养老项目的可行性研究报告

一、建设背景中国老龄化问题日益严峻。据统计，到2014年底，中国60岁及以上老人已经突破2亿，预计到2035年，60岁以上的老年人可能突破4亿，分别占亚洲老年人口的2/5和全球老年人口的1/4，每四个人当中就有一个老年人，80岁以上的高龄老人将超过1亿。中国城市居民的家庭结构呈倒宝塔形，四个老人、一对夫妇、一个孩子的“四二一”家庭大量出现，家庭养老功能日益弱化。据北京、上海、广州调查显示，只有老人没有子女的空巢家庭比例超过三成。关心老人、切实解决老人的实际困难，已成为老人、儿女迫切的需求，也成为一个广为关注的重大社会问题。但目前我国社区居家养老服务供给不足、比重偏低、质量不高，不能满足老年人日益增长的服务需求。二、建设意义根据国家提出的“9064”养老服务体系，该方案分阶段解决政府养老需求：第一阶段：通过模式、技术和管理输入，为政府、老人和服务提供方搭建三方平台，提升现有服务能力，实现居家养老“90%”目标；第二阶段：通过模式、技术和管理输入，盘活现有社区养老资源，实现社区养老“6%”目标；第三阶段：为养老机构提供智能化管理平台和标准化服务体系，以及公办民办托管的战略合作，实现机构养老“4%”目标。为民政老龄部门建立完善的养老服务管理及协调机制随着国家养老制度的不断完善，老年社会福利服务由“补缺型”向“普惠型”的转变，在应对人口老龄化、保障和改善民生方面，需要政府的管理手段和服务水平得到全面提升。智慧养老信息化平台将利用现代化科技手段，通过建立老龄人群数据库及养老服务电子化档案，利用网上办公形式，实现对养老机构的日常管理；通过构建以网络为支撑的信息平台，实现居家、社区与机构养老服务的有效衔接，为数据挖掘及数据分析提供了强有力的支撑载体，为相关部门提供不同纬度、不同方向、不同类型的数据统计信息，从而全面提升政府养老相关部门的业务处理能力、全面监管能力、便捷高效服务能力，为相关部门的科学决策提供依据。三、建设目的通过互联网平台衔接老人、老人亲属与线下为人们提供生活类服务的商家（包括商城、菜市场、超市）、养老机构、医疗机构、社区等服务商。通过平台居民可以便捷的搜寻想要的服务。服务商通过平台可以精准快速的响应居民的需求，进行精准的服务。1、信息化平台建设需求建立养老管理子平台、社区电商服务管理子平台、民政服务管理子平台、街办管理子平台、社区管理子平台、呼叫中心管理子平台。2、养老信息化管理养老信息数据统计、养老电商服务的管理、养老机构的管理、养老智能终端的管理。3、社区电商管理给生活类服务提供商提供一个线上展示平台、支持供应服务的发布、支持订单管理、支持线上接单线下服务。4、呼叫中心管理系统平台线上人工服务管理平台，对电商平台的订单进行及时响应、监督商家给居民提供的服务质量情况。提供线上人工客服务。5、民政服务管理给民政局提供一个管理平台，对辖区内各居民信息数据统计、社区和街办工作信息化管理数据统计、辖区内养老数据的统计分析、辖区内养老机构的管理数据统计、居民通过平台进行线下、线上服务的监督和数据统计。6、街办管理对辖区内各街办工作者、下辖社区工作者、居民、企业、志愿者、社区日常工作进行数据查看和分析、精准信息传达。7、社区管理社区日常工作信息化管理，包括网格化管理、党建工作、社区服务、四社联动、志愿者管理、居民信息的数据统计。四、运营服务模式整合社会资源进驻小区进行项目推广、让居民认识平台、完成实名注册入驻、绑定老人信息和老人亲属信息，进行平台使用的培训，让居民会使用，建立晚上的培训机制、市场推广机制、项目平台运营体系、售后体系。

咸发改审批〔2020〕47号关于咸宁市居家社区养老服务指导中心项目可行性研究报告的批复咸宁市民政局：你单位《关于审批咸宁市居家社区养老服务指导中心项目可行性研究报告的请示》（咸民政文〔2020〕5号）及相关附件材料收悉，经研究，同意建设，现对该项目（项目代码：2020-421202-85-01-008397）可行性研究报告批复如下：一、建设规模及内容该项目主要建设规模及内容为：拆除原有建筑820㎡，维修改造建筑面积1950㎡，大楼外立面装修1983㎡，购置并安装电梯、空调和电子屏幕等设备，周边道路、场地硬化、绿化、电力系统、给排水系统、消防系统和安监系统等附属工程建设。二、项目选址咸宁市咸安区茶花路。三、项目总投资及资金来源该项目估算总投资1242万元，资金来源为申请中央预算内投资和政府专项债券以及你单位自筹。特此批复。请据此进一步优化设计方案，尽快编制项目初步设计报我委审批，争取工程早日建设，发挥效益。附件：工程招标审批部门核准意见。咸宁市发展和改革委员会2020年3月30日附件:工程招标审批部门核准意见建设项目名称:咸宁市居家社区养老服务指导中心项目【来源：咸宁市发改委】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

（敬老院建设项目）很多企业项目到政府部门立项，政府部门需要企业出具立项报告，大多为可行性研究报告，很多企业不知道可行性研究报告怎么去组织编写。于是就找第三方代写，但又不知道需要提供哪些材料，今天我们以敬老院项目为例，看项目编写可行性研究报告需要提供的材料清单。为避免广告，我们把将地域名称改为XX地区，项目名称改为xx敬老院项目1、项目名称XX市XX区XX敬老院建设项目2、项目单位及组织架构XX市XX区阳康敬老院注册资本：人民币叁佰万元法人代表：张三 XX市XX区XX敬老院现有员工1 03人，其中管理人员7人，医护人员50人，其他人员46人。3、项目建设地点白山市浑江区七道江镇黑沟村开发区4、项目总投资与资金来源项目总投资为35000.00万元，建设投资小计29730.39万元，其中工程费用25552.96万元，工程建设其他费用2761.70万元，预备费1415.73万元；流动资金2750.00万元。项目总投资35000.00万元，其中自筹12250.00万元，银行贷款22750.00万元。5、项目建设规划建设内容：规划用地面积19397.40平方米，道路用地面积4164.00平方米，绿化用地面积8964.90平方米，总建筑面积30204.00平方米，建筑物5栋。建设规模：房间800套（四人间600套，二人间200套），床位2800张，可容纳入住人数为2800人。地上总建筑面积30734平方米，建筑物5栋。具体如下：1#楼建筑面积10226平方米，层数6层，建筑高度23米。2#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。3#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。4#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。5#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。6、建设周期本项目建设周期24个月，从2018年6月开始至2020年6月结束。7、项目定位（1）依托XX市众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以县城为基础辐射全县各乡镇。（2）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌曼舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。　　（3）建设成为高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。 8、项目正式投入运营后，年均经营收入是多少，年均经营成本是多少，年均利税总额是多少，年均纳税是多少，年均净利润是多少，投资回收期是多少年。预计项目竣工投入运营后，年均经营收入可实现8366.40万元，年均经营成本5493.95万元，年均纳税总额686.99万元，年均净利润总额约2060.97万元；投资回收期约为8.84年（含建设期）。9、项目建成后能提供多少就业岗位，岗位工资多少项目建成后直接安置就业岗位103个，间接带动医疗器械、运输业、餐饮业、旅游业等相关产业劳动力1000 余人。劳动定员1 03人。总经理1名、副总经理2名、餐厅部部长1名、餐厅工作人员30名、后勤服务部部长1名、后勤人员1 0人、卫生保健部部长1名、医护人员50人、财务科长1人、财务科2人、其他人员4人。10、主要用能消耗找代写单位编写，如果能照以上案例给代写单位提供，那么做出来的效果才是最完美的，如果企业提供不了像案例中这么详细的材料清单，则需要企业与代写单位多交流，多沟通。配合代写单位的专家老师给处的指导性意见进行整理！

2018年养老行业：标杆企业研究分析报告由中哲咨询研究院团队提供。本次分享的是：万科企业研究之企业介绍，万科养老产业概述，万科养老产品企业介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位；2017年再度上榜，位列榜单第307位。公司定位于城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。公司核心业务包括住宅开发和物业服务。近年来，在巩固核心业务优势的基础上，围绕城市配套服务商的定位，积极拓展业务版图，进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域，同时积极参与混合所有制改革。目前公司已在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业运营了超过30个养老项目（包括带长住床位的项目和社区居家服务/日间照料中心），目前还有约10个带长住床位的项目和约30个居家服务/日间照料中心在建中。研究报告截图一万科养老产业概述：早在2009年，时任万科杭州公司总经理的周俊庭首次在良渚文化村项目明确养老公寓的规划设计，同年正式完成“随园嘉树”的项目立项，这是万科集团养老业务迈出的第一步。目前，万科已在杭州、广州、上海、青岛等多地探索养老模式，并在总部成立了万科养老事业部。万科杭州公司打造的随园嘉树是集团最早实现现金流为正的项目之一。“我们不是做养老地产，而是养老服务。”杭州万科总经理李嵬表示，以长三角为基地，万科随园要建立全国首个养老产业生态圈。除了已经布局的杭州和宁波，随园养老将逐步拓展到南京、苏州和上海。据悉，未来3年，万科随园养老将布局1000个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。万科准备实现养老产业规模化原因在于，内部已探索出可行的养老业务盈利模式，幸福家、智汇坊、随园嘉树等项目探索已形成盈利，团队、模式、医疗资源实力尚可，转型时机成熟。7年，万科杭州公司打造出了一支近500人的专业服务团队，服务覆盖10万余名长者，并在近日披露了其完善的三大养老产品线:活跃长者社区随园嘉树；家庭式长者康复中心随园护理院；社区居家养老服务照料中心随园之家，形成社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系。研究报告截图二万科养老产品：第一种是机构型，偏重高护理等级的客户，类似于万科青岛怡园和北京万科幸福家，100-300个床位，建筑规模可能从五千到两万平米都有；第二种是CCRC型，侧重于全生命周期的照护，类似杭州的随园嘉树，活跃长者居多，会提供更多综合性的服务；第三种是社区嵌入型，立足已有的社区并辐射周边客户，规模比较小。各类产品模式探索中，服务和运营能力被视作万科养老的“护城河”。目前万科养老仅北京的专业养老服务团队就超过300人，另外万科也涉足投资成立自己的康复医院。在拓展市场化道路中，万科集团对万科养老业务定位是，以生活照护为基础，以康复为核心竞争力，万科争取与各地知名医院的康复科、慢病管理专家合作，开展特色康复项目，希望万科在已经探索出CCRC、城市机构和社区中心三大类产品上，开始拓展市场化道路。研究报告截图三下期分享内容：万科养老逻辑，万科养老运作模式，万科养老生态圈三个层级，万科社区养老中心的特点。

来源：消费日报网随着中国老龄化日益严重，养老问题逐渐成为社会广泛关注话题，针对这一当下热点，保险服务平台鲸舟保险旗下“鲸舟保险研究院”近日发布了《2020养老社区行业分析报告》 ，从多维度分析了中国的老龄化现状及养老社区情况。《报告》指出，实际上从1999年开始，我国60岁以上人口超过10％，已经标志着我国正式开始 进入老龄化国家。 截止2013年底，我国60岁以上老年人口开始超过2亿，成为 世界上唯一一个老年人口超过两亿的国家。 预计2021年至2035年，平均每年增加1100多万老年人口。而预测到2050年，平均每三个人就有一个60岁以上的老人，中国将进入深度老龄化社会。伴随着老龄化社会的到来，整个社会的人口结构发生了巨大变化。据2010年的一份研究报告统计，在1.69亿的老龄人口中， 我国的老年人“空巢”率已经达到40％，这就意味着有 2/5的老人身边无子女照料。因为子女拥有自己的住房以及大批人员离家工作，最新的报告显示，目前我国老年空巢家庭率已达50％以上，大中城市高达70％。除此之外，2014年，我国有失能半失能老年人4000万，占老年人总数的 19％，其中完全失能（重度失能老人）达到6.4％。 而预计2050年我国80岁以上高龄老年人将超过1亿，失能半失能老年人也将达到1亿左右。当前中国养老市场供需不平衡， 资源严重稀缺。而在失能老人剧增的情况下，护理的缺口却还很大。专业护理人员的缺口是98％，养老床位的缺口是53％，高端养老床位的缺口是95％。而随着失能老人的增长速度，跟不上护理人员的增长速度，未来的缺口短期内可能还会再扩大。而传统的“养儿防老”在实际上已经无法满足整个养老需求。调查数据显示，目前有40.0％的调查对象表示未来愿意在养老院养老，这在一定程度上反映出我国居民对于养老院 等社会化的养老方式已经有了相对肯定的认知，当然愿意在养老院养老并不代表着会选择在养老院养老，最终决定养老院养老选择可能还包括养老院的质量、费用等诸多因素。在受教育程度方面，总体来看，随着受教育程度的提高，调查对象愿意接受养老院养老的意愿呈现出增加的趋势。其中，本科级以上的调查对象中有接近一半的愿意接受养老院养老，而初中及以下的受教育人群中均不超过40％。这在一定程度上可能是随着受教育程度的逐步提高，居民传统家庭观念更加弱化，更容易接受现代化的养老方式。从数据上来看，中国高净值人群对中高端养老社区的感兴趣程度更高，表示感兴趣的比例超过七成，入住的可能性也达到 45％。值得一提的是，男性比女性的感兴趣程度更高；年龄越轻，对中高端养老社区的感兴趣程度也越高。专业的医疗是中高端养老社区吸引高净值人群的最主要原因，其中包括医疗设施及护理人员。其次是膳食管理、定期体检、娱乐活动、自然环境和健身活动，其比例均超过五成。非一线城市高净值人群最青睐的项目是定期身体检查，一线城市则相对更希望拥有合理科学的体育健身活动和设施。亿万高净值人群的关注点有些不同，他们最看重的是自然环境，其次是专业的医疗护理人员、膳食管理、医疗设施和病后护理，由此可见，高净值人群在选择中高端社区时更看重的是与其医疗养生更为相关的因素。据了解，鲸舟保险是海那边旗下高端服务平台，秉承“承载托付”的品牌理念，鲸舟保险为客户和保险机构搭建服务平台，满足客户对保险的高品质需求，帮助客户按个人资产和家族财富的保值增值。鲸舟保险核心管理团队均为外资保险高管、华尔街金融机构、深圳知名律师事务所、BAT等知名企业背景，并和全球顶级的保险机构、家族办公室、律师事务所建立战略合作关系。

来源：清华大学老龄社会研究中心x腾讯金融研究院-202010公众号后台回复： 文件 获取源文件报告报告共计81页，本文展示部分内容报告已同步至免费知识星球，需要源文件请公众号后台回复：文件报告仅做分享交流，文章开头已注明来源，如有侵权，请联系删除；-------- 往 期 推 荐 ----------▼[PPT福利领取】分享一些高大上、有逼格的PPT模板[数据产品笔记】二、数据可视化设计规范[数据产品笔记]：一、认识数据产品我所理解的【数据中台】建设方法论超级PPT福利贴 | 免费PPT素材资源领取[阿里首次公开]-数据中台实践完整版（附下载）

一、项目名称卓资县斗金元旅游康养度假中心建设项目。二、承办单位内蒙古金土旅游土地投资开发有限责任公司。三、建设地点项目位于内蒙古自治区乌兰察布市中部卓资县的那只亥村，西邻呼和浩特市，东邻旗下营镇，北靠大青山自然保护区，南依G7 京新高速公路。四、建设规模及内容（一）占地面积规划区总占地面积约 49.38 公顷。（二）建设内容及规模本项目建设规模为 106572.42 ㎡，建设内容主要包括建筑工程及配套的室外附属工程。建筑工程主要包括：康养度假区 67274.42 ㎡，其中：特色民宿区 11496.46 ㎡、运动康复中心 5017.6 ㎡、休闲养生度假区 8070 ㎡、康养服务中心 800 ㎡、地域特色民居展示区 2579.06 ㎡、康养休闲区31111.84 ㎡,医疗服务区 8199.46 ㎡；综合服务区 16966 ㎡，其中艺术品展示区 4854 ㎡、游客接待中心 5554 ㎡、湖滨餐厅 6558 ㎡；商务休闲酒店 6404 ㎡；仿古步行街 14428 ㎡；设备用房 1500 ㎡。室外附属工程主要包括：生态停车场 13000 ㎡，道路 59700 ㎡，硬化及广场面积 33460 ㎡，绿化 347500 ㎡，围栏 4200m，排洪明渠623m，排洪暗涵 560m，标识标牌 62 个，水冲厕所 3 座、垃圾收集箱20 个、垃圾转运系统 1 套，以及配套的给排水、供热、供电、燃气等公用工程。五、项目投入总资金及资金来源项目总投资为 65800.23 万元，其中：建设投资 58173.48 万元、建设期利息 5426.75 万元、流动资金 2200.00 万元。资金来源为银行贷款 46500.00 万元，占总投资的 70.67%；建设单位自筹 19130.83 万元，占总投资的 29.33%。六、项目财务效益项目年平均营业收入为 13465.54 万元，年上缴营业税金及附加872.57 万元，年平均利润总额 5734.45 万元，总投资收益率 10.23%， 资本金净利润率 22.28%，税后财务内部收益率 8.85%，税后财务净现值 3875.81 万元，项目税后投资回收期 12.95 年，盈亏平衡点 49.01%。七、项目建设的意义及作用1、项目的建设有利于进一步深化乌兰察布市各项战略合作2、项目的建设能够不断推动乌兰察布市旅游业快速发展3、项目的实施能够极大地满足人民群众养老、养生需求4、项目的建设是促进卓资县经济社会快速健康发展的需要5、项目的建设是促进当地农牧民增收致富的重要举措

最新研究报告显示，中国养老公寓市场的兴起正当其时，多产业结合将形成闭环优势。未来中国养老公寓的发展将在两个维度上进一步纵深发展。资料图：配餐师傅为留守老人们送上热腾腾的饭菜。 王剑/文 赵春亮/图仲量联行7日发布的研究报告称，近半个世纪以来，世界人口老龄化加剧，中国亦加速进入老龄化社会。根据中国国家统计局的数据显示，截至2017年底全国的老年人抚养比达到17.6%，且这一比例还在逐年上升，并在未来5年至10年保持升势。同时，在中国一线及部分二线城市，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变，由居家养老向机构养老转变。加上老年人养老费用的承担者，也就是其子女正处在事业黄金期，因此养老公寓市场的兴起正当其时。报告认为，未来养老公寓的发展将在两个维度上进一步细分，纵深发展。一方面，将“活力长者”与“长期照护”人群进行概念上的区隔，养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55岁至75岁的长者群体，真正的需求并不是“养老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”；75岁至85岁或以上的长者，才真正出现“养老”需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求，他们才需要长期照护服务。另一方面，不同城市对老年公寓产品的需求不同，一线城市和二三线城市也将在不同的产品线上纵深发展。一线城市的养老观念相对超前，养老公寓的发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等；而二三线城市则更多以“保险+旅游+养老+住宅”的模式，在满足一部分养老需求的同时，兼顾投资、度假等其他需求。此外，相关运营商也会进一步细分和整合，行业间的并购更加频繁。资本方、建设方、运营方以及人才培养机构等各方力量联手，资源整合与并购升级将为养老产业下一步的快速扩张奠定基础。来源：中新网广州日报全媒体编辑 董业衡

编者按：本文来自动脉网，36氪经授权发布。在PPP行业内，有这样一种说法：“PPP不止是一场婚姻，而是一段婚姻。”一面是地方政府和热情和急迫，一面是社会资本的犹豫和观望，这一观点用在投入高、回报周期长的养老产业，再合适不过。根据政府与社会资本合作中心（以下简称“PPP”中心）和中投证券披露的数据显示，截止至2017年6月，共有13554个项目入库，合计投资16.36万亿元，其中养老项目仅有306个，占比仅为2.2%，养老项目共计投资1816亿元，占总投资额的1%。从这样一组数字中可以看出，养老并不在重点发展项目之列。但一个有趣的观点是：改革开放后第一代中产阶级即将退休，养老需求将会爆发。包括机构养老和居家养老在内的优质养老服务将会更进一步得到消费者青睐，中高端需求旺盛，品牌效应将助力中高端品牌营收增长。8月14日，财政部等三部门联合发文《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》（以下简称“意见”），提出养老领域PPP模式应用的总体要求和优先支持领域。一直以来，养老以投入大、回报周期慢被认为是慢热型投资，近年来，针对养老的利好政策频出，包括此次三部发文，足以见得顶层设计对养老业的关注与扶持。虽然政策逐渐从“大水漫灌”到精准推进，但养老仍然是一块难啃的骨头。PPP模式能否落到实处？民营资本可以以哪几种方式进入？养老PPP项目发展现状如何？一系列疑问是本篇文章的出发点。对此，动脉网对PPP中心数据库公示中的养老PPP项目进行观测，以期找出规律。| PPP与养老PPP （Public-Private-Partnership的缩写），即“政府和社会资本合作”模式。是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务， 以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。据国内专注PPP行业大数据的科技公司明树数据最新发布的报告显示，2014年至2017年三年间，在全国签约落地的PPP项目投资额中，央企和地方国企牵头的项目投资额占比接近3/4，为市场份额大头；民企牵头项目总投资规模仅仅为总额的1/4。民营资本在社会保障、养医疗、旅游、城镇综合开发、农业、体育等领域参与度较高，这些领域需要社会资本有较强的运营能力。根据中投证券对人口结构和居家养老模式的调查显示，目前我国养老业呈现出的问题是：人口老龄化，劳动力人口比例下降加重养老负担到2015年，我国65岁以上人口已达1.45亿人，占总人口数量的10.46%，人口结构的老龄化带来巨大的养老需求。按照国际标准，15岁-64岁劳动力人口比例的下降是从2011年开始持续的，目前，我国90%的养老都是通过居家养老来完成的，而劳动人口比例的下降与人口老龄化将加重养老给劳动力人口带来的负担。当前我国的养老模式为典型的90-7-3，也就是居家养老、社区养老和机构养老三种模式构成比例分别为90%、7%和3%，居家养老占主导地位，市场需要更多元化的养老模式。职能不明、定位不清，公办养老机构急需转型目前在市场上，公办和民营的养老机构双轨并行，市场竞争机制不完全，公办养老机构有政府的优待和补贴，而民办机构却是自负盈亏，双方处于同一市场竞争，公办养老院却时常有着“一床难求”的情况，部分重点城市老年人要想入住公办养老院需排队数年甚至数十年。与此同时，部分公办养老机构还存在运营活力不足、专业化程度低等情况，入住老人难得到全面照料。业内认为，出现上述情况，与公办养老院的职能定位不明确、管理体制僵化、资源分配与利用不均衡密不可分。此外，从社会养老服务体系发展一个核心指标——人均床位数来看，公开数据显示，每千名老年人拥有养老床位31.6张，比上年增长4.3%，但与民政部指出的“每千名老年人口拥有养老床位数35-40张”这一目标还有距离。其实，早在2015年，北京市就发布《北京市养老机构公建民营实施办法》《北京市公办养老机构入住及评估管理办法》和《北京市公办养老机构收费管理暂行办法》三个文件，将北京市215家公办养老机构逐步实现民营化。公办养老机构急需转型，已成为现实需求。PPP模式特点与养老项目特点对比从养老服务产业与PPP模式各自的特点来看，PPP模式基本可以和养老服务产业实现对接，解决养老服务产业面临的资金缺口。两者相似的特点表现在以下三个方面：首先，PPP模式和养老产业在适用的领域上完全匹配，即养老产业属于公共服务领域，PPP则也适用于基础设施建设和公共服务领域；其次，PPP模式与养老产业具有相同的投入产出特征，PPP模式投资量大，时间长，回报较少，养老产业前期投资巨大，回收利润缓慢，其近似公益性的特点决定了不可能产生暴利，从这个角度看，PPP和养老服务产业的对接具有相同的基础；最后，养老服务产业具有长期性、稳定性和高安全系数，决定了投资也应具有长期性、稳定性与高安全性，这也与PPP模式的特点不谋而合。| 相关政策解读2014年末，国务院出台了《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》，其中规定鼓励社会资本加大社会事业投资力度，鼓励社会资本通过合资、合作、联营等途径参与养老建设。此文件的出台表明政府开始鼓励民间资本通过PPP模式发展养老事业。同一时间，在财政部公布的首批30个PPP示范项目中，养老项目并未入选最终的名单。但在2015年6月底，财政部下发通知要求各地上报第二批示范项目，其中首次提到了要在养老领域筛选征集适宜采用PPP模式的项目。2015年，国务院转发人民银行等《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》中专门提出，鼓励在养老等公共服务领域广泛采用政府和社会资本合作模式即PPP模式提供养老服务，吸引社会资本参与。PPP模式在公共服务提供领域的推进为我国机构养老服务的发展提供了一个新的模式和契机。2015年，国办发[2015]84号文《推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》中指出，鼓励社会力量兴办医养结合机构，通过特许经营、公建民营、民办公助等模式，支持社会力量举办非营利性医养结合机构。同时强调完善投融资和财税价格政策。对符合条件的医养结合机构，按规定落实好相关支持政策。拓宽市场化融资渠道，探索政府和社会资本合作（PPP）的投融资模式。保证各类主体平等参与。2017年，财政部等三部门联合发文《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》，优先支持机构养老与社区养老，加速养老模式转变，并积极推进智慧养老项目，提升养老机构盈利能力。在强调风险控制方面，政府对PPP模式也出台过相关政策。2015年，财政部发布的《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》明确，审慎控制新建PPP项目规模，防止因项目实施加剧财政收支矛盾。2017年，国务院法制办组织了一场PPP条例座谈会，就当前PPP条例面临的诸多问题进行了研讨。国务院此举代表PPP立法的加速，有望进一步规范PPP模式开展过程中所存在的问题。在上述政策中，从具体条款分析解读可以发现，从国家层面优先支持的是机构养老与社区养老，旨在加速养老模式转变。若国家层面能出台有关PPP项目全生命周期中关于政府行为责任强化约束及物有所值的可行性操作办法，那么PPP项目的保障性和盈利性将大大提高，同时也提升PPP项目对社会资本的吸引力。| PPP项目运营模式根据财政部《政府和社会资本合作模式操作指南》，PPP项目运作方式主要包括委托运营（O＆M）、管理合同（MC）、建设-运营-移交（BOT）、建设-拥有-运营(BOO)、转让-运营-移交(TOT)和改建-运营-移交(ROT)、租赁-运营-移交（LOT）等3大类9种细分模式，如下图所示，社会资本参与程度从上至下依次递增。其中，养老领域最常见的四种运营模式为BOT、BOO、TOT、和ROT。以PPP中心数据库的某智慧养老服务项目为例，其建设可行性报告中项目运营模式以BOT+BOO的模式进行，其中详细标注了BOT、BOO运营模式所指代的部分。其中SPV公司指"特殊目的公司" ，特殊目的公司是指境内居民法人或境内居民自然人以其持有的境内企业资产或权益在境外进行股权融资（包括可转换债融资）为目的而直接设立或间接控制的境外企业。简而言之，是为了从法律层面做好风险隔离而成立的项目公司。| PPP模式养老发展现状1.PPP项目数与投资总额根据政府与社会资本合作中心（以下简称“PPP”中心）和中投证券披露的数据显示，截止至2017年6月，共有13554个项目入库，其中养老项目仅有306个，占比仅为2.2%。PPP项目合计投资总额为16.36万亿元，养老项目共计投资1816亿元，占总投资额的1%。2.2011-2016年养老PPP项目增长趋势从图中，我们可以发现，养老PPP的发展是自2011年起从“零”开始，2012年才出现第一个养老PPP项目，其中，2014-2015年出现井喷式增长，项目数从2014年的41个增至204个，增长率约为400%，到2016年进入稳步增长阶段。由于2017年项目数量仅有半年统计，因此未在上表中列出，但是仅仅半年，已达到306个PPP养老项目，比2016年增加120个，增长趋势明显。3. 地域分布截止至2017年6月，山东、贵州省运用PPP模式的养老项目最多，分别为46个、43个。河南（28个）、新疆（23个）、四川（21个）数量紧随其后。包括上海、广东等7个省份或直辖市，在目前项目库中没有PPP模式下的养老项目，地域分布不均衡。4. 项目阶段在这306个养老PPP项目，多数养老PPP项目仍然处于识别阶段。其中180个，项目处于识别阶段，占总项目数的58.9%，61个项目处于准备阶段，19个处于采购阶段的项目，46个项目处于执行阶段，没有项目进入移交阶段。由于养老PPP项目的发展较晚，因此半数以上的仍处于识别阶段，可以观测到的是，在未来，这一批项目发展起来后，具有政府、社会双重背景的养老项目将会呈现爆发趋势。5. 投资金额分布养老PPP项目投资金额相差较大，其中，投资额处于1-3亿的项目数量占大部分。其中，山东省济宁市嘉祥九顶山养老服务和生态综合治理项目投资金额最多，高达1,307,830万元。从投资总额来看，PPP养老项目特点是投资巨大，且建设项目多以产业园、生态城、示范基地和综合项目等宏观规划命名。除以上数据统计外，在对部分具体项目内容进行观测后，笔者发现我国的养老PPP项目还呈现出以下特点：首先，养老PPP项目投资领域集中在养老产业的细分产业之一养老服务业和医养结合的领域，其他领域涉及较少。养老服务业呈现出综合性发展趋势，除去传统的生活照料、康复护理和专项用品开发以外，还包括老年食品、用品、保健、保险、旅游、文化教育等诸多领域。第二，现有的养老PPP项目以BOO 和BOT 为主要的项目运营方式，养老服务领域的公司合作项目应根据项目实施的具体情况，选择合理的收益模式，使得经济收益和社会收益都能够尽力达到最大化。除此之外，养老PPP项目由于初期投资金额大，获取收益消耗时间长，应从多方面下手，注重项目的风险管理。养老PPP的发展必然会增加床位数，缓解供给不足；除了满足保障型基本养老服务的需求，社会资本的参与也能满足中高端养老服务。关于PPP项目的探讨，金融界向来持有自己的观点。亚洲开发银行高级项目官员肖光睿此前指出，PPP不是也不可能成为包治百病的良药，不是所有的项目都适用于PPP，国际上失败的PPP项目也有不少。作为公共产品和服务供给方式的其中一种，PPP只是传统由政府主导的供给模式的补充而非替代。即使在PPP应用最为成熟的英国，采用PPP模式的项目投资最多时也才达到公共产品和服务支出的22%。中泰证券的观点指出，养老地产目前是在“政策+商业”双驱动的模式下发展。虽然养老地产的背书逻辑是基于国家人口结构的周期性以及社会福利导向，但是其商业化的模式推广是基于社会福利和市场化运营的再平衡。 所以在相关的政策制定上，虽然在土地等基础政策上给予很高的支持度，但是产业规模化和服务盈利化均需要市场化推动， 甚至在后期整个行业的核心资本力量应该是有民营资本来主导，因此，PPP 模式在养老地产行业的延伸对应了民营企业的细分方向专业化。与轨道交通 、污水处理 等率先采用PPP模式并形成了一定经验和积累的领域相比，养老虽是一个初来乍到的新人，但政府方面极力撮合养老与PPP的结合，因此，面对紧迫的养老需求和广阔的市场潜力，养老与PPP必须尽快找到更为行之有效的适配方法。政府的主推之下，各地都对养老PPP项目进行了一些实践，就目前的项目呈现出的情况而言，落地率堪忧的现象成为阻碍民间资本进入的最大瓶颈。遗憾的是，目前在养老领域仍然没有真正意义上的成熟经验可供借鉴，绝大多数的养老PPP项目仍在摸着石头过河。因此，在一系列政策的利好下，PPP项目需要更深入的“契约精神”，来保障投资的风险。