主题地产市场调研

联商专栏：高端羽绒服、动漫潮玩、超市、螃蟹餐厅、复古风的江南菜系餐厅、港式与广式茶餐厅近期颇受市场欢迎，新品牌首店不断破土而出的同时，这六大细分市场又有哪些新看点，联商网上海商业情报专栏带大家一起看看。一、高端羽绒服首店代表品牌Canada Goose华东首店上海ifc 11月5日开业Canada Goose上海ifc店占地面积约215平方米，并配置品牌特有的恒定气温零下25摄氏度的低温体验式/试衣间COLD ROOM——让顾客可在寒冷环境中切身感受Canada Goose产品的功能性，并为自己的出行挑选最为合适的产品与款式。店内陈列众多畅销款式及2019秋冬新品，包括男女装Canada Goose加拿大鹅黑标系列、派克大衣、轻量羽绒服、针织系列、配饰以及专为亚洲人体型研发的“Fusion Fit”版型。高端羽绒服细分市场众生相：加拿大鹅联手香港ImagineX 俊思集团开拓大中华区市场，并将地区总部设在上海，2018年10月中国首家直营精品店进驻香港国金中心，11月内地首店登陆北京三里屯太古里，2019年3月内地第二店/东北首店入驻沈阳万象城，11月大陆第三店/华东首店进驻上海国金中心。在此之前，称为羽皇的Moncler法国奢侈品羽绒服品牌——MONCLER于2009年率先进入中国并在上海恒隆广场开出首店，如今已遍布全国各大城市的高端商场。今年十月，法国奢靡羽绒服Nivose在上海港汇恒隆广场开出中国首店，随着11月Canada Goose进驻上海ifc，上海的高端羽绒服品牌达到了三家。此外，加拿大Moose Knuckles高端羽绒服品牌则于今年年初在上海恒隆广场开设过快闪店以测试市场。二、动漫潮玩首店代表品牌IPSTAR|潮玩星球X IQ 即时美术馆艺术主题店 上海环宇荟 11月10日开业IPSTAR|潮玩星球是艾漫旗下 IP 衍生品线下零售品牌，继二次元动漫展之外，其线下体验零售店潮玩星球，已在上海、北京、广州、成都、南京、杭州、武汉等城市设有多种不同类型的20 多家门店，今年更是全面加速发展。继今年国庆在上海三邻桥开出IPSTAR|潮玩星球·美食星球与食然自怡面包店，此次全新开设的旗下首家艺术潮玩实体店—— IQ 即时美术馆艺术主题店,汇聚电影，设计，插画...各个领域的奇思妙想，感受艺术潮流的魅力所在。在这里，可以领略奈良美智，村上隆，草间弥生等当红艺术家们稀奇古怪的头脑风暴；也可以看到BB熊，Kaws，Rick & Morty等最in的艺术文化世界。动漫潮玩细分市场众生相：近期以泡泡玛特POP MART与潮玩星球为代表的新型潮流文创动漫二次元品牌大幅扩张，POP LIFE、模玩之魂、野兽王国、anime prpr、超急番、大赞光合、Animate等大量动漫二次元首店也不断破土而出并获得购物中心的邀约，相关品牌的进驻能为年轻化定位的购物中心带来一定比例的年轻客源增量，从而降低购物中心顾客的年龄结构，究竟哪些品牌能在这场争斗年轻人的商战中更能赢得购物中心与市场的同步青睐，让我们拭目以待。三、超市首店代表品牌苏鲜生超市上海首店 五角场苏宁易购广场 11月1日开业多元化的综合零售大鳄苏宁集团旗下苏鲜生，与阿里的盒马鲜生、京东的7-FRESH、永辉的超级物种并称为“超市+电商+餐饮”的超市新零售四少。2017年4月，苏宁集团在徐州推出了全国首家“SU FRESH苏鲜生”精品超市，主营蔬果、牛奶、肉类、海鲜、鲜花等商品。与阿里的盒马鲜生类似，苏宁的苏鲜生苏鲜生提供3公里范围内半小时闪送服务，为大家带来全新、极致、贴心、便捷的购物体验。伴随五角场苏宁易购广场的改造，苏宁集团旗下苏鲜生超市、苏宁极物、苏宁易购电器、苏宁影城、苏宁小店便利店联袂进驻，彻底颠覆原有的“苏宁电器商场”印象。超市细分市场众生相：虽然传统大卖场风光不再，苏宁、物美今年分别收购了家乐福与麦德龙两大外资超市龙头企业，但民以食为天，超市始终是商业地产不可或缺的主力店。据中商数据统计，上海今年已吸引了美国Costco开市客量贩式会员店、德国ALDI奥乐齐超市、苏鲜生、集市生活（永辉超市旗下）、Deli life食和家精品食品馆、盒马菜市、本来鲜（本来生活网旗下社区生鲜）、广州钱大妈社区生鲜、盒马mini、美团买菜线下站（美团小象事业部）、逸刻Ego便利店、谊品生鲜24小时折扣店众多模式完全不同的超市新首店，哪几家能够在竞争中胜出呢。四、螃蟹餐厅首店代表品牌美国ShakingCrab中国首店 上海长宁来福士 10月31日开业这是家拥有15年历史的美式手抓海鲜餐厅，由一对得克萨斯州的渔民夫妇在达拉斯创办，Shaking Crab主打Cajun（美国网红酱料）风味的海鲜料理，虾、小龙虾、蟹、龙虾、花蛤等各类海鲜应有尽有而风靡全美，其最大特点为不设餐具，铺上油纸、食物装在塑料袋里、带上手套上手直接开吃，简单点说就是国内前几年风行一时的美式海鲜餐厅——水货餐厅的正宗美国鼻祖。Shaking Crab在全美共有17家门店，被誉为“美国旅游必吃餐厅”，如今第18家分店来到了上海长宁来福士。螃蟹餐厅细分市场众生相：美式手抓海鲜餐厅曾在国内大行其道，但在此类餐厅大多已在内地偃旗息鼓的今天，Shaking Crab凭借其优质的海鲜货源与独家酱料依然有望在中国市场胜出。事实上，美国网红餐厅近年来纷纷选择上海作为进驻中国大陆的首站，例如之前美国海鲜国民品牌Red Lobster(红龙虾)海鲜餐厅和纽约网红蛋糕店Lady M进驻上海金融中心ifc开设中国内地首店，美国神级汉堡店ShakeShack内地首店登陆上海新天地均赢得极大的反响。另一方面，以螃蟹为主打单品的餐厅也日渐增多，新加坡、斯里兰卡、美国、日本、中国不同品种不同口味的螃蟹一起在上海市场争奇斗艳，诸如来自新加坡的螃蟹之家HouseofSeafood、科伦坡Ministry of Crab 螃蟹部餐厅、美国Shaking Crab、耕海蟹将军、日本蟹的冈田屋，以及中国大闸蟹专卖餐厅的蟹尊苑、成隆行蟹王府、蟹家大院，香港龙码头螃蟹王与桥底辣蟹，且看主打阿拉斯加帝王蟹与加拿大雪蟹的美国Shaking Crab如何在这场螃蟹大战中建立自己的差异化优势。五、复古风的江南菜系首店拾紫餐厅中国首店 上海来福士 10月12日开业近日，堪称枚青的升级版——拾紫进驻上海来福士开出了全国首店。拾紫宋宴以宋代深厚的文化底蕴为基础，带来美轮美奂的东方美学。传统复古与现代风格相结合的拾紫餐厅以宋代文人生活情趣为基调，餐厅环境的色彩来源于宋人的“清绿山水画”，整体空间的建筑架构以宋代园林造景为灵感，结合宋代文人雅士的生活四大趣事，还原了宋代文人的风雅生活。国潮复古风的江南菜系餐厅细分市场众生相：国潮复古风已进入各行各业，杭帮菜中主打宋朝风的桂满陇、虫二酒肆、枚青临安酒肆、拾紫均收获拥趸无数。黛月·耕碾工坊、米桃十里春风、江南里、浙里、暗恋桃花源、黛瓦里巷、南京大排档等以不同朝代中国文化元素进行主题装饰的古色古香视觉系餐厅纷纷开拓购物中心市场成为独特的风景线并大获成功。六、怀旧风的港式/广式茶餐厅首店敏华冰厅华东首店 上海来福士 9月28日开业香港的老牌网红餐厅其前身是火爆旺角46年的文华冰厅，非常受各路明星的欢迎！今年7月，敏华冰厅大陆首店开进广州天河城六楼并一炮而红，9月乘胜追击进驻上海来福士广场，同样凭借浓郁的香港怀旧风情与出色的出品而赢得大批粉丝。陶陶居江浙沪首店 上海新天地11月25日试营业创立于清光绪年间的陶陶居是广州饮食业中的百年老字号，主营广式茶点、粤菜小炒、粥粉面饭。目前，陶陶居餐饮业务由食尚国味集团运营，陶陶居自2017年首次将店开出广州走进厦门SM新生活广场，2018年陆续进驻深圳海岸城、卓越中心，2019年首次进驻上海登陆新天地大获好评！陶陶居高端品牌金牌陶陶居则进驻广州太古汇、深圳万象天地。港式广式茶餐厅细分市场众生相：粤式点心茶楼茶餐厅始终是上海最受欢迎的菜系，广州和香港的茶餐厅进驻上海也总能收获粉丝无数，故而上海吸引了大量茶餐厅首店品牌，例如香港太兴集团香港老牌茶餐厅敏华冰厅华东首店——上海来福士广场，香港FCC餐饮集团旗下誉八仙兄弟首店——静安大悦城，得龙烧腊首店——长宁来福士，广州点都德华东首店及利东餐室首店——中海环宇荟，粤来记茶室首店——卢湾日月光，逸点首店——凯德晶萃，合兴发茶冰室首店——汉口路，靠得住茶餐厅首店——环球港，东发道茶冰厅首店——福州路等均大获成功。上海颇具知名度的粤式茶餐厅还包括，避风塘、新旺、太兴、翠华、龙记、唐宫茶点、查厘士、查餐厅、港岛金沙、衡山小馆、永祥烧腊茶餐厅、小龙凤、大马头、维记、美誉餐室、马马地茶餐厅以及上海本地老字号杏花楼与新雅茶室均粉丝无数。具备品牌及出品优势的陶陶居与敏华冰厅进驻上海市场必然火爆，且看两者下一步如何在上海及华东拓展。来源: 联商网

本投资项目位处长白山旅游度假区，项目定位:四季山地旅游度假村有鉴于世界旅游开发大环境、周边物业素质及旅游资源，本项目将建设成为集旅游观光、度假、商务会谈、购物娱乐、体育休闲服务及产权酒店、居所项目为一体的，可持续发展的综合性多功能度假区。PART 1 世界的旅游理想世界的旅游理想世界最新旅游形式分析PART 2中国旅游地产概述国内外旅游市场前景看好中国将成为世界新的旅游重点中国旅游地产趋势旅游地产是房地产业发展战略的新定位旅游地产的发展态势不容乐观旅游地产项目的成功基础旅游地产开发的重要环节旅游地产项目的规划原则中国旅游地产大趋势白山神韵项目产品策划及规划建议PART 3白山神韵白山地理区位白山自然资源白山旅游资源白山文化PART 4项目产品策划及规划建议旅游地产面临的问题及解决方案项目资源及市场分析项目定位及主题发想产品规划建议延伸阅读：深圳有深房理，广州有ABC单限价未动房贷先滞，广州二手暴击先兆住建约谈广州东莞，二手限价抽贷告密者深某，你不懂事！环京楼市已崩，广州周边哪里最危险？

来源：证券时报作者：严翠随着半年报披露结束，机构调研数量开始大增，而机构关注重点也开始转向把脉下半年企业、行业“温度”。据统计，上周（8月26日至8月30日），沪深两市共有107家上市公司披露机构调研信息，环比前一周65家大增65%，而更早一周，披露机构调研信息的企业数量仅有28家。四大主题受关注分行业看，上周机构主要关注大消费、装饰家居、医药、电子四大主题，大消费领域如燕塘乳业、森马服饰、牧原股份、道道全、珠江啤酒、洽洽食品等接受了调研，装饰家居领域广田集团、尚品宅配、中装建设、索菲亚、帝欧家居等公司接受了机构调研，电子行业歌尔股份、中颖电子、星网锐捷、亚威股份等公司接受了机构调研，此外，医药行业方面，华大基因、海普瑞、华东医药、华森制药、博腾股份、康弘药业等接受了机构调研。从市场表现来看，上周接受机构调研的公司中仅有44家公司股价实现了上涨，占比约四成。其中涨幅前五分别为冠昊生物、恒铭达、佳发教育、牧原股份、盈趣科技，涨幅分别为28%、25%、21%、15%、12%。感知下半年行业“温度”值得一提的是，上周机构调研，普遍对企业及行业下半年情况较为关注。歌尔股份表示，现在公司四大整机业务都处于上新状态，特别是AR还没有出现，预计2020年会比2019年有一个比较好的成长。VR跟AR因为场景不一样，VR的游戏应用是主要的，公司现在的VR整机市场占有率依然非常高。随着5G的到来会有一个比较有意义的成长，无论是玩游戏、直播，还是其他娱乐活动，VR的需求会有一个比较大的成长。首钢股份表示，下半年，为对冲中美贸易争端不断升级、国内经济下行压力较大等内外部风险，基建投资或将继续发力，但受调控等影响，下半年房地产投资增速将减弱，受此影响，建筑钢材或难维持上半年的强势。同时，下半年铁矿石供应量有所好转，但总体供应量仍相对紧张，预计2019年后期铁矿石价格呈总体下行趋势，全年均价低于93美元。杭氧股份表示，气体市场未来有很大的发展空间，目前国内很大存量市场仍在用户自己手里，随着市场对第三方供气的认可度增加，未来有望能逐步转变为第三方供气；随着一些行业的技术进步、工艺改进和环保要求的提升，会增加对气体的需求。同时，新兴行业的快速发展，对不同气体种类需求也会不断增加。柳工表示，中国挖掘机、装载机市场需求2019年是行业高点，2020年装载机需求预期下滑5%-10%，主要是由于客户集中度提高和产品大型化发展趋势。2020年挖掘机需求预计将基本维持今年水平，不会高速增长，但大幅下滑概率也比较低。其他产品线例如压路机、平地机等2019年有不同程度的下滑，但2020年将进入稳定阶段。

来源： 奇点商业地产中国有284个地级市，369个县级市，接近5亿的人口。随着三四线城市居民收入的快速增长，根据《经济学家》、麦肯锡、波士顿咨询等机构的预测，到2020年，中国超过66%以上的中等收入消费者将来自数量众多的中小城市。中国三四线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，大大高于一二线城市的消费者，这意味着这类城市蕴含着极大的商业地产发展机会，深入理解三四线城市消费者，正确认识三四线城市的商业业态，做商业地产规划时，首先要保证商业的合理规划、布局，注重商家的需求和科学的业态组合，从而确保今后商业项目的运营繁荣，在商业前景看好的前提下，项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定成败的关键环节。很多项目不是越大越好，不是大就能取胜。三四线城市的商业体必须立足本城市的社区商圈，兼顾城市商业聚集的功能，要为社区商圈和城市消费主流群体的未来生活方式预留升级的空间。三四线城市商业地产目前普遍存在的问题目前三四线城市商业地产普遍缺乏长远的规划，往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才与商业理念。同时，有关规划部门统筹不到位，规划、把关不严格，商业网点规划形同虚设。总体来看，存在的问题是重复规划，盲目建设，总量得不到控制，且分布不合理。三四线城市的本地开发商表现特征是拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺乏商业招商及运营能力。因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷和一定的隐患。很多商业地产项目还是以住宅起家的开发商为主，这类商业地产开发商几乎绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产。因此，基本以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到往往一筹莫展，这给当地政府也埋下不稳定因子。一些比较偏远的县城，人口很少，也规划了大型购物中心。例如湖南某县，整个县城常驻人口也就是4万人口，当地老城区的商业已经基本可以满足本地的消费，但开发商非要在县城边缘开发一个20万平方米以上的城市综合体。开发商的本意就是希望在短期内回本，并不在意项目的主框架没有完成，往往赚了钱，开发商就跑路了。这样就导致目前国内在三四线的商业地产形成了很多建筑垃圾，拆也不是，不拆也不是，很多商业用地放置几年了。这不仅是对土地资源的浪费，也是对当地的商业整体形象一种损害。三四线城市商业地产需要的市场调查及研究阶段三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，消费群体购物有一致的社会行为特征。规划三四线商业地产项目必须紧紧盯住当地大众消费群体，不可以忽视本地消费者的消费能力。三四线消费年龄结构两级分化，现在人口流动趋势是中西部外流至东部沿海，农村流向城市，三四线流向一二线。客观反映就是众多三四线城市留守人口中20%-35%这类最具消费活力的人群比例是低于一二线城市的，这也是三四线城市消费活力不足的原因。三四线城市常住人口绝大多数都在100万以下，消费基础薄弱。商业发展水平相对落后，仍以传统住宅底商及老的商业街为主。品牌多以当地经销商及代理商的国内二三线品牌为主，国内一线及国外比较好的品牌进驻根基尚浅，品牌认知度不高。由于经济增长和消费能力有限，本地商家加外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存。三四线城市的商业环境不规范。市场缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，消费增长不明显。导致本地一些商户望而却步，品牌连锁店举步维艰，商源供应困难，同质化高，招商难度非常大。综上所述，三四线开发商拿到土地资源一定要请专业的商业市场调研机构，根据几个阶段先做市场调研分析评估：第一阶段：项目市场调研1、商业项目进行基础的市场调研分析：商业项目具体位置描述，项目的地块及周边道路交通状况，项目主要技术指标，项目区域商业状况，项目周边配套状况，2公里范围人口分布，项目SWOT分析。2、城市综合情况调研：城市商业情况调研，在售商业项目调研，商铺投资者调查分析。3、类似城市商业项目调研：调研地点，调研内容，调研结论。第二阶段：项目多向业态规划和定位1、项目多向业态定位思路。2、业态容量分析：类似项目各业态容量评估，各业态配比原则，一般业态容量组合及配比，本项目业态容量比例估算。3、主力店初步访谈分析。4、项目多向定位收益测算。5、项目多向定位对比分析。第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议1、项目唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，消费群定位，唯一性方案业态布局。2、项目定位收益初步分析。3、建筑规划设计建议，必须根据商业调查公司的分析评估报告，同时还要根据主力商家对物业需求来进行量身定做的建筑设计。未来国内三四线城市商业地产开发的基本思路一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。而三四线城市由于经济水平相对较低，很多城区年轻人外流现象比较多，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向生活、便利、物美价廉。根据市场调研分析，三四线消费特征和一二线城市消费有着明显不同，生活节奏慢，想购买好品牌，大品牌利用周末去周边大城市或者省城消费的比较多，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少定位奢饰品，走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、商业地产开发也需讲究全品类和一站式，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。但讲究全品类并不代表体量要大，更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。未来三四线核心区商业地产项目，一般规模在5-12万平米，占据城区比较好的位置，交通便利，人口聚集密度高。社区型商业，一般体量在3-5万平米。城区周边产业型专业市场，常见为建材城、汽配城等等。受政策、经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。小城市规模普遍较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限。一个总量超过10万㎡的项目经常可以占到很大的市场份额。因为经济总量有限，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。要特别强调，未来国内三四线商业地产的发展，在定位规划时一定要考虑满足地域性、全客层、多功能及各档次消费者的购物需求，强调一站式、多样化超值性消费服务。从商业规划案上来分析，做一个商业的城市综合体或者大型的商业项目，还要多考虑多层次的布局，回廊式的布局，包括共享空间动线规划来服务于今后进入这个项目的主力店、次主力店及本地商家的需求。在规划时，要充分地考虑通过各业态的聚集和互动，所以三四线城市的商业未来的发展一定要从业态定位包括零售、餐饮、旅游、文化以及旅游等多业态并举，主力店、次主力店辅助的差异组合。同时还要考虑到业态之间的互补互存，包括一些小吃，美食城、动漫城、多功能含金量比较高的游戏，培训中心、健身馆、大型特色主题餐饮的比重增加应该放在哪个位置比较合适。未来的三四线城市的商业项目一定要从后期的物业管理定位来考虑。因为项目建成以后，是需要专业的物业管理，或者说是商业运营管理公司来做后期的运营。未来的三四线城市的商业规划一定要考虑功能的定位，现在的大型购物中心在三四线城市的发展，一定要更多的发展文化、娱乐、休闲、体验、参与、互动等方面的内容，目的就是为了增加消费者进入到项目地滞留时间来拉动零售。另外，商业现在在业态上也很难达到一些统一的规范、统一的布局，其实在另外一个城市完全拷贝一个，那业态肯定是不一样的，那么在三四线城市未来的商业发展，只有走差异化错位经营才能够共生、共荣。来源：商业地产大讲堂未经授权，私自转载，一律视为抄袭图片来源于官方及网络

“我特别钦佩像举重若轻的人，我们总是举轻若重，把行业危机看得比山还陡，但你仍然要面对。”在12月20日，以“前路有光，奔赴山海”为主题的中经联盟第12届年会上，中经联盟第12任主席、当代置业执行董事兼总裁张鹏以主题演讲《开发塑形 科技成势——房企的三生三势》破题，解开房地产行业未来发展的密码。“三生”是指生机、生长、生生不息。“两年前中经联盟董事沙龙成立时，我们提出‘正心、正道、正天下’，去年我们提出‘生机、生长和生生不息’。”张鹏表示。所谓“生机”，是要继续深入拥抱行业、回归产品、回归客户体验、回归精益化管理。“今年很多物业企业去香港资本市场拥抱资本，可能很多人认为资本看好物业的现金流、可持续发展，但实际上物业的本质是服务、运营，是以客户为体验最直接的感知，物业做不好意味着你的产品做不好”。张鹏说。所谓“生长”，张鹏认为是突破和创新。“这几年各家企业八仙过海、各显神通，尤其今年很多地产公司都在寻求数字化转型变革。当然，数字化不仅仅是企业的经营管理和房地产全生命周期的开发过程，可能还需要在其他方面发力，比如说地产开发的全过程，以及围绕客户体验运营的全过程。数字化做得还不够充分，需要继续研究、落地，形成新的商业模式。”所谓“生生不息”，张鹏表示：“首先还得活下来，不应该是‘进去的想出来、出来的想进去’，而应该是‘进去的出不来，外面的进不去’。”“三势”是指形势、姿势、任势。第一，形是百尺，势是千尺。“我们总说形是近景，势是远景，实际上中国房地产的形势已经非常清晰，就看我们能不能把握住。中国今年是唯一的经济正增长的经济体，据世界货币基金组织预测，今年以后，未来中国经济的GDP仍然会保持4%至6%的增长”，张鹏认为，“中国将出现百年未有之大变局：工业化、信息化、城镇化、科技创新，没有一点不跟房地产息息相关。这样大的形势下我们能采取什么行动，很值得思考”。聚焦地产的形势将会如何？张鹏提了一个关键词：城镇化。“目前我国常住人口的城镇化率是60%多一点，户籍人口的城镇化率是44%，西方的发达经济体城镇化率是75%至80%”，张鹏对城镇化的第一个城镇化形势和机遇进行阐述，“如果每年增长一个百分点，那就会有12亿平方米的增量，15万亿平方米的增量。所以作为房地产企业来讲，一定要在增量中寻找存量机会，但一定不能放弃增量”。“农村人口大量流向城镇城市，低能级的都市圈向中能级城市圈涌现，中能级的都市圈向高能级的都市圈汇集。”这是第二个城镇化形势。“城市更新是都市城镇化的一次正向调整”，这是城镇化的第三个形势，“今年2月份，我们做了一次不满意的调研，本来想做一次满意度调研，最后做成了不满意度调查，其中40%讲我们住的老旧小区怎么更新及物业更新需求。所以，综合整治、有机更新，都蕴含着巨大的机遇”。第二，姿势。面对这样的形势，地产企业应该积极采取哪些措施？张鹏说了“三大能力”，即要具有抗风险能力、全产业能力和大运营能力。关于抗风险能力，张鹏表示：“又到了年底，最近我们企业的各个区域的负责人需要考虑营业收入、销售额、回款额、利润率，EVA、ROE、ROIC等。我们认为2021年企业的可持续增长率首先就是利润率，因此规模非常重要，如果可持续发展没有利润回款，没有利润规模，最后倒闭是可想而知的。未来，我们要在‘五增五更’上下功夫，小股操盘并表、股性思维融资策略、现金储备和开发贷款、股权资本的合作方、直投资金的合作方，把间接的资金转变为直接的资金，这就是抗风险能力。”关于全产业能力，张鹏表示：“地产行业趋向于多元化发展。我们围绕着同心多元化，同心是指地产、土地、空间以自己的资源禀赋，形成新的商业模式。所以当代置业形成了产业孵化和产业聚集两大跟产城融合相关的策略，发展两个平台，一个是产业发展平台，一个美好生活服务平台，构建‘4 2’的产业服务体系，商业文娱、大健康、高科技和文化教育，围绕功能配套和居住配套，找到股权合作方，相互成就，彼此赋能，并做一些产业链上下游的新兴产业。”关于大运营能力，“地产开发无非是找钱，找地，经营和合作，第一阶段是土地红利，第二阶段是金融红利，未来还会有管理红利，尤其精细化管理的红利，其中的核心就是进行成本优化。”张鹏说。第三任势，张鹏认为行业、企业、事业都要任势。“行业要把握形势，创造势能为我所用，过去我们是地产、房产，现在很多房企都打开边界做了很多新尝试”，张鹏表示，“企业要任势，把握规模和IP的平衡；事业要任势，地产圈要越来越多的引入异业的组织人才，同时把自己的激励机制，跟投机制做进一步升级，跟企业捆绑在一起”。最后，张鹏总结到：“我们要用产品和服务的硬功夫，创新和突破的苦功夫，管理和运营的笨功夫，以‘三生三势’来迎接2021年。”中房报记者 李燕星 北京报道

时势之趋在传统地产走过黄金十年之后，房企们寻求转型迫在眉睫。近年来，我国旅游市场发展迅猛。2016年，国内旅游达到44.4亿人次，出境游2.6亿人次，总收入超过4.69万亿元。全域旅游推动旅游经济实现了较快增长，大众旅游时代的市场基础更加厚实，产业投资和创新更加活跃，经济社会效应更加明显。世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界旅游目的地和第四大客源市场。其次，2016年全国规模以上文化及相关产业5万家企业实现营业收入80314亿元，比2015年增长7.5%，同比增速加快0.6个百分点。中国文化产业占经济总量的比重约6.2%，在前十大经济体中排名靠前。由此表明，文化及相关产业是当前经济增长的一个亮点，总量持续快速增长，比重日益上升。在此背景下，目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。打造之法目前文旅项目以资产投资量作为划分可分为三类：重资本投入、中资本投入、轻资本投入。重资本投入——东部华侨城、万达文旅城、港中旅海泉湾等以华侨城为代表的重资本投入手法，就是把有吸引力的文旅项目搬到有消费能力但闲暇时间有限的人群中来，以空间争取时间，属于依托现有市场的人造主题旅游地产。华侨城同样也在异地扩张，但华侨城更看重的不是本地文旅资源的价值，而是市场消费能力，只要市场空间足够大且有增长的可能，便会依托自身优势，重金打造城市文旅目的地。华侨城 “以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用，成为蜚声海内外的花园城区建设的综合运营机构。作为中国文旅产业化的先行者和探索者，华侨城文旅以“深圳华侨城和东部华侨城示范基地，深圳、北京、成都、上海、武汉等五个连锁欢乐谷，天禅、金面王朝、欢乐无极等十大旅游演艺，华侨城旅游讲习所、旅游研究院、国际传媒演艺公司三大智慧平台”为基本框架，通过不断的自主创新和对文化旅游的深刻理解，强调每一处华侨城主题公园的原创性、产品的差异化，全面构建华侨城文旅产业。解题之路然而,现如今文旅项目遍地开花，但从全国乃至世界范围来看，也不乏由于经营不当、资金问题被荒废的大型文旅项目。大爆发式的发展必然会带来一些弊端。随着土地和人口红利的结束。在运营方面，文旅同样有着同质性竞争激烈、投资巨大、运营时间长、后期运营资金压力大等问题。可见，重资本投入带来的巨大风险和一连串难题，势必会将文旅项目从“重金打造”时代推向“轻资为王”的时代。初窥门道“轻投”与“重盈”会成为未来每个文旅项目的关键命题。所谓“轻投”，通俗来讲就是把钱用在刀刃上。那么“轻投”下，如何形成重盈呢？万科的良渚文化村和蓝城的春风长乐两个文旅项目，为我们带来了教科书式的打造手法。明日之盛文化产品打造的成本相对较高，对开发商的资本实力要求就更高，大量资本投入和持续经营更需国际视野和商业前瞻性，最直接的考量就是资本回收周期会相当长。如何从运营模式入手，寻找切实可行的盈利模式，对接资本市场等...未来走 “轻资产”之路势在必行。谈起“轻投”与“重盈”简单，实操难上加难，望诸君创新更多的打造手法，共同面对未来！

2019湖南省第二届体育产业发展高峰论坛在邵阳圆满举办湖南日报·新湖南客户端4月12日讯（通讯员 泓宇）今日，“2019湖南省第二届体育产业发展高峰论坛”在邵阳市体育中心隆重举行，论坛以“大型体育场馆与城市中央体育区（CSD）开发建设”为主题，国务院智囊团专家、地产界、投融资行业精英等各行业人士与体育界代表齐聚一堂，探索“体育+地产”跨界融合发展之路，为促进全省体育产业发展献言献策。与会嘉宾共同为论坛揭幕 赵为济致欢迎辞 杨再辉致开幕辞 彭维勇宣布论坛正式揭幕 本次论坛由湖南省体育局、邵阳市人民政府共同主办，湖南体育产业集团有限公司、邵阳市文旅广体局、邵阳市自然资源和规划局、邵阳市城市建设投资经营集团有限公司、碧桂园邵阳城市公司、湖南五环体育实业发展集团有限公司承办，邵阳市全民健身服务中心、邵阳市房地产协会、邵阳市顺风房地产开发有限公司协办，湖南五环经典体育文化发展有限公司担任执行机构，并得到了碧桂园·南城首府项目的大力支持。 论坛围绕打造城市中央体育区展开了深入研讨，探索“体育+地产”跨界融合发展之路。为呼应论坛主题，本届论坛主会场设在邵阳市体育中心。邵阳市体育中心地处邵阳南城要冲，2018年8月竣工投入运营，随着中心周边的体育学校、体育公园、城市干道、碧桂园住宅楼盘等基础及配套设施的相继完善和开发，体育中心所在的邵阳体育新城片区渐成邵阳城建开发的新热点，一座走“体育+地产”融合发展之路的华中首个城市中央体育区（CSD）已呼之欲出，将为宝庆这座千年古城注入前所未有的蓬勃生机和澎湃动力。 活动现场，邵阳市人大常委会副主任赵为济致欢迎辞，湖南省体育局巡视员杨再辉致开幕辞，国家体育总局经济司副司长彭维勇宣布论坛揭幕。 杨再辉在致辞中指出，随着近年来国家各项体育产业政策紧密出台，推动了社会体育消费升级，体育产业加速同新领域、新业态融合发展，已成为城市可持续发展和产业转型升级的新引擎。希望以举办本届高峰论坛为契机，求索问道，谋篇布局，深化改革，促进体育跨区域、跨产业、跨领域的融合发展，推动城市经济转型升级，不断开创湖南体育产业发展新局面，为加快建设富饶美丽幸福新湖南做出新的贡献。 论坛上，国家体育总局经济司副司长彭维勇作了《推动新时代体育产业高质量发展》的主题演讲。彭维勇副司长回顾了国务院《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》（国发〔2014〕46号）发布近五年以来国内体育产业发展的现状和取得的成绩，分析了目前存在的短板，并对新时期的中国体育产业发展提出了新的要求。 刘云中作主题演讲 此外，一直专注于研究国内房地产和区域经济发展的国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部第二研究室主任刘云中在论坛中作了《中国房地产发展现状与趋势》的主题演讲。 霍建新作案例解析 而首都体育学院教授霍建新就本届论坛关注的焦点体育产业和房地产业的融合模式体育地产——城市中央体育区（CSD）是体育地产的核心模式之一，作了《城市中央体育区（CSD）及开发策略研究》分享，并以生动的案例为与会嘉宾进行了解析。 论坛上，与会嘉宾共同启动碧桂园·南城首府项目。 与此同时，作为率先抢占邵阳体育新城市场的大型房地产企业，碧桂园集团的副总裁、湖南区域总裁黎晓林为出席论坛的领导、嘉宾带来《碧桂园的造城实践》主题分享，并同与会嘉宾共同启动了“碧桂园·南城首府”项目。 该项目紧临邵阳市体育中心，占地面积约 140 亩，总建筑面积约 35.03 万㎡，是碧桂园在邵阳首个毛坯新工艺项目，致力于打造成为湖南首个高品质的运动社区和邵阳“体育+地产”融合发展的示范性项目。 出席本次论坛的领导和嘉宾有：国家体育总局经济司副司长彭维勇，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部第二研究室主任刘云中，湖南省体育局巡视员杨再辉、副巡视员曾伟，邵阳市人大常委会副主任赵为济，首都体育学院教授霍建新，湖南体育产业集团有限公司党委副书记、总经理陈彬，湖南体育产业集团有限公司党委委员、副总经理邬新邵，湖南省财政厅文化处处长尹华，湖南省体育局经济处副处长李芳，邵阳市人民政府副秘书长杨一丁，邵阳市文旅广体局党组书记张映梅，邵阳市文旅广体局党组副书记、局长谢治辉，邵阳市城市建设投资经营集团有限公司总经理许乾明，邵阳市文旅广体局副局长舒年新、曾克平、刘金雄，邵阳市自然资源和规划局总工程师刘亮成，邵阳市城市建设投资经营集团有限公司副总经理刘梦林、李秋明，以及全省各地市县体育系统负责同志，碧桂园集团副总裁、湖南区域总裁黎晓林及湖南体育产业界、邵阳市地产界相关人士等应邀出席。 [责编:胡旻]

来源：ilouba楼巴来源 | 赢商网（ID：winshang）作者 | 黎韦韦图片来源 | 除特别标明外，其余来自Ola Lotus莲地由赢商大数据和幻境联合发布的《2020中国沉浸产业发展白皮书》显示，2019年中国沉浸产业总产值达48.2亿元， 一股“沉浸式”风暴正在席卷多个行业，具备互动感、叙事感和社交氛围的沉浸式消费体验持续爆红，在商业地产领域尤甚。据赢商大数据监测，购物中心里为消费者带来沉浸式消费体验、并具备为购物中心其他业态带来转化潜力的体验业态，在新开业购物中心面积占比已超50%，成为购物中心破局同质化的“杀手锏”。主题乐园是沉浸式体验场景的“头号玩家”，它们通过丰富的场景营造以及刺激好玩的体验项目，以一步一景的细节设计为人们搭建了一个全感官体验的沉浸式体验空间，在这基础上，通过搭配专属的主题乐园商业，延伸出更为丰富的沉浸式体验维度，为消费者提供丰富的探索空间和服务。与传统购物中心相比，这种“主题乐园+商业”的全新复合业态无疑拥有更多沉浸式体验优势，主题乐园商业作为其中的关键部分，正越来越受到人们的关注，不少优秀的主题乐园商业更是将自身打造为与主题乐园齐名的地标景点，吸金力爆棚。▲Ola Lotus莲地 效果图对比传统商业体主题乐园商业“场景+流量”优势明显传统商业体主要依赖于自身的商业内容来吸引客群，消费者的感官体验仅局限于商业体本身，而“主题乐园+商业”模式因为业态更为复合，使得主题乐园商业拥有更多“场景+流量”优势：借势主题乐园，能进一步放大沉浸式场景的吸引值，提供更立体的感官体验；主题乐园作为目的地型体验式消费场所，吸引大量人流聚集，庞大客流为商业的成功运营提供了强有力保证。韩国OneMount便是通过“主题乐园+商业”模式红遍全球，打造以冰雪乐园、水上乐园、购物中心为核心载体的全新概念商业复合空间。通过365天每天下雪的冰雪乐园、含18种游乐场所的水上乐园等主题乐园设施吸引全球游客，并结合半敞开式的欧式风格商业街区，引入超200家人气主力店+各类特色品牌店，进一步强化度假体验氛围和增强体验维度，打造出世界级游憩商业，每年吸引千万海内外游客和消费者到访。▲韩国One Mount 图片来源：赢商网而“主题乐园+商业”模式中的主题乐园商业本身，也可成为一个景点级的地标，为主题乐园反哺客流。好莱坞环球影城是美国的知名景点之一，被誉为洛杉矶娱乐之都，其人气本身已十分不俗，其配套商业街City Walk建成开业后，仍能为影城客流带来60%的巨幅增长。同时，不仅吸引游客，City Walk也是周边社区居民喜爱的休闲购物与娱乐归属地，当地人消费占到商业街区销售额的67%，火爆的人气也使得其租金几乎是洛杉矶全市区域购物中心租金平均值的3倍。▲City Walk 图片来源：JERED从这两大世界级标杆项目，不难看出，与传统商业体对比，主题乐园商业在商业变现上效率更高、吸金力更强：主题乐园聚集了大量高消费力客群，并且大多为家庭、朋友和情侣等群体组合，集体式客群消费意愿更加强烈；主题乐园客群在游乐之余，具有大量的聚餐、社交和购物需求，商业消费潜力旺盛；商业延展度高，IP链条化商业运作变现大有可为。另一方面，主题乐园作为人们旅游消费的热门选择，将进一步带动主题乐园商业消费频次上升。早在2016年，同程旅游发布的《在线旅游用户主题乐园消费行为调查报告》便显示，主题乐园消费频次明显高于其他类旅游景点。而随着时间推移，人们对主题乐园的喜爱度还在不断上升。据世界主题乐园权威研究机构美国主题娱乐协会（TEA）与美国AECOM集团联合发的了《2018年度全球主题乐园调查报告》显示，2018年，全球十大主题公园集团的游客总量有史以来首次超过5亿人次，相当于全球人口的7%，并且这一数字还在持续增长。据赢商大数据监测，截至2019年中，全国一至四线城市购物中心总存量3.8亿㎡（商业面积≥3万㎡），其中玩转“主题乐园+商业”模式的项目并不多见，未来即将入市的此类项目尤其值得关注。位于珠海横琴占地面积达50万㎡的粤澳合作中医药产业园，围绕核心目标之一——“建设国际健康产业交流平台”，前瞻打造大健康文旅项目，包括瑞莲庄（横琴）度假主题酒店、中医药科技创意博物馆，以及“时尚中医药全感官体验街区”——Ola Lotus莲地，创新性打造了以“中医药文化”为核心的“主题乐园+商业”复合空间，可以说是今年最值得期待的拟开业项目之一。▲粤澳合作中医药科技产业园 鸟瞰图创新一：主题新颖瞄准“大健康”，差异化突围当下，以大健康为龙头的细分旅游市场正在崛起，从国家出台的系列支持政策可见一斑：国家旅游局和国家中医药管理局联合出台的《关于促进中医药健康旅游发展的指导意见》指出，力争到2020年，中医药健康旅游人数达到旅游总人数的3%，中医药健康旅游收入达3000亿元；2019年，国家发改委联合多个部门印发关于《2019文旅康养提升工程实施方案》，2019年安排1.5万亿支持文旅康养，最高将对项目实现100%补贴。同时，据《2018年度全球主题乐园调查报告》显示，2018年中国多个主题乐园表现亮眼，迎来入园人次大幅增长，例如珠海长隆海洋王国、广州长隆欢乐世界等项目的年入园人次增幅均达到两位数，国内主题乐园市场正在急剧增长。市场规模的上升，意味着细分市场更具商机。由丁香园和《健康报》社联合发布的《2019国民健康洞察报告》显示，有96%的民众对健康表示担忧，特别是经过此次新冠肺炎疫情肆虐后，人们对健康和养生的关注度将上升到前所未有的重视程度。可见，无论是市场端、政策端还是消费端，自带“主题乐园”属性的大健康文旅项目都正站在发展风口。而粤澳合作中医药科技产业园打造的“国际健康产业交流平台”，正是以“主题乐园+商业”模式抢占了“大健康文旅”风口，以中医药科技创意博物馆和瑞莲庄（横琴）度假主题酒店为特色主题IP，以Ola Lotus莲地为商业载体，打造为全球大健康旅游目的地。▲Ola Lotus莲地 鸟瞰图其中，中医药科技创意博物馆是国内首家大型中医药主题沉浸式叙事体验馆：以“中医药文化+特色旅游体验”为主题：由五次荣获奥斯卡金像奖的影视特效大师、新西兰维塔工作室（WETA WORKSHOP）理查德·泰勒领衔设计，以叙事导览的方式结合魔幻式的场景设计，带领游客置身神秘、奇幻的中医药世界，探索中医药的奥秘；▲中医药科技创意博物馆 鸟瞰图高科技手段演绎宛如“潘多拉星球”般奇幻的中医药世界：通过CG/VR/全息技术实现感官和思维的沉浸，加以智慧化创意科技为载体，以极富科技感和趣味性的互动方式，让游客探索中医药的魔幻森林世界。瑞莲庄（横琴）度假主题酒店则是国内少见的以东方疗愈为特色的中医养生圣地，设置了预约式中医门诊，聚集中医国医大师、名老中医和广东省中医院专家团队，为客人提供个性化、酒店式的医疗养生服务，将精准辐射大湾区乃至国内外关注健康的高净值人群。▲瑞莲庄（横琴）度假主题酒店 鸟瞰图▲瑞莲庄（横琴）度假主题酒店效果图未来，中医药科技创意博物馆和瑞莲庄（横琴）度假主题酒店将共同打造为区域流量引擎，吸引大量客流集聚，让Ola Lotus莲地拥有坚实的客群基础，同时Ola Lotus莲地也能进一步提供更丰富的中医药体验维度和商业服务，实现产业园大健康文旅项目整体客流的最大化变现。并且，横琴是国内第三个国家级“国际休闲旅游岛”，到2020年，旅游休闲产业将成为横琴的经济支柱产业，带动第三产业增加值占地区GDP的75%，旅游产业集聚效应明显。粤澳合作中医药科技产业园构建的大健康产业平台，以“大健康”为关键词，与横琴岛内主打度假和生态旅游的项目形成差异化组合，未来不仅能共同发挥规模效应虹吸客流，更能承接这些项目的客群导流，流量可期。▲Ola Lotus莲地 效果图创新二：业态规划罕见打破传统“主题乐园+商业”的简单堆砌据艾媒咨询预估，2020年中国主题乐园的直接效益规模(含门票、餐饮、住宿等)预计将达到3737.4亿元，作为目的地型体验项目，“主题乐园+商业”客群带有相对更强烈的消费意愿，带动更高的直接消费效益。国际游乐园及景点协会IAAPA的一项报告也在印证这一结论，据其调研分析，在过去的五年中，全球消费者围绕主题乐园所产生的年度花费其增速在平均GDP之上，而这个数字将有望于2022年达到600亿美元。OlaLotus莲地显然更能发挥主题乐园与主题乐园商业结合的消费乘数效应：据了解，OlaLotus莲地总建面约10.3万㎡，定位为“时尚中医药全感官体验街区”，健康医疗及文化体验业态占比超62%，创新性的业态规划与产业园大健康IP一脉相承，计划于2020年开业：40%健康医疗：涵盖高端体检、专科医疗、国际自然疗法及药妆保健品零售等特色业态；38%商业配套：引入健康药膳、国际美食、创意简餐、亲子餐厅和旅游纪念品等；22%文化体验：包括中医药非遗体验、书店剧场、生活美学、文创DIY和亲子乐园等。无论是从内容设计、品牌端还是消费端来说，Ola Lotus莲地均打破了常见的“主题乐园+商业”模式的简单堆砌：在内容设计上，依托产业园“国际健康产业交流平台”，博物馆、主题酒店、文化街区三大文旅项目联动，整体实现了“沉浸式主题乐园体验-后续消费”的大健康体验链条贯穿，两者业态互联，进一步扩大商业辐射半径；在品牌方角度，尤其是对于体检、自然疗法、高端美容SPA、健康管理中心等品牌，进驻后可获得税收、医疗设备、器械和科研人员等系列产业政策扶持，为商业品牌前期的投资、后期运营等提供较大的帮助；从消费端来说，项目的旅游客群大多都是关注大健康的高消费力客群，他们本身对健康主题十分关注，并且大多是家庭式和群体式聚合，具有强劲的集体式消费动机，健康医疗文化业态消费潜力巨大。▲Ola Lotus莲地 效果图创新三：商业自身即“景点”打造全球大健康旅游目的地不少主题乐园商业在主题乐园之外，通过创新的商业场景内容，更是将自身打造为主题乐园外的又一个地标景点，例如上述提及的洛杉矶City Walk，Ola Lotus莲地显然也具有这样的潜力。聚焦“中医药+”体验，Ola Lotus莲地通过四大“中医药+”业态、创新性的业态组合、情景式开放空间和独特风格美学建筑，将传统中医药本草和现代健康需求相融合，开拓更丰富和新颖的场景，打造出全球大健康旅游目的地：元气漫游——搭建美学打卡圣地：规划了草本礼堂、中央公园、连廊空间和景观街区等情景式开放空间，集休憩功能和视觉享受于一体；新氧食刻——置入“餐饮逗留点”带动街区流量：汇聚健康药膳、国际美食、主题餐饮和创意简餐等特色餐饮，打造“舌尖上的健康”，赋予街区更强的流量带动；灵动创意——吸引亲子家庭及文艺青年聚集：引入中医药非遗体验、书店剧场、主题IP零售、文创手作、生活美学和旅游纪念品等兼具文化调性和人气的业态品牌；怡养臻享——营造世界级疗愈享受：涵盖国际自然疗法、高端体检、专科医疗、草本药妆和健康保健品等多元创新业态，吸引更多目的性消费人群。▲Ola Lotus莲地 效果图更重要的是，粤澳合作中医药科技产业园国际健康产业交流平台未来还会有二期规划，届时将根据一期运营情况去做升级和补充，这也意味着项目的“主题乐园+商业”模式有着强大的动态更新能力，未来有更大容量去创造更多的商业想象力。总结随着商业地产存量时代的到来，以及线上世界的不断演化，中国商业地产的未来必定是愈加向场景化和精细化方向发展，自带流量、能不断创造“自来水”的商业模式，无疑能在激烈的市场竞争中打造出更深的护城河。以Ola Lotus莲地为首的项目正通过创新的商业模式，为“主题乐园+商业”模式带来更丰富的内涵和玩法，为商业市场带来更多探索和实践。

自2016年马云提出新零售的概念以来，今天我们再来看市场上的零售品牌，各种玩法层出不穷，面对五花八门的新零售消费场景，有些人可能会发出诸如这样的疑问：为什么有那么多的人愿意花2-3小时去排队买一杯“茶”？为什么在抖音上开个账号，一天销量可以卖得过超市……那是因为消费变化的太快，而在这样的市场背景下，一个以空间资产为主战场的购物中心要如何适应以及捕捉这些元素，为自己构建全新的流量池？艾瑞认为新零售背景下，未来购物中心商业空间的价值构成应由以下四部分组成：流量+转化+IP溢价+传播动能。购物中心布局新零售现状分析购物中心进入“饱和攻击”时代根据全网公开资料显示，自2008年金融危机以来，我国零售类商业面积以年均30%的高速增长率持续扩张，2015年存量达到顶峰，在这之后开始急剧下滑，购物中心市场开始逐步跨入存量时代，城市化发展红利消退，市场竞争趋于白热化。数据显示2018年购物中心存量规模已超5亿平方米。我们分城市来看，一线城市购物中心数量略趋于饱和，市场步入成熟期；新一线、二线城市购物中心蓬勃发展，得益于一线城市市场饱和，开发商投资外溢；三、四线城市购物中心新增面积主要来源于过去3~5年开发商的投资下沉。购物中心现阶段发展面临的四大难点新消费主张及消费动能的出现对购物中心综合营运能力提出严峻挑战，购物中心新零售发展面临的困难主要体现在如下四个方面：数智化运营管理：购物中心大量数据信息沉淀，但是有效应用少，无法精准洞察客群，商圈内各项目核心客流数据无法获取，进而不能有效指导本项目运营。线上线下融合模式实施：二者在运营系统、营销策略、商品布局方面存在差异，融合中容易出现渠道间各方冲突；同时线上流量转化收益较难测度；线上缺失服务如何与线下协商，二者信息如何协同和精准传递等这类问题尚待探索出有效的解决机制。新媒体营销策划及综合操盘：新零售对购物中心精细化营运提出挑战，包括差异化布局、精准营销、体验互动、全渠道会员、个性化服务等；要求操盘团队具备强大的活动策划、营销服务、成本管控、新媒体运营、讲故事等能力；要求擅长打情怀牌、艺术牌、文化牌，把购物中心当成独特的IP来打造。商场如何承载个性化消费：艾瑞通过对新中产消费者洞察研究发现，新一代消费者更最求自我，主张个性化消费，精神消费凸显，未来购物中心业态品牌布局如何快速应对新一代消费者瞬息万变的消费习惯及偏好，这对购物中心承载功能的灵活性提出巨大挑战。基于新零售大背景下的“商业空间4.0消费生态”正在构建购物中心链接线上与线下，打造新零售生态闭环模式。商业空间存量改造玩法必须以消费者自驱力为核心为适应新消费带来的挑战，全国各城市购物中心开始大规模改造升级，以保持对于主力客群的绝对优势。购物中心存量改造主要有以下4种方法，即：创造型改造、并购型改造、运营引入型改造、自身升级型改造。4种方法虽各有特点，但改造后的商业综合体均以消费者为核心，结合各自的品牌理念、市场消费升级方向、新零售的发展等要素，打造集体验、社交、娱乐、购物、休闲等多功能于一体的、多场景的消费场所。以资本视角构建新消费热点领域的空间形态艾瑞通过对新经济领域资本市场的持续关注发现：自2018年第四季度以来，消费生活领域中教育培训、健康运动、消费医疗、场景餐饮、娱乐体验、文化艺术等广受资本市场关注。艾瑞建议未来购物中心应从资本视角出发，构建新消费热点领域的空间形态。全球购物中心发展及演进路径全球购物中心演化史美国是购物中心发源地，其发展历程对世界各国产生关键影响。现阶段美国购物中心市场步入成熟期且已饱和，购物中心正在更新存量，整合重建，引入新兴业态，进行多元创新化组合。日本购物中心市场步入成熟期且发展稳定，都市购物中心回归并进行体量细分，主题化、体验化、场景化是主要的发展点。中国购物中心市场步入复苏期，且发展迅速，品质消费、个性主题、业态品牌布局差异是主要的发展点。艾瑞通过对消费市场多年的洞察研究发现，购物中心已经从过去90年代的普通购物场所，转变为现在的千禧一代综合性购物场所。而未来购物中心将步入“体验化+娱乐化+社交化”的时代，购物并不会是其主要功能。在未来，购物中心将会依托具体消费场景，完成线上+线下全环节的消费体验业态的打造；逛街的同时购物中心需要满足社交需求，此外娱乐属性也将赋能商业；零售将更加突出个性化品牌，迎合不同个体定制化的需求。购物中心未来5年发展方向中国零售平台基于对2013-2020年新建及规划中的80个欧、美、亚太地区城市型、超区域型、区域型、社区型四大类型标杆购物中心进行分析，总结购物中心在业态品牌、主题定位、建筑设计、商业模式、科技应用等5个方面的创新方向，以预测全球购物中心未来发展趋势，为国内购物中心发展提供借鉴。购物中心未来将围绕业态、品牌、主题、场景、服务及模式进行创新发展。业态品牌：绝大多数的购物中心在构建项目业态品牌时，都会把提供独特的体验和满足消费者个性化需求放在重要位置。诸如打造创新娱乐体验业态，品牌布局更多的引入个性潮牌、设计师品牌、文创品牌以及二次元等。与此同时，亲子娱乐、教育培训、健身运动等相关业态也逐步成为购物中心的客流引擎。轻医疗诊所、宠物店、生鲜超市等创新业态也开始被购物中心所关注。主题定位：未来定制化、个性化产品将引领新一代消费者的需求，购物中心在主题打造是更加关注消费者个性化特征，以期给消费者带来独特的体验，克服现阶段购物中心同质化的困难。同时受益于二胎政策的开放，家庭亲子主题、年轻时尚主题的购物中心也备受消费者青睐。建筑设计：艾瑞通过对新中产消费客群的洞察研究发现，新中产的消费特征已由追求物质升级为精神消费，购物回归理性，更多的愿意为体验和服务买单。中国零售平台对购物中心的调研也印证了这一点，即未来购物中心会着力打造场景化主体空间，精神性公共空间来满足新一代消费者的独特体验需求。商业模式：由于互联网及人工智能等领域的飞速发展，以“互联网+”的智慧新物种遍地开花，线上线下边界被打破，虚拟和现实开始融合。再这样的大背景的推动下，线上线下融合的商业模式将成为未来购物中心的发展趋势，围绕消费的全场景，全流程，全渠道给消费者提供便捷服务。科技定位：APP、小程序、智能机器人、智能购物墙、虚拟试衣、虚拟橱窗等购物中心智慧新零售的体验玩法层出不穷。未来的购物中心会将智慧零售展现的淋漓尽致。购物中心案例鉴赏：美国Mall of America全球购物中心标杆项目，美国Mall of America（简称MOA）定位时尚消费乐园，主打儿童消费和家庭娱乐消费，集娱乐和零售于一体化的业态布局，其中购物业态占比约57%，娱乐业态占比则高达11%，涵盖4大百货商店以及约525家品牌店，每年举办超过400场的免费娱乐活动，为购物中心带来强劲客流。数据显示，MOA年客流量约4000万人次，28%是回头客，42%是经他人推荐到访。同时，MOA收入来源也于业态相适应，相比其他购物中心，MOA娱乐业态收入占总收入比重较高，数据显示MOA近几年平均营业额约为4.37亿美元/每年，游客每次到访平均消费162美元，比全国平均水平高出52%。亮眼的财务成绩得益于MOA精准的定位和有效的业态布局。艾瑞：购物中心发展六大趋势趋势一：数智化转型从概念转到落地实施数字化运管，智慧化经营，未来新一代购物中心需要利用大数据技术进行精细化运营管理，通过智慧科技打造全新的消费体验场景。趋势二：购物中心原创IP构筑体验商业IP营销持续深化，打造原创IP，深度挖掘社群价值，构筑全方位的体验商业。场景化消费时代的到来，很多购物中心通过引入IP产生话题，吸引消费者，实现商业变现，但是借势IP与购物中心的定位匹配度低、市场同质化高、费用高昂、时效短等问题日益凸显，基于此越来越多的购物中心开始打造自己的专属IP。购物中心原创IP把文化、场景、故事、主题、互动、体验、娱乐等元素作为基础，在此之上进行丰富和拓展，打造多元业态，将原创IP进行差异化和人格化，使其深入人心，自带流量，长时间吸引消费者。趋势三：线上KOL线下化重构购物中心空间搭建从线上到线下的KOL矩阵，精准聚焦及引流关键人群，助推销售转化。KOL每天占据用户大部分上网时间，且通过不同方式影响用户，具有强大的营销裂变能力，已成重要营销传播渠道。购物中心与KOL进行合作，一方面帮助已有业态品牌进行营销传播，同时通过KOL捕捉消费者最新需求，指导线下业态布局；另一方面将KOL线上流量引到线下，弥补线上消费痛点，同时提升线下客流量，带动商场各个业态的销售转化。趋势四：运动消费多元发展Mall+Sports模式成新宠健康中国战略发布，运动消费高速发展，Athleisure持续增长。购物中心+Sports的商业模式将运动元素与商业综合体其他功能相结合，既满足人们对运动健康设施环境的高标准需求，同时也能满足人们吃穿行，兼具运动、购物与社交多重属性。运动用品零售业每年以30%-50%的增速进行发展，室内小型球类运动场、滑冰场、体检培训、康复中心、休闲餐饮等设施构造立体服务模式，以零售为入口链接各资源，满足多样化需求。趋势五：社交化消费将成为主力店未来购物中心将重点营造社交职能，转型为“社交中心”。购物中心体验文化的核心是社交，未来购物中心将围绕社交开展O2O策略，从主体构建、六感分析、静态设计、动态活动四个方面进行综合规划，未来购物中心主力店或将成为社交化消费。趋势六：购物中心玩转跨界融合跨界融合成为购物中心差异化利器。K11将文化、艺术和商业以有趣的方式彼此融合，创造充满活力和舞台般的购物体验。连接灵感、潮流和时尚，鼓励公众在购物和消闲时间来欣赏艺术，引领购物中心和商场品牌走出一条跨界融合之道。艾瑞大数据闭环助力购物中心新零售发展艾瑞商业地产：三大应用场景+基础服务助力购物中心新零售发展艾瑞数据致力于成为数据应用技术为核心驱动力的科技型企业，本着通过数据改变认知，提升企业效能为理念，为客户提供基于数据+服务的商业数据智能解决方案，涵盖消费者洞察、市场竞争监控、企业精细化运营、共享数据服务。艾瑞自主研发的商业地理大数据服务产品OneZone将线上数据与线下场景活动数据相结合，以数据X技术的方法，实现消费者行为全流程、全触点在线，打通融合全渠道数据，增强消费者体验，数据闭环助力购物中心新零售转型。艾瑞商业地产：覆盖上亿级场景数据，千万POI，实现客群及商圈的精准洞察艾瑞自主研发的商业地理大数据服务产品OneZone运用全新技术等多种方式混合定位，定位数据库定时更新定位点数据，通过运营商数据、互联网企业、公开数据及自建样本的方式获取其他数据，并实现T+2更新，实时监控数据动态变化趋势，目前每月活跃的设备数量超过7亿，日事件处理超过370亿，并基于以上数据持续优化数据算法及模型。艾瑞商业地产：购物中心营销解决方案四步走艾瑞自主研发的商业地理大数据服务产品OneZone通过以下四个步骤，打造购物中心闭环营销解决方案。艾瑞商业地产：商圈客群洞察标签体系部分维度列举示例总结购物中心市场发展已经进入“饱和攻击”时代，同时新消费主张及消费动能的出现，驱动购物中心打造新零售生态闭环模式，这对购物中心综合运营能力提出严峻挑战，主要体现在数智化运营管理、线上流量与线下消费场景的融合、新媒体营销策划和综合操盘以及商场空间如何承载个性消费4个主要方面。针对上述问题，艾瑞将利用大数据闭环助力购物中心新零售发展，为客户定制化提供基于数据+服务的商业地产智慧解决方案，包括消费者洞察、客群研究、竞品分析、商圈分析、招商选址、业态布局、数智化运营、营销策划等，全渠道、全环节、全场景、全方位赋能商业地产发展。与此同时，艾瑞基于多年的新经济领域的深耕研究，以及新消费领域的敏锐洞察，对购物中心新零售破局提出如下6个发展方向：数智化转型从概念到落地实施，购物中心需打造原创IP构筑体验商业，线上KOL线下化重构购物中心空间，社交化消费将成为主力店，运动消费多元化发展Mall+Sports将成为新宠，购物中心将玩转跨界融合。