市场调研项目

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

所谓市场调研就是对某一目标，收集、整理、分析有关信息，通过对数据或信息的分析，得到相应结论，从而为企业决策提供参考，实现企业利益最大化。数据分析是市场调研中重要组成部分，在分析过程中我们会遇到许多统计分析方法。今天SPSSAU就来介绍8种市场调研中常用的数据统计分析方法，以及如何在SPSSAU使用这些方法。01 频数分析：分析比例，掌握基础信息无论是哪种领域的统计分析，频数分析都是最常用的方法。在市场调研中，频数分析也是最基础、使用最广泛的方法。一般可用来统计分析样本基本信息，统计比例，如消费者的基本信息，对产品的基本态度，是否愿意购买产品等。SPSSAU频数分析频数分析结果用图表展示能够更加清晰对比各项比例，SPSSAU频数分析默认提供饼图、圆环图、柱状图、条形图可选择。注：多选题统计频数或比例用【问卷研究->多选题】。02 描述分析：定量数据对比描述分析适用于分析对比定量数据。例如对比各维度均值，了解在哪些方面得分较高，哪些方面得分较低，找出优势项或短板项，从而制定出有针对性的改善方案。可用于分析产品满意度、用户需求等。SPSSAU描述分析描述分析结果如果有多个题要对比平均值，可通过折线图、柱形图、雷达图来展示。03 IPA分析：满意度-重要性分析IPA分析，又叫重要性表现程度分析法。是通过绘制散点图，对比不同项目或维度的重要度和服务表现，从而直观的识别出优势项、劣势项。适用于服务质量、满意度分析、产品竞争力分析等。SPSSAU象限图指标在不同的象限中分别对应不同的解释，针对不同象限可以建立针对性的优化措施。在第一象限的指标顾客重视度高并且实际满意度也很高，说明是优势项可以重点突出或保持。第二象限指标顾客较重视，但实现感知满意度不高，说明需要重点加强改善。第三象限重要性及满意度都不高，可以作为次重点改进。第四象限满意度大于重要性，可以适当减少对这些指标的关注。04 差异分析：交叉分析，寻找个性差异上面几个方法一般只是初步描述研究结果，想要更深入的探究分析项之间的差异性则要进行差异分析。例如探究不同背景的消费者在“认知”，“态度”，“行为”，“原因”上的差异；是大学生还是工薪族更加喜欢我的产品？不同学历的消费者对于产品的需求有没有差异等等。差异分析常见包括几类分析方法：方差分析、t 检验和卡方检验。其实核心的区别在于：数据类型不一样。如果是定类和定类，此时应该使用卡方分析；如果是定类和定量，此时应该使用方差或者t 检验。方差和T检验的区别在于，对于T检验的X来讲，其只能为2个类别比如男和女。如果X为3个类别比如本科以下，本科，本科以上；此时只能使用方差分析。三种方法都可在SPSSAU【通用方法】中使用。05 帕累托图：抓大放小，把握关键因素帕累托图，是“二八原则”的图形化体现。在数据分析中二八原则可以理解为：80%的结果是由20%的因素产生的。实际应用场景中，帕累托图可以用来评估产品、划分客户、员工管理等，找出找出导致前累积80%的项，并且重点关注和分析。SPSSAU有两处提供了帕累托图分析，一般可用【可视化->帕累托图】；如果是多选题则使用【问卷研究->多选题】默认会生成帕累托图。重点分析累积加和占比在80%内的相关项目，频数越靠前说明越是重要因素。06 聚类分析：用户分类通过聚类分析，我们可以找到一类人群的综合特征，并按照其特征细分成不同人群。相比用单一分类标准，聚类分析可以综合多个指标结果，得到更加合理的类别。SPSSAU聚类不同行为的客户有不同价值，比如可选择消费次数、购买量、顾客满意度、忠诚度等指标，对不同价值的客户进行分类。当变量较多时，可先做主成分或因子分析，得到每个维度（因子）的数据，再进行聚类。SPSSAU因子分析07 对应分析：寻找市场定位对应分析，是把一个交叉表结果通过图形的方式展现出来，用以表达不同的变量之间以及不同类别之间的关系。对应分析可应用在市场细分、产品定位等领域相关中。SPSSAU对应分析对应分析图通过图形可以解读出同一变量各类别的区分程度，以及不同变量各类别间的关联程度。第一，考察同一变量：查看同一变量的不同类别是否被清晰区分开。第二，考察变量间的关系：离原点越远，意味着该点对于‘关系幅度’的表达越强，即说明该点越能体现出‘关系’；第三，在相同区域点与点之间靠得越近，意味着它们之间关联关系越强；点与点之间靠得越远，意味着它们之间关联关系越弱。08 市场预测：回归分析回归分析是确定两种或两种以上变量间影响关系的方法。在市场调研中，回归分析可以用来探究销售量、顾客满意度的影响因素、预测销售量等。回归分析中，最简单也最常用的就是线性回归，可在SPSSAU【通用方法->线性回归】中使用。SPSSAU线性回归当因变量为定类数据，比如研究消费者对于酒精饮料和非酒精饮料的选择偏好及影响因素时，可以使用SPSSAU进阶方法里的二元logit回归。SPSSAU二元logit如果是时间序列数据，可以使用【计量经济->ARIMA预测】来预测未来预期销售量，SPSSAU默认自动找出最佳模型输出预测结果。ARIMA预测ARIMA模型拟合图

上期带你了解开发商城项目后会遇到哪些常见问题，那么这期带你了解项目完成后如何去做市场调研以及提升知名度。当我们的项目彻底完成后，我们后续应该做一个市场调研方案，那么软件的调研方案应该从哪展开，又如何展开呢？这里的学问很多，我们来简单的了解一下。首先我们要明确我们的目标用户，把用户分类，选择典型的用户去做调查。然后我们要真对我们的产品一点来进行调研，切记大范围调查且很全面，调研的方向越聚焦，越有价值。还有一点，切记假大空，比如针对用户的满意度调查，太空洞，没有任何价值可言。调研有很多方法，像线上、线下、邀约等等。我们今天来说一种最有效、有价值的方法，就是访谈调研，但是访谈调研中最忌讳的就是直接问用户什么感受以及需求是什么。还有直接打断用户试图去说服用户。调研的正确方式应该是：观察用户的使用过程、去提问、让用户来主动说。有的人可能说了找一家数据公司简单省事。然而我们先抛去资金的问题不说，就说用户数据是真的，但是白纸黑字能表现出来什么呢？相比于用户调研，却更能反映用户的心理、需求、想法、感受、体验。这些内容都是有温度的，我们能了解到的，且有价值的。当我们面对面进行调研的时候，切记不要直接进入主题，我们应该先从故事点开始出发，例如，可以先问问用户是怎么知道这个产品的，或者再什么情况下能想到我们这个产品呢？让用户自己说，然后进而说出自己内心的感受。还有一点最重要的是，我们还要明确我们的竞争对手，他们的优缺点，再进行用户调研的时候，我们可以委婉的问问用户对于对手那边的感受以及对我们自己产品的评价是什么。所谓市场调研，我们不仅要调研用户方面的问题，我们还需要了解市场上的概况。我们可以去网上搜集搜集资料，把和产品相关的资料近几年的都概览一番，或者查查文献什么的。把好的资料，有用的资料都保存下来，以便我们做调研的时候可以参考。当然网上的也不能全信，多看看再加上自己的经验来判断。以上这些内容就是项目项目完成后应如何去做市场调研，希望可以帮到你。下期带你了解如果做办公类产品应开发哪些技术和服务项目。

笔者现居长三角腹地某三线城市，A城。近期，某酒类品牌委托上海一家咨询公司到A城来做酒类消费市场（问卷）调查，调查过半的时候，品牌方派出的监督员发现有受访者作弊，一边看着手机一边回答问卷，便立即叫停了该项调查活动。笔者有机会接触到该项目，认为该项目失败的原因比较复杂，主要是忽视了地方特点，并且方方面面存在多处瑕疵。一、逆淘汰据公开资料，该酒品牌的主阵地在400元左右/500ml的中档市场，目前正计划进军高端市场，本次调查的核心访问对象是中高端酒消费者。用户画像是：男性，30～55岁，管理人员，家庭月收入在1.5万元以上，每月饮酒3次以上。用一句通俗的话来说就是：事业小有成就爱喝酒的中年男。对面这样一个群体，本次调查采用了一些欠妥当的方式方法：（1）定点约访，让受访者到某个固定地点接受问卷调查。虽然说定点约访有节省成本、便于监督的优势，但本次调查的目标受访对象有自尊心强、时间紧的特点，会予以排斥。定点约访的方式从机制上就形成了逆淘汰。（2）把访问地点设在老城闹市中心。A城公交体系不便利，低收入群体习惯骑电动自行车出行，中高收入群体习惯驾驶轿车出行。调查分包商把访问地点设在繁华的市中心，而且门前还是单行道，导致行车难、停车难、停车成本高，也形成了逆淘汰。（3）电话甄选程序繁琐，态度生硬。本次调查的委托链是：酒品牌商——上海咨询公司——上海调查公司——某省城调查分包商——A城联络员。A城联络员提交的受访者名单，各个单位为了保障调查质量，都可能先通过电话进行筛查，而且层层加码。有的受访者接到过不同单位打来的三次甄选电话；有的单位打电话时态度生硬，像HR面试一样，还索取身份证号；有的单位缺乏技术，第一句就问家庭收入等敏感问题。这些自然会遭到目标受访者的排斥，也形成了逆淘汰。多轮的逆淘汰，导致能过筛子的都是“顺从”的受访者，与寻找“事业小有成就爱喝酒的中年男”这一调查初衷相悖。二、触达和触动不当A城在长三角地区也是一个很特别的城市，当地区位优势良好，自然资源和旅游资源丰富，工业不发达，导致当地人均收入高、贫富差距小，人口少，外来人口少。显然，相关单位对A城的居民结构和消费水平等初步判断不够准确。（4）访问礼金额度偏低。本次访问想要找的是酒消费水平在300元/500ml以上的人，但访问礼金却只有100元左右，明显失衡，很难触动目标人群。（5）负责实施的省城调查分包商在A城有一些联络员，但联络员多是兼职中介。从资源特点来看，这些联络员都很难触达目标人群；从中介成本来看，联络员也不愿意努力触达目标人群（中介费为成功一人10～15元）。（6）频繁变动礼金数额和年龄要求。约访人数不足、到访人员质量不稳，调查分包商至少三次变更年龄要求、四次临时调高或调低礼金数额进行调控，给联络员和已定受访者“容易变卦”的印象。谁家都有几个富亲友，但是，联络员和已定受访者怕自己也在中高收入亲友落下“容易变卦”的印象，就不大愿意将信息传达给本次调查的目标人群。触达和触动目标人群，是问卷调查成功的基本前提。触动中高档类酒消费受访者的关键要素有三个：信任邀约者、有严肃正式感、较好的礼金额。本次调查在这三方面显然都做是不够好。三、氛围失和问卷的对象是人，人的感觉是易变的，问卷的信度和效度需以良好的氛围为基础。（7）问卷全程录音。本次问卷分为对象甄别部分和主题部分，虽然有品牌商和咨询公司等多级现场督查，两个部分还是全程录音的，容易造成受访者的紧张甚至逆反，反馈变得保守、含糊。（8）在当时临时组建班子。可能是为了控制成本，省城的调查分包商仅委派了一名项目负责人，其他执行人员都是在A城临时找的兼职，简单培训后就上岗。即使是兼职人员也不稳定，绝大部分没有从头做到尾。调查工作各环节的专业度和衔接度都欠佳，影响调查效果和访客体验。（9）急于去中间商，与联络员关系变僵。调查开展第一天，可能是因为预约人数不够而着急，省城调查分包商主动在现场与受访者互加微信，力邀受访者介绍亲友参与。这一行为让A城联络员以为是“过河拆桥”，双方关系变僵。到访人数和质量锐减，甚至有人作弊。省城的调查公司在A城气围失和，成为压倒骆驼的最后一根稻草，曝出了作弊问题，让本次调查宣告失败。综合分析，本项目失败主要是因为各单位在落实过程中生硬、教条、不接地气，过度追求“严谨”的过程却背离了“调查结果有效、有用”的目的。只要解决上述问题并且与当地商业智囊深度合作，完全可以亡羊补牢，“修”得正果，为咨询和决策提供正确的参考依据。

作者：高级研究员 海游打开招聘网站，发现快消品企业招聘职位最多的就是招商岗位。的确，招商是一个企业实现产品变现的第一步，往前推15年，伴随经济和人口数量的快速发展，招商难度相对较低，只要产品出来，按照“老套路”操作，后面的营销工作大多顺风顺水。但是近几年不是这样了，产品出来，招商难，招到商，养商难，最终的结果就是市场“烂尾”。这究竟是什么原因呢？农民种地在风调雨顺的情况下仍然收成不好，不外乎3个原因：1）低级错误：种子和土地不匹配，南方作物你种北方土地上，结果会好吗？2）中级错误：农民本身没有“照顾”好自己的庄稼（农作物和土地），没有及时驱虫除草、没有按照节令作业等等。3）高级错误：没有研究透农作物和土地的关系，例如土壤中微量元素过高或者过低、酸碱度过酸或者过碱、植株距过密或过疏等等。反过来再看快消品也面临同样的问题：1）产品是否与市场相匹配？2）团队是否可以快速组建和高效运作？3）模式是否可以平衡产品、团队、市场三方面的利益关系？回到上面“烂尾”的问题，一个企业的成功实质上是产品、团队、模式三者相互促进，相互成就的过程，这里有一个大前提就是市场破冰调研，俗话说知己知彼百战不殆，今天我们就三个方面来探讨一下市场调研有哪些重要事项。-01-调研项目之一：产品产品是一切营销的开始，营销总监在出发前要对自己的产品有足够的了解，包括但不限于产品品类、包装材质、净含量、核心价值点、通路价格体系、通路利润。带着这些产品要素再寻求市场机会点。如果综合评估均无法得到，建议趁早放弃，否则投入越多、亏损越大。1. 产品品类、工艺、包装材质、净含量等产品自身属性首先是产品品类，随着产品同质化越来越严重，一般的大众品类不会出现缺少竞品存在的可能，市场调研要研究的是该品类市场竞争的激烈程度，或者说红海红到什么程度？例如：你即将推出的新品是一款包装精美、富含丰富微量矿物质元素的2元天然水，到了市场发现，该市场虽然瓶装水份额巨大，但是农夫和怡宝在血拼，渠道政策+市场陈列支持合计划到15元/件，建议你还是暂时停止启动该市场，这是由你的品类和市场竞争格局决定的。总结一下，关于产品品类调研要注意三点：1）该品类在目标市场是否具备足够大的销量容量和利润容量；2）该品类在目标市场是否具备高增长的成长空间，即过去出现了高增长，未来还会继续高增长；3）该品类在目标市场是否具备相对的竞争优势。其次大家都知道相同的产品，不同的包装、不同的净含量带来的销量会有天壤之别，市场调研的核心词汇就是：匹配。举一个例子：在南方市场饮品的包装很多都是利乐包，净含量多数在250ml，而在北方市场饮品的包装很多都是PET材质，净含量多数在500ml，假设南北产品一致或者北方产品南方卖会有什么结果？中国地大物博，各地居民各有所好，这个规律是不可逆的，尤其是起步阶段的企业最好绕道而行。最后要在相同品类、质量确定的情况下对比单位重量的价格，这个很重要，我们的消费者在追求“实惠”的道路上踩坑无数的同时不断的进化，了解什么是真正的实惠，你的净含量可以略有差异，但是单位净含量价格要把握好。2. 核心价值点尽管同质化越来越严重，但是市场没有相同的产品，配料的差异、各种配料的含量占比差异等等永远存在不同之处，要提炼自己产品的核心价值点，调研这个核心点是否与目标市场消费者产生共鸣。举一个例子，休食是一个非常庞大的市场，细分品类可以说不计其数，旺旺事业二部生产的粒粒香大虾片在膨化休食里面独具一格。首先市场上品牌虾片膨化食品本来就比较少，其次片片大小均、粒粒虾可见，而且是巴掌大的虾片，给消费者塑造的核心价值点就是膨化+海鲜+大片，非常迎合南方尝新尝变的年轻消费者。企业要提炼自己的核心价值点，这是产品的灵魂，也是消费者购买的理由，市场调研的核心是带着产品让消费者体验，告诉该产品可以给他提供的价值，评估其是否接受或者有什么改良建议。3. 通路价格体系和利润判断一个产品是否和市场相匹配，最核心的要素就是价格体系和通路利润分配，价格体系不合理要么损失企业利润，要么容易被竞品碾压，利润体系不合理产品就很难见到消费者。在市场调研当中要和经销商、终端店老板充分沟通，大家普遍反映生意越来越难做，难在一样的付出，利润不断的降低，甚至负毛利运营。举一个例子：某店老板租一个店铺1.2万/月，相当于400元/天，一天的营业额平均6000元，费用占比约7%，再加人员水电物业、工商税务等一天收入有15%就是成本，如果你的产品在该店占据了500元的销售额，利润却低于15%，可想而知它很快就会销声匿迹。同样适应于经销商，一线城市仓储费用都在几十块，人员工资低于六七千没人干，通路利润不合理产品是没有机会的。价格和利润既伴随又约束，在市场调研中要充分研究产品所在品类的主流价格带、主流的利润空间，这个我不建议全国一盘棋，还是那句话，南北方差异较大，不同级别城市经营环境差异也很大，价格体系和利润要在正负浮动空间之内了解产品和市场的匹配度。-02-调研项目之二：团队1. 团队的收入有竞争力的收入就会招来有竞争力的团队，这一点很重要。我在市场调研的时候，如果遇到快消品业务人员就会与其简单聊一会，目的是了解他们目前的收入情况、薪资构成情况，每个月的房租或者房贷的支出，对自己目前收益的满足情况，以及单纯薪资这一块比目前收入高出多少才愿意跳槽等等。根据团队的收入情况和预算人员编制就可以推算出该市场的人力成本是否超出人力预算，如不能满足就要考虑减员或者增加销量。有一点需要强调：产品在没有强大品牌力的背景下，调研人力投入费用要按照有竞争力的薪资结构去做预算，在后期的操作当中你就会发现，招来5匹狼的作用远大于招来8只羊。2. 锁定和了解招聘对象锁定招聘对象也就是你这个工作谁最适合干？是刚毕业的大学生、快消江湖的老兵、还是某些特殊人群等等？要充分调研招聘对象工作的原动力和理想收入，达成情感和收入的双共鸣方可快速组建一支势如破竹的团队。例如：今麦郎在推动四合一的时候招聘小老板锁定的人群是外出打工的务工人员，夫妻档增加稳定性，吃苦耐劳有驾照和年龄25-40之间是顺利完成工作内容的基本保障，这样组建起来的团队稳定性强，市场战斗力也强。这里需要强调的是，要和目标员工做深入的沟通，不可以想当然，了解其之前工作的工作量、工作时间、辛苦程度、收入情况等等，情感方面试着说服，待遇方面要保证满足。3. 寻求快速组建基层团队的方法没有人市场就无法推进，招聘最大的成本就是时间成本，快消品的销售是有节奏的，错过了就是一年。中高层管理人员可以全国招聘，全国调动，但是一线作业人员和一线管理人员最好是当地招聘，道理很简单，当地人和当地人打交道有天然的信任背书，拓展市场更有利。此时的调研就要深入一线作业人员，了解你需要的团队在哪里可以找的到，如何加入他们的微信群，如何把照片启事点对点的发出去。4. 其他方面至于其他方面要了解当地人的风土人情，尊重当地人的风俗习惯，为后期的团队建设做准备。-03-调研项目之三：模式一般情况下，企业的产品面世的同时，目标消费者、销售渠道、经销商经营方式等等基本上也就定的差不多了，只是需要验证模式的可行性和修正模式的部分细节即可。每一个企业的模式不同所以无法做进一步分享，拿一个例子分享一下。传统快消品行业的运作模式都是依托当地经销商的三大能力即：管理能力、业务能力、配送能力，来实现企业产品由工厂到消费者。某企业为了能够充分激活组织和个体，打破常规，将经营管理权、销售权、产品所有权三权分化，由管理人员+业务人员与经销商的打工模式转化为三个独立个体的合伙生意模式，共同创造价值，分享价值成果。如果这个模式在新市场启动，销售总监需要评估哪些事情呢？首先利益是三者的纽带，调研分润体系是否均可满足三方的利益需求；其次产品是三者的桥梁，调研产品如何快速变现，快速通过其获利所涉及到的产品快速铺市、快速动销的方式方法；最后在实际走访市场所有通路属性的渠道中发现模式运作之后可能出现的问题。例如产品在各个渠道的匹配度、竞品的封杀应对措施、临期的处理方式和处理场所等等。总之，销售总监调研市场模式是面式的思考，更多维度的评估模式落地的可行性和促成模式成功的方法。写在最后：销售总监一定要有自己的主见，你的市场调研甚至关系到企业的生死存亡，首先要客观的反馈市场走访实情，其次客观的反馈市场行业从业人员的意见和建议，最后要更加客观的反馈自己的真实观点。如果站在产品、团队、模式的三个角度均与市场出现水土不服的情况，要第一时间站出来阻止调研市场的拓展计划，防止“夹生饭”和“烂尾”情况产生，这既是为企业负责，也是为自己负责。

市场变化2018下半年政策收紧后成交惨淡今年4月开始企稳回升2018年下半年是郑州楼市最为“惶恐的下半年”，7月-10月，郑州调控政策频出，导致“金九银十”成交量历年最低，所有类型住宅项目都成交惨淡，每个区域都有大幅度降价，全新开盘与周边同类产品对比，定价降幅最高可达20-30%，如此这样，少数刚需产品在2018年底也实现了“一开一清”，但改善项目市场表现明显差强人意，最为惨淡的要数郑州住宅市场的高端豪宅产品，以北龙湖为例，客户观望情绪浓厚，存在卖一套退一套的情况。 2019年4月开始，成交情况逐步改善，新开刚需盘与去年底价格保持平稳（相较之前其实价格降低了20%-30%），基本也可以达到一开就清；个别区域个别项目冷热不均，因一线房企2018年年底到2019年年初大量出货，某些区域存在供应断档，造成了“量价皆涨”的情况。北龙湖TOP系产品单项目月均基本可达到2亿-3亿元的销量，以总价600万-1000万元来测算，月均成交20-30套。而5月以来，刚需、改善市场又有明显回落下行的迹象，而北龙湖TOP系市场维稳，主要源于高端客群需求压抑许久，加之该区域产品价格没有明显松动，因而观望情绪减弱，高端客户普遍选择积极入市。政策环境限购、限签、限售均有所放松部分区域外地人购房基本零门槛郑州2018年贯彻了“房住不炒”的总体策略，虽然人才政策升级全面放宽落户条件，但为了稳房价、稳预期，限购、限价、限签政策还是持续执行，直到步入2019年以来政策存在局部性松动，随着市场热度下降，限签有所放松，经开区，高新区，航空港区限购可以突破，外地人无门槛。限价政策持续，但北龙湖板块项目最特殊，限价在3.2万元/平方米，但是区域内限于政府统一规划要求的大平层、新中式风格高端豪宅产品基本价格都在5万-10万元/平方米不等，高于限价部分需要购房者自行付清才能签约备案。热点区域北龙湖高端改善，限高限容限建筑形态滨河国际新城占地小配置高郑州规划总体向东、向南延伸，2018年郑州三区（郑东新区、金水区、经开区）自贸区获批，为未来发展空间注入强大动能。目前有几个热门区域：一是郑东新区北龙湖板块，以高端改善产品为主，片区占地约40平方公里，水面达5.6平方公里，规划 “一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构，“一心”是指CBD副中心； “四片”则是指四个以居住功能为主的城市片区（限高、限容积率、限建筑形态）。 二是经开区滨河国际新城板块，属于郑州唯一落实海绵城市示范区，先规划后建设，容积率不得高于2.5，河南唯一条综合管廊所在区域，缩小版“雄安新区”，综合管廊宽度达8米，供给水，通信，弱电等统一入地，还全部属于自贸区范围。此外，滨河国际新城区域绿化率达到46%，是郑州唯一一块开发面积和应用面积最小的区域，10.47平方公里，白沙区域156平方公里，绿博区域148平方公里，滨河国际新城相当于其他1/15。这个区域目前只有两个项目交付，一个本土企业开发，一个绿地开发，今年刚交付，入住率达60-70%，居住氛围良好。 此外，金水区规划了信息产业园项目，主要依靠产业导入实现产城融合，但因商业配套相对缺乏，项目扎堆且体量不大，同质化现象严重，在售项目均面临较大的去化压力。区域房价北龙湖板块房价梯度显著滨河国际新城均价在1.7万元/平米郑东新区北龙湖板块房价大体分为三个梯度:正商善水上境3.2万元/平米，贴着限价在卖，名门、康桥、保利、中海项目均价4-5万元/平米，永威上和院、九龙湖金茂府、融创壹号院 8-10万元/平米，客群依据购买力不同也在被细分。 经开区滨河国际新城板块，目前在售项目主要是电建，金地，中海，绿地，融侨，康桥，亚新，海马等，均价基本在1.7万元/平米，亚新海棠公馆项目精装均价2.2万元/平米，属于区域价格标杆，主要依靠产品力，居住舒适感营造来吸引客群。金水区同样属于中端改善片区，在售项目均价逼近北龙湖板块，小高层为2.2-2.3万元/平米，洋房2.7-2.8万元/平米。产品去化刚需类产品去化率可达90%以上中高端市场面临较大的去化压力项目去化方面，有明显价格优势的刚需类产品依旧有不错的去化表现，开盘基本可以达到90%以上的去化率，中高端改善项目面临较大的去化压力，与偏功能性的首改有所不同，这类市场弹性大，非必须，选择面广，客户购房迫切度不高。 从案场到访情况来看，高端项目每天到访量约10组左右，中端改善项目普遍开启全渠道拓展，到访量平时10组，周末可达40-60组，项目去化基本维持在30%-50%不等。 此外，购房客户相对偏好大户型产品，100-120平米刚需，130-140平米中端改善，200平米以上高端。还有两点与其它城市不同：一是户型面积越大则单价越贵；二是对本地开发企业如建业、永威、亚新、正商、康桥等产品认可度和项目青睐度更高。客群结构郑东新区北龙湖板块属“河南富豪集中地”金水、经开区承接外溢客群近些年来，随着郑东新区规划的逐步落地和配套建设的协同发展，其房地产市场已由之前的“鬼城”变为了新的“富豪集中地”，尤其是北龙湖板块，集中了整个河南的高净值人群，虹吸效应显著；而金水区、经开区主要是承接郑东新区的外溢人群，因北龙湖购房门槛过高，基本已到达4-5万元/平米，因而在自驾通勤允许范围内向南迁移。 客户的区域特征也比较明显，北侧客户会选择本地或向东延伸，不会向南侧置业，南侧主要是承接郑东新区和航空港客群，以亚新海棠公馆为例，成交主要以东部高铁片区外溢客户和南部航空港客户为主，航空港客户占比约25%。房企竞争外地开发商入驻带来供应过量部分区域产品同质化严重无论是金水区、经开区还是郑东新区，近年来随着外地房企的入驻，竞争形势还是较为严峻的。一方面开发商项目扎堆，下半年集中入市，会造成整体市场供应过量，以经开区滨河国际新城板块为例，电建，金地，中海，绿地，融侨，亚新，海马等项目齐聚，总体量过百万方，今年以内能拿预售证约50多万方，下半年也将迎来集中供应；另一方面，从政府规划角度来看，产品同质化现象也比较严重，比如北龙湖，清一色都是新中式大面积住宅，本来高端产品的受众就相对较窄，这样趋同的产品定位，也使得后期竞争形势更为严峻。文章来源：克而瑞地产研究 【关注百家号乐居买房，掌握购房好时机。】

提到“市场调研”，很多做产品或营销的朋友可能会比较熟悉，但在实际执行的过程中却很容易出现调研效率低、成本高、调研结果与实际不符等问题。怎么办?所谓市场调研，是一种把消费者、营销部门以及市场联系起来的特定活动，是一项寻求市场与企业之间“共谐”的过程。倍市得根据多年数据洞察和客户体验管理经验，总结发现，市场调研的目的通常有以下3个方面：识别和界定市场营销机会;产生、改进和评价营销活动;监控营销过程和营销绩效;为了实现上述目标，通常你是如何开展市场调研的呢?1)与企业决策者讨论调研人员可以从决策者那里得到有关企业面临的经营难点和决策问题，探知决策者希望通过调研得到什么结果。2)向专家咨询这些专家可以是调研业的专家，也可以是具备相关知识的其他个人。为此，可借助于个人深度访谈、自由交谈、小组座谈等方式来获取信息，一般不使用正式的问卷，但需要一份咨询清单。3)收集并分析二手资料二手资料由精通市场调研的专家负责收集。二手资料包括企业内部的及外部的有关资料，另外，对企业以往的生产技术、商品计划、销售政策及广告活动等有关情况亦应有所了解。……但是，仅通过上述方式得到的调研结果也会存在一些问题，例如：与内部企业决策者讨论，往往主观片面，容易陷入“拍脑袋做决策”的误区;通过深度访谈、小组座谈等方式则需要训练有素的专业主持人开展和引导;基于二手资料总结分析得到的结论则具有局限性， 容易与现阶段的市场和消费续期脱节;所以，科学的市场调研应该如何开展呢?首先，基于前文提及的几项探索性调研后，我们可以进一步明确调研目标、初步了解调研内容，例如调研方向、调研形式、可能面向的目标人群等;其次，依据上述结论设计问卷、选择数据收集渠道、执行调研计划、监控调研过程;最后，收集和整理调研数据、总结和分析得出调研结论。在这个过程中，调研人员常遇到这几个“难点”：问卷设计环节：如何平衡答题快捷性、调研参与度、数据精确性?过程监控环节：如何实时监测进度、确保数据收集时效?数据分析环节：如何基于数据“表象”深度分析从而挖掘结论“真相”?基于上述几项市场调研的难点，企业或个人除了提升自身对行业和领域的认识以外，也可以借助合适的第三方平台开展调研。目前，倍市得基于多行业、多场景已经形成完善的数据洞察和客户体验管理方案，能为企业或个人提供以下服务：方案规划与问卷设计：基于多年的数据服务经验，帮助梳理和设计问卷;调研过程监控：借助倍市得可视化数据看板实时观测数据收集进度，确保项目时效;数据分析与调研结论：专业研究团队提供数据分析与报告撰写，为用户开展营销活动提供科学借鉴。（更多数据洞察咨询请关注倍市得公众号）

定位调研从本质上来讲是品牌战略定位研究，站在品类设计的战略高度，帮助企业开创并主导一个全新品类，开创新品类是创造市场的最高境界，是企业实施创新战略的关键第一步。定位调研从消费者心智模式出发，以需求、竞争和趋势三个维度为导向，探寻顾客购买理由，探索品类分化机会，定义品类核心价值及特性，发展全新品类概念，为品类战略设计提供科学依据，帮助企业科学定位，少走弯路，降低专家拍脑袋和教条经验主义所带来的决策风险。定位调研的价值优势传统调研以消费者行为、市场营销为主要理论基础，理论基于消费者日常行为产生了各种需求，营销是了解并满足客户需求的过程。以消费者需求为导向，重要前是消费者是理性决策和专家，探寻消费者需求是调研的主要目的。主要研究内容包括需求洞察、广告效果评估、产品测试、价格测试、概念测试、市场机会点、消费行为习惯及态度、人群细分、满意度、品牌健康、品牌联想、媒体接触习惯等等。传统调研思维碎片化，没有形成系统解决问题的调研成果，调研结果仅作为企业市场营销的决策参考依据。静态的、单一的、模式化、常规化的传统调研，只告诉我们消费者过去发生的行为，更多的体现市场过去的状况，未能真正有效的反映未来市场的变化及趋势，传统调研对企业如何应对现在和未来竞争的指导意义越来越小。定位调研站在品类竞争的战略高度，建立在广泛信息和丰富经验的基础上，敏锐的市场洞察给战略定位提供正确方向，最根本的是动态的把握市场需求的趋势，从而适度超前的引导和创造市场，掌握竞争主动权。定位调研以心智认知科学和市场营销为主要理论基础，理论基于信息泛滥、同质化竞争、供过于求的大竞争时代，竞争的战场不在产品、渠道或市场，而是在消费者的心智，定位就是在消费者心智中相对于竞争对手创建有利的竞争位置，形成有价值的差异性优势。以消费者需求、竞争和市场趋势为导向，重要前提是消费者不是专家，而且倍受大量信息干扰，更偏向感性、快速性决策。重点在于了解消费者心智认知，发现心智认知上的差异机会点，探寻顾客购买理由，以开创新品类为目标。定位调研是企业实施创新战略所进行的一系列调研。主要研究内容包括描绘消费者心智地图、竞争品牌特性分化、品类分化及趋势、重要未满足需求、源点人群特征、源点渠道测试、开创新品类机会、品类原型、竞争品牌战略性弱点分析等等。打仗离不开地图，商战也一样，必须描绘详细并准确的消费者心智地图，定位调研就是描绘商战地图。定位调研过程保持开放性假设和动态性验证，扩散式思维，层层深入抽丝剥茧，调研成果明确指向开创全新品类，直接用于企业品牌战略定位决策，是涉及知识面最广、技术和价值含量最高的调研形式。定位调研的三大法宝传统的、常规的、模式化的调研价值贡献有限，定位调研贵在创新，只有创新才能保持竞争力和价值优势。定位调研从消费者心智模式出发，以需求、竞争和趋势三个维度为核心，探寻顾客购买理由，帮助企业科学定位，少走弯路，降低专家拍脑袋和教条经验主义所带来的决策风险。定位调研的三大法宝就是需求洞察、竞争分析和趋势把握，调研成果直接运用于开创全新品类战略。1、洞察需求：从微观层面挖掘消费者重要未满足需求，了解消费者重点关注及考虑因素，确定主力目标消费者人群。通过消费者心智快照，主要了解消费者心智中关于该品类的常识性认知，注重表浅层面、第一反应的表达，而不是他们经过深思熟虑的表达。了解消费者心智中对相关品类的认知、感性评价及消费经历。消费者往往不知道或不能很好的表达自己想要什么，而对于自己不想要的或不喜欢的却非常清楚，他们只是看到别人在消费，所以才认为自己也需要，他们大多是言行不一，得到信息不真实和有效，了解他们有何困惑、痛点、不想要的或不购买的原因，然后反向推导出顾客的真实需求，远胜于询问消费者有何需求、为何而购买、有何想法，这才是真正的需求洞察和挖掘。挖掘消费者重要未满足需求是需求洞察研究的核心内容，消费者用品类思考用品牌表达，品牌价值来自于品类的代表性地位，品类是品牌背后的关键力量，而需求是品类的存在理由和核心依据，需求是品类之母，品类是需求的解决方案，离开重要未满足需求去谈品类创新是无根之源。2、分析竞争：从中观层面确定主要竞争品牌，描绘消费者心智地图，竞争品牌特性分化图，竞争品牌心智等式，竞争品牌战略性弱点，以及企业自身能力分析。了解主要竞争品牌在消费者心智中所占据认知或特性，了解竞争品牌在消费者心智认知中的强势及弱势，进而探寻其背后的战略性弱点。寻找竞争品牌尚未占据、发现或薄弱领域。关注竞争品牌在某方面做得不够或失败的原因，往往比了解他们成功的原因更有参考价值。了解自身品牌在顾客心智中的认知优势、弱势或潜在机会，分析企业成长基因及特性，企业开创新品类所需能力和资源的匹配程度。识别竞争品牌战略性弱点是竞争分析的核心内容，分析竞争对手在消费者心智认知中的强弱势，避开竞争对手的强势，找到并进攻其弱势，强势隐含着弱势，竞争对手的弱点存在于他的强势之中。竞争战略的要旨在于将对手的强势重新定位，从而借力使力，因势利导建立自己的定位，必须是对手强势中的弱点，也就是战略性弱点，使其不可能放弃其固有的强势，不能复制和跟进。3、把握趋势：从宏观层面把握品类分化趋势，以品类成长驱动品牌成长，站在品类发展战略全局高度，有前瞻性和预见性的判断品类分化趋势，分析竞争品类发展趋势及消费者需求行为趋势。定位调研开创新品类讲究审时度势，开创的新品类如果太超前不容易被市场接受，可能成为先烈，太滞后坐失良机，没效益，容易被淘汰，与市场同步容易被超越，很难有所作为，适度超前，产生先发效应和优势，保持一定时间内的无竞争状态，从而获得超额利润。消费趋势是整个趋势研究的核心内容，新力市场研究总结多年定位调研项目发现以下消费趋势：从数量的消费到质量的消费，越来越注重产品品质、质量与性能;从有形的物质功能层面的消费到无形的精神层面的消费，越来越重视心理感受，品牌体验、荣耀感、归属感和身份感，越来越重视品位、格调、个性和象征意义;从产品消费到服务消费，消费呈软化趋势;从单一化的消费到多元化消费;从大众化的消费到个性化消费，消费呈分散化的趋势等等。定位调研的三次进化新力市场研究始于1997年，源自华南理工大学统研所，专注定位调研21年，是国内唯一全面掌握、深入理解定位理论并把定位理论与市场研究深度结合的专业调研机构，在定位理论思想的引领和推动下，新力市场研究把市场研究从战术层面的研究提升到战略层面研究，开创了定位调研理论体系，并作为指导思想运用到市场调研项目的实践中，大幅提升了市场研究数据的视野和商业价值，从而焕发出新的商机和活力，用定位调研的方法解决中国品牌战略定位的难题。1997年底，《广告攻心战略—品牌定位》这本书改变了新力市场研究的发展方向和轨迹，这是里斯和特劳特先生《定位》一书于1991年在中国大陆的首个中译本，由台湾刘毅志教授翻译。公司研究团队发现该书核心观点、角度和思想非常新颖和独特，认为新一代的市场调研应该从消费者心智模式和特征出发，以需求和竞争等多个维度来开展调研，做有战略高度和价值的市场调研，才能真正帮助企业解决品牌定位的科学依据和论证的难题。从那个时候开始，新力市场研究就开始做正确的事，聚焦定位调研专业领域。在累积大量的成功调研案例的基础上，新力市场研究对定位调研理论和方法进行系统化的思考和梳理，开创性的提出了“新力定位调研理论体系”，开创了定位调研新品类和新领域。在20多年的市场实践累积中掌握了40多个核心研究模型。新力市场研究现已进化为一家专注于定位调研的专业机构，为企业提供独到见解的定位调研服务，帮助众多企业成功开创新品类，成为品类领导者，得到南方航空、澳门中旅、艾美特、东莞农商银行、星火教育、九芝堂等知名企业的高度认可和赞赏。新力定位调研理论体系经历了不断的成长和进化，定位调研理论第一代：以消费者消费产品为主要研究视角，以需求为导向，了解消费者需求、行为习惯及态度，重要挖掘探索消费者重要未满足需求，调研成果主要运用于产品概念及USP概念开发及发展。定位调研理论第二代：在市场充分竞争环境下，以消费者心智模式及特征为主要研究视角，以消费者需求和竞争为导向，描绘消费者心智地图、分析竞争品牌特性分化，建立品牌差异化表达模型，运用于打造差异化品牌定位。定位调研理论第三代：站在品类竞争的战略高度，结合品类发展趋势，以品类设计的前瞻性战略思维为导向，主要了解品类分化及趋势、开创新品类机会、品类原型分析、竞争品牌战略性弱点分析，调研成果主要运用于品类创新及企业创新战略定位发展。营销的本质在于打造品牌，打造品牌的核心在于开创新品类并成为品类的代表，这是创新性战略思维，科学的战略定位前提在于科学的定位调研，定位调研有效降低定位决策的压力和风险，真正解决科学定位难的问题，定位调研是企业实施创新战略的关键第一步。条条大路通罗马，定位调研就是寻找最近的那条路，少路弯路，最近的那条路是指开辟全新领域，自成一类，符合心智认知规律，顺应消费需求大势，借势借力使力不费力，被潮流推着走。来源：消费日报网

随着我国进入新的发展阶段，中国市场也进入新经济时代，市场竞争由卖方市场转为买方市场，市场处于供过于求的充分竞争状态，消费者需求多元化、注重品质，消费升级对企业提出更多更高的要求，企业转型升级并做更好营销成为必修课和出路。专业调研咨询机构如何在新经济时代背景下发挥其专业化价值优势呢?近来有人说传统的市场调研在互联网、大数据和人工智能时代背景下，面临被升级、被传统的挑战和考验，有人说调研只是提供基础数据和信息供决策参考，有人说调研就是解决问题，调研是企业战略性资源的角色。新力市场研究认为，传统市场调研面临互联网、大数据和人工智能浪潮的冲击和考验是好事，而关键问题在于是否真正理解并发挥市场调研的价值和定位，互联网或大数据或人工智能都只是新科技工具和手段的发展，它们都是为市场调研服务的工具和手段，不是目的更不是行业发展阻碍或枷锁。传统调研公司只有把握好这个时代浪潮机会，才可能迎风而上，更上一个台阶。伟大领袖对深入一线的调查研究极其重视，给我们留下了许多影响深远的著名论述，如“没有调查就没有发言权”、“调查就像十月怀胎，解决问题就像一朝分娩，调查就是解决问题”。“调查就是解决问题”其中有两个含义，一是解决问题需要通过深入的调查来实现，二是调查是以要解决问题为目的和导向，不能解决问题的调查就不是好的调查，这是在给调查研究作明确的定位。对于市场调研也一样，能够真正的帮助企业描绘清晰的市场作战地图，切实帮助企业解决战略或营销过程中的实际问题，才是好的调研，这是市场调研存在的价值，也是客户的购买理由。客户如果觉得购买理由不充分，可能会委婉的说调研行业跟不上大数据或人工智能等高新科技工具的发展，或其他理由，这些只是表面的说辞而已，即使一天你跑在高科技工具的前面，还是不能帮助客户解决实际的问题，客户还是会有其他的说法或嫌弃。市场调研的本质价值是消费机会洞察，深入理解消费者行为背后的动机和原因，洞察就是解决问题，而不仅仅是提供基础数据和信息供决策参考，互联网或大数据则更多是提供基础数据和信息支持，深度的洞察能力是互联网或大数据最明显的短板。俗话说“打铁还须自身硬”，传统调研公司只有不断提升分析研究能力，掌握核心理论体系，运用好互联网和大数据这个先进工具，才能形成真正核心竞争力，才能在新经济环境中立于不败之地，否则就只能充当提供基础数据和信息供决策的参考角色。新力市场研究自成立伊始就坚持走调研咨询化的专业化路线，把定位理论与传统的市场营销理论进行结合，开创了定位调研理论体系和方法论。新力市场研究源自华南理工大学统研所，1997年开始与美国哈里斯调查公司合作CCBR、JTI等全国性调查项目，在当时看来此类调查项目利润可观，属于的金牛类业务，但项目专业附加价值不高，调研的核心关键价值体现不出来。创始团队始终认为调研咨询化的专业化路线才有更好的机会和出路，于是就有了“新力不是一家传统的调研公司，也不想做传统的调研公司”这样的自我定位和期许。创业之初大家都在不断的探寻和尝试专业领域的突破和提升，创始成员偶然在书店看到《广告攻心战略—品牌定位》这本书并带回来，这是里斯和特劳特先生《定位》一书于1991年在中国大陆的首个中译本，由台湾刘毅志教授翻译。公司核心团队认真研读该书后觉得书中的核心观点、角度和思想较为新颖和独特，一致认为以市场营销理论为基础的传统调研应该与心智认知思维进行结合，才能更好的帮助企业做更全面、更深入的市场分析，进而解决品牌定位的科学依据和论证难题，从那个时候开始，新力市场研究就开始走向调研咨询化的实践道路上。在累积大量成功案例的基础上，对定位调研理论和方法进行系统化的思考和梳理，开创性的提出了“新力定位调研理论体系和方法论”，并开创了定位调研新品类和新领域，新力市场研究现已进化为一家专注于定位调研的咨询公司。掌握核心研究模型40多个，为众多标杆型企业提供独到见解的专业服务，得到南方航空、澳门中旅、艾美特、东莞农商银行等知名企业的高度认可和赞赏。新力定位调研理论体系也经历了不断的成长和迭代，定位调研理论第一代：以消费者需求为基础的定位调研，挖掘探索消费者重要未满足需求，运用于产品概念开发及USP提炼;定位调研理论第二代：在市场充分竞争环境下，从消费者心智特征出发，描给消费者心智地图，建立品牌差异化表达模型，运用于打造差异化品牌及定位;定位调研理论第三代：站在品类战略的高度，以品类设计思维进行调研和论证，运用于新品类开创及战略发展。新力市场研究如何在新经济环境下发挥其价值优势呢?中国市场共有超过4,000万家中小企业，对于咨询行业来讲，这是庞大的需求和市场，但咨询行业存在的明显的问题，而且大多数咨询公司只服务于大规模、行业领导企业，绝大多数中小企业支付不起高昂的营销咨询费用;同时咨询行业有众多各式各样的咨询专家，很多专家其实是营销培训层面专家，光说不做而且没有企业实际操作经验，只停留在理论和知识的传播，而不是理论实践、检验和指导者;有不少咨询项目过度依赖专家的经验和看法而拍脑袋做决策，缺乏对消费者深入的微观调研和洞察，咨询成果缺乏科学依据而留于形式;导致市场到处充满浪费钱的广告，到处充满只有视觉效果没有品牌内涵的蹩脚广告，或只有购买理由没有视觉表现力的独脚广告，或两者都没有的浪费型广告。对于外贸型企业来讲，国际经济环境持续低迷，国内制造成本上升，中国制造优势日益降低，外贸企业发展举止艰难，众多外贸型企业面临转型升级压力，有的主动发展国内消费市场，有的直接关闭停转，随着中美贸易摩擦的升级，加大了外贸型企业的转型紧迫感，自主品牌战略和做更好的营销和传播成为他们的首选出路;对于内销型企业来讲，面临新零售环境的冲击和压力，随着国内中产阶层的崛起，消费升级对企业产品升级提出更高的要求，做更好的营销和传播也成为他们战略选择。新力市场研究拥抱新经济与时俱进，帮助企业打造品牌，帮助企业做更好的营销和传播，助力企业实现转型升级。新力市场研究公司战略紧紧围绕“专注定位调研，帮助企业打造与众不同的品牌”而展开。让更多数中小企业轻松用得起科学定位咨询服务，这是新力市场研究的存在理由和企业初心。所以说调研就是解决问题。(文/老米)来源：东北新闻网