深圳房地产市场研究

土地是房地产市场的根本性资源，也是产业发展的重要资源。土地市场本应是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要影响。深圳市场作为全国的重要市场，龙头房企云集，土地市场也是兵家必争之地。但深圳土地招拍挂市场相对其他一线城市而言，则算不上活跃，主要由于深圳招拍挂市场土地供应不足。为权威、客观、公正展现房企在深圳市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判深圳市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年全年深圳房地产市场拓展力TOP10》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在深圳市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。榜单解读2020年全年深圳土地市场综述住宅用地出让创新高，土地交易“量涨价跌”2017至2020年深圳市房地产开发用地成交情况，数据来源：广东省深圳市土地房产交易中心、深圳土地矿业权交易平台、焦点研究院根据焦点研究院统计，2020年全年，深圳市通过公开市场挂牌出让的住宅用地31宗，土地面积约158.86万平方米，较2019年的44.59万平方米上升了256.27%。住宅用地成交金额800.72亿元，较2019年成交额397.09亿元，同比上升101.65 %。平均楼面价14907.38元/平方米，2019年同期平均楼面价27439.42元/平方米，同比下降45.67%。楼面价下跌主要原因是深圳第十一区--深汕特别合作区土地成交量的加大，拉低了全市的均值，剔除该区影响，其他各区土地价格是上涨趋势。土地供应激增，安居集团占半壁江山综合来看，2020年深圳市房地产开发用地交易成交量大幅增长，一方面是深圳加大了住宅用地供应力度，2019年全年宅地成交12宗，2020年全年土地成交31宗，成交量大幅增长，创下历史新高。福田11年来也罕见地出让了宅地。另一方面，虽然安居集团拿地资金并不多，合计93.75亿元，且拿地面积合计25.77万平方米，但是从安居集团拿下的宗地数量来看，占到了全年住宅用地成交的45%，占到宅地市场的半壁江山。根据焦点研究院统计，在2017年到2020年最近四年的土地交易中，2020年拿地规模大幅上升，主要系落实深圳市政府保障房住宅尤其是人才房供应的规划所需。2017年至2020年全年安居房成交量价分析，数据来源：广东省深圳市土地房产交易中心、深圳土地矿业权交易平台、焦点研究院各区域土地市场不均衡，总体呈“西强东弱”之势2020年深圳各区域土地成交统计表，数据来源：广东省深圳市土地房产交易中心、深圳土地矿业权交易平台、焦点研究院对房企而言，深圳市场是珠三角乃至粤港澳大湾区的重要阵地，但在深圳土地市场上，由于土地市场供应的不均衡性，深圳各区域表现差异大，总体呈“西强东弱”之势。根据焦点研究院统计，2020年整年，罗湖无土地供应，福田和盐田均仅有1宗地成交，在深圳11个区中，宝安区为成交面积和成交金额最多的区域，成交土地面积为58.25万平方米，成交总金额达到了253.57亿元。土地成交金额排名第二位的是光明区，成交总金额为149.83亿元。土地成交面积排名第二位的是深汕合作区，成交土地面积为55.38万平方米，但深汕合作区作为深圳第十一区，位置相对偏远，土地价格低，成交楼面价仅为1901.97元/平方米。因此除零成交区域，深圳西部的土地成交总体远远高于东部的土地成交。从土地成交面积来看，宝安沙井街道A301-0575宗地，土地面积约43.68万平，成交价127.1亿，为2020年成交土地中“量价最高”。从楼面价来看，2020年深圳土地楼面价最高的区域分别是南山区、宝安区、福田区和光明区，其中南山区的楼面价高达26951.92元/平方米。外地房企成功入深，多家联合体拍地频现根据焦点研究院统计，2020年全年，在房企住宅市场拿地面积中，融创中国和华发股份居首位。2020年11月23日，融创中国和华发股份组成的联合体深圳融华置地投资有限公司拿下位于宝安沙井街道的A301-0575宗地，土地面积约43.68万平方米，成交价127.1亿元，该地块作为深圳2020年土地交易市场总价地王，也使得外部房企融创中国和华发股份共同上榜2020年全年住宅拿地面积排行榜榜首。位居拿地面积榜单第二位的是深圳本土房企深圳市地铁集团有限公司，住宅用地成交面积29.9万平方米；位居榜单第三位的是深圳市人才安居集团，共31块成交地块中，安居集团共摘得14宗用地，成交地块涉及各个行政区，成交面积为25.77万平方米；其中本土房企华润、万科今年也纷纷出手拿地，分列第四和四五，其中万科是距离2017年在深圳湾拿地建设总部大厦后，时隔3年再次在深圳拿地。此外，统观2020年深圳土拍，房企方面出现多家、多次联合体，有外部房企成功“驻深”。如卓越＋佳兆业组成的联合体、金地＋电建+华润+前海控股组成的联合体、招商＋TCL组成的联合体、融创+华发组成的联合体、佳兆业+新城组成的联合体。2020年全年，外部企业中有新城控股、安徽高速借助公开土地市场首进深圳房地产市场。2021年深圳土地市场趋势判断深圳市政府大力落实保障房住宅供应体系2020年全年安居集团拿地资金合计93.75亿元，拿地面积合计25.77万平方米，凸显深圳市政府对完成保障性住房用地计划的决心。同时，相比以往人才安居房以出租为主，2020年可售人才安居房数量大幅增长，18宗人才安居房宅地均可出售。而且，18宗人才安居房宅地中，仅有2宗不限制入市价格。究其原因，主要系落实深圳市政府保障房住宅尤其是人才房供应的规划所需。按照规划，到2035年，深圳将实现170万套住房供应，其中保障性住房（人才房、安居房、公租房）不少于100万套。据2020年4月深圳市住房和建设局印发的《深圳市住房发展2020年度实施计划》，全年计划供应商品住房用地125公顷（125万平方米）。根据前述数据，深圳已超额完成2020年居住用地供地计划，完成率达127.12%，与2019年的129%基本持平。土地招拍挂市场容量不足，城市更新来补充土地供应虽然2020年深圳宅地“大放闸”，创下历史最高数据，但是在庞大的深圳市场，公开的土地招拍挂市场提供的宅地则显得捉寸见肘。在2020年住宅土地市场上，进入商品市场住宅的地块仅为4块，分别为深圳市地铁集团竞得的位于光明的18.85万平米的二类居住用地；深圳市光明集团竞得的位于光明的4.9万平方米的二类居住用地；深圳市深汕特别合作区城市发展投资有限公司竞得的位于深汕特别合作区的3.85万平方米的居住用地；以及龙光地产竞得的位于前海的3.17万平方米的居住用地。此外，全年仅有龙光、融创、佳兆业、新城4家民企在深圳竞得宅地。因此大量的房企在招拍挂市场基本是无地可拿，因此本地房企以及大型外地房企活跃的房地产市场主要以城市旧改为主。西部供应放量，房价依然坚挺根据焦点研究院统计，在2020年成交的31宗宅地中，光明有7宗，数量位居深圳11个区中第一。其次为龙华，成交5宗。宝安和坪山各成交4宗，南山、龙岗和深汕合作区各成交3宗，福田和盐田各成交1宗。2020年西部楼市火爆，尤以光明区为最，日光盘数量最多，宅地出让数量也是领先其它区。从成交面积和成交金额来看，位于西部的宝安区则是出让宅地面积和金额最高的区。深圳西部的楼市还将继续保持供需两旺的趋势。总的来说，今年深圳的住宅土地供应相较以往，可谓“井喷”。可以预见，在未来的两到三年内，深圳住宅市场将有总建面675.57万平方米的住宅供应，再加上深圳城市更新项目的推进，以不断缓解目前深圳住宅市场供需不足的矛盾。同时在2035年前，深圳筹建公共住房不少于100万套的目标下，再叠加深圳被赋予的新定位及发展要求，深圳的住宅供应还将大幅增加。本文源自焦点财经

2020年深圳房地产市场可谓“一波三折”，前三季度深圳楼市在2月和7月出现两次明显的分水岭。2月因疫情楼市几乎暂停，成交量同比降幅达到有史以来新低。随着疫情缓解，7月深圳楼市复苏，持续向好。深圳市政府出台新的调控政策，意图给过热的深圳楼市降温。第三季度，新房市场供应量增加，新房成交规模持续上升。政策层面，疫情缓解初期，2020年3月11日深圳市住房和建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知，对已批未开盘、已批在售项目，允许现场开盘、开放线下售楼处，深圳楼市在全国各大城市中率先回暖。2020年第二季度深圳楼市迅速复苏，成交规模持续上升。第三季度，为遏制市场过热，深圳市出台了“7·15”楼市新政。新政出台后，深圳楼市迅速进入冷静期。其中二手房市场受到新政影响最深，成交量高空滑落，购房者纷纷加入“打新”大军。2020年第三季度的深圳新房市场无论从供应，还是从成交上来看热度持续攀升。特别需要注意的是，深圳第三季度新房普遍采用“无房家庭”优先的摇号规则，预计将对深圳市场产生深远影响，值得关注。为权威、客观、公正展现房企在深圳市场的销售力和影响力，精当、准确、清晰研判深圳市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年第三季度深圳房地产市场销售力TOP20》，将通过房企销售金额、房企销售面积，项目销售金额、项目销售面积等四个维度，体现房企在深圳市场的销售情况，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，深圳房企实现销售面积160.09万平方米，销售金额863.34亿元。其中，鸿荣源以14.66万平方米的销售面积，96.11亿元的销售金额，位居2020年第三季度深圳房企销售面积和销售金额首位。此外，招商蛇口和京基分别以53.27亿元和46.82亿元的销售金额位列深圳房企销售金额榜单的第二位和第三位。恒大和京基则位居2020年第三季度深圳房企销售面积的第二位和第三位。恒大销售面积位居前三，但销售金额被招商“弯道超车”，主要系招商目前在售项目为豪宅，而恒大在售项目为刚需盘，因此招商在销售金额上略胜一筹。项目方面，位于龙华的鸿荣源壹成中心璞誉府位居2020年第三季度深圳项目销售面积和销售金额的首位；勤诚达正大城悦园和仁恒四季新园分别位居2020年第三季度深圳项目销售面积和销售金额的第二位和第三位。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年第三季度深圳房地产市场综述与前景展望市率先复苏，第三季度高度活跃2020年的深圳房地产市场原本有望延续2019年底的小阳春行情，进入2020年2月，突如其来的新冠疫情，导致深圳楼市在本就属于传统销售淡季的2月份遭遇冰封期。从历年数据来看，2月份成交量都会受到春节假期的影响，2020年2月叠加新冠疫情，导致深圳市房地产成交呈现明显下滑趋势。此外，疫情对社会经济影响深远，疫情缓解前后，对家庭收入的偏悲观预期导致短期内市场观望情绪升温。反过来，房企和项目面临资金吃紧、库存承压等影响，被迫开启线上售楼处，破解当下低迷的困境。随着新冠肺炎疫情有所缓解，行业企业复工复产，3月份深圳楼市在全国各大城市中率先回暖，成交量有序放大。4月份，深圳楼市新房住宅成交创5年来同期最高记录，深圳楼市疫情之后的恢复速度，超出了市场预期。进入5月份，深圳楼市在“房住不炒”主基调和政府严查喝茶费、更名费等违规操作政策之下，市场热度有所下降。深圳宝安住建局责成所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售，严禁房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等额外费用，在严格的政策把控下，2020年5月份深圳新房成交量创下近5年最低。而6月份，深圳新房市场供应量大幅上涨，多个网红盘入市，带来成交量稳中有升。整体上看，2020年前两季度的深圳市场呈现出“先抑后扬”的状态。进入第三季度，二手房市场受政策影响成交量有所收缩，但新房市场在2020年第三季度再创新高，供应和成交均呈现上涨趋势。第三季度是目前深圳新房市场最为活跃的时间段，成交规模和成交价格呈现出结构性上扬趋势。本土企业在深优势明显，城市更新为深圳重要拿地方式在2020年前三季度的市场表现中，深圳本土房企占据先天优势。据焦点研究院统计，2020年第三季度深圳房企销售金额前三被三家深圳本土房企包揽，分别是鸿荣源、招商、京基。而前十的名单内，还有勤诚达、中海、恒裕、佳兆业等深圳本地企业，外来房企仅有恒大、仁恒、龙光三家上榜。这种现象主要与深圳的土地供给有关，目前在深圳通常拿地的方式：一是公开招拍挂，二是城市更新（旧改）。但是由于深圳土地资源有限，深圳现通过公开招拍挂的商品房用地较少，且土地价格不菲，所以城市更新成为房企在深圳重要的拿地方式，而深圳本地房企在城市更新方面的优势是外地房企无法比拟的。从三季度榜单中可以看出，位居2020年第三季度深圳房企销售金额和销售面积双榜首的鸿荣源就是深圳房企中的旧改大户。而位居榜单第三的京基虽然多年未出现在公开的土地招拍挂市场，但从深圳的东部到西部，从南山到宝安，京基均有旧改项目。据公开信息显示，京基未来在深圳旧改建筑面积规模达到800万平方米以上，货值或达到约4000亿元以上。此外，从2020年第三季度入市项目情况也可以看出，入市的项目多为城市更新项目。其中，位于龙华的鸿荣源旧改项目壹成中心璞誉府位居2020年第三季度深圳项目销售面积和销售金额的首位。外地房企虽然凭借强大资金实力和对产业链垂直整合的能力，在其他城市做得有声有色，但是想要在深圳落脚却相较本地房企略显逊色。深圳市场区域分化显著，供应规模对成交影响较大从区域上看，交易分化趋势非常显著。一方面，区域供应规模对成交影响较大，另一方面，则与区域购房需求情况有一定关系。根据焦点研究院的统计，2020年第三季度，原关外区系成交主力，福田、南山则系成交单价最高区域。具体来看，龙岗区属于东部区域，东临大亚湾与坪山区、惠州市相邻，西接龙华区，南连罗湖区与盐田区、隔大鹏湾与香港新界相望，北靠惠州市、东莞市，可承接福田区、罗湖区外溢购房需求。同时，龙岗区是近三年来深圳房地产开发用地供应规模较大的区域，且前三季度供应规模位居全市第一位，土地供应类型包含了住宅、商业、办公等用地。光明、宝安、南山、龙华也系房地产开发用地和商品住宅供应的主力区域。总体看，西部新盘供应量相对东部较少，但整体去化速度快，整体成交量较大。值得一提的是，光明区受粤港澳大湾区、广深科技创新走廊等利好影响，成交量价均有提升，市场关注度较高。此外，原关内区域，包括罗湖、福田、盐田供应量较低，尤其是罗湖、福田等成熟区域，可售新盘相对较少，供应量较少，导致整体区域成交量低。被称为深圳“第十一个区”的深汕地理位置较远、成立时间短，区域配套不成熟，但其价格相对较低，加之受深圳辐射，总体来说深汕房地产市场未来向好。2020年第三季度深圳各行政区成交情况，数据来源：广东省深圳市住房和建设局、深圳中原地产、焦点研究院首置刚需和首次改善需求表现活跃从2020年第三季度成交户型情况来看，首置刚需和首次改善需求表现更为活跃。根据焦点研究院统计，2020年第三季度，深圳商品住宅成交主力面积段系90平方米以下商品住宅，占总量的51.14%。此外，90平方米至140平方米占总量的41.69%，140至180平方米占总量的5.21%，180平方米以上占总量的1.96%。2020年第三季度深圳户型段成交情况，数据来源：广东省深圳市住房和建设局、深圳中原地产、焦点研究院另据焦点研究院统计，2020年第三季度全市项目成交价格5.39万元/平方米。其中，位居销售力TOP20项目，其成交价格5.32万元/平方米。总体来看，2020年第三季度深圳新房市场供应活跃，限价调控政策下新房凸显超高性价比，市场打新热情高涨。“715”新政后，以深户无房优先、新盘价格与二手房倒挂、税费少等多方面因素主导着深圳未来新房市场走向，打新将是未来一段时间深圳楼市的主旋律。免责声明本报告由焦点研究院提供，仅供本机构客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本机构尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本机构于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。市场有风险，投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本机构、本机构员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本机构同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“焦点研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。本机构对本免责声明条款具有修改和最终解释权。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。

宋丁 中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任2018年的深圳楼市可谓波澜起伏,坚韧前行,新房成交量仅29396套，是22年来的第二低量,新房均价连续三年维持在54000元左右。当政策压住房价的时候，经济继续前行，这意味着，楼市事实上在去除泡沫，夯实房价的合理性并积累动能。所谓一二手房的“价格倒挂”现象很生动地说明了这一点，政策压住了一手房价，但没有压二手房价，于是，同一片区内同类住房中，出现了二手房价高于一手房价的现象，这种价格倒挂现象让市场清晰地看到了一手房的投资价值，于是，在去年后两个月政策严密调控、一手房市场整体低迷的格局下，竟然出现了局部新盘抢购的“冷势热销”怪象。可能让人不安的是二手房的表现了，嚷嚷了大半年的价格倒挂现象，说的正是部分片区二手房一直以来的亢奋和躁动，然而，10月以后，这个一直不愿低头的二手房市场突然改变预期，呈现出明显的疲软甚至下跌势头，二手房业主的不安情绪在升温，门店看房者骤然减少，西装革履的销售员们被迫再一次走出门店，站在马路边上，手摇牌匾，向路人兜售房子，而急于放盘的业主们开始小心翼翼地让步了，买方市场迅速形成了。从全国看，受宏观形势影响，一线城市楼市均出现收缩、下跌势头。三四线城市由于去库存成效明显，货币化棚改政策大幅转向，其楼市的流动性狂潮急速消退，三四线迎来低潮期。二线城市的楼市本来相对较好，但在两端市场低迷势头夹击下也逐步呈现出不稳定的态势。由此可见，中国整体楼市在告别2018年之时，不同程度显示出量缩价低的的低迷态势。在这种态势下，2019年的深圳房地产将会呈现什么样的格局？用四句话概括：第一句话：房住不炒，调控延续，大势不变，立足长效。尽管楼市出现了低迷现象，阶段性的政策松绑已经显露苗头，但是我认为中央提出的房住不炒的调控大方向不会改变。这一点表明，中国的房地产仍然潜伏着很大的炒作动能，对宏观经济带来潜在的威胁，调控政策的实施不会轻易撤出，我们对此要有充分的思想准备。尤其是深圳这样的资本型城市，投机炒作有很顽固的背景，一旦调控政策发生重大改变，就可能再次诱发楼市炒作。但是这种严格调控的格局也从侧面表明，房地产仍然有强大的发展前景和动力，因为可以想象，如果一个产业本身已经进入弱势，国家就用不着动用如此强的政策来对此实施约束，深圳的房地产业界应该对自己的行业保持足够的信心。只是在长效机制下需要大智慧来调整发展策略，保持稳健前行。第二句话：稳定预期，防范大跌，适度宽松，市场对冲。近期，由于全国整体经济形势的走弱形势以及房地产低迷态势显现，各地陆续出现政策适度放松的现象，这种情况已经影响到深圳，不少银行已经调低房贷利率，由原来的基准利率基础上上浮20%调低到上浮15%，或者由上浮15%调低到上浮10%。这不是楼市反转，而是政策在楼市异变的态势下针对性地适度放松实施对冲市场下跌预期的行动。其实，房住不炒的房地产方针和防范房价大跌引发金融风险并不矛盾，从国家政策面看，既不纵容房价乱涨，也要防止房价大跌，因为改革开放以来的国民财富一半以上都囤积在房子里了，深圳的表现更甚，很多人家的总资产中，房产占比达到70%、80%甚至90%，打垮房价就等于吞噬掉大量国家财富和国民财富，所以，今年的政策面将通过促进回暖维护楼市的稳定，深圳将在今年开年后的一段时间内合理引导楼市适度回暖，以稳定房价，稳定预期。第三句话：二次房改，商保并举，潜需恒强，供难应求。深圳今年将加快推进落实二次房改方案提出的商品房保障房并举政策。拥有1300万常住人口的深圳，仅有大约200万套红本（房产证）商品房，按照每户3口人、每户拥有一套房计算，理论上也只有600万人可能拥有正规红本住房，但在现实中，很多人家拥有不止一套房子，因此实际达不到有600万常住人口拥有红本住房的情况，保守估计，按照500万人真正拥有红本房算，仍然有800万常住人口没有正规的红本房，尽管他们中间很多人买了小产权房、军产房或者其他类型的无红本的房子，但他们得到一套红本房的渴求始终存在，我仍然把这800万人列入深圳的住房刚需系列，这个潜在需求十分强大。二次房改就是要通过政策性的保障策略，加快推出更多的低价性保障房，包括人才房、安居房和租赁房，以满足庞大的刚需需要。然而，严重缺地缺房的现实对房改进程构成严峻挑战，短期内的二手预期走弱改变不了强大潜在需求的真实性。租房市场可以做大，但在中国文化中，这似乎永远是一种过渡性安排。刚需们永远在期盼有一天会步入有房一族，而以小换大、以差换好的改善性需要同样绵绵不绝，这种现象在深圳非常突出，从根本上解决这个问题至少需要20年时间，这里面潜伏着巨大机会。第四句话：更新求变，临深扩融，存量深耕，稳定发展。除了上述二次房改增加住房供应的政策导向外，2019年，深圳解决土地和住房问题的策略还有三个：第一是城市更新力求改变困局现状。多年来城市更新速度缓慢，严重影响深圳的土地和住房供应。今年在更新政策和实施方面应该有明显变化，政府会顺应市场需要，力争在旧改、城市更新领域形成突破；第二是深圳与临深片区将进一步加大融合式发展的力度。临深片区是深圳市锁定的居住外溢地区，将进一步改善深圳与莞惠间的通勤能力，促进临深片区的公共配套服务，以疏通和增强外溢能力；第三是加大对存量资产的利用和管理，将采取多种策略深度挖掘存量住房的复合价值。

来源：江瀚视野8月26日，深圳市政府官网发布《特区40年|改革东风鼓千帆 初心不改谱新篇》文章。此次文章对深圳特区40年的发展给予了总结和回顾，明确了先行示范的新征程和新目标。深圳特区40周年的发展，也形成了很多房地产领域的创新和探索，积极总结，有助于为后续深圳发展和中国经济转型等提供更宝贵的经验。对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：1、改革历程实际上这篇文章中，对于土地市场的改革和创新有几点描述。第一、敲响土地拍卖第一槌，建立第一个出口工业区、科技工业园区。第二、2005年，发展势头正猛的深圳给自己划定了一条生态控制线，“红线”内区域共计约974平方公里，占全市陆域面积49.9%，这些土地被严格限制开发建设。第三、深圳围绕“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”目标，努力解决市民的操心事、烦心事、揪心事，努力率先形成共建共治共享共同富裕的民生发展格局，打造民生幸福标杆。这三点内容对应了深圳了城市改革和发展状况。其中对于土地市场来说，深圳在全国率先进行土拍，本身具有非常好的突破性，为全国房地产市场的发展提供了新的模式。而对于生态控制线的表述，其实也说明城市科学发展的导向，尤其是这两年深圳对于各类产业导入有严格的规定，促进土地经济效益最大和生态保护价值最大的目标实现。而第三点则和美好城市生活的内容有关，尤其是这两年深圳在学校建设等方面不断发力，真正让每个深圳人和购房者实现更美好的居住目标。2、未来展望从房地产的角度看，深圳在特区40年的基础上，将在中国特色社会主义先行示范区的方向继续前进，预计后续会有一些新的政策内容。第一、当前住房制度改革迫在眉睫，尤其是在“多主体供给、多渠道保障”、“租售并举”等方面需要有较大的突破，深圳后续将在住房制度改革方面继续扮演先行者的角色。第二、促进更好的营商环境，在土地住房等方面给予更大的保障，以吸引更多的人才进入。尤其是在今年疫情的特殊时期，后续在公共卫生、智慧社区等方面预计会有更大的资源导入。第三、将继续坚持房住不炒的政策思路，真正在房地产长效发展机制方面做创新，尤其是会在存量物业盘活、房价监管常态化、学区资源均衡化等方面发力，真正实现美好深圳的目标。

土地是房地产市场的根本性资源，也是产业发展的重要资源。土地市场本应是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要影响。为权威、客观、公正展现房企在深圳市场的土地和项目拓展情况，精当、准确、清晰研判深圳市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年第一至第三季度深圳房地产市场拓展力TOP5》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，分别从商业用地和住宅用地两种类型研判房企在深圳市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。特别说明，本研究报告仅以招拍挂市场作为研究对象，对于其他形式储地如旧改等均不在此研究范畴。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年前三季度深圳土地市场综述一、土地市场呈现“量升价跌”2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度深圳市房地产开发用地成交情况，数据来源：广东省深圳市土地房产交易中心、焦点研究院深圳市场作为全国重要市场，在土地招拍挂市场表现中，却有其典型特征。近几年来，深圳土地市场在商业和住宅供应上一直处于短缺状态。2020年以来，截止到9月30日，前三季度商业及住宅土地供应仅29宗，其中商业11宗，住宅18宗。在住宅地块交易市场中，流拍3宗，其中深圳人才安居集团（含盐田、宝安人才安居公司）竞拍达到11宗，另外仅4宗地为商品房用地。根据焦点研究院统计，2020年前三季度，深圳市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地29宗，共计供应面积122.17万平方米，较2019年同期上升179.89%。成交金额387.99亿元，同比上升19.87%。2020年前三季度成交平均楼面价10005.71元/平方米，2019年同期平均楼面价24766.38元/平方米，同比下降59.60%。综合来看，2020年前三季度深圳市房地产开发用地交易成交量大幅增长，但成交均价却大幅下跌。其主要原因在于：第一，2019年全年土地成交27宗，前三季度仅10宗地，剩余17宗均在2019年第四季度推出；第二，2020年第二季度成交17宗地土地，推地节奏加快。第三，2020年前三季度成交29宗地中，其中18宗住宅用地中，11宗被人才安居集团摘得，且成交面积最多的区域为深汕合作区，拉低了整个土地市场的成交均价。二、各区域土地市场不均衡，供地依然紧张2020年1-3季度深圳各区域土地成交统计表，数据来源：广东省深圳市土地交易中心、焦点研究院对房企而言，深圳市场是珠三角乃至粤港澳大湾区的重要阵地。但在深圳土地市场上，由于土地市场供应的不均衡性，深圳各区域表现差异大。根据焦点研究院统计，2020年1至3季度，深圳罗湖、福田、大鹏新区三个区域无地可售，其中按照成交金额排名，成交金额最多的是南山区，成交总金额达到了161.48亿元；其次是光明区和宝安区，成交总金额分别为91.63亿元和66.49亿元。从土地成交面积的维度来看，成交最多的区域为深圳十一区，即深汕合作区，成交面积为86.41万平方米，占供应总量的26.05%；其次为光明区80.82万平方米，占供应总量的24.37%，龙华区43.94万平方米，占供应总量的13.25%。从2020年前三季度成交土地来看，新区是深圳土地市场供应的主力。2020年前三季度土地成交平均楼面价前三位为南山区、宝安区和光明区，其中南山的平均楼面价为38761.64元/平方米，宝安区平均楼面价为19585.84元/平方米，光明区平均楼面价为11338.10元/平方米。其他成交区域楼面价均在万元以下。三、2020年深圳住宅土地市场，安居集团成为最大赢家根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企住宅市场拿地面积中，安居集团位居首位，拿地面积24.52万平方米。累计成交15宗地，安居集团摘得11宗，位列住宅土地交易市场第一位，成为最大的赢家。2017年、2018年、2019年、2020年1-3季度安居集团拿地统计图，数据来源：广东省深圳市土地交易中心、焦点研究院根据焦点研究院统计，在2017年到2020年最近四年的土地交易中，2020年拿地规模大幅上升。一方面落实深圳市政府保障房住宅尤其是人才房供应的规划需求；另一方面，由于今年新冠疫情的影响，人才安居集团的竞标也起到了对土地市场托市的作用。四、房企无地可拿，本地房企以旧改为主庞大的深圳市场，在土地交易上，则显得捉襟见肘。在2020年住宅土地市场上，进入商品市场住宅的地块仅为4宗，共计成交面积30.77万平方米，分别位于光明区、深汕特别合作区和前湾片区。2020年1至3季度以来，深圳所有住宅市场以招拍挂方式的供地量屈指可数，因此房企在招拍挂市场可拿地块寥寥无几，导致本地房企和大型外地房企在城市旧改市场中显得尤为活跃。2020年前三季度深圳土地市场趋势判断一、人才安居住房用地供应规模放大，人才安居集团占土地市场主导2020年是深圳人才安居住房用地供应“井喷”之年，当年大量成交的人才安居住房用地不仅改变着当前和未来一段时间的深圳土地市场，也在深刻改变着未来一至三年深圳房地产市场，尤其是交易格局和成交特点。根据焦点研究院统计，在2020年前三季度深圳土地市场成交的15宗房地产开发用地中(只统计普通住宅用地和人才安居住房用地），用于建设人才安居住房地块11宗，面积24.54万平方米，占总量的44.36% ；成交金额87.44亿元，占总量的22.53%；平均楼面价7768.94元/平方米。2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交情况，数据来源：深圳市土地房产交易中心、焦点研究院2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交情况，数据来源：深圳市土地房产交易中心、焦点研究院2020年普通商品房用地成交4宗，成交面积30.8万平方米，占总量55.6%；成交建筑面积102.2万平方米，占总量的26%；成交金额199.8亿元，同比下降56.7%，占总量的51.5%；成交价格19547.94元/平方米（未剔除地块配建要求等可能影响成交价格的因素），同比下降65.03%。2020年是深圳市场“政策性住房用地”的关键一年，当年的政策性住房用地供应规模迅速放大，这对深圳市场的土地价格和销售终端的商品房价格都将产生深远影响。焦点研究院认为，让市场回归市场，让保障回归保障，是当前和未来一段时间深圳土地市场的“主旋律”。深圳决策层已明确表态，深圳住宅市场供应结构将呈现出市场商品住房、政策性支持住房（人才住房、安居房）、公共租赁住房三类房产并行状态。2018年8月，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（下简称“主文件”），被外界评为自1998年房改20年后的“新一轮房改”。依据这份文件，深圳住房分为三大类：市场商品住房、政策性支持住房（人才住房、安居房）、公共租赁住房。文件计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居房和公共租赁住房总量不少于100万套，占市场供应量的60%，市场商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房将保持“4 2 2 2”的供给模式。而2020年前三季度人才安居住房用地供应规模放大，也是基于上述政策。普通商品房用地供应端，由于深圳国土资源短缺，可供开发用地越来越少，特别是诸如罗湖、福田等成熟老区的商品房用地供应过度依赖城市更新，在这些区域通过招拍挂竞得的土地少之又少。在开发端，政策性住房用地的大量新增不利于激发房企拿地热情，加上城市更新过程繁杂且耗时较长，导致短期内新增住房供应有限，深圳供不应求的住房现状得不到改善，能否改变供求不均衡的市场结构，将依赖相关政策和供应动作的调整。二、土地住宅市场供应紧张，深圳房价面临压力“稳地价、稳房价、稳预期”是当前和未来一段时间包括深圳在内的全国房地产市场的调控目标。其中，“稳地价”是基础，土地价格走势对房价的影响是根本的。由于深圳土地资源短缺，供不应求的状态一直存在，因此，当前的深圳土地价格仍处于上升趋势。根据焦点研究院统计，2020年前三季度深圳土地市场成交的人才安居房用地，其成交平均楼面价7768.94元/平方米；普通商品房用地成交楼面价19547.94元/平方米。（未剔除地块配建要求等可能影响成交价格的因素）2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交楼面价情况，数据来源：深圳市土地房产交易中心、焦点研究院2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交楼面价情况，数据来源：深圳市土地房产交易中心、焦点研究院深圳市区域发展不均衡，地区间差异较大，所以深圳市的人才安居住房用地、成交楼面价呈不规律展示。三、区域供地不均衡状态延续，深汕合作区等成为供地主流在区域结构上，深圳土地市场延续了此前的不均衡状态。根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，深圳深汕特别合作区、光明区、龙华区的房地产开发用地成交规模位居前三位，分别是35.53万平方米、25.61万平方米和9.41万平方米。但在成交金额和土地收益上，区域结构又发生了明显变化。根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，南山区、光明区和宝安区的房地产开发用地成交金额位居前三位，分别是161.48亿元、91.63亿元和66.49亿元。2020年前三季度深圳市各行政区房地产开发用地成交情况，数据来源：深圳市土地房产交易中心、焦点研究院究其原因，地价水平不同和由此反映出的房地产市场运行特点系根本因素。2020年前三季度，南山区、宝安区和光明区的房地产开发用地成交平均楼面价位居前三位，分别是38761元/平方米、19586元/平方米和11338元/平方米。此外，由于当年成交的人才安居住房用地较多，龙华、平山、龙岗等多区楼面价不超过1万元/平方米，深汕合作区房地产开发用地成交平均楼面价低至1206元/平方米。2020年前三季度深圳市各行政区房地产开发用地成交楼面价情况，数据来源：深圳市土地房产交易中心、焦点研究院南山区作为深圳高科技创新企业发展的腹地，土地价格在各区中最高；罗湖、福田两区作为深圳发展最为成熟的两个区域，已经没有可供开发用地，只能通过城市更新增加土地供应，供地萎缩甚至归零趋势暂时不会改变。免责声明本报告由焦点研究院提供，仅供本机构客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本机构尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本机构于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。市场有风险，投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本机构、本机构员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本机构同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“焦点研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。本机构对本免责声明条款具有修改和最终解释权。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。

最近，继今年7月15日楼市严控政策（限购、限贷、税收、普通住宅标准、新盘开盘监管等一揽子措施）出台以来，深圳楼市有一次闻名全国，“代持炒房”、“众筹打新”等成为炒房客的新手法。华润城润玺一期、万科瑧山海家园成为“代持炒房”、“众筹打新”的代表性楼盘。深圳华润城润玺一期均价为13万元/㎡，而周边华润城润府的二手房均价18万元，价格差每平方米为四五万元，以该楼盘最小的100平方米户型算，如果中签则最少能赚500万元。持续走高的价格，其中的泡沫有多大，有待市场检验。11月30日，对于媒体报道华润城润玺一期等楼盘出现“代持炒房”、“众筹打新”等情况，深圳市住建局局长、党组书记张学凡表示，针对当前一二手房价格倒挂和媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。深圳楼市热几乎延续了一整年，而政策的“修补”也在不断跟进。对此，有人结合过往政策，通盘考虑全国，给出了如下意见和建议：一是，要求购买五年社保；二是，主要收入来源地在深圳；三是，全国房地产数据联网，以家庭为单位，持有房屋面积在X平方米（例如200平方米）以上的，禁止在深圳购房；四是，房屋自取得房产证之日起三年内不得转让；五是，以家庭为单位，持有房屋面积在X平方米以上的，阶梯式收取房产税。A.超过Y平方米的，每年房产估值的按1%收取房产税，B.超过Z平方米的，每年按房产估值的3%收取房产税，C.超过W平方米的，每年房产估值的按5%收取房产税，此举与个人所得税类似；六是，以家庭为单位，持有房屋面积在X平方米以上的，划入炒房红名单，禁止乘坐地铁、高铁、飞机；七是，一经查实炒房或代为炒房属实，依法依规严办，禁止在深购房；八是，收紧住房贷款，提高贷款利率；九是，严格审查流程，祭出当年邓公"社会严打"的力度；十是，减少商品房价差；十一是，增加商品房住宅供应；十二是，综合考虑假结婚、离婚、代持以及公司购房等，可以设定离婚三年内禁止购房；十三是，与支付宝、微信、银联等合作，信用分双规并行，推出与买房挂钩的信用分，以家庭为单位，持有房屋200平方米以上的，信用分为0。这些建议尚有待斟酌和完善。11月30日，张学凡称，深圳将进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进房地产市场平稳健康发展。

文/宋丁 中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任本文整理自宋丁主任近日在深圳房地产中介协会演讲中的结论部分。现在国家形势多变，中美博弈、新冠疫情、国内大循环等等；从区域经济格局看，继粤港澳大湾区战略推出后，紧接着是深圳建设中国特色社会主义先行示范区政策落地，还有就是深圳都市圈战略，可谓紧锣密鼓；从中国房地产业看，强调房住不炒、三稳，严控流动性进入房地产，连LPR都连续五个月保持稳定；深圳则出了史上最严的715深八条新政，还有其他一些配套政策，总之就是要千方百计保持房地产的稳定运行。这些都是新形势的表现，但是，对于深圳房地产来讲，万变不离其宗，还要看供需关系，这个解决不了，什么背景、什么严控都无济于事。当然，面对形势变化，深圳房地产业还是要有所应对。下面我就下一步深圳房地产业可能的动向提出八点研判，供大家参考。01、在可见的未来，深圳住房将继续保持供需失衡的状态我这个判断谈不上什么消极，就是一个客观描述。深圳住房的供需失衡是老问题了，住宅用地仅占建设用地的20%左右，这无论如何都是一个严重问题，比不了北上广的35%—40%，更比不了欧美的50%+。盼了很久的扩容，不就是想增加一点土地，强化一下供应，连这个小小的要求都实现不了，遑论什么供需平衡。出来一个都市圈概念说，深圳可以在都市圈框架内协调土地利用。有这么好的事？你协调一下莞惠去，看人家愿不愿意。昨天东莞爆了，临深9个镇都喊着要“融入”深圳，可是，你那土地使用权让深圳“融”吗？恐怕没那么容易吧，还是消停消停，稍安勿躁。既然供需失衡一时半会儿解决不了，那深圳楼市就随时有中小型的市场波动和价格上扬现象，那个715新政估计很快就会出现边际效应递减的情况，8月一二手房市场的数据并没有出现想象中的爆冷，反而还保持着适度的温热，就是明证。房产作为民众投资的首选，其定位恐怕暂时仍然不可替代，直到8月，楼市中间的投资者占比仍然在30%以上。当然，形势的确在变化，深圳楼市内部的分化现象也很明显，有遭抢购的，也有卖不动的。这意味着，投资房产的区域和时点选择越来越重要了，这需要给大家提个醒。 02、城市更新的政策条件将趋向宽松以有效增加住宅用地供应深圳不扩容，就没有更多的新地，要盖更多的房子怎么办？只有盯上城市更新。深圳的旧村、旧商业区、旧住宅区、旧工业区有几百平方公里，无论是拆迁，还是整改，总之，这是一个巨大的土地空间，是可以挖掘潜力的，但长期以来由于种种原因，城市更新的效率很低。未来深挖更新土地效益，急需在政策上做出重大突破，近期的双95政策就是很好的范例。近期深圳房地产市场上的一个突出关注点是写字楼严重过剩问题，平均空置率已经到了大约30%的高度，恐怕当年批出更新土地用于商业综合体开发的政府部门和开发商没有想到吧。现在销售或出租写字楼成了一件极其艰苦的事，早知如此，何必当初。显然，眼下工商用地供应已经明确收紧了。一边是工商物业过剩，另一边是住宅严重短缺，这是什么逻辑？GDP逻辑，财政收益逻辑。你想想看，如此缺地的城市，一有地就盖住宅，政府只能收一次卖地的钱，再收一次买楼的税，后来就什么也收不到了，这个买卖感觉不好啊。哪些物业可以长期有收益呢？当然是工商类物业。这就是政府更关注工商类物业开发而忽视住宅物业的根本原因。当然，上面提出的“房住不炒”，针对的也是这些年被恶炒的住宅，所以住宅被“标签化”了，可以堂而皇之地被欺负。可是，你深圳和其他城市不一样啊，人家北上广常住人口90%都有红本私宅了，深圳刚刚到30%，你和人家比个啥？整天盯着需求，限来限去，能解决居住问题吗？不可能嘛。现在，政府总算明白了。还是要加大供应，这是关键。怎么办？未来加快从更新中释放住宅用地就好，这一点是可以明确预见的，特别是政府承诺的保障房，量很大，没有土地，就成了空话，政府担当不起的。03、深化二手存量房产业链以应对成熟型楼市的来临深圳以70%的交易量成为国内二手存量房占总成交比例最高的国内城市，但在市场交易、产业链延伸、产能运作、利税增长等方面仍不成熟。917关于二手房监管的文件表明，政府将加大力度催熟二手房市场，让庞大的二手存量房成为城市经济新的增长点和利税新渊源。存量房对于深圳的现实经济意义在于，即便那些庞大数量的非红本房，只要这些房源客观存在，就可以按照存量房的实际情况，实施恰当的产业链延伸，同时产生相应的利润和税费贡献，这是城市经营的重要内容。如果考虑到未来房地产税的开征，存量房的意义就更大了，还是要未雨绸缪。04、借鉴新加坡模式推进二次房改有效强化保障房供给2018年，深圳推出二次房改方案，强调学习新加坡模式，设定了60%的住房为保障性质。这个政策大方向是正确的，但实施具有相当大的困难，关键仍然是土地约束，目前每年都难以全面完成目标。显然，解决深圳的住房保障，仍然需要土地政策和机会的配合。刚刚听到消息，香港准备租借珠海的海岛，在未来30年内填海70平方公里，建设大量公共住房。看来深港都面临着严峻的保障性住房供应的问题。国家发改委已经批了，深圳地铁14号线延伸到惠阳，将来还会向大亚湾、东莞临深各镇延伸，很大程度上就是要解决深圳土地紧缺问题，引导深圳人外溢到莞惠居住。但这些举措仍然不能替代深圳自己开发住房特别是保障房的责任，政府还是要通盘考虑，拿出万全之策，以有效落实二次房改有关保障房建设和分配的承诺。05、以高端产业为核心、地产为基础的产业地产将大行其道深圳多年来土地匮乏倒逼出产业升级和土地财政替代模式，这实在是一件大好事。目前在一二线城市中，深圳是土地财政占比最低的城市，大约每年的土地收益占一般预算收入的10%多一点，更多的一般财政预算收入来源于产业升级后的税收。现在的开发商都明白，眼下想要拿地太难了，特别是定向出让，你没有足以证明符合政府产业政策的高端产业做引领，根本不要幻想拿到土地。那种轻松拿地盖房卖房拿钱走人的时代一去不复返了。当然，一个好的地产商也很有底气，那些很牛的产业商毕竟不懂房地产，他们也要依赖地产商做好基础，做好平台，做好产业空间。很多升级版的产业以地产为依托，建设科技研发及智慧型产业平台，这就为深圳的产业地产发展模式及前景提供了成功的经验。06、从深汕合作区模式看到扩权式扩容带来的土地权益机会如果说，深圳从周边莞惠土地上直接扩容没那么容易，可以仔细看一下深汕特别合作区开发模式，深汕合作区看上去是一次扩权，土地权属还是汕尾的，只是把运营管理权交给深圳，这就是所谓的“扩权”。但是，我认为，深汕实质上是以特定的扩权实现了扩容，现在深圳把深汕区作为深圳的第11区看待，从户籍到电话号码，到邮政编码，到GDP统计，到财税收入，统统计入深圳总盘子，这种形式的扩权和扩容又有多大区别？深汕区的实践表明，这可能是未来深圳解决土地困局的可行、可操作的现实举措，也许比直接要求扩容更具策略性和现实性。现在，在深圳都市圈框架内，深河特别合作区在酝酿，东莞、惠州临深片区也都在制定“融入”深圳的方案，希望能突破深圳扩容问题上的僵局。当然，关键的问题是：能否真正赋予深圳直接调配利用周边特定土地的决策权。07、以策略之心用足用好深圳都市圈战略我们知道，这两年来，已经有粤港澳大湾区及先行示范区的双区战略隆重推出，这些战略对深圳都非常重要，但就土地开发利用的视角看，近期推出的深圳都市圈战略对于深圳现实地解决“融地”问题显得更加现实。都市圈框架可能是深圳获得周边土地调配决策权的基础铺垫。毕竟是“深圳都市圈”，深圳作为都市圈的核心城市，对其他圈内城市的经济辐射和引领作用大家还是有目共睹的，是充分认可的。既然这样，那深圳要求和圈内城市分享一定的土地调配权就是一种公平交易行为。从另外的视角看，深圳多年发展中形成了东西部不平衡发展的格局，东弱西强。而都市圈的空间中心恰恰在深圳东部，这将大大有助于平衡东西部的发展。08、由大湾区及城市群视角继续向西突破，纵深挖掘西岸地带上半年广州南沙核心片区突然受到深圳客的热烈追捧，这表明，深圳传统的“临深”片区概念正在被颠覆。深中通道即将于2023年建成，提前通车，这是深刻改变深圳与珠江口西岸地区关系的重磅举措，从此中山化身临深城市，深圳人的居住选择多了一个新方向新目标。建议大家从现在开始，认真关注西岸地带，这可能是又一轮房地产投资发展的重大补缺机会，包括西岸的佛山、中山、珠海等城市。珠海不仅有未来的深珠通道可以通达，还有一个澳门因素，现在关于横琴岛整体交付澳门管理的传言很引人注目，此举若坐实，则对珠海乃至珠江口西岸都市圈都具有重大意义，可以密切观察，寻求其中的投资发展机遇。

中商情报网讯：近期，深圳楼市高烧不退，调控即将升级加码的传言也再次盛行。7月15日，深圳调控升级政策终于落地，新政要求本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房，完善差别化住房信贷措施，同时将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。坊间热议深圳楼市调控将收紧深圳楼市火爆，同时再现各种躁动：“打新”、喝茶费、二手房挂牌价跳涨。7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，举行座谈会，参会的有万科、华润、贝壳等开发商和中介机构，讨论了上半年深圳房地产市场运行情况及存在的问题。7月7日，深圳市房地产中介协会发布《关于切勿散布、轻信房地产市场不实消息的郑重提示》称，深房中协数据显示，上周关于深圳市即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，不负责任的催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。7月8日，深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作。对此，坊间预测深圳将收紧楼市调控。据悉，7月以来，杭州、东莞、宁波等地已相继出台楼市调控新政。跟深圳一样，这些地方的楼市近期都明显升温，甚至出现了一房难求的现象，房价也随之明显上涨。深圳楼市调控升级也是情理之中的事情。深圳楼市成交量火爆2月受疫情的肆虐，深圳楼市促销活动暂停，项目停工，购房者购买意愿下降，新房和二手房成交低迷。随着疫情好转，深圳楼市迅速回暖。2020年上半年，深圳新房成交16727套。受新房供应量大幅减少的影响，二手房成交表现靓丽，上半年深圳二手房成交44010套。数据来源：深圳市房管局、中商产业研究院整理深圳楼市涨幅较快房价方面，深圳房价涨幅较快。据国家统计局数据，深圳房价涨幅靠前，2020年3月深圳二手房领涨全国，2020年5月深圳新房房价环比上涨0.6%，同比上涨4.9%，二手房房价环比上涨1.6%，位居全国第二，同比上涨12%。数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理深圳加码楼市调控打击炒房行为深圳此次政策的出台是对“房住不炒”、“一城一策”的严格执行，市场偏热即出台规范政策抑制市场进一步升温，保持市场平稳。本次新政明确规定户籍人口必须落户满3年同时有社保缴纳记录才能购房，精准打击了上半年深圳落户炒房的现象；中原地产首席分析师张大伟表示，按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩。房价也将开始调整。关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知各有关单位：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就相关事项通知如下：一、调整商品住房限购年限深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。二、完善差别化住房信贷措施在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。三、发挥税收调控作用更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。四、细化普通住房标准享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。五、加强热点楼盘销售管理对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。六、推行房屋抵押合同网签管理进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。七、加大二手住房交易信息公开力度及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。八、严厉打击房地产市场违法违规行为持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。本通知自发布之日起施行。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年深圳房地产行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

来源：e公司深圳土地市场或将迎来巨大变化！中央正式抛出“大礼包”，支持深圳建设先行示范区。10月11日晚间，新华社刊发《中共中央办公厅 国务院办公厅印发》。除了涉及资本市场的改革举措，在土地管理制度方面的最新探索方向，成为外界关注的焦点。业内人士向证券时报·e公司记者表示，中央对深圳的最新土地管理制度的深化探索，会对接下来整个深圳土地市场、房地产市场产生很大的影响。深圳已经进入了一个土地供应的瓶颈，现在要在存量土地上进行政策上的改革和突破，具备非常鲜明的政策引导性，以及深化改革释放深度红利的标志性作用。精准靶向施策 突破土地供应瓶颈根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，将支持深圳在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。同时，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。对于上述政策出台的背景，中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟在接受e公司记者采访时表示，这个是在中国经济启动以国内循环为主、国际国内互促双循环发展的新格局的大背景下，在深化改革方面的重要突破，瞄准的是一些特大型的城市存在的土地管理制度问题。在已没有增量土地空间的一些大城市上，通过土地空间的进一步改革来释放红利。深圳的此次制度探索，将进行相关领域的政策试点并实现突破。同时，在未来，相信会对北京、上海、广州等城市形成积极的示范作用。业内人士表示，就深圳过去土地市场而言，一直存在三个关键问题，第一个是地少、第二个是土地的用地结构不合理，第三个是很多的土地基本上已经建设完成，主要都是存量用地。数据显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。相比住宅用地，深圳在工业用地、商服用地上则要多出许多。数据显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平方米，位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平方米，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平方米，位居第41位。而毫无疑问，中央对深圳的最新土地管理新政，会对接下来整个深圳的土地市场、房地产市场产生很大的影响，相当于给予了深圳市在土地管理方面更大的自主权，从此，深圳可以在土地市场、房地产调控方面大胆探索一些新政策、新思路。佳兆业集团副总裁，首席经济学家刘策向e公司记者分析称，总的来看，深圳土地管理制度的新探索，对推进整个深圳的产业结构，提高住宅比例，促进传统工业用地的盘活等方面，都会带来较为积极的影响。“工改”业务有望成新机会点 深汕跨区域发展迎东风随着中央支持深圳在土地管理制度上不断深化探索，深圳未来将会为全国试点出一条“存量、低效工业用地成功转换及盘活”的创新道路，形成一个有效的土地供应源头，促使整个存量土地、城市更新进入一个由地方政府主导审批的有序、良性循环中。“此次提出的二三类用地混合，我觉得能够更进一步的为后续的工改保、工改商等等方面，带来更大的政策空间。此前如果是工改工，房地产开发商会因为投入时间长、资金占用大等问题而积极性较低。现在存量工业用地能够通过合理的规划调整等等各种方式实现盘活，相信对于整个深圳用地的供给，我觉得应该会非常有帮助。”佳兆业集团副总裁刘策表示。而对于深圳从事城市更新的房企来说，政策有助于加大市场土地供给，带来新的发展机会，预计未来对业务有提振作用，除了传统旧村改造，后续工改业务有望成为新的机会点，拓展新土储来源，后续要更加关注政策实际落地和调整节奏，先知先觉的房企预计会加大工改项目拓展。此外，上述深圳先行示范区实施方案提到，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，跨区域发展深汕合作区，通过区域都市圈外延、跨界土地供应的最新合作方式，可以使得深圳的发展有更多的有效空间，更多的发展动力，使之形成更多土地红利支撑深圳整个区域城市发展的样本。相关标的：天健集团(000090)：2019年底，深圳市国资委组建了国有独资的深圳市特区建工集团有限公司（简称特区建工集团），以“先行示范”标准，全力打造深圳城市建设与服务的核心骨干力量。按照深圳市委市政府要求，特区建工集团全面对标上海建工集团，力争成为营收超1000亿元的大型综合性建工产业集团。此前，深圳市国资委将天健集团4.39亿股股份无偿划转至特区建工集团，成为天健控股股东。佳兆业集团 (01638.HK)：截至2020年中，佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备超4200万平方米，年土地供应量约80万平方米。城市更新业务聚焦粤港澳大湾区、战略布局全国10余个核心城市，业务涉及旧城镇、旧村庄、旧厂房以及烂尾楼改造，已成功打造深圳佳兆业中央广场、北京佳兆业广场、深圳佳兆业万豪酒店等20余个城市更新项目。深物业（000011）：深物业聚焦于高端产业园区物管细分赛道，大股东在产业园区方面资源优势突出，为深物业在管面积的增长夯实基础。截至2019年末，深物业在管面积超过2000万方，其中优质产业园区管理面积近800万平米。深振业A(000006)：截至2019年末，公司总土地储备为234.47万方，其中33%位于惠州、20%位于长沙，13%位于河源；可出租物业建面为13.31万方，90%位于深圳。公司在深汕合作区开发的振业时代花园项目一期已售罄。沙河股份（000014）：聚焦地产领域，经营模式传统，房地产销售营收占比96%。深圳国资委系其第一大股东，通过深业集团持有公司34.02%的股权。