深圳商业市场调研

在深圳，有两条商业步行街闻名全国，一条是位于福田区的华强北步行街，另一条就是位于罗湖区的东门步行街。近年来，关于华强北商业街人气下滑的讨论不断，更有数码城变身“美妆城”，凸显人气低迷。（华强北远望数码商城变身美妆城，依旧空荡荡）在深圳各大新型商圈崛起的背景下，东门步行街也在一定程度上面临相同的问题。不过，节假日的东门步行街依旧人声鼎沸，不管是街边商铺，还是传统百货，东门步行街里的商家仍在不断出招，希望巩固自己的人气。百货的样本：走在“前面”的商战和茂业百货的故事与万象城、购物公园等新兴购物中心相比，东门步行街一直都以茂业、太阳百货、天虹等传统百货商场为主战场。其中，每年10月底至11月初举行的“东门商战”，已经成为深圳零售市场每年的重头戏，每天过百万的客流进入东门。与政府组织的购物节等活动不同，“东门商战”主要由步行街几大百货巨头领头，商业氛围更浓。其中，“东门商战”又以茂业百货的“68小时不打烊”最为有名，这台“商业大戏”至今已进入第17个年头。从10月30日开始，这场“商业大戏”将再次上演。（来源：茂业百货微信号）“在还没有网上双11的的那个年代，就有了东门商战。”在茂业百货从事家居用品销售工作的陈小姐告诉记者，“汹涌的人流将售货员团团包围，可以说人多到会缺氧。那个年月，商战不仅成为深圳本地市民的购物例牌，还会吸引珠三角甚至湖南等地前来购物的消费者。”记者调查发现，就在2012年的“68小时不打烊”活动期间，东门茂业店的销售额一度突破4亿元。“原本以为晚上的顾客会很少，但其实晚间消费的人很多。凌晨零时至3时，依然是消费者集中消费的时段。”陈小姐如是说。记者也发现，今年的“68小时不打烊”喊出“越夜越疯狂”的口号，还有夜间消费的大额代金券，夜间餐饮折扣等活动，这在不经意间引领了“夜间经济”的潮流，后者更成为今年的一个热词。北京、上海、深圳、成都等地纷纷出台相关政策，打造夜间经济，促进消费升级，激发城市活力。“68小时不打烊”先于网上双11促销、夜间经济出现，可以说茂业“68小时不打烊”以及东门商战已经成为零售市场的经典案例。回想到1997年3月，第一家茂业百货在深圳东门开业。这一年，王健林的万达百货没有成立，华润置地的触角也还没有伸入深圳......茂业百货的出现，引领了深圳零售百货业的革新，巅峰时期的茂业百货更是闻名全国。不过，高光之后，潮水的方向开始改变。在香港上市的茂业国际曾在今年年初公布称，茂业百货等目标实体未达成2018年盈利保证。在今年上半年，茂业国际出现“增收不增利”的情况，期内公司经营收入总额为38.89亿元人民币，同比增长2.3%；净利润为4.22亿元人民币，同比减少17.1%。主要门店中，2019年上半年共有12家店销售所得款项及租赁收入总额超过2亿元。其中深圳华强店、东门店和南山店的销售所得款项及租赁收入为9.30亿元、3.83亿元和3.8亿元。（来源：公司财报）随着移动互联网的兴起，网上购物渐成主流，曾经风光无限的百货公司日益沉寂，时代在喧嚣和冷清的转换中面无表情、飞速向前。“这几年的顾客是少了很多，销售额自然也降了不少，但作为一年一度的消费盛世，我们仍在坚持着。”陈小姐说。在众多因素影响下，包括茂业百货在内的众多百货巨头不得不采取包括线上线下融合等各种措施，以在转型升级中度过瓶颈。茂业国际表示，在租赁商户的引进方面，继续优化品类组合，加大餐饮、运动、电竞及教育等高体验、高流量的业态占比，提升门店的客流量，从而与联营及自营业务产生联动效应。在各路商家积极转型和大力促销下，去年的销售情况开始有所好转。东门太阳百货在去年的店庆期间曾公布数据，店庆期间的销售总额破1.5亿元，同比增长55%。商铺的样本：人气如何变财气？如果您经常逛东门，或许会发现这么一个现象:商场里的人并不多，但步行街上的人气却很旺。周末，东门步行街的人气。（吴家明/摄）记者选择了一个周末到东门进行调查，发现步行街上的许多小吃商铺前排起了长队，一些旧商厦也正正在进行改造，一些改造好的商厦和商铺都偏向于主打美食，东门已经出现包括东门町、鸿展、庙街等在内的众多美食广场。此外，与华强北由于修建地铁而封路数年不同，东门没有选择大拆大建的改造，而是通过更平滑的“针灸式”改造。如今，东门商圈的商铺租金依旧高居全市之首。据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，三季度深圳各大热点商圈租金上涨至每平方米每月1145元左右，租金整体保持上升态势但有所放缓。其中，东门商圈的租金超过每平方米每月2000元。（深圳各商圈租金情况）记者在东门町美食广场调查发现一家面积不到10平方米的小店，月租金就超过15000元。而在鸿展广场，一间弧形转角临街铺位的叫价竟超过每平方米100万元。不过，东门的商家也越来越感到压力。韩版服装店店主小黄5年前在东门白马服装市场盘下一个档口。“从2015年起，线下生意受电商的影响越来越明显，越来越不好做。”小黄早已起尝试开淘宝网店，先是做服装零售，但苦于没有品牌只能打“价格战”，后来他索性放弃零售改做批发，用于客户看货补货。此外，从百货大楼艰难盘活开业的DDM Mall，如今多层商铺都关门歇业，只有有关电玩的店铺和项目有点人气，似乎变成一座电玩城。由此可见，如何使人气转换成“财气”和购买力，是东门商家以及政府相关部门急需解决的问题。美联物业全国研究中心认为，目前实体难做已成为不争的事实， 一线商圈租金也面临天花板的难题，进一步稳步上涨存在一定难度。美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，深圳的步行街成系统的就只有东门、华强北和海上世界，但状况都一般般。东门商圈虽然商品档次下降，但毕竟人流情况尚属良好，近几年租金变化幅度不大，能够保持租金小幅上涨，但空置率也有所上升。总体来讲，深圳步行街面临商业构成陈旧、转型困难的难题，加上受到新兴商圈的冲击，人流量下降将成为不可避免的事实。因此，整体、系统地改造升级变得非常迫切，是大拆大建还是整旧如旧还有待商榷，但增加网红热点是目前亟需解决的问题，否则随着客户流量的逐步下降，租金将面临更大的考验。可喜的是，无论是传统百货还是临街商铺，东门商圈近年来在软硬件上进行升级换代，无论是业态组合的多样性或者是营销事件的打造，呈现出更为积极的姿态谋求改变。“希望人气旺可以转化成财气。”在南塘商业广场开店的董先生说，“现在东门步行街的人气尚可，但希望可以更加与时俱进，不能原地踏步。”

本报实习记者 蒋翰林 记者 赵毅 深圳报道客流量腰斩、空置率创新高、减租退租不断……2020年上半年，商业和商务活动在疫情中严重受阻，深圳各大购物中心、写字楼度过了一段异常艰难的日子。“疫情的发生对于商业地产造成不可避免的影响，但市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。”戴德梁行日前发布的研究报告《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》指出，随着全国防疫进入常态化，居民消费活动逐渐恢复，零售和写字楼市场不得不重整旗鼓，在困局中寻求重生的窗口。近日，《中国经营报》记者走访深圳一些大型商场，发现客流已基本恢复正常，商场内高端奢侈品牌的商铺明显增多，首开的购物中心则不约而同选择了开放式商业街的模式。写字楼方面，企业迎来换租窗口期，深圳有不少业主通过大面积改小面积，以适应市场需求。此外，深圳高供应量持续积蓄市场压力，年内预计将有约77万平方米的新项目入市。有专家预计，新供应或令下半年市场面临更大去化压力。客流回血 奢侈品牌为商场“救市”周五晚上8点，深圳红山六九七九购物街人潮涌动。自发组织的乐队在街区商铺外表演，喜茶门店外排起长队，UR服装店2000多平方米的店面内顾客摩肩接踵。在这个繁华热闹的网红商业街，2020年的黑天鹅似乎从没来过。据赢商云智库的统计， 2020年上半年深圳实现社会消费品零售总额3640.15亿元，同比下降14.8%。然而至6月底，全国购物中心平均日均客流已恢复至疫情前水平的92.9%。若下半年疫情控制情况良好，研判在2020年三季度，全国典型购物中心的客流规模，有望恢复至正常时期水平。线下商业在逐渐复苏的当下，也让人们开始反思，在下半场更激烈的角逐中，商业地产在运营、管理、创新、品牌价值各方面如何自我转变。“我们有品牌退出市场、有品牌放缓拓店计划，招商受到一定冲击。”深圳益田假日广场总经理陈雪告诉记者，疫情最严重时，项目客流断崖式下滑，也对项目招商、品牌布局带来新的挑战。该项目地处深圳世界之窗等旅游景点集中区，一二月恰逢旅游旺季，客流原本应是全年的一个高点。据赢商网统计，上半年深圳购物中心平均空置率录得8.85%水平，涨幅162%。疫情以来，除了客流量的大幅缩水，益田假日广场、万象城、壹方城等购物中心普遍呈现出了新的特点。一是高端奢侈品消费出现爆发；其次，客流随着疫情的蔓延与恢复，经历了从线下移至线上，又大幅回流到线下的过程。这些消费新形态给项目的运营和品牌布局带来了新的思考。记者在走访益田假日广场时发现，商场B1、B2层的空间和品牌进行了大规模改造，集中引入了诸多高端奢侈品牌，如Salvatore Ferragamo、GUCCI饰品、Emporio Armani等。“持续的中国高端消费力依然在，虽然消费者来店频次降低，但是客单大幅提升。”陈雪称，项目改进新的品牌组合会为下半年的业绩追回埋下伏笔。优淘城总裁薛建雄在接受记者采访时称，由于国际游和出国购物受限，关联的消费需求被压抑，国内一些高端消费反而有所增加，这对国内中高端购物中心、酒店度假村来说是个机会。他预测，十一长假期间国内的消费力度值得期待。打破“盒子” 开放式商业街招商率亮眼受新冠肺炎疫情影响，购物中心开业量大幅缩减。全国来看，年初计划在上半年开业的300余个项目，上半年只开了58个。深圳众多购物中心也推迟到下半年开业。据赢商网统计，2020年下半年深圳将有18个购物中心入市。二季度，深圳优质购物中心市场新供应主要集中在福田与龙华。其中，由于新兴的龙华商圈优质项目存量较少，住宅密集且消费较为集中，新项目招商率逾九成，为后疫情时期的商业回血打了一剂强心针。位于龙华区的红山六九七九，是深圳疫情中首个新开的大型商业中心。值得留意的是，该项目摒弃了传统的“盒子”模式，采用全开放式街区，用更开放的公共空间，解决了商业建筑如何将客流引向高层的问题。6月下旬正式开业以来，该购物中心招商率达95%。“我们大部分客人是从旁边社区过来的，特别是上下班的时候，因为是开放式商业街，客人顺路就进店消费。”良品铺子是第一批进驻红山六九七九的商铺。据介绍，疫情最严重时，良品铺子每天进店消费客人只有20来人，现在恢复到了八九十人，与正常时期的客流相差不多。“传统的购物商场空间封闭，疫情影响下，开放式街区的购物体验明显更受青睐。”红山六九七九运营负责人刘先生告诉记者。在该项目招商中心的墙上，贴着商户进场计划表，记者留意到，94个商户中有5个品牌被标红，两家餐饮，三家零售，商户跟进情况为“受疫情影响，掉铺预警。”负责人称，95%的招商率对零售商场来说是个不错的成绩。无独有偶的是，8月份深圳另一家新开的大型购物中心也采用了开放式文化商业街形式。海上世界·汇港二期利用项目山海环幕的地理优势，在商业区建起南山“滨海瞭望台”，把有氧的绿地氛围融入商业区。记者还发现，汇港二期周边拥有较强的消费力，是深圳有名的豪宅片区，汇集了海上世界双玺、兰溪谷、伍兹公寓、鲸山别墅等众多高端楼盘。写字楼业主热衷“大面积改小面积”购物商场有待复苏，但深圳的写字楼就不知寒冬几时过去。卓越城一期一栋12层，一家留学咨询公司员工正在清空办公区域，将一套200来平方米办公区内的绿植，搬到隔壁写字楼内。该员工告诉记者，公司在去年年末租用了两套，疫情期间公司缩减规模，裁员了近十人，已经将一套转租给了一家律所。“疫情以来，留学咨询业务缩减，家长普遍担心留学风险，改变了送孩子出国的计划。在留学这行，我们还没彻底关闭，已经算是情况好的了。”像这样的退租换租，在疫情期间的深圳写字楼市场很常见。黄奇在深圳福田区一家公司负责写字楼租售。在他服务的企业租户中，疫情期间有超过80%通过换租来缩小办公面积。他告诉记者，部分大型企业缩减办公面积，中小企业则退租节流，以应对市场低迷与现金流的重负。值得留意的是，为适应市场上中小企业受疫情的冲击，深圳不少甲级写字楼将大面积户型改成小面积出租。大冲商务中心A栋业主向记者透露，疫情期间流动性大，已将几套800多平方米的写字楼，改成三套或四套200来平方米的小户型，以适应市场需求。业主告诉记者，春节回来后许多企业交不起房租，疫情最严重时整栋楼空置出40多套。据戴德梁行的统计，上半年，深圳甲级写字楼存量增加至596.4万平方米。在大体量新增供应的影响下，空置率较2019年末上涨约3.39个百分点至25.43%。这一空置率情况处于四个一线城市之首，排第二的上海为20.9%，广州为6.7%。空置率的持续走高，虽然不利于业主，但为租客带来了更多的议价空间和优惠。记者在大冲商务中心看了一套306平方米的办公区，疫情前正常均价为140元/平方米，春节期间降到120元。但令人意外的是，疫情逐步平稳后，价格并没有随之回升，反而降至了98元/平方米。业主称如果9月内定租，还可以提供部分装补。记者走访了福田、罗湖、南山的多处写字楼群，均出现了租金持续下降的现象。戴德梁行根据其数据分析称，二季度深圳市甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月每平方米222.91元，这对于发展向好的实力型企业来说无疑是换租窗口期。分行业来看，来自科技及传统金融行业多见大面积租赁成交，需求表现最为活跃；以律师事务所及会计师事务所为代表的专业服务类也延续了一定的活跃度。反观部分中小型科技企业、初创型公司退租仍时有发生。供应端来看，年内预计还将有约77万平方米的新项目入市，且新供应多来自于南山区的热门板块。戴德梁行预计，空置率还将继续上探，年内可见的新供应或令下半年市场面临更大去化压力。

来源：赢商网Winshang引言暴走深圳购物中心，发现客流复苏正在加速到来。来源 | 珠三角商业地产（ID：szwinshang）作者 | 赢商网深圳小分队2020年，疫情的“黑天鹅”短时间给中国商业按下了“暂停键”，但随着疫情阴霾逐渐散去，各城市的商业也迎来了复苏的曙光和力量。最近，赢商网策划推出“城市商业复苏观察“系列选题，实地踩盘全国不同城市的购物中心，为大家呈现镜头下各城市商业的复苏情况。城市商业复苏观察系列：广州：广州商场，我太馋你们了！成都：复苏中的成都购物中心，“内味”回来了！重（zhòng）创之下，如何重（chóng）创？想了更多疫情下标杆企业的商业模式再造案例以及未来商业发展新趋势，可关注参与将于2020年5月6-8日在广州举行，由赢商网主办的第15届商业地产节，与行业大咖共谋中国商业复苏发展之策。扫码马上报名今天，跟着赢商网的镜头，走进复苏中的深圳商业。我们做了一个大策划，利用工作日三天时间调研了深圳中心区五大核心商圈，与20个核心购物中心的客流复苏情况，并用镜头记录了下来。02:03你有多久没去逛街了？还记得上一次吃火锅、看电影的时间吗？以下为#暴走深圳#商业调研图文纪实南山后海商圈调研时间：3月26日12：00—15：00商圈观察：从后海地铁站出来，顺着电梯走上二楼“深圳湾大街”，有一些来回走动的人群，保利文化广场区域商铺大部分在营业，但也有部分处于关闭状态。作为网红餐饮一条街，深圳湾大街上的餐饮店基本都开放堂食，有少数人就餐，有部分集中在茶饮、咖啡店区域，如奈雪梦工厂、星巴克等，网红点心鲍师傅也比往常“冷清”许多，没有排队现象，偶尔有消费者前去购买。海岸城调研时间：3月26日12：00—13：30现场观察：位于二楼的“网红一条街”有陆续行走的人群，二楼“临街餐饮”集中了一些消费者，如：星巴克、奈雪梦工厂、gaga鲜语，落座率大概在7成左右；位于西区B1楼的快餐正值中午时间有不少消费者在堂食，也有部分人选择打包带走；位于五楼的一些餐饮门店，人气也比较好，如陶陶居、费大厨辣椒炒肉等；但是逛零售店的消费者目前还比较少。深圳湾万象城调研时间：3月26日13：45—15：15现场观察：客群主要集中在L1层的星巴克、布朗石以及B1层的餐饮区域、MIXC FLAVOUR区域，有部分茶饮出现排队现象，如伏见桃山等；商场外面靠近LADY M以及三楼前檐书店有一些时尚达人进行街拍；场内服饰零售店客流目前还是较少，有三三两两的人群驻足。福田CBD商圈调研时间：3月25日11：00—18：30商圈观察：从会展中心地铁站出来，先走到中心城，并没有太多的人流，接着延着会展中心走到卓悦INTOWN，一路上行人也并不多，大概是由于会展中心目前还处于关闭状态。部分道路在围挡施工，整体来看，整个商圈的人流并不多，各大商场客流大约也只恢复到三成左右。皇庭广场调研时间：3月25日16：50—18：30现场观察：到达皇庭广场的时间正值周三下午17:00左右，客流主要集中在一些临街的茶饮店及咖啡馆，商场内也有部分客流，主要在盒马鲜生超市区域，部分零售门店也有消费者前去购买，但主要集中在HM快时尚区域；快到晚餐时间，有部分餐饮店也开始接受前来堂食的消费者。中心城调研时间：3月25日11：00—12：30现场观察：11点左右进入场内的消费者并不多，陆续看到外卖小哥在一些餐饮门店取外卖。商场内服饰、零售店的消费者并不多，一些儿童娱乐业态还未开始营业，期间有两对母子在商场门口询问工作人员得知儿童游乐场还未恢复营业后，随即便离开商场；家乐福超市区域有消费者陆续出入进行购物，到中午12点时，商场客流逐渐增多，大部分消费者去下沉式广场餐饮区域进行就餐。One Avenue卓悦中心调研时间：3月25日14：50—16：30现场观察：消费者主要集中在L1层东区，该区域汇集了大部分轻餐饮，在这里用餐交谈的人居多；商场内大部分餐饮已经恢复堂食，但探访时间过了午饭时间，客流并不多。某餐饮店工作人员表示，中午有一些消费者在店里堂食，但是比疫情之前还是少了很多。除了餐饮，商场内零售品牌也鲜有人逛；中央大街上有一些人流走动，位于中央大街的华为旗舰店目前正在围挡装修，已有工人在施工。卓悦INTOWN调研时间：3月25日13：00—14：30现场观察：周三中午13点半左右，商场门口有消费者及外卖小哥陆续进出。其中B1楼汇集了大部分中小快餐，中午时分已经有很多消费者在该区域就餐；一层区域有部分轻餐饮、茶饮店，也汇集了一些消费者；而三、四楼基本为大型餐饮店，目前还未有排队等候现象，不过里面也有一些消费者在里面进行用餐。海底捞暂时还没有夜间消费，店内就餐顾客也基本都是隔桌来坐。福田COCOPark调研时间：3月24日17:00-18:00现场观察：虽然是工作日下午，但福田COCOPark围绕着星空广场布局的数十家轻食餐饮区，人气火爆，所有外摆区域几乎都坐满了人。尤其是茶饮店几乎满座，与正常时期并没有多大区别。经过硬件升级手术，福田COCOPark的垂直动线得到很大改善，经过星空连廊和步行台阶可以去到任何楼层，围绕着星空广场的餐饮店铺的可达性大大提升。就餐时刻，主题特色餐饮门店普遍落座率在1-3成，个别餐饮如姜虎东烤肉接近18:00时已经需要排队叫号就餐。商场内的服饰零售店内，有部分消费者在购物。相对而言，一楼的美妆区的消费者较少。华强北商圈调研时间：3月25日13:00-14:00商圈观察：此时的华强北商圈呈现一副繁忙景象，街上熙熙攘攘。各个电子数码广场的外面、步行街上，都是人潮。到处可见拿着各种纸箱的顾客，纸箱中装着各种电子数码产品，各个快递公司忙着揽件与打包。很多外卖员的电瓶车穿梭在街道上。走在街道上，仿佛疫情已然过去，只想感慨一句：熟悉的华强北回来了！中航城天虹购物中心调研时间：3月25日13:00-14:00现场观察：相较于华强北电子数码商城外面街道上的车水马龙熙熙攘攘的热闹景象，购物商场内相对安静许多。刚过饭点，商场内一些服饰零售店内有少数消费者在闲逛，但整体不多。靠近LOVE广场的茶饮店人气较旺，普遍保持3-4成的落座率。消费者以年轻人居多。华强茂业天地调研时间：3月25日14:20-14:40现场观察：相较于周边电子市场的火热，商场人气相对弱一些。进入商场一层，大牌美妆区有一些消费者在闲逛，但整体并不多。楼上的服饰零售区更是消费者寥寥。商场人气最高的茶饮店、咖啡馆，大约落座率在五成左右。东门-人民南商圈调研时间：3月25日15：00—17：00商圈观察：从老街地铁站出来，沿着新园路、永新路往东门步行街方向入目有非常多消费者在闲逛，尤其是往太阳广场、西华宫方向的步行街，人来人往。街边的烧烤小吃、茶饮店陆续有些点餐的人，但并不需要排队，即点即食。大型特色餐饮堂食客人很少，仍以外卖为主。如白马等批发市场也有些顾客进场批货。虽然较周末高峰期有一定距离，但客流已在逐渐恢复，步行街各店铺也基本处于开门营业状态。华润1234space调研时间：3月25日15:00—15:30现场观察：陆续有消费者从步行街进入商场，主要停留在一些运动和H&M的快时尚服饰店内。商场内的一些茶饮和咖啡馆有些消费者，如喜茶落座率3成左右。可能有工作日的缘故，从地铁口进来的消费者也不多。太阳百货调研时间：3月25日16:00-16:30现场观察：一楼虽然聚集了很多的美妆珠宝品牌，但消费者寥寥。越往上消费者越少。商场的快时尚服饰、鞋履区域有不少消费者。尤其是鞋履区，不少消费者在选购。与步行街的人气相比，商场内就相对冷清许多。金光华广场调研时间：3月25日17:30--16:30现场观察：B2-L1层消费者相对多一些，尤其是从地铁站出来的客流，基本是逛B1-B2层的超市、年轻人喜欢的服饰零售店、户外下沉广场区域以及如乐凯撒等轻餐、喜茶、KFC、星巴克等茶饮小吃聚集的区域。晚饭时间，大多数的特色餐饮店落座率在1-3成左右，海底捞、姜虎东白丁烤肉店人气相对较高，其中，姜虎东到了6点就需要排队叫号了。商场内有个人餐饮店关闭状态，如碧桃。宝安中心商圈海雅缤纷城调研时间：3月25日10:25-12:20现场观察：上午10:25，海雅缤纷城外广场已有少数人在等待进场，据悉，海雅缤纷城工作日的营业时间为10:30-22:00，下周将会全面复工。进入场内，游逛人群较少，到了11点陆陆续续有消费者进场，但人数依旧不多。饭点时刻，B1楼的餐饮区已有不少消费者在就餐，整体而言，堂食人数较少，各餐饮店内的落座率不高。从小杨生煎店内情况来看，依旧以外卖为主。壹方城调研时间：3月25日13:30-15:10现场观察：踩盘时仍处于午餐时间，壹方城B2层美食小吃街正在全面围挡装修，因此该层客流相比之前大幅减少。地铁口肯德基、遇见小面等有少数消费者在就餐。L3层的大食代已经开放堂食，实行对桌就餐，但消费人群很少。街区的餐饮区上座率整体不高，不过姜虎东客流较为可观，出现了排队现场。茶饮区客流明显更多，如芭依珊、喜茶外摆可见消费现象。盒子内窸窸窣窣有些消费者购物，服饰零售游逛人数较多，其他业态较少。宝安大仟里调研时间：3月25日15:30-16:20现场观察：宝安大仟里工作日下午，场内多为家庭消费群体，花中庭、水中庭均有不少家长带着孩子在游玩。地铁直通层与L1层客流较多，但提袋率不高，消费主要出现在永辉超市。宝安天虹购物中心调研时间：3月25日16:45-18:10现场观察：西乡天虹购物中心客流集中在B1、L1层零售区有一些消费者购物，往上楼层客流较少。临近下班，B1层客流逐渐增多，天虹超市较多消费者购物。尽管处于晚餐时间，但是各餐饮就餐人数很少，汉堡王的落座率大致在三成。世界之窗/高新园商圈益田假日广场调研时间：3月24日14:30-15:40现场观察：益田假日广场三个地铁口均开放，从现场可看到，不少人群进入购物中心。整体来看，购物中心在地铁直通层与B1层人流较多。由于是下午两三点，外广场下午茶区域消费者较多，如gaga鲜语外摆基本坐满，盒子内的星巴克落座率也在八成以上。零售区逛的人数较少，值得一提的是，Apple体验店内有不少消费者，由于人数较多，店外实行限流、不少消费者排队等待进店。万象天地调研时间：3月24日16:20-18:10现场观察：客流主要集中在街区，高街处的奈雪的茶、gaga chef等茶饮品牌落座率较高，能达到八九成。华为体验店内也有不少消费者在选购、体验，街区上的四大快时尚服饰零售有部分消费者。盒子内客流很少，冰场有些家长带着小孩在游玩。饭点时刻，各餐饮店堂食的人很少。大剧院商圈深圳万象城调研时间：3月19日16:00-17:00现场观察：虽然是工作日的下午时段，但万象城内各零售店铺都能隐约看到一些消费者在选购商品，尤其是一贯高冷的一楼高奢区亦有不少消费者光顾。一些轻食咖啡茶饮店内，也有不少消费者在喝下午茶吃小吃，入目可以看到不少消费者提着购物袋。由于调研时间段外面正在下雨，或一定程度上延长了消费者在商场内的逗留时间激发了购物欲。KKMALL调研时间：3月19日17:15-18:30现场观察：虽然是工作日的晚餐时分，但商场内的大部分餐饮店，有些如太二直接不开放堂食，有些仅有1-2桌消费者，堂食“落座率”整体1-5成左右。在观察的整个时间段，有些门店甚至没有堂食客人，几乎全依赖外卖。上梅林商圈卓悦汇调研时间：3月17日15:00-16:30现场观察：下午15:00左右，商场外面的生活广场上，已经有一些附近居民带孩子在遛弯。亦陆续迎来消费者进场，从现场入目所及有一些消费者在商场闲逛。轻食茶饮、甜品店客流较多，如奈雪的茶和gaga鲜语门店外摆区域，上座率达到8-9成。零售区客流较少，娱乐业态暂未复工。商业“复苏”本阶段总结 通过调研，我们发现以下几点：周边楼盘多、居住密集的商场人气得到了更快的复苏； 部分商场客流已恢复至七八成。网红餐饮、火锅、轻食、茶饮等，是所有业态中人气复苏最快的。零售复苏相对缓慢，但年轻服饰、鞋履等换季消费正在逐渐回流；娱乐业态除冰场外暂未大范围复工。正餐堂食落座率现阶段普遍在1-3成，缓慢回升；火锅多人聚餐已经可行。商场下沉式广场、外摆区、商业街区等户外空间人气比盒子高。

10 年前，物联网还是一个很小众的概念，但是它的前景广受看好，各大研究咨询机构都对物联网产业抱有非常乐观 的态度，预测未来物联网的连接数量将会达到 200 亿、500 亿、1000 亿甚至更多。庞大的市场蛋糕诱惑之下，众多玩家纷纷投入到物联网的产业大军中，这极大的推进了物联网产业的发展。时至今日，物联网产业已经取得了一系列的战果。首先，是技术的蓬勃发展，物联网产业可以分为感知层、传输层、平台层与应用层四个层次，每个层次都有不同的技 术，10 年前，甚至 5 年前，物联网产品可以选择的技术并不多，基本都是基于数十年前的老技术“旧瓶装新酒”，导致 的结果要么就是性能达不到预期，要么就是性价比太低。而在最近几年，各个层次的物联网技术都得到了极大的发展，比如说智能传感器、性能更加优越的 RFID 产品、5G、 NB-IoT、Cat.1、LoRa、蓝牙 5.X、Wi-Fi6、边缘计算、AI 算法等等新技术的出现与演进，让物联网产品更加契合市场的需求。其次，是应用层面，相较于早些年，大众对于物联网的认知是“只闻其声，不见其用”而言，目前物联网的应用已经 渗透到人们的生产与生活的方方面面，比如说打车、购物、共享单车、智能门锁、智能音箱、安防摄像头等等。根据我们的调研，目前各类 RFID 产品的出货量每年达到了 200 亿以上，Wi-Fi、蓝牙、ZigBee 等连接技术的出货量 每年也都有数十亿的级别，NB-IoT、LoRa 等技术每年出货量也在一亿以上，这些庞大的连接数字可以转化成丰富多样的 应用。最后，是在产业丰富度层面，相较于早年间物联网还是一个小众概念而言，在最近几年，物联网已经得到了华为、阿 里、腾讯、三大运营商、小米等各类巨头的青睐，大厂都视 IoT 为一条通向未来的 " 新赛道 "，除此之外，更多的配套厂 商与创业者涌入物联网领域，整个行业的玩家种类与数量都已非常的丰富。虽然说，物联网产业已经取得了一系列的成果，但是这个行业依然会存在很多的问题。一方面是碎片化现象严重，碎片有多个层次，有技术的碎片化、应用的碎片化、玩家的碎片化。技术的碎片化，就是指物联网技术流派众多，解决某个项目的需求，往往可以有多种多样的技术选项，这便造成了物 联网技术方案企业需要积累多种多样的物联网技术，才能更好的匹配市场需求。应用的碎片化就是物联网应用项目多种多样，如工业、城市、交通、物流、园区、农业、医疗等等，甚至基于这些细 分行业还会延伸出更加丰富的缝隙领域，每个领域有不同的行规，有不同的产业链，因此，对于物联网企业来说，需要投 入大量的精力去研究各个行业应用。玩家的碎片化，指的是物联网企业的玩家种类众多，因为物联网的概念模糊，并没有统一标准，大量的传统企业都可 以基于自己的理解来进入物联网，这造成了物联网市场上产品与方案鱼龙混杂，用户难以辨别的局面。另外一方面，物联网是一个“苦逼”的行业。多年从事物联网的人对此都深有感慨，这种苦逼体现在两个方面，一个是“累”，另外一个是“钱不好赚”。 “累”主要有这么几个方面的原因：一方面，是物联网价值链很长，在以往工业化时代的经验里，大家的认识是在一个产业链里面分工明确，每个企业专 注于某一个环节，某一项技术，某一种产品，当好产业链里面的一颗“螺丝钉”，就足以使企业活的很好。而在物联网产 业里面，价值过长，尤其是靠近终端应用的企业，做项目的时候需要企业有丰富多样的产品，软硬件精通，并且还需要搭 建好服务体系，这些会让物联网企业投入大量精力。另外就是应用的碎片性，企业要多做市场应用就需要分散很多精力，聪明的企业会专注于一两个细分领域，但同样也 会面临政策的变化、巨头的强势进入等风险。最后一方面，是需求的不明确，尤其是 to B 与 to G 的项目，终端用户的需求往往没有特别明确，在一个长周期的项目中， 会出现变更需求、变更方案、变更预算等等问题。“钱不好赚”则体现在以下几个方面：第一，是物联网项目周期长，对应的账期也长，做项目的企业需要较多的资产投入，此外，物联网方案虽然包含了软硬件， 但用户往往会忽视软件的价值，更多的是以看得见摸得着的硬件进行结算，导致市场会逐渐的透明化，利润空间逐渐压低。第二，市场环境容易陷入价格竞争，虽然物联网应用成千上万，但能够勇于当“第一个吃螃蟹的人”并不多，大多数 企业都习惯了当跟随者，一旦某个市场被打开之后，就会涌入大量的企业，很容易陷入价格战，导致市场环境恶化。第三，是增长难以爆发，因为物联网的 to B 属性对应项目制的市场现状，导致企业的标准化程度较低，尽管巨头企业 都在尝试着将 IoT 业务尽量标准化，但成果有限。物联网业务的增长无法像互联网企业一样，短短三两年的时间，就能成 长为行业的巨头，物联网不是一个赚快钱的行业。当然，智能化是整个社会不可逆转的趋势，物联网在未来的应用前景也是毋庸置疑的，只是在目前阶段，整个行业还 处于一个“混沌阶段”，未来会如何演变，需要市场的选择才能给出答案。基于物联网当前的特点，我们对全国尤其是深圳地区的物联网产业做了一个全面的调研，在本次调研中，我们通过线 上问卷、线下企业走访的形式，一共接触了包括感知层、传输层、平台层、应用层、安全与产业服务等物联网全产业链上 超过 300 多家物联网企业，以了解他们目前的运营状态。本站资源来源于网络，版权归原作者所有，仅供学习参考，如需用于商业请咨询原作者

11月10日至11日，习酒公司董事长钟方达到深圳市场调研指导工作。调研期间，钟方达先后拜访了经销商深圳市博海供应链股份公司、深圳市佑恩实业有限公司、深圳市铭高行商贸有限公司、深圳市宇辰鼎丰贸易发展有限公司和深圳市国盛酒业有限公司，并参观了深圳习酒体验馆。每到一处，钟方达都关心询问经销商的市场运营情况，详细介绍习酒的生产经营、技改建设及战略规划等情况，并就习酒的市场开发前景及今后发展方向与经销商进行深入沟通交流，共同助力习酒发展行稳致远。习酒公司党委办公室、习酒销售公司粤东区相关人员陪同调研。来源 君品习酒编辑 牛波编审 罗梅

距深圳祭出堪称史上最严“限购令”，过去了一个月。市场受到限购、信贷、税收、豪宅税等全方位的打击，落户即买房、离婚买房、一二手倒挂抢房等炒房途径，可以说是被直接掐断。看房路上突然失去买房资格、刚需被误伤的消息甚嚣尘上。一时之间，很多人对自己的买房资格产生怀疑。也让二手房来了个紧急大跳水。那么，在满月之时，深圳是否已经消化了新政，还是说新政消解了之前的热度呢？我们跑了深圳多个片区，力图还原新政满月真实的市场情况，希望能为大家提供一些买房上的参考。1宝中新政之前，要说火爆的地方，必然有宝中。但这次走访，我发现，宝中虽然是被打击得比较惨的地方，但业主们的心态还非常稳。第五大道高发西岸花园有宝中的中介跟我说，这一个月，二手成交降了有7成左右！没办法，名额少了，税费高了。而且新挂盘的房源少了，业主都在观望中。很神奇的是，少数新挂盘的，价格却越挂越高，比之前的成交价要高。链家上看到，第五大道高发西岸花园一期，一套126.42平低楼层的房源，挂牌价在1635万/平，单价近13万/平。而6月份成交的类似房源，是1450万成交的，单价11.5万/平不到。对比下来，单价涨了1.5万/平！中介很理直气壮地告诉我：“这里可是宝中，业主们都很有信心的。”他还强调，“目前的情况只是暂时的，还需要一个适应期。你看政策年年都有，但是缓过来后，该买还是要买的。”还遇到一个业主准备卖房，他说等到10月底，如果没有卖出去，就先放着，继续出租。反正心态都很稳。宝中几乎没有在售的新盘，附近的新安最近在推招商臻府，是118-156平的改善型产品。项目方很低调，没有让中介推。但是工作日去看房，半个小时内我还是看到了有4组客户去看房，销售说不愁卖。2沙井西部网红沙井，风头主要在华强城和海岸城。特别是新政后，没满五非唯一的二手房，要缴纳比较多的税费，新盘因为没有那么多税，受到了很多人的追捧。就像我有朋友说：“打新就是碰运气的事，而且现在已经过滤掉一堆没有名额的人，去试试也不吃亏。”华强城成功认筹5178人，556套房，成功摇到号的概率还不到11%。海岸城就还要等一段时间，但是每天都有人去问周边的中介。连带着连博林君瑞的二手也很有底气。相比6月份约6.7万/平的成交均价，现在链家上显示的小区均价已经到7.3万/平了。而且和6月份成交的89平房源类似的，现在挂牌的房源报价都快8.1万/平。中原上甚至有挂牌单价10万/平，后来一问，中介说那大概率是投资客的，一看就不是诚心卖的，只是放出来试探一下市场的反应。诚心卖的业主在报价时会实在一些。比如说13楼的89平毛坯，报价650万；31楼毛坯的报680万，但是业主急卖，所以都还有砍价的空间。3福田百花“学校也是一种刚需，”百花片区的链家小哥和我说。百花，因为聚集了实验小学、百花小学、荔园北小学、实验中学和各种教育机构，常年成为家长们追寻的“圣地”。踩盘的时候，碰到一个读荔园北的学生抱着作业回家。他说作业早就写完了，但是妈妈又布置多一份作业。我了解到，现在房价起步至少是14万/平，比年初的时候贵了个大概1万/平，相比6月份倒是没有太大的变化。去看了属于荔园北小学+实验中学学区房的南天一花园，最便宜的一套是89平的，挂牌价1380万。但是年初成交的时候，相似的房源，总价只要1130万。半年过去，一平米躺赚近3万。但是说到涨价的原因，小哥也觉得很迷惑，“我也不知道怎么就涨了！”不过新政之后，房源的挂牌价没有继续往上冲的迹象，多是保持着6月份的状态。就算是税费上会有增加，业主也没有往下调，一直是坚挺的。“这是买家和卖家的心理博弈，如果业主往下调了，买家会觉得还可以再喊喊价，业主也不傻啊，”小哥解释到。如果觉得合适，倒是可以再和业主谈个10万、20万的。成交量倒是明显大打折扣。小哥说，之前贝壳平台上一个月成交15-20单，现在只能有5、6单了。 4南山科技园“新政是控制炒房的，不是打压房价的，”驻点在南山科技园的杨大哥说。虽然挂牌价还稍稍往上走了一点，但二手成交如坠冰窟。新政后一个月内成交4单，而此前的一个月有20单。我看到整个南山的情况也是类似。截至10号，二手房价比6月有微涨，但是每周成交量少了不是一丁半点，尤其是20号之后，几乎都维持在两位数。5龙岗坂田坂田的小区并不多，整体受到新政的影响不算特别大。我了解到的是，新政后成交量主要还是靠标杆盘信义嘉御山撑起来的，虽然买房的人少了大概1/3，但买房的需求还是有的。在坂田待了7年的链家小姐姐说：“这个政策也不是特别狠，18年三价合一才狠，整个龙岗总价超过280万的都要交豪宅税，坂田除了一房一厅的单身公寓，其他几乎都躲不了。”从价格上看，满五唯一的房子挂牌价还提高了。之前挂720万，现在要730万。反正税费比较少，总是可以卖出去的，要买的话能少个10万就很给力了。至于没有满五年的，总价720万左右，税费要去到40万出头，但大多数都是放着慢慢卖。只有很少数急卖的，愿意配合买家，把税费算进总价里，这样贷款额度能高些，首付压力没那么大。有好学校加持的小区就更飘了。5月份传出了广东省实验要在佳兆业城市广场附近建学校。一个晚上，房价就从6.4万/平涨到近8万/平，现在最高的已经到近8.8万/平了。“佳兆业城广诚心卖的太少了！”链家小姐姐感叹。新房方面，嘉御山有七期要推，户型从89-【140】平，据销售说法，大概要一个多月后开盘，价格可以参考周边二手，要低一些，保守估计是7万+。听说除了当地的客户，还有一些是从罗湖过来改善的客户。6龙华上塘龙华近期新盘比较多，中海汇德理的关注度比较高。周三中午，虽然下雨了，还能看到营销中心门口的车络绎不绝，开走了一辆就有一辆填补上。看房的不少都是年轻夫妇，我问到的一位中年妇女：“来给孩子买的，他有名额，是首套。听说很多人没名额了，那我们中的机会应该挺大的。”至于二手房，新政前上塘在链家一个月能成交25套，新政后到现在只成交了4套，降幅超过8成！7总结整个走下来，感觉新政最明显的影响，在于剥夺了一批人的名额。不管是看新房还是二手，置业经理们都会再三确认一个问题：“有名额吗？”因为名额的问题，中介们都说客户量减少了近三分之一。对比之下，更觉得深圳业主心态真好。从中原的数据看，除了盐田有过短暂的二手报价下滑，其他区域都迎头向上的。按照目前的趋势看，报价上涨的房源占比虽然逐渐减少，但仍然占比过半；同时报价下跌的房源占比也逐渐收窄，可以说业主心态已经在逐渐恢复了。可能是经历过那么多政策调控，看到房价还是稳步上升的，已经无所畏惧了。对应到成交数据上，深房中协的数据显示，除了新政出台后的那个星期，二手成交一落千丈外，后面已经逐渐适应，二手网签或许将会维持低位平稳运行。不过这个时候也不排除有着急出手的卖家，好好找一找，谈一谈，说不定能捡漏。值得注意的是，在二手相对平静的时期，新房却更加受到有名额的人的青睐，更倾向于去试一试。一个是节省税费；另一个是觉得抢的人相对以前可能会少一些。但似乎，华强城的抢房大战已经告诉我们：大家都以为人少可以捡漏。后续，或许还会掀起新的“打新”热潮。

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询2018年5月第二周，深圳新房成交有所降温。上周（5.7-5.13），深圳新房成交587套，环比减少35套，成交均价54227元/平方米，环比每平方增加1252元，涨幅为2.4%。近期，深圳新房房价持续稳定。2018年3月-5月深圳新房成交量走势分析2018年3月-5月深圳新房成交价格走势分析智研咨询发布的《2021-2027年中国深圳市商品房市场深度调查与投资潜力分析报告》共十五章。首先介绍了中国深圳市商品房行业市场发展环境、深圳市商品房整体运行态势等，接着分析了中国深圳市商品房行业市场运行的现状，然后介绍了深圳市商品房市场竞争格局。随后，报告对深圳市商品房做了重点企业经营状况分析，最后分析了中国深圳市商品房行业发展趋势与投资预测。您若想对深圳市商品房产业有个系统的了解或者想投资中国深圳市商品房行业，本报告是您不可或缺的重要工具。本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章 2015-2019年深圳市商品房经济环境监测第.一节 2015-2019年中国经济现状分析一、中国经济景气度分析二、中国宏观经济指标分析三、中国主体经济现状分析四、中国房地产业在国民经济中的地位五、中国未来经济走势预测第二节 2015-2019年深圳市商品房经济分析一、深圳市经济景气度分析二、深圳市宏观经济指标分析三、深圳市主体经济现状分析四、深圳市房地产业在经济体系中的地位五、深圳市未来经济走势预测第二章 2015-2019年深圳市商品房政策环境监测第.一节 2015-2019年中国房地产业政策深度分析一、土地政策研究分析二、房价及政策调控情况三、未来政策走向第二节 2015-2019年深圳市商品房政策解读一、深圳市商品房政策要点解析二、深圳市新政盘点及点评三、一线城市限购对深圳市房地产市场影响第三章 2015-2019深圳市商品房消费环境监测第.一节 深圳市商品房消费市场环境分析一、深圳市商品房消费现状调研二、深圳市商品房消费者信心指数三、深圳市商品房消费市场驱动因素第二节 深圳市房产消费社会环境分析一、人口环境分析1、消费人群2、人口结构3、潜在消费群体规模二、教育环境分析三、生态环境分析四、中国城镇化率五、居民的各种消费观念和习惯第四章 2015-2019年深圳市房地产整体发展态势剖析第.一节 深圳市土地市场研究一、深圳市土地市场供给逐渐升温二、深圳市成房企土地储备主战场三、地产开发商加快深圳市拿地速度第二节 深圳市房地产市场调考察一、深圳市房地产市场发展轨迹二、深圳市房地产发展的驱动因素三、深圳市房地产市场发展状况深圳房价依旧保持在5字头，周一成交均价最低，仅50129元/平方米。周五和周日成交均价超56000元/平方米，分别为56398元/平方米和56069平方米。2018年5.7-5.13日深圳新房成交量走势2018年5.7-5.13日深圳新房成交价格走势分析四、我国房地产发展重心城市五、房地产企业在深圳市的发展第三节 深圳市房地产市场价格调研一、深圳市房屋价格现状调研二、深圳市房价上涨原因三、控制深圳市房价的建议第四节 深圳市房地产市场的开发模式一、城市综合体的模式二、城市发展运营商的模式三、城投的模式研究四、城中村模式探讨第五章 2015-2019年深圳市土地储备与开发利用现状分析第.一节 深圳市土地开发流程第二节 深圳市土地开发模式一、土地一级开发模式二、土地二级开发模式第三节 深圳市土地开发市场供应现状深度分析一、深圳市建设用地供应分析二、深圳市住房用地供应分析三、深圳市商业用地供应分析第四节 土地开发市场需求现状分析一、深圳市土地成交情况分析二、深圳市土地成交均价分析三、深圳市全国土地成交地块排名第五节 2015-2019年深圳市土地市场“招拍挂”分析一、土地“招拍挂”出让总体情况二、土地市场招标出让分析三、土地拍卖挂牌出让分析第六节 2015-2019年深圳市地价调查分析一、全国地价总体情况二、各经济区域地价趋势三、各地理区域地价预测四、主要重点城市地价走势五、当前土地市场价格形势六、后期土地市场价格走势判断第六章 2015-2019年城市发展与规划研究第.一节 深圳市城镇化进程分析第二节 深圳市城镇化现状与规划第三节 深圳市城镇化与土地开发需求分析第四节 深圳市规划对房地产业的影响透析第七章 2015-2019年深圳市商品房所属行业市场数据监测及同比分析第.一节 商品房产业的相关概述一、商品房产业特点及分类二、商品房的套型和户型三、商品房开发及所占比重第二节 2015-2019年商品房建设与销售数据统计第三节 2015-2019年中国商品房市场发展形势一、各区以及项目交易量考察二、各区存量房调研数据三、商品房销售价格调查结果第四节 2015-2019年深圳市商品房细分市场动态研究一、节 能商品房建设与发展状况二、高端商品房市场前景展望三、豪华商品房市场发展形势四、精装修商品房的发展现状第五节 2015-2019年商品房市场同比分析一、全市市场吸纳分析二、全市市场均价考察三、全市存量消化周期四、全市存量平均户型五、开发区市场吸纳分析六、开发区销售价格调查七、存量消化周期第八章 2019年深圳市商品房消费者购买实地调研结果第.一节 中国深圳市与一线城市房地产购买市场对比分析一、人均住房面积对比二、住房消费结构（新房、二手房）对比三、住房消费能力对比四、购房者年龄区间对比五、购房者面积需求区间对比六、购房目的调查对比七、深圳市购房市场所处地位第二节 2019年深圳市（住宅、商务楼，豪宅）市场购房行为剖析一、购房者对于新房市场与二手房市场关注比例二、中低价位新房为市场关注热点三、购房者置业投资关注八大方向四、购房者购买行为调研综述第三节 2019年深圳市（住宅、商务楼，豪宅）市场购房行为研究一、购房者置业看重性价比二、投资性购房比例及主要关注区域三、购房者考虑的主要因素四、购房者青睐的价位及面积五、购房者的其他诉求分析第九章 2015-2019年深圳市房价考察调研指数及未来价格走势第.一节 房地产价格构成要素及影响房地产价格因素分析第二节 深圳市商品房市场价格监测一、新建商品住宅价格变动情况二、二手（商品房）价格变动情况三、深圳市商品房销售价格指数四、深圳市商品房分类价格指数第二节 深圳市商品房市场价格走势预测第十章 2015-2019年深圳市商品房热点楼盘实地调研及景气指数排名第.一节 2015-2019年深圳市商品房各楼盘销售价格指数一、深圳市各楼盘销售价格二、深圳市各楼盘销售面积三、深圳市各楼盘销售销售额四、深圳市各楼盘成交套数（内部销控表）五、深圳市各楼盘采用销售策略及客户群体第二节 2015-2019年深圳市商品房主要楼盘热销排名统计第三节 2015-2019年深圳市商品房房产开发景气指数调研第十一章 2015-2019年深圳市商品房开发商及资金链内部调查第.一节 2015-2019年深圳市开发商现状调查一、房地产开发商角逐深圳市商品房重点分析二、深圳市房地产开发空间及潜力探讨三、中国房地产开发商向深圳市商品房投资情况第二节 深圳市房地产开发商资金链分析一、深圳市房地产开发商资金链现状二、深圳市房地产开发商资金周转三、深圳市房地产开发商贷款渠道四、深圳市房地产开发商与银行关系分析第十二章 2015-2019年中国房地产市场融资考察与研判结论第.一节 中国房地产行业融资渠道与模式情况一、中国房地产融资渠道现状二、中国房地产融资模式三、房地产上市公司募集资金方式四、信托创新房地产直接融资模式五、宏观调控政策转折下的房地产融资第二节 房地产上市企业资本市场融资方式比较一、资本市场融资方式比较二、资本市场融资结构分析三、比较之后得出的重要结论第三节 中国房地产融资存在问题及对策探讨一、中国房地产企业融资存在的问题二、中国房地产信托存在的主要问题三、中国房地产企业融资对策分析四、发展中国房地产融资渠道的对策与建议第四节 房地产企业提升融资能力对策结论及指导一、提高房地产企业内源融资能力二、提高房地产企业权益融资能力三、提高房地产企业合作融资能力四、提高房地产企业负债融资能力第十三章 2021-2027年深圳市商品房营销模式及销售策略创新思路第.一节 中国房地产营销模式深度研究一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代二、中国房地产行业危中有机的销售转型解析三、中国房地产营销存在的问题及解决方案四、中国房地产营销的方向及未来趋势第二节 深圳市商品房市场营销现状分析一、深圳市商品房市场已进入营销时代二、深圳市商品房市场“促销战”升级三、深圳市商品房营销模式第三节 深圳市商品房营销策划发展的影响因素一、深圳市商品房宏观环境影响刨析二、深圳市商品房微观影响环境解析三、深圳市商品房营销策划发展方向第四节 深圳市商品房区域营销策略一、房地产企业的绿色营销方案二、房地产市场营销价格策略分析三、房地产企业网络营销策略定位四、新形势下房地产的服务式营销五、房地产低成本营销策略点评分析六、房地产项目的小众营销模式解析第五节 深圳市商品房销售策略创新思路第十四章 2021-2027年深圳市商品房市场投资潜力与风险预警第.一节 2015-2019年中国房地产市场投资现状剖析一、房地产投资成国内需求重要组成部分二、影响房地产开发投资的因素综述三、中国房地产市场开发投资情况四、中国房地产开发投资的情况五、中国房地产开发投资的情况第二节 2021-2027年深圳市商品房市场盈利状况预测第三节 2021-2027年深圳市商品房市场投资机遇探讨一、深圳市房地产市场投资新热点二、深圳市商品房市场发展具较大潜力三、深圳市商品房市场投资机遇分析第四节 2021-2027年深圳市商业地产投资潜力一、深圳市商业地产投资机会二、深圳市商业地产发展存在矛盾三、深圳市商业地产投资建议第五节 2021-2027年中国房地产投资风险预测研究一、利率风险预测二、购买力风险预测三、资金变现风险四、中国房地产投资风险总体状况及变化趋势第六节投资观点第十五章 2021-2027年深圳市商品房未来前景及发展形势预测第.一节 2021-2027年中国房地产行业未来前景展望及趋势研究()一、中国房地产将成为下一轮经济发展亮点二、中国房地产市场价格走势判断三、中国房地产行业发展形势点评四、中国房地产业未来几年趋势预测第二节 2021-2027年深圳市商品房市场形势研判一、深圳市商品房未来发展趋势研究二、深圳市商品房未来市场形势预测()三、深圳市商品房市场价格未来走势图表目录：图表：中国房地产企业数量持续增长数据图表：2015-2019年中国深圳市土地出让分类统计图表：2015-2019年中国深圳市土地市场土地出让区域分布图图表：2015-2019年中国深圳市土地市场分区土地容积率图表：2015-2019年中国深圳市土地市场分用途土地容积率图表：2015-2019年中国深圳市土地市场分区域土地价格预测图表：2015-2019年中国深圳市土地市场不同用地性质土地价格图表：2015-2019年中国深圳市土地成交量趋势图图表：2015-2019年中国深圳市楼面地价调研结果统计图表：2015-2019年中国深圳市土地成效溢价比调查图表：2015-2019年中国深圳市各板块土地纯住宅楼面地价图表：2015-2019年中国深圳市土地成交结构图图表：2015-2019年中国深圳市各板块土地成交量数据统计图表：2015-2019年中国深圳市各板块住宅类土地成交价格及溢价率图表：2015-2019年中国深圳市各板块商办类土地成交价格及溢价率图表：2015-2019年中国深圳市各板块别墅类土地成交价格及溢价率图表：2015-2019年中国深圳市商品住宅新增供应数据图表：2015-2019年中国深圳市商品住宅成交情况调研图表：2015-2019年中国深圳市商品住宅各面积段成交占比图表：2015-2019年中国深圳市商品住宅各价格段成交占比图表：2015-2019年中国深圳市商品住宅销供比月度走势图表：2015-2019年中国深圳市商品住宅可售量及出清周期月度走势图表：2015-2019年中国深圳市商品住宅成交价格指数走势图图表：2015-2019年中国深圳市成交套数TOP10项目占比情况表图表：2015-2019年深圳市商品住宅项目销售排名前十名调查图表：2015-2019年中国深圳市别墅销量对比图图表：2015-2019年中国深圳市各类别墅新增供应量、销量环比示意图图表：2015-2019年中国深圳市各类别墅新增供应量占比图表：2015-2019年中国深圳市二手房供求关系变化趋势图图表：2015-2019年中国深圳市重点区域二手房交易市场份额变化走势图图表：2021-2027年中国深圳市主城与郊区二手房交易市场份额变化预测图表：2015-2019年深圳市（住宅、商务楼，豪宅）市场交易量变化统计更多图表见正文......

“内环+中环”趋势明显，新兴商务区未来可期2020年9月8日，深圳—仲量联行最新发布《 解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望》研究报告，回顾深圳经济特区40年经济、产业、基建等方面的成就，在城市呈现“多中心”发展的格局下，仲量联行提出“内环+中环”的概念，预测深圳办公楼市场的需求，探讨未来机遇。仲量联行深圳董事总经理夏春毅：“深圳由一个边陲小镇经过短短四十年的发展便成为全国的经济重镇和国际化创新城市，其根本原因正是深圳作为经济特区能够力行改革、坚持开放、敢闯敢试、勇于创新。”深圳的经济体量已然位列全国第三，高速的经济增长吸引了大量的人才与劳动力，造就了深圳这个国内最具移民精神的城市。深圳办公楼市场高速发展顺应城市的建设轨迹，深圳办公楼市场也经历了二十多年的飞跃发展。近十年间，深圳办公楼市场多处于供需两旺的状态，从2015年开始迎来了爆发式增长，截至2020年二季度，甲级办公楼存量已经达到2000年年底存量的30倍以上。而需求方面，近几年来，高新技术产业和金融业发展势头迅猛，来自这两个行业的租赁需求基本占全市的50-70%。深圳甲级办公楼市场物业分布同一时期，高新技术企业将非生产部门的办公空间从产业园升级至甲级办公楼的趋势非常明显，且他们还是深圳办公楼市场里最积极寻求扩租机会的群体之一。深圳具有优势的高新技术类细分领域，如社交媒体、芯片设计与制造、云服务等不但在近五年中增长迅猛，且未来大有加速增长的趋势。深圳是中国内地金融业占GDP比重最高的城市之一。金融业作为深圳四大支柱产业之一，该行业租户虽然在各区都有分布，但最集中的还是在福田中央商务区。全市及三个细分市场亮点及甲级办公楼近五年成交租户行业分布新兴商务区未来可期仲量联行将已经成熟的蔡屋围-福田-后海/科技园片区视作深圳的“内环”，将深圳地铁5号线沿线区域视作深圳的“中环”。 “中环”商务区的前景相当乐观，片区内外交通基建的完善将是加速这些“中环”商务区成熟的首要因素，同时，大型高新技术企业、其他有大面积办公需求和成本节约需求的企业、以及承租能力相对低的中小企业都将向“中环”商务区集中。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“中环商务区的成熟将进一步奠定深圳办公楼市场的‘多中心’格局，而‘多中心’不仅意味着更多的产业载体，还能够大幅提升非核心区及城市近郊的土地价值，促进土地的高效利用，并引导城市不同区域的平衡发展。”深圳核心商务区与新兴商务区分布两大主导产业持续支撑办公楼市场需求高新技术与金融两大主导产业在深圳的空间布局上，呈现出核心商务区与新兴商务区全面覆盖的特点，也在很大程度上促进了核心商务区与新兴商务区的错位共同发展。其与“多中心”发展格局的契合意味着深圳办公楼市场将延续供需两旺的态势。高新技术与金融产业受疫情影响相对较小，部分高新技术巨头企业甚至还因疫情获益，扩张需求较强，而金融业也已走出金融去杠杆的阴霾，需求开始反弹。仲量联行预计来自这两大主导产业的大量需求将涌向新兴商务区。即便深圳市场面临大量新增供应，供过于求的状态中短期内难以改变，但空置压力估计不会进一步上升，而租金在短期内仍将下行，在中长期则有望企稳反弹。2019-2022年深圳甲级办公楼物业市场从长远来看，仲量联行估计上述新兴商务区将在2025-2030年间达到成熟，届时，对这些区域的需求将进一步增长，且这些需求在全市的占比将继续提升。而这些新兴商务区的新增供应预计在2030年前基本面市，供需关系将更趋平衡，租金水平也将迎来较快增长。

来源：证券时报原标题：线下消费少减租呼声高 深圳购物中心元气有待恢复供不应求，一直是各方对近几年深圳写字楼市场的“印象”。其实，深圳的购物中心也如雨后春笋般出现，也给人同质化和供不应求的印象。受新冠肺炎疫情的冲击，深圳的购物中心状况又如何？记者发现，越来越多的企业开始复工，虽然深圳一些大型购物中心继续延长闭店时间，但也有购物中心准备重新开业，例如位于福田岗厦的卓越中心则宣布重新开业。据悉，从2月17日起，越来越多的购物中心将陆续“开门迎客”。“自从疫情开始，人一日比一日少，所以商场在春节期间坚持开店几天后也选择暂时闭店。”在东门太阳百货经营箱包生意的李经理告诉记者，“除了到商超买菜，哪还有什么人逛街购物，电影院也关了，大家都待家里呢。”记者从深圳市零售商业行业协会和深圳各大商业公司了解到，包括天虹、宝能第一空间等多个大型购物中心、百货商场与商户共战“疫”，主动为商户租户减免疫情防控期间的租金，减租时间有7天、15天等，受惠商户和租户数量庞大。不过，在李经理看来，“自救”和如何恢复消费者的信心才是重中之重。她告诉记者，由于门店规模较小，没有进行网络销售。为了让销售“不停步”，自己开始在微信朋友圈和视频网站“卖货”，自己还当上了“带货主播”。日前，深圳市零售商业行业协会发起了一份问卷调查，报告是对近100家零售为主企业问卷调查而成。数据显示，刚刚过去的春节周期（1月20日-2月8日），仅有13%的深圳受访企业因供应生活保障品使营业收入保持正增长，93%受访企业预计未来3个月内无法恢复。100家受访企业现金储备及现金流平均能支撑企业经营3.27个月，其中仅有21%的受访企业能支撑超过半年。面临此轮疫情影响，虽然政府及金融机构也出台了一些惠企措施，但受访企业强烈呼吁，深圳政府部门及金融机构应及时出台针对零售行业的优惠支援政策。戴德梁行认为，零售业中短期前景依然不明朗，直至疫情结束，大型购物中心市场空置率将有所推升，整体平均租金则面临下调。第一太平戴维斯认为，若新冠肺炎疫情在今年3月底之前得以有效控制，零售市场有望随之逐步回暖，但部分品牌临时关闭店铺，一季度甚至上半年销售将受影响。