烟台房地产可行性研究报告

大众网海报新闻记者 苑菲菲 通讯员 张辉 烟台报道28日，记者从国家统计局烟台调查队获悉。调查队对烟台市区住宅情况调查结果显示，2020年烟台市区住宅成交量同比减少，其中新建住宅成交量较2017年减少了49.8%，较2018年减少了40.6%，较2019年减少了15.3%；二手住宅年度成交量的变化相较于新建住宅来说差异较小，分别比2017年、2018年和2019年减少7.5%、3.6%和10.9%。从新建商品住宅、二手住宅同比价格指数来看，涨跌互现，其中，新建商品住宅累计上涨8.0%，二手住宅累计下降1.1%，房地产市场整体运行较为平稳。新建住宅成交量同比减少15.3%2020年，烟台市区新建住宅共成交33530套，比2019年减少6075套。从各月成交情况来看，1月份为1166套，2月份为109套，3月份为1651套，4月份为2845套，5月份为3022套，6月份为3875套，7月份为3887套，8月份为3703套，9月份为3064套，10月份为2946套，11月为3055套，12月为4207套；2月份由于受新冠肺炎疫情影响，新建住宅单月成交量达到历史最低点，3月下半月开始市场热度逐渐回升，成交量开始上涨，但与上年同期相比除7月、8月、11月成交量增加外，其余月份成交量均有所减少。从新建住宅成交户型结构来看，90平方米以下户型共成交4526套，同比减少39.6%，影响全年新建住宅成交量下降7.5%，其市场份额较同期减少5.4个百分点；90—144平方米户型成交25438套，同比减少10.7%，影响全年新建住宅成交量下降7.6%，其市场份额较同期增加4.0个百分点；144平方米以上户型成交3566套，同比减少1.7%，影响全年新建住宅成交量下降0.2%，其市场份额较同期增加1.5个百分点。二手住宅成交量同比减少10.9%2020年，烟台市区二手住宅共成交21550套，较2019年减少2630套。从各月成交情况来看，1月份为1259套，2月份为195套，3月份为956套，4月份为1993套，5月份为2002套，6月份为2353套，7月份为2522套，8月份为2437套，9月份为2063套，10月份为1709套，11月为1999套，12月为2062套；前5个月市区二手住宅成交量同比均呈明显下降态势，6月份开始成交量与同期的差距有所缩小，12月成交量同比增加24.4%，成交量有所放大。从二手住宅成交户型结构来看，90平方米以下户型共成交14120套，同比减少13.7%，影响全年二手住宅成交量下降9.3%，其市场份额较同期减少2.2个百分点；90—144平方米户型成交6336套，同比减少3.7%，影响全年二手住宅成交量下降1.0%，其市场份额较同期增加2.2个百分点；144平方米以上户型成交1094套，同比减少11.2%，影响全年二手住宅成交量下降0.6%，其市场份额占比与同期持平。新建商品住宅同比价格指数涨幅回落同比来看，2020年市区新建商品住宅同比价格指数累计上涨8.0%，涨幅较同期回落4.1个百分点。从各月来看，1月份为109.7，2月份为109.9，3月份为109.6，4月份为109.2，5月份为108.7，6月份为108.1，7月份为107.5,8月为107.7，9月为107.1，10月为106.7，11月为106.3，12月为105.5，2月份开始同比涨幅基本呈逐月回落态势。从各月环比来看，1月份为100.5，2月份为100.6，3、4月份为100.3，5月份为100.4，6、7月份为100.5，8月为101.0，9月为100.6，10月为100.4，11月为100.2，12月为100.1，全年震荡幅度为0.9个百分点。二手住宅方面，同比来看，2020年市区二手住宅同比价格指数累计下降1.1%，降幅较同期扩大11.2个百分点。从各月来看，1月份为103.4，2月份为102.3，3月份为101.0，4月份为100.0，5月份为98.8，6月份为97.9，7月份为96.8，8月份为96.4，9月份为96.6，10月份为97.1，11月为97.8，12月为98.7，5月份开始同比指数进入下行通道，降幅逐月扩大，8月份降到最低点后，降幅开始逐月缩小。从各月环比来看，1月份为99.5，2月份为99.3，3月份为99.6，4月份为99.7，5月份为99.8，6月份为99.9，7月份为99.6，8月份为100.2，9月份为100.4，10、11月份为100.3，12月为100.1，全年震荡幅度为1.1个百分点。二手住宅价格同比下降的走势为了解当前市区房地产市场情况，烟台调查队12月份对市区内的10个新建项目和10个中介门店进行了走访调研。结果显示，有超过半数的调查对象认为目前市场上呈现出新建住宅价格同比上涨，二手住宅价格同比下降的走势，后期市场整体将保持平稳运行态势。12月走访的项目主要位于除福山区外的其余五区，本销售期内供应住宅3576套，共计去化率为48.2%，项目供应套数和整体去化速度均比11月的调研数据有所减少。参与调研的加推项目中，1个项目本次的开盘价格与上次相比有所上涨，1个项目的推盘价格持平，有3个项目因为主推楼座结构变化因而推盘价格较前期有所下降。本次所调研的项目中有6个精装修项目，装修标准根据产品定位、户型面积的不同从1500元/平方米到3000元/平方米不等。12月走访的中介门店覆盖全部市辖区，当月共计成交住宅17套，成交总面积为1311平方米，总成交金额1753万元，整体交易均价为13371元/平方米，比11月交易均价有所下降；调研门店12月共新增挂牌170套，新增挂牌总面积为15794.8平方米，新增挂牌总价为20067.6万元，挂牌均价为12705元/平方米，挂牌量和挂牌均价较11月均有所下降；各门店12月整体带看量共计618人次，与11月相比带看量下降了11.7%。新建住宅销售价格一直保持平稳上涨态势新建项目方面。对于目前的销售速度，10个调查对象中，认为销售速度与预期相比不变的占50%，认为加快的占30%，认为放缓的占20%；在销售速度与同期比较的问题上，认为销售速度放缓的占40%，认为加快的占20%，认为不变的占40%；在售楼部来访量上，认为12月来访量与11月相比减少的占50%，认为增加的占30%，认为基本无变化的占20%。中介门店方面。对于目前成交周期的变化情况，10个调查对象中，认为与三季度相比四季度的成交周期加长的占60%，认为不变的占40%的；在议价空间方面，认为空间不变的占50%，认为空间增大的占40%，认为空间减小的占10%；在平均挂牌价格方面，认为12月平均挂牌价格与11月持平的占60%，认为挂牌价格上升或下降的各占20%。从调研反馈情况来看，新建住宅受土地、建安成本上涨的影响，销售价格一直保持平稳上涨态势，年底各开发企业有回款任务，因而部分项目开始促销，同时主管部门为了合理供应，采用改善刚需配合的方式批准项目，因而全年的价格涨幅较为平缓。有调查对象反映，由于目前银行贷款审批比较严格，同时受部分购房者的经济压力增加、购买能力相对下降影响，因而成交量减少。二手住宅方面，有调查对象认为，由于目前市场房源处于供过于求的阶段，购房者对成交价的心理预期降低，甚至有部分改善性需求搁置，因而成交量减少，而价格方面除学区房价格较为坚挺外，部分房龄过长、房主急于出手的房源议价空间增大，市场整体价格基本保持稳定。预计2021年烟台市区房地产市场将会继续保持平稳运行态势。

烟台在山东来说算是一个独特的存在，虽然没有济南省会地位的加持，没有国家对青岛单列发展的青睐，但是依然走出了自己独特的路线，甚至曾经GDP一度超过了济南。但是烟台一度也饱受是二线城市还是三线城市的争议。烟台城镇化进程紧跟国家，城镇化进程在2018年就已经达到了63.72%，远超国家平均水平。城镇化进程必然牵涉到土地出让，盖楼房。众所周知，土地出让收入在国家财政收入中占有较大的比重，地块的出让要求、周边的生活配套以及对当地的规划是影响地块价值的重要因素。但是在过去几年，棚改当道，国家货币化安置的政策促使房价呈现爆发式的增长，烟台的房价也赶上了这趟快车，但是随着棚改逐渐结束，货币化安置政策的取消，房住不炒基调的确定，国家严厉打击炒房，那个闭着眼买房的时代已经结束。房地产市场逐渐回归到理性。烟台土地出让价值呈现理性化发展的趋势，只有地块位置优越或者是地方大力发展的地区才会有升值的潜力。地块一般的区域房价上涨的可能性较小，甚至房价会下降。也就是说呈现分化的趋势。2020年烟台市区供地126个项目，共占820.78公顷，而2019年供应土地946.69万㎡。供应面积减少了125.91万㎡。表面上看面积减少了，但是优质地块增多。地块的出让中芝罘区集中在烟台大力发展的幸福新城和只楚新城，莱山区的烟大文经学院南地块更是一个重磅炸弹，地块位置优越。莱山区的原107医院北侧宗地靠近烟大文经地块。但是由于有捆绑地块出让，受限于此，此地块没有引起争抢，而是定向与万科合作开发。而在开发区我们可以看到证大大拇指广场的地块在计划出让名单中，据了解，烟台的这个大拇指广场会超过青岛崂山区的大拇指广场。从烟台土地出让房企的争抢以及土地的溢价率可以看出烟台房地产市场呈现分化发展的趋势。数据来源：锐理而2020年1月初至5月底烟台已经成交的挂牌地块中，只有幸福新城A-1地块和刘家埠东地块和烟大文经学院南宗地溢价。其中幸福新城A-1地块溢价率38.52%，福山区刘家埠地块溢价率118.8%，烟大文经学院南宗地的溢价率是57%，其他的挂牌地块都是以底价成交。值得注意的是溢价地块都是由品牌开发商摘得，烟大文经学院南宗地和幸福新城A-1地块都是由蓝光摘得，福山区刘家埠东地块是由碧桂园摘得。而出现溢价率的地块中，幸福新城是烟台市重点打造的工程，教育配套丰富，烟大文经学院南宗地地块位置优越，周围品牌开发商云集，教育配套丰富，福山刘家埠地块靠近开发区，位置优越，地价便宜。优质地块溢价率超高，楼面价较高，大部分的地块都是底价成交，这恰恰说明了房地产行业呈现理性化发展的趋势。优质地块依旧火热，而大部分的地块不会实现普遍大涨的希望。

房地产开发过程非常繁杂，只有在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选才能保证项目开发的成功.......今天就给大家分享：（全套）房地产可行性研究流程！一.项目总论①项目背景分析②项目概况二.项目市场研究①宏观环境分析②房地产市场分析③板块市场分析④项目拟定位方案三.项目开发方案四.项目投资估算五.项目不确定性分析六.项目研究结论及建议（全套）房地产可行性研究流程分享完毕.......

政府投资项目可行性研究报告审批一、事项名称和编码事项名称：政府投资项目可行性研究报告审批事项编码：371004002001二、行使层级市级三、实施主体及办理地点长岛政务服务中心205号窗口地址：长岛乐园大街101号2楼联系电话：0535-3215101四、办理依据《政府投资条例》（2019年4月国务院令第712号）第九条，第十一条五、办理条件1.本级政府采取直接投资方式或资本金注入方式投资的项目；2.本级部门和所属事业单位使用纳入预算的资金建设的项目；3.按有关规定应受理其他审批类项目。六、申请材料1、项目建议书批复原件（已列入相关规划的项目无需提供）（原件2份，纸质）2、可行性研究报告审批申请文件（原件2份，纸质）3、可行性研究报告（原件2份，纸质）4、选址意见书（以划拨方式提供国有土地使用权的项目）（原件2份，纸质）5、用地（海）预审意见（自然资源部门明确可以不进行用地（海）预审的情形除外）（原件2份，纸质）6、节能审查意见（除年综合能源消耗量不满1000吨标准煤，且年电力消费量不满500万千瓦时的固定资产投资项目，涉及国家秘密的固定资产投资项目，以及《不单独进行节能审查的行业目录》外的固定资产投资项目）（原件2份，纸质）7、项目社会稳定风险评估报告及审核意见（重大项目）（原件2份，纸质）8、移民安置规划审核（涉及移民安置的重大型水利水电工程）（原件2份，纸质）9、航道通航条件影响评价审核意见（涉及影响航道通航的项目）（原件2份，纸质）10、资金相关证明（原件2份，纸质）七、基本流程1、申请：申请人可携带所需要的材料到区行政审批服务局投资项目科窗口递交材料。也可以登录“山东政务服务网”中“办事服务”页面选择相应的事项进行“预约”申请。自行选择受理日期，并按照提示内容在窗口受理时向工作人员提供网上预约号码和申请材料。网上预约号码受理当日有效。2、受理：申请人所提交材料填写无误、材料齐全，符合法定形式的，予以受理并出具《受理通知书》；依法不需要取得许可的或者不属于本行政机关职权范围的，不予受理并出具《不予受理通知书》；申请材料不齐全或不符合法定形式，明确一次性告知申请人，出具《补正材料通知书》，申请人按要求补正后重新提交。3、证书领取：申请人接到工作人员通知后，到区台市行政审批服务局投资项目科窗口或通过邮寄方式，领取《政府投资项目可行性研究报告审批意见》或《不予许可（审批）通知书》。八、办理时限法定时限：20个工作日承诺时限：2个工作日(不含专家评审论证、现场勘验勘测)九、收费标准本审批事项不收费。十、流程图【来源：长岛县人民政府】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

一、6月份新房成交量明显上扬，价格维稳2020年6月份，烟台六区共计成交商品房4440套，成交均价11503元／平（腾策数据）。环比来看，成交套数大幅上涨（涨35％），成交价格维稳（涨1％）。同比来看，成交套数下跌并且跌幅较5月份有所扩大，成交价格上涨并且涨幅较5月份有所缩小。六区新房成交情况6月份整体向好，但是与去年相比成交量上还有较大差距。商品住宅方面，6月成交3886套，均价11452元／平。住宅是新房市场的主力成交类型，两者成交量价涨跌形势基本一致。二、莱山与牟平区成交量最高，莱山区住宅成交套数排名第一区域成交方面，莱山区、牟平区表现最为抢眼，莱山区在商品住宅的成交量方面，超越牟平区，成为6月份商品住宅成交套数最高的区域。莱山区6月份成交住宅838套。三、各区商品住宅库存数据分析，开发区去化压力最小结合商品住宅存量表来看，莱山区相对于芝罘区与牟平区来说，存量更低；而莱山区的成交量却是不菲，所以莱山区的商品住宅去化周期（去化周期＝存量／近12个月成交量的均值）仍于芝罘区与牟平区。存量较低的福山区与高新区，由于成交量低，所以实际去化周期最长、去化压力最大。开发区则是存量低、成交量较高的代表，所以开发区12个月的去化周期，大幅度低于其他五区。四、6月份成交龙虎榜，华润中心连膺冠军烟台华润中心三期住宅产品“万象府”5月17日首开热销，5月份、6月份，连续两个月，不管是月度成交套数排行榜，还是月度成交金额排行榜，该项目均是全市第一。五、土地市场观察：万科、力高、银都等房企表现抢眼2020年6月份，烟台六区共有3宗纯商服地块成交（福山区1宗，加油站；莱山区1宗，书城综合体；芝罘区1宗，全民健身中心项目），5宗住宅兼容商服地块成交（共涉及3个住宅项目，莱山区2个、开发区1个），另外还有1宗住宅兼容商服地块流拍（福山区）。烟台市区6月份新增供应、将于7月份摘牌的商住类地块共有2宗，分别是已有规划的海上明珠二期地块，以及备受期待的庙后西、沟北北A宗地。6月份，这几家房企表现格外抢眼：1.万科新华万科翡翠观海项目，6月2日土地摘牌、6月19日围挡出街、6月20日翡翠联盟签约、6月27日案名发布会——万科的节奏，又快又稳。2.力高＆瑞东位于烟台爱华双语学校与佰和悦府小区以南的天山路以西、甬江三支路以南地块（开发区），涉及两家房企，分别是具有产业优势的瑞东地产，以及总部位于深圳的力高集团。该地块为力高集团年内在烟台获取的第三个地块。3.银都银都拿下的南大街地块，将为南大街新增体育与商务办公配套，据悉地下将规划建设金库，令人期待。2020年，烟台老牌强企银都置业在房地产开发方面再度爆发，除了南大街项目外，还有高新区地块、老体育场地块有面市计划。六、6月烟台新房用户关注度大数据报告6月，烟台购房用户最关注度的区域为莱山、芝罘、开发区；最关注的楼盘为莱山的大栖地、莱山的滨湖万丽和莱山的万科翡翠大道。值得注意的是，关注度排行冠亚军——大栖地与滨湖万丽，均是山东高速＆恒堃控股强强联袂之作，前者7月12日首开在即，后者C岛琥珀已于6月24日众望首开。表：楼盘关注度排名数据来源：房天下数据中心今年新亮相的西上海崑玉嶺第与万科御龙山悦莊亦上榜关注度排名TOP10。七、6月城建要闻：蓬长划区、地铁来了！6月份，蓬长划区与轨道交通新进展，均是振奋人心的好消息。2020年6月，国务院批复同意对烟台市部分行政区划进行调整：撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，以原蓬莱市、长岛县的行政区域为蓬莱区的行政区域，蓬莱区人民政府驻登州街道钟楼东路1号（原蓬莱市政府驻地）。行政区划调整涉及的行政区域界线变更，要按照有关规定在2021年5月31日前完成重新勘定。轨道交通建设亦在稳步推进，烟台市轨道交通集团有限公司官网6月28日发布《烟台市轨道交通建设规划社会稳定风险评估征询意见公告》，开展烟台市轨道交通建设规划社会稳定风险评估及线网规划工作并进行公告公示。公告中提到：烟台市近期建设1号线一期和3号线一期，共计2条线路，线路总长67.4公里，工程投资共计474.87亿元，其中1号线一期工程计划2020年开工，2025年完成工程建设并投入运营。3号线一期工程计划于2021年开工，2026年完成工程建设并投入运营。综述：6月份，烟台房地产市场整体稳中向好。土地市场既有实力房企不断拿地、开发精品住宅项目，又有好地段商服地块成交、规划建设优质城市配套。在价格保持稳定的情况下，6月新房成交量较5月份明显提升。蓬长划区与轨道交通建设的“靴子落地”，进一步强化了人们对烟台这座城市的信心。文／房天下 王木木上一篇：2020年5月烟台楼市白皮书：成交量价维稳，土地市场火爆，城建如火如荼！

作者: 王木木12月，是全年楼市收官之月。2019年的12月份，对烟台市场来说，格外特殊。从开发商开盘数量、促销力度来看，说是全年“小高峰”，也不为过。仅12月首次开盘楼盘，就有芝罘区：瑞东·瑞学府、新城明昱锦园、新力珑湾、中梁樾山府、万科中南府，福山区：龙湖悠山郡、中海万锦公馆，开发区：龙湖春江悦茗，牟平区：蓝城·烟台桃李春风等一大批热门楼盘。还有如北欧公园、佰和荣筑11月底首开热销，以及万科翠湖山晓11月首开12月加推等。房天下引用腾策数据，特别推出2019年12月上半个月（12.1-12.15）商品房成交排行榜，用数据说话，看看哪些楼盘卖得是真火爆。用数据指导，看看当下置业，哪些楼盘，可以成为首选。2019年12月1日~15日，烟台六区商品房成交套数冠军：北欧公园（249套）成交面积冠军：北欧公园（25273㎡）成交金额冠军：佰和荣筑（3.19亿元）区域销冠（成交套数）：福山区：华星中瑞·北欧公园，新开盘热销，12.1-12.15成交249套。开发区：佰和荣筑，新开盘热销，12.1-12.15成交100套。芝罘区：中瑞城，新开盘热销，12.1-12.15成交83套。牟平区：绿云俪都（世达广场），是早期房源补签，12.1-12.15成交82套。莱山区：融创·蓝天壹號，新开盘热销，12.1-12.15成交47套。高新区：祥隆蔷薇公馆，清盘期，12.1-12.15成交36套。全市成交套数前十楼盘，成交数据以及最新动态如下：华星中瑞·北欧公园福山-福桃路以东、王懿荣大街以南[成交数据]12.1-12.15新房成交249套，全市第1，成交面积25273㎡，均价8592元/㎡，总金额2.17亿元。[12月13日动态]华星中瑞·北欧公园10-17号楼已于2019年11月30日开盘，劲销416套，撼动港城。目前洋房、高层在售，洋房11、15、16号楼户型面积119㎡，127㎡，139㎡，高层10、12、13、14、17号楼户型面积为85㎡，95㎡，100㎡，110㎡，洋房共10层，高层10号楼共24层，12-14、17号楼共26层。带装修交付，高层均价8500元/平， 洋房10500元/平华星中瑞·北欧公园B地块学校规划已获批，规划为36个班级，其中小学16个班，中学20个班。佰和荣筑开发区-天山路46号(爱华双语学校东)[成交数据]12.1-12.15新房成交100套，全市第2，成交面积18294㎡，均价17420元/㎡，总金额3.19亿元。[12月11日动态]佰和荣筑已于11月30日首次开盘。大平层洋房、十层洋房、17层小高层，三种产品，毛坯交付。共有七个户型：A户型建面约170平；B户型建面约205平；C户型建面约188平；C1户型建面约193平；D户型建面约188平；E户型建面约175平；I户型建面约358平。中瑞城芝罘-珠玑路与珍珠路交汇处西侧[成交数据]12.1-12.15新房成交83套，全市第3，成交面积8686㎡，均价13534元/㎡，总金额1.18亿元。[11月26日动态]中瑞城高层已于11月23日开盘，精装均价13000元/平米。优惠政策如下：1、认购优惠礼包100元/㎡2、砍价优惠总价最高优惠5000元3、按时签约99折；4、一次性付款97折、商业贷款98折绿云俪都牟平-留德街666号(工商大街与武五路交汇处向东100米)[成交数据]12.1-12.15新房成交82套，全市第4，成交面积7523㎡，均价5949元/㎡，总金额0.45亿元。[12月14日动态]绿云俪都78平户型已售完。在售特价房均价5400元/平，正价房源均价5600-5800元/平，户型建面约82-103平，在售房源位于2#楼和3#楼，2020年6月底毛坯交付。2#楼和3#楼均有1个单元，两梯六户，共17层。其他楼座交房时间待定。万科翠湖山晓芝罘-通世南路以东,通车路以北[成交数据]12.1-12.15新房成交61套，全市第5，成交面积6693㎡，均价13219元/㎡，总金额0.88亿元。[12月10日动态]万科翠湖山晓预计12月份加推新楼座，具体时间待定，户型面积为97-121平，楼号为6-9/11/12/19-22号楼，均为五层电梯洋房，一梯两户，标准层精装，一层毛坯交付，现办理项目山晓卡会员卡，成功认购总房款优惠10000元，办理万科蓝卡优惠总房款0.2%。一期开盘均价13800元/平，开盘售罄。魔卡LOFT芝罘-港城西大街35号(港城西大街与魁玉南路交汇处)[成交数据]12.1-12.15新房成交53套，全市第6，成交面积4175㎡，均价9761元/㎡，总金额0.41亿元。[12月14日动态]魔卡LOFT在售房源均价10000-11000元/平，房源位于2#和3#楼，共4个户型A、B、C、D，建面约55-60平，总价约60万/套，房源南北通透，5.5米层高，买一层送一层。将于2020年12月底毛坯交付。无酒店托管。5#楼在售商铺均价20000元/平，户型建面约59-541平。将于2020年12月底毛坯交付。首付50%起。石药健康城牟平-烟霞大街566号(通海路以东,滨海路以南)[成交数据]12.1-12.15新房成交48套，全市第7，成交面积2148㎡，均价6624元/㎡，总金额0.14亿元。悦岛蓝湾牟平-烟霞大街547号(滨海东路以南、东关路以东)[成交数据]12.1-12.15新房成交48套，全市第8，成交面积5337㎡，均价6973元/㎡，总金额0.37亿元。[12月03日动态]悦岛蓝湾推出双12特惠一口价房源，截止日期12月15日。悦岛蓝湾目前主推5#、6#，面积段119-124㎡瞰海观湖楼王产品，一梯一户，僧送花厅阳台。案场年末促销94折优惠，按时签约再优惠一个点。项目都是毛坯房，整体均价6800元/平，部分楼栋房源不多，在售房源约100套。支持公积金，不接受组合贷。5#是32层、2个单元、一梯一户，户型面积119平、122、124平。6#32层、2个单元、一梯一户，户型面积119平和122平，赠送花厅/阳台。招商马尔贝拉开发区-海滨路277号(天马栈桥以西2500米)[成交数据]12.1-12.15新房成交48套，全市第9，成交面积5899㎡，均价12301元/㎡，总金额0.73亿元。[12月09日动态]招商马尔贝拉76#-79#已获预售，其中77#已于12月8日开盘，均价1.1万/平。77#15层、2个单元、两梯两户，户型面积约105、130平，带装修。其余三栋暂无销售计划。76#-79#交房时间2021年9月。在售小高层、叠拼、双拼、联排，优惠咨询售楼处。洋房已售罄（71#、73#、74#售罄）。叠拼88#、94#、100#已获预售，暂无销售计划。一期62#、63#是办公产品，暂无销售计划。1、叠拼主推91#、97#户型面积140平和160平，毛坯房，均价14700元/平。叠拼别墅101#、102#还有少量下叠。2、双拼别墅户型面积约290平，均价24000元/㎡，只有105#、106#、111#有房。联排只剩一套户型面积174平的，位于122#，总价约380万。3、18层产品主推80#，带装修，2个单元，建面约105-130㎡两梯两户，折后均价10700元/平。18层的82#、83#剩余房源不多，具体咨询售楼处。融创·蓝天壹號莱山-山海路东侧,港城东大街北侧[成交数据]12.1-12.15新房成交47套，全市第10，成交面积6312㎡，均价15999元/㎡，总金额1.01亿元。[12月10日动态]融创·蓝天壹號在售2#、3#、5#-7#，均价约1.5-1.6万/平，认购优惠一个点，按时签约优惠一个点。目前剩余房源不多，具体咨询售楼处。样板间有107/127/139平。项目全部精装交付。1#已获预售，暂无销售计划。2#、3#是26层、1个单元、两梯四户，户型面积107、127平。5#和6#是18层、2个单元、两梯两户，户型面积139平。7#是10层、1个单元、一梯两户，户型面积155平。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

房天下基于腾策刚刚发布的烟台六区9.1-9.29成交数据，对烟台六区新房销售集中度进行分析。以下为烟台各区销售前五楼盘的成交套数，与各区总成交套数的对比。全市来看，各区前五、总共30个楼盘，9.1-9.29的商品房成交套数是2611套，占全市总成交（4328套）的60%！这个比例相当可怕。房天下网站数据库显示，截至9月30日，烟台六区共有222个楼盘处于新房在售状态。也就是说，占比14%的楼盘，消耗了60%的成交量！房天下观察：9月份，烟台六区中TOP5楼盘成交量最高的是莱山区与开发区，均在600套以上。区域总成交量最高的是牟平区与开发区，分别是1158套与988套。成交集中度最高的是高新区与福山区，分别是84%与78%。相应的，TOP5楼盘成交量最低的是芝罘区，区域总成交最低的是高新区，集中度最低的是芝罘区。芝罘区的购房者选择范围更宽泛，头部楼盘很难包揽全区购房意向。福山区和高新区，楼盘间的“贫富差距”则是相当大。最后，我们一起来看一下，9月份，烟台到底是哪30个楼盘，卖掉了全市60%的新房？福山区：中海锦城、万科城市之光、北美枫情、通用一城山河、百年万悦府高新区：中海国际社区、北方华和家园、天泰学府壹号、祥隆理想城、兴盛铭仕城开发区：招商马尔贝拉、辉盛岚海、中节能朗庭、海信天山郡、泰鸿听澜湾莱山区：观云山、万科翡翠长安、天泰城、恒大御山华府、华润中心牟平区：石药健康城、碧桂园凤凰琉璃海、恒大御景半岛、悦岛蓝湾、龙湖滟澜海岸芝罘区：建城丽都、中正山庄、锦泽香槟小镇、金象泰翰林苑、金地浅山艺境结语：对于绝大多数的普通购房者来说，当不知道买哪儿的房子的时候，看一下销售排行榜与楼盘关注度排行榜，在头部热盘里选择一个最适合自己的，是比较省心省力的选择。在此安利房天下网站与房天下APP的热门榜、热搜榜等四大榜单，与楼盘销售排行基本一致，更囊括了尚未开盘的待售楼盘。文/房天下 王木木

胶东在线12月15日讯(记者 贾楚航 王向荣)15日，烟台市政府新闻办举行“‘十三五’成就巡礼”主题系列新闻发布会第五场，介绍“十三五”期间烟台市住房城乡建设高质量发展情况。“十三五”时期，烟台全市预计完成房地产开发投资3096亿元，同比“十二五”时期增长12.6%，年均增长2.5%；预计完成建筑业总产值4094亿元，同比“十二五”时期增长34.9%，年均增长6.9%。烟台市住房和城乡建设局党组成员、副局长宋志方介绍，烟台坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”调控总目标，严格落实各项调控政策，房地产市场保持平稳健康发展。强化政策指导。先后出台《烟台市关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》《关于规范房地产市场秩序促进房地产市场平稳健康发展的意见》《关于应对新冠肺炎疫情保障城市建设平稳运行的意见》等政策文件，始终保持调控力度不减，全市批准预售房屋建筑面积5051.68万平方米，销售面积5271.57万平方米，供销基本平衡，市场持续平稳。严格规范市场秩序。烟台市住房城乡建设部门加强日常监督管理，常态化开展房地产市场乱象专项整治，加大查处力度，上线运行“烟台市房屋交易监管服务平台”和“安居烟台”房地产信息平台，完善信息化监管手段，持续强化市场监管能力和水平。大力培育住房租赁市场。积极落实中央“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求，印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见的通知》，推广应用烟台市房屋租赁监管服务平台，加快培育壮大住房租赁市场，累计培育长租企业20余家，筹集房源1.6万余套。