深圳市场研究

10 年前，物联网还是一个很小众的概念，但是它的前景广受看好，各大研究咨询机构都对物联网产业抱有非常乐观 的态度，预测未来物联网的连接数量将会达到 200 亿、500 亿、1000 亿甚至更多。庞大的市场蛋糕诱惑之下，众多玩家纷纷投入到物联网的产业大军中，这极大的推进了物联网产业的发展。时至今日，物联网产业已经取得了一系列的战果。首先，是技术的蓬勃发展，物联网产业可以分为感知层、传输层、平台层与应用层四个层次，每个层次都有不同的技 术，10 年前，甚至 5 年前，物联网产品可以选择的技术并不多，基本都是基于数十年前的老技术“旧瓶装新酒”，导致 的结果要么就是性能达不到预期，要么就是性价比太低。而在最近几年，各个层次的物联网技术都得到了极大的发展，比如说智能传感器、性能更加优越的 RFID 产品、5G、 NB-IoT、Cat.1、LoRa、蓝牙 5.X、Wi-Fi6、边缘计算、AI 算法等等新技术的出现与演进，让物联网产品更加契合市场的需求。其次，是应用层面，相较于早些年，大众对于物联网的认知是“只闻其声，不见其用”而言，目前物联网的应用已经 渗透到人们的生产与生活的方方面面，比如说打车、购物、共享单车、智能门锁、智能音箱、安防摄像头等等。根据我们的调研，目前各类 RFID 产品的出货量每年达到了 200 亿以上，Wi-Fi、蓝牙、ZigBee 等连接技术的出货量 每年也都有数十亿的级别，NB-IoT、LoRa 等技术每年出货量也在一亿以上，这些庞大的连接数字可以转化成丰富多样的 应用。最后，是在产业丰富度层面，相较于早年间物联网还是一个小众概念而言，在最近几年，物联网已经得到了华为、阿 里、腾讯、三大运营商、小米等各类巨头的青睐，大厂都视 IoT 为一条通向未来的 " 新赛道 "，除此之外，更多的配套厂 商与创业者涌入物联网领域，整个行业的玩家种类与数量都已非常的丰富。虽然说，物联网产业已经取得了一系列的成果，但是这个行业依然会存在很多的问题。一方面是碎片化现象严重，碎片有多个层次，有技术的碎片化、应用的碎片化、玩家的碎片化。技术的碎片化，就是指物联网技术流派众多，解决某个项目的需求，往往可以有多种多样的技术选项，这便造成了物 联网技术方案企业需要积累多种多样的物联网技术，才能更好的匹配市场需求。应用的碎片化就是物联网应用项目多种多样，如工业、城市、交通、物流、园区、农业、医疗等等，甚至基于这些细 分行业还会延伸出更加丰富的缝隙领域，每个领域有不同的行规，有不同的产业链，因此，对于物联网企业来说，需要投 入大量的精力去研究各个行业应用。玩家的碎片化，指的是物联网企业的玩家种类众多，因为物联网的概念模糊，并没有统一标准，大量的传统企业都可 以基于自己的理解来进入物联网，这造成了物联网市场上产品与方案鱼龙混杂，用户难以辨别的局面。另外一方面，物联网是一个“苦逼”的行业。多年从事物联网的人对此都深有感慨，这种苦逼体现在两个方面，一个是“累”，另外一个是“钱不好赚”。 “累”主要有这么几个方面的原因：一方面，是物联网价值链很长，在以往工业化时代的经验里，大家的认识是在一个产业链里面分工明确，每个企业专 注于某一个环节，某一项技术，某一种产品，当好产业链里面的一颗“螺丝钉”，就足以使企业活的很好。而在物联网产 业里面，价值过长，尤其是靠近终端应用的企业，做项目的时候需要企业有丰富多样的产品，软硬件精通，并且还需要搭 建好服务体系，这些会让物联网企业投入大量精力。另外就是应用的碎片性，企业要多做市场应用就需要分散很多精力，聪明的企业会专注于一两个细分领域，但同样也 会面临政策的变化、巨头的强势进入等风险。最后一方面，是需求的不明确，尤其是 to B 与 to G 的项目，终端用户的需求往往没有特别明确，在一个长周期的项目中， 会出现变更需求、变更方案、变更预算等等问题。“钱不好赚”则体现在以下几个方面：第一，是物联网项目周期长，对应的账期也长，做项目的企业需要较多的资产投入，此外，物联网方案虽然包含了软硬件， 但用户往往会忽视软件的价值，更多的是以看得见摸得着的硬件进行结算，导致市场会逐渐的透明化，利润空间逐渐压低。第二，市场环境容易陷入价格竞争，虽然物联网应用成千上万，但能够勇于当“第一个吃螃蟹的人”并不多，大多数 企业都习惯了当跟随者，一旦某个市场被打开之后，就会涌入大量的企业，很容易陷入价格战，导致市场环境恶化。第三，是增长难以爆发，因为物联网的 to B 属性对应项目制的市场现状，导致企业的标准化程度较低，尽管巨头企业 都在尝试着将 IoT 业务尽量标准化，但成果有限。物联网业务的增长无法像互联网企业一样，短短三两年的时间，就能成 长为行业的巨头，物联网不是一个赚快钱的行业。当然，智能化是整个社会不可逆转的趋势，物联网在未来的应用前景也是毋庸置疑的，只是在目前阶段，整个行业还 处于一个“混沌阶段”，未来会如何演变，需要市场的选择才能给出答案。基于物联网当前的特点，我们对全国尤其是深圳地区的物联网产业做了一个全面的调研，在本次调研中，我们通过线 上问卷、线下企业走访的形式，一共接触了包括感知层、传输层、平台层、应用层、安全与产业服务等物联网全产业链上 超过 300 多家物联网企业，以了解他们目前的运营状态。本站资源来源于网络，版权归原作者所有，仅供学习参考，如需用于商业请咨询原作者

建设用地供应量回升2016-2018年深圳市建设用地供应量整体呈下降趋势，2019年供应量有所增加。2019年度深圳市供应建设用地1200公顷，其中新增建设用地350公顷，存量建设用地850公顷。2019年按用地性质来看，民生设施用地供应595公顷，居住用地供应150公顷，商业服务业用地供应160公顷，产业用地供应195公顷。商业地产存量增加深圳商业近年来年均商业项目增量都保持在100万平方米以上，呈现稳定增长态势。百货已有多年没有新项目入市，随着2019年底芮欧百货撤出万象城，百货进一步边缘化。2019年，深圳市商业地产存量为1506万平方米，增量为110万平方米。2010-2019年，深圳市商业用房销售面积呈波动趋势。2019年深圳市商业用房销售面积为91.21万平方米，同比增长14.11%。2020年1-7月，深圳市商业用房销售面积为31.37万平方米。商业地产空置率上升2012-2020年，深圳市优质写字楼空置率总体呈上升趋势，优质零售物业空置率总体呈下降趋势。2020年Q2，深圳市优质写字楼空置率和优质零售物业空置率分别为20.9%和4.2%。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

每经行业研究员 张宝莲 潮平两岸阔，风正一帆悬。2020年8月26日，深圳经济特区40周年生日，是纪念日，也是新的出发点。40年来，深圳经济特区不辱使命，充分展示了我国改革开放的伟大成就。从探索者到先行者，深圳敢为天下先，创下多个第一，成为创新引领者。观深圳巨变，书深圳奇迹。借特区成立四十周年之际，作为中国主流财经媒体之一，每日经济新闻8月26日将发布《深圳特区A股上市公司可持续创新报告（2020）》。与此同时，该报告的学术指导人之一，深圳高等金融研究院制度与资本市场研究中心主任张田余教授也接受了本报的专访。“深圳高科技企业的发展，是深圳成功的标志之一。”对于深圳及深圳本地A股上市公司取得的成就，张田余教授给予十足的肯定，并对未来抱有激情与希望。深圳高等金融研究院制度与资本市场研究中心主任张田余图片来源：受访者供图把握机遇，深圳的今天是必然结果从40年前的小渔村到今天两千万人口的大都市，从经济特区到中国特色社会主义先行示范区，深圳风雨兼程40年，深圳速度举世瞩目，深圳成就果实累累。在评价深圳40年阶段性发展成绩时，张田余教授指出：“深圳发展到今天，是一个必然的结果。”“从全国来看，深圳算是一个标杆城市，从开放试点特区开始，深圳牢牢把握了自己命运的几个关键时点，特别是资本市场，深圳历经摸索成立深交所，从主板到创业板，从核准制到注册制，深圳在无经验的背景下探索创新，即便中间有过迷茫，但是能够及时调整，把握机会。”张田余教授举了一个例子，深圳上世纪90年代有一批国有企业上市，都是一些偏传统的行业，而现在深圳早已培育出了一批计算机、通信和电子设备制造行业的上市公司。这是用科技推动整个市场上台阶。2002年，深圳被抛弃的言论引发广泛关注。谈及这个问题时，张田余教授很有感触：“那时候深圳早期发展靠的是传统企业，外贸、加工之类的偏向劳动力密集型产业，取得了一定的成就，但是这些产业的发展空间是有限的，包括从业人员都有点紧张，害怕深圳变得平庸。事实上，深圳市政府做得很好，找到了新的发展定位，开启新的征程，找到了更高的起点。深圳近几年涌现一批高新技术企业，在多个领域均取得突破与领先，除了上市的这些优质公司，我们还有在港股上市的腾讯、还没上市的华为。”本地高科技企业的发展，是深圳成功的标志之一在《深圳特区A股上市公司可持续创新报告（2020）》中，入选的315家深圳特区A股上市公司规模庞大，2019年营业总收入达46614亿元，净利润总规模为5314亿元。计算机、通信、软件、电子、机械、专业设备等高新技术行业占据了榜单的近半数之多，例如这次上榜的立讯精密、中兴通讯、深天马、海能达、欧菲光、中国长城等，充分体现了深圳创新发展之都的特色定位。此外，金融、现代物流、商务服务也占到一定比例，例如中国平安、顺丰控股、国信证券等，深圳产业配套的发展可圈可点。谈到深圳上市公司的结构变化时，张田余教授指出，深圳最早上市的一批企业，国有的偏多，其他地方也是这样，市场化程度不发达的时候，行业集中在外贸出口、加工，还有房地产、金融等传统行业，这些行业积累的成果为转型打下基础。现在，计算机、通信和电子设备这些民营企业扎堆的行业后来居上，对深圳来说，特别难得。深圳从低起点发展到现在，当时是摸着石头过河，到2010年创业板开板交易，创业板对中小民营企业来说是很好的融资渠道，这些企业有了资金后，可以更好地发展，打入国际市场，深圳也逐渐走出了自己的一条路。现在创业板注册制落地，深圳的发展路子就更清晰了。“深圳企业在本地慢慢成长起来，得益于深圳的金融开放，和国际市场连在一起。深圳的高科技企业的发展，是深圳成功的标志之一。”张教授颇有感慨地说。下一个40年，希望深圳企业在世界上走在时代前列对于上榜的优质深圳本地公司，张田余教授提到了两个亮点。“第一个亮点，我认为是深圳（特区）A股上市公司主要分布在计算机、通信和其他电子设备制造业、电气机械和器材制造业，这几个行业，是未来经济发展的关键制高点，无论是软件还是硬件。只有这些行业，才有继续向上走的空间。现在一些关键技术我们仍然被卡脖子，但是在深圳能看到机会，本地的高新技术企业可以说是关键领域继续突破的排头兵，它们代表深圳经济往前上一个台阶。”张田余教授称。在创新评价前20强中，半数上市公司研发人员占员工总人数的比例超过40%。315家深圳特区A股上市公司年报中对研发费用做出披露的企业共有285家，占比超90%，这充分反映了立足于深圳的A股上市公司对研发投入和创新的重视，285家企业投入合计超过900亿元。深圳市高新技术产品产值已经从2010年的1.02万亿元，增长到2019年的2.63万亿元，深圳已成为我国重要的高新技术成果产业化基地、高新技术成果交易中心、高新技术产品出口基地。“第二个亮点，榜单上不仅是一些新生代的面孔，像立讯精密、迈瑞医疗，也有老牌名企，像中兴通讯、中国平安，在创新上同样做得很好。中国平安，看起来像是一家传统金融企业，但是把中国平安称作‘金融+技术’的企业，并不算过分。”张田余教授不仅指出了新兴的高新技术企业带来的活力，同时也表扬了深圳的老牌上市公司，它们给深圳带来了持续的惊喜。风正潮平，自当扬帆破浪；任重道远，更须奋鞭策马。做这个榜单的意义，不仅在于致敬深圳过去的辉煌，领略城市荣光，感悟蝶变艰辛，也在于畅想未来。“对于深圳的未来，我的一个愿景是，深圳的企业，能够在下一个40年，不仅可以在国内做到领先，在世界上，深圳的企业走在时代前列，做出完全属于自己的国产化芯片，在关键领域里，拥有完全的自主知识产权，主导技术进步，不再受制于人。”张田余教授说。

11月10日至11日，习酒公司董事长钟方达到深圳市场调研指导工作。调研期间，钟方达先后拜访了经销商深圳市博海供应链股份公司、深圳市佑恩实业有限公司、深圳市铭高行商贸有限公司、深圳市宇辰鼎丰贸易发展有限公司和深圳市国盛酒业有限公司，并参观了深圳习酒体验馆。每到一处，钟方达都关心询问经销商的市场运营情况，详细介绍习酒的生产经营、技改建设及战略规划等情况，并就习酒的市场开发前景及今后发展方向与经销商进行深入沟通交流，共同助力习酒发展行稳致远。习酒公司党委办公室、习酒销售公司粤东区相关人员陪同调研。来源 君品习酒编辑 牛波编审 罗梅

来源：证券时报网深市必将进一步勇立潮头，其以主板与创业板双轮驱动的格局亦将迸发出更为强大的生命力。申银万国证券研究所首席市场专家桂浩明30多年前，深圳率先推出了股票的集中交易，开始了中国资本市场正规化运行的尝试。随着深交所的正式成立，以创新引领的资本市场发展大潮随即掀起。而今，深圳证券市场是A股市场里上市公司数量最多、交易最活跃的市场，在推动直接融资、促进经济发展方面，发挥了了举足轻重的作用。回顾这30年的发展，可以看出深圳证券市场的一大特点是坚持创新，担任了弄潮儿的角色。早在本世纪初，国内正以重化工为重点发展传统产业之际，深交所就紧跟世界潮流，发布了《创业板宣言》，表达了发展创业型高科技企业的强烈愿望。虽然由于各方面的原因，创业板在《宣言》发表10年后才正式推出，但此举在当时促进了国内创业投资理念的培育，也开创新兴产业企业怎样落地资本市场的前期研究，为创业板日后的发展打下了坚实的基础。在创业板尚未推出之际，针对当时国内民营中小型企业蓬勃发展，同时又面临融资难、融资贵的实际情况，深交所及时推出了中小板，重点扶持那些规模不太大，但是有发展潜力的企业上市。中小板运行十多年来，有近千家公司在这里完成了改制，发行了股票，不仅自身取得了长足的发展，也为投资者创造了财富。2010年创业板的正式推出，更是在当时条件下为创业型科技企业走资本市场的道路提供了机会。未来，随着注册制的全面推广，深市必将进一步勇立潮头，其以主板与创业板双轮驱动的格局亦将迸发出更为强大的生命力，为满足不同类型企业发展、支持不同发展阶段企业成长，也为中国资本市场的繁荣，作出全方位的更大贡献。

李希马兴瑞到深圳调研毫不松懈抓好常态化疫情防控 全力完成全年经济社会发展目标任务近日，省委书记李希、省长马兴瑞到深圳市，深入文化产业基地和科技型企业，就认真学习贯彻习近平总书记重要讲话和重要指示批示精神，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作进行调研。位于龙华区观澜街道的观澜版画原创产业基地是集创作、制作、展示、收藏、交流、研究、培训和市场开发于一体的版画事业与产业并进的综合性项目，目前已打造成为文化旅游、生态保护、城市消费的集合地，共吸引98个国家和地区的1000余位中外名家入驻创作。李希、马兴瑞走进园区，实地考察工作坊、服务设施、展览项目，并与版画艺人、园区负责人交流，详细了解基地规划建设、版画创作、文旅开发等情况。李希强调，要深入挖掘中华优秀传统文化，创作出更多反映时代、特色鲜明的优秀版画作品，进一步加强周边文旅产品开发，推动特色文化产业做大做强。南山区粤海街道的深圳奥比中光科技有限公司是一家专注底层芯片、算法、光机电一体化的智能硬件生产企业，其开发投产的3D视觉传感器广泛应用于智能手机、机器人、智能家居、无人驾驶、工业测量等多个领域。李希、马兴瑞来到企业研发办公区，与技术人员、企业负责人交流，深入了解企业疫情防控、产品研发、市场销售等方面情况。李希充分肯定企业在严格落实疫情防控措施前提下，坚持自主创新，顶住外部压力，实现平稳健康发展，希望企业进一步加大研发投入力度，瞄准创新链、产业链、价值链高端开展技术攻关，努力掌握更多自主可控的关键核心技术。李希强调，要认真贯彻落实习近平总书记关于统筹推进疫情防控和经济社会发展的重要讲话和重要指示批示精神，坚持稳中求进工作总基调，做好“六稳”工作、落实“六保”任务，紧紧抓住粤港澳大湾区建设和支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区重大历史机遇，充分释放“双区驱动效应”，全力完成全年经济社会发展目标任务。一要毫不松懈抓好常态化疫情防控，坚持外防输入、内防反弹，全面落实防控主体责任，按照中央部署要求扎实推进粤港澳联防联控，因时因势调整完善疫情防控措施，切实维护人民群众生命安全和身体健康。二要坚定信心、抢抓机遇，积极应对当前困难，在做好疫情防控的前提下全力抓生产、稳市场、保订单，推动经济社会发展持续向好。三要坚定不移推进科技创新，加大5G网络、人工智能、工业互联网等前沿领域研发，把企业打造成为强大的创新主体，支撑经济高质量发展。四要保护和激发市场主体活力，多措并举加大对企业的帮扶力度，落实各项惠企措施，营造良好营商环境，支持企业更好应对风险挑战、不断发展壮大。五要着力推进文艺创作和文化产业发展，保护好发展好岭南优秀传统文化，加快创造性转化、创新性发展，打造更多有影响力和品牌效应的文化产业标杆项目，不断增强文化产业竞争力。省领导王伟中、张福海，深圳市市长陈如桂参加调研。内容来源：南方日报作者：徐林、岳宗如需转载，请注明以上内容发布厅推荐发布厅邀请您关注“i深圳”“i深圳”app二维码

来源：证券时报原标题：线下消费少减租呼声高 深圳购物中心元气有待恢复供不应求，一直是各方对近几年深圳写字楼市场的“印象”。其实，深圳的购物中心也如雨后春笋般出现，也给人同质化和供不应求的印象。受新冠肺炎疫情的冲击，深圳的购物中心状况又如何？记者发现，越来越多的企业开始复工，虽然深圳一些大型购物中心继续延长闭店时间，但也有购物中心准备重新开业，例如位于福田岗厦的卓越中心则宣布重新开业。据悉，从2月17日起，越来越多的购物中心将陆续“开门迎客”。“自从疫情开始，人一日比一日少，所以商场在春节期间坚持开店几天后也选择暂时闭店。”在东门太阳百货经营箱包生意的李经理告诉记者，“除了到商超买菜，哪还有什么人逛街购物，电影院也关了，大家都待家里呢。”记者从深圳市零售商业行业协会和深圳各大商业公司了解到，包括天虹、宝能第一空间等多个大型购物中心、百货商场与商户共战“疫”，主动为商户租户减免疫情防控期间的租金，减租时间有7天、15天等，受惠商户和租户数量庞大。不过，在李经理看来，“自救”和如何恢复消费者的信心才是重中之重。她告诉记者，由于门店规模较小，没有进行网络销售。为了让销售“不停步”，自己开始在微信朋友圈和视频网站“卖货”，自己还当上了“带货主播”。日前，深圳市零售商业行业协会发起了一份问卷调查，报告是对近100家零售为主企业问卷调查而成。数据显示，刚刚过去的春节周期（1月20日-2月8日），仅有13%的深圳受访企业因供应生活保障品使营业收入保持正增长，93%受访企业预计未来3个月内无法恢复。100家受访企业现金储备及现金流平均能支撑企业经营3.27个月，其中仅有21%的受访企业能支撑超过半年。面临此轮疫情影响，虽然政府及金融机构也出台了一些惠企措施，但受访企业强烈呼吁，深圳政府部门及金融机构应及时出台针对零售行业的优惠支援政策。戴德梁行认为，零售业中短期前景依然不明朗，直至疫情结束，大型购物中心市场空置率将有所推升，整体平均租金则面临下调。第一太平戴维斯认为，若新冠肺炎疫情在今年3月底之前得以有效控制，零售市场有望随之逐步回暖，但部分品牌临时关闭店铺，一季度甚至上半年销售将受影响。

来源：央视原标题： 房价高，抢着买！但深圳这类楼房，为何便宜、优惠，还如此难“售”？深圳新盘较少，即便房价高，很多楼盘都是一经推出就告售罄。按理说，低价位的公寓房源应该会受欢迎，但事实却是，和住宅市场的火热相比，深圳公寓市场近来可谓寒意浓浓，就算降价，也少人问津。01深圳公寓市场进入寒冬 降价促销频繁上演02:50在深圳罗湖区的一个公寓楼盘，记者看到销售大厅冷冷清清，里面只有一个销售人员，记者在现场了解到，这个楼盘2018年开盘，目前仍有在售公寓。销售人员告诉记者，目前购买新的公寓，开发商还将提供首付优惠活动，一般公寓需要首付5成，但该楼盘只需要首付4.5成就可以。深圳某公寓售楼中心销售人员：我们是2018年10月开盘的，现在是现楼了，整体均价6.6万元左右，周边7万、8万元都有。我们有49、57、67、84平方米，8梯30户。虽然卖了两年多，但公寓性产品本来就是要分开慢慢卖。记者又来到位于深圳罗湖区的另外一个新的公寓项目，这个项目上个月刚刚开盘，由于得房率比较高，吸引了一些前来挑选的客户。深圳某公寓售楼中心销售人员表示，56平做三房，买一层送一层。楼上不算面积，现在有折扣，他们根据预付首付款的进程，来申请折扣。降价促销的方式，在一手公寓市场屡见不鲜。已经从事房地产中介行业第六个年头的夏振坤告诉记者，深圳一二手房倒挂情况严重，导致全民打新，让买房人涌向新房市场，再加上新政提高了二手房交易的税费，二手房市场不再像过去一样受青睐。无奈之下，夏振坤和同事们只能将目光转向代销深圳的一手公寓市场，但几个月过去，公寓销售仍不理想。深圳中原研究中心数据显示，2020年全年深圳在售公寓项目56个，新批售面积147万平，约2.49万套。2020年成交1.17万套，共72万平，均价为6.3万元/平。深圳中原三级市场工商铺区域总经理田慧表示，卖得不好的盘基本上集中在原关外，或者新盘，供应量比较多。一些集中爆发的区域，比方说像今年罗湖一下子爆了12个盘，一个月都出来了，所以它的竞争就非常大，只能打价格战。02公寓市场供需失衡 业主降价为求脱手03:08在深圳公寓新房市场销量冷清的同时，二手公寓市场又出现业主大幅降价抛售的情况，深圳的二手公寓市场目前的具体情况如何呢？方女士在2017年底的时候，由于购房名额受限，买了当时龙华区刚开盘的一套30多平方米的公寓，并在2019年底交房后，就出租给了长租公寓。但今年的情况让方女士始料不及，受疫情影响，多家长租公寓出问题，方女士未能幸免，不仅租金收不回来，还需要偿还每月的贷款。于是，方女士开始把自己的公寓在各大中介放售，但结果并不乐观，挂盘半年仍旧无人问津。深圳业主方女士：卖房发现2017年的房价到现在，价格还是没有变过，所以算下来我还亏了税费和银行按揭的利息费用。公寓它增值税很高，当时买的时候没考虑到这一点。现在二手公寓除非是亏本卖，要不根本就卖不出去，挺后悔的。记者近日也来到了位于深圳市龙华红山片区的龙光玖钻，这个楼盘曾在2018年连续多月成为深圳单盘销售冠军，被认为是衡量公寓市场的指标盘。深圳贝壳网数据显示，龙光玖钻共有11218套商务公寓，截至目前共有254套房源待售。而近3个月，龙光玖钻仅有11套成交。挂牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。在深圳，像龙光玖钻这样的公寓遇冷不是个案。业内人士表示，当下的公寓市场供过于求，不少开发商也开始降低客户自住的成本。深圳美联物业中心区销售经理 夏振坤：很多公寓刚开始开盘的时候预定价停车费是在900、1000元，因为它属于商业性质停车费，比较贵，比住宅要高。但是后面开发商都把停车费调低了，就像深业上城它最初的时候，停车费要1000至1800元之间，但现在开盘入伙后，是460元一个月。万得数据显示，2015年以来，深圳每年公寓的供应量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供应量约为销售量的两倍。03交易成本高成遇冷主因03:51从2018年到2020这三年间，深圳公寓政策频出，平衡供需的调控也持续地进行。市场紧跟着政策风向，经历了跌宕起伏的3年。那究竟是什么原因导致公寓不被市场看好呢？ 根据《深圳市城市规划标准与准则条文说明》，商务公寓是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也将其作为商业用地对待。因此，商务公寓水电费是按商业楼宇的标准，无论是自持还是转卖，都要付出比住宅更高昂的成本。深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦表示，目前公寓成交的费用，比住宅大概高5个点左右。最重要的原因是它不带学位，首期款的要求是要5成，供楼只能借10年。它不像住宅这么灵活，可以借20年、30年。所以供楼的压力也是很多人没有办法购买公寓的主要原因。中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，住宅市场需求量特别大，而深圳的供应量也跟不上去，就迫使很多的开发商在做公寓市场的时候，把它转成了类住宅，目的就是强化销售。可它又违背了政府最初的初衷，所以政府就不允许转，使得公寓在市场上，始终处在一个比较尴尬的境地。2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售。限售令一落地，公寓供应和成交价均出现下滑。深圳中原研究中心数据显示，2018年公寓供应量为133.51万平，同比下降0.36%，是2014年之后供应量的首次下跌。价格方面，2018年商务公寓成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%，为2012年之后首次出现回落。去年深圳出台的停止新增公寓审批政策，被视为严控公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件。2020年7月31日，《深圳市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》出台，明确“在全市范围停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批”。同日，深圳住建局发文表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”与“短期住宿”目的。深圳市停止商务公寓审批，符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求。深圳中原董事总经理郑叔伦：现在有点像赶尾班车，很多公寓都集中拿出来卖，属于公寓供应最多的时候。所以在这个情况下，价格很难有很好的表现。大家为了竞争出货，可能也会有不同的优惠。但我认为这个情况会改善，因为未来不会再有新增公寓供应，这是个很重要的节点。

来源：澎湃新闻原标题为《深圳楼市区域分化严重 虚高报价背后或另有目的》作者：吴家明来源：证券时报“喝茶费100万”、“千万豪宅日光”、“学位房跳价”、“南山和宝安中心区房价暴力拉升”……这些都是最近深圳楼市的热词。这么多刺激性字眼，让很多原本还处于观望的深圳置业者，焦虑到戴着口罩都要去看房。近期，深圳又有个别片区开启了“魔幻”的涨价模式，同时也出现了一些乱象，引发相关部门高度关注并出手整治。另一边，二手房放盘量大增，一些急于出手的房源也不在少数。为何部分区域的房价异动，深圳楼市会如此分化严重？证券时报记者对此进行调查。置业者：楼市让人看不懂“真的有点不可思议，我最近在南山和宝安区看了好几个小区，没想到房价突然大涨，学位和其他配套其实没什么变化，我完全看不懂。”正值周末，刚把自己一居室房子卖掉想换三居室的黄华在罗湖红岭片区看房，“没办法，我只能回罗湖看看，这里价格比较稳定。”记者发现，最近深圳市场的热点片区可以大致分为三类：一类是地理位置优越，一类受学位房资源驱动，另一类则受利好规划驱动。以宝安区的西城雅筑和南山的华润城润府作为“典型代表”。参照深圳市占率较高的中介机构数据，近期华润城润府二期整体上调挂牌价的有大约5套，其中有一套在4月6日上调112万元，最高的挂牌单价已经超过每平方米18万元，同小区在去年11月的实际成交均价在每平方米13万至14万元左右。而在临近的宝安中心区片区，受前海扩容等预期刺激，最近的二手房价也大幅上涨，西城雅筑小区今年以来的成交均价已飙升至每平方米10万元左右，而去年同期的成交均价则介于每平方米7万至8万元之间。不过，在黄华和多数深圳普通置业者看来，最让人看不懂的还是优质学位房，其中福田八卦岭片区的房价变化在置业者心中堪称“神奇”。以八卦四路的翠馨居为例，记者调查发现，去年上半年该小区接近31平方米的房源成交价是180万元左右，到了9月份成交价已经达到220万元，如今的成交价格已经达到每平方米9万元。造成这种现象的原因，正是“学位之争”。去年年初，市场就传出荔园小学东校区将建在八卦岭的消息，而荔园小学正是深圳的“名校”。去年6月，荔园小学东校区建设有了进展，相关地块上的汽车城开始拆除。这时，周边小区房价开始突飞猛进，甚至还传出红岭中学也将进驻八卦岭片区，业主纷纷“惜售”。不过，有房产中介告诉记者，最近又传出八卦岭片区新建的中学为笔架山中学，一些业主开始松手抛盘。可以说，八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应，着实是深圳优质学位房市场的经典例子。“即使真的是荔园小学东校区，但学校都还没出地面，具体招生范围也没确定，八卦岭片区房价就如此异动，万一哪个小区没被划进学校招生范围，怎么办？“黄华很是感慨。虚高报价背后：金融加杠杆应当关注那么，在楼市火热的片区，被大幅抬高的报价背后又隐藏着哪些秘密？记者在南山后海、科技园片区调查，多位房产中介人员表示：“我们的报价都是业主真实的报价，过高挂牌价的房源的确有成交，但只占少数。”在南山后海片区，有市场消息指出该片区许多小区的二手房价格在近期上涨超过10%。不过，许多小区其实在近一个月深圳楼市恢复以来并未成交。深圳房地产中介协会提供的数据显示，以三湘海尚小区为例，3月份的实际成交均价为每平方米126384元，相比1月份每平方米125981元的实际成交均价，上涨幅度也仅0.3%。此外，房产中介人员告诉记者，有业主将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”的方式，向银行做经营抵押贷款，特别是现阶段，多数银行经营贷利率相比房贷利率更低，这种做法存在一定套利空间，或以转按揭的方式予以高位套现。这部分业主的金融加杠杆行为，应当引起关注。与此同时，虽然最近深圳市场的二手房成交量上升，但各大中介机构的放盘量也明显增加。在南山后海，“豪宅”宝能太古城在一家中介机构的放盘量就达到81套。在福田、罗湖、龙岗等片区采访时，记者随机向多位置业者询问，得到的答案都是最近接到很多中介打来电话推销房源，而且可选择的范围变大，甚至还有许多低于市场价出售的房源。而在这些房源中，更有部分业主提出一次性付款的要求，可以有更多的价格空间。这样的情况在房产中介眼里，原因或在于部分业主急于“套现”。市场分化严重置业者仍需谨慎只是，在“千万豪宅”售罄等各种消息影响下，深圳的置业者显得很躁动。上周末，记者在罗湖区多个小区进行调查就发现，即使罗湖区的房价一直相对比较平稳，但看房的人也络绎不绝。有房产中介人员笑说，没坐上10分钟，又有客户来看房。从成交数据来看，深圳中原研究中心的数据显示，3月深圳二手住宅成交套数为8008套，环比上升3.8倍，二手房均价小幅上升至每平方米59048元。值得注意的是，由于过户数据与实时成交具有一定的时间差，3月过户的二手住宅实际上主要为去年11月到2020年1月签订成交协议的房源。而在4月第一周，深圳二手住宅成交1519套，环比下降22.4%。上周深圳二手住宅成交环比再下降15.6%。在成交活跃的样本房源中，房价上涨的占比为52.5%，下跌的占比为47.5%。放在全国范围来看，深圳楼市的表现的确显得很特别，而且楼市分化现象较为严重。这时，一些违规现象也再次发生，相关部门高度关注并出手整治。近日，深圳市宝安区住建局发布通知称，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”、“更名费”的消息，涉及多个楼盘，将开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为的行动。随后，南山区住房和建设局官网发出通知，指出收到相关投诉，反映个别中介从业人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，对此情况将高度关注。深圳房地产中介协会也发出郑重提示，指出近期深圳二手房放盘量、成交量均有增加，个别新房项目旺销，于是部分自媒体以及部分中介从业人员，刻意夸大宣传或“断章取义”，营造楼市追涨氛围，极大扰乱了房地产市场秩序。根据调查发现，所谓“市场火热”现象是由个别业主放盘报价“虚高”，部分自媒体舆论宣扬导致的，不具有深圳全市代表性，仅是部分片区个别楼盘的个别现象，并且实际成交与报价相差悬殊。深圳房地产中介协会研究部主管华洪表示，疫情之下全球经济前景不明朗，市场避险情绪升温，导致一些楼市资金更青睐优质地段的优质项目，也让深圳一些片区的房价出现明显上涨。深圳市场分化现象严重，这种房价上涨是否具有可持续性，需要置业者高度关注。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，目前深圳一些热点片区房价快速上涨，但更多的区域价格则保持平稳。另一方面，部分资金紧张的业主，确实也出现快速出货的需求。可以判断的是，仍在买入的客户抱着长期看好的心态，而且也期望更多的规划利好出台，但相反的一面，经济下行及收入下降的预期明显，部分置业者或出货以套现，或推迟入市，这个分化的趋势将会延续整个第二季度，甚至第三季度。