物业管理考研大学排名

来源： 深圳新闻网-深圳商报5月6日，记者从北京大学汇丰商学院企业发展研究所获悉，北京大学汇丰商学院企业发展研究所与深创投不动产基金管理（深圳）有限公司联合发布“通过REITs市场建设促进粤港澳大湾区融合发展系列报告”的开篇之作《粤港澳大湾区不动产市场研究（2020）》（以下简称《研究》）。根据该《研究》，目前粤港澳大湾区可通过REITs盘活的各类不动产规模预估约33.9万亿元。据悉，《研究》以近5万字的篇幅，从交通基础设施、产业园区、租赁住房、办公物业、零售物业等不动产细分市场入手，对粤港澳大湾区内可作为REITs投资对象的不动产类型进行了系统梳理。 REITs是Real Estate Investment Trusts的简称，即房地产投资信托基金。根据该《研究》，目前粤港澳大湾区可通过REITs盘活的各类不动产规模预估约33.9万亿元（人民币，下同）。其中，交通基础设施约2.3万亿元、产业园区约11万亿元、租赁住房约14.7万亿元、甲级写字楼约3.6万亿元、零售物业约2.3万亿元。粤港澳大湾区的不动产规模庞大，假设将其中5%-10%的不动产进行REITs运作，总市值将排名全球第二，仅次于美国。粤港澳大湾区深入融合的持续推进将为REITs创造历史性的发展机遇，同时REITs市场也将吸引更多社会资本参与粤港澳大湾区建设，成为稳投资、稳增长的重要抓手，助力粤港澳大湾区发展成国际一流湾区和世界级城市群。需求侧政策蓄势待发，购房置业刚性需求“蠢蠢欲动”。4月20日，凤凰网房产正式上线全民楼盘团购。独家优惠、特价房源、连线直播……百团大战，有你成团！点击参与团购>>

特别声明：本文为新华网客户端新媒体平台“新华号”账号作者上传并发布，仅代表作者观点，不代表新华号的立场及观点。新华号仅提供信息发布平台。在5月26日举行的“党建引领 共建共治共享——发展现代物业服务业 推进城乡基层治理高峰论坛暨抗击新冠肺炎疫情物业先锋事迹报告会及四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心揭牌仪式”上，四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心发布了《全国城市物业管理统计数据研究报告》（以下简称《报告》）。会上，四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心副主任伍三明对《报告》内容进行了解读。据了解，《报告》基于此前国家、各省、市已公开的第四次经济普查公报数据进行研究，并对全国物业服务业与住宿业、餐饮业、居民服务业、邮政业等数据指标进行对比分析。同时，《报告》对全国31个省、市、自治区物业服务业数据指标研究排名，对全国100个城市物业服务业数据指标研究排名，对四川省21个市（州）物业服务业数据指标研究排名，研究涵盖企业数量、年营收入、从业人员数量、资产总额等7个指标维度。据悉，这也是全国首个利用第四次全国经济普查数据成果开展的物业管理统计数据研究报告，为推动现代物业服务业高质量发展提供高质量数据。全国物业管理行业年营业收入近万亿大关四川物业从业人数全国排第七数据显示，物业管理行业近年持续快速发展，截至2018年末，全国物业管理企业法人单位23.4万个，其中广东以39400个排名第一，四川7117个位列十一。企业法人单位从业人员636.9万人（不包括保洁、保安、维修、绿化等专项分包法人单位人员），比2013年末增长54.8%，排名第一的仍然是广东，从业人员达99.5万人，四川排名第七，从业人员为31.02万人。全国物业管理企业法人单位年营业收入9066.1亿元，行业年营业收入已接近万亿大关，四川物业管理行业年营业收入333.74亿元，位居全国第九。四川物业管理行业年营业收入持续增长企业平均营业收入居全国第六根据四川省第四次全国经济普查公报显示，物业管理相关数据在四川省第三产业数据中颇具分量，从主要经济指标来看，2018年末，四川省物业管理企业法人单位7117个，比2013年末增长116.4%；2018年末，物业管理企业法人单位从业人员31.03万人（不包括保洁、保安、维修、绿化等专项分包法人单位人员、政府、社区托管物业管理单位从业人员，业主自我管理物业从业人员），比2013年末增长69.9%；2018年末，全省物业管理企业法人单位的资产1033.51亿元，比2013年末增长219.1%；2018年末，全省物业管理企业法人单位年营业收入333.74亿元，行业年营业收入持续增长。2018年末，四川省物业管理企业在物业管理资产上总计位居全国第七位，企业平均人数位居全国第四位，企业平均营业收入位居全国第六位，从业人员人均产值位列全国第十九位。与其他第三产业行业对比，四川省物业管理无论是从业人员、年营业收入、资产总计以及增长性，都比住宿业、餐饮业、居民服务业、邮政业相对保持优势。注明：以上研究成果来源于四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心华西社区报记者 郝淑霞来源：新华号 华西社区报

来源：亿翰智库引 言 2020年5月28日，由亿翰智库、嘉和家业物业服务研究院、天武云算主办的“2020中国上市物业企业百强”研究成果正式发布。2020中国上市物业企业TOP502020中国物业企业投资价值十强2020中国物业企业资本关注度十强获取完整版《2020中国上市物业企业百强研究报告》榜单解读一、企业经营主板上市物企阵营持续扩大板块营收近700亿元2018年至今，物业行业处于上市热潮中，在港股和A股上市的物业企业数量激增，另有多家物业企业在积极对标资本；在两年多的资本化蓬勃发展阶段，物业行业的成长能力、盈利能力及营运能力均有较大幅度的提升。中小板物企退市多，赴港上市物企激增2017-2019年，在香港联交所、沪深交易所及中小板三大融资平台上市物业企业数量在63-65区间震荡，整体并未展现出较大的波动；但从细分板块上看，H股上市物业企业阵营呈现快速扩充的趋势，上市企业规模由2017年的6家，扩展至2020年4月末的21家，另有建业新生活于5月15日在港上市上市。A股市场由于对于企业关联交易控制较严格，上市时间周期较长，并未展现出较快的增长动力，但整体上市企业数量呈现稳步上升的趋势。与HA股上市物业企业队伍快速扩容形成鲜明对比的是：中小板上市物业企业数量在快速下降，仅2019年就有12家新三板物业企业从新三板市场摘牌，如开元物业于2020年3月24日终止挂牌，另有多家物业企业提出拟退出新三板市场的计划。数据来源：嘉和家业物企营收利润双增，整体经营数据亮眼2019年，我国上市物业企业板块表现出较高的成长性，目前在板的64家上市物业企业整体营业收入为696.2亿元，同比增长36.6%，较2018年增速提升0.7个百分点；板块净利润为83.7亿元，同比增长35%；板块整体毛利润为178.9亿元，增速与2018年持平，为39.3%。数据来源：wind、嘉和家业物业板块营业收入、盈利能力的快速提升与各企业服务规模的快速提升有着高度相关性。在当前物业行业“规模化”发展的阶段，资本的加持将为物业企业规模拓展储备增长势能，在企业创收等方面也将起到积极的助推作用。板块成长性凸显，收入及规模增速超30%64家上市物业企业2019年总营业收入近700亿元，其中，25家在沪深交易所、港交所上市的物业企业总营业收入突破620亿元，同比增长39%，增速较2018年提升1.6个百分点；25家HA股上市物业企业2019年总资产为903.8亿元，同比增长40.7%，较2018年提速13.2个百分点；净资产为455.8亿元，同比增长75.2%，增速提升13.2个百分点。数据来源：招股书、年报当前物业行业整体竞争格局相对较为宽松，物业企业的市场化发展仍处于早期阶段；加之，近三年物业行业正处于资本快速涌入的阶段，企业在对接资本的早期会进行比较大的业务变革并实施较大力度的市场拓展策略，使企业在面向资本市场时能够呈现较高的投资价值及良好的企业形象。收入结构调整，高创收业务获侧重性发展目前，物业企业主要创收业务包含3个方面：物业管理服务、业主增值服务及非业主增值服务。从业务结构上看，物业企业的整体业务结构多元性在加强，对传统物业管理服务收费的依赖程度在降低，而物业延伸服务创造出更大的服务价值。数据来源：招股书、年报相比于传统仅靠收取物业费维持物业企业开支的运营模式，物业企业在新时代中积极挖掘社区相关增值服务业务，尤其是围绕业主社区生活服务、社区资产服务、家政服务、社区物业代理、家装服务等。从数据上看业主增值服务在三条业务线中为增长最快的业务，2017-2019年年均复合增长率高达85.3%；其次为非业主增值服务，三年复合增长率为57.7%；物业管理服务业务收入为三项业务中收入增长最慢的，仅增长33.3%。数据来源：嘉和家业整体看，物业企业的多元化经营业务愈发丰富，业务及收入结构逐渐优化、完善，行业整体抗风险能力在增强。虽然物业管理服务收入复合增长率不如业主增值服务及非业主增值服务，但不可否认在未来一段时间内，物业管理服务业务仍是物业企业收入来源的主力。资本助力规模增长，行业分化速度加剧规模作为物业企业行业地位的重要衡量指标，一直以来备受行业及企业的关注。且目前物业行业正处于资本加速介入初期阶段，结合跑马圈地的行业背景，资本加持更是助推了企业规模整合的速度。在资金使用上，上市物业企业的融资所得资金多用于市场收并购等相关业务上，如2020年刚上市的兴业物联、烨星集团（鸿坤物业）、建业新生活，三家企业均将超65%的融资金额用于地理扩张、收并购拓展服务规模。数据来源：招股书在22家H股上市的物业企业中，2019年末总在管面积为20.4亿平方米，同比2018年增长32.6%，虽较2018年增速有所回落，但整体仍保持超30%的增长速度；快速拓展的规模能够为企业创收带来持续的增长源动力。数据来源：招股书、年报物业企业营业收入与在管面积有着高度的相关性，根据22家H股上市物业企业2017-2019年管理规模与营业收入的数据显示，两指标之间的相关性系数高达99.5%，即：管理规模越大，企业能创造的收入也越高，这也能够诠释为什么上市物业企业将大量的资金用于市场外拓。表：22家H股物业企业营业收入与在管面积的相关性数据来源：企业年报、嘉和家业物业企业当前对规模的追求与早期房地产市场发展模式相似，追求规模效益、希望在市场被完全开发出来前，占据绝对的话语权；因为规模是物业企业创造服务价值的基石，规模的高成长性能够一定程度上保障企业收入的高成长及其他经营指标的良性发展，在资本市场上才能够有更多的发展机会，进而为投资者带来更大的投资收益，规模的增长也能够为物业企业多项创新增值服务业务开展提供庞大业务需求流量池。二、盈利能力行业短期资产收益率有所回落较高服务成本影响利润兑现2019年，中国上市物业企业TOP50营业收入和净利润分别为684.23亿元和82.72亿元，分别同比增长37.2%和37.1%，营业收入和净利润的提升主要得益于2019年物业企业整体管理规模的提升及多元增值业务的相继开展。从梯队来看，部分头部上市物业企业由于上市时间相对较早、融资规模相对较大，在规模拓展、多元业务开展等方面具有诸多先发优势，整体盈利能力的增速要快于中小物业企业，预计2020年头部物业企业将会对市场产生挤压效应，其增速势必快速行业整体增速。物业企业资产快速积累，ROE水平短期回落在相对盈利能力上，2019年行业总体平均净资产收益率较2018年呈现出下滑趋势，在25家H/A股上市物业企业中，近80%企业ROE水平值回落。数据来源：wind影响ROE的因素主要包含2个方面：税后利润和净资产。在经营模式，物业企业属于服务型行业，整体人力支出占比较大，且整体收入结构及盈利模式在2018、2019年间并未发生较大的变化，净利率水平反而较2018年下降1.2个百分点；物业企业上市之后大量的资金用于规模的扩张，使得企业总资产得到快速积累，影响ROE的净资产也快速提升。以25家企业数据为例，2019年企业净资产总额为455.79亿元，同比增长75.2%，较2018年增速上涨13个百分点。以2019年上市的10家物业企业数据为例：10家物企净利润变动区间在-78.1%-108.4%之间，而净资产变动区间在63.8%-736.9%之间，ROE=净利润/净资产，随着净资产的快速积累，而净利润受限于行业盈利模式，未能得到较大的提升，进而将会引起ROE的回落。数据来源：wind、嘉和家业目前物业行业正处于规模整合加速、资产快速积累的阶段，而在短期内物业行业的盈利模式并不会发生巨大的变化，未来一段时间内物业行业的ROE水平将仍会呈现下降的趋势。行业净利率有所回落，服务成本高企影响利润兑现2019年，25家H/A股上市物业企业经营净利润为77.14亿元，同比涨幅约为36.0%，整体净利率水平约为12.3%，较2018年回落0.3个百分点。上市物业板块整体阵营在扩充，但是由于新上市企业以中小型企业为主，短期内，初上市的物业企业的净利润将会被上市费用侵食掉较大部分，会导致整体净利润水平有所下降。数据来源：wind从物业企业的利润表中复看，影响物业企业净利润水平的因素较多，其中企业服务/销售成本、营业费用、税得税费用对企业净利润水平影响最大。在上一节中就曾提到过，物业企业作为服务型企业，拥有所有劳动密集型行业的痛点：用工成本高。2019年行业人力成本占总服务成本60%以上，以头部企业碧桂园服务、雅生活、保利物业为例，企业雇员福利开支分别占总成本的61.3%、66.6%、62.5%，随着物业服务企业上市之后服务基本面扩大，企业服务管理半径被拉长，整体服务品质监管难度上升，为保障服务品质，企业需要加大员工投入量，虽然物业行业整体正在由传统物业服务向现代物业服务行业转型升级，但行业整体现代化水平还较低，企业的整体服务成本并不会在短时间内有比较明显的下降。三费费率持续下降，盈利能力有望持续扩大2019年代表性上市物业企业三费费用率约为11.57%，较2018年下降1个百分点。2017-2019年物业企业三费费用率持续下降，显示出行业整体费用管控能力逐渐提升，行业盈利能力有望持续扩大。此处三费是指：销售费用、管理费用及财务费用，其中管理费用在三费中比例最高。数据来源：wind2017年-2019年物业企业管理费用率在8%-11%区间呈现逐年收敛趋势，表明企业在成本把控上有所提升，如永升生活服务、佳兆业美好及碧桂园服务等在管理费用率管控方面成果显著，2019年整体管理费用率下降幅度在4%左右，而2019年新上市的鑫苑服务、兴业物联及和泓服务等中小物业企业则表现不佳。近3年，物业行业整体销售/服务费用率及财务费用率同样呈现逐渐收敛的趋势，整体浮动区间在1.1%-1.4%区间；2019年行业整体销售/服务费用率为0.9%，较2018年下降0.02个百分点，75%的企业销售/服务费用率在行业均值以下，部分第三方物业企业如祈福生活、浦江中国等由于在物业管理服务上创收能力的下降，发力其他业务，导致企业销售/服务费用率的上升。在财务费用使用上，2019年物业板块财务费用率下降至1.06%，由于物业企业属于轻资产运营行业，对资金的使用最大方面即在规模扩张上，根据已上市物业企业的融资使用情况看，企业进行举债的倾向性较低，故而使得整体财务费用率较低，如蓝光嘉宝服务、保利物业、碧桂园服务等企业；但也有部分企业近2年财务费用高企，如时代邻里资产负债率较高，导致企业在利息支出上较高，使得企业在财务费用上远高于同行。三、资本市场物业股逆势走强价值投资理念显现嘉和家业物业研究院根据物企分布板块、业态布局、基本面和经营状况表现，筛选出14家H/A股物企成为嘉和家业核心物业指数成分股，成分股基本面表现如下：注：截止日期：2020.4.30；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股、A股股价：元/股；货币换算汇率：1港元=0.9元人民币数据来源：WIND、嘉和家业2019年至2020年一季度，A股和港股资本市场笼罩在一片阴影之下；A股延续继2018年股灾之后依旧处于底部盘整状态，港股市场在国际形势及各类社会事件冲击影响下，同样不甚乐观。2019年全年港交所新股发行仅有161只，较2018年发行的208只股同比大降23%；但在宏观环境惨淡的情况下，物业板块2019年上市阵营新增12家新成员，且整体涨幅呈现出逆境突围态势，2019年1月-2020年4月嘉和家业核心物业股指数上涨262%，跑赢恒生指数264.0pc，跑赢沪深指数231.8pc。数据来源：WIND、嘉和家业整理企业市值阵营分化，马太效应显现数据来源：WIND从上市物企的总市值层面分类，可将物企阵营分为四大类：1、600亿以上市值：碧桂园服务；2、100亿—600亿市值：雅生活、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业、永升生活服务、新城悦服务（7家）；3、50亿-100亿市值：蓝光嘉宝服务、新大正、时代邻里、奥园健康、彩生活（5家）；4、50亿以下：佳兆业美好、滨江服务、南都物业、鑫苑服务、银城生活服务、兴业物联、烨星集团、浦江中国、和泓服务、祈福生活服务、中奥到家（11家）；按物业企业市值排序可以得出一个直观的结论：物业企业江湖地位的高低与背靠房企的体量息息相关。碧桂园服务作为目前行业市值最高的物企，分拆于房地产行业龙头碧桂园集团，背靠大树好乘凉，无论是资金还是项目来源，都较其他物业企业发展。第二类物企阵营中，均为拥有房企背景的物业企业，而且大多背靠的房企都属于业内头部企业。第三类物业阵营中，蓝光嘉宝服务、时代邻里、奥园健康均属于快速成长的企业；独立三方物企如南都物业、浦江中国、中奥到家都处于第四类阵营，虽浦江中国和中奥到家都属于上市物企阵营的先行者，但时隔多年总市值依旧难以突破10亿，独立三方物企和小型物企本身项目资源匮乏，进行大型收并购又缺乏足够的资金和品牌支撑。未来，随着上市阵营的持续扩充和各大物企跑马圈地冲规模的节奏加快，留给这类中小物企的发展空间逐渐减小，在两极分化加剧的情况下，企业间的竞争环境将更加激烈。物业股走出独立行情，超七成企业股价上涨注：起始时间(2020年内上市的物企起始日为上市首日、2020年之前上市的物企起始日为2020年第一个交易日)、截止时间（2020年4月最后一个交易日）数据来源：WIND、嘉和家业2020年1-4月上涨的物企有15家，领跑全行业的前三家物企分别为永升生活服务、保利物业、中海物业。2020年1-4月份物业股整体迎来上涨行情，新冠疫情期间物业企业展现出来的责任感，受到社会、政府等多个层面的充分肯定，政府的政策制定、优惠减免等多方面会有较大的倾斜力度，保利物业、中海物业作为老牌央企单位，承接的项目中公建物业及政府物业占比相对较高，收入保障性较高。虽然物管行业的风头渐起，但资本的逐利属性依旧能将物企进行分门别类。首先涨幅超过30%的物企共有13家，均为背靠大中型房企的物企，无一家独立三方物企；而涨跌幅超20%的物企共有3家，这类物企主要为独立三方物企和小型房企分拆出来的物企。未来将随着上市潮的持续，供投资者选择的标的物企增加，这类投资价值欠缺的物企将会面临更尴尬的处境，虽顶着上市企业的名头，但却享受不到公开市场的资金福利，还要履行上市企业的各项义务。物业股市盈率高，投资价值趋向理性市盈率为评估企业投资价值的重要指标，目前物管行业处于上升期，资本的持续看好推动物业板块市盈率的上涨，目前物业板块的平均市盈率达36倍，远高于地产板块；其中，市盈率最高的为招商积余高达96倍。数据来源：wind根据物业板块平均市盈率和发展前景来看，市盈率在20倍以上的物企属于正常区间，低于20倍的存在一定的危险性，低于10倍市盈率的物企共有3家，分别为彩生活、祈福生活服务和中奥到家，这三家物企为小型物企或独立三方物企。彩生活作为第一家上市物企，虽拥有目前上市物企阵营中最大的收费管理面积，但由于彩生活特殊的经营战略，真正产生效益却不多；在规模为王的当下，彩生活的在管面积增速却位列上市阵营最后一名。从全局来看，未来将随着上市热潮的退却，投资价值逻辑回归理性，物管板块整体市盈率必然会出现回落；但从个体来看，马太效应将会凸显，拥有大型房企背景的物企将会占有更大的发展空间和市场话语权，而小型物企和部分独立三方物企将会面临被市场淘汰或者吞噬的境地。嘉和家业看来资本的助力会加速头部物企的发展，在承接大体量项目和提升增值服务等更具优势。未来拥有大型房企背景的上市物企将会发展的更好，行业马太效应加剧，会导致出现强者愈强，弱者出局的局面。所以小型房企或者独立三方物企在面临各项难点的时候，需要未雨绸缪，找准适合自身发展的服务领域、深挖企业护城河，避免被行业淘汰。在嘉和家业看来：资本的助力会加速头部物企的发展，在承接大体量项目和提升增值服务等更具优势。未来拥有大型房企背景的上市物企将会发展的更好，行业马太效应加剧，会导致出现强者愈强，弱者出局的局面。所以，小型房企或者独立三方物企在面临各项难点的时候，需要未雨绸缪，找准适合自身发展的服务领域、深挖企业护城河，避免被行业淘汰。四、品质建设加大科技投入及标准化建设力度促进社区高效管理移动互联网时代，各行各业都在探索新的运营模式，物业服务行业也面临运营模式的调整。从嘉和家业对行业的监测来看，目前物业行业也在不断尝试5G、物联网以及人工智能等智能科技赋能服务体验和企业运营管理，以助力企业长久高效发展。2019年，上市物企利用资金优势，加大在高新技术上的投入，成效显著。例如，碧桂园服务实现多个“AI+社区”的落地；蓝光嘉宝服务对老旧小区进行智能化改造；中海物业、彩生活以及绿城服务等上市物企与京东、360以及商汤科技等科技公司合作，进一步提升自身在智慧社区上的运营水平。上市物企融资中科技投资占比超25%2019年，物业行业迎来上市小高潮，更多物企走向资本市场，并通过借助资本力量加强服务智能化建设。从近年来上市物企所融资金计划使用分配情况看，智能物联方面的投入占比超25.2%，成为物企上市融资支出第二大业务，仅次于企业用于规模扩张投入。 数据来源：招股书新城悦、永升生活服务、奥园健康、和泓服务等企业在招股书和年报中均明确提出“智能服务系统”、“智慧/能社区”等相关概念。未来，随着智能物联的概念日益清晰，物业企业对此的重视程度也将逐步提高，企业的服务品质也会走向更高的阶段。物企服务效率显著提升得益于充足资金支持，上市物业企业的资源整合能力得到提升，企业将科技应用到社区管理场景当中去，实现管理效能的提升，促进企业利益最大化。当下，上市物企利用技术进行社区管理服务主要聚焦在智能安保、智能门禁、智能停车以及智能监控等应用场景，这些场景的应用对员工服务效率的提升产生重要作用。表：上市物企利用技术进行社区管理服务资料来源：嘉和家业从2019年上市物企表现来看，兴业物联实现人均产值的大幅提升，为25家上市物企中单位创收能力最高的企业，达到76.72元/平方米，这和企业侧重于智能化设备的运营及上市前期企业进行相关业务与人员拆分有很大关系；此外，鑫苑服务、碧桂园服务以及蓝光嘉宝服务等物企在智能物联上持续发力，2019年企业人均效能也呈上升趋势。数据来源：企业年报、嘉和家业智慧社区作为新技术下的全新服务模式，一方面能优化企业产品和服务体系，提升社区服务品质；另一方面，在落实创新服务，扩展多元服务上具有重要优势，例如社区健康检测、智能家居等多元化、定制化的服务需求，助力社区服务企业在激烈的市场竞争中提前抢占先机。标准化建设：企业管理更趋规范化，并朝体系化方向发展现阶段，物业管理行业正经历从粗放发展向规范管理过渡期，物业公司普遍存在内部规章制度不健全、组织架构不完善、员工培训机制不到位等问题，直接对物业企业的服务品质产生影响。上市物业企业由于需要定期向社会公开企业运营相关数据，在管理体系上相对而言更系统化、规范化。在规章制度上，保利物业、中海物业、蓝光嘉宝服务等企业在疫情期间及时更新疫情防控规章手册，有效保障联防联控措施的落地执行，提高服务质量；在组织架构上，南都物业、新大正、奥园健康等企业根据企业发展战略，在确保最大限度满足业主服务需求的前提下，均设计高效运作的组织架构。在员工培训上，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务等上市物企纷纷成立管理学院，对企业员工进行专业化培养，为企业发展蓄力。图：上市物企行政管理特点伴随着上市物业企业阵营的不断扩大，也将有更多的物业企业健全、规范自身的行政管理体系，物业管理也将会朝着体系健全、运营成熟的方向不断发展；而行政管理体系的不断完善下，将同时助推物企在服务品质上精进，更好地满足业主美好生活及服务需求。五、社会责任积极履行社会责任助力国家全面脱贫我国的物业管理行业作为新兴产业，经过近40年的发展，已成为推动国民经济发展、增加就业机会的重要行业。目前全国物业管理企业已超过23万家，从业人员超过300万人。从行业的覆盖面、渗透性和关联度来看，我国的物业管理行业不但已完全具备了履行社会责任的条件或能力，同时也在积极肩负起履行社会责任的使命。物业企业的社会责任从企业内部讲，为员工创造良好的工作环境，保护其合法权益，形成和谐的工作氛围；从企业外部讲，依法纳税、维护业主权益、创造就业岗位以及跟随国家政策施行合适的方针策略。主要可以从法律层面、员工层面、环境层面三个层面展现物业企业的社会责任。法律层面：2019年，25家上市物企缴纳所得税总额超24亿元，纳税破亿元的物企共有7家，分别为雅生活服务、碧桂园服务、中海物业、保利物业、彩生活、绿城服务和招商积余，其中3家国有背景的上市物企纳税额均超亿元。7家“亿元纳税大户”的总纳税额约16.5亿元，占全部上市物企纳税额的68.6%。表：上市物业2019年纳税额数据来源：wind员工层面：物管企业在员工层面的社会责任主要体现在创造大量的就业岗位。城镇化的推进使大量的劳动力流动涌入城市，加剧了就业竞争形势，日益严重的就业问题使政府的负担加重。物业管理行业本身属于劳动密集型行业，因此在提供就业、服务社会方面可以做出很大的贡献。物业企业在保洁、绿化、保安、简单维修服务等基础岗位能够吸纳大量的年龄较大、文化较低的相对弱势群体，一方面降低了企业的人工成本、减轻了社会负担；另一方面对于安置流动人口、减少社会不稳定因素也起到了十分重要的作用；同时，物业企业会对这些员工积极提供学习和培训的机会，提高相对弱势群体的综合竞争实力，切实地履行企业社会责任。突如其来的疫情，导致社会就业难题加剧，为解决就业难题，国家发动“春暖花开国聘行动”就业政策，保利物业积极响应国家号召，为稳就业贡献企业力量，通过线上招聘面向社会各界求职者、应届生群体开放上千个综合管理类及项目管理类岗位。绿城服务在2月就启动了“千千万招募计划”，面向1000个重点大学招聘，培养1000名项目经理，于特殊时期播种希望。环境层面：环境责任包括社会环境责任和自然环境责任，这是企业社会责任的最高层次。环境责任主要是指企业对环境保护、社会发展的贡献；对解决自然、社会问题的贡献；以及对社会、自然公益事业的贡献。物业管理行业的环境责任主要就是“和谐”两字，是人与人之间的和谐，是人与自然的和谐，是一个个小区的和谐，是一个个小区构成的全社会的和谐。物业管理企业履行环境责任，就是要在和谐社区、和谐社会的建设中发挥积极、能动的作用。对于突发的自然、社会事件，物业管理企业应快速响应、以身作则，主动承担组织、协调、救助、善后等工作，积极履行社会责任。在2020年初疫情爆发期间，物业企业作为居民日常生活的最前沿保障单位，迅速投入到疫情防控工作中，纷纷成立总部及各区域防疫小组，积极承担社会责任并落实国家相关防疫政策，为了防止新型冠状病毒感染的肺炎疫情持续扩散，保障社区业主健康，满足业主居家的正常生活需求做出了巨大的贡献。在疫情尾期，国家发改委及28部门联合下发《消费扶贫助力决战决胜脱贫攻坚2020行动方案》以及各项助力中小企业复工复产的相关政策，多家物业企业纷纷响应号召并部署实际行动。奥园健康于全国奥园社区开展“菜你所想，蔬送爱心”行动，与兄弟集团合力出资购买贫困农户滞销产品并上门免费派送至奥园家人们，建立起农户与社区的“绿色爱心桥梁”，解贫困农户之急，用实际行动助力脱贫攻坚。碧桂园服务启动了助力中小企业发展的“众企共渡计划”，利用场景化社区资源，从助推广、通销路、供场地三大维度出发，推出9项众企共渡服务，共同打造社区发展新生态。物业企业作为第三产业的一支生力军，直接参与社会环境的改善，为广大业主创造现代文明的生活方式，为社会承担更多的责任，为2020年我国全面打赢脱贫攻坚战努力，为构建和谐社会建设贡献更大的力量。

如需报告请登录【未来智库】。1 非住宅物业领域：适宜精耕细作的蓝海市场近年来，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。从已上市物业公司来看，新大正、宝龙商业两家 公司非住宅物业收入占比最高，达到 30%以上。从中国物业管理协会和上海易居房地产研究院联合统计的 500 强物业企业来看，500 强物业企业在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有布局， 其中从布局企业数量占比上看，2018 年约 93%的 500 强企业布局了办公物业，办公物业成为物业企业布局最多 的非住宅业态，其次为商业物业，医院相对而言最少，仅 42%的物业企业有所布局。住宅物业领域未来格局相对确定的预期是物业企业抢滩非住宅领域的重要原因之一。由于目前绝大多数国 内住宅开发商旗下均有物业子公司，开发项目竣工后一般直接交付给物业子公司进行管理。尤其是在 2018 年以 来的新一轮物业公司上市潮后，物业公司价值重新被资本市场审视，开发商对于自身开发项目“肥水不流外人 田”的态度强化了这种行业趋势，以致开发领域的格局决定了未来住宅物管行业的格局。目前已上市的 23 家物 业公司有 17 家存在关联开发商，占比 74%，而 2019 年百强房企销售金额集中度达到 53%，头部格局已经相对 稳定。在这种预期之下，无论是背靠关联开发商的物业公司还是第三方物业机构，均开始在资本的助力下积极 布局非住宅领域，抢占市场份额。1.1 细分赛道多，门槛较高 物业服务从更广义的概念来看其实可以延伸至空间服务，无论是存在屋面和围护结构的物业形态，如住宅、 写字楼、商业物业等，还是不存在物业形态，如露天的市政设施等，因此覆盖面极广，本文主要探讨非住宅物 业服务，但实际业务也可能涉及到空间服务，如产业园区服务也可能涉及市政道路设施的养护。非住宅业态的多样性造就了该领域细分赛道众多。根据中国物业管理协会分类方式，非住宅业态可以分为 写字楼、产业园区、学校、医院、公共场馆、商业物业等，其中公共场馆包含美术馆、图书馆、科技馆、体育 馆、会展中心以及机场、轨道交通等交通枢纽（本文将交通枢纽独立作为一个子领域进行探讨）。由于不同业态 是城市功能分区的物理展现，不同业态之下不同服务场景和对象导致的需求差异难以形成可以标准化并复制推 广到其他非住宅业态的产品和服务，因此形成的各细分赛道值得有心有能力的企业去深耕。非住宅物业服务领域门槛较高，某个子领域的专业能力是物业企业脱颖而出的必要条件。我们可以从非住 宅领域近期的部分物业服务招标文件中看出，非住宅业主对于物业企业的技术层面较为重视，而对于商务报价 反而显得不敏感：这些非住宅领域具备一定代表性，涉及高速公路服务区、机场、图书馆、学校、医院和行政 事业单位办公楼，商务报价分值大多仅在 20 分及以下，技术、资信和服务分值占比绝大多数。由此可见，非住 宅物业的竞标主要还是在专业能力、品牌实力上的比拼，长期深耕、对子领域服务理解较深的品牌物业企业容 易实现拓展。1.2 政策利好，蓝海市场显现 1.2.1 两条政策主线：后勤社会化改革+鼓励社会资本参与公共服务投资及运营 非住宅物业除了商业物业和办公物业服务市场化程度较高之外，其余业态领域尽管也在进行市场化改革， 但由于以前长期实行计划经济体制的影响过大，使得这一改革过程变得较为漫长。机关和企事业单位（当时的 企是主要指国有企业）后勤服务社会化改革的第一次顶层设计是在 1992 年，当时中共中央、国务院发布《关于 加快发展第三产业的决定》，提出“以社会化为方向，积极推动有条件的机关和企事业单位在不影响保密和安全 的前提下，将现有的信息、咨询机构、内部服务设施和交通运输工具向社会开放，开展有偿服务，并创造条件 使其与原单位脱钩，自主经营，独立核算。同时，鼓励社会服务组织承揽机关和企事业单位的后勤服务、退休 人员管理和其他事务性工作。打破‘大而全’、‘小而全’的封闭式自我服务体系，使上述工作逐步实现社会化。”自此开始，第一条政策主线——机关及企事业单位后勤服务社会化改革开启，政府机关、国有企业、事业单位（包括高校、医院）、军队等在各自领域持续推进后勤服务社会化改革，利好提供上述领域物业服务的企业。 高校的后勤服务社会化改革的顶层设计其实出台的更早，早在 1985 年中共中央便提出“高等学校后勤服务工作 的改革，对于保证教育改革的顺利进行，极为重要。改革的方向是实行社会化”，并于 1999 年和 2010 年中共中 央、国务院再次出台顶层设计，分别提出“鼓励社会力量为学校提供后勤服务”、强调“扩大社会合作”。后勤服务社会化改革过程中一部分管理服务内容由社会企业承接，相当于不断为物业企业带来项目业务增 量，有利于物业企业拓展和品牌实力的培育。而且随着后勤社会化领域的不断拓宽，市场空间也变得更为广阔。 例如，军队营区物业管理社会化保障工作 2020 年起在全军部队推行，目标到 2025 年底全军营区全部实现物业 管理社会化保障。尽管如此，机关和事业单位的后勤社会化改革也不可能一蹴而就，意味着后勤服务的市场空间也会是逐渐 释放的过程。以高校及医院为例，根据中国物业管理协会和易居的相关数据，目前 60%-70%的高校将其后勤服 务向社会开放，这之中仅有 30%-40%将后勤项目全部开放，而根据中国教育后勤协会，高校社会化服务份额占 比已达 50%以上，由此全国高校后勤服务市场至少还有 30%-50%的份额等待释放；医院来看，目前一二线医院 物业已基本全部外包，三四线城市尚有 30%-40%并未完成外包。因此，后续机关和事业单位的后勤社会化改革 的持续推进仍将释放部分市场份额，非住宅领域拓展仍存在空间。2015 年以来公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营的一系列举措形成第二条政策主线，该主线主要利 好提供公共场馆、交通枢纽等公共服务领域物业服务的企业。2013 年十八届三中全会决定允许社会资本通过特 许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，次年 5 月，财政部政府和社会资本合作（PPP）工作领导小组正式 设立。2015 年 5 月，财政部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式 指导意见的通知》中提出“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。在能源、交通运输、水利、环境 保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，鼓励采用政府和社会资本合作模式，吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理”。自此，上述各个领域鼓 励社会资本参与投资和运营的政策频出。社会资本介入公共服务领域，也为社会物业服务企业进入公共服务领 域创造条件，相关领域物业服务外包给社会运营企业是社会专业分工的要求，有助于提升效率。1.2.2 非住宅领域是蓝海市场，头部企业布局仍较浅 根据我们测算，2018 年非住宅物管市场的规模达到 1.2 万亿（具体测算过程见下文）。具体分业态来看，高 校市场规模约 1800 亿，医院约 550 亿，交通枢纽约 345 亿（其中机场航站楼约 280 亿、高速公路服务区约 50 亿，城市地铁轨道交通约 15 亿），公共场馆约 500 亿（其中博物馆 211 亿、图书馆 48 亿、影剧院 240 亿、会展 中心 5 亿），产业园约 7000 亿，办公楼约 760 亿，商管约 1300 亿（其中商业物管 406 亿） 。对于目前上市物业 公司最多几十亿的体量来看，非住宅的万亿蓝海市场开拓的空间极大。目前物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高。根据中国物业管理协会和 易居的相关数据，500 强物业企业 2018 年业态收入少于 5000 万元的企业数量占比在公共场馆、学校、医院、 商业物业四个领域分别高达 90%、90%、85%、79%，小企业分布众多，行业分散程度较大，写字楼、产业园区 两个业态占比则在 56%、46%，分散程度相对较小。而从住宅和非住宅业态面积和收入占比来看，500 强 2018 年住宅管理面积占比为 63%，非住宅占比为 37%，相对偏小。1.3 收缴率高，较住宅更易提价 1.3.1 非住宅各业态收缴率均高于住宅 非住宅各业态收缴率均高于住宅。根据中国物业管理协会和易居的相关数据，从 500 强物业企业物业费收 缴率看，其非住宅各业态均高于住宅，这与服务对象的分散程度以及支付能力关联度较大。其中，单一业主的 医院和学校最高，分别为 99.4%和 99.3%，面向企业收费的写字楼、产业园区因企业支付能力较强，收缴率也 分别达到 98.5%和 98.3%，商业物业由于以中小商户为主且商铺众多，收缴率相对偏低，但仍高达 94%，也高 于住宅业态。住宅由于面向支付能力和意愿最低的自然人，整体收缴率仅有 91.2%。1.3.2 存在提价逻辑，不同业态以及同一业态不同公司间毛利率出现分化 与住宅不同，非住宅业态现阶段存在提价的逻辑。除了保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及前期物业 管理收费实行政府指导价，发改委于 2014 年已放开非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价。因此，理 论上成立业主大会的住宅以及非住宅均存在提价逻辑，但实际中老旧住宅小区成立业主大会较为困难以及业主 分散度大协调困难、支付意愿不强等情况存在，上调物业费存在实际难度；相反，非住宅面向单一业主或者支 付能力较强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感。但提价并不意味着利润率会提升，而是说相对于住宅 而言，非住宅的利润率相对稳定，伴随人工、材料成本的上升，可以将部分压力转嫁给服务对象。 非住宅物业的平均物业费也更高。具体到各业态的物业费水平，从中国物业管理协会和易居统计的 2018 年 500 强物业企业各业态平均物业费来看，住宅最低，仅有 2.10 元/平/月，非住宅相对更高，其中商业物业、 医院、写字楼三个业态的物业费较高，分别为 6.19 元/平/月、6.19 元/平/月、5.94 元/平/月。非住宅不同业态之间毛利率出现分化，部分业态内公司间毛利率差异较大。非住宅业态中，商管（下文分 业态部分具体阐释）、写字楼、产业园区三个业态毛利率较高，而且不同公司之间毛利率差异较大，显示出这些 业态物业服务可以通过管理或规模效应提升毛利，能够提升毛利的主要是品牌物业企业，新进入者或者中小物 业企业进入及提升毛利会存在一定难度，也就意味着后续行业发展龙头集中的趋势会有所加快。公共场馆、学 校、医院由于具备公益属性，服务价格的确定主要依靠成本加成，利润率维持在稳定水平，因此三个业态内公 司间的差异也较小。相对而言，住宅物业服务毛利率较低，而且不同公司间差异程度处于中等水平，因此对于 已布局住宅物业的企业而言，布局非住宅物业既有打磨服务品质以获取高毛利的机会，又存在稳中求进的拓展 空间。下文主要对非住宅物管领域的高校、医院、交通枢纽、公共场馆、产业园区、办公楼以及商业物业等七个 主要细分业态进行细致地探讨。内容主要包括：1、对该业态市场规模进行测算并分析其市场格局；2、根据该 业态特征或已上市公司披露的业态利润率来探讨该业态的利润率特征；3、探讨目前该业态物业服务企业主要提 供的服务类型以及未来可以拓展的服务类型。 2 学校：区域效益明显，行业集中度待提升由于普通小学、初中及高中的物业管理具有较强的地域性和公益性，这类主体的物业管理一般以非盈利性 为目的，且很难实现外部渗透，因此我们在讨论校园物业管理时，主要以高校物业为主体范畴来进行研究。高校物业管理是指专门管理机构接受高校的委托，以经济手段对高校物业实施统一的专业化管理，为高校 教学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，构建和谐、健康的校园文化环境。由于高校 是以教学、科研为主要职能的事业单位，不同于多元化小区业主或其联合体，在委托或是招聘物业管理公司进 行物业管理时有不同的要求和服务标准。从当前高校物管业态相对丰富的物管公司新大正、山东明德、苏州东 吴等公司的服务内容及业态来看，目前高校物业的管理范围主要集中在办公楼管理、教学楼管理、学生宿舍管 理、校区保洁绿化、设备维保等学校后勤类项目，而其服务内容主要分三类：1、基础类服务，主要包括清洁绿 化、学校安保、设备维修、宿舍公寓管理、图书馆管理、体育场管理、招待所管理、教学设施设备管理、门禁 管控、能源管理、消防系统、风险及危机管理、环境健康安全管理、楼宇自动化管理；2、个性化服务，主要包 括健身房管理、洗衣配送、物流快递、运输及班车、餐厅配餐配送、便捷服务、热线服务、自动贩卖机服务、 网络购物服务；3、管家和商务服务，主要包括定制专项清洁、行政服务、商务办公服务、礼宾及接待服务、收 发室管理、高级活动策划、会议中心管理、专业助理。2.1 市场规模约 1800 亿，仍有三成以上份额等待社会化根据我们测算，全国高校物管市场的规模在 1800 亿元左右。根据教育部统计，截至 2018 年，我国共有本 科院校 1245 所，高职高专院校 1418 所，高校共计 2663 所，其他教育机构 1350 所。根据上市公司新大正所披 露正在履行的合同情况来看，往往一个学校的物管服务会采取多段项目招标的模式。例如重庆大学其物管合同 就分为虎溪校区校园物业管理服务合同和重庆大学 ABC 校区校园安保服务外包项目，此外包括重庆理工大学等 学校也同公司签订了多项合同。由于所服务的内容不同也造成合同金额和规模大小的差异，以服务内容相对较 全的重庆大学为基准，平均一个校区的全部物管业务服务合同规模大约在 2000 万左右，我们按照全国单个机构 平均 3 个校区进行测算，其他教育机构单个机构 1 个校区进行测算，我国高校物业市场规模大约在 1868 亿。前文提到，我国高校后勤社会化改革仍在进行中，全国高校后勤服务市场至少还有 30%-50%的份额等待释 放，全国高校后勤社会化的市场空间还比较大。近几年，学校后勤社会化开放的省市主要集中在江浙、广东、 福建、西南等地区，待开放的主要集中在西北、东北、华北等地区，未来 3-5 年内以西安和太原地区为龙头， 会逐步带动华北及西北地区陆续进行学校后勤社会化改革。2.2 成本驱动定价，利润率偏低但稳定 目前我国高校物管领域毛利率中枢在 15%附近，各家高校物管公司利润率水平相对稳定。我们选取已披露 高校物管业务毛利率的 5 家上市公司（含退市）作为样本观测本行业的毛利率情况，其综合毛利率的平均值及 中位数分别为 14.9%和 15.3%，在整个物管领域中相对较低。其中样本中最低的利润水平仅有 8%，最高的利润 水平在 25%，各个公司毛利率标准差仅 4.5%，说明高校物管利润率差异不大。但也反映了当前高校物业收费模式相对单一，由于高等教育的公益性和普及性，为高校服务的企业只能追求微利、薄利，物业费不能按照市场 化方式进行核算，大多采用成本定价的模式，所以虽然各个高校和区域情况千差万别，但高校物业领域盈利能 力相对稳定。根据中国物业协会和易居统计的 500 强物管企业经营情况来看，目前高校物业平均物业费率在 2.83 元/平/月。2.3 区域效益明显，龙头各自割据 当前校园物业市场主要参与者为山东明德、苏州东吴、丹田物业、保利天创、新大正等，除此以外，行业 内还有江苏环宇、辽宁龙源等体量相对较小，但也已经规模化的企业。其中，山东明德规模最大，涉足全国 25 个省区，高校物业项目是其突出的业务板块，公司为 2017 年全国校园物业百强单位（企业）第一名，18 年公 司为物业百强企业第 15 名，重点布局山东本省及北京、南京等东部核心城市高校物业。苏州东吴与浙大新宇均 具备高校起源背景（苏州大学、浙江大学的校园物业管理部），目前专注于长三角地区院校物业管理。新大正物 业专注于西南地区，为重庆本地龙头物业公司，覆盖了大部分重庆知名高校。截至目前，重庆地区高校合计 65 所，公司在管其中的 19 所，占比 29%，其中公立高校 39 所，公司在管其中的 16 所，占比 41%。公司编制发布 了重庆市《高校物业管理服务规范》（地方标准），是第二届高校物业企业联盟主席单位。公司基于“智慧校园” 物业管理服务建设，形成学校物业管理的特色品牌。目前公司校园物业业务已进入云、贵、川、湘、鄂、陕、 桂、赣等地市场，服务全国 60 余所高等院校。保利天创于 2018 年 6 月被保利物业收购，目前在湖南地区高校 与机关类物业中占有优势。丹田物业、江苏环宇、辽宁龙源均为地区性公司，规模偏小。根据中国物业协会和易居的相关数据，2018 年在我国高校物管领域，管理项目在 10 个以下的物业服务企 业达到 78.4%，大部分物业服务公司在高校物业领域布局较浅，行业集中度相对较低，我们认为未来国内校园 物业或将延续地区间龙头割据、各自为政的竞争格局，仅在核心科教城市可能竞争强化。 3 医院：行业潜力有待释放，专业提升助力破局医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的事业单位，后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。从 上世纪 90 年代开始，医院后勤的社会化改革催生了医院物管行业的发展。医院物业管理属公共物业管理的范畴， 指为医院的日常工作如临床医疗、教学、科研、预防、保健等工作必要的提供服务和物资保障，包括保洁、保 安等常规服务和导诊、中央运输等专业服务。随着医院物管行业的蓬勃发展，越来越多的物业企业开始涉足医院物管行业。但从行业格局来看，行业集 中度较低，超过 80%涉及医院物管企业的医院物管规模在 100 万平以下，仅 5.8%的企业医院物管规模超 500 万 平，仅 1.4%的企业医院物管规模超 1000 万平。从能够查询到的上市公司来看，仅有润华物业、特毅股份和康 禧服务三家涉及医院物管的公司曾在新三板上市，目前均已退市。随着老龄化社会的加速到来和医疗后勤社会 化程度的不断提升，未来行业将会逐渐趋于专业化和集中化，头部企业也有望在资本市场大放异彩。3.1 市场规模约 550 亿，多因素驱动行业发展目前我国医疗资源相对紧缺的背景下，国内医院通过新建、改建、扩建的方式增加医疗资源是必然趋势， 医院物管市场规模具备较大上升空间。目前我国医疗环境与发达国家相比仍有较大差距，2017 年我国每千人口 医疗机构床位为 5.72 张，而同期日本为 13.05 张，差距较大。同时我国存在比较明显的医疗结构失衡问题，根 据卫健委发布的数据，截至 2019 年 11 月末，我国共有各级医院 33972 家，其中二级医院及三级医院合计近 12159 家，占比不到 36%，而同期我国诊疗人数总计约为 34 亿，其中二级和三级医院就诊人数约 29 亿，占全国总就诊人数的 87.8%。此外在空间结构上，我国各省医院平均诊疗人次差距极大，最高的上海达到 43 人次/医院，而 最低的省份不到 5 人次/医院。除医院新建及改扩建带来的新增需求外，医院后勤社会化改革进程的推进也将继续释放一部分需求。在医 改逐步深入的背景下医疗行业竞争日益激烈，各级医院聚焦于发展自身核心竞争力，并逐步向外转移后勤服务 以此降低医院的物业服务成本，专业化的医院物管分工也能进一步降低医院成本，提升其竞争力。根据我们测算，全国医院物管市场的规模约 550 亿元（保守测算，未包含一级和未定级医院）。从政府采购 网公布的物业服务招投标信息进行抽样统计得到，二级医院物业服务支出中位数约为 380 万元/年，三级医院物 业服务支出中位数约为 880 万元/年。根据卫健委公布的医疗机构数据，截至 2018 年底，全国共有 8806 家二级 医院和 2498 家三级医院，由此得出当前医院物业行业规模约为 550 亿元。假设各级医院数增速为 7%，物业费 单价增速 5%，预计到 2023 年，市场规模将接近 1000 亿元。需注意的是，上文对行业规模的测算相对保守，并未包含一级医院及未定级医院。原因是按照《医院分级 管理标准》，一级医院是直接为社区提供医疗、预防、康复、保健综合服务的基层医院，病床规模在 100 张以内， 医院规模相对较小，后勤社会化程度较低，而未定级医院大多数为中小型医院，叠加其民营性质，医院对盈利 要求更高，经营者往往并不聘请外部物业服务公司，因此并未纳入本次医院物业服务规模测算。3.2 利润率偏低但稳定，专业为取胜之道 对比整个行业物业费水平，由于医院物管服务专业性较高，医院物管平均物业费处于行业较高水平。根据 中国物业协会和易居统计，2018 年 500 强企业医院物业服务平均物业费为 6.19 元/平/月，同商业物业类似，处 于各业态中最高水平。从我们统计的上市公司数据来看，医院物管服务的毛利率水平较低。润华物业、康禧服务等三家曾在新三 板上市的医院物管公司年报数据显示，2014-2018 年医院物业服务项目毛利率平均为 11.98%，处于较低水平。 同时从企业自身角度来看，医院物管项目的盈利能力也不及其他物管项目，以康禧服务为例，2018 年其医院物 管服务项目的毛利率为 7.38%，而企事业单位、商业地产物业管理服务的毛利率为 10.63%。医院物管毛利较低是由高度专业性带来成本端的高企和医疗行业公开招标带来的收入端压力双重因素所致：1、医疗物业服务专业性较高，高标准的卫生要求和安保要求需要相关工作人员具备专业化素养，除了传统服务 项目之外，物业公司还需提供辅医、导诊、救护接应等多方面的医疗专业服务工作，直接拉高了医院物管公司 的人员培训成本，此外，由于国内医管行业起步较晚，未形成标准化管理，规模效应难以形成，同样导致医疗 物业项目成本高企。2、医院物管属于非住宅领域，按规定实行市场调节价，但业主大都会采用公开招投标选优 选廉的方式选择物业服务企业，这进一步压缩了利润空间。我们整理了 26 个公开招标医院物业服务项目，仅有3 个中标项目高于招标价格，超过 85%的项目价格低于招标价格。尽管针对私立医院等客户，企业往往采用直 销的销售方式，但该类客户规模较小，采购金额较低。尽管目前医院物管获利水平欠佳，但我们认为该业态尚有较大可释放的利润空间。主要体现在以下四个方 面：1、我国三、四线城市的医院物业服务社会化起步相对较晚，市场化程度较低，未来扩展前景可期。2、目 前行业龙头都致力于打造标准化服务体系，在物管行业的发展及医院新建、改扩建带来的外部量增推动下，标 准化医疗物管方案将推动规模效应的释放。3、随着医疗物管行业受重视程度的不断提高，行业内专业人才培养 机制也将不断完善，成本端压力将得到有效缓解。4、医疗行业对物业在专业医疗设施设备的运营维护能力及系 统化服务能力方面的要求也在进一步提高，我们认为企业服务专业化将成为行业取胜之道。3.3 专业化助力发展，多方位提升服务质量 现阶段医院物管服务主要还是以常规的“四保”业务为主，即保安、保洁、保绿及保修，除去常规“四保” 外，医院物业服务还承担着较为专业化的医院后勤保障工作，包含医导服务、护工服务、消毒服务、中央运转 服务、医用织物洗涤、医疗废弃物处理等。目前医院物业服务费用中，“非四保”类目支出占比约在 30%-40%。例如，根据佛山市第二人民医院物业 管理服务招标文件，项目要求人员配置 189 人，其中非“四保”人员为 69 人，非“四保”人员工资支出占比约 占总工资支出的 37.96%；根据山东齐鲁医院物业后勤服务招标书看，项目总金额为 3150 万/年，非“四保”类 目预算为 1000 万/年，占项目总预算的 31.74%。按照该比例测算，“非四保”市场规模将在 180 亿元至 240 亿元 之间，在医院纷纷集中精力打造核心竞争力，剥离非核心业务的背景下，这一比例还有上升的可能，未来“非 四保”业务将成行业内的必争之地。“非四保”业务对承担业务公司有较高的专业化要求，在市场驱动下，目前已有一批企业开展面对医院物 业管理的专业服务，提升专业与服务水平的新商业方式主要有以下三种：1、科技赋能后勤服务系统系统集成平 台。以安徽创源物业管理有限公司为例，该公司建设了创源物业管理智能化平台，根据医院物业管理的特殊管 理要求，在运送管理上进行创新信息化管理，实现业务标准化，管理透明化，从而降低物业管理成本，提高管 理效率。 2、挖掘个性需求，创新服务方式，打造一站式服务系统。此类企业代表有山东大正物业服务有限公司， 该公司积极打造医院+物业的一站化服务系统，将医院非临床服务集中在一个出口，在后勤服务处增设了除基础 服务外延服务，极大的简化了患者的看病流程，支撑医院专注于临床核心业务，全面提升医院服务效率。3、发 力医疗专用设备设施管理，全方位扩展服务范围。此类企业代表有龙湖智慧服务，爱玛客（中国）等，这类企 业在传统服务基础上，增设了医疗设备管理服务，以此为医院减负，节约了医院大量花费在医疗设备管理上的 精力，增加自身服务质量。目前，医院物业管理服务方式主要有以下三种：1、定制化服务：(1+X)+Y 定制服务以先介入的服务项目为 “1”，按照客户需求增加“X”服务项目，与业内外知名企业“Y”实现强强联合，推进战略发展。2、综合类 服务：全方位一体化管理涉及医院机电管理，消防管理，保安、保洁服务，导医、导诊、病人陪护服务，医疗 设备物资管理，医疗设备洁净工程管理，以及医院信息化建设等业务功能。3、劳务派遣：公司小部分医疗非临 床支持服务通过劳务派遣的形式提供，即公司提供医院保洁、修理等工作所需的人员，该类人员在医院的统一 安排、管理下开展工作。根据中国物业协会和易居统计数据，目前500强物业服务企业的医院服务项目中，综合类项目占比达 90.56%， 综合类物业服务是现阶段的主流方式，随着医疗行业的进一步的发展，未来对定制化服务的需求也将进一步释 放，业内公司将从仅提供一体化服务转向多方式服务和多模式经营。4 交通枢纽：专业化程度高，国企央企占据主流公共交通泛指所有向大众开放、并提供运输服务的交通方式，公共交通系统由通路、交通工具、站点设施 等物理要素构成，而公共运输则包括民航、铁路、公路、水运等交通方式，公共交通物业服务主要面向前述各 类交通方式中的站点、交通工具，并为其提供基础清洁、运维、养护及维持秩序等服务。现有公共交通类物业 大致可以分为三类：1、机场物业；2、轨道交通物业；3、高速公路服务区物业。我们统计了目前上市物业高速参与公共交通类物业管理项目的情况发现，该类业态大部分参与者为国企央 企，其中具备多地拓展能力的物管公司均为保利物业、招商积余这类国企，虽然也有部门民营企业如新大正、 碧桂园服务等参与者，但新大正参与公共交通类物业主要集中在重庆区域，而碧桂园服务仅参与了北京大兴机 场项目和辽宁省交通建设投资集团旗下的高速公路实业合作项目，中海物业则仅参与了广深港高铁香港段项目， 保利物业和招商积余参与项目类型及区域相对更为广泛，反应了当前公共交通物业参与主体仍以国企央企为主。4.1 机场：市场规模约 280 亿 根据我们测算，全国机场（航站楼）物管市场的规模约 280 亿元。根据民航局 2018 年统计数据，目前国内 民用航空（颁证）机场共有 235 个，航站楼面积 1454.5 万平。我们通过单一机场全部物业服务合同规模来进行 测算，根据我们统计目前上市公司中从事机场物业管理公司的合同数据，以新大正为例，公司为重庆机场提供 物业服务平均每年合同金额规模达到 5964.6 万元，而其向北京大兴机场、杭州萧山机场、昆明国际机场提供物 业服务平均每年合同金额分别为 3067 万元、489 万元、966 万元。由于每家机场提供的服务不同，所以每年合 同金额不同，这里我们选取其提供服务相对较为全面的重庆机场为例，平均一个航站楼全套物业服务合同规模 大约在 6000 万元/年，我们按照平均 1 个机场 2 个航站楼测算，我国机场物业服务市场规模预计在 282 亿元左 右。根据机场物业服务规范，机场物业服务内容主要包括：房屋及配套设施设备和相关场地的使用、管理和维 护、公共绿化和环境卫生维护、公共区域秩序维护、安全防范等协管事项服务及相关客户接待和商户管理。服 务区域包括：停车场、航站区、高架桥、人行道、景观区、绿化带、候机楼、行政办公楼、职工公寓、货运站、 塔台、边检楼、动力中心、信标台、停机坪、宾馆、机场附属楼等区域。4.2 高速公路服务区：市场规模约为 50 亿 根据我们测算，全国高速公路服务区物管市场的规模约 50 亿元。目前我国高速公路运营里程达到 14.3 万 公里。根据《高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范》中规定，一般高速公路上设置服务区平均间距离不 宜大于 50 公里、最大间距不宜大于 60 公里，在进行高速公路服务区规划时一般都会成对设置，即在道路两侧 各设 1 处服务区。因此我们看到服务区物业招标时均是以 1 对为单位进行招标，当前我国高速公路服务区正在 运营数量达到 2850 对左右，根据 2018 年度浙江省内高速公路服务区和停车区物业管理服务项目招标文件及保 利物业中标情况，我们预计平均每对高速公务服务区物管合同金额规模在 172.5 万元/年，预计我国高速公路服 务区物业管理市场规模约为 50 亿元。高速公路服务区域物业管理区域包括：停车区、餐饮区、汽车维修区、加油区及相关配套设施。有别于住 宅小区和写字楼物业管理服务，服务区物业管理服务有其特殊性。复杂的路网每日车流量、客流量数以万计， 尤其重大节假日期间旅客流量均是以倍数激增，从而增加了服务难度。其次，高速公路的全封闭性隔断了物业 服务的工作者与外界的联系，对物业服务的便利性造成一定的影响。根据高速公路服务区物业管理招标文件和服务区管理制度文件概括，服务区物业管理内容主要包括：房屋 建筑共用部位的维修、养护和管理；公共建筑、构筑物的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、 运行和管理；公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共区域的环境卫生；车辆的引导、停放及公共秩序的维护；保管并完善物业管理相关工程图纸、竣工验收资料等。4.3 轨道交通：市场规模约为 16 亿根据我们测算，全国轨道交通物管市场的规模约 16 亿元。交通部数据显示 2018 年全国在运营轨道中，地 铁线路 143 条，轻轨线路 6 条，我们通过轨道交通的单一线路全部物业服务合同规模来进行测算，根据我们统 计的上市公司中轨道交通物业管理的合同数据，以重庆 6 号线为例，预计轨道交通单一线路的全部物业服务合 同金额规模平均每年在 1100 万左右，以此估计轨道交通物业管理行业空间大约在 16.4 亿元。根据各地方地铁公司的招聘文件和服务规范标准等制度总结，轨道交通物业管理内容主要分为接待工作、 建筑维护管理、共用设施设备维护管理、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护及其他专项服务（包括 但不限于服务区内文化活动、列车清洁、隧道清洁等）。从模式看轨道交通物业服务管理模式主要分为三类：1、完全委外型，这类物管业务相对简单，由轨道交通 集团将相关的保安、保洁、设备维护管理等服务完全委托给第三方公司进行管理；2、渐进式外包型，其业务模 式为轨道交通集团将部分项目委外，并逐步接管物业项目，轨道交通集团负责专业技术操作，将地铁内相关维 保工作委托给第三方公司，其中香港地铁就广泛采取该种模式；3、独立运营模式，轨道交通集团自行订立服务 类型及维保标准并进行相关维保工作，统一招聘，统一管理，不与其他公司合作。目前我国轨道交通物业部分 大部分采取独立运营模式，由轨交集团统一安排人员对轨交物业进行管理，也存在少部分城市将轨交的车辆段 保洁、电客车清洁、物业基础设施维护等业务进行外包。5 公共场馆：服务内容多样，市场前景广阔公共场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、社交、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及 其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等。公共场馆物业具有客流量大、安全 标准高、开放性高等特点。公共场馆物业服务主要面向前述公共场馆，为其提供基础物业管理和后勤保障一体 化服务，主要服务内容除传统“四保”外，还包括文物保护、图书维护、剧院调配、会展接待等专业化服务。根据中国物业管理协会公布的“2019 年公众场馆物业服务十大领先企业”中，排名前五的企业均为第三方 物业企业，即非开发商下属物业企业。表明在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和 市场化经验将为其获得项目带来优势。5.1 市场规模约 500 亿，行业格局分散根据我们测算，全国公共场馆物管市场规模在 500 亿元左右。根据国家文物局及国家统计局数据，截至 2018 年底，全国博物馆、公共图书馆、运营影院、会展中心数量分别为 5354、3173、10532、348 所。我们取近两年 公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为 395 万元/年，图书馆每单中位数水 平约为 151 万元/年，博物馆每单中位数水平约为 228 万元/年，会展中心每单中位数水平约为 149 万元/年，测 算得博物馆物业服务市场规模约 211 亿元，图书馆规模约 48 亿元，影剧院约 240 亿元，会展中心约 5 亿元，合 计约 505 亿元的市场总容量。公共场馆物业市场仍处于发展早期，市场格局分散。根据中国物业协会和易居统计数据，2018 年度 500 强 物业企业中有 236 家企业涉足公共场馆物业，平均公共场馆管理面积为 3093 万平。但数量占 82.6%的企业的公 共场馆物业管理面积在 100 万平以下，3%的企业管理面积大于 500 万平，仅有 0.8%的企业管理面积大于 1000 万平。5.2 毛利率适中，收并购市场风起云涌 从我们统计的上市公司数据来看，公共场馆毛利率中枢在 18-19%左右，处于中等水平。其中综合毛利率 （含所有服务）的平均值和中位数分别为 17.8%、19.4%，仅次于面向企业的商业、办公、产业园类物业，高于 住宅和面向事业单位的政府、学校、医院类物业。公共场馆物业的毛利适中，吸引着更多优质物业服务企业参与布局，行业收并购正在加速。雅生活集团于2019 年9 月收购中民物业板块60%股权，中民物业业态布局中公共建筑占比50%，其中涵盖多个公共场馆项目， 如上海世博会中国馆，雅生活此次收购意在进一步加强公共领域布局；美的物业 2019 年 8 月收购北京金颐都物 业，有助于扩大公司公共场馆的在管项目规模，并荣获“2019 公众场馆物业服务领先企业”；同时佳兆业也非常 看好公共场馆，并持续发力，行业竞争加剧。5.3 服务内容更加多元，能力要求专业且全面 公共场馆开放性较高、客流量较大，所以其物业服务相应有特殊的要求：1、管理标准高，公共场馆人口密 度大、专业设施多，对物管企业的安保措施、设备保养、应急处理等能力要求更为严格；2、准入门槛高，公共 场馆严格的管理标准需要物管企业付出更高的运维成本，中小企业进入难度大；3、增值服务空间广，公共场馆 类型丰富，以主营业务为主线，根据具体场景扩展其外延服务，从而拓宽场馆的增值服务空间。公共场馆服务业务需要有更多元的服务能力，在传统“四保”的基础上，不同服务对象的要求也不尽相同， 根据场馆类型可以进一步细分服务内容。5.3.1 博物馆、图书馆、影剧院物业服务对象复杂、品质要求高 新世纪以来，全国各地博物馆、图书馆、影剧院的改建、新建工作也步入高潮。场馆的建筑面积、展览空 间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大幅提升，所以对物业服务的品质要求大幅提高。在传 统固有的管理模式下，难以保障物业管理的质量，于是公共场馆物业服务逐步走向市场化。据近两年公众设施物业服务公开招投标情况看，博物馆合同数量约为图书馆、影剧院的 4 倍，博物馆物业 市场化程度已经处于较高水平，发展阶段相对成熟。此类物业运营管理具有一定的特殊性，相较于常规物业， 博物馆在防火防盗与维持秩序上的要求更高，根源在于博物馆所陈列物品的不可再造性与珍稀性，需要设置专 人引导访客文明观展，并且需要富有经验的职业人员对展品进行维护，这也是博物馆物业管理市场化程度高的 主要原因之一。图书馆物业管理的特殊之处在于对馆藏图书的整理和维护。随着各种高科技智能系统、计算机系统的应用, 对图书的管理内容也更加丰富。物业需运用网络智能化设备，完成图书的日常借还和整理服务，以及图书文献 的装订、运送、保管、修补、保温、通风、保湿，图书的防尘、防虫、防鼠等。据招投标合同数量看，图书馆 物业数量较少，平均合同单价也较低，所以总体市场规模远小于博物馆。影剧院的物业管理服务具体细分为剧院部分和影院部分。剧院部分承办大型演出及大型会议，用电量大， 物业管理公司需要配合强电、弱电、舞台机械等工作，并需要配备专业人员完成灯光、音响调控。影院部分， 物业管理要完成放映电影的票务服务，空调运行调试，配备保洁人员配合每场影片放映结束后的清场及日常影 城的环境维护。现阶段影剧院招投标合同数量不高，但是根据国家统计局数据 2018 年底运营影剧院数量有 10532 家，可见影剧院物业仍存在广阔的存量市场。以新三板上市公司东光股份为例，公司业务按业态可分为住宅、公共场馆、园区和公共建筑物业四大物业 管理板块。其中公共场馆物业管理服务包括博物馆、科技馆和展览馆物业管理服务。公司从 2012 年开始逐步调 整业务结构，将经营重点从传统的住宅项目逐步转移至利润更高的公共场馆项目，次年即见成效，中国园林博 物馆项目单笔合同创收达到 1012 万元/年。5.3.2 会展中心物业服务独特性强，盈利空间广阔 会展中心以其动态性高、开放和服务性强的特点，对物管公司有更为特殊的要求。1、定制化宣发服务：在 保障展品和区域安全的基础上，还需要满足布展方在设施、广告等方面的个性需求，比如展位设计、现场装饰 等； 2、服务人群广：其服务对象不仅限于布展方，更要面对广泛的参展人群，因此需要高效协调会展各个环节， 如合理规划车辆行驶路线和停放，科学设计参观路径，以及休闲餐饮、商务洽谈等其他配套服务；3、应急措施 完善：针对各种突发事件制订应急预案，需要提前联系当地政府和社会，采取急救等紧急措施。会展物业具备较高的盈利水平和发展空间。我们以会展物业的龙头企业北辰实业为例，旗下北辰会展集团 受托管理的会展与酒店项目累计达 26 个，实现受托管理会展场馆总面积 276 万平米，已成为国内管理场馆总面 积最大的会展品牌企业。公司会展行业所属业务板块毛利率高达 61.35%。此外新三板公司索克物业在 2014 年 新增的法拉利展厅项目毛利率也高达 46.16%。同时会展行业的产业链较为成熟，其中主办方作为上游，负责策划、招商、营销、宣传等，以政府补贴和 佣金收入作为回报，拿走单次展会总利润的 50%。会展中心作为中游，负责场馆租赁、工程及设计、展会现场 服务等工作，承接和联络住宿、餐饮、旅游、安保、信息、清洁等工作，通过收租金的形式拿走总利润的 30%， 剩余 20%为厂商销售产品获得利润。除此之外，承办方可以通过参股上游企业抽成，增加公司利润。6 产业园：潜力巨大的蓝海市场，精细化运营要求较高6.1 市场规模超 7000 亿，可开拓空间巨大 产业园区物业服务市场规模超 700 亿元，其中国家级园区市场规模在 2180 亿元左右，省级开发区规模在 4970 亿元左右。产业园区从形态上主要涵盖科技园、工业园区、物流园区、保税区、特色产业园、文化创意园 这几类细分业态。国家发改委等六部门于 2018 年联合印发的《中国开发区审核公告目录》文件显示，目前我国 共有 552 家国家级开发区，1991 家省级开发区，其中国家级开发区核准面积 55.5 万公顷，省级开发区核准面积 126.5 万公顷，省级以上园区面积共 182 万公顷。而根据中国物业协会和易居数据，500 强物业服务企业 2018 年产业园区物业收费水平为 3.41 元/平/月，若按自然资源部今年 1 月披露的国家级开发区综合容积率 0.96 来测 算，国家级开发区物管市场规模为 2182 亿元，省级开发区规模近 4970 亿元，省级以上产业园区物管市场整体 规模高达 7152 亿元。500 强物业企业近半覆盖园区，但在管总规模占比不足 5%，市场呈高度分散。根据中国物业协会和易居统 计的 2018 年全国 500 强物业服务企业中，已有 54%的物业服务企业在产业园区物管领域布局，覆盖程度居中， 覆盖面较医院及场馆型物业更广，弱于住宅、写字楼、商业及学校业态。另一方面，500 强企业园区在管面积 共 7.4 亿平，较国家级园区规模占比仅为 13%，较省级以上园区规模比重也不足 5%，表明当前产业园区物管市 场尚有大片市场空间可供开拓，未来产业园区物业服务市场化潜力巨大。6.2 利润率较高，不同公司差异明显 产业园物管行业毛利率中枢在 21%附近，各企业毛利率水平分化明显。我们选取披露产业园物管服务毛利 率的 9 家上市企业（含退市）作为样本来观测本行业的毛利率情况：综合毛利率的平均值及中位数分别为 24.4% 和 21.3%，均高于商业物管，但低于商业管理和办公物管业态。其中，样本中最低的仅有 3%，最高的在 60%以 上。各个公司毛利率的标准差为 13.4%，居于各业态之首，进一步说明在产业园区物管领域各企业运营能力差 异显著，专业化水平和品牌美誉度较高的企业在本行业更容易取得溢价。此外，中房协 2019 年发布的《产业园区物业管理发展报告》显示，在受访的 108 家园区物业服务企业中， 2018 年综合利润率平均值为 15.6%，最高的为 36.3%，最低的仅有 6.2%，说明业内各物管企业盈利能力层次区 分明显，这与我们在上文中统计的结果基本一致。6.3 沿产业链提供贯穿全程的多样化服务产业园区物业管理的服务贯穿了产业园区前期定位、规划设计、工程建设、营销策划，以及后期运营管理 全阶段，它与传统住宅物管的最大差异在于除基础的“四保”服务外，还为客户提供资产管理、设施管理、环 境管理、能耗管理、产业、商业和政务资源有效整合等融合产业链优势的多元增值服务。以目前对已上市产业 园区物管企业及部分涉及该领域业务的开发房企看，物管服务已覆盖到产业的各流程中。具体而言，产业园区物业管理服务可以根据服务内容的不同侧重划分为以下五种主要类型：1、基础管理服务，包括：（1）综合管理服务，包括报修和投诉接待、信息通知等日常服务； （2）清洁绿化 服务，即保持公共区域清洁卫生、垃圾处理及绿化养护、（ 3）秩序维护服务，包括定时巡逻、24 小时监控和突 发事件处理、（ 4）设施维保服务，包括设施定期维护保养工作、（ 5）停车场管理服务，即对车辆进行管理疏导 及收费。该类服务与一般基础物业服务类似，但因园区定位差异，管理不同园区的物业公司基础服务侧重点会 有所不同。如工业园区服务重点为确保水、电、气等资源充足供应，重点安全设施维护会重点关注；对于物流 园区，盗窃及火灾隐患是重点，在提供基础服务时物管公司通常会在治安与消防投入更多资源。2、设备设施管理服务，主要指能源管理、装修管理及工程管理服务。物管公司通常利用经验及技术手段， 为业主提供节能降耗、高效能源、能源中心管理及技术革新方案来开展能源管理服务。对于工程服务领域，通 常包括提供方案设置、预算管理、改造项目管理、工程比选信息发布、供应商评估、库存管理、机电安防弱电 施工等内容。3、资产管理服务，主要包含招商招租、咨询顾问及智慧园区建设服务。其中咨询顾问服务通常包含园区投 入运营前的前期规划设计及投入运营后的各类营运、评估、招投标等咨询范畴。例如，金科服务参与长沙科技 新城的前期招商阶段，通过对从企业需求、选址咨询、技术支持、关系维护多个维度协同招商团队，在 1 年内 快速引入 250 家企业共计 40 万平米产业物业入园；绿城服务在阿里巴巴杭州软件项目产业园项目中也从排水施 工图、交通组织流线、智能化设计、精装修及景观方面为项目提供物业顾问工作。智慧园区方面业务目前也有 诸多物管企业进行布局。仍以金科服务为例，其已在 2016 年建立了集软件数据、硬件数据、互联网数据和基础 生活数据于一体的“天启”大数据中心，旨在通过实时的数据管控，基于服务了解用户的生活需求方向，让物 业更高效地服务于用户所需要的服务。4、行政后勤服务，主要包括餐饮住宿及业务外包活动。举例而言，餐饮住宿方面，重庆海泰为长安汽车园 区内的客户提供后勤行政和团膳服务，漕河泾物业在园区内建立起“一卡通”结算服务以方便园区企业员工的 生活。业务外包活动方面，漕河泾物业目前外包了腾讯公司的总台、会务、公司办公楼的后勤工作，为其提供 了包括前台、后勤、行政、会务、接待、健身管理等“嵌入式行政管家服务”。同时，针对临港产业区物流仓储 需求，漕河泾还为普洛斯提供总部行政管理服务。此外，天安物业还为其园区内企业实施了班车定制服务。5、除上述服务内容外，物管企业还可为园区内企业提供政府资源对接、金融租赁、物流支持等领域其他增 值业务。如东光股份在园区内已建立政策咨询平台服务，提供政策咨询及政务对接；又如新大正在园区物业方 面正将业务拓展至市政道路养护、市政设施维护等相关市政物业服务领域。产业园区物管企业正沿循园区内产业链的需求及特点向上下游拓展，而物联网和“互联网+”的智慧园区趋 势将为该领域物管公司未来通过线上或 O2O 模式提供各类服务注入新的活力。“十三五”规划中有多条涉及产 业园区未来发展的利好政策，可以预见未来将有更多的物管企业进入产业园这一广阔的蓝海领域，但当前各物 管公司盈利水平已出现一定分化，未来专业运营较强、品牌美誉度高的产业物管公司很可能取得领先优势，值 得重点关注。7 办公楼：市场化程度高，增值服务空间大7.1 市场规模约 760 亿，市场化程度较高 自 1978 年改革开放以来我国第三产业开始取得发展，1982 年开始随着城市经济体制改革以及开放程度扩 大，第三产业占 GDP 比重快速上升，对办公楼及配套服务的需求开始释放。根据国家统计局数据，1999-2019 年全国办公楼累计竣工面积已达 4.4 亿平，但由于时间跨度有限以及统计口径偏窄，该数据可能较为严重地低 估了全国办公楼的存量面积。根据我们测算，全国办公楼物管行业规模约为 760 亿元。可考虑以上海办公物业数据来估算全国的规模情 况。截至 2017 年，上海全市办公建筑存量建筑面积为 8461 万平，加上统计局披露的上海 2018 年竣工面积，可 知 2018 年全市办公楼存量为 8874 万平。而 1999 年-2018 年上海办公楼累计竣工 3339 万平，占同期全国办公楼 总竣工量的 8.3%，按此比例可估算出 2018 年底全国办公楼存量面积约为 10.69 亿平。根据中国物业协会和易居 的数据，2018 年办公楼物业费水平为 5.94 元/平/月，由此可计算出当前办公楼物管行业规模在 760 亿元左右。根据中国物业协会和易居统计，全国 500 强物业服务企业中，93%的物业服务企业布局了办公楼物管领域， 仅次于住宅，表明各物管公司在办公楼领域布局广泛，存在一定强度的竞争。在办公楼物管领域服务领先的企 业中，中航物业、东湖物业、金融街物业、公诚设备资产服务、楷林物业等拥有较强的业务竞争力。7.2 利润率较高，不同公司差异明显 办公楼物管服务行业毛利率中枢在 25%左右。我们尝试通过十余家办公楼物管业务占比较高的上市企业样 本来观测本业态可能的毛利率水平，数据显示，业内综合毛利率（含增值服务，以基础物管服务为主）平均值 和中位数分别为 27.2%和 25.2%，仅次于零售商业中的商业运营管理服务领域，位于各业态上游水平。办公物管毛利率波动大于零售商业物管，业内公司毛利率差异明显。此外我们还通过所取样本企业毛利率 的标准差来分析业内毛利率差异情况，结果显示办公物管行业毛利率标准差为 11.8%，波动大于零售商业物管 业态，仅次于产业园区和零售商管领域，运营和品牌能力较强的企业在办公物管领域可以取得更高的溢价。7.3 以基础服务为主导，增值服务延伸空间广阔 面向办公楼的物业管理服务一般分为前期物业服务和后续服务两个阶段。前者是在业主委员会成立之前， 业主及租客入驻率尚未达到预定水平的时间段内，由物业开发商进行前期物业服务招标，中标企业与开发商或 写字楼业主订立前期合同开展前期物业服务，向业主收取物管费的阶段。当业主委员会成立之后，物管公司将 由业主委员会进行审核并与物管公司重新订立物业服务合同，继续提供后续的物业管理服务。上述两个阶段中 物管公司均可提供秩序维护、保洁、绿化、设施维保在内的基础物业服务及相应阶段特定的物业增值服务。具体而言，办公物业所包含的基础和增值服务类型大致可划分为以下几类：1、基础物业服务，包括（1）保安服务，包含各类安全保卫、定时巡逻、访客管理、实时监控等服务； （2） 清洁及绿化服务，包括办公、公共区域及建筑外墙的清洁、废物处理与绿化服务；（3）设备及设施维护服务， 包括对楼宇设施设备的保养、维护、检修、改造升级及全生命周期管理等服务； （4）客户服务，包含前台接待、 礼宾、接驳、报修、文件代收、投诉建议处理等服务。上述服务均属于基础物管所涵盖的范畴，物管公司通常 又会将劳动密集型的工作（如清洁、安保及设施维护）外包予第三方。从办公楼为主营项目的物管公司来看， 中经世纪基础物管服务收入占比为 71.7%，而德商股份的占比接近 90%。2、各类增值服务，是物管企业充分利用公共及附属资源为业主及客户针对物业特点及潜在需求提供的各类 增值业务，对办公物业具体而言包括：（1）停车场管理服务，包括流量监控、车辆引导、收取停车费及设备设 施管理，其中物管公司可能会向业主租赁部分车位。如金融街物业向其集团公司租赁了部分车位用于运营；从 单列出停车管理费收入的中经世纪来看，该项占比在 5%的水平； （2）资源管理服务，通过出租广告位等公共空 间获取租金收入；（3）经营性业务，主要包括为业主和租户提供搬迁、居间、团购、汽车美容清洁等服务，通常为一次性收费；（4）咨询业务，就开发前期空间规划、系统设计、设备选型、监控布局等内容向开发商提供 咨询，以及为预售活动提供管理、业态招商协助服务，一般为一次性收入；（5）资产管理业务，面向开发商和 业主提供车位、中介物业租赁及销售服务；（6）餐饮服务，即向业主或租户提供各类餐饮配餐以及自动售货机 服务，通常是向服务对象收取每次实际发生的费用。如金融街物业已建立“怡己”系列餐饮和自动售货机销售 品系，该块收入占比近三年维持在 1.7%的水平；荣超股份和索克物业目前也对办公业主提供了配餐及餐饮预订 服务；（7）文化建设服务，主要包括为客户举办各项文体及公益活动；（8）办公生态运营服务，指通过打造商 务生态运营平台为客户提供企业圈层社交、信息财务咨询、员工能力提升培训、企业沙龙、团队建设等多样化 企业发展类及生活化服务。例 如华润置地已对其写字楼客户完成其生态平台 “Officeasy 润商务”100%全覆盖， 合计参与活动人次近 10 万人，已搭建起 7 大日常商务活动子品牌和 1 个品牌节日，广受业内关注。当前基础物业服务仍然是办公物管公司最重要的收入来源，但根据各公司对未来的战略规划，增值业务这 一板块因其可观的附加值和广阔的延伸范围，正成为诸多公司未来利润增长的发力点。未来个性化增值服务有 望以办公物业项目为载体，通过吸引各行业优秀的服务机构参与，进一步向智慧社区、办公生态运营、电子商 务、餐饮服配、装修服务、社区金融、文体活动、汽车洗修等领域继续拓宽，增长空间值得期待。8 商业物业：高度依赖经验和专业运营能力商业物业一般指零售商业地产，包含封闭式和开放式的商场，以及开放式的购物街。谈及商业物业，会涉 及商业物业管理（下文简称“商业物管”）和商业管理（下文简称“商管”） ，二者概念存在一定区别。商业物管 是提供主要围绕对商业物业进行维护的低附加值服务，例如保洁、安保、维修等，与前文其他非住宅业态物业 基础服务的范围相仿；而商管重在运营，提供全链条服务，细分而言包含开业前的咨询、招商、开业服务，以 及开业后的运营管理，以达到通过商业物业获取的收益最大化，提供的是一种高附加值的需要具备较高专业性 的服务。后者一般也包含前者。从目前 A 股、港股、新三板上市的物业服务公司来看，可以将其分为以上两类。 下文以讨论商管为主，顺带讨论商业物管。8.1 市场规模约 1300 亿，行业格局分散商管行业规模在 1300 亿元左右，商业物管行业规模在 406 亿元左右。根据 Frost & Sullivan 数据，2018 年 全国商管企业在管面积 5.46 亿平，总收入 1301 亿元，商管行业规模超过千亿，单位在管面积收入为 19.8 元/平 /月。根据中指院统计数据， 2018 年全国购物中心面积（≥2 万平）为 3.83 亿平，若乘以前述单位在管面积收入， 可以得到全国 2 万平以上购物中心管理市场规模约为 910 亿元。根据中国物业协会和易居统计，全国 500 强物 业服务企业 2018 年商业物业平均物业费水平为 6.19 元/平/月，按此可以计算得到全国商业物管行业规模 406 亿 元，约占商管行业规模的 31%。当前无论是商管行业，还是商业物管行业，仍处于分散的状态。根据 Frost & Sullivan 数据，截至 2018 年， 行业前五分别为万达、万科印力、华润、宝龙、新城，占比分别为 6.6%、1.8%、0.9%、0.8%、0.8%，万达市场 份额较为领先，前五合计占比 10.9%。而从物业协会和易居统计的全国 500 强物业服务企业中，数量占 74%的 物业服务企业布局了商业物管领域，覆盖度较高，仅次于住宅、写字楼，显示出市场化的商业物管领域可能也 存在一定的竞争激烈程度。 8.2 商管利润率高，不同公司差异较大 商管行业毛利率中枢在 32%左右，而商业物管行业毛利率中枢在 20%左右。我们试图用为数不多的披露商 业业态物管毛利率以及商管毛利率的上市企业样本来窥见这两个行业可能的毛利率水平：1、商业运营管理服务 领域，综合毛利率（含所有服务）的平均值和中位数分别为 32.9%、31.6%，明显高于各业态物业服务毛利率。 其中，最低的仅有 10%以上，最高在 50%以上。2、商业物业服务领域，综合毛利率（含增值服务，但主要是基 础服务）平均值和中位数分别为 20.8%、20.3%，仅次于写字楼和公建物业，处于业态中的较高水平。无论是商管行业还是商业物管行业，不同公司间毛利率差异较大。此外我们还使用毛利率的标准差来观察 行业内不同企业毛利率的差异，最终得到商业运营管理服务毛利率差异大于商业物业服务，而商业物业服务毛 利率差异仅次于产业园区和写字楼，意味着商业运营管理服务和商业物业服务中，品牌知名度较高和专业运营 能力强的服务商容易获得溢价而脱颖而出，这一定程度上也能解释万达能够取得相对较大的市场份额，而将身 后的商管企业远远甩开。8.3 商管提供开业前和开业后全链条服务商管公司从已上市的宝龙商业和待上市的星盛商业来看，首先在商业模式上可以分为三种：1、委托管理服 务模式，该模式下所有日常运营成本均需由商管企业承担；2、品牌及管理输出服务模式，该模式下商管企业只 需要承担管理人员的成本；3、整租服务模式，该模式下商管企业在承担所有日常运营成本之外还要额外付出租 赁商场、商业街或商铺的租金成本。宝龙和星盛主要都以委托管理服务模式为主，并存在一定比例的整租服务 模式，星盛的品牌及管理输出服务模式收入占比较宝龙为高，2018 年占比约为 20%。但是不同服务模式下所含的服务类型也有所不同，所有服务类型大致可以分为两个阶段、七大种类：1、开业前筹备阶段，包括（1）咨询服务、（2）招商服务、（3）开业服务，这些服务均是商管公司为获取 管理项目提供的前端服务。开业前阶段提供的这些服务取得的收入均为一次性收入，这些收入的实现均有赖于 新项目的拓展，未来会具备较大不确定性。从上市商管公司来看，宝龙 2018 年开业前阶段服务收入占比 5.0%， 星盛在 3.0%左右；2、开业后运营阶段，该阶段的收入均为持续性收入，随着在管商业项目的增多和面积的增大，该阶段收入 占比会越来越大，从宝龙和星盛披露的情况来看可以占到 95%以上。该阶段服务类型包括（1）物业管理服务， 等同于前述商业物管，主要面向租户提供，包含基础物管、租户指导、市场营销及推广等服务。物管费按照建 筑面积向租户收取，主要用于覆盖日常所有的运营成本；（2）租户管理及收租服务，按照当期租金或利润一定 比例向业主提成，也即商管费。例如宝龙商业向母公司收取的商管费为租金收入的 5%，向独立第三方收取的则 为租金收入 5%-30%。从商管公司收入占比来看，物管费与商管费合计占比大致在 65%-75%之间； （3）增值服 务，目前商管公司增值服务主要是停车场、广告位、公共区域的管理服务收入，主要为二房东模式，即从业主 手中租入停车场、广告位、公共区域，并进行分租和管理获取停车费、广告位费以及多种经营收入，该收入占 商管公司收入比重大致在 10%-20%； （4）物业租赁服务，与前述增值服务一样属于二房东模式，是指从业主手 中租入整个商场、商业街或商铺并进行分租和管理以获取租金和管理费。星盛该收入占比为 2.7%，而宝龙高达 21.0%，主要是由于星盛旗下仅整租一个商场，而宝龙为较多数量的商业街提供租赁服务。一般而言，商管公司的收入中商管费（租户管理及收租服务收入）和增值服务收入是主要利润来源，值得 重点关注。商管费收取时租金的提成越高，越说明公司商管品牌市场影响力越大；而同项目增值服务收入增长 越快，越说明项目整体运营效率更高、商管企业运营能力越强。投资建议：看好在非住宅领域积极布局的物业服务公司非住宅物业市场规模达万亿，但目前物管公司借力资本在该领域跑马圈地仍处于起步阶段。未来非住宅领 域的收并购势必会变得越来越频繁，而综合类物管巨头和细分赛道龙头将在这轮竞争中占据主动。其中综合类 物管巨头广泛的触角及资本优势，细分赛道龙头对本赛道的强化及扩赛道，是他们占据主动的主要法宝。我们 看好目前在非住宅领域积极布局的物业服务公司。其中， A 股重点推荐招商积余、新大正，港股重点推荐保利 物业、永升生活服务、宝龙商业。建议关注非住宅业务占比较高的绿城服务、时代邻里。招商积余：焕发新生的机构类物管龙头新大正：最纯的非住物管标的 保利物业：综合类物管巨头宝龙商业：轻资产商管龙头 永升生活服务：高成长开发商股东加持，积极布局非住绿城服务：品质物业服务标杆时代邻里：深耕大湾区，并购扩大非住版图……（报告来源：中信建设证券）如需报告原文档请登录【未来智库】。

中青报·中青网记者 潘志贤 实习生 许何樱子每月支付几百元，你就可以在一个洁净安静的空间拥有一张属于自己的书桌。不需要每天起早占座位，也不需要将沉重的课本和习题搬来搬去，在你付完租金的这段时期里，它如同你的高中课桌般私有。近年来，一种源于日韩、根据时间付费，从而获得自习室座位使用权的新共享经济形式——付费自习室开始在我国走红。据国内一家互联网公司近日发布的《暑期教育行业复苏大数据报告》（以下简称“报告”）显示，新冠肺炎疫情后首个暑假，付费自习室行业与去年同期相比出现了显著提升，位列复苏榜第一位，“自习室”一词也位列成人培训搜索增长率排名第一的品类，较之去年同期，流量增长超过10倍。以郑州市为例，作为人口大省河南的省会城市，年轻人的升学和升职压力皆较大。自第一家付费自习室于2019年出现以来，热度持续攀升，总体呈现出了“‘野蛮’生长，摸索前进”的特点。萌芽2018年，李小鱼抱着“提高自己”的目的开始准备CFA（特许注册金融分析师）考试。“虽然家在郑州，家里也很安静，但我在家学习的效率总是不高，效果不理想。”李小鱼说。于是，她先后选择了咖啡馆、书店、图书馆作为自己学习的“根据地”。郑州市民那时候并不流行去图书馆上自习，所以即使是下午，也能找到座位。但等到李小鱼2019年准备第二次考试时，郑州市内的公共图书馆开始出现供不应求的局面，一大早就在门口排起了长队，咖啡馆也开始嘈杂起来，让李小鱼很是苦恼。“当时正好看了一部外国电影，里面有关于自习室的一些片段，所以我就萌发了办自习室的想法。”李小鱼说。2019年暑假，李小鱼创办的第一家自习室作为郑州第一批商家正式开张。在她看来，自习室是对图书馆、书店等公共设施的一个补充，让大众多了一个选择。“你可以选择牺牲时间去图书馆排队，也可以选择花一定的费用来自习室租一张桌子，从而节省时间。”李小鱼说。近年来，我国应届毕业生数量不断增长，据教育部数据显示，2020年应届高校毕业生有874万人。面对严峻的就业形势和就业压力，考研、考证成为青年人提升自我竞争力的重要方式。但与此同时，我国平均每43.9万人共用一座图书馆，公共自习空间供给与社会需求形成较大差距，种种原因共同促进了中国付费自习室的出现和发展。此外，中青报·中青网记者调查发现，在郑州市，付费自习室的开办地点呈现出多样化的特点。与李小鱼在写字楼中开办付费自习室不同，曹景龙创办的自习室开在居民小区里。曹景龙是郑州市的第二家付费自习室老板，他起初想开自习室的想法很单纯：喜欢看书，看好市场需求。由于没有相关参考，曹景龙的每一步几乎都是摸索着来的——不知道办理哪类营业执照、怎么和小区物业进行沟通、如何在互联网上进行宣传……曹景龙坦言，开业的前一天晚上他都十分担心，“像自己的孩子一样，害怕它得不到别人的认可”。但是，8月1日开业当天，自习室迎来的5个长期客户，为曹景龙打了一针“强心剂”。“其实那时候像沿海的某些大城市已经出现了很多付费自习室了，但对当时的郑州来说，还是一个新鲜事物。”曹景龙说。第一个月，曹景龙的自习室上座率就达到了70%，并维持着稳定的客户流量。生长早上7点，在郑州市二七商圈的一座写字楼里，田菲开始了一天的忙碌：给昨晚消过毒的付费自习室通风，再二次消毒、拖地，迎接第一批来到的客人。自习室不大，除接待室外只有两个房间：一间直到晚上，灯光都亮得像白天；一间白天像夜晚，只有每张桌子上的台灯在亮着。9点过后，自习室里的人逐渐多了起来，大多背着书包，有的还会带着饭盒。田菲说：“来这儿自习的人基本都是为了某个考试而来的，一坐就是一天。”据田菲介绍，现在在自习室学习的考研党能占到一半左右，另外还有一些准备注册会计师、雅思等考试的人。焦子希是自习室的一名付费用户，她表示如果没有疫情的话，就能回学校图书馆自习，但是学校现处在封闭状态，只好借这种方式来模拟图书馆的学习环境，因为在家学习总是效率不高。田菲的自习室是从2019年年底开始准备的，那个时候全郑州市像这样类似的“沉浸式”付费自习室并不多，但疫情过后却像“雨后春笋”般出现了许多。新冠肺炎疫情的暴发，使付费自习室在经历“寒冬”后，迎来了“大回潮”。据相关平台的工作人员透露，仅今年7月，郑州市范围内与该平台签约的付费自习室就增加了42家。王仪丽是今年的考研“二战生”，2019年的整个暑假她都是在学校度过的。今年备考时，王仪丽本打算去目标大学的教室或者图书馆自习的，还能蹭蹭课，但因为疫情她只能选择在学校外面的自习室了。“自习室和家相比确实是有学习的氛围和环境，对我这种自制力差的人而言，可以说是‘花钱买效率’。”她说。郑州大学商学院副教授任广乾分析道，由于疫情的暴发，许多高校一直处于封校状态，一大批原本计划在学校备考的学生没有了学校的学习环境，只得转战自习室。同时，就业和竞争压力增大，许多上班族也希望通过不断学习以及考证来提高自身竞争力。随后，需求的不断增长又反过来推动了自习室的大量出现。报告显示，今年疫情后付费自习室门店数量增长较为明显，付费自习室俨然成为新的网红“打卡圣地”。其中，郑州市付费自习室门店数量增幅位列全国第三。林薇和朋友就是在这个时候开始创立自习室的。今年6月，林薇准备考CFA，朋友准备考研，两人都想有个学习的地方，在做了市场调研之后，6月底，他们的第一家自习室开业了。创业不仅没耽误林薇的学习，她的学习效果反而更好了。由于自习室用户大部分为考研党或考证党，年龄相当，林薇觉得他们不仅是客户，更是志同道合的朋友。大家会互相帮忙拿外卖、取快递，她不在自习室时还会有人帮她领着新客户参观环境。李小鱼回忆道，她曾看到很多客户都是在自习室结识并成为好伙伴的，甚至还会在自习室的用餐区分享资料。许多人告诉她，在自习室里学习，像是回到了上学的时光，小小的自习室就像班级一样。困境为了更好地准备暑期的推荐免试研究生夏令营，今年6月初，焦子琪来到郑州某付费自习室学习。该自习室在某小区内，属于私人开办，离大学城不远，客户以考研党为主，且多为长租。6月22日上午，焦子琪像往常一样前往自习室，准备开始新一天的学习。但当她走到门口，却发现自习室的大门紧闭。一问旁边的人，她才得知自习室被小区的居民举报了，因而被要求停业整顿。“我的笔记本、平板电脑都留在自习室内，但当时我又着急用，老板明明在房间内但就是不给开门。”焦子琪说，相关部门经调查后，发现自习室存在消防安全问题，加之停业整顿期间，老板对客户不负责任的态度引起众人不满，她趁机同几位客户一起办理了退租，并拿回了100元的押金。“过了那段‘风口浪尖’时期后，再去办理退租，老板就不给退订金了。”焦子琪感觉有些庆幸。据郑州市12315投诉举报维权中心的相关记录，2020年以来，该热线电话共接到了6个关于付费自习室的投诉电话以及1个举报电话。艾媒咨询调查数据显示，有67.7%消费者曾在付费自习室有过不佳体验，但同时，这其中有超过八成的消费者仍表示会继续去自习室。需求数量的激增和质量的参差不齐，形成一对鲜明的矛盾，横跨在付费自习室的消费者与经营者之间。租个房子、摆几张桌子，10天就可以造出一个自习室；一个月回本，开一个月即赚一个月，不想干了随时可以全身而退；定价随意、管理不当、广告过多、座位拥挤……除自习室从业人员个人行为造成的行业乱象外，对林薇来说，作为大学生创业，最发愁的还是资金问题。由于资金不足，林薇和朋友只得决定先行装修自习室的大部分区域，遗留下的小部分功能区等资金跟上后再进行装修。曹景龙说：“除了提供一些专业性指导外，我们也希望有关部门能够为我们提供一些政策上的支持。”出路据艾媒咨询调查数据显示，2018年中国付费自习室用户规模仅有85万人，2019年增长至230万人。预计2020年中国付费自习室用户将继续暴增，用户规模将达到755万人。而到2021年，在付费自习室市场逐渐饱和的情况下，中国付费自习室用户规模预计将下降至541万人。赵龙是北京一家培训机构的负责人。今年6月，在考察市场后，他所属的培训机构决定在郑州开办一家自习室“试试水”。当投入20万元并在8月开业后，他们发现“效果完全没有预期那么好”。“本来以为相比北京市场的饱和状态，郑州会稍微好一些，但是开业后顾客很少。”赵龙说。面对即将或已经到来的大学开学季，赵龙觉得可能会面临“越来越难做”的处境。如何在同质化严重、盈利模式单一的行业中脱颖而出，获得长久不衰的竞争力和生命力，是每一个付费自习室经营者所面临的重大难题。作为郑州付费自习室行业的“头部”，曹景龙认为他的自习室能一直保持较高客户流量的原因，还是在于口碑。但第三家店开业后，曹景龙开始琢磨怎样才能真正为自习室注入“灵魂”。2019年时，他的自习室最远用户辐射范围可以达到10公里，但现在基本都是3公里以内。“市场越来越饱和，盲目扩张没有意义。”曹景龙表示，下一步，他想研究出一种学习模式，让客户参与进来，从而起到督促客户学习、保证学习效率的作用。“我希望会员和客户能真正在自习室有所收获，而不是说我把座位租给客户后就不管了。”曹景龙说。任广乾表示，以共享单车行业为例，在经历了萌芽、成长、爆发和衰退后的当下，只有个别品牌能够在浪潮中存活，付费自习室行业同样需要有自己的核心竞争力。“付费自习室这种商业模式就决定了其易被替代性，经营者一定要在品牌上多下功夫，在消费者心中树立良好的品牌形象，才能在消费者中形成一种选择偏好。”任广乾说。（应受访者要求，文中李小鱼、林薇、赵龙为化名）（来源：中国青年报）

武汉大学教育部直属高校五法四院之一武汉大学国家“985工程”、“211工程”高校世界一流大学A类高校、一流学科：理论经济学、法学、马克思主义理论、化学、地球物理学、生物学、测绘科学与技术、矿业工程、口腔医学、图书情报与档案管理学位授权自主审核单位、“珠峰计划”、“强基计划”、“2011计划”、“111计划”、卓越工程师教育培养计划、卓越法律人才教育培养计划、卓越医生教育培养计划国家重点学科（5个，一级学科）：理论经济学，生物学，水利工程，测绘科学与技术，图书馆、情报与档案管理国家重点学科（17个，二级学科）：马克思主义哲学、中国哲学、金融学、环境与资源保护法学、国际法学、马克思主义基本原理、中国现当代文学、中国古代史、世界史、基础数学、凝聚态物理、无线电物理、分析化学、地图学与地理信息系统、计算机软件与理论、口腔基础医学、社会保障国家重点（培育）学科（6个）：宪法学与行政法学、思想政治教育、中国古代文学、法语语言文学、空间物理学、内科学（心血管病）国家级特色专业（28个）：国际经济与贸易、核工程与核技术、环境工程、历史学、物理学、遥感科学与技术、思想政治教育、法语、法学、新闻学、信息安全、通信工程、软件工程、水利水电工程、口腔医学、哲学、汉语言文学、化学、电子信息科学与技术、数学与应用数学、地理信息系统、计算机科学与技术、图书馆学、核工程与核技术、环境工程、经济学、生物技术办学地址：湖北省武汉市历史沿革：溯源于1893年清末湖广总督张之洞奏请清政府创办的自强学堂，后历经方言学堂、武昌高等师范学校、国立武昌师范大学、国立武昌大学、国立第二中山大学等时期，1928年定名国立武汉大学，是近代中国第一批国立大学。2000年，武汉大学与武汉水利电力大学、武汉测绘科技大学、湖北医科大学合并组建新的武汉大学。院系设置：人文科学学部：哲学学院：本科专业：哲学、宗教学、心理学学院拥有哲学和心理学两个一级学科，哲学是一级学科博士学位授权单位，心理学是一级学科硕士学位授权单位。马克思主义哲学和中国哲学为国家重点二级学科，哲学一级学科为湖北省重点学科，设有哲学博士后科研流动站。哲学学科现为国家基础学科（哲学）人才培养和科学研究基地及教育部第三批高校特色专业建设点。国际学院：本科专业：国学武大国学院是目前中国大陆仅有的“国学”本科、硕士、博士完整培养体系的教学研究单位。文学院：本科专业：汉语言文学、汉语国际教育学院具有中国语言文学一级学科博士学位授予权和博士后流动站。有国家重点学科一个（中国现当代文学），国家重点培育学科一个（中国古代文学），二级学科博士点和硕士点有：文艺学、语言学及应用语言学、汉语言文字学、中国古典文献学、中国古代文学、中国现当代文学、比较文学与世界文学、写作学、对外汉语教学、汉语国际教育硕士。学院还与美国匹兹堡大学合作在美国宾州创办了孔子学院。外国语言文学学院：本科专业：英语、俄语、法语、德语、日语、翻译、西班牙语学院拥有外国语言文学一级学科博士授予权，设有英语语言文学、俄语语言文学、法语语言文学、德语语言文学、日语语言文学、翻译学6个二级学科博士点及英语语言文学、俄语语言文学、法语语言文学、德语语言文学、日语语言文学、外国语言学与应用语言学、翻译学、翻译硕士（MTI）等8个硕士学位授权点，拥有外国语言文学一级学科博士后流动站。学院有法语语言文学国家重点培育学科。新闻与传播学院：本科专业：新闻学、传播学、广播电视学、广告学、播音与主持艺术学院拥有新闻传播学一级学科博士学位授予权，五个二级学科博士学位授予权（新闻学、传播学、跨文化传播学、广告与媒介经济、数字传媒），五个硕士学位授权点（新闻学、传播学、数字传媒、广播电视艺术理论、新闻与传播硕士专业学位），一个新闻传播学博士后科研流动站，全国高校首家“国家文化创新工程”研究基地（国家文化创新研究中心），一个国家级实验教学示范中心（武汉大学新闻传播学实验教学中心）。艺术学院：本科专业：戏剧影视文学、表演学院拥有一个博士点：戏剧影视文学博士点；两个硕士点：戏剧与影视学硕士点（包括戏剧戏曲学、电影学、表演学等特色方向）和艺术硕士（MFA）专业学位授权点（包括表演、戏剧编导、电影编导等特色方向）。历史学院：本科专业：历史学、世界历史、考古学1981年，中国古代史和世界史获国家首批博士学位授予权。1986年，历史地理学获博士学位授予权。1997年，历史学获一级学科博士学位授予权，覆盖了史学理论及史学史、考古学及博物馆学、历史地理学、历史文献学、专门史、中国古代史、中国近现代史、世界史等8个二级学科。2003年，增列中国文化史、中国经济史、国际关系与中外关系史、地区国别史等4个二级学科博士学位授权点。1999年2月，国家人事部在武汉大学设立历史学博士后科研流动站。社会科学学部：经济与管理学院：本科专业：经济学、国际经济与贸易、金融学、金融工程、保险学、财政学、数理经济试验班、数理金融试验班、工商管理、人力资源管理、物流管理、市场营销、旅游管理、会计学、财务管理、电子商务、工程管理、物业管理学院拥有四个一级学科：理论经济学、应用经济学、工商管理、管理科学与工程，四个一级学科全部具有一级学科博士学位授予权并都设有博士后科研流动站。理论经济学一级学科、金融学二级学科是国家级重点学科。法学院：本科专业：法学全国首批获准在法学一级学科具有博士学位授予权的单位，博士点和硕士点覆盖了全部的二级学科。现拥有10个硕士学位授权点、12个法学二级学科博士学位授权点、2个国家级重点学科、1个国家重点培育学科，1个法律专业硕士学位点，经国务院批准设立了首批法学博士后流动站（含全部博士学位学科点），设有面向外国留学生的“比较法与中国法”硕士项目。马克思主义学院：本科专业：思想政治教育、马克思主义理论学院拥有马克思主义理论一级学科博士学位授予权点（含马克思主义基本原理、马克思主义发展史、马克思主义中国化研究、国外马克思主义研究、思想政治教育、中国近现代史基本问题研究、党的建设等7个二级学科博士点），科学社会主义与国际共产主义运动、党的建设与党的历史2个二级学科博士点。马克思主义理论一级学科硕士点（含7个二级学科硕士点）、科学社会主义与国际共产主义运动、党的建设与党的历史和发展与教育心理学硕士点。拥有思想政治教育本科专业。拥有马克思主义理论一级学科博士后流动站和政治学博士后流动分站。社会学院：本科专业：社会学、社会工作学院拥有四个学术学位硕士点（社会学、人类学、民俗学、社会工作）、一个专业学位硕士点（社会工作）、一个社会学一级学科博士点、一个社会学博士后流动站和四个校级研究中心。政治与公共管理学院：本科专业：政治学与行政学、外交学（国际事务）、行政管理、公共事业管理、劳动与社会保障（公共经济与社会保障）学院拥有一级学科博士学位授权点：政治学 公共管理。博士后科研流动站：政治学 公共管理。二级学科博士学位点：政治学理论 中外政治制度 国际关系 行政管理 社会保障 社会医学与卫生事业管理 公共经济管理。硕士学位点：政治学理论 中外政治制度 国际政治 国际关系 行政管理 社会医学与卫生事业管理 社会保障 土地资源管理 公共经济管理。信息管理学院：本科专业：图书馆学、信息管理与信息系统、档案学、编辑出版学、电子商务、数字出版学院设有8个博士学位点(图书馆学，情报学，档案学，信息资源管理，出版发行学，管理科学与工程，电子商务，数据科学)和9个硕士学位点(图书馆学，情报学，档案学，信息资源管理，出版发行学，管理科学与工程，电子商务、保密管理，数据科学)和4个专业硕士学位点(图书情报硕士，出版硕士，工程硕士(项目管理领域、软件工程领域)，工程管理硕士)，两个一级学科博士学位授权点(图书情报与档案管理，管理科学与工程)。其中管理科学与工程是与经济管理学院等合作建设的，两个博士后流动站(图书馆、情报与档案管理，管理科学与工程)。图书馆学、情报学两个学科分别被批准为国家重点学科。在2012年高等学校与科研院所学位与研究生教育评估所组织的全国第三届学科评估中，学院图书馆、情报与档案管理一级学科被评为全国第一。理学部：数学与统计学院：本科专业：信息与计算科学、数学与应用数学（含金融数学方向）、统计学学院1978年开始招收硕士研究生，1981年开始招收博士研究生，1999年被批准为数学一级学科博士学位授权点，2011年被批准为统计学一级学科博士学位授权点；1987年获准设立数学博士后流动站。物理科学与技术学院：本科专业：物理学、材料物理、电子科学与技术、微电子科学与工程学院现涵盖理学、工学两个学科门类，拥有物理学、材料科学与工程、电子科学与技术3个一级学科博士点和博士后流动站，拥有生物物理学二级学科博士点。凝聚态物理属国家重点学科。化学与分子科学学院：本科专业：化学（国家基础科学研究和教学人才培养基地）、应用化学学院化学专业为一级学科博士学位、硕士学位授予点，涵盖了物理化学、分析化学、高分子化学与物理、有机化学和无机化学5个二级学科；材料化学与物理和应用化学为博士点；化学工艺为硕士学位授予点。1985年起设立化学专业博士后流动站，接受国内外博士后研究人员。生命科学学院：本科专业：生物科学、生物技术、生态学全国首批生物学一级学科国家重点学科、生物学和生态学一级学科博士学位授权点、生物学和生态学两个博士后流动站。资源与环境科学学院：本科专业：地理信息科学、地理科学、自然地理与资源环境、人文地理与城乡规划、环境科学、环境工程、土地资源管理拥有地图学与地理信息系统、地图制图学与地理信息工程等2个国家级重点学科。拥有和共享4个一级学科博士点和博士后流动站，各学科方向均可招收硕士生和博士生。工学部：动力与机械学院：本科专业：机械设计制造及其自动化、材料成型及控制工程、金属材料工程、能源与动力工程、核工程与核技术、能源化学工程学院拥有动力工程及工程热物理、机械工程、材料科学与工程3个博士后科研流动站。3个一级学科博士/硕士学位授权点、1个二级学科博士学位授权点、3个二级学科硕士学位授权点，机械、能源动力和工程管理3个领域专业学位授权点。电气与自动化学院：本科专业：电气工程及其自动化、自动化学院拥有电气工程博士后流动站，电气工程（湖北省一级重点学科）、控制科学与工程2个一级学科博士学位授权点；电力系统及其自动化、高电压与绝缘技术、脉冲功率与等离子体技术、电力电子与电力传动、电力建设与运营、电工理论与新技术、控制理论与控制工程7个二级学科博士学位授权点；电力系统及其自动化、高电压及绝缘技术、电力电子与电力传动、电工理论及新技术、测试计量技术及仪器、脉冲功率与等离子体技术、控制理论与控制工程7个二级学科硕士学位授权点，电气工程、控制工程2个专业学位工程硕士点；城市设计学院：本科专业：城乡规划、建筑学、产品设计、环境设计学院拥有城乡规划学、建筑学两个博士后流动站，城乡规划学和建筑学两个一级学科博士点,城乡规划学、建筑学、设计学、数字化设计与仿真、工业设计工程、建筑与土木工程（专业硕士）六个硕士点。建筑学和城乡规划学两个学科为湖北省重点学科，艺术与设计实验教学中心为湖北省教学实验示范中心，人居环境工程技术研究中心为湖北省工程技术研究中心。土木建筑工程学院：本科专业：土木工程、给排水科学与工程、工程力学学院拥有土木工程、力学2个一级学科，拥有土木工程一级学科博士学位授权点和土木水利专业学位工程博士授权点，涵盖岩土工程、结构工程、防灾减灾工程及防护工程、市政工程4个二级学科博士点；力学为湖北省一级学科重点学科，拥有力学一级学科博士学位授权点，涵盖固体力学、工程力学2个二级学科博士点。学院拥有8个二级学科硕士学位授权点和2个专业硕士学位授权点。水利水电学院：本科专业：农业水利工程、水利水电工程、港口航道与海岸工程、水文与水资源工程学院拥有水利工程、控制科学与工程2个一级学科博士学位授权点，1个流体力学二级学科博士学位授权点，以及能源与环保领域工程博士授权点;此外，还有材料科学和环境工程2个二级硕士学位授权点，以及水利工程和工程管理2个专业硕士学位授权点;拥有水利工程博士后流动站，形成了以水利工程一级学科为主体的完整的人才培养体系。2007年水利工程学科被评为国家重点一级学科，2017年水利与土木矿业工程学科群入选“双一流”建设学科。信息科学部：电子信息学院：本科专业：电子信息科学与技术（教育部第一类特色专业）、电子信息工程（教育部“卓越工程师教育培养计划”专业、2019年入选教育部“国家级一流本科专业建设点”）、通信工程（教育部第二类特色专业、2020年入选教育部“国家级一流本科专业建设点”）、测控技术与仪器（2020年通过工程教育专业认证，同年入选省级一流本科专业建设点）、光电信息科学与工程（湖北省普通本科高校“荆楚卓越人才”协同育人计划项目专业）、电波传播与天线（国防特色专业、2020年入选省级一流本科专业建设点）。学院拥有12个硕士学位授权点，8个博士学位授权点，2个博士后流动站：地球物理学、信息与通信工程。计算机学院：本科专业：计算机科学与技术、软件工程、人工智能学院拥有 4个学术型硕士学位专业( 计算机科学与技术、软件工程、人工智能、通信与信息系统)，4个博士学位专业(计算机科学与技术、软件工程、人工智能、通信与信息系统)。测绘学院：本科专业：测绘工程、导航工程、球物理学测绘科学与技术、地球物理学两个一级学科排名全国第一，均为国家“985工程”、“211工程”重点建学科，下设大地测量学与测量工程、摄影测量与遥感、地图制图学与地理信息工程、固体地球物理学等4个二级学科博士授权点，大地测量学与测量工程、摄影测量与遥感、地图制图学与地理信息工程、导航制导与控制、固体地球物理学、测绘工程（工程硕士）等6个硕士学位授权点，设有测绘科学与技术博士后流动站。遥感信息工程学院：本科专业：遥感科学与技术、地理国情监测、空间信息与数字技术学院拥有“摄影测量与遥感”、“地图学与地理信息系统”、“模式识别与智能系统”、“遥感科学与技术”4个科学硕士学位授权点以及“测绘工程”工程硕士专业学位授权点，“摄影测量与遥感”、“地图制图学与地理信息工程”、“遥感科学与技术”3个博士学位授权点以及“测绘科学与技术”博士后科研流动站。2019年，“遥感科学与技术”获批首批博士学位授权交叉学科。印刷与包装系：本科专业：印刷工程、包装工程学院设有轻工技术与工程一级学科硕士点，图像传播工程、包装与环境工程、制浆造纸工程3个二级学科硕士点，拥有图像传播工程、材料加工工程2个博士点、1个博士后流动站以及2个博士后创新基地。网络安全学院：本科专业：网络空间安全、信息安全2001年设立了全国第一个信息安全本科专业，2016年武汉大学成为首批获得网络空间安全一级学科博士授权点的高校之一，2017年9月，武汉大学国家网络安全学院获批国家一流网络安全学院建设示范项目，成为中国网络安全高层次人才培养的“国家示范”。医学部：基础医学院：学院拥有基础医学一级学科博士学位授予权、基础医学博士后流动站、国家“985工程”和“211工程”重点建设项目。健康学院：学院拥有公共卫生与预防医学一级学科博士点，社会医学与卫生事业管理学、统计学2个二级学科博士点；公共卫生与预防医学、护理学2个一级学科硕士点（涵盖劳动卫生与环境卫生学、卫生毒理学、营养与食品卫生学、流行病与卫生统计学、社会医学与卫生事业管理学、儿少卫生与妇幼保健学、全球健康学、护理学）。2009年、2010年分别获得MPH（公共卫生硕士）和MN（护理硕士）专业学位授予权，2014年获批设立公共卫生与预防医学一级学科博士后流动站。药学院：本科专业：药学、生物制药学院拥有药学一级学科博士学位和硕士学位授权点，药学硕士、中药学硕士两个专业学位授权点。药学一级学科为湖北省重点学科，内含药物化学、药剂学、生药学、药物分析学、微生物与生化药学、药理学、药事管理学、临床药学等二级学科。临床学口腔医学（五年制、七年制、八年制）、预防医学、医学检验学学院拥有临床医学博士后流动站，国务院学位委员会批准的临床医学一级学科博士点，临床医学、生物医学工程学、口腔医学、药学、中药学、护理学等6个一级学科硕士点。口腔医学院：口腔医学（五年制本科生、七年制本硕生、八年制本博生）拥有口腔医学一级学科博士学位授予权，口腔基础医学为国家重点学科。 口腔医院是口腔医学博士后流动站设站单位，设有口腔生物医学教育部重点实验室、口腔基础医学省部共建国家重点实验室培育基地。学科评估：马克思主义理论A+、地球物理学A+、测绘科学与技术A+、图书情报与档案管理A+法学A、生物学A、软件工程A、公共管理A、哲学A理论经济学A-、中国语言文学A-、新闻传播学A-、数学A-、物理学A-、化学A-、地理学A-、计算机科学与技术A-、水利工程A-、工商管理A-应用经济学B+、外国语言文学B+、中国史B+、世界史B+、生态学B+、土木工程B+、环境科学与工程B+、口腔医学B+、药学B+、管理科学与工程B+政治学B、社会学B、考古学B、统计学B、机械工程B、电气工程B、电子科学与技术B、信息与通信工程B、建筑学B、城乡规划学B、基础医学B、临床医学B材料科学与工程B-、动力工程及工程热物理B-、控制科学与工程B-、护理学B-力学C+、仪器科学与技术C+、轻工技术与工程C+、公共卫生与预防医学C+光学工程C、生物医学工程C望大家仔细阅读点赞并收藏！关注宋老师，报考无忧！山西2020年文史录取分数山西2020年理工录取分数

2017年12月26日，国内国外发生哪些大事？国内方面，中国共产党党务公开条例公布，官方首次发布绿色发展指数，发改委印发企业境外投资管理办法，北京证监局“喊话”贾跃亭回国，教育部回应考研数学疑泄题；国际方面，普京最大政敌被禁止参加总统选举，安倍执政满五周年，朝鲜反对安理会新制裁决议，印度一周射导两连败，朴槿惠即将接受狱中调查......国搜头条为您梳理今日国内外重要新闻。【国内】十九大后首部！中国共产党党务公开条例公布12月25日，中共中央制定的《中国共产党党务公开条例（试行）》全文公布，这是党的十九大后发布的首部条例，也是党务公开领域的首部基础主干法规。 《条例》对党务公开的定义和原则、内容和范围、程序和方式等根本性问题都作出明确规定，标志着党务公开工作全面走上制度化、规范化、程序化轨道。中国官方首次发布绿色发展指数：京闽浙位列前三国家统计局网站26日发布《2016年生态文明建设年度评价结果公报》，首次公布了2016年度各省份绿色发展指数，排名前5位的地区分别为北京、福建、浙江、上海、重庆。从2016年生态文明建设年度评价结果来看，公众满意程度排名前5位的地区分别为西藏、贵州、海南、福建、重庆。多部委晒出2018民生清单：五大政策影响我们钱袋子12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。12月25日，全国商务工作会议召开。商务部市场运行司司长陈国凯表示，官方将发展免税业务，研究进一步完善免税政策，为进出境人员提供更便利的购物选择。发改委印发企业境外投资管理办法据发改委网站26日消息，发改委印发《企业境外投资管理办法》，自2018年3月1日起施行。实行备案管理的范围是投资主体直接开展的非敏感类项目，也即涉及投资主体直接投入资产、权益或提供融资、担保的非敏感类项目。实行备案管理的项目中，投资主体是中央管理企业的，备案机关是发改委；投资主体是地方企业，且中方投资额3亿美元及以上的，备案机关是发改委；投资主体是地方企业，且中方投资额3亿美元以下的，备案机关是投资主体注册地的省级政府发展改革部门。四部门：开发商不得拒绝购房人用公积金贷款据住建部网站消息，近期，部分房地产开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款，严重损害了缴存职工合法权益。对此，住建部等四部门联合发文称，房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。北京证监局“喊话”贾跃亭12月31日前回国履职北京证监局12月25日发布《关于。“通告”责令乐视网实际控制人贾跃亭于今年12月31日前回国，切实履行公司实际控制人应尽义务，配合解决公司问题，稳妥处置公司风险，切实保护投资者合法权益。今年7月初，贾跃亭在乐视网等相关公司仍深陷困局的情况下飞往美国。7月6日，贾跃亭在微博上发声：“乐视至今日之巨大挑战，我会承担全部的责任，会对乐视的员工、用户、客户和投资者尽责到底。”并表示，会把金融机构、供应商以及任何的欠款全部还上。此后相当长一段时间内，市场不断传出“贾跃亭有望下周回国”的消息，但最终都被证实为谣言。考研数学被指出现“神押题”　教育部：正核实今日,多名网友发微博称,2018考研数学出现“神押题”,考生怀疑发生泄题。中国青年报·中青在线记者致电教育部考试中心,工作人员表示,已经了解到信息,也觉得考生非常不容易,接到举报第一时间整理了相关视频的原件、截图和PDF文件,都提交给了教育部的相关业务部门,相关部门正在紧锣密鼓地进一步检查。如果是事实的话,警方将介入。蔡当局首份防务报告：解放军军机军舰绕台共25次台防务部门于今（26）日公布2017年防务报告书，也是蔡当局任内公布的第一本防务报告书。据绿媒报道称，针对近期解放军绕台次数爆增，报告书中首次公布解放军军机与军舰绕台的航次表，共有23次军机绕台，及2次航母绕台，并大量运用“资讯图表”。据绿媒报道，此次报告书中也首次公布了解放军军机与军舰绕台的航次表，总计共有23次解放军机绕台，及2次航母绕台。2018年高速免费通行时间表出炉　元旦依然收费上完这一周的班，我们就将进入新的2018年，并迎来元旦小长假，对于准备自驾车出门的同学来说，一定要注意，本次元旦假期，高速公路不会免费通行。根据国务院下发的《重大节假日免收小型客车通行费实施方案》规定，高速路可以免费通行时间为春节、清明节、劳动节、国庆节四个国家法定节假日，以及当年国务院办公厅文件确定的上述法定节假日连休日。杭州保姆纵火案受害人家属提出信息公开12月25日，杭州保姆纵火案受害人家属林生斌通过个人微博发布《信息公开申请书》，向杭州市公安消防局申请公开6·22火灾现场录音、调查报告等信息。申请书称，2017年7月17日，杭州市公安消防局参谋长陈骏华先生等领导在接受媒体采访时曾提到，该起放火案中消防部队的灭火救援符合《公安消防部队执勤战斗条令》和《公安消防部队作战训练安全要则》要求；针对社会上对物业的消防管理是否存在问题的疑问，已在事后收集并固定相关证据，发现物业消防安全管理落实不到位的6个行为、物业管理单位应急处置能力不足提到的3方面人员；此外，事发小区（消防水泵、供水管网、消火栓水泵接合器和屋顶水箱等）消防设施运行不正常给灭火救人行动带来了影响等。【国际】普京最大政敌被禁止参加俄罗斯总统选举据美联社消息，俄罗斯中央选举委员会正式禁止俄罗斯反对派领袖纳瓦尼参加2018年俄罗斯总统选举。据早前报道，被视为现任总统普京最大政敌的反对派领袖纳瓦尼（Alexei Navalny），周日（24日）向中央选举委员会提交了参选2018总统选举的申请，纳瓦尼表示，自己已经得到了15000个提名，并扬言“一定会战胜普京，在选举中胜出”。朝鲜反对安理会新制裁决议：坚持走强化国家核武力道路外媒称，朝鲜外务省发言人24日发表声明，全面反对联合国安理会通过的涉朝新决议，称该决议是对朝鲜主权的侵犯，朝鲜将坚持走强化国家核武力的道路，抗衡美国的核威胁和对朝敌对政策。这是安理会通过涉朝新决议后仅一天朝鲜作出的官方回应。据韩联社12月24日报道，声明称，美国及其追随势力以朝鲜试射洲际弹道导弹为由，炮制了阻碍朝鲜经济发展的联合国安理会第2397号决议。该决议是美国对朝鲜主权的粗暴侵犯，也是破坏半岛及地区和平稳定的战争行为，朝鲜对此予以严厉谴责和全面反对。声明称，美国应该收起对朝敌视政策，学会与拥核国朝鲜共存。朝鲜决不放弃费尽心血开发出的核武器，望美国早日从妄想中醒来。印度一周射导两连败　媒体：能力与雄心不匹配印度在导弹研发领域一直都雄心勃勃，但实际能力却时常与它的大国雄心并不匹配。据印度ThePrint网站24日报道，印度新导弹项目在一周内接连两次受挫，备受瞩目的新型地空导弹和K-4潜射弹道导弹的发射试验先后失败。更糟糕的是，这枚潜射弹道导弹被卡在水下发射管中，能不能安全、完好地取出还是个问题。这也引发外界对印度“三位一体”核力量建设的担忧。报道称，22日在奥里萨邦进行的试射中，最新型“快速反应地空导弹”试射失败，这是该导弹的第三次测试。消息人士透露，因为执行机构没有对软件指令做出反应，导弹起飞1.5秒之内就发生剧烈振动。该导弹由国防研究与发展组织（DRDO）开发，目的是满足印度空军对要地防空的迫切要求。特朗普税改法案争议不断　或成美反对党大选利器据“中央社”报道，不久前，美国通过大规模税改法案，共和党人士欢庆，称美国经济将获刺激、劳工实质收入将增加、贫富差距将缩小。但民主党人士现在却准备让这份法案变成2018年中期选举竞选利器。据报道，准备在费城(Philadelphia)郊区选区挑战现任共和党联邦众议员席位的民主党候选人胡拉汉(Chrissy Houlahan)，批评共和党版税改是“刻薄的法案”，将造成富者更富。朴槿惠即将接受狱中调查　被曝有“特殊待遇”朴槿惠“亲信干政门”案件的审理尚未结束，又因涉嫌指使国家情报机关“上供”，被韩国检方盯上。今天（26日）上午10点，检方将派出两名检察官和两名调查官前往首尔拘留所，对朴槿惠开展“狱中调查”。韩媒指出，鉴于朴槿惠的健康问题及特殊身份，四名调查人员中，破例安排一位部长级检察官和一名女性调查官。韩媒指出，这是朴槿惠时隔8个月再次接受狱中调查，也是她第六次接受狱中调查。检方原计划于22日传唤朴槿惠在检察厅进行调查，但朴槿惠以健康问题为由断然拒绝，因此检方决定亲自上门。安倍执政满五年 日媒：“一家独大”弊病显现据日媒报道，2012年12月再次担任日本首相的安倍晋三12月26日迎来执政五周年。安倍政权凭借国政选举五连胜构筑了“安倍一强”体制，政治决策的速度变快，与此同时也出现了揣测首相官邸意向的行政僵硬化问题。如果安倍在2018年9月的自民党总裁选举中实现连任，其任期将延长至2021年9月。那么，在剩下的约三年半时间里，他需要完成哪些事呢？道称，如果算上第一次担任首相，安倍的执政天数仅次于佐藤荣作(2798天)和吉田茂(2626天)，是二战后执政时间第三长的日本首相。在这五年里，安倍实现了前首相小泉纯一郎力争实现的“首相官邸主导”局面。在“安倍经济学”的名义下，相继提出了一亿总活跃社会、劳动方式改革和育人革命等政策，让政权的意图愈发明确。北约惊呼俄罗斯潜艇逼近家门口“准备进行第三次世界大战?”英国《每日快报》24日的这个大标题,说的是北约和俄罗斯之间的新一轮角力。当天,北约秘书长斯托尔滕贝格主动告诉媒体,俄潜艇愈发频繁地在地中海、大西洋等水域活动,活跃程度已相当于冷战时期。这是北约秘书长近年来首次就俄罗斯潜艇对媒体发表看法。斯托尔滕贝格接受了德国《法兰克福汇报》、美国《华盛顿邮报》和英国《金融时报》的联合采访,发出“俄罗斯潜艇越来越接近北约”的警告。德国《法兰克福汇报》24日援引他的话说,“近年来,俄罗斯投入大量资源用于建设海军,尤其是潜艇部队。2014年至今,已有13艘新潜艇服役。俄罗斯潜艇的活跃程度现在正处于冷战以来的最高水平”。“德国之声”惊呼“熊出没,注意!”日本将更换驻美大使　新人选啥来头？日本媒体24日援引政府消息人士的话报道，由于现任日本驻美国大使佐佐江贤一郎任期已超过5年，首相安倍晋三决定让其卸任。政府已基本确定外务省事务次官杉山晋辅为新任驻美大使人选，拟于近期在内阁会议上正式决定。杉山晋辅现年64岁，1977年肄业于早稻田大学，而后进入日本外务省工作。按日本媒体说法，杉山晋辅精通国际法，谈判能力高超，历任条约课长、驻韩公使、亚洲大洋洲局长、负责政务的外务审议官等要职。莫斯科公交冲进地下通道致5人死亡俄罗斯首都莫斯科周一（25日）有一辆公交车冲进行人地下通道的入口，导致至少5死13伤。涉案的58岁司机吉洪诺夫已被警方拘捕，他声称是因松开车辆手刹而酿成意外，有乘客称他蓄意把车开上人行道，并踩油门撞向人群。据今日俄罗斯报道，一名坐在吉洪诺夫旁的乘客回忆说，事发约在下午2时50分，他还向吉洪诺夫确认了何时开车。该名乘客说，吉洪诺夫本来还平静地回答他，但却突然毫无理由地踩油门，开车撞向人行道，他说：“当时一辆公交车在前面，如果他想停车大可以撞向它或旁边的树上，但他却故意开向地下通道。”该乘客还描述称，公交车冲撞了人群，很多人被卷到车底，但车上包括他在内的5、6名乘客没有受伤。摩根士丹利分析师：比特币的实际价值为零俄罗斯卫星网12月26日援引美国商业网站《商业内幕》（business insider）的文章称，摩根士丹利分析师詹姆斯福赛特表示，比特币的实际价值为零。他认为，比特币不应等同于货币，但它可以被称为“数字黄金”，尽管是加密货币，但也不等同于真正的黄金。福赛特还补充说，过去30天平均每天的比特币交易额达到30亿美元，货币市场的交易额为5.4万亿美元。

来源： 深圳新闻网-深圳商报5月6日，记者从北京大学汇丰商学院企业发展研究所获悉，北京大学汇丰商学院企业发展研究所与深创投不动产基金管理（深圳）有限公司联合发布“通过REITs市场建设促进粤港澳大湾区融合发展系列报告”的开篇之作《粤港澳大湾区不动产市场研究（2020）》（以下简称《研究》）。根据该《研究》，目前粤港澳大湾区可通过REITs盘活的各类不动产规模预估约33.9万亿元。据悉，《研究》以近5万字的篇幅，从交通基础设施、产业园区、租赁住房、办公物业、零售物业等不动产细分市场入手，对粤港澳大湾区内可作为REITs投资对象的不动产类型进行了系统梳理。 REITs是Real Estate Investment Trusts的简称，即房地产投资信托基金。根据该《研究》，目前粤港澳大湾区可通过REITs盘活的各类不动产规模预估约33.9万亿元（人民币，下同）。其中，交通基础设施约2.3万亿元、产业园区约11万亿元、租赁住房约14.7万亿元、甲级写字楼约3.6万亿元、零售物业约2.3万亿元。粤港澳大湾区的不动产规模庞大，假设将其中5%-10%的不动产进行REITs运作，总市值将排名全球第二，仅次于美国。粤港澳大湾区深入融合的持续推进将为REITs创造历史性的发展机遇，同时REITs市场也将吸引更多社会资本参与粤港澳大湾区建设，成为稳投资、稳增长的重要抓手，助力粤港澳大湾区发展成国际一流湾区和世界级城市群。需求侧政策蓄势待发，购房置业刚性需求“蠢蠢欲动”。4月20日，凤凰网房产正式上线全民楼盘团购。独家优惠、特价房源、连线直播……百团大战，有你成团！点击参与团购>>

距离研究生考试越来越近了，很多学生想通过考研获得更好的发展，在就业上的选择更好。不过不知道报考哪所研究生院校是很多学生头疼的问题，今天就为大家介绍一下就业率最高的十大研究生院校，考上就赚了，有你喜欢的吗？top1、北京邮电大学 就业率：100%北京邮电大学的就业率高达100%，就业率最高的行业是信息通讯，然后是金融业、科学研究与技术服务、教育、公共管理社会保障和社会组织和电力，热力及水生产和供应业。研究生毕业后可以在中国移动、中国电信、中国联通、阿里巴巴和中国银行等单位工作，考上就赚了，几乎是铁饭碗！top2、上海财经大学 就业率：99.45%上海财经大学的就业率高达99.45%，在研究生院校中就业率排名第二。学校的金融行业考研最吃香，考上就赚了，就业率很高，而且工资待遇好。进入国企工作的人员比例最高，其中硕士生有41.28%的比例进入国有企业工作。top3、北京交通大学 就业率：99.4%北京交通大学的信息技术和轨道交通行业就业率最高，其次是金融、教育和建筑业等，能够考上这个学校的研究生就赚了，因为毕业生很吃香，进入国有企业的比例占62.92%，民营企业的比例占16.27%，未来的发展前景很可观。top4、北京科技大学 就业率：99.3%考上北京科技大学的研究生就业率也很高，硕士生就业单位集中在电子信息，钢铁冶金，机械制造，能源化工和金融保险等，能够选择的范围还是挺多的，虽然都是一些理工科行业，但是发展的前景好，而且这些行业的薪酬高，考上就赚了！top5、中央财经大学 硕士毕业生就业率：99.24%中央财经大学的金融业很火，考上金融学的硕士生主要签约银行业、保险业等金融行业，其中银行业位居第一，占签约人数的33.62%，毕业生的就业率99.24%，工作稳定待遇高。top6、对外经济贸易大学 就业率：99.22%对外经济贸易大学的研究生就业是高达99.22%，金融和外贸会计、审计类行业是毕业生就业的主要渠道。大多数的毕业生都进入到银行工作，而且每年中央银行和商业银行会到校招聘毕业生，考上就赚了！top7、清华大学 硕士毕业生就业率：99.2%清华大学的硕士毕业生就业率高达99.2%，很多毕业生在科学研究和技术服务业，金融业，信息传输，软件和信息技术服务等行业工作，在企业单位工作的学生人数居多，其次是国企，找工作很吃香！top8、中国人民大学 就业率：99.15% 中国人民大学的金融、政府机关，公共管理和社会组织和教育行业的就业率很高，而且很多毕业生的提出的期望薪资待遇和实际的薪资待遇相一致，找工作不用愁，待遇也不错，能够考上中国人民大学的研究生就赚了！top9、天津大学 就业率：99.12%天津大学的IT/互联/通信/电子行业、能源矿产/石油化工和房地产/建筑建设/物业专业的就业率很高，毕业生可以在国家电网公司，中国航空工业集团公司，腾讯通信有限公司，华为技术有限公司，中国移动等单位工作，主要从事技术开发等工作，工资高，考上就是金饭碗！top10、西南交通大学 就业率：99.05%西南交通大学的研究生毕业率高达99.05%，主要集中在建筑业和运输业。毕业生历年签约国有企业的比例最高，其次是民营企业，少部分的学生在中外合资/外资/独资企业工作，考上就赚了！以上就是就业率最高的十大研究生院校，考上就赚了，有你喜欢的吗？