物业管理产业调研报告

物业管理行业已有超过150年的发展历史，但在我国依然属于新兴行业。经过30余年的探索和快速发展，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。物业管理行业市场规模持续增长我国的城镇化发展自20世纪80年代以来逐步加快，城镇化水平的提升带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。此外，人均可支配收入的增加亦推动物业管理行业的快速发展。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。数据显示，2018年，物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。中商产业研究院预测，2020年我国物业管理面积将达345亿平方米。 数据来源：据中国物业管理协会、中商产业研究院整理市场集中度仍处于较低水平，市场竞争激烈目前，我国市场集中度仍处于较低水平。2018年，物业管理资质正式退出历史舞台，取消行业准入门槛的限制使得更多的物业公司得以在同一领域展开争夺，行业竞争将愈发激烈。经营成本持续上涨伴随管理规模扩张与服务转型升级，整个物业管理行业对从业人员的数量和质量都提出了更高的要求，而人员薪酬福利水平的刚性上涨更成为物业服务企业必须面对的成本难题。主流市场集聚于五大核心城市群我国的京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。五大城市群土地面积占国土面积的11%，而经济总量占全国经济总量的55%，是中国经济最活跃、潜力最突出的地区，其衍生出巨大的住房和物业管理需求。物业管理业态以住宅为主，非住宅物业收费相对更高虽然当前物业管理业态仍以住宅物业为主，但从项目平均物业服务费和收缴率来看，非住宅物业管理项目优于住宅物业管理项目。物业管理行业发展趋势(1)服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质传统的物业管理服务多集中于办公楼、购物中心、住宅等业态。但近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等多种类型物业的专业管理需求不断增加，使得物业管理的服务业态已呈现多元化发展趋势，相关服务的个性化需求也将日益增多。未来，物业管理企业将更为主动探索贴近业主需求的特色定制化服务，加快行业内服务业态和服务内容多元化、差异化的趋势。(2)逐步加大基础业务外包比例并广泛运用科技产品对物业管理服务企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。(3)市场集中度进一步提升目前，物业管理行业仍较为分散，行业内公司众多。中小型物业管理公司主要通过降低收费水平获取项目，非标准化管理模式也使得其服务能力、盈利水平参差不齐，市场规模逐步收缩。而大型物业管理公司的标准化管理程度和服务水平较高，通过品牌效应和收购兼并实现业务规模扩张，从而提高市场占有率。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国物业管理行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：中商产业研究院）

2020年12月3日，中指研究院在“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”上，重磅推出《中国房地产市场2020总结&2021展望》，甄选物业服务市场地位领先、满意度领先及特色运营等企业，分析总结其在运营模式、服务管控等方面的经验，为物业服务企业的健康、高速发展提供借鉴。发力城市服务，全域管理迈向新征程城市服务是一个全新的管理模式，目前进入该领域的还以头部企业为主。2020年，万科物业、碧桂园服务、融创服务在城市服务方面均有收获。以融创服务为例，8月17日，融创物业服务集团有限公司与天津市南开区政府签订战略合作签约。此举不仅是南开区政府在高端物业服务行业全区部署重要举措的一项重大成果，也将是一次政府与企业共同推动“城市服务物业化”的强强合作与战略探路。表：2020年部分物业服务企业新签城市服务项目万科物业发布业内首个城市服务品牌—“万物云城”，计划未来三年拓百城10月24日，万科物业发布行业内第一个以城市服务为定位的品牌——“万物云城”。未来三年拓展计划：“百城计划”——以京津冀、长三角、珠三角三个中心城市群为高地，以成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南等7个重点城市为主，开展系列城市服务及老旧小区更新探索，争取实现三年拓“百城”的战略布局。图：万物云城项目分布图图：万物云城服务产品上市物业企业成为资本市场的一道风景线目前，共有34家企业登陆港股、3家企业进入A股。2020年，新增13家企业登陆港股，另有8家已交表，20余家企业在准备进程中。截止2020年12月3日，港股上市企业总市值达5636亿港元，较年初增长1203%，A股上市企业总市值达353亿元人民币，较年初增长21%。港股上市企业平均市盈率约为35倍， 远高于港股平均市盈率10.3倍。表：递交A1的物业企业扩规模仍是王道——中指数据助力高效拓展2020年以来，近百家物业企业利用中指数据在中国2000多个城市拓展物业服务新项目，利用数据做大规模，做强主业。中指研究院提供《重点城市项目源监测快报》，周期：1篇/日新开工项目监测：包括项目类型、规划建筑面积、开发企业分析等。物业项目招标监测：包括城市、物业类型、招标单位、服务期限、预算金额、建筑面积、截止时间等。表：部分城市新开工项目信息三星级占比49.54%，一线城市四、五星级项目占比61.25%图：二十个城市物业服务星级评价情况从调研结果来看，二十城市合格样本中获得三星级的物业服务项目占比为49.54%，四星级和五星级占比分别为42.60%、7.86%。珠三角地区和西南地区四、五星级占比领先图：区域物业服务星级评价情况珠三角地区和西南地区四、五星级样本占比均超50%，分别为66.36%和58.93%，占比领先于长三角地区、环渤海地区和中部地区。各星级物业服务均价同比均上涨，三星级同比涨幅最高图：2020年12月不同星级物业服务均价2020年12月，二十大城市整体三星级物业服务均价为1.93元/平方米/月，同比上涨0.98%，其中深圳均价最高，为3.25元/平方米/月。国内外物业服务企业新的发展动向国内外物业服务企业新的发展动向主要体现在：1）服务范畴：包括不仅限于住宅物业的商办、园区、公众物业等业态，城市服务、国企后勤服务等；2）服务内容：不局限于基础物业服务，还包括基于社区“场”提供的各类创新增值服务；3）服务工具：呈现科技化、智能化、平台化特点；4）服务价值：为业主、合作商、社会创造价值。表：国外部分企业多元业务拓展领域中指研究院发布《中国新物业服务标准研究体系》基于”中国新物业服务标准研究体系”，中指研究院自2021年起，将持续开展新物业服务研究，并发布相关研究成果。港交易所颁布上市新规的影响1. 港交所日前向市场发布咨询函，拟提高主板盈利要求：方案一三年盈利提高到港币1.25亿元，方案二提高到1.5亿元，自2021年7月1日开始实施。2. 2021年7月1日前递表沿用旧规则。3. 如果按照近一年的利润高于6000万港币计算的话，相当于年收入高于6亿元港币，如果基础物业服务收入占比80%的话，那么物业公司在管面积得在2000万平米以上。4. 可能会造成物业公司在明年7.1前扎堆递表，而如果想在明年7.1前递表，现在必须启动或者已经启动。5. 为了达到门槛值，中小物业公司之间可能进行股权合作，引发新一轮并购潮。6. 行业集中度将进一步提升，上市企业数量迎来更大突破，行业到了真正需要突破、升级的时刻。在疫情期间，物业服务企业坚守社区一线，行业价值得到充分认可。在鼓励扩大内需、有效促进消费的政策大背景下，物业服务企业借助数字化、智能化技术红利，持续提升服务质量；同时积极借助资本之风，为规模化、深入化奠定良好基础。一方面，物业服务企业不断提升服务质量，抢占规模优势高地，不断夯实企业地位；另一方面，物业服务企业积极探索创新服务模式与产品，挖掘新的收入增长点。1、重点区域及省市物业服务市场地位领先企业物业服务企业精准定位区域市场，结合当地特色，从本土客户需求出发，凭借高品质服务及多元化业务，进一步提升企业综合实力，全面构筑幸福生活。随着区域深耕的不断推进，物业企业在提升当地影响力的基础上，逐渐蔓延市场布局，走向全国化发展之路。2、重点城市物业服务满意度领先企业物业服务企业保持服务初心，持续专注客户满意度，不断夯实服务质量，稳步提升客户口碑。如疫情期间，物业企业坚守岗位，严格把控服务细节，并提供暖心便民服务，做好科学宣传引导，全力推进防疫措施，彰显服务价值。3、特色运营优秀企业及标杆项目一方面，物业服务企业在立足基础物业服务的同时，更加注重客户体验，通过升级服务体系、深化科技应用等手段，提升运营及服务水平，营造家的感觉。另一方面，物业服务企业融合自身发展特色与物业服务，精耕细分领域，通过沉淀多年服务经验，打磨独特的服务品牌，提升核心竞争力。此外，物业服务企业在实践中不断积累经验，用心服务，打造优质标杆项目。

如需报告请登录【未来智库】。1 非住宅物业领域：适宜精耕细作的蓝海市场近年来，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。从已上市物业公司来看，新大正、宝龙商业两家 公司非住宅物业收入占比最高，达到 30%以上。从中国物业管理协会和上海易居房地产研究院联合统计的 500 强物业企业来看，500 强物业企业在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有布局， 其中从布局企业数量占比上看，2018 年约 93%的 500 强企业布局了办公物业，办公物业成为物业企业布局最多 的非住宅业态，其次为商业物业，医院相对而言最少，仅 42%的物业企业有所布局。住宅物业领域未来格局相对确定的预期是物业企业抢滩非住宅领域的重要原因之一。由于目前绝大多数国 内住宅开发商旗下均有物业子公司，开发项目竣工后一般直接交付给物业子公司进行管理。尤其是在 2018 年以 来的新一轮物业公司上市潮后，物业公司价值重新被资本市场审视，开发商对于自身开发项目“肥水不流外人 田”的态度强化了这种行业趋势，以致开发领域的格局决定了未来住宅物管行业的格局。目前已上市的 23 家物 业公司有 17 家存在关联开发商，占比 74%，而 2019 年百强房企销售金额集中度达到 53%，头部格局已经相对 稳定。在这种预期之下，无论是背靠关联开发商的物业公司还是第三方物业机构，均开始在资本的助力下积极 布局非住宅领域，抢占市场份额。1.1 细分赛道多，门槛较高 物业服务从更广义的概念来看其实可以延伸至空间服务，无论是存在屋面和围护结构的物业形态，如住宅、 写字楼、商业物业等，还是不存在物业形态，如露天的市政设施等，因此覆盖面极广，本文主要探讨非住宅物 业服务，但实际业务也可能涉及到空间服务，如产业园区服务也可能涉及市政道路设施的养护。非住宅业态的多样性造就了该领域细分赛道众多。根据中国物业管理协会分类方式，非住宅业态可以分为 写字楼、产业园区、学校、医院、公共场馆、商业物业等，其中公共场馆包含美术馆、图书馆、科技馆、体育 馆、会展中心以及机场、轨道交通等交通枢纽（本文将交通枢纽独立作为一个子领域进行探讨）。由于不同业态 是城市功能分区的物理展现，不同业态之下不同服务场景和对象导致的需求差异难以形成可以标准化并复制推 广到其他非住宅业态的产品和服务，因此形成的各细分赛道值得有心有能力的企业去深耕。非住宅物业服务领域门槛较高，某个子领域的专业能力是物业企业脱颖而出的必要条件。我们可以从非住 宅领域近期的部分物业服务招标文件中看出，非住宅业主对于物业企业的技术层面较为重视，而对于商务报价 反而显得不敏感：这些非住宅领域具备一定代表性，涉及高速公路服务区、机场、图书馆、学校、医院和行政 事业单位办公楼，商务报价分值大多仅在 20 分及以下，技术、资信和服务分值占比绝大多数。由此可见，非住 宅物业的竞标主要还是在专业能力、品牌实力上的比拼，长期深耕、对子领域服务理解较深的品牌物业企业容 易实现拓展。1.2 政策利好，蓝海市场显现 1.2.1 两条政策主线：后勤社会化改革+鼓励社会资本参与公共服务投资及运营 非住宅物业除了商业物业和办公物业服务市场化程度较高之外，其余业态领域尽管也在进行市场化改革， 但由于以前长期实行计划经济体制的影响过大，使得这一改革过程变得较为漫长。机关和企事业单位（当时的 企是主要指国有企业）后勤服务社会化改革的第一次顶层设计是在 1992 年，当时中共中央、国务院发布《关于 加快发展第三产业的决定》，提出“以社会化为方向，积极推动有条件的机关和企事业单位在不影响保密和安全 的前提下，将现有的信息、咨询机构、内部服务设施和交通运输工具向社会开放，开展有偿服务，并创造条件 使其与原单位脱钩，自主经营，独立核算。同时，鼓励社会服务组织承揽机关和企事业单位的后勤服务、退休 人员管理和其他事务性工作。打破‘大而全’、‘小而全’的封闭式自我服务体系，使上述工作逐步实现社会化。”自此开始，第一条政策主线——机关及企事业单位后勤服务社会化改革开启，政府机关、国有企业、事业单位（包括高校、医院）、军队等在各自领域持续推进后勤服务社会化改革，利好提供上述领域物业服务的企业。 高校的后勤服务社会化改革的顶层设计其实出台的更早，早在 1985 年中共中央便提出“高等学校后勤服务工作 的改革，对于保证教育改革的顺利进行，极为重要。改革的方向是实行社会化”，并于 1999 年和 2010 年中共中 央、国务院再次出台顶层设计，分别提出“鼓励社会力量为学校提供后勤服务”、强调“扩大社会合作”。后勤服务社会化改革过程中一部分管理服务内容由社会企业承接，相当于不断为物业企业带来项目业务增 量，有利于物业企业拓展和品牌实力的培育。而且随着后勤社会化领域的不断拓宽，市场空间也变得更为广阔。 例如，军队营区物业管理社会化保障工作 2020 年起在全军部队推行，目标到 2025 年底全军营区全部实现物业 管理社会化保障。尽管如此，机关和事业单位的后勤社会化改革也不可能一蹴而就，意味着后勤服务的市场空间也会是逐渐 释放的过程。以高校及医院为例，根据中国物业管理协会和易居的相关数据，目前 60%-70%的高校将其后勤服 务向社会开放，这之中仅有 30%-40%将后勤项目全部开放，而根据中国教育后勤协会，高校社会化服务份额占 比已达 50%以上，由此全国高校后勤服务市场至少还有 30%-50%的份额等待释放；医院来看，目前一二线医院 物业已基本全部外包，三四线城市尚有 30%-40%并未完成外包。因此，后续机关和事业单位的后勤社会化改革 的持续推进仍将释放部分市场份额，非住宅领域拓展仍存在空间。2015 年以来公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营的一系列举措形成第二条政策主线，该主线主要利 好提供公共场馆、交通枢纽等公共服务领域物业服务的企业。2013 年十八届三中全会决定允许社会资本通过特 许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，次年 5 月，财政部政府和社会资本合作（PPP）工作领导小组正式 设立。2015 年 5 月，财政部、发改委、人民银行三部委在《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式 指导意见的通知》中提出“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。在能源、交通运输、水利、环境 保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域，鼓励采用政府和社会资本合作模式，吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理”。自此，上述各个领域鼓 励社会资本参与投资和运营的政策频出。社会资本介入公共服务领域，也为社会物业服务企业进入公共服务领 域创造条件，相关领域物业服务外包给社会运营企业是社会专业分工的要求，有助于提升效率。1.2.2 非住宅领域是蓝海市场，头部企业布局仍较浅 根据我们测算，2018 年非住宅物管市场的规模达到 1.2 万亿（具体测算过程见下文）。具体分业态来看，高 校市场规模约 1800 亿，医院约 550 亿，交通枢纽约 345 亿（其中机场航站楼约 280 亿、高速公路服务区约 50 亿，城市地铁轨道交通约 15 亿），公共场馆约 500 亿（其中博物馆 211 亿、图书馆 48 亿、影剧院 240 亿、会展 中心 5 亿），产业园约 7000 亿，办公楼约 760 亿，商管约 1300 亿（其中商业物管 406 亿） 。对于目前上市物业 公司最多几十亿的体量来看，非住宅的万亿蓝海市场开拓的空间极大。目前物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高。根据中国物业管理协会和 易居的相关数据，500 强物业企业 2018 年业态收入少于 5000 万元的企业数量占比在公共场馆、学校、医院、 商业物业四个领域分别高达 90%、90%、85%、79%，小企业分布众多，行业分散程度较大，写字楼、产业园区 两个业态占比则在 56%、46%，分散程度相对较小。而从住宅和非住宅业态面积和收入占比来看，500 强 2018 年住宅管理面积占比为 63%，非住宅占比为 37%，相对偏小。1.3 收缴率高，较住宅更易提价 1.3.1 非住宅各业态收缴率均高于住宅 非住宅各业态收缴率均高于住宅。根据中国物业管理协会和易居的相关数据，从 500 强物业企业物业费收 缴率看，其非住宅各业态均高于住宅，这与服务对象的分散程度以及支付能力关联度较大。其中，单一业主的 医院和学校最高，分别为 99.4%和 99.3%，面向企业收费的写字楼、产业园区因企业支付能力较强，收缴率也 分别达到 98.5%和 98.3%，商业物业由于以中小商户为主且商铺众多，收缴率相对偏低，但仍高达 94%，也高 于住宅业态。住宅由于面向支付能力和意愿最低的自然人，整体收缴率仅有 91.2%。1.3.2 存在提价逻辑，不同业态以及同一业态不同公司间毛利率出现分化 与住宅不同，非住宅业态现阶段存在提价的逻辑。除了保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及前期物业 管理收费实行政府指导价，发改委于 2014 年已放开非保障性住房的物业服务价格，实行市场调节价。因此，理 论上成立业主大会的住宅以及非住宅均存在提价逻辑，但实际中老旧住宅小区成立业主大会较为困难以及业主 分散度大协调困难、支付意愿不强等情况存在，上调物业费存在实际难度；相反，非住宅面向单一业主或者支 付能力较强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感。但提价并不意味着利润率会提升，而是说相对于住宅 而言，非住宅的利润率相对稳定，伴随人工、材料成本的上升，可以将部分压力转嫁给服务对象。 非住宅物业的平均物业费也更高。具体到各业态的物业费水平，从中国物业管理协会和易居统计的 2018 年 500 强物业企业各业态平均物业费来看，住宅最低，仅有 2.10 元/平/月，非住宅相对更高，其中商业物业、 医院、写字楼三个业态的物业费较高，分别为 6.19 元/平/月、6.19 元/平/月、5.94 元/平/月。非住宅不同业态之间毛利率出现分化，部分业态内公司间毛利率差异较大。非住宅业态中，商管（下文分 业态部分具体阐释）、写字楼、产业园区三个业态毛利率较高，而且不同公司之间毛利率差异较大，显示出这些 业态物业服务可以通过管理或规模效应提升毛利，能够提升毛利的主要是品牌物业企业，新进入者或者中小物 业企业进入及提升毛利会存在一定难度，也就意味着后续行业发展龙头集中的趋势会有所加快。公共场馆、学 校、医院由于具备公益属性，服务价格的确定主要依靠成本加成，利润率维持在稳定水平，因此三个业态内公 司间的差异也较小。相对而言，住宅物业服务毛利率较低，而且不同公司间差异程度处于中等水平，因此对于 已布局住宅物业的企业而言，布局非住宅物业既有打磨服务品质以获取高毛利的机会，又存在稳中求进的拓展 空间。下文主要对非住宅物管领域的高校、医院、交通枢纽、公共场馆、产业园区、办公楼以及商业物业等七个 主要细分业态进行细致地探讨。内容主要包括：1、对该业态市场规模进行测算并分析其市场格局；2、根据该 业态特征或已上市公司披露的业态利润率来探讨该业态的利润率特征；3、探讨目前该业态物业服务企业主要提 供的服务类型以及未来可以拓展的服务类型。 2 学校：区域效益明显，行业集中度待提升由于普通小学、初中及高中的物业管理具有较强的地域性和公益性，这类主体的物业管理一般以非盈利性 为目的，且很难实现外部渗透，因此我们在讨论校园物业管理时，主要以高校物业为主体范畴来进行研究。高校物业管理是指专门管理机构接受高校的委托，以经济手段对高校物业实施统一的专业化管理，为高校 教学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，构建和谐、健康的校园文化环境。由于高校 是以教学、科研为主要职能的事业单位，不同于多元化小区业主或其联合体，在委托或是招聘物业管理公司进 行物业管理时有不同的要求和服务标准。从当前高校物管业态相对丰富的物管公司新大正、山东明德、苏州东 吴等公司的服务内容及业态来看，目前高校物业的管理范围主要集中在办公楼管理、教学楼管理、学生宿舍管 理、校区保洁绿化、设备维保等学校后勤类项目，而其服务内容主要分三类：1、基础类服务，主要包括清洁绿 化、学校安保、设备维修、宿舍公寓管理、图书馆管理、体育场管理、招待所管理、教学设施设备管理、门禁 管控、能源管理、消防系统、风险及危机管理、环境健康安全管理、楼宇自动化管理；2、个性化服务，主要包 括健身房管理、洗衣配送、物流快递、运输及班车、餐厅配餐配送、便捷服务、热线服务、自动贩卖机服务、 网络购物服务；3、管家和商务服务，主要包括定制专项清洁、行政服务、商务办公服务、礼宾及接待服务、收 发室管理、高级活动策划、会议中心管理、专业助理。2.1 市场规模约 1800 亿，仍有三成以上份额等待社会化根据我们测算，全国高校物管市场的规模在 1800 亿元左右。根据教育部统计，截至 2018 年，我国共有本 科院校 1245 所，高职高专院校 1418 所，高校共计 2663 所，其他教育机构 1350 所。根据上市公司新大正所披 露正在履行的合同情况来看，往往一个学校的物管服务会采取多段项目招标的模式。例如重庆大学其物管合同 就分为虎溪校区校园物业管理服务合同和重庆大学 ABC 校区校园安保服务外包项目，此外包括重庆理工大学等 学校也同公司签订了多项合同。由于所服务的内容不同也造成合同金额和规模大小的差异，以服务内容相对较 全的重庆大学为基准，平均一个校区的全部物管业务服务合同规模大约在 2000 万左右，我们按照全国单个机构 平均 3 个校区进行测算，其他教育机构单个机构 1 个校区进行测算，我国高校物业市场规模大约在 1868 亿。前文提到，我国高校后勤社会化改革仍在进行中，全国高校后勤服务市场至少还有 30%-50%的份额等待释 放，全国高校后勤社会化的市场空间还比较大。近几年，学校后勤社会化开放的省市主要集中在江浙、广东、 福建、西南等地区，待开放的主要集中在西北、东北、华北等地区，未来 3-5 年内以西安和太原地区为龙头， 会逐步带动华北及西北地区陆续进行学校后勤社会化改革。2.2 成本驱动定价，利润率偏低但稳定 目前我国高校物管领域毛利率中枢在 15%附近，各家高校物管公司利润率水平相对稳定。我们选取已披露 高校物管业务毛利率的 5 家上市公司（含退市）作为样本观测本行业的毛利率情况，其综合毛利率的平均值及 中位数分别为 14.9%和 15.3%，在整个物管领域中相对较低。其中样本中最低的利润水平仅有 8%，最高的利润 水平在 25%，各个公司毛利率标准差仅 4.5%，说明高校物管利润率差异不大。但也反映了当前高校物业收费模式相对单一，由于高等教育的公益性和普及性，为高校服务的企业只能追求微利、薄利，物业费不能按照市场 化方式进行核算，大多采用成本定价的模式，所以虽然各个高校和区域情况千差万别，但高校物业领域盈利能 力相对稳定。根据中国物业协会和易居统计的 500 强物管企业经营情况来看，目前高校物业平均物业费率在 2.83 元/平/月。2.3 区域效益明显，龙头各自割据 当前校园物业市场主要参与者为山东明德、苏州东吴、丹田物业、保利天创、新大正等，除此以外，行业 内还有江苏环宇、辽宁龙源等体量相对较小，但也已经规模化的企业。其中，山东明德规模最大，涉足全国 25 个省区，高校物业项目是其突出的业务板块，公司为 2017 年全国校园物业百强单位（企业）第一名，18 年公 司为物业百强企业第 15 名，重点布局山东本省及北京、南京等东部核心城市高校物业。苏州东吴与浙大新宇均 具备高校起源背景（苏州大学、浙江大学的校园物业管理部），目前专注于长三角地区院校物业管理。新大正物 业专注于西南地区，为重庆本地龙头物业公司，覆盖了大部分重庆知名高校。截至目前，重庆地区高校合计 65 所，公司在管其中的 19 所，占比 29%，其中公立高校 39 所，公司在管其中的 16 所，占比 41%。公司编制发布 了重庆市《高校物业管理服务规范》（地方标准），是第二届高校物业企业联盟主席单位。公司基于“智慧校园” 物业管理服务建设，形成学校物业管理的特色品牌。目前公司校园物业业务已进入云、贵、川、湘、鄂、陕、 桂、赣等地市场，服务全国 60 余所高等院校。保利天创于 2018 年 6 月被保利物业收购，目前在湖南地区高校 与机关类物业中占有优势。丹田物业、江苏环宇、辽宁龙源均为地区性公司，规模偏小。根据中国物业协会和易居的相关数据，2018 年在我国高校物管领域，管理项目在 10 个以下的物业服务企 业达到 78.4%，大部分物业服务公司在高校物业领域布局较浅，行业集中度相对较低，我们认为未来国内校园 物业或将延续地区间龙头割据、各自为政的竞争格局，仅在核心科教城市可能竞争强化。 3 医院：行业潜力有待释放，专业提升助力破局医院作为以医疗、科研、教学为主要工作内容的事业单位，后勤保障工作一直占据着较为重要的位置。从 上世纪 90 年代开始，医院后勤的社会化改革催生了医院物管行业的发展。医院物业管理属公共物业管理的范畴， 指为医院的日常工作如临床医疗、教学、科研、预防、保健等工作必要的提供服务和物资保障，包括保洁、保 安等常规服务和导诊、中央运输等专业服务。随着医院物管行业的蓬勃发展，越来越多的物业企业开始涉足医院物管行业。但从行业格局来看，行业集 中度较低，超过 80%涉及医院物管企业的医院物管规模在 100 万平以下，仅 5.8%的企业医院物管规模超 500 万 平，仅 1.4%的企业医院物管规模超 1000 万平。从能够查询到的上市公司来看，仅有润华物业、特毅股份和康 禧服务三家涉及医院物管的公司曾在新三板上市，目前均已退市。随着老龄化社会的加速到来和医疗后勤社会 化程度的不断提升，未来行业将会逐渐趋于专业化和集中化，头部企业也有望在资本市场大放异彩。3.1 市场规模约 550 亿，多因素驱动行业发展目前我国医疗资源相对紧缺的背景下，国内医院通过新建、改建、扩建的方式增加医疗资源是必然趋势， 医院物管市场规模具备较大上升空间。目前我国医疗环境与发达国家相比仍有较大差距，2017 年我国每千人口 医疗机构床位为 5.72 张，而同期日本为 13.05 张，差距较大。同时我国存在比较明显的医疗结构失衡问题，根 据卫健委发布的数据，截至 2019 年 11 月末，我国共有各级医院 33972 家，其中二级医院及三级医院合计近 12159 家，占比不到 36%，而同期我国诊疗人数总计约为 34 亿，其中二级和三级医院就诊人数约 29 亿，占全国总就诊人数的 87.8%。此外在空间结构上，我国各省医院平均诊疗人次差距极大，最高的上海达到 43 人次/医院，而 最低的省份不到 5 人次/医院。除医院新建及改扩建带来的新增需求外，医院后勤社会化改革进程的推进也将继续释放一部分需求。在医 改逐步深入的背景下医疗行业竞争日益激烈，各级医院聚焦于发展自身核心竞争力，并逐步向外转移后勤服务 以此降低医院的物业服务成本，专业化的医院物管分工也能进一步降低医院成本，提升其竞争力。根据我们测算，全国医院物管市场的规模约 550 亿元（保守测算，未包含一级和未定级医院）。从政府采购 网公布的物业服务招投标信息进行抽样统计得到，二级医院物业服务支出中位数约为 380 万元/年，三级医院物 业服务支出中位数约为 880 万元/年。根据卫健委公布的医疗机构数据，截至 2018 年底，全国共有 8806 家二级 医院和 2498 家三级医院，由此得出当前医院物业行业规模约为 550 亿元。假设各级医院数增速为 7%，物业费 单价增速 5%，预计到 2023 年，市场规模将接近 1000 亿元。需注意的是，上文对行业规模的测算相对保守，并未包含一级医院及未定级医院。原因是按照《医院分级 管理标准》，一级医院是直接为社区提供医疗、预防、康复、保健综合服务的基层医院，病床规模在 100 张以内， 医院规模相对较小，后勤社会化程度较低，而未定级医院大多数为中小型医院，叠加其民营性质，医院对盈利 要求更高，经营者往往并不聘请外部物业服务公司，因此并未纳入本次医院物业服务规模测算。3.2 利润率偏低但稳定，专业为取胜之道 对比整个行业物业费水平，由于医院物管服务专业性较高，医院物管平均物业费处于行业较高水平。根据 中国物业协会和易居统计，2018 年 500 强企业医院物业服务平均物业费为 6.19 元/平/月，同商业物业类似，处 于各业态中最高水平。从我们统计的上市公司数据来看，医院物管服务的毛利率水平较低。润华物业、康禧服务等三家曾在新三 板上市的医院物管公司年报数据显示，2014-2018 年医院物业服务项目毛利率平均为 11.98%，处于较低水平。 同时从企业自身角度来看，医院物管项目的盈利能力也不及其他物管项目，以康禧服务为例，2018 年其医院物 管服务项目的毛利率为 7.38%，而企事业单位、商业地产物业管理服务的毛利率为 10.63%。医院物管毛利较低是由高度专业性带来成本端的高企和医疗行业公开招标带来的收入端压力双重因素所致：1、医疗物业服务专业性较高，高标准的卫生要求和安保要求需要相关工作人员具备专业化素养，除了传统服务 项目之外，物业公司还需提供辅医、导诊、救护接应等多方面的医疗专业服务工作，直接拉高了医院物管公司 的人员培训成本，此外，由于国内医管行业起步较晚，未形成标准化管理，规模效应难以形成，同样导致医疗 物业项目成本高企。2、医院物管属于非住宅领域，按规定实行市场调节价，但业主大都会采用公开招投标选优 选廉的方式选择物业服务企业，这进一步压缩了利润空间。我们整理了 26 个公开招标医院物业服务项目，仅有3 个中标项目高于招标价格，超过 85%的项目价格低于招标价格。尽管针对私立医院等客户，企业往往采用直 销的销售方式，但该类客户规模较小，采购金额较低。尽管目前医院物管获利水平欠佳，但我们认为该业态尚有较大可释放的利润空间。主要体现在以下四个方 面：1、我国三、四线城市的医院物业服务社会化起步相对较晚，市场化程度较低，未来扩展前景可期。2、目 前行业龙头都致力于打造标准化服务体系，在物管行业的发展及医院新建、改扩建带来的外部量增推动下，标 准化医疗物管方案将推动规模效应的释放。3、随着医疗物管行业受重视程度的不断提高，行业内专业人才培养 机制也将不断完善，成本端压力将得到有效缓解。4、医疗行业对物业在专业医疗设施设备的运营维护能力及系 统化服务能力方面的要求也在进一步提高，我们认为企业服务专业化将成为行业取胜之道。3.3 专业化助力发展，多方位提升服务质量 现阶段医院物管服务主要还是以常规的“四保”业务为主，即保安、保洁、保绿及保修，除去常规“四保” 外，医院物业服务还承担着较为专业化的医院后勤保障工作，包含医导服务、护工服务、消毒服务、中央运转 服务、医用织物洗涤、医疗废弃物处理等。目前医院物业服务费用中，“非四保”类目支出占比约在 30%-40%。例如，根据佛山市第二人民医院物业 管理服务招标文件，项目要求人员配置 189 人，其中非“四保”人员为 69 人，非“四保”人员工资支出占比约 占总工资支出的 37.96%；根据山东齐鲁医院物业后勤服务招标书看，项目总金额为 3150 万/年，非“四保”类 目预算为 1000 万/年，占项目总预算的 31.74%。按照该比例测算，“非四保”市场规模将在 180 亿元至 240 亿元 之间，在医院纷纷集中精力打造核心竞争力，剥离非核心业务的背景下，这一比例还有上升的可能，未来“非 四保”业务将成行业内的必争之地。“非四保”业务对承担业务公司有较高的专业化要求，在市场驱动下，目前已有一批企业开展面对医院物 业管理的专业服务，提升专业与服务水平的新商业方式主要有以下三种：1、科技赋能后勤服务系统系统集成平 台。以安徽创源物业管理有限公司为例，该公司建设了创源物业管理智能化平台，根据医院物业管理的特殊管 理要求，在运送管理上进行创新信息化管理，实现业务标准化，管理透明化，从而降低物业管理成本，提高管 理效率。 2、挖掘个性需求，创新服务方式，打造一站式服务系统。此类企业代表有山东大正物业服务有限公司， 该公司积极打造医院+物业的一站化服务系统，将医院非临床服务集中在一个出口，在后勤服务处增设了除基础 服务外延服务，极大的简化了患者的看病流程，支撑医院专注于临床核心业务，全面提升医院服务效率。3、发 力医疗专用设备设施管理，全方位扩展服务范围。此类企业代表有龙湖智慧服务，爱玛客（中国）等，这类企 业在传统服务基础上，增设了医疗设备管理服务，以此为医院减负，节约了医院大量花费在医疗设备管理上的 精力，增加自身服务质量。目前，医院物业管理服务方式主要有以下三种：1、定制化服务：(1+X)+Y 定制服务以先介入的服务项目为 “1”，按照客户需求增加“X”服务项目，与业内外知名企业“Y”实现强强联合，推进战略发展。2、综合类 服务：全方位一体化管理涉及医院机电管理，消防管理，保安、保洁服务，导医、导诊、病人陪护服务，医疗 设备物资管理，医疗设备洁净工程管理，以及医院信息化建设等业务功能。3、劳务派遣：公司小部分医疗非临 床支持服务通过劳务派遣的形式提供，即公司提供医院保洁、修理等工作所需的人员，该类人员在医院的统一 安排、管理下开展工作。根据中国物业协会和易居统计数据，目前500强物业服务企业的医院服务项目中，综合类项目占比达 90.56%， 综合类物业服务是现阶段的主流方式，随着医疗行业的进一步的发展，未来对定制化服务的需求也将进一步释 放，业内公司将从仅提供一体化服务转向多方式服务和多模式经营。4 交通枢纽：专业化程度高，国企央企占据主流公共交通泛指所有向大众开放、并提供运输服务的交通方式，公共交通系统由通路、交通工具、站点设施 等物理要素构成，而公共运输则包括民航、铁路、公路、水运等交通方式，公共交通物业服务主要面向前述各 类交通方式中的站点、交通工具，并为其提供基础清洁、运维、养护及维持秩序等服务。现有公共交通类物业 大致可以分为三类：1、机场物业；2、轨道交通物业；3、高速公路服务区物业。我们统计了目前上市物业高速参与公共交通类物业管理项目的情况发现，该类业态大部分参与者为国企央 企，其中具备多地拓展能力的物管公司均为保利物业、招商积余这类国企，虽然也有部门民营企业如新大正、 碧桂园服务等参与者，但新大正参与公共交通类物业主要集中在重庆区域，而碧桂园服务仅参与了北京大兴机 场项目和辽宁省交通建设投资集团旗下的高速公路实业合作项目，中海物业则仅参与了广深港高铁香港段项目， 保利物业和招商积余参与项目类型及区域相对更为广泛，反应了当前公共交通物业参与主体仍以国企央企为主。4.1 机场：市场规模约 280 亿 根据我们测算，全国机场（航站楼）物管市场的规模约 280 亿元。根据民航局 2018 年统计数据，目前国内 民用航空（颁证）机场共有 235 个，航站楼面积 1454.5 万平。我们通过单一机场全部物业服务合同规模来进行 测算，根据我们统计目前上市公司中从事机场物业管理公司的合同数据，以新大正为例，公司为重庆机场提供 物业服务平均每年合同金额规模达到 5964.6 万元，而其向北京大兴机场、杭州萧山机场、昆明国际机场提供物 业服务平均每年合同金额分别为 3067 万元、489 万元、966 万元。由于每家机场提供的服务不同，所以每年合 同金额不同，这里我们选取其提供服务相对较为全面的重庆机场为例，平均一个航站楼全套物业服务合同规模 大约在 6000 万元/年，我们按照平均 1 个机场 2 个航站楼测算，我国机场物业服务市场规模预计在 282 亿元左 右。根据机场物业服务规范，机场物业服务内容主要包括：房屋及配套设施设备和相关场地的使用、管理和维 护、公共绿化和环境卫生维护、公共区域秩序维护、安全防范等协管事项服务及相关客户接待和商户管理。服 务区域包括：停车场、航站区、高架桥、人行道、景观区、绿化带、候机楼、行政办公楼、职工公寓、货运站、 塔台、边检楼、动力中心、信标台、停机坪、宾馆、机场附属楼等区域。4.2 高速公路服务区：市场规模约为 50 亿 根据我们测算，全国高速公路服务区物管市场的规模约 50 亿元。目前我国高速公路运营里程达到 14.3 万 公里。根据《高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范》中规定，一般高速公路上设置服务区平均间距离不 宜大于 50 公里、最大间距不宜大于 60 公里，在进行高速公路服务区规划时一般都会成对设置，即在道路两侧 各设 1 处服务区。因此我们看到服务区物业招标时均是以 1 对为单位进行招标，当前我国高速公路服务区正在 运营数量达到 2850 对左右，根据 2018 年度浙江省内高速公路服务区和停车区物业管理服务项目招标文件及保 利物业中标情况，我们预计平均每对高速公务服务区物管合同金额规模在 172.5 万元/年，预计我国高速公路服 务区物业管理市场规模约为 50 亿元。高速公路服务区域物业管理区域包括：停车区、餐饮区、汽车维修区、加油区及相关配套设施。有别于住 宅小区和写字楼物业管理服务，服务区物业管理服务有其特殊性。复杂的路网每日车流量、客流量数以万计， 尤其重大节假日期间旅客流量均是以倍数激增，从而增加了服务难度。其次，高速公路的全封闭性隔断了物业 服务的工作者与外界的联系，对物业服务的便利性造成一定的影响。根据高速公路服务区物业管理招标文件和服务区管理制度文件概括，服务区物业管理内容主要包括：房屋 建筑共用部位的维修、养护和管理；公共建筑、构筑物的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、 运行和管理；公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共区域的环境卫生；车辆的引导、停放及公共秩序的维护；保管并完善物业管理相关工程图纸、竣工验收资料等。4.3 轨道交通：市场规模约为 16 亿根据我们测算，全国轨道交通物管市场的规模约 16 亿元。交通部数据显示 2018 年全国在运营轨道中，地 铁线路 143 条，轻轨线路 6 条，我们通过轨道交通的单一线路全部物业服务合同规模来进行测算，根据我们统 计的上市公司中轨道交通物业管理的合同数据，以重庆 6 号线为例，预计轨道交通单一线路的全部物业服务合 同金额规模平均每年在 1100 万左右，以此估计轨道交通物业管理行业空间大约在 16.4 亿元。根据各地方地铁公司的招聘文件和服务规范标准等制度总结，轨道交通物业管理内容主要分为接待工作、 建筑维护管理、共用设施设备维护管理、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护及其他专项服务（包括 但不限于服务区内文化活动、列车清洁、隧道清洁等）。从模式看轨道交通物业服务管理模式主要分为三类：1、完全委外型，这类物管业务相对简单，由轨道交通 集团将相关的保安、保洁、设备维护管理等服务完全委托给第三方公司进行管理；2、渐进式外包型，其业务模 式为轨道交通集团将部分项目委外，并逐步接管物业项目，轨道交通集团负责专业技术操作，将地铁内相关维 保工作委托给第三方公司，其中香港地铁就广泛采取该种模式；3、独立运营模式，轨道交通集团自行订立服务 类型及维保标准并进行相关维保工作，统一招聘，统一管理，不与其他公司合作。目前我国轨道交通物业部分 大部分采取独立运营模式，由轨交集团统一安排人员对轨交物业进行管理，也存在少部分城市将轨交的车辆段 保洁、电客车清洁、物业基础设施维护等业务进行外包。5 公共场馆：服务内容多样，市场前景广阔公共场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、社交、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及 其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等。公共场馆物业具有客流量大、安全 标准高、开放性高等特点。公共场馆物业服务主要面向前述公共场馆，为其提供基础物业管理和后勤保障一体 化服务，主要服务内容除传统“四保”外，还包括文物保护、图书维护、剧院调配、会展接待等专业化服务。根据中国物业管理协会公布的“2019 年公众场馆物业服务十大领先企业”中，排名前五的企业均为第三方 物业企业，即非开发商下属物业企业。表明在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和 市场化经验将为其获得项目带来优势。5.1 市场规模约 500 亿，行业格局分散根据我们测算，全国公共场馆物管市场规模在 500 亿元左右。根据国家文物局及国家统计局数据，截至 2018 年底，全国博物馆、公共图书馆、运营影院、会展中心数量分别为 5354、3173、10532、348 所。我们取近两年 公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为 395 万元/年，图书馆每单中位数水 平约为 151 万元/年，博物馆每单中位数水平约为 228 万元/年，会展中心每单中位数水平约为 149 万元/年，测 算得博物馆物业服务市场规模约 211 亿元，图书馆规模约 48 亿元，影剧院约 240 亿元，会展中心约 5 亿元，合 计约 505 亿元的市场总容量。公共场馆物业市场仍处于发展早期，市场格局分散。根据中国物业协会和易居统计数据，2018 年度 500 强 物业企业中有 236 家企业涉足公共场馆物业，平均公共场馆管理面积为 3093 万平。但数量占 82.6%的企业的公 共场馆物业管理面积在 100 万平以下，3%的企业管理面积大于 500 万平，仅有 0.8%的企业管理面积大于 1000 万平。5.2 毛利率适中，收并购市场风起云涌 从我们统计的上市公司数据来看，公共场馆毛利率中枢在 18-19%左右，处于中等水平。其中综合毛利率 （含所有服务）的平均值和中位数分别为 17.8%、19.4%，仅次于面向企业的商业、办公、产业园类物业，高于 住宅和面向事业单位的政府、学校、医院类物业。公共场馆物业的毛利适中，吸引着更多优质物业服务企业参与布局，行业收并购正在加速。雅生活集团于2019 年9 月收购中民物业板块60%股权，中民物业业态布局中公共建筑占比50%，其中涵盖多个公共场馆项目， 如上海世博会中国馆，雅生活此次收购意在进一步加强公共领域布局；美的物业 2019 年 8 月收购北京金颐都物 业，有助于扩大公司公共场馆的在管项目规模，并荣获“2019 公众场馆物业服务领先企业”；同时佳兆业也非常 看好公共场馆，并持续发力，行业竞争加剧。5.3 服务内容更加多元，能力要求专业且全面 公共场馆开放性较高、客流量较大，所以其物业服务相应有特殊的要求：1、管理标准高，公共场馆人口密 度大、专业设施多，对物管企业的安保措施、设备保养、应急处理等能力要求更为严格；2、准入门槛高，公共 场馆严格的管理标准需要物管企业付出更高的运维成本，中小企业进入难度大；3、增值服务空间广，公共场馆 类型丰富，以主营业务为主线，根据具体场景扩展其外延服务，从而拓宽场馆的增值服务空间。公共场馆服务业务需要有更多元的服务能力，在传统“四保”的基础上，不同服务对象的要求也不尽相同， 根据场馆类型可以进一步细分服务内容。5.3.1 博物馆、图书馆、影剧院物业服务对象复杂、品质要求高 新世纪以来，全国各地博物馆、图书馆、影剧院的改建、新建工作也步入高潮。场馆的建筑面积、展览空 间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大幅提升，所以对物业服务的品质要求大幅提高。在传 统固有的管理模式下，难以保障物业管理的质量，于是公共场馆物业服务逐步走向市场化。据近两年公众设施物业服务公开招投标情况看，博物馆合同数量约为图书馆、影剧院的 4 倍，博物馆物业 市场化程度已经处于较高水平，发展阶段相对成熟。此类物业运营管理具有一定的特殊性，相较于常规物业， 博物馆在防火防盗与维持秩序上的要求更高，根源在于博物馆所陈列物品的不可再造性与珍稀性，需要设置专 人引导访客文明观展，并且需要富有经验的职业人员对展品进行维护，这也是博物馆物业管理市场化程度高的 主要原因之一。图书馆物业管理的特殊之处在于对馆藏图书的整理和维护。随着各种高科技智能系统、计算机系统的应用, 对图书的管理内容也更加丰富。物业需运用网络智能化设备，完成图书的日常借还和整理服务，以及图书文献 的装订、运送、保管、修补、保温、通风、保湿，图书的防尘、防虫、防鼠等。据招投标合同数量看，图书馆 物业数量较少，平均合同单价也较低，所以总体市场规模远小于博物馆。影剧院的物业管理服务具体细分为剧院部分和影院部分。剧院部分承办大型演出及大型会议，用电量大， 物业管理公司需要配合强电、弱电、舞台机械等工作，并需要配备专业人员完成灯光、音响调控。影院部分， 物业管理要完成放映电影的票务服务，空调运行调试，配备保洁人员配合每场影片放映结束后的清场及日常影 城的环境维护。现阶段影剧院招投标合同数量不高，但是根据国家统计局数据 2018 年底运营影剧院数量有 10532 家，可见影剧院物业仍存在广阔的存量市场。以新三板上市公司东光股份为例，公司业务按业态可分为住宅、公共场馆、园区和公共建筑物业四大物业 管理板块。其中公共场馆物业管理服务包括博物馆、科技馆和展览馆物业管理服务。公司从 2012 年开始逐步调 整业务结构，将经营重点从传统的住宅项目逐步转移至利润更高的公共场馆项目，次年即见成效，中国园林博 物馆项目单笔合同创收达到 1012 万元/年。5.3.2 会展中心物业服务独特性强，盈利空间广阔 会展中心以其动态性高、开放和服务性强的特点，对物管公司有更为特殊的要求。1、定制化宣发服务：在 保障展品和区域安全的基础上，还需要满足布展方在设施、广告等方面的个性需求，比如展位设计、现场装饰 等； 2、服务人群广：其服务对象不仅限于布展方，更要面对广泛的参展人群，因此需要高效协调会展各个环节， 如合理规划车辆行驶路线和停放，科学设计参观路径，以及休闲餐饮、商务洽谈等其他配套服务；3、应急措施 完善：针对各种突发事件制订应急预案，需要提前联系当地政府和社会，采取急救等紧急措施。会展物业具备较高的盈利水平和发展空间。我们以会展物业的龙头企业北辰实业为例，旗下北辰会展集团 受托管理的会展与酒店项目累计达 26 个，实现受托管理会展场馆总面积 276 万平米，已成为国内管理场馆总面 积最大的会展品牌企业。公司会展行业所属业务板块毛利率高达 61.35%。此外新三板公司索克物业在 2014 年 新增的法拉利展厅项目毛利率也高达 46.16%。同时会展行业的产业链较为成熟，其中主办方作为上游，负责策划、招商、营销、宣传等，以政府补贴和 佣金收入作为回报，拿走单次展会总利润的 50%。会展中心作为中游，负责场馆租赁、工程及设计、展会现场 服务等工作，承接和联络住宿、餐饮、旅游、安保、信息、清洁等工作，通过收租金的形式拿走总利润的 30%， 剩余 20%为厂商销售产品获得利润。除此之外，承办方可以通过参股上游企业抽成，增加公司利润。6 产业园：潜力巨大的蓝海市场，精细化运营要求较高6.1 市场规模超 7000 亿，可开拓空间巨大 产业园区物业服务市场规模超 700 亿元，其中国家级园区市场规模在 2180 亿元左右，省级开发区规模在 4970 亿元左右。产业园区从形态上主要涵盖科技园、工业园区、物流园区、保税区、特色产业园、文化创意园 这几类细分业态。国家发改委等六部门于 2018 年联合印发的《中国开发区审核公告目录》文件显示，目前我国 共有 552 家国家级开发区，1991 家省级开发区，其中国家级开发区核准面积 55.5 万公顷，省级开发区核准面积 126.5 万公顷，省级以上园区面积共 182 万公顷。而根据中国物业协会和易居数据，500 强物业服务企业 2018 年产业园区物业收费水平为 3.41 元/平/月，若按自然资源部今年 1 月披露的国家级开发区综合容积率 0.96 来测 算，国家级开发区物管市场规模为 2182 亿元，省级开发区规模近 4970 亿元，省级以上产业园区物管市场整体 规模高达 7152 亿元。500 强物业企业近半覆盖园区，但在管总规模占比不足 5%，市场呈高度分散。根据中国物业协会和易居统 计的 2018 年全国 500 强物业服务企业中，已有 54%的物业服务企业在产业园区物管领域布局，覆盖程度居中， 覆盖面较医院及场馆型物业更广，弱于住宅、写字楼、商业及学校业态。另一方面，500 强企业园区在管面积 共 7.4 亿平，较国家级园区规模占比仅为 13%，较省级以上园区规模比重也不足 5%，表明当前产业园区物管市 场尚有大片市场空间可供开拓，未来产业园区物业服务市场化潜力巨大。6.2 利润率较高，不同公司差异明显 产业园物管行业毛利率中枢在 21%附近，各企业毛利率水平分化明显。我们选取披露产业园物管服务毛利 率的 9 家上市企业（含退市）作为样本来观测本行业的毛利率情况：综合毛利率的平均值及中位数分别为 24.4% 和 21.3%，均高于商业物管，但低于商业管理和办公物管业态。其中，样本中最低的仅有 3%，最高的在 60%以 上。各个公司毛利率的标准差为 13.4%，居于各业态之首，进一步说明在产业园区物管领域各企业运营能力差 异显著，专业化水平和品牌美誉度较高的企业在本行业更容易取得溢价。此外，中房协 2019 年发布的《产业园区物业管理发展报告》显示，在受访的 108 家园区物业服务企业中， 2018 年综合利润率平均值为 15.6%，最高的为 36.3%，最低的仅有 6.2%，说明业内各物管企业盈利能力层次区 分明显，这与我们在上文中统计的结果基本一致。6.3 沿产业链提供贯穿全程的多样化服务产业园区物业管理的服务贯穿了产业园区前期定位、规划设计、工程建设、营销策划，以及后期运营管理 全阶段，它与传统住宅物管的最大差异在于除基础的“四保”服务外，还为客户提供资产管理、设施管理、环 境管理、能耗管理、产业、商业和政务资源有效整合等融合产业链优势的多元增值服务。以目前对已上市产业 园区物管企业及部分涉及该领域业务的开发房企看，物管服务已覆盖到产业的各流程中。具体而言，产业园区物业管理服务可以根据服务内容的不同侧重划分为以下五种主要类型：1、基础管理服务，包括：（1）综合管理服务，包括报修和投诉接待、信息通知等日常服务； （2）清洁绿化 服务，即保持公共区域清洁卫生、垃圾处理及绿化养护、（ 3）秩序维护服务，包括定时巡逻、24 小时监控和突 发事件处理、（ 4）设施维保服务，包括设施定期维护保养工作、（ 5）停车场管理服务，即对车辆进行管理疏导 及收费。该类服务与一般基础物业服务类似，但因园区定位差异，管理不同园区的物业公司基础服务侧重点会 有所不同。如工业园区服务重点为确保水、电、气等资源充足供应，重点安全设施维护会重点关注；对于物流 园区，盗窃及火灾隐患是重点，在提供基础服务时物管公司通常会在治安与消防投入更多资源。2、设备设施管理服务，主要指能源管理、装修管理及工程管理服务。物管公司通常利用经验及技术手段， 为业主提供节能降耗、高效能源、能源中心管理及技术革新方案来开展能源管理服务。对于工程服务领域，通 常包括提供方案设置、预算管理、改造项目管理、工程比选信息发布、供应商评估、库存管理、机电安防弱电 施工等内容。3、资产管理服务，主要包含招商招租、咨询顾问及智慧园区建设服务。其中咨询顾问服务通常包含园区投 入运营前的前期规划设计及投入运营后的各类营运、评估、招投标等咨询范畴。例如，金科服务参与长沙科技 新城的前期招商阶段，通过对从企业需求、选址咨询、技术支持、关系维护多个维度协同招商团队，在 1 年内 快速引入 250 家企业共计 40 万平米产业物业入园；绿城服务在阿里巴巴杭州软件项目产业园项目中也从排水施 工图、交通组织流线、智能化设计、精装修及景观方面为项目提供物业顾问工作。智慧园区方面业务目前也有 诸多物管企业进行布局。仍以金科服务为例，其已在 2016 年建立了集软件数据、硬件数据、互联网数据和基础 生活数据于一体的“天启”大数据中心，旨在通过实时的数据管控，基于服务了解用户的生活需求方向，让物 业更高效地服务于用户所需要的服务。4、行政后勤服务，主要包括餐饮住宿及业务外包活动。举例而言，餐饮住宿方面，重庆海泰为长安汽车园 区内的客户提供后勤行政和团膳服务，漕河泾物业在园区内建立起“一卡通”结算服务以方便园区企业员工的 生活。业务外包活动方面，漕河泾物业目前外包了腾讯公司的总台、会务、公司办公楼的后勤工作，为其提供 了包括前台、后勤、行政、会务、接待、健身管理等“嵌入式行政管家服务”。同时，针对临港产业区物流仓储 需求，漕河泾还为普洛斯提供总部行政管理服务。此外，天安物业还为其园区内企业实施了班车定制服务。5、除上述服务内容外，物管企业还可为园区内企业提供政府资源对接、金融租赁、物流支持等领域其他增 值业务。如东光股份在园区内已建立政策咨询平台服务，提供政策咨询及政务对接；又如新大正在园区物业方 面正将业务拓展至市政道路养护、市政设施维护等相关市政物业服务领域。产业园区物管企业正沿循园区内产业链的需求及特点向上下游拓展，而物联网和“互联网+”的智慧园区趋 势将为该领域物管公司未来通过线上或 O2O 模式提供各类服务注入新的活力。“十三五”规划中有多条涉及产 业园区未来发展的利好政策，可以预见未来将有更多的物管企业进入产业园这一广阔的蓝海领域，但当前各物 管公司盈利水平已出现一定分化，未来专业运营较强、品牌美誉度高的产业物管公司很可能取得领先优势，值 得重点关注。7 办公楼：市场化程度高，增值服务空间大7.1 市场规模约 760 亿，市场化程度较高 自 1978 年改革开放以来我国第三产业开始取得发展，1982 年开始随着城市经济体制改革以及开放程度扩 大，第三产业占 GDP 比重快速上升，对办公楼及配套服务的需求开始释放。根据国家统计局数据，1999-2019 年全国办公楼累计竣工面积已达 4.4 亿平，但由于时间跨度有限以及统计口径偏窄，该数据可能较为严重地低 估了全国办公楼的存量面积。根据我们测算，全国办公楼物管行业规模约为 760 亿元。可考虑以上海办公物业数据来估算全国的规模情 况。截至 2017 年，上海全市办公建筑存量建筑面积为 8461 万平，加上统计局披露的上海 2018 年竣工面积，可 知 2018 年全市办公楼存量为 8874 万平。而 1999 年-2018 年上海办公楼累计竣工 3339 万平，占同期全国办公楼 总竣工量的 8.3%，按此比例可估算出 2018 年底全国办公楼存量面积约为 10.69 亿平。根据中国物业协会和易居 的数据，2018 年办公楼物业费水平为 5.94 元/平/月，由此可计算出当前办公楼物管行业规模在 760 亿元左右。根据中国物业协会和易居统计，全国 500 强物业服务企业中，93%的物业服务企业布局了办公楼物管领域， 仅次于住宅，表明各物管公司在办公楼领域布局广泛，存在一定强度的竞争。在办公楼物管领域服务领先的企 业中，中航物业、东湖物业、金融街物业、公诚设备资产服务、楷林物业等拥有较强的业务竞争力。7.2 利润率较高，不同公司差异明显 办公楼物管服务行业毛利率中枢在 25%左右。我们尝试通过十余家办公楼物管业务占比较高的上市企业样 本来观测本业态可能的毛利率水平，数据显示，业内综合毛利率（含增值服务，以基础物管服务为主）平均值 和中位数分别为 27.2%和 25.2%，仅次于零售商业中的商业运营管理服务领域，位于各业态上游水平。办公物管毛利率波动大于零售商业物管，业内公司毛利率差异明显。此外我们还通过所取样本企业毛利率 的标准差来分析业内毛利率差异情况，结果显示办公物管行业毛利率标准差为 11.8%，波动大于零售商业物管 业态，仅次于产业园区和零售商管领域，运营和品牌能力较强的企业在办公物管领域可以取得更高的溢价。7.3 以基础服务为主导，增值服务延伸空间广阔 面向办公楼的物业管理服务一般分为前期物业服务和后续服务两个阶段。前者是在业主委员会成立之前， 业主及租客入驻率尚未达到预定水平的时间段内，由物业开发商进行前期物业服务招标，中标企业与开发商或 写字楼业主订立前期合同开展前期物业服务，向业主收取物管费的阶段。当业主委员会成立之后，物管公司将 由业主委员会进行审核并与物管公司重新订立物业服务合同，继续提供后续的物业管理服务。上述两个阶段中 物管公司均可提供秩序维护、保洁、绿化、设施维保在内的基础物业服务及相应阶段特定的物业增值服务。具体而言，办公物业所包含的基础和增值服务类型大致可划分为以下几类：1、基础物业服务，包括（1）保安服务，包含各类安全保卫、定时巡逻、访客管理、实时监控等服务； （2） 清洁及绿化服务，包括办公、公共区域及建筑外墙的清洁、废物处理与绿化服务；（3）设备及设施维护服务， 包括对楼宇设施设备的保养、维护、检修、改造升级及全生命周期管理等服务； （4）客户服务，包含前台接待、 礼宾、接驳、报修、文件代收、投诉建议处理等服务。上述服务均属于基础物管所涵盖的范畴，物管公司通常 又会将劳动密集型的工作（如清洁、安保及设施维护）外包予第三方。从办公楼为主营项目的物管公司来看， 中经世纪基础物管服务收入占比为 71.7%，而德商股份的占比接近 90%。2、各类增值服务，是物管企业充分利用公共及附属资源为业主及客户针对物业特点及潜在需求提供的各类 增值业务，对办公物业具体而言包括：（1）停车场管理服务，包括流量监控、车辆引导、收取停车费及设备设 施管理，其中物管公司可能会向业主租赁部分车位。如金融街物业向其集团公司租赁了部分车位用于运营；从 单列出停车管理费收入的中经世纪来看，该项占比在 5%的水平； （2）资源管理服务，通过出租广告位等公共空 间获取租金收入；（3）经营性业务，主要包括为业主和租户提供搬迁、居间、团购、汽车美容清洁等服务，通常为一次性收费；（4）咨询业务，就开发前期空间规划、系统设计、设备选型、监控布局等内容向开发商提供 咨询，以及为预售活动提供管理、业态招商协助服务，一般为一次性收入；（5）资产管理业务，面向开发商和 业主提供车位、中介物业租赁及销售服务；（6）餐饮服务，即向业主或租户提供各类餐饮配餐以及自动售货机 服务，通常是向服务对象收取每次实际发生的费用。如金融街物业已建立“怡己”系列餐饮和自动售货机销售 品系，该块收入占比近三年维持在 1.7%的水平；荣超股份和索克物业目前也对办公业主提供了配餐及餐饮预订 服务；（7）文化建设服务，主要包括为客户举办各项文体及公益活动；（8）办公生态运营服务，指通过打造商 务生态运营平台为客户提供企业圈层社交、信息财务咨询、员工能力提升培训、企业沙龙、团队建设等多样化 企业发展类及生活化服务。例 如华润置地已对其写字楼客户完成其生态平台 “Officeasy 润商务”100%全覆盖， 合计参与活动人次近 10 万人，已搭建起 7 大日常商务活动子品牌和 1 个品牌节日，广受业内关注。当前基础物业服务仍然是办公物管公司最重要的收入来源，但根据各公司对未来的战略规划，增值业务这 一板块因其可观的附加值和广阔的延伸范围，正成为诸多公司未来利润增长的发力点。未来个性化增值服务有 望以办公物业项目为载体，通过吸引各行业优秀的服务机构参与，进一步向智慧社区、办公生态运营、电子商 务、餐饮服配、装修服务、社区金融、文体活动、汽车洗修等领域继续拓宽，增长空间值得期待。8 商业物业：高度依赖经验和专业运营能力商业物业一般指零售商业地产，包含封闭式和开放式的商场，以及开放式的购物街。谈及商业物业，会涉 及商业物业管理（下文简称“商业物管”）和商业管理（下文简称“商管”） ，二者概念存在一定区别。商业物管 是提供主要围绕对商业物业进行维护的低附加值服务，例如保洁、安保、维修等，与前文其他非住宅业态物业 基础服务的范围相仿；而商管重在运营，提供全链条服务，细分而言包含开业前的咨询、招商、开业服务，以 及开业后的运营管理，以达到通过商业物业获取的收益最大化，提供的是一种高附加值的需要具备较高专业性 的服务。后者一般也包含前者。从目前 A 股、港股、新三板上市的物业服务公司来看，可以将其分为以上两类。 下文以讨论商管为主，顺带讨论商业物管。8.1 市场规模约 1300 亿，行业格局分散商管行业规模在 1300 亿元左右，商业物管行业规模在 406 亿元左右。根据 Frost & Sullivan 数据，2018 年 全国商管企业在管面积 5.46 亿平，总收入 1301 亿元，商管行业规模超过千亿，单位在管面积收入为 19.8 元/平 /月。根据中指院统计数据， 2018 年全国购物中心面积（≥2 万平）为 3.83 亿平，若乘以前述单位在管面积收入， 可以得到全国 2 万平以上购物中心管理市场规模约为 910 亿元。根据中国物业协会和易居统计，全国 500 强物 业服务企业 2018 年商业物业平均物业费水平为 6.19 元/平/月，按此可以计算得到全国商业物管行业规模 406 亿 元，约占商管行业规模的 31%。当前无论是商管行业，还是商业物管行业，仍处于分散的状态。根据 Frost & Sullivan 数据，截至 2018 年， 行业前五分别为万达、万科印力、华润、宝龙、新城，占比分别为 6.6%、1.8%、0.9%、0.8%、0.8%，万达市场 份额较为领先，前五合计占比 10.9%。而从物业协会和易居统计的全国 500 强物业服务企业中，数量占 74%的 物业服务企业布局了商业物管领域，覆盖度较高，仅次于住宅、写字楼，显示出市场化的商业物管领域可能也 存在一定的竞争激烈程度。 8.2 商管利润率高，不同公司差异较大 商管行业毛利率中枢在 32%左右，而商业物管行业毛利率中枢在 20%左右。我们试图用为数不多的披露商 业业态物管毛利率以及商管毛利率的上市企业样本来窥见这两个行业可能的毛利率水平：1、商业运营管理服务 领域，综合毛利率（含所有服务）的平均值和中位数分别为 32.9%、31.6%，明显高于各业态物业服务毛利率。 其中，最低的仅有 10%以上，最高在 50%以上。2、商业物业服务领域，综合毛利率（含增值服务，但主要是基 础服务）平均值和中位数分别为 20.8%、20.3%，仅次于写字楼和公建物业，处于业态中的较高水平。无论是商管行业还是商业物管行业，不同公司间毛利率差异较大。此外我们还使用毛利率的标准差来观察 行业内不同企业毛利率的差异，最终得到商业运营管理服务毛利率差异大于商业物业服务，而商业物业服务毛 利率差异仅次于产业园区和写字楼，意味着商业运营管理服务和商业物业服务中，品牌知名度较高和专业运营 能力强的服务商容易获得溢价而脱颖而出，这一定程度上也能解释万达能够取得相对较大的市场份额，而将身 后的商管企业远远甩开。8.3 商管提供开业前和开业后全链条服务商管公司从已上市的宝龙商业和待上市的星盛商业来看，首先在商业模式上可以分为三种：1、委托管理服 务模式，该模式下所有日常运营成本均需由商管企业承担；2、品牌及管理输出服务模式，该模式下商管企业只 需要承担管理人员的成本；3、整租服务模式，该模式下商管企业在承担所有日常运营成本之外还要额外付出租 赁商场、商业街或商铺的租金成本。宝龙和星盛主要都以委托管理服务模式为主，并存在一定比例的整租服务 模式，星盛的品牌及管理输出服务模式收入占比较宝龙为高，2018 年占比约为 20%。但是不同服务模式下所含的服务类型也有所不同，所有服务类型大致可以分为两个阶段、七大种类：1、开业前筹备阶段，包括（1）咨询服务、（2）招商服务、（3）开业服务，这些服务均是商管公司为获取 管理项目提供的前端服务。开业前阶段提供的这些服务取得的收入均为一次性收入，这些收入的实现均有赖于 新项目的拓展，未来会具备较大不确定性。从上市商管公司来看，宝龙 2018 年开业前阶段服务收入占比 5.0%， 星盛在 3.0%左右；2、开业后运营阶段，该阶段的收入均为持续性收入，随着在管商业项目的增多和面积的增大，该阶段收入 占比会越来越大，从宝龙和星盛披露的情况来看可以占到 95%以上。该阶段服务类型包括（1）物业管理服务， 等同于前述商业物管，主要面向租户提供，包含基础物管、租户指导、市场营销及推广等服务。物管费按照建 筑面积向租户收取，主要用于覆盖日常所有的运营成本；（2）租户管理及收租服务，按照当期租金或利润一定 比例向业主提成，也即商管费。例如宝龙商业向母公司收取的商管费为租金收入的 5%，向独立第三方收取的则 为租金收入 5%-30%。从商管公司收入占比来看，物管费与商管费合计占比大致在 65%-75%之间； （3）增值服 务，目前商管公司增值服务主要是停车场、广告位、公共区域的管理服务收入，主要为二房东模式，即从业主 手中租入停车场、广告位、公共区域，并进行分租和管理获取停车费、广告位费以及多种经营收入，该收入占 商管公司收入比重大致在 10%-20%； （4）物业租赁服务，与前述增值服务一样属于二房东模式，是指从业主手 中租入整个商场、商业街或商铺并进行分租和管理以获取租金和管理费。星盛该收入占比为 2.7%，而宝龙高达 21.0%，主要是由于星盛旗下仅整租一个商场，而宝龙为较多数量的商业街提供租赁服务。一般而言，商管公司的收入中商管费（租户管理及收租服务收入）和增值服务收入是主要利润来源，值得 重点关注。商管费收取时租金的提成越高，越说明公司商管品牌市场影响力越大；而同项目增值服务收入增长 越快，越说明项目整体运营效率更高、商管企业运营能力越强。投资建议：看好在非住宅领域积极布局的物业服务公司非住宅物业市场规模达万亿，但目前物管公司借力资本在该领域跑马圈地仍处于起步阶段。未来非住宅领 域的收并购势必会变得越来越频繁，而综合类物管巨头和细分赛道龙头将在这轮竞争中占据主动。其中综合类 物管巨头广泛的触角及资本优势，细分赛道龙头对本赛道的强化及扩赛道，是他们占据主动的主要法宝。我们 看好目前在非住宅领域积极布局的物业服务公司。其中， A 股重点推荐招商积余、新大正，港股重点推荐保利 物业、永升生活服务、宝龙商业。建议关注非住宅业务占比较高的绿城服务、时代邻里。招商积余：焕发新生的机构类物管龙头新大正：最纯的非住物管标的 保利物业：综合类物管巨头宝龙商业：轻资产商管龙头 永升生活服务：高成长开发商股东加持，积极布局非住绿城服务：品质物业服务标杆时代邻里：深耕大湾区，并购扩大非住版图……（报告来源：中信建设证券）如需报告原文档请登录【未来智库】。

第一章 行业概况物业管理（Property Management）是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。图 房地产物业管理产业链物业管理分类： 居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。 商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业。这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。 工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。 其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。图 房地产物业管理行业分类类别图 三类物业服务企业物业管理行业已有超过150年的发展历史，中国的物业管理行业诞生于上世纪80年代，起步于深圳。1994年首次发布《管理办法》，迈向法制化轨道；2003年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善。2017年国务院取消一批行政许可事项的决定，取消物业服务企业一级资质核定审批，住房城乡建设部加强事中事后监管。经过30余年的探索和快速发展，中国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。从市场的角度来看，特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。中国规定这类物业的土地使用权出让的年限最高为50年。图 房地产物业管理行业发展史据中国指数研究院数据，截至2017年末，全国物业管理行业管理面积达195亿平米，同比增长5.5%，2009-2017年CAGR为6.6%，行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。2018年物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。截至2018年，我国城镇化率达59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美国的81%。而美国和日本分别在1940年和1955年达到了56.5%和56.1%，城镇化率50%-70%在国际上均为快速城市化阶段，城镇化率快速提升将推动行业管理面积稳步提升。第二章 商业模式和技术发展2.1 产业链价值链商业模式2.1.1 房地产物业管理产业链图 物业管理公司产业链业务图1) 物业公司上游的产业链:- 前期介入工作：专门给开发公司做工程的前期介入，安排工程人员去工地做前介，从建筑物到基坑，从设备设施安装到承接查验，从装饰装修到隐蔽工程，管网管线等，开发商支付一定的费用。- 售楼部服务：在售楼部安排形象岗、门童、吧台、样板间服务员。为地产营销促进销售，提高物业品牌形象，打造楼盘口碑。- 工地安全保障：给工地安排保安、食堂工作人员、会务等，做好地产工地的保障工作。- 验房服务：针对地产公司即将交付政府查验的工程承包下来，派人进行专门的查验，根据政府相关工程要求做出报告和结论，减少地产人力资源成本。2) 物业公司的下游产业链：- 便利店、果蔬店、保险代售；- 住宅、商业、车位销售和租赁；- 业主生老病死的产业、养老、健身、咨询；- 业主结婚、过世等环节的操办；- 空置房有偿服务和管理，免费服务；- 公寓租赁和分租；- 宾馆酒店的经营；- 美食街、餐饮店的运作。2.1.2 商业模式1) 目前国内几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为物业服务提供商模式、物业资源开发商模式和物业顾问服务商模式三种类型。 物业服务集成商：又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。 物业资产运营商：又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作(如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业。 物业保障服务商：又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。其特征是，物业服务企业不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。图 互联网与物业管理公司融合过程2) 物业行业规模效应弱，较难形成寡头型市场格局，以竞争型格局为主。国际物业龙头都选取了内生加外延的发展策略，并购在龙头崛起过程中有着举足轻重的作用。国际物业龙头对住宅物业管理收入依赖程度低，形成了全设施综合服务的特点。图 国际物业龙头发展策略3) 社区O2O模式，开启物管新纪元。随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展，物业管理企业先后试水互联网，以社区生活场景为中心，搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平台。一方面可以整合“线上”和“线下”两端的资源，并通过云端进行管理，为居民创造更加便捷的社区生活环境的同时进一步拓展增值服务发展空间，创造新的盈利点；另一方面可提升物业管理效率，降低能耗成本与人员成本。图 社区O2O模式盈利模式：目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，包括提供房屋、设备的维修和维护，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长。第二种是通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务(空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(顾问咨询服务、案场服务、工程服务等)。1) 基础物业服务基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源。从2014年-2017年的百强企业营业收入构成来看，基础物业服务收入业绩贡献度维持在80%左右，是企业营业收入的主要来源。近几年由于百强企业普遍采取“内生+外延”式扩张，基础物业服务收入逐年增加，2017年高达60703.7万元，同比增长16.9%，2014年-2017年间百强企业基础物业服务营业收入均值年复合增长率为21.6%。2) 增值业务增值服务成为物业服务企业的重要盈利增长点。2014-2017年百强企业的增值服务收入均值和净利润持续升高，复合增长率分别为15.8%和4.5%。2017年百强企业增值服务收入为13506.2万元，同比增长24.5%；净利润为2389.8万元，同比增长5.3%。2017年百强企业增值服务以18.2%的收入创造了41.7%的利润，成为盈利能力的重要增长点。2.2 技术发展1) 对物业管理企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。2) 物业服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面品质物业服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全社会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和舆论环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制，类似的老旧小区改造问题，服务企业无力一直承担社会责任，用其他项目的收益来补贴不是长久之计，期待政府有类似的兜底政策，通过市场政策的引导来解决这类问题。图 物业服务标准化文献发表年度趋势图3) 国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。物业服务商业模式创新应从物业管理产业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快发展与健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政等服务业融合和整合，夯实与规划、空间设计、装修装饰、园林绿化、机电设备、智能建筑等不动产产业链条的无缝衔接与对接，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。万科物业把空间服务划分为社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务等三个业务线。社区空间服务，是万科物业在原有的住宅物业服务基础上，不断衍生配套服务，在形成独有的“万科物业”住宅品牌的同时，打造出“朴邻发展”等子品牌，持续为业主提供丰富的增值服务，满足业主多样化生活需求。4) 物业管理行业贴近民生的特殊性，塑造物业管理行业的温馨形象，推动社会公众对物业管理行业的重新认知，结合复杂的社会背景，通过新媒体平台的力量，帮助业主去界定“美好生活”。企业微信公众号与协会微信公众号也都延续了各自基于目标用户群体所选择的差异化传播策略：企业微信公众号以业主为主要服务对象，在2020年内通过与业主息息相关的疫情防控、生活与便民举措等内容的生产，以生动的传播内容满足民众的生活需求，保证了新媒体传播力的稳定；而协会微信公众号以持续深入宣传国家、省、市重大决策部署，及时解读政策动向，发掘、宣传、通报行业先进人物和事迹为主要内容，发挥了思想引领的传播作用，体现其独特的行业角色。图 关注人数排名前十的企业微信公众号2.3 政策监管1) 住房和城乡建设部根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房和城乡建设部；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同对物业服务收费行为进行监督。2) 国家发展和改革委员会根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。国务院价格主管部门即国家发展和改革委员会。3) 财政部根据《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。国务院财政主管部门即财政部。4) 中国物业管理协会中国物业管理协会（CPMI）是物业管理行业重要的自律性组织，它是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，经国家民政部批准并注册登记并具有国家一级社团法人资格的全国性社会团体。其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业3.1 行业综合财务分析和估值方法图 综合财务分析图 行业估值及历史比较房地产物业管理行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。表 境外房地产物业管理公司估值对比表 中国上市房地产物业管理公司估值对比3.2 行业发展和驱动机制及风险管理3.2.1 行业发展和驱动因子1) 行业规模：弱周期、持续成长、万亿市场物管行业正处于发展的黄金时代，目前存量物业管理面积200亿平米，2018年销售面积17.2亿平米，即使当年销售面积有波动，存量物业也有6-8%的持续增长。预计2020年物业管理面积近250亿平米，按照百强物业公司的2017年收费标准（4.26元/平米/月）的一半计算，基础物业服务市场规模6300亿，如果再加上增值服务，市场规模可达万亿。图 中国物业管理行业规模2) 行业格局：行业格局高度分散，市场集中度加速提升目前物管行业处于整合初级阶段，全国企业有10万家，但市场化进程提速令行业集中度快速提升。2017年TOP200的市场份额由2012年13%提升至32.4%，但十强的市场份额仅11.1%。从管理规模上看，2017百强企业平均管理面积约3000万平米，十强则为2亿平米。2014-2017年物业十强企业管理面积复合增速41.5%，高于百强企业同期的25.3%图 物业管理百强企业管理面积均值及市场份额3) 行业属性：轻资产、高现金流、高回报、增值服务潜力大物业管理行业属于轻资产行业，不存在大额资本支出，拥有较高的回报率，ROIC平均在20%以上；同时现金转化率高，经营性现金流充足，可以支持龙头企业并购扩张。同时，互联网技术和商业基础设施的快速进步使得社区流量的变现价值提高，社区增值服务潜力大。图 物业管理领先企业具备较高的ROIC驱动因素1) 数字化管理革新传统物业模式目前商业地产早已进入存量时代，近年来受宏观经济及国家政策等因素影响，市场去化承压，商业地产行业变革愈发迫切。为盘活存量市场，专业的资产管理运营成为满足商业地产高质量发展的重要途径。随着“互联网+”、物联网、大数据、人工智能等技术的出现，智慧楼宇、智慧园区等概念日渐兴起，成为资产持有者提高租金收益、提高去化率的一大利器。与此同时，对楼宇的服务品质需求也越来越高。受商业地产存量市场影响，物业管理行业也进入了转型升级的风口。2) 移动网络联网范围更广，价格下降。5G时代的来临，移动网络速度及时延的改善将进一步推动房地产物业管理市场的增长。3) 物业并购潮与规模赛跑。房地产企业开发销售百强占据了近70%的市场份额相比，目前物业行业的集中度仍处于较低水平，行业收并购和洗牌仍处于初始阶段，头部企业的规模在持续增长。近年的公开数据显示，收并购成为了物业企业快速提升规模的一个重要手段。据了解，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。进入今年以来，雅生活服务还先后拟收购青岛、哈尔滨两家物业公司股权。图 Top30物业服务企业管理面积占比情况4) 随着全世界的空气质量恶化，追求更健康的室内环境成为人们的急切需求。运用新的科学技术，通过数据监控可以更好地帮助业主和管理团队解决室内空气质量问题。同时，通过有效沟通让人们了解所处环境中空气质量保持在良好的状态，也尤为重要。通过与一些平台的合作，融入了高科技元素，例如ECS系统(Eco Control System，智能自动化控制系统)。这套系统可以更好地监控建筑物中的空气质量，通过物联网云端操控设备并制订运行日程，和设施管理经理配合工作，在降低能源消耗的同时也可以达到更好的空气净化效果。5) 智能化与增值服务规模前提仅作为行业发展前期优势所在，事实上，物业管理行业所特有的服务差异化难度大、以价格优胜以及人工投入成本高的特点，决定了物业服务企业在保持基础服务扩张同时，还必须开拓新的增值服务以获得更多的利润增长点。另一方面，物业管理正因为是劳动密集型行业，需要投入大量管理人员，所以物业公司规模越大其投入的人力资源就越多，这个意义上讲，物业公司的规模扩张对于其成本的把控和利润保持也是一大挑战。数据显示，物业服务行业增值服务收入占总收入比例在逐年提升；与此同时，物业服务企业增值服务利润占比的提升近年来则变得更为明显。图 部分物业服务企业增值服务占总收入比例3.2.2 行业风险分析和风险管理1) 决策风险就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显著，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每项决定都会左右了整个企业的命运，旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及大多数员工对技术方面知之甚少。因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。2) 政策风险从1994年3月第一部物业管理法规《城市新建住宅小区管理办法》出台，1994年6月，第一部地方性物业管理法规《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》颁布，到2003年6月《物业管理条例》、2004年3月《物业管理企业资质管理办法》及各地方物业管理法规的颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，但在关键的问题公共设施、共有物业及配套设备的归属权问题，在《物权法》出台前，无法得到明确，即使《物权法》出台，也可能还存在界定不清的部分。而公共部分归属权的问题，却是最容易引发业主与发展商、业主与物业公司之间产生纠纷和矛盾的地方。另外，业主委员会的身份界定、物业公司下属管理处的责任界定、物业公司统筹安排时有可能侵犯其它小区业主权益的问题，都可能在物业公司具体运作时产生法律纠纷。3) 剥离风险物业管理产生的起因主要是为房地产开发提供服务支持，即为产品的后期使用提供售后服务。此时，大多数的发展商会将物业管理的支出视为开发过程中不可避免的成本。随着物业开发面积的增大，物业管理基础业务的成熟，此时对物业管理的继续投入就逐渐成为了开发商的心病。除了开发初期物业管理的前期介入外，发展商后期进行项目决算时不是忽略物业管理应从中分摊的成本，就是损害物业公司应从中体现的利益，许多发展商会将物业管理视为地产开发的一个拖累。从财务角度，不少的发展商更希望在项目开发初期即将物业管理整个投入考虑进前期成本，而不愿意在中后期进行体现。这时，开发与管理的分离就将不可避免。4) 技术风险中国房地产业发展至今，在项目规划、产品设计、园林设计、施工质量等方面都取得了长足的进步，新技术、新材料、新工艺的使用不断创新。相对于房地产，物业管理更多的还停留在基础的物业服务项目上，敬礼、微笑成为了物业管理人最有效的服务手段。但对于物业管理的核心业务，对物业本体、设备设施及环境的管理，由于缺乏高素质的技术人才、缺乏对新技术的了解，当然也缺乏足够的资金投入，根本没有能力保证对核心业务的掌握和管理。风险管理规划是对物业管理工作一个纵观全局的基于风险角度的考虑、分析、规划，也是风险控制中最为关键的内容。包括风险形势评估、风险识别、风险分析和风险评价等几部分。3.3 竞争分析国外的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。1) 英国物业管理概况英国为物业管理产业之发源地。英国政府对物业管理的企业团体组织或个人的规范却显得很宽松并无其他特别限制。英国的物业管理发达，管理模式可分为前期物业管理与正常期物业管理两类;前期物业管理是于此物业尚未开发完成之前，即由开发商事先选择一家物业管理公司并在物业出售合约中注明未来委托物业管理公司名称、服务范围、服务价格及其他相关之权利与义务等数据，并且此作为物业产生前期管理之依据。待建筑物产权移转并成立住户委员会后，住户委员会可选择对原有物管公司续约或解约，此部分即为正常期物业管理。2) 美国物业管理概况在美国物业管理已经发展为其都市建设与管理的一个重要产业，在此产业的服务范围可针对社会需求无限延伸扩展。目前已发展至医疗、教育等很多不同的领域，而在这之中甚至包括了金融(证券)及高科技等领域，所以专业化管理是美国物业管理的最大特点。在美国的物业管理公司，一般只负责整个建筑物的整体管理，其他个别专业及零星业务则是另发包予专业的承包公司来负责维护管理。3) 德国物业管理概况德国物业管理公司平常不仅须按条约规定负责雇主房产的定期使用与维护、清洁、周边区域的绿化及规划，另外还须负责出面替雇主履行德国相关房产法令中所规定的责任与义务。由此可明显看出德国的物业管理公司直接受雇于房东，也就是雇主利益的维护者与代理人。4) 日本物业管理概况日本的物业管理发展特性可归类出以下四点：i 物业管理法律基础完备：这是由于日本政府制定了完整的法令规章，清楚注明了业主与物业管理公司的权利与义务关系，规范了其管理形式;ii 拥有高水平的从业人员：日本对从事物业管理的企业组织、人员有很高的标准，相当重视从业人员的物业培训。iii 物业管理的社会环境较其他国家良好：因建筑物内大众积极参与物业管理，且企业所有人可接受付费服务的管理形式;iv 日本物业管理发展的一个主要特点是政府订有明确的法令规章。5) 中国香港物业管理概况物业管理的历史在香港已有40多年。香港的物业管理产业在房地产带动下不断扩展，已成为主要服务业之一。因为在香港的物业管理公司仅需经过一般性的工商登记即可进入此产业。6) 新加坡物业管理概况新加坡的物业管理规范与日本模式相似，有着明确且严格的要求，除对物业管理机构有着一般性的规定之外，对于出售的公共住宅内部装修与管理也有十分详细的规范。在新加坡的物业管理公司其执照必须每年审核更新，其从业人员亦必须接受2年以上的相关管理训练并通过专业考试合格才可开始从事服务。表 国外部分国家物业费收取情况表中国房地产物业管理行业与国际企业比较1) 市场化的差距 物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构一一物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定,谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。我国的物业管理公司已经全部企业化了，表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司,连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。 允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。2) 社会化的差距按照社会化大生产的要求，物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体,不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在,物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展社会化方面的差距主要有以下几点:第一条块分割严重.开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。第二,业主委员会的组建要适合国情,真正发挥作用。总之，社会化的3) 专业化的差距专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作,比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面国内还有较大差距。4) 规范化的差距规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营:要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量:要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。国内在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，遵守不够。小公司管理漏洞很多，大公司扯皮多，效率低，主动性差。3.4 中国企业重要参与者中国主要企业有碧桂园服务[6098.HK]、恒大物业[6666.HK]、华润万象生活[1209.HK]、融创服务[1516.HK]、TST PROPERTIES[0247.HK]、世茂服务[0873.HK]、中海物业[2669.HK]、建业新生活[9983.HK]、时代邻里[9928.HK]、远洋服务控股[6677.HK]、滨江服务[3316.HK]、建发物业[2156.HK]、小商品城[600415.SH]、中国国贸[600007.SH]、富森美[002818.SZ]、深赛格[000058.SZ]、新大正[002968.SZ]、广汇物流[600603.SH]、海宁皮城[002344.SZ]、轻纺城[600790.SH]、南都物业[603506.SH]、全新好[000007.SZ]、荣鑫物业[872978.OC]、中都物业[872955.OC]、宏谋物业[873532.OC]、德冠物业[873376.OC]、上海浦东现代产业开发有限公司[151980.SH]、西安高新技术产业开发区创业园发展中心[139373.SH]、上海浦东软件园股份有限公司[012003671.IB]等。图 A股及港股上市公司1) 万科物业：公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。公司核心业务包括住宅开发、物业服务、长租公寓。2018年，公司将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。2) 保利物业[6049.HK]：公司是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院2019年的综合实力排名，公司在中国物业服务百强企业中排名第四。自2014年起，公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。根据中指院的估值，本集团2018年度品牌价值逾人民币90亿元。公司在中国提供物业管理服务超过23年，专注于中国的一、二线城市，根据中指院报告，公司在五大国家级城市群均有布局。截至2019年6月30日，公司的合同管理总面积达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为260.3百万平方米，且截至2019年6月30日，公司于中国管理846项物业(包括565个住宅社区及281个非住宅物业)。公司的物业管理服务覆盖多类物业，包括住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业(如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇)。除物业管理服务外，公司于往绩记录期间亦提供非业主增值服务，如向物业开发商提供的案场协销服务，及向公司所管理物业的业主及住户提供的多项社区增值服务。公司一直秉承「务实、卓越」的文化理念，实行规范化经营和高品质服务，满足客户不断提升的需求。3) 碧桂园服务[6098.HK]：公司是一家中国住宅物业管理服务商。该公司主要提供物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。该公司的增值服务包括咨询服务以及开荒清洁、绿化及维修保养服务。该公司拥有品牌“碧桂园物业管理”。该公司在中国国内市场开展业务。3.5 全球重要竞争者国际五大物业管理公司作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理。房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务；仲量联行的优势在于二手交易，世邦魏理仕的优势在于高端的物业管理上；高力国际的优势在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端的写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。全球非中国上市主要企业有INVITATION HOMES[INVH.N]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY.O]、INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES[IIPR.N]、COLLIERS INTERNATIONAL[CIGI.O]、SAFEHOLD[SAFE.N]、IRSA PROPIEDADES COMERCIALES[IRCP.O]、URBAN EDGE PROPERTIES[UE.N]、BOSTON OMAHA[BOMN.O]、GLADSTONE LAND[LAND.O]、梅斯物业[MAYS.O]、VONOVIA[VNA.DF]、DEUTSCHE WOHNEN[DWNI.DF]、LEG IMMOBILIEN[LEG.DF]、CPI PROPERTY GROUP[O5G.DF]、GSW IMMOBILIEN[GIB.DF]、CASTELLUM[0GT1.L]、联合集团[UTG.L]、IWG[IWG.L]、HUFVUDSTADEN SERIES A ORD SHS[0GW3.L]、GRAINGER[GRI.L]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY_UN.TO]、COLLIERS INTERNA[CIGI.TO]、FIRST CAPITAL REALTY[FCR.TO]等。表 国外部分上市企业1) ALTISOURCE ASSET MANAGEMENT[AAMC.A]：Altisource Asset Management Corporation是一家从事提供资产管理和公司治理服务的住宅资产管理协议型公司。截止至2013年9月30日，该公司拥有114处物业。在2014年4月，一个投资集团，包括卢克索资本集团和其他一些未披露的投资者收购了该公司9.55%的股权。2) 戴德梁行[CWK.N]：戴德梁行公众有限公司（原名DTZ Jersey Holdings Limited）由TPG Capital, L.P.、PAG Asia Capital Limited及Ontario Teachers’ Pension Plan关联的投资基金于2014年8月21日组建，注册办事处设在圣赫利尔。2015年9月1日，公司以19亿美元的价格收购了C＆W集团公司（“Cushman＆Wakefield”或“C＆W”，并被定义为“C＆W集团合并”）的100％股权。公司的业务重点是满足客户在多个服务项目中不断增加的需求，包括物业，设施和项目管理，租赁，资本市场，估值和其他服务。该公司主要以Cushman＆Wakefield商标名开展业务。2018年7月13日，戴德梁行对泽西市有限公司DTZ Jersey Holdings Limited进行重组，公司由DTZ Jersey Holdings Ltd更名为戴德梁行公众有限公司（Cushman & Wakefield plc）。3) 戴维斯[SVS.L]：Savills plc是一家总部位于英国的房地产服务提供商，提供专业的咨询、管理和交易服务。该公司的部门包括交易咨询、顾问、物业和设施管理以及投资管理。交易咨询部分包括商业、住宅、休闲和农业租赁、租户代表以及有关买卖的投资建议。顾问分部从事提供一系列物业服务，包括估值、建筑和房屋咨询、环境咨询、房东和租户、评级、开发、规划、战略项目、公司服务和研究。物业和设施管理分部提供商业、住宅、休闲和农业物业的管理。投资管理部分包括面向机构、公司或私人投资者的商业和住宅房地产投资组合。第四章 未来展望房地产物业管理行业未来将会有以下五种发展趋势：1. 中国的物业管理行业正走在产业快速集中的路上。产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。2. 我国物业行业有着大量的市场定位清晰的企业。例如：万科物业发展有限公司致力于让更多用户体验物业之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务的市场定位。绿城物业服务集团有限公司以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的市场定位。长城物业集团有限公司着力于“物业管理发展”与“社区生态建设”双主航道的发展策略。3. “互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。4. “机器人+物业”带来的人员冲击。例如高仙作为全球较早从事机器人自主移动技术研发的上游技术型企业，基于全场景移动机器人技术已实现了50+机型、10000+终端和5000+行业案例的应用积累，机器人产品与解决方案更是可直击物业管理中对人力依赖较大的安防、清洁、配送三大垂直场景，全力助推物业地产的智慧升级。5. 基于智慧物业平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。相关智能APP的开发与普及已经成为物业行业的一个发展方向。

如需报告请登录【未来智库】。1、物业供给侧进化之科技赋能随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显现，彰显长期竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展1.1、科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段物业服务作为劳动密集型行业，人工成本一直是企业服务成本中占比最大的项目。依据中国指数研究院《中国物业服务百强企业研究报告》， 2017-2018 年，物业百强企业成本构成中，人员费用占比分别为 55.84%和57.84%。物业费的“计划经济特性”与人工成本的“市场化特性”，导致在自然情况下，物业企业在收入端的提升速度始终弱于成本端。企业假如不启用有效的降成本、提高效率的手段，则利润空间将受到挤压。我们在《服务提费利润限制突破在即，资本助力物业龙头优势尽显—— 物业服务行业系列报告（1）》中提出，应对人力成本挤压，物业企业常用的方法有：1） 通过科技手段，提升管理效率，实现减员增效；2） 加大外包力度，利用第三方专业外包公司的规模化效应；3） 通过开展业主增值服务实现增收；4）推动物业费提价。受制于营运需要，基础服务外包程度存在极限值。2016-2018 年，保安、保洁、保修、保绿四项基础服务的外包率上升趋势明显放缓。而推动物业费提价属于外部因素，存在一定的不确定性。我们认为，业主增值服务的开展，是物业企业走向“社区综合服务商” 的必由之路。而通过科技应用，实现提质增效，是企业“修炼内功”的重要途径。2013-2017 年，百强企业智能化投入复合增长率超过 57.8%。1.2 、科技应用是物业赋能的重要方式智能化管理可以帮助物业服务企业降低对基础劳动力的依赖，同时有助于扩大管理半径，提升管理效率，加快响应速度。2014-2017 年，百强企业人均在管面积提升 81%，2018 年人均产值15.15 万元，较 2014 年提升 75%。对基础劳动力的依赖减小同样体现在员工结构上，2014-2018 年，百强企业高中及以下学历的员工比例下降 4.3pc 至 47.3%，大专及以上学历员工比例上升 4.7pc。科技应用对物业企业的赋能同样体现在业务范围的扩张与社区的资源整合。目前，头部物业服务企业已纷纷将目光瞄准社区消费场景，并试图通过打造社区平台的方式进行融合。在基础物业服务方面，通过互联网管控平台实现各项服务的可视、可识、速答和统筹，从而实现省工、省时、降本、增效。在增值业务方面，可以将资讯推送、邻里社交、公共服务和社区 O2O 相结合，将业主的各项需求进行集合，从而形成社区生态圈。1.3 、物业企业科技应用历程物业企业及社区内的科技应用历程，实际上伴随着通讯及电子技术的发展普及。在硬件端，社区从机械化走向数字化，并逐渐发展智能化；在软件端，从最初的互联网通讯走向网络平台，以及移动APP 平台。科技应用在企业管理、居民生活、基层治理方面发挥着重要作用。1.3.1 、2013 年关键词：网络化科技手段最开始应用于大型商业、办公物业，并逐渐普及到公寓住宅的服务管理。随着网络时代的发展，物业企业开始加大智能化投入，根据中指院统计结果，在物业百强企业中，2013 年管理与技术员工中计算机类占比由 2012 年的 17.7%上升至 19.5%，提升 1.8 个百分点。2013 年，百强企业平均智能化投入 115.3 万元，同比+25.1%。案例：彩生活推出“彩之云”，实行积分抵物业费模式；万科物业推出APP“住这儿”，实现“物业沟通”，实现通知推送和信息线上化，以及“商家优惠”，搜索社区周围配套商家，订餐、订房、预约家政服务；中航物业“知识管理平台”，有效解决系统前台与后台业务管理问题。1.3.2 、2014 年关键词：互联网+融合移动互联等新技术，物业管理效率和管控水平都有了较大提高，低成本规模化扩张成为可能。2014 年，百强企业平均智能化投入 168.1 万元，同比+45.8%。物业服务百强企业中，涌现出一批在“互联网+”开发与应用领域十分优秀的物业服务企业，据中指院不完全统计，拥有 APP 与微信服务号的企业占到 30%以上，拥有微信公众号的企业占到 70%以上，拥有独立官网的企业占到 85%以上。案例：卓越物业：FMC“设施之家”设施管理软件，实现设施管理智能化，对设备设施全生命周期的 FM 营运阶段实行严密监控；长城物业：通过 PMS 系统，360 度智能化维护物业设备，自动化推进工作；通过 CRM 系统，跨项目远程管理与规范业主的服务流程和标准，把控业主服务全过程；通过一应生活服务平台，实现线上、线下的融合，业主可以通过实体的一应便利店和智能终端中的一应生活获得优质的消费和服务体验；乐生活：通过改造监控体系控制，在电梯间、社区大门前后以及小区内道路上安装 360 度无死角的实时监控，并实现移动端实时观看；1.3.3 、2015 年关键词：移动互联网、大数据通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级，设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现基础物业管理成本的有效降低； 另一方面，通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量与劳动强度，降低企业的人工成本。2015 年，百强企业平均智能化投入 266.4 万元，同比+65%。人均在管面积和人均产值分别提升 38.7%和 20.1%，净利润构成中，多种经营（社区电商、家政、养老）占比提升至 31.3%。1.3.4 、2016 年关键词：云计算、大数据百强企业充分利用云计算、大数据等新技术，构建智慧型社区；积极引进停车场管理系统、智能门禁系统、闭路监控管理系统、人脸识别系统、机器人等设备设施，借助智能化技术手段提高服务水准，使服务更加便捷高效， 实现升级。移动互联等新技术应用一方面能大幅提升物业管理效率，扩大管理半径， 促进企业降本增效；另一方面整合线上线下资源，围绕业主需求全面升级社 区服务，方便业主生活的同时为企业创造新的盈利点。2016 年，百强企业平均智能化投入 478.06 万元，同比+ 79.45%案例：2016 年 9 月，长城物业推出一应云智慧平台 2.0 版本，使业主足不出户便可实现报修、查费缴费、订餐、洗衣、购物等服务。此外，百强企业通过推行标准化服务，避免工作操作的随意性，提升服务效率与服务质量。万物至上拥有国内先进的物业集团化管理 ERP 系统和城市物业电子商务平台，是国内大型物业信息化建设集成服务提供商，能够为物业服务企业提供优质解决方案。绿城服务通过“幸福绿城”APP 等技术平台实现了园区的智能化管理， 提高服务效率，同时提供产品和增值服务， 2016 年增值服务收入为 4.84 亿元，同比增长 74.8%，增幅远高于基础物业服务收入。1.3.5 、2017 年关键词：物联网物业企业继续深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率。此外，物业企业搭乘人工智能快车，有机联动智能硬件、物联网传感器等设备进行信息交互，提高管理服务效率，为业主及住户带来优质服务体验，软件方面，TOP10 企业全部拥有自己的 APP，TOP11-30 企业中， 95% 的企业推出了自己的 APP，而 TOP51-100 企业中，也有近 50%的企业上 线了自身的物管 APP，继续保持稳定增长，进一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级。硬件方面，百强企业通过对设施设备进行机械化、信息化、智能化升级改造，大幅度降本增效、提高服务水平；软件方面，百强企业建立智能化管控平台，以标准化服务体系和 CRM、 SAAS、 ERP 等管理系统，进一步开创智能化生态格局，提升管控效率2017 年，百强企业平均智能化投入 716.22 万元，同比+ 49.82%。案例：雅生活服务在总部设立集成管控平台，联动“运营云”、“数据云”、“物业云”、“物联云”及“开放云”五云系统交互配合形成社区服务生态管理系统；绿城服务通过改造智能道闸设系统及运用巡逻机器人、案场机器人等， 有效提升运营效率及服务质量；中海物业以“物联网平台+设计”为核心，提供智慧社区建设全程无忧服务，以“优你家”社区 O2O 服务平台，为客户提供物业基础服务和增值服务，为客户打造更加优质、便捷的社区生活体验。1.3.6、2018 年关键词：“智能+”随着人工智能的应用普及，越来越多物业企业尝试科技化、智能化改造， 改善管理模式，重点提升管控效率。2019 年的《政府工作报告》首次提出了“智能+”。 “智能+”提出综合利用大数据、人工智能、物联网、云计算等先进的信息技术，帮助传统产业焕发出更高的能效和更强的活力。在技术革新不断深化的背景下，百强企业继续保持对技术运用的投入力度。据中国指数研究院统计，2018 年，20 余家百强企业智能化建设费用超千万，大部分企业对智能化的投入在 200-500 万元之间。1.4 、物业企业科技抗疫社区防疫主要集中在六大场景：门岗出入管理场景、公区安防管理场景、设施管理场景、物管中心场景、业主归家场景、宅家联系客服场景等。碧桂园服务碧桂园服务借助科技助力疫情监控，打造智能防护体系。通过智能设施设备降低人员基础，整体上线社区疫情上报系统；通过智能监控云平台应用场景，实现人脸识别进入小区；智能识别与统计每日车行情况、在线与业主交流互动、通过特种强调声进行重要语音播放、智能呼唤电梯避免公共接触， 无人机针对社区全方位消毒。美的物业美的物业管理中心通过智慧人行系统，比对主出入口的高清摄像生成的人行轨迹，第一时间掌握业主进出社区的数据，对病毒可疑点、人车异常、人群聚集等现象自动锁定分析，此外系统还能对异常情况自动预警，实现安保人员的智能调度，在保障社区安全的同时，为防疫工作筑牢防护墙。绿城服务绿城服务的智慧社区服务平台已平稳运行 7 年，面对“新冠肺炎”疫情，平台上线“园区住户行程收集”调查工具，累计收集近 2 万份问卷反馈，有效助力物业一线服务人员对涉足重要疫情区域的住户进行重点排查。在社区防控过程中，大数据也起到了关键作用，通过 7 年业主大数据的沉淀，绿城服务全面掌握了较为精准的业主基础信息，这对社区居民基本情况的摸排采集工作起到了极大的助力作用，不仅减少接触感染几率，更极大提升社区防控工作效率。通过绿城服务 EBA 设备远程监控系统，对硬件设施远程管理，使大量工程人员投入到更重要的日常防疫工作上，大大提升了人员使用效率。蓝光嘉宝服务2015 年，蓝光嘉宝服务尝试小区智能化服务，打造了物联网技术的设备管理平台，自主研发了 ECM 系统。目前，此项系统日趋成熟，通过在物业设施设备加装传感器的方式，结合物联网、互联网技术，实现设备 7*24 小时不间断数据采集上报。通过 ECM 系统的实时监控，水泵房、配电房、发电机房等小区设备一旦出现故障，会立即发出报警提醒相关人员维修。借助此系统，可减少物业工程板块员工对线下设备运行情况的巡检频次，以便腾出更多时间参与防疫抗疫工作，保障业主正常生活。此外，智慧人行、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等智能化服务都在此次疫情中发挥着重要作用，不仅减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率，更保障了在疫情状态下小区的日常生活。2、物管科技赋发展方向2.1 、管理端日趋成熟站在物业企业的角度，目前对科技应用的投入主要有三个方面：1）内部管理提升，如ERP 系统、财务管理系统；2）社区终端信息管理，如视频监控指挥系统、停车场管理系统；3）社区商业资源整合，如各类手机 APP 终端，着重发展业主增值服务。总体来看，侧重于管理端、侧重于软件端。从物业企业公告披露内容来看，在科技应用方面布局较为完善的有碧桂园服务、雅生活服务、新城悦、中海物业、保利物业等。布局方向主要是在总部集成管理方面，如碧桂园服务 CRM 及 ERP 系统、新城悦全面预算管理系统和思源业务管理系统；从上市募集资金用途分配来看，通常投入科技应用方向的比例在 20%-30%之间，仅次于业务扩张及收并购。2.2、终端智能化提升从社区的角度来说，一个完整的智慧社区实现，需要感知层、网络层、平台层、应用层四个层面。在总部管理端和信息集成日趋成熟的背景下，社区智能化设备的提升需要保持同步跟进。站在系统的角度，即应用层的发展需要感知层的同步跟进。对于感知层，即社区内各种智能监控、道闸、传感器的布置，物业企业并无责任和义务。在投入产出比较为合理、能够明显优化管理的情况下，物业企业会考虑将其纳入成本，但对于大部分支出较高的智能硬件设备，则依靠地产商的前期布置，或业主共同收益的支出。“房住不炒”背景下，房价涨幅趋向平稳，部分开发商开始从自身产品出发，通过为住宅增加额外属性，提升业主舒适度，从而实现销售溢价。其中科技、绿色是常见的方向。而新交付楼盘在硬件上的智能化提升，更有利于物业企业接入现有的设备管理系统，从而提升管理效率。另一方面，物业企业从管理角度出发，积极推动社区改造提升。且在改造的过程中，可以加入物业的管理要求，实现效率进一步提升。安防、智能设备等设施的引进，关系到业主切身利益，物业通常负责提供详细具体的方案，并推动业委会或居民表决通过。2.3 、发展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能综上，物业在科技应用上的投入主要集中在内部管理系统、商业资源整合、以及社区终端信息管理。而社区作为物业企业的管理范围，其硬件设施的提升在很大程度上取决于开发商交付的状态。在后期改造提升过程中，物业企业通常积极动员业委会启用公共收益，或在可承担范围内自行改进。从目前的发展趋势来看，我们认为社区智能程度将进一步提升，并助力物管科技赋能。原因在于各方角色如物业企业、地产商、业主均有能力、且有动力去推动社区智能化提升。对于地产商而言，智慧社区网络、平台、终端的采购及安装为一次性投资，使整体建安成本有所提高，但智慧社区有助于增加了项目的附加值，提升楼盘竞争力，实现高楼盘溢价。事实上，在众多中高端楼盘中，房屋交付前期智能道闸、智能监控及停车场系统的配备已十分常见。在地产商的推动下，社区智能设备普及率正在提升。当代置业以“绿色科技”为核心竞争力，为住宅打造“十大科技系统”。官网显示：MOMΛ（当代置业系统名称）通过周界电子防侵入系统、闭路监控系统、楼宇可视对讲系统、自动识别门禁系统、感应 ID 卡停车管理系统、社区气象站、外围门禁系统等三重九道安防，做好业主的智慧管家。物业企业具备社区改造提升的动力。首先，社区智慧化改造有助于提升小区居民生活品质，提升业主体验，提高业主满意度；其次，有助于缓解物业企业人力成本，在基础服务方面具备人力替代效应。如为物业提供统一客服服务中心，出入口无人值守，智能视频监控，减少人员配置，降低物业管理成本；最后，智慧化改造有助于对物业企业形成赋能效应：为物业构建综合服务平台充分挖掘业主生活服务与周边商户资源，引入各项全新业务及商业模式，带来新的利润增长点。目前，物业集成管理平台已经完成了社区应用层的初步实现，未来随着感知层各项智能设备的逐步提升，以及 5G 网络的普及，物业集成管理平台有望进一步拓展功能。对于业主而言，业主将拥有安全舒适便捷的居住环境，生活、学习、工作效率得到提高；同时，社区居民生活品质得到大幅提升。社区具备一定的经营性资产，具备造血能力。社区拥有的经营性资产通常包括停车场、沿街商铺、游泳池、广告空间（如电梯轿厢、车库、道闸） 等。而物业企业经营小区资源获得的收入，需要与业委会进行分成。我们把社区公共空间广告、社区资产租售两项业务称之为社区经营业务。2018 年，绿城服务、碧桂园服务、保利物业分别取得社区经营业务收入 9.5 亿元、1.7 亿元、1.7 亿元。绿城服务、碧桂园服务、保利物业单位面积社区经营业务收入分别为 5.6 元/平米、0.9 元/平米、0.9 元/平米。截止 2018 年底，全国物业服务规模达到 279.3 亿平米。保守起见，我们把绿城服务、碧桂园服务、保利物业的社区经营能力乘以系数 0.6，当做全国平均水平。假设社区公共资源经营收入中物业企业与业委会的分成比例为 1：1，则业委会每年收入超过 400 亿元。根据中海物业公告，公司在 2012 年至 2015 年 5 月期间，累计使用社区专项资金超过 4600 万元。主要用途为保修期后维修及保养如公共空间设施（如升降机、电梯及中央空调设施）、消防及安全设施及、公用设施（如水泵及水缸）。3、物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例绿城服务是住房和城乡建设部指定进入国家“智慧城市”专项试点计划的 19 家公司当中，物业管理行业唯一一家入选的单位。共有六个住宅园区获住房和城乡建设部指定为「智慧城市」试点单位。2014 年 9 月，公司开始推出「智慧园区」项目，包括幸福绿城移动应用、智慧物管服务平台、智慧硬件管理平台。3.1 、投入端公告披露的内容：自 2014 年 9 月推出「智慧园区」项目至 2016 年 3 月 31 日以来，公司已于「智慧园区」项目投资合共约人民币 23.7 百万元；2016-2018 年，公司通过关联公司绿漫科技获得的“采购软件及获得相关服务”支出分别为 17.8、24.9、26.3 百万元；公司研发团队相关费用列入行政开支，2013-2015 年研究项目费用分别为 3.1、3.1、8.6 百万元。假设该费用增长随公司行政开支整体增长。资产结构变化：绿城服务固定资产和无形资产明细中楼宇、汽车、办公设备及家具、租赁物业装修、客户关系、物管合约、软件等科目。我们认为，“软件”科目集中代表了公司所研发的“智慧社区系统”。可以看到，公司的科技投入资本化金额可以分为三个阶段：2013-2014 年：初步投入，每年资本化金额在 100 万以内；2015-2016 年：加大投入，每年资本化金额在 1000 万以内；2017-2018 年：进一步投入，每年资本化金额在 5000 万以内；由于公司信息披露并不完全，假设 2017-2018 年无形资产的资本化率为25%，内部研发人员费用按 3%的固定增速，则 2013-2018 年，公司在智能化投入方面累计投入 4.1 亿元。3.2 、产出端绿城服务主要业务分为三块：物业管理服务、顾问咨询服务、园区增值服务。其中基础物业服务收入主要与在管面积挂钩，顾问咨询业务主要面向开发商与中小型物业企业，而园区增值服务主要面向业主，是智慧园区项目的主要发力点。绿城服务公告显示，“幸福绿城”移动应用是若干园区产品及服务的在线接口。由于公司 2016 年改变营收拆分，主要是原“园区产品及服务”中“品质生活产品及服务”类别下的文化教育，原“园区产品及服务”中发“物业价值管理服务”单独拆分。为了保证业务拆分的连续性，我们对 2013-2015 年的园区增值服务细分项做了适当调整。可以看到，2014 年 9 月推出“智慧园区”系统后，园区产品及服务、家居生活服务和物业资产管理服务均得到快速提升。依据各项业务与“智慧园区”系统的关联度，假设“智慧园区项目”对园区产品及服务、家居生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务的收入贡献率分别达到 80%、70%、40%、70%、10%，则 2015-2018 年“智慧园区项目” 贡献收入 19.67 亿元。2015-2018 年园区增值服务毛利率分别为47.5%、43.5%、33.5%、25.5%， 分项加总，2015-2018 年“智慧园区项目”贡献毛利超过 6.5 亿元。3.3、提效端“智慧园区”系统包括幸福绿城移动应用、智慧物管服务平台、智慧硬 件管理平台三个子系统。其中幸福绿城移动应用通过业主增值服务产生收入， 而智慧物管服务平台、智慧硬件管理平台主要用于连接物业管理设备和管理 员工，并不直接产生收入，但具有提升效能的作用。由于外包的存在，公司雇员数无法真实表现公司业务经营所用到的人工总数。公司披露了 2015 年和 2018 年的雇员数与分包员工数，依据通货膨胀及最低工资水平涨幅，我们假设分包单位成本按照每年 2.5%-3%的速度递增，2016-2017 年的外包员工占比分别为 62%和 64%。经过计算，相比 2014 年，2016-2018 年绿城服务每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%； 2016-2018 年绿城服务每百万平米人工数下降 7.4%、7.8%、5.4%。4、物管科技赋能：社区科技的应用场景物业企业对社区的服务和管理，本质上是对社区内业主的服务，对设备、空间的利用和管理，以及周边资源的整合。而以上功能的实现，则通过众多的服务场景得以落地，如进出服务、停车服务、设备维修保养、线上购物协助等。科技应用对物业服务工作的降本增效，也是在众多的服务场景中，通过对人力成本的替代作用和赋能作用，降低成本、提升收入，并优化业主体验.4.1.1 、场景一：门禁4.1.1.1 发展现状：头部企业自建系统，互联网企业涉足门禁是进入社区的第一道防护。随着科技的发展，门禁系统早已超越了单纯的门道及钥匙管理，它已经逐渐发展成为一套完整的出入管理系统，在工作环境安全、人事考勤管理等行政管理工作中发挥着较大的作用。家庭领域的手机开门、二维码开门、远程开门等门禁系统需求开始增多， 门禁系统逐步向着智能化方向发展。智能门禁不同于传统的门禁系统，不仅在开放方式上更具多样化，安全级别也更高。智能门禁系统可以后台收集业主进出信息，从而通过大数据进行消费习惯、行为习惯分析。门禁系统掌握着整个社区的流量入口，涉足该业务公司较多。目前参与智能门禁系统市场竞争的主体主要分为：互联网公司和传统门禁公司。传统门禁公司以销售硬件产品为主要业务，在硬件研发、渠道设置各方面比较成熟，同时具有一定的市场知名度，代表企业有捷顺科技、太川股份、联掌等。互联网公司不以硬件作为收入来源，主要是靠互联网的思路来运营，主要考验的就是业务拓展能力以及流量变现能力，相关的代表企业有嘿芝麻、多度等。而在头部企业企业中，比较常见的做法是企业自行研发门禁系统，并融入自家的 APP 系统中，其中硬件设施可适当外购。优点是既保证了产品使用，也掌握了社区流量，同时门禁作为一种刚性需求，可以增加 APP 的使用频率，为其他增值服务引流。4.1.1.2 疫情防控期间表现在疫情防控的背景下，主打非接触的智能门禁系统得到了很好的应用。通过人脸识别+手机扫码+个人信息绑定的方式，既实现了个人的身份认证， 又能保证无人值守情况下对于出入口的控制。更有一些智能门禁产品，除了提供安全可靠的门禁服务，还可对访客、停车场、对讲等系统实现统一管理与集中调度，打造智能化、协同化、统一化的小区管理系统。腾讯控股2 月 8 日，腾讯海纳社区电子出入证功能上线，随后腾讯海纳社区推出高效无接触社区管理方案。据不完全统计，截至 2 月 18 日，全国已有超过2000 个小区通过海纳配置和上线疫情防护菜单，与疫情相关的物业通知推送次数约 1 万次，已触达约 730 万社区居民。社区电子出入凭证疫情期间，小区出入需纸质出入证核验和近身测量登记体温，增大了交叉感染风险、妨碍了进出小区便利。2 月 8 日，腾讯海纳社区电子出入证率先上线，免费开放给全国小区使用，通过线上远程办理，线下无接触核验， 判断人员通行权限，记录体温、判别高危人群，并促进全体居民申报健康信息，市县政府部门分级查看疫情数据。无接触式发放：住户线上认证身份，申请社区电子出入证，物业微信端审核发放。通行频率设置：小区管理员可在 PC 后台设置小区内每户 N 天出入 X 个人。门岗扫码放行：门岗保安扫描社区电子出入证，自动汇总出入记录。出入体温记录：门岗保安扫码后需记录测量体温，体现在出入记录中。防疫信息填报：住户申请社区电子出入证需先填写防疫信息，由物业审核后发放出入证。门岗扫码放行：门岗保安扫描社区电子出入证，自动汇总出入记录最新政策变动及小区事件通报可通过物业通知全员触达。居民出行管理——一站式社区通行方案腾讯海纳继社区电子出入凭证之后，持续迭代、快速推出“社区电子出入证+人脸识别门禁+无接触自动体温测量”一站式社区通行方案。社区电子出入证：关注公众号后申请，填写自身健康信息，由物业审核通过后进行发放。人脸识别门禁：小区居民出行时需出示手机二维码或由刷脸设备自动抓拍人脸进行身份核对。无接触自动体温测量：设备自动测量体温，并将温度和出入记录进行绑定.阿里巴巴疫情防控中，阿里等互联网公司也凭借自身的技术实力以及广泛的用户触达能力，帮助政府与社区更有效率的实现流动人员的管控与疫情防范。通过“绿码、黄码、红码”的三色动态管理，并与钉钉企业复工申请平台打通，市民和其他流动人员可通过支付宝 APP 等渠道进行在线申报并填写健康信息，通过审核后将产生颜色码，绿码人员可以凭码同行，红码及黄码人员需按照规定隔离并健康打卡，满足条件后可转为绿码。2 月 9 日，阿里巴巴在杭州市余杭区率先推出健康码产品，而后推广到杭州全市。由于线上化健康码在杭州试点实现了人员管控成本的大幅下降， 2 月 16 日国务院办公厅电子政务办指导支付宝加速研发全国一体化政务服务平台疫情防控健康码系统；截至 2 月 19 日，杭州健康码领取人数已经超过 1000 万，支付宝健康码落地超过 100 城。4.1.2 、场景二：停车场4.1.2.1 发展现状：产销与互联网模式主导，物业自建较少停车场是社区重要的基础设施，也是一项重要的社区资产。随着科技应用在社区中推广，传统停车场向智能停车场发展.与门禁系统类似，智能停车场运营中同样有产品销售模式与互联网运营模式。相比智能门禁系统，智能停车场系统技术手段更复杂，且门槛更高。目前物业企业中自行开发智能停车系统的主要有万科物业、碧桂园服务、龙湖物业等。4.1.2.2 疫情防控期间表现在当前形势下，传统车场的人工管理方式加速被淘汰，以“无人收费+ 集中管控+托管运营”等功能为核心价值的“互联网+停车”模式迅速上升为车场管理首选，并有望成为助力此次疫情防控的行业主力军。捷顺科技公司是国内出入口控制龙头，曾被评为中国安防十大品牌第一名。公司成立于 1992 年，2011 年在中小企业板上市，主营产品包括智能停车场管理系统、智能门禁管理系统、智能通道闸系统及收费管理系统、考勤管理系统、巡更管理系统、电动折叠门、路障机等在内的上百种智能产品及机电一体化产品，先后在奥运会、上海世博会得到应用。公司的智能停车场管理系统广泛应用于住宅小区、地下车库等场景，是停车场进出口的第一道关口，客户包括万科、恒大、万达等。公司从车位管理和物业管理赋能两方面支撑小区智慧化管理升级。一方面，我国停车场车位数相比市场需求数，缺口明显。截至 2019 年底我国汽车保有量 2.6 亿辆，而 2017 年我国整体停车位数量为 1.02 亿个， 即使考虑近两年的新增建设，仍有不小的缺口。而另一方面，停车场由于信息化程度低，以及典型的潮汐现象，使得停车场整体使用率尚有较大的提升空间。针对这一现状，公司首先以较低的成本帮助停车场完成智能化改造，再通过“捷停车”平台实现线下停车场车位资源的整合，便利用户出行的同时， 提高车位使用效率。截至 2019 年上半年，“捷停车”业务累计签约智慧停车场超 9000 个，涉及车道 30000 多条、车位 330 多万个，每天为用户提供上千万次的智慧停车服务，周日均线上交易订单突破 90 万笔，处于行业领先地位。在此次抗疫行动中，捷顺科技“捷停车·云托管”结合当前疫情传播特点与情况，深入挖掘技术创新与生态价值，新增“AI 检疫”、“数据轨迹分析”等新应用，全力助力疫情防控。 AI 检疫：车场可对疫情特殊区域的车辆进行出入实行预警和通知；通过大数据计算，对近期出入过疫情特殊地区的车辆提供智能预警等。 数据轨迹分析：按照规范将停车数据接入至深圳市交警局停车场交管系统，助力深圳交警搭建海量停车基础数据库，便于开展各项便民服务与应用；在疫情防控全国一盘棋的情况下，通过捷停车联网车场海量数据的实时监测与分析。4.1.3 、场景三：安防系统从安防的角度分析，智慧社区的统一安防平台应该要包含可视对讲、视频监控、周界、报警、门禁、人员出入口、停车场、巡更、访客、梯控、消费等子系统，并能构建出各种智能生活场景，通过安防体现出住户日常使用的便利性、体验性、参与性，从而提高整个系统的使用粘性。智慧社区解决方案从业主、物业、开发商为出发点，通过智能技术全面提升业主生活体验与生活品质，致力于为小区住户提供安全、舒适、便捷、关爱、幸福的体验式社区生活，并提升物业管理效率，助力物业运营增值， 为开发商及物业创造更大的价值。智慧社区解决方案集物联网、云计算、大数据、智能算法等多种技术， 将社区安防管理、物业管理、社区 O2O、邻里社交、智能家居等服务模块融合统一。通过使用智慧社区解决方案，可以为物业和业主提供多方面的改进：1、可以为物业方提供一站式服务，在同质化竞争中提升品牌价值；2、统一平台、接口标准化，大大降低建设及维护成本；3、集约化涉及，降低培训、维护和管理成本，实现智慧物管和提升效率，提升业主满意度；4、高效、精准服务为业主提供便捷舒适的生活服务，转型服务提供商；5、用户数据、交易数据、行为数据在系统中沉淀，挖掘数据价值；6、占据用户资源，增强对 O2O 服务商、广告商、金融服务商等各种服务商的整合能力。海康威视海康的智慧社区解决方案以公司产品为中心，从可视化角度助力智慧社区的建设，主要从管理以及人员生活场景上实现社区的智慧型转型，从管理上来讲，智能周界、枪球联动、红外相机、智能巡更、停车场自助管理、视频车位报警及违停监控，高空全局总览等方向进行、可视化的智慧安防；从社区管理上讲，人脸识别、人证比对、自助访客系统、楼宇自梯控、APP 联动付费、门禁管理、广告和信息发布等提高了住宅小区用户的体验感。海康威视的智慧社区解决方案通过智能的管理，提升智慧社区管理效率， 从而降低人力成本，释放更多的人力资源，将原本需要人力完成的工作交给 设备来完成，实现智能化应用，并进行数据的采集，形成结构化数据，数据 导向业务，终形成与周边商业联合互动的智慧型的社区。大华股份大华为社区安防管理提供一体化的整体解决方案，包含可视对讲、视频监控、门禁控制、停车场、巡更、梯控、访客、消费以及智能家居等系统。多种系统的深度融合不仅实现了传统的小区弱电安防建设中的所有相关功能，而且实现了各系统之间信息共享与协同，同时智能化应用，使业主的体验性大大增强，物业运维管理更加便捷。4.1.4 场景四：设备与设备管理首先设施设备管理系统需要智能设备作为底层支撑，通过传感器实现电子信号采集，通过物联网等手段实现信号传输，最终由设施设备管理系统实现远程集成管理。我们从燃气设备和水务设备两种常见的场景进行分析。燃气：智慧社区燃气监测报警系统解决方案通过无线通信技术（ GPRS、NB-IOT、LORA、ZigBee 可选），将居民家中的燃气使用情况（包括是否泄漏，可燃、有毒、有害气体实时浓度监测，报警器设备生命周期的管理等） 主动的联网监控。可以实现业主，物业，燃气公司，市政公司等分层多级联合监控。汉威科技2017 年 6 月 27 日，在汉威集团战略合作伙伴河南电信的大力支持下， 经过 2 个月的联合开发调测，基于华为 NB-IOT 的智能燃气报警器 AirRadio R2 成功接入河南电信 NB-IOT 物联网，在郑州高新开发区实验网上顺利通过测试，成为全球首款基于NB-IOT 的智能燃气报警器。适用场景：（1） 适用家用天然气，可燃气体的联网监控；（2） 特定场所的有毒有害气体的联网监控；（3） 监测地域：城镇居民社区；城市周边居民密集的村镇；地下停车场， 储藏室等特定产所。优势&价值：（1） 融入物联网的内容（前端感知，物物相连，集中管理）。（2） 发现单点监控的盲区，为整个民用燃气安全提供了可靠保障。（3） 为智慧城市提供的数据信息来源。（4） 为政府提供解决民生工程，安居工程而铺垫的施政亮点。（5） 系统可面向物业，社区，燃气公司，市政公司，公共事业局等多种不同的单位。（6） 规模搭配灵活，可大可小。设备管理系统示例：汉威智慧社区消防安全物联网云平台汉威物联网研究院融合物联网、移动互联网、云计算等新一代信息技术， 针对出租屋、家 庭住宅、小店铺、小娱乐场所、小作坊等小微场所消防安全意识薄弱、火灾频发的现状，推出了小微场所消防物联网云服务平台。平台具有发现警情早、告警流程简单、处理敬请自动化、自动通知火警场所及周边人员撤离等功能，实现小微场所火灾事故的早发现、早报警、早解决、早扑灭，帮助政府和业主建立完善的火灾检测。低成本、租用式小微场所消防物联网。平台采用租用时服务，不需要用户支出庞大的一次性系统建设、集成费用。用户根据实际安装数量支付一次性物联网设备安装费和日常的云服务（管理端，用户 app 端，短信、语音、数据等）使用费。（1） 速度快：烟感、燃气检测，发现险情，及时推送、报警、确认。（2） 多途径：通过语音，电话、短信、app 推送至用户。（3） 图形化：各种图文并茂的展示方式，帮助用户统计分析。（4） 多接口：提供 api 接口，供第三方平台使用（5） 多集成：集成移动物联网，云计算，架构先进，实时预警、稳定可靠。 水务智能水表性能优势显著。是一种利用现代微电子技术、现代传感技术、智能 IC 卡技术对用水量进行计量并进行用水数据传递及结算交易的新型水表。与传统的机械水表一般只具有流量采集和机械指针显示用水量的功能相比，智能水表性能具备很大的提升。智能水表除了可对用水量进行记录和电子显示外，还可以按照约定对用水量进行控制。智能水表以其数据传递、交易结算等方面的优势,得到了市场的青睐,智能水表已成为行业转型升级的发展方向。目前市场上的智能水表以 NB-IoT 水表、LoRa 远传水表等物联网水表为主。智能水表的普及，对显著提升社区物业服务水平。智能水表由智能硬件及相应的软件平台结合发挥性能，核心优势可以实现远程操控，可通过NB-IoT 等通讯技术实现数据远程传输。对于社区物业管理来说，不需通过人工挨家挨户的记录水表数据、核算水费，在终端软件平台就可随时查询网内任一终端水表的数据，并可自动生成整体数据报表，省去人工统计的麻烦。除此以外，社区物业管理方可以远程实现对智能水表的清零操控，对于房屋出租水费计算来说，十分便利。宁波水表宁波水表公司结合当前最新的 NB-IoT 技术、移动互联网、云计算及大数据分析挖掘技术，研制开发了智慧水务综合服务平台，平台下辖智能综合抄表系统、精细化水务营收系统、工程报装及报修系统。三大系统之间的数据通过无缝交换将水司各个业务部门的工作流进行了融合，可消除了数据孤岛现象，并为客户提供强大的智慧辅助决策。智能综合抄表系统：系统可实现抄表业务的综合化、智能化。系统规范标准接口，兼容不同厂商的不同类型设备的接入，并可灵活配置设备参数、报警等。完成基础数据采集工作后，系统建立综合抄表数据中心，对数据进行智能化分析处理，实现抄表业务综合管理，方便客户的日常管理工作。在居民用水管理方面，系统可以社区为单位，面向所有居民用表，进行用水分析。精细化水务营收系统：系统以云平台为依托，可整合表务、抄表、收费、报表、客户、APP 等模块于一体，结合智能表平台功能强大的数据分析和挖掘功能，为水司提供营收整体解决方案。同时建立统一的客户服务信息平台， 实现统一的客户信息管理、统一的收费管理、统一的表务管理、统一的客户服务，最终实现以客户为中心的信息化管理.4.1.5 、场景五：社区管理平台数字政通数字城管信息系统是基于城市电子政务专网、无线通讯网，运用空间网格技术、地理编码技术、三维 GIS 技术等手段建设的城市管理支撑信息系统， 主要面向城管局高效、便捷进行城市管理、事故处理的需求。公司的核心产品是新一代数字化城市管理软件，主要包括监管数据无线采集子系统、监督中心受理子系统、协同工作子系统、地理编码子系统、综合评价子系统、监督指挥子系统、应用维护子系统、基础数据管理子系统和数据交换子系统 9 大应用。网格化数字城管信息系统在基层治理中发挥着重要作用。公司作为城管系统的龙头企业，在网格化城市管理领域占据 70%的市场份额（2018 年）， 覆盖全国超过 500 个城市、近千个区县。在此次疫情防控的背景下，公司基于网格化管理平台迅速开发社区疫情防控系统，帮助各级政府支撑对外来人员管控追踪工作落地。截止目前系统已在荆门市、天津滨海新区等地测试运行，有明确部署需求市县超过 100 家，切实助力疫情监控。同时公司近期也与易联众达成战略合作协议，双方将基于网格化管理模式和国家卫健委电子健康卡（码）的标准规范，联合开发融合健康卡（码）的网格化疫情防控解决方案和融合公共卫生管理功能的多网合一平台，赋能疫情防控系统，为各地居民电子化通行、企业有序化复工、政府信息化防疫提供精准管控和科技支撑。捷顺科技小区物业管理也面临信息化程度较低，严重依赖人力的困境。针对这一问题，公司开发天启智慧物联管理平台，覆盖小区智慧车行、人行、访客、社区和考勤、消费等核心业务，为小区物业管理赋能。在部署模式上，天启智慧物联管理平台面向中小型客户提供SaaS 模式，面向大型客户提供本地化和私有云独立部署模式，降低中小企业成本，满足大型客户数据私有化需求。天启智慧物联管理平台具备云停车、车场集中管控、门禁集中管控、访客管理、社区服务、考勤服务、财务管理、云坐席、优惠打折、电子发票、智能运维、数据分析等多个业务管理服务，帮助物业管理客户逐步转向集中管控模式。腾讯海纳除内外人员及车辆的出入管理，腾讯海纳还提供疫情咨询、辟谣较真、肺炎自查、居民健康登记、居家观察体温上报、代办代购等线上服务，有效缓解物业管理管控压力。疫情咨询：为能让社区居民足不出户了解最新的疫情信息，甚至在家能采取正确的措施防护，腾讯海纳联合腾讯医典提供实时疫情播报及展示医护知识辟谣较真：腾讯海纳将腾讯全民较真查证平台嵌入腾讯海纳社区菜单， 便于居民在家获取真实有效信息，指导居民正确防范。居家自查：腾讯海纳社区防疫平台提供每日体温收集功能，结合与腾讯医典、腾讯健康联合推出的AI 肺炎自测和在线问诊功能，方便居民进行自我监测。代办代购：腾讯海纳社区线上商城生活用品或食品预订及支付，相关机构次日线下集中采购并配送到家。5、推荐标的科技应用是物业企业对抗人工成本挤压利润的重要手段，也是物业赋能的重要方式。随着科技进步在社区内逐步落地，社区管理从人力向互联网化， 最终向智能化转型。物管科技赋能主要体现在：1）帮助物业服务企业降低对基础劳动力的依赖，实现成本控制；2）有助于扩大管理半径，提升管理效率；3）通过移动平台实现业务范围的扩张与社区的资源整合。疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。因此，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显现，彰显长期竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展。我们认为，物管科技赋能的影响是深远的。随着物业行业集中度提升， 企业管理规模和管理半径将持续增长，科技的有效应用有助于企业实现精细化管理，合理分配人力资源。同时，互联网和物联网的应用，有助于企业整合社区资源，形成业主和社区反馈循环，最终实现业主增值服务体系的建立和完善。基于此，我们推荐科技应用较为领先的物业服务商绿城服务。同时，受到新房交付和旧社区改造的影响，智能门禁、智能停车、智能安防、设备与设备管理等下游设备和服务商有望获得增量市场需求。物业企业在社区智能化过程中有着巨大的影响力和决策权。围绕着物业服务场景， 科技产品的社区落地具备前景光明。基于此，我们推荐具备社区智能产品应用前景的设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表。智慧社区已成为互联网企业的重要布局点。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台连接大量社区和物业企业，有望实现技术和平台资源整合，通过大数据实现社区数据的进一步利用。腾讯海纳、阿里健康码在防疫工作中表现出色，说明智慧社区工作的稳步推进。基于此，我们建议关注腾讯控股、阿里巴巴。5.1、绿城服务公司成立于 1998 年，2016 年 7 月在香港主板上市。2019 年，蝉联中国物业服务百强满意度领先企业第一名（中国指数研究院）。基础物业服务：截止 2019 年 H1，公司储备面积 2.07 亿平方米，在管面积约 1.84 亿平方米，分别同比增长 29.1%和 22.1%。在管项目 1305 个， 覆盖了全国 29 个省、直辖市和自治区、以及 137 个城市。2019 年 H1 基础物业服务收入 24.53 亿，同比增加 21.7%，占总收入约 66.9%。园区服务：主要包括园区产品及服务、家居生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务和文化及教育服务五大模块，围绕文化教育、健康养老、新零售、到家服务、资产运营等五大生态，构建线上线下相融合的生活服务平台。上半年公司将原先的便利店模式升级为社区生鲜模式，2019 年 7 月， 完成对澳大利亚MAG 公司的收购，早教品牌再次提升。2019 年H1 园区服务收入 6.9 亿元，同比增加 34.8%，占总收入约 18.9%。其中，五大模块收入依次为 2.25、0.51、1.1、2.8 和 0.24 亿元。咨询服务：主要包括在建物业服务和管理咨询服务，通过围绕房地产全生命周期，实现优质资源整合、标准化体系建设与业务创新。在建物业服务方面，公司将传统案场服务升级为美好生活体验服务，为购房客户提供定制化的服务体验，2019H1 实现收入 4.25 亿元，同比增加 27.6%；管理咨询服务方面，组建“绿联盟”，先后与绍兴、台州等地物业管理协会签订战略合作协定，2019H1 实现收入 0.95 亿元，同比增加 42%。上半年咨询服务收入 5.21 亿元，同比增加 30%，占总收入约 14.2%。我们维持 19-21 年公司EPS 为 0.21、0.27 元、0.34 元，现价分别对应19-21 年PE 为 43/33/26 倍。鉴于行业成长性较强，市场普遍关注公司在未来 1-2 年的成长，故选用 2021 年估值。可比公司 2021 年平均预测 PE 为28 倍，我们给予 2021 年 30 倍PE，上调目标价至 11.26 港元，维持“买入” 评级。风险提示：如果最低工资水平上涨过快，将导致公司利润受到挤压；幼儿教育、音乐等增值服务拓展存在不确定性。5.2 、海康威视2019 年业绩保持稳定增长。公司 2019 年实现归母净利润约为 123.98 亿元，同比增长 9.21%，位于此前预告的 5%-20%区间内，符合预期。从单四季度来看，19Q4 实现营收 179.1 亿元，同比增长 11.7%，实现归母净利润 43.7 亿元，同比增长 10.5%。业绩增速相比 Q3 有所下降，一方面由于制裁等对公司海外业务造成影响，另一方面是国内需求有所下滑，影响公司短期业绩。AI Cloud 理念助力中国安防智能化。在安防 AI 化趋势下，公司为了针对人工智能时代的物联网产业发展，提出了 AI Cloud 的理念，并且定义了AI Cloud 包含的边缘节点、边缘域以及云中心的三个层级架构，提出了 AI Cloud“边缘感知、按需汇聚、多层认知、分级应用”的核心原则。对于不同行业应用，公司可以调节从各个层级中传输数据的格式与内容，还可以将域与云多级多类部署，实现了安防行业高定制化特点。依托 AI技术优势，围绕图像数据，全面布局新业务。除了传统安防， 公司还有五大新型业务，比如收入已经超过 10 亿的萤石业务，在 2C 端公司通过萤石业务构建智慧家庭服务，还推出比如主动防御摄像机、智能猫眼、人形检测相机等多种新产品，拓展了产品线，也有能力为客户提供智能家居一站化解决方案；在 2B 端，萤石拥有多款商用安防设备，并结合视频云服务平台，为商业经营提供视频分析服务。除了萤石业务，公司还积极主攻智能制造环节，提供移动机器人、机器视觉以及行业级无人机业务。在汽车电子领域，公司参与到汽车智能化中、运用先进的图像采集技术与视频分析技术，推出了智能车载后视镜，360° 全景环视系统以及一系列的智能化汽车解决方案。盈利预测、估值与评级：我们认为海康威视在传统安防领域规模优势明显，并且深耕AI+安防解决方案，提出的“云边结合”理念推出的 AI Cloud 符合未来市场需求，并且已经在深圳等城市完成建设；在新兴业务领域，公司萤石云收入超过 10 亿，2C 端市场空间巨大；在工业摄像机、AGV、物流仓储管理系统方面皆表现出众，具备工业 4.0 长期发展趋势。我们维持公司2019-2021 年EPS 为 1.33/1.52/1.75 元，维持“买入”评级。风险提示：贸易保护主义带来的不确定性风险；安防 AI 化不达预期， 会降低公司产品 ASP 的提升速度，不利于公司业绩；中国宏观经济下行， 会给政府需求带来较大不利影响；新兴业务不确定性大，可能存在失败风险。5.3 、数字政通城市综合管理服务平台推广带来新机遇。2019 年 12 月 20 日，住建部发布《城市综合管理服务平台技术标准(征求意见稿)》，数字政通作为标准 主编单位。《技术标准》文件中将城市综合管理服务平台定位为“集成城市管理相关基础数据、日常运行数据、相关行业数据等资源，实现国家、省、市联网互通、信息共享、数据交换和业务协同，对城市管理工作进行统筹协调、指挥调度、监督考核和综合评价的信息平台”。搭建国家、省、市三级平台体系，通过国家电子政务外网实现上下级平台之间数据共享交换和业务协同。同时住建部在 2020 年的工作要求中明确提出“继续深化城管执法体制改革，加快建设城市综合管理服务平台”。公司作为城管系统的龙头企业， 在网格化城市管理领域占据 70%的市场份额，目前已经完成城市综合管理服务平台的原型开发。随着后续试点推广展开，将带来直接系统升级迭代新需求，公司显著受益。助力疫情监控，多网合一值得期待。公司网格化城管系统覆盖全国超过 500 个城市、近千个区县，在疫情背景下，公司基于网格化管理平台开发社区疫情防控系统，帮助各级政府支撑对外来人员管控追踪工作落地。截止目前系统已在荆门市、天津滨海新区等地测试运行，有明确部署需求市县超过 100 家，切实助力疫情监控。经过多年建设发展，网格化应用从城市管理向应急、公共卫生、环境保护等领域延申。2019 年 1 月国务院办公厅印发《关于推进基层整合审批服务执法力量的实施意见》中明确指出， “将上级部门在基层设置的多个网格整合为一个综合网格，依托村(社区) 合理划分基本网格单元，统筹网格内党的建设、社会保障、综合治理、应 急管理、社会救助等工作，实现“多网合一”。随着多网合一工作展开，公司客户将拓展至各级政府大数据局、综合执法局等部门，将带来新的增量 市场机遇。投资建议：结合公司业绩预告及 2020 年股权激励计划对应的费用支出， 我们维持 2019-2021 年EPS 为 0.32、0.43、0.73 元/股。基于看好城市综合管理服务平台推广给公司带来的市场机遇，维持“买入”评级。风险提示：市场推广不达预期，商誉减值的风险。5.4 、汉威科技短期商誉减值不影响公司长期发展。汉威科技从 2011 年开始从传感器业务向物联网应用转型，先后收购 20 余家子公司，布局智慧市政、智慧环保、智慧工业、智慧安全等四大物联网应用领域，结合自主研发的核心技术及持续加强的研发，跟随行业的发展的同时享受行业政策红利且高于行业平均水平，公司已成长为国内领先的物联网综合解决方案提供商、服务商，细分领域行业龙头地位初显。公司发布 2019 年业绩快报，2019 年实现营业收入 18.22 亿元，同比+20.51%，实现归母净利润-1.00 亿元，同比-262.31%， 主要系公司对控股子公司嘉园环保全额计提商誉减值准备所致，叠加公司遵循审慎原则和实际经营情况，对沈阳金建等控股子公司均计提了商誉减值准备，共计约 2.18 亿元；但是在不考虑商誉减值的因素下，公司实现营业利润 2.24 亿元，同比+21.74%，体现出公司在传感器和物联网领域的长期发展势头仍较为强劲。传感器是公司发展的基石与核心竞争力。受益于安全、环保、健康以及全社会智慧化，传感器产品具有强劲的需求；而作为构成物联网核心底层的基础，传感器需求仍将随着物联网业务的发展稳步增长。公司集传感器的研发、生产、销售为一体，产品覆盖气体、压力、流量、温度、湿度、柔性、加速度等门类，2019 年公司电化学模块与传感器销售稳中有进，同时开拓了家电、高端净化器等分项业务，成功进军消费领域，未来仍将是公司发展的核心竞争力。长期看好公司未来物联网业务发展。公司坚持“成为以传感器为核心的物联网解决方案引领者”的战略目标，大力拓展“传感器+检测终端+数据采集+空间信息技术+云应用”的完整物联网技术平台，虽然公司基于审慎原则放弃了部分 BOT 项目的投资，使得智慧环保领域的业绩受到一定影响，但智慧水务、智慧燃气、智慧市政、智慧安全等领域稳步扩张，多项目落地为公司营业收入增长奠定了坚实基础。盈利预测、估值与评级： 我们维持公司 19-21 年净利润分别为-1.00/1.55/1.73 亿元，对应 EPS 分别为-0.34/0.53/0.59 元，公司当前股价对应 2020 年 PE 为 25 倍。受疫情蔓延影响，公司热电堆传感器（额温枪的核心部件）订单情况超预期，叠加物管科技赋能应用市场和复工防疫设备需求放量，我们看好公司业绩在 2020 年上半年加速释放，上调至“买入”评级。风险提示：市场拓展及合同签订不及预期；智慧市政拓展不及预期；并购带来的整合风险。5.5 、宁波水表历史悠久的水计量及解决方案供应商。宁波水表成立于 1958 年，营销服务覆盖全球，可提供多种综合水务解决方案。公司当前业务可分为两部分， 以水计量产品为主的硬件终端制造板块以及大数据服务平台，其中大数据服 务平台涵盖了管网漏损率监测平台、综合抄表平台、水务营收系统等系统。公司的战略目标是成为具备智慧水务服务一体化解决方案的提供商。公司目前收入主要由机械表和智能表两块业务构成，2018 年机械表收入占比为 53%，智能水表占比为 39 %。公司在传统水表领域优势地位稳固。我国水表行业市场规模近年来保持快速增长，水表行业产量由2010 年的5724 万只增长至2016 年的9785 万只。未来随着我国最严格的水资源管理及水务相关政策的出台，新型城镇化、智慧城市、海绵城市、节水型城市的建设，用水与节水的信息化、智能化和网络化工作进程的加快，水表行业依然具备着多种发展机遇。宁波水表深耕水表领域， 技术优势显著。公司成立水表研究院，研发投入巩固竞争优势。公司产品覆盖国内 31 个省、市、自治区，并出口到全球 80 多个国家和地区，近年来机械水表业务整体保持稳步发展。积极转型升级，推动物联网智能表布局。当前水表行业正向着智能水表及应用系统方面调整与转型。在公司及电信运营商的共同推动下，基于 NB-IoT（窄带物联网）通讯技术的无线智能水表，已迅速得到市场的认可。目前，智能水表业务成为公司业绩增长主要动力，2019 年公司加速推进 NB-IoT 无线智能水表等核心产品的推广与商用，目前已实现以北京、深圳、成都、天津、拉萨、银川、乌鲁木齐、宁波等为代表城市的物联网项目成功规模布局。公司 IPO 资金募集着重扩展智能水表拓展项目，未来发展值得期待。盈利预测、估值与评级：公司与华为共同研发，并在 2017 年实现 NB 水表的全球商用首发，2018 年 NB 表在国内推广取得一定成效，并在 2019 年呈现出加速态势，助力公司业绩大幅增长。我们维持公司 2019-2021 年净利润为 2.12、2.83、3.50 亿元，对应EPS 为 1.35、1.81、2.24 元，维持“买入”评级。……（报告来源：光大证券）如需报告原文档请登录【未来智库】。

特别声明：本文为新华网客户端新媒体平台“新华号”账号作者上传并发布，仅代表作者观点，不代表新华号的立场及观点。新华号仅提供信息发布平台。在5月26日举行的“党建引领 共建共治共享——发展现代物业服务业 推进城乡基层治理高峰论坛暨抗击新冠肺炎疫情物业先锋事迹报告会及四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心揭牌仪式”上，四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心发布了《全国城市物业管理统计数据研究报告》（以下简称《报告》）。会上，四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心副主任伍三明对《报告》内容进行了解读。据了解，《报告》基于此前国家、各省、市已公开的第四次经济普查公报数据进行研究，并对全国物业服务业与住宿业、餐饮业、居民服务业、邮政业等数据指标进行对比分析。同时，《报告》对全国31个省、市、自治区物业服务业数据指标研究排名，对全国100个城市物业服务业数据指标研究排名，对四川省21个市（州）物业服务业数据指标研究排名，研究涵盖企业数量、年营收入、从业人员数量、资产总额等7个指标维度。据悉，这也是全国首个利用第四次全国经济普查数据成果开展的物业管理统计数据研究报告，为推动现代物业服务业高质量发展提供高质量数据。全国物业管理行业年营业收入近万亿大关四川物业从业人数全国排第七数据显示，物业管理行业近年持续快速发展，截至2018年末，全国物业管理企业法人单位23.4万个，其中广东以39400个排名第一，四川7117个位列十一。企业法人单位从业人员636.9万人（不包括保洁、保安、维修、绿化等专项分包法人单位人员），比2013年末增长54.8%，排名第一的仍然是广东，从业人员达99.5万人，四川排名第七，从业人员为31.02万人。全国物业管理企业法人单位年营业收入9066.1亿元，行业年营业收入已接近万亿大关，四川物业管理行业年营业收入333.74亿元，位居全国第九。四川物业管理行业年营业收入持续增长企业平均营业收入居全国第六根据四川省第四次全国经济普查公报显示，物业管理相关数据在四川省第三产业数据中颇具分量，从主要经济指标来看，2018年末，四川省物业管理企业法人单位7117个，比2013年末增长116.4%；2018年末，物业管理企业法人单位从业人员31.03万人（不包括保洁、保安、维修、绿化等专项分包法人单位人员、政府、社区托管物业管理单位从业人员，业主自我管理物业从业人员），比2013年末增长69.9%；2018年末，全省物业管理企业法人单位的资产1033.51亿元，比2013年末增长219.1%；2018年末，全省物业管理企业法人单位年营业收入333.74亿元，行业年营业收入持续增长。2018年末，四川省物业管理企业在物业管理资产上总计位居全国第七位，企业平均人数位居全国第四位，企业平均营业收入位居全国第六位，从业人员人均产值位列全国第十九位。与其他第三产业行业对比，四川省物业管理无论是从业人员、年营业收入、资产总计以及增长性，都比住宿业、餐饮业、居民服务业、邮政业相对保持优势。注明：以上研究成果来源于四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心华西社区报记者 郝淑霞来源：新华号 华西社区报

如需报告请登录【未来智库】。美国政府机构物业的管家——公共建筑服务中心我们在 2019 年 10 月 30 日全市场最早发布非住宅物业管理深度报告《升维新模式，掘金 新蓝海》，其中回顾了海外非住宅物业管理行业，即设施管理行业（Facilities Management） 30 余年的发展脉络。随着国内物业管理行业的发展，越来越多物业管理公司将业务延伸 至非住宅物业，其中政府机构物业也是一个重要的板块，目前招商积余、新大正以及港股 的保利物业等物管公司在这个领域都已经有较多布局。如何展望我国机构物业的发展方向， 我们将聚焦美国，来看看以美国白宫为代表的政府机构物业服务是如何展开的，这也是我 们非住宅物业管理系列第二篇研究的主题。 公共建筑服务中心：联邦政府的机构物业管家 美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫、威廉·杰斐逊·克林顿 联邦大厦、赫伯特·胡佛美国商务部大厦、联邦贸易委员会大厦等著名的机构物业，都有 一个统一的不动产管家——美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心。 美国联邦总务署（General Services Administration，GSA）是联邦政府的重要后勤保障 机构，致力于为联邦政府提供有价值和成本节约型的不动产、物资采购、技术以及其他支 持服务，使得政府机构将精力集中在各自的主要任务之上。其中，不动产服务由联邦总务署下设的公共建筑服务中心（Public Buildings Service， PBS）负责，主要包括两个职责：第一，通过新建或向私营部门租赁物业的方式，为联邦 政府提供合适的办公场所；第二，为联邦政府提供物业管理服务。根据联邦总务署官网， 作为美国最大的公共房动产组织，截至 2019 年末，公共建筑服务中心拥有或租赁着 8800 多个不动产，其中还包括 413 座历史建筑，管理约 3.69 亿平方英尺（相当于 3428 万平） 的可出租空间，为 50 多个联邦机构提供高质量的办公场所，处置多余的联邦政府不动产， 并推动政府机构采用创新的工作场所解决方案和技术。 PBS 发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命公共建筑服务中心的历史最早可以追溯至 1933 年，出于提高行政效率的目的，时任美国 总统罗斯福将联邦政府办公物业的管辖权进行了中央集权。此后随着联邦政府的重组整合， 其上级部门由财政部变为联邦工程局，再变为联邦总务署，但该部门的核心职能基本没有 发生改变。 1933-1939 年，公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB） 1933 年，美国正饱受大萧条困扰，富兰克林·罗斯福总统上任后推行新政，其中就包括 政府部门的全面重组，力求提高行政效率。在此背景下，美国成立了财政部采购司 （Procurement Division of the U.S. Treasury），其中下设公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB），负责监督、建造及维护大多数的联邦建筑（具体包括向国会提交信息、 为建设项目获取土地、起草建筑计划、审查投标和授予合同、监督建设活动，以及进行必 要的修理等）。在此之前，各个联邦机构都是自行解决办公场所的问题，要么建造，要么 租赁，从未统一到一个部门进行管理。1939-1949 年，公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA） 为了应对大萧条，联邦政府新设立大量机构负责各类公共工程（如公园、水利、道路和建 筑物）的建设，以求促进就业和拉动经济，但是政府分支机构的数量激增也遭到美国社会 的强烈抨击。1939 年，富兰克林·罗斯福总统对政府部门再次进行重组，将多个政府机 构整合为联邦工程局（Federal Works Agency，FWA），其中下设公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA），接管了原财政部采购司旗下公共建筑处，以及国家公园 管理局建筑管理处（Branch of Buildings Management of the National Park Service）的 职能，负责建造、维护、运营和保护联邦建筑。1939-1949 年期间，公共建筑管理局投资 了超过 3.5 亿美元的联邦建筑建设和改扩建工作，甚至在第二次世界大战期间承担了为战 时工业工人及其家庭建设住宅项目的临时职能。 1949 年至今，公共建筑服务中心（Public Buildings Service，PBS） 1949 年，哈里·杜鲁门总统牵头通过《联邦财产和行政服务法》 （the Federal Property and Administrative Services Act of 1949），解散联邦工程局，其所有下属部门的职责由新成立 的联邦总务署（General Services Administration，GSA）接管，希望通过这个机构帮助 联邦政府摆脱“无意义的重复、超标的成本以及在提供后勤服务和办公空间时的混乱”（来 源：《联邦总务署机构财务报告》） 。总务署下设公共建筑服务中心（Public Buildings Service， PBS），完全接管了原联邦工程局旗下的公共建筑管理局的职能。 PBS 在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超 3400 万平 截至 2018 年 9 月 30 日，公共建筑服务中心自有物业数量 1646 个，可用面积 1708 万平， 租赁物业数量 7100 个，可用面积 1716 万平。2011 财年以来物业数量明显下降，可用面 积稳中略降，主要是在节约成本的目标指引下，对于租赁物业组合进行优化，租赁物业的 数量和面积出现下降。公共建筑服务中心将美国划分为 11 个区域，其中物业规模最大的 是华盛顿所在的首都区（Region 11 National Capital），联邦政府办事处较多，物业数量达 到 631 个，总可用面积达到 868 万平。从物业业态来看，办公楼占比最高，物业数量和可用面积分别占到总体的 72%、78%，其 他主要业态包括法院大楼、仓库、儿童保育设施和泳池等辅助物业、入境口岸、实验室停 车场等。从物业面积来看，大多数物业规模不大，但两极分化明显。10000 平方英尺（相当于 929 平方米）以下、以及 10000-25000 平方英尺（相当于 929-2323 平方米）的物业数量分别 占到总体的 53%、22%。10 万平方英尺以上（相当于 9290 平方米以上）的物业数量虽 然只占总体的 9%，但可用面积占到总体的 68%。PBS 财务运作：背靠联邦建筑基金，政府机构物业的资产运营平台 财务方面，公共建筑服务中心的运作围绕联邦建筑基金（Federal Buildings Fund，FBF） 展开。基金主要收入来源是租用物业的联邦机构支付的租金，与较为平稳的物业可用面积 相对应，2014 财年以来租金收入基本稳定在 100 亿美元左右。基金主要支出是租赁开支 （约一半物业是由公共建筑服务中心从私营部门租入，再转租给联邦政府的，这部分物业 会产生租赁开支），2018 财年占总支出的 72%，其他主要支出项目包括运维开支、管理费 用等，分别占到总支出的 14%、11%。收入和支出的差额就是净租金收入，2018 财年为 23.5 亿美元，这些净租金收入被存入联邦建筑基金，用于在未来新建、维修和改建公共建 筑服务中心的自有物业。整体而言，美国公共建筑服务中心可以理解为美国联邦政府物业 的资产运营平台。公共建筑服务中心将自有物业的物业管理服务外包，单位面积物业管理开支逐年上涨。公 共建筑服务中心的收入没有拆分，无法看出物业管理费用的比重，但从联邦建筑基金的支 出结构来看，运维、保护和维修开支基本可以等同于物业管理开支（这些开支实际上由租 赁物业的各个联邦机构支付，包含在租金里，公共建筑服务中心再用这笔钱聘请第三方物 业管理公司提供具体服务） ，2014 财年以来缓慢上升，2018 财年达到 12.4 亿美元。从结 构上看，2014 财年以来自有建筑物业管理开支占比基本都为 97%左右。将自有建筑物业 管理开支除以自有物业面积，我们可以估算出自有建筑单位面积物业管理开支，从 2014 财年的 5.34 美元/平/月逐渐上涨至 2018 财年的 5.90 美元/平/月，年均涨幅为 2.57%。公共建筑服务中心如何开展物业管理？特点 1：多元服务，高附加值 美国公共建筑服务中心旗下物业的服务包括： 设施运营服务（Facilities Operations）：公共建筑服务中心为自有物业提供标准化的设 施运营服务，具体包括：派驻物业代表、后勤管理、电气和机械维护、能源和水资源保护、 租赁管理等。 安保服务（Security）：公共建筑服务中心自有和租赁物业的安保服务由国土安全部（The Department of Homeland Security）旗下的联邦保护服务中心（Federal Protective Service） 负责，具体包括派驻保安，安装警报系统、X 射线、磁力探测器和入口控制系统，对安保 设备 7X24 小时的不间断监控，以及提供统一的警情响应和调查跟进等。 闲置空间出租（Outleasing）： 为了提高物业组合的利用效率，公共建筑服务中心会以市 场价格向私营企业以及州和地方政府出租某些物业的闲置空间，包括零售商店、餐饮服务 设施、健身中心、办公空间、仓库和停车场等。这些空间通常配套了足够的便利设施，并 且可以享受低于行业平均的能源和清洁费用。2018 财年公共建筑服务中心来自这部分的 租金收入达到 2750 万美元。联邦总务署网站设有专门页面展示当前闲置空间的详细信息儿童托管服务（Child Care Services）：截至 2019 年 10 月末，公共建筑服务中心在全美 各地的联邦政府物业中管理着超过 90 个独立运营的儿童托管中心，为联邦政府雇员和普 通公民就近提供安全、优质的儿童托管服务。有超过 7400 名儿童正在托管中心就读，其 中联邦政府雇员的子女必须占到 50%以上。公共建筑服务中心还会向符合条件的联邦政府 雇员提供财政资助，帮助他们支付托儿费用。 智慧建筑服务（Smart Buildings）：公共建筑服务中心正在实施智慧建筑战略，积极致力 于使现有建筑现代化，并建立新的设计和施工标准，以实现联邦政府在能源效率和可持续 发展方面的目标，同时仍然确保以合适的成本为联邦政府提供优质的办公场所。 能源和水资源服务（Energy and Water Conservation）：公共建筑服务中心提供战略性 能源管理咨询服务（Strategic Energy Management Program），为物业使用者提供能源使 用最佳方案，从而节省能源成本、提高净营业收入，提高不动产的价值。消防与生命安全服务（Fire Protection Engineering and Life Safety）：公共建筑服务中 心将提供安全健康的工作场所，确保应急设施不间断运行，降低联邦政府的受灾风险。具 体服务内容包括：1、参与物业设计和施工，审查新建和改建物业，对新安装的消防和生 命安全设备进行验收和调试；2、参与物业租赁，确保租赁物业防火条件达标；3、参与物 业运营和维护，识别并排除联邦政府自有和租赁物业中的潜在不安全状况，持续检查、维 护和测试消防设备，对公共建筑服务中心和物业使用者进行持续的教育和培训。 环境保护计划（Environmental Programs）：公共建筑服务中心提供环境保护相关的政 策、行动指南和培训，以帮助物业使用者遵守环保相关法律和法规，将环保风险降至最低， 并且推广环境保护的最佳管理实践。 设施状态披露服务（Facilities Status）：公共建筑服务中心将会收集自有物业的状态信息， 如物业地址、办公机构、联系方式、开放时间、关闭时间等，并统一在联邦政府网站披露。 特点 2：术业专攻，服务外包 联邦总务署认为外包模式可以在不提升总运营成本的情况下，能够对旗下不动产进行更有 效的管理。根据联邦总务署网站，第三方服务商能够提供保安、园林绿化、设备安装维护 和修理、害虫防治、垃圾处理、能源系统维护、装修等后勤服务，以及提供相关服务所需 的设备。公共建筑服务中心在其中主要起到制定服务标准、提供集中采购渠道和监督服务 质量的作用。第三方服务商如何成为联邦总务署的供应商？主要有两个途径：第一，关注 FedBizOpps （FBO）的采购信息；第二，申请加入 GSA Schele 计划。 （1）FedBizOpps FedBizOpps（FBO）整理了美国政府的采购计划、合同项目、政府不动产出售等任何超 过25000美元的采购信息，这些信息由美国政府印刷局（U.S. Government Printing Office， GPO）公布，并由科学共同体（Community of Science）在网络上发布且每日更新。第三 方服务商可以关注这些采购信息，并与相关政府机构直接联系。 （2）GSA Schele 通过 GSA Schele 计划，联邦总务署与第三方服务商建立了政府范围内的长期合同，使 得联邦政府各机构可以通过总务署搭建的采购平台，直接向第三方服务商采购超过 1100 万种商业产品或服务。GSA Schele 计划通过提供标准化的交易范式，能够帮助交易双 方缩短交货时间、降低管理成本，同时能够帮助供应商减少库存。 特点 3：标准严苛，流程规范 公共建筑服务中心非常重视物业管理的标准化，其在 2018 年 12 月相继发布了最新版的 《全国运营和保养规范》（National Operations and Maintenance Specification）和《公共 建筑保养标准》（Public Buildings Maintenance Standards）。 其中，《全国运营和保养规范》多达 113 页，描述了联邦总务署对于第三方服务商、公共 建筑运营和保养服务的最低要求，具体包括对第三方服务商工作职责、人事安排、管理制 度、质量保障、人身安全、工作时长等的 10 项要求，针对租户环境、建筑运营计划等的 15 项运营要求，以及针对加热系统、新风系统等的 14 项保养要求，可以作为对第三方服 务商服务成效的考核标准。《公共建筑保养标准》则多达 731 页，专门针对公共建筑的预防性和预测性保养 （preventive and predictive maintenance）提供了指导，以求最大程度地提高建筑运行效 率以及设备、系统和结构的使用寿命，并为建筑使用者提供可靠和合适的工作条件。《公 共建筑保养标准》总结了 12 条“最佳保养实践指南”（Good Maintenance Practices）， 5 条“检测设备规范”（Suitability of Test Equipment），推荐的保养工具组合，以及多达 412 条的明细操作标准，每条明细标准均注明了操作频率、适用范围、特别指引、具体步骤和 推荐工具。我们对最佳保养实践指南和其中一条明细操作标准进行了翻译，以更直观地体 现公共建筑服务中心物业管理标准的细致程度。此外，联邦总务署网站还可以下载全国后勤服务标准、总务署标志展示规范、国旗和旗帜 规范、室内空间命名规范等多项有助于促进物业管理服务标准化的文件。特点 4：信披详尽，财务透明 1990 年的首席财务官法案（The Chief Financial Officer Act of 1990）要求联邦总务署编 写包含经审计的财务报表和绩效报告的年度报告，预算管理局（The Office of Management and Budget）规定了这些年度报告必须包含的范式和内容。根据这些规定，联邦总务署每 年都会发布机构财务报告（Agency Financial Report，AFR）和单独的机构绩效报告 （Agency Performance Report，APR）。 这些报告充分展示了联邦政府机构的可靠性和透 明性，便于纳税人获取充足的信息来分析政府机构能否最大化他们的利益。 其中，机构财务报告主要包括经审计的资产负债表、净成本表（联邦政府运作的目的并不 是盈利，大多数机构没有收入，因此损益的披露围绕成本展开）、所有者权益表、预算表 和财报附注，以及管理层讨论和分析，对联邦总务署的财务和运营数据进行了全面的展示。 机构绩效报告主要包括绩效回顾和绩效展望两部分，充分展现联邦总务署在不动产、物资 采购、技术运用、服务拓展四大方面的服务目标。 具体到不动产管理方面，除了以上两份报告中涉及的财务数据和策略目标等信息外，联邦 总务署每年还会披露投资组合概览（State of the Portfolio Snapshot），对物业数量、面积、 租金收入、成本开支等信息进行详细披露，成本项中包括运维开支、保护开支、维修开支 等物业管理开支的数据。联邦总务署网站每月都会披露当前所有物业项目的最新明细数据 表格，包括物业地址、物业性质、当前状态、可租面积、当前租户、当前租约起止日期、 租金等关键信息。特点 5：目标清晰，增效降费 根据联邦总务署机构绩效报告，2020 年联邦总务署在不动产方面的总体战略目标依然是 “通过更好地管理联邦政府不动产，为纳税人节省开支”，具体包含两个子目标。第一个子目标是“降低联邦政府存量不动产的成本”，包括 6 项细分考核项。其中，与物 业管理相关的考核项主要是降低“存量物业空置率”。2015 财年以来，公共建筑服务中心 自有和租赁的物业空置率基本在 3%左右，2018 财年为 3.3%，低于美国私营部门的空置 率，这有赖于公共建筑服务中心对于旗下物业更合理的规划布局，对于政府机构办公需求 的合理整合安排，对于闲置物业的对外出租，以及对于部分物业的合理处置。2013 财年 以来公共建筑服务中心物业数量降低了 265 个，总可用面积降低了 88 万平，全部来自租 赁物业的优化节省，也从侧面体现了可用面积利用效率的提升。针对 2019、2020 财年， 联邦总务署制定的空置率目标都为 3%。第二个子目标是“更有效地向联邦政府提供房地产服务”，包括 4 项细分考核项。其中， 与物业管理相关的考核项包括“降低能耗强度的幅度”、提升“租户对于物业管理的满意 度”、提升“清洁和保养成本低于市场价格的服务占比”。2016 财年以来，公共建筑服务 中心每年降低能效强度的幅度在 5%左右，租客物业管理满意度约为 70%；2013 财年以 来，清洁和保养成本低于市场价格的服务占比约为 75%。公共建筑服务中心将通过提升集 成物业管理服务的比例、提升对客户的响应能力和价值、为员工提供更好的工具和培训来 全面提升租户满意度；通过使用标准化合同和联邦总务署的集中采购渠道，在不影响服务 水平的前提下降低服务成本。针对 2019、2020 财年，联邦总务署计划继续降低能耗强度， 每年降低的幅度要较前一年增加 0.25 个百分点；提升租户对于物业管理的满意度，2019 财年达到 70%，2020 财年在前一年的基础上再提升 1 个百分点；清洁和保养成本低于市 场价格的服务占比提升至 80%。以联邦总务署自身使用的物业为例，良好的物业管理在节约办公空间和运维成本方面贡献 了重要力量。联邦总务署通过多种策略提升办公空间的使用效率，主要包括：重新分配个 人办公空间、协作办公空间和辅助空间的比例，共享桌面，支持移动办公，将传统的办公 空间升级为更加灵活、平等的开放式工作环境。根据联邦总务署机构财务报告，总务署自 身使用的办公面积从 2015 财年的 520 万平方英尺（相当于 48 万平）降低至 2018 财年的 350 万平方英尺（相当于 33 万平），优化幅度达到 32%。与此相对应，总务署每年消耗的 运维开支从 2015 财年的 4000 万美元降低至 2018 财年的 3640 万美元，2015-2018 财年 累计节省超过 1000 万美元。我国机构物业管理的借鉴意义由于国情不同，美国联邦政府旗下机构物业的管理和我国存在着较大的背景区别，比如规 模体量的差异、比如统一和分散管理的差异，但我们认为美国联邦政府机构物业管理模式 其中的一些亮点，还是值得我国机构物业管理行业借鉴。 我国机构物管整合空间广阔，龙头服务成本控制有望优于行业 根据《关于改进和加强中央国家机关办公用房管理意见的实施细则》、《机关事务管理条例》、 《党政机关办公用房管理办法》等文件，目前我国政府机关基本奉行“谁使用谁管理”的 分散物业管理模式。从美国的经验来看，统一管理或整合管理的优势在于，通过使用标准 化合同和联邦总务署的集中采购渠道，在不影响服务水平的前提下能够降低服务成本。2014-2018 财年，美国公共建筑服务中心清洁和保养成本低于市场价格的服务占比约为 75%，2019-2020 财年计划进一步提升至 80%，服务标准化和整合度的提升有助于机构 物业管理的成本控制。我国机构物业的体量要远大于美国，国内机构物业管理面积第一名的中航物业（招商积余） 在管面积已经超过美国公共建筑服务中心的物业规模，但我们预计随着招商积余整合完成 后进一步明确战略定位，凭借央企背景、品牌、规模优势在非住宅领域加速拓展，其市占 率提升空间依然很大。我们认为未来我国机构物业管理行业的整合空间广阔，而随着集中 度的提升和集采服务提供商的发展，龙头机构物业管理公司的服务成本控制能力更加有望 优于行业。 机构物业管理社会化、外包比例将持续提升 美国公共建筑服务中心的职责之一是给旗下物业制定服务标准和监督服务质量，而除了部 分基础服务之外，大部分物业管理服务外包给专业第三方，以“在不提升总运营成本的情 况下，能够对旗下不动产进行更有效的管理”。而根据《当代政府机关办公楼物业管理现 状调查》（ 熊敏，2017）， 我国政府办公楼的物业管理仍旧处于从“政府机关自设部门进行 行政管理”的计划经济模式，向“聘请物业公司社会化管理”的市场化经济模式转型的过 程当中，随着 2012 年《机关事务管理条例》、2017 年《党政机关办公用房管理办法》等 政策文件的出台，未来我国政府机构后勤服务社会化的程度提升是大势所趋，具备专业服 务能力的机构物业管理公司和专业的外包服务提供商将具备更大的价值。 其实不只政府机关，我国在整个非住宅领域物业管理领域的外包比例都较低，有望随着业 主对于专业化分工和物业管理服务的认知提升，以及物业管理行业服务种类和附加值的提 升，重走海外物业管理行业外包比例逐渐提升的发展路径。根据 Frost & Sullivan 的数据， 2017 年我国非住宅物业管理（设施管理）市场规模为 1867 亿美元，外包规模为 616 亿 美元，外包占比 33%，较全球平均的 48%、美国的 55%都还有很大的提升空间。服务向更高集成度、标准化迈进 集成度方面，公共建筑服务中心除了为美国联邦政府办公楼提供保安、保洁、设备维护等 基础后勤服务外，还叠加了闲置物业出租的交易类业务，以及智慧建筑、能源节约等咨询 类服务，并且在其 2020 财年目标展望中，还专门提到要增加集成物业管理服务的比例， 为物业使用者提供更多服务选项，创造更多价值。标准化方面，公共建筑服务中心为美国 联邦政府的物业管理制定了非常详尽的标准化操作规范，一方面有利于物业管理公司培训 员工、准备物资，提供合乎要求的统一服务；另一方面也便于物业使用者客观评价和反馈 物业管理公司的服务水平，从而有助于提升服务质量。国内方面，政府机关的物业管理还是以基础性服务为主，增值服务仍处于初期，同时政府 机关分散的物业管理模式导致全国统一的、权威的政府机关物业管理标准的缺失，国家机 关事务管理局、中国物业管理协会等部门或协会均未针对政府机关业态出台具体的物业管 理服务标准，更多需要依赖物业管理公司自身的标准化程度，最终导致不同政府机关享受 到的物业管理服务水准参差不齐。我们注意到 2019 年 4 月，中国物业管理协会已经针对 住宅、写字楼、医院、产业园区等业态发布了全行业的物业服务规范，行业标准化建设正 在加速，未来具备更强集成服务能力、标准化程度更高的机构物业管理公司将更加适应这 个市场，尤其目前国内机构物业龙头本身就是行业协会标准化制定的参与者。 为业主带来更高效率、更高附加值服务 如我们在非住宅物业管理深度报告《升维新模式，掘金新蓝海》中强调，非住宅物业管理 行业（设施管理）与住宅物管最大的不同，在于其会随着物业需求进化，从早先最基础的 承揽非核心业务、降低业主成本，升级为能够对核心业务形成更大的帮助，甚至能够增加 核心业务的价值。美国公共建筑服务中心不仅提供基础服务，还：1、降低物业的能耗强 度，每年降低能效强度的幅度在 5%左右；2、优化政府机构办公需求，以联邦总务署自 用物业为例，2015-2018 财年办公面积优化幅度高达 32%，年度运营开支节约幅度达到 9%，累计节省超过 1000 万美元。而这些都纳入了公共建筑服务中心的考核指标。 国内政府机关本身就是国之重器，我们认为未来能否通过更有效的服务为政府机关物业带 来更有效的办公效率、更低的能耗，将成为一个机构物业管理公司优秀与否的重要标准。 提供更高附加值的服务商将与业主具备更强的粘性，在市场上将具备更好的品牌口碑，这 是当前我国机构物管企业有待进步，但是未来会突出分化的一个重要角度。投资建议我国机构物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维 的快速发展期，参考美国联邦政府的物业管理模式，我们认为我国机构物业的行业价值尚 未完全释放：1、目前我国机构物管市场十分分散，未来整合空间广阔；2、机构物业管理 社会化、外包比例将持续提升；3、行业服务将向更高集成度、标准化迈进，其中龙头服 务成本将优于行业；4、为业主带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颖而出。建议 投资者积极关注我国物业管理板块投资机遇，A 股方面重点推荐非住宅物管央企旗舰招商 积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。 招商积余：打造机构物管旗舰，领航存量服务未来 公司旗下的中航物业在机构物业领域本身拥有可持续的内生增长能力。收购招商物业、招 商系入主后，公司作为招商局旗下唯一轻资产平台，战略定位突出，有望整合招商局在住 宅和商办、中航在机构物业的资源优势，并在并购领域发力，打造非住宅物管央企旗舰。 公司利润率具备提升空间，具体手段包括去地产业务后财务费用的节省，同招商蛇口的业 务梳理、中后台整合、规模集约、科技赋能带来的效率优化，以及增值服务的拓展。公司 是 A 股稀缺的物业管理板块优质标的。新大正：渝派第三方新秀，启航非住宅蓝海 公司作为第三方机构物业企业，在投拓能力方面的优势在于：第一，精准定位公共、学校、 航空领域扬长避短，搭乘后勤服务社会化东风；第二，口碑优势凸显，助力异地拓展；第 三，非住宅空间广阔市场分散，资本助力市占率提升。而在盈利能力方面，2019H1 公司 净利率 9.7%，同非住宅面积占比较高的龙头物管公司中航物业（5.2%）、招商物业（4.9%）、 保利物业（11.4%，增值服务占比 35%拉高利润率）相比，公司盈利能力并不逊色，非住 宅面对单一业主提价难度低、成本加成定价模式以及公司的良好服务口碑使得公司存量项 目盈利能力至少有望保持稳定。……（报告来源：华泰证券）如需报告原文档请登录【未来智库】。

4月25日，由中指研究院西南分院联合重庆市物业管理协会、贵阳市物业管理协会举办的“品质回归·创新赋能——2019西南物业行业发展研讨会”在重庆丽晶酒店盛大举行，重庆市住建委、重庆市物业管理协会、贵阳市物业管理协会的相关领导，行业专家，以及近200位来自西南区域的物业服务企业高管参加了本次会议。研讨会上，中指研究院西南分院重磅发布了《2019西南物业服务质量研究报告》，并公布了西南区域核心城市物业服务质量领先企业名单。西南区域领先企业满意度提升明显，重庆满意度排名第一研究成果显示，2019年西南领先企业满意度均值达84.1分，较2018年提升了1.8分，高于西南区域行业值7.7分，领先优势不断凸显，也带动区域整体满意度提升。此外，西南四城满意度存在明显分化，数据显示，重庆满意度得分为80.2分，位居西南区域榜首，成都79.2分紧随其后。昆明76.6分、贵阳63.3分，存在较大的提升空间，优质物业服务的需求十分迫切。从端口来看，重庆业主对投诉处理、质保期维修、装修管理、物业服务人员等细项物业服务的满意度显著高于西南行业水平，这与城市内物业服务企业智能化投入和客服管家体系建设密不可分。2019年西南物业服务质量领先企业（以上排名不分先后）2019年西南物业服务质量领先企业名单发布，优质服务可带来更高的产品溢价此外，2019年西南物业服务质量领先企业名单也随之发布，研究显示，西南物业服务质量领先企业紧跟时代步伐，积极进取，满意度、收缴率、续约率、服务质量实现了高质量发展：基础服务均好性更强。领先企业基础服务均好性更强，关注组织经验沉淀，形成完整成熟的管理、作业标准体系，在基础物业外包抑或外接项目的背景下，保证了服务质量的稳定性。触发类服务优势明显。领先企业在质保期内维修服务、紧急事件管理、投诉处理等触发类服务方面表现优异，依托标准化流程，对于触发类服务有更加完备的响应程序；另一方面，领先企业普遍运用科技平台及科技设备，通过自动监测、平台化流程管理，增加了响应的精确程度及响应速度，从而使得满意度遥遥领先。贯彻全生命周期理念。领先企业以“全生命周期”的产品观和服务观开展业务，为建筑赋予生命，设立专项社区改造资金，从集团、区域、城市公司层面，统筹调配在管项目，筛选重点项目，集约化、系列化开展“老旧项目换新颜，新兴项目添光彩”社区升级计划，大幅提升了业主满意度和品牌美誉度。注重社区文化运营。数据显示，领先企业用于社区文化运营的资金不低于6%。领先企业专注社区内人与人之间的连接，注重内容而非形式，强调互动和参与，提升业主身份认同，打造全龄段、全年化、品牌系列社区文化活动，提升居住幸福体验。建立高品质人才团队。物业服务水平的问题归根结底是人才的问题。领先企业高度重视人才队伍建设，优化员工结构，建立起适配企业高品质发展的人才团队。线上学院、职称认证、培训基地、企业智库、品牌管家团队等，逐步建立起自身人才势能。客户行为意愿赶超百强。客户行为意愿与满意度高度正相关，2018年西南区域物业领先企业收缴率均值96.6%，高于百强企业均值2.4个百分点；领先企业所管项目续约率均值99.5%，高于百强企业均值1个百分点。优质的服务可以带来更高的产品溢价，实现业主房屋资产的保值增值。

编者按近年来，智慧农批市场的前序层级（即农贸市场、菜市场）发展态势迅猛。多动态发展、高效率、高质量的服务适配，是当今农批市场业态对农批市场物业提出的新要求。从疫情引发的消费理念及疫情倒逼下的创新加速形势出发，现结合《数据支撑未来丨基于农贸新形势下消费者偏好与趋势调研报告》及《数据支撑未来丨食安检调研农批市场商户经营状况与前景探索》两项调研报告，本期报告食安检以农批市场物业为调研对象，对农批市场的信息化管理推进与创新进行了探讨。农批市场转型升级的期待方向农批市场的转型升级已成为其发展的必然趋势。调研结果显示，56%的农批市场物业希望，未来在农批市场的环境有良好转变，有44%的农批市场物业认为线上管理应进行转型升级。▲您希望未来农贸市场在哪方面进行转型这就要求，在政策加持下，农批市场物业要投入更多的成本来进一步加强农产品中基础设施和能力的建设，已达到创收最大化和管理信息化的目的。商户销售情况是农批市场信息化管理中物业的关注点调研数据显示，有50%的农批市场物业最关注信息化管理中商户销售情况，有33.3%的关注商户管理这一点。▲您认为您所在的农贸市场的经济收益受目前，农批市场处于初级阶段，主要承担者农产品的集散功能，对互联网依赖度不高。调研数据说明，物业希望尽快实现农批市场向更高阶段的功能升级，以便更完整、更及时、更快速的掌握农批市场商户销售动向，最终形成数字化管理。租户与地理位置对农批市场经济收益的重要性调研数据表明，有37.5%的农批市场物业认为租户（服务态度、所售商品价格等）对农批市场收益有最大影响；有33.33%的物业认为农批市场的地理位置，对农批市场收益有最大影响。（地理位置相关分析请看（商户调研连接））▲在农贸市场，您想发展哪种的多元收入农批市场物业与商户如何能更好地联系起来，为彼此创造收益，是目前农批市场物业要重视的一点。作为农批市场运作核心，农批市场物业要体现自己的社会责任，加强不同主体间的合作与信任。线上商城模式，前景可观调研表明，有62.5%的农批市场物业希望线上商城成为多元化收入方式的主要发展模式。▲对于农贸市场搭建线上商城持怎样态度受疫情影响，消费者对农产品的消费进一步线上化。这一消费习惯，预计在疫情结束后，仍会得到大部分保留，线上消费将会保持良好的增长势头。这一现象，使得疫情倒逼之下的创新加速，同时就需要农批市场物业尽快找到可变之法，加快线上商城建设。在线上应用场景的不断扩展之下，线上+线下紧密交流的需求也应该被重视。2018年，各大卖场已经开始发挥前置仓的作用，线上下单，线下店铺3公里快速配送。农批市场物业要在了解消费者的采购习惯基础上，确保农批市场的转型、落地策略的完整实施。搭建线上商城的期待值较高调研数据表明，有95.83%的农批市场物业对线上商城的搭建持友好态度。▲您对农贸市场信息化管理关注的点是与上一调研项相呼应，可以看出农批市场物业对农批市场经营新模式有着强烈需求。结语：中国消费市场的格局正在发生着颠覆性的变化，消费者对于个性化的需求，体验和服务的要求也越来越高。这些新的消费需求将农批市场的经营模式向创新化推动。在这个时代。营销成功的关键在于把握新的游戏规则中的“变和不变”，找到适合自身发展的独特增长路径。文案 / Emma配图 / 熊本熊编辑 / Aurora审核 / 徐扬