养老中心可行性研究报告

咸发改审批〔2020〕47号关于咸宁市居家社区养老服务指导中心项目可行性研究报告的批复咸宁市民政局：你单位《关于审批咸宁市居家社区养老服务指导中心项目可行性研究报告的请示》（咸民政文〔2020〕5号）及相关附件材料收悉，经研究，同意建设，现对该项目（项目代码：2020-421202-85-01-008397）可行性研究报告批复如下：一、建设规模及内容该项目主要建设规模及内容为：拆除原有建筑820㎡，维修改造建筑面积1950㎡，大楼外立面装修1983㎡，购置并安装电梯、空调和电子屏幕等设备，周边道路、场地硬化、绿化、电力系统、给排水系统、消防系统和安监系统等附属工程建设。二、项目选址咸宁市咸安区茶花路。三、项目总投资及资金来源该项目估算总投资1242万元，资金来源为申请中央预算内投资和政府专项债券以及你单位自筹。特此批复。请据此进一步优化设计方案，尽快编制项目初步设计报我委审批，争取工程早日建设，发挥效益。附件：工程招标审批部门核准意见。咸宁市发展和改革委员会2020年3月30日附件:工程招标审批部门核准意见建设项目名称:咸宁市居家社区养老服务指导中心项目【来源：咸宁市发改委】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

（敬老院建设项目）很多企业项目到政府部门立项，政府部门需要企业出具立项报告，大多为可行性研究报告，很多企业不知道可行性研究报告怎么去组织编写。于是就找第三方代写，但又不知道需要提供哪些材料，今天我们以敬老院项目为例，看项目编写可行性研究报告需要提供的材料清单。为避免广告，我们把将地域名称改为XX地区，项目名称改为xx敬老院项目1、项目名称XX市XX区XX敬老院建设项目2、项目单位及组织架构XX市XX区阳康敬老院注册资本：人民币叁佰万元法人代表：张三 XX市XX区XX敬老院现有员工1 03人，其中管理人员7人，医护人员50人，其他人员46人。3、项目建设地点白山市浑江区七道江镇黑沟村开发区4、项目总投资与资金来源项目总投资为35000.00万元，建设投资小计29730.39万元，其中工程费用25552.96万元，工程建设其他费用2761.70万元，预备费1415.73万元；流动资金2750.00万元。项目总投资35000.00万元，其中自筹12250.00万元，银行贷款22750.00万元。5、项目建设规划建设内容：规划用地面积19397.40平方米，道路用地面积4164.00平方米，绿化用地面积8964.90平方米，总建筑面积30204.00平方米，建筑物5栋。建设规模：房间800套（四人间600套，二人间200套），床位2800张，可容纳入住人数为2800人。地上总建筑面积30734平方米，建筑物5栋。具体如下：1#楼建筑面积10226平方米，层数6层，建筑高度23米。2#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。3#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。4#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。5#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。6、建设周期本项目建设周期24个月，从2018年6月开始至2020年6月结束。7、项目定位（1）依托XX市众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以县城为基础辐射全县各乡镇。（2）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌曼舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。　　（3）建设成为高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。 8、项目正式投入运营后，年均经营收入是多少，年均经营成本是多少，年均利税总额是多少，年均纳税是多少，年均净利润是多少，投资回收期是多少年。预计项目竣工投入运营后，年均经营收入可实现8366.40万元，年均经营成本5493.95万元，年均纳税总额686.99万元，年均净利润总额约2060.97万元；投资回收期约为8.84年（含建设期）。9、项目建成后能提供多少就业岗位，岗位工资多少项目建成后直接安置就业岗位103个，间接带动医疗器械、运输业、餐饮业、旅游业等相关产业劳动力1000 余人。劳动定员1 03人。总经理1名、副总经理2名、餐厅部部长1名、餐厅工作人员30名、后勤服务部部长1名、后勤人员1 0人、卫生保健部部长1名、医护人员50人、财务科长1人、财务科2人、其他人员4人。10、主要用能消耗找代写单位编写，如果能照以上案例给代写单位提供，那么做出来的效果才是最完美的，如果企业提供不了像案例中这么详细的材料清单，则需要企业与代写单位多交流，多沟通。配合代写单位的专家老师给处的指导性意见进行整理！

一、建设背景中国老龄化问题日益严峻。据统计，到2014年底，中国60岁及以上老人已经突破2亿，预计到2035年，60岁以上的老年人可能突破4亿，分别占亚洲老年人口的2/5和全球老年人口的1/4，每四个人当中就有一个老年人，80岁以上的高龄老人将超过1亿。中国城市居民的家庭结构呈倒宝塔形，四个老人、一对夫妇、一个孩子的“四二一”家庭大量出现，家庭养老功能日益弱化。据北京、上海、广州调查显示，只有老人没有子女的空巢家庭比例超过三成。关心老人、切实解决老人的实际困难，已成为老人、儿女迫切的需求，也成为一个广为关注的重大社会问题。但目前我国社区居家养老服务供给不足、比重偏低、质量不高，不能满足老年人日益增长的服务需求。二、建设意义根据国家提出的“9064”养老服务体系，该方案分阶段解决政府养老需求：第一阶段：通过模式、技术和管理输入，为政府、老人和服务提供方搭建三方平台，提升现有服务能力，实现居家养老“90%”目标；第二阶段：通过模式、技术和管理输入，盘活现有社区养老资源，实现社区养老“6%”目标；第三阶段：为养老机构提供智能化管理平台和标准化服务体系，以及公办民办托管的战略合作，实现机构养老“4%”目标。为民政老龄部门建立完善的养老服务管理及协调机制随着国家养老制度的不断完善，老年社会福利服务由“补缺型”向“普惠型”的转变，在应对人口老龄化、保障和改善民生方面，需要政府的管理手段和服务水平得到全面提升。智慧养老信息化平台将利用现代化科技手段，通过建立老龄人群数据库及养老服务电子化档案，利用网上办公形式，实现对养老机构的日常管理；通过构建以网络为支撑的信息平台，实现居家、社区与机构养老服务的有效衔接，为数据挖掘及数据分析提供了强有力的支撑载体，为相关部门提供不同纬度、不同方向、不同类型的数据统计信息，从而全面提升政府养老相关部门的业务处理能力、全面监管能力、便捷高效服务能力，为相关部门的科学决策提供依据。三、建设目的通过互联网平台衔接老人、老人亲属与线下为人们提供生活类服务的商家（包括商城、菜市场、超市）、养老机构、医疗机构、社区等服务商。通过平台居民可以便捷的搜寻想要的服务。服务商通过平台可以精准快速的响应居民的需求，进行精准的服务。1、信息化平台建设需求建立养老管理子平台、社区电商服务管理子平台、民政服务管理子平台、街办管理子平台、社区管理子平台、呼叫中心管理子平台。2、养老信息化管理养老信息数据统计、养老电商服务的管理、养老机构的管理、养老智能终端的管理。3、社区电商管理给生活类服务提供商提供一个线上展示平台、支持供应服务的发布、支持订单管理、支持线上接单线下服务。4、呼叫中心管理系统平台线上人工服务管理平台，对电商平台的订单进行及时响应、监督商家给居民提供的服务质量情况。提供线上人工客服务。5、民政服务管理给民政局提供一个管理平台，对辖区内各居民信息数据统计、社区和街办工作信息化管理数据统计、辖区内养老数据的统计分析、辖区内养老机构的管理数据统计、居民通过平台进行线下、线上服务的监督和数据统计。6、街办管理对辖区内各街办工作者、下辖社区工作者、居民、企业、志愿者、社区日常工作进行数据查看和分析、精准信息传达。7、社区管理社区日常工作信息化管理，包括网格化管理、党建工作、社区服务、四社联动、志愿者管理、居民信息的数据统计。四、运营服务模式整合社会资源进驻小区进行项目推广、让居民认识平台、完成实名注册入驻、绑定老人信息和老人亲属信息，进行平台使用的培训，让居民会使用，建立晚上的培训机制、市场推广机制、项目平台运营体系、售后体系。

数据说明1、本报告的数据均来自于60加研究院自己研发的养老数据库，包含养老机构、社区养老设施、养老驿站、护理院、护理站、养老地产等不同类型的70个维度的数据。数据统计时间截止到2019年12月31日。2、目前关于北京整体的养老市场的数据，散见于北京市民政局等官方部门公布的数据，数据较为宏观。权威的是北京市民政局定期公布的北京民政统计公报，分季度、年度对北京市的养老机构的情况进行统计，统计的指标为机构数量、总床位数、类型、收养人数等。近期公布的具有普查性质的是北京民政局委托北京大学于2016年组织的北京居家养老相关服务设施摸底普查数据，本次普查对五个大类、九个小类进行了较为全面的普查，其中养老机构的最终样本量为460家。该数据属于普查类的静态数据，在时间上不具有连续性，尤其是2016年-2020年以来北京的养老市场发生了较大的变化。3、样本量上，60加数据库中，北京各类养老机构（含养老机构、养老公寓，养老社区CCRC、养老照料中心、养老驿站、敬老院、福利院等）总共1379家。根据北京市民政局最新公布的数据，截止到2020年3月，北京市各类养老机构有560家，社区养老照料机构和设施898家，总共1458家，数据库样本量占到北京市官方数据的94.58%。本报告以养老机构、部分社区养老设施和机构等为研究对象，不包含养老驿站（养老驿站之所以不纳入，是因为养老驿站的定位是居家养老为主，尽管养老驿站有提供长托服务，在运营上和养老机构等有所区别，纳入分析，会增加数据噪音。）4、本报告的数据量与官方数据的比较本报告中的养老机构和官方的养老机构在涵盖内容上有差异。本报告中的机构数量高于官方，是将部分社区养老设施和机构纳入到统计范围内。官方定义的养老机构560家，包含社会福利院、特困人员供养机构、光荣院、养老公寓等各类养老机构，未包含社区照料机构和设施。摘 要本报告是北京养老机构市场系列研究报告中的第一个报告，本报告尝试以商业的视角，研究解析北京的养老机构市场，以期对行业发展有所帮助。60加研究院对北京市830家不同类型的养老机构做了详细的分析，研究发现：在机构数量方面，受政策及老龄化的大环境影响2010年以来新建养老机构数量不断在增长，近十年新增养老机构数量为266家，其中2016年达到高峰。在养老床位方面，北京市养老机构总床位数已经达到147440张，机构平均床位数为178张。在建筑面积方面，单个养老机构平均建筑面积为7337平米，单床平均建筑面积为34.1平米，民办养老机构的建筑面积占总量的56.7%。价格方面，北京养老机构平均价格为3615.5元/月，同时养老机构价格与区域经济实力基本相符，朝阳区最高，平均价格为5493元，内设医疗机构的养老机构共120家，平均收费价格为5565元，要远高于样本平均价格。机构性质方面，民办机构达到320家，其中以养老院与老年公寓为主，累计占民办养老机构的65.31%。医养结合方面，北京市具备医保资质且有内设医疗机构的养老机构的数量不多，但同时达到这两个标准的养老机构无论是在价格方面还是在入住率方面都相比没有医保的养老机构高很多。连锁化方面，北京市连锁化养老机构数量为83家，占北京市总样本量的连锁化率达到10%；北京市不同品牌连锁机构所在的区域化明显。在护理人员方面，北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右。人口老龄化已上升为国家战略，随着人口老龄化的进程，国家出台了一系列的政策支持行业发展，提出健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，推动了养老机构的快速发展。北京做为首都，老龄化程度高较高，2019年北京市60岁及以上常住人口达371.3万人，占总常住人口的19.9%。近年来北京市出台了一系列的政策，提出了"三边四级"养老服务体系建设，推动养老机构发展。本报告共有三个部分，本文节选第三个部分分享给大家。北京养老机构总体分析（一）养老机构数量及区域分布1.养老机构区域分布北京养老机构总数量为830家（本报告样本数据），机构总量排名前三的地区分别为朝阳区、海淀区、昌平区，养老机构数量分别占北京市养老机构的13.73%、10.84%、9.4%。表1 北京市各区养老机构分分布数据来源：60加研究院2.养老机构设立时间从北京市养老机构成立时间来看，近十年新建养老机构数量占总养老机构数量的三成之多，新增养老机构数量达到266家。图1 北京市养老机构成立时间分布数据来源：60加研究院针对北京近十年新建养老机构数量分析可以发现，2016年是养老机构成立的高峰期，新增养老机构数量为48家，2016年之后新建机构数量逐年递减的趋势。图2 北京市近十年新增养老机构数量数据来源：60加研究院3.小结受政策及老龄化的大环境影响2010年以来新建养老机构数量不断在增长，2016年达到高峰，随之逐年呈现下降的趋势；养老机构分布受政策和市场需求影响较大，朝阳区、海淀区和昌平区养老机构数量占总量的33.97%。（二）养老床位数1.床位数量分布统计发现北京市830家养老机构总床位数已达14.7万张，其中床位总量排名前三的地区分别是朝阳区、昌平区、海淀区，其中昌平区十三陵镇温馨老年公寓以5000张床位数成为北京市床位数最多的养老机构。表2 北京市各区床位分布数据来源：60加研究院2.养老床位新增时间分布北京市养老机构床位增长高峰为2016年，新增床位数超10000张。2017年急剧下降，新增床位为5157张，之后呈现递减的趋势。从年度区间来看，2011-2015年新增床位达到30901张。图3 北京市2010-2019年床位数增长量数据来源：60加研究院表3 北京市养老机构床位年度区间分布数据来源：60加研究院3.不同机构性质的养老机构床位数分布统计发现北京养老机构超一半的床位来自民办养老机构，占总床位数的51.47%。其中民办养老机构中单个机构床位最大为5000张，均值为238.18张；公办养老机构中单个机构床位最大为1000张，均值为127.16张；公办民营养老机构中单个机构床位最大为1067张，均值为241.62张；公办养老机构中单个机构床位最大为800张，均值为203.11张。表4 北京市不同性质养老机构床位分布数据来源：60加研究院4.各区不同性质的养老床位分布针对各区不同的养老机构性质研究发现，昌平区养老机构床位以民办为主，接近1.5万张，是公办养老机构的2.67倍；朝阳区养老机构床位以民办为主，达到14655张，是公办养老机构的三倍之多；海淀区民办养老机构数量10156张，是公办养老机构的1.4倍。大兴区、东城区、房山区、延庆区公办养老机构和民办养老机构数量相差无几。其中怀柔区、门头沟区、密云区、平谷区、顺义区、西城区公办养老机构数量超过民办养老机构数量。表5 北京市各区不同性质的养老床位分布数据来源：60加研究院5.连锁化养老床位分布北京市连锁化养老机构床位数量总共14839张，占北京市总床位数的10.06%。表6 北京市连锁化养老机构床位分布数据来源：60加研究院6.小结北京市养老床位总量（样本数据）达到147440张，单个机构平均床位数量达到178张；北京市养老床位分布集中在朝阳区、昌平区、海淀区，昌平区机构数量在北京市排名第三，但是其床位数量排名第二，与第一名的朝阳区仅差662张；北京市养老机构新增床位数的时间和新增机构数的时间相吻合，2016年达到高峰，随之呈现下降的趋势；民办养老机构床位占比超50%，民营资本进入养老市场加快。（三）总建筑面积1.各区养老机构建筑面积分析在北京市养老机构单个机构平均建筑面积为7337平米。其中昌平区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的21.8%，平均建筑面积为16686平米，最大建筑面积160000；朝阳区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的19.7%，平均建筑面积为9362平米，最大建筑面积63000；海淀区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的14.2%，平均建筑面积为8551平米，最大建筑面积68000。表7 各区养老机构建筑面积统计表数据来源：60加研究院2.不同性质养老机构建筑面积分析在不同性质的养老机构中，民办养老机构的建筑面积占总量的56.7%，其平均建筑面积为9485平米，最大单个养老机构建筑面积为160000平米，单床平均建筑面积为35.4平米；公办养老机构的建筑面积占总量的33.1%，其平均建筑面积为4949平米，最大单个养老机构建筑面积为63000平米，单床平均建筑面积为30.8平米；公建民营养老机构的建筑面积占总量的9.7%，其平均建筑面积为12202平米，最大单个养老机构建筑面积为46650平米，单床平均建筑面积为40.6平米；民办公助养老机构的建筑面积占总量的0.4%，其平均建筑面积为2802平米，最大单个养老机构建筑面积为5000平米，单床平均建筑面积为26.1平米。表8 不同性质养老机构建筑面积统计分析表数据来源：60加研究院3.连锁化养老机构建筑面积分析北京连锁化的机构平均建筑面积为10076平米，是非连锁化机构的1.54倍，其单床建筑面积达到45.3平米。4.养老机构单床建筑面积分析北京各区养老机构单床建筑面积平均为34.1平米，石景山区以单床建筑面积为49.1平米，在北京市排名第一；昌平区以单床建筑面积47.3平米排名第二；海淀区以单床建筑面积43.1排名第三。表9 养老机构单床建筑面积分析数据来源：60加研究院5.小结北京市单个养老机构平均建筑面积为7337平米，单床平均建筑面积为34.1平米。北京养老机构建筑总面积最大的区域是昌平区，占北京市养老机构建筑面积的21.80%。在不同性质的养老机构中，民办养老机构平均建筑面积是公办养老机构的1.9倍，表明民办机构的规模相较于公办机构更大。（四）价格1.各区养老机构价格及分布北京市养老机构平均价格为3615.5元/月，不同区域养老机构收费价格差异较大。朝阳区以5493元/月的平均价格排在首位，是延庆区（平均价格排名最后）平均价格的3.67倍。丰台区以4733元/月的平均价格排名第二，其单个机构均价最高达到17700元/月；海淀区以4669元/月的平均价格排名第三，其中单个机构均价最高达到19500元/月。图4 北京市养老机构价格与数量分布数据来源：60加研究院表10 北京市各区养老机构价格统计表2.各价格区间养老机构分布从价格区间来看，4000元以下的占比高达65.03%，4000-6000元的占比17.18%，超8000元的占比仅9.33%。总起来看，北京的养老机构价格比较亲民，4000元区间的竞争相当激烈。在费用构成方面，总体上，床位费占比接近一半，为44.53%，护理费占比39.59%，膳食费占比为15.88%。进一步分析发现，随着价格的提升，床位费和护理费所占比重越高，均价超10000元的养老机构，床位费所占的比重高达54.5%，护理费高达34.9%.图5 不同价格区间机构数量占比数据来源：60加研究院3.各价格区间三类费用占比分析对不同价格区间的三类费用分析可以发现，护理费和床位费随着价格增长而增长，其中护理费增长幅度较为明显，4000元以下养老机构的护理费在三类费用中的占比为7.5%，10000元以上的养老机构的护理费在三费中的占比达到54.5%。此外膳食费随着价格费用的增长呈现下降趋势。图6 不同价格区间三类费用占比图数据来源：60加研究院4.具备医疗服务的养老机构价格分布北京有医保资质的养老机构占比19.16%，平均收费价格为5422元/月，具体三类费用中，护理费占比为40.1%，膳食费占比为16.3%，床位费占比为43.6%。在无医保资质的养老机构中平均价格为3129元/月，具体三费中，护理费占比为35.7%，低于有医保资质的养老机构占比，膳食费占比为13.7%，低于有医保资质的养老机构占比，床位费占比为50.6%，高于有医保资质的养老机构占比。表11 北京具备医保资质养老机构价格统计表数据来源：60加研究院表12 有无医保养老机构三费占比数据来源：60加研究院朝阳区内设医疗机构的养老25家，平均收费为8454元/月，是北京市内设医疗机构的养老机构中收费最高的地区；与医疗机构合作的养老机构中朝阳区机构数量最多为24家，其次是海淀区为21家，在价格方面门头沟区以7275元/月的平均价格排名第一，其次是朝阳区的6235元/月。5.各区养老机构中内设医疗机构类型价格分析表13 北京市各区养老机构中内设医疗机构类型价格统计表数据来源：60加研究院6.各星级养老机构价格分布北京星级养老机构中，随着星级的增加，平均价格也呈现增加的趋势，一星养老机构平均收费2993元/月，二星养老机构平均收费4391元/月，三星养老机构平均收费4535元/月，四星养老机构平均收费5381元/月，五星养老机构平均收费8352元/月。图7 北京市各星级养老机构平均价格图数据来源：60加研究院7.不同性质养老机构价格分布不同类型的养老机构中，民办公助养老机构平均价格最高，达到6951元/月，其次是公建民营养老机构平均价格为5569元/月，民办养老机构排名第三为5075元/月，最后是公办养老机构2186元/月的平均价格排名第四。公办和民办养老机构之间有着明显的价格差异，民办养老机构的价格是公办价格的2倍。表14 不同性质养老机构平均价格统计表数据来源：60加研究院不同类型的养老机构中护理费和床位费的占比有一定的差异。公办养老机构收费结构中，床位费占比最高，占总费用的42.8%；民办养老机构中床位费占比最高，占总费用的46.33%。表15 不同性质养老机构各类费用占比分析数据来源：60加研究院在公办养老机构中丰台区以3205元/月的平均价格排名第一，其次是西城区以2972元/月的平均价格排名第二；民办机构中朝阳区以7488元/月的平均价格排名第一，其次是海淀区以6544元/月的价格排名第二。在价格细分中，民办机构平均床位费最高，为3465.3元/月，民办机构的平均护理费最高为4093.8元/月，公办民助平均膳食费最高为914.3元/月。表16 北京市各区不同性质养老机构价格统计表数据来源：60加研究院8.小结北京市养老机构平均价格为3615.5元/月，同期2019年北京市平均月退休工资4175元；北京养老机构价格在4000元以下的占比超65%。8000元以上的占比不到10%床位费仍然是决定价格的主要因素之一，占比44.53%。随着价格的提高，床位费和护理费比重也随之提升，高端养老机构的床位费占比超过50%。如何降低刚性成本是我们在运营过程中应予以考虑。（五）机构性质1.不同类型养老机构分布样本数据中公办养老机构数量为443家，占总机构数量的53.4%，公建民营养老机构数量为48家，占总机构数量的5.8%，民办养老机构数量为320%，占总机构数量的38.6%，民办公助养老机构数量为19家，占总机构数量的2.3%。表17 不同性质养老机构数量分布数据来源：60加研究院2.不同性质机构分布朝阳区民办养老机构为64家，是公办机构的1.64倍；海淀区民办与公办机构持平，都是41家；昌平区民办与公办机构相差不大，公办为37家，较公办机构多2家；房山区养老机构为43家，是民办机构的1.54倍。顺义区和门头沟区养老机构基本都属于公办。表18 各区不同性质养老机构统计表数据来源：60加研究院3.小结鼓励民办养老机构发展政策的落地，极大的促进了民办养老机构的发展，在数量上，北京市民办养老机构数量已经超过公立机构数量。受市场和各个地区的政策影响，不同性质养老机构在各区的分布差异明显，不同区域的养老机构性质差异较大。除朝阳区64家民办养老机构高于39家公办养老机构，其他区域公办养老机构多于民办机构。东城区和西城区由于场地成本较高等原因导致其养老机构以公办为主；门头沟区、顺义区、怀柔区由于远离中心城区，因此民办养老机构数量较少，更多的以公办养老机构为主。（六）医养结合医养结合主要包含四种形式，鼓励原有医疗卫生机构开展养老服务、原有养老机构增设医疗服务资质、医疗机构与养老机构协议合作和基层医疗卫生机构与社区养老服务机构无缝对接。1.各区医养结合机构分布在样本数据中，有医保资质的养老机构主要分布在朝阳、海淀、丰台等地区，其中朝阳区有医保资质的养老机构占比为15.1%，海淀区有医保资质的养老机构占比为13.8%，丰台区有医保资质的养老机构占比为11.3%。表19 各区养老机构医保资质统计表数据来源：60加研究院2.内设医疗机构类型价格与数量统计养老机构有无医疗服务对价格影响较大。在对样本数据中，明确医疗机构类型的养老机构研究中发现，其内设医疗机构的养老机构占比为34.1%，平均收费为5565元/月，在三种类型的养老机构中平均价格最高；其次是与医疗机构合作的养老机构占比为48.6%，平均收费为4018元/月；最后无医疗合作的养老机构占比为17.3%，平均收费为3890元/月，在三种养老机构类型中平均收费最低。表20 养老机构内设医疗机构类型统计表数据来源：60加研究院针对北京样本机构中明确有无内设医疗机构和医保资质的机构研究发现，在无医保资质的养老机构中，内设医疗机构的养老机占比为24.7%，与医疗机构合作的养老机构占比为63.9%，无医疗合作的养老机构占比为11.3%；在有医保资质的养老机构中，内设医疗机构的养老机构占比为78.2%，与医疗机构合作的养老机构占比为14.9%，无医疗合作的养老机构占比为6.9%。表21 北京养老机构具备医保资质与内设医疗机构统计表数据来源：60加研究院3.各星级医养结合机构分布在政府评级中一星到五星的机构中，针对明确有无医保的机构样本研究中发现，一星养老机构中，内设医疗机构占比为19.6%，与医疗机构合占比为65.2%，二星养老机构中，内设医疗机构占比为33.1%，与医疗机构合占比为51.1%，三养老机构中，内设医疗机构占比为62.5%，与医疗机构合占比为25%，，四星养老机构中，内设医疗机构占比为76.5%，与医疗机构合占比为12.5%，五星养老机构中，内设医疗机构占比为66.7%，与医疗机构合占比为16.7。表22 北京市各星级养老机构内设医疗机构统计表数据来源：60加研究院4.不同性质机构的医养结合分布不同性质的养老机构中，针对明确医疗机构类型的养老机构研究发现，公办养老机构中内设医疗机构占比45.1%，与医疗机构合作占比为46.5%，无医疗合作的养老机构占比为8.5；共建民营的养老机构中内设医疗机构占比50%；民办机构中内设医疗机构占比53.5%，与医疗机构合作的养老机构37.6%；民办公助内设医疗机构占比50%。表23 北京市不同性质养老机构内设医疗机构统计表数据来源：60加研究院5.小结北京市具备医保资质且有内设医疗机构的养老机构的数量不多，但同时达到这两个标准的养老机构无论是在价格方面还是在入住率方面都相比没有医保的养老机构高。此外相比公办机构来说，民办机构医养结合所占比例较高。北京朝阳区和海淀区的养老机构中医养结合的数量较多。（七）连锁化1.各区养老机构连锁分布北京市连锁化养老机构总共83家，占北京市养老机构数量的10%。其中朝阳区连锁化的养老机构26家，占整个连锁化养老机构的31.32%，海淀区连锁化养老机构14家，占整个连锁化养老机构的16.86%，丰台区连锁化养老机构10家，占整个连锁化养老机构的12.04%。图8 北京市连锁机构数量统计图数据来源：60加研究院2.不同性质养老机构连锁分布不同性质的养老机构中公建民营的养老机构连锁化比例最高，达到37.5%，其次是民办养老机构，其连锁化比例达到16.56%；民办共助以10.53%的连锁化比例排名第三；公办类型的养老机构连锁化比例为2.03%，占比较低。表24 北京市各性质养老机构连锁化统计表数据来源：60加研究院3.不同品牌机构连锁分布在区域分布上，品牌连锁机构有着明显区域特征（集中在北京某区集中分布），品牌连锁中，全国连锁占比1.3%。北京地区连锁占比2.41%。品牌连锁化机构平均价格为8550元，远高于北京市养老机构的均价。表25 北京市连锁化养老机构品牌统计表数据来源：60加研究院4.小结北京市连锁化养老机构数量为83家，占北京市总样本量的10%；北京市不同品牌连锁机构所在的区域化明显；2013年及以后，新增连锁化养老机构占总连锁化养老机构样本的比例达到73.4%。（八）护理人员1.不同护理人员数量养老机构分布按照北京市养老机构的平均入住率为50%左右来计算，样本中北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右。此外北京市养老机构护理人员主要以12人及以下为主，同时随着护理人员的增加，机构数量递减的趋势。在明确护理人员数量的养老机构中，护理人员在18人及以上的机构占比为26.97%。12人及以下护理人员占比为61%。图9 北京市养老护理人员数量统计图数据来源：60加研究院2.不同性质养老机构护理人员分布公办养老机构护理人员数量占总护理人员数量的35.2%，其机构平均护理人员数量为14人；公建民营养老机构护理人员数量占总护理人员数量的5.8%，其机构平均护理人员数量为18人；民办养老机构护理人员数量占总护理人员数量的56.8%，其机构平均护理人员数量为20人；民办公助养老机构护理人员数量占总护理人员数量的2.2%，其机构平均护理人员数量为17人。表26 不同性质养老机构护理人员数量分布数据来源：60加研究院3.各区平均护理人员数量及护理费对比北京市各区单个机构平均护理费随着平均护理人员数量的减少，呈现下降趋势，石景山区以单个机构平均护理人员数量52人排名第一，其平均护理费为2173元；门头沟区以单个机构平均护理人员数量25人排名第二，其平均护理费为3233元；朝阳区和丰台区以单个机构平均护理人员数量24人排名第三，其平均护理费分别为2042、2547元。图10 各区平均护理人员数量及护理费对4.小结北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右；北京市民办机构的护理人员数量占比为56.8%，远超公办机构护理人员数量占比；北京市各区单个机构平均护理费随着平均护理人员数量的减少，呈现下降趋势。总结1.区域分布北京市养老机构分布受市场与政府推动影响较大，朝阳区、海淀区、昌平区是养老机构分布较为集中的三个区域。其新建养老机构受政策推动影响2016年前后出现了大规模的增长，而近年来受市场变现难的影响，其新增机构数量逐步减少。而未来新增养老机构分布受市场影响以及老年人需求影响逐步增大。2.价格区分度北京市养老机构的价格水平受区域经济水平、机构类型、机构定位、服务能力等因素影响。而在具体的收费中床位费和护理费则占到整个收费水平的80%以上。对于养老机构来说，重床位，轻护理的偏自理定位选择或者轻床位，重护理的非自理或者医养定位是其需要关注的重点，因此未来养老机构价格区分度将逐步增大。3.医养结合数据显示，养老机构具备医疗医保资质或者内设医疗机构的收费价格相比未具备上述条件的机构价格高很多；对于新建养老机构来说，采用医养结合的思路是其提升价格，提升入住率水平的较好选择。对于老年人群来说，非常关注的机构的医疗条件，尤其是刚需用户，内设医疗服务的养老机构更容易获得老人的青睐。4.连锁化北京市连锁化机构大规模发展的时间在2010年以后，尤其是2013年国家放开民营资本进入养老领域以来。连锁化极大的提升了养老机构的品牌效应以及标准化管理水平，降低了运营成本，未来，连锁化是养老机构发展的趋势。5.特色化/差异化数据显示，养老机构并非价格高，其入住率就一定偏低，明确的客群定位是养老机构快升入住率的核心要素。低端养老机构面向周边，辐射社区，中高端养老机构面向整个区或者全北京。不同的定位，发展自身的特色，打造自身的特色，形成差异化，提升性价比，是未来养老机构发展的方向之一。

咸宁市民政局:你单位《关于调整咸宁市社会福利中心改造项目可行性研究报告的请示》(咸民政文〔2020〕24号)及相关附件材料收悉，经研究，同意建设，现对该项目(项目代码:2020-421202-94-01-017458)可行性研究报告批复如下:一、建设规模及内容该项目建设规模及主要内容:该项目规划用地面积59999.36m2，改造面积14271.05m2，改造装修已建成的社会福利院、失能半失能老年人护理服务中心、综合楼、食堂、门房等;建设“医疗+养老”智能信息化看护与管理系统;购置安装医疗设施设备、康复辅具、家电、厨具、功能室配套设施及办公用品等;配套建设供配电、给排水、消防、暖通等附属工程。二、项目选址咸宁市东外环与十六潭路交汇处。三、项目总投资及资金来源该项目估算总投资2400万元，资金来源为申请政府专项债券和地方配套。特此批复，原咸发改审批[2020]100号作废。请据此进一步优化设计方案，尽快编制项目初步设计报我委审批，争取工程早日建设，发挥效益。附件:工程招标审批部门核准意见。咸宁市发展和改革委员会 2020年10月12日 附件:工程招标审批部门核准意见建设项目名称:咸宁市社会福利中心改造项目||【来源：咸宁市人民政府】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

本文以广州市217家（样本）不同类型的养老机构为重点研究对象，对广州市机构养老市场做的一次详细分析。数据说明1、本报告的数据来自于60加研究院自己研发的养老数据库以及广州市综合为老服务平台。2、依据广州市民政局公布的数据及《关于全面加强养老机构综合监管的实施方案》的统计，2020年，广州市民政局发布养老机构数量217家，养老服务总床位6.8万张，从2016年起每千名老人床位数持续达到40张，护理型床位占比60%，医养结合率达到97.5%，整体市场趋于成熟，结构更加合理。综合多方数据来源，本文将以官方公布的217家机构作为研究分析对象，同时，鉴于实际情况，本文将能够统计到的5.7万张养老机构床位作为主要研究内容。3、本报告的数据量与官方数据的比较本报告中的养老机构床位数为5.7万张，占广州市官方公布数据的83.8%。2019年，广州市60岁以上户籍老年人口数量为175.51万人，老龄化率为18.40%。其中，老龄化程度最深的地区为荔湾区。面对日益深化的老龄问题，广州市以实现养老服务“9064”为总目标，积极构建具有广州特色、走在全国前列的“大城市大养老”模式，打造养老服务的“广州模式”。图1：2019年广州市户籍老年人口数量数据来源：广州市统计局一、广州市养老机构地区分布在本报告中，我们统计了217家机构，共有床位57223张。总床位数量最多的是白云区，18393张床位，其次是海珠区6226张，花都区5372张，荔湾区5335张。养老机构数量最多的白云区、荔湾区，各拥有32家机构，其次是海珠区31家机构，越秀区22家机构。图2：广州市养老机构分布图资料来源：广州市为老服务综合平台表1：广州市养老机构数量地区分布数据来源：广州市民政局、60加研究院通过统计分析广州市60岁以上人口数量和养老机构数量，研究发现，广州市各区的养老机构数量多少与各区老年人口数量多少相匹配，老年人口数量最多的越秀区、海珠区、荔湾区、白云区四区也同样是机构数量最多的四个区。其他几个区的养老机构数量排序与人口数量排序基本一致。因此，对比研究广州的养老机构数量和老年人口数量，可以看出，广州市的养老机构数量分布与各区老年人口分布保持一致，人口数量多的地区，养老机构数量也比较多。二、广州市养老机构的建设源于近10年从开设养老机构最早的1965年到2010年，广州市有91家机构对外公布，在2000年之后，甚至出现了新成立机构下降的趋势。但是从2011年开始，新增机构又开始大量增加，在2011年-2015年这5年的时间里，新成立的养老机构数量最多，有42家，2016年-2020年开设了36家机构。从2011年至今，这10年时间里新建养老机构78家，规模上等同于过去45年时间里新增的机构数量。也就是说，广州市养老机构的大力发展起源于近10年。图3：广州市养老机构的成立时间数据来源：广州市民政局、60加研究院三、广州市养老机构的规模根据60加研究院的统计，2020年，广州共有217家养老机构，床位57223张，平均每家机构拥有床位263张。能够统计到的66家机构的总建筑面积为1031081.36㎡，平均每家机构的建筑面积为15622.4㎡。已知的180家机构占地面积达到1560216㎡，平均占地面积为8667.9㎡。从机构的床位规模、建筑面积和占地面积的分布情况来看，广州市的养老机构规模较大，以大中型机构为主。四、广州市养老机构的收费价格217家养老机构中，我们统计了166家机构的收费价格。这些机构平均月收费价格为3822.8元，均价的价格区间为750-24000元/月。最低收费的平均价格为2216.5元/月，最高收费的平均价格为5438.1元/月，其中，最低收费价格的价格区间为300-16000元/月，最高收费价格的价格区间为1000-32000元/月。表2：广州市养老机构的收费价格数据来源：60加研究院统计到的25家机构的床位费均价位于829.7元/月到2079.2元/月之间，低价床位费的价格区间是250-3383元/月，高价床位费的价格区间是600-14300元/月。同时，公开披露护理费价格的机构有24家，平均收费532.8-2267.5元/月，其中，低价护理费的价格区间为200-1050元/月，高价护理费的价格区间是550-9000元/月。在统计到的22家机构中，每月膳食费的收取从300元/月到1800元/月不等，月均收费698.6元。五、广州市养老机构入住率根据广州市为老服务综合平台和60加研究院的统计，181家机构的平均入住率为52.6%。公办、民办、公建民营机构的入住率分别为54.4%、52.1%和53.0%。入住率最高的三个区分别是荔湾区69.7%、海珠区59.9%、花都区56.6%。表3：广州市各区养老机构入住率数据来源：广州市民政局、60加研究院六、广州市养老机构医养结合设施和服务我们统计了51家机构的医养结合设施。这些机构主要采用的是在机构内设医疗机构的方式实现医养结合服务，医疗机构的种类主要是这6类：医务室、门诊部、卫生所、康复中心、护理院、医院，占比分别为19.5%、14.6%、2.4%、31.7%、12.2%、19.5。康复中心的数量最多，有13家机构在院内开设，此外，分别有8家机构内部开设了医务室和医院。同时，这些机构中有35家机构具备医保定点资格，占比68.3%。图4：广州市养老机构的医养结合设施种类数据来源：60加研究院在217家机构中，104家机构为长期护理保险试点机构，占比约50%。从机构数量来看，市本级机构1家，越秀区10家，海珠区21家，荔湾区21家，天河区12家，白云区17家，黄埔区7家，花都区4家，番禺区7家，南沙区1家，增城区3家机构。再根据比例来计算，天河区约有75%的机构被评定为长期护理保险试点机构，海珠区、荔湾区、黄埔区、白云区过半的机构也被认定为长期护理保险试点机构。因此，广州市的养老机构医养结合服务比较充实，护理型床位占比也比较高。七、广州市养老机构人员配置我们统计到59家机构的员工人数，共2978人，每家机构平均拥有员工50人。公开披露医护人员数量的机构有8家，共有医护人员602人，平均每家机构拥有医护人员75人。分区来看，海珠区的养老机构拥有员工人数最多，平均每家机构拥有81名工作人员，其次是黄埔区、白云区、天河区，平均每家机构拥有员工人数分别为67人、58人、43人。根据可以统计到的数据，白云区平均每家机构拥有医护人员85人，荔湾区每家机构拥有的医护人员数量更多，为108人。因此，这些区内养老机构的医护条件也更好。表4：广州市各区养老机构人员配置数据来源：广州市民政局、60加研究院八、广州市不同性质机构的比较1.广州市不同性质机构的床位规模我们统计了217家机构，其中，公办机构54家，民办157家，公建民营机构6家，分别占比24.9%、72.4%、2.8%。表5：广州市不同性质机构的规模数据来源：广州市民政局、60加研究院统计结果显示，公办机构的平均床位数为175张，建筑规模为16254.3㎡，占地面积11768.6㎡，民办机构的平均床位数为295.5张，建筑规模为14141.9㎡，占地面积为7121.6㎡，而公建民营机构的平均床位数为476.5张，建筑规模为34346.5㎡，占地面积13234.3㎡。整体而言，公建民营机构的床位规模、建筑规模比公办机构和民办机构的都大，公办机构比民办机构的占地面积大，而民办机构比公办机构的床位多。2.广州市不同性质机构的收费价格依据统计结果，公办养老机构的月均收费最低，为2011.6元/月，民办机构的月均收费最高，为4566.9元/月，公建民营机构的收费则为2860元/月。表6：广州市不同性质机构的收费价格数据来源：60加研究院3.广州市不同性质机构的入住率在各类不同性质的机构中，公办养老机构的入住率最高，达到54.4%，其次是公建民营机构，入住率为53%，民办机构的入住率最低，为52.1%。虽然各类机构入住率略微不同，但各类机构的入住率相差并不大。图5：广州市不同性质机构的入住率数据来源：60加研究院结论本报告统计了217家养老机构，共57223张床位。研究发现：1. 广州市养老机构主要分布在老年人口密集的荔湾区、越秀区、海珠区、白云区。2. 广州市养老机构的平均床位数为263张，但各区差异较大。3. 广州市每千名老人拥有养老床位数32.6张。4. 靠近中心城区的海珠区、白云区和荔湾区养老机构市场化程度高。5. 广州市大中型养老机构居多，且公建民营机构规模较大。6. 广州市的养老机构多建设于近10年。7. 广州市养老机构平均收费价格为3822.8元8. 广州市养老机构入住率为52.6%，护理型床位入住率高。9. 广州市医养结合服务设施主要包括医务室、门诊部、卫生所、康复中心、护理院、医院，其中，康复中心数量最多。此外，被认定为长期护理保险定点机构的养老机构超过50%。10.广州市养老机构人员配置比较充足，平均每家机构员工人数50人。

一、项目名称卓资县斗金元旅游康养度假中心建设项目。二、承办单位内蒙古金土旅游土地投资开发有限责任公司。三、建设地点项目位于内蒙古自治区乌兰察布市中部卓资县的那只亥村，西邻呼和浩特市，东邻旗下营镇，北靠大青山自然保护区，南依G7 京新高速公路。四、建设规模及内容（一）占地面积规划区总占地面积约 49.38 公顷。（二）建设内容及规模本项目建设规模为 106572.42 ㎡，建设内容主要包括建筑工程及配套的室外附属工程。建筑工程主要包括：康养度假区 67274.42 ㎡，其中：特色民宿区 11496.46 ㎡、运动康复中心 5017.6 ㎡、休闲养生度假区 8070 ㎡、康养服务中心 800 ㎡、地域特色民居展示区 2579.06 ㎡、康养休闲区31111.84 ㎡,医疗服务区 8199.46 ㎡；综合服务区 16966 ㎡，其中艺术品展示区 4854 ㎡、游客接待中心 5554 ㎡、湖滨餐厅 6558 ㎡；商务休闲酒店 6404 ㎡；仿古步行街 14428 ㎡；设备用房 1500 ㎡。室外附属工程主要包括：生态停车场 13000 ㎡，道路 59700 ㎡，硬化及广场面积 33460 ㎡，绿化 347500 ㎡，围栏 4200m，排洪明渠623m，排洪暗涵 560m，标识标牌 62 个，水冲厕所 3 座、垃圾收集箱20 个、垃圾转运系统 1 套，以及配套的给排水、供热、供电、燃气等公用工程。五、项目投入总资金及资金来源项目总投资为 65800.23 万元，其中：建设投资 58173.48 万元、建设期利息 5426.75 万元、流动资金 2200.00 万元。资金来源为银行贷款 46500.00 万元，占总投资的 70.67%；建设单位自筹 19130.83 万元，占总投资的 29.33%。六、项目财务效益项目年平均营业收入为 13465.54 万元，年上缴营业税金及附加872.57 万元，年平均利润总额 5734.45 万元，总投资收益率 10.23%， 资本金净利润率 22.28%，税后财务内部收益率 8.85%，税后财务净现值 3875.81 万元，项目税后投资回收期 12.95 年，盈亏平衡点 49.01%。七、项目建设的意义及作用1、项目的建设有利于进一步深化乌兰察布市各项战略合作2、项目的建设能够不断推动乌兰察布市旅游业快速发展3、项目的实施能够极大地满足人民群众养老、养生需求4、项目的建设是促进卓资县经济社会快速健康发展的需要5、项目的建设是促进当地农牧民增收致富的重要举措

摘 要《北京市公建民营养老机构市场分析报告》是《北京养老机构市场系列研究报告》中的第二个报告，报告对北京公建民营养老机构政策背景、市场状况以及典型案例等做了详细的解读。公建民营机构是在大力支持养老机构建设和推行公办养老机构改革背景下应用而生。通过分析48家公建民营养老机构样本数据发现：48家公建民营机构拥有床位数11356张，平均每家公建民营机构拥有241张床位。公建民营机构多分布于朝阳区、大兴区、丰台区、海淀区、昌平区，郊区公建民营机构的规模普遍高于城区。公建民营机构的每月最低收费均价约为2177.14元，最高收费均价15000元，平均收费5614.86元。48家机构的床位费均价为2189元/月，护理费平均价格为2685.29元/月，餐费平均价为840.63元/月。其中，护理费的价格区间最大。对比不同性质养老机构的价格发现，公建民营机构的收费要高于公办养老机构和民办养老机构，市场化的养老机构收费价格约为公办养老机构的2~2.5倍。能够统计到的19家机构中床位数充裕的机构占比68%，有明确数据的8家机构中平均入住率为61.25%，显然，公建民营机构的空置率较高。连锁化运营也是公建民营机构的特征之一，龙振养老、寿山福海、普亲、清檬养老、金泰颐寿轩、万科、乐成养老、爱侬、爱暮家、光大汇晨等都是参与公建民营机构的连锁品牌。政策背景2013年，北京市人民政府发布《关于加快推进养老服务业发展的意见》。文件提出要推进政府办养老机构改革。政府办养老机构通过委托管理、合作经营等公建民营方式，实现社会化运营。同时引导社会资本投资养老机构。采用公建民营方式的养老机构，运营期间享受社会资本投资建设非营利性养老机构的运营补贴政策。2015年7月，北京市民政局、北京市发展和改革委员会、北京市财政局印发《北京市养老机构公建民营实施办法》。公建民营指政府通过承包、委托、联合经营等方式，将政府拥有所有权但尚未投入运营的新建养老设施运营权交由企业、社会组织或个人的运营模式。2015年3月，北京市人民政府办公厅印发《关于深化公办养老机构管理体制改革的意见》，改革的主要任务规定为科学划分公办养老机构类型。将公办养老机构划分为公办公营、公办民营、公建民营三种运营模式。公办民营、公建民营养老机构要至少保留20%的床位，用于接收基本养老服务保障对象。公办民营、公建民营养老机构要通过招投标、品牌机构连锁运营等方式。公办民营、公建民营养老机构不得登记为营利性养老机构。市场状况1.公建民营机构的数量和规模根据60加的统计，48家公建民营机构占到北京所有机构数量的5.78%，占比数额非常小，11356张床位约占147440张总床位的7.70%，平均每家公建民营机构拥有241张床位，比所有机构的平均床位178张要多。相对而言，公建民营机构的规模要比一般机构大。表1：公建民营机构的数量和规模资料来源：60加数据库从区域来看，48家公建民营机构中位于朝阳区、大兴区、丰台区、海淀区、昌平区的数量居多，分别有9家、7家、6家、5家、5家，床位数最多的是朝阳区、大兴区、丰台区、昌平区，分别拥有2445张、2236张、1570张、1465张床位。平均床位数排名前三的分别是丰台区319张，房山区308张，昌平区293张，郊区的公建民营机构规模要普遍高于城区。表2：北京市各区公建民营机构的数量和规模资料来源：60加数据库2.公建民营机构的成立时间在北京2015年发布《北京市养老机构公建民营实施办法》之后，公建民营机构如雨后春笋般出现。虽然最开始承接运营公建民营机构的只能是非营利性机构，但随着市场的放开，公建民营机构的运营主体被一视同仁，由此出现了2016年新建8家公建民营机构，2017年新建4家，2018年新建9家,2019年新建5家的盛况。表3：北京市公建民营机构的成立时间资料来源：60加研究院3.公建民营机构的连锁品牌48家公建民营养老机构中有16家机构是连锁机构。连锁品牌包括普亲、龙振养老、华方养老、清檬养老、金泰颐寿轩、万科、乐成养老、爱侬、爱暮家、寿山福海、光大汇晨。其中，龙振养老运营4家机构，寿山福海运营着3家养老机构，普亲运营2家机构，其他运营商分别运营着1家机构。图1：北京市公建民营机构连锁品牌词云图资料来源：60加研究院4.公建民营机构的价格总体来看，北京市公建民营机构的每月最低收费均价<2500元（≈2177.14元），最高收费均价<15000元，平均收费5614.86元。当前机构的收费项目主要包括床位费、护理费和餐费这三项，48家公建民营机构的床位费均价为2189元/月，护理费平均价格为2685.29元/月，餐费平均价为840.63元/月。其中，护理费高于床位费，而且护理费的价格区间最大，最高的平均差价近3000元，床位费的平均差价不到1000元。表4：北京市公建民营机构不同收费项目的价格资料来源：60加研究院对比不同性质养老机构的价格发现，公建民营机构的收费要高于公办养老机构和民办养老机构。公办养老机构的最低收费价格均值为1473.26元，而民办养老机构和公建民营养老机构分别是3156.97元和3427.58元，公建民营机构平均收费价格为5568.98元，略高于民办机构的5074.51元和公办机构的2185.77元。总体来看，市场化的养老机构收费价格约为公办养老机构的2~2.5倍。表5：北京市不同性质公建民营机构的收费价格资料来源：60加研究院6.公建民营机构的入住率根据统计到的19家机构的床位入住情况来看，13家机构床位充裕，充裕床位占比68%，床位紧张的有4家机构，占比21%，2家机构处于排队状态。能够统计到的8家机构的平均入住率为61.25%。相对而言，公建民营机构的空置率较高。图2：北京市公建民营机构的床位入住状况资料来源：60加研究院床位紧张/排队的6家机构分别是北京市西城区牛街民族敬老院、北京市通州区漷县镇社会福利中心、北京市房山区燕山养老院星城分院、北京市昌平区南口镇敬老院、香山街道养老照料中心、北京市昌平区汇晨老年公寓，位于城区（西城区和海淀区）的2家机构最为火爆，已经在排队当中。结合数据来看，这些机构的规模相对较大，占地面积大，平均床位数173.2张，单间居多，而且价格非常有竞争力，平均收费价格为4576.67元/月，最高床位费<5000元/月，最高的护理费为5000元/月，餐费最高为1000元/月。机构也配置了医疗资源，能够为老年人群提供自理、半护、特护服务，星级机构的评定也为其增加了竞争力。7.公建民营机构的人员数量和服务内容在能够统计到的5家公建民营机构中，平均每家机构拥有员工50名（兼职在内），这些机构主要位于丰台区、大兴区、怀柔区。统计到的8家公建民营机构当中，养老护理员和入住老人的比例为1:5.8，护理员的配置相对充分。这些机构服务的对象包括自理老人、半自理老人和失能老人。除提供基本的服务之外，公建民营机构的医疗资源也比较充足。统计到的22家有医疗资源的机构当中，其中有8家内室医务室，其他养老机构均采用和医疗机构合作的方式。8.样本数据的相关分析表6：830家机构样本数据入住率的相关分析c.基于正态近似值。积矩相关系数（r）显示养老院的收费价格和入住率具有很强的线性相关性，价格越低，入住率越高；护理费高的公建民营养老机构入住率高；膳食费低的入住率高。其中，餐费的最低价和入住率的相关强度为0.931（0.8-1.0表示极强相关，0.6-0.8表示强相关，0.4-0.6为中等程度相关，0.2-0.4表示弱相关，0.0-0.2表示极弱相关或无相关），具有极强的相关性。最低收费价格、最高护理费和膳食费与公建民营机构的入住率有强相关性，相关强度λ分别为0.759、0.709、0.734，如果两个变量相互预测，可以消减57.61%、50.27%、53.88%的误差。结 论1.养老机构市场率过半虽然北京从2013年开始就逐步放开养老市场，允许社会力量兴办养老机构，也逐步实行公办养老机构改革，但是北京地区的公建民营机构数量不是很多，48家公建民营机构占北京养老机构（830家）的5.78%，公建民营养老机构的床位数占到所有养老机构床位数的7.70%。整体来看，北京地区的养老市场化水平还有待提高，公办养老机构床位数占比51.47%，民办养老机构床位数占到总体的38.20%。2.公建民营养老机构的价格相对较高北京市公建民营机构的平均收费价格、最低价格和最高价格略比民办养老机构高，平均高出500元左右。市场化的养老机构收费价格约为公办养老机构的2~2.5倍。在具体的收费项目中，护理费的平均价格要高于床位费。3.公建民营机构的入住率相对较低北京地区公建民营养老机构的入住情况不是很乐观，床位空置率高。统计到的8家机构的平均入住率为61.25%，可以统计到的19家机构中仅有6家机构的床位处于紧张状态，其中，有2家机构存在排队现象。根据数据统计结果显示，公建民营机构的入住率和机构的收费价格息息相关，入住率较高的机构相对收费较低，膳食费低、护理费高、拥有医疗的养老机构对老人的吸引力较大。4.公建民营机构的连锁化水平高普亲、龙振养老、华方养老、清濛养老、金泰颐寿轩、万科、乐成养老、爱侬、爱暮家、寿山福海、光大汇晨都是运营养老机构比较有名气的运营商，可以看出连锁品牌在运营机构过程中具有较强的优势，品牌化输出有很强的竞争力。

最新研究报告显示，中国养老公寓市场的兴起正当其时，多产业结合将形成闭环优势。未来中国养老公寓的发展将在两个维度上进一步纵深发展。资料图：配餐师傅为留守老人们送上热腾腾的饭菜。 王剑/文 赵春亮/图仲量联行7日发布的研究报告称，近半个世纪以来，世界人口老龄化加剧，中国亦加速进入老龄化社会。根据中国国家统计局的数据显示，截至2017年底全国的老年人抚养比达到17.6%，且这一比例还在逐年上升，并在未来5年至10年保持升势。同时，在中国一线及部分二线城市，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变，由居家养老向机构养老转变。加上老年人养老费用的承担者，也就是其子女正处在事业黄金期，因此养老公寓市场的兴起正当其时。报告认为，未来养老公寓的发展将在两个维度上进一步细分，纵深发展。一方面，将“活力长者”与“长期照护”人群进行概念上的区隔，养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55岁至75岁的长者群体，真正的需求并不是“养老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”；75岁至85岁或以上的长者，才真正出现“养老”需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求，他们才需要长期照护服务。另一方面，不同城市对老年公寓产品的需求不同，一线城市和二三线城市也将在不同的产品线上纵深发展。一线城市的养老观念相对超前，养老公寓的发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等；而二三线城市则更多以“保险+旅游+养老+住宅”的模式，在满足一部分养老需求的同时，兼顾投资、度假等其他需求。此外，相关运营商也会进一步细分和整合，行业间的并购更加频繁。资本方、建设方、运营方以及人才培养机构等各方力量联手，资源整合与并购升级将为养老产业下一步的快速扩张奠定基础。来源：中新网广州日报全媒体编辑 董业衡