中山博仕

作者 | 孙春芳 编辑 | 张庆宁粤港澳大湾区现在是各家开发商觊觎的掘金地。此前并未在大湾区重仓布局的房企，若进场掘金，得先拜“地头蛇”佳兆业（01638.HK）的码头。比如阳光城。2019年5月29日，这家闽系房企和佳兆业签署战略合作协议，双方拟各自投资最高45亿元成立合资公司，推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。阳光城之所以选择佳兆业，是“鉴于佳兆业及其关联方在粤港澳大湾区及其周边区域深耕多年，具有良好的当地口碑及相关资源。”佳兆业是大湾区的知名 “地主”。2019年3月26日的业绩发布会上，其宣布持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，合计货值约1.8万亿元。这个“地主”时来运来，也就是这四五年的事情。2014年10月，佳兆业董事会主席郭英成涉案避居香港，佳兆业楼盘被当地政府几乎全部锁定，顿时失去销售款来源，继而爆发债务危机。融创随后杀入，计划并购，不料佳兆业财报造假问题曝光——当时上至佳兆业公司高管，下至普通员工，很多人离职。他们觉得佳兆业和郭英成已经没有起死回生之可能。奇迹还是发生了：融创并购未果，郭英成重掌佳兆业。随后，佳兆业与地方政府修复关系，跟债权人达成重组协议，财报造假问题找到“替罪羊”。两年多之后，上市公司在港交所复牌。2014年那次危机，对郭英成的影响太深，导致他有很强的忧患意识：狡兔必三窟。因此，郭英成在资本市场频频出手，包括A股、港股和美股在内，控制6家上市公司。郭英成跟同乡好友——富德控股金融老总张峻一样，通过各种关联交易入股了一家保险公司——昆仑健康，时移世易，最终因原保监会的严厉监管而退出。问题是，现在的佳兆业真的安全吗？“旧改之王”的隐形巨债粤港澳大湾区规划发布之后，龙光、雅居乐等总部位于广深两地的珠三角房企纷纷打出旗号，自称湾区龙头。然而，湾区从规划制定到最终实现一体化还须时日，目前湾区内房地产体量最大，房价最高，需求最旺的还是广深两地，而广深两地尤其是深圳土地的最大来源即旧改，得旧改者才能得天下。在“旧改之王”这个称号上，无人敢与佳兆业争抢。佳兆业2018年财报披露的旧改数据显示：其持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目，以及中山的16个项目，合计货值约1.8万亿元。郭英成称深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。香港一位投资机构人士表示，佳兆业对毛利率的估计过于乐观，旧改项目的开发进度并没那么快，其货值也没有那么高。但他坦承，即使对上述数据打个折扣，佳兆业的旧改项目和货值依然远高于其他广深房企。依赖于旧改项目的不断释放，佳兆业2018年实现合约销售额700.6亿元，同比增长57%；毛利同比增长25%至111亿元，毛利率同比增1.5%至29%；核心净利润增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%。一位接近佳兆业的人士表示，房企要想在行业站稳脚跟，在金融机构和融资领域有话语权，必须靠规模说话，佳兆业目标是冲击1000亿甚至2000亿元的合约销售规模。不过，佳兆业负债率依然偏高，截止2018年底，其净负债率从2017年末的300%降至236%。郭英成解释称：佳兆业每个旧改项目开发周期五到六年，这意味着旧改资金沉淀周期过长，“投进去之后全都是负债”。上述投资机构人士反驳，很多旧改项目在实施拆迁补偿和开工之前没有多大投入，即使拆迁补偿也是实物补偿和货币补偿兼有，不会占用企业太多资金，“佳兆业负债高还是历史遗留问题，主要是2014年之前财报涉嫌造假，隐瞒大量债务，这些债务需要慢慢消化。”时至今日，惠誉、穆迪和标普三大评级机构都给出佳兆业B级评级，然而其海外债的利率依然偏高。2019年5月23日，佳兆业发行一笔4亿美元、利率11.5%的优先票据；此前的4月2日，佳兆业发行一笔3.5亿美元、利率11.25%的优先票据。佳兆业在国内的融资市场同样打开局面，4月接连发行两笔4.75亿元和6.85亿元的ABS。佳兆业方面回应，未来还会不断改善融资结构，通过借新的低息债，偿还旧的高息债，降低净负债率和融资成本。郭英成自救之路郭英成两兄弟是潮州普宁人，他们在深圳依靠旧改发家。佳兆业于2009年在香港上市，郭氏家族信托基金透过大昌、大丰、大正三家公司控制佳兆业，持股比例61.35%。上市之后，佳兆业在深圳的旧改生意越做越大，难免跟长期主管房产事务的地方官员存在“灰色交易”。2014年10月，相关官员涉案，郭英成避居香港。佳兆业在深圳的4个楼盘随即被锁定，销售回款中断，债务危机爆发。危机之下，郭氏兄弟将11.21%的股份转给生命人寿，后者持股升至29.96%，成为佳兆业单一机构大股东。随着佳兆业其他楼盘陆续被锁定，郭英成的日子更加难过，鼓破万人捶，海内外的债权人纷纷过来索债。2015年1月，并购之王融创来了。融创承诺以每股1.8港元、45.5亿港元总代价，购入郭氏兄弟共计49.25%的佳兆业股权，并拟向剩余股东全面要约收购。融创在股权交割前设下前置条款：佳兆业债务重组要令融创满意。融创和佳兆业、孙宏斌和郭英成一开始格格不入，孙宏斌草莽英雄，风风火火，郭英成则港商做派，低调务实。“佳兆业公司内部禁烟，高管和员工基本不抽烟。融创人马进驻之后，双方团队在会议室一落座，以老孙为首，一帮融创人马掏出香烟吞云吐雾，佳兆业的团队很不舒服。”接近佳兆业的人士表示，类似的公司文化冲突还有很多。融创抽查各种财务数据之后，发现佳兆业一大财务黑洞：其债务并不是财报上公布的297亿人民币，而是650亿元。该消息后来曝光，佳兆业指责是融创放出的消息，融创矢口否认。2015年4月13日，佳兆业公告郭英成重掌董事局。随后，融创派驻佳兆业的三个高管离职，孙宏斌一怒之下带人马离开佳兆业总部，这场收购就此结束。而郭英成在回归之前，已经做好自救布局。2015年4月初，深圳市解除对佳兆业未售房源的锁定，佳兆业和政府的关系开始修复。9日，生命人寿借给佳兆业13.77亿元，这只是公开宣布的数据。在此前后，生命人寿斥资30多亿元投资佳兆业股票，还以基金、债券、不动产等方式驰援佳兆业约120多亿元。2015年7月，深圳批准了佳兆业在龙岗区的一个旧改项目，这表明郭英成的个人问题基本过关。2015年底至2016年年初，佳兆业国内主要债权人——平安、中信和信达与佳兆业达成共识。中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿，平安银行输血500亿，信达则通过债转股方式深度介入佳兆业多个旧改项目。接近佳兆业的人士称，这些金融机构之所以愿帮佳兆业，理由很简单：如果佳兆业倒下，债权人利益将严重受损；如果让佳兆业继续发展，凭借其巨大的旧改土储，未来利润可期。2015年下半年，房地产市场率先在深圳、北京等一线市场发力，房价猛涨。“有时候我们开玩笑说，当时政府将佳兆业楼盘锁定，刚好帮它渡过楼市萧条期，解除锁定之后，市场复苏，那些楼盘的货值也就增加了。”深圳当地一位开发商人士表示。2016年1月，佳兆业与境内债权人达成债务重组协议；3月，与境外债权人达成协议；12月，财务造假问题找到替罪羊——佳兆业的部分“前雇员”主导财务造假，郭英成不知情亦不认可。2017年3月，佳兆业股票在联交所复牌。“狡兔三窟”资本局佳兆业复牌前后短短两三年，郭英成已经控制了A股、港股、美股的6家上市公司，并试图入主一家保险公司。或许是跟老乡张峻（生命人寿老板）过从太密，耳濡目染之下，他学会张峻的操作手法。亦或许是2014年那场危机太过刺激，郭英成心有余悸，他决定“狡兔三窟”，构筑自己的资本和产业版图。以郭英成收购明家联合（现更名为佳云科技，主业是软件服务）为例，2017年年9月，佳兆业旗下的佳速网络从明家联合原实际控制人周建林中受让21.25%的股权，成为实际控制人。在此之前，郭英成已通过复杂的关联公司，潜伏入股这家上市公司。2016年年底，周建林两次通过大宗交易合计减持2987.41万股。随后三家公司出现在流通股股东榜单：深圳嘉博仕创新科技有限公司（简称“嘉博仕”）持有1591.90万股、深圳华盛瑞德科技发展有限公司（简称“华盛瑞德”）持有754.57万股；深圳盛达智硕科技发展有限公司（简称“盛达智硕”）持有641.17万股。三家公司合计持股比例约4.7%，接近5%的举牌红线。查询工商资料可知，嘉博仕、华盛瑞德、盛达智硕的控股股东均系深圳正莱达实业，业界认为正莱达实业是郭英成家族控制的公司。一位香港投资机构的人士表示，郭英成在入主明家联合前，通过三家公司潜伏其中的好处是，在后日出现股权之争时进可攻退可守，手段可谓高明。控制明家联合之后，正莱达实业在郭英成布局险资时再次现身。2017年2月，原保监会发出问询函，质疑昆仑健康保险的四个股东——深圳宏昌宇、深圳正远大、泰腾材料和正莱达实业是否属于郭英成家族。四家公司回复予以否认，原保监会二次就此问询。2017年12月，原保监会公告要求，包括上述4家股东在内的7家股东公司清退昆仑健康股权。不过，该公告并未定性上述四家公司是否属于郭英成家族。一位深圳房地产人士表示，在原保监会、证监会将险资定性成“妖精”之前，房企涉足金融领域是行业常态，彼时华夏幸福、泰禾等公司都纷纷涉足银行、保险、基金等领域。监管严斥之后，房企又退缩不前。郭英成想必胆战心惊，但这场资本局事出有因。各方逐利千亿东角头2014年度过危机之后，郭英成饱受资本制约。接近佳兆业人士表示，对于信达等金融机构，佳兆业一方面是感激它们帮着渡过危机，另一方面，佳兆业感觉自己是在给它们打工。作为佳兆业最大的债权人，平安、中信和信达通过债转股方式，深度介入佳兆业旧改项目。《棱镜》获悉，平安与佳兆业2016年初设立嘉兴平佳投资有限公司，这家公司下设壹号到陆号6家投资合伙企业，分别对应佳兆业的一些旧改项目，比如嘉兴平佳壹号投资合伙企业对应佳兆业位于深圳横岗的一个大型项目。信达同样与佳兆业合作成立多家有限合伙基金，例如工商资料显示，佳兆业和信达资产联合成立芜湖信东圳投资中心（有限合伙），该基金对应投资深圳市佳旺基房地产开发公司。中信银行和中信信托，曾输血300亿助佳兆业解债务之困。作为交换，中信介入郭英成最大的旧改项目，位于深圳南山区蛇口的东角头地块。这块17万平方米的宝地，按照目前市场价估算，价值接近千亿元。接近佳兆业人士称，这块地在上世纪八十年代由深圳市划拨给深圳航运集团，作为仓储和码头用地，随后香港达力集团投资数百万元入股，双方成立深圳圳华港湾企业有限公司（下称深圳圳华），达力占股49%，深圳航运占股51%。2000年之后，随着中国房地产市场启动，该地块价值飙升。达力公司试图提供3255万元注册资本将股权由49%增至80%，并协商收购剩余20%股份，深圳航运没有答应。2013年，郭英成入局，对深圳圳华的两大股东同时发力，一方面他不断增持达力集团股份，另一方面他受让深圳航运集团大股东深圳市港航投资有限公司（后更名为“深圳市鸿利金融投资控股有限公司）的股权，港航投资占到深圳航运70%的股权。佳兆业遭遇危机时，郭英成为解决资金问题，2015年初将达力集团股份悉数抛售，同时将港航投资的股权转让给潮汕同乡——香港旭日集团老总蔡志明。危机过后，郭英成从蔡志明手中试图夺回东角头地块，不过，债权人中信已经横亘其间。工商资料显示，佳兆业直接持有鸿利金融（前身为“港航投资”）1%的股权，另外99%股权由鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业（下称“锦营投资”）持有。锦营投资注册资本金高达66.7亿元，中信信托认缴出资逾50亿元，佳兆业集团认缴出资逾16亿元。“目前达力、佳兆业和政府在谈判和博弈，达力的诉求是从土地增值中获取应有利益，佳兆业希望以合理的价钱从达力手中受让股权，政府则想从该地块中刨出一部分来用于公共设施建设。最后如果谈不拢，只能清算了事。”接近佳兆业人士表示。东角头项目只是佳兆业旧改项目的一个缩影，用郭英成的话说：“在政策不明朗、社会变化的情况下，旧改是很难的。”当然，这种博弈与之前郭英成经历的风浪相比，不算什么。

粤港澳大湾区现在是各家开发商觊觎的掘金地。此前并未在大湾区重仓布局的房企，若进场掘金，得先拜“地头蛇”佳兆业（01638.HK）的码头。比如阳光城。2019年5月29日，这家闽系房企和佳兆业签署战略合作协议，双方拟各自投资最高45亿元成立合资公司，推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。阳光城之所以选择佳兆业，是“鉴于佳兆业及其关联方在粤港澳大湾区及其周边区域深耕多年，具有良好的当地口碑及相关资源。”佳兆业是大湾区的知名 “地主”。2019年3月26日的业绩发布会上，其宣布持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，合计货值约1.8万亿元。这个“地主”时来运来，也就是这四五年的事情。2014年10月，佳兆业董事会主席郭英成涉案避居香港，佳兆业楼盘被当地政府几乎全部锁定，顿时失去销售款来源，继而爆发债务危机。融创随后杀入，计划并购，不料佳兆业财报造假问题曝光——当时上至佳兆业公司高管，下至普通员工，很多人离职。他们觉得佳兆业和郭英成已经没有起死回生之可能。郭英成奇迹还是发生了：融创并购未果，郭英成重掌佳兆业。随后，佳兆业与地方政府修复关系，跟债权人达成重组协议，财报造假问题找到“替罪羊”。两年多之后，上市公司在港交所复牌。2014年那次危机，对郭英成的影响太深，导致他有很强的忧患意识：狡兔必三窟。因此，郭英成在资本市场频频出手，包括A股、港股和美股在内，控制6家上市公司。郭英成跟同乡好友——富德控股金融老总张峻一样，通过各种关联交易入股了一家保险公司——昆仑健康，时移世易，最终因原保监会的严厉监管而退出。问题是，现在的佳兆业真的安全吗？“旧改之王”的隐形巨债粤港澳大湾区规划发布之后，龙光、雅居乐等总部位于广深两地的珠三角房企纷纷打出旗号，自称湾区龙头。然而，湾区从规划制定到最终实现一体化还须时日，目前湾区内房地产体量最大，房价最高，需求最旺的还是广深两地，而广深两地尤其是深圳土地的最大来源即旧改，得旧改者才能得天下。在“旧改之王”这个称号上，无人敢与佳兆业争抢。佳兆业2018年财报披露的旧改数据显示：其持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目，以及中山的16个项目，合计货值约1.8万亿元。郭英成称深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。香港一位投资机构人士表示，佳兆业对毛利率的估计过于乐观，旧改项目的开发进度并没那么快，其货值也没有那么高。但他坦承，即使对上述数据打个折扣，佳兆业的旧改项目和货值依然远高于其他广深房企。依赖于旧改项目的不断释放，佳兆业2018年实现合约销售额700.6亿元，同比增长57%；毛利同比增长25%至111亿元，毛利率同比增1.5%至29%；核心净利润增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%。一位接近佳兆业的人士表示，房企要想在行业站稳脚跟，在金融机构和融资领域有话语权，必须靠规模说话，佳兆业目标是冲击1000亿甚至2000亿元的合约销售规模。不过，佳兆业负债率依然偏高，截止2018年底，其净负债率从2017年末的300%降至236%。郭英成解释称：佳兆业每个旧改项目开发周期五到六年，这意味着旧改资金沉淀周期过长，“投进去之后全都是负债”。上述投资机构人士反驳，很多旧改项目在实施拆迁补偿和开工之前没有多大投入，即使拆迁补偿也是实物补偿和货币补偿兼有，不会占用企业太多资金，“佳兆业负债高还是历史遗留问题，主要是2014年之前财报涉嫌造假，隐瞒大量债务，这些债务需要慢慢消化。”时至今日，惠誉、穆迪和标普三大评级机构都给出佳兆业B级评级，然而其海外债的利率依然偏高。2019年5月23日，佳兆业发行一笔4亿美元、利率11.5%的优先票据；此前的4月2日，佳兆业发行一笔3.5亿美元、利率11.25%的优先票据。佳兆业在国内的融资市场同样打开局面，4月接连发行两笔4.75亿元和6.85亿元的ABS。佳兆业方面回应，未来还会不断改善融资结构，通过借新的低息债，偿还旧的高息债，降低净负债率和融资成本。郭英成自救之路郭英成两兄弟是潮州普宁人，他们在深圳依靠旧改发家。佳兆业于2009年在香港上市，郭氏家族信托基金透过大昌、大丰、大正三家公司控制佳兆业，持股比例61.35%。上市之后，佳兆业在深圳的旧改生意越做越大，难免跟长期主管房产事务的地方官员存在“灰色交易”。2014年10月，相关官员涉案，郭英成避居香港。佳兆业在深圳的4个楼盘随即被锁定，销售回款中断，债务危机爆发。危机之下，郭氏兄弟将11.21%的股份转给生命人寿，后者持股升至29.96%，成为佳兆业单一机构大股东。随着佳兆业其他楼盘陆续被锁定，郭英成的日子更加难过，鼓破万人捶，海内外的债权人纷纷过来索债。2015年1月，并购之王融创来了。融创承诺以每股1.8港元、45.5亿港元总代价，购入郭氏兄弟共计49.25%的佳兆业股权，并拟向剩余股东全面要约收购。融创在股权交割前设下前置条款：佳兆业债务重组要令融创满意。融创和佳兆业、孙宏斌和郭英成一开始格格不入，孙宏斌草莽英雄，风风火火，郭英成则港商做派，低调务实。“佳兆业公司内部禁烟，高管和员工基本不抽烟。融创人马进驻之后，双方团队在会议室一落座，以老孙为首，一帮融创人马掏出香烟吞云吐雾，佳兆业的团队很不舒服。”接近佳兆业的人士表示，类似的公司文化冲突还有很多。融创抽查各种财务数据之后，发现佳兆业一大财务黑洞：其债务并不是财报上公布的297亿人民币，而是650亿元。该消息后来曝光，佳兆业指责是融创放出的消息，融创矢口否认。2015年4月13日，佳兆业公告郭英成重掌董事局。随后，融创派驻佳兆业的三个高管离职，孙宏斌一怒之下带人马离开佳兆业总部，这场收购就此结束。而郭英成在回归之前，已经做好自救布局。2015年4月初，深圳市解除对佳兆业未售房源的锁定，佳兆业和政府的关系开始修复。9日，生命人寿借给佳兆业13.77亿元，这只是公开宣布的数据。在此前后，生命人寿斥资30多亿元投资佳兆业股票，还以基金、债券、不动产等方式驰援佳兆业约120多亿元。2015年7月，深圳批准了佳兆业在龙岗区的一个旧改项目，这表明郭英成的个人问题基本过关。2015年底至2016年年初，佳兆业国内主要债权人——平安、中信和信达与佳兆业达成共识。中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿，平安银行输血500亿，信达则通过债转股方式深度介入佳兆业多个旧改项目。接近佳兆业的人士称，这些金融机构之所以愿帮佳兆业，理由很简单：如果佳兆业倒下，债权人利益将严重受损；如果让佳兆业继续发展，凭借其巨大的旧改土储，未来利润可期。2015年下半年，房地产市场率先在深圳、北京等一线市场发力，房价猛涨。“有时候我们开玩笑说，当时政府将佳兆业楼盘锁定，刚好帮它渡过楼市萧条期，解除锁定之后，市场复苏，那些楼盘的货值也就增加了。”深圳当地一位开发商人士表示。2016年1月，佳兆业与境内债权人达成债务重组协议；3月，与境外债权人达成协议；12月，财务造假问题找到替罪羊——佳兆业的部分“前雇员”主导财务造假，郭英成不知情亦不认可。2017年3月，佳兆业股票在联交所复牌。“狡兔三窟”资本局佳兆业复牌前后短短两三年，郭英成已经控制了A股、港股、美股的6家上市公司，并试图入主一家保险公司。或许是跟老乡张峻（生命人寿老板）过从太密，耳濡目染之下，他学会张峻的操作手法。亦或许是2014年那场危机太过刺激，郭英成心有余悸，他决定“狡兔三窟”，构筑自己的资本和产业版图。以郭英成收购明家联合（现更名为佳云科技，主业是软件服务）为例，2017年年9月，佳兆业旗下的佳速网络从明家联合原实际控制人周建林中受让21.25%的股权，成为实际控制人。在此之前，郭英成已通过复杂的关联公司，潜伏入股这家上市公司。2016年年底，周建林两次通过大宗交易合计减持2987.41万股。随后三家公司出现在流通股股东榜单：深圳嘉博仕创新科技有限公司（简称“嘉博仕”）持有1591.90万股、深圳华盛瑞德科技发展有限公司（简称“华盛瑞德”）持有754.57万股；深圳盛达智硕科技发展有限公司（简称“盛达智硕”）持有641.17万股。三家公司合计持股比例约4.7%，接近5%的举牌红线。查询工商资料可知，嘉博仕、华盛瑞德、盛达智硕的控股股东均系深圳正莱达实业，业界认为正莱达实业是郭英成家族控制的公司。一位香港投资机构的人士表示，郭英成在入主明家联合前，通过三家公司潜伏其中的好处是，在后日出现股权之争时进可攻退可守，手段可谓高明。控制明家联合之后，正莱达实业在郭英成布局险资时再次现身。2017年2月，原保监会发出问询函，质疑昆仑健康保险的四个股东——深圳宏昌宇、深圳正远大、泰腾材料和正莱达实业是否属于郭英成家族。四家公司回复予以否认，原保监会二次就此问询。2017年12月，原保监会公告要求，包括上述4家股东在内的7家股东公司清退昆仑健康股权。不过，该公告并未定性上述四家公司是否属于郭英成家族。一位深圳房地产人士表示，在原保监会、证监会将险资定性成“妖精”之前，房企涉足金融领域是行业常态，彼时华夏幸福、泰禾等公司都纷纷涉足银行、保险、基金等领域。监管严斥之后，房企又退缩不前。郭英成想必胆战心惊，但这场资本局事出有因。各方逐利千亿东角头2014年度过危机之后，郭英成饱受资本制约。接近佳兆业人士表示，对于信达等金融机构，佳兆业一方面是感激它们帮着渡过危机，另一方面，佳兆业感觉自己是在给它们打工。作为佳兆业最大的债权人，平安、中信和信达通过债转股方式，深度介入佳兆业旧改项目。《棱镜》获悉，平安与佳兆业2016年初设立嘉兴平佳投资有限公司，这家公司下设壹号到陆号6家投资合伙企业，分别对应佳兆业的一些旧改项目，比如嘉兴平佳壹号投资合伙企业对应佳兆业位于深圳横岗的一个大型项目。信达同样与佳兆业合作成立多家有限合伙基金，例如工商资料显示，佳兆业和信达资产联合成立芜湖信东圳投资中心（有限合伙），该基金对应投资深圳市佳旺基房地产开发公司。中信银行和中信信托，曾输血300亿助佳兆业解债务之困。作为交换，中信介入郭英成最大的旧改项目，位于深圳南山区蛇口的东角头地块。这块17万平方米的宝地，按照目前市场价估算，价值接近千亿元。接近佳兆业人士称，这块地在上世纪八十年代由深圳市划拨给深圳航运集团，作为仓储和码头用地，随后香港达力集团投资数百万元入股，双方成立深圳圳华港湾企业有限公司（下称深圳圳华），达力占股49%，深圳航运占股51%。2000年之后，随着中国房地产市场启动，该地块价值飙升。达力公司试图提供3255万元注册资本将股权由49%增至80%，并协商收购剩余20%股份，深圳航运没有答应。2013年，郭英成入局，对深圳圳华的两大股东同时发力，一方面他不断增持达力集团股份，另一方面他受让深圳航运集团大股东深圳市港航投资有限公司（后更名为“深圳市鸿利金融投资控股有限公司）的股权，港航投资占到深圳航运70%的股权。佳兆业遭遇危机时，郭英成为解决资金问题，2015年初将达力集团股份悉数抛售，同时将港航投资的股权转让给潮汕同乡——香港旭日集团老总蔡志明。危机过后，郭英成从蔡志明手中试图夺回东角头地块，不过，债权人中信已经横亘其间。工商资料显示，佳兆业直接持有鸿利金融（前身为“港航投资”）1%的股权，另外99%股权由鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业（下称“锦营投资”）持有。锦营投资注册资本金高达66.7亿元，中信信托认缴出资逾50亿元，佳兆业集团认缴出资逾16亿元。“目前达力、佳兆业和政府在谈判和博弈，达力的诉求是从土地增值中获取应有利益，佳兆业希望以合理的价钱从达力手中受让股权，政府则想从该地块中刨出一部分来用于公共设施建设。最后如果谈不拢，只能清算了事。”接近佳兆业人士表示。东角头项目只是佳兆业旧改项目的一个缩影，用郭英成的话说：“在政策不明朗、社会变化的情况下，旧改是很难的。”当然，这种博弈与之前郭英成经历的风浪相比，不算什么。

7月第3周（7.13-7.19）北城区新房热搜榜出炉！此次楼盘排名数据根据房天下用户浏览及关注度综合计算产生。房天下研究院数据显示，7月第3周（7.13-7.19）北城区楼盘中，位于自来佛北街与北环路交口的华府·合院备受关注。据了解，目前价格为8800元/平方米；新一中南门对面的东方·水墨林居关注度紧随其后，排名第二，价格为待定；第三名是坐落于中山东路中医院西邻的御园香榭，价格为7800元/平方米。此外，鹏洲 丽城、环亚·九臻园、御珑湾、旭阳幸福郡、定州万达广场、香江·博仕源、君悦华府位列4-10位。表：7月第3周（7.13-7.19）北城区关注度TOP10排名数据来源：房天下研究院

来源：证券日报之声【证券日报】“重组退市能够化解存量上市公司风险，不断提升上市公司质量，也有利于发挥资本市场资源配置功能，进行上下游产业链整合和延伸，最终通过市场化出清，推动资本市场优胜劣汰。”南开大学金融发展研究院院长田利辉对《证券日报》记者表示。中山证券首席经济学家李湛对《证券日报》记者表示，对于资本市场来说，重组退市有助于进一步畅通上市公司的退市渠道；其次，重组退市也有利于优化资本市场资源配置，助力经济转型升级，为构建有效的市场机制起到了有力支撑。对于上市公司来说，通过并购重组实现退出，也可以为重组上市的公司增加融资规模，提高质量。新型城镇化建设持续发力 资本市场将成“最强后援”日前发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（下称“十四五”规划建议）明确提出，要推进以人为核心的新型城镇化。高力国际华北区咨询服务部高级董事付茂华在接受《证券日报》记者采访时表示，新型城镇化不是简单的摊大饼、上增量，而是高质量、集约化、分工协作发展。总的来说，新型城镇化建设产生了巨大的市场机遇，特别是在基础设施、科技服务、管理协同、项目发展、市场拓展等方面。而这都需要资本市场给予全面支持。掘金10万亿元级蓝海市场 头部房企加速布局TOD赛道中国轨道交通的蓬勃发展，正在推动TOD成为一片巨大的蓝海，并吸引越来越多房企入局，将之作为掘金房地产存量市场的重要抓手。所谓TOD（Transit-OrientedDevelopment），即是“以公共交通为导向”的城市社区开发模式，其典型形态为“轨道交通+物业”，通过对轨道交通车辆段、站点及沿线地上土地和地下空间的集约化利用，在5分钟-10分钟步行半径内建立服务中心或者城市广场等，满足人群居住、购物、娱乐等多种需求。统计数据显示，2019年我国城市轨道交通运营里程6736.2公里，在建线路6902公里，实施建设规划线路总长7339.4公里。据招商证券初步测算，2020年-2025年我国“新基建”建设涉及的七大产业领域中，城际高铁和轨道交通领域的总投资规模最大，投资规模预计达34400万亿元。【证券时报】打新收益分化加剧 年内27只新股首日开板12月22日，早盘开盘后几分钟，主板上市的新股森林包装就快速打开了涨停板，直到尾盘才再度被拉升封涨停，最终收报27.32元，上市首日涨幅44%。森林包装并不是今年第一只上市首日就开板的非注册制新股。证券时报记者据Wind数据统计发现，截至12月22日，在年内181只非注册制新股中，共有27股上市首日即开板。比如12月18日上市的同兴环保、12月8日上市的联泓新科以及12月4日上市的友发集团和兆威机电。注册制护航 硬科技投资将迎来黄金时代一笔约20年前对海康威视的天使投资，如今已带来超过2万倍（中途有减持粗略估算）回报，海康威视副董事长龚虹嘉由此成为中国创投圈的传奇人物之一。这一案例在全球范围看也足够成功。今年，一向低调的龚虹嘉，比以往都更为活跃。他在各种创投论坛的场合出现，逐渐走到大众和媒体面前。近期，龚虹嘉以嘉道资本创始人的身份接受证券时报记者专访。他表示，海康威视已不再是过去以传统安防为主，而是已发展成为一家以人工智能为主业的公司。他也看好硬科技企业前景，尤其是国产替代的高潮。他预言，包括科创板和创业板的注册制如果能够持续发力，硬科技投资将会迎来黄金时代。未来五到十年，中国在各个层面各个行业的企业，将涌现出一批技术创新的发明者、推动者和产业化的转化者。此外，龚虹嘉还把更多精力放在以健康生活方式为主的投资领域上。机构看好大宗商品后续行情 北上资金增持相关题材股昨日午后，纽约原油、布伦特原油价格跳水，布伦特原油价格一度跌超2.7%，跌破50美元/桶。除原油外，煤炭、燃油、沪铅、沪镍、沪铝、白银等多种大宗商品价格也出现较大跌幅。受此影响，A股周期类板块如煤炭、有色、化工、石油等相继回落。煤炭指数昨日下跌5.35%，恒源煤电跌停，露天煤业、开滦股份、盘江股份、山西焦煤跌超7%。【上海证券报】行情打了个趔趄 “酒劲”依然不减周二，A股三大指数集体收跌，沪指再度失守3400点关口。截至收盘，上证指数报3356.78点，跌1.86%；深证成指报13882.30点，跌1.79%；创业板指报2811.75点，跌2.45%。沪深两市合计成交9576亿元，北向资金全天净卖出35.86亿元。盘面上，受国际大宗商品价格“降温”影响，煤炭、有色板块大幅回调。煤炭股中，恒源煤电跌停，露天煤业、大同煤业等跟跌。汽车、非银金融等板块表现也相对低迷。国家制造业基金“领跑”基础制造装备投资国家制造业转型升级基金（下称“国家制造业基金”）又出手了，这次是斥资5亿元对创世纪控股子公司深圳市创世纪机械有限公司（下称“深圳创世纪”）增资。有接近国家制造业基金的人士表示，国家制造业基金此番增资深圳创世纪的关键词是“机床”，意味着其将以机床为代表的基础制造装备纳入了投资视野。从其惯用的“投大项目”“产业链布局”角度看，国家制造业基金有望推动机床产业链上下游协调投资，进而带动资本市场对机床领域的关注，吸引社会资本持续流入，从而促进机床行业加速发展。分拆上市岁末加速 科创资产最受青睐12月22日晚间，奥佳华公告称，拟将控股子公司呼博仕分拆至深交所创业板上市。据记者不完全统计，近期已有大华股份、浙数文化、中牧股份等多家A股公司发布分拆旗下公司独立上市的公告。此外，中集集团、天能动力、丘钛科技等港股公司也有意将旗下公司推至A股独立上市。“自去年12月分拆上市制度落地后，上市公司分拆案例频频出现。今年9月，辽宁成大分拆子公司成大生物IPO过会，更是激发了市场热情。”有投行人士告诉记者。最新数据显示，截至目前，商业银行资本补充债券今年以来的发行规模逾1.2万亿元，超过去年全年，且连续两年超过万亿元水平。同时，今年永续债发行主体更加多元，从城商行、农商行扩容至民营银行。分析人士指出，商业银行今年以来的资本充足率有所下降，补充资本很有必要。除了资本补充债券，银行还利用增发、配股、首次公开募股（IPO）以及可转债等方式补充资本。此外，2000亿元用于支持化解地方中小银行风险的专项债券正逐步落地。中小房企业绩堪忧 龙头房企大概率完成销售目标数据显示，截至12月22日，A股12家上市房企披露2020年全年业绩预告，4家预喜。已发布业绩预告的上市房企业绩分化较为明显。部分中小房企受疫情、变更会计计量方式、融资环境变化等因素影响，业绩出现较大的不确定性。相比之下，大中型房企凭借规模优势，结转项目较多，盈利能力较好。天房发展预计2020年全年业绩存在较大不确定性。公司指出，2020年受疫情影响，公司生产经营放缓，项目的开工、施工，特别是销售情况不及预期；同时，金融政策收紧导致房地产行业竞争加剧，市场需求及行业格局被头部企业重构，中小型、地域型房企生存环境恶化；此外，疫情及金融政策等因素致使公司项目所在地区商业、住宅产品平均成交价格亦处于下降趋势。经公司财务部门初步预测，公司2020年度归属母公司的净利润与去年同期相比，存在大幅下降或亏损的可能。铁矿石“涨声连连” 钢铁业突围在路上十六年前，进口铁矿石价格年内一度上涨71.5%。十六年后的今天，这一势头意欲卷土重来。高高在上的进口矿价让我国钢铁企业承受成本上涨的巨大压力，其背后除了供需变化因素外，更反映出我国钢铁企业面临境外上游高度集中、境外指数决定价格的双重压力。对此，接受中国证券报记者采访的多位专家表示，钢铁行业应着眼大局、形成合力，利用市场化手段工具调节不平衡的供需关系，改善风险管理。一方面，加大对国产矿、废钢的支持和使用力度，探索进口更多非主流矿，严格控制钢铁产能增长、维护供给侧结构性改革成果。另一方面，做好风险管理的应对和准备，正视和用好国内衍生工具，借助国内衍生市场的“主场优势”提高行业避险能力和定价影响力，从境外供给垄断、普氏定价垄断的格局中突围。

6月首周（6.1-6.7）北城区人气楼盘榜单来了！以下数据均为用户浏览楼盘产生的真实数据。据房天下研究院搜索排名显示，6月首周（6.1-6.7）北城区人气楼盘前三名分别为旭阳幸福里，搜索占比25%；旭阳幸福郡，搜索占比25%；通达紫香园，搜索占比12%。其中旭阳幸福里位于中山西路党校西邻，目前价格为待定；旭阳幸福郡位于北门街新一中北侧，目前价格为待定；通达紫香园位于中山东路大酒店西侧，目前价格为待定。此外，香江·博仕源、定州国际粮油食品城为人气榜单第4-5位。表：6月首周（6.1-6.7）北城区关注度TOP5排名数据来源：房天下研究院

中国江西网/江西头条新闻客户端讯 记者王樊报道：6月23日，中国江西网记者从囯网南昌供电公司获悉，南昌以下区域将计划停电：6月24日长均110kV变电站|临时日前停电停电时间：2019-06-24 06:00—2019-06-24 22:00停电范围：江西省南昌市【安义县】长均乡(龙里村、长均街、观察村、上方村、小岭村、四方村、墨山村、观察新基村、长均乡政府、邮电所、江西斐能生态农业科技有限公司、江西创力农林科技有限公司)停电线路：10kV长均街线白圩110kV变电站|临时日前停电停电时间：2019-06-24 00:00—2019-06-24 08:30停电范围：江西省南昌市【进贤县】民和镇(后港洲村、东方商城、钟楼村、延伸街、百货公司、小康小区、北门小区、徐家岭章家、徐家岭小区、舒芬街、财政局、窑里杨家、祥云小区、嘉禾小区、电信新宿舍、云桥付家新村、物资局、付家安置房、凯华建筑公司、进贤县幼儿园、北站路灯管理所、银海湾路灯管理所)停电线路：10kV麻山线青山湖110kV变电站|临时日前停电停电时间：2019-06-24 08:00—2019-06-24 18:00停电范围：江西省南昌市【城东区】上海北路(永人村)停电线路：10kV上海北线福山110kV变电站|临时日前停电停电时间：2019-06-24 08:30—2019-06-24 17:00停电范围：江西省南昌市【青云谱区】井冈山大道(277号、735号、745号、729号、南站街24号)停电线路：10kV井冈北线丁公路110kV变电站|临时日前停电停电时间：2019-06-24 08:30—2019-06-24 17:00停电范围：江西省南昌市【西湖区】广场南路(15、17、19、21、23号、中国铁塔股份有限公司南昌市分公司、江西华赣文化旅游传媒集团有限公司、南昌市邮政书报刊销售中心、南昌市工程开发集团有限公司)停电线路：10kV洛阳线福山110kV变电站|临时日前停电停电时间：2019-06-24 08:30—2019-06-24 17:00停电范围：江西省南昌市【西湖区】永叔路(检察院宿舍、市容办宿舍、60号)停电线路：10kV永叔线桃苑220kV变电站|临时日前停电停电时间：2019-06-24 08:00—2019-06-24 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18:00停电范围：江西省南昌市【东湖区】1、青山南路(299至303号、南昌商场宿舍、南昌市税务局、长巷村农民公寓、420号省戒毒所、朱家湖小区、516号、518号)；2、金家山(1号)；3、赣桥南路(造纸厂宿舍、滨江雅居、朱家湖住宅小区)停电线路：10kV青山南Ⅱ线6月29日青山湖110kV变电站|计划停电停电时间：2019-06-29 07:00—2019-06-29 20:00停电范围：江西省南昌市【青山湖区】湖坊镇(长春村民委员会、长泰公寓)停电线路：10kV长泰线6月30日东湖110kV变电站|计划停电停电时间：2019-06-30 00:00—2019-06-30 08:00停电范围：江西省南昌市【东湖区】1、戴家巷(52至66号)；2、叠山路(30号、50号、55号、90号、96号、98号、102号、134号、138号、156号、180号、202号、204号、222号、224号、226号、228号店面、232号、244号1栋、101号、129号、136号、141至147号、156号、171号、239号、江西省审计厅)；3、党家巷(1号)；4、谌家巷(1至7号、10至17号)；5、祝家巷(9至15号、17至53号)；6、张家厂(1至15号、17至302号)；7、八一大道(62号、110号、中国人民解放军江西省警备区保障处)停电线路：10kV叠东线,10kV机电线,10kV918审计线东湖110kV变电站|计划停电停电时间：2019-06-30 00:00—2019-06-30 08:00停电范围：江西省南昌市【东湖区】1、民德路(2号、89弄、20至26号、54号、58至60号、89号、145号)；2、苏圃路(97号、171号、187号)；3、花园角(21号)；4、戴家路(14至18号、50至54号、92至94号、98至100号、102号)；5、民德路(113号)；6、党家巷(5至6号)；7、阳明路(58号)停电线路：10kV戴家巷线,10kV园宾线白圩110kV变电站|临时日前停电停电时间：2019-06-30 05:30—2019-06-30 18:30停电范围：江西省南昌市【进贤县】民和镇(涂队季家村、高岭付家村、御坊上陈村、中山新城村、卓山何家老村、詹章何老村、高岭排咀村、御坊吕家村、东山熊家村、御坊义西村、御坊陈颜村、御坊樊家桥村、御坊义大村、御坊姜坊村、东山付马村、赵家李邹村、赵家姜王村、季家老村村、谢家饶吴村、季家新村、赵队甘家村、赵队张家村、反里坑村、御坊义东村、涂家朱舒村、云桥施家村、洪达商住楼、赵家罗付村、医科园、恒昌华城、卓山吴家新村、御坊新村、赵家大队吴家村、洪达老厂)停电线路：10kV白云二线,10kV白云一线

“以前我是被保护的人，现在我来保护家乡。”22岁的商超志愿者郑欣怡的这番话，道出了许多90后志愿者的心声。疫情之下，他们扛起责任，奔向社区、商超、方舱医院、隔离点，到每一个有需要的地方。从前分不清五谷杂粮，现在能熟练分拣蔬菜；从前少做家务，现在能扛能挑；从前脾气急躁，现在懂得为别人着想……抗疫中，90后迅速成长。强烈感受到“被需要” 3月16日下午2点，武汉市武昌积玉桥街中山社区党员群众服务中心，23岁的志愿者李哲政把25袋5公斤重的米袋子搬上平板车，拖到汉安里小区一栋一单元楼下，和网格员挨个给楼栋长打电话，通知居民依次来领。李哲政左右手各提两袋米，帮居民送到家门口。来不及喝口水，又推着平板车开始下一趟。李哲政去年刚走出校园，现在是武汉市武昌市政建设(集团)有限公司的一名职员。2月初，公司组织员工到洪山体育馆参与建设方舱医院。李哲政家住汉口，很想参与却没法跨区出行，在家干着急。后来，公司派车将他和另一名同事接到武昌，住进统一安排的宾馆，至今没有回家。“在方舱医院，刚开始有点紧张，后来慢慢就习惯了。”他说，每天脱下防护服时，衣服都湿透了，但工作起来全都顾不上。方舱医院的工作完成后，李哲政又来到中山社区协助开展疫情防控。“我在家的时候，做家务不多，一直被长辈照顾着。”李哲政说，如今，他却强烈感受到自己“被需要”。“都去了一线，我实在坐不住” “王医生，请问我什么时候做CT检测？”“你知道检测结果了吗？”3月17日中午，隔离点志愿者王志勇在休息时间掏出手机，看见潘爷爷发来的微信消息。最近半个多月，潘爷爷每天都给他发消息。王志勇今年23岁，是武汉汉西博仕中医肛肠医院的护士，一年前来汉工作，疫情期间留守武汉。“各地医疗队驰援湖北，我认识的老师同学都去了一线，我实在坐不住了。”他说，2月4日，他报名成为一名志愿者。2月8日，王志勇根据安排来到武汉硚口区一处隔离点，负责查房、记录隔离人员健康状况等工作。隔离点老人居多，王志勇对他们格外关注。70多岁的潘爷爷于2月27日住进来后，由于担心家中老伴无人照顾，有些焦虑，王志勇经常和他聊天，帮他缓解紧张情绪。一来二去，潘爷爷和他交上了朋友。隔离点最忙的时候要照看近百名隔离人员，查房从26楼一层层走下来，自早上8点一直工作到凌晨1点多。“现在人慢慢少了，我们每天换班工作，一班8小时。”王志勇说：“希望武汉快点好起来，爷爷奶奶们都能健健康康回家！”用自己的方式爱一座城 3月16日晚7点，中南财经政法大学马克思主义学院研一学生古丽迪娜·亚鲁坤在租住的小屋内准时上线，对着摄像头讲起题目。屏幕那头，几名二年级小朋友正捧着作业，等待她的解答。两个多小时后，古丽迪娜讲完作业，收拾好演示用的纸，这才开始做自己的事情。1994年出生的古丽迪娜，2013年来武汉上大学，已在武汉生活7年。今年寒假，受疫情影响，古丽迪娜没有回到家乡新疆乌苏市。古丽迪娜是个热心姑娘，她加入了中南财经政法大学尼加提·雪莲花志愿服务队，经常到养老院、社会福利院等机构去看望老人和残障人士，还利用课余时间为新疆在汉务工人员子女做家教。疫情发生后，由于不能出门，古丽迪娜将家教课程搬到网上，每周定时给孩子们讲解作业、答疑解惑。不只是在线上做志愿者。2月23日，古丽迪娜得知武汉招募志愿者为小区居民提供食品药品代购服务后，立刻报了名。每天，古丽迪娜都留心着社区微信群里的消息，一旦有居民提出需求，志愿者就分工代购。“我要用我的方式，守护我爱的城市。”她说。(湖北日报全媒记者 曾雅青) 【编辑:苑菁菁】

“以前我是被保护的人，现在我来保护家乡。”22岁的商超志愿者郑欣怡的这番话，道出了许多90后志愿者的心声。疫情之下，他们扛起责任，奔向社区、商超、方舱医院、隔离点，到每一个有需要的地方。从前分不清五谷杂粮，现在能熟练分拣蔬菜；从前少做家务，现在能扛能挑；从前脾气急躁，现在懂得为别人着想……抗疫中，90后迅速成长。　强烈感受到“被需要” 3月16日下午2点，武汉市武昌积玉桥街中山社区党员群众服务中心，23岁的志愿者李哲政把25袋5公斤重的米袋子搬上平板车，拖到汉安里小区一栋一单元楼下，和网格员挨个给楼栋长打电话，通知居民依次来领。李哲政左右手各提两袋米，帮居民送到家门口。来不及喝口水，又推着平板车开始下一趟。李哲政去年刚走出校园，现在是武汉市武昌市政建设（集团）有限公司的一名职员。2月初，公司组织员工到洪山体育馆参与建设方舱医院。李哲政家住汉口，很想参与却没法跨区出行，在家干着急。后来，公司派车将他和另一名同事接到武昌，住进统一安排的宾馆，至今没有回家。“在方舱医院，刚开始有点紧张，后来慢慢就习惯了。”他说，每天脱下防护服时，衣服都湿透了，但工作起来全都顾不上。方舱医院的工作完成后，李哲政又来到中山社区协助开展疫情防控。“我在家的时候，做家务不多，一直被长辈照顾着。”李哲政说，如今，他却强烈感受到自己“被需要”。王志勇在查房。“都去了一线，我实在坐不住” “王医生，请问我什么时候做CT检测？”“你知道检测结果了吗？”3月17日中午，隔离点志愿者王志勇在休息时间掏出手机，看见潘爷爷发来的微信消息。最近半个多月，潘爷爷每天都给他发消息。王志勇今年23岁，是武汉汉西博仕中医肛肠医院的护士，一年前来汉工作，疫情期间留守武汉。“各地医疗队驰援湖北，我认识的老师同学都去了一线，我实在坐不住了。”他说，2月4日，他报名成为一名志愿者。2月8日，王志勇根据安排来到武汉硚口区一处隔离点，负责查房、记录隔离人员健康状况等工作。隔离点老人居多，王志勇对他们格外关注。70多岁的潘爷爷于2月27日住进来后，由于担心家中老伴无人照顾，有些焦虑，王志勇经常和他聊天，帮他缓解紧张情绪。一来二去，潘爷爷和他交上了朋友。隔离点最忙的时候要照看近百名隔离人员，查房从26楼一层层走下来，自早上8点一直工作到凌晨1点多。“现在人慢慢少了，我们每天换班工作，一班8小时。”王志勇说：“希望武汉快点好起来，爷爷奶奶们都能健健康康回家！”古丽迪娜在社区为居民送菜。 （均为受访者供图）　用自己的方式爱一座城 3月16日晚7点，中南财经政法大学马克思主义学院研一学生古丽迪娜·亚鲁坤在租住的小屋内准时上线，对着摄像头讲起题目。屏幕那头，几名二年级小朋友正捧着作业，等待她的解答。两个多小时后，古丽迪娜讲完作业，收拾好演示用的纸，这才开始做自己的事情。1994年出生的古丽迪娜，2013年来武汉上大学，已在武汉生活7年。今年寒假，受疫情影响，古丽迪娜没有回到家乡新疆乌苏市。古丽迪娜是个热心姑娘，她加入了中南财经政法大学尼加提·雪莲花志愿服务队，经常到养老院、社会福利院等机构去看望老人和残障人士，还利用课余时间为新疆在汉务工人员子女做家教。疫情发生后，由于不能出门，古丽迪娜将家教课程搬到网上，每周定时给孩子们讲解作业、答疑解惑。不只是在线上做志愿者。2月23日，古丽迪娜得知武汉招募志愿者为小区居民提供食品药品代购服务后，立刻报了名。每天，古丽迪娜都留心着社区微信群里的消息，一旦有居民提出需求，志愿者就分工代购。“我要用我的方式，守护我爱的城市。”她说。

粤港澳大湾区现在是各家开发商觊觎的掘金地。此前并未在大湾区重仓布局的房企，若进场掘金，得先拜“地头蛇”佳兆业(01638.HK)的码头。比如阳光城。2019年5月29日，这家闽系房企和佳兆业签署战略合作协议，双方拟各自投资最高45亿元成立合资公司，推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。阳光城之所以选择佳兆业，是“鉴于佳兆业及其关联方在粤港澳大湾区及其周边区域深耕多年，具有良好的当地口碑及相关资源。”佳兆业是大湾区的知名 “地主”。2019年3月26日的业绩发布会上，其宣布持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米，99%位于大湾区，合计货值约1.8万亿元。这个“地主”时来运来，也就是这四五年的事情。2014年10月，佳兆业董事会主席郭英成涉案避居香港，佳兆业楼盘被当地政府几乎全部锁定，顿时失去销售款来源，继而爆发债务危机。融创随后杀入，计划并购，不料佳兆业财报造假问题曝光——当时上至佳兆业公司高管，下至普通员工，很多人离职。他们觉得佳兆业和郭英成已经没有起死回生之可能。奇迹还是发生了：融创并购未果，郭英成重掌佳兆业。随后，佳兆业与地方政府修复关系，跟债权人达成重组协议，财报造假问题找到“替罪羊”。两年多之后，上市公司在港交所复牌。2014年那次危机，对郭英成的影响太深，导致他有很强的忧患意识：狡兔必三窟。因此，郭英成在资本市场频频出手，包括A股、港股和美股在内，控制6家上市公司。郭英成跟同乡好友——富德控股金融老总张峻一样，通过各种关联交易入股了一家保险公司——昆仑健康，时移世易，最终因原保监会的严厉监管而退出。问题是，现在的佳兆业真的安全吗？“旧改之王”的隐形巨债粤港澳大湾区规划发布之后，龙光、雅居乐等总部位于广深两地的珠三角房企纷纷打出旗号，自称湾区龙头。然而，湾区从规划制定到最终实现一体化还须时日，目前湾区内房地产体量最大，房价最高，需求最旺的还是广深两地，而广深两地尤其是深圳土地的最大来源即旧改，得旧改者才能得天下。在“旧改之王”这个称号上，无人敢与佳兆业争抢。佳兆业2018年财报披露的旧改数据显示：其持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米，99%位于大湾区，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目，以及中山的16个项目，合计货值约1.8万亿元。郭英成称深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。香港一位投资机构人士表示，佳兆业对毛利率的估计过于乐观，旧改项目的开发进度并没那么快，其货值也没有那么高。但他坦承，即使对上述数据打个折扣，佳兆业的旧改项目和货值依然远高于其他广深房企。依赖于旧改项目的不断释放，佳兆业2018年实现合约销售额700.6亿元，同比增长57%；毛利同比增长25%至111亿元，毛利率同比增1.5%至29%；核心净利润增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%。一位接近佳兆业的人士表示，房企要想在行业站稳脚跟，在金融机构和融资领域有话语权，必须靠规模说话，佳兆业目标是冲击1000亿甚至2000亿元的合约销售规模。不过，佳兆业负债率依然偏高，截止2018年底，其净负债率从2017年末的300%降至236%。郭英成解释称：佳兆业每个旧改项目开发周期五到六年，这意味着旧改资金沉淀周期过长，“投进去之后全都是负债”。上述投资机构人士反驳，很多旧改项目在实施拆迁补偿和开工之前没有多大投入，即使拆迁补偿也是实物补偿和货币补偿兼有，不会占用企业太多资金，“佳兆业负债高还是历史遗留问题，主要是2014年之前财报涉嫌造假，隐瞒大量债务，这些债务需要慢慢消化。”时至今日，惠誉、穆迪和标普三大评级机构都给出佳兆业B级评级，然而其海外债的利率依然偏高。2019年5月23日，佳兆业发行一笔4亿美元、利率11.5%的优先票据；此前的4月2日，佳兆业发行一笔3.5亿美元、利率11.25%的优先票据。佳兆业在国内的融资市场同样打开局面，4月接连发行两笔4.75亿元和6.85亿元的ABS。佳兆业方面回应，未来还会不断改善融资结构，通过借新的低息债，偿还旧的高息债，降低净负债率和融资成本。郭英成自救之路郭英成两兄弟是潮州普宁人，他们在深圳依靠旧改发家。佳兆业于2009年在香港上市，郭氏家族信托基金透过大昌、大丰、大正三家公司控制佳兆业，持股比例61.35%。上市之后，佳兆业在深圳的旧改生意越做越大，难免跟长期主管房产事务的地方官员存在“灰色交易”。2014年10月，相关官员涉案，郭英成避居香港。佳兆业在深圳的4个楼盘随即被锁定，销售回款中断，债务危机爆发。危机之下，郭氏兄弟将11.21%的股份转给生命人寿，后者持股升至29.96%，成为佳兆业单一机构大股东。随着佳兆业其他楼盘陆续被锁定，郭英成的日子更加难过，鼓破万人捶，海内外的债权人纷纷过来索债。2015年1月，并购之王融创来了。融创承诺以每股1.8港元、45.5亿港元总代价，购入郭氏兄弟共计49.25%的佳兆业股权，并拟向剩余股东全面要约收购。融创在股权交割前设下前置条款：佳兆业债务重组要令融创满意。融创和佳兆业、孙宏斌和郭英成一开始格格不入，孙宏斌草莽英雄，风风火火，郭英成则港商做派，低调务实。“佳兆业公司内部禁烟，高管和员工基本不抽烟。融创人马进驻之后，双方团队在会议室一落座，以老孙为首，一帮融创人马掏出香烟吞云吐雾，佳兆业的团队很不舒服。”接近佳兆业的人士表示，类似的公司文化冲突还有很多。融创抽查各种财务数据之后，发现佳兆业一大财务黑洞：其债务并不是财报上公布的297亿人民币，而是650亿元。该消息后来曝光，佳兆业指责是融创放出的消息，融创矢口否认。2015年4月13日，佳兆业公告郭英成重掌董事局。随后，融创派驻佳兆业的三个高管离职，孙宏斌一怒之下带人马离开佳兆业总部，这场收购就此结束。而郭英成在回归之前，已经做好自救布局。2015年4月初，深圳市解除对佳兆业未售房源的锁定，佳兆业和政府的关系开始修复。9日，生命人寿借给佳兆业13.77亿元，这只是公开宣布的数据。在此前后，生命人寿斥资30多亿元投资佳兆业股票，还以基金、债券、不动产等方式驰援佳兆业约120多亿元。2015年7月，深圳批准了佳兆业在龙岗区的一个旧改项目，这表明郭英成的个人问题基本过关。2015年底至2016年年初，佳兆业国内主要债权人——平安、中信和信达与佳兆业达成共识。中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿，平安银行输血500亿，信达则通过债转股方式深度介入佳兆业多个旧改项目。接近佳兆业的人士称，这些金融机构之所以愿帮佳兆业，理由很简单：如果佳兆业倒下，债权人利益将严重受损；如果让佳兆业继续发展，凭借其巨大的旧改土储，未来利润可期。2015年下半年，房地产市场率先在深圳、北京等一线市场发力，房价猛涨。“有时候我们开玩笑说，当时政府将佳兆业楼盘锁定，刚好帮它渡过楼市萧条期，解除锁定之后，市场复苏，那些楼盘的货值也就增加了。”深圳当地一位开发商人士表示。2016年1月，佳兆业与境内债权人达成债务重组协议；3月，与境外债权人达成协议；12月，财务造假问题找到替罪羊——佳兆业的部分“前雇员”主导财务造假，郭英成不知情亦不认可。2017年3月，佳兆业股票在联交所复牌。“狡兔三窟”资本局佳兆业复牌前后短短两三年，郭英成已经控制了A股、港股、美股的6家上市公司，并试图入主一家保险公司。或许是跟老乡张峻(生命人寿老板)过从太密，耳濡目染之下，他学会张峻的操作手法。亦或许是2014年那场危机太过刺激，郭英成心有余悸，他决定“狡兔三窟”，构筑自己的资本和产业版图。以郭英成收购明家联合(现更名为佳云科技，主业是软件服务)为例，2017年年9月，佳兆业旗下的佳速网络从明家联合原实际控制人周建林中受让21.25%的股权，成为实际控制人。在此之前，郭英成已通过复杂的关联公司，潜伏入股这家上市公司。2016年年底，周建林两次通过大宗交易合计减持2987.41万股。随后三家公司出现在流通股股东榜单：深圳嘉博仕创新科技有限公司(简称“嘉博仕”)持有1591.90万股、深圳华盛瑞德科技发展有限公司(简称“华盛瑞德”)持有754.57万股；深圳盛达智硕科技发展有限公司(简称“盛达智硕”)持有641.17万股。三家公司合计持股比例约4.7%，接近5%的举牌红线。查询工商资料可知，嘉博仕、华盛瑞德、盛达智硕的控股股东均系深圳正莱达实业，业界认为正莱达实业是郭英成家族控制的公司。一位香港投资机构的人士表示，郭英成在入主明家联合前，通过三家公司潜伏其中的好处是，在后日出现股权之争时进可攻退可守，手段可谓高明。控制明家联合之后，正莱达实业在郭英成布局险资时再次现身。2017年2月，原保监会发出问询函，质疑昆仑健康保险的四个股东——深圳宏昌宇、深圳正远大、泰腾材料和正莱达实业是否属于郭英成家族。四家公司回复予以否认，原保监会二次就此问询。2017年12月，原保监会公告要求，包括上述4家股东在内的7家股东公司清退昆仑健康股权。不过，该公告并未定性上述四家公司是否属于郭英成家族。一位深圳房地产人士表示，在原保监会、证监会将险资定性成“妖精”之前，房企涉足金融领域是行业常态，彼时华夏幸福、泰禾等公司都纷纷涉足银行、保险、基金等领域。监管严斥之后，房企又退缩不前。郭英成想必胆战心惊，但这场资本局事出有因。各方逐利千亿东角头2014年度过危机之后，郭英成饱受资本制约。接近佳兆业人士表示，对于信达等金融机构，佳兆业一方面是感激它们帮着渡过危机，另一方面，佳兆业感觉自己是在给它们打工。作为佳兆业最大的债权人，平安、中信和信达通过债转股方式，深度介入佳兆业旧改项目。《棱镜》获悉，平安与佳兆业2016年初设立嘉兴平佳投资有限公司，这家公司下设壹号到陆号6家投资合伙企业，分别对应佳兆业的一些旧改项目，比如嘉兴平佳壹号投资合伙企业对应佳兆业位于深圳横岗的一个大型项目。信达同样与佳兆业合作成立多家有限合伙基金，例如工商资料显示，佳兆业和信达资产联合成立芜湖信东圳投资中心(有限合伙)，该基金对应投资深圳市佳旺基房地产开发公司。中信银行和中信信托，曾输血300亿助佳兆业解债务之困。作为交换，中信介入郭英成最大的旧改项目，位于深圳南山区蛇口的东角头地块。这块17万平方米的宝地，按照目前市场价估算，价值接近千亿元。接近佳兆业人士称，这块地在上世纪八十年代由深圳市划拨给深圳航运集团，作为仓储和码头用地，随后香港达力集团投资数百万元入股，双方成立深圳圳华港湾企业有限公司(下称深圳圳华)，达力占股49%，深圳航运占股51%。2000年之后，随着中国房地产市场启动，该地块价值飙升。达力公司试图提供3255万元注册资本将股权由49%增至80%，并协商收购剩余20%股份，深圳航运没有答应。2013年，郭英成入局，对深圳圳华的两大股东同时发力，一方面他不断增持达力集团股份，另一方面他受让深圳航运集团大股东深圳市港航投资有限公司(后更名为深圳市鸿利金融投资控股有限公司)的股权，港航投资占到深圳航运70%的股权。佳兆业遭遇危机时，郭英成为解决资金问题，2015年初将达力集团股份悉数抛售，同时将港航投资的股权转让给潮汕同乡——香港旭日集团老总蔡志明。危机过后，郭英成从蔡志明手中试图夺回东角头地块，不过，债权人中信已经横亘其间。工商资料显示，佳兆业直接持有鸿利金融(前身为“港航投资”)1%的股权，另外99%股权由鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业(下称“锦营投资”)持有。锦营投资注册资本金高达66.7亿元，中信信托认缴出资逾50亿元，佳兆业集团认缴出资逾16亿元。“目前达力、佳兆业和政府在谈判和博弈，达力的诉求是从土地增值中获取应有利益，佳兆业希望以合理的价钱从达力手中受让股权，政府则想从该地块中刨出一部分来用于公共设施建设。最后如果谈不拢，只能清算了事。”接近佳兆业人士表示。东角头项目只是佳兆业旧改项目的一个缩影，用郭英成的话说：“在政策不明朗、社会变化的情况下，旧改是很难的。”当然，这种博弈与之前郭英成经历的风浪相比，不算什么。（文章来源：棱镜）