社区养老项目可行性研究报告

咸发改审批〔2020〕47号关于咸宁市居家社区养老服务指导中心项目可行性研究报告的批复咸宁市民政局：你单位《关于审批咸宁市居家社区养老服务指导中心项目可行性研究报告的请示》（咸民政文〔2020〕5号）及相关附件材料收悉，经研究，同意建设，现对该项目（项目代码：2020-421202-85-01-008397）可行性研究报告批复如下：一、建设规模及内容该项目主要建设规模及内容为：拆除原有建筑820㎡，维修改造建筑面积1950㎡，大楼外立面装修1983㎡，购置并安装电梯、空调和电子屏幕等设备，周边道路、场地硬化、绿化、电力系统、给排水系统、消防系统和安监系统等附属工程建设。二、项目选址咸宁市咸安区茶花路。三、项目总投资及资金来源该项目估算总投资1242万元，资金来源为申请中央预算内投资和政府专项债券以及你单位自筹。特此批复。请据此进一步优化设计方案，尽快编制项目初步设计报我委审批，争取工程早日建设，发挥效益。附件：工程招标审批部门核准意见。咸宁市发展和改革委员会2020年3月30日附件:工程招标审批部门核准意见建设项目名称:咸宁市居家社区养老服务指导中心项目【来源：咸宁市发改委】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

特色小镇顾名思义即为有特色的较小的城镇。一般是指城乡地域中地理位置重要、资源优势独特、经济规模较大、产业相对集中、建筑特色明显、地域特征突出、历史文化保存相对完整的乡镇。它介于城乡之间，地位特殊，特色鲜明。特色小城镇的建设首先是加快新型城镇化的有效路径，同时也是搭建城乡发展一体化的基本平台的有效举措。2019养老特色小镇可行性研究报告之项目规划规划内容如下所述：建设规模和内容（1）高档养老别墅区高档养老别墅区位于基地北侧，主要建设联排养老别墅、独栋养老别墅和特色养老别墅，配套建设滨水商业和中小学及幼儿园，共设置600栋联排养老别墅，400栋独栋养老别墅，200栋特色养老别墅，以及2个幼儿园和1个小学以及一个中学。（2）生态养老区生态养老区为本项目的核心特色区，位于基地中部，主要建设养老建筑、休闲农业园、老年大学、滨水商业等，养老建筑主要包括养老综合楼、医疗中心、康复中心、体检中心，医疗中心在保证本养老院的需求下，可对外营业，接珍。养老住宅每栋楼有护士站，可二十四小时提供服务(如：打针，输液等)。共设置800栋养老建筑，1个休闲农业园，1栋温泉中心和1个老年大学，可提供8000个养老床位。（3）休闲旅游区休闲旅游区以中心湖景区为主体，设置湿地游园、滨水公园、滨水广场、休闲农业园以及部分商业建筑。本区域以接待镇区游客为主，满足区域旅游需求。（4）绿色居住区绿色居住区位于基地中南部，主要建设各类住宅，以满足不同人群的使用需求。主要建设多层住宅和高层住宅，配套建设有学校、景观建筑等设施，共布置多层住宅240栋，高层住宅50栋，建设幼儿园4个，小学2个。（5）拆迁安置区拆迁安置区位于基地南部，主要用于拆迁安置，本次项目共涉及拆迁人数1万人，项目按照分批建设，分批拆迁的原则，一期拟对5000人进行拆迁安置，设置拆迁用房180000.00㎡。景观系统本次规划设计在整体规划布局的基础上，着意强调镇区整体绿化环境的塑造。除了生态水体、景观道路为骨架外，还通过组团间的公共开放空间形成各部分景观的交融和衔接。主要景观主要体现在如下部分：（1）着力打造中心水系景观系统，通过水面延展开的临水区设以驳岸以及亲水平台，多角度多方式来诠释水景概念，希望以此提升整个小镇的景观品质，并成为整个社区景观意向的核心灵魂。同时，建筑散落其间形成“园中有楼，楼中有园”的特色景观，并共同成为整个镇区的视觉中心。漫步在中心区水岸，半岛宛如漂浮的一片荷叶，荡漾着生活的无限浪漫。（2）引入园林概念，拓展绿化的立体层次概念，通过局部的推土造皮和配置高低不同的景观植物及园林小品来丰富景观的层次。（3）挖掘绿化景观的文化寓意与内涵，景观植物造型讲究精致，可设计具镇区标志造型的植物雕塑，配挂植物标签，配置叶面积系数大、有益身心消除疲劳的植物群落。主要单体建筑设计温泉中心（1）设计概述温泉中心建筑面积50000.00㎡，由180间酒店客房、66间水会客房以及43套水会SPA房间等功能组成，建筑面积5万平方米，打造成镇区和核心建筑配套，以及婚庆产业的重要组成部分。（2）平面设计酒店平面呈“U”型，东西长180.00m，南北宽135.00m，酒店东西两侧为客房，按6层设计，中间部分为酒店接待大厅，按2层设计。同时建筑西侧南边布置游泳池、台球室等娱乐设施用房，东侧南面布置会议室等功能用房。（3）立面设计建筑单体在屋顶，山墙，檐口，窗框，线脚等方面均作了一定的努力与尝试处理。建筑南立面处理的通透而又不失精彩，配合低窗台，凸窗，角窗的运用同时对侧立面的着重处理重新定义了以往的“山墙”概念，使山墙面成为建筑的又一个主要立面。注重单体的细部设计，使得建筑物丰富而又不繁琐，达至简洁大方，统一的视觉效果，体现出明快亮丽的特点。北立面则以符合北方气候的形式处理的相对封闭厚重。整个镇区建筑以高雅，简洁现代，精致的风格突出了镇区的品牌特征。建筑整体立面以面砖和石材为主要饰面材料，表达典雅，温馨的基调。其中建筑底部饰以米黄色仿大理石，以形成沉稳的基座；中部墙面，线脚，板带，阳台均为深红色面砖，窗户则选用墨绿色玻璃，深墨绿色窗框，几重色彩搭配雅致又富有层次，使得建筑立面既整体又细腻，具备精品形象。（4）交通组织建筑内部平面交通通过走廊与楼梯的组合进行设计，满足内部平面交通需求，走廊宽2.50m；建筑核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），用来满足建筑竖向交通需求。（5）防火设计建筑按消防规范每1500.00㎡设置1个防火分区，并布置疏散出口，满足紧急情况下使用要求。每层设置2个室内消防栓，保证室内任何地方有2股冲实水柱同时到达养老别墅建筑设计遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的居住场所。养老别墅总建筑面积300000.00㎡，包括联排养老别墅、独栋养老别墅和特色养老别墅三种类型，其中联排养老别墅建筑面积120000.00㎡，独栋养老别墅建筑面积120000.00㎡，特色养老别墅60000.00㎡。联排养老别墅为2层建筑，单层建筑面积为100.00㎡；独栋养老别墅和特色养老别墅为2层建筑，单层建筑面积为150.00㎡。住宅建筑本项目住宅建筑包括高层住宅、多层住宅和养老住宅三种形式，具体建筑方案如下所述：高层建筑：高层建筑总建筑面积195552.00㎡，采用“点式住宅”，14层结构形式，内部布置按照“一梯三户”或“两梯四户”的布置方式。多层建筑：多层建筑面积768000.00㎡，均为6层建筑，采用联排住宅的形式。养老建筑：充分考虑养老建筑的服务功能，拟定为3层低层建筑，总建筑面积720000.00㎡，共布置养老床位8000张，有单人养老间和双人养老间，满足不同人群的使用需求。商业建筑商业建筑面积203600.00㎡，包括滨水商业和特色商业，以满足人群使用需求为出发点，布置单栋商业建筑或者以裙房的形式布置商业建筑。

文 / 研究员 陈珍珍概述社区养老服务是融合居家养老、医养结合、老年教育、老年文化的综合养老服务模式，具有服务全面、灵活等多种优势，是顺应当前养老需求的创新举措。2019年国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》，提出将持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，指出要探索“物业服务+养老服务”模式。以政策为支撑，结合自身优势，物业服务企业将在社区养老领域发挥巨大作用。社区养老服务市场空间及驱动因素分析（一）“银发浪潮”释放巨大市场空间中国拥有全世界最庞大的老年人群体，“银发浪潮”正以不可阻挡之势到来。截至2019年底，我国60周岁及以上人口约2.54亿，占总人口的18.1%。其中，65周岁及以上人口已达1.76亿，占总人口的12.6%，较2018年（11.9%）新增0.7个百分点。按照国际标准，一个国家或地区65周岁以上人口占总人口的比例超过14%，则进入“老龄社会”；比例达20%，则进入“超老龄社会”。以14%为分界线，2019年底我国距离“老龄社会”仅差1.4%，我国步入“老龄社会”已开始倒计时。从发展趋势看，中国人口老龄化速度和规模前所未有，预计2022年将进入占比超过14%的老龄社会，2033年左右进入占比超过20%的超级老龄社会，之后持续快速上升至2060年的约35%，成为世界上老龄化最严重的国家之一。 图1：中国 65岁及以上人口数量及占比（二）多维政策助力社区养老服务发展根据我国“9073”养老模式发展格局，社区养老占比将从1%提升至7%，市场发展空间巨大。近年来国家出台多项政策助力社区养老服务发展，社区养老资源大幅增长，同时地市级政府也积极响应落实。国家的方针导向和地方政策的支持引导为社区养老服务提供了十分有利的社会大环境。表1：历年国家出台的涉及社区养老服务的相关政策基于样本的社区养老服务市场数据分析（一）2019年度500强企业社区养老服务数据分析1. 500强企业社区养老服务数据概述根据2019年500强企业数据，涉足社区养老业务的物业服务企业有61个，占比12.2%，较上年增长2.2%，布局社区养老业务的物业服务企业小幅增长，但是比例依旧不高。其中，社区养老服务收入的平均值为1063.52万元，较上年增长7.79%，而500强企业社区服务的平均收入为6307.49万元，养老服务收入仅占其社区服务收入的2.06%，较上年下降0.54个百分点。整体而言，当前社区养老服务收入占比微弱，仍不能给物业服务企业的收入带来明显的贡献。2. 500强企业社区养老服务收入情况2019年，500强企业社区养老服务总收入达6.49亿元，占500强企业社区服务总收入比例为2.06%，61家涉足社区养老服务企业在社区养老取得平均收入为1063.52万元，当前养老业务占物业服务企业社区服务比例较低，对企业总营收的贡献率较低。表2：500强企业社区养老服务收入情况从500强企业在社区服务的整体布局来看，当前物业服务企业在社区养老的布局依旧处于初级阶段，在物业服务企业当前主要布局的几块社区服务业务中，社区电商服务的收入占比最高，达19.92%，其次是社区房屋经纪，占比19.63%，社区家政服务位列第三，占比8.00%，社区养老服务收入占社区服务总收入的2.06%，在除社区金融、旅游、教育之外的几个主要社区服务业务中占比最小。图2：500强企业社区服务主要业务收入情况 （二）2015-2019年度百强企业社区养老服务分析1. 百强企业社区养老服务布局情况2019年，百强企业布局社区养老服务的比例为24%，较上年增长4个百分点。2015-2019年度，该比例整体维持在22%左右，尚无明显增长趋势。百强企业在社区养老服务的布局依旧有限，当前物业服务企业深入社区养老服务还未出现明显的发展趋势。图3：百强企业涉足社区养老服务比例2. 百强企业社区养老服务收入情况2019年，百强企业社区养老服务收入总值为3.89亿元，较上年增长5.1%。较2015年增长3.01亿元，年复合增长率为44.7%。百强企业社区养老服务收入均值从2015年的466.94万元增长至2019年的1620.71万元，年复合增长率为41.1%。2019年,百强企业社区养老服务收入占500强企业社区养老服务收入比例为59.96%，可以看出，目前涉足社区养老服务的物业服务企业近六成集中在行业头部企业。2019年百强企业社区养老服务收入占社区服务总收入比例为1.53%，较2018年的2.46%减少0.93个百分点，企业整体涉足社区养老服务的程度有所减弱，社区养老服务仍有很大市场空间待挖掘。图4：百强企业社区养老服务收入情况企业在社区养老服务领域的探索人口老龄化的加剧，使得养老服务需求凸显，一系列社区养老政策、实施方案的落地，加速了“物业+养老”服务模式的发展。近年来，不少物业服务企业采取多种措施，探索为业主提供养老、助老服务，为实施“物业＋养老”打下了良好基础。表3：物业服务企业在社区养老领域的案例数据来源：公开资料整理当前物业服务企业在社区养老领域的布局仍处于前期的布局阶段，大部分企业的探索主要是专业门槛相对较低的环节。受制于政策、产业等的不完善，养老产业盈利难的问题仍未破解，物业服务企业也仍未找到合适的商业模式，但是长远来看，社区养老产业具有广阔的发展前景。社区养老服务的发展前景和趋势（一）“物业+养老”将成为社区养老服务主模式物业服务企业作为居家养老的老年人接触最密切也是最熟悉的服务提供者，具有先天的地理优势，拥有丰富的社区服务资源，并能及时掌握业主的家庭信息，同时拥有更专业化的队伍。如果由他们统筹社区内资源，提供入户服务，将能实现“无死角”的照顾到社区每一位需要帮助的老人。在以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的养老服务体系中，“物业+养老”或将发展成为社区养老服务的主模式。在政策层面，国家对“物业+养老”服务模式已初步开始顶层设计，国务院办公厅于2019年印发《关于推进养老服务发展的意见》，提出探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。以政策为支撑，结合自身优势，物业服务企业将在社区养老领域发挥巨大作用。（二）老旧小区改造为物企探索社区养老带来新机遇多数老旧小区存在房屋老化、未安装电梯、缺乏养老服务、没有物业管理等问题，为老年人的生活带来不便。一直以来，加快改造城镇老旧小区，都是我国的重大民生工程和发展工程。2020年国务院常务会议确定加大城镇老旧小区改造力度，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。由此可见，我国对于老旧小区的改造已由过去的单项改造向综合改造转变。从改造数量上看，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，并且多地指出实施综合改造的老旧小区原则上应实行专业化物业管理，老旧小区改造应与物业管理同步。可见未来城镇老旧小区改造力度和政府支持力度之大，物业服务企业作为其中参与者之一应加大关注度，充分发挥自身的服务经验优势以及对社区终端的把控能力，抓住社区养老新机遇。（三）发展社区养老服务，软件硬件都要硬要实现社区养老服务大规模的发展，离不开社区软硬件设施的完善。在硬件上，应加强社区养老设施建设，全面推动社区配套设施建设，例如设立家政、医疗、文体等多功能服务中心，不仅要考虑老年人的基本生活需求，而且要顾及其精神文化需要，同时引入智能家居、5G等技术在养老照护、远程医疗方面的普及。在软件上，应加强社区专业服务人员队伍建设。专业养老机构都很难招到愿意长期从事养老服务的年轻人，社区养老服务中心的专业人员更是稀缺。这就需要政府加大对养老护理人才的重视，加强人才教育培训，建立完善的薪酬福利制度，从而吸引更多年轻人加入到养老产业。软件硬件两手抓，两手都要硬，才能更好的助力社区养老服务发展。

（敬老院建设项目）很多企业项目到政府部门立项，政府部门需要企业出具立项报告，大多为可行性研究报告，很多企业不知道可行性研究报告怎么去组织编写。于是就找第三方代写，但又不知道需要提供哪些材料，今天我们以敬老院项目为例，看项目编写可行性研究报告需要提供的材料清单。为避免广告，我们把将地域名称改为XX地区，项目名称改为xx敬老院项目1、项目名称XX市XX区XX敬老院建设项目2、项目单位及组织架构XX市XX区阳康敬老院注册资本：人民币叁佰万元法人代表：张三 XX市XX区XX敬老院现有员工1 03人，其中管理人员7人，医护人员50人，其他人员46人。3、项目建设地点白山市浑江区七道江镇黑沟村开发区4、项目总投资与资金来源项目总投资为35000.00万元，建设投资小计29730.39万元，其中工程费用25552.96万元，工程建设其他费用2761.70万元，预备费1415.73万元；流动资金2750.00万元。项目总投资35000.00万元，其中自筹12250.00万元，银行贷款22750.00万元。5、项目建设规划建设内容：规划用地面积19397.40平方米，道路用地面积4164.00平方米，绿化用地面积8964.90平方米，总建筑面积30204.00平方米，建筑物5栋。建设规模：房间800套（四人间600套，二人间200套），床位2800张，可容纳入住人数为2800人。地上总建筑面积30734平方米，建筑物5栋。具体如下：1#楼建筑面积10226平方米，层数6层，建筑高度23米。2#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。3#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。4#楼建筑面积2855平方米，层数4层，建筑高度14.4米。5#楼建筑面积7399平方米，层数5层，建筑高度1 8米。6、建设周期本项目建设周期24个月，从2018年6月开始至2020年6月结束。7、项目定位（1）依托XX市众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以县城为基础辐射全县各乡镇。（2）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌曼舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。　　（3）建设成为高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。 8、项目正式投入运营后，年均经营收入是多少，年均经营成本是多少，年均利税总额是多少，年均纳税是多少，年均净利润是多少，投资回收期是多少年。预计项目竣工投入运营后，年均经营收入可实现8366.40万元，年均经营成本5493.95万元，年均纳税总额686.99万元，年均净利润总额约2060.97万元；投资回收期约为8.84年（含建设期）。9、项目建成后能提供多少就业岗位，岗位工资多少项目建成后直接安置就业岗位103个，间接带动医疗器械、运输业、餐饮业、旅游业等相关产业劳动力1000 余人。劳动定员1 03人。总经理1名、副总经理2名、餐厅部部长1名、餐厅工作人员30名、后勤服务部部长1名、后勤人员1 0人、卫生保健部部长1名、医护人员50人、财务科长1人、财务科2人、其他人员4人。10、主要用能消耗找代写单位编写，如果能照以上案例给代写单位提供，那么做出来的效果才是最完美的，如果企业提供不了像案例中这么详细的材料清单，则需要企业与代写单位多交流，多沟通。配合代写单位的专家老师给处的指导性意见进行整理！

社区居家养老更为经济当前我国养老模式为“9073”模式，即居家养老比例为90%，社区养老为7%，机构养老为3%，其中，居家养老与社区养老加速融合发展，社区居家养老占据主流。社区居家养老更加契合老年人心理，也更为经济。受中国传统家庭观念影响，90%的老人倾向于居家养老。同时，居家养老在舒适度、生活习惯、隐私保护等方面具有优势，且无需额外缴纳各项服务费用，成本更低。但在传统居家养老模式中，住房周围配套设施往往不够齐全，医疗资源不能及时满足老年人需求，整个养老过程中，老年人难以得到专业细致的护理。根据老年人健康状况的不同，也给家庭成员带来了不同程度的压力。近年来，康养社区不断涌现，有效弥补了居家养老的不足。康养社区是居家养老与社区养老融合发展的产物，在传统家庭养老能力不断下降、机构养老总体供不应求的背景下其优势更加突出。康养社区贯彻“医养结合”理念，配备丰富的医疗资源和完善的基础设施，能够为居家老年人提供医疗保健、日常照料以及休闲娱乐等服务，既符合传统家庭养老模式，又能提升老年人生活质量。同时，康养社区参与者包含了政府、社会、家庭、社区等主体，使养老负担被多个部门分解，减轻了家庭照料负担，具有专业、便利和成本低廉等独特优势。此外，社区住宅还能传承给子女，尤其是区位优势显著，基础设施完善的养老社区，既能满足不同家庭成员的需求，还具有一定的升值潜力，对于日常居住和投资都是不错的选择。机构养老成本更高。机构养老可为老年人提供集中居住和照料服务，是居家养老的有效补充。在专业养老机构，老年人有医护人员日夜陪护，更加安全，可大大缓解子女的看顾负担，还可以避免因生活习惯等问题而引发长者与子女的冲突。但机构养老成本难以把握，越舒适、级别越高的养老机构，费用也越高。因此，能够生活自理的老人，更加适合康养社区。康养社区医疗资源丰富，配套完善，更加经济，同时可传承给子女，具有投资价值。而对于失能、高龄老人则更适合专业化的养老机构，但往往也需要支付较高的费用。立足区域优势，大力发展康养产业找准定位，充分发挥地域特色。近年来，国家出台了一系列政策鼓励康养产业发展，各地也积极跟进，完善相关配套设施和产业政策体系。各地的政策导向应与地区实际情况相符合，才能更好地发挥康养产业的带动作用。这就要求地方明确自身优势，找准产业发展的着力点，如山东老年人口多，青壮年大量流出，老龄化趋势严重，旺盛的需求是其康养产业发展的优势和前提；而贵州环境优美，气候适宜，资源禀赋，优质的康养资源成为其康养发展的支撑。在专项政策和服务标准加持下，依托资源优势和发展基础，地区的产业优势才得以充分发挥，康养产业的前景也更加光明。培养康养专业人才，助力行业高质量发展。当前我国康养产业专业人才非常匮乏，特别是随着未来进一步开发社区养老、居家养老，更需要大量养老服务人员。但由于职业认可度差、工作强度大等原因，年轻群体从事康养行业的比例较低，大部分康养从业人员年龄偏大、文化水平较低、专业水准不高。因此，地方应加快建设康养服务人才培养体系，培育拥有现代化理念和智慧康养技术的专业康养人才，为康养行业的发展扫清障碍。建立多元投资体制，鼓励社会资本参与。政府应按照“政府引导、社会参与、市场投入”的运作方式，积极推动康养产业投融资体制建设，多渠道筹集康养产业项目建设资金，加快各地健康养老服务基础设施建设步伐。同时，要发挥好政府财政性资金对康养产业发展的引导作用，适时建立康养产业建设基金，作为重大健康养老服务项目的启动资金。此外，要特别鼓励社会力量投资兴办集医疗康复、养生保健、休闲旅游为一体的康养旅游项目，构建健康养老产业聚集区，打造康养特色品牌，发展国际、国内康养服务。康养产业发展呈现新趋势智慧养老发展提速。智慧健康养老模式运用了物联网、云计算、大数据等新一代信息技术，能够实现个人、家庭、社区、机构与康养资源的有效对接和优化配置，推动健康养老服务智慧化升级，提升养老服务质量与效率。我国智能养老自2012年起步，后迅速发展， 预计2020年以后基于网络的无形市场规模会逐渐接近传统的有形市场规模，智慧养老服务产业也将进入成熟期。随着互联网+智慧养老平台及适老智能硬件设备的普遍应用，未来老年人的养老生活将变得更加智能化。房企主导格局下，跨界合作加强。目前国内养老地产市场形成了房企系、保险系与央企系三足鼎立的局面，房企依托与生俱来的开发优势，再引入先进的运营管理经验成为康养地产的主力军。险资则具备“长线投资”的能力，能将养老业务与集团业务结合起来。随着康养地产行业竞争日益激烈，企业间通过股份转让、战略合作等多种方式跨界合作成为趋势。如今年9月9日，阳光城转让13.53%股份予泰康人寿及泰康养老，两企业达成长期合作。各领域优秀企业强强联合，有利于充分发挥各自优势，提高项目质量，增强市场竞争力。公司介绍剑荣资产管理有限公司是一家国资入股的综合性金融服务机构，总部位于北京，在全国设有多家分支机构。凭借其优质的全球资源渠道、金融网络及强大的资产以及财富管理能力，秉承“客户为本，专业诚信”的理念，国内业务与海外业务齐驱并进，为高净值投资者提供财富管理、资产配置、家族传承、保障服务、海外投资、高端教育等全球性专业综合金融服务，助力其实现财富稳健增值，推动家族财富的有效传承。 分析师声明本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，不保证该等信息的准确性或完整性。本人以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告，分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明本报告仅供剑荣资产管理有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。

来源：消费日报网随着中国老龄化日益严重，养老问题逐渐成为社会广泛关注话题，针对这一当下热点，保险服务平台鲸舟保险旗下“鲸舟保险研究院”近日发布了《2020养老社区行业分析报告》 ，从多维度分析了中国的老龄化现状及养老社区情况。《报告》指出，实际上从1999年开始，我国60岁以上人口超过10％，已经标志着我国正式开始 进入老龄化国家。 截止2013年底，我国60岁以上老年人口开始超过2亿，成为 世界上唯一一个老年人口超过两亿的国家。 预计2021年至2035年，平均每年增加1100多万老年人口。而预测到2050年，平均每三个人就有一个60岁以上的老人，中国将进入深度老龄化社会。伴随着老龄化社会的到来，整个社会的人口结构发生了巨大变化。据2010年的一份研究报告统计，在1.69亿的老龄人口中， 我国的老年人“空巢”率已经达到40％，这就意味着有 2/5的老人身边无子女照料。因为子女拥有自己的住房以及大批人员离家工作，最新的报告显示，目前我国老年空巢家庭率已达50％以上，大中城市高达70％。除此之外，2014年，我国有失能半失能老年人4000万，占老年人总数的 19％，其中完全失能（重度失能老人）达到6.4％。 而预计2050年我国80岁以上高龄老年人将超过1亿，失能半失能老年人也将达到1亿左右。当前中国养老市场供需不平衡， 资源严重稀缺。而在失能老人剧增的情况下，护理的缺口却还很大。专业护理人员的缺口是98％，养老床位的缺口是53％，高端养老床位的缺口是95％。而随着失能老人的增长速度，跟不上护理人员的增长速度，未来的缺口短期内可能还会再扩大。而传统的“养儿防老”在实际上已经无法满足整个养老需求。调查数据显示，目前有40.0％的调查对象表示未来愿意在养老院养老，这在一定程度上反映出我国居民对于养老院 等社会化的养老方式已经有了相对肯定的认知，当然愿意在养老院养老并不代表着会选择在养老院养老，最终决定养老院养老选择可能还包括养老院的质量、费用等诸多因素。在受教育程度方面，总体来看，随着受教育程度的提高，调查对象愿意接受养老院养老的意愿呈现出增加的趋势。其中，本科级以上的调查对象中有接近一半的愿意接受养老院养老，而初中及以下的受教育人群中均不超过40％。这在一定程度上可能是随着受教育程度的逐步提高，居民传统家庭观念更加弱化，更容易接受现代化的养老方式。从数据上来看，中国高净值人群对中高端养老社区的感兴趣程度更高，表示感兴趣的比例超过七成，入住的可能性也达到 45％。值得一提的是，男性比女性的感兴趣程度更高；年龄越轻，对中高端养老社区的感兴趣程度也越高。专业的医疗是中高端养老社区吸引高净值人群的最主要原因，其中包括医疗设施及护理人员。其次是膳食管理、定期体检、娱乐活动、自然环境和健身活动，其比例均超过五成。非一线城市高净值人群最青睐的项目是定期身体检查，一线城市则相对更希望拥有合理科学的体育健身活动和设施。亿万高净值人群的关注点有些不同，他们最看重的是自然环境，其次是专业的医疗护理人员、膳食管理、医疗设施和病后护理，由此可见，高净值人群在选择中高端社区时更看重的是与其医疗养生更为相关的因素。据了解，鲸舟保险是海那边旗下高端服务平台，秉承“承载托付”的品牌理念，鲸舟保险为客户和保险机构搭建服务平台，满足客户对保险的高品质需求，帮助客户按个人资产和家族财富的保值增值。鲸舟保险核心管理团队均为外资保险高管、华尔街金融机构、深圳知名律师事务所、BAT等知名企业背景，并和全球顶级的保险机构、家族办公室、律师事务所建立战略合作关系。

目前，养老社区一部分是专业养老医院，一部分是把医院与酒店式养老社区结合，档次高一些的可以达到三星或四星级标准，甚至五星级标准。养老社区的房子一部分销售，一部分租赁。有些效益很好，有些效益一般。效益好的，房间设施完善，外部环境条件好，能够满足有一定实力的家庭把老人寄托在公寓，就医方便，家人放心，患者舒心。效益不好的项目，主要是缺医少药，医疗配套服务跟不上，环境条件一般。软件和硬件其实只是一个方面，还有一个值得我们关注的方面是，制约这个产业发展的关键是这些养老医院能否进入医保，以及报销比例有多少，因为对于大多数老年人和疾病患者，医保对他们至关重要。有些地方对这类养老项目不太看好，在他们眼中，这就是一个房地产项目，只不过与养老结合，变成了养老地产。很多养老项目按照国家规定，还可以申请免税。一旦免税，一些地方政府对公益性的养老项目就更不热心了。但是，好的健康产业小镇项目需要看远一点，看项目本身对当地相关产业的延伸。不能看得太现实，很多事情需要时间去检验，也需要智慧去发现。作为项目业主，需要智慧去挖掘项目本身的内涵和外延，拓宽服务边界，增强服务功能。养老医院和养老社区项目目前比较普遍，也没有多少新意，模式已经很成熟，现在面临的是如何进一步创新，进一步规模化、特色化、国际化的问题。 还有不少项目并不是面向老年人和残疾人的，而是学习日本、韩国、瑞士那样，与度假旅游医疗打包在一起，少则半个月，多则一个月，把项目打造为特色的高端的国际性医疗养生项目。比如，瑞士的抗衰老项目，打一针就好十几万元，一年要去打两三次，少则二三十万元，多则上百万元。韩国的美容，价格不菲，少则一二十万元，多则四五十万元。日本的深度体检项目也是高消费。这些项目都吸引了不少有钱人。这种度假休闲与体检、保健、养生、康复结合的商业模式，突出的是“特色”和“服务”，让顾客得到的是“享受”，在轻松愉快的自然环境下使身心得到精心呵护。这几年杭州及其周边诞生了很多特色民居，彰显了当地民俗文化特色，如果再加上养老项目和医养项目，效果或许会更好。商业体检这个行业已经诞生了好几家上市公司，商业模式也比较成熟，主要是开发大客户，对顾客每年开展一次体检，靠体检赚钱。商业模式比较简单清晰，投入也不大，难的是客户开发。但是在中国13亿人口的大国，这倒不是什么难题。中国几乎做什么事情都不缺市场，缺的是有竞争力的产品和服务。健康体检这个行业作为健康管理的一部分，挣的只是健康管理的一个小头，大头在后头，那就是健康大数据的挖掘和利用。相信很快会诞生一大批产品经过迭代、服务内容更多，与健康体检数据挖掘利用更紧密的新兴公司。健康体检这个行业如今到了升级迭代的时候。早在2011年，英国就开始信誓旦旦的要开展医疗保健系统与健康大数据融合项目，由于没有处理好个人的隐私问题，项目被逼迫搁浅。但是今天的社会环境与2011年相比已经发生了很多改变，互联网技术已经日新月异，我国对个人隐私的要求还没有那么严，整体环境比较宽松，有利于行业率先发展。正如我国的微信、微博等及时交流工具，如果是在英国那么严苛的环境下，几乎很难有生存发展空间。先发展后规范的情况在很多西方大国，也是允许的，特别是对于新事物的诞生，应该采取宽容的态度，不能把未知湮灭在萌芽中。相信我国健康大数据产业很快会迎来高速发展期。即便今日，英国也很难干成中国可以干的事情。中国之所以发展这么快，核心还是小平同志说的“不管白猫黑猫，能捉老鼠的就是好猫”。不争论是对的，在加州修一条高铁，争论了10年还没定下来，而成本年年增加，原来预算的钱已经修不了高铁，关键是浪费了很多时间成本，机会成本。这或许就是不仅没有前进，反而在倒退。要是在中国，已经修了好几条这样的高铁。现在全球的高铁里程达 3 万多公里，80%在中国。这就预示着中国真的在崛起。虽然在很多高科技领域，中国的确还不占优势，但是在基础设施建设，特别是高速铁路、机场、高速公路、桥梁、房屋建筑等领域，中国已经是当之无愧的领导者。世界最复杂最艰险的桥梁隧道公路都是中国人修建的。

企业家薛强(化名)一直希望能给父母寻找一家高端养老社区安度晚年。“毕竟平时工作很忙，不能时时陪在父母身边照顾，又担心他们岁数大，容易突发疾病来不及救治，特别渴望设施完备、环境舒适的养老社区提供专业周到的医养服务，让我尽一份孝心。”其实，这也是众多企业家与高净值人群(包括在海外工作)的一大心病。在不少投资机构眼里，这市场则是一片巨大的蓝海。近年，保险机构、房地产机构、专业投资机构纷纷涉足高端养老社区投资建设。“不过，如何照顾好这些人群的父母，对不少高端养老社区却是一门大学问。”何谓高端养老，一位长期研究高端养老产业发展的专家向21世纪经济报道记者介绍，在硬件方面，高端养老社区是根据价位来配备，不但要提供更加专业完善的医疗、护理、康复服务，还要在居所设计方面更加得处处兼顾老年人的生活需求；在软件方面，高端养老社区的各种服务更加细致周到，除了提供丰富多彩的老年活动服务，缓解老人的孤独感，还必须在老年痴呆症等特定疾病护理康复方面对老人给予更高要求的持续真诚的尊重关爱。在他看来，一旦高端养老社区能在软硬件方面做到高品质服务，其衍生的市场价值将相当巨大。以保险公司为例，一旦这些高净值人群的父母对高端养老社区一系列服务感到满意，势必提升高净值人群对保险公司的好感，由此带来追加投资保单等新业务需求。泰康蜀园总经理鲁岳认为，随着高端养老社区日益增加，整个产业的核心竞争力，即高端养老社区能否在每个服务细节充分展现对老人的尊重与关爱，很大程度影响着高净值人群父母们的满意度。在多位业内人士看来，这背后，考验着投资机构的运营理念。一家参与投资高端养老社区的专业机构负责人坦言，其实高端养老社区的运营回报率并不高(年化平均收益不超过6%)，因此他发现不少高端养老社区开始借鉴房地产开发销售模式，即通过主打医养结合概念，将养老社区房间销售获利。“这让我很担心，整个高端养老社区的运营模式趋于短期获利，而不是通过长期运营提升服务品质获取稳健回报，由此导致很多细节服务品质不足，不但让很多高净值人群花了冤枉钱，也没有令他们父母感受到安居晚年的快乐。”四大痛点“待解”薛强坦言，为了给父母寻找最合适的高端养老居所，他曾考察过多家养老社区，发现它们的收费模式各不相同，有认购200万保费保险产品+100万元入住押金+每月1万多租房费的，也有按养老社区房间面积一次性支付数百万购买费+每月物业费用的，还有先缴纳数百万投资款+每月房租护理费用的。据薛强通过与这些老人的多次沟通，发现老年人晚年生活存在着四大痛点，一怕生病，二怕老年痴呆，三怕拖累子女，四怕孤单。“但是，当前能一站式解决老人晚年生活四大痛点的高端养老社区屈指可数。”他直言。部分高端养老社区打着医养结合的金字招牌，却缺乏对老年痴呆症等特定疾病的专业看护康复服务；个别养老社区标榜引入海外先进医疗管理模式，能对老年痴呆症等人群进行专业看护，但它们忽视老年人的生活服务，无法缓解父母的孤独感。其间，他曾考虑花费百万美元，请父母到美国养老社区安度晚年。“他们住了两个月，一个劲地电话抱怨这个养老社区针对老年人疾病的医疗护理设施齐全，但整个社区几乎看不到人，让他们反而过着好山好水好无聊的生活，更容易得老年痴呆症。”他感慨说。“这也是我们2007年进行养老产业探索以来，一直着手解决的高端养老服务瓶颈。”鲁岳透露，通过10多年的探索，目前泰康保险打造的“保险+医养康宁”大健康产业生态体系已趋于成熟，目的也是围绕老年人晚年生活“四大痛点”出具的方案。记者注意到，由于泰康高端养老社区起步较早，如今不少机构都在借鉴泰康的医养融合运营模式，构建自身高端养老社区服务体系解决“四大痛点”。但在鲁岳看来，高端养老社区要真正解决“四大痛点”，关键在于服务品质的持续优化，比如养老社区护理员能否对老年痴呆人群做到一如既往地细心看护，给予老人足够持续的尊重关爱；养老社区是否站在老人立场，对北方城市养老社区房间地板给予采暖，安装防滑地板，减少老人着凉与滑倒的几率。“当你将每个细节都做到无微不至，老年人就会感受到社区比家庭更温馨，原来的顾虑害怕就会随之消散。”他直言。比如，目前他们计划围绕老年人生活习惯提供新的服务，让“菜场”进入养老社区，还原老人出门买菜的生活场景，让他们生活更充实。与此同时，泰康养老社区还在考虑扩大候鸟式养老试点，让高净值人群父母们在泰康不同省市养老社区居住一段时间，一面感受异地文化风情，一面在当地旅游景点走走看看，进一步排解孤独感。机构运营密钥：无微不至在多位熟悉高端养老社区运营模式的业内人士看来，破解四大痛点的密钥，是无微不至的服务，但付出的代价“不菲”。“毕竟，高端养老社区看似高端，但整个项目运营成本也不低，导致项目投资回报率普遍不高(年化收益约在5%-6%)，若要持续加大投入做到无微不至，其实际投资回报率可能会更低。”上述参与投资高端养老社区的专业机构负责人直言。一位泰康保险人士向21世纪经济报道记者透露，他们内部做过测算，根据他们所打造的高端养老社区运营30年标准，IRR差不多在6%左右。“不过，公司高层依然希望能打造中国高端养老的服务标杆。一方面养老社区的持续运营，能给保险资金带来长期稳健的收益回报；另一方面它解决了很多投保人晚年生活的烦恼与痛点，带动保险业务持续较快成长。”他指出。有熟悉保险机构养老社区运营模式差异的知情人士坦言，泰康保险之所以能深耕高端养老社区长期运营与服务提升，主要得益于公司管理层长期稳定，愿意花费较长时间将“保险+医养康宁”大健康产业生态体系进行到底。相比而言，有些大型保险公司与房地产机构的高层属于“任命制”，这一方面带来养老社区运营战略的不连续性，令很多专业医养服务缺乏提升动能；另一方面则带来养老社区投资退出的“短期化”。“其中最流行的一种方式，就是引入国际医养管理模式打造高端养老社区概念，再迅速拿地投资建设养老社区，按房地产销售模式将社区房间出售获利。”这位知情人士指出，至于医养服务品质的提升，则主要依靠国际医养管理模式维系。“但这又会带来两个问题，一是国际医养管理模式一旦水土不服，很多老人的四大痛点就难以得到有效解决；二是房地产销售模式让整个养老社区经营理念趋于短期获利，往往忽视对老年人居家生活的关爱。”上述长期研究高端养老产业发展的专家分析说，他此前考察过不少出售房间的高端养老社区，发现这些房间并没有将桌椅角边设计成弧形，容易在老人摔倒时造成“二次伤害”；此外当老人遭遇突发疾病或意外按下紧急报警装置时，不少养老社区医护人员在5分钟后才赶来急救照护，错过了3分钟急救的黄金时间。“这背后，某种程度考验着投资机构的运营理念，将高端养老社区作为一项短期获利的投资，还是将它视为一项长期经营战略或企业社会责任使命。”他指出，目前越来越多高净值人群对此也有所察觉，他们在为父母选择养老社区时，会先通过实地考察社区各个服务细节的品质，以及与居所老人面对面地进行深入沟通，了解这个高端养老社区是否做到“无微不至”，能否真正解决父母晚年生活的“四大痛点”，再敲定最终的投资决策。（文章来源：21世纪经济报道）

咸宁市民政局:你单位《关于调整咸宁市社会福利中心改造项目可行性研究报告的请示》(咸民政文〔2020〕24号)及相关附件材料收悉，经研究，同意建设，现对该项目(项目代码:2020-421202-94-01-017458)可行性研究报告批复如下:一、建设规模及内容该项目建设规模及主要内容:该项目规划用地面积59999.36m2，改造面积14271.05m2，改造装修已建成的社会福利院、失能半失能老年人护理服务中心、综合楼、食堂、门房等;建设“医疗+养老”智能信息化看护与管理系统;购置安装医疗设施设备、康复辅具、家电、厨具、功能室配套设施及办公用品等;配套建设供配电、给排水、消防、暖通等附属工程。二、项目选址咸宁市东外环与十六潭路交汇处。三、项目总投资及资金来源该项目估算总投资2400万元，资金来源为申请政府专项债券和地方配套。特此批复，原咸发改审批[2020]100号作废。请据此进一步优化设计方案，尽快编制项目初步设计报我委审批，争取工程早日建设，发挥效益。附件:工程招标审批部门核准意见。咸宁市发展和改革委员会 2020年10月12日 附件:工程招标审批部门核准意见建设项目名称:咸宁市社会福利中心改造项目||【来源：咸宁市人民政府】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn