武汉房地产调研报告

武汉，2021年1月20日，全球领先的房地产服务商戴德梁举办年终新闻发布会活动，就2020全年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和铺的市场表现进行了总结回顾，同时对2021年走势等问题进行了全方位、深层次地解读。宏观经济：经济复苏态势良好2020年前三季度，武汉市经济运行呈现逐季加快回升态势，整体经济复苏态势强劲，前三季度武汉市地区生产总值、第三产业增加值、固定资产投资、房地产开发投资、社会消费品零售总额呈现环比持续收窄态势。整体来看，随着疫情防控的稳步推进，武汉经济稳步复苏，彰显了武汉经济的强大韧性和旺盛活力，疫后重振风向标作用进一步彰显。土地市场：供地向远城区转移，核心区重点地块价格持续走高2020年，武汉共挂牌出让地块183宗，其中最终成交157宗，成交宗数较2019年减少28宗。总成交面积达1387.3万平方米，同比增长约20.8%；总出让金额1774.5亿元，较去年同期下降约1.2%。2020年武汉土地成交楼面地价达到5,685.5元/平方米，较去年同期上涨约0.9%。从分区域成交面积来看，2020年远城区土地出让面积大幅增加，成交面积同比去年增幅达到40.5%，其中新洲、黄陂得益于长江新区规划利好进入土地加速供应期，出让面积同比大幅增加。从分区成交面积占比来看，远城区以占全市土地成交面积的超60%成为2020年武汉土地市场的成交主力，供地向远城区转移是整体出让金微降的主要原因。从分区楼面地价来看，2020年武汉市大部分区域楼面成交均价表现稳定，此外，4月份发布的 《关于加快推进重大项目建设着力 扩大有效投资的通知 》取消土拍熔断规则，也进一步推动了中心城区核心地块价格的持续走高。汉南区则得益于地铁16号线预计2021年内通车的规划利好，吸引不少开发商囤地，土地成交价格在2020年迎来大幅升高。住宅市场：刚需购房热情减弱，供需失衡初见端倪从政策上来看，2020年武汉市在坚持房住不炒基本政策的前提下，主要对市场进行了深入的精细化规范和调整。同时，在坚持发展和完善住房租赁市场制度方面仍然维持了一定力度。另外，应对外部经济环境的变化导致的流动性风险上升，对公积金政策进行了一定调整，进一步提高了公积金使用门槛。2020年1至11月，武汉市商品住宅批准上市面积2212.1万平方米，较2019年同期上升约3.6%；销售面积1734.7万平方米，同比下降约8.0%。从销供比来看，市场整体暂时处于供需均衡的状态：2020年1-11月销供比达到0.8，虽仍处于合理区间，但从趋势上来看，有即将低于临界值进入供过于求局势的可能性。销售均价指数显示，截至2020年11月武汉市商品住宅成交均价较2019年末上涨约4.2%。分区域来看，相比去年同期，2020年1至11月武汉市更多区域开始进入供过于求的局面。其中主城区这一趋势更为显著。从分区价格对比来看，2020年主城区引领全市商品住宅价格的上涨。相比之下远城区价格较为平稳。整体来看，2020年武汉住宅市场整体购房需求同比去年有所下降，疫情主要对刚需造成一定影响。下半年公积金政策的收紧预计会进一步抑制部分改善型和刚需型购房需求，在供应量维持不变的情况下，预计短期内的供需失衡将初见端倪。写字楼市场：空置率爬升、租金承压下调2020年， K11 ATELIER和香格里拉中心的入市为武汉甲级写字楼带来约9.7万平方米的新增供应，推动全市甲级写字楼存量至224.6万平方米。受疫情影响，武汉甲级写字楼市场在上半年整体需求表现较为低迷，但随着武汉市疫情防控的稳定、经济稳步复苏，三季度开始甲级写字楼市场随之呈现复苏态势，市场问询量增加、空置率有所下降。四季度，市场的持续复苏叠加新入市优质项目的带动作用促使市场吸纳回升，但与此同时也将空置率再度推高至32.7%的历史高位。租金方面，面对甲级写字楼市场需求走弱的现实，业主普遍采取了更为灵活宽松的租赁条款以加速去化，四季度全市核心商务区甲级写字楼整体租金同比下降约8.6%至109.2元每平方米每月。分商务区来看，疫情加速武汉核心商务区分化。老牌核心商务区，如武广和建设大道，由于存量较大和未来供应量较多，租金下行通道进一步打开，空置率爬升显著。汉口&武昌沿江及光谷商务区得益于较好的租户结构和产业支撑，空置率保持稳定。中南中北商务区近两年新交付项目不多，去化压力适中，整体表现较为稳定。从租金上来看，分化也开始显现，与新兴商务区相比，老牌核心商务区呈现出整体较低的租金。从成交租户产业类型来看，来自专业服务业、TMT和金融行业的租赁需求推动2020年全年武汉甲级写字楼空间去化，从过去4年武汉甲级写字楼租户成交类型来看，金融、TMT和专业服务业一直是甲级写字楼的主要需求客户。从成交驱动因素来看，租金进入下行通道提升甲级办公空间性价比，激发市场搬迁需求。新设企业租赁需求在四季度开始复苏，全年来看约占成交总量的38.6%。从成交驱动力分企业类型占比来看，市场搬迁需求主要来看TMT、专业服务业、房地产和金融行业；新设需求主要来自专业服务业和TMT行业；而扩张需求则主要来自教育行业，受疫情影响教育机构特别是线上教育机构在二三季度展现出较为明显的逆势扩张态势。分商务区来看，存量最大且近年来新交付项目较多的建设大道商务区最受企业升级搬迁青睐，其次是汉口&武昌沿江商务区和武广商务区。展望2021年，武汉核心商务区甲级写字楼市场预计还将迎来包括恒隆中心、武汉天地A1、泛悦中心等在内的约80.5万平方米优质办公空间的集中交付。新增供应将大部分位于汉口片区，预计该区域内部竞争将持续加剧，租金进一步承压下行。零售市场：市场持续回暖，空置率逐步回落2020年武汉全市零售新增供应约51.7万平方米，其中60%为街区型商业。其中，汉口K11艺术购物中心的开业为武汉核心商圈零售市场带来约3.5万平方米的优质新增供应，推升四大核心商圈优质零售项目总存量至236.1万平方米。受疫情影响，二季度末武汉四大核心商圈整体空置率一度攀升至20.5%的历史高位。下半年随着武汉市疫情防控的稳定、社会经济生活恢复迅速，三季度末各大商圈开业率基本恢复到疫前水平，但掉铺成为普遍情况，因此下半年招商调整和铺面升级成为各大商圈的主调。整体来看，市场仍处于恢复期，空置率呈逐步回落趋势。从核心商圈新店开业情况来看，零售和餐饮业态率先在二季度开始复苏，儿童和休闲娱乐业态从三季度开始复苏、显示出一定滞后性，市场品牌拓店全面复苏出现在四季度, 四季度核心商圈新店开业数量达到三季度的两倍。近年来网红茶饮一直是零售市场的热点话题，随着行业竞争的加剧，品牌渠道快速下沉成为抢占市场提升竞争力的重要方式。对比TOP10茶饮品牌2019-2020门店数，显示主流茶饮品牌下沉速度加快。整体来看，与2019年上半年比，茶饮品牌渠道的快速下沉为处于复苏阶段的武汉零售市场带来新的活力。2020年包括茶颜悦色、Sevenbus、丸摩堂等多家知名网红茶饮品牌首入武汉，一定程度激发市场活力。与此同时，较早进入武汉市场的茶饮品牌例如奈雪，为应对竞争的加剧，也开始进行创新差异化运营，于今年在武汉开出华中首家跨界啤酒及乐队的奈雪音乐工厂。从门店扩张维度来看，头部品牌正快速抢占市场，TOP20新茶饮品牌中超80%一年内呈不同幅度的扩张态势。展望2021年，武汉零售市场预计将迎来包括恒隆广场、江宸天街、华发中城商都等在内的新增供应。其中59.1%的新增供应位于核心商圈，预计短期内核心商圈的品牌招商运营难度将进一步增加。而对于新兴商圈来说，新增优质零售项目将有效弥补区域商业配套的不足的问题，有利于区域整体的人口吸纳和协调发展。关于戴德梁行戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是全球领先的房地产服务商, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。作为全球最大的房地产服务商之一，戴德梁行遍布全球70多个国家，设有400多个办公室，拥有51000名专业员工。在大中华区，我们的21家分公司合力引领市场发展，并于 2017和2018连续两年蝉联《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究四项中国区年度大奖。2018年公司营业收入达82亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。

中商情报网讯：去年4月8日武汉重启，楼市逐步复苏，重新回到供销两旺的状况。据武汉市房管局消息，2020年武汉新建商品房成交20.12万套，其中，新建商品住房成交17.54万套，面积1961万平米，位居全国城市住房销量第一位。数据来源：武汉房管局、中商产业研究院整理武汉土拍市场也表现抢眼。据统计，2020年，武汉土地出让金达到1901亿元（全口径），超过2019年的1765亿元，创造新的历史纪录，稳居全国城市十强行列。据国家统计局数据，2020年11月，武汉新房房价环比上涨0.2%，涨幅较上月回落0.2个百分点。同比增长5.1%，涨幅较少上月回落0.7个百分点。二手房房价环比下降0.2%，同比上涨0.5%，涨幅与上月持平。总体来看，除2月和3月外，4月武汉新房房价环比下跌，5月迅速回暖，房价环比小幅上涨，但是二手房房价出现5个月环比下跌。备注：2月和3月武汉房地产零成交数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国房地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

全球领先的房地产服务商戴德梁举办戴家客听暨年中新闻发布会活动，就2019上半年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。宏观经济：稳中有进、进中提质2019年一季度，武汉市整体经济运行呈现稳中有进、进中提质的态势，一季度实现地区生产总值3357.4亿元，同比增长8.4%。主要经济指标增速表现稳定，主要经济指标值在中部主要城市中处于领先地位。截止三月底，武汉市完成固定资产投资1593.9亿元，较去年同期增长10.3%。其中房地产投资561.0亿元，同比增长8.5%。土地市场：出让面积同比增40.4%，出让金大涨102.6%2019年上半年，武汉共出让地块109宗，土地供应较去年上半年增加48宗。其中最终成交94宗、撤牌4宗、流拍6宗、终止挂牌4宗、延期出让1宗。总成交面积达621.8万平方米，同比增约长40.4%；总出让金额991.2亿元，较去年同期升高约102.6%。从成交楼面均价表现来看，2019年上半年武汉土地成交均价较2018年增长约27.4%，达到5580.7元每平方米。从分区成交面积来看，2019年上半年的土地供应主力集中在远城区和中心城区，分别约占上半年总成交面积的51.9%和26.1%。从分区成交均价来看，2019年上半年除了中心城区的武昌区，次中心城区的青山区、东湖高新及远城区的东西湖、蔡甸、黄陂等区域的土地成交均价均较去年同期呈现不同幅度的升高。相反，主城区的江岸区和硚口区由于成交土地较偏僻，成交均价同比下降显著。其余区域成交均价同比持平。从竞得企业性质占比来看，上半年民企是武汉土地市场的拿地主力，约占上半年土地成交面积的50.2%。其次是国企，约占上半年土地成交面积的27.4%。最后是外资企业和自然人，分别约占上半年武汉市土地总成交面积的19.8%和2.7%。值得注意的是，与去年同期相比外资企业的拿地比例显著提高。近年来武汉营商环境不断优化，近期政府更是积极出台相关政策进一步促进外商来汉投资的积极性，外商投资在汉进入“快车道”：据市商务局统计，仅今年上半年，在汉世界500强企业就新增16家，半年增量超过去年全年的10家。住宅市场：市场整体供需均衡，成交均价上涨2019年上半年社会融资规模增量累计13.2万亿元，比上年同期多3.18万亿元，广义货币M2增速走势平稳，保持在8%以上。整体来看，上半年市场资金继续保持了松紧适度的平稳态势。从政策上来看，2019年上半年坚持住房不炒的基本政策没有变，微调集中在整治房地产市场乱象、最大化维护购房者合法权益等方面。此外，在推进公租房的建设方面依然维持了一定力度。2019年上半年，武汉市商品住宅批准上市面积925.7万平方米，较2018年同期升高约4.3%；销售面积881.5万平方米，同比上升约22.9%。从销供比来看，市场整体由2018年的供大于求逐步转向供需均衡的状态，2019年上半年销供比达到1.0。销售均价指数显示2019年武汉市商品住宅成交均价较2018年有显著的升高，升高约28%.从分区供需情况来看，2019年上半年武汉市主城区商品住宅销售情况转暖，在整体供应面积不及去年同期的情况下，销售面积较去年增加约29.8%，去年以来供过于求的态势得到扭转，供需结构趋于合理。远城区上半年延续2018年以来供需均衡的态势。主城区需求回暖，成交量上升，也是带动上半年武汉市住宅整体成交均价上涨的主要原因。此外，通过对比2018与2019上半年商品销售排名前50项目中位于主城区的项目位置，发现主城区核心区域购房需求较去年有所提高，这也是导致武汉市整体住宅成交均价上浮的主要原因。从片区来看，武昌白沙洲片区、光谷东片区以及汉阳片区是近两年武汉住宅需求释放的热门区域。从销供比来看，2019年上半年整体销供比基本维持在了0.8至1.2的合理区间；从出清周期来看，上半年出清周期也表现平稳，基本保持在6.4-7.1个月之间。整体来看，预计下半年市场将延续供需均衡的态势，价格持稳。写字楼市场：市场需求释放谨慎，空置率上升2019年上半年武汉优质甲级写字楼市场未有新增供应，全市核心商圈优质甲级写字楼空间总存量维持在214.9万平方米。受中美贸易摩擦升级影响，整体外部经济环境下行预期持续加大，上半年租户业务扩张及新进本市需求表现谨慎，五大核心商务区净吸纳量创历史新低。全市核心商圈整体空置率同比上升约3.1个百分点百分点至27.9%。租金呈下降趋势，截止二季度末核心商务区优质甲级写字楼平均租金约121.6元/平方米，环比下降约1.3%。同比下降约2.4%。分区域来看，2019年上半年除汉口&武昌沿江商务区外，主要核心商务区空置率环比均呈现不同程度的上升，显示整体市场需求释放谨慎。汉口&武昌沿江商务区毫无疑问是目前武汉市核心商圈中发展最好的商圈，在整体市场需求减弱的情况下，空置率仍然实现环比下降约1.4个百分点。2019年上半年武汉甲级写字楼租赁成交的主要因素集中在升级搬迁，占上半年年总成交量的约64.3%。其次是业务扩张和新进本市，分别约占上半年总成交量的28.6%和7.1%。对比2018年的成交驱动情况，反映出2019年上半年武汉甲级写字楼市场新进本市和业务扩张需求下降。我们认为主要原因来自两个方面，一季度由于公共假期较多是写字楼租赁成交的传统淡季，整体吸纳节奏较缓。二季度市场表现淡静则更多的是受中美贸易摩擦升级影响，整体外部经济环境下行预期持续加大，租户新开设分部及扩张节奏放缓。从租户成交类型来看，2019年上半年来自专业服务业的需求旺盛，占到上半年租赁成交总面积的67.3%。其次是不动产、金融、医疗健康、TMT、工业制造业和教育，整体占到上半年成交总面积的约32.7%。值得注意的是，2019年上半年来自外资企业的租赁面积占到了上半年总成交面积的65.2%，反映出武汉营商氛围良好，教育资源丰富，对外资企业吸引力正在不断增强。2019年下半年，武汉优质甲级写字楼市场预计还将迎来包括华发中城荟、香格里拉酒店办公楼、新世界中心三期等在内的约36.7万平方米的新增供应。商业零售市场：商圈同质化压力下的“首店军备竞赛”2019年1至5月，武汉市实现社会消费品零售总额2876.1亿元，同比增长8.6%，增幅同比回落2.0个百分点，高于全国0.5个百分点。2019年1至5月，武汉市居民消费价格同比上涨2.6%，涨幅比去年同期提高0.1个百分点，比前4个月提高0.2个百分点，整体物价涨幅有所扩大。八大类商品及服务价格呈现“7升一平”的态势，除了医疗保健价格同比持平外，其余七大类商品及服务价格均呈现上涨趋势。2019年上半年，武汉天地北馆和帝斯曼购物中心的开业为武汉非核心商圈零售市场带来了约23.4万平方米的新增供应。四大核心商圈未有新增供应，总存量维持在232.7万平方米。上半年四大核心商圈多个商业物业业态调整频繁，截止二季度核心商圈整体空置率较2018年四季度上升约0.4个百分点至4.9%。上半年武汉四大核心商圈首层平均租金录得629.7元/平方米/月，较2018年末微降约0.9%。从新开业店铺分业态面积占比来看，2019年上半年餐饮和零售业态是扩张最积极的业态，分别占上半年新开店面积的37.6%和35.1%。其次是儿童、娱乐休闲和生活配套类业态，整体占到上半年新开店面积的27.3%。从具体业态细分来看，上半年餐饮业新店开业主要集中在特色中餐和小吃，占到上半年新开餐饮面积的53.2%和18.8%；零售类新开店铺则主要集中在时尚零售，占到60.8%；儿童类业态新开门店仍然集中在教育培训和娱乐休闲，整体占到儿童类业态新开业面积的77.8%；娱乐休闲类业态上半年的扩张则主要以电玩城、电影院为主；生活配套类业态扩张则主要以家装为主。2019年上半年，武汉市共有7个商圈引进了首店，其中武广、中南中北、永清及街道口商圈最为积极，分别约占上半年首店引进数量的32.4%、23.8%、21.2%和9.9%。从引入首店的业态占比来看，除了传统的服饰和餐饮类店铺外，武汉零售市场首店的引进开始呈现业态多样化特点：包括文创、娱乐休闲、珠宝饰品、化妆品、茶饮、新零售等在内的10个零售类占到了上半年首店引进总数的约43.1%。2019年下半年武汉优质零售市场预计还将迎来包括汉口新世界K11、绿地缤纷城、武汉缤购城等在内的约79.3万平方米的新增供应。戴德梁行高级董事，武汉、长沙及郑州公司总经理黄广平表示：“近年来随着武汉市新兴区域人口导入的加快，新兴商圈快速崛起。如何在激烈的竞争去避免同质化以保持能级优势成为目前武汉市主要商圈共同面临的问题，引进首店开始成为各大商圈保持竞争优势避免同质化的主要手段。”来源：戴德梁行

武汉，2020年1月15日——武汉办公楼市场2019年全年共新增一个甲级和九个乙级项目，仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“甲级办公楼新增供应同比放缓，叠加金融和科技新媒体行业的强劲需求，武汉甲级办公楼空置率同比回落。”优质零售物业市场全年共迎来六个新增项目，餐饮、时尚和生活配套业态构成需求主力，多个城市首店落子江城。优质办公楼2019年，全市录得十个优质办公楼项目入市。新增甲级项目进驻建设大道，新增乙级项目分布武汉三镇。唯一的甲级项目——卓尔国际中心，于建设大道商务区落成，进一步强化了该区域的商务氛围。新增乙级项目分布武汉三镇，包括光谷金融中心、万达尊、武汉光明中心、同馨商务大厦等。全年新增的甲级和乙级项目共计49.2万平方米，同比降低44.1%。其中，新增甲级项目同比大幅下降94.5%，新增乙级项目同比上升57.8%，导致甲级和乙级办公楼市场的空置率明显分化。其中，甲级办公楼市场空置率同比下行5.6个百分点至30.7%，创下近三年以来最低水平；而乙级办公楼市场空置率同比上升1.5个百分点至38.6%。数据来源：仲量联行受到军运会期间项目停工以及建设工程联合验收实施的影响，使得预计在2019年末入市的项目延期。再叠加原计划在2020年入市的项目，致使办公楼市场在2020年将迎来新增供应的历史高峰——预计将有78.2万平方米的新增甲级供应和94.6万平方米的新增乙级供应进入市场，市场仍将呈现供大于求的特征。金融、科技新媒体行业需求强劲。受经济增速放缓的影响，2019年全市优质办公楼市场录得净吸纳量37.7万平方米，同比下降30.6%。仲量联行数据显示，全年乙级办公楼净吸纳量为22.7万平方米，高于甲级办公楼净吸纳量的15.0万平方米，表明租户更亲睐于租金更低的乙级办公楼。从行业细分来看，保险业消费端业务不断深耕，随之衍生出强劲的办公空间扩张需求。科技新媒体行业受到经济转型升级的推动，租赁需求依然旺盛，除了集中在光谷地区之外，中南中北路和汉口沿江等地区也出现了这类公司的大面积租赁成交。租金稳中有降。虽然2019年新增供应放缓，但全市租金依然稳中有降。一方面，2019年的新增供应仅为阶段性放缓，供应高峰将在2020年重返市场，导致业主的租金预期依然谨慎。另一方面，经济增速放缓导致租户对租金更加敏感，业主迫于去化压力，更愿意提供灵活的租赁方案。优质办公楼市场展望：随着2020年恒隆广场、绿地中心等大体量标杆项目的入市，将进一步加剧市场竞争，仲量联行预计，武汉优质办公楼市场租金仍将承压。在经济增速放缓的背景下，需求难有明显提升。结构性看，武汉第三产业快速发展，金融、房地产、专业服务行业有望继续发力，科技新媒体行业将在经济转型升级的过程中继续展现出活跃的租赁需求，为武汉办公楼市场增添活力。从细分市场而言，光谷区域甲级办公楼稀缺、科技企业聚集且符合经济转型升级方向，预计租赁需求依然强劲，租金将持续坚挺；而部分成熟商务区持续迎来新增项目的入市，在存量客户的争夺中，租金将继续承压。优质零售物业新增供应重回高位。2019年武汉全年共录得六个新增项目入市，优质零售商业总体量达715万平方米。武汉优质零售市场在2018年新增供应脚步暂缓后，2019年新增供应重回高位，六个新项目带来约44万平方米的净新增体量。数据来源：仲量联行新增供应主要集中在2019年下半年，其中第三季度于汉正街片区迎来复地打造的云尚武汉国际时尚中心的提前入市。第四季度共三个新项目入市，其中武昌滨江迎来12万平方米体量的绿地缤纷城；另有由南国置业开发的南国中心一期及城市奥特莱斯两个项目分别进入解放大道商圈及街道口商圈，其中南国中心项目将于2020年迎来二期主体，城市奥特莱斯项目改造自原南国大家装项目并临近预计2020年底开通的地铁8号线马房山站，届时项目通达性将进一步提升。餐饮、时尚和生活配套业态构成需求主力，儿童、娱乐休闲业态活跃。2019年武汉优质零售物业市场的需求主要由餐饮、时尚及生活方式业态驱动，而来自儿童及娱乐业态的需求也较为活跃。空置率同比下降0.8个百分点至7.2%，新入项目良好的去化能力及部分老旧项目退出市场，2019年市场净吸纳量较2018年显著增长，约为39万平方米。餐饮方面，武汉首家% Arabica在武汉天地围挡，同时武汉天地迎来华中首家烧鸟小次郎，Trussardi Restaurant在永清商圈壹方南馆围挡，将开出继汉街首店后的武汉第二家店。时尚方面，武汉迎来多家城市首店，其中lululemon于12月6日在武汉国际广场开张，美国女装品牌bebe进入位于武昌街道口商圈的群光广场，VETEMENTS于汉口永清商圈的壹方南馆围挡。生活配套方面，武昌中南、中北路商圈的楚河汉街新开业一家面积达1,500平方米的The Green Party旗舰店，此外西西弗书店、超级猩猩等品牌均有新店开张。儿童及娱乐休闲业态迎来HABA Digital儿童科创中心、LLJ夹机占等城市首店。全市租金稳中有升。全市首层非主力店平均租金稳中有升，同比微涨0.1%至415元每平方米每月，资本值与租金一致，同比略有增长。随着未来一批核心商圈高品质项目的进入，仲量联行预计，全市首层非主力平均租金将重回上涨区间。优质零售物业市场展望：2020年解放大道、青年路、建设大道等核心商圈预计陆续迎来汉口K11购物中心、南国中心二期、武汉恒隆广场、华发中城商都、龙湖江宸天街等高品质项目入市，这将为武汉三镇居民带来全新的购物体验。新项目的进入预计使得核心商圈租金短期承压，长期看则将推动市场提质升级。从需求端看，2019年武汉市日用品类、通讯器材类、家用电器和音像器材类限额以上大类商品零售额增长较为突出，汽车类、金银珠宝类商品零售额降幅收窄。结合电子产品及电动汽车等业态加速布局线下展示门店，预计2020年武汉优质零售市场将迎来更多体验业态品牌进入或扩张。注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。租金的同比变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。

2020年，武汉市因新冠疫情成为全球焦点，在各级政府科学防控和全国人民的支持与帮助下，武汉浴火重生，生产生活、经济建设各方面逐渐复苏。房地产市场方面，武汉仍然坚持“房住不炒”的政策定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标，同时实施各项举措保障“刚需”群体需求和“人才引进”落地，采取科学的调控措施，确保房地产市场健康稳健发展，以下将从武汉市房地产政策、房地产土地市场、新房住宅市场、存量房住宅市场、总结与研判几个方面回顾武汉市2020年房地产市场情况，并对2021年房地产市场进行展望。012020年武汉市房地产主要政策022020年武汉市房地产土地市场整体市场：量价齐降，出让金再创新高，住宅仍为主力，供过于求2020年，武汉市共挂牌出让地块323宗，最终成交295宗，出让宗数较2019年减少57宗，成交宗数减少33宗；推出土地面积2,236.92万㎡、建筑面积4,600.35万㎡，建面同比下降11.19%；成交土地面积2,056.98万㎡、建筑面积4,191.60万㎡，建面同比下降4.45%；土地出让金再创新高，达1,896.50亿元，同比上涨7.40%；成交楼面均价为4524元/㎡，同比上涨12.4%，整体平均溢价率为9.05%，低于2019年的11.44%；供需关系方面，2020年土地市场建面供需比为1.10，较2019年的1.18略微下降，但土地整体市场仍然呈现供过于求的状态。数据来源：武汉土地市场网2020年，武汉市共成交土地交易295宗，成交土地面积2,056.98万㎡、建筑面积4,191.60万㎡；其中住宅用地成交119宗，成交住宅土地面积1,224.30万㎡；商办用地成交38宗，成交商办土地面积168.64万㎡；工业用地和其他用地成交分别为135宗、3宗，成交土地面积分别为643.41万㎡、20.63万㎡；各类用地成交宗数和面积占比如下图示：数据来源：武汉土地市场网住宅土地市场：供（应）降成（交）涨，出让金继续上涨，供过于求住宅用地方面，2020年武汉推出住宅用地131宗，其中成交119宗，出让宗数较2019年减少25宗，成交宗数减少11宗；推出住宅土地面积1,360.23万㎡、建筑面积3,198.51万㎡，建面同比下降3.74%；成交住宅土地面积1,224.30万㎡、建筑面积2,910.66万㎡，建面同比上涨5.16%；土地出让金再创新高，达1,787.62亿元，同比上涨10.48%%；成交楼面均价为6,141元/㎡，同比上涨5.05%，整体平均溢价率为9.55%，低于2019年的11.67%。供需关系方面，2020年土地市场建面供需比为1.10，较2019年的1.20略微下降，但住宅土地整体市场仍然呈现供过于求的状态。数据来源：武汉土地市场网行政区方面，远城区住宅土地供应量大于中心城区住宅土地供应量，江汉区土地供应量为0，硚口区成交楼面地价最高（14626.54元/㎡），江岸区成交楼面地价次之（12581.53元/㎡），汉南区成交楼面地价最低（2232.25元/㎡），汉南区平均溢价率最高（47.92%）。数据来源：武汉土地市场网商办土地市场：量价齐跌，出让金5年新低，供过于求商办用地方面，2020年武汉推出商业用地46宗，其中成交38宗，出让宗数较2019年减少8宗，成交宗数减少4宗；推出住宅土地面积187.08万㎡、建筑面积349.04万㎡，建面同比下降24.94%；成交商办土地面积168.64万㎡、建筑面积279.75万㎡，建面同比下降12.86%；商办土地出让金跌至5年内新低，为75.52亿元，同比下跌31.67%；成交楼面均价为2,699元/㎡，同比下跌21.59%，整体平均溢价率为1.83%，远低于2019年的12.09%；供需关系方面，2020年商办土地市场建面供需比为1.25，较2019年的1.45大幅下降，但土地整体市场从数据上仍然呈现供过于求的状态。数据来源：武汉土地市场网行政区方面，远城区商办用地整体供应量大于中心城区商办用地供应量，其中黄陂区供应量最大（53.77万㎡），武昌区为中心城区商办用地供应最大的区域，江汉，硚口，洪山，汉南均无供应，汉阳区成交楼面地价最高（15779.03元/㎡），经开区成交楼面地价最低（1303.59元/㎡），除黄陂区（7.89%），蔡甸区（7.22%）溢价率略高，其余各区均为底价成交。数据来源：武汉土地市场网032020年武汉市房地产新房住宅市场新房市场：量降价升，供过于求2020年，武汉市新增供应新建商品住房201,320套，成交套数174,757套，供应套数较2019年减少20,107套，成交减少33,243套；新增供应面积2,376.11万㎡，同比下降9.61%，成交面积1,949.58万㎡，同比下降16.13%；新房销售总额为2,771.03亿元，同比下降3.24%，新房销售均价为14,214元/㎡，同比上涨15.36%；从供需关系方面来看，2020年新房市场供需比为1.22，较2019年的1.13继续上升，新房市场从数据上呈现供过于求的状态。数据来源：世联EVS数据平台新房成交结构：90-120平方米面积段成交占比最大数据来源：世联EVS数据平台“二月暂停”、“金九银十”、“年终翘尾”2020年，武汉市全年新增供应新建商品住房201,320套，供应面积2,376.11万㎡；全年平均每月新增供应16,777套、198.01㎡；受疫情因素影响，2月全市无新增供应；3月房地产市场逐步复苏，但供应（1,106套、12.98万㎡）仍为除2月外全年最低；4月城市全面重启，自6月起至年底12月，每月新增供应套数均超过18,000套，面积均超过200㎡，复苏趋势极快；到9月到达“金九银十”黄金期，9月供应套数与面积均为全年最高，分别为36,650套、420.57万㎡。数据来源：世联EVS数据平台2020年，武汉市全年新建商品住房成交174,757套，成交面积为1,949.58万㎡；受疫情因素影响，2月全市无新房成交，3月成交（成交112套、1.33万㎡）均为除2月全年最低；年底各大房企进入年终冲刺季，12月成交套数与面积均为全年最高，分别为27,949套、295.79万㎡；销售均价方面，除2月无成交数据外，7月销售均价最低为13,015元/㎡，9月销售均价最高为15,675元/㎡，全年除2月外各月均价均超过13000元/㎡，新房销售价格持续走高。数据来源：世联EVS数据平台各行政区：洪山区成交最多，东湖风景区价格榜首，硚口区均价环比下跌2020年，武汉市新房供应套数最多为东西湖区（22,858套），供应面积最多的为东湖新技术开发区（272.42万㎡），有新增供应的行政区中供应最少的为江汉区（4,274套，50.7万㎡），东湖风景区无供应；新房成交套数和面积最多为洪山区（24,862套，282.31万㎡），新房成交套数和面积最少为东湖风景区（21套，0.51万㎡），；销售均价方面，东湖风景区以28,712元/㎡位居第一，武昌区（26,737元/㎡）紧随其后，汉南区（7,225元/㎡）最低；涨跌方面，江汉区上涨幅度最大，为32.33%，武昌区30.68%次之，硚口区是均价唯一下跌的行政区，下跌幅度为10.65%，其他行政区各有不同幅度的上涨。数据来源：世联EVS数据平台新房去化：面积去化11.2个月，洪山区最快、东湖风景区最慢截至2020年12月，商品住宅存量套数去化时间为10个月，存量面积去化时间为11.2个月；行政区方面，洪山区的月均去化速度最快（2,072 套/月，23.53万㎡/月），硚口区的存量去化时间最短，存量套数和面积去化时长分别为2.6个月和4.5个月，东湖风景区均去化速度最慢（2套/月，0.04万㎡/月），存量套数和存量面积去化最长仍为东湖风景区，分别为177.1个月和229.6 个月。数据来源：世联EVS数据平台042020年武汉市房地产存量房住宅市场存量房市场：武昌区价格榜首，市场整体稳定2020年，武汉市存量房EVS均价为16,655元/㎡ ，各月均价最高位出现在1月，均价为17,080 元/㎡，最低位出现在6月，均价为16,511元/㎡；环比增长最大也在1月，涨幅为0.55%，环比下降幅度最大在3月，跌幅为1.12%；全年均价整体呈略微下降趋势，各月均价均超过16,500元/㎡ ，且全年涨跌幅均不超过1.2%，其中10个月涨跌幅度在1%以内，存量房市场整体保持稳定；数据来源：世联EVS数据平台2020年12月，武汉市存量房EVS均价为16,581元/㎡，环比下跌0.04% ，同比继续下跌，跌幅为2.38%；从各行政区来看，12月武昌区依旧为均价最高的区域（ 21,950元/㎡），较上月（ 21,970元/㎡）环比下跌0.09% ，江岸区次之（ 19,856元/㎡），环比下跌0.06% ，中心城区均价在18,000元/㎡以上，次中心城区均价在16,000元/㎡以上；整体涨跌方面，各行政区均价涨跌幅度均不超过0.5%，其中小幅下跌的行政区占大多数，12月存量房整体市场价格略微下降且幅度不大，基本保持稳定。数据来源：世联EVS数据平台05市场数据总结土拍热度不减，新房上涨存量下跌2020年，武汉市共挂牌出让地块323宗，最终成交295宗，成交土地面积2,058.98㎡、建筑面积4,196.60万㎡，土地出让金再创新高，达1,896.50亿元；新增供应新建商品住房201,320套，成交套数174,757套，成交面积1,949.58万㎡；新房销售总额达2,771.03亿元，新房销售均价为14,214元/㎡，同比上涨15.36%，存量房12月EVS均价为16,581元/㎡，环比下跌0.04%，同比下跌2.38%。2020年，武汉市新房成交套数和面积最多为洪山区（24,862套，282.31万㎡），销售均价最高为东湖风景区，均价为28,712元/㎡，武昌区（26,737元/㎡）紧随其后，汉南区（7,225元/㎡）最低；12月存量房EVS均价武昌区（21,950元/㎡）最高，新洲区（ 6,673元/㎡）最低；去化方面，洪山区的月均去化速度最快（ 2,072 套/月， 23.53万㎡/月），硚口区的存量去化时间最短，存量套数和面积去化时长分别为2.6个月和4.5个月，东湖风景区均去化速度最慢（2套/月，0.04万㎡/月）。研判冬去春来，未来可期2020年对武汉来说是特殊一年，因新冠疫情影响武汉经历长达两个多月社会各层面的停摆，包括经济发展、教学、生产工作等各方面；经过长时间的阵痛期，各国人民的帮助下，英雄城市武汉4月起重新起步，生产生活各方面逐步复苏；疫情后的武汉在城市知名度方面飙升，加上得天独厚的地理位置优势，武汉仍然保持中部地区中心城市的位置，各项社会指标和经济指数稳居全国前十，紧跟新一线城市行列步伐；疫情之前，2020年武汉刚举办完世界军人运动会，城市面貌焕然一新，发展前景一片明朗；疫情后，武汉的城市安全受到威胁与挑战，经历长时间的蛰伏与暂停城市才重新起步；中央、地方各项政策扶持和刺激经济发展，国企、央企等大牌企业加大投资布局，互联网科技公司龙头公司如腾讯、阿里、小米等为也纷纷加大对武汉投资规模，武汉未来发展重新焕发生机。“住房不炒、因城施策”，“人才引进、安居保障”2020年，中央层面多次主持召开的房地产工作相关会议，对房地产调控政策起到关键性指导作用；会议多次强调“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展”；一方面房地产金融监管持续强化，企业端和个人端均有加强。监管部门为限制房企融资设置“三道红线”，防范化解房地产金融风险，推动行业健康发展；另一方面，地方收紧楼市调控，保障刚需；政策主要表现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化市场管控和监督，更多的聚焦在保障刚需，抑制投资投机需求。2020年，武汉继续坚持“房住不炒”的政策定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标，同时实施各项举措意在保障刚需群体需求和人才引进落地；疫情后经济全面复苏，社会各项生产、就业、物价水平等各项指标等持续回温，武汉房地产市场也在3月后迅速回复，后续月份均维持去年同期水平；4月以来LPR值连续9个月维持不变。2020年，武汉市新房销售均价一路上涨，同时存量房均价呈略微下降但维持稳定趋势，新房销售均价与存量房均价差距逐渐缩小；且新房销售均价呈稳定上升趋势，库存数量不断增加、去化周期持续拉长等数据，基本切断了存量房市场的普涨的趋势，国外疫情趋势愈演愈烈，在进出口经济受到冲击的环境下，国内经济环境需要拉动内需来平衡，居民的消费能力有待提升，从这一方面来看，居民不宜有过高的贷款负担，否则将与拉动内需的政策相违背。我们温和估计，未来存量房市场热度和均价仍将维持相对平稳的状态，长期及整体上可能仍然持续稳中有降，区域性及个性化购房需求更加凸显，新房市场虽然值得期待，但个别远城区（新洲、汉南区）应持谨慎看好态度，另外，由于存量房市场的冷静与新房市场较热产生的反差，明年可能会继续刺激置换及前期投资型存量房交易的需求。声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议

来源： 凤凰网房产武汉站1月8日，戴德梁行举办年终新闻发布会活动，就2019全年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和铺的市场表现进行了总结，同时对2020未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。戴德梁行高级董事，武汉、长沙及郑州公司总经理黄广平先生表示：“从政策上来看，2019年武汉在坚持房住不炒基本政策的前提下，进一步降低了积分落户及大学生落户政策门槛，并调整了公积金相关政策以降低市民购房压力。在整体市场供需均衡的情况下，来自新武汉人的刚需购房需求是推动2019年武汉市商品住宅价格上涨的主要原因。”武汉宏观经济：运行总体平稳，结构不断优化2019年前三季度，武汉市经济运行总体平稳，前三季度武汉市共实现GDP11528.4亿元，同比增长7.8%，增速较去年同期回落0.5个百分点，但仍高于全国1.6个百分点。从三产比重来看，武汉市经济结构不断优化，2019年前三季度第三产业占GDP比重环比升高0.4个百分点达到54.7%。这主要得益于服务业企业今年以来的高增长率。1至8月规模以上服务业企业营业收入同比增长18%，为近五年同期最高增速，其中科学研究和技术服务业，信息传输、软件和信息技术服服务业，教育业，租赁和商务服务业保持了20%以上的较快增长。对比主要中部省会城市2019年前三季度宏观经济指标增速：武汉在第三产业增加值、固定资产投资、房地产开发投资增速方面增速较快；社零额和GDP增速则排名较为靠后。但从主要宏观经济指标值来看，武汉在各方面均处于中部领先位置。武汉土地市场：整体出让金创历史新高2019年，武汉共挂牌出让地块229宗，其中最终成交185宗，成交宗数较2018年增加14宗。总成交面积达1148.1万平方米，同比增长约5.7%；总出让金额1796.3亿元，较去年同期升高约34.6%，创历史新高。从成交楼面均价表现来看，2019年武汉土地成交整体楼面均价较2018年增长约34.8%，达到4024元每平方米。其中住宅用地和商服用地的楼面地价分别同比上涨约23.8%和22.1%。从分区域成交面积来看，2019年中心城区土地成交面积同比去年增幅达到78.3%，汉阳、硚口及武昌区域的土地出让面积均出现大幅增加。而次中心城区成交面积由于洪山区出让面积的大幅下降较去年有所下降，整体下降约10.5%。远城区土地成交面积基本保持稳定，同比微涨2.8%。显然，中心城区土地成交面积增加是推动2019年武汉土地市场出让金创新高的主要原因之一。从分区成交面积占比来看，中心城区占全市成交面积比同比去年升高约7.0个百分点，同时次中心城区和远城区成交面积占比有所下降。从分区成交楼面均价来看，位于次中心城区的青山、东湖高新区的楼面地价涨幅领跑全市，青山区主要是由于临江优质地块成交推动整体区域楼面均价上涨，而东湖高新则是由于住宅用地价格上涨致区域整体楼面均价上浮。其他楼面均价涨幅显著的还有远城区的江夏和黄陂。主城区楼面地价涨幅较明显的只有江岸区，而江汉区和硚口由于19年成交地块均位于靠近三环线的较为偏僻位置楼面均价甚至较去年同期有所下降。武汉住宅市场：供需合理，量价齐升从政策上来看，2019年武汉在坚持房住不炒基本政策的前提下，进一步降低了积分落户及大学生落户政策门槛，并调整了公积金相关政策以降低市民购房压力。同时，在坚持发展和完善住房租赁市场制度方面仍然维持了较大力度。整体来看，2019年武汉住宅市场政策基本可以概括为：以坚持房主不炒为前提，以吸引人才回流为要义。2019年1至11月，武汉市商品住宅批准上市面积2134.7万平方米，较2018年同期下降约2.7%；销售面积1885.0万平方米，同比上升约28.3%。从销供比来看，市场整体处于供需均衡的状态：2019年1-11月销供比达到0.9，处于合理区间。销售均价指数显示截至2019年11月武汉市商品住宅成交均价较2018年末上涨约12.2%。分区域来看，2019年1至11月，除江汉、青山及东西湖区等少数区域外，武汉市大部分区域销供比处于合理区间。对比2018年，主城区供过于求的趋势得到缓解，在整体供应面积同比下降约3.5%的情况下，其销售面积同比增加约63.7%；远城区供应面积较去年同期增长约9.6%，成交面积同比上升约5.2%。整体来看，主城区需求回暖是推动整体市场供需均衡的主要原因。从分区价格对比来看，武昌区、江汉区、东湖高新区是过去一年武汉市价格涨幅最高的区域，除此之外硚口、汉阳及洪山区的住宅价格也略有上涨，其余各区价格保持平稳。整体来看，主城区价格上浮是推动全市房价上涨的主要原因。从截至2019年11月的分区商品住宅存量结合其过去六个月的去化速度来看：主城区目前除了武昌区的出清周期在12个月，其余行政区基本都在3.4到6.9个月之间；远城区出清周期分化更为明显，黄陂和新洲基本和主城区的主要出清周期范围一致，而江夏、蔡甸和汉南出清周期都在7.5个月以上。从武汉市公积金新开单位及职工数量来看，得益于近年的人口吸引政策，从2018年开始公积金净增开户单位和公积金净增职工人数均呈现增长态势。此外，BOSS直聘近期发布的《2020年人力资源趋势报告》显示武汉以占比3.06%排名一线城市流出人才目标城市第三名。值得注意的是，从武汉市个人住房公积金贷款发放额度来看，2019年前三季度武汉市个人住房公积金贷款发放额已达200.7亿元，同比增长121.1%，已超过过去三年的年均值。这也侧面反映，在整体市场供需均衡的情况下，来自新武汉人的刚需购房需求是推动2019年武汉市商品住宅价格上涨的主要原因。武汉优质写字楼市场：项目交付普遍推迟，市场需求表现谨慎受日益复杂的整体外部经济形势影响，原本预计将在年内进行交付的优质甲级写字楼项目纷纷推迟，2019年武汉优质甲级写字楼市场没有新增供应，全市核心商圈优质甲级写字楼空间总存量维持在214.9万平方米。外部经济形势影响企业经营预期，2019年武汉甲级写字楼市场需求表现谨慎，五大核心商务区全年共录得约4.8万平方米的净吸纳量，创2011年以来的历史新低。但从另一个角度来说，甲级写字楼项目交付的普遍推迟也为市场现有存量的去化提供了更多的时间，四季度末全市核心商圈整体空置率同比下降约2.2个百分点至25.7%。租金呈下降趋势，四季度末核心商务区优质甲级写字楼平均租金约119.5元/平方米，环比下降约1.0%，同比下降约3.7%。在内外部环境持续复杂化，经济下行压力加大的形势下，2019年企业业务外扩整体较谨慎，但2019年三季度的最新市调显示武汉市盈利减少的企业占比正呈现下降趋势：从2019年一季度的36.8%下降到2019年三季度的24.6%。虽然2019年前三季度整体市场环境严峻，但近期市调显示大多数企业对未来经营活动仍持谨慎乐观态度。2019年三季度最新调查显示，对未来经营活动持乐观和一般态度的企业仍占到91.6%，持不乐观态度的仅占8.5%。由于宏观外部环境的改变，2019年武汉甲级写字楼租赁成交主要驱动因素由18年的业务扩张和新进本市转变为以升级搬迁为主。在整体市场需求表现谨慎情况下，为争夺有限客户武汉优质甲级写字楼业主纷纷下调租金以加快去化。租金下调刺激武汉甲级写字楼升级搬迁需求释放：升级搬迁以52.9%的占比成为2019年武汉甲级写字楼租赁成交的主要因素，其次是新进本市和业务扩张分别约占全年甲级写字楼空间租赁成交面积的29.3%和17.8%。从成交租户产业类型来看，2019年武汉优质甲级写字楼租赁需求排名前五的分别是金融、专业服务业、教育、TMT和不动产，分别约占全年五大核心商圈优质甲级写字楼整体租赁成交面积的32.4%、26.4%、16.7%、12.9%和7.3%。从租户背景来看，2019年外资企业在汉租赁需求增加，2019年武汉优质甲级写字楼租赁成交中约30%来自外资企业，较去年同期升高约10.3个百分点。预计未来5年新增供应232.4万平方米，是现有存量的1.1倍。短期来看，由于2019年多个预计交付项目出现推迟，2020年武汉优质甲级写字楼市场将迎来大量优质办公空间的集中供应，届时无疑会对市场整体租金造成压力，空置率高升。分区域来看，新增供应将主要集中在建设大道、武广以及武汉CBD，因此我们预计武汉各大主要商务区之间的空置率情况将进一步拉开差距出现分化，新增供应较多的商务区内部竞争或将进一步白热化。武汉零售市场：“首店经济”成为新的增长新引擎2019年1至11月，武汉市实现社会消费品零售总额6668.8亿元，同比增长8.8%，增幅同比回落1.3个百分点，虽高于全国增速0.8个百分点，但社零额增速放缓趋势渐显。2019年1至11月，武汉市居民消费价格同比上涨3.1%，涨幅比2018年提高1.2个百分点，整体物价涨幅较大。八大类商品及服务价格呈现“7升1落”的态势，除了交通和通信板块价格下降外，其余七大类商品及服务价格均呈现上涨趋势，其中涨幅最高的板块为食品烟酒类。2019年全市新增供应约32.1万平方米，包括帝斯曼购物中心、绿地缤纷城、武汉天地壹方北馆等在内的多个优质项目迎来开业。新增供应项目主要集中在三环以内核心区域，且多为品质、地段较好的购物中心。2019年业态调整、升级改造成为2019年武汉市核心商圈优质零售市场的主弦律。依照商务部发布的在全国11条步行街开展改造提升工作的通知，江汉路商圈从2019年下半年正式开始进行街区外立面的改造，商圈中多个商业体也进入升级改造或业态调整中。此外，鲁巷商圈受光谷广场综合体即将竣工影响，部分商业体也正在进行一系列招商调整。整体来看，受多商圈业态调整、升级改造影响，截至2019年四季度，武汉核心商圈优质零售市场整体空置率同比升高约1个百分点至5.5%。截至2019年四季度末，武汉四大核心商圈首层平均租金录得约621.9元/平方米/月，同比下降约2.1%。从2019全年核心商圈新开店业态来看，零售和餐饮业态仍然是扩张最积极的业态，整体约占全年新开店数量的64.7%。其次是儿童、娱乐休闲和生活配套类业态，分别约占上半年新开店数量的18%、7.9%和3.0%。在消费整体放缓的2019年，“首店经济”开始成为武汉各大商圈争夺客流、带动增长的新引擎。2019年武汉市各大商圈积极加大首店引入招商力度，其中永清、武广及中南中北商圈最为积极，三个商圈的首店引进数量超过全年武汉市首店引入数量的70%。从引入首店的业态占比来看，零售、餐饮仍然是首店引入的主要业态，分别占全年首店引入数量的约52.0%和22.4%。其次是休闲娱乐、生活配套和儿童，分别约占全年首店数量的13.6%、8.8%和3.2%。2020年武汉商业零售市场预计将迎来包括南国中心二期、K11、恒隆广场、华发中城荟等在内的优质新增供应，其中约52.9%的新增零售面积将供应于武广商圈，预计短期内武广商圈将成为武汉零售市场品牌资源争夺最为激烈的区域。全市来看，明年整体空置率或将出现攀升，整体租金承压。来源：戴德梁行

房讯网讯 仲量联行近日发布武汉房地产市场2019年回顾及2020年展望，报告显示，2019年武汉甲级办公楼新增供应同比放缓，叠加金融和科技新媒体行业的强劲需求，武汉甲级办公楼空置率同比回落。优质零售物业市场全年共迎来六个新增项目，餐饮、时尚和生活配套业态构成需求主力，多个城市首店落子江城。优质办公楼2019年，全市录得十个优质办公楼项目入市。新增甲级项目进驻建设大道，新增乙级项目分布武汉三镇。唯一的甲级项目――卓尔国际中心，于建设大道商务区落成，进一步强化了该区域的商务氛围。新增乙级项目分布武汉三镇，包括光谷金融中心、万达尊、武汉光明中心、同馨商务大厦等。全年新增的甲级和乙级项目共计49.2万平方米，同比降低44.1%。其中，新增甲级项目同比大幅下降94.5%，新增乙级项目同比上升57.8%，导致甲级和乙级办公楼市场的空置率明显分化。其中，甲级办公楼市场空置率同比下行5.6个百分点至30.7%，创下近三年以来最低水平；而乙级办公楼市场空置率同比上升1.5个百分点至38.6%。数据来源：仲量联行受到军运会期间项目停工以及建设工程联合验收实施的影响，使得预计在2019年末入市的项目延期。再叠加原计划在2020年入市的项目，致使办公楼市场在2020年将迎来新增供应的历史高峰――预计将有78.2万平方米的新增甲级供应和94.6万平方米的新增乙级供应进入市场，市场仍将呈现供大于求的特征。金融、科技新媒体行业需求强劲。受经济增速放缓的影响，2019年全市优质办公楼市场录得净吸纳量37.7万平方米，同比下降30.6%。仲量联行数据显示，全年乙级办公楼净吸纳量为22.7万平方米，高于甲级办公楼净吸纳量的15.0万平方米，表明租户更亲睐于租金更低的乙级办公楼。从行业细分来看，保险业消费端业务不断深耕，随之衍生出强劲的办公空间扩张需求。科技新媒体行业受到经济转型升级的推动，租赁需求依然旺盛，除了集中在光谷地区之外，中南中北路和汉口沿江等地区也出现了这类公司的大面积租赁成交。租金稳中有降。虽然2019年新增供应放缓，但全市租金依然稳中有降。一方面，2019年的新增供应仅为阶段性放缓，供应高峰将在2020年重返市场，导致业主的租金预期依然谨慎。另一方面，经济增速放缓导致租户对租金更加敏感，业主迫于去化压力，更愿意提供灵活的租赁方案。优质办公楼市场展望：随着2020年恒隆广场、绿地中心等大体量标杆项目的入市，将进一步加剧市场竞争，仲量联行预计，武汉优质办公楼市场租金仍将承压。在经济增速放缓的背景下，需求难有明显提升。结构性看，武汉第三产业快速发展，金融、房地产、专业服务行业有望继续发力，科技新媒体行业将在经济转型升级的过程中继续展现出活跃的租赁需求，为武汉办公楼市场增添活力。从细分市场而言，光谷区域甲级办公楼稀缺、科技企业聚集且符合经济转型升级方向，预计租赁需求依然强劲，租金将持续坚挺；而部分成熟商务区持续迎来新增项目的入市，在存量客户的争夺中，租金将继续承压。优质零售物业新增供应重回高位。2019年武汉全年共录得六个新增项目入市，优质零售商业总体量达715万平方米。武汉优质零售市场在2018年新增供应脚步暂缓后，2019年新增供应重回高位，六个新项目带来约44万平方米的净新增体量。数据来源：仲量联行新增供应主要集中在2019年下半年，其中第三季度于汉正街片区迎来复地打造的云尚武汉国际时尚中心的提前入市。第四季度共三个新项目入市，其中武昌滨江迎来12万平方米体量的绿地缤纷城；另有由南国置业开发的南国中心一期及城市奥特莱斯两个项目分别进入解放大道商圈及街道口商圈，其中南国中心项目将于2020年迎来二期主体，城市奥特莱斯项目改造自原南国大家装项目并临近预计2020年底开通的地铁8号线马房山站，届时项目通达性将进一步提升。餐饮、时尚和生活配套业态构成需求主力，儿童、娱乐休闲业态活跃。2019年武汉优质零售物业市场的需求主要由餐饮、时尚及生活方式业态驱动，而来自儿童及娱乐业态的需求也较为活跃。空置率同比下降0.8个百分点至7.2%，新入项目良好的去化能力及部分老旧项目退出市场，2019年市场净吸纳量较2018年显着增长，约为39万平方米。餐饮方面，武汉首家% Arabica在武汉天地围挡，同时武汉天地迎来华中首家烧鸟小次郎，Trussardi Restaurant在永清商圈壹方南馆围挡，将开出继汉街首店后的武汉第二家店。时尚方面，武汉迎来多家城市首店，其中lululemon于12月6日在武汉国际广场开张，美国女装品牌bebe进入位于武昌街道口商圈的群光广场，VETEMENTS于汉口永清商圈的壹方南馆围挡。生活配套方面，武昌中南、中北路商圈的楚河汉街新开业一家面积达1,500平方米的The Green Party旗舰店，此外西西弗书店、超级猩猩等品牌均有新店开张。儿童及娱乐休闲业态迎来HABA Digital儿童科创中心、LLJ夹机占等城市首店。全市租金稳中有升。全市首层非主力店平均租金稳中有升，同比微涨0.1%至415元每平方米每月，资本值与租金一致，同比略有增长。随着未来一批核心商圈高品质项目的进入，仲量联行预计，全市首层非主力平均租金将重回上涨区间。优质零售物业市场展望：2020年解放大道、青年路、建设大道等核心商圈预计陆续迎来汉口K11购物中心、南国中心二期、武汉恒隆广场、华发中城商都、龙湖江宸天街等高品质项目入市，这将为武汉三镇居民带来全新的购物体验。新项目的进入预计使得核心商圈租金短期承压，长期看则将推动市场提质升级。从需求端看，2019年武汉市日用品类、通讯器材类、家用电器和音像器材类限额以上大类商品零售额增长较为突出，汽车类、金银珠宝类商品零售额降幅收窄。结合电子产品及电动汽车等业态加速布局线下展示门店，预计2020年武汉优质零售市场将迎来更多体验业态品牌进入或扩张。注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。租金的同比变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。来源：房讯网编辑：wangdc来源: 房讯网

根据CRIC对全国21个城市监测结果，从经济活跃度、楼市成交量、土地市场热度（即土地溢价率）三项指标看，武汉市房地产市场均低于全国复苏情况，基本处于垫底位置。作为2019年商品住房成交量居全国第一的武汉，在后疫情时代，2020年怎么走？让我们走进武汉的房地产市场。01武汉一季度房地产主要情况武汉一季度房地产主要指标情况新建商品房供应情况3月为0，同比－100%，一季度累计同比67%。新建商品房成交情况3月为0，同比－100%，一季度累计同比61%。商品房住宅库存3月末为1192万平方米，同比52%，2019年末为1249万平方米，比年初有一定的增加。商品房消化周期3月末为为27.7月，同比290%，2019年末为5.8月。消化周期明显拉长。可以看出，武汉市在三月份，新建商品房基本没有供应，也无成交，基本上停止了商品房供销活动。相应的库存增加，消化周期拉长。笔者认为，一季度的情况不能够反映武汉市商品房的正常运营情况。我们这里罗列这些数字，只是为了说明疫情对武汉市商品房市场的影响情况。在长期比较中，我们假设一季度的情况不存在，进而以2019年的情况为基准，对2020年一季度后的商品房运营情况进行预测。02武汉2019年房地产情况武汉2019年房地产主要数据情况。2019年，武汉新房价格指数，同比去年上涨12.2%。全年环比皆有上升，环比上涨最低为1月及3月，皆为0.7%，最高为10月，环比上涨1.6%。2019年武汉累计推出居住类用地供应156宗，规划建面3323万㎡，占总量的64%，较18年增加6个百分点。2019年武汉土地出让金额1766亿元，创历史新高，位居全国城市第五。武汉出让金连续4年超过千亿，居全国前五名。住房成交20.91万套、面积2346万㎡，同比分别增长25%和29%，销售套数与销售面积为全国最高。2020年一季度与2019年的情况相比较，可以说，武汉市的房地产冰火两重天，笔者认为，这主要是由于武汉按下暂停键所致。虽然我们在看大势的时候，从理论上可以不考虑一季度的情况，但是一季度的情况，从消费心理和消费行为上，将对人们进行潜在的影响。随着武汉的复工复产，生活逐渐走向正规，武汉市的房地产市场将逐渐恢复，但不可能再回到2019年。03武汉市2019年以来的相关房地产政策2019年以来，武汉市出台了一系列政策，一方面规范了房地产的市场行为，另一方面，也促进了市场的发展。2020年2月7日出台针对医护人员住房公积金使用的倾斜政策。一是提高了公积金最高额度至84万元，二是支援武汉防疫工作的外地医护人员，放松了户籍地限制。三是准许单位住房公积金经办人员可以作为代办人。2019年12月，改变了积分入户管理办法的部分规定，一是取消了年度落户数量；二是落户的最低累计积分为75分。2019年10月，公积金贷款政策更加优惠。一是申请公积金贷款的房屋被认定为二套房的，家庭名下首套房面积超过144平方米，仍可申请二套房公积金贷款。第二是将最长期限20年延长为不超过30年。2019年9月起，规范房地产中介机构的信息发布行为。要求中介机构发布的房源信息，必须具备经网签系统房源核验通过的唯一编码或二维码。2019年7月，放宽大学生落户政策。“高等学校专科及以上毕业生(经教育部认证)，年龄不满45周岁的(博士研究生、硕士研究生不受年龄限制)，可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口，其配偶及未成年子女均可随迁落户”。2019年4月，放宽对开发企业的资金管控。开发企业及其控股企业连续2个年度内未受到房地产市场监管部门行政处罚，且未发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施或强制执行措施的，可凭银行出具的保函等额替换重点监管资金。该项措施有利于增加开发企业的流动资金。以上制度， 一方面是为了表彰医护人员在疫情中的贡献，但更多的是规范房地产市场，有效提高供给端和需求端的质量，促进市场健康运行。04武汉疫情后期走势预测房地产购买活动是一个家庭的重要支出，该事项也是一个家庭的重大事项，虽然由于疫情原因，可能一季度的购买行为被推迟，但是购买行为本身的变化性较小，而且该行为基本不具备替代性，尤其对于刚需家庭来讲，替代性基本为0。另外还必须注意到，2019年武汉居住类用地供应156宗，建筑面积4387万㎡，为全国重点城市第五位。大量的潜在开发量，在保证房源的同时，在一定程度上对房价有抑制作用。因此疫情后期武汉房地产走向的主要判断为：大概率延续2019年的房地产市场趋势，2020年的交易数量仍将可能会维持。由于疫情对人们收入及购买心理的影响，人们的购房行为会更加理性，因此交易价格的涨幅将会受到抑制。05武汉市房地产政策建议继续坚持“房住不炒”的理念，避免由于过度考虑疫情影响，而出台激进的房地产政策。坚持“一发展”。即继续发展改善性住房，改善老旧住房，提高人均住面积，提高居民的住房质量和住房幸福感的获得。坚持“两扶”理念。一是扶持新毕业人员住房，增加武汉对人才的吸引力，让人才留得下，住得好，从根本上增强武汉的竞争实力。二是扶刚需。从公积金、商贷、首付款等方面对刚需人才进行优惠，真正做到居者有其屋。坚持“ 两限”。一是要限高价，对高价房坚决说不。二是要限“炒”。制定相关政策，严格限制炒房行为，真正落实“房住不炒”的理念。06结束语房价牵扯到千家万户，房子是最大的民生。杜甫早就发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感叹。让居者有其屋，才是管理部门最大的政绩。我们的房住不炒，就是最大的稳民生。武汉市已提出两大目标，一是推动城市人口向2000万跨越，二是未来5年新增住房供应1.5亿平方米。一需一供两个目标的实现，应最大发挥“一城一策”长效机制，在强调区域化差异的前提下，稳定发展房地产经济，促进武汉市尽早从二线城市中脱颖而出。

2018年总结2018年，全国房地产市场调控周期已持续两年有余，“房住不炒”贯穿全年楼市调控主线。731政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，奠定全年市场调控分水岭。武汉楼市“虚火”应调控之声渐退，市场重回理性。下半年，武汉土地市场进入底价成交主场，土地流拍宗数和范围不断扩大；供需双方预期深度调整，开发商谨慎拿地，积极推盘回笼现金，购房者告别一房难求的尴尬境地，权衡利弊理性决策。在全年商品住宅开盘项目监测中，当日售罄比例下降至50%，板块分化加剧，热点刚需板块供需两旺，高端改善住宅、部分高价拿地项目及远郊配套薄弱区域去化承压。武汉二手房市场作为武汉楼市的晴雨表，2018年也同样面临着市场预期的大调整。市场观望情绪浓重，成交周期大大拉长，业主妥协度不断上升，买方议价能力显著提升。回顾2018年，武汉在城市建设、产业发展及人才引进等方面成就依旧可圈可点。地铁7号线和纸坊线（27号线）开通，武汉地铁运营总里程达到305公里。全年留汉创业就业大学毕业生达到40.6万名，创历史新高，自2017年提出百万大学生留汉计划以来，留汉大学生已累计达到70.7万名。全年开工24个百亿级产业项目，新动能产业体系加速形成。在市场虚火渐退，回归理性的过程中，城市房地产市场价值重新回归经济、产业、人口、资源等基本面。2018年的武汉楼市也向全国递交了一份骄人的成绩单；全年商品住宅合计成交166160套，成交建面约1802.06万方，位列全国重点城市前三；前11月，武汉二手住宅合计成交72524套，成交面积约673.03万方，二手住宅市场份额逐年扩大，三环以内正逐步迈进存量房时代。政策篇政策：强化市场监管，进一步向首套刚需倾斜2018年，武汉房地产调控政策继续贯彻中央精神，限购限贷依旧从严，市场监管不断细化，针对当前全装修住宅管理漏洞出台相关细则；同时，积极推进分类调控，在全国首创刚需优先选房，推出大学生八折安居住房，支持刚需群体首套自住需求。表：2018年武汉主要房地产调控政策汇总土地篇：供应：住宅类用地供应建面同比上涨7.56%，三环以外为供地主力2018年，武汉住宅类用地供应建面达2797万方，同比去年继续上涨7.56%，创近五年新高。16年以来，武汉商品住宅开始呈现供不应求态势，去化周期大幅下降至6个月以下，武汉市政府响应国家供给侧调控要求，逐年扩大住宅用地供应规模。同时，在2018年全国及湖北积极推进土地“增存挂钩”机制下，武汉有望逐步激活主城区存量用地。分环线来看，2018年三环以外合计供地比例达到72%，其中三环至四环区间为28%，四环以外为44%。二环至三环区间，供地比例为16%；二环以内合计供地比例为12%。未来，新房项目供应远郊化趋势将继续深化。数据来源：武汉吉家市场研究部综合整理成交：住宅类用地成交楼面均价及溢价率同比双降2018年，武汉住宅类用地成交楼面均价约4737元/㎡，同比2017年小幅下降6.92%，部分板块拿地价格较去年同期显著下降。平均溢价率约5.06%，同比减少8.43个百分点。下半年以来，武汉土拍市场降温明显，多数住宅地块以底价成交，流拍宗数及范围不断扩大。房企市场预期偏向谨慎，拿地更为理性。数据来源：武汉吉家市场研究部综合整理一手房：供求：供应大幅放量成交同比下降，供求结构全面逆转2018年，武汉商品住宅合计供应建面达到2597.76万方，同比大幅上涨20.09%。商品住宅合计成交166160套，成交建面约1802.06万方，同比下降11.68%。供求比约1.44，本轮收紧周期自16年9月启动以来，市场经历了16年的严重供不应求，到17年供求基本平衡，再到18年供大于求，供求结构全面逆转。2018年的731政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”成为全年调控分水岭，供需两端市场预期均进入调整期，开发商积极推售回笼现金，购房者面临诸多选择理性决策。数据来源：武汉市住房保障与房屋管理局区域：洪山区、黄陂区、东西湖区成交量位列全市前三甲2018年，洪山区商品住宅共成交20640套，在全市15个行政区中排名第一，以白沙洲和黄家湖板块的销售贡献为主。黄陂区商品住宅合计成交19989套，全市排名第二，以盘龙城和临空新城板块为销售主力。东西湖区商品住宅合计成交16735套，全市排名第三，以吴家山和常青板块为销售主力。2017年销售冠军汉阳区，由于四新等主力成交板块18年供应不足，成交量大幅下降，全市排名降至第七位。数据来源：武汉市住房保障与房屋管理局面积段：90-120㎡面积段成交占比超五成2018年，90-120㎡面积段商品住宅成交套数占比达到53%，同比提高6个百分点，首次超过五成；120-140㎡面积段产品成交占比达到22%，同比提高7个百分点；140㎡以上面积段成交占比9%，同比提高4个百分点；90㎡以内面积段占比减少至16%。近年来，新房成交不断向远城区扩展，在远城区价格相对较低的情况下，套均成交面积扩大趋势显著；另一方面，二胎政策放开带来近两年二孩生育集中释放，更多家庭购房时选择面积较大的三房及以上户型。数据来源：武汉市住房保障与房屋管理局新开盘：开盘项目当日售罄比例大幅减少，板块持续分化2018年，武汉吉家共监测全市范围内商品住宅项目503次开盘，合计推盘套数约16.27万套，成交约14.35万套，整体去化率88%，同比2017年下降3个百分点。开盘首日售罄项目比例从2017年的69%降至2018年的50%。产品和板块分化加剧，热点刚需板块供需两旺，高端改善住宅和远郊配套薄弱区域去化承压。此外，吴家山、盘龙城、白沙洲等板块前期高价拿地项目先后入市，开盘价格显著高于周边其它项目，其中，吴家山和盘龙城板块高价地项目去化压力较大，而白沙洲板块的万科和保利项目依旧实现去化100%。整体上，下半年市场进入下行区间，开发商加快推盘进度，供应充足下，购房者选择空间加大，项目整体性价比成为影响决策关键因素。数据来源：武汉吉家市场研究部综合整理二手房：成交总量：武汉二手住宅成交量同比下降，市场份额逐年扩大2018年1-11月，武汉存量住宅合计成交72524套，成交面积约673.03万方，较去年同期下降6.76%。前11月，二手住宅占新建商品住宅成交套数的比重约为49%，新房仍为成交主力，二手住宅市场份额自16年以来不断扩大。数据来源：武汉市住房保障与房屋管理局成交均价：武汉吉家二手住宅成交均价小幅下降2018年12月，武汉吉家二手住宅成交均价环比下降7.64%，较今年1月成交均价下降约5.49%，一方面，120㎡以上大户型成交占比有所下降，且今年7月以来三环至四环区间交易量占比有所提升，带来成交均价结构性下调；另一方面，下半年市场预期下行趋势明显，成交周期拉长，一部分急于换房或变现的业主选择适度降价成交。数据来源：武汉吉家U+系统分环线：三环以内成交占比超七成2018年，武汉吉家二手住宅成交项目分环线显示，二环与三环之间成交量占比最大，达到45%，以光谷北、后湖、南湖、杨汊湖等板块为成交主力；其次为二环以内成交量占比为28%；整体上，三环以内合计成交占比达到73%。三环与四环区间成交量占比为22%，以金银湖、光谷南、常青等板块为主。四环以外成交占比仅5%，新房市场份额较大。数据来源：武汉吉家U+系统面积段：90㎡以内户型成交占比超五成2018年，武汉吉家二手住宅成交面积段显示，90㎡以内户型成交占比最大，达到55%；其次为90-120㎡，占比达到29%。120-140㎡和140㎡以上面积段成交占比分别为9%和7%。与新房相比，目前二手房成交主要集中在三环以内，成交单价相对较高，总价预算有限下，套均成交面积显著低于新房。总价段：100-200万总价成交占比最大2018年，武汉吉家二手住宅成交总价段显示，100-150万和150-200万总价段成交占比最高，分别为33%和27%，合计成交占比达到60%。其次为100万以下总价段成交占比为18%。200-250万、250-300万及300万以上成交占比分别为11%、5%和6%。成交周期：房均成交周期和客均成交周期拉长，市场观望情绪浓重2018年12月，武汉吉家房均成交周期约93.7天，较18年1月增加33.7天，上升至全年最高水平；客均成交周期约26.6天，较18年1月增加8.6天，同样处于全年高位；进入下半年，市场观望情绪浓重，供需双方入市积极性不高。业主预期：业主妥协度不断扩大，买方议价能力增强2018年1-12月，武汉吉家二手住宅业主妥协度不断提高，12月，业主妥协度达到10.94%，较今年1月增加7.03个百分点。市场观望情绪加大，成交周期大幅拉长下，一部分急于换房和变现的业主主动下调挂牌价，在最后的交易环节买方议价能力也有所增强。2019年展望2019年，在“坚持房住不炒定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”和“稳地价、稳房价、稳预期”的中央调控精神下，武汉将结合城市经济社会及房地产市场发展现状，因地制宜调整调控措施，进一步支持刚需及正常改善型需求，契合军运会举办的历史机遇期，市场观望情绪有望在下半年缓解；同时，在中长期方面加快住房租赁、保障房、人才安居等长效机制建设，长短结合促进房地产市场平稳过渡。