天津房地产调研报告

《2020年4月份天津楼市白皮书》（精华版）发布，主要看点：政策篇——没有因城施策，只有一刀切土地篇——卖好地才能好卖地新房篇 ——“白马”常在、“斑马”出没二手房篇——外热内冷的“拔丝冰棍”政策篇“房住不炒”不能变；没有因城施策，只有一刀切中央层面——政策端以复苏经济为主，地产方面“房住不炒”不能变！4月17日，中共中央政治局召开会议重提“房住不炒”：此次政治局会议再次重申“房住不炒”这个问题，强调房地产市场健康发展不会改变；即便是在疫情下促经济发展中，仍然没有改变中央的楼市调控决心。4月27日，银保监会近期加大资金流向审查，严禁资金违规流入楼市。货币政策4月依旧以复苏经济为主，对冲疫情影响，整体金融环境短期偏宽松央行2020年已进行了三次降准，两次降息。进一步加大金融对经济的支持力度, MLF利率、TMLF利率与LPR轮翻调整。4月20日，再降LPR：降息有助于降低房贷利息支出，短期内可以释放一部分的楼市购买力，后期LPR仍有下行空间，非对称降息为主，也就是1年期多降，5年期少降，下调1年期LPR以维稳实体经济，对冲疫情冲击。地方政策——不断试探不断撤回！红线之下只有一刀切持续有地方出台“降首付、松限购、免契税”的政策刺激楼市，终成一日游。虽中央鼓励对于房地产市场因城施策，但一城一策不能碰触“房住不炒的红线”。多地政策持续跟进上月，给人一种很努力的感觉，实则无计可施。3月政策：跟进2月政策，加大人才政策释放力度；4月政策：跟进3月政策，部分城市新增了一些利好政策：邢台：特定人才可享购房总价款的2%补贴；廊坊：出台差别化落户政策，非首都周边城镇放开落户；南通：规定本地户籍首套房享有优先购买权。江西：要求媒体轰炸式、爆破式宣传，房企营造火热看房、选房、购房氛围。也真是看出来地方政府真的没什么太好的办法，但总得做点什么！只能从房企市场营销端入手出台政策了。天津政策——“房住不炒”大基调下，天津本月未有新政策出台自2016年首次提出“房住不炒”以后，召开的10次中央政治局会议中，8次提到房地产，6次提到坚持发展房地产的长效机制，3次提及“房住不炒”。全国一季度GDP同比去年下降6.8%的情况下，中央再提“房住不炒”，调控决心空前。坚守“房住不炒”红线，天津上半年楼市基调已定，不会出台痛点政策，只有放宽落户这一个突破口。下半年会不会出政策，要看二季度的经济数字以及中央的态度。土地篇卖好地才能好卖地4月土地供求：优质地块低价刺激下，土地市场回暖4月供地22宗，供地集中在中旬，4月共成交21宗地块，成交总建面178万㎡，较上月环比增长400%，同比增长46%；平均楼面地价7877元/㎡，整月平均溢价率为3%，泰达开发区二大街地块溢价率最高为17.9%。房企拿地扎堆流量板块：中新生态城、开发区、宝坻，高周转保流量要求下房企更加关注快走量热点板块。图表：近一年土地市场供求走势图表：4月份土地成交详情热点区域供地加量，刺激土地市场4月7日，天津市规划和自然资源局发布《天津市2020年国有建设用地供应计划》。市级土地供应增幅超200%，政府端供地转战外环内。以热点板块优质地块的加量供应促进房企拿地。图表：2020年土地市场计划供应与2019年成交量对比365预判：下半年将供应更多优质地块截止4月底，土地成交总价274.71亿元，根据先前曝光的“2020年土地出让预算收入1783亿元”的目标，目前仅完成15.8%。2020年已过去三分之一，任务完成不到五分之一。时间紧，任务重。对于天津这个市场状况，开发商拿地谨慎，今年只有卖好地才能好卖地。新房篇“白马”常在、“斑马”出没更密的“五花肉”行情整体市场：以价换量，恢复往年九成水平4月，天津商品住宅成交量109万㎡，较3月份上涨60%，同比下降13%；成交均价为15423元/㎡，较3月上浮1%。全市销许存量1988万㎡，近半年月均容量87万㎡，去化周期23月。图表：近一年逐月天津商品住宅月度供求走势各区市场：武清、西青、北辰、津南区域排名前四静海、河西、南开成交量较3月分别上涨124%、101%、87%，为区域新房成交量涨幅前三位。其中静海鸿坤理想城、富力新城降价促销带动4月份静海冲量。市内六区：河东成交量最高，中海钻石湾、凯旋门、中储正荣栋境三项目高性价比走量。环城四区：津南、西青、北辰等三区成交量不相上下，西青成交均价超过2.1万/㎡，是环城中成交价最高的区域。图表：各区域成交量价4月项成交排名：常年销冠——未来城！未来城双料销冠：成交量4月第一，成交金额4月第一；未来城一直是北辰的明星项目，2019年就是销冠了。鸿坤理想城、富力新城冲量都是由于降价，总价50万起，吸引大量刚需客户。4月项目排名(成交面积TOP10)4月项目排名(成交金额TOP10)POINT：短期的市场走势如何？“五花肉”更密了，接下来是“两会行情”天津去年的新房平均每月维持115万平米的市场容量，是在政策维稳下的“五花肉行情”；今年三月楼市复苏，四月上半月迎来小高峰，下半月热度回落；五月起始的五一小长假迎来小高峰，月中热度回落；短期来看，今年两会将于5月21、22日召开，会议基调和舆论环境会在5月底形成一轮利好窗口期，楼市会同时迎来一波“两会行情”。6月末正值端午节，各家房企又开始年中冲刺开启中爆季，降价现象难以避免。仅半年内，市场起起落落，在对于后市情绪不稳定的情况下，“五花肉行情”延续且升级了，小周期的时间由3-4个月缩短至1个月。二手房篇外热内冷的“拔丝冰棍”行情成交量：4月成交量5074套，量涨近9成，价降0.35%4月，贝壳找房、我爱我家、中原地产三家成交量总和为5074套，比3月增长87.3%。超过了2019年除了3月以外的所有月份，创近一年新高。4月4日开始，二手房日均成交破百套，4月30日达到208套。从成交量这一维度来说，二手房市场活跃度起来了。二手房成交量飙升也将带动改善类新房的成交。二手房成交量逐月走势二手房价格涨跌幅走势3月成交均价与1月相比微涨，是连跌10个月来的首次回正，4月没能延续回正的态势，而是又掉头向下了。4月政策利好较少，4月放松预期没有3月强烈，客户对政策预期降低。市场情绪：挂牌、带看量冲高，有卖一买一改善，有看空市场抛售挂牌量：去年贝壳找房的二手房挂牌量突破10万套，数量已经超过往年，今年到目前已突破12万套。部分人是想置换，也有一部分人对市场看空，要“清仓”。2020年二手房每日挂牌量带看量：4月二手房带看量恢复到了去年年底翘尾行情的高点，带看量走高，部分业主心态膨胀了；但大部分业主还是冷静的。2020年二手房每日带看量4月二手房起量主要原因有四点：季节型行情、学区房推动、落户推动、以价换量 二手房成交火热的背后，多是以落户、入学、小户型为主，实则大量房源无人问津，近一半的小区零成交，而且挂牌房源数量仍呈现不断上升趋势。二手房市场外表有点热度，但芯里还是冰凉，“导热”不够，典型的“拔丝冰棍”特征。4月整体市场回顾：>>政策方面：“房住不炒”大基调下，天津上半年政策基调已定。>>土地市场：时间紧任务重，卖好地才好卖地！2020年已过去三分之一，土地市场任务仅完成15.8%。在热点区域优质地块刺激下，土地市场回温，4月供地21宗，成交22宗；开发商扎堆流量板块。>>新房市场：4月天津新房成交量109万㎡，环比上涨62%，同比下降13%；成交均价15423元/㎡，环比上涨1%，同比下降5%。>>二手房市场：4月天津二手房成交量暴涨近9成，成交均价下浮0.35%，实则外冷内热的“拔丝冰棍”行情。完整版白皮书，可联系365市场部获取。免责声明：本报告由天津365房地产市场研究机构提供，仅供市场资讯了解使用。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“天津365房地产市场研究机构”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。

来源： 风财讯全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，近日发布2020年天津房地产市场研究报告，重点解读甲级写字楼、零售及住宅市场表现，并就未来趋势进行展望。随着京津冀协同发展的逐步深入，天津成功吸纳部分非首都功能的重大项目落户。年初疫情的爆发，对天津楼市及制造业、商业、运输、旅游等领域造成不同程度的冲击，随着疫情的稳定及复工复产的进行，租赁市场在下半年有所回暖。天津写字楼市场方面，据第一太平戴维斯研究部调研显示，2020年天津写字楼市场仅有一个新增项目入市，供应量为7.5万平方米，远低于前几年平均水平。受疫情影响，上半年退租趋势明显，下半年随着业主方通过价格策略调整租金加速去化，净吸纳量上升，空置率有所下降，但受制于天津整体写字楼市场空置率高的历史原因，全年维持在35%以上的高位。2020年，全市甲级写字楼净吸纳量共录得约6.6万平方米，较去年下降16%。四季度，甲级写字楼全市平均租金面临下行压力，租金指数环比下跌2.6%，至人民币每平方米每月118元。天津整体空置率较上季度环比下降0.9个百分点至35.7%，同比下降0.7个百分点，仍处于较高水平。从板块区位选择上来看，新八大里区域入市项目实现稳定去化，从而帮助降低空置率，本季度吸纳表现最佳，空置率环比下降21个百分点至49%，海河沿岸与南京路板块本季度空置率基本稳定，友谊路板块受退租影响，空置率上升5.1%。为缓解高空置所带来的压力、加快去库存，各级招商办公室纷纷将目光瞄向于北京及周边城市，通过在北京举办招商推荐会、设立驻京办事处等手段，为写字楼市场注入新活力，引进互联网科技、人工智能和大数据等为代表的高科技产业，为天津发展高科技产业提前布局。商业零售市场方面，2020年天津零售地产项目受疫情影响较大，商场运营与品牌经营都受到了严重影响。与2019年相比，零售市场新增供应量下降。第四季度，天津中心城区零售市场入市两个新项目，带来总计7.7万平方米的新增供应。天津购物中心存量推至367万平方米。全市空置率环比微降0.5个百分点至10.9%，同比上升0.7个百分点。受新开业项目及品牌调整影响，全市首层平均租金为人民币335.1元每平方米每月，租金指数环比下跌0.7%，同比下跌2.6%。零售市场租赁需求主要来源于增长较快的餐饮及儿童业态，快时尚品牌调整力度较大。业主方为增强自身竞争能力，纷纷下调了租金预期，全市购物中心的平均空置率出现一定程度的下降。在商圈方面，传统商圈的优势正在逐步削弱，区域服务型购物中心正在成为天津商业市场的主流，便利消费正成为趋势。商品住宅销售方面，2020年，天津中心城区无新增服务式公寓项目。天津服务式公寓市场以吸纳现有存量为主，平均空置率环比下降3.5个百分点至26%，同比上升6.9个百分点。中心城区服务式公寓平均租金报价比上季度下跌0.6%至每平方米每月226元，同比亦下降0.6%。截止2020年12月，全年商品住宅成交量累计约1,153万平方米，同比下降15.4%。全市新建商品住宅成交均价环比上涨4.3%至每平方米16,415元。受持续收紧的政策调控影响，全市高端住宅成交均价同比下跌13.4%至每平方米39,646元。天津市政府深化房地产市场调控，坚持“房住不炒”定位，住宅销售市场价格得到合理的稳控，住房交易保持量价稳定。2020年，在疫情期出台了一系列稳定措施，并继续大力推进天津落户政策的实施，推动市场整体需求保持了一定的活跃。由于住宅市场调控的主基调保持不变，整体住宅市场回暖的幅度和成交价格上升浮度有限。在调控常态化的影响下，预期市场会保持平稳走势，不会出现较大幅度的波动。

天津办公楼净吸纳量创十五年新高，经济下行压力下需求仍保持增长态势天津在线讯：2020年1月16日 — 2019年宏观经济压力持续影响天津市场，而新增供应也对市场构成挑战，限制租金增长空间。“尽管天津市场存在下行压力，且市场对未来预期下调，但我们看到增长依旧存在。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“截至2019年底，甲级办公楼市场已出租面积在过去十年增长了六倍以上。经营表现优异的头部项目依然能为业主带来良好的租金收益。”此外，在零售地产市场，品牌扩张有所放缓，但餐饮和儿童业态仍受市场欢迎；在工业物流市场，2019年新增供应水平达历史新高，而北京的外溢需求继续使天津市场受益。办公楼市场内资金融企业主导租赁需求，专业服务业表现活跃。经济不确定性持续影响市场需求，但是整体需求仍保持增长势头。2019年全市办公楼净吸纳量创下自2005年以来的最高水平，超过23万平方米。其中，第四季度净吸纳量录得约4万平方米，与第三季度水平基本持平，环比微增0.2%。内资企业和金融企业，尤其是保险公司，是全年最为活跃的需求来源。与此同时，中小型专业服务业公司也持续寻求面积。受益于当下租金水平下调的市场环境，升级类需求活跃度显著提升，占据全年租赁交易中较大比重。四季度共有两座办公楼项目入市。泰恒大厦（原京津国际中心）和网信大厦（原中冶七里）写字楼竣工入市，为市场增加了14万平方米的新增办公面积。今年全年大量的供给进一步推高市场空置水平，整体市场空置率升至41.6%，甲级办公楼空置率升至48.4%。随着更多新竣工、品质较高的项目入市，现有甲级楼宇将比乙级项目面临到更大的竞争压力。从业主方角度而言，相较于提升租金，维持出租率水平更为重要。项目业主通常会提供更为灵活的租金优惠，特别是对于大型优质租户。第四季度整体市场租金录得每平方米每月86.9元，环比下降0.8%，同比下降3.1%。 “新项目从升级需求中受益最大，因为它们可以保障更高品质的办公空间，并且倾向于提供更具竞争力的租赁价格。”仲量联行天津商业地产部总监吕蔚然表示，“尽管经济不确定性将延续至2020年，但稳健的大型公司仍将是市场的压舱石，最终将支持市场表现。” 工业物流市场整体环境下市场压力增大，全年需求表现有所放缓。2019年第四季度，天津非保税物流市场净吸纳量较上季度有所回升。在经济压力下，一些电子商务公司对业绩预期趋于保守，预算有所收紧，大型在线零售企业及其自营的第三方物流公司表现尤为明显。因此，部分企业于年初顺势整合其仓储物流空间，并腾退部分租赁面积。当然，这其中也包括一些企业因长期战略规划，将租赁面积整合到自持自用的项目中。同时，也有电子商务类租户今年缩减面积或退租，以此控制和削减成本。第四季度延续2019年前三季度的供应高峰，共计三个新项目入市。2019年新增供应水平达历史新高，市场整体空置率较去年同期显著提高。四季度受新项目影响，非保税物流市场空置水平环比上升4.7个百分点至19.8%。同时，需求放缓致使年底租金增长放缓。非保税物流租金在本季度保持平稳，录得每平方米每天1.0元，环比微涨0.5%。 “尽管经济形势依然严峻，北京的外溢需求继续使天津市场受益，特别是临近北京的武清和北辰子市场。”仲量联行天津工业地产部总监高云鹏表示，“另一方面，仍有少量冷链物流企业借此时机充分利用较低的租金和大量可供选择的新增供应，在今年下半年进行扩张。”零售地产市场品牌扩张放缓，餐饮和儿童类仍受市场欢迎。受大环境影响，大多数零售商扩张步伐显著放缓，第四季度净吸纳量录得4,000平方米。部分内资茶饮品牌和儿童类零售商也逆势扩张，喜茶和乐乐茶等国内知名的茶饮品牌均积极布局。本季度，多个国际化妆品零售商在全市头部项目开设新店，例如香奈儿（Chanel）入驻南开大悦城，而YSL彩妆门店则入驻海信广场。同时，儿童业态进一步多元化、细分化，支持租赁需求。本季度全市空置率基本保持稳定在11.7%，同比小幅上涨1.3个百分点。2019年第四季度无新项目入市。落成时间较早的项目试图通过调整租户组合来重新定位，引进更多以生活方式为导向的店铺，提升项目竞争力并增加客流量。而一些百货商场也考虑与经验丰富的运营商建立合作，以重新提振项目表现。仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示：“在租金增长放缓的环境中，低水平新增供应量为2019年带来一定利好，中和了经济压力可能对市场产生的进一步影响。与此同时，在项目层面，市场领先的项目仍可保持良好的租金水平，并确保较高的入驻率。”

于本月1月21日，《2020~2021天津年度市场发展研究分享会》由克而瑞天津机构在天津南开喜马拉雅优檀书院举办，克而瑞天津总经理肖遥先生为市场带来的一场关于天津行业的干货分享会。多位百强房企天津公司负责人、物业行业代表、合作房企代表融聚一堂，剖析楼市发展现状及前景，用前瞻性挖掘行业市场动态和企业机遇。结合全国房地产市场目前境况，由于2020年初突发疫情，为全国地产行业按下的暂停键，当然，房地产市场是多行业中恢复是最为迅速的，3月全国楼市市场的复苏、5月同比转增、6月年内突破新高、7-12月高位波动，全年行业同比增2%。图片来源于网络全国楼市则表现出不同程度的抗压反弹力，长三角、珠三角新房成交量不跌反增，京津冀城市群市场维稳前行，从年中各城市政策下放也可以看出，长三角、珠三角政策密集，而天津全年紧跟国家政策并响应习总书记号召，“房子只住不炒”。图片来源于网络年报预告中为大家分享，疫情当下为何房产仍具主流竞争力？国家利好的政策提升产业实力及大幅度人才引进，天津十四五规划中提出，天津以制造业立市，壮大实体经济根基。制造业强国战略是国家重大战略，五中全会上强调指出，制造业是我国经济命脉所系，是立国之本、强国之基。人才引进更是增强产业实力发展的源动力。大暴涨的新增人口，不断推进国内实体经济迅速发展。天津敢于担负起历史重任。图片来源于网络图片来源于网络洞察市场：2020年天津楼市小户型将成为主流趋势2020年天津新房市场总成交量达到1242万平米，纵观楼市，自限购政策以来，天津地产市场容量在1300万平米左右。2020年天津楼市小户型将成为主流趋势，从全年的成交数据上来看，地块购买力需求无明显调整，市区亦或是环城，均呈现了户型面积向下趋势，低总价既是现阶段楼市卖点需求，又是抢下游市场客户的必要条件。置业购买力下降，从产品结构上进行调整，设计理念趋精巧合理；新项目去化明显，非传统板块出爆款；土地量缩水25%，预算完成6城；资产置换二手房为主课题；成交结构调整，全年优选供好地为主板块。剖析天津新房市场，市区改善需求强烈，环城、远郊热点板块红海家居，滨海生态城市场！天津市区：和平学区优势引超强关注抢购，河东河西供销主力河东、河西供销主力，成交量环比提升分别为12% 、13%，相比河东区域高性价比项目楼盘成交量比往年飙升，河西新梅江新老项目交替板块热度仍持续不减。环城区域：热点板块红海局势，板块热度“冷热不均”津南、东丽供应量同比提升，津南供销较高在售项目众多，供应需求量较大，热点板块竞品项目竞争力度较大；环城各区各板块关注力不均衡。远郊区域：武清供需均衡，宝坻区城强势价格战蓟州、宁河、静海三区项目内容均供大于求；武清区整体供需平衡，商务区、南湖为两大主力项目板块，定位把握精准，针对住宅改善及刚需需求，宝坻项目众多，区域市场价格战严重。滨海区域：生态城市场项目暴增，对标新盘竞争激烈生态城土地市场备受瞩目，热度裂变传导至新房市场，众多新盘入市引爆市场。对比往年，土地市场成交环比萎缩 2020年度天津土地市场供应量成交量环比萎缩，助力新房市场去备受关注。21年土地市场，地块供应补缺针对房企战略，TOP5房企整体锁定主流市场需求，高端品牌项目缓冲降维策略，龙头房企中高端市场布局全层覆盖。

2020年已经落下帷幕，新的一年接踵而至。回顾2020年天津房地产市场，虽在一定程度上受到了疫情的影响，但在三四月份整体市场开始回温，在“房住不炒”大基调下，天津房地产市场渐稳。天津中原研究院通过2020年市场回顾作出对2021年的八大展望。2020年天津房地产市场回顾与2021年展望如下：2020年天津房地产市场回顾宏观政策：房住不炒为底线，人口政策寻突破房地产与实体经济均衡发展。延续“房住不炒”的政策底线，“因城施策”的边际效应递减；各城市或将在人口政策上寻求变通，在人口导入方式及门槛上着力，增加有效居住需求。坚持制造业立市。天津是国内 第一个将“制造业立市”写进发展规划的直辖市、大城市，意图改变天津经济脱实向虚造成的城市活力不足，通过稳定产业促进就业、吸引人口，推动城市健康平稳发展。国内城市抢人大战不断升级，落户政策趋向零门槛。2020年各城市政策突破尝试，核心保留的均为人口政策，抢人大战持续升级；已有多个城市实现零门槛落户，未来除极少数核心城市外，落户零门槛是必然趋势；与强省会对比，天津人口辐射腹地小，人口政策势必持续放宽。滨城定位提升，打造双城发展格局。滨海新区作为天津上一轮规划“双核”之一，发展战略地位进一步提升为“滨城”，同时作为天津经济发展的主引擎，经济贡献占全市半壁江山，且经济结构逾7成为制造业，符合天津制造业立市定位。“滨城”概念下，滨海新区政策将全方位放宽。中心城区的扩容将带来新的投资机会，并对市场结构产生较大影响。近年来，天津环线区域陆续进行行政区划变更，涉及西青、东丽、河东、红桥等区域，变更后对区域市场产生了一定影响，未来将出现更多行政区划的变更，包括小区域划分和合并。轨道交通建设将带动区域市场发展。2021年将是天津地铁建设的高峰年，在建地铁累计里程将达293公里，十四五期间是天津轨道交通发展的重点时期，规划到2025年建成里程513公里。天津2021年重点轨交线路及涉及板块市场政策：人口政策将持续放宽，拿地-开盘周期继续压缩 政策以人口为突破，辅以土地报批报建环节提速。2020年多个城市政策突破尝试，唯 一突破口是人口，天津同样以人口政策为突破口，人口门槛降低，同时在土地、报批、报建等环节全面助力房企开发提速。滨城政策带来城市更新投资机会，试点后可能进入中心城区。土地市场：价格回归，成交规模与2018年基本持平2020年成交规模1371万㎡，房企对天津市场的稳定抱有信心。2020年全市供应土地123宗，建面1444万㎡，同比下降34.8%；成交土地113宗，建面1371万㎡，同比下降21.6%。与2019年对比，在津房企普遍面临前融受限和回款压力的增加，叠加疫情影响，成交规模下降2成。但整体成交规模与2018年持平，客观反映房企对天津市场的稳定性抱有信心。房企拿地向心趋势加剧。环城四区成交趋近外环、远郊成交趋向城镇中心。由于地价下降、房企对流量要求提高及改善需求复苏带动，市区成交占比接近10%。2020年整体起拍价下降1.4%，今年同往年相比，房企更加关注市区和远郊，竞争激烈，使这两个板块的溢价上升。成交地块小型化。2020年小地块成交为主流，成交总价10亿以内地块占比7成。成交地块总价阻力线持续下探，总价10亿以内地块占比达到74%。 土地成交总建面以5-15万㎡为主，占比69%；规划建面也主要为5-15万㎡中小体量为主。新房市场：成交规模稳定，市区改善复苏成交复苏超预期，新房成交1337万㎡。2020年疫情对市场的影响与传统春节淡季重合，全年影响较小，成交规模依然达到了1337万㎡。同时，从四月开始，天津新房月均成交量保持稳定，传统营销节点特征打破，房企为加快资金快速回笼，月月冲刺，每月都是强销月，这种现象预计会在2021年持续。市区改善需求释放，环城成交总价下沉。2020年天津新房市场仍延续以刚需为主体的结构，但从中观市场特征看，中心区的改善复苏与外围区域总价下沉并存。市场竞争更加激烈。2020年市场新盘供应增加，开盘认购率下降，天津纯新盘入市较2019年有所增加。分区域来看，近两年市内六区项目集中入市，高端项目供应增加竞争激烈；2020年环城四区供应持续增加，仍为市场供应主力；而远郊五区新盘数依然在持续下降；滨海新区利好规划频出，近2年拿地项目加速入市。市内六区项目占据TOP10半壁江山。通过对2020年各区域商品住宅成交情况分析可以看出中市内六区成交上升最为明显，2020年销售金额TOP10中，市区项目占据5席，也进一步说明了天津积累的改善需求开始回归。流量盘均出现在市场安全区。从2020年流量盘出现的区域，我们不难看到，流量安全的前提主要包括：或者是城市界面成熟、自带流量的优质区域，或者是城市和产业关系越来越紧密，产城概念越发突出的环线区域，像河西新梅江、西青精武镇、武清杨村等。活跃库存总量相对可控。2020年全市销许存量2000+万平米，除去和平外，市区其他区销许存量均有所增加，但在售项目去化速度也同时有一定提高；环城存量、销售量双高，持续成为天津商品房市场重心。5.二手房市场：价格回温，同时与新房轮动更紧密疫情后二手房市场迅速恢复。2020年天津二手房成交11.3万套，疫情结束后市场迅速恢复，继而扩大议价空间，推动成交量维稳，年末价格受新房市场冲击略微回落，但仍处于合理区间。二手房成交特点：成交决策加快、客户年轻化、改善需求复苏。2021年天津房地产市场展望结合2020年天津房地产市场表现，天津中原研究院对2021年天津房地产市场作出八大展望：天津楼市将持续反弹,2021年小阳春将提前2021年将是投资大年,天津土地供应持续增加投资市场国家队是主流市内六区仍是热点,环线热点区域安全性高天津政策可能出现惊喜开发商与资本逐鹿渠道市场，后渠道时代来临高周转时期楼盘陆续交房，行业重新审视产品市场规模稳定但开发产能过剩，势必盈剩亏汰

2020年一季度，天津经济因疫情受到了一定影响。随着疫情防控积极向好的态势，复工复产背景下，天津经济状况稳步回升，房地产市场也将回归正轨，逐渐复苏。一季度天津市场虽受影响，但发展态势积极向前从最新发布的2020年天津一季度经济数据来看，2020年一季度GDP生产总值为2874.35亿元，GDP增速同比下降9.50%，GDP增量同比下降2324.23亿元。这是突发公共卫生事件带来的结果，并非天津经济发展的正常反映，所以并不具有可比性。随着政府出台的一系列政策措施持续发力，天津市场复产复工有序推进，3月主要经济指标已经开始回升。天津在落实国家“房住不炒”的背景下，不将房地产作为短期刺激经济的手段，“海河英才”利好政策的放宽，亦将持续推进京津冀协同发展，降低技能型人才落户条件，鼓励符合天津产业发展定位的京企迁入天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城，这将为天津楼市提供强有力的人口支撑。2020年一季度的天津写字楼市场，甲级写字楼无新增供应，市场净吸纳量出现下滑。随着企业逐渐迎来复工复产，对各写字楼的资产及物业管理服务提出了更高要求。租户的选址规划也更加倾向于具有高水平管理的绿色健康楼宇。同时，为租户提供更为灵活的办公模式与租赁方案，也是在写字楼市场低谷期快速实现去化的新策略。在零售市场，各个零售项目积极应对，通过推出线上消费平台、线上线下的融合的方式来降低疫情影响，这或将成为未来零售项目升级的新方向。现今，天津零售市场的大部分项目开始有序地恢复营业，将会重新激活消费者的消费需求，消费复苏趋势愈发明显。“黑天鹅”疫情给天津的物业服务管理及房地产顾问行业带来“质”的变化本次疫情影响范围较广，无论国家还是普通百姓都深刻体会到了物业管理的重要性，从春节假期疫情初期发展至今，每个家庭都经历了焦虑和担心，在这期间，物业管理服务企业成为对外嫁接的重要渠道。相信疫情过后，国家层面会越来越重视物业及资产管理行业，具有规模实力和品牌优势的物业管理公司将迎来广阔的发展机遇。从近期第一太平戴维斯天津公司客户咨询情况来看，一些企业更加关注健康和办公环境。关注公共卫生安全、水、空气、营养，关注建筑、家具与人之间的友好关系和绿色无污染，及关注病毒的科学防疫。在疫情期间虽然商业活动和社交受到限制，但是正常工作往来和沟通都没有停止，便利的线上交流弥补了人员活动的限制。为此第一太平戴维斯绿色可持续健康业务应广大客户的要求，在线上为客户开办了WELL和LEED科普课堂，大家反响热烈。2017年起，第一太平戴维斯天津公司就开始了绿色可持续健康业务的认证顾问咨询服务，连续获得多个认证领域的第一，业务范围包括LEED、WELL、FITWEL、PARKSMART、主动式建筑等等，服务客户辐射全国。我们相信，随着疫情过后人们的生活方式的改变、健康管理与认证会有一个飞速的发展、公共卫生安全普及意识将上升到一个高度。面对疫情第一太平戴维斯积极应对，践行社会义务第一太平戴维斯在天津的主要业务是以物业资产管理及绿色可持续健康认证顾问咨询为主，包括了商用楼宇、综合体、超高层办公楼、创意产业园以及高端住宅。在这次抗击疫情中，第一太平戴维斯以实际行动践行社会义务。2020年1月21日政府发布公告后，第一太平戴维斯立即启动了公共卫生防疫紧急预案，成立了疾控领导小组、迅速果断地进行防疫物资采购，如购买医用口罩、红外线测温仪和医用酒精等，这些物资的统筹和统一调度有力地保障了第一阶段疫情防控。 除了及时迅速地启动物资准备外，第一太平戴维斯对于员工健康和科学防治的重视、严格控制人流和聚集的措施、跟踪轨迹严防返工和境外输入的风险、向客户宣传良好的个人卫生习惯等等方面，政府和业主方对此给予了较高的评价。在疫情最艰难时刻，南开区和滨海新区政府突击检查了第一太平戴维斯全权管理项目，对于严谨的管理措施给予了优秀的评价。至今第一太平戴维斯天津公司管理的项目零感染率。 第一太平戴维斯华北区高级董事、天津及分公司总经理岐晓弟表示：“无论从国家层面还普通百姓都越来越认知物业及资产管理行业的重视性，具有实力规模和品牌优势的物业管理公司将发生蜕变和迎来广阔的发展机遇。”优秀管理团队提供优质项目管理服务第一太平戴维斯天津公司一贯重视员工的职业安全和培训，为员工提供最佳防护措施和仪器，平时训练有素，在这次疫情大考中亦得到了用户的广泛赞誉。至今为止，第一太平戴维斯天津管理的项目始终保持着最佳状态。众多商业合作伙伴也一直在背后鼎力支持我们的工作，在疫情关键时期，提供防疫物资及销售渠道，或者紧急拨付款项提供资金支持，第一太平戴维斯在此十分感谢。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:第一太平戴维斯

2020年已经落下帷幕，新的一年接踵而至。回顾2020年天津房地产市场，虽在一定程度上受到了疫情的影响，但在三四月份整体市场开始回温，在“房住不炒”大基调下，天津房地产市场渐稳。天津中原研究院通过2020年市场回顾作出对2021年的八大展望。2020年天津房地产市场回顾与2021年展望如下：2020年天津房地产市场回顾宏观政策：房住不炒为底线，人口政策寻突破房地产与实体经济均衡发展。延续“房住不炒”的政策底线，“因城施策”的边际效应递减；各城市或将在人口政策上寻求变通，在人口导入方式及门槛上着力，增加有效居住需求。坚持制造业立市。天津是国内 第一个将“制造业立市”写进发展规划的直辖市、大城市，意图改变天津经济脱实向虚造成的城市活力不足，通过稳定产业促进就业、吸引人口，推动城市健康平稳发展。国内城市抢人大战不断升级，落户政策趋向零门槛。2020年各城市政策突破尝试，核心保留的均为人口政策，抢人大战持续升级；已有多个城市实现零门槛落户，未来除极少数核心城市外，落户零门槛是必然趋势；与强省会对比，天津人口辐射腹地小，人口政策势必持续放宽。滨城定位提升，打造双城发展格局。滨海新区作为天津上一轮规划“双核”之一，发展战略地位进一步提升为“滨城”，同时作为天津经济发展的主引擎，经济贡献占全市半壁江山，且经济结构逾7成为制造业，符合天津制造业立市定位。“滨城”概念下，滨海新区政策将全方位放宽。中心城区的扩容将带来新的投资机会，并对市场结构产生较大影响。近年来，天津环线区域陆续进行行政区划变更，涉及西青、东丽、河东、红桥等区域，变更后对区域市场产生了一定影响，未来将出现更多行政区划的变更，包括小区域划分和合并。轨道交通建设将带动区域市场发展。2021年将是天津地铁建设的高峰年，在建地铁累计里程将达293公里，十四五期间是天津轨道交通发展的重点时期，规划到2025年建成里程513公里。天津2021年重点轨交线路及涉及板块市场政策：人口政策将持续放宽，拿地-开盘周期继续压缩 政策以人口为突破，辅以土地报批报建环节提速。2020年多个城市政策突破尝试，唯 一突破口是人口，天津同样以人口政策为突破口，人口门槛降低，同时在土地、报批、报建等环节全面助力房企开发提速。滨城政策带来城市更新投资机会，试点后可能进入中心城区。土地市场：价格回归，成交规模与2018年基本持平2020年成交规模1371万㎡，房企对天津市场的稳定抱有信心。2020年全市供应土地123宗，建面1444万㎡，同比下降34.8%；成交土地113宗，建面1371万㎡，同比下降21.6%。与2019年对比，在津房企普遍面临前融受限和回款压力的增加，叠加疫情影响，成交规模下降2成。但整体成交规模与2018年持平，客观反映房企对天津市场的稳定性抱有信心。房企拿地向心趋势加剧。环城四区成交趋近外环、远郊成交趋向城镇中心。由于地价下降、房企对流量要求提高及改善需求复苏带动，市区成交占比接近10%。2020年整体起拍价下降1.4%，今年同往年相比，房企更加关注市区和远郊，竞争激烈，使这两个板块的溢价上升。成交地块小型化。2020年小地块成交为主流，成交总价10亿以内地块占比7成。成交地块总价阻力线持续下探，总价10亿以内地块占比达到74%。 土地成交总建面以5-15万㎡为主，占比69%；规划建面也主要为5-15万㎡中小体量为主。新房市场：成交规模稳定，市区改善复苏成交复苏超预期，新房成交1337万㎡。2020年疫情对市场的影响与传统春节淡季重合，全年影响较小，成交规模依然达到了1337万㎡。同时，从四月开始，天津新房月均成交量保持稳定，传统营销节点特征打破，房企为加快资金快速回笼，月月冲刺，每月都是强销月，这种现象预计会在2021年持续。市区改善需求释放，环城成交总价下沉。2020年天津新房市场仍延续以刚需为主体的结构，但从中观市场特征看，中心区的改善复苏与外围区域总价下沉并存。市场竞争更加激烈。2020年市场新盘供应增加，开盘认购率下降，天津纯新盘入市较2019年有所增加。分区域来看，近两年市内六区项目集中入市，高端项目供应增加竞争激烈；2020年环城四区供应持续增加，仍为市场供应主力；而远郊五区新盘数依然在持续下降；滨海新区利好规划频出，近2年拿地项目加速入市。市内六区项目占据TOP10半壁江山。通过对2020年各区域商品住宅成交情况分析可以看出中市内六区成交上升最为明显，2020年销售金额TOP10中，市区项目占据5席，也进一步说明了天津积累的改善需求开始回归。流量盘均出现在市场安全区。从2020年流量盘出现的区域，我们不难看到，流量安全的前提主要包括：或者是城市界面成熟、自带流量的优质区域，或者是城市和产业关系越来越紧密，产城概念越发突出的环线区域，像河西新梅江、西青精武镇、武清杨村等。活跃库存总量相对可控。2020年全市销许存量2000+万平米，除去和平外，市区其他区销许存量均有所增加，但在售项目去化速度也同时有一定提高；环城存量、销售量双高，持续成为天津商品房市场重心。5.二手房市场：价格回温，同时与新房轮动更紧密疫情后二手房市场迅速恢复。2020年天津二手房成交11.3万套，疫情结束后市场迅速恢复，继而扩大议价空间，推动成交量维稳，年末价格受新房市场冲击略微回落，但仍处于合理区间。二手房成交特点：成交决策加快、客户年轻化、改善需求复苏。2021年天津房地产市场展望结合2020年天津房地产市场表现，天津中原研究院对2021年天津房地产市场作出八大展望：天津楼市将持续反弹,2021年小阳春将提前2021年将是投资大年,天津土地供应持续增加投资市场国家队是主流市内六区仍是热点,环线热点区域安全性高天津政策可能出现惊喜开发商与资本逐鹿渠道市场，后渠道时代来临高周转时期楼盘陆续交房，行业重新审视产品市场规模稳定但开发产能过剩，势必盈剩亏汰【来源：北方网】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

筹备已久的《2020天津楼市白皮书》云发布会，暨365房地产市场研究机构揭盘仪式终于在5月11日正式举行。首先，总经理刘胜元介绍了企业在天津18年以来的发展历程及365房地产市场研究机构未来的发展方向。365淘房前身主流购房指南，已经创立18年。2020年依托平台自身强大的媒体影响力及专业内容能力和C端用户基础，365淘房成立房地产市场研究机构，以微观视角切入，进行更细致的市场研究，捕捉行业趋势。365研究有三大特点：01专注二手房研究：二手房研究能准确判断市场短期走势以及买卖双方的心态风向；各板块的合理地段价值；板块的购买力、置业需求及痛点。从而对房企拿地研判、项目市场定位、产品定位、客户定位、价格定位提供依据。02最懂买房人的研究机构：365淘房目前运营了29个买房人社群，共计1.3万人，每月对社群内进行问卷调查、专题调研等，准确把握买房人心态变化和偏好。03扎根天津才懂天津：依托深耕天津18年的专业积淀，换车不换轨，由研究型媒体分化出专业研究机构，继续深入研究天津房地产市场。接下来就到了发布会的重要环节，《2020天津楼市白皮书》正式发布。由365房地产市场研究机构首席咨询师徐志平分享了楼市白皮书（4月版）的重点内容，并对市场进行了剖析。楼市政策：因城施策不存在，仍是一刀切，天津上半年基调已定；土地市场：时间紧任务重，卖好地才好卖地；新房市场：“白马”常在、“斑马”出没，更密的“五花肉”行情；二手房市场：“拔丝冰棍”；调查报告：新天津人的置业偏好；楼市情报局：环城四区环内部分姓“市区”？以下这就是365房地产市场研究机构的白皮书的主要内容：1、宏观政策观察：全国的经济和政策环境简要分析；2、天津大事记：天津的政策动向和重点城市规划；3、一二级市场监控：土地市场、新房市场、项目动态监控，全面呈现天津房地产市场；4、二手房市场：二手房是市场的急先锋，365房地产市场研究机构在全市93个板块抽样400个小区，长期跟踪成交数据，依此发布天津市房价指数、分析板块走势；5、买房人研究：每月定期发布调研问卷，研究买房人的情绪和偏好； 6、365情报局：媒体强项，大到政策小到楼盘，天津行业内第一手消息汇总。在发布会的最后，徐志平和首席研究员共同给365房地产市场研究机构揭牌。从这一刻起，意味着365房地产研究机构正式“入列”！行业里又多了一个新的老兵。除了每月的《楼市白皮书》之外，365研究能提供的服务还包括：1、区域、板块市场研究；2、房企拿地报告；3、买房人需求专题研究；4、项目定位报告等。当然，365研究后期还会做很多有意思的研究课题，在天津365淘房公号上发布，敬请期待！最后用一句鸡汤来为发布会做个结尾：你必须不停奔跑，才能留在原地。

文/幸福里APP刚刚，中央定调明年经济！要办好四件大事，两大表述极为罕见，有何深意？房地产再被强调2021年是十四五开局之年，也是中国共产党成立100周年，做好经济工作意义非常重大。会议要求，做好四件大事：一是要扭住供给侧结构性改革，同时注重需求侧改革，打通堵点，补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡，提升国民经济体系整体效能。二是要整体推进改革开放，强化国家战略科技力量，增强产业链供应链自主可控能力，形成强大国内市场，夯实农业基础，强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展，持续改善生态环境质量。三是要对全面建成小康社会进行系统评估和总结，巩固拓展脱贫攻坚成果，做好同乡村振兴有效衔接。四是要抓好各种存量风险化解和增量风险防范。这种表述相比之前更为科学和精准。关于房地产的表述。去年年底的同级别会议并未提及房地产；但今年七月会议有提，当时的表述是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”；此次，房地产再度被提及，但表述有变化，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的提法已经删除，但“促进房地产市场平稳健康发展”的表述保留下来。老林农：重点只有两个字，风险。可见风险已经达到了何种程度。用户6567005850927：好好。反对资本过渡扩张垄断，反对互联网垄断，限制没有用的东西出现例如刷流量的坚持4530694482384：资本无序扩张危害太大！WiNtEr17643308：房地产平稳健康发展五洲风：要抓好各种存量风险化解和增量风险防范，特别是强化反垄断和防止资本无序扩张！天津楼市现状：销售蹲守截客、新房折上再折、二手房库存压顶一段时间以来，天津楼市呈现出了低迷的状态。几日前，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示，截至今年10月，天津相较2017年3月最高房价时点，跌幅已高达21.8%。售楼处冷清、价格折上再折、销售人员蹲守截客……似乎已是现阶段天津新房市场一个真实写照。这种冷寂在新房价格也已有反映。国家统计局数据显示，2020年1~10月，天津新房价格同比几乎没有变动，上涨幅度最高为6月的0.6%，下跌最高则为2月和10月的-0.4%。记者几日前实地走访了天津市几个区。在天津市内的和平区和平翰林公馆外，发生了文章开头的那一幕。而截客在行业内算得上是大忌，销售人员因为截客大打出手的案例并不鲜见。然而为了完成背负的几百万业绩，销售人员不惜冒着风险，蹲守在竞品售楼处外，希望能揽来几单生意。国家统计局数据显示，天津二手房价格2020年以来已经连续10个月同比下降，自5月以来每月同比降幅都在4%以上。陈曜2018年时在南开区购买了一套100多平方米的住宅，他告诉记者：“当时的价格是每平方米4.88万元，现在按照市场价，房子差不多降了100万元了。”与此同时，今年天津房地产投资略有下降。天津统计局数据显示，1~10月，天津全市房地产开发投资下降5.0%。真真假假31：房地产让人痛啊，建安成本即使一线城市才2—3000每平米，现在一线价格比纽约东京很多都贵，收入还比不上人家用户5725572642：5万多一平，天津人均收入多少？呵呵牛市sky：一个直辖市经济搞的不怎么样，不算一线城市懒懒的气质：跌了不是好事吗，为什么还有人不希望跌？用户ofzupmk4sk：今天是天津，明天会是各大三四线城市！透视11月70城房价：多地调控起效，需防范二手房炒作国家统计局14日公布的11月份70城房价数据显示，有36城新建商品住宅价格环比上涨，10月为45城。环比看，济宁是环比增幅最大的城市，涨幅为1.2%。一线城市中，北京下跌0.1%，广州上涨0.9%，上海和深圳环比持平。二手房方面，11月份，70个大中城市中有44城二手住宅销售价格环比上涨，10月为39城；环比看，广州涨幅0.8%领跑。谈及后续展望，严跃进表示，二手房的房价走势和一手房会比较类似，但要防范部分二手房随意涨价的风险。严跃进谈到，到了年底，部分房企销售业绩或会加快完成，后续也会进入重新拿地的工作中来。他表示：“要防范部分热点区域地价炒作的现象，同时防范房东借此炒作和涨价。换句话说，要防范二手房价格受土地市场的影响。”截图来源：国家统计局