文化项目可行性研究

文化创意产业园建设项目可行性研究报告-“十四五”将向产业集聚化、园区开放化、融合多元化和治理现代化近年来，文化创意产业园区加速转型升级与融合发展。“十四五”时期，文化创意产业园区将向产业集聚化、园区开放化、融合多元化和治理现代化等方向发展。促进文化创新、文化产业与相关产业融合发展，是文化创意产业园区下一步的重要趋向。文创产业园区建设和发展的瓶颈、面临的新机遇、“十四五”时期文化创意产业园区发展的走向判断以及路径选择。文化创意产业园区建设和发展的瓶颈1、根基不扎实文化创意产业园区近年来的快速发展更得益于国家的创新创业政策。不少文化创意产业园区虽然搭上了政策红利的便车，但是因自身根基不扎实而难以在这个领域立稳脚跟。例如部分入园企业良莠不齐，甚至出现了文化企业不懂文化、创意企业不做创意和科技企业不搞科技的现象；或是单纯售卖概念，没有扎实的产业支撑和稳健的融资渠道。2、布局不均衡我国的文化创意产业园区主要包括国家级文化创意产业园区和省级文化创意产业园区，在地理空间上分布还不均衡，产业发展也不平衡。主要集中在超大城市、特大城市、国家中心城市、副省级城市、计划单列市和省会城市，较少出现在地级及以下城市。3、创新不足不少文化创意产业园区创新不足，表现为自主创新能力和协同创新能力较弱。由于专业人才的匮乏和现代经营理念的缺失，不少文化创意产业园区现代化产业体系不健全，文化企业实力偏弱，开发的文创精品少，创新驱动力有待增强。加之各自为政，搞区域藩篱或区域壁垒，相对封闭。4、融合不深入目前，不少文化创意产业园区融合还不深入，主要表现为如下五个方面：文创产业园区融合不深入的五大方面文化创意产业园区建设和发展面临的新机遇文化创意产业园区治理水平具有新空间新冠肺炎疫情防控与文化创意产业园区复工复产考量了地方施政智慧、治理能力和专业水平。新冠肺炎疫情是对文化创意产业园区应急响应体系、危机管理、决策方式及现代企业治理等方面的一次“大考”，从一定程度上促进了文化创意产业园区的变革创新，有利于推进文化创意产业园区治理体系和治理能力现代化。北京798艺术区（来源网络）文化创意产业园区转型与融合发展具有新效能文化创意产业园区形态更丰富。一批文化产业积极探索转型发展之路，与此同时，网络文化消费呈现增长之势。文化创意产业优胜劣汰更明显。近年来，文化创意产业园区加剧了文化创意产业资源整合、资本流动和人才集聚，竞争解放了生产力，让文化创意产业优胜劣汰更明显。文化创业产业园区（来源网络）“十四五”时期文化创意产业园区发展的走向判断产业集聚化文化创意产业集聚包括企业集聚、项目集聚和要素集聚等。“十四五”时期，为健全现代文化产业体系和市场体系，文化创意产业园区的产业集聚化程度将进一步提升，特别是国家级重点文化创意产业园区的虹吸效应将更加突出。园区开放化“十四五”时期，文化创意产业园区开放化将是重要趋势。园区开放化构筑了新的开放高地，也有利于文化创意产业“走出去”，增强国际竞争力。融合多元化融合发展是文化创意产业园区的内生驱动力。“十四五”时期，文化创意产业园区将呈现多元化融合、多元化发展趋势。济南1953·茶文化创意产业园（来源网络）文化创意产业园区促进产业融合发展的路径选择集中调研，开展评估科学研判全国经济形势和文化创意产业发展趋势，精准谋划未来，高起点、全方位和多层次构建各地文化创意产业战略体系。战略规划，未雨绸缪一是构建文化创意产业园区战略体系；二是编制文化创意产业专项规划；三是建立健全文化创意产业融合发展的运行机制。融合发展，示范引领一是重点项目示范。突出规划导向，加强顶层设计和统筹协调，发挥制度优势，编制相关发展规划；要主动对接国民经济和社会发展规划纲要，策划一批有关文化创意产业发展的重大项目、重大平台、重大工程、重大改革和重大政策。二是区域合作引领。各地文化创意产业园区要打破区域藩篱，加强结对共建和融合协同创新，做到抱团取暖，优势互补，错位发展。文化创意产业园项目可行性研究报告编制大纲第一章 总论1.1项目总论1.2可研报告编制原则及依据1.3项目基本情况1.4 建设工期1.5建设条件1.6 项目总投资及资金来源1.7结论和建议第二章 项目背景、必要性2.1 项目政策背景2.2 项目行业背景2.3项目建设的必要性2.4项目建设可行性分析2.5必要性及可行性分析结论第三章 市场分析及预测3.1行业发展现状及趋势分析3.2我国文化创意产业园发展现状分析3.3项目SW0T分析3.4市场分析结论第四章 项目建设地址及建设条件4.1 场址现状4.2 场址条件4.3 建设条件4.4项目选址4.5结论第五章 指导思想、基本原则和目标任务5.1指导思想和基本原则5.2建设目标和任务第六章 建设方案6.1设计原则指导思想6.2基本原则6.3项目建设内容6.4核心工程设计方案第七章 劳动安全及卫生7.1安全管理7.2安全制度7.3其它安全措施第八章 项目组织管理8.1组织体系8.2管理模式8.3人员的来源和培训8.4 质量控制第九章 招标方案9.1编制依据9.2招标方案9.3招标应遵循的原则第十章 投资估算及资金筹措10.1投资估算编制依据10.2工程建设其他费用10.3预备费10.4总投资估算第十一章 财务分析11.1 评价概述11.2 编制原则11.3项目年营业收入估算11.4运营期年成本估算11.5税费11.6利润与利润分配11.7 盈亏平衡分析11.8财务评价结论第十二章 效益分析12.1经济效益12.2社会效益12.3生态效益第十三章 项目风险分析13.1主要风险因素13.2项目风险的分析评估13.3风险防范对策第十四章 结论与建议14.1结论14.2建议一、财务附表附表一：销售收入、销售税金及附加估算表附表二：流动资金估算表附表三：投资计划与资金筹措表附表四： 固定资产折旧估算表附表五：总成本费用估算表附表六：利润及利润分配表附表七：财务现金流量表服务流程 ：1.客户问询，双方初步沟通了解项目和服务概况；2.双方协商签订合同协议，约定主要撰写内容、保密注意事项、企业相关材料的提供方法、服务金额等；3.由项目方支付预付款（50%），本公司成立项目团队正式工作；4.项目团队交初稿，项目方可提出补充修改意见；5.项目方付清余款，项目团队向项目方交付报告电子版；另：提供甲级、乙级工程资信资质【主要用途】 发改委立项，申请土地，银行贷款，申请国家补助资金等【关 键 词】文化创意产业园项目投资，可行性，研究报告【交付方式】特快专递、E-mail【交付时间】5-7个工作日【报告格式】Word格式；PDF格式【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎来电咨询。关联报告：文化创意产业园项目申请报告文化创意产业园项目建议书文化创意产业园项目商业计划书文化创意产业园项目资金申请报告文化创意产业园项目节能评估报告文化创意产业园行业市场研究报告文化创意产业园项目PPP可行性研究报告文化创意产业园项目PPP物有所值评价报告文化创意产业园项目PPP财政承受能力论证报告文化创意产业园项目资金筹措和融资平衡方案

1月28日，根据合肥市发改委项目建设安排，在合肥职业技术学院汇心湖校区627会议室，组织召开合肥职业技术学院校园文化建设项目可行性研究报告评审会。本次评审会特邀请合肥市发改委、合肥市财政局、合肥市文物管理处、渡江战役纪念馆（安徽名人馆）管理处、合肥工业大学设计院、安徽省工程咨询研究院等专家。学校组织（人事）部、办公室、发展规划处等相关部门负责人，校园文化建设项目负责人，咨询公司代表等参加，评审会由校党委副书记胡其云主持。会议伊始，胡其云致欢迎辞并详细介绍合肥职业技术学院的发展情况，阐述建设该项目的必要性和可行性，并请各位评审专家对项目可行性研究报告提出宝贵建议。随后，咨询公司代表对项目可行性研究报告进行详细汇报，专家组在认真听取汇报后，就项目建设功能、投入使用及相关参数方面提出建设性意见，并与项目负责人展开充分交流讨论。最后，胡其云总结专家组提出的意见，对需要完善的地方加以强调，感谢专家组对该项目提出宝贵建议，表示学校高度重视该项目的建设，会后将根据专家组提出的宝贵建议及时修订，积极落实，加快推进项目建设进度。会前，专家组对项目建设场地进行实地考察。（供稿：发展规划处 编辑：朱鹏飞）

1、项目背景哈尔滨市作为黑龙江省省会，是我国东北北部的政治、经济、文化和交通中心。哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。哈尔滨拥有百年历史文化，是国内著名的文化旅游名城，被誉为“东方小巴黎”。2015 年，哈尔滨市全年实现地区生产总值为 5,751.2 亿元，比上年增长 7.1%；其中，第三产业实现增加值为 3,215.8 亿元，比上年增长 9.3%；实现社会消费品零售总额为 3,394.5 亿元，比上年增长 10.5%；城市居民人均可支配收入为 30,978.0 元，比上年增长 7.5%。哈尔滨群力文化广场位于哈尔滨市群力新区群力第五大道与景江东路交汇处，地理位置优越、交通便利。群力新区位于哈尔滨市西部、松花江南岸，与哈尔滨市行政中心一水相隔，被确定为哈尔滨市向西、向南拓展的主要区域，群力新区将是未来哈尔滨大型商业项目的重点发展区域。哈尔滨群力文化广场项目总占地为 131,091 平方米，总建筑面积 20 万平方米，项目分为两期，其中一期已建成，由哈尔滨市群力新区文化产业发展中心经营管理；二期处于建设中，由哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司投资建设。王府井拟通过收购玺鼎泰 51%股权取得二期物业，由玺鼎泰租赁一期物业，并对一期和二期进行扩建，借助一期已聚集的人气和商业氛围，再加上整体合理的业态布局和功能组合，将哈尔滨群力文化广场打造成为集购物、文化、休闲、娱乐、餐饮于一体的购物中心。哈尔滨群力文化广场将建成全省首家文旅主题生活方式中心、国内首家欧洲小镇主题街区、国内首家 4000 平方米海洋主题亲子空间、国内首家全景体验式餐饮街区、哈尔滨首家极限运动主题文化广场、哈尔滨首家室内奥运主题冰场、哈尔滨首家儿童大食代主题餐厅、哈尔滨首家夜生活时尚俱乐部、哈尔滨首家生态绿色庄园、哈尔滨首家室内婚礼仪式堂等。2、项目概况本项目总投入 76,888.26 万元，其中使用募集资金 51,913.01 万元。包括：（1）王府井以现金的方式向万泰地产收购其所持玺鼎泰 51%股权，玺鼎泰系为投资建设哈尔滨群力文化广场二期购物中心项目而设立的项目公司。王府井收购玺鼎泰 51%股权的价款为 30,000.00 万元。截至 2015 年末，王府井已使用自有资金向万泰地产支付定金 2,000.00 万元，王府井拟使用募集资金向万泰地产支付剩余 28,000.00 万元股权转让款。（2）收购完成后，王府井和万泰地产分别持有玺鼎泰 51%股权和 49%股权。王府井和万泰地产将按持股比例并以同等条件向玺鼎泰增资或提供借款，用于哈尔滨群力文化广场二期购物中心项目的建设和装修。玺鼎泰还需要投入哈尔滨群力文化广场二期购物中心项目建设和装修的金额为 46,888.26 万元，其中王府井按其对玺鼎泰 51%的持股比例，拟用募集资金投入 23,913.01 万元。万泰地产已出具承诺函：“鉴于哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司拟从事群力文化广场项目的建设、运营，为保证上述项目顺利进行，本公司在此做出不可撤销地承诺：本公司同意与哈尔滨玺鼎泰商业投资有限责任公司的其他股东按持股比例并以同等条件向公司增资或提供借款。”

长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目（首期） 1、项目概况 项目名称：长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目（首期） 。项目总投资：500,815万元 。项目经营主体：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司 。规划占地面积：534,863平方米 。总建筑面积：467,468平方米 。2、项目基本情况和市场前景 本项目选址于长沙市望城区书堂山街道，北邻铜官窑遗址公园、铜官古镇， 西靠湘江，自然环境优美，周边旅游资源丰富，区位及交通优势明显。长沙铜官 窑兴起于公元8世纪中后期，至公元10世纪五代时期而衰，距今约有1,000多 年的历史，是中国陶瓷釉下彩的发源地。本项目所依托的长沙铜官窑遗址是国家 公布的第三批全国重点文物保护单位和“十一五”、“十二五”国家重要大遗址保 护项目，遗址区域内文化内涵丰富，是研究中国古代陶瓷艺术、湖湘文化的重要 实物资料，被列入国家级非物质文化遗产，具有旅游文化开发的巨大潜力。 本项目属于长沙市重点工程和湖南省重点旅游区建设工程，将充分利用铜官窑丰厚的历史文化遗产，突出特色，实现复苏传统陶瓷工艺与旅游产业发展的交融结合，打造集文化休闲、度假娱乐为一体的旅游建筑综合体，从而形成世界唯 一的唐文化、陶瓷文化、湖湘文化与现代气息相互融合的精品旅游产品。 本期项目总用地面积约为534,863平方米，总建筑面积467,468平方米，主 要建设内容包括文化广场及文化综合片区、陶瓷文化交流中心、老街片区、沿江商业区、沿江商业院子等。本项目实施完成后，将在铜官窑文化区域构建以历史文物景观及文化活动的浏览观光服务为核心，带动饮食、住宿、购物、交通、商业、娱乐、演艺、会展等行业配套发展的一个重要文化产业集群，进一步推动铜官窑地区成为辐射全国乃至世界的文化旅游目的地。综上，在居民文化旅游消费需求日益高涨的背景下，本项目得天独厚的历史文化优势及地理区位优势将为项目带来广阔的发展前景。 3、资格文件取得情况 截至本预案签署日，本项目已取得以下建设相关批复或证照：《国家文物局关于长沙铜官窑遗址建设控制地带配套服务项目的批复》（文物保函【2013】2200号）、《湖南省文物局关于长沙铜官窑遗址公园配套服务项目一期工程文物调查勘探工作审查意见的函》（湘文物保【2015】70号）。 其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。 4、投资估算 结合本项目建设规划、项目工程量及其他技术指标，本项目预计总投资500,815万元，其中主体工程建设费用393,007万元，其他费用107,808万元。 5、项目进展情况与资金筹措 本项目目前处于前期准备阶段，计划使用募集资金18.00亿元，其余资金公司将通过自筹方式解决。 6、项目经济评价 本期项目建成后，将成为湖南长沙地区最大的文化旅游综合体项目和辐射全国的旅游度假中心之一，预计项目在预测运营期间将累计实现销售收入2,078,914万元，实现净利润697,819万元（自持运营设施按照预测期25年测算），项目资本金投资净利率为11.20%，具有良好的经济效益。

中金普华产业研究院项目部一部一行人员驱车前往中山市香山粤剧研究院同粤剧大师邓志驹及黄忠孝先生等讨论粤剧项目落实方案。对于习近平总书记提出弘扬传统文化，增强文化自信、加强人民精神文明建设指示，粤港澳三地通过中央政府共同申报的粤剧已正式被联合国教科文组织批准列入《人类非物质文化遗产代表作》。粤剧“申遗”成功消息一夜传遍大江南北,闻者无不欢欣鼓舞。然而,粤剧界并没被“一片光明”的天真幻想所笼罩,相反“泼冷水”的警醒之声频繁响彻耳畔。省内粤剧名家直言不讳地称,“申遗”成功的确有利于提升知名度、形象宣传和争取更多资助,但并不能根本性地扭转目前粤剧面临的困境。“人才青黄不接,技艺濒临失传,代表剧目陈旧,观众缺乏兴致。这些‘要害"招招致命,光凭‘申遗"成功就能解决吗?切不可盲目乐观!”“改革是粤剧唯一出路。”作为粤剧界“革新派”的“中坚分子”,广州粤剧院院长倪惠英说:“粤剧的传统是因势而动,求‘新"、求‘变"。社会生活和观众审美早已不复往昔,粤剧需要的不是文物式静止不动的封存,它不能和时代脱节,也不能远离观众而存在。邓志驹先生作为越剧界最具代表性人物，对于越剧人才界断现状感到恐慌，从业四十余年深感责任深重，不断探索新的发展运作模式，如何让年轻人了解粤剧并喜欢上粤剧?将是未来工作改革的重心。邓志驹先生与我司项目人员一致意见：推动粤剧文化产业发展及传承需要有市场化运作思路和方向。期间我们参观了邓志驹先生个人声像收藏馆、唐涤生展览馆、业界名人展厅等，将来以产业形式落地发展落实思路，将建设粤剧百年名人堂、粤剧历史文化馆、演出馆、户外演出、粤剧培训学校，教师公寓、八和会馆等产业。举办大型赛事，联动粤港澳、东南亚华侨、欧美华侨爱好者。

项目地址项目位于广州市海珠琶洲西区 AH040245 地块。该区域共有 5 条轨道交通（现 状 8 号线、在建的 18 号线、沿江 LRT 有轨电车已投入运行、新增规划 19 号线、 规划 28 号线）。该区域与周边区域道路交通完善，南北向有华南快速、猎德大桥，东西向有阅江路、新港东路、琶洲大道。项目地块呈四方形，形状规整，北 临城市主干道双塔路，西靠城市干道的海洲路，南面为主街琶洲南大街，规划有 骑楼步行街与有轨车站，东面为地块间的规划支路。建设内容项目占地面积 7671 平方米，拟建总建筑面积约 161870.8 万平方米，其中写 字楼约 105942 平方米，配套商业约 13725.6 平方米（约 5000 平方米特色书店）。 拟建地下 5 层，地上 60 层，主体建筑设计高度 320 米。项目幕墙效果图项目由全球顶级设计单位美国 JAHN/FGP 担纲，联合 5 个国家和地区共 15 家 顾问机构组建“设计梦之队”精心设计。设计方案灵感源自中国传统文化，秉承 “文化之峰”的设计理念，旨在弘扬文化、传承文明、传播知识。建筑造型尤为 独特，54.5 米高的“山形”大堂，取意书山，书本厚度不一，堆叠至巅峰，形成 宏伟的建筑入口门厅，视觉震撼，寓意“书山有路勤为径”。围绕书山这一主题， 项目露台采用中国古典建筑中的台阶设计手法，取意“书籍是人类进步的阶梯”。 项目建筑设计风格现代、简洁、大气，追求典雅、稳重、大方，具有高品质、高 效率的特征。夜景设计与建筑语言高度统一，夜幕降临时为城市增添标志性光彩； 41.5 米高的顶部多退台空中花园，无遮挡城市景观尽收眼底。 项目定位为广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群。项目建成后除出版集团南方传媒进驻外，还将引进国内外 知名文化相关企业进驻办公。项目配套有超大体量的复合型特色品牌书店，将打 造“永不落幕的南国书香节”、“新年读书会”等系列文化活动，为广大群众提 供丰富多彩的公共文化服务，将成为琶洲西区（全球智慧城市示范区）一颗璀璨 的“文化明珠”，也将作为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三 地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文 化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。项目建设意义深远2019 年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》颁布，中央对粤港澳大湾区进行了纲领性的战略定位。粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，是新一轮改革开放的引擎，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。广东省明确提出要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，建设全球区域文化中心城市，不仅要打造拥有跨区域、跨文化辐射力和影响力的知名文化设施，更要拥有通过文化产业发展形成的文化产品生产网络和促进人才、资本、技术、信息等高端资源吸附、流通的文化要素配置平台，还必须拥有吸引国际文化消费人群的文化消费体验空间，从而在文化产品的创作、生产、流通和消费领域发挥引领作用。从这个意义来说，粤港澳大湾区不仅要做中国参与世界经济贸易竞争的排头兵，湾区文化也必然要成为中国文化走向世界的先锋队——粤港澳大湾区 9+2 城市群，亟需树立一个新的文化地标，促进大湾区城市间的文化交流合作，增强文化认同和价值认同，营造开放、包容、创新的发展环境。城市的文化地标，不仅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商业、地标建筑的有机结合体，它不但实现了现代化与传统文化、文化与商业、艺术价值与使用价值完美演绎，还重新诠释了经济全球化背景下的城市精神以及空间美学。在此大背景下，项目作为出版集团、南方传媒认真贯彻落实习近平总书记对广东实现“四个走在全国前列”、当好“两个重要窗口”的要求，积极投身文化强省建设，推动企业高质量发展的重大举措和重要抓手，也是企业强化 “速度、品质、规模、实力”的具体行动。项目背靠广东文化出版高地，可肩负这样的历史新使命。项目财务测算可行结合现有项目定位、人材机涨价、各项设计新规实施及执行（涉及建筑、结构、幕墙、暖通、给排水、强电、弱电等专业）、绿建、基坑支护及结构选型不同、建造标准提升等要求，项目总投资估算为 456,153 万元，其中土地成本176,133 万元（含土地、地下空间出让金），建设开发成本 280,653 万元。在该总投资金额下，经对三种可行性的开发方案进行测算，三种方案的全投资税前 IRR均在 6.8%左右水平，自有资金税前 IRR 也在 7%左右的水平，对比预期的投资回报率 4.9%水平，项目无论考虑全自持或者部分销售，各方案经济效益均表现较好。广州写字楼物业市场广州甲级写字楼主要分布在越秀、体育中心、珠江新城三大核心商务区以及琶洲新兴商务区。截止至 2019 年第二季度，广州甲级写字楼总存量约为 485.9万平方米，其中琶洲商务区拥有约 796,989 平方米的写字楼面积，占 16.4%。预计下半年约有 24.5 万平方米的甲级写字楼入市，大部分物业预租情况良好。近几年，广州各商务区写字楼空置率呈下降趋势，琶洲商务区由于租金相对优惠，项目品质良好，且周边配套不断完善，推动该区空置率环比下降 3.7 个百分点至 5.7%，空置率下降仍然保持着良好态势。另外，第二季度广州甲级写字楼平均租金保持上涨趋势，年度同比增长3.2%至194.6元/m2/月，其中琶洲增值9.0%在重点商务板块中增长速度最快，升至 148.4 元/m2/月。

项目背景 张家界地处湖南省西北部，位于中西部地区武汉、重庆、长株潭以及西安等几个大城市群的几何中心位置，也是该区域内唯一具有全国性甚至世界性吸引力的山岳型旅游目的地。本项目所处的张家界武陵源拥有世界罕见的石英砂岩峰林峡谷地貌，由中国第一个国家森林公园——张家界国家森林公园和天子山风景区、索溪峪风景区、杨家界风景区组成，面积264.6平方公里，是中国首批入选的世界自然遗产、世界首批地质公园、国家首批5A级旅游景区。张家界以其奇特的自然景观和浓厚的地域风俗文化吸引着国内外众多的游客，2009年火爆全球的美国科幻史诗大片《阿凡达》中标志性的“哈利路亚山”原型及灵感就取自张家界乾坤柱，这部电影将张家界推向了世界舞台。项目选址及投资总额张家界千古情建设项目选址于湖南省张家界市武陵源区索溪峪东北部。项目投资总额为64,498万人民币，项目实施主体为张家界千古情演艺发展有限公司，该公司为注册资本12,000万元，为宋城演艺下属全资子公司。张家界千古情项目用地约170亩，主要建设内容将包括演艺剧场、科技体验综合体、古街、商业及生活配套设施等板块。本项目将有别于张家界现有的演艺类项目，通过运用宋城演艺的核心竞争力走差异化路线，打造一个全新的旅游文化度假项目。建设内容①“张家界千古情”大剧院 项目规划建造一个功能齐全、设备先进的国际化演出场馆，引进世界顶尖的灯光、音响、舞美等舞台设备与舞台机械，剧院建成后，将用于演出反映张家界历史人文的原创演艺作品《张家界千古情》。②科技互动体验综合体 该综合体将包含系列互动游乐项目，其中重头戏为20分钟模拟飞行经历—飞越张家界，该项目将带领观众们经历一场横跨张家界的空中之旅。该模拟飞行项目体验将比肩美国加州迪士尼乐园的“飞越加州”项目。③古街、商业及生活配套 本项目将呈现当地少数民族的民居、本地古朴的老街、少数民族供奉神明的寺庙，复原张家界各民族的生活原貌，并保留浓厚的地方历史文化特征。张家界目前以山岳观光游为主，缺少集中、大型的专门体验湘西少数民族文化、以及新奇刺激的科技互动的旅游项目。而张家界千古情建设项目建成后，游客可以在此感受浓郁的湘西风情，在观光的同时领略当地的历史文化，并通过前所未有的手段与角度感受张家界的魅力。项目必要性分析 （1）张家界千古情建设项目将满足张家界旅游市场对文化休闲旅游产品的迫切需求 作为国内外知名的旅游目的地，张家界是国内旅游自然资源最为富集的地区之一，旅游业呈现跨越式发展，旅游收入逐年大幅度增加。但从整体上看，张家界的旅游市场格局仍以包括天子山、杨家界、袁家界、天门山、大峡谷在内的主要景区观光旅游为主，产品类型较为单一，虽然也有土家风情园、武陵源特色街区、老院子等文化休闲旅游产品做补充，但整体定位不高、文化内涵薄弱、配套设施不足，无法满足游客对文化休闲旅游产品的迫切需求，这也成为制约张家界旅游向深度旅游发展的重要因素。本项目将深入挖掘当地历史人文，充分融合湘西秘术、土家文化、大庸阳戏等传统文化与现代精粹，以张家界传统古街为主题，重现原有古巷的肌理，复原传统的生活气息，利用各种载体增强旅游者的参与性与体验性，促进文化资源向旅游产品转化，打造文化旅游精品，从而有效弥补张家界文化休闲旅游市场的不足，满足市场对文化旅游产品的强烈需求。（2）张家界千古情建设项目将满足张家界游客对完整的旅游产品体系的需求 张家界当地旅游产品包括武陵源景区环保车、十里画廊观光电车、宝峰湖景区、杨家界索道等，产品结构以观光型旅游产品为主。随着消费层次水平的提高，旅游者对旅游产品的文化内涵更加重视。因此，亟需推动产品从观光型向文化休闲型转型升级，丰富产品结构，满足市场的需求。本项目将在保护、提炼、整理、传承民族民间文化资源的基础上，积极探索具有湘西特色的文化休闲旅游综合体的建设之路，结合演艺产品、休闲娱乐、旅游购物等形式，为游客提供层次丰富的游历氛围，促进文化与旅游互动发展，从而丰富张家界的旅游产品，构筑完整的旅游产品体系。张家界千古情建设项目将旅游与文化深度融合，有利于促进区域经济发展，加快张家界市旅游资源的升级改造，进一步提升张家界旅游国际化水平，这完全符合张家界全域旅游发展战略。项目可行性分析 （1）张家界的旅游人文资源丰富使得项目具有可行性 作为中国旅游业发展最早、最快的地区之一，张家界市依托世界级的自然资源、丰富的人文资源和多样化的气候资源，已经发展成为国内外知名的旅游目的地。张家界市拥有旅游区（点）数16个，其中5A级景区（点）2家，4A级景区（点）8家，3A级景区（点）6家。2015年，全市接待游客首次突破5,000万人次，达5,075万人次，实现旅游总收入340.7亿元，同比分别增长30.6%、37%。据国家旅游局统计数据显示，其增速在全国同类风景旅游城市中名列前茅。张家界市旅游产业发展总体规划（2009-2030）（修编）》指出，根据张家界的资源与区位条件，重点发展文化旅游、生态旅游、节事旅游、城市休闲旅游、自驾车旅游、背包徒步游等产品开发建设。加快中心城区的城市休闲度假旅游项目、会展商务旅游项目及公共配套设施建设；重点培育2-3个品牌实景演出；深入挖掘地方文化内涵，丰富产品形式。同时，为加快推进“提质张家界、打造升级版”行动计划及全域旅游战略步伐，大力促进旅游消费，提升张家界旅游国际化水平，张家界市政府与宋城演艺签订了战略合作框架协议，表示本着“政府引导，企业主导，市场运作，互利互惠，共同发展”的原则，热忱欢迎宋城演艺积极参与张家界全域旅游开发建设，根据张家界产业规划布局及特点寻找切入点，分期开展多方合作。（2）张家界演艺产业发展较为早期，游客的文化体验诉求使得本项目可行 张家界不仅具备独特的山水资源，作为全国历史文化名城，其多姿多彩的民族风情也极具特色，土家族、白族、苗族等30个少数民族保持着古朴、奇特、多彩的民族风情和文化内涵。随着游客消费观念升级，对能够充分体现当地文化风俗特点的文化旅游产品需求强烈，当地政府也非常重视引进、开发高品质的旅游文化产品。对于当地旅游行业来说，旅游文化演艺与科技互动项目将大大增强游客的参与性和互动性，延长游客的逗留时间。张家界千古情建设项目融和了当地文化根基和室内创新，科技互动综合体则用先进技术多角度表现当地风光人文，将提升当地旅游产品的文化内涵与互动体验，并通过优质的周边产品、服务与设施，为中外游客提供休闲旅游的好去处。

项目背景 峨眉山旅游股份有限公司（以下简称“峨眉山股份”或“公司”）所处行业 为旅游服务业，其所处的峨眉山风景区结合了中国山岳地质景观和佛教文化景 观，是国家级风景名胜区、国家5A级旅游风景区以及世界自然与文化双遗产。 公司自1997年成立以来，依托峨眉山风景区的旅游资源，业绩持续增长，公司 游山服务、客运索道经营、宾馆服务三大主营业务均表现出较强的竞争力和可持续发展能力。 旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多， 综合效益好。近年来，我国出台了《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》、《国 务院关于加快发展旅游业的意见》等一系列鼓励旅游业发展的重大政策，带动我国旅游业迅速发展。同时，随着交通、城市建设和旅游基础设施的发展完善，尤其是人均国民收入的稳步增加以及大众化和多样性消费需求的持续增长，我国旅游业迎来了重要的战略机遇期。 峨眉山旅游历经品牌重塑期、打造期，目前已进入快速拓展提升期，景区品牌亦由早期的“秀甲天下”、“云上金顶，天下峨眉”，发展到“观光度假休闲养生的天堂，祈福求祥净化心灵的圣地”。随着近年来旅游业的快速发展，前往峨眉山风景区的旅游人次逐年增加，但现有的旅游文化项目相对较少，峨眉山地区乃至四川全省都缺少一台品质高端、地域特色鲜明、文化底蕴深厚并深受游客喜爱的旅游文化项目，因此采取以旅游演艺为核心的多元化经营模式的项目存在着巨大的市场空间。 为完善和提升峨眉山景区的旅游服务设施，开发衍生产品，拓展经营范围，延伸产业链条，全面提升公司的市场综合竞争能力，公司于2013年11月完成了向特定对象非公开发行股票，募集资金计划用于峨眉山旅游文化中心建设项目、峨眉雪芽茶叶生产综合投资项目和成都峨眉山国际大酒店改建项目，以加大公司在宾馆服务、“峩眉雪芽”茶产业等业务上的发展力度，拓展以主题文化演艺为中心的综合旅游服务，丰富旅游服务业务的种类，加速实现公司构建全省一流旅游企业的战略目标；同时，还可以进一步增强公司资本实力和盈利能力，提高公司抗风险能力，巩固和提升公司市场地位的同时为股东带来持续、良好的投资回报。 二、对项目进行重新论证的原因 公司在募集资金到位后，依照计划的投资顺序分别实施了“成都峨眉山国际大酒店改建项目”和“峨眉雪芽茶叶生产综合投资项目”，总体进展顺利，但“峨眉山旅游文化中心建设项目”实施相对滞后，主要原因为： 1、顺应旅游交通环境的变化 2014年前后，成绵乐高铁以及乐宜、乐雅、乐自、遂资眉等多条高速先后开通，同时其终点站还实现了与峨眉山景区的无缝对接。在旅游交通环境出现变化之后，公司为确保项目切实可行并能达到预期效益，也为了使游客更加方便快捷的进入项目内消费。2014年4月，公司将该项目实施地点由四川省峨眉山市名山路东段与佛光南路交汇处变更至峨眉山报国寺片区。因此，对项目的设计方案重新进行了修改和论证。 2、顺应旅游演艺发展的趋势 近两年旅游演艺剧目的科技化、娱乐化水平不断提升，节目更加注重观众的体验感。为了保证项目一经推出就呈现国内最高水准，公司对演出内容、呈现手段进行了重新论证和优化提升。而根据演出内容来设计舞台和剧场是项目实施不可逆的程序，因此公司需要在完成整体节目编排设计后才能正式开始旅游文化中心的修建工作，以打造一台能持久观看的演出，获得市场认可。 第二节原项目概况及实施情况 峨眉山股份原计划利用非公开发行股票所募集资金2亿元用于建设“峨眉山旅游文化中心建设项目”，拓展以主题文化演艺为中心的综合旅游服务。一、项目概况 峨眉山旅游文化中心项目位于四川省峨眉山市名山路东段与佛光南路交汇处，总投资约20,000万元，是以旅游演艺为核心，旅游休闲为补充，融合佛文化、茶禅文化和峨眉武术文化等元素，集演艺、餐饮、旅游购物和立体摄影等为一体的复合型旅游项目。该项目由“天下峨眉”演艺中心和旅游文化中心两部分组成，项目总用地面积33,928.07平方米，包括含歌舞剧、话剧、戏剧、音乐剧、交响乐团、会议等多功能的甲级剧院，以及峨眉山文化主题餐厅、旅游购物区、三维立体摄影中心等综合旅游休闲设施。 项目建成后正常年营业收入约为15,000万元，净利润约为4,200万元。 二、项目进展情况 本次非公开发行股票募集资金于2013年12月5日划转至公司账户，其中“峨眉山旅游文化中心建设项目”相关账户合计人民币2亿元，截至2015年12月31日，上述募集资金已使用金额为41.05万元，其他资金尚未使用。 第三节项目的必要性及可行性分析 一、国人对旅游演艺的消费需求日趋强烈 我国旅游消费在2003年开始启动，近几年在消费结构升级的推动下，旅游业将迎来新一轮的增长周期。游客对观光旅游的质量要求越来越高，休闲时间观看文艺演出、欣赏音乐舞蹈已成为人们精神文化生活不可缺少的内容。旅游演艺的快速发展，是伴随着居民旅游需求水平的不断提高和国内旅游市场的不断扩大而出现的，是在旅游和演艺的共同推动作用下迅速发展起来的。演艺拓展了旅游空间，是旅游发展的助推器，而旅游又为演艺发展创造了条件和环境，是演艺市场繁荣发展的重要动力。随着近年来旅游业的快速发展，前往峨眉山风景区的旅游人次逐年增加，但现有的旅游文化项目相对较少，峨眉山地区乃至四川全省都十分缺少品质高端、地域特色鲜明、文化底蕴深厚并深受游客喜爱的旅游文化项目，因此采取以旅游演艺为核心的多元化经营模式的项目存在着巨大的市场空间。 二、项目建设符合国家发展规划 中央经济工作会议把旅游消费纳入扩大内需的重要领域，特别是《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》的发布，为旅游业发展提供了重要的政策优势。长期来看，在消费结构升级的推动下，我国旅游业将迎来新一轮的增长周期。峨眉山市是一个以旅游业为主的城市，旅游业的发展则是促进峨眉山市经济发展的重要推动力。该项目的实施将完善峨眉山的旅游配套基础设施，满足游客需求，提高旅游的接待能力，促使峨眉山市旅游业和经济发展，项目建设符合《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》。 三、项目建设是峨眉山市经济和社会发展的需要 峨眉山是《四川省旅游发展总体规划》中确定的成都口岸优先旅游区的核心组成部分，本项目的实施有利于实现峨眉山打造世界精品旅游景区的规划目标。景区将通过深度利用世界遗产品牌，名山优势，进一步挖掘和整合区域内佛教文化、民俗文化和生态旅游资源，按世界一流标准建设旅游基础设施，完善旅游综合功能，开发特色文化旅游项目，提高景区国际化、现代化管理水平，形成具有独特民族个性、强大国际影响和巨大市场吸引力的旅游整体形象，全面提升区域旅游产业的综合竞争力。 四、项目提升峨眉山景区品牌竞争力、提高综合效益 峨眉山景区旅游呈现良好的发展势头，未来还将迎来长期持续的旅游高峰。近年来，随着景区及周边环境的不断改善、各项配套设施及服务的完善，峨眉山景区发展日益成熟，前往景区观光旅游的游客人数也不断增加并创出新高。成绵乐城际客运专线的开通将有效提升景区的通达性和便捷性。2011年11月，《峨眉山旅游度假区总体规划》顺利通过四川省评审委员会专家评审，峨眉山国际旅游休闲度假区成为四川省“十二五”期间规划建设的三大重点旅游区之一。未来5至10年，峨眉山将建设成为“国际文化旅游目的地”，全方位推进文、旅、景、城的大整合。但峨眉山景区旅游一直是以观光型为主体，产品比较单一，建成的峨眉山旅游文化中心将会成为乐山和峨眉山休闲旅游的核心产品之一，并将成为吸引游客的重要卖点，为景区旅游带来更加充足的客源，实现更大的旅游综合效益。本项目的实施是提升峨眉山旅游品牌竞争力、提高综合效益的迫切需要。 五、项目建设是峨眉山股份实现转型升级、提升综合实力的迫切需要 峨眉山股份是单一旅游类上市公司，其经营主业虽然涵盖了吃、住、行、游、 购、娱等旅游六要素，但公司在旅游产业链上发展不平衡，缺乏能聚人气、带动性强的新兴产业项目。而旅游文化中心项目的实施，将使公司的旅游产业链得到进一步延伸和完善，推动公司经营转型升级，提升综合实力。六、景区不断增长的游客数量为项目实施提供了坚实基础 2014年12月，成绵乐城际高速铁路正式通车，峨眉山景区迎来游客人数出现大幅增长。2015年，峨眉山景区接待进山游客330.81万人次，较2014年增长15.2%，不断增长的游客数量是项目实施的坚实基础。 第四节项目计划进度及经济效益分析 一、项目计划投资进度 项目建设工期和进度安排是考虑项目总体规划、建设资金、合理工期等方面的因素而编制。项目建设包括前期工作、资金筹措安排、设备采购、工程施工、生产准备、试营业直至竣工验收等阶段。本项目尚未开工建设，现阶段为前期准备工作阶段。计划2016年5月前完成全部前期工作，包括勘察、设计、施工招标、主要设备招标、项目建设相关审批等。 本项目投资额为20,000万元，项目建设期18个月，计划从2016年5月开 始建设，预计到2017年11月全部建成并投入使用。二、财务经济效益分析 根据计划，本项目预计到2020年可以进入正常运营状态，正常年可实现营业收入15,005.66万元，利润总额5,584.64万元，净利润为4,188.48万元，财务内部收益率（所得税后）为22.28%，投资回收期（所得税后）为3.98年（含建设期）。

（一）项目概况公司拟投资建设大庸古城（南门口特色街区）项目（以下简称“本项目”、“项目”、“大庸古城”），建设地点位于张家界市市城区南门口片区，规划范围是澧水河以北（含澧水河）、滨河路以南，逸臣酒店至观音大桥段。大庸古城项目以建设张家界市国际风景旅游城市为目标，将南门口片区建设成为融合文化遗产、民俗风情和创意时尚都市生活的城市传统风貌展示区与特色旅游服务区。本项目通过奇门遁甲、古城穿越、南门大码头、三元宫等引擎项目，打造集“吃、住、游、购、娱”于一体的旅游综合休闲区，构建张家界中心城区的城市文化休闲新地标。本项目的实施主体为张家界旅游集团股份有限公司新设立的全资子公司——张家界大庸古城有限公司（暂定名，最终以工商部门核准登记名称为准）。本项目总投资额为188,278.00万元，募集资金分24个月投入，主要投资包括土地使用权购置费83,733.00万元，土建投资61,845.13万元，相关软硬件设备的购置及装修32,700.00万元，预备费5,348.34万元及铺底流动资金4,651.53万元。项目建成后，将满足游客对文化休闲类旅游产品的需求，预计将实现年营业收入48,542.21万元，净利润18,450.13万元。（二）项目背景1、文化产业与旅游产业深度融合得益于我国经济的高速发展，最近五年我国旅游业呈现平稳较快发展势态。根据国家统计局数据显示，“十二五”期间国内旅游人数年均增长12.86%，全国旅游业总收入年均增长率达19.28%。同时，我国于2015年跃居成为世界第四大入境旅游接待国，拥有全球最大的国内旅游市场。随着人民生活水平不断改善，人们对休闲、旅游的需求日益强烈，我国旅游业因此步入大众化、产业化的发展新阶段。从各区域来看，北京、上海、广州、西安等传统旅游城市由于其历史悠久、交通便捷、相关配套服务完善、知名度广等优势仍作为国内旅游出行的主要目的地。而诸如杭州宋城、西安大唐芙蓉园、乌镇西栅、丽江古城等景区，虽发展时间不长，但凭借其独具特色的历史文化和浓厚的民族风情，吸引了众多国内外游客前来欣赏和体验，旅游发展十分迅速。其中，杭州宋城景区秉承“建筑为行，文化为魂”的理念，打造包括宋河街、胭脂巷、市井街等在内的多处人文景观，再现我国古代风貌。该景区2015年营业收入是70,075.47万元，同比增长14.91%；西安大唐芙蓉园以唐代皇家园林为参照，建造皇家建筑群，让游客身临其境地感受古代建造的宏伟；乌镇西栅依托原汁原味的水乡风貌和深厚的文化底蕴，为游客呈现江南古镇的优雅与精致；丽江古城则以当地纳西、汉、白、彝、藏等各民族风俗文化为背景，为游客呈现了极具特色的民俗风情和文化。虽然国内文化休闲旅游市场发展势头良好，但与国外知名旅游城市相比，我国文化旅游仍处于发展初期，各地缺乏对旅游资源的全面规划和建设。作为国内外知名的旅游目的地，张家界拥有天子山、杨家界、袁家界、天门山、大峡谷等世界级的旅游资源，是传统的观光型旅游城市。近年来，为了顺应文化休闲旅游的发展趋势，也相继开发了一系列旅游文化产品，如王家坪、土家风情园、老院子等。但整体来看，张家界文化旅游产品规模较小、形式较为单一，品牌效应薄弱，在国内文化旅游市场中不具有显着优势。因此未来张家界的文化旅游具有巨大的发展空间。从以上分析可以看出，我国文化产业和旅游产业已经呈现出多层面、多领域深度融合的态势。旅游业越来越借助于文化演艺、文化遗址、非物质文化遗产等历史文化资源，增强景区的文化内涵及吸引力，旅游商品开发也越来越重视文化创意；而文化产品通过旅游市场获或得了创新和发展。未来我国旅游城市的发展将以自然景观资源为基础，融合传统文化和民族风情，带动文化、餐饮、民俗文化、艺术、酒店等多产业链的发展，进而推进旅游产业的转型和升级。2、休闲旅游成为国内旅游发展新趋势随着人们生活水平的提高、闲暇时间的增多、健康意识的增强和旅游消费观念的改变，人们更渴望一种身心放松的旅游形式。休闲旅游以旅游资源为依托，以休闲为主要目的，能够满足本地居民和异地游客身心放松的需求，受到国内外游客的青睐，逐渐成为人们出游的首选旅游形式。根据世界旅游组织数据显示，2014年全球以休闲度假为旅游目的的游客占旅游总人数的53%，是当前最热门的旅游形式之一。同时，根据《中国旅游景区发展报告2014》显示，我国观光游览的游客比例由2004年的45%降低为2013年的28%，而度假、休闲和娱乐的游客比例则由2004年的19.7%提升为2013年的24.4%。同时，根据《中国旅游景区发展报告（2015）》研究成果显示，2014年我国以休闲度假为主要旅游目的的游客数量占游客总量的37.8%。可以看出，我国休闲度假旅游市场不断发展，但与全球相比，我国以休闲度假为旅游目的的游客占比仍然较低，未来具有较大的市场发展空间。休闲旅游在发展的过程中与当地文化相融合，衍生出各种新的旅游热点和旅游形态：旅游与民族风俗的结合，诞生了以“印象系列”和“千古情”为代表的大型实景演出；旅游与饮食结合，形成了南京夫子庙、北京南锣鼓巷、上海城隍庙等美食特色街区。此类城区休闲旅游区的建设以“娱乐游憩”为导向，凝聚城市文化特征，构建休闲产业与文化产业双链结构和休闲产业与商业双链结构，促进城市休闲化和商街休闲化。在我国宏观经济转型的形势下，我国旅游业也在进行产业升级，行业的发展正由传统走马观花式的观光旅游为主导，向在一地停留时间相对较长，更加强调休息、放松以增进身心健康为目的的休闲度假旅游转变，因此未来我国休闲旅游的重要性将日益凸显。3、旅游综合体兴起，推动休闲旅游进一步发展旅游综合体融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大功能于一体的“城中城”，可满足游客观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游需求，因此也被视为旅游消费模式的升级。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，成为了休闲旅游的主要目的地之一。旅游综合体以其多功能集一体的特点，游客在享有休闲娱乐的同时，刺激了区域内餐饮、购物等各类消费，当地经济也因此获得了较大的发展。旅游综合体在发展的过程中已逐步形成一个庞大的产业链，不仅涉及个人消费，而且涉及地产的开发、商铺的运营和管理等。每年旅游综合体的数量在世界各地都以较高的速度增长，并且规模都较为庞大。如位于美国拉斯维加斯的“城市中心”，耗时五年建成，占地约4,046.86万平方米，其中包括一家4,000套房间的赌场酒店、三家精品酒店。“城市中心”将各地旗舰级建筑、旅游热点及多种娱乐相结合，成为全球最具有娱乐消费价值的旅游目的地之一。在我国，旅游综合体的开发与运营也趋向成熟。如西安大唐芙蓉园，它是在原唐代芙蓉园遗址以北建成的唐文化主题公园，总投资约13亿元，占地面积一千亩。主题公园以水为核心，集体验观光、休闲度假、餐饮娱乐为一体，园内建有紫云楼、仕女馆、御宴宫、杏园等多个仿古建筑，包含帝王文华、科举文化、诗歌文化、佛教文化等十四个景观文化区，全景式、多角度地展示了盛唐文化的博大气势。此外，杭州宋城、乌镇西栅、丽江古城等旅游综合体也发展迅速，成为国内休闲旅游的主要目的地。在国家多轮宏观调控下，中国房地产企业将业务延伸至旅游地产领域。并且由于旅游综合体的广受欢迎，全国各地也先后展开了旅游综合体的建设。旅游综合体的出现对促进区域旅游消费，带动当地的经济发展具有重要的意义，是推动我国休闲旅游发展的主力手段之一。4、张家界旅游行业发展迅速张家界位于中西部地区武汉、重庆、长株潭以及西安等几个大城市群的几何中心位置，也是该区域内唯一具有全国性甚至世界性吸引力的山岳型旅游目的地。同时张家界本地旅游资源丰富，以其奇特的自然景观和浓厚的地域风俗文化吸引着国内外众多的游客。根据张家界市统计局数据显示，张家界市2010-2015年数据来源：美高梅国际酒店集团2004年年报景区到访人次增长量为2,670.27万人次，增长率达111.04%。除了2013年一年张家界受国内旅游市场低迷的影响，景区接待人次有所下降之外，近五年来景区接待人次呈现较为快速地发展势态，年均复合增长率为16.11%。从旅游收入上看，在2013年，由于受到全球经济下滑、中央严控“三公消费”、禽流感疫情等不利因素的影响，国内旅游市场整体呈现低迷的发展态势。然而，当年张家界市旅游总收入却仍保持增长，达到212.29亿元。在此之后，张家界市旅游收入快速增长，2015年达到340.7亿元，较2010年增长171.89%，这期间的年复合增长率达22.15%。在张家界旅游国际化战略的指引下，随着其基础设施的完善、直航线路的增加、旅游产品结构的优化，张家界的旅游客源将进一步拓展，未来旅游市场发展前景将更加广阔。5、国家政策对旅游业的支持旅游产业蕴藏着巨大的经济潜力和广阔的市场前景，正成为全球经济的强劲牵引力，日益受到各国政府的高度重视。我国政府也相继出台相关政策，促进我国旅游产业的健康快速发展。2009年12月，国务院下发的《国务院关于加快发展旅游业的意见》明确提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代化服务业；积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。同时，《意见》强调把提升文化内涵贯穿到吃住行游购娱各环节和旅游业发展全过程。旅游开发建设要加强自然文化遗产保护，深挖文化内涵，普及科学知识。旅游商品要提高文化创意水平，旅游餐饮要突出文化特色，旅游经营服务要体现人文特质。要发挥文化资源优势，推出具有地方特色和民族特色的演艺、节庆等文化旅游产品。2013年2月，国务院办公厅印发了《国民旅游休闲纲要（2013-2020）》。《纲要》提出大力推动国民旅游休闲基础设施建设，加强国民旅游休闲产品开发与活动组织，鼓励开发特色旅游休闲线路和优质旅游休闲产品，到2020年职工带薪休假制度基本得到落实。2014年2月，国务院发布了《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》，提出以文化提升旅游的内涵质量，以旅游扩大文化的传播消费。支持开发康体、养生、运动、娱乐、体验等多样化、综合性旅游休闲产品，建设一批休闲街区、特色村镇、旅游度假区，打造便捷、舒适、健康的休闲空间，提升旅游产品开发和旅游服务设计的人性化、科学化水平，满足广大群众个性化旅游需求。加强自然、文化遗产地和非物质文化遗产的保护利用，大力发展红色旅游和特色文化旅游，推进文化资源向旅游产品转化，建设文化旅游精品。2014年8月，国务院发布了《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，指出以转型升级、提质增效为主线，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求；注重文化传承创新，实现可持续发展。同时，强调积极发展休闲度假旅游，加强设施建设，完善服务功能，合理优化布局，营造居民休闲度假空间。加大政府支持力度，拓展旅游企业融资渠道。2015年8月，国务院办公厅发布《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，着力改善旅游消费软环境，建立健全旅游产品和服务质量标准，规范旅游经营服务行为；完善城市旅游咨询中心和集散中心，实现重点景区旅游咨询服务全覆盖。2015年12月，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局联合发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》提出，积极保障旅游业发展用地供应，提高旅游用地市场化配置和节约利用，推动旅游业健康快速发展、促进旅游消费快速增长。2016年1月，国家旅游局局长李金早在“2016年全国旅游工作会议”上指出，我国新阶段旅游发展战略是推进全域旅游，即以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社会协调发展。同时，张家界市政府也积极营造宽松的政策环境，引导旅游行业健康发展。《张家界市城市总体规划（2007-2030）》中指出旅游国际化战略是张家界未来发展的核心和目标。张家界应充分挖掘市域的旅游资源和地域文化，明确国际化的发展方向；全面促进现代化的城市环境建设，完善城市的旅游服务接待功能；加强旅游产品升级和转型，建设以观光旅游单一产品类型向遗产旅游为拉动的复合型旅游产品。《张家界市旅游产业发展总体规划（2009-2030）（修编）》指出根据张家界的资源与区位条件，重点发展文化旅游、生态旅游、节事旅游、城市休闲旅游、自驾车旅游、背包徒步游等产品开发建设。加快中心城区的城市休闲度假旅游项目、会展商务旅游项目及公共配套设施建设；重点培育2-3个品牌实景演出；深入挖掘地方文化内涵，丰富产品形式，重点建设中心城市特色街区。从上述产业政策可以看出，国家、省、市等各级政府鼓励并引导旅游业的发展，特别强调发展文化休闲旅游，以此推动我国旅游产业的改革和升级。（三）项目的可行性和必要性分析1、可行性（1）市场前景广阔作为中国旅游业发展最早、最快的地区之一，张家界市依托世界级的自然资源、丰富的人文资源和多样化的气候资源，已经发展成为国内外知名的旅游目的地。2015年，张家界市国家等级旅游区（点）数16个，其中5A级景区（点）2家，4A级景区（点）8家，3A级景区（点）6家。2015年，全市接待游客首次突破5,000万人次，达5,075万人次、实现旅游总收入340.7亿元，同比分别增长30.6%、37%。据国家旅游局统计数据显示，其增速在全国同类风景旅游城市中名列第一。《张家界市2015年国民经济和社会发展统计公报》然而，整体来看，张家界旅游市场以天子山、杨家界、袁家界、天门山、大峡谷等观光型旅游资源为主，产品类型较为单一，缺乏高品质的人文休闲类景观；同时，中心城区只起到了驿站的作用，旅游服务及配套设施一般。同时，随着张家界基础设施的完善、直航线路的增加，旅游客源将进一步拓展，逐步形成以精品观光游客、中高端休闲游客和商务游客为主的客源构成，这将为文化休闲旅游产品带来更大的市场发展空间和产业发展空间。本项目以提供中高端精品文化休闲场所和旅游产品为主，建成后将成为张家界的人文引擎点、休闲风向标和旅游配套服务的承载区，满足张家界不断增长的休闲旅游市场的新需求。因此，项目具有市场可行性。（2）行业政策的大力支持作为相对独立、特征鲜明、潜力巨大的新型旅游形态，文化休闲旅游成为旅游业发展的新趋势，国家有关部门纷纷出台相应政策，包括《关于促进旅游业改革发展的若干意见》、《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》、《国务院关于加快发展旅游业的意见》等，鼓励并支持发展文化休闲旅游，以此落实文化强国战略，同时推动旅游产业改革，适应消费升级和产业结构调整。同时，张家界市政府也积极营造宽松的政策环境，引导旅游行业健康发展。在《张家界市城市总体规划（2007-2030）》提出旅游国际化战略是张家界未来发展的核心和目标；同时，也明确了未来张家界城市发展的整体空间结构，即“一心三翼、两轴四带”。本项目位于“一心”，即中心城区，未来规划建设成为国际风景旅游城市和湘西地区的现代服务业中心。在《张家界市旅游产业发展总体规划（2009-2030）》和《张家界市城市总体规划（2007-2030）》中，张家界政府清楚意识到中心城区发展不均衡、城市服务旅游功能缺失等问题，因此对中心城区的发展寄予厚望。本项目以构建张家界中心城区的城市文化休闲新地标为目标，既符合国家对旅游产业发展的方向，又满足张家界市委、市政府对城市旅游发展的相关规划，因此，项目具有政策可行性。（3）营销渠道广泛公司旗下拥有武陵源景区环保车、十里画廊观光电车、宝峰湖景区、、杨家界索道、张家界国际大酒店、张家界中国旅行社、张家界游客中心等优质的旅游资源，通过内部景区之间的整合营销和协同营销，提升了公司的品牌推广能力。特别是张家界中旅，其在当地团队地接业务中拥有较高的市场份额，为公司的客源组织能力提供了有力保障；而作为张家界市人民政府游客中心体系的唯一运营载体，张家界游客中心亦是公司营销推广的重要窗口。此外，从2015年年初开始，公司与民族歌舞演艺《张家界魅力湘西》展开深度合作。《张家界魅力湘西》是张家界魅力湘西旅游开发有限责任公司打造的大型旅游演艺产品，以歌舞形式展示湘西土家、苗、白、侗、瑶等五大民族的民俗文化。通过与《张家界魅力湘西》的合作，进一步提升了公司景区口碑与游客粘性，同时也拓宽了景区的营销渠道。公司通过内涵式发展和外延式拓展，不断增强营销的广度和深度，为公司业务的持续发展奠定良好的营销基础。（4）文化内涵丰富的旅游产品本项目将以张家界传统古街为主题，保留并修复古城墙、朝天门、三元宫、南门大码头、吊脚楼等古建筑，融合湘西秘术、土家文化、大庸阳戏等传统文化和现代元素，建立起一个多元化的国际文化休闲旅游创意街区，为游客营造独一无二的游购和休闲环境，使其深度体验张家界的民族风俗和历史遗迹。可以看出，大庸古城项目符合旅游产业与文化休闲产业融合发展的趋势，弥补张家界文化休闲旅游市场的不足，满足市场对文化休闲类旅游产品的强烈需求。因此，项目具有产品可行性。（5）丰富的旅游管理经验和充足的前期准备工作公司经过多年的经营运作，旗下已拥有武陵源景区环保车、十里画廊观光电车、宝峰湖景区、杨家界索道、张家界国际大酒店、张家界中国旅行社等优质的旅游资源，具有丰富的旅游管理经验；同时，公司拥有一支多专业配合的高素质管理团队，团队成员涉及旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发等不同专业领域，为项目的顺利实施提供了坚实的管理人员保障。此外，公司将成立子公司，专门负责大庸古城项目的建设开发和运营管理工作。初步拟定子公司设立财务部、工程技术部、采购部、企划部、总办、人事部等部门。同时，公司为了确保本项目能够高水平地开发、建设和运营，特邀请深圳华创智成股份有限公司和上海市政工程设计研究总院为大庸古城项目提供专业化、落地化的开发运营方案（包括策划、规划、设计和运营咨询）编制。此外，公司也通过猎头公司开始招募旅游策划、营销、产品开发、网销、网络平台运营等相关专业人才，为项目的顺利开发和运营储备人才。2、必要性（1）顺应休闲旅游发展趋势近年来，国内经济持续发展，人均GDP从2010年的30567元上升至2015年的49351元。根据世界旅游经济发展规律，人均GDP达到1000美元，进入国内旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP达到2000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游增长期；人均GDP达到3000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；人均GDP达到5000美元，开始进入成熟的度假经济时期。因此，我国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变。在此背景下，融合了观光、文化、游乐、休闲、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化休闲度假需求的主要商业模式。杭州宋城、西安大唐芙蓉园、乌镇西栅、丽江古城等城市休闲旅游综合体成功地将旅游产业与文化休闲产业融合发展，为游客带来了全新的文化休闲体验，不仅创新升级了旅游发展模式，也带动了当地经济文化的发展，受到旅游市场的青睐，发展十分迅猛。以杭州宋城为例，2015年营业收入是70,075.47万元，同比增长14.91%。本项目将依托张家界优美的自然风光、丰富的人文资源，打造融合文化遗产、创意时尚都市生活和特色休闲体验的城市旅游综合体。大庸古城将借助张家界优质的自然资源禀赋，深度挖掘休闲旅游市场的潜力，充分发挥观光旅游与休闲旅游的协同效应，顺应休闲旅游市场的发展趋势，带动张家界中高端城市休闲旅游圈的发展。（2）满足市场对文化休闲旅游产品的需求据国家旅游局统计显示，2015年，中国国内旅游突破40亿人次，旅游收入过4万亿元人民币，出境旅游1.2亿人次。中国国内旅游、出境旅游人次和国内旅游消费、境外旅游消费均列世界第一。随着国民收入不断提高，旅游需求已成为国民消费的刚性需求，并且呈现多层次、多元化的趋势，同时对旅游产品在文化内涵、品质、体验性和参与度等方面都提出了更高的要求。作为国内外知名的旅游目的地，张家界是国内旅游自然资源最为富集的地区之一，旅游业呈现跨越式发展，旅游收入逐年大幅度增加。2015年实现旅游总收入340.7亿元，同比增长37%。张家界的主要景点包括天子山、杨家界、袁家界、天门山、大峡谷等旅游景区。从整体上看，张家界的旅游市场格局仍以观光旅游为主，产品类型较为单一；虽然也有土家风情园、武陵源特色街区、老院子等文化休闲旅游产品做补充，但整体定位不高、文化内涵薄弱、配套设施不足，无法满足游客对文化休闲旅游产品的需求，这成为制约张家界旅游向深度旅游发展的重要因素。本项目将充分融合湘西秘术、土家文化、大庸阳戏等传统文化与现代精粹于一体，以张家界传统古街为主题，保留并修复古城墙、朝天门、三元宫、南门大码头、吊脚楼等古建筑，再现三元宫院落、朝天门等历史遗迹，重现原有古巷的肌理，复原传统的生活气息，利用各种方式增强旅游者的参与性、娱乐性与体验性，促进文化资源向旅游产品转化，打造文化旅游精品，从而有效弥补张家界文化休闲旅游市场的不足，满足市场对文化旅游产品的强烈需求。