养老地产市场调研

养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。中国已步入老年社会根据国家统计局数据显示，2019年60岁以上的人口达到2.54亿，同比2018年增长1.65%，占总人口比重为18.1%。根据国际上老年化标准：60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%，中国早已经步入老年社会。根据中国发展基金会发布的《中国发展报告2020:中国人口老龄化的发展趋势和政策》测算，2020年中国65岁及以上的老年人约有1.8亿，约占总人口的13%我国老年化过程将经历三个阶段，分别为快速老年化阶段、加速老年化阶段、重度老年化阶段，其中重度老年化阶段的老年化水平为31%，80岁以上人口所占比例为25%。老年消费者对养老地产的购买力不断提高购买力是以收入来做保证的，老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。2010年，仅退休金一项就增加到8383亿元，到2020年将为28145亿元，2030年将为73219亿元。购房者对养老房产的购买意向增强根据居住方式偏好可以看出，59%的老年人希望与子女住在一起；41%的老人选择与子女分住，未来随着养老观念的改变，这一趋势将上升。消费观念的转变促进购买行为。随着中国老年人养老观念的转变，老年人的住宅消费观念也随着改变，从基本的住宅消费提高到住宅消费的品质上来，越来越多的老年认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值，又可以作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年公寓。根据调研分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房产权的占调查总数的51%，租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，其他方式占9%。老年公寓供给多元化随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。养老市场发育不成熟目前，我国仍处于积极应对人口老龄化的战略机遇期，虽然已经开始出现老年专项市场，该市场对养老地产的需求量并不大，加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后(即主要依赖儿女)，致使养老地产仍处于发育期。养老市场的成熟以及企业发展的需要，也将促进政府完善养老政策，不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费，还将在拿地、金融、经营等方面给予支持，为企业发展提供良好的外部环境。养老地产未来需求规模预测综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果，初步预计，2020年，我国60岁及以上人口规模在2.55亿人左右；2026年，我国60岁及以上人口规模在3亿人左右。根据民政部统计，截至2020年底，我国各类养老床位483.1万张，比上年增长12.55%，每千名老人占有养老床位53张。预计到2026年，我国养老机构床位数量将达到接近1000万张。（文章来源：前瞻产业研究院）

2018年养老行业：标杆企业研究分析报告由中哲咨询研究院团队提供。本次分享的是：万科企业研究之企业介绍，万科养老产业概述，万科养老产品企业介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位；2017年再度上榜，位列榜单第307位。公司定位于城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。公司核心业务包括住宅开发和物业服务。近年来，在巩固核心业务优势的基础上，围绕城市配套服务商的定位，积极拓展业务版图，进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域，同时积极参与混合所有制改革。目前公司已在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业运营了超过30个养老项目（包括带长住床位的项目和社区居家服务/日间照料中心），目前还有约10个带长住床位的项目和约30个居家服务/日间照料中心在建中。研究报告截图一万科养老产业概述：早在2009年，时任万科杭州公司总经理的周俊庭首次在良渚文化村项目明确养老公寓的规划设计，同年正式完成“随园嘉树”的项目立项，这是万科集团养老业务迈出的第一步。目前，万科已在杭州、广州、上海、青岛等多地探索养老模式，并在总部成立了万科养老事业部。万科杭州公司打造的随园嘉树是集团最早实现现金流为正的项目之一。“我们不是做养老地产，而是养老服务。”杭州万科总经理李嵬表示，以长三角为基地，万科随园要建立全国首个养老产业生态圈。除了已经布局的杭州和宁波，随园养老将逐步拓展到南京、苏州和上海。据悉，未来3年，万科随园养老将布局1000个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。万科准备实现养老产业规模化原因在于，内部已探索出可行的养老业务盈利模式，幸福家、智汇坊、随园嘉树等项目探索已形成盈利，团队、模式、医疗资源实力尚可，转型时机成熟。7年，万科杭州公司打造出了一支近500人的专业服务团队，服务覆盖10万余名长者，并在近日披露了其完善的三大养老产品线:活跃长者社区随园嘉树；家庭式长者康复中心随园护理院；社区居家养老服务照料中心随园之家，形成社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系。研究报告截图二万科养老产品：第一种是机构型，偏重高护理等级的客户，类似于万科青岛怡园和北京万科幸福家，100-300个床位，建筑规模可能从五千到两万平米都有；第二种是CCRC型，侧重于全生命周期的照护，类似杭州的随园嘉树，活跃长者居多，会提供更多综合性的服务；第三种是社区嵌入型，立足已有的社区并辐射周边客户，规模比较小。各类产品模式探索中，服务和运营能力被视作万科养老的“护城河”。目前万科养老仅北京的专业养老服务团队就超过300人，另外万科也涉足投资成立自己的康复医院。在拓展市场化道路中，万科集团对万科养老业务定位是，以生活照护为基础，以康复为核心竞争力，万科争取与各地知名医院的康复科、慢病管理专家合作，开展特色康复项目，希望万科在已经探索出CCRC、城市机构和社区中心三大类产品上，开始拓展市场化道路。研究报告截图三下期分享内容：万科养老逻辑，万科养老运作模式，万科养老生态圈三个层级，万科社区养老中心的特点。

随着人口老龄化问题的日趋严峻，养老产业逐渐受到越来越多的关注。正略咨询基于我国养老产业的发展现状，归纳梳理了国内养老产业不同盈利模式的特点，并借鉴了日本养老产业盈利模式的成功经验，立足于我国养老产业实践，提出了养老产业未来盈利路径。一、我国养老产业发展现状01、我国养老产业市场规模高速发展随着人口老龄化进程的加速，我国养老市场的规模呈现几何级增长。2018年中国养老产业市场规模为4.6万亿元，同比增长35.9%，预计2019年中国养老产业市场规模近6万亿元，其中预计华东地区养老产业规模为1.56万亿元，占全国养老产业规模的25%，为全国最大养老市场区域。根据《中国养老产业白皮书》预计，到2020年中国养老产业市场规模将达到7.7万亿元，复合平均增长率为11.4%，2030年将超过20万亿元。图1：2016-2020年中国养老产业市场规模情况资料来源：CCID，前瞻产业研究院，正略咨询制图图2：2018年-2019年中国区域养老产业市场规模情况（其中2019年数据为预测值）资料来源：CCID，前瞻产业研究院，正略咨询制图02、以居家养老为主，市场供给缺口大目前我国养老方式主要是居家养老、机构养老和社区养老，其中居家养老占到96%，是主流养老方式，而现阶段我国养老产业市场主体是养老服务机构。截至2019年6月底，我国共有各类养老机构2.99万个，社区养老服务机构和设施14.34万个，养老服务床位735.3万张。我国老年人口逐年增加，预计未来10年60岁及以上人口比重将超过20%，床位供给数量与老年人口数量相差甚远，存在巨大缺口。03、养老产业盈利难题待破解目前我国养老服务行业仍处于起步阶段，入局企业众多，行业集中度低且不具规模，尚未出现养老服务市场的龙头企业，商业模式也有待探索。养老机构如何盈利的问题始终困扰着入局者。国际上通常认为，一个养老机构达到80%的入住率，才能实现收支平衡。而数据显示，全国养老机构平均入住率约30%-40%，而北京市整体平均入住率也仅为34%-44%。北京大学人口所著名人口学家乔晓春在2019年调研统计中发现：事实上北京市养老机构盈利状况十分严峻，只有4%的养老机构实现盈余，超过60%的养老机构需要10年以上的时间才能收回投资。04、政策赋能养老产业发展人口老龄化一直是我国政府关注的重点问题。2019年11月，中共中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，指出将健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量。表1：2019年我国养老产业相关政策资料来源：前瞻产业研究院，正略咨询制图二、我国养老产业盈利模式目前，我国养老产业主要有五种盈利模式：养老地产模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。本文主要为大家介绍养老地产模式。养老地产是养老产业的重要组成部分之一。所谓养老地产，是房地产和养老相关产业的有机结合，将养老的生活方式完整地镶嵌到房地产规划、开发、运营和服务的整个流程之中，创造出充分体现生活和文化价值的复合性的老年居住环境，它既是养老地产的一部分，又是地产发展形态的新突破。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。目前我国养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式，具体可分为以下七种：01、销售模式与传统的出售产权房方式基本一致，养老地产在地产项目建设基础上附加养老设施与服务，完成后一次性将地产出售给目标客户，是目前较为普遍的一种盈利方式。这种模式资金回笼快，便于资金流通，提高资金的周转率，风险相对较小，但也意味着开发商放弃了持有物业带来的溢价和收益。02、持有模式开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。这种模式有利于后期运营的持续收入，但对资金要求高，投资回收期较长，且对开发商的运营管理有较高要求。这种模式一般是政府主导的福利性质养老地产项目，采用BOT建设方式，由政府强制配建，在土地供应方案和规划设计条件里明确建设用途为养老，政府给予开发商一定的土地出让费、税费方面优惠，将项目融资、特许经营权转让给开发商，双方协议约定在一定期限内由企业进行经营管理，协议期满政府无偿收回项目。03、“销售+持有”并举模式“销售+持有”并举模式，是指开发商将一部分产权销售，一部分产权用于持有运营。此模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，回笼资金可用于经营性物业和配套设施的建设，同时优良的经营性物业与配套设施在一定程度上可带动可售物业市场价值的提升，使整个项目实现良性循环。这种模式解决了资金投入与后期运营的问题，可促进整个项目的可持续发展，实现收益多元化。适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发，以北京太阳城、上海亲和源老年公寓等项目为代表。04、会员制模式会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。这种模式以运营商持有物业为基础，以提供养老服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产盈利模式的重要创新。05、逆抵押贷款购房老年人退休后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，将现有产权属于自己的住房作为“期货”，预售给开发商，开发商按月支付现金给老年人，老年人在有生之年对该房产拥有居住权，但离开人世时，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。06、转让使用权模式在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。07、分散租赁模式采用收取一定押金，分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短。在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润按股分红。三、总结近年来，在政策的鼓励与支持下，我国养老产业市场规模高速发展，但养老以居家养老为主，市场供给缺口大，盈利难题尚未解决，如何构建差异化的盈利模式获取持续利润，将是我国养老产业未来面临的重要课题。

我国养老产业发展仍处于起步阶段，尤其是在盈利模式方面，尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模式，但仍有不少养老项目仍处于赔本赚吆喝的尴尬境地。然而，产业的健康发展需要可持续的盈利模式作为支撑，企业又该如何构建与企业自身发展目标相匹配的养老地产开发模式呢？文章来源：同策地产智库作者：大连同源产业咨询团队01国内养老地产市场发展现状2016年12月，中国国务院办公厅印发了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，提出要全面放开养老服务市场，鼓励社会力量通过独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式，参与公办养老机构改革，在政策引导下，养老服务业已经成为促进经济社会发展的新动能。而对于国内一线城市而言，养老需求的空白也亟待填补。以北上广为例，这三大城市中65岁以上人口数量显著高于全国平均水平，已经逼近美国、英国及日本的水平，而且这些城市通常以独生子女家庭为主，家庭可支配收入，以及对医疗护理要求都相对较高。可以说，政策引导与养老需求这双重因素为一线城市养老地产的优先发展创造了契机。然而我国房地产市场的养老细分市场仍处于起步阶段，因此，尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模式，但对于养老地产开发，尤其是其盈利模式方面，还有待进一步的探索。▲ 当前养老地产主流盈利模式主要分为5类，分别为销售住宅、会员制、逆抵押贷款、转让使用权和分散租赁模式。（来源：同策同源产业咨询团队）在这样的研究背景下，我们对于目前市场上各类养老地产项目进行了深入观察与思考——不仅研究了行业内头部企业的发展布局经验，也从城市维度出发，试图挖掘在不同能级的城市中，那些获得成功的项目底层逻辑。本文就将从当前头部企业的养老产业布局，以及所采用的盈利模式开始，对一线城市的养老地产开发底层逻辑进行解读。02头部企业养老产业布局1、万科地产万科集团 2009 年开始探索养老业务，重点布局 “老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高”的“三高”城市，目前万科集团在养老业务方面已经布局了16个城市，约170个养老项目。在2013-2016年期间，万科旗下养老品牌如雨后春笋般接连推出，共推出了“橡树汇”、“智汇坊”、“幸福家”、“嘉园”和“随园之家”这5个社区嵌入式养老品牌。由于这些品牌是由万科各个城市公司自发推出，而非由集团总部统筹规划，众多的产品线因此稍显繁杂。2016年后，养老业务被万科集团作为大树级业务重点发展，其开始梳理之前的多种产品线，并最终输出三大核心产品：持续照护社区、城市全托中心和社区嵌入中心。1. 持续照护社区：以万科随园系列为代表，此类型产品侧重于全生命周期的照护，依据老人不同的身体状况，还会分别提供相应的服务，即使老人在健康状况和自理能力有所变化时，也依然可以在相对熟悉的环境里生活。盈利模式主要为使用权转让+服务费或租赁+服务费的模式。▲ 杭州万科·随园嘉树（图片来源于网络）2. 城市全托中心：以万科怡园系列为代表，此类型产品侧重高护理等级客户，且一般位于城市核心地段，通过实行医疗养老结合，提供高标准的专业服务，让老人即使在繁华城市中也可以获得自己的养老净土，同时也能获得一定程度的健康保障。盈利模式主要为押金+月费的模式。▲ 北京万科·怡园光熙长者公寓（图片来源于网络）3. 社区嵌入中心：以万科智汇坊为代表，此类型产品侧重于在已有的社区中建立“长者照护之家”，建设嵌入式、多功能、小型化社区养老设施，包括专业人员的上门服务等，最终使得家与养老相联结，让老人既能在熟悉的环境获得养老服务，又能继续与家人子女亲近。盈利模式主要为押金+月费或直接收取服务费的模式。▲ 万科地产养老产业布局（来源：同策同源产业咨询团队）2、远洋地产2012年成立养老业务发展中心，2013年远洋旗下首家养老机构——远洋·椿萱茂（亦庄）老年公寓正式开业，标志着远洋正式涉足养老产业，目前业务已拓展至10个城市近30个项目。作为房地产开发企业，初期由于缺乏养老运营经验，在第一个亦庄项目上与Emeritus和Columbia Pacific合资设立的凯健国际展开合作，后又与Meridian建立长期的战略合作伙伴关系，学习美国先进的养老运营体系并打造自己的运营团队。如今，远洋养老在北京的5个已开业养老项目均是由自主团队负责运营服务与管理。远洋养老布局老年公寓、长者社区、照料中心三种形态，覆盖居家养老、社区养老和机构养老三种主流养老模式，其中老年公寓定位机构养老，服务 80 岁以上独立、护理、失能老人；长者社区定位复合型养老社区，服务 60 岁以上活力老人；照料中心定位社区居家养老，服务居家老人。▲ 远洋地产养老产业布局（来源：同策同源产业咨询团队）3、泰康之家泰康之家复制美国成功经验，结合中国长者身心特征，以国际标准、活力养老、医养融合、候鸟连锁为核心，从建筑到服务，从整体到细节，打造国际标准的大规模、全功能、高品质医养社区。2009 年泰康获得保监会批准的投资养老社区试点资格，开始在一二线重点城市规划高端连锁养老社区泰康之家，目前已在北京、上海、广州、成都等19个核心城市规划布局，其中北京燕园、上海申园、广州粤园、成都蜀园、苏州吴园、武汉楚园六地社区及配建康复医院已正式投入运营。▲ 泰康之家盈利模式与布局（来源：同策同源产业咨询团队）4、亲和源亲和源集团有限公司是一家专门为老年人提供快乐服务、健康服务以及终身照料服务，从事高端养老住区投资、开发、建设、运营及养老产业发展的社会企业。亲和源以会员制老年社区为依托，融居家养老、社区养老和机构养老为一体的全新模式，打造高品质的老年俱乐部，是养老产业的开拓者。旗舰店位于上海浦东康桥，已发展会员2000余名，近年来不断壮大，已在海南、辽宁、浙江、山东、江西等地通过控股或参股的形式实现初步扩张，摸索养老连锁经营模式。▲ 亲和源养老产业布局（来源：同策同源产业咨询团队）上海亲和源采用会员制盈利模式，并设计了A卡（不记名卡）和B卡（记名卡）两种形式，购买会员卡的老年夫妇均可选择大套(120平方米)、中套(72平方米)和小套(58平方 米)这三种户型，主要区别在于：1）无论选择何种套型，A卡会员一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万—6.98万元不等的年费；2）无论选何种套型，B卡会员年费一律为2.38 万，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元；3）A卡会员有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让，而B卡会员有效期至老人生命终结，但有一个15 年的界限，如果未住满15年多于费用可退，居住超过15年则超过部分免费。▲ 头部养老企业盈利模式与布局情况（来源：同策同源产业咨询团队）03一线城市养老地产底层逻辑总结从上述的研究中我们不难发现，一线城市是当前养老产业头部企业的聚集地，且相较于分散小额付费的模式，有利于回款的集中大额付费模式也全部集中于一线城市。究其原因，还是因为养老地产行业的投资回报周期实在太长——国内第一家养老社区公司亲和源运营13年后才实现首次盈利，而万科推出的养老项目至今仍未实现盈利，行业龙头泰康集团董事长也曾表示，“一个成熟的养老地产项目做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间。”盈利现状决定了养老项目投资方将面临相当长时间的资金压力，而会员制、使用权租赁、保险费等需客户集中大额付费模式，能够让投资企业在项目运营的前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。如杭州万科随园嘉树项目，其采用使用权租赁的模式，根据面积不同，租赁价格也不相同，以100㎡户型为例，客户一次性支付100万元即可入住，如果夫妻二人卖掉同等面积的老房子入住万科随园嘉树，以2020年杭州全市二手房29000元/㎡的均价来计算，则还可剩余约190万元现金，并享受周全的养老服务。事实上，该项目的客户中确实有不少将杭州市区的房子出售后到此居住的老人。除了“使用权租赁+服务费”的模式，集中大额付费模式还有“产权出售+服务费模式”、“会员费+服务费模式”以及“保险费+服务费模式”，其购买逻辑也都比较类似。综上所述，以上集中大额付费模式的养老地产在一线城市得以落地，底层逻辑是在一线城市普遍较高房价的背景下，无论是在租金还是售价层面，养老物业与普通住宅物业房价倒挂的价格差，可在“经济账”层面支撑养老物业的销售，从而使得各类养老模式在一线城市得以生存和发展。END

养老机构两大难题待解加大护理人员培养力度、理顺医养结合政策护理人员短缺和医养结合困难是当前阻碍一些地方养老服务提升的重要因素。不少养老机构面临招工难，护理人员多是下岗工人、农村妇女甚至是老人。由于医养结合难，很多老人在养老机构产生的治疗费用仍然无法通过医保报销。基层建议，通过加大护理人员培养力度、理顺医养结合政策等举措破解瓶颈制约，提升养老服务水平。2018年全国养老服务机构接近3万据前瞻产业研究院发布的《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2017年全国各类养老服务机构和设施数量达到15.5万个，比上年增长10.6%，其中，注册登记的养老服务机构数量达2.9万个，社区养老机构和设施数量为4.3万个，社区互助型养老设施数量达8.3万个，各类养老床位合计744.8万张，比上年增长2%(每千名老年人拥有养老床位30.9张)，其中社区留宿和日间照料床位338.5万张。根据民政部2018年4季度机构数据显示：老年人与残疾人服务机构共29792个。截止2018年底，全国养老服务机构数量近3万个。2017年每千名老年人拥有养老床位30.9张，这与“十三五”养老规划每千名老人养老床位35-40张，存在很大差距，养老床位总体不足，意味着养老院、养老公寓、养老地产还有很大增量空间！根据民政部相关数据显示：截止至2018年全国养老服务床位共746.4万张，其中养老机构床位数共392.8万张；社区养老床位数353.6张。2012-2018年全国养老服务机构数量统计情况数据来源：前瞻产业研究院整理2012-2018年全国养老服务机构床位数量统计情况数据来源：前瞻产业研究院整理我国养老机构两大难题亟待解决——护理人员缺乏技能有待提高“我们老年公寓里有智能健康设备，老人的血压、心率等数据可以传输到家属手机的APP上，但是许多护工根本不会操作。他们连智能手机都不会用，更别说操作传输数据了，教都教不会。” 山东省济南市燕柳老年公寓负责人黄小川说，燕柳老年公寓有10个护工，承担着60多个老人的护理工作。开业初，他们也想从院校招聘有基本护理技能的毕业生，但因为工作环境、性质、待遇等问题，没有学生愿意来。河北省沧州市银鹤老年公寓院长白锦利告诉记者，在当地，很多年轻人宁可去超市每月挣2000元也不愿到养老院工作。他们的护理人员主要是五六十岁的闲散劳动力，小学及以下学历占7成以上，知识技能培训根本听不进去。没办法下，他们不得不常年刊登广告招聘人员，即使不缺人也要储备。业内人士介绍，由于护理人员待遇差、社会地位低，养老机构普遍很难招到护理人员。即便能招上来，流动性也非常大。实际上，目前养老机构面临的不仅仅是护理人员缺乏。据了解，在民营养老机构，科班出身既懂业务又懂管理的负责人凤毛麟角；各养老机构很少有专业的社工人员，老人的活动几乎都由护理人员兼职组织。在这些养老机构，让老年人安度晚年，实际变成了只是照顾他们的“吃喝拉撒睡”。2、医养结合面临制度困境南宁青秀孝慈苑养老院是南宁一家高端民营养老机构，养老院在市中心闹中取静，周边分布有多家三甲医院。养老院院长熊旭介绍，医疗是入住老人的重要需求，目前养老院成立了护理院，配备专职医生和护士，可以开展验血等常规体检，治疗一般疾病，但因为护理院不是医院，治疗产生的费用无法通过医保报销，影响了老人就近就医。“一些在护理院就能治好的小病，有的老人宁愿坐着轮椅舍近求远去周边的医院，很不方便。”记者采访发现，“医院不养、养老院不医”的现象让一些失能半失能老人不知该何处安身。由于他们多患有慢性疾病且病情稳定，一方面，因为达不到公立医疗机构的住院标准，医疗机构不愿意老人占床位；另一方面，养老机构缺乏医疗条件和医护人员，特别是照料失能半失能老人需要更多人手、风险也更高，养老机构也不愿意多收失能老人。实际上，一些地方早在几年前就探索医养结合。如广西桂林夕阳红养老中心约60%的老人是来自外地的旅居老人，养老院配备有一家一级医院，医疗费用可医保报销是吸引老人入住的重要原因之一。然而，尽管取得了一些成效，但一些设想仍如“墙上饼”，看着好吃实际吃不上。从整体来看，很多地方医养结合涉及主管部门之间的藩篱仍然很难打破。“难处在于民政、卫计、人社三个部门各管一摊。民政要求卫计部门批准养老机构内设医疗机构，养老床位可以和医疗床位转化实现医保报销，但人社部门说这样医保报销容易失控。如果医疗机构内设养老床位，原先需要办养老机构许可证，获取民办非企业证，但是办证的时候，限制养老机构使用公产，可医疗机构基本都是公产；如今虽然新建养老机构不走审批程序了，但在备案的时候仍然需要办理民办非企业证，面对的难点和以前一样。” 一位民政部门干部说。加强人才培养统筹推进医养结合业内人士建议，通过加强护理人员培养、理顺医养结合政策等举措破解瓶颈制约，提升养老服务水平。乌鲁木齐市养老福利院党支部副书记、院长马明丽说，养老护理员作为新兴职业，将伴随老龄化社会的到来，呈现出需求大于供给的趋势。我国养老护理员缺口至少达700万人，社会地位低、收入不高是阻碍养老护理员职业发展的拦路虎。业内人士建议，通过规划专业教育和加强岗位培训来壮大养老队伍力量。一方面，医科院校在医护类专业内分方向进行人才培养，在充分调研社会对养老服务人员多元化需求的基础上，结合自身优势，拓展人才培养方向；另一方面，采取多种模式开展养老服务专业人员培训，如依托相关院校对工作人员进行专业培训；成立专门的培训机构培训没有职业资格证书的工作人员；举办职业技能竞赛、职业技能鉴定等促进人才质量提高。此外，还要对从业人员的职业发展和上升空间给予更多支持。在医养结合方面，基层反映最多的问题是养老机构医保报销难题。济南市章丘区日月潭养老中心负责人姜飞认为，依托医疗机构打造医养结合的养老机构相对比较容易破解这一瓶颈。“医疗机构内设养老机构，养老病人在走医保报销上面临的问题会相对较少。而且，医院有成熟的医疗团队，老人有病可以得到最好的救治。养老机构没有医生、护士和设备，让现有的养老机构投资改造也不太可能。”姜飞说。广西壮族自治区民政厅社会福利和慈善事业促进处处长曾凡明认为，从长远来看，还是要尽快推动养老机构内设医疗机构纳入医保定点范围，明确养老机构内设医疗机构医保报销的内容和标准，分清哪些能报哪些不能报，并将之纳入跨省异地就医直接结算范围。业内人士还呼吁，建立统一规范的组织体系和管理体制，由各级政府成立“医养结合”养老服务领导小组，统筹协调卫生、民政、人社、国土、财政、金融、发改委等各部门，共同推进医养结合工作。（文章来源：前瞻网）

著名企业家马云曾说过，下一个如果能够超越我的人，一定是出现在健康产业的。2014年，阿里巴巴动用了10亿元收购了中信21世纪，并且改名为“阿里健康”。可见，健康产业市场潜力巨大。在我国，老有所居，是最朴素的民众需求。健康需求与住宅相结合，康养地产应运而生，很好地满足了广大的社会需求。目前全国康养地产项目不断涌现，发展前景广阔。康养社区满足中老年人高品质生活需求康养地产是以康养为主题，地产为载体，中老年设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。康是指健康，医疗配套就必须到位。养是养生，必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域。康养地产，不仅环境要好，同时住宅建筑以及配套设施的科技运用必须符合健康养生养老。康养社区的质量很大程度上取决于医疗服务的便利性。康养社区的目标人群，以中老年人为主，养老是其主要需求。康养社区设立康养诊疗中心，一般的疾病和健康问题在健康诊疗中心就近治疗，通过医疗、健康、养生资源的协同，可以就近构建“诊断-治疗-康复-养生”四位一体的高端健康服务体系。良好的后期运营管理，有利于提高投资价值。康养社区后期运营管理，既要满足业主的养生消费需求，还要创造性的将养生产业进行运营化，能更方便地社区居民。社区运营管理可提供生活护理、助医、安全守护、助餐、助浴、助洁、洗涤、助行、代办、相谈等内容的社区居家养老基础服务，还可以提供术后康复、康复训练、慢性病康复等专业康复护理等增值服务。良好的运营管理，不仅能提高经营收入，还能凭借良好的服务，提升康养社区的价值，促使其房产升值。康养地产需求旺盛我国已进入老龄化阶段，接近深度老龄化。根据国际上对人口老龄化的定义：65岁及以上人口占比达到7%即为人口老龄化，占比达到14%即为深度老龄化。截至2019年底我国大陆地区65岁及以上老老年人口已达1.76亿，占总人口比重为12.6%，较2018年上涨了0.7个百分点。我国已经进入老龄化阶段，接近深度老龄化。同时我们注意到，2019年60岁及以上老龄人口为2.538亿,占总人口比重为18.10%。当前出生率不断降低，人均寿命逐年增长，人口重心不断从年轻向年老迈进，老龄化率将不断提高，我国即将进入深度老龄化阶段。联合国人口司年度人口报告预计到2050年，我国65岁及以上人口占比将接近28%，与日本老龄化率接近。老龄人口的增加，对医疗、养老需求大幅增加，将促进康养地产大发展。此外，康养地产还适宜亚健康人群。亚健康是指人的身心处于健康和疾病之间的一种低质量状态，在躯体上、心理上会出现种种不适的感觉和症状。目前中国70%人口处于“亚健康”状态，特别是在我国主流城市工作的白领的亚健康比例已经高达76%。今年以来，疫情促使人民健康意识越来越强，康养社区依靠良好的生活环境以及完善的医疗配套设施，受到亚健康人群的欢迎。目前亚健康年轻化趋势正在加快，这也增加了康养地产的需求。国家政策支持康养地产加快发展近年来，国家对养老地产业发展的政策支持力度进一步加大，出台的政策包含明确养老地产业发展方向、实现土地有效供给、激活市场参与主体、加大金融支持力度、智慧养老等方面。养老地产作为康养地产的最重要的细分领域，已经开始迈向发展的快车道，前景一片大好。例如，2017年2月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020年)》，行动计划出台，智慧养老喜迎风口;2017年3月，国务院出台的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，明确养老产业发展方向，健全健康支持体系。2019年，两会政府工作报告针对“养老”的主要内容为：大力发展养老特别是社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，改革完善医养结合政策，扩大长期护理保险制度试点，让老年人拥有幸福的晚年，后来人就有可期的未来。康养社区建设，符合国家政策方针，有利于完善社会养老保障体系。康养地产大有可为目前康养地产拥有巨大的市场空间，使得诸多企业纷纷进军康养产业。据不完全统计，2018年有107家上市公司进入到了康养产业。其中，地产公司凭借其丰富的运作经验，快速切入康养地产开发，将医疗康养与地产相结合，打造高端康养社区，成为市场主流。康养地产盈利途径多，投资前景好。盈利模式主要有以下方面：一、靠产业赢利。康养产业具有非常高的经济产出。据统计大型医疗机构平均年产值在每年几十个亿的量级，中型医疗机构平均年产值也在每年几个亿的量级，中医馆平均年产值每年几千万的量级。康养服务业具有产出高、经营平稳性好的特点。二、靠土地增值赢利。在中国宏观经济走势不发生重大变化的前提下，土地增值的趋势不会变，变化是土地增值变现的方式。三、靠运营管理增值。良好的社区运营管理，提供各种便民服务，赚取较好的收益，而且提高康养地产升值。四、靠资本运作赢利。资本运作可以帮助我们解决在项目建设、运营及退出几个环节的关键问题。因此，康养地产正吸引着地产业、资本市场及相关企业，成为大家追逐的热点，康养地产将是下一个赚钱的风口。

数据说明1、本报告的数据均来自于60加研究院自己研发的养老数据库，包含养老机构、社区养老设施、养老驿站、护理院、护理站、养老地产等不同类型的70个维度的数据。数据统计时间截止到2019年12月31日。2、目前关于北京整体的养老市场的数据，散见于北京市民政局等官方部门公布的数据，数据较为宏观。权威的是北京市民政局定期公布的北京民政统计公报，分季度、年度对北京市的养老机构的情况进行统计，统计的指标为机构数量、总床位数、类型、收养人数等。近期公布的具有普查性质的是北京民政局委托北京大学于2016年组织的北京居家养老相关服务设施摸底普查数据，本次普查对五个大类、九个小类进行了较为全面的普查，其中养老机构的最终样本量为460家。该数据属于普查类的静态数据，在时间上不具有连续性，尤其是2016年-2020年以来北京的养老市场发生了较大的变化。3、样本量上，60加数据库中，北京各类养老机构（含养老机构、养老公寓，养老社区CCRC、养老照料中心、养老驿站、敬老院、福利院等）总共1379家。根据北京市民政局最新公布的数据，截止到2020年3月，北京市各类养老机构有560家，社区养老照料机构和设施898家，总共1458家，数据库样本量占到北京市官方数据的94.58%。本报告以养老机构、部分社区养老设施和机构等为研究对象，不包含养老驿站（养老驿站之所以不纳入，是因为养老驿站的定位是居家养老为主，尽管养老驿站有提供长托服务，在运营上和养老机构等有所区别，纳入分析，会增加数据噪音。）4、本报告的数据量与官方数据的比较本报告中的养老机构和官方的养老机构在涵盖内容上有差异。本报告中的机构数量高于官方，是将部分社区养老设施和机构纳入到统计范围内。官方定义的养老机构560家，包含社会福利院、特困人员供养机构、光荣院、养老公寓等各类养老机构，未包含社区照料机构和设施。摘 要本报告是北京养老机构市场系列研究报告中的第一个报告，本报告尝试以商业的视角，研究解析北京的养老机构市场，以期对行业发展有所帮助。60加研究院对北京市830家不同类型的养老机构做了详细的分析，研究发现：在机构数量方面，受政策及老龄化的大环境影响2010年以来新建养老机构数量不断在增长，近十年新增养老机构数量为266家，其中2016年达到高峰。在养老床位方面，北京市养老机构总床位数已经达到147440张，机构平均床位数为178张。在建筑面积方面，单个养老机构平均建筑面积为7337平米，单床平均建筑面积为34.1平米，民办养老机构的建筑面积占总量的56.7%。价格方面，北京养老机构平均价格为3615.5元/月，同时养老机构价格与区域经济实力基本相符，朝阳区最高，平均价格为5493元，内设医疗机构的养老机构共120家，平均收费价格为5565元，要远高于样本平均价格。机构性质方面，民办机构达到320家，其中以养老院与老年公寓为主，累计占民办养老机构的65.31%。医养结合方面，北京市具备医保资质且有内设医疗机构的养老机构的数量不多，但同时达到这两个标准的养老机构无论是在价格方面还是在入住率方面都相比没有医保的养老机构高很多。连锁化方面，北京市连锁化养老机构数量为83家，占北京市总样本量的连锁化率达到10%；北京市不同品牌连锁机构所在的区域化明显。在护理人员方面，北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右。人口老龄化已上升为国家战略，随着人口老龄化的进程，国家出台了一系列的政策支持行业发展，提出健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，推动了养老机构的快速发展。北京做为首都，老龄化程度高较高，2019年北京市60岁及以上常住人口达371.3万人，占总常住人口的19.9%。近年来北京市出台了一系列的政策，提出了"三边四级"养老服务体系建设，推动养老机构发展。本报告共有三个部分，本文节选第三个部分分享给大家。北京养老机构总体分析（一）养老机构数量及区域分布1.养老机构区域分布北京养老机构总数量为830家（本报告样本数据），机构总量排名前三的地区分别为朝阳区、海淀区、昌平区，养老机构数量分别占北京市养老机构的13.73%、10.84%、9.4%。表1 北京市各区养老机构分分布数据来源：60加研究院2.养老机构设立时间从北京市养老机构成立时间来看，近十年新建养老机构数量占总养老机构数量的三成之多，新增养老机构数量达到266家。图1 北京市养老机构成立时间分布数据来源：60加研究院针对北京近十年新建养老机构数量分析可以发现，2016年是养老机构成立的高峰期，新增养老机构数量为48家，2016年之后新建机构数量逐年递减的趋势。图2 北京市近十年新增养老机构数量数据来源：60加研究院3.小结受政策及老龄化的大环境影响2010年以来新建养老机构数量不断在增长，2016年达到高峰，随之逐年呈现下降的趋势；养老机构分布受政策和市场需求影响较大，朝阳区、海淀区和昌平区养老机构数量占总量的33.97%。（二）养老床位数1.床位数量分布统计发现北京市830家养老机构总床位数已达14.7万张，其中床位总量排名前三的地区分别是朝阳区、昌平区、海淀区，其中昌平区十三陵镇温馨老年公寓以5000张床位数成为北京市床位数最多的养老机构。表2 北京市各区床位分布数据来源：60加研究院2.养老床位新增时间分布北京市养老机构床位增长高峰为2016年，新增床位数超10000张。2017年急剧下降，新增床位为5157张，之后呈现递减的趋势。从年度区间来看，2011-2015年新增床位达到30901张。图3 北京市2010-2019年床位数增长量数据来源：60加研究院表3 北京市养老机构床位年度区间分布数据来源：60加研究院3.不同机构性质的养老机构床位数分布统计发现北京养老机构超一半的床位来自民办养老机构，占总床位数的51.47%。其中民办养老机构中单个机构床位最大为5000张，均值为238.18张；公办养老机构中单个机构床位最大为1000张，均值为127.16张；公办民营养老机构中单个机构床位最大为1067张，均值为241.62张；公办养老机构中单个机构床位最大为800张，均值为203.11张。表4 北京市不同性质养老机构床位分布数据来源：60加研究院4.各区不同性质的养老床位分布针对各区不同的养老机构性质研究发现，昌平区养老机构床位以民办为主，接近1.5万张，是公办养老机构的2.67倍；朝阳区养老机构床位以民办为主，达到14655张，是公办养老机构的三倍之多；海淀区民办养老机构数量10156张，是公办养老机构的1.4倍。大兴区、东城区、房山区、延庆区公办养老机构和民办养老机构数量相差无几。其中怀柔区、门头沟区、密云区、平谷区、顺义区、西城区公办养老机构数量超过民办养老机构数量。表5 北京市各区不同性质的养老床位分布数据来源：60加研究院5.连锁化养老床位分布北京市连锁化养老机构床位数量总共14839张，占北京市总床位数的10.06%。表6 北京市连锁化养老机构床位分布数据来源：60加研究院6.小结北京市养老床位总量（样本数据）达到147440张，单个机构平均床位数量达到178张；北京市养老床位分布集中在朝阳区、昌平区、海淀区，昌平区机构数量在北京市排名第三，但是其床位数量排名第二，与第一名的朝阳区仅差662张；北京市养老机构新增床位数的时间和新增机构数的时间相吻合，2016年达到高峰，随之呈现下降的趋势；民办养老机构床位占比超50%，民营资本进入养老市场加快。（三）总建筑面积1.各区养老机构建筑面积分析在北京市养老机构单个机构平均建筑面积为7337平米。其中昌平区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的21.8%，平均建筑面积为16686平米，最大建筑面积160000；朝阳区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的19.7%，平均建筑面积为9362平米，最大建筑面积63000；海淀区养老机构累计建筑面积最大，占样本机构的14.2%，平均建筑面积为8551平米，最大建筑面积68000。表7 各区养老机构建筑面积统计表数据来源：60加研究院2.不同性质养老机构建筑面积分析在不同性质的养老机构中，民办养老机构的建筑面积占总量的56.7%，其平均建筑面积为9485平米，最大单个养老机构建筑面积为160000平米，单床平均建筑面积为35.4平米；公办养老机构的建筑面积占总量的33.1%，其平均建筑面积为4949平米，最大单个养老机构建筑面积为63000平米，单床平均建筑面积为30.8平米；公建民营养老机构的建筑面积占总量的9.7%，其平均建筑面积为12202平米，最大单个养老机构建筑面积为46650平米，单床平均建筑面积为40.6平米；民办公助养老机构的建筑面积占总量的0.4%，其平均建筑面积为2802平米，最大单个养老机构建筑面积为5000平米，单床平均建筑面积为26.1平米。表8 不同性质养老机构建筑面积统计分析表数据来源：60加研究院3.连锁化养老机构建筑面积分析北京连锁化的机构平均建筑面积为10076平米，是非连锁化机构的1.54倍，其单床建筑面积达到45.3平米。4.养老机构单床建筑面积分析北京各区养老机构单床建筑面积平均为34.1平米，石景山区以单床建筑面积为49.1平米，在北京市排名第一；昌平区以单床建筑面积47.3平米排名第二；海淀区以单床建筑面积43.1排名第三。表9 养老机构单床建筑面积分析数据来源：60加研究院5.小结北京市单个养老机构平均建筑面积为7337平米，单床平均建筑面积为34.1平米。北京养老机构建筑总面积最大的区域是昌平区，占北京市养老机构建筑面积的21.80%。在不同性质的养老机构中，民办养老机构平均建筑面积是公办养老机构的1.9倍，表明民办机构的规模相较于公办机构更大。（四）价格1.各区养老机构价格及分布北京市养老机构平均价格为3615.5元/月，不同区域养老机构收费价格差异较大。朝阳区以5493元/月的平均价格排在首位，是延庆区（平均价格排名最后）平均价格的3.67倍。丰台区以4733元/月的平均价格排名第二，其单个机构均价最高达到17700元/月；海淀区以4669元/月的平均价格排名第三，其中单个机构均价最高达到19500元/月。图4 北京市养老机构价格与数量分布数据来源：60加研究院表10 北京市各区养老机构价格统计表2.各价格区间养老机构分布从价格区间来看，4000元以下的占比高达65.03%，4000-6000元的占比17.18%，超8000元的占比仅9.33%。总起来看，北京的养老机构价格比较亲民，4000元区间的竞争相当激烈。在费用构成方面，总体上，床位费占比接近一半，为44.53%，护理费占比39.59%，膳食费占比为15.88%。进一步分析发现，随着价格的提升，床位费和护理费所占比重越高，均价超10000元的养老机构，床位费所占的比重高达54.5%，护理费高达34.9%.图5 不同价格区间机构数量占比数据来源：60加研究院3.各价格区间三类费用占比分析对不同价格区间的三类费用分析可以发现，护理费和床位费随着价格增长而增长，其中护理费增长幅度较为明显，4000元以下养老机构的护理费在三类费用中的占比为7.5%，10000元以上的养老机构的护理费在三费中的占比达到54.5%。此外膳食费随着价格费用的增长呈现下降趋势。图6 不同价格区间三类费用占比图数据来源：60加研究院4.具备医疗服务的养老机构价格分布北京有医保资质的养老机构占比19.16%，平均收费价格为5422元/月，具体三类费用中，护理费占比为40.1%，膳食费占比为16.3%，床位费占比为43.6%。在无医保资质的养老机构中平均价格为3129元/月，具体三费中，护理费占比为35.7%，低于有医保资质的养老机构占比，膳食费占比为13.7%，低于有医保资质的养老机构占比，床位费占比为50.6%，高于有医保资质的养老机构占比。表11 北京具备医保资质养老机构价格统计表数据来源：60加研究院表12 有无医保养老机构三费占比数据来源：60加研究院朝阳区内设医疗机构的养老25家，平均收费为8454元/月，是北京市内设医疗机构的养老机构中收费最高的地区；与医疗机构合作的养老机构中朝阳区机构数量最多为24家，其次是海淀区为21家，在价格方面门头沟区以7275元/月的平均价格排名第一，其次是朝阳区的6235元/月。5.各区养老机构中内设医疗机构类型价格分析表13 北京市各区养老机构中内设医疗机构类型价格统计表数据来源：60加研究院6.各星级养老机构价格分布北京星级养老机构中，随着星级的增加，平均价格也呈现增加的趋势，一星养老机构平均收费2993元/月，二星养老机构平均收费4391元/月，三星养老机构平均收费4535元/月，四星养老机构平均收费5381元/月，五星养老机构平均收费8352元/月。图7 北京市各星级养老机构平均价格图数据来源：60加研究院7.不同性质养老机构价格分布不同类型的养老机构中，民办公助养老机构平均价格最高，达到6951元/月，其次是公建民营养老机构平均价格为5569元/月，民办养老机构排名第三为5075元/月，最后是公办养老机构2186元/月的平均价格排名第四。公办和民办养老机构之间有着明显的价格差异，民办养老机构的价格是公办价格的2倍。表14 不同性质养老机构平均价格统计表数据来源：60加研究院不同类型的养老机构中护理费和床位费的占比有一定的差异。公办养老机构收费结构中，床位费占比最高，占总费用的42.8%；民办养老机构中床位费占比最高，占总费用的46.33%。表15 不同性质养老机构各类费用占比分析数据来源：60加研究院在公办养老机构中丰台区以3205元/月的平均价格排名第一，其次是西城区以2972元/月的平均价格排名第二；民办机构中朝阳区以7488元/月的平均价格排名第一，其次是海淀区以6544元/月的价格排名第二。在价格细分中，民办机构平均床位费最高，为3465.3元/月，民办机构的平均护理费最高为4093.8元/月，公办民助平均膳食费最高为914.3元/月。表16 北京市各区不同性质养老机构价格统计表数据来源：60加研究院8.小结北京市养老机构平均价格为3615.5元/月，同期2019年北京市平均月退休工资4175元；北京养老机构价格在4000元以下的占比超65%。8000元以上的占比不到10%床位费仍然是决定价格的主要因素之一，占比44.53%。随着价格的提高，床位费和护理费比重也随之提升，高端养老机构的床位费占比超过50%。如何降低刚性成本是我们在运营过程中应予以考虑。（五）机构性质1.不同类型养老机构分布样本数据中公办养老机构数量为443家，占总机构数量的53.4%，公建民营养老机构数量为48家，占总机构数量的5.8%，民办养老机构数量为320%，占总机构数量的38.6%，民办公助养老机构数量为19家，占总机构数量的2.3%。表17 不同性质养老机构数量分布数据来源：60加研究院2.不同性质机构分布朝阳区民办养老机构为64家，是公办机构的1.64倍；海淀区民办与公办机构持平，都是41家；昌平区民办与公办机构相差不大，公办为37家，较公办机构多2家；房山区养老机构为43家，是民办机构的1.54倍。顺义区和门头沟区养老机构基本都属于公办。表18 各区不同性质养老机构统计表数据来源：60加研究院3.小结鼓励民办养老机构发展政策的落地，极大的促进了民办养老机构的发展，在数量上，北京市民办养老机构数量已经超过公立机构数量。受市场和各个地区的政策影响，不同性质养老机构在各区的分布差异明显，不同区域的养老机构性质差异较大。除朝阳区64家民办养老机构高于39家公办养老机构，其他区域公办养老机构多于民办机构。东城区和西城区由于场地成本较高等原因导致其养老机构以公办为主；门头沟区、顺义区、怀柔区由于远离中心城区，因此民办养老机构数量较少，更多的以公办养老机构为主。（六）医养结合医养结合主要包含四种形式，鼓励原有医疗卫生机构开展养老服务、原有养老机构增设医疗服务资质、医疗机构与养老机构协议合作和基层医疗卫生机构与社区养老服务机构无缝对接。1.各区医养结合机构分布在样本数据中，有医保资质的养老机构主要分布在朝阳、海淀、丰台等地区，其中朝阳区有医保资质的养老机构占比为15.1%，海淀区有医保资质的养老机构占比为13.8%，丰台区有医保资质的养老机构占比为11.3%。表19 各区养老机构医保资质统计表数据来源：60加研究院2.内设医疗机构类型价格与数量统计养老机构有无医疗服务对价格影响较大。在对样本数据中，明确医疗机构类型的养老机构研究中发现，其内设医疗机构的养老机构占比为34.1%，平均收费为5565元/月，在三种类型的养老机构中平均价格最高；其次是与医疗机构合作的养老机构占比为48.6%，平均收费为4018元/月；最后无医疗合作的养老机构占比为17.3%，平均收费为3890元/月，在三种养老机构类型中平均收费最低。表20 养老机构内设医疗机构类型统计表数据来源：60加研究院针对北京样本机构中明确有无内设医疗机构和医保资质的机构研究发现，在无医保资质的养老机构中，内设医疗机构的养老机占比为24.7%，与医疗机构合作的养老机构占比为63.9%，无医疗合作的养老机构占比为11.3%；在有医保资质的养老机构中，内设医疗机构的养老机构占比为78.2%，与医疗机构合作的养老机构占比为14.9%，无医疗合作的养老机构占比为6.9%。表21 北京养老机构具备医保资质与内设医疗机构统计表数据来源：60加研究院3.各星级医养结合机构分布在政府评级中一星到五星的机构中，针对明确有无医保的机构样本研究中发现，一星养老机构中，内设医疗机构占比为19.6%，与医疗机构合占比为65.2%，二星养老机构中，内设医疗机构占比为33.1%，与医疗机构合占比为51.1%，三养老机构中，内设医疗机构占比为62.5%，与医疗机构合占比为25%，，四星养老机构中，内设医疗机构占比为76.5%，与医疗机构合占比为12.5%，五星养老机构中，内设医疗机构占比为66.7%，与医疗机构合占比为16.7。表22 北京市各星级养老机构内设医疗机构统计表数据来源：60加研究院4.不同性质机构的医养结合分布不同性质的养老机构中，针对明确医疗机构类型的养老机构研究发现，公办养老机构中内设医疗机构占比45.1%，与医疗机构合作占比为46.5%，无医疗合作的养老机构占比为8.5；共建民营的养老机构中内设医疗机构占比50%；民办机构中内设医疗机构占比53.5%，与医疗机构合作的养老机构37.6%；民办公助内设医疗机构占比50%。表23 北京市不同性质养老机构内设医疗机构统计表数据来源：60加研究院5.小结北京市具备医保资质且有内设医疗机构的养老机构的数量不多，但同时达到这两个标准的养老机构无论是在价格方面还是在入住率方面都相比没有医保的养老机构高。此外相比公办机构来说，民办机构医养结合所占比例较高。北京朝阳区和海淀区的养老机构中医养结合的数量较多。（七）连锁化1.各区养老机构连锁分布北京市连锁化养老机构总共83家，占北京市养老机构数量的10%。其中朝阳区连锁化的养老机构26家，占整个连锁化养老机构的31.32%，海淀区连锁化养老机构14家，占整个连锁化养老机构的16.86%，丰台区连锁化养老机构10家，占整个连锁化养老机构的12.04%。图8 北京市连锁机构数量统计图数据来源：60加研究院2.不同性质养老机构连锁分布不同性质的养老机构中公建民营的养老机构连锁化比例最高，达到37.5%，其次是民办养老机构，其连锁化比例达到16.56%；民办共助以10.53%的连锁化比例排名第三；公办类型的养老机构连锁化比例为2.03%，占比较低。表24 北京市各性质养老机构连锁化统计表数据来源：60加研究院3.不同品牌机构连锁分布在区域分布上，品牌连锁机构有着明显区域特征（集中在北京某区集中分布），品牌连锁中，全国连锁占比1.3%。北京地区连锁占比2.41%。品牌连锁化机构平均价格为8550元，远高于北京市养老机构的均价。表25 北京市连锁化养老机构品牌统计表数据来源：60加研究院4.小结北京市连锁化养老机构数量为83家，占北京市总样本量的10%；北京市不同品牌连锁机构所在的区域化明显；2013年及以后，新增连锁化养老机构占总连锁化养老机构样本的比例达到73.4%。（八）护理人员1.不同护理人员数量养老机构分布按照北京市养老机构的平均入住率为50%左右来计算，样本中北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右。此外北京市养老机构护理人员主要以12人及以下为主，同时随着护理人员的增加，机构数量递减的趋势。在明确护理人员数量的养老机构中，护理人员在18人及以上的机构占比为26.97%。12人及以下护理人员占比为61%。图9 北京市养老护理人员数量统计图数据来源：60加研究院2.不同性质养老机构护理人员分布公办养老机构护理人员数量占总护理人员数量的35.2%，其机构平均护理人员数量为14人；公建民营养老机构护理人员数量占总护理人员数量的5.8%，其机构平均护理人员数量为18人；民办养老机构护理人员数量占总护理人员数量的56.8%，其机构平均护理人员数量为20人；民办公助养老机构护理人员数量占总护理人员数量的2.2%，其机构平均护理人员数量为17人。表26 不同性质养老机构护理人员数量分布数据来源：60加研究院3.各区平均护理人员数量及护理费对比北京市各区单个机构平均护理费随着平均护理人员数量的减少，呈现下降趋势，石景山区以单个机构平均护理人员数量52人排名第一，其平均护理费为2173元；门头沟区以单个机构平均护理人员数量25人排名第二，其平均护理费为3233元；朝阳区和丰台区以单个机构平均护理人员数量24人排名第三，其平均护理费分别为2042、2547元。图10 各区平均护理人员数量及护理费对4.小结北京市护理人员和入住老人比例为1:6左右；北京市民办机构的护理人员数量占比为56.8%，远超公办机构护理人员数量占比；北京市各区单个机构平均护理费随着平均护理人员数量的减少，呈现下降趋势。总结1.区域分布北京市养老机构分布受市场与政府推动影响较大，朝阳区、海淀区、昌平区是养老机构分布较为集中的三个区域。其新建养老机构受政策推动影响2016年前后出现了大规模的增长，而近年来受市场变现难的影响，其新增机构数量逐步减少。而未来新增养老机构分布受市场影响以及老年人需求影响逐步增大。2.价格区分度北京市养老机构的价格水平受区域经济水平、机构类型、机构定位、服务能力等因素影响。而在具体的收费中床位费和护理费则占到整个收费水平的80%以上。对于养老机构来说，重床位，轻护理的偏自理定位选择或者轻床位，重护理的非自理或者医养定位是其需要关注的重点，因此未来养老机构价格区分度将逐步增大。3.医养结合数据显示，养老机构具备医疗医保资质或者内设医疗机构的收费价格相比未具备上述条件的机构价格高很多；对于新建养老机构来说，采用医养结合的思路是其提升价格，提升入住率水平的较好选择。对于老年人群来说，非常关注的机构的医疗条件，尤其是刚需用户，内设医疗服务的养老机构更容易获得老人的青睐。4.连锁化北京市连锁化机构大规模发展的时间在2010年以后，尤其是2013年国家放开民营资本进入养老领域以来。连锁化极大的提升了养老机构的品牌效应以及标准化管理水平，降低了运营成本，未来，连锁化是养老机构发展的趋势。5.特色化/差异化数据显示，养老机构并非价格高，其入住率就一定偏低，明确的客群定位是养老机构快升入住率的核心要素。低端养老机构面向周边，辐射社区，中高端养老机构面向整个区或者全北京。不同的定位，发展自身的特色，打造自身的特色，形成差异化，提升性价比，是未来养老机构发展的方向之一。

来源：观点地产网由于当前的家庭结构主流以及社会负担压力加重，养老注定不是一个轻松的话题。随着我国人口老龄化的深化，以及人们养老意识的改变，养老机构的需求将持续扩大，企业方面则需提供更多元化的产品。房企、险资、银行业以及其他投资机构、服务机构、管理机构等纷纷入场。2020年养老市场热点回顾险资持续加码背后的模式探求养老地产看似是朝阳行业，但由于前期资金投入巨大，盈利周期长，很容易对公司资金链造成压力，特别是重资产项目。作为养老产业参与主体之一，房企尽管开发经验足，但负债率偏高却是现实。因此，房企对于养老项目的短期回报率有一定要求。而对于大型险企来说，由于寿险险单的期限通常在5-10年，使其对所投项目的回报周期可以拉到更长，养老项目所能带来的长远稳定现金流收益更被看重。因此，在不少业内人士看来，大保险公司和养老天然匹配。由于保险公司具有保单这一“杀手锏”在手，可以吸引客户将保险到期返还的保费用以弥补养老机构的日常费用，使资金形成闭环，盈利模式更加明确。以泰康保险旗下的泰康之家为例，入住泰康之家养老社区有两种方式，分别为：交押金，不买保险；不交押金，购买保险。第一种方式针对社会客户，第二种则是针对保险客户。保险客户入住则是根据其所购买保险来获取入住资格，入住后每月再缴纳月费。该模式为现今保险养老社区所采取的主要收费方式，所购险种多为年金险。年金险支付年限基本为10-15年，支付完成后会逐步返还保费给投保人，投保人可以选择依靠保单获得退休后入住养老社区的资格，并在入住后直接使用返还保费来支付养老服务费用，使险金最终实现闭环，提升险企的收入。另外，有险资背景的泰康之家今年以来已分别在郑州、南京、福州和温州摘得共4宗养老用地，并将按照规划建设豫园、苏园、福园和瓯园4个项目。可以看到，除了一季度受到疫情影响外，泰康之家正在加快全国扩张步伐。背靠母公司，使得泰康之家即使在黑天鹅阴霾下，亦能保持明显的优势。光大养老与泰康之家类似，均背靠于拥有较强实力的金融保险母公司，因此在特殊时期，其他连锁养老品牌受困于营收大幅下降而放慢扩张步伐之时，两家公司不断有新项目的增加。不过泰康之家和光大养老各有侧重点，前者是在养老、康养用地上积极进取，后者则是在收并购市场上加码。养老服务的盈利顽疾对于一直追求快周转的房企来说，是不是都能够专注服务，放弃快速扩张和短期收益，并着眼更长期的收益，这是值得思索的。4月30日，宜华健康发布与亲和源有关的对赌情况说明，亲和源此前承诺，2016年亏损不超过3000万元、2017年亏损不超过2000万元、2018年亏损不超过1000万元、2019年净利润不低于2000万元。在2016-2018年均超额完成业绩承诺的前提下，2019年因新项目建成进入折旧摊销，以及销售收入减少而无法完成承诺，从而需支付补偿款8169万元，再次凸显了养老机构短期收益和长期收益间的矛盾。根据宜华健康的公告，亲和源承诺2019年完成2000万元净利润业绩，最终完成率为-581.00%，而前3年的完成率则分别为102.73%、165.17%、541.51%。数据来源：宜华健康公告，观点指数整理数据来源：宜华健康公告，观点指数整理对于宜华健康来说，亲和源并不是唯一一家与其签订业绩对赌协议的公司，医疗投资和医院运营品牌达孜赛勒康也同样签订了协议，并连续两年因未完成业绩承诺而需支付补偿款。长护险试点扩围长护险制度化建设的重要性日益凸显。据中国保险行业协会测算，到2050年，我国老年长期护理费用在7584亿元至4.15万亿元之间。5月6日，《关于扩大长期护理保险制度试点的指导意见》公开征求意见出台，增添14个试点城市，加上2016年印发的《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》，长护险在我国的覆盖范围达到了29城。探索“物业+养老”模式12月3日，住房和城乡建设部等六部门联合发布了《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》。《意见》提出推动和支持物业服务企业探索“物业服务+养老服务”模式，以增加居家社区养老服务有效供给，并鼓励银行向提供社区养老服务的物企发放抵押贷。当前物业公司上市仍处于风口期，但市场估值已偏向保守。从2020年物业上市情况看，有相当一部分新上市物业公司破发，加大转型和业务创新将成为提升资本市场估值的关键。目前一系列的政策红利和广阔的市场前景，为物业公司进入养老产业，实现多元化经营带来机会。这样既可以丰富养老服务的模式，又能增加有生力量，提高养老服务端市场竞争力，不断提升整个市场的服务质量和水平。2021中国养老机构运营表现TOP10即将发布由于当前的家庭结构主流以及社会负担压力加重，养老注定不是一个轻松的话题。随着我国人口老龄化的深化，以及人们养老意识的改变，养老机构的需求将持续扩大，企业方面则需提供更多元化的产品。房企、险资、银行业以及其他投资机构、服务机构、管理机构等纷纷入场。在发展、运营与服务中，究竟哪些企业能成为行业表率，并打造出亮眼的品牌特色？而在芸芸养老企业中，有哪些先行者的宝贵经验值得同行学习？有哪些标杆的产品值得同业者们仿效？又有哪些先进的模式与经营理念引领行业之先？

在《养老产业盈利模式研究（上篇）》和《养老产业盈利模式研究（中篇）》中，我们介绍了我国养老产业的发展现状，归纳梳理了国内养老产业不同盈利模式的特点，并分析总结了日本养老产业盈利模式的成功经验。本文正略咨询将立足于我国养老产业实践，提出我国养老产业机构未来盈利发展路径。一、我国养老产业未来盈利发展路径目前我国养老产业链主要分上、中、下游共计八个模块，上游的养老金融、养老设施及辅助用品、养老智慧信息系统；中游的养老地产、综合性医护管理服务；下游的家政服务、文化生活、护工培训。养老产业的利润形成与产业链上各个环节息息相关，任何一个环节不完善，都可能影响收益。纵观中国养老产业，盈利率低的主要原因包括：老年思想根深蒂固、收入增长缓慢、投资盲目、缺乏精准定位、市场竞争不公平等。随着新技术的发展和用户体验的升级，未来养老产业的盈利路径将更加多元化，为此需要把握核心创新点，探索差异化经营道路。01、靠技术创新盈利技术是养老产业升级发展的必要条件。互联网、移动互联网、无线传感网、云计算、大数据等技术引入养老产业领域，给老年群体带来更加智能化、便捷化的服务体验。同时，技术应用的不断深化，也为养老机构提供了更精准的数据分析，例如将根据被服务的老年群体的特征、行为习惯、喜好等因素进行科学细分，指导养老机构进行有针对性的服务改进与升级。对于养老产业机构而言，要做好迎接新技术的挑战准备，利用先进的技术实现智慧养老。以海阳集团为例，海阳养老成立于2004年，是全国领先的养老服务综合供应商，其在成立之初就有自己的研发团队，将新科技成果引入养老产业，成为养老产业的标杆性的企业。例如，公司在线上建立了由智能居家宝、穿戴式健康监测设备、智能健康检测设备及移动端应用构成的以第三方服务资源整合为支撑的智慧养老平台；在线下组建了由智能设备、服务人员、供应商等构建的全方位立体型养老服务网络。智能终端设备通过家庭物联网络和家庭网关与互联网相连，随时随地监测老人的身体状况，并为老人及时提供紧急救助、位置查询、防护圈设定、语音提醒、远程监护、健康信息采集、信息推送、家政服务、生活服务和个性化增值服务等丰富内容，让老人享受智慧养老的关怀和服务。02、靠服务创新盈利“服务供给”是发展养老服务的基础。我国养老产业要在服务创新上做足、做好文章，并作为企业盈利的重要途径之一。1.延伸服务养老产业机构可采用构建养老服务产业生态圈的模式，链接地产、医护、家政、文旅、培训等多种中下游产业，打造不同的收益模式。养老服务产业生态圈可以从两个维度打造：一是将护理、康复、医疗等刚需型服务模块纳入自身运营体系，通过自主运营，创造新的利润增长点；二是将旅游、培训、娱乐、金融等非刚需型服务模块交给专业服务商运营，通过动态评估与筛选，不断优化服务供给体系，形成完善的养老服务生态系统，不仅提高了企业服务水平，也开辟了广阔的增值盈利空间。2.增值服务养老产业机构可通过区分不同年龄阶段、不同身体状况、不同行为能力的老年人，为其精准匹配差异化、精细化服务，如旅游度假、高端体检等，既提高了企业服务水平，也开辟了广阔的增值盈利空间。以泰康保险集团为例，泰康重视实体服务端建设，通过将护理、医疗、康复等服务模块纳入运营体系，打造一流的医养社区，为客户提供更优质的服务。在实体医疗服务方面，泰康目前也已布局了泰康仙林鼓楼医院、泰康同济医院等五大医学中心，并战略控股国内规模领先的口腔医疗连锁机构——泰康拜博口腔，投资了知名的神经专科连锁医疗集团三博脑科医院及冬雷脑科医院。其中，泰康拜博口腔目前已在50个城市有200余家门店，各个门店互联形成巨大的口腔网络，实现医疗服务方与支付方的身份整合，让医生主动参与到客户的健康管理中，从而达成医疗控费和提供高品质医疗服务的双重目的。03、靠商业模式创新盈利传统养老产业的商业模式主要是产品出售。养老机构根据项目土地不同性质，结合不同养老群体的需求特点，通过产权销售、长期使用权转让、出售会员卡、预交押金等形式获利。如对有较强购买力的养老群体采取产权销售的形式，为企业快速回笼资金；对一般温饱、保障型的养老群体，采取收取租金等形式，保障持续现金流。采取传统的产品销售商业模式有利于资金的回笼，但却无法享受养老产业链上其他配套服务带来的增值收益，为了促进项目的可持续发展，实现收益多元化，可以通过服务溢价模式获得盈利机会。模式新颖的养老服务体系能够盘活养老产业生态圈，吸引医疗、金融、购物、旅游、娱乐等众多机构为老年群体投资提供多元化的消费平台，为企业带来更多盈利途径。以泰康保险集团的商业模式为例，从2007年泰康就开始进行商业模式创新，开创了“活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀”四位一体的商业模式，意在把虚拟的保险变成可以为客户提供刚需和紧缺的服务，满足人们对健康长寿的需求。泰康商业模式的创新建立在其支付端创新与服务端创新联动的基础上，即充分发挥保险支付方的角色定位，发力实体医养服务方建设，努力打造健康险与医疗服务的健康闭环、养老金与资管的财富闭环，为客户提供全面的金融与医养服务。同时通过闭环内支付方与服务方的联动，实现整体效率和服务水平的提升，形成竞争壁垒。泰康在自主创新的商业模式内在驱动下，坚持保险与大健康体系融合发展，以“支付+服务”为抓手，构建起覆盖健康、长寿、富足的三大闭环产业生态，成为泰康最强大的核心竞争力。二、总结从总体来看，我国的养老产业尚处于新兴市场阶段，在拥有无限的机遇与潜力的同时，也面临着亟待解决的盈利难题。未来，随着科技的发展和用户体验的升级，养老产业的盈利路径将更加多元化，我国养老产业机构需要把握技术、服务、商业模式三大创新点，运用物联网、互联网、智能呼叫、云技术、GPS定位技术等信息技术搭建智慧养老服务平台，布局科技赋能、医养结合、活力养老、文化养老的产业生态圈，发展个性化、多样化、精细化的养老服务，打造差异化的核心竞争力。