田园综合体可研报告

大型民宿、生态园、田园综合体等乡村休闲项目往往都需要衔接政府，村集体。一般政府都需要投资方拿出项目的《可行性报告》，是立项的前提。今天结合我们多年的工作经验，与投资人分享，项目可行性报告的有关细节。 政府大力倡导乡村振兴和精准扶贫，在客观政策的导向下，各级政府都是欢迎社会资本到当地投资。在正式立项之前的洽谈和沟通，都是在完成一点：投资人必须通过商业策划连接好资本、政府、村民和市场，并且获得和政府及村集体谈判的重要筹码。策划和规划是两个概念，这在休闲项目这一领域特别明显。策划是怎么导流、赚钱、撬动市场，是赋予项目生机和力量，是看不见的设计。规划是去“呈现”策划思想，是花钱和时间去呈现建筑、景观、小品......策划只一种，而规划却有很多，按顺序有概念性规划、总体规划、控制性详规、修建性详规等，我们在这里更多是将概念性规划和总体规划结合起来，形成《项目可行性报告》这也是大多数政府更愿意接受的文件。这是立项的重要依据。《项目可行性报告》核心阐述策划核心和规划愿景。前者将政策，法律法规和各方诉求“匹配”，做到有依据。政府总在一定的政策框架下行事，带动地方经济发展。“业绩”合法。而规划愿景是总规简化之后加上重点项目的意向性设计。以图片的方式表达项目未来的“模样”。重点项目的“可视觉化”会让政府领导，投资方，村民都很直观，容易理解，接受。《项目可行性报告》是立项的重要突破，要让领导感觉到“希望”，“安全”。政绩和项目的生命力，都是能否立项的关键。项目给地方带来的就业，经济提升和扶贫攻坚政策的支持，也是立项的核心因素。我们见到一位民宿投资人，和村镇领导洽谈之后，马上就花了十几万找设计公司做效果图，拿着几本图册过会，领导们图都没看完，就叫拿《项目可行性报告》来看，。投资人一脸愕然。做休闲项目投资，搞清楚流程很重要。前期，你需要一块砖去撬动政府，那就是《项目可行性报告》。伍意兰庭设计会所专注休闲项目的全程策划和全案设计。工作范围：《项目可行性报告》、建筑规划、室内装饰、景观规划。

项目规划背景“田园综合体”是指综合化发展产业和跨越化利用农村资产，是当前乡村发展代表创新突破的思维模式。是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式，目的是通过旅游助力农业发展、促进三产融合的一种可持续性模式。2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。项目发展概况项目位于长塘镇、刘圩镇、南阳镇相连片区，规划区总面积66.4平方公里。将重点发展名贵花卉、特色水果、生态养殖、富锌香米、文化传承等产业，创建花之乡、果之乡、稻之乡、牧之乡、歌之乡，大力发展休闲农业和乡村旅游，打造广西田园综合体新标杆。长塘镇以林下金花茶产业为依托建立“金花小镇”，突出“花茶、花道、花食、花宿、花旅”五大特色，发展旅游、体育、文化、健康、养老五大幸福产业。“金花小镇”目前拥有400亩山茶花游赏观光园、300亩金花溪谷主题乐园、700多亩蓝花楹观赏园和700多亩金花茶林下种植园，同时还有6.3公里的自行车骑行绿道，是游客休闲游玩的好去处。刘圩镇引入广西四野牧业有限公司，打造了“田野牧歌”肉牛产业示范区。示范区通过引进合作企业，培育农民专业合作社，共带动1660户农民发展养牛和种植牧草致富。示范区还让村民以小额贷款入股，实现每人每年至少增收4000元。示范区把当地牧草、甘蔗尾叶等转为养牛饲料，经处理过的牛粪又可当作有机肥用于果园、牧草等种植，实现了“种养循环”。目前，示范区形成了肉牛繁育养殖、牧草种植、非粮秸秆饲料及有机肥生产、加工、销售一体化产业链，并将产业延伸为休闲旅游业。南阳镇壮族特色民居保存完好，四周被古木翠竹环绕，是一个“人与自然和谐共生”的美丽乡村。南阳镇突出“休闲旅游”和“文化艺术”两个核心元素，引进13位艺术家和多家文化创意企业长期入驻，开发“民宿度假”，帮扶指导“原住壮族村民”与企业共同发展特色文化旅游产业，并与附近的花雨湖休闲农庄项目建设与平沙坡综合示范村建设形成配套，连片开发，实现产业发展和村庄建设的双嬴。项目规划模式“田园青秀”规划将整个项目区布局为“一环、三带、五组团”的空间结构，通过“政府+企业+合作社”运营管理机制和“政府引导、企业主体、多元投入”的投融资机制来实现“田园青秀”的运转。项目未来发展青秀区计划用三年时间，将这里打造成广西田园综合体标杆项目、乡村振兴战略“广西样板”和广西城乡一体化发展典范。服务说明中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业招商规划、产业项目包装策划、产业园区升级转型规划、产业地产拿地策划、特色小镇申报及规划、田园综合体申报及规划、乡村振兴战略规划；以及商业计划书、可行性研究报告撰写编制、行业研究报告及定制化调研报告、产业白皮书等。

项目简介四川省国家农业综合开发田园综合体试点项目——都江堰市天府源田园综合体，建设地点为都江堰市胥家镇、天马镇。项目区位于都江堰精华灌区之核心部位，距成都主城区38公里，距都江堰市区10公里，共涉及两镇的13个社区133个村民小组，规划总面积36.6平方公里。园区计划总投资21亿元，其中，中央财政农发资金1.5亿元，四川省级财政农发资金0.6亿元、成都市级财政农发资金0.3亿元、都江堰市级财政农发资金0.6亿元，整合其他财政资金3.4亿元，吸引金融和社会资本14.6亿元。项目定位项目以“山水田园、猕果花香”为规划定位，以粮油蔬菜产业为基础，以红阳猕猴桃为特色，以都江堰深厚的水文化、道文化、农耕文化为支撑，依托都江堰突出的旅游资源优势和生态环境优势，政府搭台、市场化运作，围绕“村庄美、产业兴、农民富、环境优”的总体目标，把项目区建成多彩乡韵的展示区、产业融合的示范区、农村改革的先行区、绿色农业的典范区，在全川体现田园综合体示范引领作用。发展目标通过建设田园综合体，深入推进农业供给侧结构性改革，打造面向国家中心城市的优质高效农业供给、农村文旅体验展示、城乡要素市场支撑、城乡一体公共服务四大体系，实现农村生产、生活、生态“三生同步”，一、二、三产业“三产融合”，农业文化旅游“三位一体”，探索国家城市现代化顶层战略下的城乡一体化新机制、新路径。功能分区项目按照“坚持以农为本、共同发展、市场主导、循序渐进”的原则，在胥家镇和天马镇的13个村（社），围绕“四园、三区、一中心”功能布局，打造为美丽乡村示范区、农旅融合引领区、绿色农业典范区、农村改革先行区和多彩乡韵展示区。“四园”即红心猕猴桃出口示范园、优质粮油（渔）综合种养示范园、绿色蔬菜示范园、多彩玫瑰双创示范园，“三区”即灌区农耕文化体验区、农产品加工物流区、川西林盘康养区，“一中心”即综合服务中心。产业体系通过做强猕猴桃商品化处理、气调保鲜、加工产业，推动猕猴桃由初级农产品向出口产品、旅游商品、日化用品等高附加值商品转化。与传统农业高度结合，打造“拾光山丘”“玫瑰花溪谷”“小南海”等“农业+”特色项目，发展第三产业。通过田园综合体的打造，主要发展绿色生态、有机猕猴桃、蔬菜、水稻、油菜和规模化玫瑰种植，培育2至3个区域农业知名品牌。项目成效1.促进了社会资金参与建设坚持有利于引导社会资本参与的原则，通过不断完善公共基础设施配套，进一步促进了社会投资向项目区聚集，有效推动了圣寿源蔬菜基地、北京新发地直供基地等项目建设。目前，天府原乡示范项目已完成游步道、生态沟渠、停车场、农田大地景观等设施打造，李家林盘正在实施林盘民宿打造，北京亿利、乾景园林、乡伴文旅、多利集团等一批行业龙头企业已与都江堰市达成初步合作意向。2.搭建了多方合作平台与四川农业大学、成都市农植院、四川工商技术学院等院校和科研单位的洽谈合作，正围绕新经济企业发展打造创新创业平台。同时与行政审批局等部门通力合作，正积极试点开展“一站式”代办服务。3.创新了利益联结机制依托玫瑰花溪谷建立了“公司+合作社+农户”入股分红、“公司+合作社+种植能手”创业创新模式，依托“拾光山丘”有机农业体验园区积极探索CEP（参与式保障体系）运作模式，依托圣寿源蔬菜种植合作社建立了“公司+支部+品牌+合作社+联盟+农户+互联网”的管理运营模式，从而形成了农户广泛参与和“共建共享”的利益联结机制。4.完善了乡村治理提升机制都江堰市将田园综合体区域划分为23个网格，实行网格化管理，以提升项目建设中的统一调配能力；通过党建搭台，加强村企联动，做到优势互补，先后搭建起问题化解平台、合作共建平台和协商共治平台，初步形成了社区、企业、农户围绕产业发展、社会管理等而进行的共同约束、共谋发展良好局面；按照“立规矩、建机制、显成效”的工作思路，目前，以基层党组织为核心，在党支部、企业、社区、党员、群众之间构建形成了事项联商、活动联办、问题联解、人才联培、资源联享的“五联模式”，有力推动了田园综合体的有序建设和健康发展。服务说明中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业招商规划、产业项目包装策划、产业园区升级转型规划、产业地产拿地策划、特色小镇申报及规划、田园综合体申报及规划、乡村振兴战略规划；以及商业计划书、可行性研究报告撰写编制、行业研究报告及定制化调研报告、产业白皮书等。

项目总投资8.8亿元，前期完成投资1236万元。项目规划用地面积1.5万亩，其中建设用地1200亩，辐射带动苍头河湿地全域生产区60万亩。建设内容包括苍头河湿地生态长廊产业带、小杂粮原种IP区、原始古村落保护区、边塞原生灌木林绿色生态园、中陵历史文化乐游区、樊家窑生态区、生态农业种植产业园、黄土农言艺术粮仓等。配套条件项目所在地交通便利，通讯、水、电等基础设施齐备。效益分析项目建成后可解决劳动力就业约50余人，带来年营业收入1000万元。招商目标招商对象：山西、北京等地区的文化旅游企业。引资金额：8.8亿元。招商模式：独资或合资。优惠政策1、财税优惠政策符合条件的新项目，自投产之日起，前三年按企业当年实际税收总额地方留成部分100%用于扶持企业发展。2、土地优惠政策（1）生态文化旅游项目用地以招、拍、挂等方式取得土地使用权的，县财政将该宗地土地净收益全额奖励用于项目基础设施建设。（2）开发、治理、绿化、发展生态旅游事业的企业或者个人，可按照治理面积的5%，优先安排建设用地指标。3、激励政策（1）对新引资开发旅游产业，获得5A级景区（点）称号的企业，一次性给予100万元的奖励。（2）县财政从2018年起，通过年度预算，设立1000万元的招商引资奖励基金，专项用于对招商引资相关优惠政策的兑现与落实。服务说明中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业招商规划、产业项目包装策划、产业园区升级转型规划、产业地产拿地策划、特色小镇申报及规划、田园综合体申报及规划、乡村振兴战略规划；以及商业计划书、可行性研究报告撰写编制、行业研究报告及定制化调研报告、产业白皮书等。

河南**农林牧有限公司伊水河畔田园综合体建设项目可行性研究报告二零XX年六月乡村旅游业是目前诸多产业中市场风险为零的产业，随着现代都市人们生活及消费理念的转变，越来越多的人追求绿色环保、自然田园风光、回归自然、崇尚原生态，乡村旅游已成为大多数都市人休闲娱乐的度假观光的首选项目，具有巨大的市场潜力。田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。随着我国旅游消费升级、景区发展升级、地产开发升级，整个旅游产业面临大转型大融合，在此背景下萌生出的“旅游综合体”的开发模式，成为中国旅游产业乃至区域经济发展升级的主力引擎。与此同时，国民休闲度假需求进一步增长，内需扩大、经济增长方式转变，新型城镇化与新型农业成为中国未来经济发展的战略支点。“田园综合体”则横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。2017年中央一号文件提出：要完善新增建设用地的保障机制，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业、新业态的发展；比如文件提出，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。从中央一号文件中可以看出，中央前所未有将产业园区作为农业发展升级的重要载体和强力抓手。这给了目前中国产业地产行业一个非常利好的创新信号，未来一段时间，“农业+园区”无疑将大有可为。中央一号文件的第一大亮点是在推进农业供给侧结构性改革的抓手、平台、载体方面提出建设“三区”“三园”加“一体”；第二大亮点是在资源配置方面，提出了大规模实施节水工程和盘活利用闲置宅基地；第三大亮点是在农业主体和人才保障方面，提出积极发展“三位一体”综合合作、培养乡村专业人才。其中，“三区”即粮食生产功能区、重要农产品生产保护区、特色农产品优势区；“三园”即现代农业“产业园”、“科技园”、“创业园”；“一体”则是指田园综合体。为全面贯彻落实中央农村工作会议精神，根据《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》（中发[2017]1号）《2017年政府工作报告》，以及河南生态省建设规划纲要，项目方提出实施“伊水河畔田园综合体建设项目”。项目企业大力引进先进的经营理念和管理经验，利用当地良好的投资环境和建设地资源及区位等方面的有利条件，突出现代农业产业园产业融合、农户带动、技术集成、就业增收等功能作用，引领农业供给侧结构性改革，加快推进农业现代化，将本项目打造成为“社会效益、环境效益、生态效益、经济效益”并进的高标准的田园综合体，为嵩县现代农业及休闲旅游事业上新台阶作出应有的贡献。由此可见，本项目建设经济效益与社会效益十分显著，项目建成后市场前景与发展前景均十分广阔。目 录第一章 总 论 11.1项目概要 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设单位 11.1.3项目建设性质 11.1.4项目建设地点 11.1.5项目负责人 11.1.6项目投资规模 11.1.7项目建设规模 21.1.8项目资金来源 31.1.9项目建设期限 31.2项目单位介绍 31.3编制依据 41.4 编制原则 51.5研究范围 51.6主要经济技术指标 6第二章 项目背景及必要性分析 82.1项目提出背景 82.2项目建设必要性分析 102.2.1积极响应国家加强生态文明建设政策号召的需要 102.2.2 充分把握河南省生态文明建设发展大好机遇的需要 112.2.3推动河南省美丽乡村建设发展进程的积极举措 122.2.4推进农村一二三产业融合发展的迫切需要 122.2.5促进河南省休闲农业及乡村旅游业快速发展的需要 132.2.6满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要 132.2.7增加就业带动相关产业链发展的需要 142.2.8促进项目建设地经济发展进程的的需要 142.3项目建设可行性分析 142.3.1政策可行性 142.3.2市场可行性 182.3.3管理可行性 192.4必要性及可行性分析结论 19第三章 行业市场分析 203.1我国农业产业发展趋势分析 203.2我国旅游业发展前景分析 213.3河南省生态文明建设发展机遇分析 223.4河南省旅游产业发展状况及机遇分析 243.4.1发展状况 243.4.2发展优势及机遇 263.5休闲农业发展意义及前景分析 303.6项目面对市场发展环境及机遇分析 343.7市场小结 36第四章 项目建设条件 374.1地理位置选择 374.2区域投资环境 374.2.1区域位置概况 374.2.2区域地形地貌条件 374.2.3区域气候条件 384.2.4区位交通区位条件 384.2.5区域经济发展条件 38第五章 总体规划方案 405.1项目建设方针 405.2项目规划原则 405.3项目总体规划内容 425.4结构设计 435.4.1指导思路 435.4.2结构设计等级 435.5给排水设计 435.5.1设计依据 435.5.2给水设计 445.5.3排水设计 445.6供配电设计 44第六章 节能方案 466.1设计依据 466.2建设项目能源消耗种类和数量分析 466.2.1能源消耗种类 466.2.2能源消耗数量分析 476.3项目所在地能源供应状况分析 476.4节能措施 476.4.1建筑节能措施 476.4.2用电节能设计 486.4.3通风节能设计 486.4.4节水措施 486.5结论 49第七章 环境保护与消防措施 507.1环保依据及设计原则 507.1.1环境保护设计依据 507.1.2设计原则 507.2主要污染源防治措施 507.3消防安全 517.3.1设计依据 517.3.2设计原则 527.3.3消防措施 527.4防灾 53第八章 劳动安全卫生 548.1概况 548.2劳动安全 548.2.1防火防爆设计 548.2.2电力 548.2.3防静电防雷措施 558.3劳动卫生 558.3.1防暑降温 558.3.2卫生设施 558.3.3照明 558.3.4个人防护 558.3.5安全教育 56第九章 企业组织机构与劳动定员 579.1组织机构 579.2劳动定员 579.3人力资源管理 579.4福利待遇 58第十章 项目实施规划 5910.1建设工期的规划 5910.2建设工期 5910.3实施进度安排 59第十一章 投资估算与资金筹措 6011.1投资估算依据 6011.2固定资产投资估算 6011.3流动资金估算 6111.4资金筹措 6111.5项目投资总额 6111.6资金使用和管理 64第十二章 财务及经济评价 6512.1总成本费用估算 6512.1.1基本数据的确立 6512.1.2产品成本 6612.1.3平均产品利润 6712.2财务评价 6712.2.1项目投资回收期 6712.2.2项目投资利润率 6712.2.3不确定性分析 6712.3经济效益评价结论 68第十三章 招标方案 7013.1招标管理 7013.2招标依据 7013.3招标范围 7013.4招标方式 7113.5招标程序 7113.6评标程序 7213.7发放中标通知书 7213.8招投标书面情况报告备案 7213.9合同备案 72第十四章 风险分析及规避 7314.1项目风险因素 7314.1.1不可抗力因素风险 7314.1.2技术风险 7314.1.3市场风险 7314.1.4资金管理风险 7414.2风险规避对策 7414.2.1不可抗力因素风险规避对策 7414.2.2技术风险规避对策 7414.2.3市场风险规避对策 7414.2.4资金管理风险规避对策 75第十五章 结论与建议 7615.1结论 7615.2建议 76附 表 77附件1产品销售收入预测表 77附件2 总成本费用表 79附件3 外购原材料表 80附件4外购燃料及动力费表 81附件5 工资及福利表 82附件6 利润和利润分配表 83附件7 固定资产折旧费计算表 84附件8 无形资产及递延资产摊销表 85附件9 流动资金估算表 86附件10 项目投资现金流量表 87附件11 资产负债表 89附件12 财务计划现金流量表 90附件13 项目资本金现金流量表 92附件14 借款偿还计划表 93第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目名称伊水河畔田园综合体建设项目1.1.2项目建设单位河南**农林牧有限公司1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点本项目选定在河南省嵩县**镇**村。1.1.5项目负责人报告编制人：中投信德杨刚 工程师1.1.6项目投资规模项目总投资金额为16000.00万元人民币，其中建筑工程投资11345.00万元，设备及安装工程投资2343.60万元，土地费用为120.00万元，其他费用370.35万元，预备费用212.55万元，建设期利息为808.50万元，铺底流动资金800.00万元。项目正式运营达产后，可实现年均销售收入5386.36万元，年均利润总额为2385.90万元，投资利润率为14.91%，税后财务内部收益率12.41%，税后投资回收期(含建设期)为8.67年。1.1.7项目建设规模项目占地1200亩，总建筑面积19000平方米，主要建设内容：1、高科技示范园区：包括哈密贡梨种植基地180亩，天山雪桃“洛桃一号”、“中桃一号”种植基地160亩，太空荷花观光基地200亩，双茬红薯、吨产花生种植基地50亩，水产养殖基地50亩，巨型丝瓜、养眼芦荟种植基地50亩，苗圃、花卉繁育基地200亩，高效环保节能房100栋2000平方米；2、休闲旅游、养生度假区：包括伊水河畔公寓80栋6000平方米，接待中心6000平方米，业务用房5000平方米，新建游泳池、泥浴、阳光沙滩50亩，修建景观水系6公里，游泳通道5公里，观光车10台，观光船60艘，配套建设水上乐园等娱乐设施。项目主要建设内容及规模如下：主要建筑工程一览表序号 工程名称 层数 建筑工程量1、农业高科技示范园区工程哈密贡梨种植基地 亩 180天山雪桃“洛桃一号”、“中桃一号”种植基地 亩 160太空荷花观光基地 亩 200双茬红薯、吨产花生种植基地 亩 50水产养殖基地 亩 50巨型丝瓜、养眼芦荟种植基地 亩 50苗圃、花卉繁育基地 亩 200高效环保节能房100栋 平方米 20002、休闲旅游、养生度假区工程伊水河畔公寓80栋 平方米 6000接待中心 平方米 6000业务用房 平方米 5000新建游泳池、泥浴、阳光沙滩 亩 50修建景观水系 公里 6游泳通道 公里 5配套建设水上乐园等娱乐设施 亩 301.1.8项目资金来源本项目总投资资金为16000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金5000.00万元，申请银行贷款11000.00万元。1.1.9项目建设期限本项目建设从2017年3月—2019年3月，建设工期共计24个月。1.2项目单位介绍河南***农林牧有限公司隶属于河南省农业厅，是河南农垦企业管理集团下属子公司，注册资金8000万元，主要经营：农作物、水果、花卉种植；林木种植、造林更新、林产品采集、加工、仓储；家禽、牲畜饲养；水产养殖；农业及农产品开发；碳销购；土地平整、开挖；牛肉、鱼类、鸭、鹅、水果罐头加工、销售；木材加工、销售；复合肥料生产、销售、旅游景区开发。围绕生态文明，坚持以商养农，以生态科技富农，立足长远发展，用最快的时间投资建设河南***高效农林牧示范园区，围绕果树种植、果苗繁育和销售、畜类养殖、良种繁育和销售、农副产品平价商店；生态文明旅游；互联网+物联网+农业+林果业+畜牧业，做到高起点、高标准、科学规划，不断提升水平，通过几年发展，成为国内一流，有影响力的现代农、林、牧示范园区。同时要创新思路，达到“四化”即，规模化、现代化、信息化、国际化，努力使园区5年内种植面积达到15万亩，国内15万亩，乌兹别克斯坦及中亚五国20万亩，拥有现代化的技术、现代化的理念、现代化的设施和现代化的管理，加强与农林牧科研单位及院校合作，建立健全销售网络，利用“互联网+”模式，围绕城市城乡农产品、水果、畜产品均衡供应，努力发展农产品、水果、畜产品国际贸易。打造百年***，创建***“诚信立业、科学管理、创新发展”文化理念；坚持“为客户提供超值服务，为员工拓展价值空间，为农户赢得最佳利益”的使命。团结向上，目标一致，去拼搏，去努力；以现代化产业园、生态文明建设和生态园旅游为结合点，按照公司+基地+农户+无公害检测控制+冷库储存+深加工+农副产品平价商店+生态园旅游的发展思路，着力打造国内一流多元化、现代化示范园区。目前公司2016年9月6日与（俄罗斯）诚信国际有限公司签订出口贸易意向合同。国内16家公司建立合作关系，136家嵩县农业合作社签订长期种植、养殖、生产加工，精准脱贫帮扶助残合作伙伴。1.3编制依据1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；2.《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》；3.《全国农业可持续发展规划(2015—2030)》；4.《农业部关于推进农业供给侧结构性改革的实施意见》(简称2017年1号文件)；5.《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》；6.《国务院关于进一步调整优化农业结构的指导意见》；7.《河南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；8.农业部《关于大力发展休闲农业的指导意见》；9.《国务院办公厅关于县域创新驱动发展的若干意见（国办发〔2017〕43号）》；10.《农业现代化建设协调推进部际联席会议第一次全体会议》；11.《河南生态省建设规划纲要》；12.《河南省关于加快乡村旅游发展的意见》；13.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；14.《现代财务会计》；15.项目公司提供的有关材料及相关数据；16.国家公布的相关设备及施工标准。1.4 编制原则 1、充分利用企业所在地资源、能源及劳动力优势，充分考虑设计方案的前置条件，合理利用资源，整合资源，精深加工，延伸产业链，实现资源最大利用和效益最大化。2、坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。5、注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标项目主要经济技术指标如下：本报告有中投信德杨刚 工程师编制，请勿复制。更多案例参考或报告的定做详询本人。

项目区位永州之野田园综合体建设项目选址规划位于湖南省永州市零陵区南郊的富家桥镇，地理位置优越，自然环境优美，人文资源丰富。规划思路零陵区坚持高标准、高品质、高要求建设永州之野田园综合体。重点建设“一城、二翼、三片、多示范”的富有零陵特色乡村振兴建设格局。其中永州之野田园综合体位于“二翼”的“永州之野”乡村旅游精品线路上，规划建设“一线、八景、百店”，“一线”即“永州之野”乡村旅游精品线路，“八景”即恢复重建大仙观、周家大院3A景区、荷塘月色、仙姑森林公园、水上大世界、淡岩、永州异蛇科技文化园、自在香零，“百店”即依托沿线农家小院，发展100家特色民宿（餐饮）店。优势条件中央一号文件为“永州之野田园综合体”开发建设指明了方向。永州之野是永州两大美丽乡村精品旅游线之一，贤水河流域是美丽乡村建设的示范带。零陵区富家桥镇是一个得天独厚的田园综合体坯子，具有申报永州之野国家级田园综合体资源优势和工作优势。产业布局永州之野田园综合体围绕加强土地流转，着力打造了紫薇、油牡丹、荷花、优质水果、绿色蔬菜、富硒水稻、楠竹等七大农业产业基地建设，带动农业增长增值。2018年农业总产值9.58亿元，比上年度增加12%。近年来，周家大院成功创建国家3A级景区，何仙姑村成功创建湖南省美丽乡村建设示范村，高贤村成功创建永州市美丽乡村建设示范村。目前核心区晓里塘村已完成土地流转3000余亩，油牡丹种植1500余亩，拉通毛坯路约10公里。区域布局永州之野田园综合体按照产业特色分为四个区域，分别是：“贤水河田园综合体”、“周家大院旅游综合体”、“何仙姑绿荫康养综合体”、“荷塘月色月文化综合体”。1.贤水河田园综合体包括三个核心区：一是贤水河风光带种养农乐园核心区。以晓里塘村为核心，范围：峦石山、永兴桥、木山底、晓里塘。规模：3000亩。特色：集种植、养殖、示范、观赏、餐饮、娱乐为一体。二是水上大世界水娱乐休闲居核心区。永富社区。规模：1000亩。特色：水上乐园，江景社区开发。2.周家大院旅游综合体周家大院古民居体验旅游核心区。涧岩头村。规模：2000亩。特色：周子理学、廉政文化展示，古民居民宿休闲体验。3.何仙姑绿荫康养综合体何仙姑村为核心，涵盖整个何仙姑森林公园。一是仙姑故里祈福访仙康养游核心区。何仙姑村，规模：2000亩。特色：祈福访仙，花海漂游，餐饮民宿。二是何仙姑森林公园绿荫康养基地。范围：原大庙头林场。4.荷塘月色月文化综合体荷塘月色月文化休闲娱乐核心区。以高贤村为核心，范围:高贤村、船头村、阳河村、秧丘埠村。规模：3000亩。特色：观花赏月，垂钓休闲，体验乡村宁静夏夜。服务说明中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业招商规划、产业项目包装策划、产业园区升级转型规划、产业地产拿地策划、特色小镇申报及规划、田园综合体申报及规划、乡村振兴战略规划；以及商业计划书、可行性研究报告撰写编制、行业研究报告及定制化调研报告、产业白皮书等。

综合服务区项目1、主题功能及区域特色：综合服务区主要是为游客提供集散、咨询、接待、停车等综合服务功能的区域。2、主要建设内容：游客服务接待中心、生态停车场及其它基础设施。养老项目1、主题功能及区域特色：打造居家型养老中心，满足当地农村及别墅群居住户养老的市场需求，提供全面的配套养老服务。2、主要建设内容：养老住房及综合环境打造等。度假酒店项目1、主题功能及区域特色：打造景区内特色式酒店，配套整体项目区旅游事业的发展，为游客提供栖息式居住空间与环境，让游客真正享受到休闲游玩的乐趣。2、主要建设内容：酒店建筑、酒店设施配套及综合环境打造等。特色商业街项目1、主题功能及区域特色：打造以特色商业为中心，集聚特色商品、民俗工艺、特色小吃、特色文化为一体的商业街区，方便游客购物消费，畅玩购物的天堂。2、主要建设内容：特色商业街建筑、民俗工艺品街建筑、传统小吃街建筑、基础配套建设及综合环境打造。别墅住宅项目1、主题功能及区域特色：根据项目综合开发的需要进行商业别墅区的规划和建设，更好地形成产业配套，为成功及高端人士打造一流居住综合环境。2、主要建设内容：联排别墅、独栋别墅、美容养生会所、健身馆、配套幼儿园、基础配套设施及综合环境打造安置房项目1、主题功能及区域特色：根据美丽乡村建设的需要，有针对性地实现村民原居住房的拆迁，按项目区具体的选址规划，建设环境优美，基础配套齐全的综合性小区，实现村民的集中统一安置。2、主要建设内容：安置房、幼儿园、基础配套设施及综合环境打造。小学校园项目1、主题功能及区域特色：根据整体产业布局和发展的需要，配套建设功能齐全、风格独特的小学校园，方便项目区学生享受正常的教育。2、主要建设内容：教师、足球场、篮球场、羽毛球场、基础配套设施及综合环境打造。村委会项目1、主题功能及区域特色：根据安置区村民日常行政管理的需要，新建村委会主体办公大楼，为村委会服务与整体项目的开发和实施提供崭新的办公环境和场地。2、主要建设内容：村委会大楼、其它辅助办公楼、基础配套设施及综合环境打造。锅炉房项目1、主题功能及区域特色：完善村民安置区基础服务配套设施，便于为安置区居民提供热力供应，同时还可为整体项目区其他建设项目提供热力供应，为总体项目区居民生活带来便利。2、主要建设内容：锅炉房、基础配套设施及美化环境打造。垃圾处理厂项目主题功能及区域特色：主要根据项目区整体功能配套进行规划建设，有效确保项目区居民日常生活、游客游玩产生的废弃垃圾得以回收处理，全面保证项目区内的环境清洁和优美。

高效农业示范区，主题功能及区域特色，根据当地及项目区农业发展规划的需要，结合当地特色农业的开发需求，大力发展高效农业，并形成示范效应。同时，发展高效农业，也可以更好地为当地农民实现依靠农业致富奠定基础，借助优质农作物产品，引入新的农业发展技术，提升现有耕地土地利用价值，进一步改变现有的农作物种植较单一的现状，实现农业结构战略调整。休闲农业观光园，主题功能及区域特色：根据发展乡村旅游及田园综合体建设的需要，规划建设以休闲农业为主的观光园区，为游客提供可以休闲游玩、旅游观光、参与农事的综合性农业园。园区的整体规划突出特色、突出休闲的元素，为游客打造一个好的观光去处，尽情体味农业旅游的乐趣与欢悦。农事体验园，主题功能及区域特色：根据农村农事的特点进行规划建设，有效确保整体农事项目的趣味性和参与性，让更多的游客参与到农事的项目中，找到属于自己的乐趣，尽情享受于农事带来的那份轻松和愉悦情怀。有机蔬菜种植基地，主题功能及区域特色：根据农业旅游及农产品开发的要素，有针对性地设计有机蔬菜种植产品，为项目区自身提供有机蔬菜供应，同时也为市场上提供有机蔬菜产品，全面满足市场上人们对原生态有机蔬菜产品的需要。蔬菜种植本身就属于农业项目，规划有机蔬菜种植基地项目，可以让游客更好地参观和了解有机蔬菜生长的整个过程，在寓教于乐中享受旅游带来的乐趣，同时还可以放心享受使用有机蔬菜做出的可口美食。采摘园，主题功能及区域特色：根据游客的需要，规划建设种类齐全、品种多样的农产品采摘园，让游客可以尽情地感触采摘农产品的欢悦，收货满满的幸福，享受丰富、鲜美的果实，体会富饶大地哺育人民的浓郁深情。主要建设规划内容：苹果园、梨园、樱桃园、葡萄园、杏园、桃园，还包括木结构别墅建筑、其它基础配套设施及综合环境打造。养殖区，主题功能及区域特色：根据特色景点项目的规划，结合农村养殖家畜及家禽的特点，建设专门的小动物养殖区，供游客参观和赏玩，体会养殖带来的乐趣。民生活体验，主题功能及区域特色：结合项目区特色地理环境的优势，打造以窑洞居住为主的游客住宿体验区，整体窑洞的建设根据特色地形进行建造，每个窑洞是单独的一户，窑洞面积设计有大有小，窑洞整体的设计特色依据当地窑洞居民的特色进行设计，让入驻的游客可以更好地体会窑洞居民的真正生活，更好地融合到乡土风情当中。四季花海娱乐休闲，主题功能及区域特色：打造花香的世界，以各色花海为背景，为游客提供一个可以触碰娇艳花色和吮吸花香的世界，尽情融入到各色“花仙子”的怀抱。百草药香谷，主题功能及区域特色：打造以百草药香为综合环境的休闲旅游空间，让游客可识百草，闻药香；博览众草之长，赏玩药香之间，悠闲地让身体的每一处细胞得到润物细无声般的滋养。绿野仙踪寻宝探险游乐，主题功能及区域特色：打造以山林之间游乐探险为主要旅游内容，为喜欢刺激和挑战的游客提供游玩之地。五谷杂粮种植区，主题功能及区域特色：打造以五谷杂粮种植为特色的乡村旅游空间，以现有的农业产品为主进行板块规划，形成景点布局，让游客可以更好地接触到生活中经常食用的五谷杂粮，了解和增长农业知识。

田园综合体已成为当前农村经济领域的高频词汇，是实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式，备受社会各界关注。本文以浙江省绍兴市上虞大通农场为研究样本，从田园综合体建设的目标和丰富内涵为出发点，分析大通农场（一期）建设成果的创新意义和不足之处，并结合田园综合体建设的时代要求，对上虞大通农场提出建设性建议。（来源：中机院）为适应和带动经济发展新常态，2017年中央一号文件提出，推进农业供给侧结构性改革，积极转变农业传统发展方式，优化农村产业结构，培育农村经济发展新动能。同年，党的十九大报告指出，实施乡村振兴战略，努力贯彻经济发展新理念，建设现代化经济体系。笔者认为，如何推动乡村振兴战略深入有效的实施，让农业经营有效益，让农业成为有奔头的产业，让农民成为体面的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园，重要的抓手就是“田园综合体”。一、田园综合体建设的丰富内涵截至目前，国内众多学者对田园综合体作出了积极而有意义的研究。专家们一致认同这样一种说法。田园综合体的内涵已经延展到农业、农村和农民问题，已不仅仅是一个简单的农家乐或者旅游度假区概念，而是农村新型城镇化建设的创新，它是继美丽乡村、特色小镇之后，又一个推进新农村建设的创新模式。田园综合体建设以农业生产和乡村田园景观为基础，以专业合作社为载体，以农民充分参与和受益为核心，通过整合和综合开发乡村资源、促进一二三产业深度融合、优化乡村产业结构、延伸产业链，拓展乡村多样化服务功能，从而实现现有产业及载体如特色小镇、观光农业等模式的升级换代。二、田园综合体建设现状分析———以大通农场（一期）为例上虞大通农场于2016年9月正式开园，是上虞区农民合作经济组织联合会成立以来的第一个项目，是在对农业农村农民的生产生活方式的全局性考量下作出的统筹性安排。在农场建设发展过程中，经营主体牢记“为农服务”初心，坚持市场导向，围绕美丽农场、创意农场、共享农场、网上农场和产业农场这五个农场的建设，有效促进生产、生活、生态“三生同步”，农业、工业、服务业“三产融合”，历史文化、地域文化、产业文化“三文汇聚”。（一）主要做法。生产模式上，大通农场位于上虞区丁宅乡丁宅村，一年四季都有鲜果可以采摘：春尝草莓，夏品葡萄，秋摘猕猴桃，冬打板栗，被誉为上虞的“四季鲜果”百果园。自2015年8月筹备开始，上虞大通农场采用全新的“公司+农户+农民专业合作社+电商平台”的“互联网+”模式，上虞区社（大通电子商务有限公司）占51%股份，农民专业合作社（浙江绿宇农牧有限公司）占49%股份。一期总投资2,000万元，流转土地面积200亩，主要种植猕猴桃、水蜜桃、葡萄、草莓、桑葚、火龙果等六大品牌水果。生活模式上，大通农场的建设始终贯彻鼓励农民参与，让农民受益的原则，强化涉农企业、农民专业合作社和农民之间的紧密型利益联结机制，使农民全程参与建设过程，带动农民从“三产融合”和“三生统筹”中广泛受益。同样，周边城市的居民，他们既可以来此度假休闲居住、体验乡土文化，也可以投入到文化、教育、管理等岗位，向村民传播城市文明。无论哪类人群，他们都共同生活在乡土气息与城市文明交织的一个综合社区。生态模式上，坚持宜居宜业，“三生统筹”。生态是大通农场的根本立足点，经营主体在农场的建设发展过程中，把生态理念贯穿到农场的内涵和外延之中，始终保持生产、生活、生态统筹发展，保持农村田园生态风光，保护好青山绿水，留住乡愁，实现生态可持续发展。（二）取得的成效。一个发展相对完善的田园综合体应包含农、林、渔、牧、加工、制造、餐饮、仓储、金融、旅游等各行业。大通农场（一期）的建设发展对于培育农业农村发展新动能、加快城乡一体化步伐具有示范引领作用和现实指导意义。一是积极推动农业生产与农产品加工流通和农业休闲旅游融合发展：加强“社企连接”，与区内外农产品加工企业合作，发展农业规模化经营，开发主要水果品种的衍生产品；加强“社科对接”，与浙江大学、经贸、农商等省内外高校合作，建设科研教育实践基地，提高农产品附加值；筹划建设生鲜冷链物流配送中心，对农产品进行仓储、清洗、包装、分拣、包装等初加工；开辟城市居民休闲体验认购地，吸引游客租下菜地种植瓜果蔬菜，体验农场采摘、劳作等乐趣；引进立体栽培技术，对50个新品种进行培育，增加虞南山区果蔬种类，促进产业转型升级。二是遵循“共享共生”的价值观，大通农场（一期）深入挖掘当地乡村旅游资源，加快虞南山区空置房屋的流转利用。按照“企业+村集体+农户”的运行模式，在农场附近闲置房屋相对集中、周边环境美丽的丁宅乡上宅村芋乃湾自然村先行试点，对农场附近芋艿湾自然村3,000平方米闲置房屋、庭院及周边环境，按养老度假、亲子旅游、青年文创等风格进行规划改造，项目已于2018年4月起投入运营。（三）存在的问题。上虞农场（一期）在区政府、区社等各方主体大力鼓励和支持下取得了一定成效，但相比较于一个成熟的田园综合体标准，尚有很大差距，依然存在许多问题。首先，笔者发现大通农场在土地审批过程中存在使用权限不明确，产权落实不彻底、金融支持政策不完善、财政补贴不到位等情况。这些问题对于农场后续产业融合和多元化发展产生了严重的阻碍。其次，创新力度不够。大通农场（一期）内虽有设置各种种植区、农事体验区、科普观赏区等传统农业活动，并有配套的餐饮娱乐、文化培训等现代农业活动，但是从趣味性、互动性方面考量，并未带给游客真正意义上全方位、一体式的田园游乐感受。最后，媒体宣传力度不够，未有效利用“互联网+”的营销模式。从2016年开业至今，笔者鲜有看到各种媒体营销渠道针对大通农场（一期）的推广，官网和微信公众号形同虚设，运营管理存在较大问题。三、上虞农场未来建设创新路径分析笔者认为，紧抓“乡村振兴”战略契机，以农村产业融合主体培育和利益联结机制建设为核心，进一步深化大通农场二期建设，农场建设主体需要在投入方式、建设内容和运营方式等方面加大创新力度。毋庸置疑，这些创新对于打造集引领、示范、乡游、体验功能于一体的美丽田园综合体，全面提升农业综合效益和竞争力，真正让农业成为有奔头的产业，让农民成为体面的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园具有十分重要的作用和意义。（一）在投入方式上，进一步深化土地流转方式的创新。田园综合体将成为乡村产业转型的强大动力之一。田园综合体的发展，必须创新投入机制，迈过土地关，这也是我国未来田园综合体开发建设的关键环节。鉴于上虞农场一期在土地流转过程中的困难，农场投资者和经营者可以根据实际情况，在土地供应机制、开发模式等方面创新应用。比如近两年实施的土地银行的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。再比如有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营，形成规模化、产业化经营，进而顺利推进农场二期的开发和建设。（二）在建设内容上，进一步推进一二三产业融合，突出“田园综合”特色。田园综合体首先必须重视农业产业自身的发展，同样需要发挥农业的多功能性。田园综合体是多个产业和配套的集合体，须要加强各种资源的整合，实现“三产”（一、二、三产业）融合和“三生”（生产、生活、生态）和谐发展。鉴于上虞农场（一期）在产业融合方面的分散性和不持久性，未来田园综合体建设需要在资源整合和利用方面下足功夫。可借鉴的案例有江苏省无锡市阳山田园东方项目，其在尊重阳山自然生态、历史文化的基础上，对原来的旧居采取“修旧如旧”的方式，进行修缮与保护，充分挖掘村庄古井、池塘与原生树林等自然资源价值。（三）在运营方式上，加强“互联网+”模式对田园综合体建设的融合创新力度。在数字经济时代，“互联网+”模式的快速发展推动着当前营销推广手段发生巨大的改变。上虞农场（一期）在互联网媒体宣传方面并未取得突出成就，未给农场带来可观的经济收益。其实，“互联网+”模式不仅可以实现对田园综合体建设的宣传，而且还可以从物流、电子商务等方面对田园综合体建设给予有力支持。因此，随着田园综合体建设进程的不断推进，应积极运用“互联网+”的平台优势，来提高农民对田园综合体建设的认识度，并从多各方面、多个角度为田园综合体建设提供支持，从而调动农民的加入积极性，进一步刺激农村产业经济的快速发展，从而减小城乡之间的差距。（作者：葛锦晶）中机产城规划设计研究院18年来致力于产业及园区、乡村旅游综合体、农业休闲综合体的研究，积累了丰富的项目经验、专家及政资源。特色业务：田园综合体规划、创意农业园规划设计、休闲旅游农业园规划设计等服务，项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等。客户遍布全国各地！经手上项目500+例，其中田园综合体方面的案例有汕尾市陆河县林中花溪农业综合开发田园综合体项目策划、河间景和田园综合体发展规划、九台区大健康田园综合体策划、北京大兴区爱情海玫瑰园定位及业态规划、恩施硒茶产业园产业规划与招商前置研究、北京蟹岛农业观光园总体建设规划、国家首批试点项目中国高安巴夫洛田园综合体规划等。