郑州房地产市场调研

来源： 凤凰网房产郑州站年初疫情汹涌来袭，蔓延全球，世界经济格局由此发生转变。在积极应对下，我国的宏观经济走出“深V”之势，从三季度开始转正。时代所处背景复杂，国家经济发展承压不减，政策收紧不放松。那么，特定宏观背景下，郑州房地产市场整体表现如何？易居克而瑞河南四大现状解读2020年郑州房地产整体市场表现。现状一 一级市场回归理性，城市投资逻辑面临重大调整市场进入调整期，土地供求有所放缓，不良预期下，价值回归主城1、大郑州土拍现状市场进入调整期，土地供求规模连续三年持续缩减，楼面价继续微度上涨，2020年楼面价增至2839元/㎡，同时市场回归理性，溢价率维持低位，流拍率上涨。2、分区土拍现状环郑虽已成为土地市场主力战场，但2020年主城区成交占比增加，主城区住宅供地完成率下跌了，下降至34%，整体供地节奏放缓。现状二后疫情时代，大郑州市场正式步入价格修复期住宅市场供求比拉大，环郑供求比明显高于主城区，主城区价格逆势上涨，环郑下跌，价差拉大。1、大郑州市场2020年大郑州供求量均下跌，价格保持上涨，但近三年价格增长率明显减缓，市场存量及去化周期愈发突破健康标准底线。2、区域市场 市场成交缩减，供求比拉大，环郑供求比明显高于主城区；主城区价格逆势上涨，环郑下跌，价差拉大。主城区价格环比+3%，环郑价格环比-5%。3、库存市场市场整体库存持续攀升，去化周期拉大，环郑去化压力远超主城。主城库存量990万方，去化周期12个月 环郑库存量1550万方，去化周期22个月现状三价格修复带动市场结构盘整，产品、地段与市场的对冲性分化明显开盘推售量下跌，核心区域项目推出，整体均价逆势上涨，城市外围项目抗风险能力不及主城。 1、开盘去化量价开盘市场热度锐减，年度推售量均呈下探趋势，但是受主城核心区域项目加推影响，均价有所上涨。2020年大郑州开盘去化情况推出40512套房源，开盘去化20935套，整体去化 率52%，环比下降31%。共计127个项目累计开盘207次,开盘频次环比 下降33%。开盘成交均价14832元/㎡,环比上升10%。 2、开盘去化率项目开盘去化率以主城三环内为核心，环线外围区域去化率逐步走低，城市外围区抗风险能力减弱。现状四市场压力催生营销模式变革， 线上化成最大突破口分销+首付分期已然为营销动作标配，多种手段组合出击， 但去化仍未达预期1、营销加码分销+首付，加上降价洗客，仍未达去化预期；营销政策加码，但典型房企成交逾7成，不及去年同期。启用2家以上分销项目占比：63%以上启用首付分期项目占比：70%以上启用降价项目占比：57%以上

郑州房地产市场概况，该怎样投资为好？一定要注意这些片区房地产市场在我国的发展一直以来都是突飞猛进，而且房子对于我们来说不仅具有居住价值，还有相应的投资价值。但是自从进入20年以来，我国的房地产市场开始逐渐扑朔迷离起来，想要再靠投资买房挣钱，恐怕没有那么容易了。尤其是郑州现在的楼市情况，想要投资就要更加谨慎。其实关于这一点，我们最重要的是要知道，房价之所以能够如此之快的升值，主要就是因为其知识壁垒相对较低，而且另一方面，相对于一些买入就能够赚钱的行业，为什么一定要通过等待其升值来获取利益，这相对来说是违反了一些投资体系基本理念。所以有的朋友也就直接发出了疑问，现在的郑州房市，我们该如何投资才能尽量避免亏本？关于这个问题，我们首先注意的就是一项最重要的准则，现实兑现。现在的郑州房市，我们可以明显的发现一些规律，那就是许多项目的价格并不一定，降价幅度依然存在差异。而且降价的地方大多位于远郊，主城区的房价依然居高不下，直到进入八月以后，主城区的房价才逐渐有了下降的趋势。所以在投资房地产的过程当中，我们就要注意三点。第一点是，购买新房时一定要对比楼盘附近的二手房价格，购入价格不能比二手房价格高。第二点就是不能购买附近没有二手房市场作为对比的楼盘，这样对于你是否能有收益或者收益时期的长短都不能确定，不确定对于投资来说是大忌。第三点便是牛市中后期不可买房，尤其是最近a股市场大力的前提下。而进入八月以后，郑州的房地产市场普遍已经陷入低迷，尤其是各大新楼盘的价格已经普遍低于二手房。所以目前没看，在郑州投资房产主要还是以新房特价为先，价格底线便是二手房价格，一般比二手房低一到两成的新房便可以考虑入手。另外，郑州各个区的投资前景也是不一样的。荥阳东、绿博、北龙湖、古荥、物流港这些片区就可以直接略过了，最主要的原因便是因为这些区域的供给已经太足，你再进去投资，相当于送钱。但像中原新区和二七新区这样的区域，就不怎么好说了，因为这些地区附近没有二手房市场，在这种情况下，想要进行投资非常考验个人的眼光，总体来说也不推荐。还有几个比较特殊的区域，想高新新城，白沙，龙子湖高校区，老经开，滨河国际新城。这些区域因为一些特殊的原因，情况复杂，也是不建议前往的。总体来说，郑州目前的房市投资前景并不怎么好，主要还是因为现在房地产市场的大环境不怎么好，国家调控加上经济的影响，导致了房价现在的低迷状态，现在一头扎入房市很大的，大概率是会赔。论如何，投资都有风险，大家一定要谨记，投资需谨慎！

2020上半年，面对新冠肺炎疫情带来的严峻考验和复杂多变的国内外环境，郑州全市上下科学统筹疫情常态化防控和经济社会发展，复工复产复商复市加快推进，生产需求继续改善，积极变化累积增多，主要指标恢复性增长，经济社会逐步复苏。2020年上半年郑州楼市先抑后扬，春节传统淡季叠加新冠疫情影响，一季度市场热度较低，二季度伴随复工复产、封土令解封等政策导向性，各大房企顺势加大促销力度，4-5月量价回升，成交规模上升明显，但6月成交规模小幅回落。1经济指标持续回升，幅度好于全国、全省据郑州市统计局数据，2020上半年郑州全市生产总值GDP完成5459.6亿元，同比下降0.2%，降幅分别低于全国、全省1.4和0.1个百分点，位居全省18地市之首。其中金水区以841.12亿元位居全市各区县市之首，郑东新区以562.61亿元、经开区以486.17亿元分列第二、第三名。上街区GDP最少，仅为75.04亿元，全市垫底。2020上半年，郑州全市固定资产投资增长3.2%，分别高于全国、全省6.3和0.6个百分点。其中二七区固定资产投资增长为7.4%，高于全市其他县市区，但金水区固定资产投资增长率仅为1.1%，低于全市其他县市区。2全市房地产开发投资增长、销量同比下降房地产开发投资额同比增长5.3% 2020上半年，郑州全市房地产开发投资完成1524.38亿元，位居全省18地市之首，同比增长5.3%；其中住宅投资完成额同比增长10.4%，办公楼投资完成额同比下降20.7%，商业营业用房投资完成额同比增加22.3%。在郑州各县市区中，登封市房地产投资完成额同比增长最多，增幅达到48.6%，其次是荥阳是和经开区；但新密市房地产投资完成额同比负增长，下降达12.7%。全市销量下降明显，住宅均价仅为9446元/㎡2020上半年，受疫情和楼市调控政策的影响，郑州房地产市场出现多年来少有的现象：新开工面积和竣工面积同比下降明显，下降幅度同比达到41%、60%；新建商品房销售面积和销售额同比下降近20%；待售面积持续增加，同比增加12%左右，去化周期延长至13个月左右，短期库存风险增加。表现在以下几个方面：== 施工房屋面积增长1.2%2020上半年郑州全市新建商品房施工房屋面积为17613万㎡，同比增长1.2%。其中：（河南楼市网数据研究中心）+ 新建商品住宅施工房屋面积为11943.67万㎡，同比增长1.3%；+ 办公楼施工房屋面积为1219.24万㎡，同比下降2.0%；+ 商业营业房施工房屋面积为1591.48万㎡，同比下降7.3%。== 新开工面积下降41%2020上半年郑州全市新建商品房新开工面积为1533.26万㎡，同比下降41%。其中：（河南楼市网数据研究中心）+ 新建商品住宅新开工面积为1075.71万㎡，同比下降40.6%；+ 办公楼新开工面积为42.64万㎡，同比下降78.4%；+ 商业营业房新开工面积为142.36万㎡，同比下降27.0%== 竣工房屋面积下降60%2020上半年郑州全市新建商品房竣工房屋面积为160.76万㎡，同比下降60%。其中：（河南楼市网数据研究中心）+ 住宅竣工房屋面积为84.36万㎡，同比下降70.9%；+ 办公楼竣工房屋面积为15.11万㎡，同比增长105.1%；+ 商业营业房竣工房屋面积为40.76万㎡，同比下降26.1%。== 实际销售面积下降16%2020上半年郑州全市新建商品房实际销售面积为1303.75万㎡，同比下降16%。其中：（河南楼市网数据研究中心）+ 住宅销售面积为1162.31万㎡，同比下降17.6%；+ 办公楼销售面积为47.29万㎡，同比下降26.8%；+ 商业营业房销售面积为75.30万㎡，同比增长14.8%。== 实际销售金额下降18.7%2020上半年郑州全市新建商品房实际销售金额为1230.72亿元，同比下降18.7%。其中：（河南楼市网数据研究中心）+ 住宅销售金额为1097.95亿元，同比下降19.2%；+ 办公楼销售金额为49.08亿元，同比下降35.5%；+ 商业营业房销售金额为69.50万㎡，同比增长0.4%。== 新建商品房销售均价下降3.2%2020上半年郑州全市新建商品房销售均价为9440元/㎡，同比下降3.2%。其中：（河南楼市网数据研究中心）+ 住宅销售均价为9446元/㎡，同比下降7.91%；+ 办公楼销售均价为10379元/㎡，同比下降11.92%；+ 商业营业房销售均价为9230元/㎡，同比下降12.55%。== 待售房屋面积增加11.8%2020上半年郑州全市新建商品房待售房屋面积为650.80万㎡，同比增加11.8%。其中：（河南楼市网数据研究中心）+ 住宅待售房屋面积为411.22万㎡，同比增加5.2%；+ 办公楼待售房屋面积为69.00万㎡，同比增加16.3%；+ 商业营业房待售房屋面积为103.72万㎡，同比增加19.1%。3上半年中心城区房地产市场销售行情上半年新建商品住宅销售均价为14329元/㎡ 2020上半年，郑州全市商品房批准预售面积1469.59万平方米，同比下降8%；其中商品住宅批准预售面积1203.12万平方米，同比下降1.1%；非住宅批准预售面积279.61万平方米，同比下降29%。2020上半年郑州市中心城区（包含金水区、郑东新区、二七区、惠济区、中原区、高新区、经开区）共销售备案48623套，其中住宅销售备案39106套，非住宅销售备案9517套。销售备案面积509.44万平米，其中住宅销售备案面积441.09万平米，非住宅销售备案面积68.35万平米。2020上半年郑州市中心城区新建商品住宅销售均价为14329元/㎡，非住宅销售均价为11820元/㎡。2020上半年，郑州中心城区以高新区销量最好，销售套数共计8188套，合计销售面积87.14万平米，其次是金水区、管城区；2020上半年，郑州中心城区以郑东新区商品住宅销售均价最高，达到19478元/㎡，其次是金水区，16590元/平米，第三是经开区，均价为13221元/㎡。4上半年郑州市房地产企业销售30强排行榜2020上半年，郑州全市（包括中心城区及周边各县市区）房地产新建商品房销售面积为1552.41万平米，销售金额为1513.87亿元人民币，其中碧桂园表现良好，销售额位居郑州市2020上半年第一名，万科、正商分列第二、第三名，康桥集团、建业地产分列第四、第五名。2020上半年郑州市在售新建商品住宅，以恒大未来之光、正商丰华上镜、瀚海思念城、碧桂园西湖、绿地花语城、万科城、正商珑水上境、正商生态城、富田城九鼎华府、恒大养生谷、郑州恒大城、瀚宇天悦城、万科大都会、碧桂园名门时代城、郑州华侨城等楼盘销量（面积）较好，成为郑州市2020年上半年的热销或网红楼盘。5回顾与展望2020年上半年，郑州深入落实城市调控主体责任，坚持“房住不炒”总基调，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”不放松，以推进保障性住房建设、推动住房多元化发展，积极探索建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的房地产长效机制。为缓解一季度疫情影响，加大并举人才补贴和契税补贴政策，加快地铁、高铁等交通规划，推动郑州城市建设，取得良好成效。预计下半年在“房住不炒” 、“稳房价 、稳地价、稳预期” 的中央主基调下，货币政策继续保持宽松基调，信贷政策中性偏积极 。郑州市场落户条件放宽 、人才政策支持叠加房贷利率下调、疫情激发住房需求升级，预计下半年积压的需求将进一步释放，成交规模好于上半年，但7.13发布房地产市场专项检查通知，行业压力仍在，市场成交将在稳定调控中小幅上涨 。下半年各房企为完成年度销售业绩目标，将加快推盘节奏，或提升优惠力度，所以房价水平存在一定调整压力。但品牌房企开发的位置优、品质好的楼盘房价有一定的上升空间；那些远郊楼盘、小开发商楼盘、品质低或经常被维权的开发商所开发的楼盘，其房价有一定的下跌风险！ 来源于：河南楼市【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:新浪乐居 优质内容推荐「重磅」南京师范大学附属中学宿迁第三分校规划落定，位置就在……「见地」傅育宁的华润往事宿豫最新土地征收公告！快看看有没有你村……

10月份郑州全市商品房批准预售面积259.77万平方米，较去年同期下降了8.45%；商品住宅批准预售面积207.44万平方米，较去年同期下降了8.47%。10月份郑州全市商品房销售20280套（间），较去年同期下降了10.13%；商品房销售面积193.79万平方米，较去年同期下降了10.98%。10月份郑州全市商品住宅销售13926套，较去年同期下降了21.80%；商品住宅销售面积157.58万平方米，较去年同期下降了15.82%。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:360房产网

前一段时间我写过一篇文章，里面也阐述和表明了郑州房产市场和价格的涨跌情况，最近又大致的了解了一下郑州的房产情况，以下是我调研的一个基础情况。最近调研的是郑州金水区南阳路上房产的情况，通过实地调查和电话咨询，首先很明显一点是郑州目前的房产市场稍微有回升，虽然不大，但是各个楼盘的的价格也都是有回升的，综合以上现象我个人有以下分析。第一：前段时间的降价潮也确实让有一部分一直打算买房的人趁着这个机会出手了，包括郑州周边的人群，比如新乡，许昌，登封，甚至还有焦作的一部分人群，真不要小看这部分人群，购买力还是很强的，基本手里不缺钱的，在这种市场情况下也确实会出手，我身边就有很多这样的人群也都在这个时候买了房，当然也有一些人还在观望，但是说句实话对于前一段时间的市场波动其实真的是个出手的好时机，价位也好谈判。第二：政策推动，比如前几天国家推出“耕地非农”限令，也会促进一些本来想在老家盖房子的人放弃了这种想法，所以郑州次周边人群，比如荥阳，中牟，马寨等附近的一部分人群不得不选择购房职责，这也极大的帮助很多房企手里的楼盘去化速度。个人感觉以上两点是最重要的因素吧，当然也不排除会有其他一些因素综合推动。但是就目前来说房子还能卖吗？怎么说呢，个人觉得目前整个国内房产市场几乎已经失去了投资价值，也就是说房产的投资附加值越来越低，所以大家还是要抱着职责居住的心态去购买。以上个人拙见，有高手请指点，感谢每一位读者和粉丝耐心读完。

11月份，郑州全市商品房批准预售面积518.28万平方米，其中商品住宅批准预售面积406.47万平方米，非住宅批准预售面积111.81万平方米。郑州全市商品房销售24261套（间），销售面积241.67万平方米，销售均价11082元/平方米；其中商品住宅销售18476套，销售面积205.5万平方米，销售均价11192元/平方米。非住宅销售5785套（间）,非住宅销售面积36.17万平方米，非住宅销售均价为10455元/平方米。郑州全市二手房共成交7073套（间），成交面积68.75万平方米，成交均价10104元/平方米；其中住宅二手房共成交6838套，成交面积66.04万平方米，成交均价10071元/平方米。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）查看郑州房价>>查看郑州更多二手房>>

来源：江瀚视野6月15日，郑州市发布《郑州市2020年国民经济和社会发展计划的通知》。此次报告发布，实际上积极响应了两会政府工作报告的内容，同时结合郑州市场给予了今年经济工作的指导。作为一份地方版本的发展计划报告，相关房地产的内容也值得研究，其可以成为后续各地房地产发展值得借鉴的版本。对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：1、鼓励存量物业升级政策明确，积极培育消费新模式，围绕个性化、差异化等消费升级特点，加快商贸业、房地产业等传统服务业提档升级，鼓励传统商场、老旧厂区等改造为多功能、综合性新型消费载体。从此类表述可以看出，后续商贸业和房地产业等传统服务业面临升级的机会，尤其是对于存量资产来说，后续可以提升和改造，本身也可以形成新的商业地产项目。2、化解问题楼盘政策明确，依法查处房地产经营中的不良行为，继续专班专案，做好问题楼盘化解。从此类表述可以看出，后续对于房地产经营中的各类不良行为会积极进行管控，尤其是强调了对问题楼盘的化解。这或有助于对一些烂尾楼项目和纠纷较多项目的管控，有助于促进住房市场的健康发展，同时也可以减少相对应的金融风险。3、推动住房多元化发展政策明确，做好城市困难群众住房保障工作，加大保障性住房建设力度，建成安置房6.3万套、新开工5.6万套；大力发展租赁住房；探索完善公租房保障政策，搭建公租房智能化管理平台，分配公租房7000套；完工青年人才公寓5000套。从此类规定可以看出，实际上提及了很多住房的类型，尤其是在租赁住房方面给予了更为明确的指导。后续包括人才公寓等建设，预计会成为市场关注的焦点。

标题：野蛮生长的郑州房地产市场，该好好管一管了！文/楼市毛头观察员郑州的房地产市场，是越来越乱了！WQ似乎成了一个主旋律，不管是碧桂园，还是万科、恒大，甚至连本土的龙头房企建业、正商都陷入过WQ漩涡。为何有些知名房企，一到郑州就变坏？到底是郑州人民太过于挑剔，还是因为善良，被这些房企肆意欺压。不得不说，郑州这两年的房价是越来越高，但产品却是越做越烂！这TM就是一个玩笑！动不动一二百万价值的房子，在开发商手上就像，就像是一个四块钱的煎饼果子，料加多加少无所谓，只要有煎饼和果子的味道就行。但一般的市井小贩，也会为了回头客，把煎饼果子的料加足。开发商的操守却好像连街头小贩都比不上，房子建成啥样，他漠不关心，腰包里进了多少银子，才是正道。而在这样的乱局中，郑州房地产市场越来越陷入“好房”难寻的局面。连北龙湖4万加的豪宅都被业主WQ，咱还能说啥呢？一次购房，就像一颗深坑，拷问着郑州的房产商、购房者甚至是主管部门！每一次，当购房者举着照片向我们哭诉的时候，心里真是五味杂陈。面对无奈的房主，能做的确实不多，发出一点微弱的声音，也可能很快会被淹没在忙碌的人潮中！毕竟，我们的声音是十分微弱的！而传统媒体，又有谁会为购房者伸张正义呢！当购房者用“白纸大字”来对抗开发商的时候，我们也知道，没有谁会是最终的胜利者！但看到普通购房者来回无力奔波的时候，我们也只能感慨，这个市场太乱了！它不是某一个人的错，而是长期积累的恶果，是这座城市的痛！郑州，这座国家中心城市，未来的新一线城市，在大多数人的心目中，绝对不应该是朝着这样的方向发展！据不完全统计，郑州2019年-2020年交付的小区中，很少有不被WQ的项目，不管是宇宙第一房企，还是本土的情怀企业，似乎都逃脱不了这个魔咒。WQ次数、花样越来越多，白条幅、高音喇叭、统一服装、豪车上街，每一次谋划的背后，可能都站着无数无奈的购房者，和很多自认为很是冤屈的开发商。然而，这究竟是谁的错呢！国家中心城市郑州，房地产市场为何如此混乱？你可以说这是购房者无视风险，肆意抢房留下的恶果！你也可以说是房企丧失初心，更可以说是房地产市场高速发展下的一种畸变！甚至可以说是监管的眼睛失去了应有的作用！但结果又如何呢？又有谁能改变这一切问题！当下，郑州楼盘愈发汹涌的WQ，乃至演变成了一种风气，这在某种程度上也算是一种好事，可以倒逼着开发企业去精耕细作！但从根本上来讲，房产市场的规范，依靠这种群体WQ事件去推进，也未免有些太狗血了！郑州这个城市的管理者们，是时候从深层次思考一下了！要想成为真正的国家中心城市，成为中部新一线城市的典范，郑州野蛮生长的房地产市场，是该好好整顿一下了！

市场变化2018下半年政策收紧后成交惨淡今年4月开始企稳回升2018年下半年是郑州楼市最为“惶恐的下半年”，7月-10月，郑州调控政策频出，导致“金九银十”成交量历年最低，所有类型住宅项目都成交惨淡，每个区域都有大幅度降价，全新开盘与周边同类产品对比，定价降幅最高可达20-30%，如此这样，少数刚需产品在2018年底也实现了“一开一清”，但改善项目市场表现明显差强人意，最为惨淡的要数郑州住宅市场的高端豪宅产品，以北龙湖为例，客户观望情绪浓厚，存在卖一套退一套的情况。 2019年4月开始，成交情况逐步改善，新开刚需盘与去年底价格保持平稳（相较之前其实价格降低了20%-30%），基本也可以达到一开就清；个别区域个别项目冷热不均，因一线房企2018年年底到2019年年初大量出货，某些区域存在供应断档，造成了“量价皆涨”的情况。北龙湖TOP系产品单项目月均基本可达到2亿-3亿元的销量，以总价600万-1000万元来测算，月均成交20-30套。而5月以来，刚需、改善市场又有明显回落下行的迹象，而北龙湖TOP系市场维稳，主要源于高端客群需求压抑许久，加之该区域产品价格没有明显松动，因而观望情绪减弱，高端客户普遍选择积极入市。政策环境限购、限签、限售均有所放松部分区域外地人购房基本零门槛郑州2018年贯彻了“房住不炒”的总体策略，虽然人才政策升级全面放宽落户条件，但为了稳房价、稳预期，限购、限价、限签政策还是持续执行，直到步入2019年以来政策存在局部性松动，随着市场热度下降，限签有所放松，经开区，高新区，航空港区限购可以突破，外地人无门槛。限价政策持续，但北龙湖板块项目最特殊，限价在3.2万元/平方米，但是区域内限于政府统一规划要求的大平层、新中式风格高端豪宅产品基本价格都在5万-10万元/平方米不等，高于限价部分需要购房者自行付清才能签约备案。热点区域北龙湖高端改善，限高限容限建筑形态滨河国际新城占地小配置高郑州规划总体向东、向南延伸，2018年郑州三区（郑东新区、金水区、经开区）自贸区获批，为未来发展空间注入强大动能。目前有几个热门区域：一是郑东新区北龙湖板块，以高端改善产品为主，片区占地约40平方公里，水面达5.6平方公里，规划 “一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构，“一心”是指CBD副中心； “四片”则是指四个以居住功能为主的城市片区（限高、限容积率、限建筑形态）。 二是经开区滨河国际新城板块，属于郑州唯一落实海绵城市示范区，先规划后建设，容积率不得高于2.5，河南唯一条综合管廊所在区域，缩小版“雄安新区”，综合管廊宽度达8米，供给水，通信，弱电等统一入地，还全部属于自贸区范围。此外，滨河国际新城区域绿化率达到46%，是郑州唯一一块开发面积和应用面积最小的区域，10.47平方公里，白沙区域156平方公里，绿博区域148平方公里，滨河国际新城相当于其他1/15。这个区域目前只有两个项目交付，一个本土企业开发，一个绿地开发，今年刚交付，入住率达60-70%，居住氛围良好。 此外，金水区规划了信息产业园项目，主要依靠产业导入实现产城融合，但因商业配套相对缺乏，项目扎堆且体量不大，同质化现象严重，在售项目均面临较大的去化压力。区域房价北龙湖板块房价梯度显著滨河国际新城均价在1.7万元/平米郑东新区北龙湖板块房价大体分为三个梯度:正商善水上境3.2万元/平米，贴着限价在卖，名门、康桥、保利、中海项目均价4-5万元/平米，永威上和院、九龙湖金茂府、融创壹号院 8-10万元/平米，客群依据购买力不同也在被细分。 经开区滨河国际新城板块，目前在售项目主要是电建，金地，中海，绿地，融侨，康桥，亚新，海马等，均价基本在1.7万元/平米，亚新海棠公馆项目精装均价2.2万元/平米，属于区域价格标杆，主要依靠产品力，居住舒适感营造来吸引客群。金水区同样属于中端改善片区，在售项目均价逼近北龙湖板块，小高层为2.2-2.3万元/平米，洋房2.7-2.8万元/平米。产品去化刚需类产品去化率可达90%以上中高端市场面临较大的去化压力项目去化方面，有明显价格优势的刚需类产品依旧有不错的去化表现，开盘基本可以达到90%以上的去化率，中高端改善项目面临较大的去化压力，与偏功能性的首改有所不同，这类市场弹性大，非必须，选择面广，客户购房迫切度不高。 从案场到访情况来看，高端项目每天到访量约10组左右，中端改善项目普遍开启全渠道拓展，到访量平时10组，周末可达40-60组，项目去化基本维持在30%-50%不等。 此外，购房客户相对偏好大户型产品，100-120平米刚需，130-140平米中端改善，200平米以上高端。还有两点与其它城市不同：一是户型面积越大则单价越贵；二是对本地开发企业如建业、永威、亚新、正商、康桥等产品认可度和项目青睐度更高。客群结构郑东新区北龙湖板块属“河南富豪集中地”金水、经开区承接外溢客群近些年来，随着郑东新区规划的逐步落地和配套建设的协同发展，其房地产市场已由之前的“鬼城”变为了新的“富豪集中地”，尤其是北龙湖板块，集中了整个河南的高净值人群，虹吸效应显著；而金水区、经开区主要是承接郑东新区的外溢人群，因北龙湖购房门槛过高，基本已到达4-5万元/平米，因而在自驾通勤允许范围内向南迁移。 客户的区域特征也比较明显，北侧客户会选择本地或向东延伸，不会向南侧置业，南侧主要是承接郑东新区和航空港客群，以亚新海棠公馆为例，成交主要以东部高铁片区外溢客户和南部航空港客户为主，航空港客户占比约25%。房企竞争外地开发商入驻带来供应过量部分区域产品同质化严重无论是金水区、经开区还是郑东新区，近年来随着外地房企的入驻，竞争形势还是较为严峻的。一方面开发商项目扎堆，下半年集中入市，会造成整体市场供应过量，以经开区滨河国际新城板块为例，电建，金地，中海，绿地，融侨，亚新，海马等项目齐聚，总体量过百万方，今年以内能拿预售证约50多万方，下半年也将迎来集中供应；另一方面，从政府规划角度来看，产品同质化现象也比较严重，比如北龙湖，清一色都是新中式大面积住宅，本来高端产品的受众就相对较窄，这样趋同的产品定位，也使得后期竞争形势更为严峻。文章来源：克而瑞地产研究 【关注乐居买房，掌握购房好时机。】