养老社区项目可行性研究报告

一、建设背景中国老龄化问题日益严峻。据统计，到2014年底，中国60岁及以上老人已经突破2亿，预计到2035年，60岁以上的老年人可能突破4亿，分别占亚洲老年人口的2/5和全球老年人口的1/4，每四个人当中就有一个老年人，80岁以上的高龄老人将超过1亿。中国城市居民的家庭结构呈倒宝塔形，四个老人、一对夫妇、一个孩子的“四二一”家庭大量出现，家庭养老功能日益弱化。据北京、上海、广州调查显示，只有老人没有子女的空巢家庭比例超过三成。关心老人、切实解决老人的实际困难，已成为老人、儿女迫切的需求，也成为一个广为关注的重大社会问题。但目前我国社区居家养老服务供给不足、比重偏低、质量不高，不能满足老年人日益增长的服务需求。二、建设意义根据国家提出的“9064”养老服务体系，该方案分阶段解决政府养老需求：第一阶段：通过模式、技术和管理输入，为政府、老人和服务提供方搭建三方平台，提升现有服务能力，实现居家养老“90%”目标；第二阶段：通过模式、技术和管理输入，盘活现有社区养老资源，实现社区养老“6%”目标；第三阶段：为养老机构提供智能化管理平台和标准化服务体系，以及公办民办托管的战略合作，实现机构养老“4%”目标。为民政老龄部门建立完善的养老服务管理及协调机制随着国家养老制度的不断完善，老年社会福利服务由“补缺型”向“普惠型”的转变，在应对人口老龄化、保障和改善民生方面，需要政府的管理手段和服务水平得到全面提升。智慧养老信息化平台将利用现代化科技手段，通过建立老龄人群数据库及养老服务电子化档案，利用网上办公形式，实现对养老机构的日常管理；通过构建以网络为支撑的信息平台，实现居家、社区与机构养老服务的有效衔接，为数据挖掘及数据分析提供了强有力的支撑载体，为相关部门提供不同纬度、不同方向、不同类型的数据统计信息，从而全面提升政府养老相关部门的业务处理能力、全面监管能力、便捷高效服务能力，为相关部门的科学决策提供依据。三、建设目的通过互联网平台衔接老人、老人亲属与线下为人们提供生活类服务的商家（包括商城、菜市场、超市）、养老机构、医疗机构、社区等服务商。通过平台居民可以便捷的搜寻想要的服务。服务商通过平台可以精准快速的响应居民的需求，进行精准的服务。1、信息化平台建设需求建立养老管理子平台、社区电商服务管理子平台、民政服务管理子平台、街办管理子平台、社区管理子平台、呼叫中心管理子平台。2、养老信息化管理养老信息数据统计、养老电商服务的管理、养老机构的管理、养老智能终端的管理。3、社区电商管理给生活类服务提供商提供一个线上展示平台、支持供应服务的发布、支持订单管理、支持线上接单线下服务。4、呼叫中心管理系统平台线上人工服务管理平台，对电商平台的订单进行及时响应、监督商家给居民提供的服务质量情况。提供线上人工客服务。5、民政服务管理给民政局提供一个管理平台，对辖区内各居民信息数据统计、社区和街办工作信息化管理数据统计、辖区内养老数据的统计分析、辖区内养老机构的管理数据统计、居民通过平台进行线下、线上服务的监督和数据统计。6、街办管理对辖区内各街办工作者、下辖社区工作者、居民、企业、志愿者、社区日常工作进行数据查看和分析、精准信息传达。7、社区管理社区日常工作信息化管理，包括网格化管理、党建工作、社区服务、四社联动、志愿者管理、居民信息的数据统计。四、运营服务模式整合社会资源进驻小区进行项目推广、让居民认识平台、完成实名注册入驻、绑定老人信息和老人亲属信息，进行平台使用的培训，让居民会使用，建立晚上的培训机制、市场推广机制、项目平台运营体系、售后体系。

咸发改审批〔2020〕47号关于咸宁市居家社区养老服务指导中心项目可行性研究报告的批复咸宁市民政局：你单位《关于审批咸宁市居家社区养老服务指导中心项目可行性研究报告的请示》（咸民政文〔2020〕5号）及相关附件材料收悉，经研究，同意建设，现对该项目（项目代码：2020-421202-85-01-008397）可行性研究报告批复如下：一、建设规模及内容该项目主要建设规模及内容为：拆除原有建筑820㎡，维修改造建筑面积1950㎡，大楼外立面装修1983㎡，购置并安装电梯、空调和电子屏幕等设备，周边道路、场地硬化、绿化、电力系统、给排水系统、消防系统和安监系统等附属工程建设。二、项目选址咸宁市咸安区茶花路。三、项目总投资及资金来源该项目估算总投资1242万元，资金来源为申请中央预算内投资和政府专项债券以及你单位自筹。特此批复。请据此进一步优化设计方案，尽快编制项目初步设计报我委审批，争取工程早日建设，发挥效益。附件：工程招标审批部门核准意见。咸宁市发展和改革委员会2020年3月30日附件:工程招标审批部门核准意见建设项目名称:咸宁市居家社区养老服务指导中心项目【来源：咸宁市发改委】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

来源：消费日报网随着中国老龄化日益严重，养老问题逐渐成为社会广泛关注话题，针对这一当下热点，保险服务平台鲸舟保险旗下“鲸舟保险研究院”近日发布了《2020养老社区行业分析报告》 ，从多维度分析了中国的老龄化现状及养老社区情况。《报告》指出，实际上从1999年开始，我国60岁以上人口超过10％，已经标志着我国正式开始 进入老龄化国家。 截止2013年底，我国60岁以上老年人口开始超过2亿，成为 世界上唯一一个老年人口超过两亿的国家。 预计2021年至2035年，平均每年增加1100多万老年人口。而预测到2050年，平均每三个人就有一个60岁以上的老人，中国将进入深度老龄化社会。伴随着老龄化社会的到来，整个社会的人口结构发生了巨大变化。据2010年的一份研究报告统计，在1.69亿的老龄人口中， 我国的老年人“空巢”率已经达到40％，这就意味着有 2/5的老人身边无子女照料。因为子女拥有自己的住房以及大批人员离家工作，最新的报告显示，目前我国老年空巢家庭率已达50％以上，大中城市高达70％。除此之外，2014年，我国有失能半失能老年人4000万，占老年人总数的 19％，其中完全失能（重度失能老人）达到6.4％。 而预计2050年我国80岁以上高龄老年人将超过1亿，失能半失能老年人也将达到1亿左右。当前中国养老市场供需不平衡， 资源严重稀缺。而在失能老人剧增的情况下，护理的缺口却还很大。专业护理人员的缺口是98％，养老床位的缺口是53％，高端养老床位的缺口是95％。而随着失能老人的增长速度，跟不上护理人员的增长速度，未来的缺口短期内可能还会再扩大。而传统的“养儿防老”在实际上已经无法满足整个养老需求。调查数据显示，目前有40.0％的调查对象表示未来愿意在养老院养老，这在一定程度上反映出我国居民对于养老院 等社会化的养老方式已经有了相对肯定的认知，当然愿意在养老院养老并不代表着会选择在养老院养老，最终决定养老院养老选择可能还包括养老院的质量、费用等诸多因素。在受教育程度方面，总体来看，随着受教育程度的提高，调查对象愿意接受养老院养老的意愿呈现出增加的趋势。其中，本科级以上的调查对象中有接近一半的愿意接受养老院养老，而初中及以下的受教育人群中均不超过40％。这在一定程度上可能是随着受教育程度的逐步提高，居民传统家庭观念更加弱化，更容易接受现代化的养老方式。从数据上来看，中国高净值人群对中高端养老社区的感兴趣程度更高，表示感兴趣的比例超过七成，入住的可能性也达到 45％。值得一提的是，男性比女性的感兴趣程度更高；年龄越轻，对中高端养老社区的感兴趣程度也越高。专业的医疗是中高端养老社区吸引高净值人群的最主要原因，其中包括医疗设施及护理人员。其次是膳食管理、定期体检、娱乐活动、自然环境和健身活动，其比例均超过五成。非一线城市高净值人群最青睐的项目是定期身体检查，一线城市则相对更希望拥有合理科学的体育健身活动和设施。亿万高净值人群的关注点有些不同，他们最看重的是自然环境，其次是专业的医疗护理人员、膳食管理、医疗设施和病后护理，由此可见，高净值人群在选择中高端社区时更看重的是与其医疗养生更为相关的因素。据了解，鲸舟保险是海那边旗下高端服务平台，秉承“承载托付”的品牌理念，鲸舟保险为客户和保险机构搭建服务平台，满足客户对保险的高品质需求，帮助客户按个人资产和家族财富的保值增值。鲸舟保险核心管理团队均为外资保险高管、华尔街金融机构、深圳知名律师事务所、BAT等知名企业背景，并和全球顶级的保险机构、家族办公室、律师事务所建立战略合作关系。

（敬老院建设项目）很多企业项目到政府部门立项，政府部门需要企业出具立项报告，大多为可行性研究报告，很多企业不知道可行性研究报告怎么去组织编写。于是就找第三方代写，但又不知道需要提供哪些材料，今天我们以敬老院项目为例，看项目编写可行性研究报告需要提供的材料清单。为避免广告，我们把将地域名称改为XX地区，项目名称改为xx敬老院项目1、项目名称XX市XX区XX敬老院建设项目2、项目单位及组织架构XX市XX区阳康敬老院注册资本：人民币叁佰万元法人代表：张三 XX市XX区XX敬老院现有员工1 03人，其中管理人员7人，医护人员50人，其他人员46人。3、项目建设地点白山市浑江区七道江镇黑沟村开发区4、项目总投资与资金来源项目总投资为35000.00万元，建设投资小计29730.39万元，其中工程费用25552.96万元，工程建设其他费用2761.70万元，预备费1415.73万元；流动资金2750.00万元。项目总投资35000.00万元，其中自筹12250.00万元，银行贷款22750.00万元。5、项目建设规划建设内容：规划用地面积19397.40平方米，道路用地面积4164.00平方米，绿化用地面积8964.90平方米，总建筑面积30204.00平方米，建筑物5栋。建设规模：房间800套（四人间600套，二人间200套），床位2800张，可容纳入住人数为2800人。地上总建筑面积30734平方米，建筑物5栋。具体如下：1#楼建筑面积10226平方米，层数6层，建筑高度23米。2#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。3#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。4#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。5#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。6、建设周期本项目建设周期24个月，从2018年6月开始至2020年6月结束。7、项目定位（1）依托XX市众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以县城为基础辐射全县各乡镇。（2）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌曼舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。　　（3）建设成为高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。 8、项目正式投入运营后，年均经营收入是多少，年均经营成本是多少，年均利税总额是多少，年均纳税是多少，年均净利润是多少，投资回收期是多少年。预计项目竣工投入运营后，年均经营收入可实现8366.40万元，年均经营成本5493.95万元，年均纳税总额686.99万元，年均净利润总额约2060.97万元；投资回收期约为8.84年（含建设期）。9、项目建成后能提供多少就业岗位，岗位工资多少项目建成后直接安置就业岗位103个，间接带动医疗器械、运输业、餐饮业、旅游业等相关产业劳动力1000 余人。劳动定员1 03人。总经理1名、副总经理2名、餐厅部部长1名、餐厅工作人员30名、后勤服务部部长1名、后勤人员1 0人、卫生保健部部长1名、医护人员50人、财务科长1人、财务科2人、其他人员4人。10、主要用能消耗找代写单位编写，如果能照以上案例给代写单位提供，那么做出来的效果才是最完美的，如果企业提供不了像案例中这么详细的材料清单，则需要企业与代写单位多交流，多沟通。配合代写单位的专家老师给处的指导性意见进行整理！

企业家薛强(化名)一直希望能给父母寻找一家高端养老社区安度晚年。“毕竟平时工作很忙，不能时时陪在父母身边照顾，又担心他们岁数大，容易突发疾病来不及救治，特别渴望设施完备、环境舒适的养老社区提供专业周到的医养服务，让我尽一份孝心。”其实，这也是众多企业家与高净值人群(包括在海外工作)的一大心病。在不少投资机构眼里，这市场则是一片巨大的蓝海。近年，保险机构、房地产机构、专业投资机构纷纷涉足高端养老社区投资建设。“不过，如何照顾好这些人群的父母，对不少高端养老社区却是一门大学问。”何谓高端养老，一位长期研究高端养老产业发展的专家向21世纪经济报道记者介绍，在硬件方面，高端养老社区是根据价位来配备，不但要提供更加专业完善的医疗、护理、康复服务，还要在居所设计方面更加得处处兼顾老年人的生活需求；在软件方面，高端养老社区的各种服务更加细致周到，除了提供丰富多彩的老年活动服务，缓解老人的孤独感，还必须在老年痴呆症等特定疾病护理康复方面对老人给予更高要求的持续真诚的尊重关爱。在他看来，一旦高端养老社区能在软硬件方面做到高品质服务，其衍生的市场价值将相当巨大。以保险公司为例，一旦这些高净值人群的父母对高端养老社区一系列服务感到满意，势必提升高净值人群对保险公司的好感，由此带来追加投资保单等新业务需求。泰康蜀园总经理鲁岳认为，随着高端养老社区日益增加，整个产业的核心竞争力，即高端养老社区能否在每个服务细节充分展现对老人的尊重与关爱，很大程度影响着高净值人群父母们的满意度。在多位业内人士看来，这背后，考验着投资机构的运营理念。一家参与投资高端养老社区的专业机构负责人坦言，其实高端养老社区的运营回报率并不高(年化平均收益不超过6%)，因此他发现不少高端养老社区开始借鉴房地产开发销售模式，即通过主打医养结合概念，将养老社区房间销售获利。“这让我很担心，整个高端养老社区的运营模式趋于短期获利，而不是通过长期运营提升服务品质获取稳健回报，由此导致很多细节服务品质不足，不但让很多高净值人群花了冤枉钱，也没有令他们父母感受到安居晚年的快乐。”四大痛点“待解”薛强坦言，为了给父母寻找最合适的高端养老居所，他曾考察过多家养老社区，发现它们的收费模式各不相同，有认购200万保费保险产品+100万元入住押金+每月1万多租房费的，也有按养老社区房间面积一次性支付数百万购买费+每月物业费用的，还有先缴纳数百万投资款+每月房租护理费用的。据薛强通过与这些老人的多次沟通，发现老年人晚年生活存在着四大痛点，一怕生病，二怕老年痴呆，三怕拖累子女，四怕孤单。“但是，当前能一站式解决老人晚年生活四大痛点的高端养老社区屈指可数。”他直言。部分高端养老社区打着医养结合的金字招牌，却缺乏对老年痴呆症等特定疾病的专业看护康复服务；个别养老社区标榜引入海外先进医疗管理模式，能对老年痴呆症等人群进行专业看护，但它们忽视老年人的生活服务，无法缓解父母的孤独感。其间，他曾考虑花费百万美元，请父母到美国养老社区安度晚年。“他们住了两个月，一个劲地电话抱怨这个养老社区针对老年人疾病的医疗护理设施齐全，但整个社区几乎看不到人，让他们反而过着好山好水好无聊的生活，更容易得老年痴呆症。”他感慨说。“这也是我们2007年进行养老产业探索以来，一直着手解决的高端养老服务瓶颈。”鲁岳透露，通过10多年的探索，目前泰康保险打造的“保险+医养康宁”大健康产业生态体系已趋于成熟，目的也是围绕老年人晚年生活“四大痛点”出具的方案。记者注意到，由于泰康高端养老社区起步较早，如今不少机构都在借鉴泰康的医养融合运营模式，构建自身高端养老社区服务体系解决“四大痛点”。但在鲁岳看来，高端养老社区要真正解决“四大痛点”，关键在于服务品质的持续优化，比如养老社区护理员能否对老年痴呆人群做到一如既往地细心看护，给予老人足够持续的尊重关爱；养老社区是否站在老人立场，对北方城市养老社区房间地板给予采暖，安装防滑地板，减少老人着凉与滑倒的几率。“当你将每个细节都做到无微不至，老年人就会感受到社区比家庭更温馨，原来的顾虑害怕就会随之消散。”他直言。比如，目前他们计划围绕老年人生活习惯提供新的服务，让“菜场”进入养老社区，还原老人出门买菜的生活场景，让他们生活更充实。与此同时，泰康养老社区还在考虑扩大候鸟式养老试点，让高净值人群父母们在泰康不同省市养老社区居住一段时间，一面感受异地文化风情，一面在当地旅游景点走走看看，进一步排解孤独感。机构运营密钥：无微不至在多位熟悉高端养老社区运营模式的业内人士看来，破解四大痛点的密钥，是无微不至的服务，但付出的代价“不菲”。“毕竟，高端养老社区看似高端，但整个项目运营成本也不低，导致项目投资回报率普遍不高(年化收益约在5%-6%)，若要持续加大投入做到无微不至，其实际投资回报率可能会更低。”上述参与投资高端养老社区的专业机构负责人直言。一位泰康保险人士向21世纪经济报道记者透露，他们内部做过测算，根据他们所打造的高端养老社区运营30年标准，IRR差不多在6%左右。“不过，公司高层依然希望能打造中国高端养老的服务标杆。一方面养老社区的持续运营，能给保险资金带来长期稳健的收益回报；另一方面它解决了很多投保人晚年生活的烦恼与痛点，带动保险业务持续较快成长。”他指出。有熟悉保险机构养老社区运营模式差异的知情人士坦言，泰康保险之所以能深耕高端养老社区长期运营与服务提升，主要得益于公司管理层长期稳定，愿意花费较长时间将“保险+医养康宁”大健康产业生态体系进行到底。相比而言，有些大型保险公司与房地产机构的高层属于“任命制”，这一方面带来养老社区运营战略的不连续性，令很多专业医养服务缺乏提升动能；另一方面则带来养老社区投资退出的“短期化”。“其中最流行的一种方式，就是引入国际医养管理模式打造高端养老社区概念，再迅速拿地投资建设养老社区，按房地产销售模式将社区房间出售获利。”这位知情人士指出，至于医养服务品质的提升，则主要依靠国际医养管理模式维系。“但这又会带来两个问题，一是国际医养管理模式一旦水土不服，很多老人的四大痛点就难以得到有效解决；二是房地产销售模式让整个养老社区经营理念趋于短期获利，往往忽视对老年人居家生活的关爱。”上述长期研究高端养老产业发展的专家分析说，他此前考察过不少出售房间的高端养老社区，发现这些房间并没有将桌椅角边设计成弧形，容易在老人摔倒时造成“二次伤害”；此外当老人遭遇突发疾病或意外按下紧急报警装置时，不少养老社区医护人员在5分钟后才赶来急救照护，错过了3分钟急救的黄金时间。“这背后，某种程度考验着投资机构的运营理念，将高端养老社区作为一项短期获利的投资，还是将它视为一项长期经营战略或企业社会责任使命。”他指出，目前越来越多高净值人群对此也有所察觉，他们在为父母选择养老社区时，会先通过实地考察社区各个服务细节的品质，以及与居所老人面对面地进行深入沟通，了解这个高端养老社区是否做到“无微不至”，能否真正解决父母晚年生活的“四大痛点”，再敲定最终的投资决策。（文章来源：21世纪经济报道）

目前，养老社区一部分是专业养老医院，一部分是把医院与酒店式养老社区结合，档次高一些的可以达到三星或四星级标准，甚至五星级标准。养老社区的房子一部分销售，一部分租赁。有些效益很好，有些效益一般。效益好的，房间设施完善，外部环境条件好，能够满足有一定实力的家庭把老人寄托在公寓，就医方便，家人放心，患者舒心。效益不好的项目，主要是缺医少药，医疗配套服务跟不上，环境条件一般。软件和硬件其实只是一个方面，还有一个值得我们关注的方面是，制约这个产业发展的关键是这些养老医院能否进入医保，以及报销比例有多少，因为对于大多数老年人和疾病患者，医保对他们至关重要。有些地方对这类养老项目不太看好，在他们眼中，这就是一个房地产项目，只不过与养老结合，变成了养老地产。很多养老项目按照国家规定，还可以申请免税。一旦免税，一些地方政府对公益性的养老项目就更不热心了。但是，好的健康产业小镇项目需要看远一点，看项目本身对当地相关产业的延伸。不能看得太现实，很多事情需要时间去检验，也需要智慧去发现。作为项目业主，需要智慧去挖掘项目本身的内涵和外延，拓宽服务边界，增强服务功能。养老医院和养老社区项目目前比较普遍，也没有多少新意，模式已经很成熟，现在面临的是如何进一步创新，进一步规模化、特色化、国际化的问题。 还有不少项目并不是面向老年人和残疾人的，而是学习日本、韩国、瑞士那样，与度假旅游医疗打包在一起，少则半个月，多则一个月，把项目打造为特色的高端的国际性医疗养生项目。比如，瑞士的抗衰老项目，打一针就好十几万元，一年要去打两三次，少则二三十万元，多则上百万元。韩国的美容，价格不菲，少则一二十万元，多则四五十万元。日本的深度体检项目也是高消费。这些项目都吸引了不少有钱人。这种度假休闲与体检、保健、养生、康复结合的商业模式，突出的是“特色”和“服务”，让顾客得到的是“享受”，在轻松愉快的自然环境下使身心得到精心呵护。这几年杭州及其周边诞生了很多特色民居，彰显了当地民俗文化特色，如果再加上养老项目和医养项目，效果或许会更好。商业体检这个行业已经诞生了好几家上市公司，商业模式也比较成熟，主要是开发大客户，对顾客每年开展一次体检，靠体检赚钱。商业模式比较简单清晰，投入也不大，难的是客户开发。但是在中国13亿人口的大国，这倒不是什么难题。中国几乎做什么事情都不缺市场，缺的是有竞争力的产品和服务。健康体检这个行业作为健康管理的一部分，挣的只是健康管理的一个小头，大头在后头，那就是健康大数据的挖掘和利用。相信很快会诞生一大批产品经过迭代、服务内容更多，与健康体检数据挖掘利用更紧密的新兴公司。健康体检这个行业如今到了升级迭代的时候。早在2011年，英国就开始信誓旦旦的要开展医疗保健系统与健康大数据融合项目，由于没有处理好个人的隐私问题，项目被逼迫搁浅。但是今天的社会环境与2011年相比已经发生了很多改变，互联网技术已经日新月异，我国对个人隐私的要求还没有那么严，整体环境比较宽松，有利于行业率先发展。正如我国的微信、微博等及时交流工具，如果是在英国那么严苛的环境下，几乎很难有生存发展空间。先发展后规范的情况在很多西方大国，也是允许的，特别是对于新事物的诞生，应该采取宽容的态度，不能把未知湮灭在萌芽中。相信我国健康大数据产业很快会迎来高速发展期。即便今日，英国也很难干成中国可以干的事情。中国之所以发展这么快，核心还是小平同志说的“不管白猫黑猫，能捉老鼠的就是好猫”。不争论是对的，在加州修一条高铁，争论了10年还没定下来，而成本年年增加，原来预算的钱已经修不了高铁，关键是浪费了很多时间成本，机会成本。这或许就是不仅没有前进，反而在倒退。要是在中国，已经修了好几条这样的高铁。现在全球的高铁里程达 3 万多公里，80%在中国。这就预示着中国真的在崛起。虽然在很多高科技领域，中国的确还不占优势，但是在基础设施建设，特别是高速铁路、机场、高速公路、桥梁、房屋建筑等领域，中国已经是当之无愧的领导者。世界最复杂最艰险的桥梁隧道公路都是中国人修建的。

文 / 研究员 陈珍珍概述社区养老服务是融合居家养老、医养结合、老年教育、老年文化的综合养老服务模式，具有服务全面、灵活等多种优势，是顺应当前养老需求的创新举措。2019年国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》，提出将持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，指出要探索“物业服务+养老服务”模式。以政策为支撑，结合自身优势，物业服务企业将在社区养老领域发挥巨大作用。社区养老服务市场空间及驱动因素分析（一）“银发浪潮”释放巨大市场空间中国拥有全世界最庞大的老年人群体，“银发浪潮”正以不可阻挡之势到来。截至2019年底，我国60周岁及以上人口约2.54亿，占总人口的18.1%。其中，65周岁及以上人口已达1.76亿，占总人口的12.6%，较2018年（11.9%）新增0.7个百分点。按照国际标准，一个国家或地区65周岁以上人口占总人口的比例超过14%，则进入“老龄社会”；比例达20%，则进入“超老龄社会”。以14%为分界线，2019年底我国距离“老龄社会”仅差1.4%，我国步入“老龄社会”已开始倒计时。从发展趋势看，中国人口老龄化速度和规模前所未有，预计2022年将进入占比超过14%的老龄社会，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄社会，之后持续快速上升至2060年的约35%，成为世界上老龄化最严重的国家之一。 图1：中国 65岁及以上人口数量及占比（二）多维政策助力社区养老服务发展根据我国“9073”养老模式发展格局，社区养老占比将从1%提升至7%，市场发展空间巨大。近年来国家出台多项政策助力社区养老服务发展，社区养老资源大幅增长，同时地市级政府也积极响应落实。国家的方针导向和地方政策的支持引导为社区养老服务提供了十分有利的社会大环境。表1：历年国家出台的涉及社区养老服务的相关政策基于样本的社区养老服务市场数据分析（一）2019年度500强企业社区养老服务数据分析1. 500强企业社区养老服务数据概述根据2019年500强企业数据，涉足社区养老业务的物业服务企业有61个，占比12.2%，较上年增长2.2%，布局社区养老业务的物业服务企业小幅增长，但是比例依旧不高。其中，社区养老服务收入的平均值为1063.52万元，较上年增长7.79%，而500强企业社区服务的平均收入为6307.49万元，养老服务收入仅占其社区服务收入的2.06%，较上年下降0.54个百分点。整体而言，当前社区养老服务收入占比微弱，仍不能给物业服务企业的收入带来明显的贡献。2. 500强企业社区养老服务收入情况2019年，500强企业社区养老服务总收入达6.49亿元，占500强企业社区服务总收入比例为2.06%，61家涉足社区养老服务企业在社区养老取得平均收入为1063.52万元，当前养老业务占物业服务企业社区服务比例较低，对企业总营收的贡献率较低。表2：500强企业社区养老服务收入情况从500强企业在社区服务的整体布局来看，当前物业服务企业在社区养老的布局依旧处于初级阶段，在物业服务企业当前主要布局的几块社区服务业务中，社区电商服务的收入占比最高，达19.92%，其次是社区房屋经纪，占比19.63%，社区家政服务位列第三，占比8.00%，社区养老服务收入占社区服务总收入的2.06%，在除社区金融、旅游、教育之外的几个主要社区服务业务中占比最小。图2：500强企业社区服务主要业务收入情况 （二）2015-2019年度百强企业社区养老服务分析1. 百强企业社区养老服务布局情况2019年，百强企业布局社区养老服务的比例为24%，较上年增长4个百分点。2015-2019年度，该比例整体维持在22%左右，尚无明显增长趋势。百强企业在社区养老服务的布局依旧有限，当前物业服务企业深入社区养老服务还未出现明显的发展趋势。图3：百强企业涉足社区养老服务比例2. 百强企业社区养老服务收入情况2019年，百强企业社区养老服务收入总值为3.89亿元，较上年增长5.1%。较2015年增长3.01亿元，年复合增长率为44.7%。百强企业社区养老服务收入均值从2015年的466.94万元增长至2019年的1620.71万元，年复合增长率为41.1%。2019年,百强企业社区养老服务收入占500强企业社区养老服务收入比例为59.96%，可以看出，目前涉足社区养老服务的物业服务企业近六成集中在行业头部企业。2019年百强企业社区养老服务收入占社区服务总收入比例为1.53%，较2018年的2.46%减少0.93个百分点，企业整体涉足社区养老服务的程度有所减弱，社区养老服务仍有很大市场空间待挖掘。图4：百强企业社区养老服务收入情况企业在社区养老服务领域的探索人口老龄化的加剧，使得养老服务需求凸显，一系列社区养老政策、实施方案的落地，加速了“物业+养老”服务模式的发展。近年来，不少物业服务企业采取多种措施，探索为业主提供养老、助老服务，为实施“物业＋养老”打下了良好基础。表3：物业服务企业在社区养老领域的案例数据来源：公开资料整理当前物业服务企业在社区养老领域的布局仍处于前期的布局阶段，大部分企业的探索主要是专业门槛相对较低的环节。受制于政策、产业等的不完善，养老产业盈利难的问题仍未破解，物业服务企业也仍未找到合适的商业模式，但是长远来看，社区养老产业具有广阔的发展前景。社区养老服务的发展前景和趋势（一）“物业+养老”将成为社区养老服务主模式物业服务企业作为居家养老的老年人接触最密切也是最熟悉的服务提供者，具有先天的地理优势，拥有丰富的社区服务资源，并能及时掌握业主的家庭信息，同时拥有更专业化的队伍。如果由他们统筹社区内资源，提供入户服务，将能实现“无死角”的照顾到社区每一位需要帮助的老人。在以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的养老服务体系中，“物业+养老”或将发展成为社区养老服务的主模式。在政策层面，国家对“物业+养老”服务模式已初步开始顶层设计，国务院办公厅于2019年印发《关于推进养老服务发展的意见》，提出探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。以政策为支撑，结合自身优势，物业服务企业将在社区养老领域发挥巨大作用。（二）老旧小区改造为物企探索社区养老带来新机遇多数老旧小区存在房屋老化、未安装电梯、缺乏养老服务、没有物业管理等问题，为老年人的生活带来不便。一直以来，加快改造城镇老旧小区，都是我国的重大民生工程和发展工程。2020年国务院常务会议确定加大城镇老旧小区改造力度，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。由此可见，我国对于老旧小区的改造已由过去的单项改造向综合改造转变。从改造数量上看，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，并且多地指出实施综合改造的老旧小区原则上应实行专业化物业管理，老旧小区改造应与物业管理同步。可见未来城镇老旧小区改造力度和政府支持力度之大，物业服务企业作为其中参与者之一应加大关注度，充分发挥自身的服务经验优势以及对社区终端的把控能力，抓住社区养老新机遇。（三）发展社区养老服务，软件硬件都要硬要实现社区养老服务大规模的发展，离不开社区软硬件设施的完善。在硬件上，应加强社区养老设施建设，全面推动社区配套设施建设，例如设立家政、医疗、文体等多功能服务中心，不仅要考虑老年人的基本生活需求，而且要顾及其精神文化需要，同时引入智能家居、5G等技术在养老照护、远程医疗方面的普及。在软件上，应加强社区专业服务人员队伍建设。专业养老机构都很难招到愿意长期从事养老服务的年轻人，社区养老服务中心的专业人员更是稀缺。这就需要政府加大对养老护理人才的重视，加强人才教育培训，建立完善的薪酬福利制度，从而吸引更多年轻人加入到养老产业。软件硬件两手抓，两手都要硬，才能更好的助力社区养老服务发展。

西双版纳***商贸有限公司嘎洒温泉养老度假村建设项目可行性研究报告二零XX年一月目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家，也是人口老龄化发展速度最快的国家之一。据联合国统计，到本世纪中期，中国将有近5亿人口超过60岁，而这个数字将超过美国人口总数。据统计，2015年60岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。考虑到70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2040我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。老年人口增加，与老年人最紧密的养老床位短缺极为严重。民政部最近公布的数据显示，“十二五”期间我国养老服务床位数预计达到669.8万张，每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.3张，比2010年底增长了70.3%，实现了养老床位千分之三十的规划目标。随着老龄化进程加剧，应根据不同需求来发展多模式的养老产业，使养老产业跟上老龄化市场需求。由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。发展养老事业，弘扬中华民族敬老优良传统，满足老年人多层次要求。已经成为各级政府惠民的大事。养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、国务院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，把发展社会养老服务事业作为“十三五”时期及其以后的重大方针。随着人口老龄化、高龄化的加剧，老年人的照料和护理问题日益突出，现有的养老服务体系已经不能适应新形势的变化。目前，景洪市老年人市场服务需求日益旺盛，但是市场供给能力却突显不足，社区和居家养老服务功能未充分发挥，难以满足市场需求。由于养老服务对象的特殊性，不同消费层次、年龄阶段的老人对养老服务有不同需求。景洪市现阶段的养老服务品种比较单一，简单的生活服务已满足不了老年人的多样化养老服务需求。本次“嘎洒温泉养老度假村建设项目”结合项目地的实际情况，项目紧扣省委、省政府及景洪市政府的指导思想和要求，遵循景洪市政府在项目建设上的理念。为贯彻落实当地政府有关扶持养老事业发展的相关政策，为老年人提供环境优越、服务周到的高品质老年生活，提升项目地社会养老服务层次，促进区域经济增长，为社会养老事业的发展作贡献。随着社会发展和人们生活水平的普遍提高，以及生活方式的改变，健康越来越受到国人的关注和重视，社会对健康的总需求急剧增加。以生物技术和生命科学为先导，涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功能的生命健康产业成了21世纪引导经济发展和社会进步的重要产业之一。在发达国家，健康产业已经成为带动整个国民经济增长的强大动力，而在我国，健康产业占国民生产总值的比例较低。作为新兴产业，生命健康产业具有节能、环保、高技术、高产出、高附加值等特点，发展潜力巨大。当前，全民健康需求迅猛增长，生命科学、生物技术、信息技术取得重大突破，商业模式创新和产业融合不断加速，新产品、新应用、新业态层出不穷，生命健康产业将成为推动经济社会又好又快发展的新动力。技术突破和模式创新孕育生命健康产业新机遇，经济发展和社会进步带来生命健康产业新需求。随着经济水平的逐步提高、健康意识的整体增强、生活方式的全面改进以及人口老龄化的不断加速，人们对健康产品和服务的需求急剧增长。当前，美国、法国和德国的健康消费支出占GDP比重均超过10%，英国、日本、澳大利亚在10%左右。与发达国家相比，我国健康产业规模仍然较小，占GDP比重不足5%，健康需求正由“温饱型”向“小康型”加速转变，健康产业在我国具有广阔的发展前景。目 录第一章 总 论 11.1项目概要 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设单位 11.1.3项目建设性质 11.1.4项目建设地点 11.1.5项目负责人 11.1.6项目投资规模 11.1.7项目建设规模 21.1.8项目资金来源 21.1.9项目建设期限 21.2项目承建单位基本情况 31.3编制依据 31.4编制原则 41.5研究范围 41.6主要经济技术指标 51.7综合评价 6第二章 项目背景及必要性可行性分析 72.1项目提出背景 72.2项目建设必要性分析 82.2.1促进我国健康产业快速发展的需要 82.2.2顺应我国社会养老事业快速发展的需要 92.2.3促进构建和谐社会稳定发展的需要 102.2.4积极响应云南省养老模式发展思路及目标的需要 102.2.5构建当地养老模式多样化的需要 112.2.6增加就业带动相关产业链发展的需要 122.2.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 122.3项目可行性分析 122.3.1政策可行性 122.3.2市场可行性 182.3.3管理可行性 182.4分析结论 19第三章 行业市场分析 203.1我国大健康产业市场发展状况分析 203.2我国大健康产业发展前景分析 213.3我国人口老龄化发展趋势分析 233.4我国养老事业发展前景分析 243.5我国康养旅游业发展机遇及前景分析 263.6云南省养老服务产业发展状况及前景分析 283.7市场分析结论 29第四章 项目建设条件 304.1地理位置选择 304.2区域投资环境 314.2.1区域地理位置 314.2.2区域地形地貌 314.2.3区域气候条件 314.2.4区域交通区位条件 324.2.5区域资源条件 324.2.6区域经济发展条件 34第五章 建设方案 355.1建设功能与定位 355.2总体设计方案 355.2.1设计理念 355.2.2平面布置指导思想 365.2.3平面布置原则 375.3主要建筑工程量情况 375.4建筑设计方案 375.4.1 建筑设计主要规范及标准 375.4.2指导思路 385.4.3结构设计等级 385.4.4防火分区及安全疏散设计 385.4.5无障碍设计 395.4.6建筑节能设计 395.5公用工程方案 395.5.1设计依据 395.5.2给水设计 405.5.3排水设计 405.5.4供电 405.5.5安防监控 41第六章 节约能源方案 426.1节能设计依据 426.2主要节能措施 426.3具体节能方案 436.3.1 建筑节能 436.3.2 电气节能 446.3.3 空调、动力节能 446.3.4 推广绿色照明 456.4 节水措施 466.5 节约土地 466.6节能降耗设计 476.7建设项目能源消耗种类和数量分析 476.7.1能源消耗种类 476.7.2能源消耗数量分析 476.8结论 48第七章 环境保护及消防措施 497.1设计依据及原则 497.1.1环境保护设计依据 497.1.2设计原则 497.2建设地环境条件 497.3 项目建设和运营对环境的影响 497.4 环境保护措施方案 507.5消防安全 527.5.1设计依据 527.5.2消防措施 527.5.3抗震措施 537.5.4综合防灾 537.6安保管理措施 53第八章 劳动安全卫生 558.1 编制依据 558.2概况 558.3 劳动安全 558.3.1工程消防 558.3.2防火防爆设计 568.3.3电力 568.3.4防静电防雷措施 568.4劳动卫生 578.4.1防暑降温 578.4.2卫生 578.4.3照明 57第九章 企业组织机构与劳动定员 589.1组织机构 589.2劳动定员 589.3人力资源管理 589.4福利待遇 59第十章 项目实施规划 6010.1建设工期 6010.2实施进度安排 60第十一章 投资估算与资金筹措 6211.1投资估算依据 6211.2建设投资估算 6211.3流动资金估算 6311.4资金筹措 6311.5项目投资总额 6311.6资金使用和管理 66第十二章 财务及经济评价 6712.1总成本费用估算 6712.1.1基本数据的确立 6712.1.2产品成本 6812.1.3平均利润 6912.2财务评价 6912.2.1项目投资回收期 6912.2.2项目投资利润率 7012.2.3不确定性分析 7012.3经济效益评价 70第十三章 风险分析 7213.1项目风险因素 7213.1.1不可抗力因素风险 7213.1.2 市场风险 7213.1.3 工程风险 7213.1.4资金管理风险 7213.2风险规避对策 7313.2.1不可抗力因素风险规避对策 7313.2.2市场风险规避对策 7313.2.3工程风险规避对策 7313.2.4资金管理风险规避对策 74第十四章 招投标方案 7514.1招标依据 7514.2招标内容 7514.3招标程序 75第十五章 结论与建议 8015.1结论 8015.2建议 80附 表 81附表1 销售收入预测表 81附表2 总成本表 83附表3 经营成本费用表 84附表4 外购燃料及动力费表 85附表5 工资及福利表 86附表6 利润与利润分配表 87附表7 固定资产折旧费用表 88附表8 无形资产及递延资产摊销表 89附表9 流动资金估算表 90附表10 资产负债表 91附表11 资本金现金流量表 92附表12 财务计划现金流量表 93附表13 项目投资现金量表 95附表14借款偿还计划表 97第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目名称嘎洒温泉养老度假村建设项目1.1.2项目建设单位西双版纳***商贸有限公司1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点项目拟建地位于云南省景洪市嘎洒镇1.1.5项目负责人报告编制人：中投信德杨刚 工程师1.1.6项目投资规模项目的总投资为人民币150000.00万元，其中，建设投资为131790.00万元（土建工程为79930.00万元，设备及安装投资39420.00万元，土地费用为10500.00万元，其他费用为639.50万元，预备费1300.50万元），建设期利息为14210.00万元，铺底流动资金为4000.00万元。项目建成后可实现年均收入为48440.00万元，年均利润总额25806.64万元，年均净利润21935.64万元，年上缴税金及附加为260.09万元，年增值税为2600.91万元；投资利润率为17.20%，投资利税率19.11%，税后财务内部收益率8.88%，税后投资回收期(含建设期)为8.51年。1.1.7项目建设规模本次嘎洒温泉养老度假村建设项目规划总用地面积300亩，规划总建筑面积405500.00平方米。主要建设内容及规模如下：主要建筑内容及工程量一览表工程类别 工段名称 层数 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）1、主体建筑工程高端养老中心 3 25000.00 75000.00温泉疗养中心 3 10000.00 30000.00休闲度假接待中心 8 7000.00 56000.00医疗康养中心 8 6000.00 48000.00餐饮住宿接待中心 8 6000.00 48000.00配套服务中心 5 1000.00 5000.00合计 55000.00 262000.002、公共建筑工程绿化景观中心 60000.00 60000.00度假区道路 52000.00 52000.00场地硬化工程 30000.00 30000.00其他公共配套工程 1500.00 1500.001.1.8项目资金来源本项目总投资资金人民币150000.00万元，资金来源为项目企业自筹资金5000.00万元，申请银行贷款145000.00万元。1.1.9项目建设期限本项目建设从2018年1月至2020年12月，工程建设工期共计3年。1.2项目承建单位基本情况西双版纳***商贸有限公司是一家经营化工、矿产、煤炭、橡胶制品的综合性商贸企业。公司经营范围：石化产品、化工产品日化产品。化肥产品、矿产品、煤炭、煤制品、建筑材料销售，货物进出口，货物配送配载服务等。公司有强大的洗涤剂矿产品原料的资源渠道优势，借助其强大的销售网络进行合作，与国内知名企业立白、纳爱斯、浪奇等下有合作，未来，公司经营团队立足于西双版纳，拓展东南亚市场，致力于橡胶煤炭贸易以及洗涤剂矿产品原料的贸易。1.3编制依据1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；2.《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；3.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》；4.《云南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；5.《云南省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》；6.《云南省养老服务体系建设“十三五”规划》；7.《景洪市贯彻落实云南省养老服务体系建设“十三五”规划实施方案》；8.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；9.《现代财务会计》；10.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；11. 国家公布的相关设备及施工标准。1.4编制原则 （1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标1.7综合评价本次“嘎洒温泉养老度假村建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托景洪市嘎洒镇生态资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集医疗、住宿、餐饮、休闲娱乐、养生度假等功能于一体的综合性五星标准温泉养老度假村。本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。本报告有中投信德杨刚 工程师原创，请勿复制。更多案例模板参考或报告的定做详询杨刚本人

咸宁市民政局:你单位《关于调整咸宁市社会福利中心改造项目可行性研究报告的请示》(咸民政文〔2020〕24号)及相关附件材料收悉，经研究，同意建设，现对该项目(项目代码:2020-421202-94-01-017458)可行性研究报告批复如下:一、建设规模及内容该项目建设规模及主要内容:该项目规划用地面积59999.36m2，改造面积14271.05m2，改造装修已建成的社会福利院、失能半失能老年人护理服务中心、综合楼、食堂、门房等;建设“医疗+养老”智能信息化看护与管理系统;购置安装医疗设施设备、康复辅具、家电、厨具、功能室配套设施及办公用品等;配套建设供配电、给排水、消防、暖通等附属工程。二、项目选址咸宁市东外环与十六潭路交汇处。三、项目总投资及资金来源该项目估算总投资2400万元，资金来源为申请政府专项债券和地方配套。特此批复，原咸发改审批[2020]100号作废。请据此进一步优化设计方案，尽快编制项目初步设计报我委审批，争取工程早日建设，发挥效益。附件:工程招标审批部门核准意见。咸宁市发展和改革委员会 2020年10月12日 附件:工程招标审批部门核准意见建设项目名称:咸宁市社会福利中心改造项目||【来源：咸宁市人民政府】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn