珠海市场研究

中商情报网讯：产业园逐渐成为区域经济发展的引擎，带动着区域整体实力提升。近几年，珠海越来越重视产业园的建设，出台产业园区发展政策，创新园区管理体制，加速推进园区软硬环境建设、优化园区营商环境，全市产业园提质增效效果明显。当前，粤港澳大湾区城市群规划建设上升为国家战略，为珠海发挥交通优势，深化与港澳深穗的科技和产业合作，提升发展能级提供了更有利的条件，珠海产业园迎来发展新机遇。为了更好地了解我国竹产业发展现状，中商产业研究院特推出《粤港澳大湾区专题——2021年珠海市产业园投资前景研究报告》，报告内容从产业园概况入手，普及了粤港澳大湾区产业布局、珠海市经济运行及产业布局，然后分析了珠海市产业园现状，接着列举了珠海市产业园案例，分析了珠海市产业园发展前景，最后附录珠海市产业园区名录。以下是报告详情：PART1：产业园概况根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况，结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样的定义：一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体，包括各类高新技术产业开发区、经济技术开发区、工业园、特色工业小区、技术示范区等。产业园可以分类为综合性产业园、单一型产业园以及复合型产业园。PART2：粤港澳大湾区产业布局粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州九城组成的城市群。2019年2月中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。粤港澳大湾区规划纲要出台标志着区域建设步入全面实施阶段，未来将建成国际一流湾区和世界级城市群。粤港澳大湾区占全国GDP10%以上，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。2019年粤九城人均GDP远低于中国香港和中国澳门，内地九城中广深珠人均GDP远远领先。PART3：珠海市经济运行及产业布局近年来，珠海市经济运行保持平稳健康发展，地区生产总值持续增长。2019年全市实现地区生产总值3435.89亿元，位居珠三角第6位，同比增长6.8%，位居珠三角第3位。三次产业比例为1.7：44.5∶53.8。疫情冲击珠海经济，多方努力下，2020年前三季度经济增速由负转正，经济运行延续稳步复苏态势。珠海市地区生产总值为2508.53亿元，同比增长0.6%。PART4：珠海市产业园现状据不完全统计，珠海市全市产业园共计378个。从产业园区域分布来看，珠海产业园分布较为不均衡，其中，香洲区产业园最多。近几年，珠海深化供给侧结构性改革，出台完善产业园区发展政策，创新园区管理体制，加速推进园区软硬环境建设、优化园区营商环境，2019年全市产业园区提质增效效果明显。PART5：珠海市产业园案例本章节重点介绍南屏科技园、三灶科技园、新青科技园、珠海航空产业园、珠海V12文化创意产业园。PART6：珠海市产业园发展前景本章节重点介绍珠海产业园用地预测、珠海市产业园发展趋势、珠海市产业园发展前景。PART7：附录

居住在南屏镇广昌社区近二十年的刘叔近来欣喜发现，社区里多了不少年轻面孔，随着周边一个个住宅项目的面世，社区人气越来越旺。沿着珠海大道继续向西挺进，与广昌社区数公里之隔的珠海大桥口，一幢幢高楼也陆续崛起。“要知道五年前，高楼崛起之处，都是荒草丛生之地。”刘叔感慨说。2019年，各项宏观政策的利好下，珠海房地产市场开始活跃，多项指标均出现增长。数据显示，2019年珠海商品房网签成交量为61765套，同比增长60%，其中一手住宅网签共42578套，同比增长133%。在港珠澳大桥通车、粤港澳大湾区加快建设等因素催化下，珠海楼市与过去相比，也正呈现不一样的发展格局：凭借成本优势突围的西区正成为增量市场的主战场，东部主城区在有限的空间内寻求发展，北部则瞄准高端商业综合体市场奋力前进……珠海各区域市场定位进一步明朗。而在专家看来，如何瞄准市场空间，把握人口加速增长下的发展机遇，以谋求在大湾区的一片热土上可持续发展，仍是珠海房地产市场调控需要慎重思考的重要课题。●何丽苑 梁涵成绩全年一手住宅网签成交42578套作为珠海某楼盘销售团队的负责人，彭姐早在去年初就已做好各种应急方案，万一成绩不佳，促销活动须及时派上用场。然而，让彭姐与团队感到惊喜的是，过去一年，她所在的项目取得了不俗的成绩，开盘当天甚至还有符合条件的客户一口气买下几套。根据中国指数研究院前不久刚发布的《中国房地产市场2019年总结&2020年展望》，2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧:中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。2019年1—10月，全国商品房销售面积为13.3亿平方米，同比增长0.1%。城市层面，2019年1—11月，重点城市商品住宅成交面积较2018年同期小幅调整，三线代表城市同比降幅显著。然而，与全国楼市整体收紧的情况相比，2019年珠海的楼市却“有点火”。合富研究院（珠海）统计数据显示，2019年珠海商品房网签成交量为61765套，同比增长60%，其中一手住宅网签共42578套，同比增长133%。珠海楼市“火热”，还体现在外地开发商对本地市场的迅猛“攻势”。2019年，共有六大外地房企首次布局珠海，分别为深圳天地源、湖北清能、宝龙、世茂、吉林天茂和复星。其中，宝龙、吉林天茂更是在短短一年内两次拿地。以世茂集团为例。2019年10月，世茂宣布进军珠海，“豪砸”56.40亿元，竞得港珠澳大桥珠海口岸地块。世茂集团董事局主席许荣茂称，该地块计划打造港珠澳合作创新（珠海）基地，通过构建综合交通、空中商业、主题酒店等多种业态，打造珠海人工岛口岸的“商旅文新一极”。“珠海乃至整个粤港澳大湾区蓬勃涌动的发展前景可期，世茂集团愿持续导入优质资源，继续加大投资。”来自深圳的开发商鹏瑞集团也表现出对珠海市场的兴趣和信心，今年伊始推出三大项目。该集团执行董事兼总裁李维称，2020年是鹏瑞集团的湾区元年，“乘着粤港澳大湾区建设的‘东风’，鹏瑞集团正加速布局珠海市场，加速开拓地产行业的广阔蓝海，拿下珠海拱北湾和金湾航空新城的黄金地。”区域西部崛起楼市格局逐渐成熟回看2019年，珠海各区均上演了一幕幕精彩的楼市故事，而最瞩目的当属珠海西区。据合富研究院（珠海）统计，2019年珠海一手住宅网签成交量各区排名中，斗门区排名第一，全年成交18283套；金湾区排名第二，全年成交6606套；唐家排名第三，全年成交4346套。具体至项目，2019年住宅网签成交量排名前十楼盘中，有8个楼盘位于斗门，1个楼盘位于金湾，1个楼盘位于香洲南湾。“随着城市基建的不断完善，珠海东西连接越发紧密，逐步克服物理空间限制的西部地区，显然因成本优势，成为了珠海楼市的主角，备受刚需一族及开发商的青睐。”有业内人士分析。除西部外，北部地区也是过去一年珠海楼市的热点区域。2019年12月14日，珠海高新区第一个大型商业综合体——珠海宝龙城正式奠基。最快三年，这一投资额30亿元，由近9万㎡体验式购物中心、近5000㎡创智型写字楼、近3万㎡五星级酒店以及超10万㎡生态居住构成的大型旗舰生活城，将辐射周边5公里范围内40万人口。发布会现场，宝龙集团董事局主席许健康表示，未来三年，该集团将在珠海投资200亿元，倾力打造多个优质城市综合体项目。不只是高端城市综合体，更多的高端住宅项目和教育配套项目，也将陆续在北部诞生。2019年，珠海共成交27宗商住地，成交土地面积约246万㎡，其中仅北围、南围片区就有6宗，面积逾17万㎡，涉及金额近65亿元。此外，东部地区城市更新步伐逐步加快，也成为珠海楼市的新亮点。珠海市自然资源局统计数据显示，2019年下半年，全市新增实施“三旧”改造用地277.18公顷，完成“三旧”改造用地175.66公顷，对比上半年分别增长了54%、70%。该局分析，完成量主要体现在中安、森宇、新苏豪等一批位于主城区的项目竣工。此外，一批批地理位置极具优势的旧村如翠微、联安等，均在过去一年加速更新步伐。“经过数年发展，珠海楼市格局已逐步成熟。”上述分析人士指出，如今珠海已形成西部楼市崛起，东部城市更新加速，北部高端商业体加快推进的格局，各区分工明显。此外，过去的热点区域如横琴，如今市场也渐趋理性。整体而言，珠海楼市呈平稳健康的发展态势。■观点警惕政策红利的周期性特征，专家剖析：2020年珠海楼市或小幅降温就在2019年的最后几天，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。消息一出，珠海人的朋友圈马上被中介与楼盘销售所“刷屏”。人们不禁提出了疑问：珠海房价又要将迎来上涨？一边是楼市的升温，一边是中介们、业主们紧盯时事政策，给自己的房子打气、吹风，希望能保住高价。这背后释放了什么信息？已经开启的2020年，珠海楼市又将迎来怎样的挑战与机遇？分析楼市火热得益于政策利好在北京师范大学珠海分校不动产学院不动产系主任孙炜看来，2019年珠海楼市确实比较火热，背后是诸多利好的政策因素支持。“虽然中央宏观层面‘房住不炒’的政策定位非常明确，但只要楼市需求依然大量存在，起决定性作用的依然是经济规律。”孙炜解释，调控仅是限制了需求或延迟了需求，但并未消灭需求，因房地产具有居住和投资双重属性，导致其比一般商品具有更大的需求量，一旦政策有所刺激，势必会引发市场的升温。其中，最明显的政策利好之一，孙炜认为是粤港澳大湾区的融合发展，包括港人允许到大湾区置业，是去年珠海吸引外地人购房的重要因素之一，这也是珠海楼市表现积极的重要原因所在。此外，孙炜认为，如城市更新加快，深中通道等交通利好，及银行LPR变革降低首套房业主的购房成本，从而为刚需一族带来优惠等因素，均为珠海楼市发展助力。“加上珠海毗邻港澳的良好区位，及优越的自然环境等基础优势，珠海楼市整体而言相对火爆。”孙炜说。建议开发商不应盲目挺进增量市场华南城市研究会副会长孙不熟也认同，过去一年，得益于粤港澳大湾区的政策红利，以及港珠澳大桥效应，珠海楼市取得亮眼的成绩系“情理之中”。但他认为，政策红利与基建效应存在周期性，2020年政策红利对珠海楼市的带动作用可能会减弱。“在去库存的压力下，新的一年珠海楼市或将出现小幅降温。尤其二手市场，更难与一手市场争夺市场份额。”孙不熟说。他指出，不久粤港澳大湾区或将迎来人口的快速增长期，为避免资金承压，开发商可瞄准刚需一族，借鉴广深经验，多推出80平方米三至四房的经济实惠型产品，而慎重考虑豪宅等改善型产品。拿地时，可聚焦在轨道沿线区域，把握轨道交通的发展红利。孙炜则建议，开发商应关注人口再平衡和需求再调整下的市场机会，把握各类需求尤其是人才住房市场和配套地产建设，关注综合体开发。具体而言，增量市场可关注投资潜力大的北部和西部区域，旧城区则可更关注城市更新机会及存量市场再开发。孙炜提醒，开发商应进一步根据自身优势和企业发展方向挖掘细分市场。“未来的竞争会越发激烈，开发商不应盲目挺进增量市场，更应提升产品品质和服务档次。开发互联网+多元产品类型，围绕核心产品做好圈层发展，把产品做到极致应是市场信仰。”孙炜说。

来源：时代周报研究员：陈佳鑫策划：李乾韬1980年改革开放大幕初启，珠海成为中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，至今已走过40年。当前，珠海市资本市场竞争力怎样？上市公司的发展质量如何？时代商学院基于多个维度和指标，综合得出珠三角九大城市的“资本市场竞争力榜单”以及“珠海上市公司高质量发展榜单”。榜单显示，珠海在经济体量不占优的情况下（2019年GDP位列珠三角第6），资本市场竞争力却超过GDP是其近三倍的东莞，高居珠三角第4。同时，珠海的上市公司质量明显更佳，上市公司多分布在高技术、先进制造业，诞生了制造业中的典范——格力电器。不过，在新生力量方面，珠海市近年来却显露疲态，新增上市公司连续3年均只有1家。如此表现或与珠海的上市激励力度远弱于其他珠三角城市有关。资本市场竞争力：格力贡献过半市值，综合表现力压东莞。珠海共有34家上市公司，总市值为7027.58亿元，其中格力电器（000651.SZ）的市值占比过半。综合以上指标以及资产证券化率、新三板企业数量及市值、IPO企业数量指标，时代商学院得出珠三角九个城市的“资本市场竞争力榜单”，珠海的资本市场竞争力得分为45.88分，在珠三角九市中排名第4，超过GDP体量是其近三倍的东莞（42.52分）。上市公司发展质量：整体水平高，毛利率高居珠三角榜首。时代商学院从竞争力、创新力、盈利性和成长性等维度来评估珠海A股上市公司的质量，得出“珠海上市公司高质量发展榜单”。珠海的上市公司多分布在高技术、先进制造业，整体质量较高，与其不大力引进“三来一补”以及“高污染的低端制造业”的发展策略有关。珠海上市公司平均毛利率为42.22%，在珠三角九市中高居第一，高出第二名广州（32.28%）近10个百分点。不过需注意的是，珠海的高技术、先进制造业在经历多年的高增长后显露疲态，增速急剧放缓。上市激励力度显著弱于莞中惠。与其他珠三角城市数百万元乃至千万元的上市奖励相比，珠海最高100万元的上市奖励显得较为无力。或受其影响，近年来珠海的新增上市企业数量明显减少，2016—2020年的上市企业数量分别为3家、4家、1家、1家、1家。而作为对比，东莞2020年的新增上市公司数量为8家，以此趋势，不久的将来珠海的资本市场竞争力被东莞反超的可能性较大。一、资本市场竞争力：格力贡献过半市值，综合表现力压东莞截至11月30日，珠海共有34家上市公司（在A股和港股同时上市的丽珠集团仅计为1家），其中A股 28家，港股 6家，美股 1家（各地上市公司数量同时包含在多地上市的企业）。可以看到，A股依然是珠海企业首选的上市地点。市值方面，截至11月30日，珠海34家上市公司的总市值为7027.58亿元（在A股、港股同时上市的丽珠集团仅计算其A股市值），其中A股上市公司的总市值为6998.54亿元，港股上市公司的总市值为373.78亿元，美股上市公司的总市值为1.61亿元（港股与美股上市公司市值已换算为人民币，各地上市公司总市值包含同时在多地上市的企业）。在国内地级行政区中，珠海的上市公司数量排名第32，在全国333个地级行政区中处于中上游水平，在珠三角九市中排名第5；市值方面，珠海上市公司市值在国内地级行政区中排名第24，处于中上游水平，在珠三角九市中排名第4，反超东莞。资产证券化率上，珠海（204.5%）更是超过了广州（133.4%）、佛山（164.4%），位列珠三角第2，仅次于深圳。时代商学院综合参考了珠海以及其他珠三角城市的上市公司数量、上市公司市值、资产证券化率、IPO企业数量、新三板挂牌企业数量、新三板企业市值等指标，以此来衡量城市的资本市场竞争力，分别给予以上指标30%、30%、10%、10%、10%、10%的权重，以各个指标的平均值作为基数（100），得出单项得分，随后乘以各自权重，加总得到综合得分。可以看到，珠海在经济体量（2019年GDP为3436亿元）远小于东莞（8583亿元）的情况下，在资本市场竞争力上力压东莞，排名珠三角第4。具体而言，，在包括上市公司数量、新三板公司数量及市值等指标上，珠海并未超过东莞，但珠海在上市公司市值上超过东莞，综合得分也力压东莞。截至11月30日珠海的上市公司总市值为7027.58亿元，远高于东莞（3657.83亿元），经济与资本竞争力反差较大。珠海的市值遥遥领先东莞，很大程度上缘于格力电器的庞大市值，截至11月30日，格力电器市值达4008.88亿元，占珠海上市公司总市值的57.47%，而东莞并无一家企业市值过千亿元，最大市值的企业生益科技（600183.SH）同期市值为639.13亿元。从均值来看，珠海上市公司平均市值达206.69亿元，东莞的平均市值为79.52亿元。剔除格力电器后，珠海平均市值仍达88.79亿元，超过东莞。东莞的平均市值较低，在珠三角九市中排名倒数第2。由此可见，培养大型上市公司是提高城市资本市场竞争力的有效手段。此外，时代商学院认为，大型上市公司对当地经济、就业等方面的帮助巨大，大型上市公司有助于吸引其产业链内的企业在当地投资设厂，带来更多的经济增量和就业岗位，且在提高城市知名度，吸引人才方面效果显著。二、上市公司发展质量：整体水平高，毛利率高居珠三角榜首据iFinD数据统计，截至2020年11月30日，珠海A股上市公司数量为28家。本报告通过下图各项指标赋予的权重进行统计打分，并依此综合分析珠海上市公司发展质量。（指标详情请参考时代商学院发布的《2020海南省上市公司高质量发展报告：医药生物表现抢眼，海口包揽ESG前十》）从珠海A股上市公司的行业分布来看，珠海上市公司多分布在先进制造业及高技术制造业，如化学制药、通信设备、医疗器械、半导体等，这主要因为与其他珠三角城市不同，珠海并未大力引进“三来一补”（“来料加工”、“来件装配”、“来样加工”和“补偿贸易”的简称）等高污染的低端制造业，因此虽在GDP总值上落后于东莞等城市，但企业的整体质量相对较高，且当地的自然生态也得到了最大程度的保护。财务指标也有所体现，2019年珠海A股上市公司的平均毛利率为42.22%，在珠三角九市中高居第一，高出第二名广州（32.28%）近10个百分点。需注意的是，珠海先进制造业在经历多年的高增长后显露疲态。根据珠海市统计局数据，2017年，珠海先进制造业增加值增长15.2%，2018年，增速滑落至11.2%，2019年更是进一步下降至2.6%，低于GDP增速（6.8%）。其中，除生物医药及高性能医疗器械业（19.2%）、先进轻纺制造业（11.2%）、新材料制造业（9.3%）依旧表现抢眼外，高端电子信息制造业和先进装备制造业分别降5.8%、1.7%。高技术制造业亦然，2017—2019年的增速分别为17.8%、13%、2.6%，其中电子及通信设备制造业下降 2.5%，医疗仪器设备及仪器仪表制造业下降 16.6%。时代商学院认为，在各地纷纷加码抢夺高技术、先进制造业的同时，珠海应注意错位竞争，将资源集中在优势产业，而非押宝过多产业，如此才能保障高技术、先进制造业可持续发展。此外，珠海还应推动传统制造业加快转型升级，如格力电器近几年在智能装备的发展上取得了一些成就，通过应用智能装备，格力电器的生产成本也大幅度下降，人均产值显著提高。三、政策扶持：上市激励力度显著弱于莞中惠与相邻几个珠三角城市对比，珠海近几年促进企业上市、挂牌的政策相对较少，且上市、挂牌奖励力度较小。珠海2019年发布《珠海市企业上市挂牌奖励实施细则》指出，企业在主板、中小板、创业板、科创板成功挂牌的，给予奖励资金最高不超过 100 万元。而反观珠三角中经济及资本与珠海接近的几个城市，它们的上市激励力度明显大于珠海。根据相关政策，东莞企业成功上市融资最高可获省市奖励资金1000万元；此外，东莞还设立了上市企业目标——2025年，境内外上市公司超100家，而珠海近年来并未设立类似目标。而中山市计划到2023年，全市境内外上市及新三板挂牌公司数量达到130家。对进入辅导备案的企业，给予补助500万元；正式受理的企业，给予补助100万元；成功上市的企业，给予补助100万元；而对于科创板上市的企业，给予一次性补助500万元。这些激励政策无疑将大大减少企业的上市成本，激发企业上市的动力，同时还将吸引更多外地企业迁入。而上市公司数量目标将激励有关部门更好地挖掘以及服务拟上市企业。从数据上看，2020年珠海的新增上市企业数量显著落后于东莞。数据显示，2020年（截至11月30日）珠三角各城市新增上市公司数量榜单中，深圳、广州、东莞位列前三，其中资本市场竞争力排名不及珠海的东莞新增上市公司数量达到8家，远超珠海（1家）。2016—2020年，珠海新增上市公司数量分别为3家、4家、1家、1家、1家，近三年的数量从 2016—2017年的3—4家减少至1家，疲态尽显。时代商学院建议珠海加大扶持力度，对周边城市的资本市场和上市政策给予足够的重视和警惕。【严正声明】本文（报告）基于已公开的资料信息撰写，文中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。文章版权归原作者及原出处所有，未经时代商学院授权，任何媒体、网站及其他公众平台不得引用、复制、转载、摘编或以其他任何方式使用上述内容。获得授权转载，仍须注明出处。（联系邮箱：TimesBusiness@163.com）

中商情报网讯：粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群。粤港澳大湾区建设已经写入十九大报告和政府工作报告，提升到国家发展战略层面。推进建设粤港澳大湾区，有利于深化内地和港澳交流合作，对港澳参与国家发展战略，提升竞争力，保持长期繁荣稳定具有重要意义。珠海区位优越，濒临南海，东与香港水路相距36海里，南与澳门陆地相连，在港珠澳大桥的联通下，珠海成为内地唯一与香港、澳门同时陆路相连的城市，在粤港澳大湾区中发挥着非常重要的作用。珠海市重点布局智能家电、机器人、高端芯片、高端装备、新一代信息技术、生物医药、数字经济、新能源、新材料、跨境金融、商务会展、休闲旅游等产业，为了更好的了解珠海市产业园区的发展，中商产业研究院特推出《粤港澳大湾区专题——2019年珠海市产业园投资前景研究报告》。《报告》从六个方面分析当前我国产业园概况、粤港澳大湾区产业布局、珠海市经济运行及产业布局、珠海市产业园现状、珠海市产业园案例以及珠海市产业园发展前景。同时，报告最后一部分为附录，统计汇总了珠海市产业园区名单，包括产业园区的所在地、面积、入驻企业等。以下是报告详情：PART1：产业园概况根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况，结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样的定义：一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体，包括各类高新技术产业开发区、经济技术开发区、工业园、特色工业小区、技术示范区等。PART2：粤港澳大湾区产业布局产业园区是培育科创产业、促进产业转型升级、推动区域经济发展的重要载体.作为产业发展重要引擎的产业园区，势必迎来如火如荼的发展机遇，也势必面临着越来越激烈的竞争，未来将在粤港澳大湾区新一轮发展中起到至关重要的作用。这将是粤港澳大湾区产业园区的一个“黄金时代”。目前，粤港澳大湾区一般分为湾区西岸、东岸以及港澳地区。其中，湾区西岸包括广州、珠海、佛山、中山、江门以及肇庆。湾区东岸包括深圳、东莞、惠州。港澳地区包括香港、澳门。PART3：珠海市经济运行及产业布局珠海市重点布局智能家电、机器人、高端芯片、高端装备、新一代信息技术、生物医药、数字经济、新能源、新材料、跨境金融、商务会展、休闲旅游等产业。总的来看，珠海产业发展战略格局以参与全球中高端竞争和科学崛起为指引，按照“高端起步、合理布局、集聚发展、创新驱动”的方针，打造三大板块、一区一带的“三高一特”产业发展战略格局。PART4：珠海市产业园现状珠海工业空间结构在近中期由9个产业园区逐渐过渡为3大制造业组团，分别为：东部高新技术制造组团，包括高新区，重点发展电子信息，电器机械及器材制造，先进装备制造（智能电网、机器人），生物医药；西部临空制造组团，包括航空产业园核心区和三灶，重点发展生物医药，新能源汽车；西部临港制造组团，包括新青，富山，平沙，以及高栏港，重点发展先进装备制造（海洋装备、港口机械、轨道交通装备、清洁能源、游艇），电子信息，电器机械及器材制造，生物医药，石油化工。横琴新区发展新能源和生物医药，保税区继续发展保税加工和物流，南屏工业园工业逐渐转移至高新区和富山园区。PART5：珠海市产业园案例PART6：珠海市产业园前景总的来说，粤港澳大湾区正在快速发展中，产业集中、结构优化、多地加强交流与合作，未来在全球经济舞台上将越来越突出及重要。粤、港、澳三者在大湾区中扮演角色不同，珠海市紧抓重大机遇，紧密与粤港澳其他城市群的联系，加强区域创新合作，共建粤港澳大湾区开放发展新格局。报告最后一部分为附录，统计汇总了珠海市产业园区名单，包括产业园区的所在地、面积、入驻企业等。

房地产月报：2020年8月珠海房地产市场报告一、房地产市场资讯二、珠海房地产市场整体表现三、分物业形态市场动态监测四、销售动态监测延伸阅读：广州：着力南沙核心，推进九城二区金融一体化前行「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房一、宏观全国:国内经济基本面向好，货币供应稳定情况下，8月LPR保持不变，给调控留 有空间；国内固投、房地产开发投资、商品房销售回稳趋势肉眼可见地稳健，但 速度逐月放缓与房地产调控政策风向趋紧息息相关，监管层对房地产融资监控力 度上升，调控政策力度剧增。珠海:固投和房投环比均有回调、同比维持双位数增长，商品房销售面积同比增加、待售面积减少，房企持续加速去化追赶年度营销目标，让传统楼市淡季不淡。国务院政策例行吹风会强调普 惠政策落实情况，货币房地产 市场由增量房时代转入存量房 时代，去库存行动拉开。珠海市固投、房地产开发投资 与全国的这两项数据指标表现 同步，基建利好持续。二、供求住宅:市场新增供应约26.81万㎡ ，成交约43.62万㎡，环比上涨4%办公（写字楼）:市场无新增供应约 ；成交约2.11万㎡，环比上涨215%公寓:市场无新增供应约 ，成交约2.82万㎡，环比上涨27%商业（商铺）:新增供应0.15万㎡ ；成交约0.82万㎡，环比下跌8%住宅市场成交环比上涨4%，连 续6个月变现为环比上涨。 商办项目供应放缓、去化周期下降。办公（写字楼）及商业（商铺） 市场整体容量少，个盘比重大。三、价格住宅:市场成交均价26162元/㎡，环比上涨9%办公（写字楼）:市场成交均价306855元/㎡，环比上涨21%公寓:市场成交均价27318元/㎡，环比持平商业:市场成交均价31796元/㎡，环比下跌8%住宅市场受横琴信德成交量剧增， 拉高整体均价，而商办市场受成 交基数小且结构差异等因素导致 价格波动大。四、月末存量 及未来供应住宅:市场存量约267万㎡，去化周期约8.7个月，预计未来半年总供应量约186 万㎡公寓:存量约112万㎡，去化周期约61.3个月，预计未来半年总供应量约53万㎡成交逐步回升，去化周期呈下降 趋势；办公需求受制，但下半年以来减 少供应，去化周期有所下降

12月16日下午,国家统计局贸经司董礼华司长一行3人对珠海市消费市场形势及统计工作进行调研。广东省统计局副局长杨晓婷、珠海市政府副秘书长文华、珠海市统计局局长陈珩等领导陪同调研。调研期间，董礼华在珠海市统计局组织召开基层统计工作座谈会。市统计局局长陈珩作了专题汇报，市商务局及香洲区统计局有关人员和基层统计员代表分别作了发言。董礼华对珠海市统计工作给予了充分肯定，并就会代表的发言与意见建议一一进行了回应，表示会将大家的意见建议带回北京加以研究。随后，董礼华一行先后考察了珠海市香洲侨苑中西快餐店、珠海力天林跃汽车销售服务有限公司和天虹商场，对珠海市消费市场形势和统计工作进行实地考察调研。董礼华轻车简从、走街入店，与个体户、小企业主和公司管理人员拉家常、聊经营、算营收、说统计，鼓励大家直面当前复杂的经济环境，迎难而上、积极作为，为社会经济发展多作贡献。广东省统计局副局长杨骁婷、珠海市政府副秘书长文华、珠海市统计局局长陈珩及国家、省、市统计局有关同志参加了调研。【来源：珠海市统计局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

作为珠三角海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，得天独厚的环境优势决定了旅游业在珠海经济社会发展中的支柱产业地位。经过30多年的发展，珠海旅游产业已具有一定规模。尤其是近几年来，旅游接待人数和旅游业总收入实现新的突破。在全球市场调研公司欧睿国际发布的2017年全球百大（旅游）目的地城市排行榜中，珠海位列全球第63位。最新公布的《2017年珠海市国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年末，全市接待游客3980.69万人次，较2013年末增长了1692.14万人次。全年实现旅游总收入367.7亿元，同比增长16.0%。去年，珠海还被国家旅游局正式授予“中国休闲旅游示范城市”荣誉称号，为广东省唯一入选城市，全国仅10家。伴随粤港澳大湾区建设加快、“一带一路”倡议深入推进以及港珠澳大桥通车等多重机遇叠加，珠海正致力发挥区位优势和生态优势，推动实施《珠海市旅游发展总体规划（2016—2030）》，打造滨海国际旅游休闲目的地，创建全域旅游示范区，打造文化旅游之城，建设港珠澳地区的旅游集散中心和大湾区文化旅游产业集群区。效益去年旅游收入同比增长16%珠海虽然没有名川大山，但一直以休闲、浪漫的气质吸引着周边城市乃至省外、境外的游客，近5年的旅游接待人数稳步增长。2013年，全市接待游客总人数为2288.55万人次；2017年，全市接待游客3980.69万人次。4年来，这一数据增加了1692.14万人次。而2017年珠海接待的游客中，国内游客约为3481.23万人次，增长2.1%；入境游客499.46万人次，增长1.5%。28个主要景区共接待游客2138.55万人次，同比增长1.3%。客流量的增加伴随的是旅游收入的增长。2017年，珠海旅游总收入367.7亿元，同比增长16%，高出预期目标11.9个百分点，高出全省平均水平1个百分点。其中，国际旅游收入12.1亿美元，同比增长15.8%；国内旅游收入286亿元，同比增长15.5%。随着旅游消费的升级，相比初级的门票消费，游客对综合体验消费的需求已成趋势。如何吸引游客留下来，是城市旅游发展的重要方向。而过夜游客的数量与占比，则是衡量游客是否留下来的一项重要指标。去年，全市接待过夜游客2288.63万人次，占游客总数比重达57.5%，同比增长2.8%，高出预期目标2.6个百分点。其中，国内过夜游客1970.37万人次，同比增长3.2%；入境过夜游客318.25万人次，同比增长0.3%。与此同时，过夜游客所带来的经济效益，在珠海酒店业取得了立竿见影的效果。华发喜来登酒店、新骏景万豪酒店、洲际酒店、悦榕庄、希尔顿酒店等多家知名酒店相继落户珠海。截至2017年末，珠海共有宾馆饭店572家、房间51242间、床位74415张。全年纳入统计范围的宾馆酒店平均开房率为60.57%，比去年同期提高1.53个百分点。这个成绩来之不易。珠海传统旅游旺季集中在入夏前的三四月及入冬前的10—12月。但在去年8月，台风“天鸽”给珠海的基础设施带来了重创，也对旅游业造成一定影响。以酒店开房率为例，9月开房率骤跌至51.26%。随着救灾复产的进行，以及10—12月珠海城市活动密集期的到来，年底全市开房率逐步恢复。12月平均开房率达到70.73%，为全年最高，比去年同期提升7.48个百分点。目前，珠海已逐步形成了主题公园、海洋海岛、温泉养生、品牌盛事、运动休闲、乡村生态、会议会展、工业科教、历史人文、美食购物十大休闲旅游产品体系。这些全域旅游产品的有效供给，也拉动了游客人均花费的进一步增长。2017年，全市实现游客人均天花费638.14元。其中，一日游花费534.79元，过夜游花费642.95元，人均每天花费较去年同期均有提高。分布长隆每月客流超70万人次随着粤港澳大湾区建设、“一带一路”倡议、横琴自贸片区等国家政策优势交汇叠加，珠海的发展优势不断凸显，已形成主题公园、海洋海岛等旅游产品体系。长隆国际海洋度假区是珠海主题公园旅游体系的拳头产品，已成为珠海的旅游名片。珠海市智慧交通运行管理平台的统计数据显示，2017年4月至2018年2月，除个别月份外，长隆国际海洋度假区每月的客流量基本保持在70万人次以上。其中，客流量最高的月份为2018年2月，也就是春节期间，当月客流总量达到134.8万人次，创下新高。此外，2017年7月客流达到108万人次，8月及12月均达到91万人次。统计发现，在进出长隆的游客中，绝大多数为外地游客。以2月的游客为例，省外客流占比最高，达到68.1%；其次为省内非本市客流，占比31.0%。在往来珠海的游客中，另一个值得关注的客流群体是拱北口岸的客流。根据珠海市智慧交通运行管理平台数据分析，2017年4月至2018年2月，拱北口岸每月入境总客流量基本保持在1000万人次左右。其中，最高月达到1118万人次。从客流来源看，以2月为例，主要客流也来自大陆省外，占比为52.2%；其次为省内非本市客流，占比36.3%。此外，作为百岛之市，珠海2017年末拥有大小岛屿262个，海洋面积6050平方公里，海岸线长224.5公里，海岛游也是珠海旅游产业的一大重头戏。珠海市智慧交通运行管理平台的统计显示，2017年4月至2018年2月，各海岛的客流总量累计达104.2万人次。其中，客流量最高为2017年暑假期间，七八月分别达到16.9万、17.6万人次。从各个海岛的游客分布来看，最受欢迎的海岛依次为外伶仃岛、东澳岛、桂山岛和万山岛。以2月数据为例，外伶仃岛客流占比最高，为43.7%；东澳岛客流占比27.2%；桂山岛客流占比21.1%；万山岛占比8%。从客流来源分析，主要客源依然为省外客流，占比为61.9%；其次为省内非本市客流，占比35.4%。亮点节庆赛事、会展业成旅游增长新引擎近些年，珠海的会展业发展越来越快，大型城市活动越来越多，对带动旅游产业发展起到了举足轻重的作用。目前，节庆赛事、商务会展和海洋海岛、主题公园被共同列为珠海重点打造的四大世界级的旅游产品。以往，除了两年一届的珠海航展，珠海几乎没有大型展会。在节庆赛事方面，珠海也几近空白。近年来，通过补贴鼓励企业来珠海开会、办展览，积极承接各类高端节庆赛事，并加快硬件设施建设，高规格建设的珠海国际会展中心、横琴国际网球中心、珠海大剧院相继建成，大型展会、节庆赛事活动数量实现井喷。2017年，第四届中国国际马戏节、珠海WTA超级精英赛、留学生节、全国帆船锦标赛、珠海国际沙滩音乐节、广东旅游文化节、广东省第七届群众音乐舞蹈花会等活动相继在珠海举办，带来了大量人流，也为珠海旅游业的发展带来巨大的商机。根据最新的旅游规划，珠海还将利用毗邻港澳优势，进一步加大商务、会议、展览等旅游产品的开发力度。打造十字门国际会展板块、航空航天会展板块、横琴新区大型会展板块、东澳岛玲玎海岸休闲会议板块及海泉湾会议度假板块五大集聚区。引入更多国际性、全国性品牌展会落户珠海。引进国际国内知名会展公司，加强国际化会展场馆设施建设，将珠海市打造成为国际知名、国内一流的会展名城。从景点旅游到全域旅游珠海将如何打造滨海国际休闲旅游目的地？去年底，珠海印发了《珠海市旅游发展总体规划修编（2016—2030）》（以下简称《规划》），《规划》提出，珠海将通过全域化发展、国际化引领、产业化融合、一体化建设四大战略，定位为“与港澳共建滨海国际休闲旅游目的地”。到2030年，全市旅游总收入力争达到1100亿元。《规划》还对近、中、远期的发展目标进行了预测，到2020年、2025年、2030年，全市接待旅游总人数将分别力争达到5000万、7500万、9000万，旅游总收入将分别达到450亿元、800亿元和1100亿元。海岸线长、海洋面积大、海岛数量多，一直是珠海发展滨海旅游产业的独特优势。就在今年，珠海迎来了“滨海国际旅游休闲目的地”建设新机遇。不久前，广东省交通运输厅发布了《广东滨海旅游公路规划》，全长1875公里的广东滨海旅游公路将于2020年全面启动建设。其中，珠海主线长129.7公里，支线长7.1公里，将经过唐家湾、吉大、拱北、南屏、湾仔、横琴新区、三灶、南水、平沙、富山新城等片区。范围辐射唐家湾、香洲港、九洲港、洪湾港等港区，以及凤凰山风景名胜区、农科奇观、圆明新园景区、横琴岛风景名胜区4处旅游景区。这与珠海创建全域旅游示范区的发展战略不谋而合。从“景点旅游”到“全域旅游”，珠海要形成“一核、两心、三带、四片区、多组团”的旅游空间发展格局。“一核”就是滨海风情中央休闲核心，“三带”中的滨海休闲旅游带，则是依托交通枢纽、区域市场和旅游发展基础三大优势，整合珠海市滨海旅游资源，串联起唐家湾古镇、情侣路、港珠澳大桥、十字门商务区、珠海长隆旅游度假区以及滨海旅游小镇等节点，打造面向国际旅游市场的滨海休闲旅游经济带。在珠海的滨海道路建设中，作为城市名片的情侣路是重中之重。按照《规划》，情侣路的建设应兼具生态和文化内涵，以爱情为主题，以滨海风景道为轴线，串联“山—海—城”，将情侣路打造成为具有国际影响力、最具滨海特色的浪漫风情海岸带，目标是创建情侣路5A级景区。日前，由珠海市公路局牵头、珠海情侣海岸建设有限公司建设的情侣路南段改造项目已累计完成总投资额约50%，主线工程计划于2019年完工。珠海市文体旅游局也在积极推进情侣路的5A级景区创建工作。此外，珠海还从体制机制创新、旅游项目规划布局、打造特色线路产品、创新旅游宣传营销、优化旅游市场环境、打造国际品牌盛事活动等多方面入手，加强与国内外城市的旅游交流合作，推动珠海旅游业在参与粤港澳大湾区建设中走在前列。

回顾2019年，珠海建筑钢材市场价格呈现出周期性震荡的走势，价格经历三波上涨行情和三轮下跌走势。展望2020年，珠海建筑钢材市场又将迎来何种新局面？下面笔者将结合目前市场上的基本情况做一个简单分析。一、价格震荡向上 区域差保持稳定2019年上半年珠海地区钢材市场价格整体震荡向上，其中螺纹最高价在4月中旬是4550元/吨，最低价在6月中旬是4120元/吨；盘螺最高价是在5月下旬4470元/吨，最低价在年初是4110元/吨。上半年市场整体小幅趋强运行，螺纹钢最高价同比去年下降180元/吨，盘螺最高价同比去年下降200元/吨。价差方面，上半年珠海与广州价差相对较为稳定，平均维持在80元/吨。二、整体库存偏低 进出货变化较小今年以来，珠海螺纹库存普遍较高。截止到日前，珠海螺纹库存最高点在4月中旬，有0.35万吨，去年库存的最高点是在3月中旬，有0.8万吨的库存量，同比下降0.45万吨。去年库存最低点0.2万吨到最高点0.8万吨，库存增加4倍有余，而今年0.05万吨到0.35万吨，增加了7倍，增幅较大。从库存数据的上下起伏变动来看，今年市场的需求不及预期。本地商家反映，今年同时期的成交只有去年的一半。三、整体成交浮动不大 实际需求偏弱今年珠海本地成交好转的时间主要集中在4月中旬，去年同期主要集中在5月初左右，今年早早提前半个月的成交出现好转。最高成交量较去年出现下降，只有2100吨。加之我网对本地多数商户的调研，普遍反映今年的实际有效需求较去年显著减少。综合来看，今年上半年珠海钢材市场价格震荡向上，与外围各主流市场区域差虽有起伏变动，但整体价差较为稳定，在一定范围内波动。本地多数商家今年的进出货操作心态较为谨慎，主要是钢厂结算政策以及市场实际需求的影响，导致部分贸易商主要以维持自家的工地为主。另外，从我网调研的情况来看，六月份钢材价格大幅下跌，大多数商家看好七月份市场行情，认为目前市场价格相对较低、本地库存压力不大，后期随着下游需求的陆续上升，具备储库存和涨价的条件。因此初步估计，若2019年下半年的实际需求转好，后阶段不排除会出现一波涨价的行情。来源: 我的钢铁网

写字楼 —— 尽管疫情期间全市第三产业实现逆势增长，但中小企业租赁需求仍因成本控制而转软截至2020年第一季度末，珠海全市地区生产总值为703.5亿元，同比下降9.2%。值得一提的是，疫情期间珠海市第三产业增加值不降反增，部分服务业逆势增长，利好经济复苏加速。因疫情对在建项目工期影响，2020年上半年珠海无新增供应入市，全市甲级写字楼总存量仍为137.9万平方米。但鉴于此前的集中供应，当前横琴子市场总存量已超传统商务区吉大，居全市之首，约占全市总存量的34.2%。尽管珠海市第三产业对全市经济复苏有所推动，但期内仍不乏有部分中小型企业出于成本控制等因素考虑，选择暂时缩减其租赁面积或搬迁至成本更低的办公场所。全市空置率环比上升1.7个百分点，至43.9%，为历史最高水平，净吸纳量也因此首录负值。当前市场供过于求依然显著，加之疫情之于市场需求的负面冲击尚存，多数业主情绪倾软并愿主动下调租金以促成交易。截至2020年6月末，全市平均租金下跌至人民币每平方米每月88.2元，租金指数环比下跌4.1%。港澳投资需求因入境限制短期内受到压抑，且期内部分小业主现金流压力也有所增加，全市价格指数环比下跌3.9%。展望尽管疫情令在建项目工期有所延迟，但预计2020年下半年珠海仍将迎来9个项目交付入市，共计为市场带来81.2万平方米新增供应，市场供过于求料将延续。随着复工复产进程的推进，下半年若全市经济活动得以全面恢复，实体企业租赁需求或实现小幅增长。此外，下半年入市项目预计将承接部分成本节约型企业租赁需求。2020年下半年，由于大量新增供应入市，加之当前市场已面临严峻的去化困难问题，全市平均租金料将延续下行趋势。零售 —— 旅游业因疫情暂缓直接冲击消费市场，中小品牌迫于经营困境闭店撤场现象广现疫情显著冲击珠海旅游业运营，第一季度全市旅游接待过夜游客同比大幅下降66.3%，消费市场直接受其负面影响。前五月，全市社会消费品零售总额累计至人民币317.1亿元，同比下降19.9%。2020年上半年珠海消费市场备受冲击，因此对于拟开业项目而言，上半年并非最佳入市时机，各零售项目均选择延期入市。期内全市无新增供应入市，购物中心总存量维持72.5万平方米。由于疫情防控措施的开展，珠海各购物中心客流量显著下降，品牌营收因此明显减少，这导致市场陆续出现品牌因自身现金流薄弱、难以抵御突发危机，最终迫于经营困难而退租撤场的现象。受上述因素影响，期末全市空置率环比上升3.6个百分点，至20.3%。2020年上半年，由于珠海零售物业市场受疫情冲击尤为显著，品牌方扩张及洽谈意愿明显减弱，因此多数业主愿大幅降租以期品牌进驻，平均租金下跌至人民币每平方米每月367.5元。租金指数环比下跌5.4%。展望2020年下半年，珠海零售物业市场预计有四个购物中心入市，将为全市带来37.6万平方米新增供应。鉴于本地消费市场尚未完全恢复，叠加疫情显著冲击流动旅游消费群体数量，预计各业态品牌对其于珠海的扩张计划将更为审慎，项目招商预计承压，全市空置率将延续上升趋势。2020年下半年，综合考虑当前市场供需状况及新项目入市所致冲击，全市平均租金预计仍将延续下降趋势。