社区服务行业研究

社区工作者很多人百度社区工作者前景如何似乎很多的人得到的都是非常悲观的答案待遇低，没编制......这让很多的考生关闭了网页将目光投向省考、国考、事业单位考试但是事实果真如此吗?下面带你了解2020年社区工作者的新变化1、社区工作者编制问题——眼光要长远确实 ，如同咱们很多考生查询的消息所言，社区工作者大部分都是没有编制的，但是很多考生忘记了，这个道理就和很多考生考大学生村官一样，村官是一个跳板，那么谁又能说，社区工作者不会成为一个跳板呢？2019年陆续多个省份，北京，广东等地出台政策，面向社区工作者进行事业单位编制招聘，也就是说专门为我们的社区工作者划分出事业单位编制。2、社区工作者待遇问题——看待要理性工资怎么这么低，当然了目前的社区工作者工资确实感人，但是首先这个是暂时的，社区工作者的工资每年都会有一定增长。其次最关键的是，选择的人群，各位考生朋友们，试想，你在本社区工作，吃喝在家里不花钱，上班地方还比较近，又特别方便，这难道不是理想的工作嘛，在这样的情况下，再要求工资特别高，确实不够现实，但是我想说，社区工作者对于这些考生来说，不比你在外面工作工作7 8000块要少。3、社区工作者的工作情况——机会要把握当前的疫情肆虐，牵动着每个人的心，同样我们也要想到，从2月份开始，一个多月甚至可能两个月的时间，目前找工作，想都不用想，肯定是寒冬期。而与之相对应的是旺盛的社工需求。目前我国2020年的社工数量要达到145万，但是缺口还很大。先关的社会工作者专业本来就少，而从事专业对口的人员仅有不到三成。缺口大，工作还轻松，按时上下班，这样的工作你心动了吗？

传统社区的模式存在管理方式单一、服务手段匮乏和信息孤岛的弊端;通过智慧社区的建设，不仅能够为社区居民提供安全、舒适、便捷、智慧的生活环境，同时也可以平衡商业、环境和社会的需求，优化资源配置。智慧社区是社区管理的一种新理念，是新形势下社会管理创新的一种智慧社区是什么意思 传统社区的模式存在管理方式单一、服务手段匮乏和信息孤岛的弊端;通过智慧社区的建设，不仅能够为社区居民提供安全、舒适、便捷、智慧的生活环境，同时也可以平衡商业、环境和社会的需求，优化资源配置。智慧社区是社区管理的一种新理念，是新形势下社会管理创新的一种新模式。智慧社区是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。我国智慧社区的分布不均，并且在不同的地区之间存在很大的差异，在我国的北上广深等沿海城市发展相对较快，这些地区经济发展优势较为明显，对于智慧社区的应用接收能力也相对较高，但是由于受到建设成本以及消费水平的制约因素，智慧社区在经济欠发达地区还没有得到广泛的认知。 智慧社区特点可以概括为：舒适、开放的人性化环境、高度的安全性、便捷的数字化通讯方式、便利的综合社区信息服务、家居智能化、物业管理智能化等几个方面。智慧社区的提出，是从强调以技术为核心到强调以技术为人服务为核心的一种转变。 智慧社区将物业系统、安保系统、交通系统、监控系统等融为一体，在互联网平台的支撑下，可实现对社区内生活环境的全方位监控，降低危险系数，减少安全隐患。如，警察可快速调取智能摄像设备中的影像信息，掌握犯罪分子的动向，利用人脸识别技术快速锁定犯罪分子，在最短的时间内侦破案件。同时，智慧社区还可预防犯罪事件发生，一旦有可疑人物进入社区，则会立即向相关人员发出信息提醒，保护居民安全。2020智慧社区行业未来发展趋势及现状分析智慧社区利用互联网技术建成了多个智能化的信息管理系统，这些系统以满足居民生活需求为出发点，具备强大的实用性功能，能够为居民生活提供便捷化、高效率的服务。如，在社区门禁系统中采用人脸识别技术和身份验证技术，使居民可通过刷手机、刷脸进入小区，免去带卡、带钥匙的麻烦。在智能建筑中，门锁使用的是智能密码锁，采用远程控制方式，业主可远程开锁让朋友或客人先进去休息。 智慧社区通过利用物联网、云计算、人工智能、区块链等先进的信息网络技术，将社区内的信息设施、物理设施、商业设施等连成一体，建设智慧化基础设施，实现基础服务设施物联化、智能化运作，从而为社区居民提供智能化服务。如，向社区居民提供医疗远程服务、小区安保监控服务、家居智能化调节服务、水电费智能缴费服务等，不断提升社区居民的生活品质。 2018年智慧社区市场规模为2083亿元。智慧社区已经历了三个阶段，其中以2015年为界，之前为第一阶段，智慧社区对行业的贡献主要是建立了记录数据的能力，对物业管理实现了数字化;2015年之后为第二阶段，建立了人与物的联结能力，完成了数字化的产品;2016年到2018年为第三阶段，智慧社区进入AI的初级阶段，人脸识别、车牌识别等AI技术广泛应用。2020智慧社区未来发展趋势 未来，随着互联网、物联网、云计算等信息技术的发展，智慧社区的建设逐渐完备，智慧社区迎合现代社会民众的高品质、多元化生活需求，将自动化、智能化的生活理念引入到小区的建设和管理过程中。将来人们的生活会更加便利，居民享受全面的信息化服务，人们生活更加舒适美好，从而为智慧城市的建设打下坚实的基础。

2020年8月29日，由中国社区发展协会主办、北京北信源软件股份有限公司承办的社区服务业数字化转型及趋势研讨会在北京湖北大厦召开。本次会议主题是“中国社区服务业数字化转型及趋势”，会议上探讨了社区服务业数字化转型的相关问题，预测其发展趋势。国家发展改革委区域开放司原司长、中国经济体制改革研究会常务副会长兼秘书长赵艾、中国社区发展协会会长米有录、清华大学互联网产业研究院院长朱岩、北京北信源软件股份有限公司总裁助理龚建新等，来自各地民政、街道和社区，协会，大型社区服务企业、数字化企业的代表，以及专家学者、记者约100人参加了会议。会议由中国社区发展协会执行秘书长陈贵民主持。会上，国家发展改革委区域开放司原司长、中国经济体制改革研究会常务副会长兼秘书长赵艾，以社区服务业数字化转型对国民经济和社会发展产生的影响为议题，认为社区服务业数字化转型的关键在于社区治理体制机制的创新，强调了市场在社区服务业数字化转型中的基础性作用，以及政府要转变职能，要从制度设计上为社区服务业的数字化转型提供条件，协会在其中也能发挥重要作用，进而共同推动社区治理、社会和经济的发展。清华大学互联网产业研究院院长朱岩，作了关于社区服务业数字化转型模式创新的演讲，从宏观的角度指出数字化转型在数据资产化时代面临的新机遇和挑战，提出应顺应国家政策要求，加快培育数据要素市场，打造数字化企业、产业链、生态，形成数字经济新实体，并分析了数字化生产关系所具有的数据透明、全员可信、身份对等的特征，构建出社区服务业的基本企业模型。全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会秘书长张永刚，对国家标准《智慧城市 建筑及居住区 第1部分：智慧社区建设规范（征求意见稿）》进行了解读。该标准基于智慧社区的建设现状和智慧城市的顶层指南，在城市综治的视角下，对智慧社区在基础设施、治理与公共服务、安全与运维保障等方面的主要建设内容提出了相应的规范和要求，适用于指导智慧社区的设计、建设和运营，强调在过程中因地制宜。北京北信源软件股份有限公司总裁助理龚建新，从社区服务业数字化生态体系建设出发，指出当前社区服务数字化过程中普遍存在的缺乏统一规划管理、智慧程度低、效率不高等问题，并依据具体的实践产品和项目，分享了其在制定社区服务业数字化标准、建构社区数字化安全通讯平台、与各方资源相链接、“网上枫桥”社区自治模式创新等方面的探索经验。疫情期间，在有关部委的指导下，根据《新冠肺炎疫情社区防控工作信息化建设和应用指引》，中国社区发展协会和中国电子工业标准化技术协会发布的新冠肺炎疫情社区防控信息化产品（服务）清单中就有北京北信源软件股份有限公司的 “信源豆豆社区疫情防控平台”。全国人大代表、江苏永钢集团副董事长兼常务副总经理、江苏省张家港市永联村党委书记吴惠芳，介绍了永联村城镇化社区服务业的数字化实践状况。为解决城乡一体化后面临的社区治理和服务问题，永联村于2012年开始了社区服务数字化的探索，历经信息化、互联化和智慧化三个阶段，并以“智慧永联”为目标，推动社区治理模式和居民生活方式的逐步改善。党的十七大、十八大、十九大代表，武汉市江岸区百步亭花园社区党委副书记、管委会主任，爱社区发展（武汉）股份有限公司董事长王波，展示了其在顺应数字化时代的要求下，聚焦“互联网+”社区服务这一主线，运用大数据、人工智能、区块链等技术手段，在文化惠民、智慧服务、赋能关怀等方面，为社区居民开展数字化服务的经典案例，例如开辟“指尖”上的党建阵地、开展线上书画大赛、开展“三叶草”社区工作者关爱行动等。深圳市彩生活服务集团董事局主席潘军，从物业管理企业的视角出发，为物业企业如何参与后疫情时代智慧社区建设的议题提供了一些解决方案：未来社区应当有一套应急反应和日常管控的智慧系统；物业公司作为城市的服务运营平台，应当打破行业壁垒、整合资源，与政府相链接和互动，为居民提供更细致、更智慧的服务。方太集团幸福社区共建公益计划联盟秘书长胡媛琪，将智慧家居与幸福家庭、幸福社区融会贯通，认为企业的社会责任感应当体现在对社区建设的参与中，并介绍了其在助力社区服务与建设工作中的规划：利用技术手段实现社区建设和服务场景的落地，满足社区的功能需求；基于实践、理念、传统文化，推动以人为本、以人文为核的社区服务。全联房地产商会幸福社区分会会长、吉林华宇集团董事长赵洪新，阐述了服务数字化与全龄化幸福社区的内涵，指出全龄化幸福社区的特色在于“党建引领、政企融合、三社联动、居民自治”的工作模式以及实现全年龄段居民的需求与价值，并概括了社区服务数字化在和政府对接、体系建设、服务居民等方面的重点所在。“移动学习”教育部·中国移动联合实验室MOOC研究中心主任、室联网国际研究院院长王涛，介绍了社区教育的数字化转型及发展趋势，提出通过采用互联网、物联网技术，将多处社区空间和各类学习场景、学习资源整合在一起，实现物与物、物与人、室与室的泛在连接，实现对社区教育、学习过程的智能化感知、识别、评估和管理。微医集团（浙江）有限公司副总裁李军，针对当前社区医疗存在的能力水平较低、居民信任度不足的双重“恶性循环”，结合“互联网+” 医疗服务模式及趋势，提出从机制创新、效率创新、装备创新、模式创新四方面出发，破解基层医疗服务工作困境，并分享了利用互联网、大数据、人工智能等技术参与社区养老的项目实践。贝壳找房社区与公益负责人贾生平，讲述通过居住服务数字化助力“美好社区”建设的实践探索。居住服务数字化注重提升产业效率和用户体验，致力于打造“新居住”品质服务生态，并通过参与社区便民服务、社区助老、社区可持续发展、社区公益等工作，为和谐社区建设贡献力量。在应对新冠肺炎疫情的过程中，社区治理与服务的重要性日益凸显。数字化不仅在疫情防控、复工复产方面发挥了重要的支撑作用，也成为我国产业转型升级的重要方向。本次研讨会从宏观上推动社区服务业数字化转型的力量和作用到社区服务业数字化转型的模式创新，再到智慧社区标准的制订，从农村城镇化社区到城市社区的服务数字化实践，从物业、家居、房地产转型社区服务的数字化尝试，到教育、医疗、中介等行业在社区服务中的数字化转型，从全局或各自的领域对社区服务业数字化转型及趋势作了精彩阐述，会上还对北京北信源软件股份有限公司的“信源豆豆智慧社区”进行了产品演示。会议内容深刻、信息量大、方向性强，使大家深受启发、受益匪浅！

要点总结：1、市场规模达干亿级，头部电商加码布局。以成熟社区GMV约6-8万，30%社区渗透率计算，我国社区团购市场规模接近1000亿元。在资本驱动下，社区团购头部企业相继获得新一轮融资，其中不乏包括腾讯、阿里、美团等多家电商巨头，市场头部竞争的格局已基本清晰。在经历多轮融资、并购后，社区团购领域已进入下半场，接下来将是巨头与头部玩家之间的角逐。2、商业模式清晰，平台负责稳定供应链，轻熟人+社区营销。社区团购一般由团长整合C端需求，平台负责集采与供应链，最终产品由消费者自提或团长配送上门，本质上是预售模式，团长薪酬一般有账期；用户主要面对2—4线城市的中青年女性群体；产品以生鲜食材为主，占比超70%。3、产业尚未完全成熟，未来发展方向以微信生态电商和团长线下门店渗透为主。目前来看社区团购并不是终极形态，因为品类、前端流量、供应链支配都还未完全稳定。基于社群营销效率低、团长受众范围小等原因，社区团购未来或将通过社群关系面对全网更多用户，并且平台赋能头部团长开设线下实体门店，提供更多SKU与零售服务。4、行业巨头逐渐集中，兴盛优选、十荟团、同程生活三足鼎立。社区团购行业近两年经历多轮融资、并购后，行业大洗牌加剧，资源逐渐向巨头集中。兴盛优选长期作为社区团购赛道龙头，业务规模处于行业第—；十荟团并购“你我您″，与阿里深度合作，旨在构建新—代生鲜物流网；同程生活战略并购“邻邻壹″，再获多家资方投资，角逐社区团购赛道龙头。报告正文：BP投递：bp@luck-capital.cn

8月29日，由中国社区发展协会主办、北京北信源软件股份有限公司承办的社区服务业数字化转型及趋势研讨会在北京湖北大厦召开。本次会议主题是“中国社区服务业数字化转型及趋势”，会议上探讨了社区服务业数字化转型的相关问题，预测其发展趋势。国家发展改革委区域开放司原司长、中国经济体制改革研究会常务副会长兼秘书长赵艾、中国社区发展协会会长米有录、清华大学互联网产业研究院院长朱岩、北京北信源软件股份有限公司总裁助理龚建新等，来自各地民政、街道和社区，协会，大型社区服务企业、数字化企业的代表，以及专家学者、记者约100人参加了会议。会议由中国社区发展协会执行秘书长陈贵民主持。会上，国家发展改革委区域开放司原司长、中国经济体制改革研究会常务副会长兼秘书长赵艾，以社区服务业数字化转型对国民经济和社会发展产生的影响为议题，认为社区服务业数字化转型的关键在于社区治理体制机制的创新，强调了市场在社区服务业数字化转型中的基础性作用，以及政府要转变职能，要从制度设计上为社区服务业的数字化转型提供条件，协会在其中也能发挥重要作用，进而共同推动社区治理、社会和经济的发展。清华大学互联网产业研究院院长朱岩，作了关于社区服务业数字化转型模式创新的演讲，从宏观的角度指出数字化转型在数据资产化时代面临的新机遇和挑战，提出应顺应国家政策要求，加快培育数据要素市场，打造数字化企业、产业链、生态，形成数字经济新实体，并分析了数字化生产关系所具有的数据透明、全员可信、身份对等的特征，构建出社区服务业的基本企业模型。北京北信源软件股份有限公司总裁助理龚建新，从社区服务业数字化生态体系建设出发，指出当前社区服务数字化过程中普遍存在的缺乏统一规划管理、智慧程度低、效率不高等问题，并依据具体的实践产品和项目，分享了其在制定社区服务业数字化标准、建构社区数字化安全通讯平台、与各方资源相链接、“网上枫桥”社区自治模式创新等方面的探索经验。疫情期间，在有关部委的指导下，根据《新冠肺炎疫情社区防控工作信息化建设和应用指引》，中国社区发展协会和中国电子工业标准化技术协会发布的新冠肺炎疫情社区防控信息化产品（服务）清单中就有北京北信源软件股份有限公司的 “信源豆豆社区疫情防控平台”。本次研讨会从宏观上推动社区服务业数字化转型的力量和作用到社区服务业数字化转型的模式创新，再到智慧社区标准的制订，从农村城镇化社区到城市社区的服务数字化实践，从物业、家居、房地产转型社区服务的数字化尝试，到教育、医疗、中介等行业在社区服务中的数字化转型，从全局或各自的领域对社区服务业数字化转型及趋势作了精彩阐述，会上还对北京北信源软件股份有限公司的“信源豆豆智慧社区”进行了产品演示。会议内容深刻、信息量大、方向性强，使与会者深受启发。（中国日报北京记者站）来源：中国日报网

文丨剑荣研究院康养社区不仅仅是养老养老社区需求旺盛。随着人口老龄化的加剧，养老问题成为亟待解决的社会热点问题之一。养老社区重点在于医养与康养相结合，充分考虑到老年人健康状况的动态变化，为不同健康状况的老人提供不同服务项目的。既有医疗需求的老年人，为其提供相应的医疗服务；又为健康老年人提供教育、旅游、养生和社会参与等有益身心健康的服务项目。内涵广泛，康养社区不仅仅是养老。康养涵盖范围广泛，还兼顾了生命长度（寿命）、生命的丰度（精神层面的丰富度）以及生命的自由度（生命的质量）。因此，康养社区不仅仅考虑到了养老人群的需求，还关注到众多的亚健康人群。通过“医、养、居、娱”服务理念相结合，覆盖了医疗、居住、文娱、教学、养老等元素，可根据不同年龄段和不同需求的用户，提供更专业、更健康，更高效的健康服务。此外，康养社区还适宜全家居住生活。由于优美的环境，完善的生活服务配套设施，以及日常休闲娱乐场所，可以为康养社区的居民提供高质量的生活品质。如位于德州的雅悦项目，距离经济开发区10公里，距离高铁站3.5公里，可以给企业家、高管、白领提供良好的居住环境，同时又能很好地满足工作需求。项目稀缺，德州养老社区需求旺盛老龄化加深，养老机构供不应求老龄化日趋严重，青壮年人口流出，养老需求迫切。目前，我国已成为世界上人口老龄化速度最快的国家之一，养老已成为全社会重点关注的民生问题。据中国发展基金会预计，2025年“十四五”规划完成时，我国65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口数的约15%。从各省份看，山东老龄化程度较为严峻，且老龄人口数量最多。同时，山东省是人口净流出大省，2019年山东省净流出19.98万人。山东老龄化人日趋加深，而青壮年人口大量流出，山东省养老需求旺盛。其中，山东省德州市老年人口位居省内前列。截止2019年，德州拥有60岁以上老年人口120万，占总人口的20.6%。德州老年人口绝对规模大，高龄化显著，养老需求更加迫切。图1：2019年全国各省老年人口情况养老机构缺乏，雅悦项目在德州具有稀缺性。迅速增长的老年人口为养老产业带来了大量需求，然而，国内的养老院及类似养老机构的数量却存在较大的供给缺口，供不应求的现状将推动国内养老行业快速发展。据前瞻产业研究院预测， 2018年我国养老服务机构床位缺口约为914万，远超市场供给。从区域看，供需矛盾显著。根据养老网统计，当前济南共有养老机构207家，其中养老社区2家；青岛共有272家，养老社区2家；而德州养老机构仅64家，其中养老社区2家，高端养老社区1家。可见与巨大的养老需求相比，德州养老机构较为缺乏，高端养老社区更加稀少，稀缺性显著，德州雅悦项目入局正当时。地理位置优越，项目质优价廉环境优美宜居，房价实惠适合购买。从房价看，10月德州新房均价为7309元/㎡，仅为济南的一半，与北京的40606元/㎡相比，更是相差甚远。因此，与北京和济南等核心城市同等质量住房相比，德州雅悦项目均价较为低廉。超高的性价比，不仅适合周边居民购买，还可吸引北京、济南等核心城市异地康养和购房群体，项目需求旺盛，去化不愁。此外，德州气候条件友好，自然环境优越，是中国太阳城、中国功能糖城。全市林木绿化率达14.23%，拥有省级以上湿地公园13处，其中国家级5处。适宜的气候，优美的环境使得德州成为康养宜居城市。雅悦项目容积率2.20，绿地率30%以上，低容积率和高绿化，彰显了项目的精品与中高端定位，居住更加舒适，助力生活更加美好。图2：当前德州房价远低于北京和济南地理位置优越，交通便利。德州高铁新区地处德州经济开发区境内，是配套京沪高铁站房建设的启动区域，将建设成为未来德州新的综合交通枢纽核心区域。德州雅悦项目位于高铁新区，临近德州主干道，交通优势显著。雅悦项目可以承接德州经济开发区企业主、白领的住宅需求。同时，便利的交通不仅有利于家属探望，从而吸引周边和异地康养人群，还有利于嫁接北京优质医疗资源，进一步增加项目增值潜力。随着老龄化的加深和人民对生活品质的追求，康养社区拥有更大更宽广的发展空间。在旺盛的需求下，供给不足，尤其是服务优质的中高端项目更为稀缺。德州雅悦项目位于高铁新区，毗邻经济开发区，可尽享高铁经济红利。凭借其优越的地理位置与便捷的交通，加之实惠的价格，将吸引大量康养人群及普通用户，项目可实现快速去化。

疫情，疫情，每篇文章的开头都要谈到疫情。社区商业自然也不例外，不同于影响、冲击、亏损这些词，社区商业近期高光不断，作为城市消费活力的毛细血管，聚焦最后一公里的社区商业，在疫情未完全结束前，承担了民生的重要任务，政府也更加重视这种业态的社会服务功能，规划、定位、布局、运营、管理各方面也将日趋合理。从历史经验看，危机更会是契机。1928年美国金融危机下，连锁超市出现；中国非典时期，阿里等电商巨头走向人们的视野。此次疫情是对消费者关于社区零售的免费市场教育，让更多人体验到了社区商业的优势。数据显示，2020年全国城镇住宅物业面积将达300亿㎡，国内社区服务市场规模将达13.5万亿元。市场社区商业消费占比已经我国现阶段仅为40%，而在成熟国家消费占比高达70％。可见国内的社区商业发展空间巨大。随着我国城市化水平的提高，社区商业占比也会更加提高。目前，国内社区商业在发展过程中出现了一些模式化的创新。无论是社区团购还是社区到家，都是属于社区商业在服务模式上的创新，配送的是社区商业提供的商品。类似模式在国外是没有出现过的。据相关统计，近10年来国内社区型购物中心行业规模稳步扩张，平均每年新开业项目超过155个、体量逾850万方，年均增长率达到29%。目前我国在建和存量社区商业总体量在10亿平方米以上，自2015年后项目增量明显放缓，行业告别“野蛮增长”，进入精细化运作阶段。随着新一轮城镇化发展，中国每年都将有1200万至1400万人口进入城市，未来10年城市化率将达到66%～67%，形成2万个以上的新社区。01社区商业综述社区商业是指一种以1-3KM地域内居民为主要服务对象的零售商业形态，以提供日常生活用品和服务为主的属地型商业。社区商业的服务人口一般在5万人以下，规模也一般控制在3万平方米左右。常被提及的“51015”，是衡量社区商业的基本指标，即实现居民步行5分钟可到达便利店，步行10分钟可达到超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。从表格看，社区商业分为三类，最常见的是以底商的形式存在，但也包含社区商业街和社区商业中心两种业态。从业态看，传统“社区商业”大多以住宅底层街铺、菜市场、杂货店、传统社区超市为主力军，主要与商铺多被散售、缺乏合理规划、忽略专业的一体化管理有关。其实在当下的土地一级市场，不少住宅地块在出让时都需包含一定比例的商业配套。但在后期开发运营过程中，困难和阻碍较多，租金较高者往往成为运营者。02社区商业2.0发展模型探索未来，社区商业不仅仅承载这样的功能，相信业态会涉及健身、儿童休闲娱乐、数字化、体育健康等更多内容，使社区商业不仅成为社区居民的社区商业中心，更是服务中心、健康中心、文化中心、社交客厅。这种运营机制，势必要引进专业的商管团队，研发标准化，可复制的社区商业模式，配合未来业主需求。对于辐射范围和体量，我们认为，不止局限于“辐射半径在1.5公里以内，通过约10-15万人口支撑，体量控制在2-5万㎡”。如果要对城市、分布区域、商圈地位和竞争环境综合分析看，考虑个性化资源，才能得到更准确的运营模型。● 体量：重点考虑3万㎡以下的体量作为该房企的社区商业项目；● 业态组合：业态组合上分为综合型、餐饮业态主导型、儿童业态主导型和配套业态主导型四大类型，不同类型下对应的业态配比亦有所侧重；● 建筑形态：盒子、街区、底商三大多样化类型；以上所提及的体量、业态组合和建筑形态三个因素均可自由组合，即可以存在2万㎡的儿童业态主导型的街区社商，也可能出现同样体量同样建筑形态的餐饮业态主导型项目。对于运营方来说，要考虑的是项目档次、品牌形象和核心客群，尤其是核心客群的明确。03后疫情时期社区商业走向三新社区型购物中心态势向好，成为几类购物中心中表现最好的类型。随着人们生活节奏变快及碎片时间增多，对观影、购物、养生的需求希望在家门口都能得到更大程度的解决，消费便利性、急迫性将为社区商业带来更多发展优势，社区商业的流量更加固定和精准，商业生态更为独特。我们判断，高端康养和医疗业态或会成为新宠走向社区。另外，信息智能化对于社区商业的赋能，有着一定的机遇，但同样也是差异化的关键。对于拥有稳定的服务客群，社区商业作为“小而美”商业的代表，发展具归属感的、定制式商业更具实现性。社区商业更具用户黏性高的优势，与电商差异化玩法无疑更多。比如部分品牌重点布局社区战略发展，主打线上订货，门店自提，加强周边客群高频次互动。社区商业眼下正逐渐成为不少连锁品牌下沉的新主场。近年来，浙江、成都等地党委政府先后提出“未来社区”九大生活场景、公园城市社区消费“七大场景”等。部分开发商也发力社区商业，打造运营社区商业综合体。部分社会组织、社会企业也在微观上探索如何优化社区高品质服务供给。就算没有这次疫情，消费者也会慢慢地倾向于在社区消费，这次疫情不过是提前激发了消费者的需求。而未来社区商业将从设计、空间做好新的营造，赋予空间更新的价值和意义。经历疫情考验，未来社区商业要以场景理论为指引，走向“新观点、新科技、新服务”的“三新”社区商业。未来形态或将更丰富，企业更要拼内力疫情的影响更是加速了我国社区商业的自我演变。即便社区商业前景广阔，并不代表赛道上的每家企业都能从中获益。企业还是要拼内力，比如供应链、价格、运营都是核心因素。社区商业也会呈现出更为丰富的形态。未来以社区、社群为单位的服务类产品团购与消费应该依然是一个潜在的发展方向，比如旅游、娱乐、美妆消费等，这个方向的需求是来自于社区，但需求的满足却不一定以社区为单位。今后社区商业也应该逐渐结合“人货场”，在社区附近，承载居民日常休闲娱乐的综合性购物场。具体怎么做？一、加码“家门口”类业态疫情后，消费者会更加关注自我，比如健身、影院、美容等将成为消费爆发点。当然，艺术类空间也是创新方向之一。“家门口”的共享办公空间迎来发展契机。二、儿童教育尤为重要神兽不开学，也让大家对在线教育需求大增，未来儿童教育业态比例可以加大。从某种程度来讲，人们也更珍惜亲子时光，获奖促进家庭社交类消费的增长。同时，打造屋顶儿童乐园、跑道、农场等，促进更多交流互动。场景双向互动社区商业应向场外的消费者转变，加强互动，是发挥就近优势的新玩法。另外，四、延时经营为更好地服务各类人群，国外出现以24小时经营为特色的社区mall，国内项目也开始将餐饮品牌经营时间延长至0点，打造“深夜食堂”，还有引进酒吧业态等，这也符合“夜经济”的消费新趋势。- 结语 -疫情之后，随着社区商业发展市场势能加速释放，迭代速度亦会不断加快，中国的社区商业可以迎来更加有质量的发展，更期待国内能够涌现出真正成熟优质的社区商业。

2019年6月21日，花样年董事局主席潘军在中城联盟与中城产业创新联盟联手打造的“2019社区服务认知颠覆大会”现场，发表了主题为《“温度社区 智美生活”》的演讲，金句不断，干货满满。以下内容根据潘军现场演讲实录整理，与您分享——01社区服务是一个新物种非常开心看到“社区服务”这一主题。我一直在提，希望物业管理行业把名字改了。为什么？因为物业管理和社区服务是两回事。物业管理行业已经20来年了，一直做的非常传统。但是社区服务不一样，社区服务是一个新物种。什么是社区？社区这个名词，源自德国。是指一个有明确物理边界、有共同文化价值和共同文化信仰的片区。它和传统的物业管理有什么区别？物业管理顾名思义，就是对物的管理、对房子的管理。而社区则是对人的管理。2012年我开始在行业内推广社区服务，但是过程比较艰辛。大多数业内人士认为地产黄金时代并没有结束，为什么要去思考离我们还比较远、又是劳动密集型、且附加值比较低的行业呢？因为我认为，社区服务将是房地产的未来和后发时代。02未来，开发商将为社区服务行业打工？随着中国房地产行业进入成熟期，行业价值链重心将由前端开发逐渐向后端运营转移，产生新的价值增长点。这点和制造业类似。TCL集团的李东升跟我讲，卖一台电视，3500块钱的销售额，只有20块钱的利润。现在做生产的基本上都是在给电商平台打工。阿里巴巴、京东、苏宁的背后，是600万的制造企业，每年给他们创造巨额的销售额。现在的房地产行业是什么样呢？建筑成本越来越高，钢筋、混凝土都被限买限卖，房价被限制，利润被压缩到很小。那么未来的开发商，会给谁打工？给渠道打工，也就是给未来社区服务行业打工。所以我认为，中国大陆的物业公司，未来会成长为一个入口级的企业。什么是入口？在互联网产业里，入口代表着你的核心价值。谁能创造流量，谁就能创造价值。你自身如果没有流量导入，很快就是死亡。彩生活是社区服务行业第一家上市公司。2002年我创建彩生活的时候，当时几乎所有的物业管理公司都是房地产公司的下属公司，是客户服务部延伸出的一项业务，是做售后服务的。但部门职能是孵化不出行业的。然而随着中国房地产行业进入成熟期，社区服务将来是跟互联网行业平级的，它本身拥有自己的行业价值。也就是说，脱离房地产开发行业，社区服务行业仍然能生存的价值。有人问我社区服务行业挣钱吗？我说挣不过来！预计到明年，这个市场就会达到1万2千亿。如今，社区服务行业的平均市盈率比五大行的市盈率要高一倍。彩生活上市5周年，达到了25倍市盈率。这个行业会越来越有影响力，进而影响电商产业、互联网产业。近两年，众多房地产企业的物业板块在陆续分拆上市，今后5年内，上市企业可能要达到100家。为什么会有这么多的公司上市，几乎相当于房地产行业上市公司的规模？具体由以下4个原因促成。1.城镇化进程：城镇化进程至少5~10年才能达到70%，物业管理行业规模未来有7~12年快速发展期。2.竣工面积攀升：近三年每年竣工面积稳超10亿㎡，为物业管理带来稳定的新增面积。3.可支配收入：居民可支配收入持续提升，对美好生活的需求持续提升。4.消费体验升级：业主对物业管理的内涵提出更高的要求，业主维权意识提升。招商运营、二次装修、房屋经纪、顾问咨询、能源管理、社区广告、空间租赁、资产运营、资产退出，我认为都属于传统领域。而社区金融、社区养老、社区教育、餐饮娱乐、社区商业、社区旅游、健康体育等方面却没有被满足。社区服务行业将迎来万亿时代，大有可为。03解决互联网行业“最大的问题”目前，社区服务行业已经走到了2.0时代了，但是谁敢跟我说把行业的后续发展都研究完了？还没有。我们行业内很多公司的社区服务水平，甚至还停留在1.0时代。《三体》中有一句话，“我消灭你，与你无关。”这就像电商打败了社区商业，是要实现它的行业价值。互联网产业巨头的强大实力，会给很多行业造成压迫。我认为我们社区服务行业的线下也只有2-3年的机会了。这个行业还没有产生1千亿利润的大企业，但是阿里巴巴、腾讯都是有上千亿利润的巨头。他们在花重金研究如何把你的栅栏揣倒，把你的门禁系统拆掉。我认为在社区服务未来的3.0时代，我们的线下部分至少要和互联网巨头打平，因为只有打平才能谈合作。我一直想吐槽，我们一些传统的物业服务人员不知道要跟人好好打交道，业主都是直到投诉才知道还有物业公司存在。最好大家都不要来投诉，彼此就不用见面了。但是没有一个不见面的行业能够挣到溢价的。现在互联网行业最大的问题是什么？就在于不见面。这个世界之所以美妙、之所以痛苦，是因为人是感性动物。现在我们为什么PK不过这批互联网创业的年轻人？60、70年代出生的这些企业家，喜欢谈情怀，非常感性，而年轻人喜欢谈理性数据。但是在社区服务行业，我们要用大数据、用技术，更要讲情怀，怀抱初心。从这点来讲，社区服务的门槛就在于你有没有关注人的能力，你是打心眼里拥抱客户还是表面上应付客户？哪个员工真热爱这个企业、真热爱这个行业，从他的眼睛里和行为里就可以看到。不是靠嘴上说说就可以解决问题的。我们未来最重要的事情，就是做好服务，这也是我建议“物业管理”应该改称为“社区服务”的原因——物业管理不能代表这个行业未来真正的价值。只有我们这个行业不断地整合、并购，产生真正意义上用户超过1亿，活跃度、黏性比较高的企业，这个行业才能真正进入活跃期。04社区生态如何改变？围绕社区生态，传统物业公司要主动转变角色，在给业主提供品质服务的基础上，向资产管理及消费需求提供商转变。如果你关注社区健康、社区养老、社区商业等领域，你会发现中国空间巨大，但是传统的物业管理行业是不能完全覆盖这些领域的。在这里我要引入一个名词“泛社区经济”。“泛社区经济”由基础物业、增值及资产管理、业主衍生业务组成。打造充满温度的社区生态，企业首先需要保障好的就是服务。具体如何实现呢？请遵循以下“三心”。1.怀抱初心谈谈初心。2002年彩生活创建之时，我说我们要做一个未来能够提升中国社会幸福感的价值平台，我们用科技降低社区运营的成本，让大家用上便宜的社区服务。走到今天，我认为服务质量跟用人多少没有太大关系，而是跟用心程度紧密相关。服务怎么能够用心呢？我认为最重要的是要让别人感受到你的尽心，感受到大家都是同路人。社区是生活方式的承载，生活方式的体现，关系的交织处，资产的承载体，群体的聚集地。我们始终践行着企业愿景，向建立美好社区生态而努力。花样年集团也致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者。我们的目标最终是要推动社区服务行业发展，让大家一起来改变社区的生态。2.产品匠心我们的用人指标是万科的60%，但因为大量运用科技，我们反而被行业诟病、被同行、被业主投诉，因为用人太少。但实际上是我们依赖科技，代替用人去管理。我们现在用科技手段打造智能家居，充分利用AI人脸识别、远程通话等技术。比如跟360合作的智能门铃，具备可视化，智能化，云录像等功能，利用手机APP操控，未来可以利用于5G场景。社区是生活方式的承载，最近我们开始打造智慧社区，把它作为智慧城市的一个大的组成部分。3.服务用心我希望跟阿里或者京东达成新型的战略合作，而不是简单的业务合作。社区服务这个行业，五年后80%的企业会增长乏力。现在我们在峰谷，但是必须后面有支撑，才能有新的发展动力。——云网端架构社区生态腾讯系，阿里系帮助我们建立了彩之云平台，平台服务面积11.2亿平方米，注册数2640万人，活跃用户1400万人。——制定社区服务标准线上，我们有社区基础服务的北斗七星，这个平台我们可以管到1万个社区。我们引入了平台化战略，搭建社区服务的开放入口，建立社区生态布局，融合社区消费场景，从封闭到开放，从基础物业到多元增值服务。线下，我们最关键的是要把线下住宅社区服务标准做好。我是开发商、我也是服务商，两手互搏的时候我也发现，我们现在很多社区的规划是有严重缺陷的。因为开发商都是以利润为导向，不是以服务为导向。未来我们在推动住建部和民政部要来改变我们社区建设的标准，更好地服务社区。——引入社区温度测量体系怎么反映我们社区好不好？一看成熟度，居民入住度怎样，场所丰富吗？二看活力度，公益活动活跃吗？三看和谐度，业主之间熟识吗？四看健康度，健身参与度高吗，内部安全吗？现在的环境是冷社区多，更多的是冰社区。而我们要打造温社区，热社区。——搭建“123”人文社区主题活动体系要打造人文社区，有一个的门槛，是社区有没有自己的文化主张。最近我们在做业主公约时，去台北高雄考察，发现台湾的社区由于人群的共同价值观差异，某个社区一定区别于隔壁的那条街里另外的社区。不同的社区，不同的组织，有自己关于人文需求的差异，社区间才能真正意义上达成新的互动，产生新的商业和社交关系。我们搭建了“123”人文社区主题活动体系，链接有温暖的社区。京东刚过完“618”，“光棍节”是阿里提出的，我们也过自己的节日：“东方比邻节”。2018首届东方比邻节以“你好，邻居”为主题，重塑了邻里之情。来源：中城联盟（id：cura1999），本文已获得授权，对原作者表示感谢。

智通财经APP获悉，摩根士丹利发表研报称，中国物业管理类股票的市值相对较小，上市时间也较短，因此，这一细分市场仍处于卖方研究的覆盖范围内，但预计随着越来越多的公司上市，利润继续增长，也会有越来越多的研究出现。行业观点及分析中国社区服务行业有持续多年增长的潜力，其主业是对现有房屋存量资源的一种运作，而其增值服作为一个额外的利润驱动因素，行业整合具有持续提升的空间。基于对存量房地产市场的运作：具有确定性增长+轻资产模式+低周期性+低政策风险的特性。与地产开发商不同，物业管理公司享受着不断来自新的房屋销售转化为其所管理的面积的增长。大摩认为，与地产开发商相比，物业管理业务模式是一种轻资产管理模式，其周期较短且较少受到政策风险的影响。足够大的市场给予了行业整合充分的空间：在过去的5年里，这个行业已经持续进行了整合，大摩预计这种情形将持续下去，由于龙头公司对小型公司之间的竞争优势越来越明显。2016年，物业行业TOP10在管面积的市场份额仅为10.8%，而房地产开发商TOP10的市场份额为24%。增值服务是一种潜在的利润增长点：物业管理公司因为有着与居民日常频繁的互动，可以提供独特的增值服务(VAS)，包括最后一公里的交付、家政管理、房地产代理销售和其他租赁服务。增值服务的业务是协同主业的，有助于产生更多的收入，增加与居民的互动，有效利用前线员工的时间，提高服务质量。一个尚待发掘的行业:中国物业管理类股票的市值相对较小，上市时间也较短。因此，这一细分市场仍处于卖方研究的覆盖范围内，但预计随着越来越多的公司上市，利润继续增长，也会有越来越多的研究出现。风险:大摩认为关键的风险点可能包括，未能成功提高物业管理费，导致利润率因劳动力成本上升而出现挤压;未能获得新项目;在管理费法规上的政策风险;和较低的股票流动性。在中国的物业管理行业中，彩生活(01778)是重点推荐标的股票彩生活增值服务的利润贡献率非常高，在2017年上半年的总毛利中占比达到了28%。另外，其98%的在管面积来自第三方开发商，市场独立性极强。过去由于其管理下的大部分面积都来自于并购，这导致了过去的负自由现金流和杠杆率上升。然而，该公司在2016年下半年转变了公司发展战略，不再依赖并购来提升其管理面积，而更倾向于依靠平台输出来扩大其服务领域。未来彩生活在每年约10%产生收益面积增长，万达收购并表和增值服务增长等多方面的驱动下。预计彩生活的净利润将在2017-19E年实现31%增长，首次覆盖，大摩给予彩生活“增持”评级，目标价7.4港元，对应2018年15倍的P/E，这意味着其还有超过27%的上涨空间。1.从第三方开发商处获得项目的极强能力彩生活独立于其母公司花样年(01777)而运作，截至2017年6月底，在管面积中来自独立第三方开发商的管理面积达到98%。2017年-2019年，大摩预计该公司产生收益的面积将年复合增长10%至达到2019年的3.6亿平方米，这将支撑其物业管理板块未来的收入增长。此外，由于其管理面积的80%为酬金制项目(截至2017年6月)，大摩认为它不太可能受到劳动力成本上升的影响。图一：产生收入面积的增长预测2.为业主提供增值服务成为新增长的驱动器彩生活增值服务板块的毛利在2017年上半年中占总毛利的比例达到28%，同时毛利率维持在高位。大摩表示，相信通过向业主提供增值服务，彩生活可以缓解劳动力成本增加带来的利润率下降的压力，协同传统的物业管理业务，扩大其竞争优势。彩生活一直专注于开发其在线平台，通过它的移动应用彩之云为业主提供增值服务。截至2017年6月，其平台服务面积达到8.5亿平方米。图二：增值服务在毛利中的占比3.收购万达物业管理资产2017年11月，彩生活以20.13亿元从母公司花样年处收购万达物业管理资产，大约对应2017年7.1倍PE的收购估值(同期彩生活的交易估值约为17.2倍PE)。其将在2018年上半年合并进入彩生活的财务报表。届时将以每股5.10港元的发行价格，发行2.3亿股进行部分收购款支付。在考虑万达物业管理并表后，大摩预期彩生活2018年到2019年的每股收益将分别达到0.40元人民币和0.47元人民币(考虑股份增加因素)，对应2017—19年31%的复合增长率。