中国商业市场调研

核心摘要：商业物联网是连接B端商户经营者和最终消费者，提供智能化的产品和服务，旨在提升顾客消费体验和经营管理决策效率、实现供需精准匹配的智能服务系统，是连接消费需求侧和供给侧的桥梁和纽带。2020年中国智能商用终端市场规模为89亿元，在疫情影响下增长速度出现短暂回落，但预计自2021年后市场将会延续此前的快速增长，到2023年达到141亿元。中国零售、餐饮、本地生活门店数量约为4000万，除了头部企业具备打通场景、设备互联能力外，大量的商户仅配备基础的设备，场景应用割裂。未来随着商业物联网渗透率的进一步提高至50%，预市场规模将由现在的千亿元增长至5000亿元。商业物联网在物联网产业中的位置产业物联网子集，聚焦于商品及服务销售环节的物联网应用国家标准GB/T33745-2017《物联网 术语》对物联网技术的定义为：“通过感知设备，按照约定协议，连接物、人、系统和信息资源，实现对物理世界和虚拟世界的信息进行处理并作出反应的智能服务系统”。基于这一定义，将物联网技术应用于传统行业，催生了消费物联网和产业物联网两大领域。消费物联网根据用户所处场景及社会角色的转换进一步划分为家用物联网和个人物联网；产业物联网根据商品及服务的生产及流通环节进而划分为生产物联网（包含农业物联网和工业物联网）、供应链物联网和商业物联网，智慧城市面向G端提供城市治理服务和车联网因场景的特殊性单独列示在产业物联网大类下。本报告聚焦产业物联网领域下的商业物联网，具体而言，分为零售、餐饮和本地生活服务三大场景。中国商业物联网产业链结构商业物联网服务商通过硬软件产品和云服务赋能实体商业商业物联网产业链由上、中、下游三部分组成，其中下游主要集中在零售、餐饮和本地生活门店，位于中游的商业物联网服务商根据其所提供的核心业务可以被划分为硬件厂商、软件厂商和云平台厂商，对应不同的上游供应商。商业物联网服务商中既包含传统的软硬件提供商，也包括新兴的智能商用终端厂商、SaaS创业公司以及2C互联网公司。通过提供硬软件产品和云服务，商业物联网服务商可以帮助实体商业达到降本增效的目的，打通线上和线下环节获得差异化竞争优势。中国商业物联网产业图谱中国商业物联网未来市场空间判断预计渗透率为50%时，商业物联网市场规模将达到5000亿元新冠疫情在冲击实体经济的同时，也加速了商业物联网市场教育的进程。传统线下门店积极拥抱线上渠道，聚合线上、线下全渠道的交易终端、履约终端将逐渐成为一种刚需，而Android系统设备凭借可移动、操作便捷、快速迭代等优势大受欢迎，与上层应用生态相互促进、共同繁荣。当前中国零售、餐饮、本地生活门店数量约为4000万个，除极少数百强企业具备打通各场景、设备互联协同的能力外，大量的商户仅配备基础的终端设备，场景应用割裂。未来随着商业物联网渗透率的进一步提高至50%，预计市场规模将由现在的千亿元增长至5000亿元。商业物联网行业整体规模中国商业物联网整体规模超千亿元，占全球市场18.0%商业物联网市场由感知层、平台层和应用层三部分构成，由于现阶段平台层处在发展初期，多依托于感知层或应用层发展而来，未进入独立商业化阶段，故仅核算感知层的终端设备和应用层的应用软件两部分。2019年，中国商业物联网整体市场规模为1161亿元，占全球比例为17.7%。预计2020年因受到疫情影响，商户收入将出现明显下降，进而导致其在硬软件支出上的回落，在疫情好转后商业物联网将恢复增长，到2023年中国整体市场规模将达到1438亿元。商业物联网终端设备类型智能终端是商业物联网的基础，终端类型匹配场景需求交易结算、订单履约环节是与消费者消费行为直接关联、生成数据资产的核心环节，因此搭载多垂直细分行业应用软件的智能交易、智能履约终端系商业物联网感知层的核心设备。区别于传统收银机，智能商用终端基于移动互联网与云平台技术，可运行各垂直细分场景应用软件，聚合收款等销售和管理相关功能，商户降本增效的同时提升消费者支付体验。其中，智能金融POS需经银联认证，具有市场准入壁垒；安卓收银机作为门店必备的交易场景设备更具稳定性，且单价较高；手持非金融设备单价最低，可满足外卖、排队点单等履约场景需求。商业物联网终端设备市场规模疫情加速市场教育，Android系统终端设备引领未来增长2019年中国商业物联网终端市场规模为1031亿元，自2016年以来的年复合增长率为5.2%。中国企业在硬件端的支出普遍高于软件，因而终端设备占全球市场的比例也高于商业物联网整体市场的17.7%，达到28.9%。疫情在对实体商户的正常经营造成冲击的同时，也促使数字化转型进程提速，Android系统终端愈发受到商户的青睐，将引领未来终端市场的增长，预计到2023年中国商业物联网终端市场规模将达到1151亿元。智能商用终端市场规模中国市场年销售近百亿元，预期疫情后将回归快速增长统计包括智能金融POS、安卓收银机和手持非金融设备在内的智能商用终端，2020年中国市场规模为89亿元，在疫情影响下增长速度出现短暂回落，但预计自2021年后市场将会延续此前的快速增长，到2023年达到141亿元。由于中国市场的智能商用终端起步较早，发展领先于海外市场，而海外市场需求受到疫情刺激，有望在2021年迎来新一轮爆发，加之中国厂商加速海外布局，预计未来全球智能商用终端市场增速将高于中国。智能金融POS出货量中国出货量超700万台，未来将逐步迈向存量替换阶段中国智能金融POS市场经过2015年以来的培育，已经处于相对成熟的阶段。2020年中国智能金融POS出货量达到738万台，出货量增速有所放缓，未来将逐步进入到以存量替换为主的时代。而海外市场移动支付发展落后于中国，智能金融POS渗透率较低，受到疫情催化，预计未来三年智能金融POS市场增速将高于中国，同时中国厂商也将加速迈向全球市场。安卓收银机出货量疫情后回归强势增长，2023年中国出货量将超200万台2020年中国安卓收银机出货量为101万台，受疫情冲击严重，同比下降28.4%。考虑到排队、外卖、点餐等丰富的场景需求带动应用层SaaS多样化，安卓收银机的优势将进一步凸显，预计后疫情时代安卓收银机将回归强势增长，到2023年出货量将达到231万台。由于海外市场仍被Windows系统的收银机主导，当前中国市场占全球市场的比例高达75.0%，但随着中国厂商出海步伐加快，海外市场的传统收银机也将逐步被安卓收银机所替换。手持非金融设备出货量非支付场景需求激增，中国厂商出海拉动海外市场增长在移动支付和O2O行业的推动下，手持非金融设备应运而生。2020年中国手持非金融设备出货量达到81万台，相比于智能金融POS，手持非金融设备更强调对排队、点单、充值、缴费等履约的场景支撑，未来增长前景可观。海外市场智能商用终端的渗透较为有限，也没有丰富的O2O生态，疫情恰恰刺激了海外商户的数字化需求，同时中国厂商的出海弥补了海外市场的空白，预期未来三年海外市场的增速更加迅猛。商业物联网平台层的主要功能精准化分析及开发者服务，赋能商家运营降本增效商业物联网平台层作为联通感知层和应用层的中枢神经，是实现产业多方 (开发者、服务商、商家)协作的关键，主要由商业物联网操作系统和云平台构成。在基础功能层面，商业物联网平台层提供全生命周期的移动设备管理服务（MDM）、物联网协议和OTA升级服务，随着云计算、边缘计算、PaaS平台等技术的应用发展和平台生态趋于开放，商业物联网平台层的职能和作用不断延展，开发者、商业用户和终端设备连接数量呈爆发式增长，平台网络效应凸显，面向软件开发者、商户的衍生增值服务应运而生，辅助商户以高效、低成本的方式制定经营管理策略。商业物联网云平台的价值与商业化前景打造平台生态，联接并赋能产业链中下游高云平台服务商行业地位。云平台服务商主要盈利方式为软件服务销售分润、管理服务费及广告商业物联网云平台向上提供开放的生态和便捷的开发工具，吸引开发者入驻丰富软件生态，向下开放终端接入能力，实现智能商业硬件互通互联。软件生态多元的经营分析服务和云端自主控制能力与硬件生态极致顺滑的物联网感知体验协同一致，触达商户，赋能商业运营、提升经营业绩，形成正反馈，进一步提收入、金融科技服务等。商业物联网应用软件类型交易环节收银管理渗透率高，履约环节个性化需求强交易环节所依托的收银管理系统是商业物联网各类应用软件中渗透率最高的，不论零售、餐饮、本地生活，大型连锁企业或是小型便利店，收银系统都是必不可少的。整体来看，各行业领域都存在CRM、ERP、HRM等通用软件需求，但同时不同行业也存在着一定的个性化需求，尤其在履约环节，如餐饮的外卖、点单、排队，本地生活的预约、排班等。通过上述应用软件收集数据之后，商户可以进行多维度的数据分析，如建立用户画像实现全域营销、智能导购，对各时段、各区域客流分析后优化货架布局、指导门店选址决策。但由于商业物联网尚处在发展早期阶段，目前数据分析服务的渗透率仍有较大提升空间。商业物联网应用软件市场规模信息化水平提升、SaaS模式普及带动中国市场增长2019年中国商业物联网应用软件市场规模达到130亿元，自2016年以来的年复合增长率为12.1%。预计疫情后商户经营回归正常，未来四年的年复合增长率将达到14.9%。与终端设备市场不同，中国企业对应用软件的付费意愿明显低于发达国家，2019年中国市场占全球的比例仅有不足5%。不过这一情况将随着中国企业信息化水平的提升得到改善，SaaS模式的普及也将让更多的中小商户受益，因而中国市场的增速预期会高于全球。商业物联网场景：零售场景分析全场景智能提升用户体验，数字化消费行为驱动供需匹配新零售概念下零售企业面对丰富多样的用户触点，聚合线上和线下的全渠道运营至关重要。到店场景中消费者通过金融POS、收银机等交易终端完成交易，线下的消费数据与线上订单被汇聚到统一平台后，零售企业可围绕全渠道销售数据建立完整的用户画像，根据不同的用户标签进行个性化营销，将商品促销信息以短信、公众号、小程序等推送至目标客群。除此之外，引入智能摄像头进行人脸识别和行为分析，与后台用户数据进行联动，可实现会员识别、智能导购等功能，大幅提升消费者到店的转化率。大型商超应用电子价签一方面可一键修改货品价格，线上线下同价促销，节省人力成本，另一方面可对商品库存实时更新，智能补货和调整销售策略，提高零售门店的综合运营效率。商业物联网场景：餐饮场景分析堂食外卖快速响应，前厅后厨高效协同，全面提升翻台率O2O的冲击带动了餐饮行业数字化水平的提高，线上引流、线下体验的模式进一步升级，尤其在排队、点餐场景中出现了多种多样的终端设备，既有固定式的排队叫号机、自助点餐机，也有移动式的手持非金融设备、平板电脑，餐饮企业可根据自身实际需求进行配备相应的产品。将KDS厨显设备及系统引入后厨管理，可实现前厅与后厨的高效协同。一方面，智能厨显聚合了堂食和外卖订单，对餐品进行合并归类，由后厨统一出餐；另一方面由于各环节环环相扣，节约了点餐员与厨师之间的沟通成本，定时催菜，减少漏单、错单的比例，有效提升翻台率。商业物联网场景：本地生活场景分析细分场景应用多样化，会员运营管理是关键本地生活相比零售、餐饮业态，线下服务的属性更重，全生命周期的客户关系管理是重中之重。在到店或到家消费场景中，除了运用各类交易终端等进行收银外，服务预约、员工排班、订单核销等非支付功能同样是高频需求，因而手持非金融设备在本地生活场景中的应用相对更加广泛。本地生活涉及休闲娱乐、美容美护、体育健身、家政维修等诸多细分领域，不同行业有各自特有的终端设备以及相应的管理信息系统，如KTV的在线点歌、健身房的运动数据监测、美容院的皮肤监测。产品趋势：终端形态演变终端从孤立走向联通，功能聚合的一体化终端将成为市场主流支付与信息技术的迭代，推动交易终端从最原始的现金收银到支付方式聚合的终端演变，相伴相生的是交易安全性与便捷性的大幅提升。商业场景的多样性也将驱使商业物联网终端设备的形态和功能走向融合与创新，单一功能的终端将趋于边缘化并被淘汰，强兼容、易操作、功能聚合的一体化终端是市场主流，搭配各类辅助外设配件，顾客在资金安全的前提下“轻而易举”的完成履约消费，提供消费者优质商业物联网感知体验的同时提升商业实体的运营效率。行业趋势：场景边界延展围绕线下实体向更广泛的场景渗透，实现全流程数据驱动众多终端设备具有跨场景的属性，未来商业物联网领域的硬件厂商将不局限于当前的边界。如金融POS、收银机、手持非金融设备等交易、履约终端应用于智慧医疗、智慧政务、社区服务等具有服务属性的线下实体门店，被纳入智慧城市的大生态；条码扫码数据采集器、RFID读写器等运营管理终端与供应链物联网紧密相连，助力实现物流、资金流、信息流的三流合一。同时，商业物联网强调打通人、货、场节，软件厂商在围绕线下和线上建立一体化经营体系的过程中，也会涉入到产业链更上游的环节，通过全流程的数据沉淀驱动商业效益、效率的飞跃。当商业物联网厂商以线下实体为核心，向更广泛的场景中渗透，商业物联网同供应链物联网、智慧城市的边界也将愈渐融合。市场趋势：赛道跨界竞争软硬件厂商相互渗透，传统割裂的服务模式不再是主流随着硬件产品标准化程度增强，软件产品由高度定制走向SaaS模式，终端设备可以轻松搭载各类型软件，不少终端设备厂商组建了自己的软件团队，应用软件厂商也开始依托代工企业生产自有品牌终端。相比传统割裂的服务模式，软件+硬件的整体打包方案使客户粘性得到明显的提高，但两者之间存在较强的绑定关系，客户选择较为受限。由于商业业态与应用场景多种多样，单一厂商往往难以覆盖商业流程中的所有模块，市场上开始出现与家用物联网领域类似的平台生态模式。感知层和应用层的头部厂商开始寻求向平台层拓展，提供更加开放的解决方案，亦有其他赛道厂商从各自优势领域切入。厂商策略：发展平台生态吸引第三方开发者构建生态体系，头部玩家整合优势凸显商业物联网平台层在整个产业生态中承担着承上启下的作用。目前来看，涉足商业物联网平台层的厂商多为各自领域的头部厂商。其中，终端设备厂商以自有硬件产品为中心吸纳众多软件开发者，因各场景间设备差异不大，天然在场景的横向拓展向具备优势；应用软件厂商从应用层出发向下囊括不同品类的智能商用终端，通常在特定场景的纵深上能力更强，依靠第三方开发者补齐应用生态；AIoT厂商则围绕平台层的基础能力优势向商业场景渗透。依托商业物联网平台的PaaS能力，开发者无需关注前期的环境搭建与后期的运维工作，因而有效降低了开发成本，大幅提升开发效率。终端商户触达量是网络效应的先决条件，一旦厂商在平台层占据流量入口，就会有越来越多的开发者入驻，共同完善商业物联网生态，形成正反馈机制，预计未来市场格局将进一步向头部集中。厂商策略：布局全球化争夺全球新兴经济国家蓝海市场，做好充分“本地化”准备中国互联网和移动支付蓬勃发展，商业物联网的效能直接作用于近C端的实体门店并向产业链上游延伸，形成影响供应链及生产端的决策依据，使商业生态链高效运转，提高盈利能力。然而，商业物联网在全球各地区发展步调不一，商业物联网服务商不能照搬中国模式，应对海外市场时，需注意各国监管政策和移动支付发展进程的异同：发达国家的商业信息化程度高，因此对商业的数字化升级改造系重点，应侧重于与传统IT部署的结合；新兴发展中国家的商业信息化程度较低，市场开发潜力大，可能成为商业物联网服务提供商的市场争夺之地。

中商情报网讯：调研咨询行业主要是向各级党政机关和企事业单位提供数据采集、分析、决策研究等服务，对其管理和决策有着非常重要的意义。同时，调研咨询行业的发展水平也是衡量一个国家治理水平、经济发展发达程度的标志之一。市场规模2018年我国内地的商业调查研究市场规模达到了127.7亿元，近两年复合增长率为14.24%。2018年增速有所减弱，但行业内调查研究公司根据自身业务的发展情况，对于调查研究行业的发展仍呈积极态度，预计未来仍将保持增长。数据来源：信息协会市场研究业分会、中商产业研究院整理未来发展前景1.国家政策支持行业发展在产业政策方面，调研咨询行业属于国家鼓励类产业。国家鼓励大力发展战略规划、营销策划、市场调查等提升产业发展素质的咨询服务；在公共事务领域，国家要求深入推进简政放权、放管结合、优化服务，深化行政审批制度改革，改善营商环境，激发各类市场主体活力；在商业领域，鼓励互联网等企业积极发展对产品、市场的动态监控和预测预警等业务，实现与制造业企业的无缝对接，创新业务协作流程和价值创造模式。2.经济结构优化升级促进行业发展十三五”时期，新一轮科技信息革命引发世界经济深刻变革，我国经济发展步入新常态，产业结构升级加快，服务业占GDP的比重进一步提高，咨询服务业在经济中发挥着越来越重要的作用。同时随着中国经济快速增长，中国企业实力增强，其经营管理科学化、精细化需求日益增加，促进调研咨询行业的发展。3.“新基建”推动数据智能应用业务走向快速发展随着北京、上海、江苏、广东等地的“新基建”三年行动方案的出台，“新基建”内容不仅涵盖信息基础设施建设，还强调各个领域的融合应用。“新基建”已经开始向数据、算力和算法构成的数据智能全要素建设方向前进，其融合应用意味着未来“十四五”期间，包括公共服务应用和商业行业应用领域的数据智能应用市场都有快速的增长空间。更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国调研咨询行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

2020年，受国Ⅲ车辆淘汰、治超加严、新基建投资增长以及营销多元化等因素的影响，商用车全年销量呈现逆势上扬。全年商用车终端销量达到454万辆，同比增长18.7%，创年度历史新高，是目前处于存量竞争中的汽车市场的亮点之一，也是商用车发展历程中新时代的开启。报告酱在【发现报告】平台看了多份研报，结合中国宏观因素和商用车市场年度销量趋势，将商用车市场近十五年的发展历程总结为三个阶段∶● 1.0阶段-粗放增长期∶2006-2011年，此阶段终端需求旺盛，市场粗放式增长，平均增速超过15%;● 2.0阶段-换档转型期∶2012-2019年，市场进入规范期和调整期，平均增速仅为1%;● 3.0阶段-精耕细作期∶2020年开始，此阶段是技术创新化、模式多元化、运营精细化、资讯平台化营销数字化的时代，也是决定品牌未来存活和发展的最重要的时期。在报告酱看来，2020年商用车高增长的背后，实际是建立在老旧日车淘汰、超载超限治理常态化背景下的诱支性增长。2021年缺乏此类政策红利的刺激下，整体商用车市场将大概率不会延续去年的高增长，各方的竞争将持续加剧，品牌间的争夺也将愈发激烈。宏观因素● 新基建发展∶国家加强基础设施建设，基建投资规模扩大，刺激货车等需求上升。● 物流行业增长∶物流行业快速增长以及疫情加速物流发展，进一步束激商用车市场增长。● 老旧车加速淘汰∶国三车辆强制淘汰，国四车辆限行趋严，国家层面以奖代补，京津冀及周边地区限行等政策刺激置换需求，引发销量提升。● 国六政策实施∶受国六排放标准影响，不少用户提前购买成本较低的国五车型，市场需求大量提前释放。政策因素● 治超加严∶国道治超加严、高速按轴收费政策持续，大吨小标治理日趋严格，均导致单车运能下降，利好商用车需求增长。● 车企市场营销呈现多元化，营销阵地由线下逐步转为线上+线下并行，线上内容多点开花，商用车直播也进一步丰富了营销生态，车企开始从线上挖掘增量。营销因素从另一角度来看，商用车作为生产工具的角色也在悄然发生变化，譬如皮卡除了工具车的功能，也已经涵盖了乘用车，或越野车功能；而在客车市场，刨除纯商用的功能，房车已经成为用户重点关注的一个细分领域，涵盖旅游、家庭出行等用车场景。商用车的功能更为多元，所涵盖人群也更广阔。所以未来车企也应关注到多类用户人群的需求，进行长效用户运营，满足更多角度更多场景的需求。大浪淘沙，商用车产业的局势逐渐明朗，未来发展趋势呈现"柳暗花明"，黑夜后的拂晓也即将到来。而在这个历史潮流下，唯有把握住新的营销机遇，"启势焕新"，才能获得更大的市场竞争优势。2021年是"十四五"规划第一年，也是中国商用车市场进入3.0时代的第二年，更是各大厂商加快技术创新和品牌升级最为关键的一年，提升产品力的同时也要强化创新营销，根据细分领域的需求差异化，精准触达目标用户群体，从而实现用户需求满足和品牌力的价值提升。

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询智研咨询发布的《2021-2027年中国深圳商业地产市场调查与市场前景预测报告》共十二章。首先介绍了深圳商业地产行业市场发展环境、深圳商业地产整体运行态势等，接着分析了深圳商业地产行业市场运行的现状，然后介绍了深圳商业地产市场竞争格局。随后，报告对深圳商业地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了深圳商业地产行业发展趋势与投资预测。您若想对深圳商业地产产业有个系统的了解或者想投资深圳商业地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章 2015-2019年深圳商业地产产业运行环境分析第.一节 2015-2019年深圳宏观环境概况一、深圳市政区概况二、深圳市交通运输概况三、产业结构概况四、深港合作第二节 2015-2019年深圳经济发展状况一、综合经济情况二、产业经济情况三、金融贸易情况四、社会人文情况第三节 2015-2019年深圳市城市建设规划一、城市性质与发展目标二、城市规模三、城市空间发展与总体布局第四节 2015-2019年中国商业地产政策环境分析一、中华人民共和国城市房地产管理法二、中华人民共和国土地管理法三、协议出让国有土地使用权规定四、土地、货币、税收政策与中国房地产市场五、中国房地产行业相关法律法规第二章 2015-2019年深圳房地产所属行业市场运行形势分析第.一节 深圳房地产发展阶段一、2015-2019年：房地产行业逐步市场化规范化二、2015-2019年：房地产市场稳步前进三、2015-2019年中：房地产市场快速上升四、2019年中至今：房地产市场进入调整阶段第二节 2015-2019年深圳各区域房地产发展概况一、罗湖区二、福田区三、南山区四、盐田区五、宝安区六、龙岗区第三节 2015-2019年深圳房地产所属行业市场价格及其调控政策浅析一、近年来深圳房地产价格运行分析二、国家及深圳市房地产调控政策回顾三、深圳市加强房地产市场宏观调控的具体措施第四节 税收政策对深圳房地产市场价格的影响剖析一、税收对房地产价格影响的理论阐述二、深圳房地产税收政策对房价的影响及存在的问题三、深圳市房地产税制改革的建议第三章 2015-2019年深圳商业地产市场运行状况分析第.一节 2015-2019年深圳商业地产发展态势分析一、深圳商业地产发展状况分析二、深圳商业地产销售模式分析三、深圳商业地产面临的发展难题四、深圳商业地产发展人才紧缺第二节 2015-2019年深圳商业地产片区分析一、宝安区商业地产二、中心区商业地产三、龙华商业地产四、龙岗中心城商业地产第三节 2015-2019年深圳商业地产市场发展对策分析第四章 2015-2019年深圳写字楼所属行业市场运行分析第.一节 2015-2019年深圳写字楼产业发展概况一、深圳写字楼市场发展历程二、深圳写字楼分布三、深圳第四代写字楼分析四、深圳写字楼的专业化发展态势分析第二节 2015-2019年深圳写字楼市场格局分析一、深港共建推进深圳写字楼市场发展二、深圳写字楼市场供求态势三、深圳写字楼发展数据分析四、深圳写字楼楼价分析第三节 国家政策对深圳写字楼市场的主要影响浅析第四节 2015-2019年深圳中心区写字楼市场调查一、中心区内写字楼市场供应类型特征二、中心区写字楼客户特征分析三、中心区写字楼市场呈现特征四、中心区写字楼供求分析五、中心片区物业发展状况及前景第五节 2019年深圳甲级写字楼市场发展现状分析一、深圳甲级写字楼市场状况二、深圳甲级写字楼市场需求分析三、深港合作持续推动深圳甲级写字楼市场需求第六节 2015-2019年深圳写字楼市场最新行情分析一、深圳限外令取消带来的影响二、深圳写字楼最新成交现状三、深圳写字楼租赁市场动态第五章 2015-2019年深圳商铺地产所属行业市场发展形势分析第.一节 商铺的概念一、商铺的定义二、市场类商铺的概念三、商业街商铺的概念第二节 2015-2019年深圳商铺地产发展概况分析一、深圳三大商圈商铺的经营状况分析二、深圳CBD商铺升值潜力巨大三、深圳商铺存在的问题及可持续的关键第三节 2015-2019年深圳商铺市场运营格局分析一、深圳商铺市场状况二、深圳商铺市场发展主要特征三、深圳市商铺成交行情分析第四节 2015-2019年深圳地铁商铺市场发展现状分析一、深圳迎来地铁商业时代二、深圳地铁激热沿线商铺市场三、深圳地铁商铺发展面临的问题四、深圳地铁商业发展需要做好长期准备第五节 2015-2019年深圳区域商铺细分市场运营分析一、福田中心区商铺二、关外商铺三、南山商铺四、南山后海商铺五、龙岗商铺第六章 2015-2019年深圳写字楼产业所属行业市场竞争格局分析第.一节 2015-2019年中国写字楼市场竞争现状分析一、写字楼市场竞争力分析二、高端写字楼市场进入竞争高峰三、写字楼同质化造成竞争激烈第二节 2015-2019年深圳写字楼市场竞争形势分析一、深圳写字楼市场竞争现状二、深圳写字楼核心竞争力分析三、深圳写字楼租赁市场竞争形势分析第三节 2015-2019年深圳提升写字楼市场竞争的对策分析第七章 2015-2019年深圳商业地产市场对比城市分析—北京第.一节 2015-2019年北京商业地产总体状况分析一、北京商业地产的分布情况二、北京交通干线和沿线商业分析三、北京商业项目建设情况分析四、北京商业项目物业形态比较分析第二节 2015-2019年北京商业地产市场新动态分析一、北京商业地产发展的特点分析二、奥运会对北京商业地产的影响解析三、北京商业地产物业税分析四、北京商业地产供需格局分析第三节 2015-2019年北京市商业地产市场细分研究一、百货/购物中心/大型超市二、商业街三、社区商业及底商四、综合/专业市场第四节 2015-2019年北京各区域商业地产状况分析一、各区商业体量的组合分布分二、各区商业供应量的业态功能分析三、其他郊区县的商业业态功能分析四、各区开发商个数与项目数的对比分析五、各区租售形式对比分析六、各区商业项目租售形式对比分析第五节 2015-2019年北京商业地产面临的问题与对策一、北京商业地产存在的主要问题二、北京商业地产发展的建议三、北京商业地产的可持续发展策略四、浅析商业地产开发与经营过程中的品牌策略第八章 2015-2019年深圳商业地产行业运营对比城市分析—广州第.一节 2015-2019年广州商业地产市场概况分析一、广州商业地产发展历程二、广州市商业地产发展概况及特点三、越秀区将发展成广州商业地产核心商圈四、广州发展商纷纷涉足商业地产第二节 2015-2019年广州商业地产面临的挑战分析一、广州商业地产面临同质化难题二、广州商业地产六点不足三、广州商业地产需要调整和巩固四、广州商业地产空置率高第三节 2015-2019年广州商业地产发展的对策建议分析一、广州商业地产隐忧不容忽视二、广州商业地产市场健康发展的对策三、广州将大力扶持商业地产发展四、广州商用地产仍然很大发展空间第九章深圳房地产产业优势企业关键性数据分析第.一节 万科企业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第二节 招商局地产控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第三节 金地（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第四节 深圳市长城投资控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第五节 深圳市振业（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第六节 沙河实业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第七节 深圳华侨城控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第十章 2015-2019年中国商业地产运行状况分析第.一节 2015-2019年中国商业地产发展概况一、商业地产在城市经济中的地位和作用二、商业地产成为房产市场的新增长点三、中国商业地产快速发展的原因四、中国商业地产已进入新规则时代五、中国商业地产市场的特征与机遇第二节 2015-2019年中国商业地产运行分析一、中国商业地产交易量分析二、中国“地产+商业”运营模式探讨三、中国商业地产经营策略的比较第三节 2015-2019年中国商业地产面临的困惑与缺陷一、商业地产市场发展的三大瓶颈二、中国商业地产发展中存在的问题三、中国商业地产的困顿四、商业地产的结构失衡危机五、国内商业地产遭遇过剩危机第四节 2015-2019年中国商业地产的发展策略一、促进中国商业地产健康发展的对策建议二、中国商业地产的发展对策三、把脉中国商业地产定位四、商业地产要求专业化服务五、商业地产要巧妙打出“特色”牌第十一章 2021-2027年深圳写字楼市场发展趋势预测第.一节 2021-2027年深圳房地产业发展前景展望一、深圳房地产市场展望二、深圳房地产业趋势化发展研究三、深圳房地产消费趋势四、深圳房地产发展空间大五、“绿色建筑”将成深圳房地产发展趋势第二节 2021-2027年深圳商业地产发展趋势一、未来我国商业地产的主要特征二、未来深圳商业地产发展趋势三、深圳商业地产证券化发展走向分析四、深圳商业的地区发展趋势五、深圳商业地产经营走向分析第三节 2021-2027年深圳商业地产市场盈利趋势预测分析第十二章 2021-2027年深圳写字楼投资机会与风险投资分析（）第.一节 2021-2027年深圳商业地产投资可行性分析一、未来商业地产将成投资热点二、深圳板块商业地产潜力有待发掘三、深圳商业地产投资策略第二节 商铺投资概述一、商铺投资的概念二、商铺投资的种类三、商铺投资与其他投资的区别四、商铺投资的特点五、投资商铺评估很重要第三节 2021-2027年深圳商铺地产投资价值分析一、深圳商铺投资热点二、深圳商铺投资价值分析三、深圳主流商业区引领商铺投资方向四、深圳不同类型商铺的投资前景分析第四节 2021-2027年深圳写字楼市场投资风险预警第五节建议图表目录：图表 对主要国家和地区货物进出口总额及其增长速度图表 各种运输方式完成旅客运输量及其增长速度图表 全部金融机构本外币存贷款及其增长速度图表 城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度图表 各类教育招生人数图表 农村居民人均纯收入及其增长速度图表 城镇居民人均可支配收入及其增长速度图表 能源消费总量及其增长速度图表 我国国内生产总值及其增长速度图表 我国工业增加值及其增长速度图表 我国主要工业产品产量及其增长速度图表 我国规模以上工业企业实现利润及其增长速度图表 我国建筑业增加值及其增长速度图表 我国房地产开发和销售主要指标完成情况图表 我国社会消费品零售总额及其增长速度图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数续表图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）续表图表 2019年中国房地产开发企业完成投资及增速情况图表 2019年我国商品房销售面积和销售额增长情况图表 全国住宅及商业地产投资、建设、销售情况图表 2019年中国四大城市二手住宅价格指数及甲级写字楼租金指数对比图表 三季度深圳写字楼批准预售面积图表 深圳主要入伙写字楼物业图表 深圳预售写字楼价格变化图表 深圳预售写字楼销售面积图表 深圳写字楼租金及售价走势图表 深圳甲级写字楼吸纳量及空置率图表 深圳写字楼租金及售价走势更多图表见正文……

来源： 每日经济新闻2020年，面对新冠肺炎疫情和国内外复杂环境的冲击，中国经济表现出了极强的韧性，疫情影响下，商业地产企业砥砺前行，为行业及经济平稳发展作出积极贡献。2021年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2021中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律，紧密跟踪市场变动趋势，在变革中积极创新，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。从规模表现看，2020年在新冠肺炎疫情影响下，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模增长放缓。2020年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019年收窄5.0个百分点。租金减免措施导致百强代表企业经营性物业租金收入同比增速大幅回落。多数企业携手商户共克时艰，积极实施租金减免等纾困措施，用阶段性的租金收入减少换取租户稳定续租，减少后续空置风险。2020年，百强代表企业经营性物业租金收入均值为30.1亿元，同比小幅增长3.5%，增幅较2019年收窄15.8个百分点。从成长性看，300城商办用地成交规模平稳增长，2020年，全国300城商办用地推出规划建面3.05亿平方米，同比增长1.2%，商办用地成交规划建面2.54亿平方米，同比增长7.7%。商业地产百强代表企业拿地放缓，投资态度审慎，拿地聚焦二线城市，三四线城市占比显著下降。与此同时，轻资产管理输出为企业储备优质项目资源，成为头部企业规模扩张的重要途径。从经营质量看，重点项目平均出租率下滑，但整体运营平稳。数字化平台提升了企业的运营效率，头部企业通过品牌库建设提高招商能力。写字楼租金仍处下行通道，空置率处于高位，2020年，全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金呈现持续下跌趋势，空置率均有上升，其中二季度环比下跌1.54%。运营企业积极采取更加灵活的手段来吸引租户迁入和实现老租户稳定续租，稳定市场需求。从稳健性看，商业地产百强代表企业的资产负债率均值小幅下降，偿债能力保持平稳。资产证券化规模不断扩大，底层资产以一二线城市零售商业和写字楼为主，商业地产百强企业借助资本力量快速发展。疫情缓解后，商业地产企业对市场的探索也将加速推动行业转型升级。过去一年里，商业地产市场出现了新的发展趋势，展望未来，变局依然存在。商业地产百强企业应以高品质开发运营为根基，积极把握时代变革机遇。新业态与新模式不断出现，激发商业地产市场新活力。零售物业通过合理配置“体验式”业态比例，特色主题打造差异化竞争优势，“首店经济”等创新模式不断激发商业地产新活力。城轨建设带来以TOD模式为载体的商业地产开发机会。TOD模式能够有效实现城市土地集约化利用，带来区域商业价值的提升。随着轨道建设提速，TOD项目规模快速增长，将为未来的商业地产市场带来新的发展机遇。城市更新唤醒城市活力，为商业地产市场带来新的生长空间。城市更新可以提高核心城市的存量价值，为商业地产市场带来新的发展机遇。实践层面，头部房企通过城市更新盘活地区商业已经取得了丰富的成功经验，未来城市更新将为商业地产市场带来广阔空间。商业运营服务业务分拆上市掀起热潮，资本助力商业企业稳健发展。商业地产市场逐渐进入存量时代，轻资产运营受到企业青睐，推动商业运营服务业务分拆上市。短期分拆上市热度仍将持续，商业地产资本市场充满机会。2020年的商业地产市场无疑是中国经济中承压极重的航道。商业地产人在过去一年砥砺前行，在保障经济增长和消费需求中扮演了重要角色。“十四五”开局之年百舸争流，新的时期赋予商业地产新的使命。商业地产百强企业在强化自身的同时应当引领行业稳步前行，为社会发展贡献力量。

陈诗涛：尊敬的各位来宾，下午好！疫情下影响了很多实体业态，但是也催生了很多商业的繁华。任何事物都有AB两面，前两天一位物流大佬告诉我物流仓储业今年都不错，航空公司客运的业绩不很好看，但是货运却增长很大。我们看到不少商铺在关张，也看到三亚免税店门口的长龙……努力不因一隅而挡所有的事实真相！基于此理，观点指数研究院做了大量的长期数据追踪、项目考察及企业调研，形成《2020中国商业地产发展年度报告》，请允许我以此报告的发布来代表观点地产机构向所有出席的企业来宾、媒体朋友表达我们的深深谢意！并祝福在座各位无论是在特殊的2020年还是即将到来的2021年，都活得开心、活得健康！现在由我正式发布《2020中国商业地产发展年度报告》，请看大屏幕。本报告由观点指数研究院出品。时间关系，我非常快速的做一个简要的汇报。八个章节，第一是市场综述，大家知道中国是今年唯一实现正增长的主要经济体，今年的增长率预计1.9%，黑天鹅的重挫下，500条政策扶持下，目前双循环的效力凸显。我们也看到办公楼、商业营业用房的开发投资同比增速回升明显，5000家重点零售企业的指数年初转正到0.1，网络销售提升更加惊人。首次连续观察五年，我们看到市场的快速分化，头部机构的抗风险能力更强，我们今天更多的参考一些报表。在资本中我们看到商业证券化明显加快。今年大家都知道，受疫情的影响，商业地产的创新是维持了高位，直播、私域流量等营销模式创新了消费场景。第二个章节，购物中心，关健词是疫后涣新。1到9月，商业营业用房的施工面积、竣工面积回升，市场复苏的趋势向好，这里我们列举了一些新开业的购物中心的数量和体量，包括一些新的项目，大家可以看一下报表。同时我们也看到企业的开业步伐逐渐放缓，轻资产成为外拓的主要方式，万达商管9月28号发布，明年不再发展重资产，全面实施轻资产。租金出租率，这里有一个发表是租金的收入，列举了9家企业，这里有各种购物中心的出租率，总体来看，疫情阶段出租率有点普降，但是高端项目抗风险能力是比较强的。今年因为线下的消费受阻，购物中心选择了线上线下协同发力，数字化运营受到重视。首店经济热度不减，零售餐饮业态持续受青睐。购物中心继续还是在争夺客流，所以说，我们看到有很多营销活动是层出不穷，右边八个项目，大家看一下，六大类的营销活动类型的分别。第三个章节是社区商业，社区商业的市场还未饱和，可能需要充分的发掘，这里我们对社区商业做了一些分级的图表。今年大家知道，聚集业态降到低谷，社区商业得到了一些政策的支持。房企社区商业在练兵选址，产品线和业态呈现个性化，这边是商品的产业线，大家可以看一下。运营模式在深化，我们看到有家房地产企业提出了社区商业加物业，这家企业成功将其出租率提升了30个点，年度租金收入翻了三倍多，右边的社区商业的一些模式，纯销售、售后反租都有。第四个章节是商办市场整体恢复良好，主要城市有一点下行，大宗资产的北上广深交易热度不减，中资大头，外资占了两成，外资主要是北京和上海，17宗，右边是一些资产交易的列表。租金在下滑的过程，但是有一部分行业，金融业、医疗健康这几类带来了新的租赁需求，右边这个可以看到，写字楼租金的同比变化和商办运营在管商办物业面积的图，我们进行了三个区间的分别，明显规模优势上有中海商业、陆家嘴和招商蛇口。出租率和租金双降如何做好运营和创新是关键。我们有看到商办和联办在进行融合，呈现了一些亮点。创新，提高运营水平、招商、数字化是未来的关键。第五个是商业地产的金融，关健词是资产证券化的求索，前三季度的商业地产资产证券化近700亿。不依赖主体发行，国内权益类REITs和国际接轨，我们看到了一个纯权益时代的开启，我们看到未来即使REITs开放比较慢，但是我们认为未来前所未有的生命力会帮助金融与房地产互相良性发展。第六个章节，联合办公，我们会看到，联办，整个北上占比比较高，广深的市场没有被完全开放，有发展空间，具体的一线，写字楼的空置率，深圳比较高，24%多，二线城市是长沙和重庆，这是第二季度的一些情况。第七个章节，长租公寓，大家知道最近报的比较多，我们感觉到是经营模式有短板，行业利润普遍3到5个点，过高的杠杆是主要的风险。客群，各方面的一些多样化的变革就不多说了。第六个章节，联合办公，我们会看到，联办，整个北上占比比较高，广深的市场没有被完全开放，有发展空间，具体的一线，写字楼的空置率，深圳比较高，24%多，二线城市是长沙和重庆，这是第二季度的一些情况。第七个章节，长租公寓，大家知道最近报雷的比较多，我们感觉到是经营模式有短板，行业利润普遍3到5个点，过高的杠杆是主要的风险。客群，各方面的一些多样化的变革就不多说了。最后一个章节，由我发布2020中国商业地产TOP100榜和商业表现奖。请看大屏幕。这是我们排名1到60的，这是61到100的，这个榜单的产生过程大家可以看一下，企业主体、获取方法和统计口径。整个指标体系中，运营指标占了40分，管理指标30分，品牌和创新指标各15分。我们对榜单进行一个简单的点评。万象生活，就是以前的华润置地商管重归榜首。前面三家企业亮眼的营收成绩、独到的商业思维和布局策略再加上成熟的资管路径和金融手段，是他们勇夺前三的法器。陈诗涛：我们会看到，这里一些样本企业，没有署名的八家企业的详细分布和投资物业收入，还有租金收入和单位资产值，这个表可以看到，内地企业和港资企业表现不同，港资企业的收入增速步入内地企业，但是单位面积的资产值遥遥领先。公允值这也是一些样本企业。2020年度中国商业地产运营能力TOP30，我们甄选的维度是投资物业运营能力、资产管理水平、区域布局等，前五是凯德、万象生活、龙湖、万达和印力。2020年度中国商业地产管理能力TOP30，指标是业态规划、招商管理、团队建设以及策划推广等，排名第一是恒隆，大家知道恒隆在上半年迎难而上。2020年度中国商业地产品牌价值TOP30，从品牌熟知度、租户认可度、城市推动力、社会贡献度进行评价。前三是万象生活、恒隆地产和凯德集团。2020年度中国商业地产创新能力TOP30，太谷地产第一，印力和凯德是第二第三。2020中国购物中心运营商TOP20，购物中心前三是万象生活、印力集团和恒隆地产都是拥有优秀的运营能力，三者在前三季度的租金收入、坪效、出租率都表现的非常突出。2020年度中国商办运营商TOP20，今年的商办运营商受到了一定的冲击，不过我们看到，前三家中海商业、万象和嘉里建设。这是2020度商业表现奖，因为时间关系，我的报告非常的简单，所有的全文报道请大家进入观点地产网和我们的官微，可以获取全部的PDF文件，请各位给我们更多的指正，希望我们未来观点指数研究员做得更加专业。【乐居好房双十一，百亿补贴动真格】文章来源:观点地产网 优质内容推荐土拍快讯｜十一月首块住宅用地5亿拿下！新城控股首次入驻郑州主城土拍快讯｜十一月首块住宅用地被5亿拿下！新城首次入驻郑州主城！旭辉朗瑞中央公园入驻“好房双11 百亿大补贴”，万元购房优惠来袭

来源：北国网1、零点研究（Horizon）资讯集团零点有数（原零点研究咨询集团）是源自中国的国际化数据智能服务机构，旗下包括创新数据开发中心、公共事务数据事业群、商业数据事业群、未来商习院。零点有数累积自零点调查创办以来20多年一手数据收集与处理的经验，拥有服务于国内外规模企业、初创企业与公共服务机构的多元实践，聚焦产品互联网化与服务互联网化，基于多元数据汇集与挖掘，支持经济、社会、文化与政策决策。零点有数科技（原零点集团）同时拥有一支学科配置整齐、专业人员年轻、国际与国内职员兼有、高度自觉的学习型研究队伍，现有研究人员来源于社会学、统计学、心理学、市场营销、经济学、工商管理与公共管理学、财务投资、计算机科学、法学等相关专业方向，95％以上的全职研究咨询人员具有硕士及硕士以上学历，50％以上的研究咨询人员拥有4年以上的专业市场研究经验，30％以上的研究咨询人员具有海外学习背景。2、深圳中为智研咨询有限公司深圳中为智研咨询有限公司是中国领先的产业与市场调查研究咨询服务供应商。公司围绕客户的需求持续努力，与客户真诚合作，在调查报告、研究报告、市场调查分析报告、商业计划书、可行性研究、IPO咨询等领域构筑了全面专业优势。中为咨询致力于为企业、投资者和政府等提供有竞争力的调查研究解决方案和服务，持续提升客户体验，为客户创造最大价值。目前，中为咨询的研究成果和解决方案已经应用于3万多家企业，涉及机械设备、工控电子、信息通讯、食品餐饮、旅游酒店、批发零售、建筑装饰、家电家居、文化传媒、汽车与交通、化工化学、医疗医药、能源环保、公共事务等领域，并向海外市场拓展。旗下拥有大数据与信息资讯提供的深圳中为慧数信息咨询有限公司，以及管理咨询与战略规划定位的深圳万海格华管理咨询有限公司。3、上海艾瑞市场咨询股份有限公司艾瑞研究体系自2003年开始研究中国互联网产业，已经累计出版超过1500份互联网研究报告，涵盖互联网、移动互联网、电子商务、互联网金融、网络营销、网络服务等各个领域。艾瑞咨询基于十六年在互联网领域的研究和积累；为客户提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案，涵盖市场竞争监测、消费者洞察、营销决策、企业精细化运营及数据共享等业务。公司专注互联网产业洞察十六年，超过100位专家研究团队，研究范围广泛；累计发布上千份行业报告，承载数百个咨询研究项目。公司针对企业进行定制化研究，结合产业洞察及竞品分析，帮助企业解决市场、产品、品牌、营销运营等多种需求。同时为客户提供上市公司业务基本面研究、商业尽职调查、投后管理、募投等定制服务。有效辅助客户进行投资决策和识别投资风险。艾瑞咨询品牌营销服务致力于帮助客户准确传递产品价值、全面提升品牌知名度并多角度诠释产品特点，从而为客户塑造品牌核心价值，打造最优品牌效力。4、北京慧辰资道资讯股份有限公司HCR慧辰资讯（北京慧辰资道资讯股份有限公司）是一家根植于数据分析领域，专注于洞察商业本质的数据智能解决方案提供商，公司通过全数据驱动及人工智能辅助政府提高管理效率和范畴，帮助企业科学决策，创新商业模式，提升效益。HCR慧辰资讯成立于1993年，总部位于北京，在上海、广州等地设有多家分公司，是国内最早期涉足行业深度洞察服务的研究咨询机构之一，专注服务全球500强企业客户。自2014年起，作为中国五大市场研究公司之一，拥有辉煌历史的HCR与时俱进，开拓创新，在大数据逐渐驱动产业变革之际，在原有市场调研业务基础上构建智能数据体系，积极吸纳大数据、人工智能领域的高科技人才，创新研发，凭借在大数据方面的出色实力，成功转型成为大数据商用领域的翘楚。HCR慧辰资讯以数据融合、数据分析及数据应用三方面业务为基础架构，结合多年积累的市场研究知识与手段，以及人工智能技术，搭建了先进的数据智能体系，为客户提供全方位的一站式数据智能解决方案。5、广东赛立信数据资讯股份有限公司赛立信成立于1997年，是中国最早成立的专业市场研究公司之一和中国本土规模较大的市场研究企业，旗下包括赛立信市场研究有限公司、赛立信媒介研究有限公司、赛立信商业征信有限公司、北京赛立信市场调查有限公司、上海赛立信信息咨询有限公司五家全资子公司。赛立信数据资讯股份有限公司在市场研究、媒介研究和通信研究等方面都有所建树：赛立信市场研究有限公司拥有五大行业的丰富研究经验，四大专长研究领域，并于国内首创政务服务满意标准体系，获得了高度认可；赛立信媒介研究公司是国内唯一一家专门从事广播收听率调查的专业机构，是国内规模最大且最具专业权威性的广播收听率数据服务商，在广播调研领域占据了超过70％的市场份额；赛立信商业征信公司拥有先进的评估技术和强大的数据库资源，是竞争情报和通信研究方案解决的提供商，能够为企业决策者提供有价值的信息，有效协助开拓和管理市场，提升企业竞争力。6、深圳市万人市场调查股份有限公司深圳市万人市场调查股份有限公司成立于2001年10月，是专业从事市场研究咨询服务的研究型公司，自公司成立以来，始终坚持“以客户需求为目标，以客户的满意为宗旨”的经营战略，以国际知名同业机构的行业规范和研究技术为标准，结合先进的专业技术和行业咨询服务经验，以规范、守信、保密、中立为原则，为客户提供高质量的市场调查与咨询服务。经过十多年的发展，公司已经发展成为一家在部分研究领域处于国内领先的市场研究公司，是目前深圳最大的调查公司，也是广东地区知名的研究型公司。公司是国内第一家登陆资本市场的市场研究公司，公司于2014年1月24日作为国内第一批企业，登陆扩容后的全国中小企业股份转让系统这个崭新的资本市场，预计公司将在未来的几年，在资本推动下，迈入发展的快车道。经过十几年的发展，公司业务覆盖国内各级城市。公司访问员主要分布于深圳、北京、上海、广州等一线城市及徐州、成都、武汉、西安等各二线城市，在国内县市级城市也有专职访问人员。公司在香港、台湾等地也有合作调查机构。7、广州市佩升前研市场信息资讯股份有限公司广州市佩升前研市场信息咨询股份有限公司始创于2007年，从传统的市场研究公司起源，秉承洞察、量化、创新的经营理念，逐步形成拥有自主技术专利的大数据消费者全方位研究核心竞争力，成为基于互联网大数据分析营销应用的市场研究公司。送送核心业务涵盖消费者需求研究、品牌研究、产品研究、价格研究、广告研究、渠道研究、产品测试、满意度研究等范畴，截止至2016年5月，佩升共计收集研究问卷123.4万份，云端存储数据400TB，细分研究报告5632篇，致力于应用信息化科技采集数据，提供营销全流程调研数据支持，以及行业应用研究解决方案。公司服务行业包括保健品、医药行业、汽车行业、家电行业、日用品、连锁经营等行业，其中知名龙头企业超过20家，包括安利、美的电器、汇仁集团、中国银行、三星电子、别克汽车、丰田汽车、本田汽车、日产等著名企业，项目合作满意度高达100％。2016年，佩升前研完成了在互联网大数据分析的技术积累，现已累计申请包括互联网大数据的技术采集、分析专利合共14个，获得“高新技术企业”的认定。佩升前研资深研究团队硕士及以上学历成员6人，海外留学归国成员3人，本科学历成员27人，全部资深研究成员从业均在5年以上，其中10人从业10年以上。8、成都达智咨询股份有限公司成都达智咨询股份有限公司成立于1999年1月，作为内地调研行业领军品牌，达智咨询已于2016年1月完成了新三板挂牌。自2007年起至今，达智咨询连年8年当选中国信息协会市场研究业分会（CMRA）副会长，2012年被推选为中国市场信息调查业协会（CAMIR）副会长。通过17年的专注发展，达智咨询立足西南，数据采集业务覆盖全国，业务规模和品质居于国内前列；研究业务规模和品质居于西南地区前列。公司长期服务于世界500强企业，政府各部门及国内地产、金融、汽车、快消、医疗等领域知名企业。除定性及定量数据采集、高端会议室租赁、在线/微信调研、消费者U&；A研究、产品研究、品牌研究、满意度研究、行业分析、营销规划咨询、可行性报告及商业计划书等传统调研、咨询业务，达智已独辟行业之先河，研发并落地执行政府第三方评估/监控服务，企业价值评估系统、大消费U&；A系统等创新业务。9、立信（重庆）市场研究股份有限公司立信（重庆）市场研究股份有限公司成立于2001年3月，是一家集传统调研、电话调研、网络调研及大数据分析的全渠道数据采集公司。中国信息协会市场研究业分会副会长、常务理事单位。立信股份自成立以来，始终坚持专业、规范的项目执行为重点发展方向，分支机构遍布北京、云南、贵州、四川、甘肃、青海、宁夏等多个省份。通过多年的发展，立信股份拥有一流的硬件设施，优秀的督导和项目管理人员，完善的项目管理体系，强大的管理平台和不断创新的调研技术。多年来，在完善执行网络基础上持续发展产品链，逐步形成立信股份的核心竞争力。10、盖洛特（福州）数据研究股份有限公司盖洛特市场调查公司成立于2000年的中国福州，其业务范围是为企业提供“产品研究、满意度研究、神秘顾客调查、消费者研究、渠道研究、营销活动研究”等市场研究服务。公司秉承“用数据说话，用事实证明”的经营理念为客户提供服务。专注于通讯、金融、快速消费品、汽车、广告营销等行业。先后在厦门、泉州成立了分公司。盖洛特在全国二十个多个省市均有长期战略合作伙伴，能够短时间内，在全国范围的执行大规模样本的调查研究项目。另外，公司与全国多个行业协会建立了紧密的合作关系，为业务发展和行业数据收集提供强大的资源支持。形成了覆盖中国大中型城市的数据采集网络。盖洛特致力于为客户提供专业、系统的市场研究解决方案，母公司及子公司为客户提供线下、线上（我要调查网）的市场调查研究和咨询服务。公司根据客户对市场调查服务的需求，通过入户访问、街上拦截访问、电话访问、在线网络调查等方式搜集信息进行定量分析，结合小组座谈会、深度访问、观察法等方式搜集信息进行定性分析，并提供有针对性的、准确的市场调研。公司客户主要来自于通信业、金融业、房地产业、广告业、政府等领域。

内容来源：2019年8月18日，在2019亚布力中国企业家论坛夏季高峰会上，君智咨询董事长谢伟山进行了以“中国经济新机遇”为主题的精彩分享。笔记侠作为合作方，经讲者审阅授权发布。讲者| 谢伟山封面设计 | 子墨 责编 | 嘉琪第 4015 篇深度好文：6184 字 | 11 分钟阅读完整笔记战略本文新鲜度：★★★★★+口感：草莓乳酸菌笔记君说：同质化竞争时代，多少企业遍访天下“名医”，却难以找到行之有效的应对之法。别着急，在2019年亚布力企业家论坛夏季高峰会上，作为飞鹤乳业的战略顾问，君智咨询董事长谢伟山深度解析飞鹤逆势增长的奥秘，并强调：“企业需要一种全新的、适合中国市场的、应对竞争的新知识，来应对大竞争时代的挑战。”以下，尽情享用~大家上午好，今天我会为大家分享我在管理上的新发现，给大家带来一份比较新颖的观点。我会站在一个微观的视角，告诉企业家们应该抓住哪些要点，以摆脱当下困境。这个新颖的观点，其实已经历时长达几十年，最近4年才真正运用到企业中，并且也确实帮助一些企业成为中国行业内的老大。所以，它可以说是经过了时间的检验，也是非常实用的。我认为，任何一个新的视角、新的观点，一定是解决了当下核心的问题，它才可能是新的。目前中国企业家遇到的问题，实际上是全球的企业家在经营企业的过程中，面临的共同问题。但正是因为中国乃至全球的经济、品牌都面临着同一个问题，因此，我们面临着一个新的机遇。假如我们能够解决这个共同问题，抓住这个新机遇，我们将跑在前面。一、新机遇前面的问题今天的商业世界，经历过两次“大地震”。1.移动互联网时代带给我们的变化据统计，我们人均每天使用手机的时间，从2016年的3.8小时达到了2018年的5.69小时，今年很可能会接近7小时。这个变化给企业带来的变化是非常深远的，从中我们可以感受到企业和顾客之间赖以沟通的传统的方式受到了非常严重的影响。比如我们看电视、看杂志的时间。所以，这场“大地震”形成的后果是什么？就是企业和顾客之间形成了一个心智的断裂带，我们用传统的方式跟顾客沟通变得更加困难。以前，我们要成为一个中国的大品牌，很简单。拿10年前来说，你成为一个全国性的大品牌，只需要做一个决策就一定能成功。方法是什么呢？上中央电视台的广告，成为标王就行了。但现在，这种情况越来越少了。由于传统媒体的效果受到影响，去年中国的品牌广告费用首次出现下滑。这其实是我们企业经营面临的一个困境，它不仅仅是中国品牌正在面对的，所有国际品牌、世界500强品牌都面临着或多或少的困境。2.现在企业经营，竞争空前激烈第二个“大地震”的影响更深远，但这场“大地震”被我们忽略了，就是现在的企业经营，竞争空前激烈。像4年前出现的产物，共享单车，半年多的时间里就有100多个品牌出来，有400多亿的资金投入进去，40多家企业融到了钱。但现在，这个行业已经是一地鸡毛。我们再看一下微信，微信里有一个很重要的功能是公众号，是所有商家必用的产品。现在的公众号已经超过2000万个，但我们日常所用的公众号是非常少的。由于商家特别多，竞争特别激烈，所以现在出现了一个非常有意思的现象：以双11为开头，带来了618全国性打折促销的节日有48个。这种激烈的打折促销，不仅发生在中国，国外也是如此。前两年，我做过一个美国的品牌，当时在美国调研了一段时间，去它的各大卖场、各种购物的专业市场观察，发现卖场到处挂着一个黄色的小牌子——买一送一。这就是全球经济面临的大竞争，全球都采用的一个应对方法，就是打价格战，好像没有折扣是不可能生存下去的。这里又出现了一个问题：企业如何摆脱这个大竞争，如何摆脱这个价格血战？对于这个问题，我们其实并没有合适的理论去牵引、去指导我们如何做。所以，今天，我想为大家提供一个新视角，为大家分享一下我们是如何做的，希望能够帮助到大家。二、我们的实践1.竞争战略从顾客认知上，要解决竞争的元素和目前竞争的环境，大家需要面对“解决竞争问题”这个刚需，竞争战略是协助你在新的大竞争时代解决竞争难题以获得全新的增长。所以，我们要用一种新的方式来获得一种新的增长。这种增长，它不是通过价格战，不是通过更大的产品类别，也不是通过促销等简单的资本堆砌，而是一种全新的方式解决，我们把它叫做“竞争战略”。竞争战略到底是什么？它要解决四个关系，才能真正地支持到企业去解决竞争问题。是哪四个关系呢？第一，企业和顾客之间的关系（解决跟顾客传递的价值是什么的问题）；第二，企业内部的人与工作的关系（解决管理有效与否的问题）；第三，人和人的关系；第四，与自己的关系。这四种关系要用全新的知识去贯穿，最终作用于整个企业。所以，企业的核心是将我们这个价值呈现出来，这是一个整体的系统工程。2.现代科技+中国古老的智慧20世纪20年代，英国哲学家罗素来到中国。那时候的中国，正处于百年屈辱史的最低谷，少有人看好中国，但伯特兰·罗素（英国哲学家、数学家、逻辑学家、历史学家、文学家，分析哲学的主要创始人）提出一个理论。他说：“现代科技如果结合中国古老的智慧，将会迅速创造出比欧美更好的文明。”今天，他所说的这个场景，正在被我们中华民族慢慢地创造出来。毫不夸张地说，我们已经超越了这一点，已经逼近美国。大家知道，中华民族是世界上四大文明古国里唯一没有断裂的文明，我们民族的智慧，是生存的智慧。在竞争之中，在模糊之中，我们的古老智慧会引导我们走出困境。“得民心者得天下”，这句话在企业经营中非常重要。今天，我们经营企业，如果能够对顾客充分了解，并把它变成企业的经营要素，然后引导企业经营的方方面面，我相信中国在今天这种激烈的竞争中，定会获得空前的竞争力。案例剖析：飞鹤奶粉我在2015年遇到飞鹤奶粉的时候，它已经问遍了很多知名的国际咨询公司，合同上金额是数千万，但没有一家公司敢接单。为什么呢？基于当时的奶粉大环境，在中国卖奶粉很是困难。大家一定还记得2008年三聚氰胺事件，实际上，因为这个事件，我们的国产奶粉已经受到了国人的质疑和抵制。我们中国人认为国产奶粉科技含量不高，安全性得不到保证。所以，当时的中国奶粉市场从原本的占比65%一下下降到39%。并且，这39%还毫无质量可言。当时南方市场连新城市都没有国产奶粉，这30%多的国产奶粉只是在北方的县乡镇有销售。2015年的竞争已经惨烈到什么程度？已经惨烈到连进口奶粉都在打价格战！惠氏买5赠1，雅培买4赠1，美赞臣买3赠1，最后买2赠1，价格战越打越惨烈，国产奶粉更加没有竞争力，处境更加举步维艰。就在这个时候，我们迎难而上。我们用的方法听起来很简单，就是回到中国古老的智慧里，讲“得民心者得天下”。在中国人的头脑里有一个观念，叫“一方水土养一方人”，这是非常有道理的。飞鹤奶粉作为来自东北黑土地奶源带的国产奶粉，它有一个优势——只为中国市场服务，更懂中国人。这是因为它经历了50多年的发展和实践，它对中国母乳的研究已经经过三甲医院一致的临床认证。这是它经过长达几年的临床实验得到的相应的数据，而且它也是最早一批拥有专属牧场、农场的：从牧场开始，到养一头牛，再到最后的成品，全程可控。正因为飞鹤几十年来如一日的坚守品质，所以在三聚氰胺事件中，飞鹤奶粉依旧是检验合格的，并且连续几十年保持零安全事故的记录。但它随后几年的增长却受到了严重影响。这时，在飞鹤匠心品质的基础上，我们就借用中国人心中“一方水土养一方人”这个已有的常识，把飞鹤的战略确立为“更适合中国宝宝体质的奶粉”。这个经营的思考点，是战术导出战略。我们发现，飞鹤的业务员在一线与顾客沟通时，有时会说，“我们和洋奶粉最大的区别就是，更适合中国宝宝的体质”。并且，顾客很乐于接受。于是，我们从顾客的认知中找到共鸣点，把这个战术上升为企业的战略，然后再通过企业的运营来倒逼理论的改革。今天，新时代竞争战略的呼吁声音越来越大，我们可以借用迈克尔·波特（哈佛商学院教授，当今全球第一战略权威，是商业管理界公认的“竞争战略之父”）的一些价值链的有效的元素，同时，我们也要对他提出的很多方面做出修正。比如，飞鹤当时有5大地推，后面我们发现它有一个地推做得非常好，叫“迷你秀”。于是，我们就建议把这个地推动作加强。不过当时还是没有做太多，一年只做了几千场，现在一年已经做到50万场。那么，如何做地推？如何撕开这个口？这个口又到底是什么？这个口，其实就是顾客的感知。中国讲的“得民心者得天下”，在企业经营中是非常关键的，它会把中国的经济带上新高度。大家会发现，在企业经营的过程中，我们各项KPI的设置，各种运营活动的决策，其实都是跟着顾客的需求进行的。我们看下飞鹤的发展，它从2015年的增长形势，到2016年战略发力，去年做到行业第一，创下中国婴幼儿奶粉首个100亿元营收，利润也非常可观。因为它没有参与价格血战。2018年，对于飞鹤来说有一个非常重要的实践，我们在2018年引领飞鹤进入中国主流市场。2018年我们重推北京，在北京发力，飞鹤成为第一个在北京市场营业额首次破亿的中国品牌。过去4年，它每年的增长都是非常快的。今年，中国市场上排名前5的洋品牌的增长是很缓慢的，但飞鹤已成为中国第一。可以说，洋奶粉在中国市场上垄断的、不可撼动的局面，几乎已被飞鹤所打破。三、我们的新机遇为什么我会说“中国经济会有新机遇”？因为我们的责任是研究人与人之间的关系并解决人与人之间的关系，不是人与自然。而是如何“得民心”，这是中国企业家独特的智慧。比如，我们的一个连锁护肤行业的客户管理了3000多家店，这时候，如何提供让顾客满意的知识？如何拓展以让老客户带来的知识持续流动起来？因为知识是需要分享、提炼、传承的，所以我们必须注重人与人之间的关系与连接。在当今天移动互联网时代，借助互联网的发展，不断丰富我们和顾客之间沟通的桥梁。所以，当大竞争时代使过去的理论出现一些障碍的时候，其实就是中国经济的新机遇。因为如何跟人沟通，如何去理解人，在我们中国古老的智慧里都有答案。我认为把中国古老的智慧植入到现在的商业理论中去，去绽放新的商业机会，是今天中国企业家所要做的，我们所谓的自信就来自这里。其实，中国市场还有非常多的优势：1.信心支撑关于信心支撑，我提了3大点：① 今天的中国是全球最大的单一市场中国中等收入以上的人口有5亿人左右，中国内需的潜力非常大：全世界的奢侈品，大部分都是中国人购买的。面对这么大的市场，你只要成为中国第一，就很有可能成为全球第一。所以，今天的中国企业家，所面临的空前机遇，就是我们处在一个天然的大市场中。中国这么大的内需市场，恰恰是中国企业家必须要重视的。② 中国人很勤劳国外的人到了周末、下班时间，你根本联系不上。可我们中国的团队哪有什么白天晚上，更别说周末节假日了。大家在做国际贸易和国外公司合作的过程，会发现真正把公司当家的，真正愿意勤奋去努力工作的人就是中国人，在这点上没有任何一个国家可以和我们相比。我相信以我们当下的智慧，加上我们的勤劳，中国在未来的10年，一定会更加壮大。③ 中国的文明有它的独特之处，尤其是《孙子兵法》我非常喜欢《孙子兵法》，也研究了好多年，可以倒背如流。过去大量研究《孙子兵法》时，发现怎么“利而诱之，乱而取之”，怎么为竞争对手设计它的行走路线，它都有介绍。由于移动互联网的出现，也由于大众媒体的出现，全球企业、品牌都面临着这两大断裂带。所以，我们尽管是一个后发的国家，但我们和它们处在同一起跑线上，这时，当我们用新的理念往前走，敢于向西方理论发起挑战、敢于超越它们时，我认为中国经济的前景一定是令人期待的。2.现实支撑① 中国当前经济环境第一，内需巨大。内需巨大，主要包括4个方面。首先，中国基数市场巨大；其次，中国区域发展存在级差；然后，中国经济结构发生改变；最后，中国城镇化发展趋势不可改变。但是，内需巨大，消费者却不买单，这是为什么？因为机会永远是从风险或者从目前的困境中出现的。企业目前发现的困境就是，由于企业与消费者之间产生了隔断，企业成为了一个信息孤岛。第一，移动互联网，将我们企业和顾客之间的关系断掉了。企业原本告诉消费者“请注意我”的方式在这里已经失灵了。以前我在电线杆上贴一个提示就可以有销售，但现在打2个亿的广告可能也没用。互联网将顾客的时间切割了，企业用以前的方式是使得顾客没有办法接受到企业这块信息。第二，全球大竞争下，替代者（即竞争者）越来越多，无孔不入。如今，竞争者越来越多，价格战也持续不断。其实，目的都一样，就是把顾客跟企业之间的连接断掉。现在企业在从事的产品和服务背后的价值，不能被顾客收到。从这里开始，企业变成了一个信息的孤岛。所谓的竞争战略解决什么？最终是用正确的方式去创造正式的企业成果。但现在我们服务企业，必须要解决前面讲的四个连接问题，才能猛攻让你的顾客和你产生出新的连接，才能打破你这个信息孤岛的局。② 如何打破信息孤岛？第一，开创需求。当下顾客的显性需求已经都被满足了，在任何一个需求的领域里，都已经有数一数二了，那你该怎么办？开创需求。这就是为什么创业家存在的原因。创业家的目的是创造需求，开创需求，激发需求，激发消费。每一个企业都是创业，不创业是不可能有未来的。我们必须从这里面创造出需求，而这个需求是一个隐性需求、新内需，它不是显性需求或者已有需求，因为已有需求已经有人满足了。第二，汇拢需求。以前是品类型消费，而不是品牌型消费，人口红利就是品类型消费，但现在已经到了品牌红利期。在这种情况下，你有一个方式，就是去汇拢需求，拿品牌汇拢。第三，重构需求。以前企业是纯靠产品、技术、渠道和传播，将这个信息传播给顾客，进而让顾客的需求被满足。现在这个显性的需求已经被满足了，如此情况下，经济要发展，要打破这个格局，就要重构需求。比如先开创顾客需求，顾客需求开创出来后，在原有基础上再重新建立顾客需求。但如何让顾客的需求为你所有？又如何让顾客看到你而对其他的对手视而不见呢？主要还是顾客需求的重构。比如前面讲的飞鹤，就是通过重建标准激发了隐性需求，重振了国产奶粉的信心。简言之，中国经济的新机会，主要是不断满足人民日益增长的美好生活需要。这就是我今天演讲的全部内容，谢谢大家。*文章为作者独立观点，不代表笔记侠立场。君智竞争战略咨询是一家致力于协助企业赢得竞争的战略咨询公司。公司首创竞争战略服务系统，近四年来成功助力包含飞鹤乳业、波司登羽绒服、雅迪控股、良品铺子、竹叶青峨眉高山绿茶等9家行业龙头在内的十余家企业实现增长，协助其中5家企业营收破百亿。加入笔记侠官方圈子，每天分享商业干货，与300+ 新商业伙伴一起交流进步！