天津市场研究

写作初衷：本人大学毕业便进入天津某中介公司，面对着形形色色的买房人群，再加上自身对房产的一定理解，也做出了不小的成就，于是便想在这个公众的平台写下一些自己的心得体会给大家。因本人写作水平有限，很多方面往往是我自己清楚却不能很舒畅的表达出来的的，非常抱歉。（该文章所提一切观点均属个人观点，不代表任何大众性看法和官方意见，请阅读者结合自身实际取其精华去其糟粕，若因本文章而产生的任何不良后果，由读者自行负责）首先呢，我先给大家简单介绍一下我自己，我是天津市本地某大学毕业的大学生，因从小家里的生活条件并不是太优越，所以在大学期间就做了不少兼职，毕业之后实习阶段也就找到了一家中介公司，并且顺利入职。我很荣幸地入职了该中介的公司新房部门，工作这么久之后有了一些心得，希望我的分享可以让即将在天津落户买房的人群和在天津卖房买房置换改善的客户一些建议。天津市呢，目前是分为市内六区，环城四区，远郊五区等的十六个区域的，因为我是本市的大学生，故也通过天津市的海河英才引进计划，顺利地落户在了天津市南开区的人才市场。我希望外地来津落户人群呢，一定要搞清楚以下几点：我们落户买房是为了什么？是为了孩子将来能享受到天津目前来说优秀的高考政策还是说买房是为了后期可以把家里人接到天津来感受这个被称作为“一点五线”的城市。我们落户买房有固定的区域嘛，集体户会不会绑定我在哪个区买房子？其实区域这个东西，说的现实点，是要和自己拥有多少的财力划等号的，预算高的可以选择在市内六区买房子，预算偏低的可以在换成甚至在远郊五区去购置一套房产。其次呢，就是这个落在哪个区的集体户，是不会关系到咱们去哪购置房产的，只要你顺利地落了天津某区的集体户，那你可以在天津任何区域购买房产。我们买的房子是否考虑升值？这一点也很重要，因为这个直接关系到我们后期是否把房子卖掉，这个房子仅仅是落户还是怎么样，如果仅仅是为了落户，那我们就要考虑其后期好不好出租或者出售的问题。这个房子后期是否能给我们带来收益。简单呢，可以概括为以上三点，接下来，我将以我个人的意见为大家分析高至200万左右，低至50万左右的区域和房子。以下所述仅为个人观点，不代表任何大众性看法和官方意见。对，你没看错，50万是可以在天津买到70年产权的住宅的。这个预算可以在咱们天津市的远郊五区——宝坻区买到一个距离高铁很近而且风景优美的房子，可能这个总价大家看着很低，但其实我们买到的房子也才50平左右，基本上可以到每平米10000元的单价。这个区域呢，我认为适合那些仅仅落户的人群。如果您的预算在70万-100万左右的话，那咱们可以选择在天津的三大湖周围买房子，这三大湖分别是：静海区团泊湖，津南区天嘉湖，东丽区东丽湖。团泊湖呢？他是4A级国家风景区，而且在团泊湖这边还有南开翔宇学校分校，北师大二附属，三所三甲医院，三所重点大学，因为当时天津全运会某些场馆在团泊湖这个区域，所以这个区域的发展，可以说是有目共睹的。天嘉湖呢？在津南区的八里台镇，津南区是主打生态宜居的，再加上近年来国家会展中心的动工，再加上海河教育园区的相互扶持，导致津南区这边的热度也一直不低，津南区的区政府更是坐落在八里台镇。这边的配套可能要相对来说差点，但是这边的仅有的三个楼盘，都以自给自足来诠释着自己的楼盘。东丽湖呢？在东丽区，可能东丽湖大家并不陌生，因为去过欢乐谷的人都知道，欢乐谷所在的位置，天津东丽欢乐谷其实离着东丽湖就不是很远了呢，东丽湖那边的配套其实怎么说呢，可以说是我做中介这么久了，都不能讲得太清楚那边的大型配套。如果您的预算在120万-150万左右，那咱们可以选择的区域就有很多了，基本上津南区的大部分楼盘，北辰区的大部分楼盘，东丽区的大部分楼盘，还有西青区的少部分楼盘都可以选择， 这个时候就要看咱们的具体需求了，依据咱们的需求点，再去对症下药。如果您的预算在200万左右，那咱们这边基本上可以买到各个区域的楼盘，并且是出房率和舒适度都比较高的洋房社区和智能科技住宅了。这个时候也要具体看咱们的需求点，因为需求点的不同，也会导致买的房子有很大的差别。今天这篇文呢，就先写这么多，我可能会写一个连载，把我所知道的，所有的心得体会写下来，包括对天津各个区域的分析，我只是想把我肚子里的东西吐出来，让更多人需要的人看到，仅此而已。

6月市场回顾： 全国政策：金融环境宽松，城市间市场冷热分化，杭州、宁波、东莞等城市重启调控 天津政策：6月11日人才政策再放宽；银行首套房贷LPR加回30个基点 土地：6月供求双降，7月待拍土地遭延期 新房：6月成交140万㎡，年中爆季冲刺效果显著 二手房：新发地疫情阻碍北漂来津，6月成交量环比下降25%【政策篇】“因城施策”市场分化，部分南方城市重启调控l 全国政策：持续强调房住不炒，LPR有望下行6月20日，LPR保持不变，下半年降息将持续推进。两会过后，货币宽松取向非常明确，初步预测，下半年LPR还会降2-3次。l 地方政策：南方城市因城施策调控市场，有松有紧，红线边界内宽松，规范楼市发展1、 杭州、东莞、宁波等城市针对短期地、楼市大热现象，进行政策调控。7月2日-7月6日间，杭州、东莞、宁波先后出台政策，对当前偏热的房地产市场进行“降温”。政策主要围绕限售、房价限涨幅、禁止捂盘惜售、严控内部转名、严控楼面地价等方面展开。2、 人才政策继续加码，部分城市“零门槛”、全放开门江市实施“零门槛”落户政策，成为广东省落户门槛最低的地级市；海南省实行落户自由，对高校毕业生全面放开落户限制；张家口市持本人居民身份证、户口簿即可办理落户。l 天津政策——政策安全边界内适度宽松1、 人才政策：重点解决北京来津企业职工落户问题6月11日，滨海-中关村科技园发布《关于天津市支持重点平台服务京津冀协同发展的政策措施（试行）实施细则》中提出针对北京来津企业职工放宽落户门槛，鼓励职工来津工作落户。2、 房贷政策：首套房贷调回增加30个基点此前天津多家银行已经调整利率，将首套房利率调整为LPR不加基点，房贷利率可做到4.65%。包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、上海银行等在内的多家银行，7月1日期恢复首套最低LPR+30基点。【土地篇】：土地市场遇冷，供求逐月走低l 6月供求收缩，7月土地还没开始就已结束6月土拍市场成交建面81万㎡，较5月降低37%，平均楼面地价8488元/㎡，整月平均溢价率为2%。 图表：近一年天津市住宅用地逐月成交走势市区成交两宗土地，生态城热度依旧。6月成交楼面价最高的地块来自红桥区运河沿线，河北区王串场24段地块成为蓝光进军市中心的首盘。6月两宗土地有溢价，均位于中新生态城，御景湾以10%的溢价率摘得其中一宗，另一宗由滨海旅游区豪苑投资以8%溢价摘得，其余地块均无溢价。图表：天津市2020年5月成交土地详情l 土拍市场急速降温，又遭延期津南咸水沽打包地块，商服地块土地出让金可分两次缴齐，但最终也未见效，继5月份延期后，6月终停牌。7月原计划待拍3塘沽湾三宗地，已于7月10日确定延期至8月。如此看来，是暂未有意向房企进行勾地保底。7月份的土地市场还未开始就已经结束了。【新房篇】：成交量140万㎡，达2020年峰值l 整体市场：量价齐涨，去化周期17个月6月天津商品住宅成交量140万㎡，较5月份上涨14%，同比增长17%，成交量达2020年成交峰值。成交均价为17401元/㎡，较5月上浮7.5%。6月新房供应158万㎡，较5月上浮18%，较去年同期增长8%。6月新增202个新房销许（其中滨海新区数据统计至6月5日），较5月减少15%。各房企在6月份迎来两大节点，一个“618”，一个端午节，借助两大营销节点冲刺年中任务，供求价三项指标均上涨。图表：近一年逐月天津商品住宅月度供求量价走势图（数据时间截至2020年6月30日）存量与去化周期：6月份商品住宅成交140万㎡，截至6月底全市销许存量1990万㎡，按2019年月均容量115万㎡计算，去化周期维持17个月。图表：2019年至今存量及出清周期变化（时间截至2020年6月30日）l 热门板块：精武镇>商务区>海教园，精武镇板块可进场补仓图表：2020年6月板块成交排名POINT：精武镇板块存量低，房企可考虑进入大南河板块拿地精武镇板块持续有流量，在这一轮行情中板块表现排名全市第一。单月成交577套，反观中北镇整个上半年才成交486套，高下立判。精武镇板块包含华苑西、学府工业区、大南河三个组团。华苑西的三盘格调松间、万科紫台、联发锦鲤存量总计约1100-1200套；大南河板块金地艺墅家、卓越云门、万科西庐、华侨城碧桂园天境四盘存量约1400套；学府工业区两个新盘未入市爱情缤纷里和保利地块。精武镇板块在售及未售项目共9盘，合计总规划存量约8600套房，按照目前每月550套房的速度，到今年年底，华苑西和大南河组团房源量将不足。华苑西无地供应，大南河板块在明年年初可售房源量将极低，在此期间开发商可重点关注大南河板块板块，提前勾地，抢占拿地先机。【二手房篇】：新房价低分流客户，6月二手房成交量下跌l 成交量：6月成交量下跌，成交4405套，比5月下降了25%根据贝壳找房、我爱我家、中原地产的综合数据，6月天津二手房成交4405套，比成交量最高的5月下降了25%。虽然2月楼市“休克”，但上半年的成交量并不差，比去年上半年只减少了12%。图表：天津二手房成交量（2019.1-2020.6）（数据来源：贝壳、我爱我家、中原地产，时间截至2020年6月30日）l 新房二手房偏好：半数客户选择新房7月初的社群调研显示，51.8%的买房人选择新房，15.8%选择二手房，32.4%新房二手房都可以；对比年初的数据，26.1%选择新房，13.3%选择二手房，60.6%是都可以。由此可以看出，在上半年开发商降价回血的过程中，二手房与新房比较不具备价格优势，二手房的客户需求挤压至新房市场。图表：年初年中买房人新房、二手房选择？下半年预期：否极才能泰来1、随着疫情结束，“北京人”将在9月份出来看房。2、南方多地如杭州、南京、宁波、东莞、深圳开启新一轮楼市调控，将推动又一轮城市轮动。针对热火朝天的南方地市和楼市，南方多城市已出台调控政策防止市场过热，房企在南方城市拿地布局将会明显受限。对比而言，三季度或是各房企在天津拿地布局的好时机，可关注优质地块，择机进入。3、7-8月的天津土地市场进入冷冻模式，三季度末政策大概率会有适度松动。9、10月份会成为今年的第二轮行情，房企可做重点布局。4、高周转市场下，2019年成交土地几乎都已入市。2020上半年土地成交同比腰斩，下半年新盘供应不会像去年和上半年这么热闹了。对于饱受摧残的操盘手来说，这无疑是穿透乌云的一束阳光。欢迎交流分享，商务合作可联系365市场部365房地产市场研究机构：以媒体为前沿触角，以微观数据为核心抓手。专注天津市场研究、二手房研究、客户信心调研跟踪，为客户提供更丰富、更具实用性的市场研究咨询服务。微观视角，捕捉趋势！免责声明：本报告由天津365房地产市场研究机构提供，仅供市场资讯了解使用。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“天津365房地产市场研究机构”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。

你知道 波哥基洛夫路 在天津哪里吗？很早就对天津的路文化有所耳闻，由于这次调研是开车，本以为无缘用脚步探访天津的道路街巷。念念不忘，必有回响。调研第三天，我们的车被城六区的限行拦在了距离酒店2公里的地方，需要走回去。很负责任的说那天天气还不错，嗯，反正是先下的雨，后下的雪，最后下的冰雹！我们几个在瑟瑟寒风卷起的雨雪中，来了一趟别样的“天津之眼→海河→大悲院”短线游。△呃，这是米宅第几次放它照片了？没办法，确实漂亮啊△宁静肃穆的大悲院△李叔同其实天津除了蓝印、工业、港口之外，还是一座历史、文化、旅游名城。路文化就可见一斑。说回波哥基洛夫路，它跟红警2的基洛夫一样来自俄国，那是天津“九国租界”的历史，现在已经改名为“进步道”。二战胜利后，我们收回了所有的租界，怎么可能继续用歪果仁起的路名？改！一部分恢复老地名，剩下的重新起。旧日、法、英、德租界以全国省市名字命名，旧意租界改为三民主义“民族路”“民权路”“民生路”这样“新意义”的名字。这种看似随意起的名字，实际上是天津历史的再现，特别是芷江路、台儿庄路等，更昭示着我国八年伟大抗战胜利的尊严。△你可以在天津的路名中找到自己的家乡本来还想跟大家聊聊天津的相声茶馆、包子麻花……主编现在已经站在我身后了。咳~咳，我们说房子。1当前趋势一手房方面，天津整体市场数据，如图一月底二月初，正值农历年底，天津部分房企为了资金回笼，集中放盘，新盘成交量与价格双双微涨。而年后三月新年伊始，又是刚刚制定好年度业绩需要完成，小步加推，以价换量，成交价格微跌，成交数量看涨。房住不炒是目前的主基调，城六区的一手盘房源，以高端改善和长期投资类型为主，整体新房上市价位较高，普遍在30000+以上。所以，如果考虑城六区新盘，要么就是卖掉之前的房子做置换，要么就要考虑到自身经济能力的抗压性，毕竟当前房价整体趋于稳定，上涨放缓，产品周期被拉长了。二手房方面，市场的近况如何呢？1、2月份，年关将至，除非急需周转资金，从来不是业主卖房的高峰。天气寒冷，买方群体也大多忙于准备过年，看房热情降低，带看次数明显降低。但有部分人群会想要买套房子回家过个好年，而市场此时房源有限，所以可能会出现短暂的供不应求，价格小幅上扬。3月份刚过完正月，“金三银四”到来，春暖花开，去年没买到天津房子的朋友开始出门看房，带看次数明显增多，业主挂盘数量也有明显提升，价格持续平稳，市场比较理性。2整体分析目前整体价格趋稳，粥多僧少，是典型的买方市场。遥想16年底，17年初，天津房价发疯上涨，具体怎么疯的想必大家比我清楚不做赘述。哪群人最可怕？就是是看空派转化来的买家，以前总觉得房价会降再等等，一回身发现身边的人都高价买了房，就再也坐不住了，神挡杀神，佛挡杀佛！疯狂买买买！于是就像滚雪球一样，把房价越推越高。全款变首付，首付变车库！限购的大棒敲醒了发昏的脑袋们。人们从高烧中恢复过来，看房的人不再那么多，房屋供应量充足。房价也经历了一个整体下行的趋势，大概下降了20-30%，回到16年9月的水平。大潮退去，就知道谁在裸泳了，这句话同样适用于挑房子。现在挂牌房源很多，买方数量有限，可以好好的挑房子，如果两个楼盘整体相近，不知道如何抉择？那就看看它去年的降价幅度吧，哪个更抗跌要哪个！3三种楼盘类型分析城六区新盘较少，主要是存量房。我们分析三种楼盘。一、老房子，市场别称老公房，多是98年房改之前，单位集体分房。这种房子由于建成年代较早，户型设计不敢恭维，能找到明厨明卫明厅就非常不错了。装修风格也是回归到十几年前，能满足基本的居住需求。△子牙里的老房子周边的配套比较成熟，生活气息浓厚，但大型商场高端消费并不常有。这种房子的好处就在价格公道，面积偏小，总价低，单价2万以内，面积六十多平的房子很容易淘到，特别易于上车。我们发现，一楼的房子最贵，越高越便宜，顶层最便宜，单价居然能相差20%，说到这就不得不跟大家聊一聊天津买房的地域特色啦：1、喜欢边儿户。特别是楼体侧面带窗户的，即使临街熙熙攘攘也喜欢，坚定的买。我觉得这跟天津人骨子里喜欢热闹、敞亮儿有关系吧，要不然为啥那么多的相声茶馆儿高朋满座呢？2、喜欢一楼。这事儿要放到北京就不一定了，一楼一般采光偏弱，空气比较潮湿。但相比于不用爬楼，公摊面积比较小的优点，那些都可以忽略不计。我想，这是一种懂得生活吧。所以对于想要上车的年轻人，买顶层和较高层最合适了。二、次新房。大多建于2000年以后，以高楼层或者高密度的小区为主。虽然人口密度比较大，但是住起来还是蛮舒服的。原因如下1、 路网发达。虽然天津没有正南正北的街道，但是路宽桥多，贵在车少，所以交通谈不上拥挤，通勤不是问题。2、天津是一个不缺水的城市，除了海河从城区贯穿而过，天津境内还有南北运河、津河、子牙河、月牙河等等。在其他城市需要开发商自己挖条臭水沟才敢叫卖“亲水豪宅”的景观，天津的河景房比比皆是。晚上的景观很棒。3、配套商业体众多，有人在2014年统计，全市开业的商业综合体超过20家，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态，如河西区的梦乐城。三，新盘。目前城六区一手新盘较少，且性价比较高。市政府对一手房管控比较严格，限制出售价格，取得预售证，限期必须开盘出售。走访了售楼处，我们发现一个有意思的状况：你从网上找到售楼处的电话询问，通常会被告知已经没有房了，去售楼处看吧，发现又有房了。但是大厅内的销控表也是看不到销售进展的，只能是和销售员去聊“看有没有签约了又被退掉的房子”。所以你能理解开发商那种想捂盘卖高价但是迫于压力不得不开盘，假装没房却又有顾客上门来问，想卖又不想卖的心情吗？唉~真心为他们觉得好累。总体而言，目前城六区一手新盘由于政府的压力，价格还算公道。位置怎么说呢？你在市中心随手一点，就是市中心啊。城六区的交通、生活配套很完善，且新盘户型设计也都比较不错。相比于近日重庆啊，武汉长沙啊近乎悲壮的抢房大战，天津市场售楼处门可罗雀，无论是一手还是二手，当前热度并不高，买房人算是售楼处的“珍稀保护动物”，可以好好挑到性价比高的房子。4区域介绍和平区和平区定位是天津的金融中心。高质金融、高端商务、高档商业、高新科技、高雅文旅五个主导产业集聚发展。所以在和平，可以看到天津最繁华的商业集中区，比如小白楼，天津第一高楼环球金融中心等。和平区的区域特点很明显，城市核心区，黄金土地，土地极度稀缺，近几年几乎没有新住宅地块土拍。和平的老公房，刚需上车最便宜的，当属新兴街片区。基本都是老房，在和平边上。一般名字叫XX里的都是2000年之前的房子。拿一个房源举例，同发里小区的一个一居室，1999年的房子，37.2平米一居室，总价145万，单价3.8万，首付大概45万左右。刚需上车相对比较容易，也是学区房。和平没有太多的次新房，老房居多。2010年以后的房子单价基本上都在5-7万左右。拿劝业场片区举例，和平时光小区，2013年的房子，72平米两居室，总价480万，首付144万左右，单价6.6万。同样也是学区房。整体的区域配套发展已经十分完善，尤其是名校汇集，天津最好的学校，包括市五所中的两所，都在和平区。能接受价格的前提下，为了孩子未来最好的发展，和平区是不二选择。河西区河西的产业非常发达，是天津最有钱的区。河西的房价最值得一提的是梅江，大梅江片区是天津著名的富人区，因为这边本来也是风景区，生态环境和地理位置都绝佳。比较有代表性的楼盘，比如梅江南零号岛别墅，1.3亿的最高售价决定了梅江的价值。河西区的老公房在天塔片区居多，也是XX里。拿天资里举例，1990年的房子，60平米两居室，总价142万，单价2.3万，首付43万左右就可以上车。次新房推荐挂甲寺片区，渤海明珠小区，2013年的房子，87.87两居室，总价320万，单价3.6万，首付100万左右上车。南开区天津市发展较为成熟的区域，加之天大南大等学府气息浓厚，而且景点众多，非常适宜居住。南开区基本上都是老公房，万兴街板块比较集中。一样也是XX里。以华章里举例，1991年的房子，79.97平米两居室，总价273万，单价3.4万，首付80万左右就可以上车。次新房南开区很少，以融汇北苑举例，2014年的房子，78.61平米两居室，总价365万，单价4.6万，首付110万左右上车。南开区作为老区，加上近些年很少有新地块推出，基本都是老公房为主，次新房同样也很少。河东区城市东进战略中重要的受益者，河东相比市内其他各区，有自己独特的优势：1、距传统小白楼市中心更近。2、拥有快捷发达的路网与轨道交通，联通市区与滨海新区。3、具有天津传统居住区人口基数和完善配套。4、不乏大牌开发商，产品类型丰富，密度相对更低、人居尺度更为合理。5、相比河西、和平价位适中，是刚需、刚改首选，且生活便利性均好。河东区的房价相对便宜，老公房基本上万新村比较多。两居室面积以50多平居多，比较好一点的以凤岐东里举例，1990年的房子，74平米两居室，总价175万，单价2.3万，首付53万就可以上车。次新房主要在大王庄居多，以新博园为例，2013年的房子，87.89平米两居室，总价275万，单价3.1万，首付83万左右就可以上车。河北区与和平区、南开区、河西区等热门区域楼市相比，河北区在新盘数量方面一度不多，成交量上也一直不温不火。河北区的老公房推荐王串场，以盛宇里举例，1997年的房子，72.82的两居室，总价140万，单价1.9万，首付42万就可以上车。次新房以诗景颂苑举例，2013年的房子，76.35平米的两居室，总价250万，单价3.2万，首付75万就可以上车。红桥区一直以来，红桥出让地块相较其他区域就少，特别是住宅用地。2016下半年红桥3宗土地的出让，其中两宗地块先后以超过2万/平方米的楼板价一举打破当年邵公庄地块11526元/平方米的单价纪录。相比于和平、河西几近饱和的楼市，红桥的发展空间还很大。红桥区的老公房推荐丁字沽片区，以桃花园南里举例，1988年的房子，62.38的两居室，总价115万，单价1.8万，首付35万就可以上车。红桥区的次新房并不便宜，数量也不多。以西于庄的亿城堂庭举例，2013年的房子，82.77的两居室，总价305万，单价3.6万，首付92万上车。因为天津中心城区整体不大，交通发达，对于在市中心工作，想要上车的刚需一族，红桥区的老公房比较亲民的价格还是很有竞争力的。最后用网友总结的风趣的六句话结尾吧：和平区——游客游客游客河东区——淘宝淘宝淘宝河西区——堵车堵车堵车南开区——学生学生学生河北区——故居故居故居红桥区——老字号老字号老字号5写在最后近几天米宅北京发布的天津系列文章到今天就告一段落啦。期间有许多网友观看留言，我们在此感谢大家对米宅的关注。我们会持续努力，用脚步丈量楼市，用认真的态度，专业的角度为大家还原一个真实的市场缩影。加油。

回顾2020天津二手房市场，有人哭，有人笑，还有人面无表情2020年的二手房市场，除了小阳夏行情外，没有什么值得让人兴奋的。“趴窝”、“挂倒挡”……年底翘尾，也失约了。算不上哀鸿遍野，但也举步维艰。不管是卖房还是买房，就透着一个字“难”，买卖双方的价格博弈已经“刺刀见红”了。卖房人，先别提卖价亏不亏，能不能卖出去还是回事。买房人，真正的好房子都被“雪藏”了，市场上劣币驱逐良币，走遍全天津也没几个称心的。其实2017年调控之后年年如此，但是今年二手房市场分化的更为明显。先说扛得住价格的，都是尖货。这里面有两类，我们逐一说明。第一，重点学区房。这很好理解，学区房是相对比较独立的市场。受行情影响并不大，不管是老破小还是次新房，都是家长们竞相追逐的目标。上三区没问题，尤其是和平，单价十几万的学区房比比皆是。最关键的是，学区房的抗跌性简直是太强悍了。举个例子，诚基商贸中心几乎月月都有成交，从今年1月-12月，我们找到了相同楼层、相同户型的房源。对比一下，1月份的成交单价是36910元/平米，12月份的成交单价是41534元/平米，单价增幅近13%，不但没跌，反而还涨价。诚基商贸中心隶属于耀华小学学片，还不算是“超神”的重点学区房。府上和平隶属于天津市实验小学学片。同类型房源，4月成交单价为85594元/平米，11月成交单价为86537元/平米，微涨1%。在这个行情下，要什么自行车，不降价才是王道。第二，核心地段的次新房。相比旧社区，次新房社区户型不过时、物业跟得上，而且在颜值上更贴合当前的改善人群。可以说，品质好的次新房和新房的差距很小。尤其是核心地段的新房供应少，次新房是最优选择。像保利大都会，133平米中楼层房源，3月的成交均价51327元/平米，半年时间单价增长了4%，达到了53520元/平米。都说真金不怕火炼，逆势总能成就英雄。不得不承认，想要在市场中站住脚，必须要有跳脱大势的“杀手锏”。地段是基础，学区和品质是保障。有涨就有跌，有跌的狠的，有跌的比较柔和的。跌的狠的有两类，一种是没有重点学区光环的老破小，另一种是新房供应充足板块的二手房。老破小如果没有学区属性和地段价值的话，买房人会越来越疏远这样的房源。没物业、没品质，只为落户过渡。一旦有了改善需求，老破小一定会被抛弃。红桥的龙禧园，同类房源1月份的成交单价26470元/平米，12月的成交单价24009元/平米，跌幅达到了9%。这是一个什么概念，一年的时间亏了20万。比老破小更悲催的是老破大。一方面，老破大与老破小面临的问题一样，就是没品质；另一方面，买老破小至少还能图总价低当做过渡，可老破大在总价上没优势。最重要的是，房地产十年一代户型，老破大的空间布局已经满足不了买房人的需求了。比如120平米可能就做个两室，南向开间很小……负担得起总价的改善人群根本看不上，没人接盘，房主只能不停“割肉”。像南开冬云里的这套老破大，房主既想“割肉”出让，却又心有不甘。地段没毛病，但房龄、户型、总价段，这些都是“硬伤”。当然，比这更悲催的还有一种。一些环城板块，因为新盘供应量大，打起了价格战，造成一二手房出现倒挂。对于买房人来说，相同的预算有新房为什么要买二手？津南辛庄的首创城，98平米房源成交单价从年初的16252元/平米降到了年底的14644元/平米，降幅达到了约10%。旁边天津悦府高层均价才14500元/平米，二手房要想卖出去，唯有降价一条出路。还有一种属于跌的比较柔和，因为持续有成交量。比如王顶堤和华明镇。王顶堤老破小多，总价在150万以内。有地铁3、6号线，出行方便；城市界面说得过去，破而不旧。最重要的，有南开学籍，很多西青区的业主，会回流到这里买房。虽然市场不好，但是板块的房价还算扛得住。林苑北里1月与12月的降幅几乎可以忽略不计，稳定的维持在25000元/平米。这很好的印证了，老破小成交量在有支撑的前提下，价格会比较安全。综上所述，可以得出以下几点结论。1、重点学区的老破小短期内还是很坚挺的。但是长期来看，在教育集团化的背景之下，学区房的价值将会被稀释，前景难料。2、成交量高的板块，二手房“问题不大”，价格就算是能扛一些，而且好出手。3、老破大无人接盘。卖不上价总比卖不出去好，攥着大把的预算尽量不要把钱放在“死局”里。傻大户型，环境差，物业差，有钱真不如买新房。4、环城新房供应量大的板块，二手房不扛价。二手房要看新房脸色，新房一降价，二手房肯定受拖拽。2021就这样按部就班的来临了，2020似乎被大多数人嫌弃，希望尽快打包快递走似的，你看，不管你喜欢还是不喜欢，该来的总会来，该过去的终将过去。回望这一年，天津楼市又有着怎样的境遇，2021又有哪些基于目前现状的判断？笔者试着带领大家总结一二，判断判断。2020第一季度疫情爆发时，全国房地产交易清零，营销工作被迫全面转向线上，很多专家及从业人员均对今年楼市做出了下降10%以上的预判。然而根据2020年销售数据预计，全国商品房销售金额大概率再创新高，销售面积持平。从结构上看，二季度楼市开始的全面恢复主要是由一二线城市所带动。天津市场虽然在总体成交水平上看并没有太大波动，但由于经济增速及人口流入放缓，购房需求的增量已经呈现疲软。在宏观及供需结构的市场背景下，天津楼市在2020年也发生了一些重要的演变和趋势。展望2021天津楼市的四个“期待”和三个“堪忧”三个演变”：市场压力下的突围在过去的一年，为了应对天津市场供需结构的恶化，开发商不断调整项目定位、价值体系、客户策略，从而形成了市场结构的几重演变。演变一：市区项目定位分化，豪宅与城市刚需各自为战。市内六区虽然新房供应量不大，但二手房供应量攀升以及市场有效需求较少，因此导致市区的新房市场在近一年承压严重。这里重点说一下有效需求的问题。由于市内六区房值较高，且客户以35岁以上有过置业及贷款经历为主，因此多数客户需要卖房才能获得首付资金或购房资格。但目前市区二手房挂牌量持续上升且成交周期较长（贝壳数据为161天），因此市场中“有钱有资格”的客户并不多。因此在这样的背景下，一部分地段素质一般，产品无太多亮点的市区项目为了抢量，选择了“降价”或“减配”。今年很多新开盘的市区项目均选择了毛坯交付，主要就是考虑控制总价。而相对应的“上三区”项目，部分是因为拿地成本较高或是自身地段素质较好，坚定选择了豪宅化的路线，如金地阅千峯、正荣紫阙、宾西路5号等。可以说，天津市区项目在定位上“优胜劣汰”分化的结果，既真实又合理。演变二：环城项目的核心价值由地铁配套过渡到优质教育。2020年，天津各地铁线路建设全面开花。目前环城四区重点在售板块均有地铁线路辐射，如莘庄、咸水沽、新丽、精武镇、宜兴阜等。这就导致，地铁已经不再是环城项目的差异化卖点，而成为了标配。在这样的背景下，各环城项目为了打造差异化价值，在今年将重点放在了教育配套的引进上。从结果上看，今年环城四区的几个销冠级项目也均有优质教育资源的加持，如美的云熙府所在国展板块引入实验中学与师大二附小、西青的保利·和光尘樾引入“小外”等。从置业逻辑上看，以上这个演变其实也是环城置业从“被动挤出”到“主动选择”的过程，即越来越多的客户开始接受在环城板块长期居住。另外，环城项目引入优质教育配套的背后，我们也看到了中小学教育产业化、集团化的趋势，这样的趋势或许在未来还会加速。演变三：落户客群成远郊楼市绝对主力，价格最不抗跌。先看一组数据，海河英才政策实施以来，2018年约13.3万人落户，2019年约11.5万人落户，2020年截至11月份，约8.8万人落户。另外，落户人群的平均年龄为32岁。而这个年龄结构就决定了，这部分人群若考虑购房，首选是首付在30万左右的刚需项目。因此自2018年开始，总价在100万左右及以下的项目中，落户客户的比例不断上升，购买区域以远郊的静海、武清、宝坻为主，同时也包含滨海新区及环城四区的部分板块，如塘沽湾、大张庄、东丽湖、天嘉湖等。由于缺少地缘客户，远郊区域的项目在今年已经全面将项目重心放在了吸收落户客户上，包括了项目产品定位、配套建设、营销动作、外地客户拓展等。这样的演变的结果是，像团泊东区及北辰大张庄这样的板块，落户客户的比例已经从2018年的35%上升到今年的60%以上。另外，由于这部分低价项目所在的区域供应量较大，为了争抢客户成交，销售价格跳水也频频发生。价格的大幅波动，也是这种演变趋势的一个无法回避的结果。2021天津楼市的四个“期待”一、购房窗口从总量上看，人才引进依旧是支撑天津楼市的基本盘。而购房时机上，上半年是重要的时间窗口。这其中有两个事件值得关注。一是“小阳春”两会期间，是否会有更多的城市发布明确的“一城一策”调控放松政策；二是在明年上半年，一线城市持续了一年的火爆行情能否传递到其他二线城市。若政策面及外部环境发生变化，天津市场有可能在上半年迎来短期爆发的时间窗口。二、 环城国展板块值得期待对于环城四区，由于整体存量在2021年依旧会保持高位，各区域明星项目的吸虹效应将更加明显。板块方面，笔者最看好的当属国展板块，2021年板块内的各项配套建设以及国展投入使用后的客流规模可以得到验证，其成交规模有望上升一倍成为环城热点板块。在环城市场的产品结构上，今年的一些趋势将在明年得到放大。第一，环城刚需类产品的入门户型将压缩到75-80平米小两室，从而进一步压低总价。第二，有集采优势的开发商，在刚需项目上可以考虑低成本的简装增加项目价值卖点。三、滨海百花齐放滨海新区在滨城的定位下，2021年将继续在产业调整、人才引进、配套建设等多个维度上领跑全市，这也让滨海楼市的基本面得到稳固。同时，在购房政策层面，滨海新区也是天津最有可能进行优化调整的区域，后续政策面给予滨海的倾斜已是板上钉钉。而滨海新区在楼市结构上也有可能迎来百花齐放的局面。对于新兴区域而言，如海洋高新区已经在2020年取得了配套建设上的加速，2021年有可能获得更多关注。四、 武清配套仍有潜力对于武清市场，对接京津冀产业导入以及北京房价上升导致的“北京上班 天津落户”，将进一步支撑武清楼市的基本面领跑天津市场。同时，武清若在2021年能够在教育源方面引入更好的配套学校，加上武清楼市良好的供需结构，或许将在整体价格上有所突破。尤其是对于目前火热的商务区或者南湖板块而言，若效仿环城四区引入市区集团化的教育资源，将提升板块的溢价能力。为何堪忧？一、 房价涨幅低于CPI就是下跌受到近两年新房库存以及二手房挂牌量持续上升的影响，若政策面不出现突破预期的利好，房价依旧被供需结构所决定。因此对于2021年天津房价走势，我们预期并不会有明显涨幅，部分竞争激烈的区域有可能会继续打折促销。而CPI的涨幅在经历了第四季度的下跌后，目前对2021年通胀预期的一致性较强，预计全年CPI指数至少会在3%以上。因此若楼市多年跑不赢CPI涨幅，房价真实的下跌情况将远超名义水平。二、市区刚需项目仍旧艰难市区项目的定位将继续分化。市区刚需类项目受到二手房库存的影响，有效需求量很难有起色。非热点板块的刚需类项目，价格水平将继续与二手次新房拉近。城市豪宅类项目将稳中有升，主要原因来自于通胀预期与一线城市上涨带动的资产处置行为。豪宅在产品方面，未来有可能围绕社区规划、建筑品质和物业服务进行提升，这当然也要看规划方面能否放开一些限制。而在室内空间方面，豪宅产品的竞争空间已经不大，排名前二十的开发商在户型设计与精装标准上都已经非常成熟。三、别墅逐步退出新房市场别墅产品受到“禁墅令”的影响，2021年预计供应量与成交量均将下滑至40万平米以内。预计在2021年，市场别墅新盘供应稀少，在售顺销的别墅项目主要以远郊及部分滨海区域为主。未来别墅产品将退出新房市场，别墅置业将以二手房市场为主。本人在天津上学，工作，生活8余年，现在从事本人天津落户，房产工作，免费为上百位外地家长提供天津落户、买房投资、上学转学政策咨询，帮助上千个家庭成功落户天津，指导数百个客户成功置业天津，希望帮助更多的家庭解决天津落户，买房的难题，不走弯路。现建了一个天津买房交流学习群，欢迎大家联系我。（liangyi_95）进群,共同交流，共同进步，共同置业。

来源/微信公众号：樱桃大房子； 作者：樱桃阿牛是天津的一位打工仔，月薪只有一万多，为了实现财务自由，他从2013年开始学着炒房，买进卖出十多次，利用消费贷、信用卡、抵押贷，加杠杆到极致。去年天津调控后房价很快下跌20%，加上GDP缩水，增长率腰斩，人口净流出，当各种利空消息不断叠加的时候，市场一片悲观情绪，阿牛内心也打鼓，因为他2017年的绩效奖金到现在还拖着没有发放，可见财政十分吃紧。手中物业800多平米，月供11万，还贷只能拆东墙补西墙，但阿牛坚持没有抛盘，还逢低吃进了两套，因为房价还没有跌穿他的成本价，他还有浮盈。而且阿牛知道比他更加扛不住的是天津政府，根据穆迪报告，天津市地方国企总负债和当地财政收入之比已经超过600%。果然，5月16日，天津的‘海河英才’计划公布，不到一天时间，就有30万人申请天津落户。人才计划让阿牛们感到兴奋不已，但也让一群观望房价继续下跌的人感到不安，他们被迫在匆忙中恐慌入市。天津房价，在短短的一个月内，成功修复失地，快速反弹10%-15%。但市场很快又重归平静。人才计划，是让天津楼市起死回生，还是昙花一现？1二手房快速反弹5月16日人才新政发布后，业主们立刻闻风而动。从第一天的无砍价空间，到第二天开始反价，第三天坐地起价，第四天一房难求......根据链家二手房成交数据，5月21日，出现了明显的峰值，当天链家成交了732套房源，仅在5月16-31日，落户新政实施后的半个月内，链家连锁店的成交量就高达3730套，而往常一个月才两千套左右。（下图为天津链家5、6月成交数据，由365淘房网制图）“人才落户后，成交量和成交价大幅反弹，我们5月份成交量了两千套，比上个月多了4倍。”5月31日那天，河北区金纬路我爱我家店长宋桂合告诉我，但这些买房的都是原来就已经落户天津，一直在观望，跟新政并没有关系，只是看到政策利好后恐慌性入市，因为正在落户的手续尚没有走完。由于天津有2年清理一次集体户口的惯例，要落户只能买房，把户口从人才市场迁到房子上，否则打回原籍，所以人才新政一出，就把原来落入集体户口的购房需求逼出来了。据宋桂合透露，购房者中，60%来自北京、河北，很多人选择一次性付款，因为买一百多万的房子舍不得贷款，处女贷要留着北京买房用，另外40%是本地人。购买的房源集中在学区房，私产几乎都卖空了，他们店面所在的片区，四百多套独单房源，只剩下80套，望海楼，洪顺里商圈，中山路以北，涨幅都有15%。但有的学位房涨幅更高，以河北区的金波里为例，1970年开发的物业，属于典型的老破旧小区，但带重点小学河北区实验小学学位，一套46.5平米的一房一厅，2017年3月，调控之前最高成交价184万，2017年12月，同样户型中楼层的成交价133万，最高跌了50万，跌幅27%，今年4月，高楼层最低成交价106万，而5月26日同户型中楼层的成交价已经涨到170万，从低点算涨了37万，涨幅30%。另据一位天津本地的朋友告诉我，五大道旅游风景区的拆间，仅仅15.86平米，已有六七十年的房龄，属于不能拆的文物，但就因为在和平区，学位好，可以排名前三，房价已经从人才新政前的200万涨到了新政后的240万，而且只能一次性付款。这种拆间即使在去年调控期间也没有跌过，今年1月还只有170万，因为是公产房，不占购房名额，所以逆势上涨。一家位于天津东站的链家分店店长告诉我们，他们分店在天津的成交量可以排到前三，以前每个月成交量都只有三十多套，5月份成交了54套，其中本地人改善的只有十来套，其他都是外地人。与宋桂合说的一样，链家店长也说，外地人是以前就已经落了户口，只是一直在观望中。现在买房主要是大家预期后面需求增加，恐慌性入市引发价格上涨。“现在落户的一部分是北京人，一部分是天津工作的人，调档后才能找工作，否则收入证明都没法开，怎么贷款，怎么买房，所以需要一个过程，人才新政后，对楼市的影响没有那么快。”链家店长认为，买房后，他们都打算来天津工作生活，至少需要有人陪伴照顾孩子，所以还是能带动天津的消费。“价格涨了后，客户又会减少，因为会透支购买力。”链家店长坦白说了实话，他们也不希望涨价，只要有成交量就行。整个5月，天津二手房住宅共成交10609套，环比上涨4%，同比上涨54%；成交均价为15096元/平米，环比上涨7%，同比上涨18%。5月份的成交量环比4月涨的不算太多，一方面是因为网签有滞后性，另一方面是因为4月份基数已经很大，因人才新政早有传闻，行情在4月份就回暖了，环比3月大涨了37%。经过这波小高潮，之前观望一年的购买力，已经释放了不少。链家6月份成交量又回到了落户新政前的水平，只成交了2100套房源，保持低位平稳态势，每逢周末成交量会在100套左右，工作日成交量50-70套左右。宝坻区，津南区由于低总价房源多，也很受北京人欢迎，成交量大。根据365淘房的监测，6月，在92个板块中，有75个板块价格较4月上涨，占比82%，其余17个板块价格下跌。其中，涨幅前十名的板块为铁东路、小海地、江都路、宜兴埠、万新村、大王庄、友谊路、鸿顺里街、柳林街、望海楼。这十个板块中，仅有宜兴埠属于北辰区，其余全部位于市内六区中，但是却以靠近外环的区域居多，这也说明，目前最受欢迎的仍然是低总价房源。7月10日，宋桂合告诉我，由于政府控制准迁证的下放量，存量需求集中释放后，新落户的需求还没有跟上，6月下旬后房价涨幅不大，目前已经没有了5月份的恐慌购房，从成交价来看，一室两室刚需房价也很稳定，但业主的心态也好，房源上依然是供不应求，有些业主放出来的房源价位和房子价值脱节太严重，得不到买家认可。据宋桂合说，人才新政后至今，河北区房价总共上涨了15%，但主要集中在60平米以下一房两房的小户型，60-100平米的中等户型只涨了5-10%，而大户型根本没涨。小户型到大户型的上涨有个传导过程，因为改善型群体都是卖了小房才能换大房，现在银行放款慢，拿到按揭尾款需要三个月到半年，信贷不放开，大户型暂时难涨。据阿牛的观察，市区低总价的落户房大涨，南开北片，之前85万的房子好找，现在普遍要120多万了。然后向上传递，力度大约到400万的房子开始衰竭，500万以上的房子没涨，800万以上的大户型甚至还在跌。新房市场虽然受到限价的管控，不能随意涨价，但也感受到了人才新政带来的热潮。“在人才落户之前，开发商都集思广益想着怎么去化呢，现在愁的是马上没货卖了，我们都在催开发部赶快去办销售许可证。”5月31日，一家上市房企天津分公司的高管跟我说，原来还愁半年业绩完不成，现在看来不成问题了，今年销售目标是100亿。宝坻区有个项目，价格1.2-1.3元/平米，五月份之前，有40多户闹着要退房，人才新政出来后，大家都不退了；很多总价低的新楼盘存货很快清盘，比如北城区的新城樾风华1.5万元/平米，一百多套销售一空，还有东丽渤龙湖板块的盘也很受欢迎。据他透露，房管局早就跟各个开发商口头传达，不允许在朋友圈发表人才新政后天津房价上涨的消息，省得招来非议。2财政困难倒逼回顾天津楼市调控后房价下跌，到‘海河英才’计划带动的房价上涨，前后相隔不过一年多时间。再往前追溯，天津房价从2015年底到2016年初，优质物业最先启动，四五月初开始普涨，八九月份最疯狂，跟二手房倒挂严重，金地一个新盘1.8万/平米，新房加四十万茶水费也买不到。到2016年底，天津房价已翻倍，但开发商捂盘惜售严重，房子拿在手中舍不得卖，到2017年初又有起飞的势头，终于触怒了政府。最后政府出台限价限贷限购一系列调控政策，市场预期被扭转，房子很快就卖不动了，结果开发商都傻眼了，新房稳住后，二手房在2017应声回落。天津某房企说，如果不出人才落户，市场还得往下走。而倒逼天津变相放松限购的，正是天津困难的财政和失速的经济，以及常住人口的流出。2016年，天津一般公共预算收入为2723亿，2017年为2310亿，同比下降413亿，降幅15%，令人诧异的是，在经济失速下，其中的税收收入却不降反增，达1611.71亿元，占比为69.5%，比上年提高9.9个百分点，其中增值税649.05亿元，增长42.4%！滨海新区更是夸张至极，2016年区级一般公共预算收入1338.05 亿元，2017年528.97亿元，经济挤水分后财政收入原形毕露。“去年从市财政到区财政的收入都下降了百分之一二十，某区都想要跟银行贷款给公务员借钱发工资了。”天津的一位公务员跟我讲，他们部门2017年的绩效工资到现在都没有发。而2017年天津一般公共预算支出3282.16亿元。其中，社会保障和就业支出458.92亿元，增长21.4%。众所周知，天津的补充住房公积金相当高，体制内一个30岁左右的科员，每个月到手工资6000元出头，但公积金就有5000左右。跟收入相比，每年一千亿的差额支出，对天津来说压力山大。乐居数据显示，2017年天津土地出让金收入合计约1239亿元，连续第二年突破千亿，同比2016年（1389亿元）跌幅约9%。很显然，土地收入对天津财政是个很重要的补充。然而，随着楼市调控的深入，新房销售面积大幅下滑，2018年开始土地市场变得异常冷淡，流拍、底价成交成为常态。4月8日-25日，不到20天，连续7宗地停牌，2016年11月底12月初也有过一次停牌潮，但那次是为了卖更高的价格而主动停牌，而今年4月是因为无人报名被迫停牌，4月19日，宁河桥北新区地块流拍，5月2日，生态城南部转让地块流拍，有拿地的也基本上是底价，溢价的屈指可数。天津一家房企告诉我，土地都已经挂牌了，政府还在找开发商去拍地，而以前都是在挂牌之前就要勾兑好，但房子不好卖，开发商也不敢拿地。这让天津政府如坐针毡，因为背后还有一堆债务到期等着还。截至2017年末，天津市政府债务余额为3424亿元，离限额仅有39亿的空间，政府债务率（政府债务余额/综合财力）为83.4%，看起来天津地方政府负债可控。但或有负债率高的吓人。2016年8月，穆迪发布了一份统计报告，天津市地方国企总负债和当地财政收入之比已经超过600%，而净资产回报率不足3%。负债1920亿的天津国企渤海钢铁已经在2016年发生债务危机，分崩离析。今年4月27日，中电投先融发布公告称，他们2017年向天津市市政建设开发有限责任公司发行的一个资管计划，对方未能按时偿付本息，总共5亿元，共分4期，还有2期到期没还。天津市政开发公司是天津市政建设集团全资子公司，第一大股东是天津国资委，属于天津市政府平台。天津市政建设集团财务报表显示，常年在亏损边缘挣扎，近5年净利润只有两三千万，甚至一度还亏损四五千万。（图片来自债市观察V）截止2017年中报，天津市政建设集团总负债641亿元，近5年来，资产负债率均在90%左右浮动。值得注意的是，房屋销售占天津市政建设集团主营业务的57.2%，也是主要收入来源，因此房地产的景气度，对于天津市政府来说，不言而喻。 紧接着今年5月，中信信托一纸公告，吓坏了天津金融圈，天津又一大国企天房集团5.5亿元信托计划，5月份有一笔2亿元到期资金存在兑付风险，而截止2017年中报，天房集团总负债1830.13亿，负债率85.81%，涵盖了各大金融机构。天房集团是天津最大的国有房企，归属天津国资委，也是业内闻名的地王举牌大王，手头拥有很多黄金地，2015、2016年其应收分别是328亿、237亿，同期对应归属母公司净利润仅为2亿元，2016年亏损4.5亿元，2017又是预亏，这几年量价齐飞，全民抢房，房企利润暴增，堪称房地产史无前例的钻石时期，天房集团取得这样的业绩，简直匪夷所思！业内对此只有一个分析，天房只是披着房企的帽子，也许把它看做政府的城投平台更恰当，拿块地盖房子可以，但周边十公里内的路也归他修了，那哪还有什么利润呢。令世人感到疑惑的是，今年6月份，天津农商行董事长突然割腕自杀，据媒体报道，该行输血最多的就是天房集团和天津航空两大国企，天津航空去年一季度末负债237亿。虽然政府不用对国企的负债兜底，但国企是政府的儿子，儿子们日子不好过，也会拖累爸爸，做爸爸的肯定会想办法为儿子谋出路。3失速的经济2017年天津市GDP为18595.38亿元，比上年只增加709.99亿元，增速更是降至3.6%，而2016年还有9%，可谓悬崖式下跌。今年一季度其GDP增速更是降到了1.9%，坠落到谷底。而细看经济下滑的原因，主要是三个方面，第一是工业，2016年，天津市第二产业增加值为8003.87亿元，增长8%。2017年天津市该产值为7590.36亿元，仅增长1%。天津一位政府部门人员透露，为了蓝天白云，天津砍掉了太多小作坊工厂，郊区治理雾霾，很多厂子都关了，pm2.5下降了35%，所以导致经济下滑厉害，很多企业迁到河南去了。天津人感受最深刻的是人少了，统计数据上也体现出来，2017年末，天津常住人口总量1556.87万人，较上年减少5.25万人；其中，外来常住人口总量498.23万人，减少9.31万人。人走了，相应的消费也会减少。第二个参数就是消费方面，2016年，天津市社会消费品零售总额为5635.81亿元，增长7.2%。2017年为5729.67亿元，增速降至1.7%。我们在梅江韩国街吃饭时，一个朋友告诉我，以前这里的日韩企业很多，现在日韩企业很多都撤到西安、武汉去了，所以烤鸡店也即将倒闭，4月份已经倒闭了两家足疗店，因为天津成本高，收入低，开不下去了。第三个参数，固定资产投资，2016年，天津市全社会固定资产投资为14629.22亿元，增长12%。2017年为11274.69亿元，增长0.5%。基建、房地产投资下滑都非常明显。过去这些年，天津经济保持高速增长，与其高增速的固定资产投资密不可分，超前的投资，体现在城市基础设施建设上，如果仅仅从城市风貌看，如机场，车站，道路，绿化等，天津在国内绝对是数一数二。但投资需要的是钱，这也就是为什么天津的或有负债能达到600%的其中一个原因。（上图是滨海新区的跨江大桥，已停工）据天津的金融圈人士告诉我，现在天津很多金融机构已经不愿意贷款给天津的国企和城投公司了，因为他们负债率过高，担心还不起款，特别是渤钢、物产和天房这三大国企。去年滨海新区挤水分，被全国人民看笑话，滨海新区2016年GDP在经过调整统计口径后，由此前的10002.31亿元降为6654亿，缩水约33.5%。不过天津统计局表示，滨海新区挤水分，对天津GDP统计没影响。滨海新区于家堡和响螺湾是最具代表性的商务区，2006年响螺湾商务区开工建设，天津政府雄心勃勃，希望在这里打造成东方曼哈顿，上马39个项目、总计48座摩天大楼。然而，仅仅热闹了几年后，很多项目陆续出现停工或缓建，如今这里被称为鬼城，很多大楼已经烂尾，商务区人气明显不足，即使是上下班高峰期，马路上行人也不多。 滨海新区人口只有300万，不到天津的20%，但GDP占到了天津的36%，很显然人均GDP是远远高于全天津平均水平的。但滨海新区为什么人气那么弱呢？我认为有两个因素，一是滨海新区从地理位置上与天津市区隔离的太远，割裂了，类似两个城市，不利于融合，在滨海新区上班，住在老城区，几乎是不太可能的事。第二，也是最重要的一点，天津市政府没有把重要的资源分流过去，最好的教育、医疗等公共资源都保留在中心城区，大家都不愿意挪窝，天津本地人甚至非常鄙视滨海新区，视之为乡下，外地人如果走了，又怎么能有人气？滨海新区2015年发生大爆炸后，搬走了很多工厂，让滨海新区经济遭受了一次重创。天津政府部门的一位人士说，天津也想要腾笼换鸟，但产业转型升级并没有成功，江浙、广东资本不来投资，因为过去十年是最好的投资时机，天津都没有发展起来，滨海新区一堆烂尾楼，现在没有政策优势了，投资环境更差了，所以很多资本宁可跑到成都、西安，武汉去投资，也不来天津。4未来的希望正是因为天津面临着当前的种种困局，很多人对天津的海河英才计划，并不看好。但我没这么悲观，天津经济应该在今年一季度已经见底了！因为工业污染已经治理完毕，工厂该倒的倒，外企该走的走，剩下的也就稳定了。从天津统计局的数据来看，1-5月份的各项经济指标，比如规模以上工业增加值，固定资产投资，社会消费品零售总额，已经比1-4月份好转，比一季度当然就更好了。天津降低落户门槛后，预计将迎来新的曙光！5月16日人才计划公布，第一天就有30万人申请挤爆了服务器，这一数据，足以反映出背后的潜在落户需求有多大，随后几天都有大批异地人群前往天津。据了解，人才落户也是持续的，目前各个区落户基本都排到了1-2个月之后的号了。很多人都知道，天津的教育资源得天独厚。去年天津参加高考的人数仅仅5.7万人，985工程高校的录取率却达到了5.81%，这一数据位居全国第一。有人评论，很多人去抢天津户口，并不是为了以后能够定居天津，只是想享受户口带来的高等教育福利罢了。一位来自河北沧州想落户天津的朋友告诉我，他为了孩子落户天津上学了解的很清楚，以前可以“空挂学籍”，但现在天津规定不行，必须要去天津上学。所谓空挂，就是把学籍放到天津的学校，名义上在那上学，实际上在老家，高考时才去天津。如果买到和平区的铁片学区房，从小学开始念，最沾光。中介告诉我，很多人买了房后，还是会来天津工作，自然就能带动消费，拉动经济。不管怎么样，只要你想落户在天津参考高考，就必须在天津买房，以前天津落户很难，现在放开落户后，买房需求无疑会增加。未来的购房需求不会集中爆发，因为新落户的天津人买房入市有个过程，所以5月份的成交量激增后，市场回归常态了，但这个过程预计也不会太久。二手房价格与新房价格持平后，购房需求将逐渐涌向新房市场，但天津中心城区学区房是最优质的稀缺资源。来天津落户的六七成是在北京上班但无法落户的人，老公在北京上班，老婆孩子在天津，很常见，在北京赚钱来天津消费，对天津经济肯定有拉动。天津，在天津人眼里是家乡，在北京人眼里是后院，在河北人眼里是自己的省会 ，在山东、河南部分地区人眼里是高考圣地。天津凭借着教育资源，未来的常住人口将持续流入，重回正增长，只要有人就有希望，就可以拉动经济增长，所以千万不要对天津过度悲观，天津滨海新区挤水分，天津今年一季度GDP1.9%，可以说是利空出尽了很多。正如我上文分析的那样，天津政府负债累累，土地再流拍下去日子没法过了，当前的调控状态已是极限。无论如何，天津再差也是一个老牌直辖市，而且处于津京冀经济圈，北京再吸虹，天津还是能剩点汤喝，瘦死的骆驼比马大，如下图，2017年经济总量排名全国第六。阿牛说，他手中的房子会一直拿着，现在天津便宜的面粉都快卖完了，剩下的都是贵的，至少拿到2020年再出，因为牛市没有走完，周边城市水涨船高，连西安都两万，相比之下天津并不贵了。欢迎关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和观点；

乐居买房讯 一场疫情让全国楼市进入了冰冻期，天津也不例外，售楼处闭门，各项目集体转战线上，但依旧拦不住成交数据腰斩。随着疫情逐渐得以控制，复工复产逐步推进，天津楼市开始进入了回暖复苏的“快车道”。“小阳春”一直以来是近几年全国一二线城市的黄金档期，因为2020年的疫情可能这个档期向后延了一些，但是对于楼市而言，2020年的3月伊始，“以价换量”成为了全国各地黄金档公映的一部迟到的贺岁电影。新房市场调查：房企基本复工 楼市成交旺盛据乐居了解截止目前，天津房企售楼处、建筑工地大多均已基本复工，房地产市场基本恢复节前正常运行。如果说3月的天津楼市是暗香流动，那么进入4月可谓是花开满园。天津楼市正式迎来市场的小高潮，楼市新盘销许下发量增多，多数新盘集中在滨海新区，同时环城的首开以及加推量也在上涨，开盘价格真的让人既“惊喜”又“惊吓”。首次开放售楼处的新梅江中海·左岸澜庭津门正荣府销售现场金地艺墅家售楼处开发商为了让市场快速升温，纷纷让利推出了特价房源，如市区海河板块内项目一口价最高省111万元，88折、93折、98折等不同的优惠，以价换量，成为小阳春的主旋律。从4月第一周开始，市场开盘量、蓄客项目量平稳上涨，纯新盘及在售楼盘续客排卡量递增趋势，集中在环城+滨海新区等区域，因价格优势备受置业者的青睐。据不完全统计，4月第二周周末公开外宣的开盘项目为5个，开盘项目分布在北辰、东丽及津南海河教育园区等，产品为小高层和洋房产品，三居户型最低总价约170万起。户型不等，产品及价位适合多种需求的购房人群，本周预计加推价格创新低，百万置业，成为购房者的新宠。土地市场调查：供需两旺 再现多家竞价2020年1-3月，天津招拍挂市场成功出让的纯住宅、商住用地共16宗！出让土地总面积约99万㎡，规划建筑总面积约169万㎡，土地成交总金额共约133亿元！横向来看，天津1季度土地成交总额在32个二线城市中排名第九，总价环比降幅15%，成交总价环比降幅排名第五，再同等二线城市中，天津的土地市场表现一般，但就城市规划及未来供货量来说，2020年，天津土地市场后续会继续发力。天津今年1季度的宅地成交规模处于近几年低位，成交总价为近几年最低值，其中2月份、3月份受春节、疫情等影响，仅成交了5宗宅地，但也不乏多家竞买，溢价成交的情况出现。市内六区2宗（河东1宗+河西1宗）；环城四区7宗（北辰5宗+津南1宗+东丽1宗）；滨海新区3宗（高新区2宗+生态城1宗）；远郊五区4宗（蓟州4宗）。从地块成交数量和成交总价来看，环城依旧是宅地供应主力和价值焦点所在，但随着近期滨海地块的持续大量供给，滨海土拍市场或将迎来一波小高峰。4月天津土地市场挂牌情况4月份出让的商住地块多达15宗，累计总出让总面积约80.98万㎡，总起始出让金95.584亿元。二手房市场调查：成交回暖 房价跌多涨少据天津中原研究院数据统计，中心城区热点社区二手房成交均价较19年均价降幅为3%-15%不等，其中东丽区最明显，平均降幅超过7%。成交价格的大幅走低，与业主心态有很大关系，不少业主经过2019年的跌宕选择降价。而进入3月份，购房者也开始活跃，大量房源降价扩大选择空间，二手房成交量总体有所恢复。2020年一季度二手房成交主要集中在3月中下旬，成交客户主要为四类：落户需求客户、“新天津人”自住客户、学区需求客户及19年四季度末以来积压的改善客户。以天津最核心的区域和平区为例，就此四类客户集中的热点社区时点价格及与19年相比的价格变化情况进行对比：和平区热点社区价格对比市内六区中，和平区、南开区、河西区因其区位特别是具备学区优势，价格相对稳定，三区二手房一季度成交价相较2019年仅出现小幅度下跌。河北区、红桥区、河东区主要针对的是刚改类客群，由于优质学区相对较少、二手社区平均品质相较“和平区、南开区、河西区”有一定差距，出现3-6%左右的降幅，其中河东区平均降幅最高，为5.9%。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房

5月市场回顾：两会：强调“房住不炒”，因城施策预留空间全国政策：信贷政策整体偏宽松，央行等八部委强调资金偏好要从房地产转移至实体经济天津政策：“海河英才”技能型人才政策再宽松；四大行首套贷款可做到LPR不加基点土地：新城武清溢价率40%摘地，85万㎡规模土地延期停牌新房：5月成交123万㎡，价格环比增幅5%，武清热度飙升二手房：5月成交量创近一年新高，环比增长16%【政策篇】“房住不炒”主基调，因城施策“只做不说”？两会热点聚焦1、宏观层面：不设经济增长目标，财政、货币政策稳经济，着力复苏实体经济；减免国有房产租金，鼓励各类业主减免或缓收房租，缓解企业经营压力。2、房地产相关：坚持房住不炒、因城施策主基调不变；房地产相关提案：土地市场化、新基建与房地产的融合备受关注。全国政策：信贷政策偏宽松，强调资金偏好要从房地产转移至实体经济5月9日，银保监会禁止互联网贷款资金流入房地产。5月10日，央行表示要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。要发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济。5月20日，LPR保持不变，下半年降息将持续推进。两会过后，货币宽松取向非常明确，初步预测，下半年LPR还会降2-3次。6月1日，央行等8部委要求：商业银行要把信贷资源偏好从房地产转移到实体经济领域。今年以来央行已多次通过定向降准降息引导资金流入小微企业，支持实体经济发展。地方政策：县城试探红线失败；因城施策“只做不说”有豁口1、十八线城市“一日游”，没有山高皇帝远5月15日，宁阳县降首付比例，首套首付两成，二套首付三成，18日被撤回。5月20日，安徽无为市取消两年限售政策，22日被撤回。2、青岛，从“一日游”到“只做不说”？4月10日青岛放松限购、限售政策被撤回后。楼市政策疑似开始转入“地下”，只做不说。青岛原政策限购区域：市南区、市北区、崂山区、李沧区、黄岛区、城阳区青岛某中介口径：外地人在非限购区域首套房可直接购买，不需要落户和社保个税证明。目前限购区域：市南区、市北区、城阳区由此可见从限购区域由6个减少为3个、购房资格也有放松，能做但不能说。3、济南市、郑州市等地人才新规进一步放宽，“抢人才”变“抢人口”郑州：非郑户籍本科学历购首套房不再审核社保、个税。济南：6月1日起全面放开落户限制。天津政策——人才政策加码，信贷政策适度宽松1、人才政策：“海河英才”放宽吸引人；资金补贴留住人“海河英才”技能型人才认定再放宽：企业可自主评价，下半年将继续深入实施海河英才计划人社局：资金补贴企业扩大招用规模，留住高校毕业生2、信贷政策：多家银行首套房贷可做到LPR不加基点天津多家银行调整了房贷政策，执行首套房贷利率最低5年期以上LPR不加基点，等于首套房贷利率下调30BP至4.65%。3、宝坻住建委直接窗口指导，喊话不许降价！【土地篇】：5月供应放缓，土拍冰火两重天5月供地11宗，成交12宗，供求量下滑5月土拍市场成交建面128万㎡，较4月降低28%，整体溢价率升为5%；6月待拍12宗地块，其中含住宅用地地块8宗，商办地块4宗。5月含宅地地块土拍主要集中在武清城区、生态城、辛庄、新梅江等板块。图表：近一年天津市住宅用地逐月成交走势重点地区土拍率先升温，五月出现47亿中海新梅江地块总价地王、新城武清地块溢价率40%的溢价王；对于房企而言，热点板块可产生持续流量，现金流有保障，操作风险低。图表：天津市2020年5月成交土地详情房企拿地依旧谨慎，有“前科”、有硬伤遭延期停牌本月延期停牌地块总建面达85万㎡。据统计延期停牌的地块多有“前科”：区域内有流拍地块，或地块本身曾流拍过。要么就是单价高、总价高导致经济账算不过来的硬伤。预计今年上半年只能完成全年任务的1/4，大量土地积压到下半年。图表：5月土地市场停牌、延期地块基本情况【新房篇】：整体量价均涨，武清热度飙升整体市场：成交量恢复往年平均水平，去化周期降至17个月5月天津商品住宅成交量123万㎡，环比上涨10%，恢复往年平均水平；成交均价为16191元/㎡，较4月上涨5%。市区1-5月新增销许数量314个，仅5月新增237个。5月新房供应134万㎡，环比上涨33%。图表：近一年逐月天津商品住宅月度供求量价走势图（数据时间截至2020年5月31日）存量与去化周期：截至5月底全市销许存量1972万㎡。4、5月份成交回暖，疫情影响消退，按2019年月均容量115万㎡计算，去化周期17个月。图表：2019年至今存量及出清周期变化（时间截至2020年5月31日）6月供应持续加大，房企启动年中冲刺。5月下半月开始供应井喷，房企积极备货应对，6月新房市场将会有更多新盘新货入市，市场热度将继续保持，预计成交量或稳中有升，但价格会有所回落。“小初夏”行情是季节性行情所致，六月后波段行情将宣告结束5月份天津的签约数据较上月量价齐涨，成交量123万㎡，已恢复往年平均水平。不光是天津，3月以来，全国范围的房地产市场持续复苏迹象，毋庸置疑成交量回来了。4、5月份成交回暖，大多是疫情后购房需求的集中释放，总体稳中略升。6月房企年中冲刺将再起一轮冲量热潮，6月后购房热情将缓缓降温，“小初夏”行情宣告结束。武清热度飙升，板块排名前五中武清独占两席！图表：2020年5月板块成交排名板块热度排名：大学城>宝坻城南>武清商务区>武清南湖>团泊东宝坻城南和武清商务区均是近两年新兴板块，受高铁带动利好，且属于各城区重点发展板块，地缘客户及北漂落户客认可度高。海教园及生态城均属于规划高热板块，在售项目多，竞争红海。团泊东低单价低总价，高层普遍6字头，鸿坤理想城、天津富力新城拉动区域拔升成交量。【二手房篇】：成交量创一年来峰值，成交价与上月持平成交量：5月成交量再次走高，成交5885套，比4月增长16%从贝壳找房、我爱我家、中原地产三家数据来看，共成交5885套房源，较4月增长16%，是一年来的最高值。成交均价较4月持平。从3月开始，成交量不断冲高，完全展示了小初夏的行情，但还是没有达到去年3月6398套的高峰。图表：天津二手房成交量（2019.1-2020.5）（数据来源：贝壳、我爱我家、中原地产，时间截至2020年5月31日）区域成交价：上三区价格坚挺，下三区跌跌不休5月，天津市区和环城10个区中，和平区、河西区、南开区、河北区、西青区成交均价上涨，其中南开区涨幅相对较高，达0.56%。上三区的房价确实比下三区要坚挺，下三区的房价还在跌，但上三区已经出现了涨价苗头。今年楼市依旧是二八定律，只有20%的房子能涨价，河西区、南开区就属于这20%之内。图表：2020年5月十区二手房涨跌幅购房消费降级、延期已经既成事实。今年市场压力更多还是在就业层面，低薪家庭收入或将有所下滑，首付款、月供还贷压力增大，预计刚需市场将受到较大影响。在365房地产市场研究机构6月份的社群调研中也发现，改善需求旺盛，较3月份有所增长，经济下行期收入下滑的阶段，改善客户购买力韧性强。叠加抗通胀预期，预测下半年楼市格局中，改善盘将会是市场上的一抹亮色。完整版白皮书，可联系365市场部获取免责声明：本报告由天津365房地产市场研究机构提供，仅供市场资讯了解使用。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“天津365房地产市场研究机构”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。

新华社天津1月20日电 题：市场与科研“握手” 产学研相互促进——清华天津高端院里的京津冀协同创新“密码”新华社记者李鲲“不到一年生产几十万瓶，目前每个月销售5万多瓶，我们的‘小氯瓶’不仅为抗疫作了贡献，也成为‘爆款产品’！”拿起自主研发生产的“二氧化氯空气净化凝胶”，天津清科材慧环保科技有限公司副总经理任立信心满满。任立说，这款产品的成功在于产品背后的一整套产学研协同创新机制。说到这儿，任立递来名片，他还有另一个身份——清华大学天津高端装备研究院（以下简称“清华天津高端院”）表界面微纳技术研究所研发总监。清华天津高端院位于天津市东丽区，是依托清华大学机械工程系建立的派出研究院。在清华天津高端院常务副院长何永勇看来，按照“北京原始创新、天津研发转化、河北推广应用”的顶层设计，让市场需求和高校科研在他们这里“握手”、形成产学研链条的“双向促进闭环”，这就是清华天津高端院真正实现京津冀产学研协同创新的“密码”。高端院成立以来，北京、天津近距离的区位优势吸引了清华大学的一大批科研人员来到天津东丽区创新、创业，很多人身兼研发机构与公司双重负责人身份，研发机构不考核论文、直接面向市场，与创业公司共同推进科研成果产业化，创业公司又根据市场需求与研究机构、高校共同申报课题立项，调动科研积极性。今年32岁的郭超的名片有两面，一面印着天津清研智束科技有限公司总经理，一面印着清华天津高端院增材制造技术与工程研究所副所长。2015年，清华大学机械工程系博士毕业的他跟着老师一起来到天津，成立了研究所和公司。“清华大学对金属3D打印十多年的超前研究，为我们创业指明了市场方向、提供了技术支撑，而反过来，在清华天津高端院产学研高度融合的模式里，市场的需求也可以快速反馈给研究所和高校进行科研突破，形成良性互动。”郭超说。他举了个例子，金属3D打印机上用于发射电子束的设备阴极，曾长期主要依靠进口，但其寿命通常只有约80小时，很多大型产品需要有更长的打印时间，中途更换阴极很不方便，于是他们公司和研究所将市场需求提交给清华大学和有关科研单位，最终推动寿命长达800小时的国产阴极诞生。“企业出题、研究所接单、高校支撑”，何永勇告诉记者，这种以市场驱动创新的“反向模式”，正是清华天津高端院不同于普通的“企业孵化器”的根本所在，促进了一系列创新成果在天津诞生。现在，清华天津高端院已集聚了涵盖机器人与智能制造、微纳制造与节能环保、生医机械与大健康、高端装备四大战略领域的39个团队，共签订科研项目合同400余项，科研合同总经费额突破7亿元人民币，累计申请专利244项，被授权专利136项。“清华天津高端院与天津东丽区的合作正在走向深化，东丽区将引入专业的平台公司建设科技园，吸引基金群为企业做好投融资服务，进一步将清华天津高端院打造成京津冀协同创新的新高地。”东丽区副区长、清华天津高端院副院长李光华说。（完）

艾迈迪科（iMEDICAL）：2018年度中国（天津）医疗健康机构市场研究报告关键词：艾迈迪科，iMEDICAL，艾科瑞特，iCREDIT，艾途锐斯，iTRUTH，艾格瑞特，iEXHIBIT，智能医疗，医疗服务，医疗健康，医疗影像，天津天津三甲级医疗机构数量全国第22名，华北地区第4名天津三级医疗机构数量全国第22名，华北地区第5名根据艾迈迪科（iMEDICAL）智能医疗研究，2018年度中国（天津）各分级医疗机构总量位居全国第26名，区域排名第4。其中三甲级医疗机构数量为17，低于全国平均水平，同时也低于区域平均水平；三级医疗机构数量为29，低于全国平均水平，同时也低于区域平均水平。天津各市辖区三级甲等医疗机构数量排名和平区位居第1名，南开区位居第2名，河西区位居第3名根据艾迈迪科（iMEDICAL）智能医疗研究，2018年度中国（天津）各市辖区三级甲等医疗机构数量如下图，三级甲等医疗机构数量前三的市辖区分别为和平区、南开区、河西区，其中和平区拥有三甲资质医院数量为5家，占据全天津近30%的三级甲等医疗资源。天津各市辖区三级医疗机构数量排名和平区位居第1名，河西区位居第2名，南开区位居第3名根据艾迈迪科（iMEDICAL）智能医疗研究，2018年度中国（天津）各市辖区三级医疗机构数量如下图，三级医疗机构数量前三的市辖区分别为和平区、河西区、南开区，其中和平区拥有三级资质医院数量为7家，占据全天津近24%的三级医疗资源。天津各市辖区二级医疗机构数量排名滨海新区位居第1名，南开区位居第2名，河西区位居第3名根据艾迈迪科（iMEDICAL）智能医疗研究，2018年度中国（天津）各市辖区二级医疗机构数量如下图，二级医疗机构数量前三的市辖区分别为滨海新区、南开区、河西区，其中滨海新区拥有二级资质医院数量为11家，占据全天津近27.5%的二级医疗资源。【关于艾科瑞特（ iCREDIT ）科技】艾科瑞特（iCREDIT）创建于中国最具创新的城市-深圳，凭借创新实践与深厚行业知识帮助客户，应对实时商业挑战。艾科瑞特通过其旗下品牌服务全球顶尖投资银行、基金公司以及众多世界五百强企业，素有“全华尔街都在使用的中国标准”之称。艾科瑞特拥有众多深受信赖的优质、领先品牌，包括艾科瑞特（iCREDIT）、艾途锐斯（iTRUTH）、艾迈迪科（iMEDICAL）、艾格瑞特（iEXHIBIT）等等。艾科瑞特在全球近约三十个国家和地区开展业务。帮助企业实现跨越式成长，打造全球领先的智能数据解决方案，让企业决策更远见、业绩长青。【关于艾迈迪科（ iMEDICAL ）品牌】艾迈迪科（iMEDICAL）的品牌愿景是以大众患者需求为先；利用人工智能（AI）与大数据（BIG DATA），让更多人享有智能医疗带来幸福感。英文名 “iMEDICAL”，是由 “intelligence” 和 “medical” 组合成的词，意思是“智慧的医疗”。【版权声明】深圳艾科瑞特科技有限公司对本材料凡涉及的内容，包括但不限于文件所载的文字、数据、图形、照片等拥有完全的著作权，受著作权法保护。禁止任何媒体、网站、公司、个人或组织以任何形式或出于任何目的在未经双方共同书面授权的情况下抄袭、转载、摘编、修改本文件内容，或链接、转帖或以其他方式复制用于商业目的或发现，或稍作修改后使用，前述行为将构成对深圳艾科瑞特科技有限公司之侵权，我们将依法追究其法律责任。如引用发布，需注明出处。【免责声明】本材料的各项内容和数据仅用于研究和参考，任何第三方对于本材料各项内容和数据的使用或者引用所导致的任何结果，深圳艾科瑞特科技有限公司不承担任何的法律责任，请任何第三方在接受该免责声明的前提下，在法律允许和经过授权的条件下，合理使用本材料。