物流地产市场调研

来源：观点指数摘要：资本市场开始将对自动驾驶的盼望转向更容易落地的自动化物流领域，与高标仓高度吻合的自动化物流设备变得更加不可或缺。观点指数过去十余年间，电商高速发展，再加上国内中产消费群体迅速壮大，带来强大的消费力，因此对高品质物流仓储的需求明显增长。尽管2020年，中国经济受到新冠疫情的影响，但长期来看，无迹像表明中国消费市场的扩张趋势会就此转向，因此对物流仓储的需求长期增长趋势不变。疫情之下，对生鲜配送、冷链、高标仓库等物流需求显现，核心城市物流前置仓的布置也在加快。亦要注意到的是，部分大型电商和流通企业基于自身业务的考虑，自建物流仓储中心，尽管这部分企业许多业务还是依赖第三方仓储，但这种趋势不可忽视，比如京东物流就在今年5月20日投入运营了东莞医药器械仓。此外，疫情之下，物流科技发挥了重要作用，自动化和智能化物流正好贴合了疫情防控的需求，预计物流地产运营商将在科技层面加大投入力度。三足鼎立趋势渐显，电商仓储持续扩围目前国内物流地产领域仍以外资为主，市场总体占有率较高，比如普洛斯、ESR、安博、嘉明、维龙和丰树等。但随着中资物流地产商如万纬物流、宝湾物流等在近几年的扩张，外资份额有所下降。无论是规模还是发展潜力，普洛斯无疑是物流地产运营商中的佼佼者。根据2019年年报，其在中国拥有并经营占地4600万平方米的物流基础设施，已竣工和计划建筑面积共计3200万平方米。物流投资组合中包含价值140亿美元完工稳定房地产，占总投资组合价值的70%以上，租赁率达87%，使用率为85%。虽然目前普洛斯在中国的市占率有所下降，但不影响其龙头地位。而ESR截止上年末在中国持有的资产总建筑面积超过690万平方米，资产管理规模逾48亿美元。中资物流地产商方面，截止目前，万纬物流进驻47个城市，获取142个项目，可租赁物业的建筑面积超过1100万平方米。宝湾物流在全国范围内则拥有及管理63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平方米。电商领域，如京东、苏宁和菜鸟网络等，为满足自身庞大的仓储以及部分订制需求，持续自建大型仓库。而且自建仓库主要以高标仓为主，自动化水平较高，比如京东的“亚洲一号”仓。根据2019年年报，目前京东物流的仓储面积已达1690万平方米，而苏宁物流拥有的仓储及相关配套面积则达到了1210万平方米。值得注意的是，苏宁早于2016年就将6处自有供应链仓储物业资产转让给中信金石基金管理公司的相关方，以不低于16.5亿元设立资产支持专项计划。菜鸟则在2019年发行“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”，总金额10.7亿元，并在2020年3月实现扩募发行，规模8.85亿元。可以看到，电商作为物流地产方面的新玩家，其对于使用资产证券化的意愿也相对较高。经济活动及市场需求释放，物流指数全面回升根据中国物流与采购联合会发布的信息，受新冠肺炎疫情冲击，物流活动严重受阻，中国物流业景气指数在2月份跌至冰点，运输型物流企业在疫情中受到的影响尤其明显。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理不过2月后，受经济活动恢复以及市场需求释放带动，物流行业复工复产进程继续加快，物流指数呈现全面回升的态势。其中，2020年3月份中国物流业景气指数为51.5%，较2月回升25.3个百分点。到了6月份，物流业景气指数上升至上半年最高，为54.9%。下半年因为汛情的来袭，则要关注南方水灾对物流市场的影响。物流业各项分指标中，包括业务总量指数、新订单指数、从业人员指数都有一定上升，随着市场需求的释放，物流业务趋向活跃，用工需求稳定。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理从物流仓储上看，与物流业指数类似，2月份中国仓储指数因新冠疫情出现了低谷，为39%。不过此后几个月，随着经济运行逐步恢复，仓储企业活跃度大幅回升，位于50%的荣枯线附近。此外，新订单、业务量、业务利润、业务成本、库存周转次数等指数都在2月份后有了显著回升，均回到荣枯线上，市场信心逐渐恢复。亦要留意到，期末库存指数4-6月均在50%以下，表明商品市场在疫情防控常态化后，连续数月处在去库存的阶段。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理从全国仓库需求上看，物联云仓数据显示，6月一线城市需求面积51.74万平方米，二线城市需求面积24.16万平方米，其他城市需求面积6.17万平方米。总体来看，上半年，各线级城市的仓库需求都较上一年有明显下降。仓库价格方面，6月份一线城市仓库价格30.23元/平方/月，环比下跌2.9%；二线城市仓库价格23.37元/平方/月，环比下跌4.6%；其他城市仓库价格16.24元/平方/月，环比下跌3.0%。可以观察到，随着国内商品市场去库存的加快，仓库的需求短期内有小幅下降，租金因此承压。数据来源：物联云仓，观点指数整理但亦要留意到，今年全国不同城市仓库需求减少的情况下，一线城市仓库租金却相当稳健，总体较上年上升，显示仓库业主依然对市场有着长足的信心。疫情缓和，新物流园入市扩围2020年上半年，受疫情影响，大多数仓储物流企业新动作都被迫停止或者推迟，但投资热情并无减退。从各物流企业对外公布的信息来看，普洛斯、万纬物流、京东物流等都各自有新的仓储或物流园项目投入运营。2月25日，普洛斯冷链的杭州下沙自动化库正式投入运营。该仓库为自动化立体仓库，同时具备冷藏与冷冻温区，占地1.26万平方米，距离高速口6公里，距离杭州市中心15公里。4月，万纬南宁金海冷链物流园全面投入运营，该物流园位于南宁市五象新区，占地面积6.94万平方米，内含高标冷链及常温仓储项目，冷库部分占地面积2万平方米。园区距离中心城区8公里，距离机场高速出入口6公里。而到了5月11日，万纬物流为沃尔玛订制的昆明配送中心实现开仓，该仓是常温产品的集中存储和配送总仓，总存储空间超过4.2万平方米。5月20日，京东物流东莞医药器械仓正式投入运营，该仓库占地1.8万平方米，拥有二类医疗器械经营证，具有第二类医疗器械第三方物流资质。另外，上半年万纬物流和宝湾物流均有新项目开工，分别是万纬嘉兴平湖冷链产业园和漳州宝湾国际智慧产业园。公募REIEs试点，物流仓储资产证券化需求旺盛4月30日，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。而在基础设施包含范围里，文件提到了仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。企业方面，今年上半年，普洛斯完成了中国收益基金I的募集，总规模150亿人民币（约21亿美元），并运用隐山现代物流基金完成了对中远海运集团所属宁波中远海运物流有限公司的股权战略投资。另外，还在3月份完成了普洛斯仓储物流3期资产支持专项计划（疫情防控ABS）的发行，发行规模19.02亿元，期限18年，发行利率3.40%。其中，中国收益基金I资产总规模约为 200 亿人民币（约30亿美元），而隐山现代物流基金资产管理规模人民币84亿元。另外，普洛斯还在6月与临港集团签署新一轮战略合作，双方将成立新的合资公司，共同建设和打造临港智能制造配套基础设施。ESR则在1月与GIC成立合资公司投资中国物流地产，承诺股权投资总额为5亿美元。6月30日，ESR宣布在江苏省核心地区成功收购3个项目的100%股权。宝湾物流方面，4月16日完成了2020年度第一期资产支持票据信托（疫情防控债）的募集，该单CMBN以无锡宝湾物流园、成都新都宝湾物流园、成都龙泉宝湾物流园、武汉宝湾物流园4个项目作为标的资产，募集资金规模14亿元，优先级票面利率3.17%。6月2日，宝湾物流再通过控股公司南山控股，公布了接下来的两个资产证券化计划。分别是拟通过长江养老保险股份有限公司，设立长江养老-宝湾物流基础设施债权投资计划（暂定名），融资不超过人民币10亿元，资金用于镇江宝湾、天津滨港宝湾、绍兴宝湾、青岛胶州宝湾、宁波宝湾项目的开发建设和债务结构调整；以及采取类REITs的操作模式，以“股+债”模式将上海明江和广州宝湾物流园进行资产证券化，总规模不低于18.5亿。万纬物流则在6月3日完成了“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”的挂牌，首期规模为5.732亿元，产品期限为3+3+2年。该类REITs采取“纯权益型”结构，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值，架构接近公募REITs。相较于产业园区，物流园区的盈利模式更为确定，现金流也相对稳定，而且市场上成熟的、利于资本化的项目更多。另外，对于一些自持物流园的电商企业来说，重资产项目对其财务表现有明显影响，而公募REITs的推行则正好能解决这一问题。高标仓缺口明显，资本青睐冷链物流最近20多年，我国物流成本一直居高不下。排除产业结构、物流货值等方面的影响外，物流仓储效率低下是造成我国物流成本高企的主要因素之一。由于我国现代化仓储设施起步较晚，市面上大部分仓储设施仍以传统仓为主。而传统仓由于结构不合理、存储品类有限等弊端，使得运营成本大幅增加。而高标仓其建筑结构更为合理，能够配合自动化仓储设备，可以大幅提高拣选效率和准确性，从而降低长期仓储成本。根据中国仓储协会调研，以20年为测算期，使用高标仓的投入成本，比使用传统仓的成本降低约20%。另外，还需要注意到的是，根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，基础设施REITs试点项目应符合“项目权属清晰”、“已产生持续、稳定的收益及现金流”的要求，而高标仓相较于传统仓更容易达到这些条件。根据物联云仓数据，截止2020年第一季度我国高标仓存量总计为5080.75万平方米，其中2022.24万平方米集中在华东地区，占比高达39.8%，其余地区高标仓存量均不足1000万平方米，存量资源相当集中。数据来源：物联云仓，观点指数整理而根据戴德梁行预测，到2020年底国内市场对高标准仓库的整体需求将达到约1.4-2.1亿平方米。可以看到，高标仓的市场缺口显然是中国物流地产市场未来继续扩张的方向。另外，疫情之下，市场对生鲜配送、冷链运输和低温仓储的需求陡增。各物流企业及社区商业企业都在抢占市场。比如中通，4月13日签约了海南（海口）智能科技电商快递产业园及航空基地项目。4月22日再开工建设位于山东潍坊的中通智能运营中心。两个项目涉及到了快递、云仓、冷链配送、智能化快递以及智能化仓储中心。而于上海起家的叮咚买菜，4月则进入北京市场，先行设置18个前置仓，与早在北京生鲜配送市场立足的每日优鲜、盒马和美团买菜进行竞争。据中物联冷链委测算，国内近五年食品冷链行业需求复合增速约20%；冷链物流总额从2014 年的2.5万亿提升至2018年4.81 万亿，复合增速 18%，大幅超出同期社会物流总额7%的增速。但即使在大幅增长的背景下，目前我国速冻以及水产品渗透率也仅达到60%左右，水果、蔬菜分别为19%及6%上下。发达国家食品冷运渗透率则普遍达到90%以上，市场空间依然可期。智能物流投融资热度持续上升几年前，人们沉浸在自动驾驶全面落地的场景中，通过无人驾驶技术的普及，城市道路得到有效利用，拥堵和交通事故发生率得到大幅改善。然而到目前为止，L4级无人车仍处在测试阶段，硬件设备的成本仍相当高昂，具体的法律法规仍有缺口。也因此，资本市场开始将对自动驾驶的盼望转向更容易落地的自动化物流领域。尤其在大型物流地产企业越来越热衷高标仓的背景下，与高标仓高度吻合的自动化物流设备变得更加不可或缺。目前行业划分上，若从仓储角度看，智能仓储机器人已经细分为很多的种类，如搬运机器人、码垛机器人、分拣机器人等等。而从物流货运上看，则可按落地场景简单分为三类：位于封闭的园区、机场、港口等，区内低速、固定路线的L4级无人物流车；以高速公路、城际公路为主，高速L3级无人自动驾驶卡车；位于半开放式园区和住宅区内，低速、半开放道路的L4级末端配送无人车。原本就受到资本市场关注的自动化物流领域，由于与当下疫情防控契合，资本热度进一步提升。上半年，多家从事物流科技研发、智能配送服务的科创企业获得大笔融资。其中，新石器、擎朗智能以及白犀牛无人车等，致力于研发无人配送车或物流机器人，并在此次疫情中投入了智能机器人进行消杀、运输等工作。而在今年2月份获得B轮融资的驭势科技，其物流无人车已在香港机场完成落地。随着自动化技术在物流领域应用的扩大，上述创业公司在未来竞争中获得先机，获得战投。接下来如何继续提升算法的同时，学会想客户所想、将技术落地并尽快扩大生产规模才是的关键。

来源 | 运联传媒（ID:tucmedia），作者 | 朱敏杰*运联传媒原创出品，如需转载请联系授权近几年房地产企业的进驻，使得物流地产行业发生了翻天覆地的变化，市场份额已经较为集中，不少物流地产企业转型布局整条物流供应链追求差异化竞争优势。然而，市场对物流地产的需求仍旧高企，有不少企业还在摸着行业边缘进入。核心导读：1、目前国内物流地产五类玩家：传统物流地产、房地产商、电商企业、快递企业、国内外金融机构。2、物流地产主要布局：1）普洛斯布局全链条生态；2）万纬入局冷链仓配；3）丰树布局企业办公楼；4）宇培组建全国性物流设施网络；5）顺丰与地产巨头合作共建智慧化物流园区。3、目前物流地产行业一二梯队企业迅猛扩张发展，与第三梯队差距差距明显。房地产、金融、物流行业的入局，使物流地产成为新一波风口，更有普洛斯等行业巨头转型物流生态运营商，延伸至物流上下游，形成生态闭环。1 物流地产概况1.1 基本概念物流地产是根据物流企业的发展需求，在适当的地点对物流设施投资的工业地产。物流地产最早由美国普洛斯提出，物流地产主要包括物流仓库、停车场、配送及分拨中心、办公写字楼、企业公寓等所有物流相关的基础设施经营载体。1.2 地产分类（1）土地属性根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，按土地用途，将城市建设用地分为：居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地以及绿地与广场用地。（2）功能分类按照投资强度及物流强度不同，可以将物流用地分为货运服务型、生产服务型、贸易服务型以及综合服务型四种。在投资强度方面，综合服务型以及海空港货运物流用地对投资的要求很高，最高可达到每亩地100万元，相反陆港型货运用地与贸易服务型需要的投资强度则低至每亩地60万元。物流运营强度方面，由于海港运输方式单票货运量大，物流强度高达每年每平方公里5000万吨。1.3 运营模式按投资以及运营主体不同，物流地产的运营模式可分为三种：（1）由地产商开发，交付给物流企业进行管理，如各大物流园区、快递配送分拣中心和快运分拨中心等。（2）地产商自己开发并管理运营，租给企业客户使用，提供自主建设的物流设施以及物业管理服务，主要应用于物流仓库等场景。（3）由地产商以及物流企业合作共同出资或成立基金用于开发建设，合作经营。这种运营模式不但可以发挥地产商在拿地、建设方面的优势，还可以发挥物流企业在物流效率及运营方面的长处。1.4 收入来源物流地产的收入来自五个方面，出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。其中出租业务包括仓库、设备、房屋租赁、停车场收费以及物业管理费用；服务管理业务包括信息服务、培训服务、FA融资咨询业务等等；除了投资管辖内的项目以及土地的增值所带来的收益，物流地产商还可以通过自身增资扩股以及上市获得盈利。2 物流地产玩家2.1 市场份额排名物流地产行业多年以来一直维持着「贞观之治，边疆稳固」的格局。截至2017年底，普洛斯以国内43％的市场占有率以及1825万平方米的物流地产运营面积位列Tier 1；万纬、嘉民、安博、宇培利用集团优势，通过收购与开发，快速扩张，以300万平方米以上的标准位居Tier 2；丰树、宝湾、易商红木、维龙等位列第三梯队，由于仅仅局限在北上广深等一线城市及周边卫星城市，相较前两梯队运营面积较少。数据来源：普洛斯、宇培、丰树年报及其他企业官网2.2 玩家分类国内物流地产行业各股势力「五分天下」：（1）传统物流地产商如普洛斯、宇培、嘉民、丰树、易商红木等巨头「挟天子以令诸侯」——2016年5月宇培港股上市，2017年7月普洛斯私有化。（2）第二股势力由传统房地产企业万科、绿地、华夏幸福、碧桂园、宝能等组成，在物流地产行业「后来居上」——发挥房地产企业自身土地资源及资金优势，拓展布局。（3）电商企业如阿里、京东、苏宁等，「抢滩登陆」物流地产，自主建设物流仓库、网点以及门店等物流设施。（4）随着顺丰、三通一达等快递企业成功上市，在转型升级仓配业务以及加强航空运力效率的需求下，纷纷剑指物流地产。（5）金融机构也在进军物流地产行业的路上前行——国外企业有美国的厚朴以及新加坡的淡马锡和华平资本，国内的金融机构有香港的RRJ以及近几年广受关注的平安不动产等。2.3 地区分布国内物流地产主要布局国内五大物流枢纽地区，分别为长三角、京津冀、长江中游、成都重庆及珠三角地区，其中普洛斯与宝湾做到了五地区全覆盖；嘉民以及宇培（中国物流地产）等T2企业覆盖除了珠三角地区以外的其他四个地区；易商红木、丰树等T3企业主要布局长三角以及成都重庆地区。3 物流地产代表企业3.1 普洛斯——物流全生态玩家（1）发展历程2018年1月，在运联传媒「趋势与预测」会上，梅志明正式宣布普洛斯私有化，代表中国物流巨头首次走向世界舞台。普洛斯GLP是中国最大的物流地产服务商，前身是美国Prologis的亚洲业务，在2008年新加坡政府收购其亚洲业务后，Prologis其余业务与安博合并为安博集团。经过九年的时间在2017年7月，中国财团以116亿美元成功收购普洛斯。（2）主营业务普洛斯旗下一共四大业务平台，分为：物业开发、运营管理、基金管理以及物流金融平台。说明普洛斯不但运营物流地产，还涉足金融领域。（3）国内业务分布普洛斯在国内一共布局了38个城市，总管理面积1825万平方米，地产形式基本为物流园区仓库，主要分布在华东地区，总库存911万平方米，华南地区较少，仅覆盖7个城市195万平方米。（4）物流生态闭环圈普洛斯提供高附加值服务获得差异化竞争优势，布局整个物流生态圈。除了为物流企业提供仓库、办公楼以及物流基础设备外，还布局金融平台为中小企业客户解决资金难题以及提供设备、系统、配送、运输等服务。不单单是一家物流地产企业，普洛斯还是国内著名投资机构，不少企业的融资经常出现其身影：优速快递、快运平台壹米滴答、专线平台卡行天下、城配平台凯东源与驹马、整车行业福佑与汤氏，以及物流技术平台际链、G7与丰巢快递柜等。3.2 万科万纬——地产行业跨界玩家（1）发展历程万纬物流于2015年宣布推出，是万科集团正式进军物流地产的标志。2016-2017年万纬发挥房地产优势，通过开发与收购快速扩张，迅速布局全国仓储设施。2018年并购太古冷链平台，侧重布局冷链物流业务。（2）业务模式一方面，万纬物流为电商、零售商以及物流企业提供仓库及仓储设施，或根据其需求提供开发建设、协助运营等服务；万纬还开发长租公寓以及配套娱乐设施，满足企业客户员工的住宿以及日常需求。另外，万纬物流布局冷链物流，为冷链企业提供干线运输及末端配送的个性化物流服务。发挥房地产行业深耕的优势，万纬物流投资或收购部分客户在运营中的优质项目，从中获得盈利。（3）网络分布万纬物流目前主要布局全国三大经济区以及中西部重点区域，覆盖全国42个城市，持有运营568万平方米面积的地产。运营中项目包括华南区域18个园区项目，华东地区28个园区项目，华北地区12个园区项目，中西部区域包括湖北、川渝地区以及陕西等在内的18个园区项目。3.3 丰树——办公场景玩家（1）发展规模中国是丰树最大的海外市场之一，2005年丰树进入中国物流地产市场。作为领先的房地产公司，丰树之后快速发展扩大规模，当前丰树在中国拥有近1600名员工，布局国内十多个城市，投资物流、工业、零售、住宅等综合房地产项目。（2）业务模式丰树的业务模式围绕物流地产展开，以特定资产类型或地理位置为中心设计私募地产基金，包括三个方面：开发建设高价值地产项目、为机构投资者管理资本、通过投资高潜力项目获得回报。丰树在国内物流地产的主要表现形式为办公楼、工业、住宅、零售以及物流地产（物流地产中涵盖少数办公楼及住宅）场景，全部涵盖共有5个项目，覆盖184万平方米。包括香港在内的办公楼共计6个项目，运营面积165万平方米；工业地产3个项目，运营面积60万平方米；住宅方面3个项目，运营面积120万平方米；零售地产3个项目，41万平方米；物流地产34个项目，运营面积280万平方米。可见，虽然丰树的办公设施面积不是国内最佳，但其涵盖整个业务中一大半的占比。3.4 上海宇培（中国物流资产）——全国性网络设施玩家（1）发展历程上海宇培成立于2000年，是宇培国际、RRJ、京东在国内合作建立的物流基础设施平台。截至2018年6月，宇培在42座城市中运营着60个物流园区，运营310万平方米的物业面积，形成覆盖国内主要物流枢纽城市及周边卫星城的物流设施网络。（2）业务模式宇培在国内主要开发高潜力的物流园区，布局全国网络。通过市场调研后获取优质土地资源，然后经过自主开发建设后租赁给客户并自主运营管理。（3）主要客户宇培主要服务于四类客户，有顺丰、韵达、百世、日日顺、安能等快递零担类企业；制造行业有三星、博世、美特斯邦威、格力、西门子等；三方货代有中外运、辛克、伊藤忠、利丰、中远等；电商零售商有京东、菜鸟、小米、唯品会等企业。3.5 顺丰——合作型开发建设玩家（1）发展历程2013年，顺丰正式进军物流地产，以「自建+合作」的方式，建立物流产业园。2017年9月，顺丰宣布与万科和普洛斯战略合作，发挥各自所在领域优势，在全国各物流枢纽城市选址，投资开发物流园区。2017年11月，顺丰宣布与嘉民合作，共同开发建设物流仓储设施。（2）业务模式顺丰通过与国内物流地产商合作的模式（顺丰通过实地调研建立物流运营所需场地规划、地产商负责拿地以及设施建设），共同合作探索智慧化物流园区、转运中心、冷链物流、员工公寓方面的物流地产应用场景。（3）网络分布目前，顺丰已经完成全国34座城市16座园区的运营，包括华东、华南、华北、西南、长江中游等物流枢纽地区。4 行业看点4.1 头部企业发展依旧迅猛，带动全国地产估值（1）普洛斯用了9年的时间完成了700亿元的「飞跃」，不仅仅是因为正处在国内电子商务的快速发展热潮，还在于自身运营的优势。首先，普洛斯早期进入国内物流行业，为传统物流仓库单调的仓储功能带来现代化的变革，随后进入的安博、嘉民、宝湾、丰树等国外企业虽然能提供同水平的物流设施水平，但在土地资源上远不及普洛斯，无法获得很大的发展。其次，在合作伙伴方面，普洛斯紧抓国内政府企业以及地产巨头，以合作或入股的形式拉拢阿里、厚朴、传化、中集、海尔、中银等为其背书，在土地政策收紧的现状下频频拿地。（2）普洛斯的私有化，一方面在行业处于价值回归阶段时，大幅提升了自身以及国内物流地产的估值水平；另一方面，万科的参与，借助普洛斯世界头部企业的地位带动万科的发展，将双方资源优势进行互补，摆脱传统房地产企业头衔的束缚。4.2 物流与地产企业入局优劣势分析在布局物流地产方面，物流企业可以根据在物流运作上的经验制定整个物流设施建设方案，并且在客户服务上拥有运输和配送能力，服务质量较高。但由于没有地产开发的基因、丰富的基金资源以及牢靠的政府关系，物流企业在拿地开发以及建设布局、招商能力部分有很大的局限性，在这些方面物流企业需要扩充自身资源，大步赶上，比如顺丰通过先后与普洛斯、万科、嘉民等企业合作，高速发展物流地产布局。相同的道理，地产企业可以充分发挥自身在拿地、建设、资金方面的优势，拓展多元化地产布局，但是在客户运营方面，地产企业无法给予物流企业客户定制化的服务，只能通过外包或与物流企业合作完成物流地产设施的运营。4.3 政策驱动物流地产发展12月24日，国家发改委与交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，包含建设共212个国家物流枢纽。规划指出现有的物流设施缺少系统性的规划，各地产企业都采用自主开发建设的方式，分布散乱不均。此次物流枢纽的建设规划，有效地整合物流资源完善物流设施网络，提高整体运行效率。未来，通过建设多个辐射能力强、运作水平高、连接紧密的国家物流枢纽，提高区域内、区域与区域之间互相协作的效率，推动组织化运营。4.4 分工协同、综合发展最近几年物流地产的租金增长幅度明显高于住宅和商业地产并且更加稳定，随着房产红利消失，行业玩家更愿意去布局土地价格较低、租金回报率正在提升中且升值空间较大的物流地产。各个行业玩家涌入物流地产行业，发挥其原本优势，物流企业做物流设施规划运营以及延伸到下游，协助客户进行仓配服务等；地产企业做开发建设；金融企业做基金运营；还有以普洛斯为例的行业巨头转型为物流生态运营者，除了开发建设物流用地，还投资入股物流其他领域企业，形成闭环生态圈。

作者丨汉坤律师事务所王勇 董双 王春子 丁笑 王继敏来源丨汉坤律师事务所物流地产基金正逐渐凸显为地产行业重要的细分领域。近年来，众多传统地产行业、物流行业和新兴电子商务领域的企业开始纷纷布局物流地产，物流地产基金也受到了越来越多的关注。以地产行业头部企业万科集团为例，万科作为领投方参与了在新加坡上市的亚洲最大物流地产商普洛斯（Global Logistic Properties， GLP）的私有化[1]，又于2017年10月宣布设立专业的物流地产基金[2]。本文基于我们操作的物流地产基金设立项目的实务经验，对物流地产基金的基本特点进行简要介绍，就物流地产基金的运作模式予以说明，并具体分析物流地产基金募集设立中的特殊问题，供业内人士卓参。物流地产基金的基本特点物流地产基金系以物流地产为投资对象的投资基金。而物流地产则是以企业物流需求为导向开发的物流设施的不动产载体，属于工业地产的一种，在普通地产服务的基础上，融入物流服务。一般而言，物流地产可能包括物流园区、物流仓库等设施。因此，不同于一般酒店、写字楼等商业地产的独立性，只要单体项目位置佳、资产管理优质就有提升租金的很大空间、就可能取得理想的投资回报，物流地产的投资往往需要以点连线带面，形成整体化布局，才能实现规模效应，有效提升物流效率，从而提高收益回报。根据普洛斯官网显示[3]，截至2018年8月，其在中国39个主要城市投资、建设并管理着280个物流园、工业园及科创园，物业总面积为2,870万平方米。由于物流地产基金规模庞大，物流地产体系布局时间较久。对于物流地产的投资人而言，没有可预期的稳定资金来源，难以进行大规模投资布局，因此往往需要提前开始募资，并根据募资情况调整投资布局。且由于物流地产基金往往规模庞大，很难在短期内迅速完成投资。物流地产之所以逐渐受到重视，主要还是由于其投资回报逐渐优于一般商业地产。根据中国产业调研网发布的《中国物流地产行业现状分析与发展前景研究报告（2018年版）》[4]，在过去若干年中，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6％和3.0％；购物中心的投资回报率分别为5.0％和4.5％；写字楼的投资回报率分别为4.8％和4.5％；而物流设施的投资回报率则分别为6.5％和6.7％，其中优质物流设施达到8％以上。物流地产在我国的迅速发展，得益于我国电子商务的崛起。电子商务的发展离不开高效便捷的物流体系，因此，除了传统的地产企业、物流企业，近年来中国的大型电子商务企业也纷纷加入了物流地产基金的角逐。物流地产基金的运作模式参考基金参与物流地产运作的各种模式，我们注意到目前市场上一种比较成熟的模式是，基金设立主导方既从事物流仓储设施的开发，又从事物流仓储设施的运营，同时还对物流地产基金进行管理，即能够集物业开发、物业运营及基金管理三种核心功能于一身。相应地，该主导方内部也需要设立不同的职能部门（或相应的集团内事业部）各司其职，以匹配前述不同功能，通常至少包括负责募资、投资的基金管理端和负责物业开发、运营的资产管理端，不同机构视其内部运作方式和组织架构不同作具体设置和调整。以下从各职能分工的角度出发，对物流地产基金的运作模式进行简要说明。首先，物业开发部门负责根据市场或者特定客户的需求通过公开市场受让土地、开发物流仓储设施。其次，待项目完工之后，物业开发部门将项目移交给物业运营部门，物业运营部门对项目进行招租及提供其他资产管理服务，当物业的出租率和租金回报率达到一定比例之后，再由基金管理部门安排其管理的物流地产基金收购已经能够稳定运营的成熟物业资产。再次，物流地产项目被基金收购之后，仍由物业运营部门进行专业管理，提升物流地产的品质，进而提高物流地产基金的投资回报；而通过收购，物业开发部门得以快速回笼资金，将所获得的收购对价继续用于新的物流地产项目的开发，提高资金周转率。三者相协调，上述运作模式可以使得物流地产的开发、运营和收购形成有机循环，从而得以迅速扩张。在此种运作模式中，物流地产基金发挥着至关重要的作用。增加外部资金，转变资产持有模式物流地产行业是一个典型的重资产行业——资金投入大，利润回报低，而通过设立物流地产基金的方式，开发、运营物流地产的企业可以逐渐转变为轻资产企业。根据普洛斯2017年年报[5]，普洛斯在中国、美国、日本、巴西四国共管理了12支物流地产基金，资产管理规模总计达约390亿美元。作为基金的发起方，普洛斯以自有资金在基金中持有一定份额。普洛斯2017年年报显示，普洛斯在所管理的12支基金中，持有份额的比例从10％到50％以上不等，在所有基金中共计持有30.6％的份额。也就是说，较之传统资产持有方式，物流地产基金模式大幅降低了自有资金的需求量。此外，基金还可以通过一定规模的举债，进一步扩大资金池。据此，通过物流地产基金可以获得数倍于自有资金的外部资金，以相对较少的自有资金管理更大规模的物流地产，从而进行迅速扩张。降低融资成本，提高资金利用效率如果没有物流地产基金的介入，物流地产开发、运营企业须自持大部分的物流地产，依靠租金收入回笼资金，资金周转周期较长，并且可能同时承担因债权或其他融资方式所产生的资金成本。此外，由于在先开发的物流地产占用了大量资金，后续扩张的融资成本很可能会上升。而随着物流地产基金的介入，物流地产项目稳定运营之后即可出售给基金，开发成本在2-3年内便可回笼，同时还提前取得收益。迅速回笼的资金又可用于开拓新的市场，资金利用效率大幅提升，从而为物流地产规模的迅速扩张创造了可能性。增加收入来源，优化企业收益结构按照一般基金运作的行业惯例，作为物流地产基金的管理人，基金管理部门可以定期收取固定比例的管理费，在收益达到预先设定的标准后还能按一定比例提取超额收益作为业绩报酬，同时其本身作为物流地产基金的投资人也能获得相应的收益分配。较之传统的依靠物业租赁和物业处置取得收入的模式，收益结构更加健康可持续。普洛斯在其2017年报中引用了PERE（Private Equity Real Estate，全球私募房地产投资领域的领先杂志）的排名，作为世界第五大以及亚洲（总部设在亚洲）第一大不动产基金管理人，资产管理业务是普洛斯的重要资金来源，也是其增长的关键驱动力，其2017年度基金管理费收入达1.81亿美元，同比增长21％。上述物流地产基金的玩法固然优势显著，但对于众多市场参与者而言，要复制此种模式并非易事。物流地产是一项投入巨大、须长期持有的重资产，物业开发、物业运营及基金管理中每一项职能都要求参与者具有雄厚的资本、出色的专业能力和丰富的行业资源。因此，物流地产基金的准入门槛不低。相较于此种模式，国内更为常见的是各方强强联合，合作各方分别发挥优势，负责物流地产基金运作管理的不同职能，共同运作物流地产基金[6]。合作双方的权利义务安排上需要更为精心的设计，以实现合作各方共赢。物流地产基金的设立要点基于物流地产基金的基本特点和运作模式，以下我们就发起设立物流地产基金的关键点进行简要介绍。1. 参与主体从法律关系角度，一支典型的物流地产基金的架构可以抽象如下：如图所示，基金架构中的不同主体分别承担了物流地产基金运作的不同职能，扮演着不同的角色。在部分物流地产基金中，一些参与方所扮演的角色可能发生重合。例如，物流地产基金的产业方发起人可能会与资产管理方发起人合资成立基金管理人，且通常会以自有资金投资于该物流地产基金，成为该基金的投资人；同时，其可能会参股该基金所投资的物流地产项目公司，成为项目公司所持有物业的开发商，或受项目公司的委托对该等物业进行运营管理；其还可能将该等物业直接租赁给其关联方或产业链上下游的合作方。因此，在起草基金文件或相关交易文件时，需要事先明确各方分别扮演哪一种或哪几种角色，才能作出符合各方多种利益诉求的安排。2. 投资方式在物流地产基金实践中，出于风险隔离、财务管理和资产处置便利性的考虑，通常会就单个物流地产项目设立独立的项目公司，由项目公司持有相关物业，物流地产基金通过直接或间接参股或控股项目公司的方式投资于物流地产（视项目或基金投资者的具体情况，可能会在项目公司或其上层搭建特殊投资架构）。也因此，此类物流地产基金通常在中国证券投资基金业协会备案为“私募股权投资基金”，而非“其他私募投资基金”。通过此种方式，物流地产基金所投资的不同资产可以分别独立运作，每个项目公司都可以以其自身名义而非物流地产基金的名义进行举债或者以其资产进行抵押贷款，减少因单一项目亏损而影响其他项目的风险。当然，在物流地产基金层面利用杠杆时，需要将《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》中关于分级私募产品总资产不得超过产品净资产140％、其他私募产品总资产不得超过产品净资产200％的限制考虑在内。而在物流地产基金存续期限届满时，也可以通过处置项目公司股权而非直接处置所持有物业的方式来完成退出，前者在实操中更为便捷。3.投资地域物流地产的投资有极强的地域性。目前，国内物流地产的开发以高标准仓储设施为主，基于物流地产的不动产属性及此类投资的规模，物流地产基金对投资地域的经济发展水平、消费水平等方面的要求较高，而对投资地域的选择也是物流地产基金成功的重要因素。就现阶段而言，物流地产基金的主要投资地域还是集中在三大都市圈，包括长三角地区（以上海为中心，及其周边的昆山、苏州、无锡、太仓、常熟、南京、嘉兴、杭州等地）、珠三角地区（以广州、深圳为中心，及其周边的东莞、惠州、佛山等地）以及环渤海地区（以北京、天津为中心，及其周边的廊坊、保定、青岛、济南、大连等地）。当然，包括重庆、成都等西部城市由于得天独厚的地理枢纽位置，也收到众多投资人的追捧和青睐。4. 投资策略对物流地产基金而言，从事新建物流仓储项目开发和建设，还是间接并购存量仓储物流设施，收益和风险各有不同，取决于不同物流地产基金的投资策略。物流地产作为工业地产的重要分支，深受土地市场波动的影响。通过“招拍挂”程序受让土地使用权用于开发和建设，意味着国家的土地供应政策、土地价格等因素直接影响到物流地产基金的投资。此外，直接开发物流地产用时较长，往往意味着短期内难以获得资金回流，且很难预判开发完成后的物流地产运营情况。因此，一般来说，投资于一级土地市场的风险要大于收购二手物流地产项目。当然，相较于改造收购物业，自行开发物业可以在最大程度上贴近投资方、使用方对物流地产的各方面要求，从而提升该等物业的使用效率和使用体验。5. 存续期限不同于一般基金，物流地产基金可能并不对投资期、退出期进行严格区分。如前所述，物流地产基金比较注重长期、稳定的回报，国际上物流地产基金的投资方多为主权基金、养老金、教会基金等，国内也经常会有险资或具有国资背景等比较追求稳定收益的投资方参与物流地产基金。相较于投资项目迅速变现退出，该等投资方可能更青睐于这些投资项目所产生的稳定的现金流及由此带来的可预期的稳定收益。因此，对物流地产基金而言，更需要关注的可能是基金是否可以延期、基金延期所应满足的条件，以及在基金不延期的情况下，基金所持有的物流地产的处置方式等。结语随着电子商务企业对自身物流体系建设的愈加重视，以及传统物流企业及房地产企业对规模扩张和业务多样化需求的增长，行业巨头们开始纷纷布局物流地产。物流地产的重资产属性及规模化的布局要求，意味着单纯依靠企业自有资金难以进行迅速的扩张。而物流地产基金不仅为这些企业提供了物流地产运营的新思路，也为那些追求相对长期、稳定、高回报的投资人提供了投资物流地产行业的渠道。可以预见，物流地产基金还将有更广泛和深入的发展。本文源自REITs行业研究

1、中信产业基金力推数据中心近期在第二届《中国资产流通年度会议》上，中信产业基金提出地产目前发展的主要赛道为物流、办公、住宅、零售商业、酒店、产业园、数据中心等，根据各大赛道所处的发展阶段和周期，可以分为四大阶段。其中数据中心、物流园和产业园行业处在上升阶段，未来发展趋势更具备确定性。数据中心作为未来的发展方向，逐渐进入大众的视野。2、什么是数据中心IDC（Internet Data Center）即数据中心，通常是指一种拥有完善的设备（包括高速互联网接入带宽、高性能局域网络、安全可靠的服务器、存储设施和机房环境等）、专业化的管理、完善的应用服务平台。IDC是数字行业发展的重要基础设施，承担数据存储处理等一系列功能，是我国新基建的核心组成部分，已上升到中央谋篇布局的层面。IDC分为两类，一类是“冷IDC”处理不常调用的“冷数据”包括网盘资料、大型文件等，布局思路是在电力成本低、气候合适散热的地方，比如贵州（水电、低温），哈尔滨（低温）等区域。另一类是“热IDC”处理常调用的“热数据”包括日常用的APP一些服务等，这类布局需要属地化，以一二线城市为建设重点。经过本文的研究我们发现：（1）IDC需求非常强劲且具备确定性，是传统产业地产真正具备强成长性的未来战场（2）IDC投资回报率可观，以KRR昆山数据中心出售基汇资本案例来看，单个项目资本回报在2倍左右，且在公募基础设施REITs下，未来估值提升仍有空间（3）IDC牌照与“占坑效应”，使得开发商对于IDC开发运营业务具备高适配性（4）在IDC横向拓展产业链，实现“开发建设+项目运营+整体租售的模式”，投资高端制造业实现前店后厂的产业联动，具备非常好的想象空间（5）投资上重点可关注环一线、二线城市远郊区域，投资回报率相当可观。其次可关注广东、山东和江苏或将成为传统行业上云的重点区域。本文目录：1、为什么数据中心值得投资?1.1数据中心（IDC）市场增长驱动过硬，未来规模可期1.2商业模型成熟，项目标准化可复制，投资回报丰厚1.3 IDC具备非常强的地域属性特征，资源具备稀缺性1.4产业链条长，具备非常强的制造业和科技想象力得投资2、数据中心建设的模式2.1 IDC在建设前需要4证2.2 IDC建设的基础模式3、IDC行业投资布局方向3.1我国IDC布局现况3.2未来IDC重点可关注的投资方向4、总结：IDC业务对于开发商的优势附：IDC运营竞争情况1、为什么数据中心值得投资？1.1 数据中心（IDC）市场增长驱动过硬，未来规模可期随着移动流量使用的持续增加、5G建设、物联网、AI及创新终端上云等IT创新景气度不断增高，各大互联网公司、云计算公司对数据存储处理的需求也持续增多。我国数据中心机架数量达到227万架，据测算到2025年，若要完全满足中国数据中心的增长，需要430万个互联网数据中心（IDC）机柜。也就是说，在未来的5年到6年之内，国内IDC需要的缺口是203万个，年化复合增长率应在30%以上，呈现翻倍关系，且伴随互联网继续发展再翻倍的需求客观存在。需求背后具备市场支撑与国家战略导向。（1）数据流量爆发：互联网的渗透率与应用深度的不断提升，数据流量正在爆发，叠加5G等传输技术推进+云计算云数据等产业发展，使得IDC成为发展刚需；（2）国家战略导向：国家战略下，政策导向支持，5G网络、数据中心、人工智能、工业互联网和物联网等均是中央明确提到的新基建内容，而这些新基建都依赖于IDC；（3）地方政府支持：地方政府高度重视以大数据、数字经济、智能制造等战略性新兴产业，希望数字+的模式可以带动区域产业升级，IDC被视为重要的招商基建进行主动发展。1.2商业模型成熟，项目标准化可复制，投资回报丰厚IDC产业链上游主要包括土地厂房业主、硬件设备生产或销售商（电源、空调、安全监控设备等）、软件服务商及电信运营商等，中游为IDC运营商，下游主要包括云服务商和各行业最终用户。在技术层面，IDC技术已快速走向成熟，技术独占性快速下降，行业开始标准化，现金流模型清晰，投入产出比稳定，成为资本青睐的标准化投资品。从投资回报来看，IDC行业核心段IDC服务利润率批发型（主要服务于云集团，利润率35%-45%）、零售型（主要服务于其他企业，利润率55%）利润率可观，整合前端基础设施建设后，毛利润可以提高到50%以上。从资本投资的来看，STT、平安信托、软性投资万国数据基本是5倍左右的回报。贝恩投资秦淮数据，获得碧桂园创投领投的新一轮融资，贝恩账面回报4倍左右。而从具体项目投资建设，再出售的模式来看，以KRR昆山数据中心出售基汇资本案例来看，投资回报在2倍左右。从单个项目成本分解来看（单位：元/ITKW），项目回报很标准，且在公募基础设施REITs下，未来估值提升仍有空间。1.3 IDC具备非常强的地域属性特征，资源具备稀缺性争取资源和审批从来都是开发商的拿手戏，IDC具备牌照批准与能耗指标强化监管的特征。IDC本身具备牌照门槛，只有持牌企业才能运营IDC。同时，政策对规模和能耗（PUE）的限制要求更加严格。北京、上海、广州为控制能耗指标依次加大限建政策执行力度，需求外移明显，IDC服务商选择向三地的周边区域布局，国内在运营数据中心主要集中在京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区等地区，共同占据整体市场50%。新政策下，IDC要求在地理位置上尽可能接近核心城市，而这个逻辑是和物流地产本质是一致的，一旦占有则具备较强的独占性，这也是如今物流地产可开发的土地稀缺的重要原因。我们理解，现在的IDC就是20年前的物流地产，特别基于区域独占性、开发建设性质、长期运营性质等特征，适合地产企业进行布局。1.4产业链条长，具备非常强的制造业和科技想象力IDC前端的厂房拿地建设从来是开发商的拿手戏，而中端的运营如今竞争压力不大，后端需求稳定且持续增长。中端，IDC运营龙头企业初显、集中程度尚低，如数据港、万国数据等企业快速做大，利润在规模化下趋于稳定且可持续，中小企业快速涌现，大型企业开始尝试并购整合，行业人才流动顺畅，而大量受过高等教育的技术人才毕业，支持了IDC行业的快速发展。后端，数据中心客户转换成本极高，相比于物流地产的货物搬动，数据搬动、服务期维护、宕机对于数字经济都是致命的问题，故具备长期稳定租赁需求。而从横向延伸至纵向，对于IDC设备采购、电源设备、IT设备的采购则是一门不折不扣的高端制造业。其中涉及了：IT设备（服务器、路由器、交换机、光模块等），设备供应商的龙头企业包括华为、思科、浪潮信息、联想、中兴通讯、新华三。电源设备（UPS、变压器、交直流转化设备）设备供应商的龙头企业包括艾默生、施耐德、科华恒盛、科士达等知名制造业企业。可以设想一下：在规模化发展IDC的前提下，促使供应商落地一些产业园区，或自建投资一些产业实现地产企业自身产业化转型，都是可行的。而关键是，这些产业资源都是与政府谈判的非常好的筹码，在土地资源、政策争取等方面都可以获得一定优势。2、数据中心建设的模式2.1 IDC在建设前需要4证2.1.1基础设施建设相关许可土地方面，部分一线城市对IDC用地的区位做出明确要求。如，北京市中心城区和城市副中心禁止新建和扩建互联网数据服务中的数据中心以及信息处理和存储服务中的数据中心。上海要求IDC项目建设宜在外环以外区域，既有工业区优先，严格禁止在中环以内区域新建。值得注意的是，IDC项目所用土地通常为工业用地，除通常会有一些如投资强度、税收指标等产业用地惯常的使用条件，而且还可能有对土地转让、出租的限制。2.1.2企业投资项目备案通常情况下，IDC项目备案机关是当地发展和改革部门或者经济和信息化主管部门。IDC项目备案为告知性备案，项目备案机关收到规定的全部信息即为备案，不过有事中和事后监管，且不排除事后撤销备案的可能性。2.1.3节能审查意见IDC项目节能审查的重要指标是PUE值，即数据中心消耗的所有能源与IT负载消耗的能源之比。一线城市则对PUE值管控提出了更为严格的标准：《上海三年计划》明确要求存量改造数据中心PUE不高于1.4，新建数据中心PUE限制在1.3以下；《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》则规定，全市范围内，除PUE值在1.4以下的云计算数据中心之外，禁止新建和扩建互联网数据服务、信息处理和存储支持服务中的数据中心。从事电信业务的，需要取得《增值电信业务经营许可证》。B11类业务核心是管理基于“利用相应机房设施”的应用，包括电信资源本身（例如带宽、通信线路的代理租用）以及与电信资源相关的设备和服务（例如网络相关设备的放置和管理服务、服务器及其空间的租用）。再结合IDC产业链上各主体的业务范围来看，需要持有B11类业务《增值电信业务经营许可证》的公司主要是前述的IDC运营商和云服务商。2.2 IDC建设的基础模式IDC牌照公司可以自行持有及使用底层资产从事数据中心业务，也可以采取向第三方租赁上述底层资产的方式从事数据中心业务。根据数据中心底层资产的持有模式，IDC牌照公司的经营模式可以划分为如下两种模式：(1)自建机房模式；(2)租赁机房模式。自建机房模式下，IDC牌照公司本身持有数据中心的全部底层资产，并且IDC牌照公司需要取得IDC牌照方可从事数据中心业务。租赁机房模式下，IDC牌照公司并非机房物业及非IT设施设备的所有权人，而是向持有机房物业及非IT设施设备的所有权人(“资产公司”)租赁取得。资产公司的经营业务是向IDC牌照公司出租机房物业和非IT设施设备，因此资产公司无需取得IDC牌照。通常是IDC牌照公司自行持有或向其他拥有IDC牌照的公司租赁IT设施设备；而资产公司不持有IDC牌照，也不持有IT设施设备。目前，IDC行业内的上下游整合也不鲜见，例如，电信运营商在提供带宽资源的同时也自营IDC数据中心、部分IDC运营商也同时运营云服务等。开发商对于IDC建设，可以以开发建设 + 项目运营 + 整体租售的模式进行，未来额链接设备制造，可以为开发商走出一条新路。3、IDC行业投资布局方向3.1我国IDC布局现况产业布局方面，全国28个省、自治区、直辖市均建有大型或超大型数据中心。我国IDC 市场布局整体呈现“东部沿海居多，核心城市集中，中西北部偏少”的格局，时效性高的“热数据”处理需求较大使得我国IDC主要集中在北上广及周边区，呈现如此格局的主要原因是：1) 大部分互联网企业分布在核心城市，有较多的时效性高的“热数据”需要处理，形成了一线城市数据中心供不应求的现状；2) 核心网主要分布在一线城市，这些地区数据中心的建设可满足客户对于低时延及运行稳定的要求，提高效率节省成本；3) 中西部地区的数据中心的建设需求主要为处理一些实效性不高的“冷数据”，此外电力成本较低，远端部署，降低成本。3.2未来IDC重点可关注的投资方向未来数据中心分布发展趋势：数据中心大型化+ 云计算核心地带分布+ 边缘计算分布式部署。重点可关注环一线、二线城市远郊区域，投资回报率相当可观。北京市人民政府2016年印发了《北京市“十三五”时期信息化发展规划》及《北京市“十三五”时期信息化发展规划》，提出“推进京津冀云计算数据中心统筹规划布局和共建共享”。又如，《上海市推进新一代信息基础设施建设助力提升城市能级和核心竞争力三年行动计划（2018-2020年）》（“《上海三年计划》”）及上海市人民政府今年初出台的《关于进一步加快智慧城市建设的若干意见》与《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》相呼应，都强调加强长三角区域协同，建立基于直连的毗邻区数据中心新模式。但值得注意的是，上述政策导致一线城市新建IDC项目的难度大幅增加（《上海三年计划》将新建机架控制在6万个，总规模控制在16万个），进一步导致一线城市IDC市场紧缺的新增供给。在旺盛的需求的配合下，一线城市的机房资源变得稀缺，升值潜力也加强了。此外，随着5G正式商用后，边缘计算作用大大增加，未来小规模但离用户更近的边缘数据中心的需求会不断增加，与大型和超大型数据中心相呼应共同组成数据中心版图。图 - 我国骨干网节点及数据中心机架数匹配图其次可关注广东、山东和江苏 或 将成为传统行业上云的重点区域，数据中心亦可重点布局。广东、山东和江苏是我国工业、交通运输业和批发零售业最为集中的区域：从各个省份的行业 GDP 占比来看，广东、江苏和山东占全国工业 GDP 贡献比重最高，分别为 11.7%、11.3%、9.5%；广东、山东和江苏占全国交通运输业GDP比重最高，分别为 9.3%、8.5%、8.0%；山东、广东和江苏占全国批发零售业 GDP 比重最高，分别为11.7%、10.3%、10.1%。结合上述网络布点，广东省有广东骨干网节点、江苏省有南京骨干网节点，在网络的质量及效率上由于山东省省内没有骨干节点，或许稍弱一些。但结合行业及区域，我们认为广东、江苏、山东或将成为云商布局传统行业的重点，数据中心亦可跟随云商客户的走向进行布局。由此，我们认为未来结合行业及区域，广东、江苏、山东或将成为云商布局传统行业重点，数据中心亦可跟随云商客户的走向进行布局。4、IDC业务对于开发商的优势（1）数据中心是开发商做传统产业地产的末班车需求低、空置率高，优质位置土地难以获取、缺乏产业招商资源，这都是开发商布局传统产业地产的痛点。如今数据中心使得区位优势模糊化，招商资源与老牌产业地产企业基本站在一个起跑线上。数据中心需求增长具备确定性、资源具备独占性，模式可复制，整体投资逻辑与传统地产相同。在公募基础设施REITs下，项目综合投资回报率可观，是传统租售模式下产业地产的崛起新星。数据中心所对应的牌照资源、审批资源，都是开发商擅长与政府勾兑的范畴。规模化的数据中心使得房企有机会直接进入产业领域，可以尝试与其他业务实现联动，进而发展自身产业业务。（2）数据中心的创新，从存储数据到运营数据数据中心其本质具备非常好的链接下，未来在数据资产运营方面或具备渠道优势，也是未来开发商真正融入城市运营的关键。（3）房企转型一定是有体量的成长性行业，IDC可能是最后一班末班车房企产业转型，关键还是业务自身要有收益。所谓双轮驱动，关键得两个轮子都有力，不能说一个轮子，带着另一个轮子转。两个轮子都有力的基础上，再考虑轮子的协同作用。那就要两个轮子的匹配，即规模的匹配、发展速度与确定性。很多企业其实错失了物流地产的机遇，那IDC对应的数字中心建设运营，可能是数字经济时代真正的大未来，也是传统产业地产最后的末班车。参考资料：1.中伦视界 新基建主题系列——IDC行业有关运营和架构的法律考量2.华创证券 数据中心投建选址影响因素研究及探讨3. 民生证券 数据中心：沧海流量，信息基石附：IDC运营竞争情况：如今IDC运营市场，其最大头为三大电信运营商，大概占到70%左右的份额，从分类来看，可以分为批发型和零售型，未来批发为主，零售结合是重要发展模式。（1）批发型数据中心大客户收入占比高，主要面向云计算互联网客户（万国数据和数据港作为批发型IDC企业，主要绑定BAT等核心互联网企业），上架率较高，但是单机柜租金收入较低，导致毛利率整体较低（国内约为 35%-45%）；（2）零售型数据中心主要面向中小客户群，因上架节奏的不同导致上架率较低，单机柜租金收入高于批发型，整体毛利率较高（国内最高可达 55%）。批发型数据中心收入主要来源于云计算厂商，这符合产业发展大趋势，增长前景广阔。零售型客户结构较为平衡，虽然云企业占比小但金融行业、政企和制造业企业的上云趋势明显，在稳定客流、提升客户黏性和减少流失率方面具备竞争优势的IDC企业将迎来产业机遇。END

来源：证券时报证券时报记者 梅双12月4日，城市土地学会（ULI）和普华永道联合发表《亚太地区2021年房地产市场新兴趋势？》报告，报告显示，受访者日趋忧虑明年可能出现波及整个地区的市场调整。尽管如此，迄今为止，在上海、深圳、广州三大城市的带动下，中国仍是最强韧的经济体，上述三个城市均跻身十大最具投资前景地区之列。据悉，该报告基于涉及391名房地产专业人士的调研和134次采访，受访者包括投资者、开发商、房地产公司代表、贷款机构、房地产经纪人和顾问等。报告指出，城市更新计划正在中国各地火热开展，各地市政府都致力开发中心城区，而不同地区的投资前景差别很大。国内的经济势头依然强劲，不过报告也指出：宏观经济改革举措可能会引发销售压力——尤其是流动性紧缩可能导致小型开发商面临银行融资困难。城市土地学会中国大陆主席、凯龙瑞集团创始人兼主席郑喜明表示：“疫情触发的黑天鹅事件打击全球经济，但中国显然是个例外。尽管世界地缘政治的不确定性仍在持续，中国一直专注于开发内需，外资也将中国视为重要的投资目的地。中国强劲的经济走势，再加上监管机构收紧国内银行贷款导致非银行渠道融资需求增加，为外国买家，尤其是在中国根基深厚的外国买家创造了大量机会。疫情期间出台的政策性宽松措施现已撤回，投资者们将密切关注政策动态会对市场造成怎样的影响。”普华永道中国审计合伙人孙颖表示：“疫情爆发前，我们就察觉到一些出现在中国房地产行业的趋势，疫情加快了趋势变化。例如，在零售业，中国网络销售所占的比例高于世界上任何主要经济体，但传统的零售商场也在沿着全渠道和体验路线的方向迅速推进多元化发展，因此，和其他国家相比，中国零售业更能抵御疫情影响。 ”孙颖表示，当前，数据中心和物流地产成了炙手可热的资产类别，中国在这两个领域占据有利地位，能够善用市场机遇。中国的数据中心发展速度令人难以置信，截至2020年，中国在科技、电信和数据中心交易上的支出达到了近15亿美元。考虑到中国庞大的市场及其迅猛的扩张势头，再加上物流设施出现结构性供给不足，当前，中国仍是新建物流设施的最大市场。除中国外，新加坡、东京和悉尼仍是亚太地区最具投资和发展前景的三大市场。当前，在地缘政治紧张和经济风险加剧的全球环境中，上述市场以避风港的形象出现，给投资者带来安全感。报告还强调，疫情过后，物流设施可能会成为最强劲的资产类别，其原因是，受一系列周期性和结构性因素驱动（尤其是电子商务的强劲增长），物流行业将稳定保持旺盛需求。与此同时，尽管面临经济衰退的威胁，亚太地区住宅类资产应对新冠疫情时，依然保持着惊人的韧性。消费者们对市场持乐观心态，有着可靠的长期抵押贷款记录或维持着稳定的房租支付记录，因此，当地投资者们瞄准了住宅类资产，将其视为防御性投资产品。

万科董事会主席郁亮：万纬物流依然是个孩子。来源/物流指闻作者/叶帅万科在物流圈相对比较“低调”。如果说有些企业是做50说100，那万科就是做100说50。虽然它做的事并不“低调”。比如，参与交易总价约784亿元的普洛斯私有化，并一举成为这家物流地产龙头的第一大股东；再比如，并购太古实业旗下太古冷链物流资产包……“不差钱”的万科，为什么要涉足物流？过去几年间，他们又取得了怎样的成绩？未来，他们有抱着怎样的计划？这一直是外界好奇的问题。8月9日，万科集团在北京世园会召开媒体沟通会，万科集团董事会主席郁亮，万科集团执行副总裁、首席运营官张旭等高层向外界阐述了他们关于物流的想法。物流指闻受邀出席。万科的初心即使如前文所述，万科在物流地产方面成绩斐然，但事实上其正式发力物流地产时间并不长。资料显示，2014年，万科开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。而后，2015年万科正式进军物流地产行业，并启用全新品牌“万纬”。万科为何要挣物流行业这份辛苦钱？万科集团执行副总裁、首席运营官张旭在演讲中表示，万科涉足这一领域的初心在于构筑老百姓践行美好的生活通路，成为嫁接产业与老百姓的桥梁，让社会的效率更高效。张旭坦言，相对房地产而言，物流包括物流地产确实一份辛苦的行业，但也确实是一个很大的事业。“我们看到在欧洲、在美国、在日本，这两年物流事业发展非常快。当GDP增长慢的时候，靠什么？提高效益和效率。物流事业是一个非常长远的，能够提高整个社会效益和效率的事业。”为什么是“万纬”资料显示，2015年成立的万纬物流地产，定位为物流服务商，主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等客户提供仓储设施基础服务，业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等，并通过网络化布局，迅速扩大规模。据介绍，之所以启用新品牌“万纬”而不是沿用“万科”，也是想给这份事业更大的想象空间。事实上，万纬也确实给万科，给物流行业带来了很大的“想象空间”。除了被广为人知的，万科成为了中国物流地产行业排名第一的普洛斯的大股东。万纬自己的成绩也很不错。数据显示，其仓储面积已达1000万平方米，项目136个，遍及全国45个城市，服务客户近300家，规模上已是全国排名第二。而这，距其正式发力物流地产不过短短四年时间。张旭说，“中国可以有1万家房地产企业，但是在物流仓储业务里能生存五家就不错。所以，最终是要做规模的。如果你不能做到前三，你可能根本没有任何生存的空间。如果你不能做到前三，可能哪一天就会被第一第二把你并购掉。”基于这样的思考，万纬的拓展可谓迅猛，尤其是在工业物流用地资源稀缺的一二线城市。同时其还成立了物流地产基金，加速物流地产投资布局。而除了不断扩大的规模，有万科的品牌背书、资金实力与开发能力，万纬在客户开发上也更有优势。目前，万纬的客户已经囊括了京东、唯品会、苏宁等电商企业，百世、菜鸟、德邦、安能、日日顺等快递快运企业，3M、国药集团等实体制造企业，家乐福、屈臣氏、国美等现代零售企业，佳沛、Driscoll's 怡颗莓等国际水果品牌以及野兽派、完美日记等新经济体企业。冷链奇兵据张旭介绍，过去几年以上客户成长最快的是电商和快递快运，过去三年增长速度在30%以上。去年开始，万纬开始进入现代零售业，依托冷链为其提供更多的服务。事实上，此次媒体沟通会，万纬倾向于呈现的也不是高标仓业务，而是其冷链物流业务。如上文所述，万纬物流的高标库规模已经悄悄做到了行业第二。另一组数据显示，其冷库规模已经做到了行业第一：截止目前，其冷链物流园项目有21个，累计入驻19个城市，完成了对国内一二线城市及内陆核心城市的覆盖，可以提供一站式温控物流解决方案服务。相对高标仓，万纬切入冷链物流业务时间更短：2017年正式布局冷链物流，并成立冷链平台万纬冷链。张旭表示，之所以切入到这一领域，一方面是因为政府与社会对保障食品安全的需求，“让人民吃得放心”上升到了新高度；另一方面是难以满足这一需求的行业现状。在中国，冷链业务百强企业只占到市场份额的10%，而在美国，行业龙头可以做到市场份额的24%，排名第二的企业可以占到20%。万纬在调研中还发现，目前中国人均所拥有的仓储面积只有美国的1/4。同时，近些年中国生鲜电商交易额飞速增长，六年增长了50倍，而这也刺激了冷链物流需求的快速增长。万纬估计，这种需求的增长，未来每年增幅将在15%左右。与此同时，这个行业效率低、门槛高。而这，也代表着机会。张旭表示，冷链链物流市场规模预计超4000亿，但在中国还没形成规模效应，如果万纬在这个领域做到数一数二，也有千亿的市场份额可供其发展。“买买买”在调研中，万纬还发现了一个好的标的：太古冷链。太古集团是一家具有两百年历史的企业，冷藏业务是其重要发展的业务之一，以仓储量计算，太古冷藏为美国第三大冷链物流运营商。此外，太古冷链的基础设施、质量标准、人才与管理等也很具优势。于是，在2018年7月9日，万科物流与太古实业举行并购签约仪式。万科并购太古实业旗下太古冷链物流资产平台，并购完成后，万科物流旗下的冷链物流项目，覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。此次并购交易，不仅有助于万科物流在冷链业务板块完成全国布局、实现服务升级。从长远看，万科物流还能在整合行业资源、建立规范标准、提高科技应用等方面实现资源协同最大化，构建更加智能化、信息化、标准化、人性化的全方位物流服务体系，从而建立起以客户为中心的城市物流服务生态系统。特别是通过完善冷链物流运营网络，万科物流将服务触角延伸至家庭生活中的生鲜农产品及加工食品等领域。万科的品牌背书、万纬自身的规模，如今又有了太古的技术与标准，万纬冷链在客户拓展上也有了更大的优势。目前，其服务超过500家全球知名品牌，且均为行业头部企业，比如费列罗、佳沛、怡颗莓、恒天然、蓝威斯顿、百胜中国、沃尔玛等。 “娇贵”的巧克力为了让现场人员更加直观的感受万纬冷链的实力，会场还特地放置了费列罗的巧克力。要给巧克力厂商，尤其是像费列罗这样的知名品牌，做好冷链物流服务并不容易。首先必须是多层温库：零下18度以下的冷冻库、零度到4度的冷藏库、14度到25度的恒温库以及常温库。这样才能初步具备服务能力，冷冻库满足巧克力原糖零下22度以下的储存需求；如欲切割，则需要恒温恒湿；而最后的包装环节，则需要温度控制在14度到19度，湿度在65%以下。费列罗巧克力标准之严，可想而知。但万纬冷链做到了，不仅如此，其还提供了诸如包装、分解、配送、监控等服务。张旭说：希望以后也可以服务其他的巧克力生产供应商，“因为都在我们一个仓库里面，包装的设备、分解的设备，包括运输可以共享，当然效率就会更高。”“娇贵”的巧克力只是万纬冷链服务的一个缩影。事实上，万纬冷链相当大的客户群体是跨国企业，跨国企业相比国内企业要求当然更加严苛。这样的选择自带着万纬的考量，张旭说，“如果我们能够服务好这些跨国企业，能够达到他们所有食品安全标准的时候，我们相信我们就可以服务到更多的企业。”能做好这些企业的服务并不容易，比如万纬冷链的客户百胜中国，除了每个月有人员检查硬件设施的标准，不同食品的温控情况等等，而且还要求做到全程追踪，实现可视化。除了质量保证体系以外，万纬做好了几方面的工作：首先是科技，其不仅有一支专门的技术团队，还与顶尖科技公司微软、杉数科技达成了合作。微软的实力人尽皆知，杉数科技在路径优化方面也卓有优势。另外，目前万纬物流也已拥有了自己的WMS、OMS、TMS系统。值得一提的是，万纬物流还有自己的配送队伍，有自营车辆，也有外协车辆。所有车辆都由运输管理系统TMS管理，实现全程可追踪，可视化。其次是服务。万科带给万纬物流的不仅是资金，还有服务基因。举一个直观的例子，万纬冷链的穿堂达到了18米，而业内的平均值则为12米。在平常人眼里这或许是浪费，但在万纬看来这是为了更好的运营和服务。“当你有足够的更大的操作空间的时候，你的效率会更高。当货物从车上卸下来装到库里面的时间最短，你就保证品质最好。”对于未来，张旭介绍说万纬冷链将形成“三段式”布局，为每个家庭的美好生活保驾护航。所谓的“三段式”布局包括：原产地雷达：即田间冷链最先一公里。城市接力棒：承担城市中转和城市配送；到家的守护者：将新鲜美味送往最后一公里至千家万户。 结 语在这次媒体沟通会的场地选在了北京世园会万科馆，在这里有着各种的植物。万科的相关负责人说，在这个馆里我们既可以看到参天的大树，也可以看到匍匐在地上的蕨类。与之类比的是万科，既有上海区域这样的业务代表，也有冰雪和物流这样小而美好的事业，共同构成了万科的生态群落。是的，即使万纬物流已经取得了这样的成绩，在万科人看来依旧是“小而美好的事业”。万科集团董事会主席郁亮在交流时也笑言，万纬物流依然是个孩子。由此而言，即使已是行业第二，万科在物流地产的局，才刚刚开始。来源/物流指闻作者/叶帅⊙文章内容为作者独立观点，不代表物流指闻立场，转载此文章需经作者同意，同时注明作者姓名及来源。

来源： 凤凰网房产2020年8月27日，全球顶尖的房地产服务及投资管理公司高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）举办《新时代下中国物流地产市场展望暨租金地图2.0版发布》新闻发布会，就国内物流仓储市场进行回顾及做出预测。高力国际中国区董事总经理邓懿君此外，高力国际重磅推出了其“物流仓储租金地图”的线上版，据悉，新版线上地图将更加方便使用者查询全国各地超过70个城市的甲级仓库数据。高力国际产业及工业地产部华东区董事王少华高力国际产业及工业地产部华北区董事吴涛消费和制造业的相关指标是物流地产息息相关的宏观数据。作为业内公认的现状，电商企业的快速扩张拉动了消费市场规模增长从而带动物流地产需求。针对近年来电商行业的新变化，高力国际表示，首先是“消费市场下沉”，即商家开始把物流网络布局到三、四线城市乃至农村，提升物流效率，以满足“当日达”等需求；其次，社交电商崛起，各类社交平台以推文、图片、视频、直播等方式带货，该板块也带来越来越多的物流需求。制造业方面，受整个宏观环境影响，增速有所放缓，但仍有增量。中国制造业采购经理人指数PMI在2月触底，3月开始明显反弹且数值甚至高于疫情前，显示市场复苏态势稳中向好。根据高力国际对电商和物流地产总计70位的业内人士调研统计显示，对2020年物流仓储租金的预期中，40%的受访者预计上升，43%预计下降，17%预计和2019年持平；对2020年空置率的预期中，41%的受访者预计下降，32%预计上升，23%预计和2019年持平，另有4%表示观望。高力国际同时指出，短期内电商行业同时受到了供给端和需求端的负面因素所导致的冲击，当前形势下不确定因素较多，市场对电商销量和物流仓储走势的预判几乎对半开。但是就长期而言，这段时间内培养起来的用户群，对电商及物流仓储行业利好，预计未来物流仓库和冷库的需求将同时被带动，主要原因有消费者消费习惯的变化以及电商增加囤货的行为。高力国际预计，生鲜食品和医药行业会长期增加囤货。中国物流地产市场方面，高力国际物流仓储租金地图所包含的33个热点城市，截止2020年上半年总供应量超过6,000万平方米，每年保持稳定增长。平均净有效租金1.06元/平方米/天，租金同比略有下滑，主要由于核心城市土地供应愈发收紧，新增供应主要位于非核心区域从而租金报价较低。全国总出租率85%，长期处于高位水平，显示物流地产板块稳健的需求。随后，高力国际就新兴热门物流城市、租户变化趋势、投资方进入物流地产行业的机遇和挑战等热门话题一一进行解读。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

10年时间，普洛斯在中国白手起家，一步步成为霸主，这与市场需求有关，但其全球扩张战略至关重要，这正是中国同行“走出去”需要学习的经验。文/苏磊 亿欧专栏作者国内消费持续驱动中国经济的发展，零售业（连锁零售及电子商务）发展驱动了对现代物流基础设施的需求，这在普洛斯看来，可以总结为：内需是普洛斯需求的关键驱动力。普洛斯也确实抓住机会一跃成为亚洲最大的工业及物流设施地产商。普洛斯于2010年在新加坡证券交易所主板上市，公司业务遍及中国、日本、巴西和美国的118个主要城市，截止到2017年5月，普洛斯管理的总资产高达410亿美元，主要包括持有或租赁的面积达5500万平方米的物流仓储设施。普洛斯前身为Prologis（现中文名为安博）的全球亚洲业务，分别于2002年和2003年进入日本和中国市场；其中普洛斯中国于2003年成立，总部位于上海，目前在中国已开拓38个城市市场，拥有园区254个，总建筑面积2921万平方米。据公开资料显示，2008年，受次贷危机影响，普洛斯（原Prologis亚洲业务）被Prologis断臂求生，将其在中国的全部资产以及日本资产的20%以13亿美元的价格出售给了新加坡SMG基金和GIC基金（新加坡政府产业投资基金）。普洛斯（沿用原Prologis中文名）=GLP（Global Logistic Properties英文名）。另外，联合GIC收购普洛斯（原Prologis亚洲业务）的SMG基金，其实就是由原来Prologis全球CEO、Prologis亚洲CEO以及中国和日本的—些高管联合出资创建，所以普洛斯（Prologis亚洲）的这起出售或收购，从某种意义上说，是一次特殊背景下的管理层收购（MBO）。2010年10月18日，该公司在新加坡证交所正式挂牌交易。据公开资料显示，来自中国的基石投资者包括阿里巴巴集团、周大福集团、香港南丰集团等，中国国家社保基金也作为基石投资者位列其中。2017年7月14日，新加坡上市公司普洛斯及中国财团发布联合公告，称以万科、普洛斯CEO梅志明、厚朴投资为首的投资团将以约116亿美元（160亿新加坡元）的价格，全面收购这家亚洲最大、世界第二的物流设施地产商。交易完成后，普洛斯将退市、私有化，实现普洛斯的第二次管理层收购（MBO）。方案预期在2018年4月14日前完成。历经15年的发展，普洛斯已经成为亚洲最大现代物流设施和工业基础设施提供商，其中虽有曲折，不过得益于第三方物流和电商企业的迅速发展，中国物流地产市场需求稳步提升，给普洛斯的发展带来较大的机遇。而反观普洛斯的发展，在国际化的过程中，有“战略性扩张”也有“资源聚合”，其发展历程给众多国际化企业借鉴意义，尤其是在中国“一带一路”倡议大背景下，更多的中国企业想要走出去，更需要学习国外企业优秀案例，少走弯路。综合普洛斯的发展历程，其在国际化进程中大致可分为几个阶段：一、Prologis时期：（2002年-2009年）1997年香港回归后，以美国为首的乔治·索罗斯的量子基金以及老虎基金和长期资本管理基金，以泰国为突破口，掀起了一场亚洲金融风暴。而此时的中国由于增长基础发生了根本性变化，中国经济逐渐从资源约束过渡到需求约束，有效需求不足成为经济调控的新问题，而这场亚洲金融危机的爆发，进一步促使了中国经济的周期性低谷来临，中国迅速实施积极的财政政策，扩大内需。彼时的中国刚加入WTO不久，在政策及政府的推动下，也正在开展新一轮全球贸易的大动作，巨大的市场需求以及物流仓储作为贸易的刚需属性，助推了Prologis进入中国的进程。2003年初，联合国贸易和发展会议发表的一份报告声称，未来几年内，全球电子商务还将进一步快速发展，其增速将超过50%，2006年，全球电子商务交易额最多可达12万亿美元。报告着重指出，中国在全球电子商务中发挥了重要作用。国内消费持续驱动中国经济的发展，零售业（连锁零售及电子商务）发展驱动了对现代物流基础设施的需求，普洛斯看到这个机会，于2003正式进入中国市场，布局苏州、上海、广州和包括日本的东京、名古屋。Prologis刚进入中国市场时，由于缺少本土优势，无法直接从政府手中获取土地资源。最终，管理层改变策略，从二级市场入手，以入股形式进行工业物流园区的开发及建设，在2004年取得14万平方米的工业物流设施及土地，迈出第一步。之后普洛斯中国园区凭借其先进的管理经验吸引了一大批外资企业入驻，也在侧面加深了政府对其印象，为今后顺利拿地打下良好基础。在2005年到2007年是普洛斯大幅扩张时期，在中国进入18个主要城市，在日本市场扩展到大阪、仙台、福冈。据公开资料显示，在2008年时普洛斯在日本资产管理规模超500亿日元（5.3亿美元）。但是好景不长，由于其在亚洲地区大幅扩张，资金吃重，而彼时又正遇美国金融危机爆发，母公司Prologis不得不断臂求生，将其在中国的全部资产以及日本资产的20%以13亿美元的价格出售给了新加坡SMG基金和GIC基金。没有所谓的成功与失败，在这段时期，普洛斯中国抓住机会迅速崛起，以二线城市反包围一线城市，通过先进管理经验获取外部资源支持，打下行业基础，但由于受经济形式影响较大不能一鼓作气，这也为日后中国企业“走出去”提供了一个较鲜明的案例，市场需求可以快速提升企业市场占有率，但要考虑到大环境带来的影响，一不留神可能烟消云散。二、上市之后：（2010年-2016年）2010-2011年期间（尤其是2011年底），独立B2C市场快速爆发；2012-2014年期间，电子商务在企业整体业务中的占比逐步提升，其中B2C市场在2014年完成1.26万亿元的交易额。电商的快速发展带动了物流业的突费猛进，从而对物流基础设施的需求也日益高涨。上市之后已经基本过渡平稳的普洛斯获得了充足资金支持，开始继续深耕亚洲市场，其中中国仍是主要阵地，通过一系列的收购入股快速打开局面，尤其是占股一些中国传统物流企业，为其带来充足的资金支持，彼时正是传统物流企业转型升级时期，需要资金支持，而普洛斯也借助合作伙伴在中国的本土优势，展开攻势。从这几年的布局可以看出，普洛斯在中国可谓一直是“强强联合”，借助合作伙伴的力量，快速抢占市场，不过业内人士表示，自从普洛斯被MBO后，其创始人也在布局回归中国，从前后两次引入中财团可见端倪，同时也是在为布局中国市场打基础。被Prologis出售后，普洛斯在亚洲市场发展的可谓是风生水起，不仅奠定了其龙头地位，也将触角伸向老东家的根据地——美国，拓展全球网络。反观中国市场，既有以普洛斯、安博（Prologis）、嘉民为代表的外资企业，也有以宝湾、宇培、易商红木等为代表的国内物流地产商，而以阿里、京东等为代表的电商企业也在布局物流地产，万科、绿地等传统房地产商纷纷转型物流地产开发商，形成多种竞争合作业态。越来越多的产业资本和投资基金关注物流地产，市场上参与者也逐渐增多，随着物流用地越来越稀缺，政府审批工业用地越来越谨慎，未来竞争的主战场将转移至二手土地利用上，普洛斯投资中储股份也成为最典型的案例。在竞争格局不断加剧的情况下，合理利用资源可以在后起之中抢到一丝先发优势，目前中国企业在“走出去”时恰恰缺乏这种意识，思维观念相对保守，虽然现在“一带一路”倡议有利于企业出海，不过正在出海及想出海的企业并不多，外部企业带来的冲击是顾虑之一，如何将资源合理消化成为难题。在这方面不得不提顺丰，快递企业上市之后肯定会受到国外快递企业的冲击，对标企业发生改变，眼光格局面向世界，顺丰很好的结合自身优势“走出去”与UPS合作，合资成立公司，竞争不是主要目的，竞合才是大趋势。三、私有化：（2017年-至今）2016年底一直在传的私有化方案于2017年7月正式公布，普洛斯管理层及中财团再一次大显身手。从之前不断引入中国资本及市场布局可以看出，普洛斯本身对中国市场尤为看重，此后可以借着中方财团资本及资源在中国开展更深入的合作，中国资本包括企业也可以借助普洛斯的全球网络走向世界。普洛斯在资源优化方面做的很成功，利用自身的基金管理业务优势，在中国发行了两期中国物流投资基金（CLFⅠ和CLFⅡ），并成功将中投公司等其他拥有强大资源的股东拉入统一战线，再一次巩固了其在中国的政府及商业资源。通过较完善的商业模式（物业开发、运营管理、基金管理、物流金融），在较早期进入市场成熟度不高的中国乃至亚洲地区，占据一定的资源先发优势，凭借不断开展的战略合作巩固其在中国的地位，形成一条高速运转的链条，不断获取利润。也有行业人士认为，普洛斯私有化最直接的结果就是回归中国，引入这么多的中国资本，最后肯定是要为中国的企业及资本助力。近几年中国也在提“一带一路”倡议，这在另一个层面对于中国企业“走出去”是一个助力，但在企业出海方面缺少经验，将普洛斯这样布局全球的企业引回中国，无论从经验方面亦或全球资源方面都是宝贵的财富。10年时间，普洛斯在中国白手起家，一步步成为霸主，这与市场需求有关，但其全球扩张战略至关重要，这正是中国同行“走出去”需要学习的经验。文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持；转载请注明作者姓名和来源。热文趣店罗敏：不还钱一律不催收，就当福利送李彦宏再次碾压刘强东，靠的是什么？马云：开除什么人决定大公司的成败徐新：我不是投资女王，只是花了3万个小时从市值23亿美金到宣布破产，这对夫妻只用了6年