养老产业可行性研究报告

（敬老院建设项目）很多企业项目到政府部门立项，政府部门需要企业出具立项报告，大多为可行性研究报告，很多企业不知道可行性研究报告怎么去组织编写。于是就找第三方代写，但又不知道需要提供哪些材料，今天我们以敬老院项目为例，看项目编写可行性研究报告需要提供的材料清单。为避免广告，我们把将地域名称改为XX地区，项目名称改为xx敬老院项目1、项目名称XX市XX区XX敬老院建设项目2、项目单位及组织架构XX市XX区阳康敬老院注册资本：人民币叁佰万元法人代表：张三 XX市XX区XX敬老院现有员工1 03人，其中管理人员7人，医护人员50人，其他人员46人。3、项目建设地点白山市浑江区七道江镇黑沟村开发区4、项目总投资与资金来源项目总投资为35000.00万元，建设投资小计29730.39万元，其中工程费用25552.96万元，工程建设其他费用2761.70万元，预备费1415.73万元；流动资金2750.00万元。项目总投资35000.00万元，其中自筹12250.00万元，银行贷款22750.00万元。5、项目建设规划建设内容：规划用地面积19397.40平方米，道路用地面积4164.00平方米，绿化用地面积8964.90平方米，总建筑面积30204.00平方米，建筑物5栋。建设规模：房间800套（四人间600套，二人间200套），床位2800张，可容纳入住人数为2800人。地上总建筑面积30734平方米，建筑物5栋。具体如下：1#楼建筑面积10226平方米，层数6层，建筑高度23米。2#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。3#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。4#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。5#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。6、建设周期本项目建设周期24个月，从2018年6月开始至2020年6月结束。7、项目定位（1）依托XX市众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以县城为基础辐射全县各乡镇。（2）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌曼舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。　　（3）建设成为高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。 8、项目正式投入运营后，年均经营收入是多少，年均经营成本是多少，年均利税总额是多少，年均纳税是多少，年均净利润是多少，投资回收期是多少年。预计项目竣工投入运营后，年均经营收入可实现8366.40万元，年均经营成本5493.95万元，年均纳税总额686.99万元，年均净利润总额约2060.97万元；投资回收期约为8.84年（含建设期）。9、项目建成后能提供多少就业岗位，岗位工资多少项目建成后直接安置就业岗位103个，间接带动医疗器械、运输业、餐饮业、旅游业等相关产业劳动力1000 余人。劳动定员1 03人。总经理1名、副总经理2名、餐厅部部长1名、餐厅工作人员30名、后勤服务部部长1名、后勤人员1 0人、卫生保健部部长1名、医护人员50人、财务科长1人、财务科2人、其他人员4人。10、主要用能消耗找代写单位编写，如果能照以上案例给代写单位提供，那么做出来的效果才是最完美的，如果企业提供不了像案例中这么详细的材料清单，则需要企业与代写单位多交流，多沟通。配合代写单位的专家老师给处的指导性意见进行整理！

党的十九大报告中曾多次提及“美好生活”，幸福产业就是在经济新常态背景下，为人们提供优质化消费供给、不断满足人们美好生活需求的新兴产业。现代社会中，旅游已经成为常态化的生活休闲方式，作为五大幸福产业之首，旅游业具有高度融合的产业特征，在旅游要素不断拓展、旅游活动日渐多元的时代中，旅游与文化教育、体育运动、健康养生、颐养天年等物质和精神需求更加紧密相连，旅游与文化、体育、健康、养老这几大幸福产业在技术、资源、产品、市场、经营方式等方面的关联性也日趋明显。因此，幸福产业是泛旅游产业整合的重点，以“旅游+”为核心思路，串联起大健康、体育、文化、教育等产业业态，在丰富旅游度假深度体验的同时，形成幸福产业的高附加值，从而促进区域社会经济的进一步综合发展。幸福产业即幸福导向型产业，也被称为第四产业、精神文化产业，是指以满足人由生存到发展的多元幸福诉求为导向，以健康、绿色、时尚、智慧为特征，以旅游、文化、体育、健康、养老等为内容的新兴产业。绿维文旅认为，这类产业主要包括体闲旅游、健康服务、低碳环保、时尚创意、数字娱乐、安全监管、心灵疗伤服务、网络教育、智能、智慧化社会管理服务及智慧文化产业等。本文，绿维文旅解读养老产业发展现状及趋势。1. 发展现状：以居家养老为主，市场供给缺口大目前我国养老方式主要是居家养老、机构养老和社区养老，其中居家养老占到96%，是主流养老方式，从侧面说明我国的养老体系还不成熟。现阶段我国养老产业市场主体主要依靠养老服务机构。近年来健康、养老领域相关硬件设施、专业人员、服务质量大幅提升，由于人口老龄化加重及各种因素的制约，我国养老机构的床位数供应量远不能满足社会庞大的养老需求。2016 年年末，全国医院、医疗卫生机构床位、卫生技术人员的数量分别为2.9 万个、741 万张和845 万人，较2012 年分别增长25.8%、29.4% 和26.6%；已建成各类提供住宿的养老服务机构2.8 万个，提供养老床位680 万张，较2012 年增长63.3%；我国老年人口逐渐增加，预计10 年后，比重会超过20%，床位供给与巨大增加的老人人口相差甚远，存在巨大缺口。此外，目前我国养老机构的市场定位模糊，市场需求主体不明确，从而导致养老机构供需双方脱节。为缓解这种问题，政府不断采取相关措施，一方面积极鼓励家庭养老，维持家庭养老的主体地位，避免出现众多老年人涌入养老机构的局面出现；另一方面为弥补家庭养老的不足，大力发展社区养老，完善社区养老设施及服务。社会各个方面都在朝着有助于养老产业和养老机构发展的方向运行，政府逐步完善养老机构运行环境、人们对养老方式及养老机构观念的释放、社会资本大举进军养老机构领域等，这些都将加速养老机构的供给增加，助推养老产业的发展壮大。2. 发展趋势：庞大的市场需求将催生大批专业化的养老服务机构随着人们个人财富的积累及养老观念的逐渐改变，未来服务机构养老的需求会越来越高。随着政府不断推进并完善机构养老的各项政策措施，养老市场环境将进一步改善，社会资本将大举进入养老市场，养老服务机构将更加趋向专业化、社会化发展。家庭养老未来必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征，也更符合中国实际、符合大中城市中心城区发展社区为老服务的社区居家养老，将获得进一步推崇及发展。

“养老产业”又称“老年产业”或“银发产业”，是由老年人市场需求增长带动而形成的产业。中国养老产业发展阶段及其特点分析中国养老产业发展必要性按照国际规定，65周岁以上的人确定为老年人，中国《老年人权益保障法》第2条规定老年人的年龄起点标准是60周岁，即凡年满60周岁的中华人民共和国公民都属于老年人。数据显示，2019年中国60岁以上的老年人达到2.54亿人，占总人口比重为18.1%。艾媒咨询分析师认为，随着社会老龄化的日益加重，中国的老年人越来越多，所占人口比例也会越来越高。2020H1中国养老产业驱动因素：政策2020H1中国养老产业驱动因素：经济（一）数据显示，第三产业占GDP比重连年上升，从2015年的50.8%上升到2019年的53.9%。艾媒咨询分析师认为第三产业增长势头迅猛，预示着未来中国隶属于服务业的养老机构建设会有更加广阔的前景，其他与养老行业相关的第二产业也会有发展的经济基础。2020H1中国养老产业驱动因素：经济（二）数据显示，2020年中国城镇中收入老年人口最多，为1.1亿人，较2017年有所增加。预测2020年低收入老年人口与2017年持平，为0.3亿人。预计2020年高收入老年人口也与2017年持平，为0.2亿人。预测到2022年，中高收入老年人口数量将达到1.3亿人，达到历史新高点。艾媒咨询分析师认为，随着经济的不断发展，老年人口的收入不断增加，对养老产业的可支配能力增加、需求也会进一步加大。2020H1中国养老产业驱动因素：社会随着精神文化逐渐成为影响老年人晚年生活质量的主要因素，“文化养老”受到大多数老年人的青睐和推崇。2020H1中国养老行业驱动因素：技术本文部分数据及图片内容节选自艾媒研究院发布的《艾媒咨询|2020H1中国老年人群画像及消费模式调查分析报告》。

2018年养老行业：标杆企业研究分析报告由中哲咨询研究院团队提供。本次分享的是：万科企业研究之企业介绍，万科养老产业概述，万科养老产品企业介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位；2017年再度上榜，位列榜单第307位。公司定位于城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。公司核心业务包括住宅开发和物业服务。近年来，在巩固核心业务优势的基础上，围绕城市配套服务商的定位，积极拓展业务版图，进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域，同时积极参与混合所有制改革。目前公司已在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业运营了超过30个养老项目（包括带长住床位的项目和社区居家服务/日间照料中心），目前还有约10个带长住床位的项目和约30个居家服务/日间照料中心在建中。研究报告截图一万科养老产业概述：早在2009年，时任万科杭州公司总经理的周俊庭首次在良渚文化村项目明确养老公寓的规划设计，同年正式完成“随园嘉树”的项目立项，这是万科集团养老业务迈出的第一步。目前，万科已在杭州、广州、上海、青岛等多地探索养老模式，并在总部成立了万科养老事业部。万科杭州公司打造的随园嘉树是集团最早实现现金流为正的项目之一。“我们不是做养老地产，而是养老服务。”杭州万科总经理李嵬表示，以长三角为基地，万科随园要建立全国首个养老产业生态圈。除了已经布局的杭州和宁波，随园养老将逐步拓展到南京、苏州和上海。据悉，未来3年，万科随园养老将布局1000个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。万科准备实现养老产业规模化原因在于，内部已探索出可行的养老业务盈利模式，幸福家、智汇坊、随园嘉树等项目探索已形成盈利，团队、模式、医疗资源实力尚可，转型时机成熟。7年，万科杭州公司打造出了一支近500人的专业服务团队，服务覆盖10万余名长者，并在近日披露了其完善的三大养老产品线:活跃长者社区随园嘉树；家庭式长者康复中心随园护理院；社区居家养老服务照料中心随园之家，形成社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系。研究报告截图二万科养老产品：第一种是机构型，偏重高护理等级的客户，类似于万科青岛怡园和北京万科幸福家，100-300个床位，建筑规模可能从五千到两万平米都有；第二种是CCRC型，侧重于全生命周期的照护，类似杭州的随园嘉树，活跃长者居多，会提供更多综合性的服务；第三种是社区嵌入型，立足已有的社区并辐射周边客户，规模比较小。各类产品模式探索中，服务和运营能力被视作万科养老的“护城河”。目前万科养老仅北京的专业养老服务团队就超过300人，另外万科也涉足投资成立自己的康复医院。在拓展市场化道路中，万科集团对万科养老业务定位是，以生活照护为基础，以康复为核心竞争力，万科争取与各地知名医院的康复科、慢病管理专家合作，开展特色康复项目，希望万科在已经探索出CCRC、城市机构和社区中心三大类产品上，开始拓展市场化道路。研究报告截图三下期分享内容：万科养老逻辑，万科养老运作模式，万科养老生态圈三个层级，万科社区养老中心的特点。

当前，我国老龄化趋势日渐明显。国家统计局数据显示，2019年中国60岁以上老年人口25388万人，占总人口的18.1%，老龄化正快速发展，已远超国际公认7%的老龄化社会门槛标准。而据世界卫生组织预测，到2050年，中国将有35%的人口超过60岁。面对庞大的老年人数量，近年来，国家出台了一系列的政策为他们创造美满幸福的老年生活。2019年国务院办公厅印发的《关于推进养老服务发展的意见》提出，持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系;2020年10月，国家卫健委等三部门发布《医养结合机构管理指南(试行)》，对医养结合机构的定位、服务内容、设置、管理要求等各方面进行了明确;而《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，“构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系”。值得注意的是，60后老年人群体跨入老年人行列的同时也展现出全新的特征和消费需求。结合当前的数据发展趋势预测到2022年，中高收入老年人口数量将超过1亿人，达到新的高点，这也会进一步推动养老产业消费水平和服务需求的提升。由此可见，养老问题已不容忽视。在此背景下，艾媒咨询发布了《2020H1中国老年人群画像及消费模式调查分析报告》。报告从中国养老行业现状出发，结合养老产业日常用品、养老文化金融产品、养老服务市场、养老娱乐市场等方面分析养老行业并探索未来养老行业的发展趋势。以下为报告核心内容节选养老产业市场分类2018-2022年中国养老产业市场规模及预测iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示， 2019年中国养老产业市场规模达6.91万亿元。艾媒咨询分析师认为，在多方需求的驱动下，中国养老产业市场规模将会保持相对稳定的增长态势，到2022年预计突破10万亿元。养老服务产业商业模式随着人口老龄化的加剧，国家越来越重视养老产业的发展，发布了一系列政策扶持。结合当下养老产业发展状况和养老产业政策热点，艾媒咨询分析师认为，中国政府支持社区养老模式革新、医养结合深化、智慧养老推进和养老金融市场放开等多个方向改革与开发，推动了养老产业发展。中国养老模式多元化中国老年人社交娱乐市场规模及预测数据显示，2016年中国老年社交娱乐市场总规模为3240亿元，预计2021年将达到8820亿元。艾媒咨询分析师认为，随着人口老龄化进入快速发展期，老年人的娱乐消费水平和需求不再局限于基本的照料上，更加看重社交娱乐带来的身心上的快乐，从而推动相关老年娱乐产品的增长。2020H1中国老年人月均消费结构数据显示，中国老年人消费除了日常生活用品如服饰、食品以外，在保健品、电子产品和老年教育等方面也有消费，月均消费金额集中在1000元内。艾媒咨询分析师认为，随着老年人生活水平的提高及消费观念的改变，未来消费会呈现多元化趋势，且消费支出会进一步加大。2020年中国养老产业发展问题(一)市场供给不足国务院近日公布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，老年人口数量及患有相关老年疾病的人群数量在不断增长，对于医疗需求与养老需求也会更加迫切，但目前市场上养老机构在收费和服务上的差距大，消费水平决定了“一床难求”和“空置率高”的矛盾长期并存。政策落实不到位近几年来，国家为了扶持社会力量兴办养老机构或参与养老产业的发展，在土地供应、资金补助、税费减免等方面出台了一系列优惠政策，但由于一些地方未将国家政策具体化，缺少相应的配套实施机制，土地供应、规划建设、税费减免等优惠政策在一些地方难以落实，未能充分发挥优惠政策对社会力量发展养老产业兴办养老机构的激励扶持作用。2020年中国养老产业发展机遇(一)以上是《2020H1中国老年人群画像及消费模式调查分析报告》部分内容解读。

随着人口老龄化问题的日趋严峻，养老产业逐渐受到越来越多的关注。正略咨询基于我国养老产业的发展现状，归纳梳理了国内养老产业不同盈利模式的特点，并借鉴了日本养老产业盈利模式的成功经验，立足于我国养老产业实践，提出了养老产业未来盈利路径。一、我国养老产业发展现状01、我国养老产业市场规模高速发展随着人口老龄化进程的加速，我国养老市场的规模呈现几何级增长。2018年中国养老产业市场规模为4.6万亿元，同比增长35.9%，预计2019年中国养老产业市场规模近6万亿元，其中预计华东地区养老产业规模为1.56万亿元，占全国养老产业规模的25%，为全国最大养老市场区域。根据《中国养老产业白皮书》预计，到2020年中国养老产业市场规模将达到7.7万亿元，复合平均增长率为11.4%，2030年将超过20万亿元。图1：2016-2020年中国养老产业市场规模情况资料来源：CCID，前瞻产业研究院，正略咨询制图图2：2018年-2019年中国区域养老产业市场规模情况（其中2019年数据为预测值）资料来源：CCID，前瞻产业研究院，正略咨询制图02、以居家养老为主，市场供给缺口大目前我国养老方式主要是居家养老、机构养老和社区养老，其中居家养老占到96%，是主流养老方式，而现阶段我国养老产业市场主体是养老服务机构。截至2019年6月底，我国共有各类养老机构2.99万个，社区养老服务机构和设施14.34万个，养老服务床位735.3万张。我国老年人口逐年增加，预计未来10年60岁及以上人口比重将超过20%，床位供给数量与老年人口数量相差甚远，存在巨大缺口。03、养老产业盈利难题待破解目前我国养老服务行业仍处于起步阶段，入局企业众多，行业集中度低且不具规模，尚未出现养老服务市场的龙头企业，商业模式也有待探索。养老机构如何盈利的问题始终困扰着入局者。国际上通常认为，一个养老机构达到80%的入住率，才能实现收支平衡。而数据显示，全国养老机构平均入住率约30%-40%，而北京市整体平均入住率也仅为34%-44%。北京大学人口所著名人口学家乔晓春在2019年调研统计中发现：事实上北京市养老机构盈利状况十分严峻，只有4%的养老机构实现盈余，超过60%的养老机构需要10年以上的时间才能收回投资。04、政策赋能养老产业发展人口老龄化一直是我国政府关注的重点问题。2019年11月，中共中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，指出将健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量。表1：2019年我国养老产业相关政策资料来源：前瞻产业研究院，正略咨询制图二、我国养老产业盈利模式目前，我国养老产业主要有五种盈利模式：养老地产模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。本文主要为大家介绍养老地产模式。养老地产是养老产业的重要组成部分之一。所谓养老地产，是房地产和养老相关产业的有机结合，将养老的生活方式完整地镶嵌到房地产规划、开发、运营和服务的整个流程之中，创造出充分体现生活和文化价值的复合性的老年居住环境，它既是养老地产的一部分，又是地产发展形态的新突破。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。目前我国养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式，具体可分为以下七种：01、销售模式与传统的出售产权房方式基本一致，养老地产在地产项目建设基础上附加养老设施与服务，完成后一次性将地产出售给目标客户，是目前较为普遍的一种盈利方式。这种模式资金回笼快，便于资金流通，提高资金的周转率，风险相对较小，但也意味着开发商放弃了持有物业带来的溢价和收益。02、持有模式开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。这种模式有利于后期运营的持续收入，但对资金要求高，投资回收期较长，且对开发商的运营管理有较高要求。这种模式一般是政府主导的福利性质养老地产项目，采用BOT建设方式，由政府强制配建，在土地供应方案和规划设计条件里明确建设用途为养老，政府给予开发商一定的土地出让费、税费方面优惠，将项目融资、特许经营权转让给开发商，双方协议约定在一定期限内由企业进行经营管理，协议期满政府无偿收回项目。03、“销售+持有”并举模式“销售+持有”并举模式，是指开发商将一部分产权销售，一部分产权用于持有运营。此模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，回笼资金可用于经营性物业和配套设施的建设，同时优良的经营性物业与配套设施在一定程度上可带动可售物业市场价值的提升，使整个项目实现良性循环。这种模式解决了资金投入与后期运营的问题，可促进整个项目的可持续发展，实现收益多元化。适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发，以北京太阳城、上海亲和源老年公寓等项目为代表。04、会员制模式会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。这种模式以运营商持有物业为基础，以提供养老服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产盈利模式的重要创新。05、逆抵押贷款购房老年人退休后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，将现有产权属于自己的住房作为“期货”，预售给开发商，开发商按月支付现金给老年人，老年人在有生之年对该房产拥有居住权，但离开人世时，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。06、转让使用权模式在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。07、分散租赁模式采用收取一定押金，分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短。在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润按股分红。三、总结近年来，在政策的鼓励与支持下，我国养老产业市场规模高速发展，但养老以居家养老为主，市场供给缺口大，盈利难题尚未解决，如何构建差异化的盈利模式获取持续利润，将是我国养老产业未来面临的重要课题。

最新研究报告显示，中国养老公寓市场的兴起正当其时，多产业结合将形成闭环优势。未来中国养老公寓的发展将在两个维度上进一步纵深发展。资料图：配餐师傅为留守老人们送上热腾腾的饭菜。 王剑/文 赵春亮/图仲量联行7日发布的研究报告称，近半个世纪以来，世界人口老龄化加剧，中国亦加速进入老龄化社会。根据中国国家统计局的数据显示，截至2017年底全国的老年人抚养比达到17.6%，且这一比例还在逐年上升，并在未来5年至10年保持升势。同时，在中国一线及部分二线城市，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变，由居家养老向机构养老转变。加上老年人养老费用的承担者，也就是其子女正处在事业黄金期，因此养老公寓市场的兴起正当其时。报告认为，未来养老公寓的发展将在两个维度上进一步细分，纵深发展。一方面，将“活力长者”与“长期照护”人群进行概念上的区隔，养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55岁至75岁的长者群体，真正的需求并不是“养老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”；75岁至85岁或以上的长者，才真正出现“养老”需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求，他们才需要长期照护服务。另一方面，不同城市对老年公寓产品的需求不同，一线城市和二三线城市也将在不同的产品线上纵深发展。一线城市的养老观念相对超前，养老公寓的发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等；而二三线城市则更多以“保险+旅游+养老+住宅”的模式，在满足一部分养老需求的同时，兼顾投资、度假等其他需求。此外，相关运营商也会进一步细分和整合，行业间的并购更加频繁。资本方、建设方、运营方以及人才培养机构等各方力量联手，资源整合与并购升级将为养老产业下一步的快速扩张奠定基础。来源：中新网广州日报全媒体编辑 董业衡

央广网北京1月27日消息（记者王晶）昨日（26日）上午，中国老年保健协会、社会科学文献出版社在京联合发布《老年健康蓝皮书：中国老年健康研究报告（2018）》（以下简称蓝皮书）。蓝皮书显示，脑卒中、恶性肿瘤、缺血性心脏病位列中国老年人健康问题前三位，另据蓝皮书预测，到2030年，中国人口快速老龄化将导致慢性非传染病的负担至少增加40%。课题组专家表示，未来健康养老产业GDP占比将大幅提升。2017年2月24日，山东省济南市市中区的善德养老院，医生正在为老人检查身体。（央广网记者 刘海奎 摄） 快速老龄化将导致慢性非传染病负担增加 据该蓝皮书课题组专家介绍，按死亡人数排序，2013年，我国前十大死亡原因依次是脑卒中、缺血性心脏病、慢性阻塞性肺疾病、肺癌、肝癌、胃癌、道路伤害、高血压性心脏病、阿尔茨海默病和下呼吸道感染，其中前三位死因造成的死亡人数占总死亡人数的近46%。同时，疾病谱的变迁正在逐步加速：在2012年，中国老年人口中有近80%死于非传染性疾病；预测到2030年，中国人口快速老龄化将导致慢性非传染病的负担至少增加40%。而随着目前快节奏生活，城镇化的快速推进，以“4-2-1”为主的家庭结构，年龄的代沟，导致空巢老人和孤单老人规模日益扩大，尤其是在农村地区，这加重了人口老龄化的应对难度，降低了老年人的生活质量。同时，“空巢”更易使老年人渴望关心的心理和健康保健的强烈意识，被老年服务业中的不法商人利用而贩卖不合格产品，甚至虚假产品。课题组专家研究表示，37.88%的老年人表示有被骗过，受骗原因有老年人社会判断力下降、感到孤独、易信他人等。“我们依托传统文化，多举办敬老爱老活动。”该课题组专家表示，老年服务业的监管需要法律，如以惩罚措施来守住发展底线，也需要发挥孝老、尊老、爱老的传统文化的道德潜在引导作用。　未来健康养老产业GDP占比将大幅提升 蓝皮书指出，与“边富边老”和“先富后老”的发达国家不同，我国在刚迈入老龄化社会时处于“未富先老”状态，而在2026年老龄社会到来之际，我国凭借现有的经济发展趋势也难以达到“富有”的水平，即人口老龄化进程超前于经济发展进程，这使我国面临的风险、挑战更为严峻。例如，随着老龄化进程的加快，我国失智、失能半失能老年群体规模将逐渐扩大，针对这些群体的医疗、养老服务目前存在的政策瓶颈和短板，因此蓝皮书建议，国家在制定政策时予以重点关注，以补足相关医疗、养老服务的短板。蓝皮书预计，从2015年到2050年，全社会用于养老、医疗、照料、福利与设施方面的费用占GDP的比例，将由7.33%增长到26.24%。面对如此严峻的老龄化挑战，我国亟须开拓一条中国特色健康老龄化路径，进一步完善我国老年健康政策。中国老年保健协会会长刘远立认为，目前机构养老从数量和服务质量方面都无法满足老年人的需求，存在明显的供需矛盾。“目前60岁到69岁的低龄老人占到全部老人的61%以上，我们是被动地等他们生病，还是紧急地行动起来，让这些人不生病，少生病，成为健康的社会财富持续创造者？”刘远立认为，在这个方面，我国面临着一个重要的战略窗口期。“目前最需要关怀的孤寡老人照护方面，以及利用市场力量为高收入人群的健康养老服务方面，做得都很好。“但同时他也表示很担忧，对于中等收入群体的大部分人，目前还缺乏相应的服务体系，以及政策制度性的安排。他建议称，除了增加供给，还应注意多途径多方式的结合运用，从优化服务质量和水平出发，合理评估老年人的健康需求，为老年人提供充足的健康保障。

企业家薛强(化名)一直希望能给父母寻找一家高端养老社区安度晚年。“毕竟平时工作很忙，不能时时陪在父母身边照顾，又担心他们岁数大，容易突发疾病来不及救治，特别渴望设施完备、环境舒适的养老社区提供专业周到的医养服务，让我尽一份孝心。”其实，这也是众多企业家与高净值人群(包括在海外工作)的一大心病。在不少投资机构眼里，这市场则是一片巨大的蓝海。近年，保险机构、房地产机构、专业投资机构纷纷涉足高端养老社区投资建设。“不过，如何照顾好这些人群的父母，对不少高端养老社区却是一门大学问。”何谓高端养老，一位长期研究高端养老产业发展的专家向21世纪经济报道记者介绍，在硬件方面，高端养老社区是根据价位来配备，不但要提供更加专业完善的医疗、护理、康复服务，还要在居所设计方面更加得处处兼顾老年人的生活需求；在软件方面，高端养老社区的各种服务更加细致周到，除了提供丰富多彩的老年活动服务，缓解老人的孤独感，还必须在老年痴呆症等特定疾病护理康复方面对老人给予更高要求的持续真诚的尊重关爱。在他看来，一旦高端养老社区能在软硬件方面做到高品质服务，其衍生的市场价值将相当巨大。以保险公司为例，一旦这些高净值人群的父母对高端养老社区一系列服务感到满意，势必提升高净值人群对保险公司的好感，由此带来追加投资保单等新业务需求。泰康蜀园总经理鲁岳认为，随着高端养老社区日益增加，整个产业的核心竞争力，即高端养老社区能否在每个服务细节充分展现对老人的尊重与关爱，很大程度影响着高净值人群父母们的满意度。在多位业内人士看来，这背后，考验着投资机构的运营理念。一家参与投资高端养老社区的专业机构负责人坦言，其实高端养老社区的运营回报率并不高(年化平均收益不超过6%)，因此他发现不少高端养老社区开始借鉴房地产开发销售模式，即通过主打医养结合概念，将养老社区房间销售获利。“这让我很担心，整个高端养老社区的运营模式趋于短期获利，而不是通过长期运营提升服务品质获取稳健回报，由此导致很多细节服务品质不足，不但让很多高净值人群花了冤枉钱，也没有令他们父母感受到安居晚年的快乐。”四大痛点“待解”薛强坦言，为了给父母寻找最合适的高端养老居所，他曾考察过多家养老社区，发现它们的收费模式各不相同，有认购200万保费保险产品+100万元入住押金+每月1万多租房费的，也有按养老社区房间面积一次性支付数百万购买费+每月物业费用的，还有先缴纳数百万投资款+每月房租护理费用的。据薛强通过与这些老人的多次沟通，发现老年人晚年生活存在着四大痛点，一怕生病，二怕老年痴呆，三怕拖累子女，四怕孤单。“但是，当前能一站式解决老人晚年生活四大痛点的高端养老社区屈指可数。”他直言。部分高端养老社区打着医养结合的金字招牌，却缺乏对老年痴呆症等特定疾病的专业看护康复服务；个别养老社区标榜引入海外先进医疗管理模式，能对老年痴呆症等人群进行专业看护，但它们忽视老年人的生活服务，无法缓解父母的孤独感。其间，他曾考虑花费百万美元，请父母到美国养老社区安度晚年。“他们住了两个月，一个劲地电话抱怨这个养老社区针对老年人疾病的医疗护理设施齐全，但整个社区几乎看不到人，让他们反而过着好山好水好无聊的生活，更容易得老年痴呆症。”他感慨说。“这也是我们2007年进行养老产业探索以来，一直着手解决的高端养老服务瓶颈。”鲁岳透露，通过10多年的探索，目前泰康保险打造的“保险+医养康宁”大健康产业生态体系已趋于成熟，目的也是围绕老年人晚年生活“四大痛点”出具的方案。记者注意到，由于泰康高端养老社区起步较早，如今不少机构都在借鉴泰康的医养融合运营模式，构建自身高端养老社区服务体系解决“四大痛点”。但在鲁岳看来，高端养老社区要真正解决“四大痛点”，关键在于服务品质的持续优化，比如养老社区护理员能否对老年痴呆人群做到一如既往地细心看护，给予老人足够持续的尊重关爱；养老社区是否站在老人立场，对北方城市养老社区房间地板给予采暖，安装防滑地板，减少老人着凉与滑倒的几率。“当你将每个细节都做到无微不至，老年人就会感受到社区比家庭更温馨，原来的顾虑害怕就会随之消散。”他直言。比如，目前他们计划围绕老年人生活习惯提供新的服务，让“菜场”进入养老社区，还原老人出门买菜的生活场景，让他们生活更充实。与此同时，泰康养老社区还在考虑扩大候鸟式养老试点，让高净值人群父母们在泰康不同省市养老社区居住一段时间，一面感受异地文化风情，一面在当地旅游景点走走看看，进一步排解孤独感。机构运营密钥：无微不至在多位熟悉高端养老社区运营模式的业内人士看来，破解四大痛点的密钥，是无微不至的服务，但付出的代价“不菲”。“毕竟，高端养老社区看似高端，但整个项目运营成本也不低，导致项目投资回报率普遍不高(年化收益约在5%-6%)，若要持续加大投入做到无微不至，其实际投资回报率可能会更低。”上述参与投资高端养老社区的专业机构负责人直言。一位泰康保险人士向21世纪经济报道记者透露，他们内部做过测算，根据他们所打造的高端养老社区运营30年标准，IRR差不多在6%左右。“不过，公司高层依然希望能打造中国高端养老的服务标杆。一方面养老社区的持续运营，能给保险资金带来长期稳健的收益回报；另一方面它解决了很多投保人晚年生活的烦恼与痛点，带动保险业务持续较快成长。”他指出。有熟悉保险机构养老社区运营模式差异的知情人士坦言，泰康保险之所以能深耕高端养老社区长期运营与服务提升，主要得益于公司管理层长期稳定，愿意花费较长时间将“保险+医养康宁”大健康产业生态体系进行到底。相比而言，有些大型保险公司与房地产机构的高层属于“任命制”，这一方面带来养老社区运营战略的不连续性，令很多专业医养服务缺乏提升动能；另一方面则带来养老社区投资退出的“短期化”。“其中最流行的一种方式，就是引入国际医养管理模式打造高端养老社区概念，再迅速拿地投资建设养老社区，按房地产销售模式将社区房间出售获利。”这位知情人士指出，至于医养服务品质的提升，则主要依靠国际医养管理模式维系。“但这又会带来两个问题，一是国际医养管理模式一旦水土不服，很多老人的四大痛点就难以得到有效解决；二是房地产销售模式让整个养老社区经营理念趋于短期获利，往往忽视对老年人居家生活的关爱。”上述长期研究高端养老产业发展的专家分析说，他此前考察过不少出售房间的高端养老社区，发现这些房间并没有将桌椅角边设计成弧形，容易在老人摔倒时造成“二次伤害”；此外当老人遭遇突发疾病或意外按下紧急报警装置时，不少养老社区医护人员在5分钟后才赶来急救照护，错过了3分钟急救的黄金时间。“这背后，某种程度考验着投资机构的运营理念，将高端养老社区作为一项短期获利的投资，还是将它视为一项长期经营战略或企业社会责任使命。”他指出，目前越来越多高净值人群对此也有所察觉，他们在为父母选择养老社区时，会先通过实地考察社区各个服务细节的品质，以及与居所老人面对面地进行深入沟通，了解这个高端养老社区是否做到“无微不至”，能否真正解决父母晚年生活的“四大痛点”，再敲定最终的投资决策。（文章来源：21世纪经济报道）