从能源消耗、水污染、气体排放、废弃物处理、节能改造等方面入手，多管齐下提升环境绩效表现。4、龙头房企积极推动绿色供应链，助力行业可持续发展绝大多数上市房企尚未有效推行绿色供应链，仅有少数优秀房企已形成良好的环境责任意识。样本企业中仅有3%的房企采取实质性行动推动绿色供应链建设，8%的房企对供应商提出了明确的ESG相关方面要求，并在绿色供应链的建设中得到良好推行与实施，比如建立完整的供应商筛选和考核机制，与供应商签署廉洁协议，并将供应商的ESG表现列入考核的标准之中，优先采用ESG表现好的供应商等。5、实力房企积极践行环境责任，发掘绿色资产投资价值ESG最佳实践企业2019年以来的绿色融资动向，反映出实力房企的发展由追求规模转向质量优先，由单纯绿色建筑转向可持续发展的战略升级的决心。通过ESG报告，企业积极回应资本市场对房地产行业可持续发展的关切，努力把握绿色金融带来的战略机遇期，逐步拓宽融资渠道，进一步优化企业融资环境。6、社区建设与慈善行为相结合，房企社会责任视野持续扩大相较于其他行业，房地产行业企业着眼于长远发展，将社区建设与慈善行为相结合，构建城镇到产业的多层次公益体系。结合各个企业披露的ESG报告来看，在社区建设方面，房地产企业更加重视社区氛围的营造；在慈善行为方面，从助力科教文化到乡镇定点扶贫，从援建校舍到设立教育或健康基金，再到产城融合、招商引资，越来越多的企业积极投入到了“精准扶贫”攻坚战中，企业的社会责任视野持续扩大，呈现出多样化和精准化的特征。结语当前，中国房地产行业整体ESG建设尚在起步阶段。以ESG为价值导向的理念逐渐受到房地产行业关注，越来越多的房地产上市公司发布ESG报告，积极开展ESG实践，涌现出一批ESG“模范生”。这些企业已经在完善ESG管理架构、树立可持续发展目标、投身绿色技术研究与创新、对接绿色金融市场以及社会公益慈善等方面积极行动，并取得显著成效，为整个行业树立了标杆，推动了行业ESG建设的进程。然而，房地产行业ESG信息的披露率、透明度和可靠性有待提高，行业ESG整体建设依然任重道远。

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷

河南日报客户端记者 谭勇12月3日，河南省住宅产业转型升级高峰论坛暨河南省成品住宅内装产业研发生产基地落成发布会在郑州举行，由河南省中原成品房研究中心与郑州禧屋一建家居科技有限公司共建的“河南省成品住宅内装产业研发生产基地整体卫浴研发基地”落成揭牌，系全省首家，梳理成品住宅建设路径的河南成品住宅蓝皮书——《河南成品住宅发展报告（2020）》编撰工作也正式启动。装配式内装采用集成化、模数化生产技术，干法施工，安装快捷，节约资源，减少垃圾。据介绍，一个传统的浴室，施工完成需要16天的时间，而装配式系统卫浴工厂预制生产，现场装配完成只需4小时。成品住宅是按照一体化设计实施，完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备，具备使用功能的住宅。“从2015年我省启动成品住宅建设以来，到目前成品住宅建设初见成效，成品住宅开发建设渐成规模量产之势，住宅居住品质不断提升。”河南省中原成品房研究中心主任张弘说。数据显示，到2018年底，全省成品住宅建设体量突破2100万平方米。进入2019年，前三季度，全省成品住宅新开工建设面积达760万平米以上。据河南省中原成品房研究中心对郑州市成品住宅项目品质状况调研，成品住宅在功能空间、收纳、室内环境、隔音降噪等方面品质明显提升，功能实现方面已相对成熟，与此同时，成品住宅在有效的拉动着相关行业的发展，进一步推动了住宅产业化进程。在会上，中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫、住房和城乡建设部科技与产业化发展中心处长刘美霞、中国建筑标准设计研究院装配式建筑研究院副院长魏曦分别作了题为《新时代的新标准引领钢结构住宅建筑的高质量发展》《站在一体化高度推进成品住宅建设全行业提质增效》《装配化装修发展现状及趋势》的专题分享。据了解，为进一步梳理成品住宅建设路径，为政府部门提供决策参考，为行业发展提供有益借鉴，《河南成品住宅发展报告（2020）》首次在国内将聚焦目光投向成品住宅领域，以河南成品住宅发展状况和热点问题进行年度监测，并对其发展现状与发展态势展开分析和预测，为成品住宅行业提供权威研究报告。编辑：刘薇

——《中国建筑业信息化发展报告：装配式建筑信息化应用与发展》正式发布在建筑工业化、标准化的大潮下，我国的装配式建筑以蓬勃之势快速发展，正逐步成为建筑业绿色生态发展的重要载体。2016年9月，国务院办公厅在《关于大力发展装配式建筑的指导意见》中提出，“力争用10年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。”这标志着装配式建筑正式上升到国家战略层面，成为建筑业发展的新趋势、新热点。新的机遇下，如何发展装配式建筑，如何借助装配式建筑提速中国住宅产业化，从而促进建筑业绿色转型发展?6月28日，在青岛举办的中国数字建筑年度峰会(2019)上，《中国建筑业信息化发展报告：装配式建筑信息化应用与发展》(以下简称《报告》)正式发布。住房和城乡建设部信息中心科技与标准处处长米文忠，清华大学土木工程系教授、博士生导师马智亮，中国建筑集团有限公司首席专家、技术中心副主任李云贵，清华大学土木工程系教授、博士生导师张建平，广联达科技股份有限公司高级副总裁云浪生出席发布仪式。从左至右：云浪生、米文忠、马智亮、张建平、李云贵此次报告旨在通过分析我国装配式建筑信息化应用现状，总结装配式建筑全过程信息化应用实践，探索装配式建筑信息化应用未来发展方向，为我国装配式建筑信息化应用提供基础性理论和实践指导。可以说，《报告》是国内首部较为系统、完善反映我国装配式建筑信息化应用与发展的专题报告，将推动装配式建筑与信息技术的融合发展，提升建筑业信息化水平，进而推动行业转型升级，为中国建筑赋能。图为《中国建筑业信息化发展报告：装配式建筑信息化应用与发展》封面《报告》由住房和城乡建设部信息中心主持编写，联合中国建筑集团有限公司、清华大学、北京城建集团、上海建工集团、广联达科技股份有限公司等行业企业、高等院校权威专家共同编写。此次《报告》在历年标杆企业基础上，汇聚了我国装配式建筑领域的中坚力量，如中国建筑设计研究院有限公司、北京市建筑设计研究院有限公司、北京市住宅产业化集团股份有限公司、北京市燕通建筑构件有限公司、北京榆构有限公司、中建一局集团建设发展有限公司、中建钢构有限公司、中建科技有限公司、长沙远大住工智能科技有限公司以及北新集团建材股份有限公司、汉尔姆建筑科技有限公司等，提供了现阶段装配式建筑行业信息应用的前沿研究和实践探索，大大丰富和提升了报告内容，代表了当前我国装配式建筑信息化应用的最高水平。《报告》从装配式建筑设计、部品生产、施工及装修等不同阶段的信息化深度应用进行了论述，总结了各阶段信息化应用场景、应用系统及典型案例，充分展现了信息技术对提高建造效率和质量，降低成本，利于装配式建筑的规模化推广等方面的积极作用。同时，《报告》也对装配式建筑建造全产业链信息化管理模式进行了研究和探索，全方位深入介绍了装配式建筑建造全过程信息化管理平台，实现建造各阶段数据的标准化、信息有效传递和网络化共享。为全面、客观反映信息化技术在我国装配式建筑行业的应用现状，《报告》进行了广泛调研，收集近300份企业有效问卷，并对其进行深入剖析，既总结了目前装配式行业信息化应用客观情况，又汇总了问题所在，对信息化在装配式建筑行业中的未来应用提出了新要求。此外，结合装配式建筑信息化领域的前沿研究，《报告》从管理和技术两方面对装配式建筑信息化发展趋势进行了展望，集成化的交付模式和智能化技术应用是未来装配式建筑信息化发展的两大趋势，并指出信息化驱动下的装配式建筑发展将会带动未来建筑业的工业化转型。在建筑产业变革浪潮和“数字中国”战略指引下，《报告》展示并深挖了信息技术在装配式建筑中的巨大价值，通过将建筑工业化与信息化深度融合，大力推进装配式建筑的发展，必将为建筑产业的变革转型注入新的活力，让项目参建各方更好地协同工作，实现建筑行业绿色化、工业化、信息化“三化”融合的目标，并向着智能化、现代化、可标准化的方向大举推进。

如需报告请登录【未来智库】。投资聚焦研究背景 市场对于钢结构装配式住宅能否大规模推广仍有质疑，认为其主要矛盾在于 钢结构装配式住宅的静态造价偏贵。在此，我们以地产商视角来考虑钢结构 装配式住宅经济性的来源，并判断在三种情景下，钢结构装配式建筑/住宅渗 透斜率会更为陡峭。我们区别于市场的观点 市场认为钢结构建筑是成熟行业。我们承认钢结构是成熟行业，但钢结构装 配式建筑/住宅仍是新兴产业。以盖特纳曲线为印证，资本市场对于钢结构行 业认知确有波动，但从产业趋势观察，钢结构装配式建筑渗透率持续提升为 不争的事实。当然，过去几年钢结构的发展并未享受到装配式建筑推广带来 的红利，但这已在 2019 年发生重大的变化（参见前期外发报告）。 市场关注钢材、商砼及人工价格变动趋势，并将其作为行业推广的主要矛盾。 我们认可刚性造价的重要性，也强调钢结构装配式住宅将会在刚性造价上显 现优势。另一个维度，我们提出随着产业链配套成熟以及工程组织模式的变 革钢结构装配式住宅造价有较大的降低空间。同时，我们也提出，以地产视 角看钢结构装配式建筑的经济性，将不局限在造价环节：得房率、销售回款 周期缩短、前期刚性支出成本降低等都是重要的考量因素。 我们承认，现阶段钢结构装配式住宅的推广仍需要一定的时间周期，但同时 也强调，如果有以下三种情景出现，则钢结构装配式住宅推广的主要矛盾将 不再是静态造价：1）劳动力短缺加剧；2）地产销售加速回暖，补库需求提 升；3）若房企有降低即期偿付金额的冲动。 投资观点 目前 A 股钢结构上市公司各具特色，战略侧重方向亦有不同。重点推荐：鸿 路钢构，钢结构制作环节龙头，竞争优势显著，现金流持续好转；推荐：精 工钢构，GSB 技术体系有亮点，装配式总装产能持续扩张，EPC 带动产业 角色变化；东南网架，公共建筑领域有项目优势，医院类钢结构建筑为其重 要突破口，同时也受益于 EPC 模式推进；建议关注：杭萧钢构，万郡绿建 在线上线下平台对产业链的整合，同时也受益于 EPC 模式推进；以及富煌 钢构，房建总承包特级资质，益于 EPC 模式推进。1、钢结构装配式建筑仍是新兴行业1.1、政策支持有利于新兴行业发展 装配式建筑行业离不开产业政策的支持。从数据来看，建筑业房屋建筑施工 面积已达历史高峰（尚不考虑基建），然而建筑业农民工数量逐年减少。于 行业而言，劳动力短缺已成“灰犀牛”，建筑产业亟待升级。虽然，在人口 红利逐渐消弭的大背景下，装配式建筑的渗透率会自然提升，但由于目前产 业链尚不完善，静态经济性（造价）仍不及传统现浇类建造方式，因而产业 政策的引导与支持仍不可或缺。装配式建筑的发展与政策支持息息相关。2013 年，住建部首次提出“推动 装配式建筑规模化发展”；2016 年，中共中央、国务院明确提出“力争用 10 年左右时间，使装配式建筑占新建建筑比例达到 10%”。 装配式建筑主流路径有 PC 预制件及钢结构两类。我们前期对于钢结构装配 式建筑的推广前景相对较为谨慎，主要是在住宅领域，钢结构装配式建筑的 推广需要更有针对性的政策支持（技术标准，组织形式、产业配套、用户接 受度等）。2019 年 3 月部委层面明确大力推广钢结构装配式住宅；2019 年 年中，7 省出台相应政策支持，对钢结构装配式住宅相关产业链有针对性政 策支持；2019 年年末，住建部工作会议再次强调钢结构装配式住宅发展； 故而，我们判断钢结构装配式建筑已进入行业发展的拐点。相关观点请参见前期发布的行业研究报告《当钢结构遇上住宅，行业发展逻 辑或将重构》（2019 年 3 月 27 日）、《往后，对钢构更乐观》、《“钢结 构+住宅”四省试点方案出炉，钢结构推广料提速》、《“住宅钢结构行业 标准”实施，地方配套政策陆续出炉》、《部委层面首提“钢结构+住宅”， 继续强调建筑业改革》、《目标->落地，坚定看好住宅钢结构》等。 1.2、钢结构装配式建筑发展与盖特纳曲线相印证 市场对于新技术发展的认知通常会被分为 5 个阶段：萌芽期、泡沫期、泡沫 后的谷底期、稳步回升的复苏期以及实质性大规模应用的成熟期。当然，并 非每一项技术都会经历所有的阶段，不过盖特纳曲线框架有利于理解钢结构 装配式行业发展的路径与过程，也有利于理解资本市场对于行业发展的预期 变化。以图 4 为例，钢结构行业在过去数年增速发展较为平稳，然而二级市 场对于钢结构行业的判断则经历较大的波动。2013 年之前，钢结构行业整体处于萌芽阶段：彼时，钢结构在部分体育场 馆（如鸟巢）已有应用，在制造业厂房中的渗透率正逐步提升。这一阶段， 钢结构更多是建筑结构的一种，资本市场未形成钢结构装配式建筑的概念。 2013-2016 年，过高预期带来估值的泡沫化：国家层面加大对装配式建筑支 持力度，市场关注度快速提升。装配式建筑主流技术路径为 PC 预制件（无 上市公司）与钢结构两种。彼时，市场对于住宅领域推广钢结构装配式有较 高期待，部分钢结构企业也尝试推出钢结构装配式楼盘。此外，技术授权模 式初显，也为相关企业贡献较多利润。 2017-2018 年，钢结构行业步入泡沫后的谷底期：钢结构装配式住宅推广不 及预期，主要由于 1）行业标准并未出台；2）部分钢结构装配式住宅的效果 并不尽如人意。在这个阶段，虽然市场认可装配式建筑的发展趋势，但并不 认为钢结构装配式建筑会同样受益（实际情况是，装配式建筑行业增速年均 翻番，而钢结构行业产量复合增速 10%-20%）。2019 年至今，资本市场对钢结构行业的认知逐步回归理性。认知的主要变 化在于：1）制造业、基建领域钢结构渗透率在过去十年一直在持续提升；2） 产业政策更有针对性、也更务实（目标、行业标准、财政支持、产业配套、 组织模式等），明确鼓励钢结构装配式住宅的发展；3）通过多个住宅产品 的迭代，钢结构住宅体系也逐步成型或成熟。1.3、市场认知虽有波动，但行业发展仍稳健 正如之前阐述，虽然市场对于钢结构行业的认知波动较大，但行业本身仍在 稳步发展。如图 4 所示，钢结构行业产量在过去数年维持 10%-20%区间的 增速；如图 6 所示，钢结构上市公司自 16 年以来收入稳步增长，新签订单 亦见较为明显的改善。2016 年之后，虽然市场开始质疑钢结构装配式住宅能否大规模推广（行业 标准、施工工艺、造价等），但从目前整理的部分案例来看，部分地产商试 用钢结构技术路径的意愿有明显提升。2、钢结构住宅静态造价成本有优化空间2.1、长期视角，钢结构住宅将在刚性成本上占优 现阶段造价：钢结构>PC 结构>现浇。据住建部住宅产业化促进中心测算， 现浇混凝土房屋造价约 2,000 元/平米；据住建部《装配式建筑工程消耗量定 额》（征求意见稿），PC 结构小高层住宅、高层住宅（装配率 20%-60%） 平均造价分别为 2,151、2,416 元/平米，分别较现浇造价高 7.6%、20.8%， 钢结构高层住宅平均造价为 2,777 元/平米，较 PC 结构高层住宅高约 8.5%-27.4%。三种技术路径中，材料及人工成本较为刚性：混凝土价格、人工价格、钢材 价格。其中，混凝土价格的决定因素有水泥、砂石、骨料，三者同属不可再 生资源，目前价格维持高位；人工价格则稳步提高，随着人口红利的逐步消 弭，长趋势向上；钢材原材料为铁矿石，主要依赖进口，冶炼环节产能总体 过剩，目前价格亦较为稳定。钢结构建筑造价成本将有优势，国家层面已将其作为替代混凝土的方案之 一：2020 年 3 月，发改委联合十五部门和单位联合印发《关于促进砂石行 业健康有序发展的指导意见》中明确提出砂石价格上涨“增加基建投资和重 大项目建设成本”，在“积极推进砂源替代利用”方案中，将推广钢结构建 筑作为一种可选路径，并提出“逐步提高钢结构装配式建筑在学校、医院、 办公楼、写字楼等公共建筑中的应用比例，稳步推进钢结构装配式建筑在城 镇住宅和农房建设中的推广应用”。2.2、若产业配套成熟，钢结构住宅造价还可优化 除原材料、人工等刚性成本外，钢结构住宅造价还有优化空间： 1）新型墙 板材料（楼板、外墙板、内墙板）造价较高，主要由于相关板材供应渠道不 畅，产需合作不紧密；2）结构设计尚可优化，如基础部分造价、用钢量优 化等；3）组织工序提升，进一步提高施工、装修效率。前者要求产业配套， 后两者则对工程模式提出要求（2.3 章节）。目前来看，钢结构结构工程环 节已相较于 PC 结构有一定优势。以下，我们选取某住宅项目，分析钢结构 与 PC 结构成本分析。 住宅项目的成本大类可拆解为结构工程、内装工程、外装工程、机电工程四 部分，其中：机电工程二者一致；结构工程环节钢结构已有优势；内装工程 与外装工程造价偏高是导致钢结构装配式住宅偏贵的关键因素。这一现象背 后的原因除钢结构住宅内外装的配置与混凝土住宅有差别之外，配套产业尚 未规模化致成本提高亦为重要原因。七省政策，产业配套亦是重头戏。2019 年以来，部委及地方层面陆续出台 相关文件鼓励推广钢结构装配式住宅项目。除了明确的推广目标之外，各地 文件都在鼓励形成产业配套集群，如 1）钢铁企业优化调整产品结构，开发 高性能防火、防腐和标准化建筑用钢；2）建材企业大力发展与钢结构装配 式住宅配套的新型墙楼板、门窗等绿色建材；3）配套部品企业开发防火与 装饰装修、结构保温一体化的技术和产品，提高配套部品的标准化、系列化 和通用化水平。随着钢结构装配式住宅类项目逐步增多，配套产业渐渐成熟， 规模效应下整体造价亦可降低。2.3、EPC 模式下，项目造价可进一步降低 EPC 模式下，造价可进一步优化：EPC 模式，建筑企业有更强的动力进行 精细化管理，从而降低造价成本。传统模式下，设计单位、材料采购、各工 程承包商各司其职。承包商与业主方存在利益博弈，即造价越高承包商利润 亦越高。EPC 模式下，总承包商与业主方利益一致，造价节余为其重要利润 来源。更为重要的是，EPC 模式打破了传统建造模式下的条块分割，提高总 体效率。以设计为例，看 EPC 组织优势：传统模式下，设计单位并不对总体造价负 责，优化造价并不会增厚设计单位的利润。EPC 模式下，总承包商有较强动 力从设计环节进行优化进而降低总成本。以中建钢构酒钢兰泰苹果园棚户区 改造项目为例，通过优化设计方案，减轻结构自重，原设计方案下需要基础 桩 215 根，设计优化后仅需 136 根，大幅降低了基础造价成本。3、地产商视角下钢结构装配式经济性的来源3.1、得房率高，或可提高单价 建安支出占地产商销售及成本比例不高：2010 年，全国住宅建安造价均价 约为 1367 元/平米，占楼面均价约 77%，占销售均价约为 15%。2019 年， 全国住宅建安造价均价约为 1950 元/平米，占百城住宅楼面价比重约 36%， 占百城住宅销售均价约为 13%。整体来看，相较于土地出让金等支出，建安 造价占销售均价比重较低。换言之，若建安能影响销售单价（单位建筑面积 价格），则对房企有较大吸引力。钢结构住宅得房率高，或可提高单价：钢结构建筑的框架结构具备截面小的 特点，不仅降低了自重，同时也增加了使用面积，即能够提高建筑面积使用 率，增加经济效益。高层建筑钢结构的结构占有面积只是同类钢筋混凝土建 筑面积的 28%。采用钢结构可以增加使用面积 4%~8%1。于地产商而言，得 房率提高可以：1）提升单价（单位建筑面积价格）；2）或作为项目促销的 亮点。此外，部分地区对于钢结构住宅项目还有容积率的奖励。相较于造价 的提高，容积率奖励、高得房率对于地产商而言或更有吸引力。3.2、工期缩短，资金使用效率提高 对于地产商而言，地产销售回款是其重要的资金来源。据国家统计局，19 年地产开发资金（资金来源口径）合计 17.9 万亿；其中，国内贷款、自筹 资金、其他资金占比分别为 14.1%、32.6%、53.2%，自筹资金主要包括企 业通过各种途径筹集的资金（不含银行贷款），包括发债、非标等方式进行 融资及自有资金等；其他资金主要为定金、预售款等商品房预售前后来自购 房者的资金及银行匹配的个人按揭贷款，19 年其他资金中定金及预收、个人 按揭贷比例分别为 64.6%、28.7%。不考虑房地产企业自有资金，其外部资 金来源主要可分为两部分：1）外部融资，包括银行贷款、债券/非标融资等； 2）房屋预售时收到的购房者资金及匹配按揭贷（源于房企销售以期房销售 为主）。工期缩短，降低资金成本，加快周转：开发商资金结构中超过 50%的资金来 源于“其他资金”，即预售回笼资金；对开发商而言，达到预售条件前的土 地出让金、进场费等属于刚性支出，达到预售条件前的这部分支出必须由开 发商自行垫付；预售后开发商可向监管银行申请支付进度款；因此预售条件 越严格、达到预售条件需要的时间越长，占用资金成本越高。可见，缩短拿 地到预售的工期对开发商而言非常关键。钢结构装配式建筑主体结构工期能 提前 1/3 左右,同时多省出台了对装配式住宅建筑的政策扶持，放宽钢结构 装配式建筑预售条件，有助于开发商缩短预售前的时间，加快整体资金回笼， 降低资金成本，提高资金使用效率。3.3、即期支付规模降低，缓解地产商资金压力 房地产资金来源中，工程应付款亦有重要贡献。2014 年以来，工程应付款 占地产资金来源约为 12%-13%，其资金规模与国内贷款规模相当。以中国 建筑数据分析，其工程收现比与其新开工正相关。换言之，地产商对于承建 商在新开工环节支付较为刚性，而施工、竣工环节支付则有一定弹性。钢结构装配式住宅降低即期支付压力：基于上述分析，我们绘制了一个项目 周期中地产商现金流流入及流出情况，其中实线框表示刚性，虚线框表示弹 性。对于地产商而言，开工前期的土地出让金支付较为刚性；其次是工程款， 通常在基础部分（地下空间）的支付亦较为刚性：参考图 15，工程款占售价 比重约 13%，其中基础部分造价占整体造价可达 20%-40%。考虑到，钢结 构住宅的地下部分较混凝土造价节约可达 30%-50%，故采用钢结构技术， 可以降低地产商即期支付的压力。4、三种情景下，钢结构住宅渗透斜率可更陡峭钢结构装配式住宅是人工红利接近尾声、砂石等资源紧张后的必然选择。不 过，我们必须要承认，钢结构装配式住宅体系目前尚未完全成熟，产业配套 仍需完善；同时，我们也注意到部分地产商在过去几年已在部分楼盘试用。 我们判断，地产商从试用到大规模推广仍需一定时间周期。现阶段，若出现 以下情景，则钢结构装配式住宅的渗透斜率可更陡峭。 4.1、情景一，劳动力供给持续承压 虽然建筑业农民工工资收入高于平均水平，但自 2015 年起，建筑业农民工 数量持续减少，建筑业占农民工择业比重亦在持续降低，可见经济回报并非 农民工择业的唯一指标；除此之外，农民工年龄结构持续老化，且考虑到建 筑工地的作业强度，后续建筑业人力缺口或将持续扩大。现阶段，国内“疫情”已得到有效控制，不过人员流动尚有一定限制。若“疫 情”等其他因素持续影响建筑业劳动力供给，考虑到钢结构装配式住宅“人 工工时较少”的特点，地产商采用相关路径的意愿或提高。4.2、情景二，若地产销售加速回暖，补库需求驱动· 前文已阐述，销售回款是地产商最为重要的资金来源。“高周转”模式下， 地产对“拿地->预售/结构封顶”的时间周期有进一步缩短的需求。从历史数 据观察，地产销售面积是新开工的重要前置指标。参考图 22、图 23，目前 商品住宅库存仍处在较低水平，若后续地产销售数据反弹较快（未来某个时 间段，并非特指 2020 年），结合钢结构装配式住宅有“工期短”，“得房 率高”，“容积率优惠”等特点，地产商采用相关路径的意愿或提高。4.3、情景三，地产商降低即期偿付资金规模的冲动 2020 年，地产商逐步进入境内债、境外债的兑付高峰期，资金偿付压力较 增大。由于钢结构装配式建筑在地下空间造价有 30%-50%的节余，且在主 体结构造价上比 PC 等有优势（参见表 2），地产商采用相关路径的意愿或 提高。5、投资建议钢结构装配式建筑属新兴行业，随着劳动人口老龄化以及配套产业的成熟， 预计渗透率将有较大提升空间。住宅领域是房建最大也是最重要的细分市 场，目前钢结构装配式住宅的推广仍然需要国家产业政策的引导与支持。 市场关注钢结构装配式住宅的静态造价成本，我们认为中长期角度钢结构造 价会逐步占优：1）钢材、商砼、人工是静态造价的重要变量，其中商砼、 人工成本或大概率持续提升；2）钢结构在主体结构造价已较 PC 有一定优 势，但在内外装环节成本较高。若产业链配套成熟，相关材料成本降低，则 造价仍有降低空间；3）钢结构装配式住宅呼唤工程组织结构革新，在 EPC 模式下，通过优化设计等诸多方式，可进一步降低造价。 不考虑造价因素，钢结构装配式住宅对于地产商的吸引力可包括：1）得房 率高，或可提高单价/或作为亮点吸引消费者；2）工期短，新开工->销售资 金回笼的周期缩短，可降低融资需求；3）钢结构装配式建筑在前端造价有 较大优势（地下部分），可以降低地产商即期支付压力。 住宅领域全面推广钢结构装配式尚需耐心。不论是地产商从尝试采用到大规 模采用，不论是消费者接受程度的演变，不论是产业链上下游配套的完善， 不论是工程组织结构的革新都需要一定的时间。当然，如果出现如下情景， 则钢结构装配式住宅推广的主要矛盾将发生变化，渗透率提升斜率将更陡 峭：1）劳动力短缺加剧；2）地产销售快速回暖，房企抓紧补库；3）房企 资金压力增大，通过钢结构技术路径降低即期刚性支付压力。 目前 A 股钢结构上市公司各具特色，战略侧重方向亦有不同。重点推荐：鸿 路钢构，钢结构制作环节龙头，竞争优势显著，现金流持续好转；推荐：精 工钢构，GSB 技术领先，钢结构装配式产能持续扩张，EPC 带动产业角色 变化；东南网架，公共建筑领域有项目优势，医院类钢结构建筑为其重要突 破口，同时也受益于 EPC 模式推进；建议关注：杭萧钢构，万郡绿建在线 上线下平台对产业链的整合，同时也受益于 EPC 模式推进；以及富煌钢构， 房建总承包特级资质，受益于 EPC 模式推进。……（报告来源：光大证券）如需报告原文档请登录【未来智库】。

2019年4月26日，“2019中国房地产内装产业融创峰会——服务区域房企，共筑品质居住（粤港澳大湾区）”在广东中山市举行。本次峰会由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会内装产业专业委员会、融创中国、乐宜嘉家居集团承办，旨在深化内地与港澳在房地产行业的交流与合作。 新浪家居作为本次活动的战略合作媒体，在本次峰会上发布了《中国品质居住现状与趋势调查报告》。本次报告通过线上评选描绘品质居住，同时倡导新的生活方式和生活理念。乐居家居副总经理冀静女士与家居地产大咖共启中国品质居住品牌项目启动新浪家居全国总编戴蓓女士发布《中国品质居住现状与趋势调查报告》中国房地产业协会内装产业专业委员会秘书长 陈琬女士主持活动活动现场大咖云集座无虚席本次峰会邀请了原北京市国土资源和房屋管理局局长、中国房地产业协会名誉副会长苗乐如、中国物业管理协会副会长、广东省物业管理行业协会会长李健辉、原住建部勘察设计司副司长、中国百年住宅建设专家委员会主任委员窦以德、广东省房地产行业协会会长王韶等行业领导莅临。融创中国、乐宜嘉家居集团、远大住工、绿地集团等国内一线房地产行业大咖及金螳螂、粤华、ATG、金意陶等家装建材企业代表齐聚一堂，以“创新·服务·共筑”为主题，就当前行业的热点话题进行探讨与商榷。多领域、大视角的解读地产内装趋势，谋划行业布局，稳定粤港澳大湾区房地产发展，加速内装产业工业化进程及房地产供应链的融合与创新，帮助住宅产业化进行迭代升级，共筑品质居住。在消费升级的趋势之下，全装修时代正在到来，什么才是有品质的居住？这是无数消费者在家居消费中最关心的问题。由新浪家居和中国房地产业协会共同发起的《中国品质居住的现状与趋势调查》，旨在收集消费者与业内专业人士对于“品质居住”的认知和观点，探索中国品质家居的真实现状与发展趋势。品质居住消费调查人群画像为了直观地了解中国居住品质现状以及消费者对于“品质居住”的认知和态度，新浪家居于2019年3月16日发布了《中国品质居住消费者调查问卷》，此次调查历时一个月时间，累计参与者达到13578人，回收有效问卷8695份。参与调查的人群画像如下：年龄分布：20-40岁人群占60%20~29岁33%30~39岁27%40~49岁25%50岁以上15%职业分布：企业职员超过70%企业职员73%公务员及事业单位22%其他职业5%受教育程度分布：接受过高等教育超过80%本科60%大专20%研究生10%博士5%其他5%家庭成员构成：两口或三口之家约占60%两口之家33%三口之家27%五口以上23%单身人士17%城市分布：一线及新一线城市占了75%一线城市50%新一线城市25%其他城市25%家庭年收入：10万以上超过70%10万-19万40%20-29万20%30-39万7%50万以上7%10万以下26%住房居住面积：80平以上超过70%100平米以上47%90-100平米20%80-90平米7%60-70平米20%60平米以下6%小结：从以上人群画像可以看出，本次参与调查的用户主要覆盖了一线及新一线城市，大部分为中高收入家庭人群，受访者年龄集中在80后/90后，普遍接受过高等教育。消费者心目中的品质居住根据新浪家居《中国品质居住消费者调查》回收的8695份有效文件，我们整理分析出以下具有代表性的家居消费现象。调查发现，在消费者心目中“健康”和“安全”是实现“品质居住”的前提条件；除了室内硬装和软装需求升级之外，智能家居也是未来“品质居住”的重要标志之一；另外，室外环境也会影响居住品质，比如：环境污染、小区配套等综合因素。总之，舒适的居住需要内因与外因相互结合，符合“品质居住”标准的不仅是一套物质配套完善的房产，同时也居住者的精神梦想家园。1 健康环保是实现居住品质的根本因素在消费升级的趋势下，人们不在满足“房子是用来住的”，更迫切要求住得健康环保。尤其是在一线和新一线城市，空气质量和居民用水质量都不容乐观，另外装修建材和家具材质的环保问题也经常被媒体曝光。所以越来越多的人为保证居住品质，而不惜重金打造和改善家中室内的小环境。90%的受访者表示在购买建材和家具的时候会首选环保材质；65%的受访者表示自己家中已经配置了自来水净化和软化装置；42%的受访者表示自己家中已经配置了空气净化器或新风系统；2 收纳是体现家居生活品质的重要诉求随着入住的时间越来越久，家中的物品就会越来越多，受改善住房成本和资格所限，只有不断提升家中储物功能才能提升日常家居生活品质。越来越多更具强大收纳功能的全屋定制家具正在被更多人接受，大部分人认为卧室和厨房的收纳功能最重要，不但关乎家居颜值，更影响生活品质。86%的受访者认为卧室收纳最重要；71%的受访者认为厨房收纳最重要；64%的受访者认为玄关收纳最重要；57%的受访者认为卫生间收纳最重要；15%的受访者希望拥有独立的储物间；3 开放空间是体现家居品质的主要场景中国人比较好客，三代同堂也不在少数，家中的开放空间成了主要活动场景，所以更多人愿意将大量的装修预算投入在客厅，另外卫生间也是利用率最高的空间，尤其是公共卫生间也会对客人开放，所以也是装修预算最高的区域之一。92%的受访者在装修时预算最高的空间是客厅；91%的受访者在装修时预算最高的空间是卫生间；84%的受访者在装修时预算最高的空间是厨房；77%的受访者在装修时预算最高的空间是卧室；46%的受访者在装修时预算最高的空间是玄关；31%的受访者在装修时预算最高的空间是餐厅；4 品质居住无关奢华但求舒适实用有些人也许认为谈到“品质”就必须“奢华”，其实大部分人对于家居品质的追求并不仅限于“奢华”，恰恰相反很多人认为“简约”、自然”等风格也可以做出品质感，舒适居住更多是使用中的个人感受，而不是做出来炫耀给人看的虚荣。70%的受访者喜欢现代简约风格；46%的受访者喜欢典雅新中式风格；35%的受访者喜欢自然日式风格；30%的受访者喜欢冷淡北欧风格；15%的受访者喜欢浪漫地中海风格；15%的受访者喜欢清新田园风格风格；13%的受访者喜欢豪华欧美风格；5 轻装修重装饰，品质居住可以避重就轻在毛坯房时代，不少人会将重金投资在基础装修工程上，认为只有底层装修做好才能让日后长期的居住更有品质保障，然而现在已经进入全装修时代，新房在交付的时候基础装修已经做好了，所以在自己精装修时业主不需要再将大量的预算耗费在基础装修上，于是软装成了在居住品质上拉开差距的一种方式 。43%的受访者认为软装更能体现家居品质感；28%的受访者认为硬装更能体现家居品质感；15%的受访者认为硬装和软装都很重要；6 消费大品牌是保证家居品质的最简单方式调查发现，大部分消费者在家居消费中依然相信“品牌的力量”，尤其对于专业性极高的家居装修，大部分人会首选大牌建材和装修公司来减少试错的机会。90%的受访者认为建材必须买大品牌；85%的受访者认为装修必须找大牌装修公司；76%的受访者认为家具必须买大品牌；66%的受访者认为家电必须买大品牌；7 有老人的家庭最关心的居住品质是居家安全中国开始渐渐步入老龄化社会，有老人的家庭也越来越多，普通的家居环境往往不能满足老年人居住品质的需要，适老装修服务也许会成为下一个家居热点。93%的受访者认为卫生间和厨房必须做防滑处理；90%的受访者认为卫生间必须安装安全扶手；85%的受访者认为卫生间和卧室需要安装紧急呼叫设备；46%的受访者认为需要拓宽室内通道方便轮椅通行；8 有品质的主卧最好有一个独立的卫生间和衣帽间卧室是家中最私密的地方，尤其是主卧一般是不对客人开放的。受房价因素限制，不少人在购房时首选80-90平左右的小两居，卧室空间功能被弱化，如果要升级主卧功能，不少人还是希望能够拥有独立的卫生间，这将大大提升主卧的个人隐私功能。77%的受访者选择是独立卫生间；65%的受访者选择是步入式衣帽间；38%的受访者选择是观景阳台；35%的受访者选择是梳妆台区；32%的受访者选择是大型落地窗；9 小区环境与周边配套也是影响居住品质的重要因素古人云“鸟择木而栖”，小区环境对于居住品质也有着不可忽视的影响。高尚小区不仅指房屋品质好、小区景观美，还有入住居民的素质高，甚至周边的生活配套也需要应有尽有，这些方方面面都会影响到居住品质和物业价值。61%的受访者表示自己所在小区居住人群较杂；56%的受访者表示自己所在小区物业管理较差；46%的受访者表示自己所在小区绿化率不高；39%的受访者表示自己所在小区没有地下车库；32%的受访者表示自己所在小区周边商业配套不足；25%的受访者表示自己所在小区周边交通配套不足；15%的受访者表示自己所在小区周边教育资源不足；12%的受访者表示自己所在小区周边医疗资源不足；10 在外界环境因素中，噪音污染最影响居住品质居住在喧闹的城市中，自然环境不断被破坏，尤其在人口不断膨胀的一线城市和新一线城市，不仅空气和水质污染严重，而且同时也要饱受噪音和光污染的困扰。空气净化器和净水器解决了一部分人的家居需要，但是无孔不入的噪音污染还没有找到更好的办法来应对。43%的受访者认为最大的环境污染来自噪音；38%的受访者认为最大的环境污染来自空气；35%的受访者认为最大的环境污染来自水质；15%的受访者认为最大的环境污染来自光线；11 在强大的智能家居功能中，安防功能最得人心智能家居的概念已经提出了多年，但是要真正实现在寻常人家普及还需要一段时间。智能家居功能强大貌似无所不能，不过就现阶段而言，人们最需要的功能是家居的安全防护功能，其次是遥控家中各个电器的功能，安全和便利是人们对智能家居的基础诉求，也是品质居住的根本条件。80%的受访者认为最需要的智能功能是家居安防功能；70%的受访者认为最需要的智能功能是电器遥控功能；57%的受访者认为最需要的智能功能是感应声控功能；55%的受访者认为最需要的智能功能是预约定制功能；28%的受访者认为最需要的智能功能是远程监控功能；18%的受访者认为最需要的智能功能是健康管理功能；12%的受访者认为最需要的智能功能是环境氛围功能；12 最需要智能设备的空间是厨房和卫生间厨房和卫生间已经成为家中智能配置水平最高的两个空间：智能净水系统解决了家中全套用水问题，洗碗机解放了主妇们的双手，智能电烤箱让烹饪变得如此简单，智能马桶也将厕所文明提升了一大步，另外智能门锁的普及也满足了人们对于安防的强烈需求。65%的受访者认为是厨房（净水系统、洗碗机、电烤箱等）；58%的受访者认为是卫生间（浴霸、智能马桶、紧急呼叫等）；55%的受访者认为是入户玄关（智能门锁、入户监控等）；55%的受访者认为是客厅（扫地机器人、空气净化器、家庭影院等）；35%的受访者认为是卧室（感应窗帘、氛围灯光等）；22%的受访者认为是阳台（晾衣机，洗衣机、烘干机等）；13 目前家中普及率最高的智能产品是净水器和智能马桶虽然全屋智能系统还未大范围覆盖普通家庭，但是已经有不少智能单品成为家中的“网红家电”，比如一半以上的家庭已经拥有净水器和智能马桶（盖），干衣机、扫地机、洗碗机、电烤箱以及智能门锁也被越来越的人所接受。净水器50%；智能马桶（盖）50%；干衣机33%；扫地机33%；洗碗机占25%；电烤箱占25%；智能密码锁占25%；新风空调占25%；14 定价超过1万元的智能家居产品接受度低智能家电的普及离不开产品的价格因素，超过1万元以上的智能家居产品消费者接受度大幅降低，其中5000元以内的产品市场受欢迎程度很高，随着智能家居产品越来越普及，产品单价也势必越来越亲民，越来越多性价比更强的智能家居产品将加速智能家居时代的到来。1000元-5000元60%；5001元-10000元30%；1万元以上20%；15 全装修新房最大的优势，省事省时可以拎包入住90%的消费者认为全装修最大的优势是不必亲自装修，可以拎包入住；60%的消费者认为全装修可以避免自行装修与物业或邻居发生矛盾；23%的消费者认为在全装修过程中，大型开发商在装修质量上更有保障；8%的消费者认为全装修新房交付之后，开发商的售后服务更有保障；16 全装修新房最大的缺点，缺少行业标准维权艰难85%的消费者担心全装修房使用的装修材料品质参差不齐，日后维权比较麻烦；77%的消费者担心房屋装修中如果存在质量问题，很难第一时间发现并改善；66%的消费者担心全装修房装修缺乏个性，设计风格相对单；55%的消费者担心全装修房性价比不高，付出的装修成本可能比自行装修更高；在消费升级的大势之下，居住品质升级是迫切需要解决的问题。如何给“品质居住”下一个定义？真正的“品质居住”距离中国人还有多远？“品质居住”会给房地产开发商和家居企业带来怎样的机遇和挑战？带着这些问题，我们走访了多位行业专家和权威人士，让他们为“中国品质居住”的未来发展趋势把把脉。苗乐如（原北京市国土资源和房屋管理局局长、中国房地产业协会名誉副会长）刘东卫（中国建筑标准设计研究院执行总建筑师）张传喜（工商联家具装饰商会执行会长）周军 （中国智能家居产业联盟秘书长）夏磊（恒大研究院院长)魏栋昌（融创中国控股有限公司北京分公司精装管理部总经理）马靖（乐宜嘉家居集团董事长）王睿 （橙家CEO）颜建（东易日盛集团健康科技人居子公司总经理）中国尚未进入“全装修时代”，但这是大势所趋苗乐如：目前，住宅建设由毛坯房过渡到全装修，标志着我国住宅建设到了一个新的发展阶段，也是人们对美好生活全新要求的客观结果。装修已经从以前的简单基础装修，发展到现在越来越体现个性化的装修风格。纵观这些年的发展，毛坯房的建设弊大于利，毛坯房交付后需要再次装修，这样会产生大量的建筑垃圾，每个家庭在装修过程中平均会产生2吨左右的垃圾，这不但会污染环境，也是对资源极大的浪费。另外，对于消费者来说，自己装修是一件费心、费力、费钱的事儿。在全装修项目中，开发商都是集体采购且明码标价，其采购价远低于市场价。开发商统一装修，无论产品还是工艺都有一定的保证，让消费者几乎可以拎包入住。刘东卫：当前我国社会经济发展与建设正在步入高品质发展的新时代，国家与建设行业也转型过程中。全面推进住宅全装修产品交付是推进建设领域供给侧结构性改革发展的重要举措。数据显示，近年来全国消协受理的装修问题主要集中在装修建材质量不合格、装修质量难保证、保修义务难履行、室内空气不达标等，近年来房屋装修类投诉量激增，装修问题始终为广大消费者投诉的热点和难点。夏磊：毛坯房时代将逐步退出，全装修时代将加速来临。1999年国办发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，首次提出要积极推广一次性装修或菜单式装修。随后住建部多次发文，制规范订细则，其中《建筑业发展十三五规划》重更是明确提出，到2020年新开工全装修成品住宅面积达到30%，31省市出台全装修政策，并列明时间表加速落实。马靖：房地产商推出的全装交付售楼模式，是“全装修”趋势的一个市场缩影，近年国家过于精装房、全装房的政策相继出台，未来大中城市将有望正式告别毛坯房。同时，我们也看到越来越多的传统装企、互联网家装平台、家居建材企业都在向“整装”的模式转型升级，在这个共生、共享、共赢的的时代，融合是主旋律，这客观上加速家居上下游产业链的整合，为全装修发展提供可能。目前中国有超过2亿新中产人群，他们是消费主力军，他们追求品质生活、关注房子的功能、注重家居配套及家装服务体验，他们需要全装交付售楼方式与一站式“拎包入住”的整装服务模式。“品质居住”对于不同的人群有不同的定义，行业期待新的标准出台苗乐如：我觉得“品质居住”有五个方面的标准：第一是安全，这主要体现在消费者在居住细节和生活便利上，比如我们经常提到的“适老装修”就是把安全放在第一位考虑的；第二是健康，比如建筑材料、装修材料是否安全无污染、饮水是否洁净、灶具使用是否安全等；第三是节能环保，比如一些地方强调的同层排水系统；第五是舒适度，比如室内软装和硬装是否合适，室内温度调节是否结合南北不同设计；第六是周边环境，比如公共空间、小区环境、小区出行、停车便利性、现代物流配送等。刘东卫：“品质居住”归纳起来有六个维度：耐用性、维修性、安全性、适应性、经济性。住宅的品质与全装修的工业化集成技术水平紧密相关，新型装配式内装方式相比传统装修方式，最大限度提升了产品质量与性能、全面提升住宅可持续居住的长久品质。张传喜：“品质居住”应该包括以下几点：装修质量、设计工艺、材料品质、装修过程等。在全装修趋势下，开发商代替消费者装修，可以节省消费者的装修时间，避免消费者进入繁杂的装修过程，提高消费者生活品质。但是也有部分开发商为了获得更大利润而误导消费者二次消费，消费者在收房过程中由于缺乏标准来验收，导致交付房和消费者实际预期有一定差距。夏磊：我心目中的“品质居住”是健康的、宜居的、智能的。健康的社区应该拥有立体生态系统，比如大面积树林、原生态河流、橡胶跑道等；宜居的家居应该使用新型建材，提高居住舒适度，比如外墙保温系统、LOW-E中空玻璃，同层排水等。还有智能家居系统，引入科技元素，如恒温恒湿恒氧系统。马靖：衡量一个家或者房子是否具备“品质居住”的属性，得从空间布局、风格设计、家居配套、安全性、环保性、智能化、适老化、宜居性以及全龄适用的角度考量。具体而言，品质居住不光是让用户拥有美学的、智能的、环保的、品质的、互动体验的“美学家”，更要帮助用户通过家的升级，让他们从拥有“美学家”变为“美学鉴赏家”。全装修时代带来的最大供需变化是从“置家”变为“质家”，也就是消费升级，获取在物质满足之外的精神与自我价值的越级向上的愉悦感。王睿：我认为“品质居住”有三个层次：首先是基本功能的需求，满足基本居住条件；其次是生活便利性的需求，功能升级和实用性提高，比如浴室柜收纳，厨房的收纳等；第三是审美和局部个性化，从自我价值实现的维度，比如定制精装。颜建：我认为“品质居住”的核心是人的居住舒适程度。不同人群需求也不一样。对于上班族来说，生活便利性和智能化手段是标准；对于年长者来说，会考虑家居环保健康，适老性居住建设；对于小孩子来说，家居色彩变化，教育成长等方面。中国距离“品质居住”还有一段距离，但是会在一二线城市提前实现苗乐如：从社会的整个认知来说，已经对“品质居住”达成了共识，但是距离实施还有一个阶段，目前只能说还属于刚刚起步。“品质居住”要包含适应现代服务要求、出行要求、现代物流配送下业主的需求、管理的智能化、居民住区就业登记、临时人口登记、孩子入学入托等等。所以说，实现“品质居住”还有一条很长的路要走。刘东卫：我国建筑全装修产业与国外发达国家相比工业化程度较低，由于传统装修方式仍占据主导地位，造成存在着质量问题时有发生，建造过程能源和资源消耗大，以及环境污染等严重问题，特别是后期可持续使用维护等问题很突出。建筑装修工程的质量标准、建材品质、施工质量、空气质量和维修维护问题由来已久，由于传统建设发展方式积累的问题和矛盾日益突出，因此，只有改变我国传统建筑业与传统装饰装修业现状，推动建筑产业现代化与新兴内装产业发展来促进我国建设发展方式的转变，我国“品质居住”的才会真正实现。张传喜：我国距离发达国家的品质居住还有一定差距，我们的装修成本，购房成本都非常高，最近两三年，政府也在大力推动品质居住，很多产品在工厂可以直接定制，由于批量化的生产慢慢会降低产品的价格，提升产品的品质。随着市场日渐成熟，相应的标准发布，让房地产市场由卖方市场转为买方市场，消费者购房不再以价格为主要依据，更多要看住房的品质，预计未来3-5年会逐步实现“品质居住”。夏磊：我认为中国目前居住环境离“品质居住”还有较大差距。根据第6次人口普查数据统计，在城镇住房中，平房占比25%，砖木及其他结构占比19%。13%无独立厨房，13%无管道自来水，28%无洗澡设施，22%无独立卫生间，8%炊事燃料仍为柴草。基本的居住功能性需求尚未完全实现，满足“品质居住”任重而道远。魏栋昌：实现“品质居住”要根据不同城市发展的阶段和层级来看，一线城市由于大开发商和资源集中所以更容易实现，很多一线城市的开发商其实已经通过在售楼盘来初步实现，而小城市还需要一个时间的发展。马靖：现在不管是行业、企业与用户都非常关注“品质居住”这个话题，这意味着我们都在同一个维度去思考如何提升居住品质。距离“品质居住”有多远？我们不好直接地以简单的数字化定义，我们正在不断地缩短与“品质居住”之间的距离，行业协会做了大量工作建立不同机制的平台，方便有更多的企业参与到提升国人“品质居住”这件伟大的人居事业上来，而企业之间借助不同的交流平台，也打通“品质居住”所要求的不同领域的行业壁垒，实现产业链的价值融合。此外，眼光越来越高的用户，也为我们升级“品质居住”的标准带来参考。王睿：我认为中国人距离实现“品质居住”至少还有5-10年的路要走。其中有两个主要原因：第一，中国的家居文化落后于酒店文化，体现在居住舒适度方面，比如酒店中的恒温水龙头，在目前中国家居普及度很低包含精装房，目前中国家居环境刚刚步入解决住的问题而还不到住的舒服的阶段。第二，高品质居住要有健康的空气环境、健康的水环境等，目前虽然净水器普及度很高了，但是对于用水健康的问题还没有深入人心，比如饮用水和洗脸水到底该用酸性还是碱性大部分人还不了解。颜建：我觉得要实现“品质居住”，目前技术的瓶颈已经解决，最大的问题是技术落地的花费以及产品的普及，比如智能化已经有非常多的产品可以相互打通，主要还是成本问题亟待解决。“品质居住”亟待新标准出台，势必加速房产和家居行业的洗牌夏磊：新标准必将加速房产和家居行业的洗牌，提高房企及家居企业的集中度。品牌房企如恒大、中海等早已涉足精装领域，在方案设计、材料采购、装修施工管理、供应链合作等方面有着成熟的标准化体系，所以更易适应品质住宅新标准。相反，之前毛坯交付的中小房企，在精装领域人才缺乏、体系不完备，若不能快速适应新标准，会被加速淘汰出局。而之前以散单为主的传统家装企业、原材料供应商也会被优胜劣汰。魏栋昌：新标准可以帮助更多中小城市快速进入全装修时代，对于大开发商也可以去纠偏自身发展中的问题，可以更好来实现“品质居住”。其次，对于普通业主来说有了更多标准作为参考，可以帮助业主更好判断和选择。马靖：事实上，关于出台“品质居住”新标准，中房协已经做了相当多的工作，中国房地产业协会内装产业专业委员会编写的《内装工业化实施技术规程》，就是这个标准之下的技术框架。我认为这不只是加速房产和家居行业的洗牌，我个人更喜欢用“融合”这个词，房地产企业与家居上下游企业之间有很多互相赋能与加持的机会，这种推动作用是明显而积极的，有利于开发商与家居企业之间完成技术链接、标准融合，落到实处地为“品质居住”创造合作条件。颜建：如果新标准出台，一些劣质中小企业势必会被淘汰，而一部分小而精的企业反而会获得更好的发展。家居企业会更多地和专业机构合作来降低自身成本并加深深层次的服务。在全装修的趋势下，更多家居企业将在房地产项目开发初期介入夏磊：从房屋封顶以后的装修环节，到交付后的物业服务环节，家居企业均可与开发商开展广泛深入的合作。如装修环节的方案设计、家居产品的生产销售，物业环节的智能家居等。马靖：主要的合作机会有三次：第一是拿地阶段就开始介入，与房开商联合开发与设计；第二是精装房装修阶段，提供配套的精装与家居定制服务；第三是业主拿到毛坯房或者二次改造的时候，也可以通过家装家居服务，为用户提供高品质、一体化的整装模式。未来还可以与开发商一起联合开发、联合设计、联合装配、联合销售、联合服务，真正做到全生命周期的“品质居住”全链条管控。王睿：我认为有三种形式：第一是在图纸阶段，如何与开发商合作开发房子本身的价值；第二是在销售阶段，针对房间的样板间实景虚景展示；第三是在交房前后，针对目前更多的毛坯房楼盘要积极与各级开发商深入合作。魏栋昌：目前更多的家装企业还没办法太深入与开发商进行深度合作，家装企业还需要更多地去调研真实客户的需求。实现品质居住需要从开发商拿地建筑设计环节时就要进入加强合作，通过内外环节的共同设计才能更好地实现。颜建：目前家装企业对于开发商属于最后一个环节，属于打补丁的阶段。未来家装企业要更多地接触前端，比如在房产设计规划阶段，家装设计师和建筑师一起考虑房子内部结构如何适合居住，周边环境如何构建更适合品质居住。智能家居的普及是“品质居住”实现的标志之一周军：智能家居并不是新物种，它是各个行业发展中的一个过程的体现。近两年智能家居快速发展，比如智能电视、智能空调、智能门锁，智能晾衣机等等，在局部环境下给用户构建新型的家居智能品质生活。我们理想状态的智能家居生活是所有的家居设备实现互联互通，与外在空间的无缝对接，所以很多开放商最近两年提到更多的科技住宅或者智能社区，其实都是基于这样的概念去做。张传喜：我认为智能家居普及还需要一段时间，2017年作为智能家居元年，各个家居智能产品在不断发展，但是各个智能产品之间整合还需要时间。智能家居实现品质居住需要整体形成一套系统，如智能安防系统、温度湿度控制系统、新风系统、语音娱乐系统、智能睡眠系统等，实现系统互相联通需要的不止家居行业，还要家电行业，智能手机，人工智能等多个行业共同参与发展，现在5G时代即将到来，会加速智能家居的普及，也是未来10年智能家居高速发展的阶段。刘东卫：我国智能家居市场规模庞大，正处于居民消费升级和信息化与工业化现代化加快融合发展的阶段，具有良好发展基础和巨大发展潜力。虽然我国智能家居行业目前发展较快，但智能家居行业理念技术及其产业化整体来看与发达国家相比存在巨大差距。首先智能家居更像是互联家居，要解决好质量的需求问题，另外，从产品来看，无论是硬件还是软件，还亟待创新提升消费者的体验感。最后，就行业本身来说，智能家居高质量标准的制定也是当务之急。从国际智能家居产业与建设发展上来看，智能家居是实现高质量居住品质需求的发展大趋势。小结：毛坯房时代将逐步退出，全装修时代将加速来临。预计到2020年全国新开工全装修成品住宅面积将达到30%，未来5年内大中城市将有望正式告别毛坯房。越来越来的传统装企、互联网家装平台、家居建材企业都在向“整装”的模式转型升级。虽然在中国目前距离“品质居住”还有较大的差距，但是中国有超过2亿的新中产人群，他们是消费主力军，他们追求品质生活、关注房子的功能、注重家居配套及家装服务体验，这将加速中国“品质居住”的新标准出台，新标准必将加速房产和家居行业的洗牌，提高房企及家居企业的集中度。

临沂鲁商中心项目本次重组募集配套资金 56,104 万元拟用于临沂鲁商中心项目该项目为标的资产临沂居易置业使用本次募集配套资金收购临沂鲁商地产有限公司的商品房，并开设临沂鲁商中心店，其中商品房购买价款 40,000 万元，后续装修和设备投入等费用 16,104万元。。目前临沂鲁商置业已与临沂鲁商地产有限公司签订了附条件生效的《商品房买卖合同》。临沂鲁商中心店地点位于临沂市北城新区广州路中段北侧，东至汶河路,南至广州路，西至孝河路，北至成都路。项目用地符合临沂市城市总体规划，该区地势平坦，交通便利，区位优势明显，适合项目建设。1、项目背景临沂市位于山东省的东南部，东接日照，地近黄海，南邻江苏，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，是一座基础设施比较完善的现代新兴城市。临沂市批发城的综合效益位居山东省工业品批发市场首位，在全国十大工业品市场中名列前茅。已成为鲁东南地区重要的人流、物流、资金流、信息流中心，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地。商业影响业已辐射淮海经济区四省二十余地市，商业地位举足轻重，物流基础雄厚，配送网络完善，物流枢纽的形成奠定了临沂市全国重要物流中心的地位。《2013 年临沂市政府工作报告》中指出加快发展现代服务业，进一步发挥产业转型带动力。开展“服务业载体建设年”活动，建好重点城区、园区、项目和企业“四大载体”，力争服务业增加值占生产总值比重、新兴服务业增加值比重均提高 2 个百分点。改造提升传统服务业。用足用好国家和省里扶持物流业发展优惠政策，统筹推进传统市场搬迁改造和大型商贸综合体建设。《临沂市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》也提出：“逐步健全经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等多层次住房保障体系。推进城中村改造和旧住宅区综合整治，增加普通商品住房有效供给，控制高档房地产建设项目，提升商务楼宇规划建设档次，建设集住宅、商业、文化于一体的城市综合体。大力实施房地产品牌战略，重点发展节能、节地、节水、节材和环境保护型住宅，积极开展国家级住宅性能认定，推进住宅产业化。支持房地产开发和建筑骨干企业做大做强，培育在全国具有较强竞争力的大型综合性企业集团。规范房地产市场交易秩序，积极培育和完善房地产交易、中介服务物业管理服务体系。”2、项目建设的必要性分析临沂由于批发业发达，零售业相对缺乏活力，特别是高端消费市场并不成熟，整体商业规划尚未完善，商业区域的市政设施比较落后，缺乏现代商业环境配套。临沂的商业尚需导入新的理念，新的营销模式，以提高临沂商业的整体实力。随着城市发展和企业需要，商品零售市场将被激活，层次和业态将得到提升和发展，蕴藏着巨大的商机。本项目的建设地临沂市北城新区，是临沂市的文化政治中心，本项目将按照高品位、综合性、品牌化、规模化、产业化的构架，集城市特色与地方文化于一体的商业开发理念，倾力打造先进的国际化城市商业综合体。项目融合办公、购物、商务等一系列齐全的功能配套，是具有较高档次的商业物业组合形式和极具影响力的商业中心，由此带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，形成巨大的区域经济拉动作用，同时，本项目对上市公司在临沂区域的影响力提升具有重要的意义。3、项目可行性政策优势：本项目的建设符合城市总体规划、国家的法规政策，本项目所在地为临沂市北城新区，市委市政府提出了建设“大临沂、新临沂”的战略部署和要求，本区将迎来新一轮发展，并且在临沂市未来规划有着极为重要的地位。地理位置优势：本项目建设地点位于临沂市北城新区广州路中段北侧，东至汶河路,南至广州路，西至孝河路，北至成都路。周边交通方便，市政配套设施齐全，环境优美，适宜建设商业服务中心，地块极具升值潜力。配套完善：区域外交通、市政等周边配套成熟；水、电、采暖等基础配套完备，项目区周边配套设施齐全，并且停车位充足，综合品质较高。本项目建成后，能够提升临沂市城区的商业业态、商务办公水平，提升城市形象，优化投资环境，同时有利于扩大对外开放程度，为临沂市商业的发展注入新的活力。4、项目建设内容本项目建设地点位于临沂市北城新区广州路中段北侧，东至汶河路,南至广州路，西至孝河路，北至成都路。银座拟收购的商业物业部分总建设面积 117,253 平方米，商业面积约 83,996 平方米。5、项目总投资及建设周期本项目总投资额约为 5.61 亿元人民币，其中项目收购价格为 4.00 亿元，装修费用约为 1.61 亿元。6、项目投资效益分析根据公司依据目前对该募投项目未来的发展方向和使用计划，对该募投项目未来效益的测算，预计该项目建成后，内部收益率（IRR）约为 9.83%。

如需报告请登录【未来智库】。搭乘装配式发展快车道，PC 构件迎来发展新机遇当前预制混凝土（PC）是装配式建筑的主要结构装配式建筑与传统现场作业方式存在替代关系，2019 年 65%的新开工装配式建筑为 PC 结构。装配式建筑以部件预制化为核心，采用系统化设计、模块化拆分、工厂制造和现场装配的建造流程，装配式建筑强调的是施工技术手段创新，即采用装配式（施工装配化）而非传统的现浇、湿作业为主的建造方式。装配式混凝土结构是指预制混凝土构件通过可靠的方式进行连接并与现场后浇混凝土、水泥基灌浆料形成的整体结构。目前我国装配式建筑仍以预制混凝土（PC）为主，在住建部披露的 2019 年新开工的装配式建筑中，预制混凝土（PC）结构占比为 65%。预制混凝土类构件大致可分为楼板、剪力墙结构的墙板、楼梯、框架结构的柱梁及剪力墙结构的连梁、外挂墙板和阳台板、飘窗等其他异型构件这六大类。预制楼板通常包括叠合楼板、实心楼板、预应力空心楼板、预应力肋板和预应力双 T 板等，楼梯是最常用的也是性价比较高的预制构件之一，剪力墙结构的墙板是建筑结构主体构件，其竖向的连接方式一般采用灌浆套筒连接，横向连接多采用后浇混凝土，相比较楼梯和楼板，剪力墙结构的墙板制作和安装都要复杂很多，按其构造形式可分为实心墙板、夹芯保温墙板和双面叠合墙板等，外挂墙板是用于框架和筒体结构的非结构墙板，一般用螺栓与主体结构连接，可做成装饰一体化板或装饰保温一体化板。目前 PC 构件的生产工艺主要分为固定模台和柔性模台两种，固定模台的适用范围更广，柔性模台的生产效率更高。固定模台生产线采用模具固定、作业设备移动的生产方式，可生产的构件范围最广，可用于生产异型构件。柔性模台工艺是让模台在设定的轨道上移动，混凝土布料等设备工位相对固定，模台在环形流水线上移动，完成整个生产的循环。柔性模台主要适用于生产板式构件，生产规格结构多变和复杂的异型构件等养护难度较大。根据郭明学《装配式建筑概论》（2018 年 3 月出版）中的研究，10 万 m3 产能的固定模台初始投入为 800-1200 万，而柔性模台则为 3000-5000 万，柔性模台的投入成本相对更高，但柔性模台在放线、清理模台、喷脱模剂、振捣、翻转环节实现了自动化，更加节省劳动力。此外，对于叠合板等板式构件，柔性模台的流水线式生产可以明显提高生产效率，适合市场规模较大地区的板式构件生产。从生产环节来看，预制 PC 构件的完成制作过程通常分为：脱模、模具组装、预埋件、用料、后处理、入窑、蒸养等步骤，不同的工序之间耗用的时间差异较大。根据我们草根调研，以远大住工奉贤工厂为例，整个柔性生产流水线循环一次需要 8-10 小时，其中，楼板的模具组装一般需要 12-15 分钟，墙板模具组装需要 45 分钟，蒸养则需要 6-8 小时，不同的生产环节中做到如何精细化的时间管控显得尤为重要。20-25 年装配式建筑继续保持较快发展，PC 结构仍是发展主流 我们预计 2025 年装配式新建建筑面积约 11 亿平方米，20-25 年 CAGR+17.6%，装配式建筑仍有望保持较快的增速。根据住建部数据，19 年我国新建装配式建筑面积约 4.18 亿平方米，同比增长 44.64%，新建装配式建筑面积占新建建筑面积的比例约 13.4%，占比较 18 年提升 3.4pct，2016 年国务院办公厅印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，提出“用 10 年左右时间装配式建筑占新建建筑比例达到 30%”的定量要求，2017 年《“十三五”装配式建筑行动方案》出台，方案规定：到 2020 年全国装配式建筑占新建建筑的比例达到 15%以上，国办发《关于促进建筑业持续健康发展的意见》中要求：到 2025 年装配式建筑占新建建筑的比例要达到 30%。我们假设 20-25 年每年新建建筑面积的增速为2%（具体依据参见后文），装配式建筑渗透率平均每年增加 3pct（最终 2025 年达到 31.4%），则可测算出 2025 年装配式新建建筑面积约 11 亿平方米，20-25 年 CAGR+17.6%，20-25年装配式建筑有望继续处于快速发展的阶段。装配式建筑下游需求来看，住宅占比超过 50%，PC 结构在住宅领域的渗透率远高于钢结构。目前我国装配式建筑行业下游需求主要包括：商品住房、公共建筑、保障性住房等领域，根据住建部数据，19 年末商品住房在装配式建筑中需求最大，占比达 41%，保障性住房占比达到 13%，公共建筑占比达到 22%，装配式建筑中住宅（商品住宅+保障性住房）的占比超过 50%，同时考虑到当前钢结构住宅的渗透率仅为 1%，则我们认为装配式住宅大多采用 PC 结构。而从性能角度看，由于传统观点中，钢结构的耐火、隔音、保温、防渗漏性能不如混凝土结构，居民接受程度不高，但是其抗震性能较好、承载力高，施工迅速，故钢结构目前集中用于商业地产、场馆等领域；而装配式混凝土结构由于建造成本相对较低、接受度高、适用范围广等优势，在住宅领域渗透率远高于钢结构。展望 2025 年，我们认为政策推动叠加成本劣势弥合推动装配式建筑仍处于快速发展阶段，且主流仍以 PC 结构为主。从政策推动来看，根据国办发《关于促进建筑业持续健康发展的意见》中要求，到 2025年新建装配式建筑占新建建筑的比例要达到 30%，海南要求 2022 年前新建商品住宅装配式建筑渗透率超 80%，成都要求新建房建工程原则上都采用装配式，我们认为地区层面要求对于装配式住宅的要求明显更高，20-25 年装配式建筑仍有望处于一个快速发展的黄金时期，而 PC 作为一种主要的结构类型，20-25 年仍有望保持较高的占比，我们测算至 2025年 PC 结构在新建装配式建筑面积中的占比仍有望达到 55%，即 20-25 年 PC 构件仍会是装配式建筑发展的主流。我们的推算思路如下： 1）装配式住宅占比：根据前文数据，19 年新建装配式建筑中商业住宅占比 40.7%，保障性住房占比 13.4%，则新开工装配式住宅占比达到 54.1%，我们认为 20 年之后地产新开工增速有所趋缓，且 20 年之后民生安置工作将重点从棚户区改造转为老旧小区改造，因此我们预计装配式住宅占比至 2025 年呈现一定下降趋势，预计占比达到 50%；2）住宅领域：我们曾在外发于 6 月 3 日的《装配式建筑产业链系列研究之一：钢结构高景气，细分渗透加速提升》报告中保守预计，钢结构住宅在住宅领域的渗透率有望从 1%升至 10%（参考江西住建部 2022 年全省新开工钢结构装配式住宅占新建住宅比例达到 10%以上的目标），因此 20-25 年钢结构住宅的渗透率有所提升，但住宅领域 PC 结构的渗透率仍有望维持较高水平；3）非住宅领域：商业地产、场馆等公共建筑领域由于空间跨度、项目经济性等原因，当前钢结构是运用的主流，而学校、医院等民生基建领域我们认为钢结构使用的占比也有较大的提升空间，因此我们预计非住宅领域钢结构 20-25 年仍有望保持每年 1%左右的占比提升；根据测算，我们预计 2020-2025 年期间，新建装配式建筑中 PC结构占比虽有一定的下降，但仍是 20-25 年装配式建筑领域发展的主流结构，预计 2025 年占比达到 55%。分区域来看，当前上海装配化率水平最高，浙江、湖南等地装配式建筑发展领先，区域之间的差距较为明显。从政策重点推进和积极鼓励推进的地区发展来看，区域经济发展程度、政策措施支持力度以及相关产业配套完善程度决定了装配式建筑发展水平。根据住建部数据，2017-2019 年，重点推进地区（京津冀、长三角、珠三角三大城市群）新开工装配式建 筑 面 积 分 别 为 0.75/1.35/1.97 亿 m， 占 全 国 新 开 工 建 筑 面 积 的 比 例 分 别 为47.2%/46.8%/47.1%。19 年末上海的新建建筑中装配式建筑占比最高，已达到 86.4%的水平，北京、湖南、浙江的占比均超过 25%，分别达到 26.9%/26.0%/25.1%，江苏、天津、江西等地占比则超过 20%。从各地区针对装配式建筑的规划目标来看，装配式建筑也仍有较大发展空间。根据各地方住建厅数据，28%的地区明确提出到 2020 年实现装配式建筑占比达到 30%及以上的目标，38%的地区制定试点示范期，到 2020 年实现装配式建筑占比达到 15%-20%的目标，其余34%的地区对于新建装配式建筑面积占比的要求低于 15%。上文提及的区域中除上海已提前完成规划目标，装配式建筑渗透率上升速度快于规划，但其余北京、浙江、湖南、江苏、天津、江西等装配式建筑推进较为顺利的省份其 20 年规划目标均是“新建装配式建筑面积占新建建筑面积 30%”，因此我们认为装配式建筑仍有较大发展空间。从成本角度来看，预计未来随着人力成本的持续上升和 PC 构件成本的下降，预制混凝土装配式建筑与现浇建筑的价差将逐渐收窄。根据常春光，张瑜《装配式建筑构件生产成本控制问题与措施研究》（2016 年 10 月刊登于《沈阳建筑大学学报》），2016 年装配式混凝土结构建筑工程造价中 PC 构件生产成本占比最高，通常占比达到 46.5%，排名第二、第三的成本项为现浇工程和 PC 构件安装，成本占比分别为 11.4%/10.2%。我们认为由于PC 行业正处于快速发展的初级阶段，后续随着行业竞争加剧，以及生产效率提升，我们预计 PC 构件单价出现一定程度的下降。反观到预制混凝土装配式建筑中来，目前装配式混凝土建筑单位造价仍高于现浇，预计未来随着人力成本的持续上升和 PC 构件价格的降低，价差将逐渐收窄。根据住建部 2016年 12 月发布的《装配式建筑工程消耗量定额》中数据，材料费和人工费是装配式住宅建安费用中最主要的组成部分，两者在建安费用中占比超过 80%。从定额中可以看出，预制混凝土结构中材料费随预制率的升高而升高，而人工费随预制率的升高而降低，现浇和PC 高层住宅（装配率 50%）的单位建安费用分别为 1754、2106 元/平方米，其中主要差异就来自于材料费和人工费，PC（装配率 50%）的材料费为 1651 元/平方米，比现浇高580 元，而人工费为 269 元/平方米，比现浇低 115 元。除了前文提及 PC 构件价格有望下降之外，工人招工难度增大以及建筑工人工资不断增加（过去五年建筑行业农民工工资复合增长率 7.3%）的趋势将长期延续，人工费占比更高的现浇成本将因此上升更加明显。我们预计 PC 建筑和现浇建筑之间的价差将逐步缩小，政策推动叠加成本劣势弥合推动装配式建筑仍处于快速发展阶段。2025 年 PC 构件市场空间超 2000 亿，20-25 年 CAGR+22.4% 从全国范围来看，我们预计 2025 年的 PC 构件市场空间有望超过 2500 亿元，20-25 年CAGR+22.4%。我们预测 PC 构件市场空间的思路如下：PC 构件市场空间（亿元）=新建建筑面积（亿平米）x 新建装配式建筑占比（%）x PC 结构建筑占比（%）x 混凝土体积转化系数（立方米/平米）x 预制率（%）x PC 构件平均单价（元/立方米）。1）新建建筑面积：2019 年新建装配式建筑面积为 4.18 亿 m2，渗透率为 13.4%。由于住建部并未直接披露每年的新建建筑面积和其统计口径，我们以披露的历年新建装配式建筑面积和装配式建筑渗透率，可倒算出历年新建建筑面积。我们计算得出过去 5 年的新建建筑面积的复合增速分别为 4.84%，考虑到 20 年后地产新开工面积增速趋缓，我们保守估计 20-25 年新建建筑面积复合增速为 2%。2）装配式建筑面积占比：2017 年国务院办公厅发布的《关于促进建筑业持续健康发展的意见》中要求，到 2025 年装配式建筑占新建建筑面积的比例要达到 30%。根据住建部数据，2018/2019 年装配式建筑新开工面积占新建建筑面积比例为 10.05%/13.40%，我们假定新建装配式建筑占比每年提升 3pct。3）PC 结构占比：根据住建部数据，2019 年我国新建装配式建筑中，PC 结构占比为 65.4%，钢结构占比 30.4%。根据我们前文的测算，预计 2020-2025 年期间，新建装配式建筑中PC 结构占比虽有一定的下降，但仍是 20-25 年装配式建筑领域发展的主流结构，预计 2025年占比达到 55%。通过以上假设，我们可以测算出 20/25 年 PC 结构建筑新建面积 3.30/6.07 亿平米，20-25年 CAGR+14.2%。4）每平米混凝土体积系数：根据工程经验，多层砌体住宅每平方米混凝土用量为 0.3~0.35立方，高层住宅（11-18 层）每平方米混凝土用量为 0.35~0.36 立方米。由于 PC 构件多用于 100 米以下多、高层住宅，我们预计每平米混凝土体积系数为 0.35，由此计算出所需混凝土体积。5）预制率：预制率为单体建筑结构构件采用预制混凝土构件的混凝土用量占全部混凝土用量的体积比。由于我国装配式建筑的相关政策及行业标准仍在不断完善过程中，目前对于 PC 结构建筑的最低预制率没有统一要求，因此不同地区装配式建筑的预制率相差较大。装配式建筑发展全国领先的上海要求 2016 年 4 月 1 日以后完成报建或项目信息报送的项目，单体预制率不低于 40%，而 2015 年 1 月 1 日之前完成报建的项目，单体预制率不低于 25%。我们保守估计 2020 年全国装配式混凝土建筑的平均预制率达到上海 2015 年的预制率 25%的标准，并且在 2025 年达到目前上海要求的 40%的标准，平均每年预制率增加 3pct。6）PC 构件单价：住建部数据表明，2017-2019 年新建装配式建筑中重点推进地区（京津冀、长三角、珠三角）占比分别为 47.19%/46.82%/47.17%，各地区装配式发展不平衡导致 PC 构件的价格存在地区化差异，以预制叠合楼板为例，19 年上海区域的售价大致是3555 元/立方米，沈阳区域的售价大致是 2932 元/立方米，参考两者均值价格，我们假设19 年 PC 构件的价格大致为 3200 元/立方米。根据我们草根调研，由于上海等区域目前PC 构件供大于求，构件价格已出现下降趋势。考虑到设计水平优化和规模效应带来的成本下降，以及未来几年可能出现竞争加剧带来的价格下行，我们保守预计 20-22 年/23-25年 PC 构件单价分别每年下降 3%/2%。根据以上假设，我们预计 20/25 年 PC 构件市场空间为 895/2335 亿元，20-25 年 CAGR为+22.4%，其中 20-22 年 CAGR+26.0%，23-25 年 CAGR+18.9%，20-25 年 PC 构件行业市场空间仍处于快速扩充的状态。预制率显著影响市场规模，后续政策执行情况较为关键。从以上测算过程可以看出，装配式建筑预制率和 PC 构件单价波动幅度较大，没有准确的数值参考且对最终结果影响较大，所以我们对这两个条件进行了敏感性分析。我们认为预制率变动对市场空间影响较大，所以后续各省市对装配式建筑评价标准等政策的出台和实施情况、国家标准的推行情况、各企业或项目对预制率要求的遵守情况，将显著影响 PC 构件行业的市场规模。C 端乡村市场广阔，有望为行业带来可观增量 伴随着乡村建设政策的推进，宅定乡村的愿景有望成为现实。随着国家提倡的城乡一体化建设及美丽乡村建设等政策的落地，过去的住房已难以满足农村整体生活水平提高的需求，越来越多的城市精英阶层也期待在城市周边拥有一套理想的居所，装配式住宅以其建设高效、性能优越等特点有望受到乡村住房市场的青睐。2019 年住建部下发《关于开展农村住房建设试点工作的通知》，要求通过农村住房建设试点工作，探索支持农民建设宜居型农房机制，推广应用农房现代建造方式。2020 年 1 月 1日起，新修订的《中华人民共和国土地管理法》正式实施，其最大亮点在于取消了多年来农村集体建设用地不能直接入市流转的限制。2020 年 3 月，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各地自主批准，首批试点包括浙江、上海、江苏、广东等，提升农地转性的灵活度。我们认为新政策的施行将推动农村住宅建设市场蓬勃发展，而装配式住宅有望成为宜居型农房建设的重要建造方式，宅定乡村有望真正从一纸蓝图走进大众视野。乡村住宅市场发展前景可观。根据《中国农村自建房行业消费数据与发展白皮书》，中国2019 年约有 76 万个自然村、约 500 万套农房新建或者重建，平均每个村每年新建或重建6-7 套农房。目前预制混凝土类建筑造价仍高于现浇，根据我们草根调研，远大的 C 端美宅系列产品立足于 10%的乡村高端住宅市场（使用 PC 结构），根据住宅在线网上的报价，远大住工/中民筑友的 PC 住宅售价分别在 100 万元/50 万元左右，我们取二者平均值 75万元作为乡村高端住宅的平均售价，预计乡村高端住宅市场每年的市场规模约为 3750 亿元。竞争加剧推动行业加速洗牌，龙头价值凸显新进企业背景多元，成本管控和交付能力是核心竞争力 从产业链上下游来看，PC 构件产业链的上游主要是水泥、钢铁、木材等原材料供应商、构件制造设备商以及建筑设计公司，中游是 PC 构件的制造商、现场装配施工的承包商和装饰装修公司，不同制造商的产能布局、生产成本、管理能力等具有明显差异，下游则是建筑项目的开发商和物业管理企业。16 年之后随着装配式建筑行业的快速发展，PC 构件的价格一路水涨船高，且由于行业的进入门槛相对较低，构件制作工艺相对简单，看似一门“简单赚钱”的生意，故产业链上下游的部分企业向 PC 构件生产制造进行布局。按照市场化程度，目前 PC 行业内公司主要可分为集团内产业配套公司和市场化的专业公司。国内传统建筑行业的老牌龙头公司，比如中国建筑、上海建工，由于具有较强的设计、融资、施工一体化的综合能力，因此在承接装配式建筑 EPC 项目业务领域具有明显的优势，集团旗下所布局的 PC 构件制造厂主要为集团内部的项目供货，代表企业有中国建筑旗下的中建科技。而市场化的专业公司大多是依托在设计、安装或构件生产等某一方面所积累的优势，形成一定的技术或管理体系壁垒，依靠较高质量的产品和服务获得市场的认可，从而不断拓展业务。部分市场化企业也会逐渐将业务向上、下游延伸，成为覆盖全产业链、有能力承接 EPC 项目的集成式企业。从商业模式来看，与钢结构行业类似，也可分为总承包和制造两种模式。成本管控和交付能力是核心竞争力。在产业链的关系中，PC 构件的制造商是下游项目承包商的供应商，相较于承包模式将大量的资金沉淀于项目之中，且项目的建设周期越长（通常 1-2 年），企业的资金压力越大，通常采用按照项目进度进行确认收入的形式，制造商主要深耕于PC 构件生产制造，通常的结算方式采用“预付款+进度款+质保金”的模式，通常 PC 构件运输到项目地签收之后，即可确认收入，项目周期通常在 6 个月之内，对于资金的占用较少。我们认为无论是何种商业模式的选择，核心竞争力均在于成本管控和交付能力。对于 EPC 总承包商来说，如何在项目的全生命周期实现经济效益的最大化，节约投资资金，如何向业务交付满意的成果是总承包商需要考虑的问题，对于制造商来说，由于其聚焦于生产制造环节，其成本构成通常为“原材料+人工+模具+蒸养等”，成本的合理管控带来的则是利润端的增厚，而如何能按时按点地提交所需的原材料构件以保证项目顺利的进行，这也是制造商需要考虑的重点。从原材料的成本构成来看，相较于钢结构制造企业来说，未来 PC 制造企业的降成本空间更大。PC 构件制造的逻辑与钢结构制造有类似之处，二者商业模式都较传统的工程业务更优，现金流获得能力更强，周转率更高，另外，生产规模较大的龙头公司可以向上游进行集采，从而降低采购成本。不同的是，远大住工 PC 构件制造的成本中原材料占比大约50%，而鸿路钢构制造业务成本中原材料占比超过 90%，我们认为原材料成本具有一定的刚性，更多地受市场因素影响，而人工费用、制造费用等成本更易通过精细化管理、规模化生产等方式降低，由于 PC 制造公司的原材料成本占比较低，我们认为其未来继续降成本的空间更大，行业内的龙头公司更容易在后续的行业竞争中获取超额利润。运输半径限制造成行业“跑马圈地”竞争加剧，龙头份额有望提升 PC 构件制造行业进入门槛较低，但是投资回收期较长，看似一门简单的生意但是需要经历较长的等待方可收获果实。从所需初始投资来看，根据詹耀裕，黄绸辉《预制工厂投资建议与生产效率分析》（2018 年 12 月刊登于《混凝土世界》），通常投资建设单个年产能3-10 万立方米的中小型工厂需 0.8-1.5 亿元，若厂房采用租用的方式，则初始投入更低。但是 PC 构件厂后续实现盈利并不容易，根据远大住工招股说明书中披露，其联营工厂一般从设立到投产需要 1-3 年时间，到开始盈利还再需要 2 年时间，从工厂成立到收回投资则需要总计 8 年左右时间。如果产能利用率不高，则需要 10 年甚至更长的时间才能收回投资。部分构件厂经营困难，盈利水平较低，目前 PC 构件行业产能利用率不足和部分工厂运营成本高企仍是制约行业整体盈利能力提升的重要因素。我们认为主要原因有以下三点：1）部分 PC 构件生产商在投资建厂时，盲目选址，未考虑当地实际需求量和运输半径的限制，导致产线建成后业务需求量不足，产能利用率无法达到盈利水平；2）一些 PC 构件生产商在建厂初期投入过大，包括盲目引进投资强度较高的全自动生产线、征用过多建设用地等，导致后续折旧摊销费用较高，构件生产成本居高不下；3）尽管许多构件生产企业的厂房和设备等硬件设施比较到位，但是没有成熟的技术和管理体系，同时专业人员短缺，造成生产效率低下、质量水平较低的问题比较突出。从产业生命周期来看，目前 PC 行业尚处于需求和供给同时快速增长的高速发展期，后续进入成熟期需要经历落后产能不断淘汰的行业洗牌阶段。根据产业生命周期理论，每个产业都要经历的一个由成长到衰退的演变过程，一般分为初创阶段、成长阶段、成熟阶段和衰退阶段四个阶段。由于当前 PC 行业还处于供给和需求均在快速增加的状态之下，行业正处于发展成长阶段，在向成熟期转变的过程中将接受行业洗牌的过程。而对于行业成长期的公司来说，行业内的竞争也开始加剧，龙头和尾部企业的差距进一步拉大，根据我们近期的调研，江苏、上海等地区在 17-18 年新进厂家大幅增加之后，19 年构件厂数量的增幅开始下降，而一些经营困难的构件厂已开始被整合，我们认为成长期行业竞争加剧的过程中，经营水平低、盈利状况较差的中小构件厂等落后产能或逐渐退出市场竞争。16 年装配式建筑进入发展新阶段之后，PC 构件厂投资出现热潮，PC 构件厂数量快速从200 个增加至 1000 个以上。2016 年国务院办公厅印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，提出“用 10 年左右时间装配式建筑占新建建筑比例达到 30%”的计划，这是政府第一次提出对装配式建筑发展的定量要求，之后相关鼓励政策不断加码，各地 PC 构件厂快速增加。根据住建部数据，截至 2015 年底，国内建成的构件生产厂超过 200 个，构件年设计产能在 2000 万立方米以上。根据中国混凝土与水泥制品协会数据，截至 2019年底，据不完全统计，全国规模在 3 万立方米以上的 PC 构件工厂就已超过 1000 个，近三年新建的预制工厂超过 600 个，构件设计产能达到 5000-6000 万立方米。从区域分布来看，我国东部经济发达地区由于装配式建筑需求旺盛，PC 工厂分布较稠密；中部地区中长沙、武汉、成都等 PC 工厂分布较多；而西部地区由于地广人稀，运输成本较高，PC工厂较少。PC 构件工厂投资需考虑运输半径限制，合理的最大运输半径为 120-150km。PC 构件体积和重量较大，且形状尺寸多样，随着运输距离的增加，运输成本会大幅度提高，企业在确定工厂的选址和产能规模大小时需要以合理运输半径内的市场供需量作为依据，若工地离工厂过远，运输成本的升高会影响利润率。因此，对于一些装配式建筑发展水平领先的城市，其周围往往会涌现较多的 PC 构件厂。根据《2019 年度混凝土预制构件质量报告》中数据，2019 年给上海市供应构件的企业共 121 家，除了本土的 33 家企业，另外 88 家主要分布在江苏和浙江。PC 行业市场集中度较低，龙头的市占率有望在行业加速洗牌过程中得到提升。自从 2016年以来政策明显转向支持发展装配式建筑，PC 工厂数量迅速增加，而龙头企业近几年仍处于产能布局阶段，部分产能未释放，行业竞争格局较为分散。除了远大住工之外，当前其他主要参与者包括上海建工集团、中国建筑股份有限公司、北京住宅产业化集团和中民筑友科技产业集团。由于目前公开资料没有关于全国 PC 构件产量统计的准确数字，我们计算市场集中度时所用的市场空间为我们前文测算的数据。根据我们前文测算，2018 年PC 构件市场空间大约为 358 亿元，得出 CR5 公司市占率合计为 13.8%，龙头的市场集中度仍偏低。当前远大住工市占率第一，未来提升空间更大。单从直营工厂的贡献来看（考虑到联营工厂的产量、产能利用率等数据未可知），19 年公司 PC 构件的收入大致是 23.04 亿元，同比增速 170%，我们在前文估算 2019 年行业 PC 构件的市场空间大致是 693 亿元，则 19年远大住工的市占率大致是 3.3%左右。我们认为在未来几年，龙头一方面有望凭借较完善的管理体系继续快速复制经营模式、增加产能，扩张速度有望超过行业整体供给增速，另一方面，龙头企业有望凭借规模优势和成本优势在未来可能加剧的竞争中扩大市场份额。区域供需有所分化，部分地区产能有过剩隐忧 在构件生产厂投资热潮的背后，部分地区供需出现分化。在行业高速成长初期，粗放式的发展难以避免，部分 PC 厂投资方缺乏对当地区域 PC 需求量和现存产能的事先调查而盲目建厂。为了解决本地的供需矛盾，北京和上海目前都对当地的产能规划进行了一定的监控和干预。北京对市场信息监测，每月发布当地构件生产企业产能情况、排产计划和空余产能信息，上海则对本市及外省市进沪构件企业进行备案和检查，并且对企业实际产能和产量进行采集分析。根据北京住建委数据，截至 2020 年 6 月，北京及周边地区 PC 构件企业 26 家，较 18 年 6 月增长 10 家，总设计年产能达 421 万立方米，较 18 年增加 230万立方米。根据上海市工程建设质量管理协会数据，截至 2019 年末，上海地区 PC 构件企业共 121 家，较 18 年末增长 63 家，总设计年产能达 676 万立方米，较 17 年底增加456 万立方米。相比较而言，上海地区近两年产能增加相对更加迅速。从新建建筑中装配式建筑面积占比来看，北京仍有较大的提升空间，而上海的提升空间比较有限。2019 年上海新建装配式建筑 3444 万 m2，占新建建筑比例为 86.4%；北京新建装配式建筑 1413 万 m2，占比为 26.9%。最近的装配式政策中，海南省《关于加快推进装配式建筑发展的通知》中要求到 2022 年底海南各市县商品住宅实施计划项目中，采用装配式方式建造的比例不低于 80%。我们假设全国各省市最终的装配式建筑面积占比能达到海南 80%的目标渗透率，则北京装配式建筑渗透率的提升空间为 53.1%，而上海则难再有提升空间。考虑到各大城市每年新建建筑面积基本稳定，因此我们预计未来北京地区构件的需求量的增长空间依然较大，而上海地区的需求量则可能难以再有大幅增长。不同区域供需结构不同，造成构件价格走势分化，区域价格下降反映产能过剩。由于北京地区产能增加更加温和，供需情况较好，且受最近两年原材料价格上涨影响，北京预制叠合板和楼梯价格自 2018 年以来基本保持稳步上升趋势。2020 年 6 月预制叠合板/预制楼梯单方价格分别高达 3920/3730 元（含税），而上海由于产能增加更加迅速，产能供给较充足，因此同样的产品平均价格比北京同期的价格便宜 100-300 元左右，且在 2018 年 12月价格达到顶峰后便开始逐渐震荡下滑。我们认为目前上海的构件市场或已较为成熟，加剧的竞争使得价格承压，行业盈利空间下滑，部分盈利状况不佳的中小企业或将逐渐退出该市场，当地龙头企业的市场份额或将逐渐增加。而北京由于还有较大的需求增长空间，我们认为当地构件市场未来几年或仍将处于成长期，但是仍需关注供给增加过快导致产能过剩的风险。行业超额利润的来源：规模效应叠加精细化管理形成的成本优势 制造业的成本控制是一门学问，当前 PC 行业正处于快速发展时期，龙头的成本优势是其获得行业超额利润的来源，本章节开篇我们提及 PC 制造企业较钢结构制造商来说具有更大的成本下降空间，我们认为后续在行业竞争加剧的过程中，龙头的成本优势使其处于竞争中的有利地位，我们试图详细拆解 PC 构件的成本，从而探究成本的下降空间。PC 构件的生产成本中，材料、人工、模具是主要成本支出。根据郭学明《装配式混凝土建筑》（2020 年 1 月出版）对国内多家工厂的生产成本研究，PC 构件成本中，原材料费用通常占比达 20%-30%，其中钢筋费用 12%-18%，混凝土费用 10%-15%。直接人工费占比达 10%-15%，模具分摊费达 5%-15%。成本优势的来源之一：实现规模效应。规模效应可摊薄折旧摊销费用，目前行业内大多数PC 构件生产企业规模和产量较小，前期投入的土地、厂房和购买的设备机器、模具等无法得到充分利用，导致折旧摊销费用较高。我们比较当预制构件的产量达到一定规模后的单方成本变化，根据王广明，武振《装配式混凝土建筑增量成本分析及对策研究》（2017年 1 月刊登于《建筑经济》）中的案例研究，预制外墙在分别供给单栋楼和供给 10 万平米住宅项目时，后者 PC 构件的直接费用大幅下降 23%。一方面，生产规模的扩大使得工厂单位固定成本下降，在该案例中，厂房折旧、租赁费同比下降 52%，机械折旧费、摊销同比下降 50%，模具费同比下降 57%，蒸汽养护费同比下降 35%。另一方面，规模化生产可以降低单方人工成本，行业内诸如远大住工的市场化公司，采用计件方式给生产人员核算工资，来提升其生产积极性，当产量增加时，生产人员的工作时间和产出也增加，单方人工成本也相应被摊薄。规模效应还可以降低企业的原材料采购成本。PC 工厂采购的原材料主要是钢筋、水泥、砂石等，当产量达到一定规模时，企业可向上游进行集采，从而获取更高的议价权，在降低采购成本的同时，另外也可获得一定的产业链话语权。通过在设计环节提升构件的标准化程度，可以实现在生产环节的规模化和效率的提升，同时有助于提升模具的周转次数，降低模具成本。目前国内构件多为定制化、规格多，也就造成了模具的定制化和非通用性。我们认为建筑工业化的前提是标准化，在设计环节尽量提升构件的标准化程度，从而实现的模具的通用化。一般而言，最常见的钢模具最高周转次数可达 200 次以上，但是行业内许多小公司只能做到周转几十次，导致模具成本偏高。根据郭学明《装配式混凝土建筑》（2020 年 1 月出版），当周转次数为 50 次时，大部分构件的模具费占构件价格比例超过 4%，而楼梯的模具费占其价格比例高达 15.3%。当周转次数提升时，单方构件的模具成本逐渐降低，当周转次数从 50 次提升至 200 次，单方构件的模具成本从 326 元降低至 82 元。成本优势的来源之二：精细化管理。当产量达到较大规模后，如何更加高效地对采购、排产、运输等各个环节进行管理是构件生产企业面临的问题。目前行业内多数工厂主要依靠人工排产，由于建筑工地施工周期多变，从而导致组织效率较低，生产出的构件需要在堆场放置较长时间，一般来说堆场的面积是工厂的 2-3 倍，对土地的占用较大。国企由于早期获得划拨的土地成本较低，使用大面积堆场对构件成本影响不大，但是对于民营企业来说，堆场面积过大会增加其土地成本。行业龙头远大住工通过多年的研发和数据沉淀开发出智能制造管理系統 PC-CPS，生产计划严格按照工地的需求和施工进度来安排，“工地生产-供应”排产模式减少了人为管理的因素，生产的构件一般 1-2 天之内就会运至工地，从而减少了堆场和二次转运费用，组织效率和周转率也显著提高。基于 BIM 技术的信息化系统可实现全产业链协同管理，降低 PC 构件设计、生产、装配施工等环节的成本。BIM 技术从方案或初步设计阶段开始介入，通过建立模块化组件，不同专业分工合作，完成对项目的三维模型建模。在构件设计环节，BIM 技术可对构件进行智能优化拆分，提升构件标准化程度，与传统的凭借经验拆分相比耗时更短，构件成本增量更低。在构件生产制造环节，工厂可参照三维 BIM 模型和平面图纸，更准确地完成构件的批量生产。施工阶段，可对安装位置等进行检验，提高构件的安装效率，从而实现全过程管控。目前，行业龙头在 BIM 设计和生产管理信息化方面具有了较深的技术积累。远大住工凭借自主研发的 PC Maker I 系统打通了设计、制造、施工和运维的全产业链条，其中，在构件设计环节，生成 PC 构件图纸所需的时间由传统设计的约 16 天大幅缩短至约 2天，PC 构件图纸的平均精确率达到 99%。筑友制造自主研发基于 BIM 的 5MAC 系统，为 EMPC 业务赋能，其智能化参数设计比一般市场产品效率提高 8-10 倍。总结来说，我们认为当前 PC 行业正处于高速发展阶段，供需端均处于迅速增加态势，市场集中度处于较低水平，竞争较为激烈，展望未来，龙头企业有望凭借资金、规模、技术、管理等方面优势强化成本壁垒。若未来行业出现价格战，那么拥有明显成本和规模优势的企业将处于有利地位，不断蚕食其他高成本厂商的市场份额，进一步扩大规模，从而带来行业集中度的提升。规模及管理优势铸就龙头核心竞争力（详见报告原文）远大住工：PC 行业智造龙头，产能产量与技术水平行业领先。筑友智造：装配式建筑预制构件制造商，智慧建筑整体解决方案服务者。中建科技：中国建筑全资子公司，装配式建筑领域领航者。……（报告观点属于原作者，仅供参考。报告来源：华泰证券）如需报告原文档请登录【未来智库】。