写字楼市场研究报告

来源： 中国网２月１３日，５８同城、安居客发布《写字楼调研报告》，从用户决策角度对写字楼市场现状进行了深度剖析和解读。报告显示，租赁成本、区域和交通状况是中小企业选址时的核心考量因素，宏观经济增速下行在一定程度上会影响企业租赁决策；一线城市的新增供应推升了写字楼空置率，行业竞争力度加大，给予了企业主较好议价空间；除此以外，共享办公在新兴行业中认可度较高，部分新兴商务区也倍受中小企业的青睐。５８安居客房产研究院分院院长张波指出，当前疫情对于商业地产的发展影响较大，这不仅体现在酒店、商场等线下消费场景，对于写字楼租赁市场也存在着中短期影响。短期来看，为树立起行业正面形象、保证租金收益的长期稳定性，租金减免或许会成为部分写字楼在疫情期间挽留用户的一种方式。中期来看，疫情将加快部分行业淘汰速度，小微企业的生存压力不断提升，办公物业在２０２０年将面临严峻挑战。租赁成本成首要考量因素，新增供应推升写字楼空置率据５８同城、安居客《写字楼调研报告》显示，企业在进行写字楼选址时的核心考量因素是租赁成本及区域和交通状况，同时也包括免租期、得房率、物业服务状况及口碑等。当期望区域与租赁成本只能满足其一时，大多数中小企业会选择改变期望区域，而非提高租赁成本。５８同城、安居客这份报告指出，在租金预算方面，企业一般维持当前租金或根据租赁市场行情上下浮动５％到１０％，只有当营收显著降低时，才会出现大幅减少租金预算的情况。在确定期望区域方面，资金不充裕的初创型企业会考虑有政策补贴或租金便宜的产业园区或郊区，成长型和成熟型企业大多会考虑向市区搬迁。５８同城副总裁胡建东表示，写字楼租赁团队只有把握好目标租户的心理，才能够应对市场不断的发展变化。管理者应当根据项目特点，灵活地作出变动和调整，结合目标用户心理，找到适合项目特点的招商定位和租赁策略，才有望实现稳步长久的发展。５８同城、安居客《写字楼调研报告》数据显示，２０１９年三季度北上深优质写字楼空置率分别为１３．８％、１２．５％、２１．２％，较２０１８年底上浮３．２％、２．４％、１．８％，唯有广州空置率维持低位且持续下降至３．７％。一线城市写字楼空置率普遍呈现出“居高不下”的态势，而空置率提升的主要原因在于新增供应上。此外，北京、上海、深圳等地出现很多优质新办公楼，办公楼数量的增加也在一定程度上推升了空置率，同时加大了行业竞争力度。写字楼主纷纷降低预期以抢占用户资源，给予了企业主较好的议价空间，助力着租赁市场的进一步发展。企业降低租金预算，共享办公有望成为租赁市场新趋势当前，受疫情影响，我国整体经济增速依然处于下行周期，内外部压力较大。据５８同城、安居客《写字楼调研报告》显示，部分中小企业现金流压力大，而办公楼租赁支出占总营收比例较大，企业确实会因宏观经济增速下行因素调整租赁决策。市场调研表明，部分小企业会选择搬迁至低租金地区，部分中型企业在扩张办公空间时，也会严格限制租金预算。受高额租金限制，小企业想要选择租金低、装修配置高的写字楼困难重重，共享办公空间成为了一个不错的选择，此前优客工场发布的招股书显示其整体入驻率已达到８０％。虽然因Ｗｅｗｏｒｋ上市折戟致使市场对共享办公产生质疑，但中小企业尤其是新兴行业，整体对共享办公认可度较高。５８同城副总裁胡建东介绍，共享办公能够吸引中小企业，主要在于其灵活性、便利性和舒适性。传统办公楼与共享办公的租赁差距就在于体验上，前者流程化介绍，信息多需要手动挖掘，看房后电话营销骚扰不断；共享办公介绍更细致全面，体验更佳。租赁行业属于服务行业，把握好目标用户心理的同时，更应注重用户的看房租房体验，市场占有率才能保持维稳并逐步提升。除此以外，５８同城、安居客《写字楼调研报告》显示，部分新兴商务区如北京丽泽、上海前滩、广州琶洲等也获得中小企业的普遍认可。新兴商务区的优势在于便捷的交通、政府的大力扶持以及大企业的入驻等，凭借这些利好因素获得了很多中小企业的青睐。作为国内领先的房产信息服务平台，５８同城、安居客借助自身业务优势，对一线城市来自ＴＭＴ、金融、制造等行业中小企业租户进行调研，并对写字楼市场现状进行了详细的阐述和分析，为写字楼租赁行业提供了详实的用户调研资料，以供行业企业参考。

本期报告：后疫情北京写字楼市场行业报告· 2020年·第三季度 第一期。-后疫情写字楼市场深度分析-北京 BEIJING6,559栋写字楼 A、A-、B+、B 4级市场细分 10个行政区市场细分13个核心与非核心商务区市场细分晤桥亚洲团队以AMSS大数据平台中北京6,559栋写字楼数据为基础，对北京后疫情写字楼市场进行深度分析，核心结论围绕下方5点展开，详细数据请阅读报告：后疫情北京写字楼市场特征截至2020年3季度，达到国际甲级标准的Grade A写字楼（如：国贸、嘉里中心）仅占北京写字楼市场供应总面积 8%份额，国内较高标准的甲级A-写字楼（如南银大厦）占市场25%份额。乙级写字楼占总市场供应量2/3，其中乙级B+写字楼（如华彬中心）是市场主力，占整个北京写字楼市场供应总面积46%的份额。行业长期缺乏对A-和B+这两类市场主力产品的研究；几个核心商务区的国际甲级A写字楼租金6月触底后短暂反弹，但反弹乏力，9月份再现下滑趋势。金融街、国贸CBD写字楼市场呈现租户降级并向周边市场分流的趋势，需要引起业主的重视；2020年，丽泽多栋国际甲级A写字楼陆续落成，但是金融街的外溢效应基本都被西城区内230多栋A－和B＋写字楼消化，丽泽多个新落成甲级写字楼实现的租金水平远远低于投资机构的预期。投资人误判了行政区划下的政府效率、区域生态和配套等因素带来的企业跨区域迁移的被动难度和主动抗性；受疫情影响，投资市场依然不活跃。无风险10年期国债收益率由6月底的2.88%提升到目前的3.16%，风险资产投资收益率相应提高，导致3季度写字楼Cap Rate 高于2季度。会员专区北京写字楼细分市场机会与风险各商务区企业生态和供应量共同影响了租金水平和区域投资潜力，详细分析请参考AMSS会员专区《主要商务区租金趋势与商务生态特征综合分析》。欢迎阅读深度报告AMSS会员专区主要商务区租金趋势与商务生态特征金融街：商务生态特征分析、展望、机会与风险国贸CBD：商务生态特征分析、展望、机会与风险朝阳区次级商务区分析：大望路-慈云桥、燕莎-三元桥、东二环、建国门-永安里中关村：商务生态特征分析、展望、机会与风险* 该专题分析报告仅提供给AMSS会员。 AMSS会员系统即将上线

-后疫情写字楼市场深度分析-上海 SHANGHAI6,941栋写字楼A、A-、B+、B 4级市场细分晤桥亚洲团队以AMSS大数据平台中上海6,941栋写字楼数据为基础，对上海后疫情写字楼市场进行深度分析，核心结论如下：后疫情上海写字楼市场现状截至2020年3季度，达到国际甲级标准的Grade A写字楼（如恒隆广场、嘉里中心）仅占上海写字楼市场供应总面积 7%份额，国内较高标准的甲级A-写字楼（如中欣大厦）占市场24%份额。乙级写字楼占总市场供应量69%，其中乙级B+写字楼（如东海大厦）是市场主力，占整个上海写字楼市场供应总面积51%的份额。行业长期缺乏对A-和B+这两类市场主力产品的研究；大数据显示上海写字楼市场的市场化水平远远高于北京。体现在以下特征：①上海企业租户的跨行政区流动性较高，不像北京的企业往往集中在部委等核心资源周边导致流动性较差；②流动性较强的上海写字楼市场使不同核心商务圈的租金相对接近，不会出现北京金融街租金高出其他商务区2-3倍的现象；③陆家嘴、人民广场、南京西路和淮海中路四个核心商务区通过密集的地铁和隧道联通，界限日趋模糊，共同构成跨三个行政区的大上海CBD，与北京风格迥异的朝阳、西城和海淀三大CBD形成鲜明反差。陆家嘴、人民广场、南京西路和淮海中路四个核心商务区的国际甲级A写字楼租金6月触底后短暂反弹，但反弹乏力，而区域内及周边的A－和B＋市场租金相对稳定。北外滩和苏河湾两个新兴商务区租金逆势而涨，呈现核心商务区租户降级并向周边市场分流的趋势，需引起CBD业主的重视；虹桥商务区的成熟过程慢于市场预期，空置率依然居高不下，租金长期较低迷。2020年2月上海市政府正式批复《上海市虹桥主城片区单元规划》虹桥商务区由目前的功能区27平方公里扩大到86平方公里。2035年，虹桥枢纽1小时覆盖长三角区域县级以上城市数量比例超过60%，推动虹桥商务区与长三角区域主要城市形成2小时交通圈；虹桥商务区目前的困境与政府的新规划有所矛盾，但是上海西进与长三角融合趋势不变，随着虹桥商务区的配套日趋成熟，对中心城区的商务分流是否将构成长期威胁，并引发流动性较强的上海市场重心整体西移的可能性，值得投资人关注；受疫情影响，投资市场依然不活跃。无风险10年期国债收益率由6月底的2.88%提升到目前的3.25%，风险资产投资收益率相应提高，导致3季度写字楼Cap Rate 高于2季度。会员专区上海写字楼细分市场机会与风险各区的企业生态特征和供应量共同影响了租金水平和未来走势，详细分析请参考AMSS会员专区《主要商务区租金趋势与商务生态特征综合分析》。欢迎阅读深度报告AMSS会员专区主要商务区租金趋势与商务生态特征1. 陆家嘴：商务生态特征分析、展望、机会与风险2. 浦西CBD：商务生态特征分析、展望、机会与风险3. 发展中商务区：北外滩、苏河湾商务生态特征分析4. 虹桥枢纽商务区：商务生态特征分析、展望、机会与风险

中国写字楼市场正持续发展和演变。第一太平戴维斯于近日发布2018年中国写字楼市场报告，以市场需求端为聚焦，同时研判了市场基本面和未来趋势，并对表现抢眼或处于转折点的热门市场进行了重点剖析，报告囊括了成都、重庆和西安三个重点城市。重点增长行业：金融继续占主力，IT和联合办公齐发力金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别，在四座一线城市的平均占比高达34%。重庆与一线城市趋近，占比超过30%，而成都和西安租户结构相对均衡，金融企业在各自市场占比不到30%。但近年来，政府对新兴金融公司整顿和监管加强，促发该类企业需求不稳定性激增，持续一年的强力去杠杆举措也引发金融企业在三地的2018年全年成交占比大幅下降，成都更是仅为20%。但随着中国加快推进金融业改革和对外开放，推动资管行业专业化，金融业对办公空间的需求预期也将有所回升。IT行业占比国内GDP的3.9%，但在过去三年中始终保持两位数增长。行业多年高速发展已然推动科技企业成为甲级写字楼重要需求来源，这一现象也不断发生在西部重点城市。成都、重庆、西安的政府近年不断大力投入高新科技行业发展，提出发展大数据智能、硬科技等重点产业，招商引资和政策扶持发酵促进本地和外来科技企业释放较大办公需求，科技企业在全市新增租赁需求占比连年提高，2018年均跻身前三，成为年度新亮点。上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到33%和32%。自2017年开始，联合办公开始大肆进军下沉成都重庆和西安三大西部重点城市，历经两年全力拓展布局，截至2018年以联合办公为首的第三方办公空间运营商已分别占据成渝西三城甲级写字楼市场份额（按面积）的5.5%、7.4%、8.5%，且基本过半楼宇拥有一家或多家相关运营商。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合，市场热议的焦点已从规模竞赛转向运营竞赛，表现出对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式，如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。图1：国内联合办公市场的爆发式供应增长来源：各品牌公司官网，第一太平戴维斯研究部 *数据基于20个国际和国内联合办公品牌西部市场：成都领跑新一线，重庆和西安供需承压成都作为国家中心城市之一，拥有西部地区最为强大的现代服务业和对外交往能力，不断吸引国内外企业进入投资，写字楼市场亦受益于此表现突出。2018年，成都甲级写字楼市场容量为全国第五，年净吸纳量创新高，促使租金稳步上扬，增幅位列全国第三。而受惠于城市发展和能级提升，重庆和西安需求虽有大幅回暖，空置率大幅下降，降幅位列全国前列，但前期集中供应放量导致供需依然承压，2018年租金出现小幅下挫。展望未来，受全国宏观经济影响，西部三城的甲级写字楼市场会暂时有所放缓，而市场预计将迎来一小波集中供应，因此短期供需走势或将影响市场均衡出现波动。表1：甲级写字楼租金和空置率变化来源：第一太平戴维斯研究部，注：租金涨幅基于租金指数房地产科技对物业管理行业提出新要求科技正在改变着人们的日常生活，房地产与科技的结合也已将中国房地产市场推入一个新纪元。人脸识别、 智能照明、 空气质量监测、无人机安保和无人保洁等高新技术的应用，将进一步节约成本和资源；定制移动应用将促进租户、管理人员与供应商之间的高效沟通；建筑信息模型（BIM）的运用也有助优化物业管理水平。在对重点城市的标杆写字楼项目进行租金和物业管理费追踪后，我们发现，上海和北京等城市甲级写字楼的物业管理费增长快于租金。一些项目即使租金有所下调，其物业管理费仍只涨不跌。随着市场竞争加剧，尤其是当下联合办公一同参与争夺战，提升物业管理品质是助力办公楼宇脱颖而出的一大法宝。新形势下，业主和租户该如何应对？第一太平戴维斯高级董事、华西区中介部负责人、成都商业楼宇部负责人戴晖认为，目前整个西部写字楼市场面临诸多变化，而针对不同西部城市，所面对的问题和相应调整各不相同。以重庆为例，2018年面临最大的挑战便是租金水平的下滑，而2019年重庆将迎来新的一轮供应高峰，因此租金会承受更为明显的压力。除解放碑、江北嘴等区域外，多中心格局仍然继续，使得空置率持续升高。需求层面，过去两年较为活跃的第三方办公空间运营商，由于出租率及租金水平表现较差，使得未来面临重新洗牌局面，而同时金融行业需求也将受到挑战。未来，租户会拥有更多的物业选择权及在一定程度上的谈判力增加，但仍需着眼于写字楼长期运营能力；同理，对于业主来说，为了抗衡未来的供应高峰及竞争，需要大力发展自身软性服务，提升运营能力，以及租户保持能力，使得今后不再是硬件、价格竞赛的局面，而是运营及资产管理的整体提升。作为西部热点城市，西安经济发展位列前茅，带动写字楼市场的活跃。但就具体需求分析，第三方办公空间运营商仍然占比较大，甚至在西部三大重点城市中，西安第三方办公空间运营商市场占比为最高，达到8.5%。在2019年及未来，需要引起重视的是，如何能从终端使用者角度出发提供更多合理产品才是发展之道。虽然供应量未来不会出现井喷，但写字楼需求端上升速度还有待提高，尤其是对于世界500强一众优质企业的引入，西安与成都/重庆仍然有一定差距。作为国家重点城市，近年来西安政府也在招商引资方面做出了巨大动作，因此对于众多业主来说，如何结合政府政策，使得更多的优质企业认识到西安的差异化优势，进入西安，从而选择相应的优质写字楼，应当成为未来的一大话题。成都写字楼发展较为成熟，且数据表现抢眼，2018年租金水平增长幅度全国第三，甚至超过一线城市上海，同时近1/3的需求来源于外地/外国新设立，充分体现成都写字楼活力。但随着2019年及未来供应量的回升，在预测需求变化不大的同时，空置率仍然处于相对较高位。因此，众多写字楼需要在今后继续加强运营能力，并且结合自身优势，实现差异化、产业化，才能在未来市场战胜剧烈竞争而立足。大量成熟写字楼需要结合自身租户结构，进行定量的针对性租约管理，使得租金、租户品质、出租率这三大数据提升。同时，作为西部三大城市中新设立需求最多的城市，不仅活力需要持续，需求端也仍然需要继续挖掘。以上供需两端需要专业公司进行长期主导，方能使得写字楼市场持续稳定发展。综上，第一太平戴维斯认为，中国写字楼市场仍面临诸多挑战，面对新经济产业需求的崛起，及时调整策略才是生存之道。【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

随着利好政策的陆续出台和市场大环境的优化，中国科技企业正逐步从市场追随者发展为行业领军者，其对办公空间的需求也随之增长。据仲量联行预测，至2020年的一线城市甲级办公楼新增需求中，科技企业的占比将达到27%。仲量联行最新发布的《办公楼市场 X 科技企业》研究报告对科技企业的办公空间需求特性进行了深度分析和趋势展望，为科技企业的不动产策略制定提供了参考，亦为房地产市场的不同参与者在此科技红利下如何准确把握市场风向带来了诸多有价值的借鉴。应势而谋：科技企业办公需求升级，开拓未来市场增长机遇在全国层面，科技全产业链的构建以及传统行业对科技创新能力的投资为这一产业办公需求的全面增长创造“沃土”；在城市层面，科技龙头企业开启战略性扩张，突破北京、上海、深圳、杭州和广州等传统科技中心城市，催生了更多对二线城市的办公需求。注：二线城市包括成都、重庆、武汉、南京、杭州、苏州、西安、天津、青岛、大连、沈阳、郑州、无锡、宁波、长沙和厦门。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示：“有鉴于此，仅仅参考市场形势已无法满足科技企业快速扩张对办公策略规划的要求，数字驱动的办公空间解决方案对优化其不动产决策而言变得愈发重要，成为房地产市场参与者探索科技价值机遇的新窗口。”谋时而动：权衡市场及成本驱动因素市场扩张和成本控制是科技企业选址决策的优先考量要素。与之对应，报告通过结合市场驱动因素和成本驱动因素，构建了科技企业不动产选址模型——根据企业特性为两类因素的各项指标施以不同权重，代入实际市场数据得出具体指数——由此洞悉科技企业在不同阶段选址偏好的变化，亦可为不同类型科技企业解析其特定布局路径。以报告设立的城市选址模型为例：科技企业在设立总部和分公司时，主要依据市场驱动因素的表现来选择城市；而当科技企业在进行规模化扩张或部署后台部门时，成本驱动因素成为了其决策重心。仲量联行华东区研究部总监黄璐表示：“科技企业不动产选址模型不仅适用于城市布局，亦可根据企业的各自特性通过调整参数指标应用到城市内部的板块选址中。根据科技企业发展阶段的不同，对市场和成本驱动因素施加不同的权重，有助于制定高效灵活的办公布局和选址决策，从而更有效地推动其商业战略及目标的实现。”把握科技企业办公需求阶段性特征此次报告还通过对全国110多家科技企业的办公空间需求调研——其中覆盖芯片开发、5G等深科技企业以及互联网平台和游戏开发企业，发掘出科技企业在初创型、成长型、成熟型三个阶段的不动产需求与策略特征。初创期——不动产决策优先考虑灵活性。成长期——保持增速与品质升级的重要性提升。成熟期——整合办公空间及新设研发中心的需求显著增长，开始关注自用物业和土地的购置。乘势而上“唯快不破、自我颠覆”是科技类企业的显著特征。快速经历初创期、成长期和成熟期决定了科技类企业在这三个阶段对于不动产需求的不断演变。无论是运用以未来为导向的系统化不动产策略还是通过数字驱动的决策流程，满足对于“快”的需求将成为科技类企业关注的重点。科技类企业可以通过优化不动产策略来支持公司的战略发展。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“科技类企业有着独特的对于各类型办公物业的多元化混合需求。同时，科技类企业由市场及成本驱动的全国布局正在深刻地影响着中国办公楼市场的需求格局。对于拥有跨城市、跨类型资产组合的房地产业主来说，需要考虑迎合大势，为科技类企业提供综合性解决方案。”

7月13日——享誉全球的房地产服务和咨询服务公司戴德梁行，近期发布第二季度大连写字楼市场和零售市场报告。该报告回顾了2020年第二季度大连商业地产市场概况并对未来发展趋势作出了深度解读。写字楼市场概况及展望2020年第二季度，大连市甲级写字楼市场无新增供应，总存量约92.2万平方米。随着市场竞争加剧，市场步入租户市场模式，多个项目业主采取调整租金策略或以增加免租期、装修期等优惠政策促进成交，致使平均租金环比下降2.8%至每月每平方米人民币97.3元。数据来源：戴德梁行研究部疫情的爆发导致部分国有企业为了平稳运营、减少办公成本，已经或计划搬迁至自有楼宇办公。受此影响，本季度大连市甲级写字楼市场录得吸纳量为负8,152平方米，整体空置率环比提高0.9个百分点至30.2%。数据来源：戴德梁行研究部从市场成交数据来看，传统的贸易行业成交占总成交面积比重领跑全市，比较上季度上涨6.9个百分点至35.1%，其次为金融业和专业服务业，成交占总成交面积比重分别为30%和23%。戴德梁行东北区董事总经理张琦表示，下半年，中信丰悦大厦及华君金融中心两个优质项目仍按计划于今年入市，将为市场带来15.5万平方米的新增办公空间，届时东港以及星海湾商务区的竞争压力会再度加剧。下半年，随着疫情影响的减弱，部分企业的租赁需求开始逐步释放。虽然市场活跃度或将有所提升，但因疫情带来的经济寒冬还在持续，写字楼市场整体复苏仍需时间，租金仍将继续面临下行压力。受疫情影响，租户在选址过程中，对升级改造后的楼宇投入更多关注，高空置率也会给客户提供更多选择。办公楼宇的区域、交通、硬件设备、物业服务、租金等综合优势突出的项目将更加受到租户青睐。零售市场概况及展望第二季度，大连市零售市场无新增供应入市，总存量依旧维持在188.8万平方米，且该存量或将维持至2021年。数据来源：戴德梁行研究部在市场无新增供应的情况下租金略有下降，首层平均租金报价环比下降至每月每平方米人民币608元。数据来源：戴德梁行研究部经历上一季度的歇业状态后，本季度，随着疫情影响的逐步减弱，零售市场处于复苏状态，大部分购物中心项目除休闲娱乐和儿童教育外，其他行业均已全面复工。但疫情的影响仍导致中小商户闭店数量明显增加。至此，整体市场空置率环比上升2.3个百分点至13.2%。戴德梁行东北区董事总经理张琦表示，下半年，随着新冠肺炎疫情的好转以及各大购物中心人流量的回升，我们预计大连零售市场将逐步回暖。但长远来看，随着经济的持续疲软和较低的消费意愿，大连零售市场的复苏将比预期更长。网红品牌、线上品牌的线下体验店、食品超市等受疫情影响较小的品牌将蓬勃发展。面对疫情之后的零售市场环境，人们的日常习惯和消费模式或许将发生改变。疫情的出现虽然限制了人与人之间的社交距离，但是加速了向数字化的转变。未来，零售商和购物者需逐渐颠覆传统的销售和购买方式，以更加开放的态度接受社交媒体和在线直播等新型营销方式。

2月13日，58同城、安居客发布《写字楼调研报告》，从用户决策角度对写字楼市场现状进行了深度剖析和解读。报告显示，租赁成本、区域和交通状况是中小企业选址时的核心考量因素，宏观经济增速下行在一定程度上会影响企业租赁决策；一线城市的新增供应推升了写字楼空置率，行业竞争力度加大，给予了企业主较好议价空间；除此以外，共享办公在新兴行业中认可度较高，部分新兴商务区也倍受中小企业的青睐。58安居客房产研究院分院院长张波指出，当前疫情对于商业地产的发展影响较大，这不仅体现在酒店、商场等线下消费场景，对于写字楼租赁市场也存在着中短期影响。短期来看，为树立起行业正面形象、保证租金收益的长期稳定性，租金减免或许会成为部分写字楼在疫情期间挽留用户的一种方式。中期来看，疫情将加快部分行业淘汰速度，小微企业的生存压力不断提升，办公物业在2020年将面临严峻挑战。租赁成本成首要考量因素，新增供应推升写字楼空置率据58同城、安居客《写字楼调研报告》显示，企业在进行写字楼选址时的核心考量因素是租赁成本及区域和交通状况，同时也包括免租期、得房率、物业服务状况及口碑等。当期望区域与租赁成本只能满足其一时，大多数中小企业会选择改变期望区域，而非提高租赁成本。58同城、安居客这份报告指出，在租金预算方面，企业一般维持当前租金或根据租赁市场行情上下浮动5%到10%，只有当营收显著降低时，才会出现大幅减少租金预算的情况。在确定期望区域方面，资金不充裕的初创型企业会考虑有政策补贴或租金便宜的产业园区或郊区，成长型和成熟型企业大多会考虑向市区搬迁。58同城副总裁胡建东表示，写字楼租赁团队只有把握好目标租户的心理，才能够应对市场不断的发展变化。管理者应当根据项目特点，灵活地作出变动和调整，结合目标用户心理，找到适合项目特点的招商定位和租赁策略，才有望实现稳步长久的发展。58同城、安居客《写字楼调研报告》数据显示，2019年三季度北上深优质写字楼空置率分别为13.8%、12.5%、21.2%，较2018年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，唯有广州空置率维持低位且持续下降至3.7%。一线城市写字楼空置率普遍呈现出“居高不下”的态势，而空置率提升的主要原因在于新增供应上。（数据来源：高力国际、58安居客房产研究院）此外，北京、上海、深圳等地出现很多优质新办公楼，办公楼数量的增加也在一定程度上推升了空置率，同时加大了行业竞争力度。写字楼主纷纷降低预期以抢占用户资源，给予了企业主较好的议价空间，助力着租赁市场的进一步发展。企业降低租金预算，共享办公有望成为租赁市场新趋势当前，受疫情影响，我国整体经济增速依然处于下行周期，内外部压力较大。据58同城、安居客《写字楼调研报告》显示，部分中小企业现金流压力大，而办公楼租赁支出占总营收比例较大，企业确实会因宏观经济增速下行因素调整租赁决策。市场调研表明，部分小企业会选择搬迁至低租金地区，部分中型企业在扩张办公空间时，也会严格限制租金预算。受高额租金限制，小企业想要选择租金低、装修配置高的写字楼困难重重，共享办公空间成为了一个不错的选择，此前优客工场发布的招股书显示其整体入驻率已达到80%。虽然因Wework上市折戟致使市场对共享办公产生质疑，但中小企业尤其是新兴行业，整体对共享办公认可度较高。58同城副总裁胡建东介绍，共享办公能够吸引中小企业，主要在于其灵活性、便利性和舒适性。传统办公楼与共享办公的租赁差距就在于体验上，前者流程化介绍，信息多需要手动挖掘，看房后电话营销骚扰不断；共享办公介绍更细致全面，体验更佳。租赁行业属于服务行业，把握好目标用户心理的同时，更应注重用户的看房租房体验，市场占有率才能保持维稳并逐步提升。除此以外，58同城、安居客《写字楼调研报告》显示，部分新兴商务区如北京丽泽、上海前滩、广州琶洲等也获得中小企业的普遍认可。新兴商务区的优势在于便捷的交通、政府的大力扶持以及大企业的入驻等，凭借这些利好因素获得了很多中小企业的青睐。（数据来源：58安居客房产研究院）作为国内领先的房产信息服务平台，58同城、安居客借助自身业务优势，对一线城市来自TMT、金融、制造等行业中小企业租户进行调研，并对写字楼市场现状进行了详细的阐述和分析，为写字楼租赁行业提供了详实的用户调研资料，以供行业企业参考。

第三季度，北京甲级写字楼面积去化放慢、空置率持续上升2019年10月17日（北京）—— 莱坊发布2019年第三季度《北京写字楼市场报告》。报告指出，第三季度，受经济持续放缓的影响，北京写字楼市场动力不足，甲级写字楼租金延续下跌趋势，本季度环比下降0.9%至每月每平方米人民币360元。2019年第三季度，北京共有三栋甲级写字楼项目竣工入市，分别为奥运村区域的北京亚洲金融大厦和航空科技大厦，以及丽泽区域的丽泽SOHO，共为北京写字楼市场带来338,011平方米的新增面积。截至2019年九月，北京甲级写字楼租赁市场的存量达到约1,044万平方米。图一各商务区甲级写字楼存量分布（按面积计）莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨表示：“第三季度，受全球经济的不确定性，写字楼面积仍然面临去化慢的问题，加之新增供应入市，整体空置率环比上升0.6个百分点至10.1%。第三季度写字楼租赁市场录得多宗大面积成交，成交行业仍以互联网、高科技以及金融行业为主。”图二甲级写字楼平均租金和空置率资料来源:莱坊研究部莱坊董事及北京办公楼服务部主管朱毓敏表示：“展望四季度，CBD中服地块的中信大厦‘中国尊’预计完工入市，但该项目大量面积自用且已预租部分面积，可租赁面积不到十万平方米；金融街区域的金嘉大厦和丽泽商务区的平安金融中心也将投入市场，预计将为北京甲级写字楼市场带来约27万平米的新增面积。我们预计，四季度空置率将持续上升约0.5%，租金预计将持续承压下行。”投资市场第四季度，北京写字楼投资市场表现活跃，共录得五宗交易，投资者有来自国内的开发商、基金公司、信托公司也有境外的开发商。7月份，万达集团以约人民币13.04亿元收购海航大厦75.1%股权；同月，大业信托以人民币3.85亿元收购北京阳光大厦35%股权；8月份，金隅集团以人民币51.87亿元竞得位于朝阳区北四环的盘古大观5号写字楼“龙首”；同月，华夏幸福将丽泽区域项目以人民币58.28亿元转让给平安人寿；9月份，吉宝置业以人民币1.79亿元收购北京海淀区中关村上地NEO项目。

中新网北京7月8日电 (记者 阮煜琳)全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行8日在北京发布报告指出，受到疫情的影响，2019年底及2020年一季度累计的写字楼租赁需求在二季度逐渐显现出来，整体市场吸纳量较一季度有明显上升。二季度北京写字楼市场租金继续下调。这份《2020年二季度北京写字楼市场报告》指出，新冠肺炎疫情令本应于2020年初入市的项目推迟了入市时间。本季度新项目的入市共为北京全市带来约36.2万平方米的新增供应。至此，北京全市和五大核心商圈市场空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，分别环比上升2.4和1.9个百分点。受到疫情的影响，2019年底和2020年一季度累计的租赁需求在二季度才逐渐显现出来。虽然市场上仍然不乏有一些企业租户出现了退租、缩减面积等现象，但新入市项目的提前预租加之延后的市场租赁成交，使二季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量较一季度有所好转。戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲表示，自二季度大多数企业实现复产复工后，写字楼业主们将租赁策略重心，从维持租金水平转向提升出租率。为了尽快提高入驻率和最大限度的减少自身损失，业主们为租户提供了优惠的租金之外，还有更加灵活的交付状态及更大的免租力度。至此，二季度，北京全市和五大核心商圈写字楼，有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币358.5元和404.8元，分别环比下降5%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。戴德梁行北区商业地产部主管孟祎认为，受疫情影响，下半年商业市场将会面临更大挑战。从长远来看，经历过二轮疫情的北京商业市场，项目租金、业主经营水平、全渠道营销及创新能力、更加健康安全的购物环境、餐饮品牌的质量监控等，都将成为品牌方及业主考量的重要标准。(完)