物业管理市场研究报告

物业管理行业已有超过150年的发展历史，但在我国依然属于新兴行业。经过30余年的探索和快速发展，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。物业管理行业市场规模持续增长我国的城镇化发展自20世纪80年代以来逐步加快，城镇化水平的提升带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。此外，人均可支配收入的增加亦推动物业管理行业的快速发展。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。数据显示，2018年，物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。中商产业研究院预测，2020年我国物业管理面积将达345亿平方米。 数据来源：据中国物业管理协会、中商产业研究院整理市场集中度仍处于较低水平，市场竞争激烈目前，我国市场集中度仍处于较低水平。2018年，物业管理资质正式退出历史舞台，取消行业准入门槛的限制使得更多的物业公司得以在同一领域展开争夺，行业竞争将愈发激烈。经营成本持续上涨伴随管理规模扩张与服务转型升级，整个物业管理行业对从业人员的数量和质量都提出了更高的要求，而人员薪酬福利水平的刚性上涨更成为物业服务企业必须面对的成本难题。主流市场集聚于五大核心城市群我国的京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。五大城市群土地面积占国土面积的11%，而经济总量占全国经济总量的55%，是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，其衍生出巨大的住房和物业管理需求。物业管理业态以住宅为主，非住宅物业收费相对更高虽然当前物业管理业态仍以住宅物业为主，但从项目平均物业服务费和收缴率来看，非住宅物业管理项目优于住宅物业管理项目。物业管理行业发展趋势(1)服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质传统的物业管理服务多集中于办公楼、购物中心、住宅等业态。但近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等多种类型物业的专业管理需求不断增加，使得物业管理的服务业态已呈现多元化发展趋势，相关服务的个性化需求也将日益增多。未来，物业管理企业将更为主动探索贴近业主需求的特色定制化服务，加快行业内服务业态和服务内容多元化、差异化的趋势。(2)逐步加大基础业务外包比例并广泛运用科技产品对物业管理服务企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。(3)市场集中度进一步提升目前，物业管理行业仍较为分散，行业内公司众多。中小型物业管理公司主要通过降低收费水平获取项目，非标准化管理模式也使得其服务能力、盈利水平参差不齐，市场规模逐步收缩。而大型物业管理公司的标准化管理程度和服务水平较高，通过品牌效应和收购兼并实现业务规模扩张，从而提高市场占有率。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国物业管理行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：中商产业研究院）

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。1、政策分析随着物业管理行业的发展与成熟，我国加快了物业管理行业法律法规的建设进程，以《物权法》和《物业管理条例》为基础的物业管理行业法律法规体系日臻完善，进一步推动了物业管理行业的健康发展。另外，《城乡社区服务体系建设规划(2016-2020 年)》、《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》等政策进一步推进物业管理想着互联网、智慧方向发展。　2、市场分析(1)国际物业管理行业发展概况国际物业管理企业从运营模式上大体分为两大主要类型，一类是以物业设施设备管理、清洁、安保等为主业的基础物业管理企业，其典型代表为Sodexo、ISS、First Service 等欧美企业;另一类是以运营物业管理为核心能力并保障现金流，以咨询服务增加项目获取的能力和机会，并结合资产管理获得高额利润的运营物业管理企业，其典型代表有世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯，以及戴德梁行。从国际的成熟市场来看，基础物业管理领域中的清洁、安保、设施维护等传统服务的规模巨大。例如，国际领军企业法国索迪斯集团Sodexo于2018年实现收入265.69亿美元，同比增长9.99%;擅长设施管理服务的丹麦欧艾斯集团ISS于2018年实现收入110.23亿美元。而占据价值链高端的运营物业管理企业在包括国内市场在内的全球市场中均获得了较好的发展。例如总部位于美国加利福尼亚的世邦魏理仕，2018年实现收入213.40亿美元，同比增长50.18%;起源于英国伦敦的仲量联行，2018年实现收入163.18亿美元，同比增长105.72%。从国际领先物业企业的规模和增长率来看，全球物业行业仍具有较好的成长性，基础物业管理和运营物业管理领域均有良好的前景。(2)我国物业管理行业发展现状我国物业管理行业起步较晚，从 1981 年第一家物业公司成立至今，还不到40 年的历史。相较国际物业管理行业，国内物业企业运营模式的成熟度与产业规模都有很大的上升空间。全国物业管理行业发展报告数据显示，2017年全国物业管理行业总面积约为246.65亿平方米，较2014年增加了71.15亿平方米，年复合增长率12.01%，管理面积规模持续扩大。根据《2018全国物业管理行业发展报告》显示，截至2017年底，全国共有物业服务企业共11.8万家，相比2014年10.5万家在数量规模上有所提升。2015年TOP100物业企业营业收入为1,135.61亿元，而2017年达到了1,804.27亿元，两年间整体营业收入上涨了58.88%，总体呈快速上升趋势。3、行业竞争格局我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓能力。历经30余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。物业行业的企业总数约11.8万家，尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。①向一二线城市聚集行业领先企业主要集中在人口密集，住房需求激增的一二线城市，2017年城市群竣工面积占全国竣工面积比重由高至低分别为长三角、成渝、长江中游、珠三角，以及京津冀城市群，总占比为58.67%。②经营规模和经营能力的提升TOP100企业经营能力继续提升，2017年营业收入1,804.27亿元，相比2015年的1,135.61亿元增加了58.88%，净利润均值为5,455.42万元，相比2015年的3,916.93万元增长39.28%。③行业市场化程度加快，涌现出一批细分领域的物业企物业管理行业从几十年前仅针对住宅和商业办公楼宇提供基础的保洁、保安服务，发展至今业务范围涵盖了基础服务的保洁、保安、绿化、设施设备维护，并发展出了家政、配送、停车场管理、市政环卫、客户服务、会议接待、案场礼仪等延伸服务。在产业链方面，物业企业还能涉及房地产开发咨询、项目设计、案场协销、房产经纪等配套服务。在物业业态方面，发展出了一批专注于机关行政物业、大型公建物业(如机场)、校园物业、工业园区物业、医院物业等细分领域的物业企业。4、风险分析(1)市场竞争风险目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言，物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化。因此，物业管理企业追求规模化、品牌化将是行业发展趋势。(2)人员流失风险物业管理属于重管理的轻资产行业，核心业务人员对于企业管理、经营尤为重要，因此保持核心业务人员的稳定性是保证企业核心竞争力的关键。物业管理公司是以员工为核心开展的，其中包括项目管理人员和物业服务人员等。若相关核心业务人员出现流动，会降低企业的服务质量，使客户的满意度降低。本节选资料出自尚普华泰发布的《物业管理项目投资可行性研究报告》

引言由于全行业收入来源单一且难以上调，而人员最低工资持续多年刚性上升，大部分物业企业开始陷入经营困境，在不断探索原有基础业务和增值业务增加利润率，降成本的探索同时，契合科技行业不断深入发展，从更多的优质服务产品与领先科学技术与社区场景产生对接，形成独有的企业品牌，从而快速形成企业核心竞争优势，在即将到来的一轮行业竞争中取得优势。我国的物业管理行业始于20 世纪80 年代，1981 年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务。伴随着改革开放不断深入，历经30余年的物业管理行业发展已初步形成独立的公司化运作和品牌化管理以及新商业模式不断探索的阶段。从国内物业管理行业角度分析；由于物业管理行业存在受房地产行业发展影响、物管企业内部商业模式创新较为困难，高级人才培养的缺乏等基础因素的限制。行业发展很不平衡，表现为物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面。一、行业规模持续增长行业处于高速发展阶段，根据中国指数研究院披露数据，截止2017年末全国物业管理面积约为195亿平米，2009-2017年复合年均增长率为6.6%，每年增量约为10亿平米。预计到2020年全国物业管理规模可达243亿平方米。物业管理企业的管理面积规模持续扩大。一方面物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面物业服务企业在互联网时代拓展多元经营渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。由于上游行业房地产市场热度未减，加上近年来政府行政类物业服务采购量的快速提升，根据中国指数院预测，预计到2022 年，全国基础物业管理市场规模约为 1.2 万亿元。行业营业收入为6007.2亿元，比2014年增长了46.8%。按照百强企业2017年平均物业费(4.26元/平米/月)计算，至2020年全国物业管理行业基础服务收入规模可达1.24万亿元。物业服务企业共计11.8万家，比2014年增长18.2%；从业人员全国约904.7万人，比2014年的711.2万人增加29.4%，年复合增长率8.9%。二、政策市场化导向明显行业策主要体现两大思路；一是始终维系对服务业的支持；二是推进市场化开放，激发企业活力。以国务院颁布《物业管理条例》(2003.06)为标志，相关政府部门相继颁布了《国家发展改革委关于开放部分服务价格意见的通知》、《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》等政策，推动并扶持我国物业管理行业进入有序快速的发展阶段。同时我们可以从政策文件内容的演变中显著感受到市场化推进方向。取消物业物业企业资质认定便是其中之标杆性事件，主导行业由政府监管转变为行业自律，从“事前”监管转变为“事中事后”监管。在相关政策的指引下，行业领先企业获得更为规范、更为广阔的发展空间。表面上资质门槛的打破会令行业竞争加剧，但事实上受到冲击最深的是业内依靠借资质而其本身实力一般的“影子”企业。领先企业依靠自身品牌声誉、服务品质及管理体系方面的优势，将显著收益于市场化进程。三、行业发展相关因素总体利好物业管理公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物业经营服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。(一) 城市群不断发展壮大2017年末，全国城市达661个，比1978年末增加468个，增长2.4倍。其中，地级以上城市298个，增加197个，增长2.0倍；县级市363个，增加271个，增长3.0倍。建制镇21116个，比1978年末增加18940个，增长8.7倍。城市规模显著扩大。城市人口快速增多，人口集聚效应更加明显。按户籍人口规模划分，2017年末，500万人口以上的城市达到16个；300-500万人口的城市达到25个；50-300万人口的城市达到271个；50万人口以下的城市达到349个。开发区、工业园、新城和新区等不断设立，城市建设快速突破老城区的界限，建成区面积显著扩张。2016年末，全国城市建成区面积5.4万平方公里，比1981年末增加4.7万平方公里，增长6.7倍。(二) 新型城镇化阶段化发展2012年，党的十八大提出要走中国特色新型城镇化道路，城镇化进程进入坚持以人为本、注重质量提升的新阶段。2014年，政府工作报告提出实现“三个一亿人”的目标。近年来，为积极推动新型城镇化建设，户籍、土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革不断推进，农业转移人口市民化速度加快。从2011年末至2017年末，常住人口城镇化率提高了7.25个百分点，年均提高1.21个百分点。2017年末，户籍人口城镇化率达到42.35%。区域发展方面；中西部地区城镇化加速发展，2010年至2017年，东部、东北地区城镇化率年均分别提高1个百分点和0.6个百分点，而中西部地区均提高1.5个百分点城镇化在吸纳了大量农业转移劳动力就业，推动了国民经济持续快速发展。(三) 城市发展呈现新格局区域分布更加均衡。2017年末，我国东部地区城市有212个，比1978年末增加160个，增长3.1倍；中部地区城市有170个，增加114个，增长2.0倍；西部地区城市有190个，增加135个，增长2.5倍；东北地区城市有89个，增加59个，增长2.0倍。2000年以来，西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、中部地区崛起等战略的实施和区域经济发展规划的发布，提高了我国城市区域发展的协调性。城市的空间布局不断优化。1997年，重庆成为直辖市；2011年以来增加的11个地级市中，有9个位于西部地区。伴随着《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》和中央城市工作会议都明确提出以城市群为主体形态，结合“一带一路”建设，推动大中小城市和小城镇协调发展。“十三五”规划纲要提出建设19个城市群的目标。目前，国家已批复长江中游、哈长和成渝等9个城市群的发展规划，“抱团”发展成为我国城市发展新潮流，城市群正在重构中国经济“新版图”。(四)房地产市场进一步集中以及市场多元发展随着2017 年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调定性，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。 针对房地产方面， 明确今年房地产市场的重点工作： 加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、 坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，加快居住证制度全覆盖。1。 国内房地产行业市场格局进一步集中2017年， 500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%；500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%，分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时，年内千亿房企数量创下新高，达到17家。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破。2。市场多元化发展已成趋势因随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面持续收紧。为了谋求长远发展，众多百亿房企以横向和纵向多元化拓展为主，有些积极拓展长期持有型业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如互联网家装、社区服务等。2.1 租赁市场发力，存量运营和细分领域谋突破2017年，在政策大力支持的背景下，租赁市场迎来爆发，各类房地产企业加速抢滩住房租赁市场，纷纷布局租房市场。据业内机构预测，未来十年我国租房市场规模将达到4万亿左右，而这个万亿市场目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，租房市场整体发展潜力巨大。2.2 产业链体系更加完善当前中国城市化进程已进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，行业面临全面转型。除了单一开发销售模式之外，优秀开发商开始切入生活服务业务板块， 逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，“硬件” +“软件”轻重并举，快速切入存量运营和生活服务行业，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等，并开始形成产业链协同效应。四、行业市场发展现状目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。虽然目前国内物业管理市场规模巨大，但物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化。因此，物业管理企业追求规模化、品牌化将是行业发展趋势。2017年，百强企业管理面积均值达3163.83万平方米，同比增长16.1%，在管项目数量均值为178个，比2016年增加12个，百强企业管理规模呈现加速扩张态势。2017年管理面积均值达21588.21万平方米，同比增长14.59%；市场份额为11.06%，与2016年相比提高0.88个百分点，强者恒强态势延续。2017年，百强企业盈利能力继续提升，净利润率为7.73%，同比增加0.44个百分点。百强企业各层级净利润率呈现逐级递减趋势，2017年，TOP10企业平均净利润率为8.68%，高于百强企业平均净利润率。五、主流企业物管项目聚集区域分布2017年百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。　　企业入驻城市项目数量以及面积均值。百强企业进入城市数量均值28个，与去年持平，全国化布局的步伐有所放缓；企业规模扩张的重心转向区域深耕，以巩固核心城市的竞争力与控制力，单位城市项目数量均值为6.35个，同比略有上升，单个项目管理面积均值达17.79万平方米，较2016年增长8.28%。　　（文章来源：犀牛之星）

如需报告请登录【未来智库】。1 非住宅物业领域：适宜精耕细作的蓝海市场近年来，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。从已上市物业公司来看，新大正、宝龙商业两家 公司非住宅物业收入占比最高，达到 30%以上。从中国物业管理协会和上海易居房地产研究院联合统计的 500 强物业企业来看，500 强物业企业在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有布局， 其中从布局企业数量占比上看，2018 年约 93%的 500 强企业布局了办公物业，办公物业成为物业企业布局最多 的非住宅业态，其次为商业物业，医院相对而言最少，仅 42%的物业企业有所布局。住宅物业领域未来格局相对确定的预期是物业企业抢滩非住宅领域的重要原因之一。由于目前绝大多数国 内住宅开发商旗下均有物业子公司，开发项目竣工后一般直接交付给物业子公司进行管理。尤其是在 2018 年以 来的新一轮物业公司上市潮后，物业公司价值重新被资本市场审视，开发商对于自身开发项目“肥水不流外人 田”的态度强化了这种行业趋势，以致开发领域的格局决定了未来住宅物管行业的格局。目前已上市的 23 家物 业公司有 17 家存在关联开发商，占比 74%，而 2019 年百强房企销售金额集中度达到 53%，头部格局已经相对 稳定。在这种预期之下，无论是背靠关联开发商的物业公司还是第三方物业机构，均开始在资本的助力下积极 布局非住宅领域，抢占市场份额。1.1 细分赛道多，门槛较高 物业服务从更广义的概念来看其实可以延伸至空间服务，无论是存在屋面和围护结构的物业形态，如住宅、 写字楼、商业物业等，还是不存在物业形态，如露天的市政设施等，因此覆盖面极广，本文主要探讨非住宅物 业服务，但实际业务也可能涉及到空间服务，如产业园区服务也可能涉及市政道路设施的养护。非住宅业态的多样性造就了该领域细分赛道众多。根据中国物业管理协会分类方式，非住宅业态可以分为 写字楼、产业园区、学校、医院、公共场馆、商业物业等，其中公共场馆包含美术馆、图书馆、科技馆、体育 馆、会展中心以及机场、轨道交通等交通枢纽（本文将交通枢纽独立作为一个子领域进行探讨）。由于不同业态 是城市功能分区的物理展现，不同业态之下不同服务场景和对象导致的需求差异难以形成可以标准化并复制推 广到其他非住宅业态的产品和服务，因此形成的各细分赛道值得有心有能力的企业去深耕。非住宅物业服务领域门槛较高，某个子领域的专业能力是物业企业脱颖而出的必要条件。我们可以从非住 宅领域近期的部分物业服务招标文件中看出，非住宅业主对于物业企业的技术层面较为重视，而对于商务报价 反而显得不敏感：这些非住宅领域具备一定代表性，涉及高速公路服务区、机场、图书馆、学校、医院和行政 事业单位办公楼，商务报价分值大多仅在 20 分及以下，技术、资信和服务分值占比绝大多数。由此可见，非住 宅物业的竞标主要还是在专业能力、品牌实力上的比拼，长期深耕、对子领域服务理解较深的品牌物业企业容 易实现拓展。1.2 政策利好，蓝海市场显现 1.2.1 两条政策主线：后勤社会化改革+鼓励社会资本参与公共服务投资及运营 非住宅物业除了商业物业和办公物业服务市场化程度较高之外，其余业态领域尽管也在进行市场化改革， 但由于以前长期实行计划经济体制的影响过大，使得这一改革过程变得较为漫长。机关和企事业单位（当时的 企是主要指国有企业）后勤服务社会化改革的第一次顶层设计是在 1992 年，当时中共中央、国务院发布《关于 加快发展第三产业的决定》，提出“以社会化为方向，积极推动有条件的机关和企事业单位在不影响保密和安全 的前提下，将现有的信息、咨询机构、内部服务设施和交通运输工具向社会开放，开展有偿服务，并创造条件 使其与原单位脱钩，自主经营，独立核算。同时，鼓励社会服务组织承揽机关和企事业单位的后勤服务、退休 人员管理和其他事务性工作。打破‘大而全’、‘小而全’的封闭式自我服务体系，使上述工作逐步实现社会化。”自此开始，第一条政策主线——机关及企事业单位后勤服务社会化改革开启，政府机关、国有企业、事业单位（包括高校、医院）、军队等在各自领域持续推进后勤服务社会化改革，利好提供上述领域物业服务的企业。 高校的后勤服务社会化改革的顶层设计其实出台的更早，早在 1985 年中共中央便提出“高等学校后勤服务工作 的改革，对于保证教育改革的顺利进行，极为重要。改革的方向是实行社会化”，并于 1999 年和 2010 年中共中 央、国务院再次出台顶层设计，分别提出“鼓励社会力量为学校提供后勤服务”、强调“扩大社会合作”。后勤服务社会化改革过程中一部分管理服务内容由社会企业承接，相当于不断为物业企业带来项目业务增 量，有利于物业企业拓展和品牌实力的培育。而且随着后勤社会化领域的不断拓宽，市场空间也变得更为广阔。 例如，军队营区物业管理社会化保障工作 2020 年起在全军部队推行，目标到 2025 年底全军营区全部实现物业 管理社会化保障。尽管如此，机关和事业单位的后勤社会化改革也不可能一蹴而就，意味着后勤服务的市场空间也会是逐渐 释放的过程。以高校及医院为例，根据中国物业管理协会和易居的相关数据，目前 60%-70%的高校将其后勤服 务向社会开放，这之中仅有 30%-40%将后勤项目全部开放，而根据中国教育后勤协会，高校社会化服务份额占 比已达 50%以上，由此全国高校后勤服务市场至少还有 30%-50%的份额等待释放；医院来看，目前一二线医院 物业已基本全部外包，三四线城市尚有 30%-40%并未完成外包。因此，后续机关和事业单位的后勤社会化改革 的持续推进仍将释放部分市场份额，非住宅领域拓展仍存在空间。2015 年以来公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营的一系列举措形成第二条政策主线，该主线主要利 好提供公共场馆、交通枢纽等公共服务领域物业服务的企业。2013 年十八届三中全会决定允许社会资本通过特 许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，次年 5 月，财政部政府和社会资本合作（PPP）工作领导小组正式 设立。2015 年 5 月，财政部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式 指导意见的通知》中提出“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。在能源、交通运输、水利、环境 保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，鼓励采用政府和社会资本合作模式，吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理”。自此，上述各个领域鼓 励社会资本参与投资和运营的政策频出。社会资本介入公共服务领域，也为社会物业服务企业进入公共服务领 域创造条件，相关领域物业服务外包给社会运营企业是社会专业分工的要求，有助于提升效率。1.2.2 非住宅领域是蓝海市场，头部企业布局仍较浅 根据我们测算，2018 年非住宅物管市场的规模达到 1.2 万亿（具体测算过程见下文）。具体分业态来看，高 校市场规模约 1800 亿，医院约 550 亿，交通枢纽约 345 亿（其中机场航站楼约 280 亿、高速公路服务区约 50 亿，城市地铁轨道交通约 15 亿），公共场馆约 500 亿（其中博物馆 211 亿、图书馆 48 亿、影剧院 240 亿、会展 中心 5 亿），产业园约 7000 亿，办公楼约 760 亿，商管约 1300 亿（其中商业物管 406 亿） 。对于目前上市物业 公司最多几十亿的体量来看，非住宅的万亿蓝海市场开拓的空间极大。目前物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高。根据中国物业管理协会和 易居的相关数据，500 强物业企业 2018 年业态收入少于 5000 万元的企业数量占比在公共场馆、学校、医院、 商业物业四个领域分别高达 90%、90%、85%、79%，小企业分布众多，行业分散程度较大，写字楼、产业园区 两个业态占比则在 56%、46%，分散程度相对较小。而从住宅和非住宅业态面积和收入占比来看，500 强 2018 年住宅管理面积占比为 63%，非住宅占比为 37%，相对偏小。1.3 收缴率高，较住宅更易提价 1.3.1 非住宅各业态收缴率均高于住宅 非住宅各业态收缴率均高于住宅。根据中国物业管理协会和易居的相关数据，从 500 强物业企业物业费收 缴率看，其非住宅各业态均高于住宅，这与服务对象的分散程度以及支付能力关联度较大。其中，单一业主的 医院和学校最高，分别为 99.4%和 99.3%，面向企业收费的写字楼、产业园区因企业支付能力较强，收缴率也 分别达到 98.5%和 98.3%，商业物业由于以中小商户为主且商铺众多，收缴率相对偏低，但仍高达 94%，也高 于住宅业态。住宅由于面向支付能力和意愿最低的自然人，整体收缴率仅有 91.2%。1.3.2 存在提价逻辑，不同业态以及同一业态不同公司间毛利率出现分化 与住宅不同，非住宅业态现阶段存在提价的逻辑。除了保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及前期物业 管理收费实行政府指导价，发改委于 2014 年已放开非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价。因此，理 论上成立业主大会的住宅以及非住宅均存在提价逻辑，但实际中老旧住宅小区成立业主大会较为困难以及业主 分散度大协调困难、支付意愿不强等情况存在，上调物业费存在实际难度；相反，非住宅面向单一业主或者支 付能力较强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感。但提价并不意味着利润率会提升，而是说相对于住宅 而言，非住宅的利润率相对稳定，伴随人工、材料成本的上升，可以将部分压力转嫁给服务对象。 非住宅物业的平均物业费也更高。具体到各业态的物业费水平，从中国物业管理协会和易居统计的 2018 年 500 强物业企业各业态平均物业费来看，住宅最低，仅有 2.10 元/平/月，非住宅相对更高，其中商业物业、 医院、写字楼三个业态的物业费较高，分别为 6.19 元/平/月、6.19 元/平/月、5.94 元/平/月。非住宅不同业态之间毛利率出现分化，部分业态内公司间毛利率差异较大。非住宅业态中，商管（下文分 业态部分具体阐释）、写字楼、产业园区三个业态毛利率较高，而且不同公司之间毛利率差异较大，显示出这些 业态物业服务可以通过管理或规模效应提升毛利，能够提升毛利的主要是品牌物业企业，新进入者或者中小物 业企业进入及提升毛利会存在一定难度，也就意味着后续行业发展龙头集中的趋势会有所加快。公共场馆、学 校、医院由于具备公益属性，服务价格的确定主要依靠成本加成，利润率维持在稳定水平，因此三个业态内公 司间的差异也较小。相对而言，住宅物业服务毛利率较低，而且不同公司间差异程度处于中等水平，因此对于 已布局住宅物业的企业而言，布局非住宅物业既有打磨服务品质以获取高毛利的机会，又存在稳中求进的拓展 空间。下文主要对非住宅物管领域的高校、医院、交通枢纽、公共场馆、产业园区、办公楼以及商业物业等七个 主要细分业态进行细致地探讨。内容主要包括：1、对该业态市场规模进行测算并分析其市场格局；2、根据该 业态特征或已上市公司披露的业态利润率来探讨该业态的利润率特征；3、探讨目前该业态物业服务企业主要提 供的服务类型以及未来可以拓展的服务类型。 2 学校：区域效益明显，行业集中度待提升由于普通小学、初中及高中的物业管理具有较强的地域性和公益性，这类主体的物业管理一般以非盈利性 为目的，且很难实现外部渗透，因此我们在讨论校园物业管理时，主要以高校物业为主体范畴来进行研究。高校物业管理是指专门管理机构接受高校的委托，以经济手段对高校物业实施统一的专业化管理，为高校 教学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，构建和谐、健康的校园文化环境。由于高校 是以教学、科研为主要职能的事业单位，不同于多元化小区业主或其联合体，在委托或是招聘物业管理公司进 行物业管理时有不同的要求和服务标准。从当前高校物管业态相对丰富的物管公司新大正、山东明德、苏州东 吴等公司的服务内容及业态来看，目前高校物业的管理范围主要集中在办公楼管理、教学楼管理、学生宿舍管 理、校区保洁绿化、设备维保等学校后勤类项目，而其服务内容主要分三类：1、基础类服务，主要包括清洁绿 化、学校安保、设备维修、宿舍公寓管理、图书馆管理、体育场管理、招待所管理、教学设施设备管理、门禁 管控、能源管理、消防系统、风险及危机管理、环境健康安全管理、楼宇自动化管理；2、个性化服务，主要包 括健身房管理、洗衣配送、物流快递、运输及班车、餐厅配餐配送、便捷服务、热线服务、自动贩卖机服务、 网络购物服务；3、管家和商务服务，主要包括定制专项清洁、行政服务、商务办公服务、礼宾及接待服务、收 发室管理、高级活动策划、会议中心管理、专业助理。2.1 市场规模约 1800 亿，仍有三成以上份额等待社会化根据我们测算，全国高校物管市场的规模在 1800 亿元左右。根据教育部统计，截至 2018 年，我国共有本 科院校 1245 所，高职高专院校 1418 所，高校共计 2663 所，其他教育机构 1350 所。根据上市公司新大正所披 露正在履行的合同情况来看，往往一个学校的物管服务会采取多段项目招标的模式。例如重庆大学其物管合同 就分为虎溪校区校园物业管理服务合同和重庆大学 ABC 校区校园安保服务外包项目，此外包括重庆理工大学等 学校也同公司签订了多项合同。由于所服务的内容不同也造成合同金额和规模大小的差异，以服务内容相对较 全的重庆大学为基准，平均一个校区的全部物管业务服务合同规模大约在 2000 万左右，我们按照全国单个机构 平均 3 个校区进行测算，其他教育机构单个机构 1 个校区进行测算，我国高校物业市场规模大约在 1868 亿。前文提到，我国高校后勤社会化改革仍在进行中，全国高校后勤服务市场至少还有 30%-50%的份额等待释 放，全国高校后勤社会化的市场空间还比较大。近几年，学校后勤社会化开放的省市主要集中在江浙、广东、 福建、西南等地区，待开放的主要集中在西北、东北、华北等地区，未来 3-5 年内以西安和太原地区为龙头， 会逐步带动华北及西北地区陆续进行学校后勤社会化改革。2.2 成本驱动定价，利润率偏低但稳定 目前我国高校物管领域毛利率中枢在 15%附近，各家高校物管公司利润率水平相对稳定。我们选取已披露 高校物管业务毛利率的 5 家上市公司（含退市）作为样本观测本行业的毛利率情况，其综合毛利率的平均值及 中位数分别为 14.9%和 15.3%，在整个物管领域中相对较低。其中样本中最低的利润水平仅有 8%，最高的利润 水平在 25%，各个公司毛利率标准差仅 4.5%，说明高校物管利润率差异不大。但也反映了当前高校物业收费模式相对单一，由于高等教育的公益性和普及性，为高校服务的企业只能追求微利、薄利，物业费不能按照市场 化方式进行核算，大多采用成本定价的模式，所以虽然各个高校和区域情况千差万别，但高校物业领域盈利能 力相对稳定。根据中国物业协会和易居统计的 500 强物管企业经营情况来看，目前高校物业平均物业费率在 2.83 元/平/月。2.3 区域效益明显，龙头各自割据 当前校园物业市场主要参与者为山东明德、苏州东吴、丹田物业、保利天创、新大正等，除此以外，行业 内还有江苏环宇、辽宁龙源等体量相对较小，但也已经规模化的企业。其中，山东明德规模最大，涉足全国 25 个省区，高校物业项目是其突出的业务板块，公司为 2017 年全国校园物业百强单位（企业）第一名，18 年公 司为物业百强企业第 15 名，重点布局山东本省及北京、南京等东部核心城市高校物业。苏州东吴与浙大新宇均 具备高校起源背景（苏州大学、浙江大学的校园物业管理部），目前专注于长三角地区院校物业管理。新大正物 业专注于西南地区，为重庆本地龙头物业公司，覆盖了大部分重庆知名高校。截至目前，重庆地区高校合计 65 所，公司在管其中的 19 所，占比 29%，其中公立高校 39 所，公司在管其中的 16 所，占比 41%。公司编制发布 了重庆市《高校物业管理服务规范》（地方标准），是第二届高校物业企业联盟主席单位。公司基于“智慧校园” 物业管理服务建设，形成学校物业管理的特色品牌。目前公司校园物业业务已进入云、贵、川、湘、鄂、陕、 桂、赣等地市场，服务全国 60 余所高等院校。保利天创于 2018 年 6 月被保利物业收购，目前在湖南地区高校 与机关类物业中占有优势。丹田物业、江苏环宇、辽宁龙源均为地区性公司，规模偏小。根据中国物业协会和易居的相关数据，2018 年在我国高校物管领域，管理项目在 10 个以下的物业服务企 业达到 78.4%，大部分物业服务公司在高校物业领域布局较浅，行业集中度相对较低，我们认为未来国内校园 物业或将延续地区间龙头割据、各自为政的竞争格局，仅在核心科教城市可能竞争强化。 3 医院：行业潜力有待释放，专业提升助力破局医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的事业单位，后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。从 上世纪 90 年代开始，医院后勤的社会化改革催生了医院物管行业的发展。医院物业管理属公共物业管理的范畴， 指为医院的日常工作如临床医疗、教学、科研、预防、保健等工作必要的提供服务和物资保障，包括保洁、保 安等常规服务和导诊、中央运输等专业服务。随着医院物管行业的蓬勃发展，越来越多的物业企业开始涉足医院物管行业。但从行业格局来看，行业集 中度较低，超过 80%涉及医院物管企业的医院物管规模在 100 万平以下，仅 5.8%的企业医院物管规模超 500 万 平，仅 1.4%的企业医院物管规模超 1000 万平。从能够查询到的上市公司来看，仅有润华物业、特毅股份和康 禧服务三家涉及医院物管的公司曾在新三板上市，目前均已退市。随着老龄化社会的加速到来和医疗后勤社会 化程度的不断提升，未来行业将会逐渐趋于专业化和集中化，头部企业也有望在资本市场大放异彩。3.1 市场规模约 550 亿，多因素驱动行业发展目前我国医疗资源相对紧缺的背景下，国内医院通过新建、改建、扩建的方式增加医疗资源是必然趋势， 医院物管市场规模具备较大上升空间。目前我国医疗环境与发达国家相比仍有较大差距，2017 年我国每千人口 医疗机构床位为 5.72 张，而同期日本为 13.05 张，差距较大。同时我国存在比较明显的医疗结构失衡问题，根 据卫健委发布的数据，截至 2019 年 11 月末，我国共有各级医院 33972 家，其中二级医院及三级医院合计近 12159 家，占比不到 36%，而同期我国诊疗人数总计约为 34 亿，其中二级和三级医院就诊人数约 29 亿，占全国总就诊人数的 87.8%。此外在空间结构上，我国各省医院平均诊疗人次差距极大，最高的上海达到 43 人次/医院，而 最低的省份不到 5 人次/医院。除医院新建及改扩建带来的新增需求外，医院后勤社会化改革进程的推进也将继续释放一部分需求。在医 改逐步深入的背景下医疗行业竞争日益激烈，各级医院聚焦于发展自身核心竞争力，并逐步向外转移后勤服务 以此降低医院的物业服务成本，专业化的医院物管分工也能进一步降低医院成本，提升其竞争力。根据我们测算，全国医院物管市场的规模约 550 亿元（保守测算，未包含一级和未定级医院）。从政府采购 网公布的物业服务招投标信息进行抽样统计得到，二级医院物业服务支出中位数约为 380 万元/年，三级医院物 业服务支出中位数约为 880 万元/年。根据卫健委公布的医疗机构数据，截至 2018 年底，全国共有 8806 家二级 医院和 2498 家三级医院，由此得出当前医院物业行业规模约为 550 亿元。假设各级医院数增速为 7%，物业费 单价增速 5%，预计到 2023 年，市场规模将接近 1000 亿元。需注意的是，上文对行业规模的测算相对保守，并未包含一级医院及未定级医院。原因是按照《医院分级 管理标准》，一级医院是直接为社区提供医疗、预防、康复、保健综合服务的基层医院，病床规模在 100 张以内， 医院规模相对较小，后勤社会化程度较低，而未定级医院大多数为中小型医院，叠加其民营性质，医院对盈利 要求更高，经营者往往并不聘请外部物业服务公司，因此并未纳入本次医院物业服务规模测算。3.2 利润率偏低但稳定，专业为取胜之道 对比整个行业物业费水平，由于医院物管服务专业性较高，医院物管平均物业费处于行业较高水平。根据 中国物业协会和易居统计，2018 年 500 强企业医院物业服务平均物业费为 6.19 元/平/月，同商业物业类似，处 于各业态中最高水平。从我们统计的上市公司数据来看，医院物管服务的毛利率水平较低。润华物业、康禧服务等三家曾在新三 板上市的医院物管公司年报数据显示，2014-2018 年医院物业服务项目毛利率平均为 11.98%，处于较低水平。 同时从企业自身角度来看，医院物管项目的盈利能力也不及其他物管项目，以康禧服务为例，2018 年其医院物 管服务项目的毛利率为 7.38%，而企事业单位、商业地产物业管理服务的毛利率为 10.63%。医院物管毛利较低是由高度专业性带来成本端的高企和医疗行业公开招标带来的收入端压力双重因素所致：1、医疗物业服务专业性较高，高标准的卫生要求和安保要求需要相关工作人员具备专业化素养，除了传统服务 项目之外，物业公司还需提供辅医、导诊、救护接应等多方面的医疗专业服务工作，直接拉高了医院物管公司 的人员培训成本，此外，由于国内医管行业起步较晚，未形成标准化管理，规模效应难以形成，同样导致医疗 物业项目成本高企。2、医院物管属于非住宅领域，按规定实行市场调节价，但业主大都会采用公开招投标选优 选廉的方式选择物业服务企业，这进一步压缩了利润空间。我们整理了 26 个公开招标医院物业服务项目，仅有3 个中标项目高于招标价格，超过 85%的项目价格低于招标价格。尽管针对私立医院等客户，企业往往采用直 销的销售方式，但该类客户规模较小，采购金额较低。尽管目前医院物管获利水平欠佳，但我们认为该业态尚有较大可释放的利润空间。主要体现在以下四个方 面：1、我国三、四线城市的医院物业服务社会化起步相对较晚，市场化程度较低，未来扩展前景可期。2、目 前行业龙头都致力于打造标准化服务体系，在物管行业的发展及医院新建、改扩建带来的外部量增推动下，标 准化医疗物管方案将推动规模效应的释放。3、随着医疗物管行业受重视程度的不断提高，行业内专业人才培养 机制也将不断完善，成本端压力将得到有效缓解。4、医疗行业对物业在专业医疗设施设备的运营维护能力及系 统化服务能力方面的要求也在进一步提高，我们认为企业服务专业化将成为行业取胜之道。3.3 专业化助力发展，多方位提升服务质量 现阶段医院物管服务主要还是以常规的“四保”业务为主，即保安、保洁、保绿及保修，除去常规“四保” 外，医院物业服务还承担着较为专业化的医院后勤保障工作，包含医导服务、护工服务、消毒服务、中央运转 服务、医用织物洗涤、医疗废弃物处理等。目前医院物业服务费用中，“非四保”类目支出占比约在 30%-40%。例如，根据佛山市第二人民医院物业 管理服务招标文件，项目要求人员配置 189 人，其中非“四保”人员为 69 人，非“四保”人员工资支出占比约 占总工资支出的 37.96%；根据山东齐鲁医院物业后勤服务招标书看，项目总金额为 3150 万/年，非“四保”类 目预算为 1000 万/年，占项目总预算的 31.74%。按照该比例测算，“非四保”市场规模将在 180 亿元至 240 亿元 之间，在医院纷纷集中精力打造核心竞争力，剥离非核心业务的背景下，这一比例还有上升的可能，未来“非 四保”业务将成行业内的必争之地。“非四保”业务对承担业务公司有较高的专业化要求，在市场驱动下，目前已有一批企业开展面对医院物 业管理的专业服务，提升专业与服务水平的新商业方式主要有以下三种：1、科技赋能后勤服务系统系统集成平 台。以安徽创源物业管理有限公司为例，该公司建设了创源物业管理智能化平台，根据医院物业管理的特殊管 理要求，在运送管理上进行创新信息化管理，实现业务标准化，管理透明化，从而降低物业管理成本，提高管 理效率。 2、挖掘个性需求，创新服务方式，打造一站式服务系统。此类企业代表有山东大正物业服务有限公司， 该公司积极打造医院+物业的一站化服务系统，将医院非临床服务集中在一个出口，在后勤服务处增设了除基础 服务外延服务，极大的简化了患者的看病流程，支撑医院专注于临床核心业务，全面提升医院服务效率。3、发 力医疗专用设备设施管理，全方位扩展服务范围。此类企业代表有龙湖智慧服务，爱玛客（中国）等，这类企 业在传统服务基础上，增设了医疗设备管理服务，以此为医院减负，节约了医院大量花费在医疗设备管理上的 精力，增加自身服务质量。目前，医院物业管理服务方式主要有以下三种：1、定制化服务：(1+X)+Y 定制服务以先介入的服务项目为 “1”，按照客户需求增加“X”服务项目，与业内外知名企业“Y”实现强强联合，推进战略发展。2、综合类 服务：全方位一体化管理涉及医院机电管理，消防管理，保安、保洁服务，导医、导诊、病人陪护服务，医疗 设备物资管理，医疗设备洁净工程管理，以及医院信息化建设等业务功能。3、劳务派遣：公司小部分医疗非临 床支持服务通过劳务派遣的形式提供，即公司提供医院保洁、修理等工作所需的人员，该类人员在医院的统一 安排、管理下开展工作。根据中国物业协会和易居统计数据，目前500强物业服务企业的医院服务项目中，综合类项目占比达 90.56%， 综合类物业服务是现阶段的主流方式，随着医疗行业的进一步的发展，未来对定制化服务的需求也将进一步释 放，业内公司将从仅提供一体化服务转向多方式服务和多模式经营。4 交通枢纽：专业化程度高，国企央企占据主流公共交通泛指所有向大众开放、并提供运输服务的交通方式，公共交通系统由通路、交通工具、站点设施 等物理要素构成，而公共运输则包括民航、铁路、公路、水运等交通方式，公共交通物业服务主要面向前述各 类交通方式中的站点、交通工具，并为其提供基础清洁、运维、养护及维持秩序等服务。现有公共交通类物业 大致可以分为三类：1、机场物业；2、轨道交通物业；3、高速公路服务区物业。我们统计了目前上市物业高速参与公共交通类物业管理项目的情况发现，该类业态大部分参与者为国企央 企，其中具备多地拓展能力的物管公司均为保利物业、招商积余这类国企，虽然也有部门民营企业如新大正、 碧桂园服务等参与者，但新大正参与公共交通类物业主要集中在重庆区域，而碧桂园服务仅参与了北京大兴机 场项目和辽宁省交通建设投资集团旗下的高速公路实业合作项目，中海物业则仅参与了广深港高铁香港段项目， 保利物业和招商积余参与项目类型及区域相对更为广泛，反应了当前公共交通物业参与主体仍以国企央企为主。4.1 机场：市场规模约 280 亿 根据我们测算，全国机场（航站楼）物管市场的规模约 280 亿元。根据民航局 2018 年统计数据，目前国内 民用航空（颁证）机场共有 235 个，航站楼面积 1454.5 万平。我们通过单一机场全部物业服务合同规模来进行 测算，根据我们统计目前上市公司中从事机场物业管理公司的合同数据，以新大正为例，公司为重庆机场提供 物业服务平均每年合同金额规模达到 5964.6 万元，而其向北京大兴机场、杭州萧山机场、昆明国际机场提供物 业服务平均每年合同金额分别为 3067 万元、489 万元、966 万元。由于每家机场提供的服务不同，所以每年合 同金额不同，这里我们选取其提供服务相对较为全面的重庆机场为例，平均一个航站楼全套物业服务合同规模 大约在 6000 万元/年，我们按照平均 1 个机场 2 个航站楼测算，我国机场物业服务市场规模预计在 282 亿元左 右。根据机场物业服务规范，机场物业服务内容主要包括：房屋及配套设施设备和相关场地的使用、管理和维 护、公共绿化和环境卫生维护、公共区域秩序维护、安全防范等协管事项服务及相关客户接待和商户管理。服 务区域包括：停车场、航站区、高架桥、人行道、景观区、绿化带、候机楼、行政办公楼、职工公寓、货运站、 塔台、边检楼、动力中心、信标台、停机坪、宾馆、机场附属楼等区域。4.2 高速公路服务区：市场规模约为 50 亿 根据我们测算，全国高速公路服务区物管市场的规模约 50 亿元。目前我国高速公路运营里程达到 14.3 万 公里。根据《高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范》中规定，一般高速公路上设置服务区平均间距离不 宜大于 50 公里、最大间距不宜大于 60 公里，在进行高速公路服务区规划时一般都会成对设置，即在道路两侧 各设 1 处服务区。因此我们看到服务区物业招标时均是以 1 对为单位进行招标，当前我国高速公路服务区正在 运营数量达到 2850 对左右，根据 2018 年度浙江省内高速公路服务区和停车区物业管理服务项目招标文件及保 利物业中标情况，我们预计平均每对高速公务服务区物管合同金额规模在 172.5 万元/年，预计我国高速公路服 务区物业管理市场规模约为 50 亿元。高速公路服务区域物业管理区域包括：停车区、餐饮区、汽车维修区、加油区及相关配套设施。有别于住 宅小区和写字楼物业管理服务，服务区物业管理服务有其特殊性。复杂的路网每日车流量、客流量数以万计， 尤其重大节假日期间旅客流量均是以倍数激增，从而增加了服务难度。其次，高速公路的全封闭性隔断了物业 服务的工作者与外界的联系，对物业服务的便利性造成一定的影响。根据高速公路服务区物业管理招标文件和服务区管理制度文件概括，服务区物业管理内容主要包括：房屋 建筑共用部位的维修、养护和管理；公共建筑、构筑物的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、 运行和管理；公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共区域的环境卫生；车辆的引导、停放及公共秩序的维护；保管并完善物业管理相关工程图纸、竣工验收资料等。4.3 轨道交通：市场规模约为 16 亿根据我们测算，全国轨道交通物管市场的规模约 16 亿元。交通部数据显示 2018 年全国在运营轨道中，地 铁线路 143 条，轻轨线路 6 条，我们通过轨道交通的单一线路全部物业服务合同规模来进行测算，根据我们统 计的上市公司中轨道交通物业管理的合同数据，以重庆 6 号线为例，预计轨道交通单一线路的全部物业服务合 同金额规模平均每年在 1100 万左右，以此估计轨道交通物业管理行业空间大约在 16.4 亿元。根据各地方地铁公司的招聘文件和服务规范标准等制度总结，轨道交通物业管理内容主要分为接待工作、 建筑维护管理、共用设施设备维护管理、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护及其他专项服务（包括 但不限于服务区内文化活动、列车清洁、隧道清洁等）。从模式看轨道交通物业服务管理模式主要分为三类：1、完全委外型，这类物管业务相对简单，由轨道交通 集团将相关的保安、保洁、设备维护管理等服务完全委托给第三方公司进行管理；2、渐进式外包型，其业务模 式为轨道交通集团将部分项目委外，并逐步接管物业项目，轨道交通集团负责专业技术操作，将地铁内相关维 保工作委托给第三方公司，其中香港地铁就广泛采取该种模式；3、独立运营模式，轨道交通集团自行订立服务 类型及维保标准并进行相关维保工作，统一招聘，统一管理，不与其他公司合作。目前我国轨道交通物业部分 大部分采取独立运营模式，由轨交集团统一安排人员对轨交物业进行管理，也存在少部分城市将轨交的车辆段 保洁、电客车清洁、物业基础设施维护等业务进行外包。5 公共场馆：服务内容多样，市场前景广阔公共场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、社交、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及 其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等。公共场馆物业具有客流量大、安全 标准高、开放性高等特点。公共场馆物业服务主要面向前述公共场馆，为其提供基础物业管理和后勤保障一体 化服务，主要服务内容除传统“四保”外，还包括文物保护、图书维护、剧院调配、会展接待等专业化服务。根据中国物业管理协会公布的“2019 年公众场馆物业服务十大领先企业”中，排名前五的企业均为第三方 物业企业，即非开发商下属物业企业。表明在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和 市场化经验将为其获得项目带来优势。5.1 市场规模约 500 亿，行业格局分散根据我们测算，全国公共场馆物管市场规模在 500 亿元左右。根据国家文物局及国家统计局数据，截至 2018 年底，全国博物馆、公共图书馆、运营影院、会展中心数量分别为 5354、3173、10532、348 所。我们取近两年 公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为 395 万元/年，图书馆每单中位数水 平约为 151 万元/年，博物馆每单中位数水平约为 228 万元/年，会展中心每单中位数水平约为 149 万元/年，测 算得博物馆物业服务市场规模约 211 亿元，图书馆规模约 48 亿元，影剧院约 240 亿元，会展中心约 5 亿元，合 计约 505 亿元的市场总容量。公共场馆物业市场仍处于发展早期，市场格局分散。根据中国物业协会和易居统计数据，2018 年度 500 强 物业企业中有 236 家企业涉足公共场馆物业，平均公共场馆管理面积为 3093 万平。但数量占 82.6%的企业的公 共场馆物业管理面积在 100 万平以下，3%的企业管理面积大于 500 万平，仅有 0.8%的企业管理面积大于 1000 万平。5.2 毛利率适中，收并购市场风起云涌 从我们统计的上市公司数据来看，公共场馆毛利率中枢在 18-19%左右，处于中等水平。其中综合毛利率 （含所有服务）的平均值和中位数分别为 17.8%、19.4%，仅次于面向企业的商业、办公、产业园类物业，高于 住宅和面向事业单位的政府、学校、医院类物业。公共场馆物业的毛利适中，吸引着更多优质物业服务企业参与布局，行业收并购正在加速。雅生活集团于2019 年9 月收购中民物业板块60%股权，中民物业业态布局中公共建筑占比50%，其中涵盖多个公共场馆项目， 如上海世博会中国馆，雅生活此次收购意在进一步加强公共领域布局；美的物业 2019 年 8 月收购北京金颐都物 业，有助于扩大公司公共场馆的在管项目规模，并荣获“2019 公众场馆物业服务领先企业”；同时佳兆业也非常 看好公共场馆，并持续发力，行业竞争加剧。5.3 服务内容更加多元，能力要求专业且全面 公共场馆开放性较高、客流量较大，所以其物业服务相应有特殊的要求：1、管理标准高，公共场馆人口密 度大、专业设施多，对物管企业的安保措施、设备保养、应急处理等能力要求更为严格；2、准入门槛高，公共 场馆严格的管理标准需要物管企业付出更高的运维成本，中小企业进入难度大；3、增值服务空间广，公共场馆 类型丰富，以主营业务为主线，根据具体场景扩展其外延服务，从而拓宽场馆的增值服务空间。公共场馆服务业务需要有更多元的服务能力，在传统“四保”的基础上，不同服务对象的要求也不尽相同， 根据场馆类型可以进一步细分服务内容。5.3.1 博物馆、图书馆、影剧院物业服务对象复杂、品质要求高 新世纪以来，全国各地博物馆、图书馆、影剧院的改建、新建工作也步入高潮。场馆的建筑面积、展览空 间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大幅提升，所以对物业服务的品质要求大幅提高。在传 统固有的管理模式下，难以保障物业管理的质量，于是公共场馆物业服务逐步走向市场化。据近两年公众设施物业服务公开招投标情况看，博物馆合同数量约为图书馆、影剧院的 4 倍，博物馆物业 市场化程度已经处于较高水平，发展阶段相对成熟。此类物业运营管理具有一定的特殊性，相较于常规物业， 博物馆在防火防盗与维持秩序上的要求更高，根源在于博物馆所陈列物品的不可再造性与珍稀性，需要设置专 人引导访客文明观展，并且需要富有经验的职业人员对展品进行维护，这也是博物馆物业管理市场化程度高的 主要原因之一。图书馆物业管理的特殊之处在于对馆藏图书的整理和维护。随着各种高科技智能系统、计算机系统的应用, 对图书的管理内容也更加丰富。物业需运用网络智能化设备，完成图书的日常借还和整理服务，以及图书文献 的装订、运送、保管、修补、保温、通风、保湿，图书的防尘、防虫、防鼠等。据招投标合同数量看，图书馆 物业数量较少，平均合同单价也较低，所以总体市场规模远小于博物馆。影剧院的物业管理服务具体细分为剧院部分和影院部分。剧院部分承办大型演出及大型会议，用电量大， 物业管理公司需要配合强电、弱电、舞台机械等工作，并需要配备专业人员完成灯光、音响调控。影院部分， 物业管理要完成放映电影的票务服务，空调运行调试，配备保洁人员配合每场影片放映结束后的清场及日常影 城的环境维护。现阶段影剧院招投标合同数量不高，但是根据国家统计局数据 2018 年底运营影剧院数量有 10532 家，可见影剧院物业仍存在广阔的存量市场。以新三板上市公司东光股份为例，公司业务按业态可分为住宅、公共场馆、园区和公共建筑物业四大物业 管理板块。其中公共场馆物业管理服务包括博物馆、科技馆和展览馆物业管理服务。公司从 2012 年开始逐步调 整业务结构，将经营重点从传统的住宅项目逐步转移至利润更高的公共场馆项目，次年即见成效，中国园林博 物馆项目单笔合同创收达到 1012 万元/年。5.3.2 会展中心物业服务独特性强，盈利空间广阔 会展中心以其动态性高、开放和服务性强的特点，对物管公司有更为特殊的要求。1、定制化宣发服务：在 保障展品和区域安全的基础上，还需要满足布展方在设施、广告等方面的个性需求，比如展位设计、现场装饰 等； 2、服务人群广：其服务对象不仅限于布展方，更要面对广泛的参展人群，因此需要高效协调会展各个环节， 如合理规划车辆行驶路线和停放，科学设计参观路径，以及休闲餐饮、商务洽谈等其他配套服务；3、应急措施 完善：针对各种突发事件制订应急预案，需要提前联系当地政府和社会，采取急救等紧急措施。会展物业具备较高的盈利水平和发展空间。我们以会展物业的龙头企业北辰实业为例，旗下北辰会展集团 受托管理的会展与酒店项目累计达 26 个，实现受托管理会展场馆总面积 276 万平米，已成为国内管理场馆总面 积最大的会展品牌企业。公司会展行业所属业务板块毛利率高达 61.35%。此外新三板公司索克物业在 2014 年 新增的法拉利展厅项目毛利率也高达 46.16%。同时会展行业的产业链较为成熟，其中主办方作为上游，负责策划、招商、营销、宣传等，以政府补贴和 佣金收入作为回报，拿走单次展会总利润的 50%。会展中心作为中游，负责场馆租赁、工程及设计、展会现场 服务等工作，承接和联络住宿、餐饮、旅游、安保、信息、清洁等工作，通过收租金的形式拿走总利润的 30%， 剩余 20%为厂商销售产品获得利润。除此之外，承办方可以通过参股上游企业抽成，增加公司利润。6 产业园：潜力巨大的蓝海市场，精细化运营要求较高6.1 市场规模超 7000 亿，可开拓空间巨大 产业园区物业服务市场规模超 700 亿元，其中国家级园区市场规模在 2180 亿元左右，省级开发区规模在 4970 亿元左右。产业园区从形态上主要涵盖科技园、工业园区、物流园区、保税区、特色产业园、文化创意园 这几类细分业态。国家发改委等六部门于 2018 年联合印发的《中国开发区审核公告目录》文件显示，目前我国 共有 552 家国家级开发区，1991 家省级开发区，其中国家级开发区核准面积 55.5 万公顷，省级开发区核准面积 126.5 万公顷，省级以上园区面积共 182 万公顷。而根据中国物业协会和易居数据，500 强物业服务企业 2018 年产业园区物业收费水平为 3.41 元/平/月，若按自然资源部今年 1 月披露的国家级开发区综合容积率 0.96 来测 算，国家级开发区物管市场规模为 2182 亿元，省级开发区规模近 4970 亿元，省级以上产业园区物管市场整体 规模高达 7152 亿元。500 强物业企业近半覆盖园区，但在管总规模占比不足 5%，市场呈高度分散。根据中国物业协会和易居统 计的 2018 年全国 500 强物业服务企业中，已有 54%的物业服务企业在产业园区物管领域布局，覆盖程度居中， 覆盖面较医院及场馆型物业更广，弱于住宅、写字楼、商业及学校业态。另一方面，500 强企业园区在管面积 共 7.4 亿平，较国家级园区规模占比仅为 13%，较省级以上园区规模比重也不足 5%，表明当前产业园区物管市 场尚有大片市场空间可供开拓，未来产业园区物业服务市场化潜力巨大。6.2 利润率较高，不同公司差异明显 产业园物管行业毛利率中枢在 21%附近，各企业毛利率水平分化明显。我们选取披露产业园物管服务毛利 率的 9 家上市企业（含退市）作为样本来观测本行业的毛利率情况：综合毛利率的平均值及中位数分别为 24.4% 和 21.3%，均高于商业物管，但低于商业管理和办公物管业态。其中，样本中最低的仅有 3%，最高的在 60%以 上。各个公司毛利率的标准差为 13.4%，居于各业态之首，进一步说明在产业园区物管领域各企业运营能力差 异显著，专业化水平和品牌美誉度较高的企业在本行业更容易取得溢价。此外，中房协 2019 年发布的《产业园区物业管理发展报告》显示，在受访的 108 家园区物业服务企业中， 2018 年综合利润率平均值为 15.6%，最高的为 36.3%，最低的仅有 6.2%，说明业内各物管企业盈利能力层次区 分明显，这与我们在上文中统计的结果基本一致。6.3 沿产业链提供贯穿全程的多样化服务产业园区物业管理的服务贯穿了产业园区前期定位、规划设计、工程建设、营销策划，以及后期运营管理 全阶段，它与传统住宅物管的最大差异在于除基础的“四保”服务外，还为客户提供资产管理、设施管理、环 境管理、能耗管理、产业、商业和政务资源有效整合等融合产业链优势的多元增值服务。以目前对已上市产业 园区物管企业及部分涉及该领域业务的开发房企看，物管服务已覆盖到产业的各流程中。具体而言，产业园区物业管理服务可以根据服务内容的不同侧重划分为以下五种主要类型：1、基础管理服务，包括：（1）综合管理服务，包括报修和投诉接待、信息通知等日常服务； （2）清洁绿化 服务，即保持公共区域清洁卫生、垃圾处理及绿化养护、（ 3）秩序维护服务，包括定时巡逻、24 小时监控和突 发事件处理、（ 4）设施维保服务，包括设施定期维护保养工作、（ 5）停车场管理服务，即对车辆进行管理疏导 及收费。该类服务与一般基础物业服务类似，但因园区定位差异，管理不同园区的物业公司基础服务侧重点会 有所不同。如工业园区服务重点为确保水、电、气等资源充足供应，重点安全设施维护会重点关注；对于物流 园区，盗窃及火灾隐患是重点，在提供基础服务时物管公司通常会在治安与消防投入更多资源。2、设备设施管理服务，主要指能源管理、装修管理及工程管理服务。物管公司通常利用经验及技术手段， 为业主提供节能降耗、高效能源、能源中心管理及技术革新方案来开展能源管理服务。对于工程服务领域，通 常包括提供方案设置、预算管理、改造项目管理、工程比选信息发布、供应商评估、库存管理、机电安防弱电 施工等内容。3、资产管理服务，主要包含招商招租、咨询顾问及智慧园区建设服务。其中咨询顾问服务通常包含园区投 入运营前的前期规划设计及投入运营后的各类营运、评估、招投标等咨询范畴。例如，金科服务参与长沙科技 新城的前期招商阶段，通过对从企业需求、选址咨询、技术支持、关系维护多个维度协同招商团队，在 1 年内 快速引入 250 家企业共计 40 万平米产业物业入园；绿城服务在阿里巴巴杭州软件项目产业园项目中也从排水施 工图、交通组织流线、智能化设计、精装修及景观方面为项目提供物业顾问工作。智慧园区方面业务目前也有 诸多物管企业进行布局。仍以金科服务为例，其已在 2016 年建立了集软件数据、硬件数据、互联网数据和基础 生活数据于一体的“天启”大数据中心，旨在通过实时的数据管控，基于服务了解用户的生活需求方向，让物 业更高效地服务于用户所需要的服务。4、行政后勤服务，主要包括餐饮住宿及业务外包活动。举例而言，餐饮住宿方面，重庆海泰为长安汽车园 区内的客户提供后勤行政和团膳服务，漕河泾物业在园区内建立起“一卡通”结算服务以方便园区企业员工的 生活。业务外包活动方面，漕河泾物业目前外包了腾讯公司的总台、会务、公司办公楼的后勤工作，为其提供 了包括前台、后勤、行政、会务、接待、健身管理等“嵌入式行政管家服务”。同时，针对临港产业区物流仓储 需求，漕河泾还为普洛斯提供总部行政管理服务。此外，天安物业还为其园区内企业实施了班车定制服务。5、除上述服务内容外，物管企业还可为园区内企业提供政府资源对接、金融租赁、物流支持等领域其他增 值业务。如东光股份在园区内已建立政策咨询平台服务，提供政策咨询及政务对接；又如新大正在园区物业方 面正将业务拓展至市政道路养护、市政设施维护等相关市政物业服务领域。产业园区物管企业正沿循园区内产业链的需求及特点向上下游拓展，而物联网和“互联网+”的智慧园区趋 势将为该领域物管公司未来通过线上或 O2O 模式提供各类服务注入新的活力。“十三五”规划中有多条涉及产 业园区未来发展的利好政策，可以预见未来将有更多的物管企业进入产业园这一广阔的蓝海领域，但当前各物 管公司盈利水平已出现一定分化，未来专业运营较强、品牌美誉度高的产业物管公司很可能取得领先优势，值 得重点关注。7 办公楼：市场化程度高，增值服务空间大7.1 市场规模约 760 亿，市场化程度较高 自 1978 年改革开放以来我国第三产业开始取得发展，1982 年开始随着城市经济体制改革以及开放程度扩 大，第三产业占 GDP 比重快速上升，对办公楼及配套服务的需求开始释放。根据国家统计局数据，1999-2019 年全国办公楼累计竣工面积已达 4.4 亿平，但由于时间跨度有限以及统计口径偏窄，该数据可能较为严重地低 估了全国办公楼的存量面积。根据我们测算，全国办公楼物管行业规模约为 760 亿元。可考虑以上海办公物业数据来估算全国的规模情 况。截至 2017 年，上海全市办公建筑存量建筑面积为 8461 万平，加上统计局披露的上海 2018 年竣工面积，可 知 2018 年全市办公楼存量为 8874 万平。而 1999 年-2018 年上海办公楼累计竣工 3339 万平，占同期全国办公楼 总竣工量的 8.3%，按此比例可估算出 2018 年底全国办公楼存量面积约为 10.69 亿平。根据中国物业协会和易居 的数据，2018 年办公楼物业费水平为 5.94 元/平/月，由此可计算出当前办公楼物管行业规模在 760 亿元左右。根据中国物业协会和易居统计，全国 500 强物业服务企业中，93%的物业服务企业布局了办公楼物管领域， 仅次于住宅，表明各物管公司在办公楼领域布局广泛，存在一定强度的竞争。在办公楼物管领域服务领先的企 业中，中航物业、东湖物业、金融街物业、公诚设备资产服务、楷林物业等拥有较强的业务竞争力。7.2 利润率较高，不同公司差异明显 办公楼物管服务行业毛利率中枢在 25%左右。我们尝试通过十余家办公楼物管业务占比较高的上市企业样 本来观测本业态可能的毛利率水平，数据显示，业内综合毛利率（含增值服务，以基础物管服务为主）平均值 和中位数分别为 27.2%和 25.2%，仅次于零售商业中的商业运营管理服务领域，位于各业态上游水平。办公物管毛利率波动大于零售商业物管，业内公司毛利率差异明显。此外我们还通过所取样本企业毛利率 的标准差来分析业内毛利率差异情况，结果显示办公物管行业毛利率标准差为 11.8%，波动大于零售商业物管 业态，仅次于产业园区和零售商管领域，运营和品牌能力较强的企业在办公物管领域可以取得更高的溢价。7.3 以基础服务为主导，增值服务延伸空间广阔 面向办公楼的物业管理服务一般分为前期物业服务和后续服务两个阶段。前者是在业主委员会成立之前， 业主及租客入驻率尚未达到预定水平的时间段内，由物业开发商进行前期物业服务招标，中标企业与开发商或 写字楼业主订立前期合同开展前期物业服务，向业主收取物管费的阶段。当业主委员会成立之后，物管公司将 由业主委员会进行审核并与物管公司重新订立物业服务合同，继续提供后续的物业管理服务。上述两个阶段中 物管公司均可提供秩序维护、保洁、绿化、设施维保在内的基础物业服务及相应阶段特定的物业增值服务。具体而言，办公物业所包含的基础和增值服务类型大致可划分为以下几类：1、基础物业服务，包括（1）保安服务，包含各类安全保卫、定时巡逻、访客管理、实时监控等服务； （2） 清洁及绿化服务，包括办公、公共区域及建筑外墙的清洁、废物处理与绿化服务；（3）设备及设施维护服务， 包括对楼宇设施设备的保养、维护、检修、改造升级及全生命周期管理等服务； （4）客户服务，包含前台接待、 礼宾、接驳、报修、文件代收、投诉建议处理等服务。上述服务均属于基础物管所涵盖的范畴，物管公司通常 又会将劳动密集型的工作（如清洁、安保及设施维护）外包予第三方。从办公楼为主营项目的物管公司来看， 中经世纪基础物管服务收入占比为 71.7%，而德商股份的占比接近 90%。2、各类增值服务，是物管企业充分利用公共及附属资源为业主及客户针对物业特点及潜在需求提供的各类 增值业务，对办公物业具体而言包括：（1）停车场管理服务，包括流量监控、车辆引导、收取停车费及设备设 施管理，其中物管公司可能会向业主租赁部分车位。如金融街物业向其集团公司租赁了部分车位用于运营；从 单列出停车管理费收入的中经世纪来看，该项占比在 5%的水平； （2）资源管理服务，通过出租广告位等公共空 间获取租金收入；（3）经营性业务，主要包括为业主和租户提供搬迁、居间、团购、汽车美容清洁等服务，通常为一次性收费；（4）咨询业务，就开发前期空间规划、系统设计、设备选型、监控布局等内容向开发商提供 咨询，以及为预售活动提供管理、业态招商协助服务，一般为一次性收入；（5）资产管理业务，面向开发商和 业主提供车位、中介物业租赁及销售服务；（6）餐饮服务，即向业主或租户提供各类餐饮配餐以及自动售货机 服务，通常是向服务对象收取每次实际发生的费用。如金融街物业已建立“怡己”系列餐饮和自动售货机销售 品系，该块收入占比近三年维持在 1.7%的水平；荣超股份和索克物业目前也对办公业主提供了配餐及餐饮预订 服务；（7）文化建设服务，主要包括为客户举办各项文体及公益活动；（8）办公生态运营服务，指通过打造商 务生态运营平台为客户提供企业圈层社交、信息财务咨询、员工能力提升培训、企业沙龙、团队建设等多样化 企业发展类及生活化服务。例 如华润置地已对其写字楼客户完成其生态平台 “Officeasy 润商务”100%全覆盖， 合计参与活动人次近 10 万人，已搭建起 7 大日常商务活动子品牌和 1 个品牌节日，广受业内关注。当前基础物业服务仍然是办公物管公司最重要的收入来源，但根据各公司对未来的战略规划，增值业务这 一板块因其可观的附加值和广阔的延伸范围，正成为诸多公司未来利润增长的发力点。未来个性化增值服务有 望以办公物业项目为载体，通过吸引各行业优秀的服务机构参与，进一步向智慧社区、办公生态运营、电子商 务、餐饮服配、装修服务、社区金融、文体活动、汽车洗修等领域继续拓宽，增长空间值得期待。8 商业物业：高度依赖经验和专业运营能力商业物业一般指零售商业地产，包含封闭式和开放式的商场，以及开放式的购物街。谈及商业物业，会涉 及商业物业管理（下文简称“商业物管”）和商业管理（下文简称“商管”） ，二者概念存在一定区别。商业物管 是提供主要围绕对商业物业进行维护的低附加值服务，例如保洁、安保、维修等，与前文其他非住宅业态物业 基础服务的范围相仿；而商管重在运营，提供全链条服务，细分而言包含开业前的咨询、招商、开业服务，以 及开业后的运营管理，以达到通过商业物业获取的收益最大化，提供的是一种高附加值的需要具备较高专业性 的服务。后者一般也包含前者。从目前 A 股、港股、新三板上市的物业服务公司来看，可以将其分为以上两类。 下文以讨论商管为主，顺带讨论商业物管。8.1 市场规模约 1300 亿，行业格局分散商管行业规模在 1300 亿元左右，商业物管行业规模在 406 亿元左右。根据 Frost & Sullivan 数据，2018 年 全国商管企业在管面积 5.46 亿平，总收入 1301 亿元，商管行业规模超过千亿，单位在管面积收入为 19.8 元/平 /月。根据中指院统计数据， 2018 年全国购物中心面积（≥2 万平）为 3.83 亿平，若乘以前述单位在管面积收入， 可以得到全国 2 万平以上购物中心管理市场规模约为 910 亿元。根据中国物业协会和易居统计，全国 500 强物 业服务企业 2018 年商业物业平均物业费水平为 6.19 元/平/月，按此可以计算得到全国商业物管行业规模 406 亿 元，约占商管行业规模的 31%。当前无论是商管行业，还是商业物管行业，仍处于分散的状态。根据 Frost & Sullivan 数据，截至 2018 年， 行业前五分别为万达、万科印力、华润、宝龙、新城，占比分别为 6.6%、1.8%、0.9%、0.8%、0.8%，万达市场 份额较为领先，前五合计占比 10.9%。而从物业协会和易居统计的全国 500 强物业服务企业中，数量占 74%的 物业服务企业布局了商业物管领域，覆盖度较高，仅次于住宅、写字楼，显示出市场化的商业物管领域可能也 存在一定的竞争激烈程度。 8.2 商管利润率高，不同公司差异较大 商管行业毛利率中枢在 32%左右，而商业物管行业毛利率中枢在 20%左右。我们试图用为数不多的披露商 业业态物管毛利率以及商管毛利率的上市企业样本来窥见这两个行业可能的毛利率水平：1、商业运营管理服务 领域，综合毛利率（含所有服务）的平均值和中位数分别为 32.9%、31.6%，明显高于各业态物业服务毛利率。 其中，最低的仅有 10%以上，最高在 50%以上。2、商业物业服务领域，综合毛利率（含增值服务，但主要是基 础服务）平均值和中位数分别为 20.8%、20.3%，仅次于写字楼和公建物业，处于业态中的较高水平。无论是商管行业还是商业物管行业，不同公司间毛利率差异较大。此外我们还使用毛利率的标准差来观察 行业内不同企业毛利率的差异，最终得到商业运营管理服务毛利率差异大于商业物业服务，而商业物业服务毛 利率差异仅次于产业园区和写字楼，意味着商业运营管理服务和商业物业服务中，品牌知名度较高和专业运营 能力强的服务商容易获得溢价而脱颖而出，这一定程度上也能解释万达能够取得相对较大的市场份额，而将身 后的商管企业远远甩开。8.3 商管提供开业前和开业后全链条服务商管公司从已上市的宝龙商业和待上市的星盛商业来看，首先在商业模式上可以分为三种：1、委托管理服 务模式，该模式下所有日常运营成本均需由商管企业承担；2、品牌及管理输出服务模式，该模式下商管企业只 需要承担管理人员的成本；3、整租服务模式，该模式下商管企业在承担所有日常运营成本之外还要额外付出租 赁商场、商业街或商铺的租金成本。宝龙和星盛主要都以委托管理服务模式为主，并存在一定比例的整租服务 模式，星盛的品牌及管理输出服务模式收入占比较宝龙为高，2018 年占比约为 20%。但是不同服务模式下所含的服务类型也有所不同，所有服务类型大致可以分为两个阶段、七大种类：1、开业前筹备阶段，包括（1）咨询服务、（2）招商服务、（3）开业服务，这些服务均是商管公司为获取 管理项目提供的前端服务。开业前阶段提供的这些服务取得的收入均为一次性收入，这些收入的实现均有赖于 新项目的拓展，未来会具备较大不确定性。从上市商管公司来看，宝龙 2018 年开业前阶段服务收入占比 5.0%， 星盛在 3.0%左右；2、开业后运营阶段，该阶段的收入均为持续性收入，随着在管商业项目的增多和面积的增大，该阶段收入 占比会越来越大，从宝龙和星盛披露的情况来看可以占到 95%以上。该阶段服务类型包括（1）物业管理服务， 等同于前述商业物管，主要面向租户提供，包含基础物管、租户指导、市场营销及推广等服务。物管费按照建 筑面积向租户收取，主要用于覆盖日常所有的运营成本；（2）租户管理及收租服务，按照当期租金或利润一定 比例向业主提成，也即商管费。例如宝龙商业向母公司收取的商管费为租金收入的 5%，向独立第三方收取的则 为租金收入 5%-30%。从商管公司收入占比来看，物管费与商管费合计占比大致在 65%-75%之间； （3）增值服 务，目前商管公司增值服务主要是停车场、广告位、公共区域的管理服务收入，主要为二房东模式，即从业主 手中租入停车场、广告位、公共区域，并进行分租和管理获取停车费、广告位费以及多种经营收入，该收入占 商管公司收入比重大致在 10%-20%； （4）物业租赁服务，与前述增值服务一样属于二房东模式，是指从业主手 中租入整个商场、商业街或商铺并进行分租和管理以获取租金和管理费。星盛该收入占比为 2.7%，而宝龙高达 21.0%，主要是由于星盛旗下仅整租一个商场，而宝龙为较多数量的商业街提供租赁服务。一般而言，商管公司的收入中商管费（租户管理及收租服务收入）和增值服务收入是主要利润来源，值得 重点关注。商管费收取时租金的提成越高，越说明公司商管品牌市场影响力越大；而同项目增值服务收入增长 越快，越说明项目整体运营效率更高、商管企业运营能力越强。投资建议：看好在非住宅领域积极布局的物业服务公司非住宅物业市场规模达万亿，但目前物管公司借力资本在该领域跑马圈地仍处于起步阶段。未来非住宅领 域的收并购势必会变得越来越频繁，而综合类物管巨头和细分赛道龙头将在这轮竞争中占据主动。其中综合类 物管巨头广泛的触角及资本优势，细分赛道龙头对本赛道的强化及扩赛道，是他们占据主动的主要法宝。我们 看好目前在非住宅领域积极布局的物业服务公司。其中， A 股重点推荐招商积余、新大正，港股重点推荐保利 物业、永升生活服务、宝龙商业。建议关注非住宅业务占比较高的绿城服务、时代邻里。招商积余：焕发新生的机构类物管龙头新大正：最纯的非住物管标的 保利物业：综合类物管巨头宝龙商业：轻资产商管龙头 永升生活服务：高成长开发商股东加持，积极布局非住绿城服务：品质物业服务标杆时代邻里：深耕大湾区，并购扩大非住版图……（报告来源：中信建设证券）如需报告原文档请登录【未来智库】。

全业态物业管理及商业运营服务市场主要包括为各业态提供的物业管理服务及增值服务，以及为购物中心及写字楼提供的运营服务。目前，虽然大部分物业管理服务企业的服务的主要业态为住宅物业或小规模的非住宅物业，但有少部分头部企业已开始进行全业态布局，同时，市场开始出现能够将运营服务及物业管理服务等整合形成轻资产整合型业务的服务平台。全业态物业管理及商业运营服务市场潜力大2014年中国全业态物业管理及商业运营服务市场收入总额2828亿元，2019年增至4709亿元，年复合增长率为10.7%。未来，随着商业运营市场的发展，中国全业态物业管理及商业运营服务市场收入总额将持续增长，预计2020年市场规模5100亿元，2022年将突破6000亿元。数据来源：弗若斯特沙利文、中商产业研究院整理当前，物业管理服务市场较大，2019年物业管理服务收入3205亿元，占比68.1%。商业运营服务收入1504亿元，占比31.9%。随着商业运营市场的发展，商业运营服务市场份额将提高。数据来源：弗若斯特沙利文、中商产业研究院整理全业态物业管理及商业运营服务行业存在三大机遇1、行业集中度提升近年来，该市场因有利政策环境(尤其是旨在满足「人民对美好生活的向往」)、市场竞争加剧及信息技术进步而愈趋集中。中国政府已实施一连串政策规范行业标准，并且鼓励头部市场参与者发展。预料头部市场参与者会运用先进科技(例如物联网和移动互联网技术)改进管理标准及服务质量。此外，市场参与者结成联盟及整合以达致规模经济，预期会令市场愈趋集中。2、服务范围扩大，提供增值服务近年来，该市场的服务及客户类型逐步扩宽，由传统物业管理服务扩大至购物中心、写字楼、工业园区、公共物业及其他物业类型。市场参与者一直在本身服务范围内整合多元化的生活服务，例如教育、医疗、保健和其他服务。谘询、社区生活及经纪服务等增值服务通常比传统物业管理服务利率更高，亦能够增强客户忠诚度、增强品牌形象及提高盈利水平。3、服务质量意识提升业主及物业使用者在选择服务提供商时更加关注服务质量。随着人均可支配收入的增长，彼等追求更好的生活条件及社区环境，并更愿意为优质的住宅物业管理服务支付更高的费用。另一方面，消费升级对购物中心提出了更高的要求。未来，预期市场参与者会运用信息技术提升服务质量和运营能力。更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国物业行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。（文章来源：中商产业研究院）

需求拉动行业规模增长中国大多数物业管理服务公司为不同类别的物业提供服务，其中主要包括商务物业、住宅物业、公共财产物业、工业物业及其他物业。物业管理服务公司一般提供传统物业服务和其他服务。其他服务包括交付前服务、顾问服务及增值服务。随着我国人均可支配收入不断提高，居民的购买力及对物业管理服务的需求不断增长。同时，中国城镇化水平由2014年的54.8%上升至2019年的60.6%，城镇化水平的提高使得对物业管理服务的需求日益增长。2019年我国物业管理服务公司在管总面积为345.18亿平方米，2014-2019年的年复合增长率为4.4%。在物业管理服务公司的在管面积中，2019年商务用面积占在管总面积的比重高达86.17%。公共、工业及其他楼盘在管面积占比为11.46%;住宅在管面积占比仅有2.37%。商务物业增值服务有望增长商务物业主要包括办公大楼、企业大楼、办公园区和研发园区等。商务物业管理服务市场参与者通常提供基本物业管理服务和增值服务。基本物业管理服务主要包括安保服务、保洁服务、停车场管理、升降机、自动梯及停车场机电设备维修维护、园林景观服务、日常设备及机器维修维护以及礼宾服务等其他服务。增值服务主要包括资产服务、提供给业主和企业客户及租户的客户服务以及其他定制服务。2019年我国商务物业管理服务市场总收益达到559亿元，2014-2019年的年复合增长率为13.0%。其中基本物业管理服务及增值服务分别占中国商务物业管理服务提供商总收益的84.1%和15.9%。由于商务物业管理服务提供商一直寻求进一步多元化其服务和收入来源，预计未来增值服务占总收益的比例将有所上升。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

中商情报网讯：全业态物业管理及商业运营服务市场主要包括为各业态提供的物业管理服务及增值服务，以及为购物中心及写字楼提供的运营服务。目前，虽然大部分物业管理服务企业的服务的主要业态为住宅物业或小规模的非住宅物业，但有少部分头部企业已开始进行全业态布局，同时，市场开始出现能够将运营服务及物业管理服务等整合形成轻资产整合型业务的服务平台。全业态物业管理及商业运营服务市场潜力大2014年中国全业态物业管理及商业运营服务市场收入总额2828亿元，2019年增至4709亿元，年复合增长率为10.7%。未来，随着商业运营市场的发展，中国全业态物业管理及商业运营服务市场收入总额将持续增长，预计2020年市场规模5100亿元，2022年将突破6000亿元。数据来源：弗若斯特沙利文、中商产业研究院整理当前，物业管理服务市场较大，2019年物业管理服务收入3205亿元，占比68.1%。商业运营服务收入1504亿元，占比31.9%。随着商业运营市场的发展，商业运营服务市场份额将提高。数据来源：弗若斯特沙利文、中商产业研究院整理全业态物业管理及商业运营服务行业存在三大机遇1、行业集中度提升近年来，该市场因有利政策环境（尤其是旨在满足「人民对美好生活的向往」）、市场竞争加剧及信息技术进步而愈趋集中。中国政府已实施一连串政策规范行业标准，并且鼓励头部市场参与者发展。预料头部市场参与者会运用先进科技（例如物联网和移动互联网技术）改进管理标准及服务质量。此外，市场参与者结成联盟及整合以达致规模经济，预期会令市场愈趋集中。2、服务范围扩大，提供增值服务近年来，该市场的服务及客户类型逐步扩宽，由传统物业管理服务扩大至购物中心、写字楼、工业园区、公共物业及其他物业类型。市场参与者一直在本身服务范围内整合多元化的生活服务，例如教育、医疗、保健和其他服务。谘询、社区生活及经纪服务等增值服务通常比传统物业管理服务利率更高，亦能够增强客户忠诚度、增强品牌形象及提高盈利水平。3、服务质量意识提升业主及物业使用者在选择服务提供商时更加关注服务质量。随着人均可支配收入的增长，彼等追求更好的生活条件及社区环境，并更愿意为优质的住宅物业管理服务支付更高的费用。另一方面，消费升级对购物中心提出了更高的要求。未来，预期市场参与者会运用信息技术提升服务质量和运营能力。更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国物业行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

来源：金融界网站5月13日，由中指研究院和中国房地产TOP10研究组主办的“2020中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十三届中国物业服务百强企业家峰会”成功举办。自2008年以来，中指研究院已连续十三年进行“中国物业服务百强企业研究”。今年结合行业发展趋势，以“服务升级，价值释放”为主题，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。 2020中国物业服务百强企业的发展呈现以下特点： （1）从管理规模看，管理面积均值达4279万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化。TOP10企业管理面积均值达2.21亿平方米，是百强企业均值的5.16倍，市场份额达9.22％，强者恒强态势延续。在借助兄弟开发企业资源优势方面，百强企业通过承接兄弟公司独立开发的项目、积极争取兄弟公司合作开发的项目物业管理权、追随兄弟公司扩张步伐等措施，拓宽物业服务半径，持续加大规模效应。在市场化拓展方面，百强企业积极参与市场竞标、选择百强企业作为并购标的开展高质量并购、抓住非住宅物业领域新机遇、借助大数据、智能化等手段，增强企业市场拓展能力。在城市深耕方面，百强企业紧跟城市群政策导向，充分利用区域经济发展和人口流入优势，重点挖掘核心区域蕴含的巨大物业服务需求，进行规模化布局，百强企业2019年单个城市项目数量均值为6.84个，单个城市管理面积均值138.03万平方米，单个项目管理面积均值20.18万平方米。 （2）从经营绩效看，2019年，百强企业营业收入均值达10.40亿元，同比增长17.38％，高于在管面积增速（15.08％）2.3个百分点，经营业绩保持稳健增长。在营业收入构成方面，基础物业服务收入均值达8.17亿元，依然是百强企业的主要收入来源；多种经营收入均值为2.23亿元，多种经营收入占总营业收入比重为21.45％，多种经营对业绩拉动能力不断增强。在营业成本方面，受制于人工成本不断上涨，项目外包降本作用的局限性，以及智能化投入成效不显著等综合因素影响，百强企业陷入成本管理瓶颈，2019年，百强企业营业成本率为75.98％，仅下降0.46个百分点。在毛利润与净利润方面，2019年百强企业毛利润率为24.02％，增长0.46个百分点；百强企业净利润均值为9112.37万元，基础物业服务净利润均值为4904.45万元，多种经营净利润均值为4207.92万元。 （3）从服务质量看，百强企业坚守抗疫一线获业主信赖，彰显服务价值。重点企业满意度80.50分，物业人员素质与有偿服务满意度最高；从关注度看，业主最为关注的三项指标分别为社区卫生、社区安保与有偿服务。优质服务促使百强企业收缴率和续约率多年来保持高位2019年，百强企业物业服务费收缴率均值为93.06％，续约率均值为98.35％。此外，高品质物业服务可以帮助业主实现房屋保值增值，2019年，百强企业在管项目二手房价格为2.25万元/平方米，百强企业在管项目年套租金价格为4.52万元。 （4）从发展潜力看，首先储备规模是物业服务企业发展的重要驱动力，百强企业的合同储备项目数量均值为95个，合同储备项目面积均值为1685.07万平方米，TOP10企业储备面积均值超2亿平方米。其次百强企业非住宅管理面积占比提升五个百分点，广阔空间仍有待开拓。然后物业费动态调整、“老旧改”等政策红利推动下，百强企业迎来发展新机遇。最后资本持续助推企业规模扩张，加速人才结构优化。 （5）从社会责任看，百强企业全面贯彻国家稳就业政策，积极吸纳更多社会劳动力，2019年，百强企业提供就业岗位127.60万个，提供外包岗位55.15万个。同时，百强企业积极参与疫情防控、开展公益活动，全面践行社会责任，百强企业管理保障性住房项目总数达894个，总建筑面积为1.75亿平方米。此外百强企业依法履行纳税义务，纳税总额达126.10亿元。 2020年3月，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部等23个部门联合印发《关于促进消费扩容提质、加快形成强大国内市场的实施意见》，提出“促进社区生活服务业发展，大力发展便利店、社区菜店等社区商业，拓宽物业服务，加快社区便民商圈建设”。居民消费需求升级和智能化技术应用的支撑，加上资本红利的持续释放，物业服务企业迎来增长新契机，价值进一步凸显。

第一章 行业概况物业管理（Property Management）是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。图 房地产物业管理产业链物业管理分类： 居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。 商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业。这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。 工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。 其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。图 房地产物业管理行业分类类别图 三类物业服务企业物业管理行业已有超过150年的发展历史，中国的物业管理行业诞生于上世纪80年代，起步于深圳。1994年首次发布《管理办法》，迈向法制化轨道；2003年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善。2017年国务院取消一批行政许可事项的决定，取消物业服务企业一级资质核定审批，住房城乡建设部加强事中事后监管。经过30余年的探索和快速发展，中国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。从市场的角度来看，特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。中国规定这类物业的土地使用权出让的年限最高为50年。图 房地产物业管理行业发展史据中国指数研究院数据，截至2017年末，全国物业管理行业管理面积达195亿平米，同比增长5.5%，2009-2017年CAGR为6.6%，行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。2018年物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。截至2018年，我国城镇化率达59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美国的81%。而美国和日本分别在1940年和1955年达到了56.5%和56.1%，城镇化率50%-70%在国际上均为快速城市化阶段，城镇化率快速提升将推动行业管理面积稳步提升。第二章 商业模式和技术发展2.1 产业链价值链商业模式2.1.1 房地产物业管理产业链图 物业管理公司产业链业务图1) 物业公司上游的产业链:- 前期介入工作：专门给开发公司做工程的前期介入，安排工程人员去工地做前介，从建筑物到基坑，从设备设施安装到承接查验，从装饰装修到隐蔽工程，管网管线等，开发商支付一定的费用。- 售楼部服务：在售楼部安排形象岗、门童、吧台、样板间服务员。为地产营销促进销售，提高物业品牌形象，打造楼盘口碑。- 工地安全保障：给工地安排保安、食堂工作人员、会务等，做好地产工地的保障工作。- 验房服务：针对地产公司即将交付政府查验的工程承包下来，派人进行专门的查验，根据政府相关工程要求做出报告和结论，减少地产人力资源成本。2) 物业公司的下游产业链：- 便利店、果蔬店、保险代售；- 住宅、商业、车位销售和租赁；- 业主生老病死的产业、养老、健身、咨询；- 业主结婚、过世等环节的操办；- 空置房有偿服务和管理，免费服务；- 公寓租赁和分租；- 宾馆酒店的经营；- 美食街、餐饮店的运作。2.1.2 商业模式1) 目前国内几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为物业服务提供商模式、物业资源开发商模式和物业顾问服务商模式三种类型。 物业服务集成商：又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。 物业资产运营商：又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作(如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业。 物业保障服务商：又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。其特征是，物业服务企业不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。图 互联网与物业管理公司融合过程2) 物业行业规模效应弱，较难形成寡头型市场格局，以竞争型格局为主。国际物业龙头都选取了内生加外延的发展策略，并购在龙头崛起过程中有着举足轻重的作用。国际物业龙头对住宅物业管理收入依赖程度低，形成了全设施综合服务的特点。图 国际物业龙头发展策略3) 社区O2O模式，开启物管新纪元。随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展，物业管理企业先后试水互联网，以社区生活场景为中心，搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平台。一方面可以整合“线上”和“线下”两端的资源，并通过云端进行管理，为居民创造更加便捷的社区生活环境的同时进一步拓展增值服务发展空间，创造新的盈利点；另一方面可提升物业管理效率，降低能耗成本与人员成本。图 社区O2O模式盈利模式：目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，包括提供房屋、设备的维修和维护，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长。第二种是通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务(空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(顾问咨询服务、案场服务、工程服务等)。1) 基础物业服务基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源。从2014年-2017年的百强企业营业收入构成来看，基础物业服务收入业绩贡献度维持在80%左右，是企业营业收入的主要来源。近几年由于百强企业普遍采取“内生+外延”式扩张，基础物业服务收入逐年增加，2017年高达60703.7万元，同比增长16.9%，2014年-2017年间百强企业基础物业服务营业收入均值年复合增长率为21.6%。2) 增值业务增值服务成为物业服务企业的重要盈利增长点。2014-2017年百强企业的增值服务收入均值和净利润持续升高，复合增长率分别为15.8%和4.5%。2017年百强企业增值服务收入为13506.2万元，同比增长24.5%；净利润为2389.8万元，同比增长5.3%。2017年百强企业增值服务以18.2%的收入创造了41.7%的利润，成为盈利能力的重要增长点。2.2 技术发展1) 对物业管理企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。2) 物业服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面品质物业服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全社会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和舆论环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制，类似的老旧小区改造问题，服务企业无力一直承担社会责任，用其他项目的收益来补贴不是长久之计，期待政府有类似的兜底政策，通过市场政策的引导来解决这类问题。图 物业服务标准化文献发表年度趋势图3) 国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。物业服务商业模式创新应从物业管理产业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快发展与健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政等服务业融合和整合，夯实与规划、空间设计、装修装饰、园林绿化、机电设备、智能建筑等不动产产业链条的无缝衔接与对接，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。万科物业把空间服务划分为社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务等三个业务线。社区空间服务，是万科物业在原有的住宅物业服务基础上，不断衍生配套服务，在形成独有的“万科物业”住宅品牌的同时，打造出“朴邻发展”等子品牌，持续为业主提供丰富的增值服务，满足业主多样化生活需求。4) 物业管理行业贴近民生的特殊性，塑造物业管理行业的温馨形象，推动社会公众对物业管理行业的重新认知，结合复杂的社会背景，通过新媒体平台的力量，帮助业主去界定“美好生活”。企业微信公众号与协会微信公众号也都延续了各自基于目标用户群体所选择的差异化传播策略：企业微信公众号以业主为主要服务对象，在2020年内通过与业主息息相关的疫情防控、生活与便民举措等内容的生产，以生动的传播内容满足民众的生活需求，保证了新媒体传播力的稳定；而协会微信公众号以持续深入宣传国家、省、市重大决策部署，及时解读政策动向，发掘、宣传、通报行业先进人物和事迹为主要内容，发挥了思想引领的传播作用，体现其独特的行业角色。图 关注人数排名前十的企业微信公众号2.3 政策监管1) 住房和城乡建设部根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房和城乡建设部；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同对物业服务收费行为进行监督。2) 国家发展和改革委员会根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。国务院价格主管部门即国家发展和改革委员会。3) 财政部根据《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。国务院财政主管部门即财政部。4) 中国物业管理协会中国物业管理协会（CPMI）是物业管理行业重要的自律性组织，它是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，经国家民政部批准并注册登记并具有国家一级社团法人资格的全国性社会团体。其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业3.1 行业综合财务分析和估值方法图 综合财务分析图 行业估值及历史比较房地产物业管理行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。表 境外房地产物业管理公司估值对比表 中国上市房地产物业管理公司估值对比3.2 行业发展和驱动机制及风险管理3.2.1 行业发展和驱动因子1) 行业规模：弱周期、持续成长、万亿市场物管行业正处于发展的黄金时代，目前存量物业管理面积200亿平米，2018年销售面积17.2亿平米，即使当年销售面积有波动，存量物业也有6-8%的持续增长。预计2020年物业管理面积近250亿平米，按照百强物业公司的2017年收费标准（4.26元/平米/月）的一半计算，基础物业服务市场规模6300亿，如果再加上增值服务，市场规模可达万亿。图 中国物业管理行业规模2) 行业格局：行业格局高度分散，市场集中度加速提升目前物管行业处于整合初级阶段，全国企业有10万家，但市场化进程提速令行业集中度快速提升。2017年TOP200的市场份额由2012年13%提升至32.4%，但十强的市场份额仅11.1%。从管理规模上看，2017百强企业平均管理面积约3000万平米，十强则为2亿平米。2014-2017年物业十强企业管理面积复合增速41.5%，高于百强企业同期的25.3%图 物业管理百强企业管理面积均值及市场份额3) 行业属性：轻资产、高现金流、高回报、增值服务潜力大物业管理行业属于轻资产行业，不存在大额资本支出，拥有较高的回报率，ROIC平均在20%以上；同时现金转化率高，经营性现金流充足，可以支持龙头企业并购扩张。同时，互联网技术和商业基础设施的快速进步使得社区流量的变现价值提高，社区增值服务潜力大。图 物业管理领先企业具备较高的ROIC驱动因素1) 数字化管理革新传统物业模式目前商业地产早已进入存量时代，近年来受宏观经济及国家政策等因素影响，市场去化承压，商业地产行业变革愈发迫切。为盘活存量市场，专业的资产管理运营成为满足商业地产高质量发展的重要途径。随着“互联网+”、物联网、大数据、人工智能等技术的出现，智慧楼宇、智慧园区等概念日渐兴起，成为资产持有者提高租金收益、提高去化率的一大利器。与此同时，对楼宇的服务品质需求也越来越高。受商业地产存量市场影响，物业管理行业也进入了转型升级的风口。2) 移动网络联网范围更广，价格下降。5G时代的来临，移动网络速度及时延的改善将进一步推动房地产物业管理市场的增长。3) 物业并购潮与规模赛跑。房地产企业开发销售百强占据了近70%的市场份额相比，目前物业行业的集中度仍处于较低水平，行业收并购和洗牌仍处于初始阶段，头部企业的规模在持续增长。近年的公开数据显示，收并购成为了物业企业快速提升规模的一个重要手段。据了解，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。进入今年以来，雅生活服务还先后拟收购青岛、哈尔滨两家物业公司股权。图 Top30物业服务企业管理面积占比情况4) 随着全世界的空气质量恶化，追求更健康的室内环境成为人们的急切需求。运用新的科学技术，通过数据监控可以更好地帮助业主和管理团队解决室内空气质量问题。同时，通过有效沟通让人们了解所处环境中空气质量保持在良好的状态，也尤为重要。通过与一些平台的合作，融入了高科技元素，例如ECS系统(Eco Control System，智能自动化控制系统)。这套系统可以更好地监控建筑物中的空气质量，通过物联网云端操控设备并制订运行日程，和设施管理经理配合工作，在降低能源消耗的同时也可以达到更好的空气净化效果。5) 智能化与增值服务规模前提仅作为行业发展前期优势所在，事实上，物业管理行业所特有的服务差异化难度大、以价格优胜以及人工投入成本高的特点，决定了物业服务企业在保持基础服务扩张同时，还必须开拓新的增值服务以获得更多的利润增长点。另一方面，物业管理正因为是劳动密集型行业，需要投入大量管理人员，所以物业公司规模越大其投入的人力资源就越多，这个意义上讲，物业公司的规模扩张对于其成本的把控和利润保持也是一大挑战。数据显示，物业服务行业增值服务收入占总收入比例在逐年提升；与此同时，物业服务企业增值服务利润占比的提升近年来则变得更为明显。图 部分物业服务企业增值服务占总收入比例3.2.2 行业风险分析和风险管理1) 决策风险就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显著，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每项决定都会左右了整个企业的命运，旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及大多数员工对技术方面知之甚少。因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。2) 政策风险从1994年3月第一部物业管理法规《城市新建住宅小区管理办法》出台，1994年6月，第一部地方性物业管理法规《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》颁布，到2003年6月《物业管理条例》、2004年3月《物业管理企业资质管理办法》及各地方物业管理法规的颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，但在关键的问题公共设施、共有物业及配套设备的归属权问题，在《物权法》出台前，无法得到明确，即使《物权法》出台，也可能还存在界定不清的部分。而公共部分归属权的问题，却是最容易引发业主与发展商、业主与物业公司之间产生纠纷和矛盾的地方。另外，业主委员会的身份界定、物业公司下属管理处的责任界定、物业公司统筹安排时有可能侵犯其它小区业主权益的问题，都可能在物业公司具体运作时产生法律纠纷。3) 剥离风险物业管理产生的起因主要是为房地产开发提供服务支持，即为产品的后期使用提供售后服务。此时，大多数的发展商会将物业管理的支出视为开发过程中不可避免的成本。随着物业开发面积的增大，物业管理基础业务的成熟，此时对物业管理的继续投入就逐渐成为了开发商的心病。除了开发初期物业管理的前期介入外，发展商后期进行项目决算时不是忽略物业管理应从中分摊的成本，就是损害物业公司应从中体现的利益，许多发展商会将物业管理视为地产开发的一个拖累。从财务角度，不少的发展商更希望在项目开发初期即将物业管理整个投入考虑进前期成本，而不愿意在中后期进行体现。这时，开发与管理的分离就将不可避免。4) 技术风险中国房地产业发展至今，在项目规划、产品设计、园林设计、施工质量等方面都取得了长足的进步，新技术、新材料、新工艺的使用不断创新。相对于房地产，物业管理更多的还停留在基础的物业服务项目上，敬礼、微笑成为了物业管理人最有效的服务手段。但对于物业管理的核心业务，对物业本体、设备设施及环境的管理，由于缺乏高素质的技术人才、缺乏对新技术的了解，当然也缺乏足够的资金投入，根本没有能力保证对核心业务的掌握和管理。风险管理规划是对物业管理工作一个纵观全局的基于风险角度的考虑、分析、规划，也是风险控制中最为关键的内容。包括风险形势评估、风险识别、风险分析和风险评价等几部分。3.3 竞争分析国外的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。1) 英国物业管理概况英国为物业管理产业之发源地。英国政府对物业管理的企业团体组织或个人的规范却显得很宽松并无其他特别限制。英国的物业管理发达，管理模式可分为前期物业管理与正常期物业管理两类;前期物业管理是于此物业尚未开发完成之前，即由开发商事先选择一家物业管理公司并在物业出售合约中注明未来委托物业管理公司名称、服务范围、服务价格及其他相关之权利与义务等数据，并且此作为物业产生前期管理之依据。待建筑物产权移转并成立住户委员会后，住户委员会可选择对原有物管公司续约或解约，此部分即为正常期物业管理。2) 美国物业管理概况在美国物业管理已经发展为其都市建设与管理的一个重要产业，在此产业的服务范围可针对社会需求无限延伸扩展。目前已发展至医疗、教育等很多不同的领域，而在这之中甚至包括了金融(证券)及高科技等领域，所以专业化管理是美国物业管理的最大特点。在美国的物业管理公司，一般只负责整个建筑物的整体管理，其他个别专业及零星业务则是另发包予专业的承包公司来负责维护管理。3) 德国物业管理概况德国物业管理公司平常不仅须按条约规定负责雇主房产的定期使用与维护、清洁、周边区域的绿化及规划，另外还须负责出面替雇主履行德国相关房产法令中所规定的责任与义务。由此可明显看出德国的物业管理公司直接受雇于房东，也就是雇主利益的维护者与代理人。4) 日本物业管理概况日本的物业管理发展特性可归类出以下四点：i 物业管理法律基础完备：这是由于日本政府制定了完整的法令规章，清楚注明了业主与物业管理公司的权利与义务关系，规范了其管理形式;ii 拥有高水平的从业人员：日本对从事物业管理的企业组织、人员有很高的标准，相当重视从业人员的物业培训。iii 物业管理的社会环境较其他国家良好：因建筑物内大众积极参与物业管理，且企业所有人可接受付费服务的管理形式;iv 日本物业管理发展的一个主要特点是政府订有明确的法令规章。5) 中国香港物业管理概况物业管理的历史在香港已有40多年。香港的物业管理产业在房地产带动下不断扩展，已成为主要服务业之一。因为在香港的物业管理公司仅需经过一般性的工商登记即可进入此产业。6) 新加坡物业管理概况新加坡的物业管理规范与日本模式相似，有着明确且严格的要求，除对物业管理机构有着一般性的规定之外，对于出售的公共住宅内部装修与管理也有十分详细的规范。在新加坡的物业管理公司其执照必须每年审核更新，其从业人员亦必须接受2年以上的相关管理训练并通过专业考试合格才可开始从事服务。表 国外部分国家物业费收取情况表中国房地产物业管理行业与国际企业比较1) 市场化的差距 物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构一一物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定,谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。我国的物业管理公司已经全部企业化了，表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司,连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。 允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。2) 社会化的差距按照社会化大生产的要求，物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体,不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在,物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展社会化方面的差距主要有以下几点:第一条块分割严重.开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。第二,业主委员会的组建要适合国情,真正发挥作用。总之，社会化的3) 专业化的差距专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作,比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面国内还有较大差距。4) 规范化的差距规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营:要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量:要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。国内在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，遵守不够。小公司管理漏洞很多，大公司扯皮多，效率低，主动性差。3.4 中国企业重要参与者中国主要企业有碧桂园服务[6098.HK]、恒大物业[6666.HK]、华润万象生活[1209.HK]、融创服务[1516.HK]、TST PROPERTIES[0247.HK]、世茂服务[0873.HK]、中海物业[2669.HK]、建业新生活[9983.HK]、时代邻里[9928.HK]、远洋服务控股[6677.HK]、滨江服务[3316.HK]、建发物业[2156.HK]、小商品城[600415.SH]、中国国贸[600007.SH]、富森美[002818.SZ]、深赛格[000058.SZ]、新大正[002968.SZ]、广汇物流[600603.SH]、海宁皮城[002344.SZ]、轻纺城[600790.SH]、南都物业[603506.SH]、全新好[000007.SZ]、荣鑫物业[872978.OC]、中都物业[872955.OC]、宏谋物业[873532.OC]、德冠物业[873376.OC]、上海浦东现代产业开发有限公司[151980.SH]、西安高新技术产业开发区创业园发展中心[139373.SH]、上海浦东软件园股份有限公司[012003671.IB]等。图 A股及港股上市公司1) 万科物业：公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。公司核心业务包括住宅开发、物业服务、长租公寓。2018年，公司将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。2) 保利物业[6049.HK]：公司是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院2019年的综合实力排名，公司在中国物业服务百强企业中排名第四。自2014年起，公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。根据中指院的估值，本集团2018年度品牌价值逾人民币90亿元。公司在中国提供物业管理服务超过23年，专注于中国的一、二线城市，根据中指院报告，公司在五大国家级城市群均有布局。截至2019年6月30日，公司的合同管理总面积达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为260.3百万平方米，且截至2019年6月30日，公司于中国管理846项物业(包括565个住宅社区及281个非住宅物业)。公司的物业管理服务覆盖多类物业，包括住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业(如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇)。除物业管理服务外，公司于往绩记录期间亦提供非业主增值服务，如向物业开发商提供的案场协销服务，及向公司所管理物业的业主及住户提供的多项社区增值服务。公司一直秉承「务实、卓越」的文化理念，实行规范化经营和高品质服务，满足客户不断提升的需求。3) 碧桂园服务[6098.HK]：公司是一家中国住宅物业管理服务商。该公司主要提供物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。该公司的增值服务包括咨询服务以及开荒清洁、绿化及维修保养服务。该公司拥有品牌“碧桂园物业管理”。该公司在中国国内市场开展业务。3.5 全球重要竞争者国际五大物业管理公司作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理。房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务；仲量联行的优势在于二手交易，世邦魏理仕的优势在于高端的物业管理上；高力国际的优势在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端的写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。全球非中国上市主要企业有INVITATION HOMES[INVH.N]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY.O]、INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES[IIPR.N]、COLLIERS INTERNATIONAL[CIGI.O]、SAFEHOLD[SAFE.N]、IRSA PROPIEDADES COMERCIALES[IRCP.O]、URBAN EDGE PROPERTIES[UE.N]、BOSTON OMAHA[BOMN.O]、GLADSTONE LAND[LAND.O]、梅斯物业[MAYS.O]、VONOVIA[VNA.DF]、DEUTSCHE WOHNEN[DWNI.DF]、LEG IMMOBILIEN[LEG.DF]、CPI PROPERTY GROUP[O5G.DF]、GSW IMMOBILIEN[GIB.DF]、CASTELLUM[0GT1.L]、联合集团[UTG.L]、IWG[IWG.L]、HUFVUDSTADEN SERIES A ORD SHS[0GW3.L]、GRAINGER[GRI.L]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY_UN.TO]、COLLIERS INTERNA[CIGI.TO]、FIRST CAPITAL REALTY[FCR.TO]等。表 国外部分上市企业1) ALTISOURCE ASSET MANAGEMENT[AAMC.A]：Altisource Asset Management Corporation是一家从事提供资产管理和公司治理服务的住宅资产管理协议型公司。截止至2013年9月30日，该公司拥有114处物业。在2014年4月，一个投资集团，包括卢克索资本集团和其他一些未披露的投资者收购了该公司9.55%的股权。2) 戴德梁行[CWK.N]：戴德梁行公众有限公司（原名DTZ Jersey Holdings Limited）由TPG Capital, L.P.、PAG Asia Capital Limited及Ontario Teachers’ Pension Plan关联的投资基金于2014年8月21日组建，注册办事处设在圣赫利尔。2015年9月1日，公司以19亿美元的价格收购了C＆W集团公司（“Cushman＆Wakefield”或“C＆W”，并被定义为“C＆W集团合并”）的100％股权。公司的业务重点是满足客户在多个服务项目中不断增加的需求，包括物业，设施和项目管理，租赁，资本市场，估值和其他服务。该公司主要以Cushman＆Wakefield商标名开展业务。2018年7月13日，戴德梁行对泽西市有限公司DTZ Jersey Holdings Limited进行重组，公司由DTZ Jersey Holdings Ltd更名为戴德梁行公众有限公司（Cushman & Wakefield plc）。3) 戴维斯[SVS.L]：Savills plc是一家总部位于英国的房地产服务提供商，提供专业的咨询、管理和交易服务。该公司的部门包括交易咨询、顾问、物业和设施管理以及投资管理。交易咨询部分包括商业、住宅、休闲和农业租赁、租户代表以及有关买卖的投资建议。顾问分部从事提供一系列物业服务，包括估值、建筑和房屋咨询、环境咨询、房东和租户、评级、开发、规划、战略项目、公司服务和研究。物业和设施管理分部提供商业、住宅、休闲和农业物业的管理。投资管理部分包括面向机构、公司或私人投资者的商业和住宅房地产投资组合。第四章 未来展望房地产物业管理行业未来将会有以下五种发展趋势：1. 中国的物业管理行业正走在产业快速集中的路上。产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。2. 我国物业行业有着大量的市场定位清晰的企业。例如：万科物业发展有限公司致力于让更多用户体验物业之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务的市场定位。绿城物业服务集团有限公司以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的市场定位。长城物业集团有限公司着力于“物业管理发展”与“社区生态建设”双主航道的发展策略。3. “互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。4. “机器人+物业”带来的人员冲击。例如高仙作为全球较早从事机器人自主移动技术研发的上游技术型企业，基于全场景移动机器人技术已实现了50+机型、10000+终端和5000+行业案例的应用积累，机器人产品与解决方案更是可直击物业管理中对人力依赖较大的安防、清洁、配送三大垂直场景，全力助推物业地产的智慧升级。5. 基于智慧物业平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。相关智能APP的开发与普及已经成为物业行业的一个发展方向。