写字楼项目可行性研究报告

项目地址项目位于广州市海珠琶洲西区 AH040245 地块。该区域共有 5 条轨道交通（现 状 8 号线、在建的 18 号线、沿江 LRT 有轨电车已投入运行、新增规划 19 号线、 规划 28 号线）。该区域与周边区域道路交通完善，南北向有华南快速、猎德大桥，东西向有阅江路、新港东路、琶洲大道。项目地块呈四方形，形状规整，北 临城市主干道双塔路，西靠城市干道的海洲路，南面为主街琶洲南大街，规划有 骑楼步行街与有轨车站，东面为地块间的规划支路。建设内容项目占地面积 7671 平方米，拟建总建筑面积约 161870.8 万平方米，其中写 字楼约 105942 平方米，配套商业约 13725.6 平方米（约 5000 平方米特色书店）。 拟建地下 5 层，地上 60 层，主体建筑设计高度 320 米。项目幕墙效果图项目由全球顶级设计单位美国 JAHN/FGP 担纲，联合 5 个国家和地区共 15 家 顾问机构组建“设计梦之队”精心设计。设计方案灵感源自中国传统文化，秉承 “文化之峰”的设计理念，旨在弘扬文化、传承文明、传播知识。建筑造型尤为 独特，54.5 米高的“山形”大堂，取意书山，书本厚度不一，堆叠至巅峰，形成 宏伟的建筑入口门厅，视觉震撼，寓意“书山有路勤为径”。围绕书山这一主题， 项目露台采用中国古典建筑中的台阶设计手法，取意“书籍是人类进步的阶梯”。 项目建筑设计风格现代、简洁、大气，追求典雅、稳重、大方，具有高品质、高 效率的特征。夜景设计与建筑语言高度统一，夜幕降临时为城市增添标志性光彩； 41.5 米高的顶部多退台空中花园，无遮挡城市景观尽收眼底。 项目定位为广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群。项目建成后除出版集团南方传媒进驻外，还将引进国内外 知名文化相关企业进驻办公。项目配套有超大体量的复合型特色品牌书店，将打 造“永不落幕的南国书香节”、“新年读书会”等系列文化活动，为广大群众提 供丰富多彩的公共文化服务，将成为琶洲西区（全球智慧城市示范区）一颗璀璨 的“文化明珠”，也将作为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三 地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文 化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。项目建设意义深远2019 年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》颁布，中央对粤港澳大湾区进行了纲领性的战略定位。粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，是新一轮改革开放的引擎，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。广东省明确提出要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，建设全球区域文化中心城市，不仅要打造拥有跨区域、跨文化辐射力和影响力的知名文化设施，更要拥有通过文化产业发展形成的文化产品生产网络和促进人才、资本、技术、信息等高端资源吸附、流通的文化要素配置平台，还必须拥有吸引国际文化消费人群的文化消费体验空间，从而在文化产品的创作、生产、流通和消费领域发挥引领作用。从这个意义来说，粤港澳大湾区不仅要做中国参与世界经济贸易竞争的排头兵，湾区文化也必然要成为中国文化走向世界的先锋队——粤港澳大湾区 9+2 城市群，亟需树立一个新的文化地标，促进大湾区城市间的文化交流合作，增强文化认同和价值认同，营造开放、包容、创新的发展环境。城市的文化地标，不仅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商业、地标建筑的有机结合体，它不但实现了现代化与传统文化、文化与商业、艺术价值与使用价值完美演绎，还重新诠释了经济全球化背景下的城市精神以及空间美学。在此大背景下，项目作为出版集团、南方传媒认真贯彻落实习近平总书记对广东实现“四个走在全国前列”、当好“两个重要窗口”的要求，积极投身文化强省建设，推动企业高质量发展的重大举措和重要抓手，也是企业强化 “速度、品质、规模、实力”的具体行动。项目背靠广东文化出版高地，可肩负这样的历史新使命。项目财务测算可行结合现有项目定位、人材机涨价、各项设计新规实施及执行（涉及建筑、结构、幕墙、暖通、给排水、强电、弱电等专业）、绿建、基坑支护及结构选型不同、建造标准提升等要求，项目总投资估算为 456,153 万元，其中土地成本176,133 万元（含土地、地下空间出让金），建设开发成本 280,653 万元。在该总投资金额下，经对三种可行性的开发方案进行测算，三种方案的全投资税前 IRR均在 6.8%左右水平，自有资金税前 IRR 也在 7%左右的水平，对比预期的投资回报率 4.9%水平，项目无论考虑全自持或者部分销售，各方案经济效益均表现较好。广州写字楼物业市场广州甲级写字楼主要分布在越秀、体育中心、珠江新城三大核心商务区以及琶洲新兴商务区。截止至 2019 年第二季度，广州甲级写字楼总存量约为 485.9万平方米，其中琶洲商务区拥有约 796,989 平方米的写字楼面积，占 16.4%。预计下半年约有 24.5 万平方米的甲级写字楼入市，大部分物业预租情况良好。近几年，广州各商务区写字楼空置率呈下降趋势，琶洲商务区由于租金相对优惠，项目品质良好，且周边配套不断完善，推动该区空置率环比下降 3.7 个百分点至 5.7%，空置率下降仍然保持着良好态势。另外，第二季度广州甲级写字楼平均租金保持上涨趋势，年度同比增长3.2%至194.6元/m2/月，其中琶洲增值9.0%在重点商务板块中增长速度最快，升至 148.4 元/m2/月。

研发中心建设项目1、项目概况本项目围绕公司互联网营销业务开展需要，建设公司互联网营销研发中心，对公司现有业务能力输出系统及信息系统进行升级开发，包括供应链与财务一体化系统、会员管理（CRM）系统、客户数据管理系统（CDP）和电商代运营项目管理等内容；同时，结合公司在未来发展过程中产生的主要业务需求，开发数据中台和广告投放系统，包括数据中台-数舱和推广投放自动化系统等；此外，稳步增长的业务需求使得公司积累了大量有效的服务经验，为了实现对客户的快速响应，公司将对现有的成功服务经验进行梳理，实施并开发创意资产管理系统和电商代运营知识库，通过信息系统将相关经验和能力做标准化的输出，提升服务的质量和效率。上述信息系统平台的升级开发，将全面覆盖公司外部业务和内部经营各环节的信息化系统，为公司的经营管理提供充分、可靠的依据，保障公司的信息安全，进一步提升公司的运营水平，强化公司的市场竞争力。2、项目建设必要性（1）研发中心将为公司互联网营销业务提供信息支撑传统营销时期，企业进行营销主要是依靠品牌形象的建立，而在互联网营销时代，企业进行营销需要实现满足用户的个性化需求，为用户制定个性化的方案内容，而用户的个性化需求的参考依据来源于大数据，要想实现“根据需求进行营销”，就需要通过大数据分析，因此大数据分析师进行网络营销的基础。而建设完善的信息化系统不仅在内部管理上可以提高企业的运营效率，更为重要的是在外部业务上可以将客户数据进行深度挖掘和筛选，实现客户分级管理，需求定位，进而达到精准营销的目标，使数据变为可用的信息。通过本项目的建设，公司将利用先进的信息化系统对市场数据进行深度分析，挖掘用户需求及消费习惯，不断夯实公司的互联网营销技能，以期能够更好地服务客户，制定出高效可行的营销方案。（2）建设先进的信息化系统，有助于公司提升经营管理效率随着公司规模及业务量的不断发展，公司的分支机构、人员、设备等不断增加，公司提高管理效率的压力越来越大。因此，公司迫切需要强化内部信息系统，做到全公司数据采集，内部信息共享、资源统一调度、服务快速响应。本项目将开发引进专业化管理与业务协同的一体化信息平台，整合公司的管理信息，规范管理流程和数据流程，对公司业务的成本、合同、资源、质量、安全、风险等重要管理要素进行全过程控制和跟踪，提高公司的经营管理效率，进而降低公司的运营成本。（3）通过建设研发中心，提升公司研发能力并增强市场竞争力目前，随着互联网营销行业竞争加剧，公司业务发展需要更多新兴技术的支撑。公司虽然在本行业有比较丰富的技术储备，但互联网营销企业众多，竞争激烈，技术迭代非常快，每一个新技术的诞生都可能会使市场的竞争格局发生较大的变化。因此，公司拟通过建设研发中心，加大技术研发投入，提升研发能力，增强市场竞争力。3、项目建设可行性（1）国家政策支持电商业务发展，研发中心建设具有政策基础近年来，电子商务行业对国民经济增长贡献巨大，政府大力扶持和引导电子商务发展，国家各部委陆续发布了推进电子商务发展的相关政策。2017 年 2 月，国家发改委发布《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》提出在“互联网+”应用服务中将电子商务服务列为国家战略性新兴产业；2018 年 8 月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《中华人民共和国电子商务法》，该法案明确指出：国家鼓励发展电子商务新业态，创新商业模式，促进电子商务技术研发和推广应用。公司建立研发中心在国家政策层面是可行的。（2）丰富的营销经验及持续性人才引进为项目建设提供有力支撑在营销业务方面，公司聚焦特定行业内的优势客户，在白酒、家具、乳业、个人护理品类中选择与一线品牌进行合作，凭借公司突出的数字营销能力为客户提供电商运营服务，协助客户拓展线上市场，积累了丰富的互联网营销业务经验。在人才方面，公司清晰地认识到，信息化建设必须具有信息化构思的专业头脑和专业知识。因此，近年来公司积极结合当下市场的变化，持续引进了一批既了解行业专业知识又精通信息技术的专业人才，提高了公司整体员工的信息化水平。本项目实施后，公司在营销方面积累的丰富经验及持续性的人才引进为本项目提供有力支撑。4、投资概算情况研发中心建设项目拟投资总额为 19,340.12 万元，拟使用募集资金 19,340.12万元，具体投资情况如下：5、项目实施主体本项目实施主体为公司下属子公司久爱致和（北京）科技有限公司。6、项目实施地点项目实施地点位于广东省深圳市，将通过购置办公写字楼用于本项目的实施。7、项目备案及审批情况截至本报告公告日，本项目相关备案手续正在办理过程中。

办公楼开发投资规模下降办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。办公写字楼是专业的商业办公的场所。一般具有较好的地理位置，相关的物业和服务设施水平高，具有聚集的商业圈，效率较高。2018年，中国办公楼开发投资规模跌破6000亿元，仅为5996.33亿元，2019年投资完成额略有回升，至6163亿元，增长2.8%。2020年受新冠疫情影响，我国办公楼发展受到较大冲击，截止2020年7月，我国办公楼开发投资规模下降2.1%至3262亿元。2015-2018年我国办公楼新开工面积处于持续下降趋势，2019年，国内办公楼新开工面积大幅增长，相比2018年提升17.1%，至7084万平方米。2020年回落，同比下降6.3%至3681万平方米。办公楼销售额大幅下降在需求端，我国办公楼销售面积2017年达到高峰，2018年开始，国内办公楼销售面积明显下降，截至2019年，中国办公楼销售面积3722.76万平方米，同比下降14.7%，下降速度明显加剧。主要受近几年互联网金融严查以及P2P平台暴雷，国内互联网金融受到严重打击，P2P相关企业陆续关闭等影响，办公楼市场的需求市场受到较大冲击。受办公楼销售面积快速下滑影响，国内办公楼销售额在2019年跌破6000亿元，至5328.96亿元，同比下降15.1%，下降幅度从2018年的2.6%扩大至2019年的15.1%。2020年再加上新冠疫情影响，我国办公楼销售额大幅下降22.2%至2204.73亿元。从我国办公楼销售细分结构看，我国办公楼市场与住宅房地产市场一样，以期房销售为主，期房销售占比达七成以上。2019年办公楼期房销售4040.61亿元，占办公楼销售额比重的75.82%，办公楼现房销售1288.36亿元，占比24.18%。办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，新冠疫情冲击，宏观经济下行，工业、服务业规模增速下降，很大程度冲击国内办公楼市场。整体来看，我国办公楼市场受到较大冲击，2020年全国写字楼销售面积与销售额将可能进一步下降，空置率可能进一步提高。以上数据来源于前瞻产业研究院《办公楼项目可行性研究报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

来源： 和讯网9月25日，记者从中国政府采购网获悉，佛山市顺德区工程建设中心就佛山市顺德区低运量新型轨道交通T2线一期工程可行性研究报告及相关专题研究采购需求，发布一则征求意见公告。公告指出，结合顺德区低运量轨道规划，拟在中心城区建设新型轨道线T2，并作为肇顺南高铁、广珠城轨、广州轨道26号线、佛山轨道3号线、13号线的接驳线，远期对接佛山轨道11号线。项目示意图。图源自佛山市顺德区低运量新型轨道交通T2线一期工程可行性研究报告公告。线路拟全部采用高架线根据公告内容显示，本项目将结合顺德区低运量轨道规划，拟在中心城区建设新型轨道线T2，串联顺德区行政服务中心、德胜商务区、顺德港澳城、华侨城、体育中心及周边居民区。同时通告提出项目将通过与大中运量轨道的无缝换乘衔接，扩展轨道交通的服务范围，打造一体化的综合交通运输体系，所以项目已规划作为肇顺南高铁、广珠城轨、广州轨道26号线、佛山轨道3号线、13号线的接驳线。另外该项目设有主线与支线各一条，支线主要沿着德胜河南岸，串联起顺德糖厂、新城河畔等节点，前期已初步研究了主线沿南国路-逢沙二路-龙盘北路-国泰路-德胜中路-职院横路建成环线敷设，远期支线连接顺德糖厂及佛山轨道11号线的方案。公告指出，作为本项目估算总投资约20亿元，为降低噪音对附近居民的影响，项目拟采用新型胶轮式有轨电车制式；为减低对现状道路交通的影响，项目拟全部采用高架线。实际上，早在去年6月，顺德区就启动《顺德研究低运量轨道交通实施方案》，据当时采购公告透露，至少要规划两条低运量轨道交通示范线，且线路长度约35公里。今年9月15日顺德区交通运输局则透露，顺德新一轮交通项目建设以“3环6轨3低连10镇”“4铁10高双港通港深”的策略进行布局。其中，“3低”是依托大中运量，其表示顺德区正在谋划三条低运量的路线，主要是T2、T11和T12。有轨电车推动顺德港澳城融入湾区如果把新型轨道线T2项目示意图打开，就可以发现该项目基本就是为顺德港澳城及周边区域发展量身定做：顺德区行政服务中心、德胜商务区、顺德港澳城、华侨城、体育中心等基础服务项目都串联在一起。按照佛山市推进粤港澳大湾区建设领导小组办公室近期发布的说法，顺德港澳城是顺德粤港澳协同发展合作区，它依托顺德客运港、顺德新港和深中通道，将顺德中心城区东部20平方公里区域与均安镇80平方公里区域统一规划。光是今年上半年，这个区域在建及谋划的重点项目就达到98个，总投资约583亿。这其中，碧桂园集团提前几年在此区域建设的顺德新能源汽车小镇，已见成效。当前新能源汽车小镇已经汇聚高新科技企业136家，涉及新能源、新一代信息技术、智能制造、高端服务业等领域。引进了4家新能源汽车相关研究院，预计新能源汽车小镇在全面建设完后，能够引入超过800家的企业、带动超过25000名高端人才的就业，以及超过150亿的产值，以科技创新推动顺德产城融合发展。对于顺德港澳城今后发展，顺德已明确提出将坚持交通先行、产业为重，全力融入大湾区“一小时交通圈”，积极参与广佛同城化发展，规划建设一批重大平台对接大湾区创新和产业资源溢出，将顺德港澳城和顺深产业城打造成对接大湾区创新资源的重大产业平台。佛山三个区推动有轨电车项目只有把轨道交通“由线到网”，轨道交通的综合优势才能体现出来。 近期在中共佛山市委十二届十次全会上，佛山明确提出将全面加强与大湾区、省内、大西南等区域节点城市的铁路、轨道互联互通，推进干线铁路、城际铁路、市域铁路、城市轨道交通“四网融合”。为此，佛山市将努力抓好“四张图”，按照“高铁进城”的发展理念和“客在内，货在外”的规划原则，争取更有利于佛山未来发展的铁路网络和枢纽布局，佛山市轨道交通局指出“第四张图”就是引导各区开展有轨电车建设。从目前看，高明区在佛山五区中领先一个身位，南海区快有项目投入使用，顺德区则在后追赶。2019年12月，高明有轨电车示范线开通载客运营，该项目不仅是佛山市首条自主建设运营的城市轨道交通项目，还是中国首个使用氢燃料电池提供动力的轨道项目，世界首条商用燃料电池有轨电车线。据统计显示，高明有轨电车示范线开通前三日客流约为2万人次。而在南海区，预计将于年底通车的南海新交通试验段项目，未来计划东延西拓，对接佛山西站和广州南站，全面融入广佛轨道交通线网。与人工驾驶相比，该车在有轨电车领域首次实现自动驾驶，首次装备了列车自动控制系统（ATC），相当于用“智能”指挥有轨电车自动完成驾驶动作，整个运行过程司机只需要辅助监控，可大大提高有轨电车的运行效率和行车安全性。除了实现自动驾驶外，南海新交通试验段车辆还采用了两项世界领先技术，即铰接式转向架和永磁同步直驱技术。首先采用铰接式转向架后，车辆具有运行平稳、曲线通过能力强等优点，并且不占用客室区域的空间，使得客室比普通有轨电车更宽敞。永磁直驱则是目前国际上先进的驱动技术，车辆不仅启停快、噪音低、易于维护，还具有显著的节能优势。据估算，该车牵引能耗比普通有轨电车节约15%以上。另外南海区有轨电车里水示范段将工程力争年内开工、两年完工。“我个人把佛山内部轨道交通网分东西、南北两个方向。东西方向就是如何集中资源对接广州重要区域，比如广州南站等重大交通枢纽等；南北方向则是把顺德、禅城、南海大量工业园区、写字楼办公地以及优质的医疗、教育资源连在一起。”佛山科学技术学院交通规划研究所所长曾小明表示，佛山要利用轨道交通促成城市空间一体、产业发展一体和社会融合一体局面。【南方日报记者】尹辅华

总 论一、项目名称及建设地点项目名称：深圳市奥拓电子股份有限公司LED照明应用项目建设地点：深圳市宝安区石岩塘头第三工业区二、建设单位、注册地址及法定代表人建设单位 ：深圳市奥拓光电科技有限公司注册地址 ：深圳市宝安区石岩塘头第三工业区13栋3楼法定代表人：吴涵渠 企业经营概况（1）公司主营业务深圳市奥拓电子股份有限公司成立于1993年5月，于2011年6月在深交所上市，总部位于深圳市高新技术产业园区。拥有研发中心和近百名研发人员以及一万多平方米的现代化制造基地，是中国一流的光电显示产品和金融电子自助产品制造商。23年来，奥拓电子一直致力于LED光电显示产品和金融电子自助产品的研发与生产，目前在LED光电显示产品领域主要有LED 视频显示系统和LED信息发布及指示系统，在金融电子自助产品领域主要有电子回单系统。公司的LED视频显示系统以出口为主，主要针对境外高端客户，出口额在行业内居全国前列。公司的LED信息发布及指 示系统锁定高端客户，主要客户为银行等金融类客户，已成为工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、交通银行的LED信息发布及指示系统主要供应商。根据中国光学光电子行业协会LED显示应用分会统计，企业组织架构奥拓电子作为一家上市公司，已经按《公司法》、中国证监会的有关法规的要求建立了股东大会、董事会、监事会以及在董事会领导下的经营班子，并有效运作，制定了“三会”议事规则并有效运作，规定了总经理的职责，形成了研发、销售、供应链、财务、管理等部门组成的完整、有效的经营管理框架，为公司的规范运作、长期健康发展打下了坚实的基础。项目内容概述项目总投资：2,118.36 万元项目产品：LED室内商业照明产品项目主要建设内容： 公司在LED显示系统领域已经具备了相当的基础与实力，为配合公司整体发展战略，未来公司将进入LED照明领域。公司目前已经研发试产成功LED室内商业照明产品，随着国内外LED照明市场的发展，公司需扩大现有的LED 照明产品生产规模及研发能力，确保公司持续发展。公司拟利用募集资金2,118.36万元用于扩大LED室内商业照明灯产品规模，本项目达产后，预计实现销售收入10,000万元。项目目的及必要性我国每年照明用电占全国总发电量的12%，高达3000多亿度，其中仅城市照明（包括景观照明和路灯等功能照明）就占全国总发电量的4-5%。目前照明使用的多为白炽灯或荧光灯等低效能灯具，同样亮度下LED灯的耗电量仅为普通白炽灯的十分之一，是荧光灯的二分之一。根据国家节能信息传播中心提供的数据显示，每年节约1亿度电就意味着节约4.04万吨标准煤，减少排放二氧化碳10,64万吨，相当于每年节约标准煤近188万吨。因此，节约电能是节能减排工作的重要组成部分，LED照明产业对落实我国节能环保政策具有重要意义，各级政府也针对促进LED照明产业发展、推广LED照明的使用制定了一系列积极措施。本项目的实施符合我国产业政策的要求，对节能环保具有重要意义。进一步优化公司产品和业务结构，打造新的利润增长点公司发展前期的主要业务是集中在LED显示领域。鉴于LED照明领域的发展趋势、自身的战略发展规划以及技术积累和人才储备，公司后期将进入LED照明领域。目前，公司LED显示屏的销售收入占公司总营业收入的主要部分，而LED照明产品只有小批量生产，尚未形成大规模投产。照明产品的市场前景良好，其中的商业照明和办公照明可以覆盖政府机关、企事业单位、写字楼、商场、学校、医院等与国民经济和人民生活密切相关的各个方面，其需求持续稳定。而且大部分LED照明产品均处于由导入期进入成长期的阶段，相对而言，市场上并未形成具有绝对优势的企业，因此发展前景广阔。同时随着LED照明技术的进步，产品的进一步成熟，LED照明在整个照明市场的份额也将进一步增长，在不久的将来，LED照明将接近LED显示的市场规模。与照明产品的市场前景相比，公司的产品和业务结构略显不平衡。公司在LED显示屏行业有多年成功运营经验，在品牌和企业文化、管理、软硬件系统建设、人力资源、销售网络、供应商和客户资源方面都有大量的积累，这些资源都可以直接运用在LED照明业务板块，从而使公司的各项运营投入能够发挥更大的效用，实现更高的资源收益率。同时，照明业务的发展有该等累积资源作依托，与其他市场主体相比，公司照明产品的竞争力和抵御市场风险的能力得到增强。

智停车系统建设项目1、项目基本情况 在我国汽车保有量逐年攀高，车多位少、土地供应规划相对有限，停车难成为城市之殇的大背景下，探索更为创新的商业模式促进社会和谐发展，为城市居民提供安全保障及便捷的生活服务，具有重要意义。本项目综合运用云计算、大数据和智能化技术，拟对道路停车场所和停车场进行改造，旨在盘活现有的停车资源，实现停车资源信息共享，解决目前停车系统利用效率低、停车资源不均等问题，进而缓解城市停车矛盾。本项目是在公司现有政务业务的基础上，实现由方案商向停车运营商的延伸，为公司未来可持续发展引入新的增长点。本项目总投资金额42,010.01万元，其中42,000.00万元拟通过以本次非公开发行股票募集资金投入，资金缺口由公司自筹解决。2、项目投资测算 （1）项目建设内容 ①智慧道路停车系统，智慧停车场系统和智慧停车云平台；②通过引进道路停车管理平台、移动支付、地磁、无人值守道闸、诱导系统、反向寻车系统等硬体，配合智能化的管理软体，构建一个以“城市级的云平台”为核心的智慧停车系统；③项目通过36个月时间，为近6.5万个道路停车位，1,500家停车场提供智能化改造，通过对停车场的全方位数据化归集，形成数据分析报表，为停车场运营决策提供数据支撑，提高车位周转率，缓解停车场拥堵；同时项目还将基于高频次停车行为形成的海量数据为用户画像并延伸出各类依附业态的行为习惯，冀希提供精准营销，拓展增值服务，提前卡位汽车后市场。（2）投资总额和融资安排 本项目投资总额为42,010.01万元，其中42,000.00万元拟通过以本次非公开发行股票募集资金投入，（3）项目实施主体 本项目由华平股份实施。（4）项目建设周期 整个项目建设期为36个月，项目所需设备分批购买、安装和调试，软件系统的开发与应用滚动进行。3、项目相关背景、必要性及可行性分析 （1）项目实施背景 ①产业政策背景在国家顶层设计上，党的十九大明确提出建设交通强国的宏伟目标，实现由交通大国向交通强国战略转变，着力架好交通强国的“四梁八柱”，建设综合交通基础设施网络体系、交通运输装备体系等“八大体系”，从强调提高运力转为改善服务质量和科技创新能力，从建设交通大国过渡到交通强国。这意味着我国将大力发展智慧交通，利好相关行业的长远发展。2015年下半年以来，停车产业政策密集出台，并首次写入政府工作报告（2016）和“十三五”规划，停车产业化拉开序幕。2015年8月，七部委联合推出《关于加强城市停车设施建设指导意见》。意见通过两方面加强城市停车设施建设：一方面指出要通过鼓励社会参与、放宽市场准入、创新投融资方式等来推进城市停车设施的建设。另一方面通过推动停车智能化、信息化、提升装备制造水平等方式，促进现有停车场的智能化升级。2018年，中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》中提到，要构架更加成熟的消费细分市场，壮大消费新增长点，住行消费方面特意提出要加强城市停车场和新能源汽车充电设施建设。2019年7月30日中共中央政治局会议提出：“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设”。在地方层面上，截至2018年底，各地市已共有25个城市发布多项相应的专项规划，通过引入市场定价机制、引进社会投资、盘活存量土地资源、加大金融支持力度等来推进现有停车场的商业化，推动城市智慧停车的建设。智慧停车是各级政府、企业和民众多方共赢的必然选择，也是社会资源配置优化的必经之路。②行业背景受社会经济、城镇化快速发展的影响，我国机动车保有量在近二十年来保持快速增长态势。根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2018年底，我国私人汽车保有量首次突破2亿辆，达到2.07亿辆，增长10.9%；私人轿车接近1.26亿辆，增长10.3%，在世界范围内仅次于美国。由于历史欠账以及土地利用闲置等原因，我国停车设施建设进度缓慢，远滞后于汽车保有量的增长，停车位供给缺口严重。根据国际惯例，车辆与停车位比例应该在1：1.2-1.4之间（包含1个固定停车位和0.3个临时公共出行停车位）才能满足需求，然而，我国大城市小汽车与停车位的平均比例约为1：0.8，中小城市约为1：0.5，与城市停车规划较为完善的国家的1：1.3相比，我国停车位比例严重偏低，无法满足人们整体的出行和居住停车需求，更难以覆盖潮汐周期的流动。根据国家发改委的数据显示，截至2018年我国停车位缺口超过8,000万，预计未来5年中国停车位需求量仍将保持双位数字增长，但同时，我国城市用地紧缺，用地成本居高不下，2018年我国100个大中城市的供应土地规划建筑面积为15.26亿元，较2013年的高值下降了22.1%，同时供应土地挂牌均价较2013年上涨了近一倍。在车多位少、土地供应规划有限的大背景下，我国停车资源还存在地域失衡明显、车位资源浪费严重、行业极度分散、参与企业或部门数量众多、行业整体服务水平不高、效率低下等诸多问题。因此，在当前环境下，探索更高质量、更有效率、可持续发展的智慧停车方案，解决城市停车之殇，以更为创新的商业模式促进社会和谐发展，为城市居民提供安全保障及便捷的生活服务，具有重要的战略意义。对于已有的停车场而言，目前大多平面停车场为地下停车场。如果短期内升级改造为机械停车场系统，停车场前期投资成本较高，停车产业运营回报期较长。对参与方的资金实力要求较高，成本过高，并且很长时间难以回收成本；机械停车场系统需要一定的技术支撑，而技术壁垒很难打破。因此，对于已有传统停车场而言，更新智能管理系统能有效的解决目前“痛点”。盘活现有的停车资源，将路边停车场、公共停车场、配建停车场和小区企事业单位停车场逐步纳入城市智慧停车平台进行统一管理，实现停车资源信息共享，鼓励错时停车、车位共享更符合实际。在短期内无法大量增加停车资源供应量的情况之下，利用科技手段提高停车管理水平，促进现有资源的有效利用，提高公众停车服务水平，缓解停车难矛盾，是智慧停车建设在智慧城市发展的重要体现。一方面，引导停车管理走向智能化、信息化的科学合理发展轨道，规范停车秩序、盘活存量、发展增量、合理引导、加强规划、提升停车管理与监督等方面的工作效率。另一方面，建立实时、可靠的停车诱导与停车信息服务系统，可引导驾驶员停靠到最合理的停车泊位，提高停车效率，避免无效交通流导致的交通拥堵和交通事故，为公众提供安全、高效、便捷的停车服务。以智慧停车系统为技术核心的城市停车管理体制具有高度灵活性，多种合作模式实现现代化城市道路停车管理、新型产业发展，且有效缓解城市道路拥堵，达到财政收入增加、环境改善等多方面的共赢。（2）项目必要性分析 ①进一步强化公司在智慧城市中的布局，实现产业链延伸以互联网、大数据、人工智能为代表的新一代信息技术的蓬勃发展，正在加速与各行业各领域融合，给社会经济发展带来颠覆性创新，推动行业变革和提升。在智慧城市发展的探索中，智慧停车作为将信息通信技术与传统城市停车基础设施融合的典范，集“综合、共享、智慧、和谐”四大特点于一体，涵盖流量入口和支付场景，被认为具有发展前景的新型公共基础设施之一，在国内具有百亿市场增量，已成为巨头们角力的最新发力点。为此，公司在2018年初，制定了智慧停车解决方案的中长期战略，紧紧抓住获取“停车资源”的关键要点，通过公司在大数据、物联网的应用开发、城市级智慧城市云平台的技术先发优势，进一步提升公司获取停车资源的能力。以解决方案为触手，介入路侧停车和停车场内部的智能化改造，进而实现由方案商向停车运营商的延伸。②有效缓解城市停车问题，多维度提升公司竞争力停车系统应用场景丰富，涵盖了停车场、城市道路、商业综合体、写字楼、景区等场所，深刻影响着人们的出行和城市运行效率，因此各级政府均把解决停车问题放在政府工作的重要位置。目前，我国停车位总量相对不足，停车系统信息化程度参差不齐、智能化水平较低，即便在“北上广深”这样的一线城市，智慧停车覆盖率仅为7%，依然以传统停车为主，存在停车收费繁琐散乱、通行效率低、缺乏引导标识，停车难找车难等问题。因此，在土地规划有限的情况下，如何盘活现有停车位，对于引导市民停车，缓解城市停车，乃至城市发展都将起到至关重要的作用。本项目通过对停车场智慧化改造，将各个智慧停车场联网经营，突破信息孤岛，实现数据共享，构建智慧停车大数据平台，发挥大数据的优势，开发P+市场；通过对停车场的全方位数据化归集，形成数据分析报表，为停车场运营决策提供数据支撑，提高车位周转率，缓解停车场拥堵，提升物业形象；通过智能找车位，实时计费，多种便捷停车体验，实现扫码支付停车、APP支付停车、无感支付停车，提升停车口通行速度，升级用户体验；从而实现停车位资源利用率最大化，停车场利润最大化，车主停车服务最优化，进而多维度提升公司竞争力。③构建智慧停车生态圈，探索公司在汽车后市场的盈利点智慧停车在我国仍处于发展早期阶段，盈利模式存在众多的拓展可能。首先，依托于大数据、云计算等技术的停车系统作为触达用户的重要渠道入口，可基于高频次停车行为形成的海量数据进行用户画像并延伸出各类依附业态的行为习惯，提供精准营销，拓展增值服务；其次，智慧停车系统可与汽车的功能相结合提供更加智能的出行方案，将用户需求延伸到汽车产业链中，对汽车的上下游生产、服务产生影响；再次，大部分停车系统都依托于某种特定的业态，商场、景区、写字楼、医院等，车场成为连接用户与这些业态的枢纽。通过本项目的实施，公司将打通产业资源，消除信息孤岛，使智慧停车系统成为行业产业信息的汇集地和交流点，形成行业核心业态，探索关联业态和衍生业态协同发展，通过增值服务多种途径实现盈利。（3）项目可行性分析 ①智慧停车项目是建设智慧社会的具体举措党的十九大报告提出建设智慧社会。一方面，基础设施的智能化是智慧社会的重要基础，当前传统的公共基础设施逐渐难以承载不断增加的城市规模、人口密度以及日渐加剧的人口老龄化，公共基础设施的智能化有助于这些社会问题的解决，而智慧停车是目前最为落地可期的公共基础设施智能化方案之一。另一方面，智慧社会与智慧城市、智慧社区的建设密切相关，构建新型智慧城市和社区需要以数据为基础，城市数据的采集依赖于建立“全域感知”体系，即将信息感知设备合理、泛在布局在城市各处，采集大量的跨空间、跨垂直领域的传感信息和视频数据，停车系统分布广、需求刚性、几乎覆盖人们生活的各种场景，是“全域感知”体系的重要载体。智慧城市建设中，交通出行方面是重点领域，“智慧停车”无疑是智慧城市建设的重要反映，智慧停车被认为是智慧城市的基石，智慧城市要从实现智慧停车开始。②项目具备较为成熟的相关技术条件智慧停车行业是技术密集型产业，业务涉及信息技术、数据通信传输技术、电子传感技术、控制技术、计算机技术及交通工程等多项高新技术领域，需要专业技术发展到一定程度才能催化行业的发展。目前，我国智慧停车系统已经由传统传感和影像感测衍生出车牌识别技术，用户能借助APP找到有空位的停车场、计算出最快的到达路线以指引驾驶人前往停车，帮助用户快速找到车位并简化车主的进出场流程；大数据、云计算和加密技术的不断升级，可实现海量数据的二次分析变现，进而有助改善城市中的各项服务、提升居住质量，相关技术的不断升级支撑了智慧停车行业的发展。公司根据技术发展路径和行业需求的变化，通过对研发的精准投入，持续提升和完善核心技术、平台、产品和综合解决方案能力。截至2018年底，公司（含子公司）获得授权专利132项，其中发明专利54项、实用新型项59项、外观设计19项；公司拥有软件著作权证书100项、高新技术成果转化证书4项、软件产品登记证书51项。强大的研发能力和技术储备积累为本募投项目的建设和实施提供强有力的技术支持。③公司在智慧城市建设方面先发优势明显华平股份自成立以来，一直致力将先进的多媒体通信技术、网络传输技术、云计算技术、物联网技术、电子传感技术及计算机软件处理技术等进行有效地融合应用，整合城市信息资源、帮助城市建立数字化政务、数字化产业和数字化民生，为城市提供政府决策办公，城市管理和企业管理的信息化、智能化平台，实现城市智慧式管理和运行。目前，公司在延续“智慧城市建设”战略的基础上，正延伸服务链至运营服务，并通过挖掘数据价值，探索汽车后市场增长点，冀希迎来新的发展。公司在以下方面的优势助力产业链的延伸：第一，公司基于智慧城市关键领域项目建设的丰富经验，不仅熟知政府部门在信息化、智能化管理中的需求与痛点，而且通过项目推广落地、建设交付，积累了一定的政府资源，这为公司从政府部门获取道路停车系统的经营权奠定了独特的优势；第二，公司依托前期的大数据平台，进一步拓展智慧停车服务，将路边停车位和部分社会停车场一步纳入到智停车平台，充实大数据的容量，进一步发挥数据优势，实现各方共赢。4、项目经济效益评价 项目建成达产后，预计年均实现销售收入19,780.50万元，利润总额6,018.3万元，净利润5,115.61万元，项目总投资收益率为12.18%，财务内部收益率（税后）为15.94%，投资回收期（税后）为6.53年（含建设期）。

【编者按】 2021年是我国“十四五”开局、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的重要历史交汇点。“十三五”圆满收官，首都站在新起点，北京商报特别策划了一组关联报道，回顾过去展望未来。一方面，借由地铁线路串联起一系列城市地理地标，回顾北京经济、社会、文化的巨大变迁，由此产业升级、城市治理跃迁、民生福祉增进“尽收眼底”。另一方面，继往开来，紧扣北京“十四五规划”和2035年远景目标的建议，邀请多领域权威专家各抒己见，为北京落实全面实现“十四五规划”凝聚共识、准备锦囊、探索路径。2020年9月10日，轨道交通28号线（原CBD线）工程可行性研究报告正式批复。一条地下交通轨道将由西北向东南成为斜贯北京中央商务区（以下简称“北京CBD”）的“大动脉”。该项目已被列入2020年北京市政府重点工程计划，并计划于2025年建成。北京CBD，是北京国际金融与商务功能集聚地。在改革开放后的40多年间，该区域从萌芽起步日臻完善，逐步从老工业区发展成招商吸引力位列全球第7位的中央商务区。然而，随着区域招商极速裂变，传统交通配套走向饱和，筑梦天堂终难逃围城之困。于是，贯通北京CBD的28号线与17号线成为“十三五”期间全市重点建设的轨道交通项目。在日积月累的发展中，北京CBD正悄然变更模样。登顶之战《助力提升CBD吸引力白皮书2.0》显示，北京CBD已跻身世界顶级商务区，中国也成为引领全球经济复苏的重要力量。当前，北京CBD正角力全球招商引资的“登顶之战”。《2020全球商务区吸引力报告》显示，在精选的21个顶级商务区中，北京CBD吸引力排名全球第7位。然而，中央商务区的建成并非朝夕之功，北京CBD身后同样背负着老工业区历经年月的转型积累。上世纪80年代，北京CBD区域还是一片工业区，烟囱耸立、机器声轰鸣。1984年11月，一纸合资建设与经营中国国际贸易中心的合同在北京人民大会堂签署。随后，北京金属结构厂和高压气瓶厂原址被渐次拆除，自此“大北窑”开始迈上国际化道路。1990年，209米高的京广中心建成，被誉为“京都摩天第一楼”……地标性建筑拔地而起，商业机遇也纷至沓来，北京CBD发展快车蓄势而发。与首都经济“退二进三”的产业结构同步调整，北京CBD由2000年前以化工、汽车、机械等传统产业为主导发展至今，已基本形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局。目前，一座国际化现代商务中心区正加快形成。2019年，北京CBD功能区汇集世界500强企业238家，跨国公司地区总部89家，占全市的50%。即便是在疫情初期，北京CBD仍在持续引资赋能。据了解，2020年一季度区域落户高质量企业37家，外商投资企业60家。迈出围城然而，高速发展的背后也伴随着阵痛。房地产咨询公司仲量联行发布的报告显示，2016年，已有日均超39万人在北京CBD区域内的写字楼里办公，流动人口密度达4万人/平方公里；预计2020年这一数字将升至52万人。由于区域办公体量超1000万平方米，人员流动相对集中，周边交通高度饱和。以28号线沿途的国贸站为例，北京市交通委主任周正宇公开披露，国贸地区每天客流量超过30万。2019年，《北京CBD国际化提升三年行动计划》出台，提出用三年时间，推进国际一流的CBD建设。然而，对比其他发达国家城市空间布局，建设国际一流的CBD考验着资本实力、营商环境等，也意味着区域布局面临着重新规划和系统升级。《2020首都发展报告》提出，北京棋盘式的道路结构深刻地影响了轨道交通的分布形式，站点也基本依照棋盘状整齐排列、均匀分布，市中心没有呈现出相比于其他区域更密集的车站数量。而以柏林、巴黎、东京为代表的城市大多呈现出放射状的分布态势，这样的线网结构自然地形成了站点密度的差异。IPG中国首席经济学家柏文喜分析指出，CBD地区聚集了大量的经济规模和工作、居住人口，交通压力巨大，现有的几条轨交无论从运能还是运力方面在交通高峰期都已经达到了极限，几无潜力可挖，因此新建和加密CBD地区的轨交以及改造提升与优化现有轨交网络是完善CBD地区交通基础设施。为疏解CBD地区交通堵点，早在28号线酝酿成行前的2015年，北京地铁运营公司曾披露，相关部门正研究规划短距离区域性专用地铁线。大CBD版图根据此前针对北京CBD提出的产业融合发展计划，到2020年，北京CBD以高端商务为龙头，以金融和文化为两翼的现代服务业融合发展格局基本形成，在京津冀地区发挥核心枢纽作用，成为具有引领示范作用的全国性CBD。2017年，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》落地，“三城一区”成为北京未来科技创新能力的核心承载区域，国贸CBD之外，“亦庄科技型CBD”“城市副中心金融CBD”将共同拼凑未来北京三大CBD的城市版图。“北京CBD过去是辐射带动引领北京，将来一定不仅是北京的，而是整个京津冀的，要引领京津冀协同发展。”国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成认为。首都经贸大学特大城市研究院副院长叶堂林指出，北京发展“高精尖”的同时，城市需培养适宜产业发展的完整配套。通过打造产业链的方式，带动津冀区域协同发展，提高三地产业协作水平，进而降低成本也使得产品更具竞争力；同时，针对市内发展文旅等产业，也可通过规划的改进，将思考格局置于更大的区域空间，辐射带动周边更多地区共享项目成果。放眼全市，北京CBD转向“高精尖”的进阶之路也是北京升级改革的剪影和可复制的有效经验。随着北京非首都功能疏解继续推进，其第三产业主导地位已十分明显。与此同时，天津、河北着眼于强化精准承接。据统计，2019年，天津滨海－中关村科技园新增注册企业502家；2019年，河北共承接京津单位964家。北京商报记者 陶凤 刘瀚琳· “十四五”怎么干·《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（草案）》中提到，全面推动国家服务业扩大开放综合示范区建设，进一步推动科技、互联网信息、数字经济和数字贸易、金融等领域扩大开放。依据职住分布提升CBD区域通勤“CBD地区聚集了大量的经济规模和工作、居住人口，交通压力巨大，现有的几条轨道交通线路无论从运能还是运力方面在交通高峰期已经达到了极限，几无潜力可挖。”IPG中国首席经济学家柏文喜分析指出。今年是“十四五”规划的开局之年，根据规划纲要草案，抓好“两区”“三平台”建设，全面推动国家服务业扩大开放综合示范区建设，进一步推动科技、互联网信息、数字经济和数字贸易、金融、文化旅游、教育、健康医疗、专业服务等领域扩大开放。而就在去年9月，中国（北京）自贸试验区国际商务服务片区正式挂牌，朝阳区以四大功能区为承载，北京CBD中心区和金盏国际合作服务区2个重点功能区则成为其建设发展的主阵地，形成“两区”建设政策叠加，创新完善各重点领域开放合作的体制机制。“‘两区’建设对北京而言是一个重要机遇，从北京的城市特点来看，拥有两个较为优势的资源领域，其中包括科技创新以及文化创意产业领域。”中国商业联合会专家委员会委员赖阳指出，在科技创新领域，北京拥有大量科研院所，这些资源促使北京在互联网产业等科技领域居于全国领先地位；而在文创产业领域，北京同样具备可与科技比肩的资源优势，从文化创意元素与产业相结合的发展角度看，北京具备得天独厚的市场拓展前景。如今的北京CBD形成了以国际金融为龙头、高端商务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局，是首都现代化和国际化大都市风貌的集中展现区域。这里聚集着全北京65%以上的外资金融机构和90%以上国际传媒机构。这一“商圈地标中的地标”也跃升成为“两区”建设的重要阵地。不容忽视的是，区域经济的极速壮大使大城市的“交通病”日趋突出。据北京交通发展研究院2019年数据显示，北京CBD居住人口达16万，居住密度为2.29万人/平方公里；就业岗位41万，就业岗位密度5.86万人/平方公里，职住比例为2.6：1。“鉴于这种情况，新建和加密CBD地区的轨交以及改造提升与优化现有轨交网络是完善CBD地区交通基础设施，为CBD地区可持续发展提供基本交通保障的必要举措。这也是北京轨交在完善中心区域城市路网的重要组成部分中，重要的着力点之一。”柏文喜表示，北京市轨道交通目前已达到一定的规模并已成网，在城市通勤中承担了非常重要的角色。2019年，北京CBD根据《北京CBD国际化提升三年行动计划》启动105项任务，其中36项已取得明显进展，其中包括完成西北区交通优化示范工程等。如今，北京CBD打造了全市首个智慧交通体系，位于CBD西北区域的交通优化试点示范工程现已完工。区域内覆盖7条道路、总长度约4.9公里，其在交通治理方面将更加精细、智慧和人性化。未来，智慧交通也将被推行至CBD全域。此外，去年9月，北京市发改委批复了轨道交通28号线（原CBD线）工程可行性研究报告。该项目被列入2020年北京市政府重点工程计划，目前正抓紧建设。建成后，北京CBD区域将新增一条地下交通“大动脉”。据了解，一期项目位于朝阳区，西起东大桥站，东至广渠东路站，全长8.9公里，均为地下线，设站9座，设广渠东路车辆基地1座。柏文喜说，“下一步应根据城市人口职住分布与客流特征，以及从引导城市规划发展的角度对现有轨道交通网进行补短板的同时，从线路、运能、运力和组织调度方面进行改造、优化和提升，而CBD规划与轨道交通线路也正是这一工作的重要体现”。 北京商报记者 陶凤 刘瀚琳

XX海外市场拓展可行性研究报告Report of Feasibility Study on Overseas Market Development of XX目 录Table of Contents1. 摘要Abstract..............................12. 引言 Introction.......................2 3.瑞士政治经济文化分析Political, economic and cultural analysis of Switzerland....................................54.比利时政治经济文化分析Political, Economic and Cultural Analysis of Belgium..........................................85.意大利政治经济文化分析Political, Economic and Cultural Analysis of Italy..............................................106.波兰政治经济文化分析Political, Economic and Cultural Analysis of Poland..........................................137.四国投资环境对比Comparison of Investment Environment among Four Countries..............................168. 市场进入对策 Market Entry Countermeasures........................209. 结论 Conclusion.......................2210. 参考References......................24AbstractXX现在是英国领先的高品质天然即食三明治零售商.近年来，全球约有374家门店。虽然大多数商店都在英国（特别是伦敦），但越来越多的商店在海外开业。本文从XX的发展需求，以及企业定位，在国际视野下分析比较了瑞士，比利时，意大利和波兰的经济环境、人文特点和饮食文化以及消费水平，最终帮助XX找到符合市场定位最具发展潜力的海外国家。As the currently leading retailer of high-quality natural ready-to-eat sandwiches in the UK, XX has developed to have about 374 stores with worldwide coverage in recent years. Despite the fact that most stores are based in the UK (especially in London), the number of overseas stores is on the rise. In this paper, the author analyzes and compares the economic environment, human characteristics, food culture and consumption level of Switzerland, Belgium, Italy and Poland from the international perspective and based on the development needs and corporate orientation of XX, thus finalizing the most potential overseas country in line with the market positioning for XX. 关键词：海外市场，国际营销，XX管理Key words: Overseas market, international marketing, XX managementIntroctionXX餐厅于1986年在英国伦敦开设第一家门店，其创办人AA和BB是当年的同窗学友，因为两人同样渴望享受到简单而天然的食品，所以决意创新天地，以手工制作新鲜美食，并首创店内厨房，确保食品新鲜。餐厅里所有的食物都不是食品工厂里生产的工业化产品，而是当日在店内制作和供应的。每天清晨 5 点半， XX 的员工就开始为顾客准备全天的 食材，所以 XX 的三明治、沙拉和薄 饼卷虽然都有外包装，却没有保质期，也不添加防腐剂，追求天然且尽可能避免化学添加剂、防腐剂是 XX 一贯坚持的理念。因为XX在性质上属于跨国公司，其在全球其他国家开设有分店。时至今日，除了英国外，XX在美国、法国和香港都不断扩展，全球共有超过370余家分店。Founded by AA and BB who are former classmates, XX restaurant set up its first store in London, UK in 1986. Inspired by the desire of enjoying simple and natural food, the founders were determined to innovate in making fresh food by hand and initiated in-store kitchen to ensure the freshness of food. All the food in the restaurant is not an instrial proct from the food factory, but is made and supplied in the store on the same day. Every morning at 5:30 a.m., XX staff begins to prepare all-day food materials for customers, enabling the absence of shelf life and preservatives for XX sandwiches, salads and pancake rolls with outer packing, and embodying XX’s consistent philosophy of pursuing natural quality and minimizing the use of chemical additives and preservatives. As a multinational corporation in nature, XX has branches in other countries around the world. Today, in addition to developing the market in the UK, XX has expanded to and set foot in the United States, France and Hong Kong, with more than 370 branch stores worldwide. XX的顾客群体并没有相关文献予以论述。但根据XX在中国上海和中国香港的店铺选址就可窥见一斑，XX去年关闭的位于中国上海的两家门店分别位于静安嘉里中心和国金中心，两地均位于上海黄金地段，附近多以写字楼为主，两地的租金很高，这意味着这两地开设分店成本很高。XX在上海开设分店不顾成本的想要靠近写字楼，其针对的顾客群体可想而知，其顾客群体定位从一开始就不是普通大众，而是商务人士、白领阶层等群体。目前XX在中国香港有27家门店，比较多位于交通中转站和重要商场，这些是作为游客集中会去到的地方，这些游客当中，知道XX的不在少数，这些顾客大比例了解XX的情况，知道怎样点单，也大概了解XX的口味和价格。Despite the absence of relevant literature, customer group of XX can be evidenced by the location of XX’s stores in Shanghai and Hong Kong, China. Last year, XX closed two stores situated in the prime locations of Shanghai Jing’ an Kerry Center and International Financial Center respectively, surrounded mainly by office buildings, resulting in high rent and indicating high cost of establishing branch stores in such two places. XX sets up branch stores near the office buildings in Shanghai, regardless of the high cost, implying that its initially intended customer group is not general public, but business people, white-collar workers and other groups. At present, XX has 27 stores in Hong Kong, China, mostly of which are located in transit stations and major shopping malls frequented by tourists. Most of these tourists know about XX and its business model as well as the ordering process, and are generally familiar with the taste and price of XX. 2001年，美式快餐店麦当劳曾经入股投资XX在美国的分店，但是前者在2008年卖掉了该批股份。根据相关资料，XX在香港的同行以及对手包括太平洋咖啡、星巴克和Caffee Habitu。从XX在香港市场上的竞争对手来看，我们大致可以推出XX在全球市场上的竞争对手。麦当劳卖掉XX股份可以看出，XX的竞争对手还包括美国麦当劳、肯德基以及汉堡王这类餐饮巨头。不仅如此，XX还需要与英国国内的餐饮COSTA竞争。In 2001, McDonald’s, an American fast food restaurant, invested to hold shares in XX’s U.S. branch, but sold such shares in 2008. Relevant data shows that XX’s peers and rivals in Hong Kong include Pacific Coffee, Starbucks and Caffefee Habitu, based on which we can roughly infer XX’s competitors in the global market. McDonald’s sale of XX shares indicates that XX rivals with the catering giants such as McDonald’s, KFC and Burger King, in addition to competing with COSTA in the UK.根据XX的顾客群体，我们可以知道，XX市场定位为中高端市场，因为其面向的消费群体主要是商务人士、白领阶层等群体。从其店铺位置来看，在上海租用黄金地段地块开设分店，与各类大型企业办公区域相近，由此可见其市场定位绝非低端市场，而是中高端市场。XX is oriented at middle and high-end market, but not low-end market, as evidenced by the fact that it is intended for customer groups such as business people and white-collar workers, and as reflected by its store locations in prime plots in Shanghai, adjacent to office areas of various large-scale enterprises. 瑞士政治经济文化分析Political, Economic and Cultural Analysis of Switzerland 瑞士联邦简称“瑞士”，位于欧洲中部。1684年瑞士因《威斯特伐利亚和约》而独立，成为真正意义上的主权国家。1848年制定新宪法，设立瑞士联邦委员会，成为统一的联邦制国家。瑞士自1815年以来一直奉行中立政策，并在两次世界大战中保持中立，目前为永久中立国。瑞士虽为永久中立国，但仍然积极参与国际事务，诸如世界贸易组织、国际红十字会等国际组织总部位于瑞士日内瓦。目前瑞士国内政局稳定，政权有力，社会和谐。Located in central Europe, the Swiss Confederation, or “Switzerland” for short, was independent under the Peace Treaty of Westphalia and became a truly sovereign state in 1684. In 1848, a new constitution was enacted, and the Swiss Federal Council was established, enabling Switzerland to become a unified federal state. Switzerland has pursued a policy of neutrality since 1815, maintained its neutrality ring the two world wars, and has been a permanent neutralized state till now. Regardless of its nature as a permanent neutralized state, Switzerland is still actively involved in international affairs, for example, the international organizations such as the World Trade Organization and the International Red Cross are headquartered in Geneva, Switzerland. Currently, Switzerland features stable domestic political situation, powerful regime and harmonious society. 瑞士是世界上最为稳定的经济体之一，主要体现在政策、金融体系以及银行保密体制等方面。根据2019年4月IMF发布的《世界经济展望》，瑞士2018年DGP总量为7038亿美元，人均GDP为82950，人均GDP排名世界第二。瑞士经济不管是总量还是人均GDP都居于欧洲前列。瑞士还是许多跨国公司总部所在。瑞士制造业是最为重要的产业之一，涵盖了专业化学制品、医药、精密仪器等领域。不仅如此，瑞士国内税率也是发达国家中总税率最低的。瑞士基于低的国内税收，向瑞士进行投资的成本较低，且瑞士国际化程度较高，因而投资环境较好。瑞士农业保护政策为瑞士自由贸易政策的少数例外，也导致食物价格较高，对于经济合作与发展组织报告显示瑞士市场自由度略低于部分欧盟国家，但瑞士国内购买力仍居于世界前列。瑞士旅游业十分发达，是该国第三大创汇行业。Switzerland is one of the most stable economies in the world, mainly reflected in policy, financial system and bank secrecy system, etc. The World Economic Outlook issued by the IMF in April 2019 showed that Switzerland’s gross DGP in 2018 was 703.8 billion US Dollars, with per capita GDP of 82,950 US Dollars, ranking second in the world. Switzerland is leading in Europe in economy considering gross and per capita GDP, and is also the home to many multinational corporations. Manufacturing instry is one of the most important instries in Switzerland, covering professional chemicals, medicine, precise instruments and other fields. Moreover, Switzerland has the lowest overall tax rate in the developed world. The low domestic tax, low cost of investment and high degree of internationalization create a good investment environment in Switzerland. Switzerland’s agricultural protection policy is a few exceptions to Switzerland’s free trade policy, which also gives rise to higher food prices. The OECD reports show that Switzerland’s market freedom is slightly less than that of some EU countries, but Switzerland’s domestic purchasing power is still leading in the world. The highly developed tourism instry is the third largest source of foreign exchange earnings in Switzerland.瑞士的文化和自然遗产非常丰富。雄浑的阿尔卑斯山、星罗棋布的高山湖泊、茂密的原始森林,伯尔尼老城、圣加仑修道院、贝林佐纳城堡和城墙等名闻遐迩,其中少女峰、伯尔尼老城、圣加仑修道院、贝林佐纳城堡和城墙等6处文化与自然遗产被列入联合国教科文组织世界遗产名录。瑞士以德语、法语、意大利语和拉丁罗曼语为官方语言，其官方语言中没有英语。因为瑞士由四大语区所组成，在饮食上自然也受到四种不同文化的影响具有多元性，对于外来食物具有一定的兼容性。Switzerland is rich in cultural and natural heritage, such as the well-known magnificent Alps, scattered alpine lakes, dense virgin forests, Old City of Berne, St. Gallen Abbey, Castle and Wall of Bellinzona, and the six cultural and natural heritages including Jungfrau, the Old City of Berne, the St. Gallen Abbey, and the Castle and Wall of Bellinzona, which are listed in the UNESCO World Heritage List. Switzerland’s official languages include German, French, Italian and Romansh, but exclude English. Because Switzerland is composed of four major language areas, it is naturally influenced by four different cultures in its diet, which enables certain compatibility with foreign food.比利时政治经济文化分析Political, Economic and Cultural Analysis of Belgium比利时王国简称“比利时”。比利时实行三权分立的政治制度，立法、行政、司法三权相互独立、制衡，比利时国王只是国家的象征。比利时于1831制定了首部宪法，1994年制定新宪法。比利时在对外关系上以欧盟为依托，以欧洲一体化为重点，推行积极的欧洲政策。比利时与瑞士在对外关系的处理上有所区别，比利时并不奉行中立政策。The Kingdom of Belgium is abbreviated as “Belgium”, which implements the political system of “separation of the three powers”. Legislative, administrative and judicial powers are independent and counterbalanced. The King of Belgium is only the symbol of the country. Belgium enacted its first constitution in 1831 and a new one in 1994. Belgium, relying on the European Union in its foreign relations and focusing on European integration, implements active European policies. Belgium is different from Switzerland in dealing with foreign relations, for it does not pursue a policy of neutrality. 2017年，比利时GDP总量约为4827亿美元，人均GDP约为43324美元，位于世界20名左右。比利时是发达的资本主义工业国家，经济对外依赖程度高。比利时主要的工业部门钢铁、机械、有色金属、化工、纺织等行业，但工业部门对外依赖程度高。比利时服务发达，服务业从业人数占到了劳动人口的80%。比利时以贸易立国，因此出口占国内生产总值比重较高，位于全球前20。比利时官方语言为荷兰语、法语和德语，和瑞士一样，英语并非官方语言。比利时信教人口占比较高，且主要信奉天主教。比利时是美食王国，在欧洲久负盛名，虽然比利时人饮食习惯中追求健康自然的要求与同样来自欧洲的美食品牌XX较为投契，但比利时的本土快餐连锁Exki也是主打健康这一主题的快餐品牌。In 2017, Belgium’s gross GDP was about 482.7 billion US Dollars, and its per capita GDP was about 43,324 US Dollars, ranking about 20th in the world. Belgium is a developed capitalist instrial country with a high degree of external economic dependence. Belgium’s main instrial sectors cover iron and steel, machinery, non-ferrous metals, chemical engineering, textile and other instries, which are highly dependent on foreign countries. Belgium has developed service instry, with 80% of the working population engaged in services. Belgium is based on trade, so its exports account for a high proportion of GDP, which ranks among the top 20 in the world. The official languages of Belgium are Dutch, French and German. Like Switzerland, English is not the official language of Belgium. Belgium has a high proportion of religious population mainly believing in Catholicism. Belgium is a food kingdom and has long been famous in Europe. Although the Belgian dietary habits and the pursuit of health and nature are in line with the European food brand XX, Belgium’s local fast food chain Exki is also a fast food brand centering on the theme of health. 意大利政治经济文化分析Political, Economic and Cultural Analysis of Italy意大利共和国简称“意大利”。意大利同英国一样，是一个高度发达的资本主义国家。2018年，意大利政局动荡，意大利重新进行大选。与此同时，意大利国内政党的疑欧情绪高涨，意大利债券市场出现抛售浪潮，债券市场和股市均受到不良影响。意大利是欧洲四大经济体之一，是欧盟的创始会员国。世界银行的数据显示，2017年意大利GDP总量为19350亿美元，人均GDP为31953美元，意大利经济总量在世界排名第27位，经济总量在欧洲排名第四。意大利主要的能源和原材料供给依靠国外，意大利重工业部门涉及钢铁、造船、机械、石油、化工、军火等部门，意大利的火炮就是其重工业发达的标志。不仅如此，意大利的中小企业在经济中占据着重要的地位。意大利的制革、制鞋、纺织、服装、家具、瓷砖、大理石、酿酒等行业在世界出名。意大利在时尚和艺术领域也处于世界领先地位，意大利米兰闻名于世界，米兰国际时装周是世界时装设计和消费的晴雨表，诸如Prada、Gucci著名时装品牌使得意大利在时尚领域占据着世界领先位置。由此可见，意大利是一个对外开放程度较高的国家，国外投资进入意大利的阻力可能较小。The Republic of Italy, or “Italy” for short, is a highly developed capitalist country like Britain. In 2018, Italy suffered from turbulent political scene, and witnessed another general election. Meanwhile, Euroscepticism runs high among Italy’s domestic parties, giving rise to the tide of sell-offs in Italian bond market, and leaving adverse effect on both the bond market and the stock market. Italy is one of the four major European economies and the founding member of the European Union. According to World Bank data, Italy’s gross GDP in 2017 was 1.9350 trillion US Dollars, with a per capita GDP of 31,953 US Dollars, and with the economic aggregate ranking 27th in the world and 4th in Europe. Italy depends on foreign countries for main energy and raw material supply, and its heavy instry sectors involve steel, shipbuilding, machinery, petroleum, chemical engineering, and munitions, etc. Italian artillery is the symbol of its developed heavy instry. Moreover, Italian SMEs play an important role in the economy, while Italian leather-making, shoe-making, textiles, clothing, furniture, tile, marble, wine and other instries are well known all over the world. Italy is also the world leader in fashion and art, as evidenced by the world famous Milan and Milano Moda Uomo as the barometer of fashion design and consumption in the world. Famous fashion brands such as Prada and Gucci make Italy a worldwide fashion leader. Therefore, Italy is a country with a high degree of openness, lessening foreign investment resistance in Italy.波兰政治经济文化分析Political, Economic and Cultural Analysis of Poland波兰共和国简称“波兰”，位于中欧。从地理位置上看，波兰靠近东欧。波兰于1999年加入北约，2004年加入欧盟，虽然地理位置靠近东欧，但实际上是一个彻底的西方阵营国家。从对外关系上看，波兰采取的是积极的欧洲政策，积极参与欧洲事务。波兰在欧洲并非一个富裕的国家。世界银行数据显示，2017年波兰GDP总量为5248亿美元，人均GDP为13414美元，在欧洲排名第九。虽然其GDP总量在欧洲超过比利时，接近瑞士，但是其人均GDP则大大落后于这两个国家。从这一点可以看出，波兰国内的消费负担能力不及瑞士、比利时和意大利。波兰自1989年实行总统和议会制以来，国内并没有出现太大的波动，因此政局稳定。政局稳定是投资应当考虑的重要因素之一，政局稳定则意味着投资的安全性和稳定性。波兰工业主要集中在重工业领域，国内农产品出口量较大，对于本文所写对象XX而言，农产品丰富意味着成本较低。从成本控制角度讲，可以选择在波兰投资。The Republic of Poland, or “Poland” for short, is located in Central Europe, and is close to Eastern Europe geographically. Poland joined NATO in 1999 and the European Union in 2004. Although it is geographically close to Eastern Europe, it is actually a thorough Western coalition country. In terms of foreign relations, Poland has adopted an active European policy and actively engaged in European affairs. Poland is not a rich country in Europe. According to World Bank data, Poland’s gross GDP in 2017 was 524.8 billion US Dollars, with a per capita GDP of 13,414 US Dollars, ranking ninth in Europe. Although its GDP in Europe surpasses Belgium’s and approaches Switzerland’s, its per capita GDP lags far behind the latter two countries, which shows that Poland’s domestic consumer affordability is less than Switzerland, Belgium and Italy. Poland has maintained a stable political situation without much volatility since 1989, when the presidential and parliamentary system was implemented. Political stability means the security and stability of investment, thus being one of the important factors to be considered in investment. Polish mainly develops heavy instry, and has large domestic agricultural procts export volume. For XX, the research object in this paper, abundant agricultural procts mean low cost, which makes investment in Poland feasible from the perspective of cost control. XX潜在进入国家Potential Entry Country of XX本文在分析了上述四个国家之后，认为XX最有可能进入的国家是瑞士，其原因在于：After analyzing the four countries above, the author considers Switzerland a most likely target country for XX for reasons as follows:第一，时至今日，创始于英国的XX已经在美国、法国、中国香港开设了分店，中国大陆的两家分店于2018年年底关停。本文认为，XX已经在法国开设了分店，而法国位于西欧，因此从扩大在欧陆的影响力来看，在中欧投资开设分店可能更加合理。所以从地理位置上来讲，在瑞士开设分店更加合理。First of all, up to now, XX, founded in the UK, has set up branches in the United States, France and Hong Kong, China, with two branch stores in the mainland of China closed at the end of 2018. This paper argues that XX has set up stores in France in Western Europe, and it may be more reasonable to invest in setting up stores in Central Europe in terms of expanding its influence in Europe. To this end, it is more reasonable to set up stores in Switzerland from the geographical point of view. 第二，瑞士经济发展水平高，是世界上最发达的国家之一，其人均GDP位居世界第二。由此可见，对于普通瑞士大众而言，XX的消费也在可以承受的范围之内。从这个角度讲，瑞士大众消费能力强意味着瑞士是具有广阔的市场前景的。一个企业能够在市场上立足，有无市场，有无消费群体是最为重要的因素之一。瑞士国内市场完全满足XX的投资需求。Secondly, Switzerland has a high level of economic development and is one of the most developed countries worldwide, with its per capita GDP ranking second in the world. Thus, the general Swiss public can afford consumption in XX. From this point of view, Switzerland’s strong consumer capacity indicates broad market prospects in Switzerland. One of the most important factors for an enterprise to keep a foothold in the market is dependable market and reliable consumer group. Switzerland’s domestic market fully meets the investment needs of XX. 第三，瑞士国内政治稳定，社会稳定，具备完善的法律制度，且与各国、各国际组织保持良好的对外关系。一个国家稳定与否在很大程度上能决定这一个国家能否吸引到投资，即使叙利亚有良好的资源禀赋，目前也不会有几个跨国公司愿意在该国投资。一个法制是否健全，法律体系是否完善，法治水平的高低在很大程度上会影响投资者的决定。一个国家对外开放的程度也决定了该国能否吸引到有效的投资，瑞士众多的跨国公司和国际组织足以说明瑞士的开放水平很高。不仅如此，瑞士奉行的永久中立的政策使得瑞士很少会受到其他国家外交政策的影响。因此，瑞士和平的社会环境使得其成为XX的最佳投资地点。Thirdly, Switzerland has stable political environment and society, has a sound legal system, and maintains good external relations with various countries and international organizations. The stability of a country largely determines whether it can attract investment. Despite the good resource endowment in Syria, few multinational corporations would be willing to invest in the country at the moment. Soundness of legal system, perfection of legal system, and level of the rule of law will affect the decision of investors to a great extent. The openness degree of a country also determines whether it can attract effective investment. Switzerland has a high level of openness as evidenced by its numerous multinational corporations and international organizations. Moreover, Switzerland’s policy of permanent neutrality makes it seldom influenced by foreign policies of other countries. Therefore, Switzerland’s peaceful social environment makes it the best choice for investment of XX. 第四，瑞士是众多跨国公司总部、分部以及国际组织的总部所在地，XX从性质上来讲本身就是跨国公司。瑞士作为跨国公司总部、分部的所在地，在一定出程度上已经形成了一种集聚效应。这会给消费者一种心理上的感觉，即XX能够在瑞士开设分店、设立分部，意味着XX本身的服务能力和水平是极好的。不仅如此，跨国公司和国际组织的工作人员本身就是商务人士或者白领阶层，这符合XX针对的客户群体和市场定位。这类客户群体往往在社会上有较大的影响力，XX完全可以以自己优秀的服务能力赢得他们的口碑。如此以来，借助他们的影响力为自己的打广告也是一种隐形的宣传方式。跨国公司和国际组织能够推进国与国之间的经济文化交流，但承担这一职责的还是其工作人员。这部分人的存在使得XX能够借助他们的力量宣传自己。Fourthly, Switzerland is home to the headquarters and branches of many multinational corporations and international organizations, suitable for XX as a multinational corporation in nature. As the home to headquarters and branches of multinational corporations, Switzerland has formed a kind of agglomeration effect to a certain extent. This will make consumers psychologically feel that XX can set up stores and branches in Switzerland e to its excellent service ability and level. Moreover, the staff of multinational corporations and international organizations is business people or white-collar workers, which is in line with the customer groups and market positioning of XX. This kind of customer group often has a great influence in society; XX can win their praise with its excellent service ability, thus achieving the invisible propaganda by advertising XX with the influence of such consumer group. Transnational corporations and international organizations can promote economic and cultural exchanges between countries, but it is their staff who undertakes this responsibility. The existence of these people enables XX to use their power to publicize itself. 第五，瑞士完善的金融体系以及银行保密制度使得XX在瑞士承担的金融风险较小。XX如果想在瑞士长远发展下去，离不开金融体系的支持。作为一个跨国公司，XX的战略应该是全球性战略而非针对单个国家。因此，在瑞士的业务应当具有一定的独立性。那么，这一部分业务就应当依靠瑞士的金融体系和银行体系，实现资金的融通。Fifthly, Switzerland’s perfect financial system and bank secrecy system make XX take less financial risks in Switzerland. For long-term development of XX in Switzerland, the support of the financial system is a necessity. As a multinational company, XX’s strategy should be global rather than indivial country-specific. So, the business in Switzerland should be independent to a certain degree, thus enabling this part of business to rely on Switzerland’s financial system and banking system to achieve financing. 第六，英国与瑞士同为欧洲国家，两国在饮食习惯等方面具有相似的地方。诸如两国都以面食为主食，都追求健康的生活饮食方式。XX食谱中有三文治、浓汤、法式面包、沙拉、果汁、奶茶以及奶昔等食物，这与瑞士大众的口味相符。两国在这一点的共性上可以使得XX进入瑞士市场时的阻力变小。Sixthly, Britain and Switzerland are both European countries, thus they have similar dietary habits. For example, both countries have pasta as their staple food and pursue a healthy diet and life style. XX recipes include sandwiches, pottage, French bread, salad, fruit juice, milk tea and shakes, which are in line with the taste of Swiss people. The similarities between the two countries can rece the resistance when XX enters the Switzerland market. 市场进入对策Market Entry Countermeasures本文认为，XX进入瑞士市场宜采取特许经营的模式。特许经营是指许可证贸易的一种变体，特许权转让方将整个经营系统或服务系统转让给独立的经营者，后者则支付一定金额的特许费。特许经营分为四种类型，分别是单体特许、区域开发特许、二级特许以及代理特许。为了实现XX快速进入瑞士市场的目的，本文认为宜采取代理特许的方式。代理特许的方式是指，特许人授权被特许人招募加盟者。被特许人作为特许人的一个代理服务机构，代表特许人再招募被特许人，为被特许人提供指导、培训、咨询、监督和支持。代理特许给与被特许人以足够大的权力，这一点着重体现在经营权力方面。被特许人在是否开设分店，在何处开设分店，开设多少分店等方面拥有自主决定权，因而能够激发被特许人的活力，灵活经营，实现快速占领市场的目的。In this paper, the author believes that XX should adopt the franchising mode to set foot in the Switzerland market. Franchising refers to a variation of license trade, in which the franchisor transfers the whole operating system or service system to an independent operator, who pays a certain amount of royalties. Franchising can be divided into four types: unit by unit franchising, area development franchising, sub-franchising and master franchising. In order to realize XX’s fast access to Switzerland market, the author advises to adopt master franchising. Master franchising means that the franchisor authorizes the franchisee to recruit franchisees. As an agency service institution of the franchisor, the franchisee recruits the franchisee on behalf of the franchisor and provides guidance, training, consultation, supervision and support to the franchisee. The master franchising grants enough power to the franchisee, which is mainly reflected in the management power. The franchisee has the right to decide whether to set up a branch, where to set up a branch and how many branches to set up, which thereby stimulates the franchisee’s vitality, flexible operation and achieves the goal of quickly occupying the market. XX在进入瑞士市场时，应当注重瑞士的实际情况，结合当地实际情况随机应变。作为一个从事餐饮行业的跨国公司，结合当地人的风俗习惯，饮食文化是很有必要的。如同肯德基和麦当劳当初进入中国市场时那样，麦当劳调研后对中国人的饮食习惯误判，最终落后于肯德基。因此，本文认为XX在进入瑞士市场时应当结合当地实际情况，采取正确的方式方法经营。When XX enters the Switzerland market, it should pay attention to the actual situation of Switzerland and adapt itself to local conditions. As a multinational company engaged in catering instry, it is necessary to combine with the customs of the locals and the food culture. Just like KFC and McDonald’s when they first entered the Chinese market, McDonald’s misjudged the dietary habits of Chinese people after the survey, and finally fell behind KFC. Therefore, this paper argues that XX should adopt the correct mode of business operation when entering the Switzerland market.Conclusion英国与瑞士同为欧洲国家，两国在饮食习惯等方面具有相似的地方。诸如两国都以面食为主食，都追求健康的生活饮食方式。XX食谱中有三文治、浓汤、法式面包、沙拉、果汁、奶茶以及奶昔等食物，这与瑞士大众的口味相符。两国在这一点的共性上可以使得XX进入瑞士市场时的阻力变小。瑞士的国民GDP水平较高，人均收入处在世界最高行列，同时有着很低的失业率，国民就有较强的购买力，符合XX的目标消费人群。瑞士旅游业发达，这些游客当中，知道XX的不在少数，这些顾客大比例了解XX的情况，知道怎样点单，也大概了解XX的口味和价格。同时，瑞士农业产值约占国内生产总值的4%，肉类、奶制品等农作物在国内都能达到基本自给或者自给有余，但受当地农业保护政策食物价格较高，对于XX原材料的成本控制会构成一定的影响。Britain and Switzerland are both European countries with similar dietary habits. For example, both countries have pasta as their staple food and pursue a healthy diet and life style. XX recipes include sandwiches, pottage, French bread, salad, fruit juice, milk tea and shakes, which are in line with the taste of Swiss people. The similarities between these two countries can rece the resistance when XX enters the Switzerland market. Switzerland features a high level of national GDP, the highest per capita income in the world, a very low unemployment rate, and a strong national purchasing power, meeting the conditions for the target consumers of XX. Switzerland has a highly-developed tourism instry, most of its tourists know about XX and its business model, as well as the ordering process, and they are generally familiar with the taste and price of XX. Besides, Switzerland’s agricultural proction value accounts for about 4% of GDP, with meat, dairy procts and other crops achieving basic self-sufficiency or self-sufficiency with a surplus domestically. However, the local agricultural protection policy results in high food prices, which will have a certain impact on raw materials cost control of XX. References1. Fmprc.gov.cn. (2019).overview of Italy. [online] Available at: https://www.fmprc.gov.cn/ce/ceit/chn/ydlgk/t767294.htm [Accessed 26 Jun, 2019].2. Fmprc.gov.cn. (2019).overview of Switzerland. [online] Available at: https://www.fmprc.gov.cn/ce/ceit/chn/ydlgk/t767290.htm [Accessed 1 August, 2019].3. Fmprc.gov.cn. (2019).overview of Poland. [online] Available at: https://www.fmprc.gov.cn/ce/ceit/chn/ydlgk/t767298.htm [Accessed 20 Jan., 2019].4. Fmprc.gov.cn. (2019).overview of Belgium. [online] Available at: https://www.fmprc.gov.cn/ce/ceit/chn/ydlgk/t767295.htm [Accessed 15 Mar., 2019].译者简介王翻译，拥有15载为数2千万字涉及各大主流翻译领域的海量项目经验。乃国内知名的中英文翻译实战家，中国百家翻译公司公认的优秀译者。自从业至今，凭借先天的语言天赋与后天日日笔耕不辍的实践，以无与伦比的翻译造诣，摘得全球语言翻译企业界为数“四个第一”的桂冠，顺利签约成为国内与国际双料冠军级翻译公司的在线优选译者。一、于2009年3月，通过了中国翻译行业排名No.1的传神翻译公司专业法律类文稿测试。二、于2018年11月，通过了中国最大人工翻译平台No.1语翼网纯文学类文稿测试。三、于2019年7月，以满分的骄人成绩通过现世界翻译行业排名No.1的美国创博(transperfect)跨国翻译公司临床医学类文稿测试。四、于2019年8月，以优异的成绩通过亚太地区翻译行业排名No.1的澳大利亚Appen翻译公司纯文学类文稿测试。五、于2019年9月，高分通过现世界翻译行业排名No.7的爱尔兰keywords studio跨国翻译公司游戏本地化文稿测试。15年翻译职业生涯，更是通过了国内举不胜举的翻译公司与为数甚众的各类客户对翻译文稿几近苛刻、极致乃至登峰造极的专业品质级测试。终晋级成为翻译水准位列世界超一流精英行列的全能型、实战型兼具工匠理念的人工中英文互译实战家。

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询智研咨询发布的《2021-2027年中国深圳商业地产市场调查与市场前景预测报告》共十二章。首先介绍了深圳商业地产行业市场发展环境、深圳商业地产整体运行态势等，接着分析了深圳商业地产行业市场运行的现状，然后介绍了深圳商业地产市场竞争格局。随后，报告对深圳商业地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了深圳商业地产行业发展趋势与投资预测。您若想对深圳商业地产产业有个系统的了解或者想投资深圳商业地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章 2015-2019年深圳商业地产产业运行环境分析第.一节 2015-2019年深圳宏观环境概况一、深圳市政区概况二、深圳市交通运输概况三、产业结构概况四、深港合作第二节 2015-2019年深圳经济发展状况一、综合经济情况二、产业经济情况三、金融贸易情况四、社会人文情况第三节 2015-2019年深圳市城市建设规划一、城市性质与发展目标二、城市规模三、城市空间发展与总体布局第四节 2015-2019年中国商业地产政策环境分析一、中华人民共和国城市房地产管理法二、中华人民共和国土地管理法三、协议出让国有土地使用权规定四、土地、货币、税收政策与中国房地产市场五、中国房地产行业相关法律法规第二章 2015-2019年深圳房地产所属行业市场运行形势分析第.一节 深圳房地产发展阶段一、2015-2019年：房地产行业逐步市场化规范化二、2015-2019年：房地产市场稳步前进三、2015-2019年中：房地产市场快速上升四、2019年中至今：房地产市场进入调整阶段第二节 2015-2019年深圳各区域房地产发展概况一、罗湖区二、福田区三、南山区四、盐田区五、宝安区六、龙岗区第三节 2015-2019年深圳房地产所属行业市场价格及其调控政策浅析一、近年来深圳房地产价格运行分析二、国家及深圳市房地产调控政策回顾三、深圳市加强房地产市场宏观调控的具体措施第四节 税收政策对深圳房地产市场价格的影响剖析一、税收对房地产价格影响的理论阐述二、深圳房地产税收政策对房价的影响及存在的问题三、深圳市房地产税制改革的建议第三章 2015-2019年深圳商业地产市场运行状况分析第.一节 2015-2019年深圳商业地产发展态势分析一、深圳商业地产发展状况分析二、深圳商业地产销售模式分析三、深圳商业地产面临的发展难题四、深圳商业地产发展人才紧缺第二节 2015-2019年深圳商业地产片区分析一、宝安区商业地产二、中心区商业地产三、龙华商业地产四、龙岗中心城商业地产第三节 2015-2019年深圳商业地产市场发展对策分析第四章 2015-2019年深圳写字楼所属行业市场运行分析第.一节 2015-2019年深圳写字楼产业发展概况一、深圳写字楼市场发展历程二、深圳写字楼分布三、深圳第四代写字楼分析四、深圳写字楼的专业化发展态势分析第二节 2015-2019年深圳写字楼市场格局分析一、深港共建推进深圳写字楼市场发展二、深圳写字楼市场供求态势三、深圳写字楼发展数据分析四、深圳写字楼楼价分析第三节 国家政策对深圳写字楼市场的主要影响浅析第四节 2015-2019年深圳中心区写字楼市场调查一、中心区内写字楼市场供应类型特征二、中心区写字楼客户特征分析三、中心区写字楼市场呈现特征四、中心区写字楼供求分析五、中心片区物业发展状况及前景第五节 2019年深圳甲级写字楼市场发展现状分析一、深圳甲级写字楼市场状况二、深圳甲级写字楼市场需求分析三、深港合作持续推动深圳甲级写字楼市场需求第六节 2015-2019年深圳写字楼市场最新行情分析一、深圳限外令取消带来的影响二、深圳写字楼最新成交现状三、深圳写字楼租赁市场动态第五章 2015-2019年深圳商铺地产所属行业市场发展形势分析第.一节 商铺的概念一、商铺的定义二、市场类商铺的概念三、商业街商铺的概念第二节 2015-2019年深圳商铺地产发展概况分析一、深圳三大商圈商铺的经营状况分析二、深圳CBD商铺升值潜力巨大三、深圳商铺存在的问题及可持续的关键第三节 2015-2019年深圳商铺市场运营格局分析一、深圳商铺市场状况二、深圳商铺市场发展主要特征三、深圳市商铺成交行情分析第四节 2015-2019年深圳地铁商铺市场发展现状分析一、深圳迎来地铁商业时代二、深圳地铁激热沿线商铺市场三、深圳地铁商铺发展面临的问题四、深圳地铁商业发展需要做好长期准备第五节 2015-2019年深圳区域商铺细分市场运营分析一、福田中心区商铺二、关外商铺三、南山商铺四、南山后海商铺五、龙岗商铺第六章 2015-2019年深圳写字楼产业所属行业市场竞争格局分析第.一节 2015-2019年中国写字楼市场竞争现状分析一、写字楼市场竞争力分析二、高端写字楼市场进入竞争高峰三、写字楼同质化造成竞争激烈第二节 2015-2019年深圳写字楼市场竞争形势分析一、深圳写字楼市场竞争现状二、深圳写字楼核心竞争力分析三、深圳写字楼租赁市场竞争形势分析第三节 2015-2019年深圳提升写字楼市场竞争的对策分析第七章 2015-2019年深圳商业地产市场对比城市分析—北京第.一节 2015-2019年北京商业地产总体状况分析一、北京商业地产的分布情况二、北京交通干线和沿线商业分析三、北京商业项目建设情况分析四、北京商业项目物业形态比较分析第二节 2015-2019年北京商业地产市场新动态分析一、北京商业地产发展的特点分析二、奥运会对北京商业地产的影响解析三、北京商业地产物业税分析四、北京商业地产供需格局分析第三节 2015-2019年北京市商业地产市场细分研究一、百货/购物中心/大型超市二、商业街三、社区商业及底商四、综合/专业市场第四节 2015-2019年北京各区域商业地产状况分析一、各区商业体量的组合分布分二、各区商业供应量的业态功能分析三、其他郊区县的商业业态功能分析四、各区开发商个数与项目数的对比分析五、各区租售形式对比分析六、各区商业项目租售形式对比分析第五节 2015-2019年北京商业地产面临的问题与对策一、北京商业地产存在的主要问题二、北京商业地产发展的建议三、北京商业地产的可持续发展策略四、浅析商业地产开发与经营过程中的品牌策略第八章 2015-2019年深圳商业地产行业运营对比城市分析—广州第.一节 2015-2019年广州商业地产市场概况分析一、广州商业地产发展历程二、广州市商业地产发展概况及特点三、越秀区将发展成广州商业地产核心商圈四、广州发展商纷纷涉足商业地产第二节 2015-2019年广州商业地产面临的挑战分析一、广州商业地产面临同质化难题二、广州商业地产六点不足三、广州商业地产需要调整和巩固四、广州商业地产空置率高第三节 2015-2019年广州商业地产发展的对策建议分析一、广州商业地产隐忧不容忽视二、广州商业地产市场健康发展的对策三、广州将大力扶持商业地产发展四、广州商用地产仍然很大发展空间第九章深圳房地产产业优势企业关键性数据分析第.一节 万科企业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第二节 招商局地产控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第三节 金地（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第四节 深圳市长城投资控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第五节 深圳市振业（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第六节 沙河实业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第七节 深圳华侨城控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第十章 2015-2019年中国商业地产运行状况分析第.一节 2015-2019年中国商业地产发展概况一、商业地产在城市经济中的地位和作用二、商业地产成为房产市场的新增长点三、中国商业地产快速发展的原因四、中国商业地产已进入新规则时代五、中国商业地产市场的特征与机遇第二节 2015-2019年中国商业地产运行分析一、中国商业地产交易量分析二、中国“地产+商业”运营模式探讨三、中国商业地产经营策略的比较第三节 2015-2019年中国商业地产面临的困惑与缺陷一、商业地产市场发展的三大瓶颈二、中国商业地产发展中存在的问题三、中国商业地产的困顿四、商业地产的结构失衡危机五、国内商业地产遭遇过剩危机第四节 2015-2019年中国商业地产的发展策略一、促进中国商业地产健康发展的对策建议二、中国商业地产的发展对策三、把脉中国商业地产定位四、商业地产要求专业化服务五、商业地产要巧妙打出“特色”牌第十一章 2021-2027年深圳写字楼市场发展趋势预测第.一节 2021-2027年深圳房地产业发展前景展望一、深圳房地产市场展望二、深圳房地产业趋势化发展研究三、深圳房地产消费趋势四、深圳房地产发展空间大五、“绿色建筑”将成深圳房地产发展趋势第二节 2021-2027年深圳商业地产发展趋势一、未来我国商业地产的主要特征二、未来深圳商业地产发展趋势三、深圳商业地产证券化发展走向分析四、深圳商业的地区发展趋势五、深圳商业地产经营走向分析第三节 2021-2027年深圳商业地产市场盈利趋势预测分析第十二章 2021-2027年深圳写字楼投资机会与风险投资分析（）第.一节 2021-2027年深圳商业地产投资可行性分析一、未来商业地产将成投资热点二、深圳板块商业地产潜力有待发掘三、深圳商业地产投资策略第二节 商铺投资概述一、商铺投资的概念二、商铺投资的种类三、商铺投资与其他投资的区别四、商铺投资的特点五、投资商铺评估很重要第三节 2021-2027年深圳商铺地产投资价值分析一、深圳商铺投资热点二、深圳商铺投资价值分析三、深圳主流商业区引领商铺投资方向四、深圳不同类型商铺的投资前景分析第四节 2021-2027年深圳写字楼市场投资风险预警第五节建议图表目录：图表 对主要国家和地区货物进出口总额及其增长速度图表 各种运输方式完成旅客运输量及其增长速度图表 全部金融机构本外币存贷款及其增长速度图表 城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度图表 各类教育招生人数图表 农村居民人均纯收入及其增长速度图表 城镇居民人均可支配收入及其增长速度图表 能源消费总量及其增长速度图表 我国国内生产总值及其增长速度图表 我国工业增加值及其增长速度图表 我国主要工业产品产量及其增长速度图表 我国规模以上工业企业实现利润及其增长速度图表 我国建筑业增加值及其增长速度图表 我国房地产开发和销售主要指标完成情况图表 我国社会消费品零售总额及其增长速度图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数续表图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）续表图表 2019年中国房地产开发企业完成投资及增速情况图表 2019年我国商品房销售面积和销售额增长情况图表 全国住宅及商业地产投资、建设、销售情况图表 2019年中国四大城市二手住宅价格指数及甲级写字楼租金指数对比图表 三季度深圳写字楼批准预售面积图表 深圳主要入伙写字楼物业图表 深圳预售写字楼价格变化图表 深圳预售写字楼销售面积图表 深圳写字楼租金及售价走势图表 深圳甲级写字楼吸纳量及空置率图表 深圳写字楼租金及售价走势更多图表见正文……