物业管理的考研方向

行业历史沿革我国的物业管理源于20世纪80年代初，政策面上实现了从"物业"到"物业管理"再到"物业服务"的转变。"物业"第一次作为法律概念出现在1994年施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中，被定义为"住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地"。2003年国务院发布的《物业管理条例》将"物业管理"界定为"业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。"2007年修订后的《物业管理条例》将条款中的物业管理企业变更为了物业服务企业，我国物业服务企业从"管理者"到"服务者"的角色定位转变。1、政策推动行业从制度化到市场化，从一元化到多元化不断探索和变革我国的物业管理发展史，在一定意义上是相关政策建设的历史，可以大体以《物业管理条例》和《物权法》为两大分水岭，划分为特点鲜明的三大阶段：政策主导时代（1981-1999年）、企业管理时代（2000-2006年）和业主主导时代（2007年-至今）。1.1 第一阶段：政策主导时代（1981-1999年），奠定行业发展方向物业管理行业初期呈现出弱体系性、辅助性以及强依赖性等特点，物业管理源于房地产销售后对物业的管理与维护，自1981年深圳学习香港成立第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司起，我国物业管理行业开始萌芽。从1981年深圳、广州首推商品房开发试点起，我国房地产开始发展和提升。在住宅小区建设"统一规划、合理布局、综合开发、配套建设"的方针指引下，国家开始逐步通过制度建设加以推动和规范物业管理事业。1988年随着深圳房改推进，房屋管理制度也同步革新。建设部于1994年3月颁布了第一部系统规范物业管理的文件《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房管制度改革的发展方向。1.2 第二阶段：企业管理时代（2000-2006年），行业逐步规范化该阶段为我国物业管理行业的探索期，行业逐步走向企业管理规范化。在物业管理迅猛发展形势下，众多物业管理企业在这一阶段应运而生；2001年建设部公告了第一批审核合格的一级资质物业管理企业名单。政府在这一阶段颁布了众多推动物管企业发展和规范其物管行为的政策法规。2003年《物业管理条例》正式颁布，成为我国第一部物业管理行政法规，明确了企业的法律责任。为规范物业管理市场秩序和加强对物业管理企业经营活动的管理，建设部分别于2004年和2005年先后发布了《物业管理企业资质管理办法》和《物业管理师制度规定》。但此阶段过于强调物业公司的管理权力，而忽略了业主本身的决策，从而形成了企业独大而业主孱弱的市场，不利于行业的自由竞争和价格自我调节机制的运行。1.3 第三阶段：业主主导时代（2007年-至今），行业逐步市场化和互联网化1.3.1 业主决策力逐步提升，行业实现充分竞争和完全市场化该阶段为我国物业管理行业的成型期，随着业主决策力的逐步提升，行业逐步实现充分竞争和完全市场化。2007年《物权法》的出台强化了业主对自身财产的管理权利，明确了业主作为物业区域内法定的"物业管理人"身份。2009年住建部发布了《业主大会和业主委员会指导规则》，进一步维护了业主的合法权益。2013年全国首个具有社团法人资格的业主大会在温州诞生。截至2015年百强企业管理的1.8万个住宅项目中，已成立业主委员会的有3548个，占比达19.8%。随着业主的决策力不断加强，行业市场化程度不断提高。发改委于2014年发布了《关于放开部分服务价格意见的通知了物》，取消业服务价格控制，允许其与业主自由合同定价，开放了物业费的市场化定。根据《物业服务收费管理办法》第四条规定，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作，也就是说物业费的收费标准是由当地政府的物价部门和房屋住建部门来进行管理。1.3.2 自2014年起行业进入"互联网+"时代，业主的智能化需求获高度重视2014年后"互联网+"成为行业新热点，在此背景下业主智能化需求引起物业服务企业的高度重视。2015年国务院颁布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，利好物业管理等生活性服务的发展。同年在《关于积极推进"互联网+"行动的指导意见》中提出发展便民服务新业态，发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下相结合的社区服务新模式。在此战略背景下，传统物业服务企业开始借助信息化、智能化，提升服务品质，创新行业模式。在消费升级持续和"互联网+"的大势下，社区承载的功能更加丰富，物业服务企业开始重新定位和思考业主的价值，提供更多的智慧化服务，并积极参与社区O2O建设工作，业主主导现象更为明显。"互联网+物业"大势下，社区O2O逐渐发展与壮大。2014年6月，花样年分拆彩生活，并成功在香港上市，标志着我国社区物业O2O模式的开启。2016年至今，处于调整升级的关键阶段，社区O2O服务边界进一步从基础服务的延伸至增值服务，并向社区周边拓展。随着众多企业进入社区O2O领域，市场逐步实现优胜劣汰，社区物业不再是完全依附于房地产行业的存在，其独立价值完全显现。二、行业政策近年来，物业行业政策逐步松动，由规范型性政策向鼓励型政策转变，最高限价大幅上升，部分省市已放开管制。我国物业管理监管法律法规主要依据2003-2004 年制定的《物业管理条例》，以及其他关于招标、收费、资质的管理办法。政策监管逐步放松，首先是取消物业人员的职业资质管理，然后是取消物业资质核定审批，降低了该类基础服务业的门槛，将竞争推向市场化。物业管理费的价格规章制度主要由各个地方政府自行约定，价格呈现逐步放松的态势，最高限价大幅提升，为物业公司提价提供了法律依据。2018年，广东省定价目录显示，惠州只对保障性住房的物业费限价，其他住宅类型不进行限制，已经全面进入市场化。佛山市监管层的收费管理调整方案中提到，将最高限价提高18%，并与社会平均工资联动，为成本的上升对冲风险。2019年江苏省取消了空置房减免物业费的规定，为物业费缴纳时点提供了依据。深圳的收费意见稿，将住宅类型分为多层、高层两类，最高限价分别为2.2 元，5.63 元，相比此前的规定上涨69.23%、44.36%，幅度巨大，定价水平更加符合市场现状。三、行业趋势1、集中度提升，绝对份额较小，马太效应明显行业集中度逐步提升，但目前仍处于低位，头部物管企业在管规模与背后房企的销售实力高度相关。2018 年百强企业管理面积总值为81.8 亿平米，同比增长 29.2%，集中度为 38.76%，较 2017 年提升了6.4 个百分点。而十强企业的管理面积均值远超百强企业，集中度为10.44%。相当于十分之一的物管企业占据了四分之一的集中度。 2014-2018 年 Top10 企业管理面积均值由 7847 万方提升到了 2.2 亿平方米，年均复合增长率 29.4%，管理面积均值是百强企业的 5.93 倍。对比近 5 年物业管理规模 Top10 与房地产销售面积 Top10 的排名，可以发现物业管理面积与背后房企的销售实力呈高度相关性，其中万科物业、碧桂园服务以及保利物业由于有背后房企万科地产、碧桂园和保利地产强大的销售面积作为支撑，物业管理规模常年稳定在 Top5；随着恒大地产近年来在物管业务方面发力，恒大金碧物业也在近两年逐渐进入上位圈；绿城服务则凭借着强大的外拓能力连续五年保持管理规模前三的位置。2、整合加剧，收并购更加理性增量是物业企业盈利增长的基础，物业企业主要通过：（1）通过兄弟开发企业资源获得项目、（2）拓展第三方项目，主要集中在新落成物业，和（3）外延式收并购。前两者依托的是房地产行业开发的竣工，即争夺物业行业增量，而第三点是通过资本性支出短期迅速扩大规模，提高市占率，属于在存量上的拓展。（1）、（2）拓展方式是以最小成本实现了规模增长，不管增量来自兄弟公司还是第三方，这种利用经营杠杆实现的增长无疑比外延式收并购更好的体现了企业自身优势，并且节约了大量资金，是扩张规模的最佳方式。但对于上市或计划上市的物业企业，收并购无疑是快速扩张最有效的途径，上市企业通过收并购继续做大做强，维持高增长高估值的预期；计划上市物业企业寄望通过收并购做大规模来更好的融资。因此，物业行业的收并购在过去几年呈井喷之势，价格也水涨船高。收并购市场热情高涨，但随之出现了一些不合理的收并购案例，主要问题集中在收购方单纯追求规模，但受困于资金有限，只能收购一些小型物业企业，而这些规模较小的物业企业无论在盈利能力、拓展能力或管理能力方面都存在问题，管理项目的质量也一般，收购方也很难对其赋能。在高价收购以后，对集团整体的利润贡献并不显著。随着行业收并购经验增加以及资本市场开始谨慎，收并购逐步回归合理。从目前上市物业企业的收并购案例可以看出标的物业企业往往具有以下特点：（1） 标的企业往往是具备一定规模的百强物业或区域龙头，能够明显提升的管理规模；（2） 标的企业本身具备良好的盈利能力和运营能力，收购方只收购控股股权，原管理层持有剩余股权，绑定共同利益，同时收购金额分期支付，可能含有业绩对赌。（3） 标的企业也可能是非物业公司，主要是社区服务类，或房屋资产管理类企业，这类标的能够与收购方在围绕社区业务上很好的互补；物业行业收并购是普遍现象，是行业马太效应的结果，目前收购的估值普遍在 10-13 倍市盈率之间。因此，市场一般对于小规模收并购的反应可能并不积极，多以外延式收收并购实现增长的企业会给予一定估值折让。对于收并购市场的顾虑主要在于：（1） 由于物业的轻资产属性，收并购的本质是收购物业合同和标的公司管理团队，但收并购后会增加集团的管理难度，若出现服务质量下滑或管理团队激励不到位情况，物业合同和标的公司管理团队可能都会流失，使得收购价值大打折扣；（2） 此外，如果标的公司本身经营能力一般，管理的项目质量较差，或收购价格偏高，都会增加收并购的风险，并体现在商誉减值。在这种情况下收并购可能仅仅膨胀了规模，对利润本身的贡献并不大；（3） 如果收并购的长期投资回报率低于资本要求的回报，那么收并购可能并没有为股东创造出额外价值。但现实中市场很难判断一个收并购是否对公司带来额外价值；（4） 以资本性支出来带动短期盈利增长，可持续性有限，并且无法向市场展示出企业的内生增长能力。3、向非住宅蓝海延伸2018年，500强企业基础物业管理营业收入 2,257亿元。住宅项目面积虽然占比超六成，但收入占基础物业费总收入不到一半。写字楼和商业中心由于收费较高，两者收入占比将近 30%，加上产业园区，总收入占比达 35.1%。除此以外，虽然公建类项目，包括公共物业、学校、医院，收入占比只有 12%，但政府作为业主方，项目的利润和续约都更加稳定。所以非住宅物业市场同样是一个重要的市场，是上市物业企业拓展的焦点。不少大型物业企业已经开始将业务延伸至非住宅物业管理，包括公建项目和商业项目，这将是上市物业企业另一个新的增长空间。但向非住宅项目延伸需要背靠集团的资源和相关背景，国有背景的物业企业在公建项目上会有优势，而兄弟开发公司涉足商业地产开发的物业企业则在商业物业管理上更有经验。（1）存量市场足够大机构物业拓展空间巨大，测算存量面积约260亿平方米。根据统计局相关数据，结合机关办公用房人均标准、学校均面积标准、医院床均面积标准等数据，可初步测算得到全国政府机关、学校、医院的存量建筑面积。从业态看，政府机关、学校、医院、商业、办公、产业园区的存量面积分别为 20 亿平方米、84 亿平方米、9亿平方米、22亿平方米、30亿平方米、94亿平方米。由此带来物业费收入达到万亿的规模。（2）机构物业渗透率低，处于成长初期国内机构物业的渗透率仅为 13%，尚处于行业发展早期。其中，政府机关、产业园区、学校的渗透率极低，分别为 5%、7%、8%。即便是行业龙头，也在探索阶段，增值服务收入占比不高，实际具备综合增值服务的在管面积可能低于 13%。机构物管渗透率是用含综合增值服务的现代化机构物管面积除以机构存量房面积。4、物业供给侧进化——科技赋能，提质增效物管行业作为劳动力密集行业，其人力成本存在巨大优化空间。助力资本力量，龙头物管公司不断深化科技应用，提升运营效率。百强物管公司的营业成本率、人均净利润在近两年都有明显改善，2016年至2018年，百强物管公司营业成本率78.77%由下降至76.44%，人均净利润由0.88万元上升至1.23万元。行业龙头碧桂园服务更是在探索机器人在物业管理中的运用。5、物业管理公司自 2018 年以来加速拆分上市资本市场青睐物业管理行业，2018 年以来企业加速上市。近年来，随着核心区域的拿地成本和难度的不断增加，房企纷纷寻求转型之道。物流管理作为现代服务业资产较轻，且利润空间远超过目前很多品牌房企的开发业务，故许多大型房企纷纷将物业管理业务拆分出去上市，一方面可以提估值，另一方面可以增加一个融资渠道。。目前已有 23 家物业公司在 H 股上市，3 家在 A 股上市。A 股在关联交易方面规则更严，因此房企背景物业管理公司普遍选择了 H股上市。物管公司的 ROE 相较于背后房企来说更高，房企的 ROE 主要是靠杠杆驱动的，而物管公司的 ROE 主要是靠利润率和周转率驱动的。四、市场规模当前行业规模稳定扩张，未来市场空间巨大。根据中指院数据，截止2018年底，全国物业管理面积279亿平方米，其中住宅类管理面积177亿平方米，非住宅类管理面积为102亿平方米，按照住宅类每平米面积约为2.1元每月，非主要类面积每平米约为4.63元每月可以推测出2018年物业服务市场规模约为1.01万亿元。物业企业数量12.7万家，从业人员数量984万人。保守假设到2023年，每年平均新增管理面积23亿平，物业费每年平均上涨3%，增值服务每年平均增长15%，在2021年，行业市场规模将达到1.6万亿，年复合增长超过10%。图1：2014-2018年物业管理行业面积 图2：2014-2018年物业管理行业收入图3：2018-2023年物业行业市场规模五、商业模式1、盈利模式目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，包括提供房屋、设备的维修和维护，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长。第二种是通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务(空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(顾问咨询服务、案场服务、工程服务等)。（1）基础物业服务开发商在获取预售许可证前，需要聘请物业管理公司，通常会通过招标形式选取合格物业管理公司。中标后，公司将物业管理合同内的面积计入订约管理建筑面积。其后，开发商售出物业后，会对购房人发出入伙通知书，购房人即开始承担交纳物业管理费的义务，所以订约管理建筑面积转化为计算收益的建筑面积。因此强大的项目获取的能力以及管理面积的扩张是基础物业服务盈利增长的核心因素，公司通过提供优质的物业服务，获得业主的满意度，提高议价能力以及物业费的收缴率，从而提高项目获取能力形成良性的循环。① 收费方式基础物业服务有两种计费方式：包干制和酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；包干制是指由业主向物业企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的物业服务计费方式。两者的主要差异在于盈亏承担主体差异以及资金管理透明度的不同。包干制下，业主无权干预企业对所收取物业费的使用，而酬金制下，企业酬金以外的物业费必须存放于专门的账户，且业主有权进行监管。包干制下，所收取的物业管理费全部计收入，并从物业管理费中支付与物业管理相关的开支，相应成本确认为销售及服务成本，剩余计毛利，因此收入较高，但是毛利率较低。酬金制下，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务公司的酬金。公司保留的物管费作为酬金收入，剩余预收的物业服务支出是代管性质，作为物业管理的运营资金，酬金制度下费用支出主要为物业人员的工资和福利费用、社区公共设施设备的运维费用、社区能耗费用，还有业务分包费用等，这些费用均由业主承担，因此酬金制的收入规模小，但是毛利率接近100%。目前我国的住宅物业多以包干制为主，非住宅物业多以酬金制为主。以我国目前的物业费水平，对于公司来说，一般酬金制可以获得的毛利更大。但由于当前我国住宅业主委员会发展尚未成熟，包干制的收费方式省去了账目审计等监督工作，同时保证了物业费的收缴率。在我国居民对物业服务消费的承受能力不高的情况下，对于中低档物业来说，包干制收费模式相对低廉，更加具有吸引力。② 成本构成基础物业管理服务的"四保一服务"（保安、保洁、保绿、维保，客服），主要由大量人员来完成工作。因此，人力成本是营业成本中最大的部分。2018 年，百强企业人员费用占营业成本总值的 58%。面对不断攀升的用工成本，物业企业主要通过科技化物业管理来提高人均效能，和适度增加外包比例来降低成本。一般披露的人力成本主要指企业雇佣员工的成本，外包费用计做"清洁费"、"绿化费"、及"维护成本"等。（2）增值业务增值业务主要包括业主增值服务和非业主增值服务。近年来消费升级以及互联网技术创新，百强企业不约而同发力增值服务，不断完善社区生态布局，打开新的利润增长空间。物业百强企业增值服务项目的分类上，主要包括业主增值服务和非业主增值服务两大类。业主增值服务的基础是社区O2O平台，主要通过轻资产输出平台扩大用户基数、外加不断嫁接新增值服务项目来实现收入的增长。非业主增值服务针对地产开发商展开，企业利用掌握的物业管理方面技术优势和运营经验，提供案场服务、工程服务以及顾问咨询服务等以收取费用。增值服务按照项目收取费用，单价不同，具有较强的可拓展性。总的来说，分为以下两类。1）物业管理公司自己直接提供服务获得收益，包括了大部分的业主增值服务，如面对业主的停车场管理费用，以及面对地产开发商及其他物业管理公司的顾问咨询费用等；物管公司向非业主提供系统或软件，收取一定的信息系统软件使用费。2）作为第三方获取佣金或空间使用费，比如提供 APP 平台连接业主和第三方的商家，入驻商家需根据其透过 APP 平台下订单的销售向物业管理公司支付一定金额的酬金；再比如经营小区的空间相当于连接小区的资源和外部的广告商。前物业企业主要为房地产开发商提供前期物业咨询和销售案场物业管理，部分物业企业也逐渐为兄弟开发公司提供新房销售代理服务。一般而言，背靠大型开发商的物业企业在非业主增值服务的开展会比较快速和顺利。2020年物业百强企业非业主增值服务收入占总增值服务收入47.86%，其中案场服务、工程服务以及咨询服务占比分别为17.65%、15.38%、14.83%。业主增值服务主要是以业主需求为出发点开展的社区服务，包括社区空间运营服务、房屋经纪、O2O电商服务、社区金融、家政服务、养老服务等，2018年营业收入均值占总增值服务收入比重分别为12.15%、9.98%、7.56%、5.53%、4.36%、2.93%。2、增长驱动因素：城镇化、存量渗透率、社区商业（1）当前仍以基础物业服务为主，增值服务为辅2018 年百强物业企业的基础物业服务占收入 80.5%，占利润 55.7%，物业行业的盈利模式仍以基础物业服务为主，增值服务为辅。但增值服务的收入和利润占比逐年提高，已经成为利润的重要来源，其中社区增值服务占增值服务收入的比已经超 50%，因此挖掘社区商业是目前物业企业除了拓展管理面积外最重要的任务。但行业目前仍发处于规模发展阶段，基础物业服务依然是物业企业的核心业务和最主要的增长来源，管理面积也成为资本市场最关心的指标。利润率方面，百强企业的基础物业服务净利润率为 5.6%，增值服务为 18.5%，综合整体利润率为 8.2%。增值服务的利润率明显高于基础物业服务，并且可以在成熟社区迅速复制，是增值服务利润贡献不断增加的原因之一，也是物业企业开展增值服务的主要动力。（2）城镇化、存量渗透率、社区商业，是目前推动行业发展的三个主要驱动因素① 存量物业涨价难，基础物业服务靠增量存量物业服务的增长主要来自物业费上涨。虽然政策支持费用市场化，但物业企业想要上涨物业费依然存在很大难度。按照规定，除因政府调整价格外，开发商和物业企业都不得单方提价。如果要增加则必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，则必须经过半业主同意，由物业企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。而小区业主往往对物业费上涨存在抵触心理，若物业企业上涨物业费来抵消员工成本增加或提高利润，很容易遭到收费更低的物业企业替换。所以多数物业企业会先选择加强成本端控制，再小幅增加物业费。在存量物业涨价难的情况下，基础物业服务板块主要依靠增量实现增长。② 增量物业来源一：提高存量房产渗透率提高存量房产渗透率是指存量房首次聘请市场化的物业企业，是增量物业管理其中一个重要来源。典型的例子是：2016 年国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区"三供一业"分离移交工作指导意见》，将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理，国有企业不再以任何方式为职工家属区"三供一业"承担相关费用。截至 2017 年底，"三供一业"完成分离移交或签订移交协议的达到 80%。2018 年年底基本完成全国国有企业"三供一业"分离移交。2019 年起国有企业不再以任何方式为职工家属区"三供一业"承担相关费用。除"三供一业"分离，预计未来将有更多公建项目逐步交由第三方专业物业企业进行管理。目前碧桂园服务、保利物业、中海物业、雅生活已经开始承接公建项目的物业管理，随着物业管理行业的规范性、专业性、普及性不断提高，行业对整个存量房的渗透率也会逐渐提高，进而扩大物业管理行业的市场规模。③ 增量物业来源二：城镇化带来新房竣工物业管理作为房地产开发的下游，每年新房屋竣工直接给物业管理行业带来巨大增量。而其背后主要推动力则是中国城镇化的发展。截止 2018 年中国常住人口城镇化率 59.6%。相比发达国家 80%的水平，中国城镇化仍处于发展阶段，预计未来竣工面积能够维持在10 亿平以上，尤其在 2018/19 年高销量低竣工的情况下，预计 2020/2021 年的竣工量会有明显反弹，从而刺激下游的物业管理行业。城镇化带来增量房屋，进而带来更多物管需求，是基础物业服务增长最主要的增长动力。④ 掌握社区入口：社区流量变现随着人均可支配收入持续增长，消费整体呈现升级态势，而且是长期趋势。消费结构中，服务类消费的比重逐步上升。中国的社区经济仍然处在起步阶段，城市居民在社区的需求没有得到很好满足，这为发展"社区经济"创造了空间。社区是巨大的线下流量入口，而物业企业天然掌握着这个入口，并且与社区居民的物理距离最近，先天优势明显。物业企业可以举办线下实体服务，包括社区零售、社区教育和房屋租赁等，也可以依托互联网技术开展社区 O2O、特色电商等。相比基础物业服务和非业主增值服务，社区增值服务摆脱了房地产周期波动，向消费靠拢，具有更大成长空间和想象，因此这块业务的估值也相对更高。六、投资建议· 关注标的物业公司背靠地产公司的可持续增长性· 关注标的物业公司实际控制人的性质（国有性质易于第三方业务拓展）· 关注标的物业公司是否具有良好的组织管理文化、实际控制人的行业背景与经营理念· 关注标的物业公司成本管理控制（人均效能、控制成本的措施、管理层背景）· 关注标的物业公司第三方管理面积所占比例与增长率· 关注标的物业公司管理面积增长及确定性（内生、并购、技术输出）· 关注标的物业公司物业业务收入包干制与酬金制的比例

物业管理行业已有超过150年的发展历史，但在我国依然属于新兴行业。经过30余年的探索和快速发展，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。物业管理行业市场规模持续增长我国的城镇化发展自20世纪80年代以来逐步加快，城镇化水平的提升带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。此外，人均可支配收入的增加亦推动物业管理行业的快速发展。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。数据显示，2018年，物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。中商产业研究院预测，2020年我国物业管理面积将达345亿平方米。 数据来源：据中国物业管理协会、中商产业研究院整理市场集中度仍处于较低水平，市场竞争激烈目前，我国市场集中度仍处于较低水平。2018年，物业管理资质正式退出历史舞台，取消行业准入门槛的限制使得更多的物业公司得以在同一领域展开争夺，行业竞争将愈发激烈。经营成本持续上涨伴随管理规模扩张与服务转型升级，整个物业管理行业对从业人员的数量和质量都提出了更高的要求，而人员薪酬福利水平的刚性上涨更成为物业服务企业必须面对的成本难题。主流市场集聚于五大核心城市群我国的京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。五大城市群土地面积占国土面积的11%，而经济总量占全国经济总量的55%，是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，其衍生出巨大的住房和物业管理需求。物业管理业态以住宅为主，非住宅物业收费相对更高虽然当前物业管理业态仍以住宅物业为主，但从项目平均物业服务费和收缴率来看，非住宅物业管理项目优于住宅物业管理项目。物业管理行业发展趋势(1)服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质传统的物业管理服务多集中于办公楼、购物中心、住宅等业态。但近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等多种类型物业的专业管理需求不断增加，使得物业管理的服务业态已呈现多元化发展趋势，相关服务的个性化需求也将日益增多。未来，物业管理企业将更为主动探索贴近业主需求的特色定制化服务，加快行业内服务业态和服务内容多元化、差异化的趋势。(2)逐步加大基础业务外包比例并广泛运用科技产品对物业管理服务企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。(3)市场集中度进一步提升目前，物业管理行业仍较为分散，行业内公司众多。中小型物业管理公司主要通过降低收费水平获取项目，非标准化管理模式也使得其服务能力、盈利水平参差不齐，市场规模逐步收缩。而大型物业管理公司的标准化管理程度和服务水平较高，通过品牌效应和收购兼并实现业务规模扩张，从而提高市场占有率。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国物业管理行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：中商产业研究院）

中商情报网讯：目前，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。数据显示，2018年，物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%;管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。中商产业研究院预测，2020年我国物业管理面积将达345亿平方米。数据来源：据中国物业管理协会、中商产业研究院整理物业管理行业发展困境（1）专业人才相对稀缺近年来，由于物业管理规模迅速扩大，从业人员工作强度高、压力大，加之整个行业的工资待遇普遍不高，人员流动较为明显，专业人才供求失衡。同时，随着业主对工作、生活环境质量要求的提高，整个物业服务行业对懂技术、善管理，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才相对匮乏已成为制约行业发展的突出问题。（2）企业服务成本不断上升近年来，随着各地职工工资标准和社保福利水平的刚性调升，用工成本持续上涨，物业服务企业经营风险日益加剧。因此，成本上涨已成为影响物业服务企业发展的重要因素之一。物业管理行业发展前景（1）产业园区受到大型企业青睐目前，众多传统住宅房地产开发商开始进入产业园区开发领域，工业园区、科技园区、高科技孵化器、文化创意园区、商务园区、物流园区以及产业新城、科技新城等不断涌现。与传统办公楼相比，产业园区拥有更加灵活的空间设置和更为完善的整体配套，便于功能集成和独立运营，在部分地区还可享有政策扶持。。因此，现代产业园区这一物业形态既符合国民经济发展、产业转型升级的需要，也受到电子信息、互联网、生物科技等领域大型企业的青睐。（2）城镇化的快速发展城镇化快速发展是物业行业发展的重要推动力。城镇化水平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。2019年，我国的城镇化率达到60.6%。中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。（3）移动互联网技术的发展催生多元业务互联网技术的应用不仅能使得物业管理服务效率大幅度提升，同时还能促使物业管理企业在商业模式上进行创新，促进物业服务的转型升级，拓展服务范围并提高附加值。目前，越来越多的物业服务企业借助互联网技术提供增值服务，提升居民生活便捷性的同时也发展了新的盈利增长点。（4）资本市场助推企业发展近年来，已有多家国内物业管理服务企业在境内外资本市场成功挂牌上市，提升品牌影响力并提供必要的资金支持。资本市场的助力将为相关企业后续的健康快速发展带来资本动能和市场契机。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国物业管理行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

（股度股权-大地产律师团队部分成员合影）作者：牟正翔来自：股度股权-大地产律师团队单位：北京市盈科（深圳）律师事务所全文 4500字，阅读需要 9分钟【前 言】自《物业管理条例》实施以来，物业管理服务市场化、规范化程度逐渐提高。2018年3月19日，《物业管理条例》第三次修改，随后各省市也相应修改了本地区的物业管理条例，新规对物业服务企业及其从业人员在规范物业服务经营行为、履行物业服务合同约定、加强物业使用安全管理、配合做好基层治理相关工作等多个方面提出了更高的要求。但目前国内有关的市场配套规定散布在各个政策法规之中，无法为物业服务企业内部管理、提供管理服务等事宜作出有效指引，加上物业服务企业长期处于优势地位，自我风控意识淡薄，导致物业服务企业在落实自我管理、提供服务过程中，普遍存在措施不规范、不专业的问题。本律师趁着新规的东风，就物业服务企业内部合规管理、物业管理规范操作等事宜进行了研究，以期给物业服务企业提供有效建议。《物业管理条例》要求物业服务企业加强前期物业服务管理，优化物业日常使用安全的管理服务，制定安全防范应急预案。本文仅就物业服务企业常见服务场景提供风险防控建议。No.1物业承接查验对于物业服务企业而言，在早期介入物业管理，有利于及时发现问题并解决问题，更有利于为后期物业管理工作打好基础。住房和城乡建设部于2010年10月14日发布的《物业承接查验办法》也鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。就承接查验物业存在如下法律风险。（一）法律责任在前期物业管理过程中，物业的承接查验对物业服务企业日后管理具有深刻影响，且是有关部门评价物业服务企业能力的重要范围。根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》的相关规定，物业服务企业在物业承接查验工作中均应承担的法律责任有：1、应承担不履行协议的违约责任。物业承接查验协议生效后，物业服务企业不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。物业服务企业与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。2、物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任。根据《物业承接查验办法》第四十一条规定，物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权，有权对物业服务企业和建设单位承接查验的行为向物业所在地房地产行政主管部门投诉。物业服务企业未按《物业承接查验办法》规定履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。（二）风险防控对物业承接查验中的风险进行有效控制，可为日后物业管理工作的顺利开展提供有力保障。1、在承接查验过程中勤勉尽责，依法维护业主权益。物业服务企业应根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》相关规定，并依据前期物业服务合同及房屋买卖合同相关约定，在提供物业服务过程中，坚持行业原则，站在维护业主利益和自身权益和的立场上，对承接查验的各个环节严格验收，严格把关。从主体意识和查验立场上，杜绝各类可能风险。2、充分借助发挥多方力量，全面完成承接查验工作。承接查验工作系统而复杂，工作量大，专业性强，对物业服务企业的后期管理影响巨大，物业服务企业要主动积极作为，与建设单位共同组成承接查验小组，邀请业主代表、街道社区、行政主管部门参加项目查验，需要时可邀请第三方专业机构协助验收，通过精心组织，杜绝查验风险。必要时还可委托公证机构，对查验过程和结果进行公证。3、严格履行承接查验的各个程序，及时完成保存相关文书资料。物业服务企业应制定专门的承接查验制度、书面记录操作指引、问题反馈制度等制度，有效指引工作人员开展工作。对查验中发现的问题，应书面通知建设单位整改，明确整改期限，并保存相应等通知文件及邮寄/签收凭证等；一时无法整改到位的项目，应与建设单位达成备忘录，明确责任。物业服务企业应当将承接查验的相关文件资料建立档案并长期妥善保管，做到问题责任有据可查。承接查验结束后，物业服务企业和建设单位应共同确认查验结果，符合规定要求的，签订物业承接查验协议并按规定到房地产行政主管部门备案。承接查验工作是物业服务企业接受项目前的重要环节，承接查验年活动的顺利开展是物业服务企业做好日后物业服务工作的重要保障，也是防范风险的关键点。作为物业服务企业，要从维护业主权益和自身利益的角度，认真组织、严格把关，为后期做好物业服务工作打下坚实基础。No.2物业使用管理根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条及《物业管理条例》第二条规定，物业服务企业对所管理房屋及配套的设施设备和相关场地负有维修、养护、管理的义务，应维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本文从以下方面简述物业服务企业的管理责任，并提出风险防控意见。（一）安全管理责任1、法律责任（1）违约责任风险。物业服务企业作为平等民事主体，应根据前期物业服务合同或物业服务合同约定，全面履行合同义务；如违反合同约定或未尽到安全保障义务的，应当承担违约责任。实务中亦有大量要求物业服务企业承担安全保障义务的判例，因小区业主被盗、被抢、被杀害等暴力犯罪事件受害者及其家属诉至法院，法院判决物业服务企业因未尽到安全保障义务要求承担一定赔偿责任。（2）侵权责任风险。根据《民法典》第一千二百五十四条第二款规定，物业服务企业应当采取必要的安全保障措施防止防止高空抛物致人损害，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。2、风险防控物业服务企业应建立健全安全管理制度，配备相应的安全设施，完善安全标识，建立物业管理区域巡查、排查、整改制度，并建立相应的档案等。具体有如下风险防控建议：（1）重视安全责任约定，明确物业管理的法律地位和职责。维护社会治安，是公安部门的法定职责，物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务，一些违法违规行为具有较强的随意性、突发性和不可预测性，物业公司不可能对每个业主或使用人的每个行为进行有针对的性的事先管理。中物协发布的《关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见》（中物协[2008]1号）也建议物业服务企业准确界定行业责任，对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。在签订物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。（2）重视制度落实，加强制度执行。安全制度建设诚然重要，但更重要的是制度执行。在安全检查、事故调查的时候，检查人或调查人坚持的是制度的实际落实情况，而非制度本身。成文的制度是参考，各种制度执行记录、落实情况才是考查重点。（3）配备相应的安全设施，完善安全标识，并完善档案管理。如何确定物业服务企业是否履行或完整履行安全管理职责，行政部门考查内容一般会聚焦于物业管理区域内的安全设施、完全标识及物业服务企业的档案记录。（二）消防建设及事故预防消防管理在物业管理中占有越来越重要的地位。消防不仅关系到物业服务企业管理服务区域范围内业主生命和财产的安全，而且还涉及到社会的安定与经济的健康发展。对物业服务企业而言，应该尽一切努力做好消防安全管理工作，及时发现安全隐患，并及时排除，为小区居民创造一个健康安全的居住环境。1、法律风险（1）民事法律风险。根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》相关规定及一般物业服务合同的约定，物业公司应履行对所管理区域内消防设施维护保养的义务，并建立消防组织防范火灾发生。物业服务企业未履行设施维修保养义务及/或未能采取有效的灭火措施的，属于未按法按约履行职责，应承担相应的赔偿责任。（2）行政法律风险。《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条也明确：居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：一是制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；二是开展防火检查，消除火灾隐患；三是保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；四是保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。2、风险防控（1）建立消防安全管理制度，加强人员培训，开展消防安全宣传。组织对物业服务企业员工进行消防安全培训，开展消防安全宣传教育，指导、督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定。（2）维护、保养消防设施设备。定期开展防火巡查、检查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保障消防车作业场地不被占用。对管理区域内的共用消防设施、器材及消防安全标志进行维护管理，确保完好有效，如：火灾自动报警系统、消火栓系统、室外水泵结合器、防火门等。（3）制定应急预案，发生消防事故时及时采取有效措施。制定灭火和应急疏散预案，定期开展演练。落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。（4）完善消防档案、消防台账。（三）设施设备管理1、法律风险业主将物业委托给物业服务企业管理，那么，物业服务企业就要相应承担物业财产风险，如因管理不当造成物业或财产损失，物业服务企业要承担相应责任。2、风险防控（1）建立先进的设施设备管理体制。按照物业管理区域的规模和所使用设施设备的数量、复杂程度及设施设备集中程度、管理人员业务水平、检修人员技术力量与组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素，实事求是地制定设施设备管理体制。管理体制力求理顺关系，可以提高工作效率，体现先进性。（2）建立完善的设施设备管理规章制度。制定严密的设施设备年、季、月、周保养计划和保养内容、检验标准以及考核实施办法，并不定期对实施设备的正常运行和完好情况进行抽检，使其管理工作始终处于动态之中将突然性与计划性、集中管理与分散管理相结合。（3）做好设施设备管理的基础资料工作。基础资料是设施设备管理工作的基本依据，基础资料必须正确齐全。（4）管好、用好、修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率。设施设备的使用维护及检修是设施设备管理的重要环节。设施设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设施设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设施设备管理的好坏。如果一台设施设备能正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能够保持设施设备的完好，延长设施设备的使用寿命。相反，如果使用不当，就会降低设施设备的有效利用率，缩短设施设备的使用寿命，严重时还会引起设施设备事故，造成设施设备的损坏或报废。【结语】望每一物业服务企业在努力为市民营造安全、舒适、文明、和谐、美丽的工作和生活环境的同时，努力完善内部管理制度，防控因为物业管理服务带来的民事责任和行政处罚等风险。

中商情报网讯：物业管理指对房地产的营运、控制及监管。物业管理亦包括对购作及用作兴建、维修、维护可交付物业的其他配套资产的管理。物业管理服务公司一般提供该等服务：物业管理服务、交付前及顾问服务及增值服务。随着城镇化进程加快，房地产蓬勃发展，人民收入提高，国家政策支持物业管理行业发展，物业管理行业在管面积和收入持续增加，预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。

基层治理研究之四：小区物业管理的五大关系问题！碧翰烽/文随着城市化的不断推进，包括一些农村地区住宅的相对集中，我国原有的乡土特点被打破，人与人之间的区域和关系已经打破。在农村，一者体现为宗族、家族关系居多；二者体现为熟人关系，村干部与群众之间也是相当之熟悉的，除了那些合村之后的大村。而进入城市的小区，人们在农村的关系已经不复存在，从熟人关系转向了陌生关系，至于家族、宗族的关联基本上已经消失。社区的干部与居民之间，也很难熟悉，即使是居民委员会的换届选举，也很少有居民投过票。住进小区，业主与业主之间，可能门对门都弄不清楚对方的信息，快节奏的工作与生活，不少邻居或能通过电梯打个照面，但也都是以分钟甚至是秒来计算。突然而至的物业公司，对于有些业主也是一头雾水，谁是主人？谁是服务者？当下，从矛盾纠纷发生的趋势来看，城市居民纠纷也以小区物业纠纷为主要方面。而且随着城市的深度发展，物业管理的问题会越来越突出。这一点，在一些老旧小区表现更为明显，而我们这些年修建起来的小区又都将老去。前不久，我走访了一个老旧小区。这个上个世纪末的一个小区，当时应该档次比较高的，有多层、有别墅，但时间长了，小区老了，一些设施也旧了，可是多年的遗留问题又没有解决。比如开发商没有将物业用房移交给小区，而是直接变成了门面，还有就是一些违法建筑也一直保留，始终得不到处理。由于多年来已经没有物业管理，只得由社区来负责解决，也就纳入了此次老旧小区改造范围。所以说，小区物业问题还将长时期存在，有的甚至可能比较突出。这其中涉及到的问题，都已经相当明显，那么，本文试图从业主与物业的关系问题来探讨，如何解决小区治理面临的问题。1：物业与业主之间的信任关系：物业的定位，如何消除过度的市场化利益化？面对物业公司，业主对其的信任有多强。这里面涉及到认可度、信任度问题。比如有的物业公司以管理者自居，不是以服务者身份出现，始终没有找准自己的位置。所以，有不少业主建议，既然是管理，为何不能让社区、街道来管理？他们觉得物业公司的资本性太强，营利性太强，不希望物业管理在经济效益方面过度化。这就给管理体制提出一个问题，如何在小区实行党建引领？从而将小区治理纳入公共服务范畴，而不是一个完全市场化过度的范畴。2：物业管理主体之间的竞争关系：物业的选择，如何防止出现独家垄断局面？这次，民法典有一个不错的进步。那就是除了物业公司之外，增加了其它管理方的渠道。在现实当中，也有不少小区探索出了更多的渠道。一是市场化的物业公司；二是业主自治；三是社区托管。这三种方式各有利弊，均应存在。我以为，只要适合小区的，就是好的。但我以为，突出的问题往往出在前期物业的选择上，使得不少物业公司出现了由开发商掌控的垄断局面。因为很多物业纠纷的产生，应该主要与前期物业有关，前期物业的选择缺乏公开、民主、竞争性，一般就是由开发商指定的，而且有很多就是开发商隶属的物业公司。关于这种指定的方式：一方面侵犯了业主的选聘权；一方面给住房质量方面留下隐患，因为许多物业纠纷的形成，往往与开发商的规划、施工等有着千丝万缕的联系。比如房屋漏水等质量问题、地下车位的租售问题。所以，在前期物业的选择问题上，建议由开发商出资，住建部门监管，社区聘请物业或社区托管或组织业主自治。3：物业与业主之间的监督关系：物业的监督，如何防止业委会难产？业委会成立成了一个老大难问题。在这个问题上，我觉得有关方面难辞其咎。此次老旧小区改造，据一位社区书记说，要想纳入老旧小区改造，其中有一个重要条件就是：成立小区业委会。这原本是十分困难的问题，可是在老旧小区改造的推动下，这个业委会问题能够得到解决，有的小区还成立了党支部，从而让小区物业管理提升了一个水平。我就在想，业委会不是难成立，而是有关方面不作为。所以，我一直建议，要将小区业委会的成立纳入基层党建和基层社会治理的范畴，进行严格考核管理，并且要纳入物业管理的基础性条件，也就是说，凡是没有成立业委会的小区，物业公司不能进入。而且我觉得业委会成立，应该明确街道的主体责任，社区的具体责任，住建部门的监管责任。4：物业收费与服务质量的匹配关系：物业的服务，如何防止只重收费不重服务？物业公司收费是无可厚非的，也是业主应该承担的义务。不过有一个问题，就是收了多少费，就得提供多少的服务，而且这服务要达到应有的标准。现在，我们往往知道收费的标准，却不知晓服务的标准是什么？一方面有可能导致物业管理偷工减料；另一方面也可能导致部分业主要求过高、过于挑剔物业。我以为，有几个方面的基本服务值得关注：一是环境卫生，这个可能做得比较好一些，毕竟没有多少技术含量，只要请人请到位，给足一定的钱，加强标准要求，就会有好的卫生环境。二是安全问题，这个可能还存在一些短板。比如小偷小摸问题，比如饲养犬只问题，比如高空抛物或坠物问题，比如消防通道被占问题。三是其它一些服务。像车位、私搭乱建问题等。那么，接下来的物业服务合同，就要明晰这样的标准体系，收多少钱、干多少事，大家都写在明面上，摊开在桌面上。5：业主、开发商、物业之间的纠纷关系：物业的和谐，如何提高效率降低成本？小区物业纠纷，十分复杂，有涉及业主与开发商之间的纠纷，有业主与物业公司的纠纷，还有业主与业主之间的纠纷，等等，涉及面广，相互交错，处理难度大。有的小区一旦发生矛盾纠纷，要么就上访，消耗的是行政资源；要么是打官司，消耗的是司法资源，效率又不是很高；要么就群聚，影响的是社会安定，实为城市和谐之隐患。现实当中，这里面涉及到两个层面的职责弱化问题：一个是基层没有有效发挥一线调解的作用；一个是住房管理部门没有有效发挥一线调解的作用，而且也存在没有有效发挥监管的问题，比如有些矛盾纠纷的源头就涉及到开发商规划、施工、销售等历史遗留问题。物业管理，显然已经是从农村熟人社会向城市陌生社会转变的产物，完全沿用乡村治理的传统模式，远远不够，必须要借助法治之力，强化党建引领，让物业、业主、开发商之间形成有效平衡。

撰文｜张斯文 编辑｜LEE国内的物业公司正在港股形成一个独立的业务板块，十余家公司今年的市值增长显著，并带动更多房地产企业分拆自家物业公司上市。这一趋势还在扩大，据中指院预计到年底将有不低于15家物业公司成功上市。截至目前，今年成功赴港ipo的物业公司已有金融界物业、时代邻里等七家；此外，港交所正在处理融创服务控股、星盛商业管理、世茂服务、佳源服务、荣万家生活服务、卓越商企服务的上市申请。传统印象中，物业公司并不是好的投资标的，因为它们陈旧而单一的收入模式。但伴随互联网技术所发展出的O2O物业服务模式及社区平台、社区服务多样化尝试，物业管理公司的经营生态正在发生重大甚至是根本上的改变。多元化的收入来源也使得物业管理公司彻底摆脱了依靠房地产开发企业补贴才能够生存的模式。据《蓝筹企业评论》研究，物管公司近三年收入增长迅速（见下表），其中碧桂园服务（6089.HK）最为突出，2019年营收比2017年翻了三倍，达到96.52亿元。同时，碧桂园服务的营收规模上升4名，从2017年的第5名到2019年的第1名。主营业务分析：物管公司营收主要由物业管理服务、社区增值服务、对非业主的服务三部分组成。我们以永升生活服务（1995.HK）为例，对物管公司主要的经营项目进行分析。物业管理服务收入：这部分收入来源为对业主收缴的物业费。物业费的增长依靠两点：增加管理面积以及物业费单价的增长。2019年，永升生活服务主开发商旭辉集团的管理面积增长20.8%；三方开发商增长85.42%；管理的总建筑面积增长61.91%。可以看到，永升生活服务对旭辉集团的收入占比从2018年的65.70%下降到50.1%；同期第三方物业开发商收入占比从34.3%提升到49.9%。这一数字变化体现了永升生活服务第三方外拓能力较强，结合目前国内众多小规模开发商需要将物业外包以及老旧小区改造的需求，管理面积在未来具有一定增长空间。但不可避免地，百强以内的物管公司之间的竞争会较为激烈。另一方面，物业费单价还有一定的提升空间，但我们认为提升空间有限。永升生活服务2018年综合平均物业费单价为人民币 2.46 元╱平方米╱月，2019年上升到人民币 3.12 元╱平方米╱月，同比增长26.83%。实际上，物业费的增长总体上说会出现“天花板”。各地政府对物业收费都会制定标准，并由物价局进行价格监管，价格提升需要层层审批；从业主角度来看，物业费的增长可能不会为其带来等值的服务感受上提升，因此有可能会遭到抵制，造成负面效果。从劳动密集型行业向资本密集型行业转变：虽然在“开源”方面受到市场容量、提价困难等因素限制，但在“节流”方面，各家公司还有很大的提升空间，最典型的是节约人力成本。从碧桂园服务各项举措可以看出，它在有意地节省人力成本。据年报披露，疫情期间碧桂园服务采用无人机消毒、感应紫外线消毒灯等措施进行防疫。未来经营策略中，公司声称将进一步采用互联网、大数据等手段实现信息化、智能化管理。广东省房地产研究会执行会长韩世同在与《蓝筹企业评论》的讨论中认为，利用科技手段实现更加精细化经营策略才是决定物业公司未来的发展方向。他认为越秀物业目前的管理模式非常前卫，与阿里云、大华股份（002236.SZ）等公司合作，通过摄像头及人脸识别技术的运用已经实现智能化、自动化的集中管控，可以监控到所有在管楼盘的人员、收费率等所有能想得到细致情况。碧桂园服务的经营策略与越秀物业类似，在年报中他们表示将会依靠AI、云计算、大数据、物联网等工具，持续加强与腾讯、阿里云、百度、海康威视、博智林机器人等公司合作，从而使物业管理更加智能化。不段提升对高科技产品的投入，物管行业正在经历“工业革命”，物管公司的生产要素从人力向“机器设备”转型，这使得物管公司能够逐步摆脱低效的人力，提升经营效率。转型的同时也对物业公司的资本实力提出更高的要求，好的物业公司能够创造更好的园区环境、提供更高级别的安防服务。无论对开发商销售形成正向宣传从而增加管理面积，还是自身在中小开发商及老旧小区改建市场中进行外拓都会更具竞争力。因此，我们认为物管行业会形成强者恒强的格局，这也是大批物管公司选择上市、寻求资本加持的主要原因。非物业费收入具有想象空间：互联网、社区平台化等发展，给物业公司创造出更加好的经营生态。具有极高粘性的业主群体使物管公司几乎没有“获客成本”；拥有大量的用户基础，令物管公司实现用户变现更加容易。据《蓝筹企业评论》统计，头部物业公司的非物业管理收入在2019年占总收入的4成以上，最为突出的新城悦服务、佳兆业美好已经占比近6成。结合股价来看，涨幅靠前的几家公司非物业管理收入均在总收入5家左右，从下表中可以看出，股价涨幅与非物业管理收入的比例呈正相关。从走势来看，物管公司表现强劲。除彩生活外，头部物业公司近一年表现均强于恒生指数。非物业管理收入盈利在于解决业主痛点：永升生活服务的社区增值服务2019年同比增长143.94%，达到4.83亿元，占总收入的43.04%；从结构来看，家居生活服务增长最快，2019年同比增长192%，达到2.63亿元。我们认为，家居生活服务的增长是以“解决业主痛点”为前提的。据年报披露，永升生活服务的的家居生活服务主要来源是房屋装修、上门维修、团体购买、拎包入住及水电费收集。房屋装修、上门维修这类服务，以前需要业主自行对接，耗费大量时间精力，出现纠纷追责还很困难；而随着社区化逐渐形成，物业公司可以将这类服务平台化，是业主更加便捷的享受上述服务。围绕业主痛点进行展开，与日常生活息息相关的开锁、幼儿园、养老院、看护班、家政等服务、甚至外卖均有嫁接到物管公司平台上的可能，使得物管公司功能更为齐全。物管平台更好的整合使得用户不用再去58同城、大众点评等应用逐一寻找所需要的服务。物管公司将服务实现集中化、平台化的手段就是手机app。以永升生活服务app永生活为例，目前该应用已经能够解决大部分生活中的问题。依靠庞大的业主群体，物管公司也可以在app上经营自己的电商，这也会成为新的业绩增长点。目前，永生活app在华为应用市场仅有1万次安装，从它的管理面积来看，差距还相当大。在华为应用市场拥有260万次安装的绿城生活app则更为全面，不仅包含了业主的衣食住行，还为业主提供情感生活交流的平台，类似微信的朋友圈。不仅如此，绿城生活最大的特点是与网易严选合作，达到为其引流的目的，并从中获利。这也是非物管收入可靠的增长点。我们整理了8家物管公司的app发现，虽然整体服务同质化程度较高，但围绕业主的需求点，各家均有提升空间。高毛利率+高增长使社区增值服务成为物管公司未来发展的主力业务。社区增值服务被看好的另一个重要原因就是具有极高的毛利率。相比物业管理服务22%的毛利率，永升生活服务的社区增值服务毛利率高达51.2%。我们认为，高毛利率主要得益于这部分业务平台化的模式，物管公司只需要搭建平台，不需要为此付出大量人力、物力。因此，这部分业务将会成为物管公司未来主要的发展方向。对非业主的增值服务像是物管公司的“外快”：2019年，永升生活服务对非业主的增值服务同比增长54.3%，达到3.25亿元。这部分业务最大的收入来源就是协销服务，即为案场提供保安、清洁、绿化、礼仪接待等服务。例如，房地产开发公司新楼盘开盘活动，物管公司可以利用现有保安、保洁资源无缝对接，不需要增加投入则可以取得收入。综合来看，物管公司具有良好的“护城河”即物业管理收入，这部分收入具有“强制性”，即只要有业主购买房产就会产生物业费。但收费不合理及服务质量容易引发业主与物管公司矛盾，形成口碑等负面影响。随着法律的完善可能会使业主与物管公司的紧张关系得到缓解，香港通过立法来保护小业主利益的方式值得借鉴。广东省房地产研究会执行会长韩世同说：“在香港，是有法案来保障小业主利益的，小业主集合起来具有的表决权甚至要超过大业主，而不是1:1”。除了物业费这一稳定收入来源，物管公司还具有大量业主这座“金矿”。从上面的分析来看，物管公司对业主的开发才刚刚开始，未来还有很多服务可以搬到物管公司的社区平台上，这部分收入增长潜力很大。非业主增值服务能够使得物业公司现有资源得到更高效的应用。因此，我们认为物管行业尤其是头部公司的价值，值得关注。《蓝筹企业评论》出品文章仅供参考 市场有风险 投资需谨慎来源：蓝筹企业评论（ID:bluechip808）

来源：证券日报之声本报记者 刘琪12月25日，由《证券日报》社主办的“2020第三届中国房地产资本峰会——乘风求变物业管理资本论坛”在北京举行。在此次论坛上，中指研究院常务副院长黄瑜发表了以“物业行业发展回顾与展望——资本与技术赋能行业新发展”为主题的演讲。“在现阶段物管行业的发展策略中，扩规模是主旋律。”黄瑜表示，据中指研究院测算，从2000年至2020年低，全国商品房销售面积累计预计达到209.3亿平方米，其中住宅面积约184.4亿平方米。同时，预计“十四五”期间，我国商品住宅销售面积将有67.8亿平方米，加上近30亿平方米的保障性住房，住宅供给的总量将超过90亿平方米。值得关注的是，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出，“加强城镇老旧小区改造和社区建设”。另据国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。据住建部调查摸底，全国2000年底以前建成的老旧小区大约22万个，涉及的居民近3900万户。“这都将是未来可增量的空间，从这个角度来看，物管市场潜力非常巨大”，黄瑜说道。同时，她表示，目前物管行业集中度较低。据中指研究院统计数据，2019年，物业服务企业前十名在管面积共23.5亿平方米，占全国物业服务企业在管总面积约10%，远低于同年前十名房地产开发企业销售面积占全国比重约30%的数据。黄瑜认为，无论从资本轨迹还是房地产行业的发展轨迹来看，物管行业滞后于房地产行业发展十年。目前，房地产行业仍处于“白银十年”，物业服务企业将会迎来最好的黄金十年。也正因为如此，资本市场给物管行业寄予了更多期许，物业公司上市数量逐年增多。“从企业的发展阶段来说，物管行业也处于规模扩张的发展期”，黄瑜谈道，一方面，企业规模小、数量多；另一方面，市场化程度偏低，多数物业服务企业尚未摆脱母公司开发商依赖。此外，企业也以基础性服务为主、同质化严重。那么，在此阶段，物业服务企业又该如何扩规模？拓展经营范围就是其中一个答案。据中指研究院分析，近两年，物业服务企业已经将服务范围进行了大幅拓展，并且可以从住宅小区逐再渐延伸至商办、园区、公众物业、医院、学校等业态，城市公共服务、国企后勤服务等领域。同时，黄瑜还分享了另两组数据，一组是2019年土地规划建筑面积前20城市、2000-2019年累计竣工面积前20城市的数据，另一组是连续三年住宅用地成交规划建筑面积前20城市的数据。她对两组数据进行分析后认为，物业服务企业在拓展新市场或收并购项目时，应选择土地成交面积大、交易市场活跃的城市。“物业服务企业扩展规模的路径也很多”，黄瑜表示，一是可以借助兄弟开发公司优势，保障规模稳增长；二是可以通过收并购实现规模突围，提速发展；三是可以积极参与投标，扩大管理半径。并且，企业不仅要把服务范围扩大，还要把服务价值基于场景进行深挖。在黄瑜看来，“四化”是扩规模的重要保障。她进一步阐释道，一是标准化，即创立高标准、优品质、易复制的服务模式；二是品牌化，即做强原有品牌，树立细分专业品牌；三是专业化，即引进多元优秀人才：金融、零售、教育、科技等；四是智能化，即利用互联网、AI等新技术降本增效。对于中小物业企业未来如何发展，黄瑜也给出了几点建议：第一：深耕区域，扎实做好主业，提升服务力和满意度，增强区域市场竞争力；第二，通过企业间战略合作，协同带动成长；第三，以上市为目标，强化各项能力；第四，企业间兼并收购，在行业成长期享受估值溢价空间，与上市公司共同成长。（编辑 才山丹）

（一）规模与业绩双增长，协同推动品牌价值提升43%2020全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为68.08亿元，同比增长43.36%；区域性物业服务品牌企业品牌价值均值为10.15亿元，同比增长33.03%。1. 全国性品牌企业管理面积同比增长30%，加速积聚品牌势能2020全国性领先品牌企业在管面积同比增长30.28%，营业收入增长34.29%，协同推动全国性品牌价值的持续提升。2. 深耕区域精进服务，粤港澳品牌企业价值增长领先品牌企业基于成熟的企业经营管理经验，升级品牌理念，扩大重点区域的深耕力度，根据不同城市群的发展特点，积极调整品牌战略，强化品牌区域影响力，推动区域品牌三度的提升。3.强化多业态布局，培育品牌价值增长新动能品牌企业主动抛出“橄榄枝”，进行战略深入调整和跨界转型，切入商业、办公、产业园区和交通枢纽等细分赛道，持续深入全业态布局。（二）品牌企业引领资本市场发展，资本赋能促进品牌价值裂变物业管理行业迎来资本风口，行业资本化进程不断加速，上市品牌企业备受青睐。一方面，新冠疫情催化物业管理行业价值重估，资本市场溢价不断提高，品牌企业充分利用资本力量，助推企业品牌价值提高；另一方面，品牌为企业实力和潜力背书，助力品牌企业登陆资本市场，拓宽融资渠道，降低融资成本，增强品牌企业在并购中的议价能力，提高品牌企业资本市场竞争力。1. 疫情催化行业价值重估，资本力量拉动上市品牌价值提升57%疫情彰显了物业服务的社会价值，物业管理行业价值得以重估，上市物业服务企业股价涨幅尤其亮眼。截至8月6日收盘，在港上市物业服务企业平均市盈率51.57倍，比2019年底高70.71%，今年以来股价较年初平均涨幅103.85%，是2019年上市服务企业股价平均涨幅的2.34倍。2. 品牌企业平均市盈率56倍，IPO融资均值高于非品牌企业2.1倍行业上市浪潮如火如荼，品牌企业纷纷逐鹿资本市场，备更受资本青睐。目前共有30家物业服务企业上市，截至8月6日，已上市物业服务企业中品牌企业达18家，占比六成，上市品牌企业平均市盈率56.02倍，是非品牌企业市盈率的1.36倍。（三）服务进阶提升品牌三度，品牌延伸释放价值张力1. 多举措推动服务水准升级，优化客户体验增强品牌满意度新冠疫情对物业管理行业的发展产生了深层次的影响。品牌企业加快智能化、专业化、多元化和标准化建设，建立有效的社区防控体系，做好基础物业服务，守好社区大门；同时针对社区封闭管理的现状，提供多元增值服务，体现人性关怀，持续提升品牌三度。2.基于主业延伸细分业态子品牌，优化品牌兼容性物业服务品牌企业一方面运用多种技术工具夯实物业基础服务，另一方面基于基础服务能力的延伸由住宅物业服务扩展到非住宅物业服务，围绕主业延伸、构建一个或多个细分业态子品牌，在夯实主业品牌的基础上，壮大品牌力量。3. 深度参与城市精细化服务，红色物业和“老旧改”彰显品牌使命感随着城市服务更加专业化、精细化、智慧化，物业服务品牌企业凭借完善的服务体系和成熟的精细化管理技术能力，深度参与现代化城市管理服务。同时物业服务品牌企业注重响应国家号召，参与红色物业建设，发挥基层党组织服务业主的功能，充分体现品牌的使命感。（四）品牌管理加深信任纽带，全方位传播精准维护品牌形象1. 持续加大品牌投入，品牌升级增添发展动力物业服务品牌企业通过满意度调研分析业主对品牌的满意度状况，针对性进行品牌建设投入，实现品牌精准高效传播。2. 整合全媒体增强品牌传播力，舆情监测护航品牌口碑物业服务品牌企业线上传播全渠道，整合碎片化时间，精准推送至潜在客户，全方位拉近品牌与客户的距离。线下传播形式推陈出新，创新要素融合传统传播渠道，打造崭新品牌形象。