怎么做房地产市场调研

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。

房地产市场调查，房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。房地产市场调查有狭义与广义之分。狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。对于房地产市场，就是对公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。包括调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料，以及调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。广义的房地产市场调查，并不拘泥于房地产项目本身，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

借周末之机，说道说道笔者对当下房地产市场的一些看法。总体上说来，目前媒体报道与当地城市居民真实感受差距较大。笔者认为，主要是缘于各地的差异和政策的差异导致，或者说有个别媒体或者个人以偏概全，以点带面，没有还原事情的真实情况。不过话也说回来，在当前情况下，即使你说的是真实市场情况，别人也未必信。因为他听到的，看到的或许是另一番景象。当然，我们也不排除个别人出于自己的期望说出一些违心的话。从我们了解到的情况来看，当下城市房地产市场的整体状况主要体现在以下几个方面：一是限价新房依旧比较热，仍然出现购买者大于房源的情况，刚需群体要买到这样的房子真是不容易，需要坚持摇号；二是远郊区、都市圈市场趋于冷淡，从监控的城市来看，不断有拓客人员深入到闹市区发放楼盘宣传单页，这在此前是难得见到的，事实上，这些地方的楼盘去化也不理想，不能做到开盘即清盘；三是二手房市场继续降温，其实应该说是成交量继续下降，如果用有价无市来形容一些城市，确实也不为过。这里也有一个奇怪现象，就是一些城市二手房挂牌量也相对增多，比如杭州、成都；四是开发商对土地市场趋于谨慎，即使在一些人看来，如果按照当前的市场价格拿地，也是可以做的，但真正到土拍时，开发商参与的积极性不高，远不如火热时期几十家开发商报名同一块地场景。那些流拍的地块在经过一段时间后，在下调起拍价后重新上市，相信到那时才会有开发商拿地。五是老破大房子出手比较困难，据有城市粉友们反映，即使下调一定价格，仍旧少有人问津。比较好的置换时期确实在失去。总体看来，楼市处于僵持阶段，城市之间也冷热不均，你就说二手房市场，虽然说成交量小，但不急于用钱的业主，也未必愿意降价出售。所以，一些刚需朋友，在新房买不到的情况下，转向二手房市场时，也不敢轻易下手。别说不信，还真有小区在当前市场上调高报价。对于目前的市场，有新房加持热度，有二手房高价挂着，天平瞬间转移也不容易。以时间换空间，或许是当下应对的有效态度。在此，笔者也做几个预判：1.除非发生经济危机，一、二线大城市新房子价格要跌破限价的可能性不大；2.人口大市、三大都市圈城市房子价格比较抗跌，特别是在这一轮交通规划中胜出的城市，多了一层安全锁；3.年底可能有一些开发商为了冲刺业绩，会对卖得不好的远郊、概念城市新盘进行打折优惠促销；一些急于用钱的二手房业主一般也是在这个时候放一些房源出来，当然，如果支付条件比较好，会有一个比较好的价格。4.对楼市的判断不要偏听偏信，多做市场调研。在这个时候，不应患得患失，要根据自己的实际情况来定。比如你是置换，资金和资格允许的前提下，可以先买限价盘，如果资金不允许，同等置换，可以先卖再买，毕竟都在同一市场水平下也会怎么吃亏。最后也说一句，买了房的希望马上就涨，没买房的怕房子价格再涨，这种心态在当前状态下，显得尤为强烈，笔者倒是建议，目前不具备大幅上行的基础，所以，没买房的朋友也不要太担心，等等看无妨！

大卖车位36计第7计 调研计大卖车位营运是有严格的流程要求，每个环节都有标准化的实操技术指导。因此，要求大卖车位代理商在实操落地项目之前，必须对意向代理的项目进行一次调研，包括项目车位情况调研和车位营销环境调研。具体调研的内容有调查表，各位按照表里的调查项目逐一调查就可以了。（代理商密训16集的第6集有详细的介绍）调研计，将给大家展现三个内容：一、为什么要进行调研；二、调研的八大注意事项；三、调研后的应对措施。为什么要进行调研第一个案例在重庆实操的一个项目，开发商说在售价格是6.5万；沟通后开发商愿意出2.5万来做模式。活动引流效果非常好，全小区超95%业主到场，咨询场面火爆，但成交很不理想。最后，从购买了车位的业主那里了解到，原来车位实际销售的价格是4万，相当于涨价2.5万做的模式，我们被开发商忽悠了。第二个案例2018年模式刚打磨成型，有个在四川遂宁的开发商，请我们去做了一个项目，开发商非常配合，前期所有费用都是他们出。赠品到位了，但在进场搭临时卖场时，出事了！业主知道是卖车位后，非常的抵制。白天把卖场搭好，晚上就被业主拆了，喷绘也被刀子划烂，还有人打市长电话举报。刚好又逢该市创卫检查，结果城管来处罚广告公司，并责令拆除。项目还没有启动就夭折了。后来了解到这个事情是因业主对开发商有怨气，是由两件事情引起的：第一、前期业主买的车位，承诺办产权，开发商没有兑现；第二、项目有一幢楼改规划，商业改公寓，中间要隔一层出来，业主担心会影响到安全，所以不同意（行政部门批准了的）。第三个案例一个浙江的项目，上午一开始就卖了30几个，活动场面火爆，但下午就有业主前来闹事，阻止我们卖小区车位，导致项目未能持续进行，最终的效果也是不尽人意。第四个案例湖北黄冈的一个项目，一开始就遇到房闹，开发商报警，警察到现场抓人，搞得很不愉快，最终导致项目做不下去。其实这些问题都是开发商和业主之间的矛盾，因为项目卖完了，开发商撤场，业主的问题没有得到解决，或者没有解决好。平时找不到开发商没有地方发泄，开发商来卖车位，就成了他们发泄的最佳时期。群里发泄，现场发泄，负面诋毁言论不堪入耳，销售环境糟糕至极，结果是可想而知的。这就是为什么代理车位项目进入前必须要先进行详细的调研。按照我们的要求，可以调查出项目的真实情况。提前发现问题，并在进入项目前，想办法把这些问题排除掉，如果不能排除也可以考虑延期进入或放弃。那么要如何调研才可以了解到真实情况呢？调研的八大注意事项1、找对人：调研对象包括销售人员、业主（没有车、有车没有买车位、有车已买车位的）、物管专员、业委会主任、微信群主（意见领袖）；2、真实营销情况：销量和价格要看合同或网签数据；3、准备好调查表和小礼品；4、以第三方的身份进行调查；5、确保调查率2-5%，各类调查对象要齐全，最低调查户数不低于10户；6、提前找准业主抗性，分轻重缓急提前解决，不留后患；7、不要让开发商自己填写市场调查；8、不盲目进入项目，不打无准备之仗。调研后的应对措施车位库存项目之所以库存，绝对是有问题存在的。遇到问题不能回避，应该积极面对，与项目方一起探讨出应对方案，一切问题都是可以通过沟通解决的。例如：业主与开发商有矛盾，项目方短期内处理不了，怎么办？第一、可以找到小区的意见领袖（业委会、群主等）告知他们，车位是开发商抵押给我们的，此次活动与开发商没有关系。第二、告诉业主，最近疫情导致企业2个月没有收益，出现了资金周转不灵。员工在企业干了多年，有感情了，不忍心让他们失业。车位是我们的唯一资产，所以需要把车位变现来拯救企业。如果车位卖不出去，企业就破产了，员工就可能失去工作。以此沟通方式会得到业主的理解和同情。完整视频点击链接

湖北省宜昌市房地产市场研究7(连载)市场小结宜昌市房地产市场上半年依旧持续高歌猛进，但随着政策紧缩，预计下半年企稳。夷陵区随着各大盘的入市，下半年成交量预计大幅增加。4.1西陵区宜昌传统核心区，价格区间7000-17000元/㎡，客户以西陵本地改善型客户为主。重点项目：宜昌中心·天宸府—— 本次共推售房源206套，开盘去化206套，去化率为100%，1#楼均价约16600元/㎡；2#楼均价约17500元/㎡；所有户型均为毛坯交付。7月14日， 均瑶集团宜昌均瑞地产的宜昌中心首次开盘，本次采用网络选房的方式，本次开盘推售1#、2#楼，1#楼为32层两梯四户，2#楼为26层两梯四户，两栋楼1-2层均为商铺。宜昌中心——1#、2# 7月14日开盘本次开盘推售8个户型，其中86㎡为两房两厅一卫，103㎡为三房两厅一卫，110㎡、119㎡、134㎡、137㎡均为三房两厅两卫；148㎡和209㎡为四房两厅两卫；户型分析如下：86㎡（两房两厅一卫）优势分析：精致两房设计，5.1米超长观景阳台；劣势分析：餐厅厨房采光弱，短开间，长进深；103㎡（三房两厅一卫）优势分析：南向双阳台，客餐厅一脉相连，主卧豪华观景飘窗；劣势分析：卧室私密性较差；110㎡（三房两厅两卫）优势分析：客餐厅一脉相连，主卧套间设计，配独立卫生间；劣势分析：入户玄关对着卧室门，短开间,长进深，采光弱；119㎡（三房两厅两卫）优势分析：主卧套间设计，配备独立卫生间衣帽间；劣势分析：两房朝南，客厅朝西，南北不通透，采光通风较差。户型分析如下：134㎡（三房两厅两卫）优势分析：客餐厅一脉相连，主卧套房设计；劣势：整体格局异形，厨房狭长，利用率低137㎡（三房两厅两卫）优势分析：方正格局，采光通风俱佳，南向观景阳台，主卧套房设计；劣势：厨房狭长，利用率低148㎡（四房两厅两卫）优势分析：全景观飘窗，多变功能室，南向主卧套房设计；劣势：整体格局异形，厨房狭长，利用率低209㎡（四房两厅两卫）优势分析：7.5米超面宽观景阳台，三卧套房设计，独立卫生间，居住舒适度高；劣势：户型狭长，浪费空间较多，只有两房朝南。宜昌中心——1#、2# 7月14日开盘（1）开盘去化情况：宜昌中心7月14日首次开盘，本次开盘推售1#、2#楼，共计206套房源。开盘去化206套，去化率100%；（2）开盘价格：1#楼均价16600元/㎡，2#楼均价17500元/㎡；（3）开盘优惠：认筹客户开盘99折，准时签约99折；（4）认筹情况：3月10日展厅开放开始办理VIP卡，200㎡以下定存20万，200㎡以上定存50万验资，7月11日启动认筹，认筹3天，累计认筹客户约400组；（5）开盘情况分析：本次开盘去化情况较好，原因有三：①项目处于宜昌西陵区中心黄金地段，交通便利，周边商业配套醇熟；②项目蓄客时间较长，蓄客量充足；③户型面积多样化，有大有小，满足多种客户需求。4.2东山开发区东部新城区基本发展成形，自保利进驻后，市场较为活跃，价格6800~9500元/㎡。4.3伍家岗区宜昌东拓重点发展区域，为宜昌商品住宅成交主力区域，板块内因资源状况不同出现明显的市场细分：8000-13000元/㎡（东站片区及城东片区），10000-14000元/㎡（沿江片区）。融创宏泰·融公馆—— 5月6日1#2#3#7#楼共472套户型开盘售罄，均价8600元/平米（含精装1500元/㎡）。户型区间107-144㎡！，5#楼，7月14日加推。7月14日，融创宏泰·融公馆推售5#楼，本次开盘形式为先到先得，5#楼推售2个户型，中间户是107㎡，两边户是125㎡，共计136套房源，本次开盘推售房源68套，开盘当天去化68套，去化率为100%，均价约8700元/㎡。本次开盘共推售2个户型，其中107㎡的3房2厅2卫为中间户；125㎡的3房2厅2卫为边户，户型分析如下：·A户型107㎡（三房两厅两卫）优势分析：双开间阳台连接次卧及客厅，动静分离，双卫浴设计，南向主卧套房配备步入式衣帽间、卫浴间；劣势分析：厨房采光较弱；·C户型125㎡（三房两厅两卫）优势分析：双开间阳台连接儿童房及客厅，通风采光良好，客厅、餐厅、阳台一线相连，动线简洁的同时，拓展空间尺度，南向主卧套房配备独立卫浴间及转角飘窗；劣势分析：125㎡户型只有一个阳台。（1）开盘去化情况：融创宏泰·融公馆7月15日加推5#楼，总共34层，共计136套房源。本次开盘推售64套，开盘去化64套，整体去化率100%；（2）开盘价格：整体均价8700元/㎡；（含精装1500元/㎡）（3）开盘优惠：认筹客户开盘99折；（4）认筹情况：自6月底开始认筹，认筹客户开盘可享99折优惠，累计认筹客户大约100组；（5）开盘情况分析：本次开盘去化情况较好，原因有二：①此次开盘推售房源较少，之前认筹客户未选到访的本次再次参与选房；②8700元/㎡为精装修房，在当前区域性价比较高。

作者: 中房研本篇研究的重点城市共28座：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、无锡、福州、厦门、佛山、东莞、南京、苏州、常州、徐州、合肥、郑州、武汉、长沙、济南、青岛、南宁、成都、西安、昆明、长春、大连。一、商品房住宅供应量明显回升2020年二季度，重点城市商品住宅供应量明显回升，监测的28个重点城市新增供应面积7377万平方米，较一季度增加190.8%，同比增加14.8%。其中一线城市供应面积总量648万平方米，较一季度增加140.9%，同比减少0.6%；二三线城市供应面积总量6729万平方米，较一季度增加196.7%，同比减少15.6%。（万平方米）图4-1 28城市月度商品住宅供应情况数据来源：CRIC.具体城市来看，中部和西部地区城市供应量更大，其中长沙以479万平方米供应量居首位，武汉、青岛紧随其后，供应面积分别为466万平方米、464万平方米，重庆、杭州也超过400万平方米。各城市较一季度供应面积均有不同程度回升，与去年同期相比，7城市同比下降，南京下降28.4%，跌幅居首；21城市同比上涨，大连以72.8%涨幅居首。表4-1 2020年二季度城市商品住宅供应面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.二、商品房住宅成交量环比大涨 基本恢复至去年同期水平2020年二季度，重点城市商品住宅成交量大幅上涨，监测的28个重点城市成交面积7573万平方米，较一季度增加128.4%，同比减少0.2%，基本恢复至去年同期水平。其中一线城市成交总量764万平方米，较一季度增加122.1%，同比减少5.8%，北京受二季度疫情二次爆发影响，成交面积同比减少34%，拉低整体成交水平；二三线城市成交总量6810万平方米，较一季度增加129.1%，同比增加0.5%。（万平方米）图4-2 28城市月度商品住宅成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，重庆成交面积明显领先于其他城市，二季度成交总量为650万平方米，杭州、徐州、青岛、佛山超过400万平方米。与一季度相比，各城市均有不同程度涨幅，与去年同期相比，各城市表现差异较大。10城市同比下降，宁波下降65.2%，跌幅居首，武汉、北京、西安跌幅超过三成；18城市同比上涨，徐州以104.7%涨幅居首，其次杭州、厦门涨幅超过四成。表4-2 2020年二季度城市商品住宅成交面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.三、商品房住宅库存有所增加二季度末，监测的28个重点城市商品住宅库存共计25597万平方米，较一季度末增加2561万平方米。从城市层面来看，库存面积最大的城市为青岛，超过2000万平方米，佛山、成都、大连、北京、长春、武汉库存面积在1500万平方米左右。与去年同期相比，23座城市库存增加，南宁以85%涨幅居首，其次武汉、郑州分别上涨65%、53%，重庆、青岛、北京涨幅超过四成；上海、佛山、合肥、宁波、东莞库存较去年同期有不同程度下滑。消化周期上，18个城市消化周期低于12个月，济南、杭州、常州、宁波、重庆不足6个月；10个城市消化周期超过12个月，北京、大连高于30个月。（万平方米）图4-3 28城市月度库存变化情况数据来源：CRIC.表4-3 城市商品住宅库存及消化周期单位：万平方米，月数据来源：CRIC.四、土地市场量价齐涨2020年二季度，监测的28个重点城市土地成交面积12627万平方米，较一季度增加73.1%，同比增加12.0%；成交总价11191亿元，较一季度增加126.9%，同比增加30.4%；土地均价8863元/平方米，较一季度上涨31.1%，同比上涨16.4%。图4-4 28城市月度土地成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，二季度重庆土地成交面积明显领先于其他城市，高达1462万平方米,其次青岛、长春超过900万平方米，9城市超过500万平方米。与去年同期相比，10城市成交面积减少，合肥、济南跌幅在五成左右；18城市成交面积增加，长春以212.8%涨幅居首，厦门、福州、佛山、长沙、上海、苏州也成倍增长。杭州成交总价明显高于其他城市，其次广州、上海超过700亿元，9城市超过500亿元。与去年同期相比，9城市成交总价减少，昆明、济南、大连、合肥跌幅明显，在五到六成之间；19城市成交面积增加，福州以213.7%涨幅居首，东莞、佛山、长春、上海、徐州、无锡也涨幅翻倍。表4-42020年二季度城市土地成交面积和金额排行榜单位：万平方米，亿元，%数据来源：CRIC.本文著作权，归中房研协所有。如需进行转载或引用时，请注明来源。

2016年作为“十三五”规划的开局之年，对中国的房地产市场发展起到了重要的作用，彼时，2016年底召开的中央经济工作会议指出,要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。时至今日，作为“十三五”的收官之年，“房住不炒”已经贯穿了5年。（图片来源于网络）在“十四五”规划的关键之年，今年召开的十九届五中全会上对于房地产的提法仍是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，但多加了一句“促进房地产市场平稳健康发展”。其中，“平稳”的意思就是要与物价上涨水平基本持平，而“健康”则代表了广大购房者对于房子这项大宗产品的期许，“平稳健康”则代表了未来的房地产市场秩序，“发展”则是对未来市场的要求。01 政策：巩固“房住不炒”的成果近日，国家统计局公布了70个大中城市房地产市场价格涨幅情况，整体来看，2020年全国房价保持了平稳回落的态势，这表明“房住不炒”的成果已经基本显现，而“十四五”的重要目标之一就是要巩固“房住不炒”的成果。根据相关信息显示，国家通过43项工具来对房地产市场进行调控，具体到济南来看，作为全国22个“租售并举”的试点城市之一，未来3年内将开建6万套租赁住房，以此作为房地产市场的补充，培育济南新市民。（图片来源于网络）在“因城施策”的基本原则下，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制成为促进房地产市场稳定发展，在“三稳”的机制下最重要的就是稳预期，这就意味着不仅对房地产市场的调控不能放松，还需及时管控一些趁势干扰市场秩序的交易行为，以此形成对于房地产市场的良好预期。02 房企：市场转型下的两极分化房地产市场发展至今，其预期本身就带有非常强的金融属性，但作为一项民生产品，又关乎着国民消费领域的相关事情。在国内国际“双循环”的消费格局下，作为房子的“生产制造商”——开发商而言，也面临了极为明显的两极分化。从济南市场的调研情况来看，一部分开发商急于出货回笼资金，也有一部分开发商仍然急于拿地，这是房地产市场发展至今转型期的必然结果。当基本居住需求基本饱和的时候，事实上单一的住房产品已经不能满足随着人民生活水平提升带来的新标准了，新产品和新服务也成为检验开发企业的一块试金石。（图片来源于网络）由此，也就导致了房企开发的不断分化，一些拥有品质口碑或拥有新技术研发的开发企业势必能在大浪淘沙中见到真金。与此同时，这些被需求和科技倒逼出来的建筑企业也会得到良序发展。对于房企来说，还应该考虑的一件事就是未来的客户到底需要什么产品。5年前的一波刚需红利如今已经消失殆尽，但是购买力已经彻底结束了吗？事实上，不尽然。因为，还有一波中产阶级的刚需在路上。这一群体最明显的特征就是消费更为理性，只有符合他们预期的好产品才能打开他们的消费。03 产品：好房子未来占据市场作为消费领域的特殊商品，房子还有一个非常重要的属性就是要经过网签，与动辄上千万的豪车相比，房子的价值或许没有那么高，但是因为它还有的一层民生产品标签，使得住房消费成为普众的事情。从消费领域的占比来看，CPI的占比中只有实体消费（占比27%）与住房消费（占比20%左右）超过了10%以上，其余消费的占比不足1成。由此可以看出，仅次于实体消费的住房消费其消费刚性非常明显。如果再具体到家庭消费里面来看，占据的比例就更大了。因此，自2009年打出“稳定住房消费”这张牌以来，政策在“稳经济”和“稳楼市”之间平衡，房企也在不断转型，那么对于需求端来说就是要有通俗讲的“好房子”，这些恰好也是中产阶级亟需的产品，有了需求就会有市场。（图片来源于网络）对于很多人来说，好房子的定义多种多样，但业界公认的好房子在这三种属性下有其一或兼备的产品就是好房子：其一，有优越的自然禀赋，依托于天然的山、湖等自然资源，打造出舒适的居住社区，这样的房子对于很多人来说是稀缺又需求的；其二，有优良的建筑质量，这样的房企开发的产品质量作为口碑宣传的“尚方宝剑”，也是很多人公认的好房子；其三，有优秀的房屋品质，乍一看房屋品质或与质量有相似之处，但它的范围更为宽泛，或许将其作为未来房地产市场发展的必然趋势来讲也非常合适。当将房屋品质与房地产未来发展结合在一起的时候，其品质的概念就比较容易理解了，最明显的就是当前户型的革新上，从筒子楼时代到两房一厅，再到南北通透，再到四面宽、五面宽，户型的不断发展是我们生活品质的体现，也是房屋品质在追随生活品质中的不断发展。其次，一个具有高品质的住宅势必要革新原有的建筑技术品质，通俗来看就是绿色建筑，无论是被动式低能耗的住宅还是零碳住宅等都是未来房地产产品开发的方向。此外，一些新的建筑材料和新的建筑产品的革新应用也是增加房屋品质一方面。综合来看，在“十四五”规划中的消费领域提出，力求“以质量品牌为重点，促进消费向绿色、健康、安全发展，鼓励消费新模式新业态发展”和“促进住房消费健康发展”，这些关键词无不显示了对于房屋质量和绿色建筑方面的要求。众所周知，房地产市场的高速发展已经过去，高质量的发展才是未来的重中之重，值得一提的是，这与中产阶级的住房需求不谋而合。由此，开发企业想要得到长足发展，只要找准需求提供合适的产品，未来也一定是健康稳健的。

资料图 （图源：视觉中国）2019年，房地产市场怎么走？上年底召开的中央经济工作会议指出：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”随后住房和城乡建设部在年度工作会议上明确要“稳地价、稳房价、稳预期”。分析人士普遍认为，房地产市场平稳健康发展对于中国经济稳中有进十分重要。在“房住不炒”定位之下，2019年房地产调控不会松懈，楼市有望继续保持平稳。同时，基础性制度和长效机制建设也将稳步推进。根本定位不容含糊2018年以来，中国房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到有效遏制，房地产市场交易趋于理性，市场预期出现了积极的变化。这些，很大程度上得益于“房子是用来住的、不是用来炒的”这一根本定位。天津财经大学经济学院教授丛屹在接受本报记者采访时指出，“房住不炒”是中国始终坚持的房地产政策方向，如今中央经济会议再次强调，体现了中央的坚定决心和战略定力。“现在，很多地区房屋空置率依然高企，房地产成了经济‘实虚失衡’的关键节点。坚持房地产回归居住属性，就是要挤出泡沫，化解此前部分区域房地产过热对实体经济的负面影响。”丛屹说。“坚持‘房住不炒’才能让住房回归居住功能，避免让住房成为单纯的投资工具，形成‘全国炒房、过度投资’的不利局面。”首都经济贸易大学教授赵秀池对本报记者表示，中央经济工作会议关于房地产调控的导向没有发生变化，抑制投机性购房需求的调控思路还将延续。未来，各地政府要切实履行主体责任，继续落实“房住不炒”这一根本定位，实现房地产平稳健康发展。在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性，要科学分析、比较评价，在稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展的基础上进行，防止投资投机“卷土重来”。刘洪玉表示，长期来看房地产调控需要从以行政措施为主向综合施策转变，财税、土地、金融和行为规制等符合市场经济原则的长期制度将发挥更大作用。因城施策让政策体系更合理不久前，中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2018年12月）》显示，房地产调控政策保持了延续性与稳定性，部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空，开始逐步降价售房；货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用；复杂的国内外经济形势，使得部分家庭推迟了购房决策。这些，促进了房价降温城市增加，市场更加理性。与此同时，该报告建议，未来房地产政策应保持政策定力，即使房价出现暂时性下跌，也不能出台刺激或鼓励购房政策，从而导致房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市，可以因地制宜地对一些不合时宜的房地产政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理。对于2019年的房地产调控工作，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上强调，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。住建部要求，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。同时，加大房地产市场监管力度，继续深入开展治理房地产乱象的专项行动。不走靠房地产拉动经济的老路分析人士指出，当前中国经济正处于转型升级、提质换挡的关键阶段，房地产市场平稳健康对于经济实现更高质量发展十分重要。因此，未来房地产市场各项政策也将更加放眼长远、服务民生、顺应经济转型需要。“各地应该围绕自身城市化进程，根据人口流动和资源禀赋发展适合自己的支柱产业，形成新的增长点，避免回到靠房地产拉动经济的老路。”赵秀池说。苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙进一步指出，在房价相对合理情况下，房地产繁荣会扩大上游水泥、钢材等原材料需求，同时带动下游家电、建筑装饰等产品的热销，但是随着部分地区房价到了泡沫化阶段，土地、厂房、人工成本都大幅提升，制造业利润空间和居民消费能力被不断压缩，从而造成房地产“稳增长”的边际效应减弱。黄志龙预计，2019年在“房住不炒”的调控精神指导下，各城市的政策或有微调，但整体上保持严调控态势仍将是大概率事件。“无论是行政调控，还是因城施策，地方政府都要为本地房地产市场平稳发展担负起主体责任。”丛屹表示，2019年，房地产政策应该从两方面发力：一是继续大力发展多元市场供应主体，发展多层次租赁市场；二是进一步加强金融政策的结构性管控，防止资金大量进入房地产市场进行炒作。增加公租房有效供应、因地制宜发展共有产权住房、加大配套基础设施建设、盘活存量土地、加快推进租赁住房建设、加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度……全国住房和城乡建设工作会议对2019年重点工作的部署，已经展现出鲜明的轮廓。（人民日报海外版记者 王俊岭）原题：2019，中国经济怎么干⑧——楼市“稳”字当头《 人民日报海外版 》（ 2019年01月02日 第 03 版）