市场项目调研

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

所谓市场调研就是对某一目标，收集、整理、分析有关信息，通过对数据或信息的分析，得到相应结论，从而为企业决策提供参考，实现企业利益最大化。数据分析是市场调研中重要组成部分，在分析过程中我们会遇到许多统计分析方法。今天SPSSAU就来介绍8种市场调研中常用的数据统计分析方法，以及如何在SPSSAU使用这些方法。01 频数分析：分析比例，掌握基础信息无论是哪种领域的统计分析，频数分析都是最常用的方法。在市场调研中，频数分析也是最基础、使用最广泛的方法。一般可用来统计分析样本基本信息，统计比例，如消费者的基本信息，对产品的基本态度，是否愿意购买产品等。SPSSAU频数分析频数分析结果用图表展示能够更加清晰对比各项比例，SPSSAU频数分析默认提供饼图、圆环图、柱状图、条形图可选择。注：多选题统计频数或比例用【问卷研究->多选题】。02 描述分析：定量数据对比描述分析适用于分析对比定量数据。例如对比各维度均值，了解在哪些方面得分较高，哪些方面得分较低，找出优势项或短板项，从而制定出有针对性的改善方案。可用于分析产品满意度、用户需求等。SPSSAU描述分析描述分析结果如果有多个题要对比平均值，可通过折线图、柱形图、雷达图来展示。03 IPA分析：满意度-重要性分析IPA分析，又叫重要性表现程度分析法。是通过绘制散点图，对比不同项目或维度的重要度和服务表现，从而直观的识别出优势项、劣势项。适用于服务质量、满意度分析、产品竞争力分析等。SPSSAU象限图指标在不同的象限中分别对应不同的解释，针对不同象限可以建立针对性的优化措施。在第一象限的指标顾客重视度高并且实际满意度也很高，说明是优势项可以重点突出或保持。第二象限指标顾客较重视，但实现感知满意度不高，说明需要重点加强改善。第三象限重要性及满意度都不高，可以作为次重点改进。第四象限满意度大于重要性，可以适当减少对这些指标的关注。04 差异分析：交叉分析，寻找个性差异上面几个方法一般只是初步描述研究结果，想要更深入的探究分析项之间的差异性则要进行差异分析。例如探究不同背景的消费者在“认知”，“态度”，“行为”，“原因”上的差异；是大学生还是工薪族更加喜欢我的产品？不同学历的消费者对于产品的需求有没有差异等等。差异分析常见包括几类分析方法：方差分析、t 检验和卡方检验。其实核心的区别在于：数据类型不一样。如果是定类和定类，此时应该使用卡方分析；如果是定类和定量，此时应该使用方差或者t 检验。方差和T检验的区别在于，对于T检验的X来讲，其只能为2个类别比如男和女。如果X为3个类别比如本科以下，本科，本科以上；此时只能使用方差分析。三种方法都可在SPSSAU【通用方法】中使用。05 帕累托图：抓大放小，把握关键因素帕累托图，是“二八原则”的图形化体现。在数据分析中二八原则可以理解为：80%的结果是由20%的因素产生的。实际应用场景中，帕累托图可以用来评估产品、划分客户、员工管理等，找出找出导致前累积80%的项，并且重点关注和分析。SPSSAU有两处提供了帕累托图分析，一般可用【可视化->帕累托图】；如果是多选题则使用【问卷研究->多选题】默认会生成帕累托图。重点分析累积加和占比在80%内的相关项目，频数越靠前说明越是重要因素。06 聚类分析：用户分类通过聚类分析，我们可以找到一类人群的综合特征，并按照其特征细分成不同人群。相比用单一分类标准，聚类分析可以综合多个指标结果，得到更加合理的类别。SPSSAU聚类不同行为的客户有不同价值，比如可选择消费次数、购买量、顾客满意度、忠诚度等指标，对不同价值的客户进行分类。当变量较多时，可先做主成分或因子分析，得到每个维度（因子）的数据，再进行聚类。SPSSAU因子分析07 对应分析：寻找市场定位对应分析，是把一个交叉表结果通过图形的方式展现出来，用以表达不同的变量之间以及不同类别之间的关系。对应分析可应用在市场细分、产品定位等领域相关中。SPSSAU对应分析对应分析图通过图形可以解读出同一变量各类别的区分程度，以及不同变量各类别间的关联程度。第一，考察同一变量：查看同一变量的不同类别是否被清晰区分开。第二，考察变量间的关系：离原点越远，意味着该点对于‘关系幅度’的表达越强，即说明该点越能体现出‘关系’；第三，在相同区域点与点之间靠得越近，意味着它们之间关联关系越强；点与点之间靠得越远，意味着它们之间关联关系越弱。08 市场预测：回归分析回归分析是确定两种或两种以上变量间影响关系的方法。在市场调研中，回归分析可以用来探究销售量、顾客满意度的影响因素、预测销售量等。回归分析中，最简单也最常用的就是线性回归，可在SPSSAU【通用方法->线性回归】中使用。SPSSAU线性回归当因变量为定类数据，比如研究消费者对于酒精饮料和非酒精饮料的选择偏好及影响因素时，可以使用SPSSAU进阶方法里的二元logit回归。SPSSAU二元logit如果是时间序列数据，可以使用【计量经济->ARIMA预测】来预测未来预期销售量，SPSSAU默认自动找出最佳模型输出预测结果。ARIMA预测ARIMA模型拟合图

提到“市场调研”，很多做产品或营销的朋友可能会比较熟悉，但在实际执行的过程中却很容易出现调研效率低、成本高、调研结果与实际不符等问题。怎么办?所谓市场调研，是一种把消费者、营销部门以及市场联系起来的特定活动，是一项寻求市场与企业之间“共谐”的过程。倍市得根据多年数据洞察和客户体验管理经验，总结发现，市场调研的目的通常有以下3个方面：识别和界定市场营销机会;产生、改进和评价营销活动;监控营销过程和营销绩效;为了实现上述目标，通常你是如何开展市场调研的呢?1)与企业决策者讨论调研人员可以从决策者那里得到有关企业面临的经营难点和决策问题，探知决策者希望通过调研得到什么结果。2)向专家咨询这些专家可以是调研业的专家，也可以是具备相关知识的其他个人。为此，可借助于个人深度访谈、自由交谈、小组座谈等方式来获取信息，一般不使用正式的问卷，但需要一份咨询清单。3)收集并分析二手资料二手资料由精通市场调研的专家负责收集。二手资料包括企业内部的及外部的有关资料，另外，对企业以往的生产技术、商品计划、销售政策及广告活动等有关情况亦应有所了解。……但是，仅通过上述方式得到的调研结果也会存在一些问题，例如：与内部企业决策者讨论，往往主观片面，容易陷入“拍脑袋做决策”的误区;通过深度访谈、小组座谈等方式则需要训练有素的专业主持人开展和引导;基于二手资料总结分析得到的结论则具有局限性， 容易与现阶段的市场和消费续期脱节;所以，科学的市场调研应该如何开展呢?首先，基于前文提及的几项探索性调研后，我们可以进一步明确调研目标、初步了解调研内容，例如调研方向、调研形式、可能面向的目标人群等;其次，依据上述结论设计问卷、选择数据收集渠道、执行调研计划、监控调研过程;最后，收集和整理调研数据、总结和分析得出调研结论。在这个过程中，调研人员常遇到这几个“难点”：问卷设计环节：如何平衡答题快捷性、调研参与度、数据精确性?过程监控环节：如何实时监测进度、确保数据收集时效?数据分析环节：如何基于数据“表象”深度分析从而挖掘结论“真相”?基于上述几项市场调研的难点，企业或个人除了提升自身对行业和领域的认识以外，也可以借助合适的第三方平台开展调研。目前，倍市得基于多行业、多场景已经形成完善的数据洞察和客户体验管理方案，能为企业或个人提供以下服务：方案规划与问卷设计：基于多年的数据服务经验，帮助梳理和设计问卷;调研过程监控：借助倍市得可视化数据看板实时观测数据收集进度，确保项目时效;数据分析与调研结论：专业研究团队提供数据分析与报告撰写，为用户开展营销活动提供科学借鉴。（更多数据洞察咨询请关注倍市得公众号）

今天某新能源车企的朋友向小编吐槽，他们领导每天带着他奔赴各市做调研，为了做好车主访谈，花费了巨大的金钱和精力，也不知道得到的结论到底有没有参考性。他们公司目前还没有形成流程化的成熟的调研团队，一切都在摸索阶段，虽然新能源车卖的非常不错，但他们平常参考的目标市场和用户研究结果全都是外购调研公司的咨询产品，这就造成了很大的局限，不仅意味着长期付出高成本，还会对调研公司形成依赖，无法创造出差异化的产品，既然用户调研这么重要，那么一个还没有建立成熟的调研机制的企业怎样做好目标市场的细分，做好用户研究呢：第一步：市场分析把市场分析放在第一步，是因为汽车行业的特殊性。这个行业已经发展的非常成熟了，各种车型都经过了市场的检验，用户的偏好也能够直接的从销量中反映出来，先对行业的数据，企业的数据进行分析能够很快的寻找到调研的切入点，譬如上海的插电偏好，海南的日系车偏好，新能源汽车主销的为什么都是大城市等等。除此之外。还要对畅销车型的配置，外形，品牌，营销等都做一个分析，最终找到有助于支撑公司做战略规划，产品规划的调研需求。注意在这个过程中一定要多和相关部门对接，避免做无用功。第二步：整理需求寻找到调研需求之后，要将这些点进行分类，分类的标准有很多，但你只能选择一个，比如依据城市，人群，项目，调研形式等等，分类过程中还要和相关部门对接，考虑成本和创造的价值两相权衡。除了探究市场的调研需求，汽车公司还有很多反馈性的调研需求，需要知道上市产品的表现如何，消费者是怎么评价这款产品，他们买或不买的原因，过程是怎样的，有什么样的使用场景，满意和不满意的点等等，这类需求通常是按车型立项，专门针对一款车的用户进行全面的调研。第三步：确定主题整理好需求之后，需要把相关人员聚集在一起，共同探讨来确定你调研的主题和内容，你不用担心他们会烦，一定要多对接多沟通，这样你的调研才能为这些做战略和产品规划的同事提供支撑，一定程度上，公司做出来产品是不是受欢迎，有没有竞争力，跟调研结果有很大的关系。第四步：设计方案方案涉及的东西比较多，但也并不是很麻烦，最重要的就是选择调研方法，和选择样本，一般先选择调研方法，再取样。调研方式要考虑定量和定性的优劣势，大多数情况下推荐两相结合，比如新车的准入调研，只要目的是市场预研和产品定义，就需要定量与定性结合，但如果只需要验证产品某方面的消费者评价和接受度，采用定性调研就可以了。选择样本的时候不同于理论方法的是，必须对竞争产品的配置，品牌等进行筛选，调研用户时，也首先选择我们目标市场内的用户，再通过用户画像进行甄别，选择优质的调研对象，一般企业做调研都会给参与者提供报酬，才能邀请来相匹配的调研对象，所以要事先搜集用户的具体情况，包括姓名，年龄，就职的工作，家庭情况，收入，学历等等，再相应的筛选。第五步：预调研很多企业会省略这一步，其实做一个预调研对方案进行验证是非常必要的，经过小规模的预调研，你会发现这个过程中可能不完善的细节，可能达不到的目的，经过验证和完善的调研方案能够让调研活动事半功倍。第六步：正式调研之前的所有步骤都是正式调研的准备工作，但都比这一步要重要。在正式调研的时候需要注意的更多是细节。就比如现在各大车企用得最多的就是访谈方式，只需要1~2场深度访谈的时间，却能同时搜集到8~12名用户的反馈，于是在敏捷的用户研究中，焦点小组似乎成了无往不胜的利器。但其实这种方法固然好，在正式调研的时候还是有很多需要注意的细节，主持人需要对要调研的产品本身非常了解，这样在焦点小组执行的过程中，才能敏锐扑捉到讨论中的重点，选择的用户也非常重要，最好没有意见领袖型的用户参与，否则很可能主持人就控不住场，导致整场下来达不到调研目的，此外，访谈室的布置，温度等等都会影响这场调研的效果。做完以上这些工作之后，需要对搜集到的信息进行处理，一一解答最初收集到的需求，解答完之后挖掘这次调研中发现的新的问题点，用户需求等等，完成调研报告。最后的最后，应该针对这次调研做一个总结，有哪些地方遇到了问题，调研方法，样本的选择有什么经验或教训，这样下来，一个调研才算是做完整了，在为公司创造了价值的同时，个人也积累了很多的经验和思考。

作者：高级研究员 海游打开招聘网站，发现快消品企业招聘职位最多的就是招商岗位。的确，招商是一个企业实现产品变现的第一步，往前推15年，伴随经济和人口数量的快速发展，招商难度相对较低，只要产品出来，按照“老套路”操作，后面的营销工作大多顺风顺水。但是近几年不是这样了，产品出来，招商难，招到商，养商难，最终的结果就是市场“烂尾”。这究竟是什么原因呢？农民种地在风调雨顺的情况下仍然收成不好，不外乎3个原因：1）低级错误：种子和土地不匹配，南方作物你种北方土地上，结果会好吗？2）中级错误：农民本身没有“照顾”好自己的庄稼（农作物和土地），没有及时驱虫除草、没有按照节令作业等等。3）高级错误：没有研究透农作物和土地的关系，例如土壤中微量元素过高或者过低、酸碱度过酸或者过碱、植株距过密或过疏等等。反过来再看快消品也面临同样的问题：1）产品是否与市场相匹配？2）团队是否可以快速组建和高效运作？3）模式是否可以平衡产品、团队、市场三方面的利益关系？回到上面“烂尾”的问题，一个企业的成功实质上是产品、团队、模式三者相互促进，相互成就的过程，这里有一个大前提就是市场破冰调研，俗话说知己知彼百战不殆，今天我们就三个方面来探讨一下市场调研有哪些重要事项。-01-调研项目之一：产品产品是一切营销的开始，营销总监在出发前要对自己的产品有足够的了解，包括但不限于产品品类、包装材质、净含量、核心价值点、通路价格体系、通路利润。带着这些产品要素再寻求市场机会点。如果综合评估均无法得到，建议趁早放弃，否则投入越多、亏损越大。1. 产品品类、工艺、包装材质、净含量等产品自身属性首先是产品品类，随着产品同质化越来越严重，一般的大众品类不会出现缺少竞品存在的可能，市场调研要研究的是该品类市场竞争的激烈程度，或者说红海红到什么程度？例如：你即将推出的新品是一款包装精美、富含丰富微量矿物质元素的2元天然水，到了市场发现，该市场虽然瓶装水份额巨大，但是农夫和怡宝在血拼，渠道政策+市场陈列支持合计划到15元/件，建议你还是暂时停止启动该市场，这是由你的品类和市场竞争格局决定的。总结一下，关于产品品类调研要注意三点：1）该品类在目标市场是否具备足够大的销量容量和利润容量；2）该品类在目标市场是否具备高增长的成长空间，即过去出现了高增长，未来还会继续高增长；3）该品类在目标市场是否具备相对的竞争优势。其次大家都知道相同的产品，不同的包装、不同的净含量带来的销量会有天壤之别，市场调研的核心词汇就是：匹配。举一个例子：在南方市场饮品的包装很多都是利乐包，净含量多数在250ml，而在北方市场饮品的包装很多都是PET材质，净含量多数在500ml，假设南北产品一致或者北方产品南方卖会有什么结果？中国地大物博，各地居民各有所好，这个规律是不可逆的，尤其是起步阶段的企业最好绕道而行。最后要在相同品类、质量确定的情况下对比单位重量的价格，这个很重要，我们的消费者在追求“实惠”的道路上踩坑无数的同时不断的进化，了解什么是真正的实惠，你的净含量可以略有差异，但是单位净含量价格要把握好。2. 核心价值点尽管同质化越来越严重，但是市场没有相同的产品，配料的差异、各种配料的含量占比差异等等永远存在不同之处，要提炼自己产品的核心价值点，调研这个核心点是否与目标市场消费者产生共鸣。举一个例子，休食是一个非常庞大的市场，细分品类可以说不计其数，旺旺事业二部生产的粒粒香大虾片在膨化休食里面独具一格。首先市场上品牌虾片膨化食品本来就比较少，其次片片大小均、粒粒虾可见，而且是巴掌大的虾片，给消费者塑造的核心价值点就是膨化+海鲜+大片，非常迎合南方尝新尝变的年轻消费者。企业要提炼自己的核心价值点，这是产品的灵魂，也是消费者购买的理由，市场调研的核心是带着产品让消费者体验，告诉该产品可以给他提供的价值，评估其是否接受或者有什么改良建议。3. 通路价格体系和利润判断一个产品是否和市场相匹配，最核心的要素就是价格体系和通路利润分配，价格体系不合理要么损失企业利润，要么容易被竞品碾压，利润体系不合理产品就很难见到消费者。在市场调研当中要和经销商、终端店老板充分沟通，大家普遍反映生意越来越难做，难在一样的付出，利润不断的降低，甚至负毛利运营。举一个例子：某店老板租一个店铺1.2万/月，相当于400元/天，一天的营业额平均6000元，费用占比约7%，再加人员水电物业、工商税务等一天收入有15%就是成本，如果你的产品在该店占据了500元的销售额，利润却低于15%，可想而知它很快就会销声匿迹。同样适应于经销商，一线城市仓储费用都在几十块，人员工资低于六七千没人干，通路利润不合理产品是没有机会的。价格和利润既伴随又约束，在市场调研中要充分研究产品所在品类的主流价格带、主流的利润空间，这个我不建议全国一盘棋，还是那句话，南北方差异较大，不同级别城市经营环境差异也很大，价格体系和利润要在正负浮动空间之内了解产品和市场的匹配度。-02-调研项目之二：团队1. 团队的收入有竞争力的收入就会招来有竞争力的团队，这一点很重要。我在市场调研的时候，如果遇到快消品业务人员就会与其简单聊一会，目的是了解他们目前的收入情况、薪资构成情况，每个月的房租或者房贷的支出，对自己目前收益的满足情况，以及单纯薪资这一块比目前收入高出多少才愿意跳槽等等。根据团队的收入情况和预算人员编制就可以推算出该市场的人力成本是否超出人力预算，如不能满足就要考虑减员或者增加销量。有一点需要强调：产品在没有强大品牌力的背景下，调研人力投入费用要按照有竞争力的薪资结构去做预算，在后期的操作当中你就会发现，招来5匹狼的作用远大于招来8只羊。2. 锁定和了解招聘对象锁定招聘对象也就是你这个工作谁最适合干？是刚毕业的大学生、快消江湖的老兵、还是某些特殊人群等等？要充分调研招聘对象工作的原动力和理想收入，达成情感和收入的双共鸣方可快速组建一支势如破竹的团队。例如：今麦郎在推动四合一的时候招聘小老板锁定的人群是外出打工的务工人员，夫妻档增加稳定性，吃苦耐劳有驾照和年龄25-40之间是顺利完成工作内容的基本保障，这样组建起来的团队稳定性强，市场战斗力也强。这里需要强调的是，要和目标员工做深入的沟通，不可以想当然，了解其之前工作的工作量、工作时间、辛苦程度、收入情况等等，情感方面试着说服，待遇方面要保证满足。3. 寻求快速组建基层团队的方法没有人市场就无法推进，招聘最大的成本就是时间成本，快消品的销售是有节奏的，错过了就是一年。中高层管理人员可以全国招聘，全国调动，但是一线作业人员和一线管理人员最好是当地招聘，道理很简单，当地人和当地人打交道有天然的信任背书，拓展市场更有利。此时的调研就要深入一线作业人员，了解你需要的团队在哪里可以找的到，如何加入他们的微信群，如何把照片启事点对点的发出去。4. 其他方面至于其他方面要了解当地人的风土人情，尊重当地人的风俗习惯，为后期的团队建设做准备。-03-调研项目之三：模式一般情况下，企业的产品面世的同时，目标消费者、销售渠道、经销商经营方式等等基本上也就定的差不多了，只是需要验证模式的可行性和修正模式的部分细节即可。每一个企业的模式不同所以无法做进一步分享，拿一个例子分享一下。传统快消品行业的运作模式都是依托当地经销商的三大能力即：管理能力、业务能力、配送能力，来实现企业产品由工厂到消费者。某企业为了能够充分激活组织和个体，打破常规，将经营管理权、销售权、产品所有权三权分化，由管理人员+业务人员与经销商的打工模式转化为三个独立个体的合伙生意模式，共同创造价值，分享价值成果。如果这个模式在新市场启动，销售总监需要评估哪些事情呢？首先利益是三者的纽带，调研分润体系是否均可满足三方的利益需求；其次产品是三者的桥梁，调研产品如何快速变现，快速通过其获利所涉及到的产品快速铺市、快速动销的方式方法；最后在实际走访市场所有通路属性的渠道中发现模式运作之后可能出现的问题。例如产品在各个渠道的匹配度、竞品的封杀应对措施、临期的处理方式和处理场所等等。总之，销售总监调研市场模式是面式的思考，更多维度的评估模式落地的可行性和促成模式成功的方法。写在最后：销售总监一定要有自己的主见，你的市场调研甚至关系到企业的生死存亡，首先要客观的反馈市场走访实情，其次客观的反馈市场行业从业人员的意见和建议，最后要更加客观的反馈自己的真实观点。如果站在产品、团队、模式的三个角度均与市场出现水土不服的情况，要第一时间站出来阻止调研市场的拓展计划，防止“夹生饭”和“烂尾”情况产生，这既是为企业负责，也是为自己负责。

市场变化2018下半年政策收紧后成交惨淡今年4月开始企稳回升2018年下半年是郑州楼市最为“惶恐的下半年”，7月-10月，郑州调控政策频出，导致“金九银十”成交量历年最低，所有类型住宅项目都成交惨淡，每个区域都有大幅度降价，全新开盘与周边同类产品对比，定价降幅最高可达20-30%，如此这样，少数刚需产品在2018年底也实现了“一开一清”，但改善项目市场表现明显差强人意，最为惨淡的要数郑州住宅市场的高端豪宅产品，以北龙湖为例，客户观望情绪浓厚，存在卖一套退一套的情况。 2019年4月开始，成交情况逐步改善，新开刚需盘与去年底价格保持平稳（相较之前其实价格降低了20%-30%），基本也可以达到一开就清；个别区域个别项目冷热不均，因一线房企2018年年底到2019年年初大量出货，某些区域存在供应断档，造成了“量价皆涨”的情况。北龙湖TOP系产品单项目月均基本可达到2亿-3亿元的销量，以总价600万-1000万元来测算，月均成交20-30套。而5月以来，刚需、改善市场又有明显回落下行的迹象，而北龙湖TOP系市场维稳，主要源于高端客群需求压抑许久，加之该区域产品价格没有明显松动，因而观望情绪减弱，高端客户普遍选择积极入市。政策环境限购、限签、限售均有所放松部分区域外地人购房基本零门槛郑州2018年贯彻了“房住不炒”的总体策略，虽然人才政策升级全面放宽落户条件，但为了稳房价、稳预期，限购、限价、限签政策还是持续执行，直到步入2019年以来政策存在局部性松动，随着市场热度下降，限签有所放松，经开区，高新区，航空港区限购可以突破，外地人无门槛。限价政策持续，但北龙湖板块项目最特殊，限价在3.2万元/平方米，但是区域内限于政府统一规划要求的大平层、新中式风格高端豪宅产品基本价格都在5万-10万元/平方米不等，高于限价部分需要购房者自行付清才能签约备案。热点区域北龙湖高端改善，限高限容限建筑形态滨河国际新城占地小配置高郑州规划总体向东、向南延伸，2018年郑州三区（郑东新区、金水区、经开区）自贸区获批，为未来发展空间注入强大动能。目前有几个热门区域：一是郑东新区北龙湖板块，以高端改善产品为主，片区占地约40平方公里，水面达5.6平方公里，规划 “一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构，“一心”是指CBD副中心； “四片”则是指四个以居住功能为主的城市片区（限高、限容积率、限建筑形态）。 二是经开区滨河国际新城板块，属于郑州唯一落实海绵城市示范区，先规划后建设，容积率不得高于2.5，河南唯一条综合管廊所在区域，缩小版“雄安新区”，综合管廊宽度达8米，供给水，通信，弱电等统一入地，还全部属于自贸区范围。此外，滨河国际新城区域绿化率达到46%，是郑州唯一一块开发面积和应用面积最小的区域，10.47平方公里，白沙区域156平方公里，绿博区域148平方公里，滨河国际新城相当于其他1/15。这个区域目前只有两个项目交付，一个本土企业开发，一个绿地开发，今年刚交付，入住率达60-70%，居住氛围良好。 此外，金水区规划了信息产业园项目，主要依靠产业导入实现产城融合，但因商业配套相对缺乏，项目扎堆且体量不大，同质化现象严重，在售项目均面临较大的去化压力。区域房价北龙湖板块房价梯度显著滨河国际新城均价在1.7万元/平米郑东新区北龙湖板块房价大体分为三个梯度:正商善水上境3.2万元/平米，贴着限价在卖，名门、康桥、保利、中海项目均价4-5万元/平米，永威上和院、九龙湖金茂府、融创壹号院 8-10万元/平米，客群依据购买力不同也在被细分。 经开区滨河国际新城板块，目前在售项目主要是电建，金地，中海，绿地，融侨，康桥，亚新，海马等，均价基本在1.7万元/平米，亚新海棠公馆项目精装均价2.2万元/平米，属于区域价格标杆，主要依靠产品力，居住舒适感营造来吸引客群。金水区同样属于中端改善片区，在售项目均价逼近北龙湖板块，小高层为2.2-2.3万元/平米，洋房2.7-2.8万元/平米。产品去化刚需类产品去化率可达90%以上中高端市场面临较大的去化压力项目去化方面，有明显价格优势的刚需类产品依旧有不错的去化表现，开盘基本可以达到90%以上的去化率，中高端改善项目面临较大的去化压力，与偏功能性的首改有所不同，这类市场弹性大，非必须，选择面广，客户购房迫切度不高。 从案场到访情况来看，高端项目每天到访量约10组左右，中端改善项目普遍开启全渠道拓展，到访量平时10组，周末可达40-60组，项目去化基本维持在30%-50%不等。 此外，购房客户相对偏好大户型产品，100-120平米刚需，130-140平米中端改善，200平米以上高端。还有两点与其它城市不同：一是户型面积越大则单价越贵；二是对本地开发企业如建业、永威、亚新、正商、康桥等产品认可度和项目青睐度更高。客群结构郑东新区北龙湖板块属“河南富豪集中地”金水、经开区承接外溢客群近些年来，随着郑东新区规划的逐步落地和配套建设的协同发展，其房地产市场已由之前的“鬼城”变为了新的“富豪集中地”，尤其是北龙湖板块，集中了整个河南的高净值人群，虹吸效应显著；而金水区、经开区主要是承接郑东新区的外溢人群，因北龙湖购房门槛过高，基本已到达4-5万元/平米，因而在自驾通勤允许范围内向南迁移。 客户的区域特征也比较明显，北侧客户会选择本地或向东延伸，不会向南侧置业，南侧主要是承接郑东新区和航空港客群，以亚新海棠公馆为例，成交主要以东部高铁片区外溢客户和南部航空港客户为主，航空港客户占比约25%。房企竞争外地开发商入驻带来供应过量部分区域产品同质化严重无论是金水区、经开区还是郑东新区，近年来随着外地房企的入驻，竞争形势还是较为严峻的。一方面开发商项目扎堆，下半年集中入市，会造成整体市场供应过量，以经开区滨河国际新城板块为例，电建，金地，中海，绿地，融侨，亚新，海马等项目齐聚，总体量过百万方，今年以内能拿预售证约50多万方，下半年也将迎来集中供应；另一方面，从政府规划角度来看，产品同质化现象也比较严重，比如北龙湖，清一色都是新中式大面积住宅，本来高端产品的受众就相对较窄，这样趋同的产品定位，也使得后期竞争形势更为严峻。文章来源：克而瑞地产研究 【关注百家号乐居买房，掌握购房好时机。】

我们在做一款产品的时候，首先需要进行市场调研，去验证我们想法是否与市场相符合，用户是否有这样的需求。那本文主要讲的就是我们实战的第一步——市场调研。第一次写文章，文章里面可能出现错别字和口水话，但这都属于正常现象，毕竟打小语文就不太好的我开始写文章，也仅仅是想分享保存自己的项目经历和感受。愿读者们多多包涵！！【(0-1）全系列共为六篇】ps：有的人可能做了很久的PM，但是从来没有迈出公司大门口去市场溜达一圈。面对需求被砍掉、被老板怼、被开发怼，自己却无力反驳，原因在于你没有足够的论点论据去说服别人。PM做任何事情都需要合理的依据，不是用一句：“我觉得…” 、“我认为…”、 “我想…”等等这些自我意淫去说服别人，这样只会让别人觉得你不客观，不专业。文章大纲调研分为三部分：原因：为什么做？经过：怎么去做？结果：什么样的结果？问：首先我们需要明白做市场调研的目的是什么？答：目的很简单，就是在我们在做一款产品的时候，首先需要进行市场调研，去验证我们想法是否与市场相符合，用户是否有这样的需求。市场调研的方法和方式有很多种，今天就只说一种常用的5W2H方法，在大环境和单个用户下可以通用。大环境：属于项目没开始阶段，你有了一个想法或者决定去做某个产品时去市场调研，调研大的环境，大的趋势是什么样的？结合自身资源看是否有必要去去实施这件事情。单个用户：属于产品版本迭代阶段，针对现有产品数据下滑，用户流失，或者提升产品用户体验情况；可以进行对目标用户的深度分析（常用的分为定量和定性分析）。本文主要讲：大环境。分析大纲：针对整个市场的调研再结合实际情况又把5W2H进行了一次在细分。分成了对内、对外两种情况：对外：对市场情况的调研分析；对内：对公司项目资源分析。相比于对外调研，对内调研显得比较轻松，你可以直接询问boss或该项目总负责人就可以轻松的获得答案，因此我们主要的精力还是要放在对外市场调研。对外如何调研？1. 对外【why】对外调研是需要调研你想做或者要做的产品市场所在区域是红海还是蓝海，从经济趋势角度长远地看待产品增长的趋势情况和政策策导向怎么样？对外调研分为以下几个内容：（1）市场规模 针对市场规模可以使用一个分析方法：2X2矩阵。PS：2×2矩阵可以分析很多的复杂的问题，感兴趣的话欢迎大家来骚扰我！用2X2矩阵分析就可以很清楚的看到产品市场是在哪个区域，一般都希望自己的产品是在“梦想”区域，而事实上大部分都在“梦想的隔壁”一片火海的战场上。（2）经济趋势这个主要是去分析产品在市场环境中呈现了怎么样的趋势，如下图：最理想的状态肯定是处于在爆发期，这就像所有的大佬空中说的“风口”，但是往往能抓住“风口”的创业者很少，很大一部分都属于跟风者，在差不多“饱和期”或者即将进入“饱和期”的时候进入市场。目前典型的例子就是共享单车，看到了市场的一个经济趋势，那么就离看清产品的市场情况又进了一步。（3）政策导向这个主要是去分析国家或者政府对该类产品的政策态度。如图：支持：如果项目有利于社会的发展进步，政府肯定是大力的支持，肯定会对此类的产品或者企业做相应的发展政策和推进产品快速发展。反对：如果项目的竞争发展影响了相应的社会管理秩序、社会治安，那么国家或者政府肯定会各种政策打压，这种政府或者国家的干扰是致命的。2. 对外【where】研究了大环境，现在回到自己的产品所针对的目标市场，如果是目标市场就是整个市场的话，这一步就可以不用考虑了。但是这种情况基本都是少之又少的，所以不在我们的考虑范围之内，大部分都是在整体市场里面的垂直市场做新产品。那么我们接下来就是要分析垂直市场的情况，如图：上图和【why】的图一样，只是纵坐标变了，一个是整体的市场，一个是目标市场。我们所需要了解的也是和上面【why】图的整体市场需要了解的一样，这里就不做过多的说明了。图虽然一样，但是需要了解的市场发展不一样，主要是需要去明白垂直市场的发展状况。 这样才可以更好的去为自己的产品做最理性的判断。3. 对外【what】研究完市场规模和发展情况，接下来我们需要去调研现有产品。调研现有产品的方式，如图：PS：整个系列的0-1项目都是不分软件和实体的，因为它们只是企业市场化的载体。（1）实体根据你需要去做的新产品来寻找最适合的调研方式，比如：你做一个垃圾桶设计，你不可能去侧重于线下店铺调研；你做一个旅游产品的创意设计，你肯定不能侧重于的线上的调研，肯定需要亲身去线下观察，才能发现创意点。但是这三种调研方式各有各的优缺点，我下面简单的列一下每个调研方式的优缺点：1）线下店铺缺点：能寻找到的种类数量少；优点：能真实确切的体验产品。2）搜索网站缺点：只能搜索出来产品的外观，产品的优缺点很多都没有；优点：可以搜索出来很多有创意的概念设计产品，给自己做新产品提供好的idea。3）淘宝缺点：只能搜索出来已经生产的商品；优点：能详细的看到每个产品的介绍和卖点。（2）软件通过以上几种查询方式，可以寻找到市场上大部分的产品，市场情况的话现在互联网行业也会有一些第三方数据报告可以了解他们的一个市场占有率。互联网软件产品的一些体验的方式方法和还有进入一些有门槛的产品，会在下一篇文章（0-1实战：第二步——竞品分析）中讲解。4. 对外【who】研究了整体市场、目标市场、产品概况、接下来就需要去了解目标用户的特点了。那么我们需要了解用户的哪些信息？又有哪些方法可寻呢？（1）首先我们来看需要收集用户的哪些信息。如图：疑问：有读者会觉得这不是用户体验5要素吗？你怎么说是收集用户信息表？解答：不管什么方法或者矩阵，都只是解决问题的一种工具，就看你怎么去使用了。我们需要去记录用户的这一系列的信息，最后做统计分析，最终给目标用户分类，得出用户典型的几种模型。这样我们就可以了解或者明白目标人群拥有怎样的特点，这样才能做出符合目标用户需求的产品。（2）知道需要获取哪些信息了，那么剩下的就是去寻找有效的方法去获取用户信息。下面我列了一些获取用户信息的方法，如图：PS：图是我在网站上面找的，然后从新绘制了一下，如果侵权请联系我，我及时删除。

农贸市场作为中国居民生活的后厨，承担着社区生活的责任。在各类生鲜店兴起的浪潮中，有些农贸市场败下阵来，有的却能成功，凭什么？闭门造车终究无果，胸有成竹才能成功。做好前期的项目调研定位规划，是打造一个成功农贸市场的必要前提。一、前期策划大揭秘调研是项目的“先行官”，策划团队通过调研了解项目的前因后果，推演项目的可行方案才能有理有据。运用前瞻性判断，具备创作力的规划，提升项目开发的成功率。农贸市场定位是项目实施的风向标，对项目来说是极具战略眼光的“决策层”，只有经过精准的市场定位，项目才能实现步步为营，吸引目标客群，让后期运营驾轻就熟、事半功倍。规划以调研为基础，以定位为方向，站在商业运营的角度，为项目中期设计提供方向和参考依据，为后期运营招商提供决策性建议，是具备实操性的“蓝图描绘”。项目调研定位规划是前期必不可少的工作，只有做好这一步才能趋利避害。二、趋利避害筑成功优秀的项目调研定位规划能够为市场提供全面的、明确的、具有针对性的物业整改方案，规避风险，直击市场顽疾，并针对不同对手制定差异化应对方案，对多方面累积病症细致化诊断，大幅度提高市场开发的成功率。如果不做前期项目定位策划，市场做出来可能会发现一些问题。不成功的原因有：地段不好，内部规划不好，商业环境差，招商难度大，竞争激烈，对手太强等。例如位于滨江区滨盛路的彩虹农贸市场，前身永辉超市就是因为调研定位错误，生鲜业态规划较少，生意不好而导致倒闭。为了避免后期运营问题的产生，要提前做好项目策划。前期策划能够获取动态环境发展信息，实时掌握周边环境因素变化发展，及时获取政策信息，对发展策略做出及时性调整。市场前期策划工作主要包含物业诊断、市场调研、市场定位、市场规划四大领域环环相扣缺一不可，对农贸市场做出前瞻性发展规划，因地制宜，结合区位条件及周遭环境，提供最契合实际的建设方案，对农贸市场做出合理的功能性分配。通过周密严谨的诊断调研，进行科学准确的定位规划，将研究成果应用于市场网点规划、区域诊断、开发新建、升级改造中，最大程度地在逻辑层面预估项目成果。三、运筹帷幄成大业“纸上得来终觉浅”，只有经过全面而深入地调研及透彻分析后得到数据，才拥有发语权。农贸市场的项目调研定位规划有严格的流程，通过资料整合、了解对手、消费者特征，从而确定市场定位，然后进行销售规划、招商建议、运营规划。通过文案调研，对二手资料的收集、整理和分析，了解周边情况。然后实地调研，以访谈、座谈会和问卷调查等形式收集一手资料，并进行有效信息筛选整理；以观察法通过录像、照片等形式直接记录调研对象信息；通过小规模的实验性活动来预测后续改建效果。彩虹城小区是滨江较早开发的区块之一，商超配套丰富，唯独一直缺少大型农贸市场配套，2019年开业的永辉生鲜农超因不满足消费需求失败。通过对周边超市、生鲜门店、其他农贸市场等竞争对手的研究，寻找农贸领域的生态位空缺，发现其竞争弱势点，帮助农贸市场制定恰如其分的进攻战略。面对竞争对手最优势的部分，制定回避策略，减少错误投入带来的损失。彩虹市场周围一公里内无农贸市场存在，居民日常消费需求主要依靠远距离消费及生鲜店、超市等业态补充。消费习惯及特征、消费群体的区分、不同群体的消费特征、习惯、结构、偏好、能力。消费的个性和共性。主力消费群体的特性决定了项目的定位方向。一鸿团队通过前期调研发现彩虹农贸市场周边1KM范围圈内住宅小区、商业与学校众多，通过数据可推算出可实现覆盖人群约6万人。基于诊断调研获得的信息，对市场进行定位。通过明确市场运营规模，合理分配业态布局，确认市场星级档次，从而巩固并扩大消费客群，提升商业形象。一鸿通过前期项目调研定位规划，在设计时，以彩虹为设计主题，以实在、地道、亲民、智慧为设计理念，打造缤纷的现代化彩虹农贸市场。通过针对项目的整体规划，为市场招商提供政策建议，为后续市场发展提供前瞻性运营管理建议，并对市场投入产出比做出合理规划，提高市场抗风险能力。彩虹农贸以传统业态为主，涵盖蔬果、水产、肉禽、冻品、熟食、副食、炒货、加工等多类生鲜农副产品。前期调研时征集民意，发现周边居民存在对于早餐的需求，于是在一楼设置早餐店和现场就餐区域，解决周围居民和上学上班人群的早餐问题。打造项目品牌，辅推开发商品牌，扬长避短，在激烈竞争中突围；放大品牌效应，为销售招商拉起大旗；运用品牌系统，科学运营管理，实现市场的永续经营。差异化营销策略，稳、准、狠的精准营销之道；开辟招商渠道，短、平、快的招商路线；合理租售比例、推货策略，达到短期利润与长远目标的平衡。立足全市商业操盘的高度，对整体商业操盘、招商进程进行把控。立足长远的商业战略眼光，做到公司与进驻商户共赢的状态；跨界招商成为迫切需求。要给予市场一定的培育期，扶持品牌商家。严格控制品牌的进驻，与商家结成商业战略合作联盟，提升街区档次；对位置好的商铺适当进行租控，并控制招商率，实现租金溢价。在市场运营中引入智慧农贸系统，运用科技手段建立一个长效的全面的可持续发展的智慧农贸体系，实现“食品安全监管，市场信息公示、商品交易溯源、多端联网监控”等功能，在管理、服务和监督等方面更好更快实现信息网络化、工作规范化和管理现代化。统筹人员管理、商品管理、计量管理、环境管理、治安管理和消防管理。总之，只有搞好项目调研定位规划，农贸市场才能基业长青，实现项目收益性和社会公益性的和谐统一。

“你好，我们有一个三千方的市场，想咨询一下农贸市场改造和装修设计这一块的项目，不知道你们能提供怎样的服务？“你好，我们想要新建一个大体量的农贸市场，不知道怎么规划才符合趋势，想预约时间来贵公司咨询。 每天都有很多农贸行业的客户打电话到一鸿公司进行咨询相关业务。 随着全国各地农贸市场改造升级和新建项目的开展，这些年，农贸市场作为政府格外重视的民生项目，发生了翻天覆地的变化，民间资本也嗅觉灵敏，感觉到农贸市场变革机遇的到来，但到底会以怎样的形式呈现？大多数行外人心中并没有确数。本次农贸市场调研，我们着重总结改造后的农贸市场都有哪些新面貌？一、农贸市场调研：装修设计新面貌 新农贸市场的建筑立面设计呈现大中体量和规模，设计更为大气。 菜场内部设计除了按照行类进行合理规划，实现摊位最优化的空间利用。另外，可移动货柜被广泛利用，服务台、电梯、强弱电、给排水、新风系统、农残检测室成标配，星级厕所、生鲜垃圾处理房等新设计。 在这些标配的硬装之外，还融入了年轻人广受欢迎的文化创意元素。让市场在整体风格上，摆脱了标准化却无个性元素的拘泥之感，这也是为大批年轻消费者的涌现做更多的场景设计考量。二、农贸市场调研：业态规划新景象新型农贸市场除了走农＋超模式外，还呈现出业态的丰富打造，除肉菜买卖之外，还策划了以便民为出发点进行休闲、亲子游乐、市集等的业态布局。有针对儿童的亲子、托管服务，针对主妇的有烘焙、烹饪、手工等培训服务，针对老人的有茶室、棋牌室、活动室等休闲服务。还针对大众的还有简餐、公共厨房、理发、干洗、缝补、修伞、配药等便民服务。有些农贸市场顶部还开拓微型农场空间，租给居民，让人们来菜场买菜之余，还有一方自然天地可以愉悦身心。三：农贸市场调研：招商管理新气象新农贸市场招商管理已经不是简单的走形式，招商需要由专业团队建立科学合理的招商模型，合理控制租金空间，才能为后续经营发展提供长效保证。管理内容更是纷繁复杂，事无巨细，很多市场都交给专业的农贸管理公司进行托管，除了日常维护、保洁、商户培训等，还包括市场宣传、产品促销活动策划、网络导流等等。老百姓很容易被价格偏高的新建市场产生不信任，所以在食品安全和服务、购物环境等方面进行有效宣传，转变顾客只贪求买菜便宜的观念，就很有必要。