沈阳房地产可行性研究报告

房地产开发过程非常繁杂，只有在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选才能保证项目开发的成功.......今天就给大家分享：（全套）房地产可行性研究流程！一.项目总论①项目背景分析②项目概况二.项目市场研究①宏观环境分析②房地产市场分析③板块市场分析④项目拟定位方案三.项目开发方案四.项目投资估算五.项目不确定性分析六.项目研究结论及建议（全套）房地产可行性研究流程分享完毕.......

编者按2020年已过，回望沈阳楼市这一年，可谓是起起伏伏，年初疫情来袭被按下“暂停”，三四月份迅速回暖，下半年两轮“被约谈”后，“沈八条”的秒落地，也遇到了近三年来最冷的“金九银十”……沈阳安居客推出2020年沈阳楼市报告【浮沉】将从政策、土地、房价、成交、市场多角度立体解读2020年沈阳楼市，还原一个最真实的2020，从过去看未来，定调2021。2020年，全国房地产政策先松后紧，“住房不炒、因城施政”的政策基调贯穿全年，强调落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在沈阳的政策上来看也符合先松后紧的节奏，上半年受疫情影响，沈阳房产局、沈阳公积金相关政策都有一定的利好，同时人才落户方面有了更大的开放，使得市场在疫情后迅速“回血”，而下半年在经历了两次约谈后，“沈八条”秒落地执行，市场也随之走向冷静期。结合沈阳2020年一年市场表现不难看出政策对于沈阳楼市的巨大影响，尤其在成交层面，也可以说沈阳2020年的政策走势无疑为楼市一年的浮浮沉沉定下了基调，今天我们就来看一下2020年沈阳楼市报告的政策部分。沈阳政策1月22日 住房公积金缴存基数上调1.和平区、沈河区、铁西区、皇姑区、大东区、浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区由1620元调整为1810元；2.辽中区、新民市、法库县、康平县由1350元调整为1540元。调整后的住房公积金最低缴存基数自2020年1月1日起施行。2月17日 六部门联合印发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》一、推进项目有序开复工；二、保障土地供应完善管理服务；三、积极促进商品房入市和销售；四、稳妥释放商品房预售监管资金；五、做好住房公积金缴存及使用工作；六、稳妥实施税费支持政策；七、全面做好水电气等要素保障；八、进一步提高行政审批效率。3月10日 辽宁省住建厅下发文件，提出要建立“超市”，推动房地产建设停滞和建成后闲置项目盘活明确今年辽宁省将通过让这些烂尾楼和闲置楼“入市”的措施，为原开发单位和有意向的合作单位、投资机构搭建对接平台，促进合作或项目重组，推动相关项目尽快盘活。目前，审核文体中心、南科财富大厦、沈阳·中关村智能制造创新中心、中日产业园等项目已顺利“复活”。3月25日 调整住房公积金部分提取业务1.延长“房证未发”持《购房合同》提取时限。2.调整偿还商贷提取方式、额度。3.提高租赁住房提取限额。本通知自2020年4月1日起执行。4月2日 六部门联合发布疫情期间房产修订政策，放宽预售资金监管发布关于修订《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》及有序释放商品房预售监管资金的通知。在土地出让金交纳款时间、延期交付房源、税费支持、有序释放预售监管资金4方面出台相关扶持政策。4月2日 全面取消人才落户限制 进一步放开落户政策4月2日，沈阳市人民政府办公室转发市公安局关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策补充意见的通知补充意见，7类人群皆可在沈落户，全面取消了人才落户限制，进一步放开落户政策。办理落户实行“二个一”服务，即“一次性”告知，“一站式”即时办结。符合条件，材料齐全，且真实有效，可以即时办理。7月22日 人社部门等四部门出台《沈阳市高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则》对此前发布的高校毕业生首次购房补贴相关政策做出了补充，“人才竞争”再度升级，购房补贴成重要砝码7月31日 沈阳教育局发布2020年沈阳中小学学区划分方案7月31日，沈阳市教育局公布了2020年义务教育中小学学区划分方案,今年各区域对学位紧张学校做出条件限制，部分区域学区有一定的变化。对于学位紧张问题，沈阳2年将新建42所小学、21所初中、4所高中。9月6日 “沈八条”新政发布即执行严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年；竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。9月6日，沈阳在参加两次住建部会议后，“沈八条”终于在意料之中出台，而与其他政策有所不同的是，该政策从出台之日起就写着9月6日即日执行。而在后续出台的媒体解读、以及官方解读中都显示出此轮政策的实际落地将一切从严。12月3日 促进房地产市场平稳健康发展12月3日，中国共产党沈阳市第十三届委员会第十三次全体会议通过《中共沈阳市委关于制定沈阳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，“十四五规划”中提出，完善住房市场体系和保障体系，发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。全国政策2月21日 央行召开2020年金融市场工作会议本次会议部署2020年六项重点工作，就房地产而言，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续 “因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。5月22日 2020政府工作报告集中精力抓好“六稳、六保”2020政府工作报告，强调要集中精力抓好“六稳、六保”工作，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7月24日 住建部点名10城市参加房地产座谈商会7月24日，住建部召开“房地产座谈会”，10个城市参加了此次会议，分别是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。强调落实城市政府主体责任，加强金融监管。8月25日 房贷统一转换为LPR定价8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。8月26日 住建部点名6个城市参加房地产座谈商会8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。强调毫不动摇坚持住房不炒，保持调控政策连续性稳定性。9月16日 融资“三道红线”开始试点融资“三道红线”已在参与此前央行、住建部座谈会的额12家房企试点实施。9月16日，一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求试点房企每月15日前提交这一表格，该检测表共涉8项财务指标。已经执行试点的12家房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。11月3日 “十四五”规划强调 坚持住房不炒，租购并举、因城施策11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布。针对房地产的部分提到：坚持住房不炒，租购并举、因城施策，促进住房消费健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展12月3日 完善长租房政策 扩大保障住房供给12月3日，住房城乡建设部召开座谈会强调，要时刻绷紧房地产市场调控这根弦，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。12月16-18日 高度重视保障性租赁住房建设中央经济工作会议提出，要解决好大城市住房突出问题，促进房地产市场平稳健康发展，要高度重视保障性租赁住房建设，土地供应要向租赁住房建设倾斜。总而言之，2020年与地产相关政策，无论是全国还是沈阳都是坚持着“房住不炒”的主基调，上半年因疫情影响政策层面均有所放松，而进入下半年房地产市场回暖后，政策层面也有所收紧，尤其沈阳在经历两波“约谈”后，出台“沈八条”，从二套房的首付比例以及二手房出让层面均有较大的影响。展望2021政策方面还是会延续“房主不炒”，稳定是关键。对于沈阳而言，大概率还会延续目前的限购以及沈八条政策，不会有较大的放松。

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷

最近很多城市房价上涨的呼声是越来越多。甚至还有XX自媒体喊出一个季度上涨20%的言论。其实关于房地产情况，其实每个月每个季度实际卖了多少地，房子挂牌多少，成交多少，库存还剩下多少都有明明白白的数据。前三个季度，全国新房成交量1033614万平方米，同比下降1%。如果只看第三个季度新房成交量42494万平方米，同比增长10.5%，这说明三季度真的有很多人买房。大家对疫情过后开始趋于乐观。第三季度成交量上涨原因也不乏为房产公司着急出货回款，所以都开始了各类促销活动。成交量与成交价是两个最关键的指标，如果市场有人大幅低价出货的话，成交量也会出现上涨。如果今后再看到成交量大幅上涨，不要慌，看看成交价。前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%，如果只看第三季度成交价均价达到10322/平方米，同比上涨3.7%，涨幅较第二季度6.8%有所回落。所以网上说的一个季度上涨20%的数据就是耸人听闻。价格确实有涨。疫情刚刚恢复的时候，确实有炒房的苗头，当时有很多资金进入楼市。各地政府开始缩紧调控政策。所以二季度涨幅比较大。三季度有所回落。相较于去年的第三季度，一线，发达和普通二线城市月均成交量分别上涨40.82% 12.5%和0.46%，不得不说在政策收紧的情况下，还出现如此的市场表现，说明当下的购房需求还是很充分的。图片均来源于网络

【环球网综合报道】房子，始终是我国老百姓最为关注的话题之一。近年来，随着一系列调控政策的精准实施，我国房地产市场正在逐步迈向健康平稳发展，“房住不炒”的理念已经逐渐深入人心。据不完全统计，今年1到8月，全国各地出台各类房地产调控政策合计次数已经突破360次。近日，天眼查发布《房地产行业企业数据报告（2020）》，通过近十年间的企业数据变化及多维度数据剖析，覆盖二手房、房屋租赁、物业市场等话题，分析整体房地产行业的发展，洞察消费者所处消费环境的变化。总体来看，天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国新增房地产相关企业30万家，西南地区同比增速最快。房屋租赁方面，前三季度新增房屋租赁相关企业9万家，深圳是唯一一个今年三个季度增量均上涨的一线城市。关于房地产服务，我国数百万家物业、装修、搬家相关企业近十年注册总量至少翻了两番。我国房地产行业新时代已然到来。2020年前三季度新增房地产相关企业30万家，西南地区同比增速最快10月过半，“金九银十”进入下半场，房地产市场整体成交依然活跃。据中原地产研究中心统计数据显示，热点的30大城市合计成交1820万平米商品房住宅，环比8月上涨了4.8%，而同比2019年同期上涨了25%。天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国共新增房地产相关企业超过30万家，较2019年同期相比增长11.91%。今年新增的房地产相关企业主要集中在广东、江苏和山东，三个省份新增的相关企业总量约占全国三分之一。有相关分析称，市场的热度主要原因是因为信贷政策相对宽松，另外各地分化也非常明显，最主要上涨的城市集中在一二线城市，华南和华东上涨明显超过华北。天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国一线城市新增房地产相关企业超过3.4万家，同比增长17.42%，新一线城市增量较为稳定，同比增长0.44%，而二线城市新增房地产相关企业超过7.6万家，同比增长25.63%。分区域来看，天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国华东和华南地区分别新增房地产相关企业12万和6万家，同比增长分别为22.68%和11.03%，而华北地区新增同比增长仅为1.04%。值得注意的是，西南地区新增房地产相关企业超过4万家，同比增长25.12%。针对未来市场，中指院方面分析认为，中央将保持房地产调控政策的连续性、稳定性，坚持稳地价、稳房价、稳预期。地方政府也将从各地实际出发，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。总体来看，天眼查专业版数据显示，我国目前有超过195万家房地产相关企业。其中有限责任公司占比超9成，注册资本为1000万以上的相关企业数量占比超过38%。地域分布方面，广东省的房地产相关企业数量最多，近30万家，占全国相关企业总量的15.10%。山东省和江苏省分别以15万和14家相关企业数量位居第二三位。另外，四川、浙江和上海三个省市地区也均拥有约10万家房地产相关企业。天眼查专业版数据显示，对比人口与房地产企业数量，可以发现，人口数量较多的省份，也拥有数量较多的地产相关企业。例如，“人口大省”山东和广东两省所拥有的的房地产相关企业数量，分别位居全国第二三位。天眼查专业版数据显示，2015年以来，我国房地产相关企业年注册量逐年上涨。2018年，我国房地产相关企业注册增速达到18.59%，为近十年来最高。2019年，我国房地产相关企业年注册量近37万家，为历年增量最高。2020年前三季度新增二手房相关企业13万家，已超过2019年全年增量随着房地产行业中二手房市场的不断发展，关注二手房的人也越来越多，二手房相关企业也开始纷纷崭露头角。天眼查专业版数据显示，我国目前有60万家二手房相关企业。其中，有限责任公司占比近9成。区域分布上，广东省的二手房相关企业数量最多，超过7万家，占全国相关企业总量的12.03%，其次是江苏省和上海市，均拥有约5万家相关企业。另外，山东、四川和浙江三个省份也都拥有超过3万家相关企业。纵观近十年我国二手房企的发展，天眼查专业版数据显示，从2011年起至今，我国共新增了超过72万家二手房相关企业，其中，2016年相关企业年度注册增速高达27.21%。值得注意的是，2020年前三季度我国共新增二手房相关企业超过13万家，已经超过2019年全年新增的相关企业总量，较2019年同期相比增长41.16%。其中，2020年第三季度新增6万余家二手房相关企业，环比增长23.25%。地域方面，今年新增的二手房相关企业主要集中在江苏、浙江和广东，三个省份新增的相关企业数量均占全国的9%。贝壳研究院方面表示，伴随着疫情逐渐得到控制，二手房市场累计成交在三季度实现反超。数据显示，2020年前三季度重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。另外，2020年国庆“黄金周”刚刚过去，据相关机构数据统计，今年黄金周二手房市场比去年明显升温，但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化，整个金九银十维持了“温”的表现。2020年前三季度新增房屋租赁相关企业9万家，第二季度新增近4万家近几年，国家陆续出台政策，鼓励住宅租赁市场发展。根据《中国流动人口发展报告》显示，流动人口中超过2/3的流动人口选择租赁住房。天眼查专业版数据显示，我国目前拥有90万余家房屋租赁相关企业，超三成相关企业注册资本达1000万以上。另外，有限责任公司占比为83.45%，个体工商户占比为5.84%。地域分布方面，广东省的房屋租赁相关企业数量最多，超过11万家，占全国相关企业总量的12.66%。山东省以9万余家相关企业数量位居第二，江苏省和河南省分列第三四位，均拥有超过6万家相关企业。自2012年以来，全国房屋租赁相关企业的年度注册数量和增速呈稳定上升趋势。其中，2019年新增房屋租赁相关企业近18万家，增速达21.18%。据我爱我家研究院13日晚发布最新报告显示，9月，北京住房租赁交易量、租金同步下滑，市场正向淡季过渡。业界分析认为，未来北京租赁交易量将继续下行，租金也呈现稳中有降的态势。除北京外，58同城、安居客在《9月重点城市租房趋势报告》中提到，上海、广州和深圳平均租金较上月环比均小幅上涨。天眼查专业版数据显示，我国2020年前三季度共新增9万余家房屋租赁相关企业，其中第二季度新增近4万家。分城市来看，今年新增房屋租赁相关企业数量最多的城市为广州市，超过6,700家，郑州市和深圳市分别以4,300家和3,600家相关企业数量位居第二三位。值得注意的是，深圳市第三季度新增超过1,400家房屋租赁相关企业，环比增长9%，是唯一一个今年三个季度增量均上涨的一线城市。房地产服务三件套：物业、装修、搬家，近十年相关企业注册总量至少翻两番【物业】天眼查专业版数据显示，我国共有超过212万家物业相关企业，其中有限责任公司占比超过94%，约3成的相关企业注册资本在1,000万以上。地域分布上，广东省的物业相关企业数量最多，近35万家，占全国相关企业总量的16%。山东省和江苏省位居第二三位，分别拥有19万和17万家物业相关企业。上海和北京两大一线城市也跻身前五名，均拥有10万余家相关企业。另外，我国超过63%的物业相关企业都成立于5年内，超过9%的物业相关企业成立15年以上。 以工商登记为准，2020年前三季度我国共新增近34万家物业相关企业，同比增长10.26%。新增的相关企业同样主要集中分布在广东、山东和江苏三个省份。【装修】天眼查专业版数据显示，我国目前有近414万家装修相关企业，主要分布在建筑业（43.24%），批发和零售业（22.42%）和租赁和商务服务业（19.28%）。其中，有限责任公司占比73.29%，个体工商户占比为24.41%。另外，将近一半的相关企业注册资本为0-200万。地域分布上，江苏省的装修相关企业数量最多，超过60万家，占全国相关企业总量的14.53%。山东省和广东省则位居第二三位，分别有超过43万家和近34万家相关企业。值得注意的是，我国装修相关企业2011年的注册总量为61.2万家，到2020年已经增至495万家，注册总量翻了三番。以工商登记为准，我国前三季度新增装修相关企业超过百万家，同比增长42.81%。【搬家】天眼查专业版数据显示，我国共有8.5万家搬家相关企业，主要集中在居民服务、修理和其他服务业（33.97%），交通运输、仓储和邮政业（27.15%）和房地产业（19.28%）。地域分布上，注册于山东、广东和江苏的搬家相关企业数量位居全国前三，三个省份的相关企业数量之和占全国的32.24%。其中，山东省的搬家相关企业数量最多，超过1万家，广东省和江苏省分别拥有超过9,900家和7,000家相关企业。天眼查专业版数据显示，我国搬家相关企业自2016年起注册增速始终保持在24%以上，2019年新增相关企业近2万家，为历史增量最多的年份。以工商登记为准，我国今年前三季度共新增近1.2万家搬家相关企业，同比增长-17.07%，其中，广东省新增的相关企业数量最多。投诉“重灾区”：买卖合同纠纷和物业服务合同纠纷为主要案由日前，一则有关“搬家”的新闻引起热议：吴女士找北京某搬家公司搬家，事先谈好的最多1500元，结果搬完算账时，搬家公司竟出具了一张18000元的账单！吴女士把这段经历发到网上，引起许多被搬家公司坑害过的网友的共鸣。事实上，房子，关系到消费者的安居问题，却是出现消费纠纷最严重的行业之一，房地产也成为了投诉的“重灾区”。据中国质量万里行消费投诉平台数据显示，2019年度房地产行业相关投诉21613例。按照房产家居行业特性，将投诉数据按照房地产、房屋租赁、家装家居三个细分行业进行划分并统计，统计结果显示：房地产行业相关投诉有15325例，占投诉总量的70.91%；房屋租赁行业相关投诉有5571例，占投诉总量的25.78%；家装家居行业相关投诉717例，占投诉总量的3.32%。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过28万家房地产相关企业产生过法律诉讼，其中，案由涉及房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷的案件数量占比近49%。另外，有3.48%的房屋租赁相关企业曾遭到行政处罚，超过3万家有严重违法行为。2020年以来，房地产相关企业被执行人信息数量已达38.6万次。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过14万家房屋租赁相关企业产生过法律诉讼，其中，案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷的案件数量占比近48%。另外，有4.6%的房屋租赁相关企业曾遭到行政处罚，近6,000家有严重违法行为。2020年以来，房屋租赁相关企业被执行人信息数量已达12.2万次。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过41万家房地产服务相关企业（指物业、装修、搬家相关企业）产生过法律诉讼，其中，案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷的案件数量占比超过60%。另外，有2.12%的房地产服务相关企业曾遭到行政处罚，近3.8万家有严重违法行为。2020年以来，房地产服务相关企业被执行人信息数量已达30.8万次。有业内人士建议，以购房为例，若出现纠纷，可以采取的维权方式包括：一、用合法的方式与开发商协商沟通。比如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等理性方式来主张自己的权利。二、可以请求消协进行调解。三、向有关行政主管部门反映、投诉。四、协商调解不成，可以通过诉讼、仲裁等司法程序解决。此外，还有地区提供了投诉热线、网站等方式，为消费者提供了维护自己合法权益的渠道。数据说明1、相关企业界定：(1) 房地产相关企业：企业名称或经营范围含“房地产”；(2) 二手房相关企业：企业名称或经营范围含“房地产经纪、二手房、出租受托管理的住宅、出租商业用房、办公用房”；(3) 房屋租赁相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“房屋租赁”；(4) 物业相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“物业”；(5) 装修相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“装修”；(6) 搬家相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“搬家”；2、仅统计中国大陆地区企业数据，城市等级划分以第一财经·新一线城市研究所发布的《2020城市商业魅力排行榜》为准；3、相关企业总量和增量统计全部企业状态，其余维度均仅统计在业、存续、迁入、迁出状态的企业；统计时间截至2020年10月。版权声明本报告由天眼查数据新闻试验室（“天眼查”）制作，版权由天眼查排他所有，所涉的文字、图片、商标、表格等组成部分均受中华人民共和国相关法律保护。欢迎您以媒体传播、市场分析、政策研究等非营利目的引用本报告部分或全部内容，引用时需注明来源“天眼查”。未经事先许可，任何组织或个人不得以任何形式擅自使用、复制、转载本报告的全部或部分内容或组成元素，或向第三方实施许可，否则，天眼查将保留追究其法律责任之权利。数据来源及免责声明本报告所涉之“天眼查”数据，均来自于权威公开信息来源。天眼查并不对前述信息来源所公示之数据、文字、图形等信息与客观事实的一致性、及时性、准确性进行保证或担保。同时，前述数据仅能反映当前公示统计数据样本的基本状态，未必能够完全反映市场客观情况。本报告所载的资料、意见以及推测仅反映天眼查于报告发布当日的判断，由于社会以及政治、法律、市场、技术等环境可能随时改变，天眼查无法保证本报告所载信息可反映读者阅读时的最新行业或市场状态。有鉴于此，本报告无法作为投资决策的直接或最终依据，仅可用于初步研究参考，天眼查不因本报告（包括但不限于数据、计算方法、逻辑观点等）承担法律责任。请您知悉并同意，您基于本报告内容作出的分析、判断、决策等商业行为，均系您自身的经营行为，您不得因此类经营行为导致的利益受损而主张天眼查承担任何责任。同时，天眼查保留对本报告所载信息在不发出通知的情形下做出补充和修改的权利。请您在阅读或使用本报告前，审慎阅读及充分理解上述声明之内容，否则请勿阅读或使用本报告。

机构：兴业证券投资要点 房企“抢地抢钱抢人”的竞争格局：我们认为中国房地产行业发展由“粗 放式”向“精耕细作”转型，在“精耕细作”时代，房企的两大核心竞争 力为 1）获取资源和 2）管理资源。对于地产公司来说，有三大最核心的 资源：土地、资金和人才，这三大资源相互促进和影响，有钱就有地，有 地就有人，有人就能赚更多的钱，房企之间的竞争变成“抢地抢钱抢人”。 拿地的风格决定了地产公司的风格：土地是地产公司最重要的资源，一切 业务开展的起点都在于土地，销售规模的提升在于土储的厚度。在地产公 司，“有地就有权，有地就有人，有地才有未来”。房企拿地的决策是一个 复杂的过程，需要面临多变的外部环境，一个地产公司的风格在他拿地的 那一刻就决定了：拿地的时间选择、区域和城市选择、成本和杠杆控制、 土地的类型和产品的定位、拿地的方式等。 融创中国(1918.HK)：守正出奇。公司的高端精品战略使公司更关注重点 城市的优质稀缺土地。公司既敢于在招拍挂市场下注，又在收并购市场积 累丰富经验和良好口碑。经过土储的高速扩张期，公司目前储备优质充足， 超过 80%位于一、二线城市，将充分受益于二线城市政策改善后的复苏。 新城发展(1030.HK)：稳扎稳打。崛起于常州，深耕长三角，布局全中国， 合约销售全面排名第八。AH 双平台带来融资优势，公司从高周转模式向 住宅+商业并进的综合模式转变，迅速抢占了二线及强三线城市的空白。 龙湖集团(0960.HK)：厚积薄发。龙湖集团兼具进取与稳健，有清晰的战 略目标，土地的获取聚焦一、二线城市，在核心城市拥有充足土地储备。 公司的产品以改善型需求以及商业综合体为主。经过多年的储备，公司在 规模上迎来爆发，综合实力增强。 旭辉控股(0884.HK)：择时典范。逆周期择时拿地的典范，通过加大合作 力度迅速实现规模上的跃升，规模扩张速度行业领先，并做到了财务杠杆 的良好控制。每次行业周期的波动都是公司逆势发展的好时机。 中国金茂(0817.HK)：迎头赶上。背靠实力雄厚的央企大股东，公司有完 善的治理结构和充分的激励制度。“城市运营”的拿地模式逐渐成熟，可 获得量大质优价低的土地。进入规模增长的爆发期，销售规模将迎头赶上。 有地才有未来：我们认为 2019 年房地产行业的机会大于风险，受益于国 内、国际流动性改善超预期，房企融资环境友好且成本下降；外围环境趋 稳，中美贸易争端降温带来风险偏好度上升；行业调控政策逐步改善，新 房销售市场下行趋势逐步缓解。对于土地储备充足、区域布局完善的这 5 家房地产公司，将继续取得超越行业的增速，龙头效应显现。他们在土地 获取上各具特色，加上通畅的融资渠道，既能在招拍挂市场占据主导地位， 又能在收并购中加速扩张，在房地产行业最重要的“土地”资源上建立优 势。港股地产板块的估值将进一步得到修复，龙头地产公司应该享受高于 行业的估值溢价，建议持续关注。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售 不及预期、人民币贬值。

（如需报告原文请登录未来智库）一、2020 年政策面如何定调？回顾过去三十年，房地产一直都被作为拉动中国经济增长的主要手段，而如 今，我们面临的是“既要又要”的两难：既要防止经济增速下滑过快，又要 抑制房地产泡沫继续增长，既要保就业、扶贫、维持物价稳定，又要坚持环 保、过剩产能出清。政府-房地产-民生实际上是一个石头剪刀布的关系：2020 年，在经济目标 完成度有一定压力的背景下，房地产是否会再一次被用作中国经济的稳定器， 也是市场争议的主要命题。维持经济增长速度-抑制资产泡沫-防止系统性金 融风险似乎变成了不可能三角。我们认为，未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及“各地政府灵活 掌控”。“稳”的主基调自不必说，在 2019 年 12 月 10 日-12 日召开的中央 经济工作会议上，明确定调了 2020 年房地产行业的政策主基调是“稳”。 会议提出“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机 制，促进房地产市场平稳健康发展。”另外，2019 年 12 月 10 日至 12 日中央经济工作会议明确提出“压实 各方责任”，说明未来管理将从“纵向管理”慢慢转变成各地政府“灵 活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠 杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在 房地产政策的把握上有更多的自主权。我们认为，在“扶贫”、“保就业” 为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际 松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。其一：中央层面，坚持“房住不炒”2019 年以来始终坚持“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，除开政治局 会议及四中全会外，住建部、央行等相关部委也多次表态，坚持“房住不炒” 的定位。我们认为，在当前房地产景气度依然在高位，行业整体趋稳，局 面杠杆率上升偏快的背景下，大范围放宽的可能性不大，全局层面大概率 保持调控基调平稳，放权地方，以关键指标区间管理为主。其二：地方层面，灵活把控因城施策在地方的具体实践，多以“人才新政”、“公积金额度、年限、使用 范围”、“落户政策”为代表的放松，及以“房价指导”、“限购限售”等为代 表的收紧。从趋势上看，随着部分地区房价下行压力加大，叠加土拍市场的 快速转冷，少数地方开始尝试政策松动，激发市场活力。稳房价、稳地价、稳预期”的大方向不是要打压行业，目前看来：土地 溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚， 这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，我们看好明年上半 年“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构性改善，但全 局性大的宽松政策出现的可能性较小。二、2020 年基本面会如何演绎？在“因城施策”延续的背景下，我们认为 2020 年房地产行业将延续呈现窄 幅波动的特点，周期被熨平拉长，主要概括为：销售稳中有降，竣工持续 修复，投资维持韧性。销售：预计 2020 年销售面积同比-2.88%，金额同比+3.00%2000 年至今，是市场熟悉的政策调控分割出的几轮周期：2001 年后股 市资金进入楼市，同时地产公司上市禁令解除； 2002 年推出招拍挂制度， 2003 年确立房地产行业为国民经济的支柱，随后便进入了数轮调控周期。本轮下行周期销售韧性持续超预期从短周期角度看，当前正处新一轮周期中的下行期。2016 年下半年开启 的因城施策调控可以看做是本轮下行周期的起点，至今历时三年。但本 轮下行周期较以往有所不同，下行趋势被平滑：2017 年、2018 年、2019 年 1-10 月，商品房销售面积同比增速分别为 7.66%、1.33%，0.10%。本轮下行周期韧性超预期，在维持调控的大环境下，销售维持三年正增 长，我们认为主要有以下四点因素：一二线、三四线分别因调控与棚改货币化，形成周期错配，拉平下 行周期：分城市看，2016 年 Q4 开启的因城施策调控，确实对一二 线城市销售形成了明显的压力，但此时三四线城市，正在高比例货 币化棚改的峰值期，销售量价齐升；2018 年 Q3 以来，一二线城市 因长期调控，量价处于底部，潜在需求积蓄旺盛，部分地区凭借人 才新政调控有所放松，限价也部分放开，一二线城市销售开始反弹， 而三四线城市因为棚改缩量，及价格被推至高位，叠加提前透支的 需求，销售端压力开始显现。三四线表现出超预期韧性，或在于地方专项债对棚改 PSL 的接力 及棚改到位资金的滞后，高估棚改带来的影响：首先，棚改总投资 额构成比例发生变化，2018 年开始，政策性银行（国开行、农发 行）用于棚改的增量资金减少，而地方专项债对于棚改的支持开始 增多；其次，棚改资金从批复下拨，到发至居民手中，最后到销售， 存在一定的时间差。10 月，棚改开工 289 万套，较 2018 年同期 580 万套下降一半以 上；但从投资力度看，2019 年 1-10 月，完成投资额 1.03 万亿， 较 2018 年同期下降不到 1/3。融资并未大幅收紧，房企到位资金较为稳定，原因或为货币 政策宽松+利率市场化：回顾前几轮调控收紧期，往往是政策 面加资金面双管齐下；然而对比发现，本轮自 2016 年 Q4 以 来因城施策调控，资金面的收紧，相比前几轮调控较为温和， 房贷利率也不再是一刀切，而是市场化的。数据上看，按揭利 率回升幅度并不大，且在 2018 年底又开始下行；从居民中长 期贷款增速上看，预计按揭放款额度并未人为收紧；企业层面， 房企到位资金未见明显下行。库存处低位，新开工维持强度，销售推盘有支撑：从狭义库存 口径看，已竣工未出售的商品房面积，自去库存攻坚战以来持 续下行，现今大概相当于 2013 年的水平；在低库存背景下为 了维系销售，行业整体新开工依然维持在相对高位，本轮下行 周期中，新开工指标未见明显的下调，这也是销售端较强韧性 起到的信心支撑。……新开工：预计 2020 年新开工面积增速同比+2%逻辑上讲，新开工目的是为了销售，因此新开工的趋势滞后且主要取决于销 售；同时，行业整体库存会影响新开工的弹性（高库存下新开工动力偏弱）； 另外，资金面因素也会影响新开工的进度。从数据上看，销售领先新开工 2-4 个季度；库存越高，新开工顶部滞后销售 顶部的时间越长；资金方面对开工的影响有两种：在资金极为紧张的情况下， 房企开工会受到资金的制约，而资金偏紧的情况下，加快开工可以让更多的 项目达到预售条件，实现销售回款缓解资金压力。2019 年，在资金面偏紧 的情况下，大部分房企加快新开工，形成预售，以加速销售回款。而 2016 年 Q2 至今的这轮周期又有所不同，销量与去化周期走势首次同向 而不是反向（主要原因在于三四线去库存造成的结构差异），使得在销量温 和下行时行业一直处于低库存状态（2018 年 Q4 末全国去化水平 1.64 年， 为 2011 年以来的较低水平），导致新开工具备较大的弹性。2019 年 4 月至 9 月新开工增速的持续下行，与拿地的减弱，低库存与低去 化环境相照应；而 10 月单月新开工大幅反弹，有去年低基数原因（去年 10 月+14%，下半年平均 22%），也有房企在年底前补最后一波货值，冲刺全 年销量的原因。首先，对于当前销售的判断，我们认为是在基数效应下稳中有降；由于去化 尚未改善，且进入 10 月份促销季后，去化率进一步下降，我们认为有降价 导致观望的原因，也有推盘大量集中增大分母与分流的因素；其次，库存方 面，我们看到中期库存在低位，但有抬升趋势；最后，由于 2018 年 Q4 以 来，房企拿地持续低迷，在当前快周转的风格下，明年上半年的新开工会受 到可动工土地储备不足的影响，整体向上弹性有所减弱。出于以上判断，我 们预计2020年商品房新开工面积23.49亿方，同比增长2%，其中一线+5%、 二线+3%、三线及以下+1.5%。竣工：预计 2020 年竣工面积同比增长 6.5%开工—竣工的闭环大概需要 2-2.5 年，但 2017 年 Q2 开始，竣工同比增速 与新开工增速持续背离至 2018 年 Q4，随后开工增速回落，竣工降幅收窄， 但直到 2019 年 Q4，竣工增速才回正，而新开工依然较高。本轮竣工与开工的背离，我们认为主要可能有主客观两方面原因。客观上看， 随着棚改去库存的推出，三四线及以下能级城市销售在全国贡献占比进一步 提升，其较低的预售标准拉长了竣工周期；主观上看，由 2016 年 Q4 开启 调控，2017 年整体资金偏紧，叠加供给侧改革推高上游成本，在有限的现 金流下，房企主动降低竣工强度，把资源投入到开工工程中，获取预收款补 充现金流。此外，这批受益于房价上涨而地价相对在低点的高毛利项目入市后，在竣工 节点需要交纳高额土增税（累进税率），在资金收紧的背景下，尽可能拖延 这一现金流流出科目。进入 2018 年后资金面有所改善，建筑成本价格平稳，2019 年 Q3 开始，竣工面积当月首次回正，10 月单月同比大幅增长 19.2%。从长周期角度看， 新开工与竣工的相关关系不变， 2017年Q2至2019年Q3的这轮短期背离， 由于竣工的刚兑，预计从 2019 年 Q4 开启修复通道。考虑到过早数据统计开工上的遗漏及基数问题，我们统计 2003 年至今的竣 工与新开工面积占比发现，竣工面积占开工面积比例，稳定在 55%-60%左 右，而 2017 年至 2019 年 10 月期间这个比例为 43.45%（2019 年 1-10 月 低至 30%不到），我们预计 2019 年 Q4 开始的这轮修复期，让 2019 年全年 竣工面积修复至-1%、2020 年有望达到 6.5%。施工：预计 2020 年施工面积同比+9.22%施工面积是一个存量指标，从定义看，指房地产开发企业报告期内施工的全 部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面 积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期 施工后又停缓建的房屋面积。我们简化成：本期施工=上期施工-上期竣工+本期新开工+净复工。（净复工 =当前复工-上期停工）数据上看，由于历史上竣工节奏较为稳定，施工基本上是跟着新开工走，但 2016 年 Q3 以来，新开工持续走强，而施工迟迟未明显回升，这点由我们 在上面章节讨论过因拉长竣工周期所致。开工走强，但施工与竣工同时走弱，从推导公式看，是净复工的原因。逻 辑上，因资金及成本考虑，房企选择在这一时期大规模停工，减少了当期施 工存量，也减缓了竣工交付的进度，把资金都集中用在开工环节中。数据上印证了我们的判断：2017、2018 年，本身为负数的净复工面积加速 减小，可解读为行业出现了大面积的停工现象；但这一现象在 2019 年 Q3 开始出现好转，2019 年 1-10 月净复工面积为-59502.76 万方，我们预判全 年净复工大概为-62718.84 万方，2020 年则会继续修复。综上，我们预计 2019 年施工面积同比增速为 9%，2020 年施工面积同比增 速为 9.22%。土地投资：预计 2020 年土地投资增速约 8%土地投资（土地购置费）滞后于土地成交（土地成交价款与土地购置面积） 6-9 个月，统计局的房地产开发投资是土地购置费口径，2019 年的土地购 置费主要受 2018 年拿地影响，因此依然是正的。近期看，两者时滞有所收窄，主要或因两点：1）调控收紧后，地方对于土 地购置费缴纳做了更严的规定，部分地区要求尽快缴纳剩余土地款；2）由 于 2018 年开始，房地产开发投资由形象进度法改为财务支出法，让土地购 置费确认速度加快。2019 年以来全国土地成交持续低迷，全年仅 3-4 月小阳春有所起色， 由于 库存依旧在低位，土地投资会有一定的韧性，考虑到 2018 年较高的基数， 我们预计 2019 年土地投资增速同比在 16%左右、2020 年在 8%左右。建安投资：预计 2020 年建安投资同比+8%建安投资是建筑工程投资与安装工程投资的合并口径，从体量看，是房地产 开发投资的主要构成部分。自 2017 年 Q4 开始，建安投资与开发投资增速持续背离，建安投资持续回 落，原因可参照前文分析，行业大量项目施工周期拉长、施工强度降低，潜 在的停工缓建问题可能较为突出。拆分结构看，建安支出主要是施工面积与单位施工成本的积，施工面积增速 在施工部分已经讨论，施工成本方面，近几年保持较稳定的水平，随着原材 料价格及产品品质的提升，预计未来 2 年单位成本略有上升。我们估算， 2019 年、2020 年建安投资增速分别为 9.10%、8.04%。房地产开发投资：预计 2020 年开发投资同比+8%房地产开发投资主要包括建筑工程投资、安装工程投资、设备购置费用和其 他费用（主要是土地购置费）。从构成占比看，建安投资占比最高达到 75%，但随着施工周期拉长，及大面积停工的出现，2018 年以来土地投资占比略有提升，我们预计未来整体 将维持当前的占比，出于土地投资的韧性及施工的修复。综合之前的判断，我们汇总预估的土地投资、建安投资数据，得到 2019 年 房地产开发投资增速约为 10.2%左右，2020 年为 8%左右。三、未来房价是涨是跌？哪些城市房价涨幅会相对较高？近期房价走势如何？数据上看，2018 年 Q4 以来在销量走弱的背景下，房价走势却稳中有升。 2019 年 1-10 月，全国商品房住宅销售均价 9301 元/平，较 2018 年末 8544 元/平上升 8.86%；而同期住宅销售面积涨幅只有 1.50%。从历史对比看， 大多数情况，量价走势基本保持一致，同涨同跌，但 2018 年 Q4 至今，可 以说是首次出现“量平价增”。我们认为，本轮下行周期房价表现出与销量背离的“韧性”，或有以下两点 原因：房价或不如实际表现的高。我们注意到房企的销售费用快速大 幅上升，从正常思维看，可以理解成对销售团队的激励、相关 促销的投入等；但另一个不能忽视的原因，是存在新房代理商 拿到返点后，把优惠再输送给业主的促销形式，这种促销将下调的房价隐藏在销售费用里，让表象数据显得坚挺。现有房价数据干扰因素较多：存在区域与结构差异，也存在 交易时滞与调控的影响。我们提取主流房价口径：统计局 70 大中城市房价与中指院百城价格指数。这两者统计口径上有差异：统计局 70 城直接用各地方房管局网签数据，覆 盖范围仅为市辖区；中指院百城指标同样覆盖全部在售楼盘，但样本选取有 细微调整（剩余房源少于 5%调出；一线规模不低于 3 万方，其余不低于 1 万方），值得注意的是，中指院百城样本价格使用项目实际价格，即项目对 外报价减去优惠后的价格，覆盖范围不限市辖区，包含发达区域的县域。除了口径差异，影响房价数据有效性的因素还包括：1）受限价影响，网签 项目或不报全价，将车库、车位、装修等单独签一份合同，变相降低房屋价 格；2）同样受限价影响，部分项目拿预售证进度低于预期，高价房入市时 间延后。不同口径房价数据近几年开始分化：我们分别选取全国均价（商品住宅销售额/销售面积），70 城和百城价格指数同比发现：1）全国均价领先 70 城与 百城指数 2-4 个季度；2）2016 年 Q4 以来的这轮周期呈现出分化， 2018 年 Q3 开始分化明显。三种口径虽然近期分化，但总趋势不变：分化的原因难以证实，我们认为可 能的原因有：1）统计口径差异，百城房价数据是对外报价减去优惠后的价 格，其余为报价；2）网签滞后与放松限价后的集中，但考虑到统计局已对 历史数据修正，我们认为主要原因是前者。趋势上看，2019 年以来，房价 整体稳中有增。当前房价处于什么位置？人们普遍的主观感受是中国房价存在泡沫，我们用人均可支配收入和房价同 比增速数据对比发现，近 20 年收入和房价大体保持同一个增长区间，是相 匹配的。当然，数据上若用中位数替代平均数，解释效果更好，我们对比了 部分可得数据，中位数口径人均收入较平均数少 8.63%，整体影响不大。数据上看，其实国内家庭对于住房的购买力是在不断增强的，人均可支配收 入可买的面积更多，房价相对来说是越来越便宜的，这与人们普遍感觉相反： 1999 年至 2019 年，我国户均规模从 3.45 人/户降至 3.00 人/户，但家庭年 均可购买的住宅建面从 10.97 平方米升至 2019 年的 13.65 平方米。未来哪些城市还会迎来房价上涨？在城市选择的问题上，传统研究一般从城市的基本面指标进行多维度考察， 包括人口净流入、人口存量、人均可支配收入、交通、产业、库存等。与主 流观点不同的是，我们认为房价的短期和长期涨幅驱动力不同，短期呈现 很强的反身性，追涨杀跌，与股票投资的规律非常相似；而长期的城市基 本面，我们应该抛开过去的线性思维，不从单一城市的角度去研究，而是 从城市群的角度切入，以网状思维判断其长期发展潜力。短期房价涨幅：与股价涨跌原理趋同假设有一个“理性人”，手里有一笔钱专用于住宅投资，这个“理性人”将 股票投资的思路带入住宅投资，把单个城市的住宅看作一个企业，同时我们 引入一个城市住宅投资 PE 的概念。PE 是收益率的倒数，因此在当下的时 点线性外推，PE=1/(过去半年房价涨幅*2+租金收益率) 。同时，我们发现 经济增长迅速的国家中，居民的线性思维更强烈，周期波动被演绎得更极 致，猜想原因或许是每天过快的生活节奏逼迫着人们把“归纳”和“演绎” 的速度发展到极致。接下来从数据的角度来验证这种观点，我们引入样本 26 城（一二线主流城 市构成），分别算出 26 城相对 26 城总样本的 PE 和相对 26 城总样本的未 来半年房价涨幅。我们发现，和股票投资一致，当相对 PE 小于 1 并且大于 0 的时候（PE 若为负数，说明收益率为负，不应投资，而小于 1 代表相较 26 城总体估值偏低，可以进入），这个“理性人”如果投资该城市的楼市， 未来一段时间，该城市房价的涨幅大概率跑赢整体房地产市场。长期房价涨幅：从城市群的角度，以“网状思维”出发去解读传统研究通常从单个城市的角度出发，分析它的人口、交通、产业、配 套等要素，来判断未来综合的发展机会。我们认为，城市的发展和运行 是一种类似于自然界中生命体运行的复杂系统，而城市和城市之间的交 互又带来人口和产业的流动，就像细胞体的吞噬和分裂，呈现“复杂系 统”的特征，并不能简单地通过观察城市个体的静态特征去判断未来发 展。由于“复杂系统”的研究需要大量的数据和篇幅，我们在这里简单做一 些介绍、联想和展望。首先，什么是复杂系统？复杂系统是指，在不存在中央控制的情况下，大量简单个体自行组织产 生模式、处理信息并且学习和进化的整体。自然界中有很多复杂系统： 昆虫群落、人体内分泌和免疫系统、股票市场等，都属于复杂系统。复 杂系统的特点概括为：1.去中心化，没有一个所谓的总控；2.大量简单 个体的集体行为；3.简单个体两两之间有信息和物质交换；4.系统会学 习和进化以增加生存或者成功的几率。在自然界中，我们观察到蚂蚁能 够通过两两之间简单的信息传递，往存在食物概率更高的路径分配更多 资源，使整个蚁群高效地找到食物来源，以增加生存几率；人体作为一 部精密仪器，有免疫系统自发地抵抗细菌，有内分泌系统分泌各种激素 来支持人体运行。蚁群的智慧是一个个简单个体交互信息涌现出来的， 人类的意识是从一个由许许多多微渺而无意识的神经环路构成的分布 式网络中涌现出来的。城市群的发展和进化，与现实生活中的许多经济活动一样，都呈现复杂 系统的特征。我国的城市群发展至今，有的形成了很好的协同效应，日 益发展壮大，例如珠三角，长三角城市群等；有的中心城市能实现资源 和产业的外溢，如深圳、上海等，有的则呈现出“虹吸效应”，如“环 京贫困”，有的仍然处于“强核”阶段，如成渝城市群的成都、重庆等 。 那么城市群发展不均衡的原因是什么呢？参照复杂系统的发展特点，或 许能找到答案。我们认为，主要影响城市群发展和进化速度的，是产业属性。产业可以分 为投资驱动和需求驱动的，投资驱动的产业包括基建、传统制造业等，是“自 上而下”的，输出取决于输入，GDP 取决于政府投了多少钱，并不能形成 内生增长；而需求驱动的产业，比如服务业、零售业、金融业、高端制造业 等，呈现“自下而上”的特点，并且能够实现内生增长，经济输出取决于市 场上真实存在多少需求。前者更类似于无生命的物质，后者更像会裂变的“细 胞”，核心城市向周围辐射产业和人口，犹如细胞裂变。当一个城市中，孕育着更多需求驱动的产业时，该城市呈现更多的“类细 胞”属性，当大量的“类细胞”城市联结在一起，互相传递产业和人口时， 该城市群就更近似于自然界中的“复杂系统”，呈现“能够学习和进化以增 加生存或者成功的几率”的特征。京津冀之所以没有形成这种系统，是因为没有实现“去中心化”，北京周围 的城市听从首都的指挥，资源任凭首都调遣。相比之下，上海和深圳虽然是 经济中心，但是对周围的城市没有行政干预，而成渝城市群、北部湾城市群 等，山东半岛城市群等，大部分城市的主要产业还是传统重工业和基建，呈 现“投资驱动”的属性，并且产业不够全面丰富，未能形成一个自给自足的 微型自循环系统，城市群中需求驱动的核心城市较为孤立，未能实现“涌现”。目前我国经济还较大程度上依赖于“投资驱动”的产业，未来，城市群的发 展还有很大空间，当经济经历转型的阵痛期，越来越多的城市孕育出“需求 驱动”的产业时，产业像细胞一般发生裂变，互相作用，各司其职，将会形 成越来越多的微型自循环体系。我们汇总了 2014-2018 年国内主要城市第三产业占比及增速情况，数据上 看有以下特点：1.主要城市群围绕以第三产业占比较高的核心城市展开；2. 长三角、珠三角第三产业占比较高的城市较多且密集，城市群分布没有明显 的中心化特点；3.南方地区，特别是西南成渝、长三角、海西等城市群第三 产业增速较快。我们看好需求驱动，能够实现“内生增长”的产业所在的 城市群，城市之间互相协同，形成一个微型自循环系统，并且有去中心化 的特点，如长三角、珠三角城市群，以及城市中三产占比增速最快的成渝 城市群。建议关注这些城市群内的二三线城市。四、未来行业格局将如何演绎？集中度是否会进一步提高？其一：房地产行业目前格局：集中度进一步提高销售：2019 年 1-11 月，百强只有前二十市占率在提升行业销售增速自 2016 年开始高位回落：百强房企和主流房企 2019 年 1-11 月销售额增速分别达到 17.74%、19.1%，销售面积增速分别达到 15.33%、 18.14%；而同期全国商品房销售额增速 7.3%，销售面积增速仅为 0.2%。市占率提升集中在 TOP20、甚至 TOP10：行业集中度（CRIC 权益销售额 口径）提升的逻辑延续，但只有 TOP20 的市占率是上升的，再精确一点， 是 TOP10 的房企，引领 TOP100 的市占率上升。数据上，单看 TOP10 与 TOP100 市场份额都在上升，TOP10 更快；但拆 分结构看，TOP11-100在2019年1-11月首次出现了衰退，从2018年32.28%回落至 31.78%；进一步拆分看，TOP11-20 略增，TOP11-50 略减。结论 已经比较明显：只有 TOP20 的市占率在提升。成长房企近两年增速较快：细分房企看，在近两年行业增速整体下行期，一 线房企或因相对较低的基数及充足的土储，增长弹性较好。均价高、涨幅快的房企，销售额增速普遍表现较好：我们发现，均价相对较 高，且价格有涨幅的房企，2019 年 1-11 月销售增速普遍较好；均价较高不 一定意味着一二线占比高，也可能是产品定位较高或拥有较好的区位，带来 更高的溢价。其中，2019 年 1-11 月，全国商品房销售均价为 9335.21 元/ 平；CRIC 百强房企的销售均价为 12546.98 元/平，百强房企持有更多主流 城市项目和高溢价项目。业绩：增速整体放缓，重点房企盈利能力更强主流房企营收和利润更为稳健：主流房企的营收与业绩增速在 2015 年后， 弹性与稳定性均好于板块整体水平，或由于这段时间内，行业集中度加速提 升，大型房企项目布局更分散，产品线更均衡，抗风险能力更强。主流房企净利润率水平高于板块，其中偏一二线房企盈利能力更强：数据 上看，主流房企毛利率净利率水平均高于板块平均水平，原因可能是：定价 端，主流房企有品牌溢价（产品力、物业捆绑加持）；成本端，在融资及管 控方面优势较为明显。主流房企拆分看，定位一二线为主（中海地产、金地集团）及拥有非市场化 拿地（华夏幸福）的房企利润率水平较高；但需要注意的是，利润率水平较 低的房企并不是赚钱能力不强，高周转的薄利多销也是提升回报率的好策略。拿地：整体偏保守，龙头集中度继续提升拿地延续 2018 年保守风格，集中度继续提升：整体偏主流房企在 2019 年 1-11 月，拿地整体延续 2018 年的保守风格，一方面因为二季度以来的多渠 道融资收紧（特别是信托收紧直接影响前融拿地），另一方面因为整体销售 去化水平并不高，对拿地考虑的更为谨慎，但整体集中度看来仍在提升。拿地或对未来销售起到一定支撑：我们对比了过去几年拿地与 2019 年 1-11 月销售情况发现，拿地力度较强，且布局偏重一二线的房企，在 2019 年销 售表现较好。融资：多渠道收紧，房企间分化加剧境内债发行量下降，利差持续分化：2019 年 1-10 月，据 WIND 统计，房 企境内信用债发行 3045 亿，总量上全年超去年 4212 亿难度较大；不同评 级利差分化，AAA 级利差收窄，AA+及 AA 级走阔。信托渠道收紧，海外债成本上升：自 2019 年 Q2 信托监管收严后，集合信 托成立数量骤减，收紧的理由我们归纳出三点：1）房地产信托增量占比提 升速度过快，挤占其他行业资源；2）因信托使用灵活（可做前融），短期内 规模大幅提升入市拿地，造成土地市场过热地价快速抬升；3）从防风险角 度考虑，希望房企适当控制杠杆率。房企融资成本分化延续：2019 年以来整体融资成本略有上升；细化到房企， 融资成本分化进一步延续：高信用房企在 2019 年融资偏紧的背景下，成本 上升有限；对资金需求旺盛的房企则有较为明显的成本上的提升。其二：未来行业将如何演绎？未来房地产行业的集中度会继续提高还是下降，一直都是市场争议的话题。 这里我们引入一个公式，称为 logistic 映射，也叫“虫口模型”， 该模型称为 有限环境中无世代交替昆虫生息繁衍模型，起初昆虫每年成倍增长，但是由 于资源有限，虫口太多则会由于争夺食物和生存空间，以及由于接触传染导 致疾病曼延，使虫口数目减少。我们所处的行业迭代也和虫口的生息相似，在有限的环境资源中，某个行业起初不断内生增长，之后由于下游需求的 有限性，产能不断积累，导致产能过剩，最后开始出清。衍生到房地产行业领域，随着住宅市场的需求被不断被满足，行业的总体增速逐步见顶，行业的（内生增长率-自然出清率）不断下降，行 业格局趋于稳定。事实上，房地产作为金融属性极强的行业，在融资收紧后，中大型房企 弯道超车的可能性大大降低了，因此 2018 年资管新规落地后， TOP11-100 房企的市占率不增反降。我们观察到，在被迫降低“财务 杠杆”之后，大中型房企为了能实现弯道超车，使用了几种变相加杠杆 的方法：高房地比杠杆：高房地比的好处显而易见，三四五线城市的房地比往往 比较高，房企通过低价拿地，高价预收款，叠加高周转，可以迅速做大 规模；但高房地比同样有劣势，在限价及高周转诉求下，整体利润率水 平会偏低。此外，在当前限价范围扩大，预售标准提高，预收回款监控 趋严及三四线整体去化变难的背景下，高房地比杠杆不一定能带来更高 的经营效率。合作操盘杠杆：多家房企股权合作拿地好处很多，如：分摊拿地价格， 降低地价拿高踏空的风险；小股操盘用小资金撬动大项目；各方发挥自 家优势，实现项目的溢价最大化等。当然，任何事物都有利有弊，合作 项目过多，提升少数股东权益占比稀释了公司的权益利润；同时，由于 合作项目或由多方操盘，项目整体周转偏慢。支付杠杆：X+拿地，并购含债项目，城市更新等，通过延后支付土地款实 现杠杆。非市场化拿地确实好处很多，相比招拍挂，主要体现在成本端的降 低；但也需要考虑并购/城市更新等项目开发难度或较正常净地更大，导致 项目开发进度及周转率不及预期，最后项目回款及回报率低于预期的风险。而这几种模式的“杠杆”，会某种程度上损害项目的利润率，因此并不持续， 2019 年，在融资政策和调控政策仍然偏紧的背景下，这几种变相加杠杆的 趋势有所减弱，二梯队房企弯道超车的概率大大降低了，这也印证了 2019 年 top11-100 房企市占率的降低逻辑。五、2020 年房地产板块中哪些标的值得投资？投资房企龙头从“捡烟头”的逻辑变成“好公司”的逻辑紧接着我们刚才所说的行业（内生增长率-自然出清率）R 和企业总数量稳 定程度的关系，作为投资者来说，持有 R 较低的，格局稳定的行业，好处 是龙头的行业护城河高，收益稳定，可预测性强，坏处是行业具有下行风险； 持有 R 较高的，技术加速迭代的行业内的公司，好处是机会多，创新程度 高，潜在收益高，坏处是不确定性大。其实，房地产开发行业内部，也分成 R 高低不同的子行业。R 即意味着（增 长-出清），对应着下游需求，而需求又分为存量和增量。与消费行业相似， 当市场渗透率已经达到一定水平时，增量需求增速下滑，企业会企图通过技 术进步、提高产品溢价等手段，进攻存量市场，创造一波“消费升级”，有 技术升级的子领域，对应的是 R 较高的子行业，例如：商业地产（科技赋 能，线上+线下等）、物业服务（社区 O2O、效率提升、多元业务等）、产业 地产（配套建设、园区建设、招商引资）、租赁业务（房屋改造，线上+线 下）。这些 R 较高的子行业，企业数量趋于不稳定，这意味着更多的机会，同时， 投资者投资其中的某一家企业，未来有可能被出清。我们刚才提到了投资传 统行业龙头的行业下行风险和投资技术更新迅速的行业的不确定性风险，显 然，A 股市场对于行业下行风险的容忍度显著低于不确定性风险，表现为创 业板的不确定性溢价低，因此资本更加追逐 R 高的行业。然而，随着全球经济增速放缓，货币政策趋于宽松，以及资管新规之后无风 险、高收益类理财的消失，“确定性”收益变得更为稀缺，因此资本将更多 配置传统开发行业中融资能力、拿地开发能力、享有品牌溢价、核心城市项 目占比高的龙头房企；而技术迭代较快，赛道不稳定的高 R 子行业中，背 靠龙头房企、具备资金优势、客户端优势显著的企业被行业迭代出清的可能 性较小，同时具备高预期收益率和低“不确定性” 。随着“因城施策”环境下行业周期被熨平拉长，过去市场担心的行业断崖式 下跌预期逐步减弱，买入地产龙头不再是“捡烟头”的逻辑（基于破产清算 假设），而是稳定赛道中“好公司”的逻辑。因此，我们看好：1）同时受益 于政策宽松估值修复，业绩释放估值切换，集中度加速提升带来估值溢价这 三重逻辑的行业龙头：万科 A、保利地产、融创中国、旭辉控股、华夏幸福 等；2）高技术迭代子行业之——一二线城市核心区位布局的商办物业，建 议关注：大悦城、龙湖集团、华润置地；3）高技术迭代子行业之——兼具 品牌与拓展潜力的龙头物业服务商，建议关注：招商积余、保利物业、绿城 服务、永生生活服务等。高 R 子行业之商业地产：重点城市核心物业具有稀缺性商业地产有别于住宅地产，看重专业管理与资金实力商业地产指作为商业用途的地产。商业地产通常指用于各种零售、批发、餐 饮、娱乐、健身、休闲等经营用途有别于做住宅开发销售的房地产形式。较 为典型的商业地产形式，像写字楼、购物中心等；广义上的商业地产，还包 括物流地产、工业地产、园区地产等；开发商对于商业地产，可以选择自持 或出售，也可选择部分持有部分出售。商业地产相比住宅地产门槛更高，主要体现在专业能力、管理水平与资金 实力的壁垒。专业能力与管理水平：商业地产的盈利模式主要以租金收入与物业增值 为主，租金收入靠物业经营团队的运营来实现维持；物业增值一方面靠 管理团队的细心打理，另一方面靠前期的项目选址。拉长周期看，同一 个城市，因为区位不同，商业物业资产升值幅度也会不同。可以引入“坪效=销售额/门店营业面积”这个指标来观察商业管理团队 的管理效率与专业能力。而坪效的差别也会直接影响项目及整体集团的 估值。商业地产对应到估值，主要使用收益法，关于估值部分会在后文 详细展开，这里强调的是，出众的专业管理能力，能大幅提高物业坪效， 从而提升回报率，最终提高物业整体估值。资金实力：商业地产开发需要大量资金长期沉淀，且退出渠道较少，流 动性偏差，国内商业地产开发商多为重资产持有经营，较为看重资金实 力；此外，融资成本的高低也直接影响了项目整体回报率。国内商业地产供需趋于平衡，结构分化显著供需趋于平衡，2017 年后库存压力收窄土地市场供需：2013 年成交量达封顶，随后持续回落。2019 年 1-11 月商 用土地成交宗数与建面仅为 2013 年的一半不到。2009-2014 年商业地产开 发高位增长，持续供过于求积累库存，租金增长缓慢。商品房市场供需：2017 年至今商业性用房进入去库存阶段，办公楼供需均 衡库存稳定。2014 年后，新开工持续回落，销售稳定提升，从供需端看， 行业在 2016 年基本实现供需平衡，商业地产待售面积同比负增长，进入去 库存阶段。2019 年以来，库存有抬升的趋势，但整体增速可控；从土地成交结构上看， 商服用地大幅缩减，商住综合用地下降幅度较小，考虑到带住宅属性商用房 流动性较好，因此未来能形成待售面积的商业营业房整体土地端的供给并不 多，对于当前商业地产市场供需，我们认为是大体均衡的一个状态。不同区域及业态分化显著购物中心空置率：一二线城市空置率普遍在 4%-8%之间，个别二线城市空 置率较高。优质零售物业首层租金：一线城市中，北京、上海、广州约 35-40 元/平/天， 深圳约 22 元/平/天；二线城市处于 10-23 元/平/天的区间。办公楼业态空置率：一线普遍低于二线，但总体都有些偏高。一线空置率 表现最好的是广州在 4.9%，其次北京 10.9%属于正常范围，上海和深圳接 近 20%；二线城市南京表现最好，在 11%左右，杭州、宁波接近 20%，而 重庆和武汉超过 30%。办公楼业态首层租金：一线普遍高于二线，整体较为稳定。一线城市中北 京最高，接近 430 元/平/月，上海接近 300 元/平/月其次，深圳约 200 元/ 平/月，广州约 170 元/平/月；二线城市普遍在 100 元/平/月浮动。商业地产会因不同城市能级、地段、业态，空置率与租金水平都有较大差异， 因此，对于商业地产项目我们认为除了从宏观层面看大势，中观看供需，更 关键的，要落在微观的项目甄别上。对于项目筛选，我们建议从估值的角度 去具体问题具体分析，对于商业地产项目估值在下一章会讨论。……长期看好布局一二线核心区的商办物业外资加大对国内商业地产投资。外资对国内商业地产的青睐并不是今年才有， 据 CBRE 统计，2018 年外资在国内商业地产投资额同比增长 62%；世邦魏 理仕调查显示，2019 年中国首次超越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境地 产投资的首选目的地；其中，上海首次名列投资目标城市的榜首。长期看，一二线城市核心区域商业资产价值提升空间大，确定性较强。外 资对国内商业地产的增持逻辑主要集中在分散风险、产生稳定收入、看好中 国经济中长期增长等，我们可将其对应划分在商办物业的估值公式中。配置建议：增配/持有一二线核心区域商办物业资产。行业逻辑看，全球开启降息周期，国内经济增速进入下行区间，利率将逐渐 下行，无风险利率下行带动 Cap Rate 下降，提升商业资产价值；同时，由 国内一线与核心二线城市随着产业继续升级，三产占比进一步提高，商办需 求有长期维持的韧性，NOI 依然有提升空间。项目逻辑看，优秀的项目管理团队有带来超额收益的能力，品牌开发商的项 目有更强的议价能力（招揽更优质的商家提升坪效、提高租金标准），从而 实现更高的 NOI。据中指研究院发布的《2019 中国商业地产百强企业研究报告》显示，2018 年，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入较 2017 年提升 26.3%， 2018 年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为 93.8%。从国内上 市且有较多商业地产布局的房企看，华润置地、大悦城、龙湖集团的成熟运 营的重点项目，得益于一二线布局，大多能维持 95%以上的出租率，从组 建收入看，华润置地 2018 年较 2017 年提升幅度为 27.81%，龙湖集团 30.34%，均高于百强房企平均水平。建议关注国内口碑与实力优良，项目布局在一二线城市为主，专注商业运营 多年，专业能力强的商业地产开发商：华润置地、大悦城、龙湖集团。高 R 子行业之物业服务：万亿空间的价值蓝海核心观点：物业管理是个好行业，只需轻资产经营就能够持续创造稳定现 金流，兼具成长与抗波动双重属性。成长端：我们看好每年房屋竣工增量与 存量物业渗透带来在管面积的持续提升，及物业费逐渐市场化带来的费用提 升；同时，增值服务的拓展及其利润贡献占比的持续提升，也给行业带来更 大的成长空间。周期端：稳定的物业费收入及高粘性增值服务弱化周期波动。物业管理行业未来 5 年市场空间破万亿与前端市场整体增速已经接近饱和不同，我们认为行业在存量持有环节— 后端的物业服务将具有广阔前景，理由有以下四点：物业在管面积持续扩张：房屋持续竣工与物业管理服务渗透率的提升。 短期看：未来 3-5 年的竣工体量依然能够维持甚至高于 10 亿方规模， 由于房屋竣工滞后销售 1.5-3 年左右，自 2015 年开始的商品房销售与 竣工面积剪刀差不断扩大，竣工面积作为滞后指标在未来将与近几年的火爆销售相呼应。2019 年 Q3 开始，竣工面积当月同比首次回正，10 月单月同比大幅增 长 19.2%。从长周期角度看，新开工与竣工的相关关系不变，2017 年 Q2 至 2019 年 Q3 的这轮短期背离，由于竣工的刚兑，预计从 2019 年 Q4 开启修复通道。长期看：虽然城镇化率有所放缓，但与发达国家比依然有上升空间；同 时参考欧美发达国家经验，经济水平提高后，局面独居率普遍上升，据 国家统计局数据，国内独居户（一人户）比例从 1998 年的 5.89%提升 至2017年的15.58%，发达国家的独居率普遍在三四成之间甚至更高， 这部分需求也将对冲人口红利流失。单位面积物业管理费处上升通道：收入增长及人口结构变化带来的消费 升级。我国人均 GDP 与居民可支配收入保持了长期高增长，1999 年至 2018 年可支配收入 CAGR 为 11.15%。随着收入不断提升，生活必 需品开销占比逐渐下降，转而追求品质与服务型消费，进入消费升级时 代的住房需求倾向提升可拆分为对住房面积和居住品质服务的需求。现阶段物业管理费与房价增幅错配的思考：首先，市场开放程度有待提 高，2014 年国家发改委颁布的《关于放开部分服务价格意见的通知》 仅开放部分物业服务价格，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期 物业管理服务收费依然接受指导价，2019 年以来部分地区正在放开；其次，市场定价政策有进一步完善空间，据新《物业管理条例》规定， 物业费需要调整的，企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。 没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主同意。由于现阶段社区拥有业委会比例较低，企业 短期内想通过说服过半的业主，提升合同期内物业管理费有较大难度，但随着市场逐渐开放与法规完善，企业获得更多定价空间，预计未来物 业管理费会更加市场化，物业管理费的高低会体现在企业在服务端获 得业主认可度的高低。多元业务存价值挖掘空间：围绕开发企业挖掘增值服务物业管理企业营收主要由两部分组成：基础物业服务收入和多种经营收 入。基础物业服务收入是指提供房屋或设备维修、卫生、安保、绿化等 传统服务按在管面积收取物业管理费；多种经营收入也叫增值业务，分 为围绕开发企业的非业主服务和业主服务。从营收与利润构成看，基础物业服务一直为物业管理业务的营收与利润 核心、但由于近几年物业管理费增长缓慢，劳动密集型产业成本难降， 整体利润空间提升有限，收入与业绩的占比有所下降；多种经营业务发 展较为迅速，已逐渐成为企业的盈利增长点。业主相关增值服务的焦点在于：物业管理在“互联网+”时代为优质入 口，有免费的大量线下流量，作为搭建社区 O2O 的平台，连接业主与 生活服务供应商，垄断资源收取端口费。目前大多数龙头企业涉足 O2O 平台，但尚在搭建与探索期，长远看社区 O2O 平台的对接主体有广泛 的想象空间。法规及政策不断完善，促进行业市场化程度不断提升。国内物业行业的发展和探索大致分行业建立期（1981-1999）、行业规 范期（2000-2013）及市场化发展期（2014 至今）三个阶段。期间确 立的一系列法律与规范对行业发展有重要的促进作用。行业空间测算—未来 5 年市场规模超 1.2 万亿物业管理行业主要分基础服务业务与增值业务，增值服务涵盖范围广且处于 发展初期难以量化估算，但从收入占比看逐年提升。这里重点测算的是基于 在管面积和单位面积管理费的基础服务业务，对于在管面积的测算，我们从 存量渗透率提升与新建住房竣工两个维度去分析，对于单位面积管理费，结 合不同业态的历史管理费水平及行业发展现状趋势去预判。我们预计未来5年各业态的房屋带来的在管面积增量市场规模约为2002亿， 加上截至 2017 年底的存量在管面积市场规模 8103 亿，那么截至 2022 年， 基础服务业务的市场规模将达到 10105 万亿，再加上保守估计的增值业务 部分给予 20%的占比，那么物业管理行业总体市场规模在 2022 年将达到 12126 亿。……六、投资建议随着“因城施策”环境下行业周期被熨平拉长，过去市场担心的行业断崖式 下跌预期逐步减弱，买入地产龙头不再是“捡烟头”的逻辑（基于破产清算 假设），而是稳定赛道中“好公司”的逻辑。因此，我们看好：1）同时受益于政策宽松估值修复，业绩释放估值切换，集中度加速提升带 来估值溢价这三重逻辑的行业龙头：万科 A、保利地产、融创中国、旭辉控 股、华夏幸福等；2）高技术迭代子行业之——一二线城市核心区位布局的商办物业，建议关 注：大悦城、龙湖集团、华润置地；3）高技术迭代子行业之——兼具品牌与拓展潜力的龙头物业服务商，建议 关注：招商积余、保利物业、绿城服务、永生生活服务等。（报告来源：中泰证券）（如需报告原文请登录未来智库）

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

（报告出品方/作者：东北证券，王小勇）1. 住房交易市场前景：空间存在潜力，结构开始转向住房交易市场是房地产市场的重要组成部分，而其中主要分为三个部分： 住宅新房销售市场、住宅存量房销售市场和住房租赁市场。1.1. 新房销售：规模巨大，未来提升空间受限从商品住房市场开启至今，新房销售市场在中国住房交易市场中占据着重 要的地位。商品住宅新房销售交易规模巨大。2020 年中国商品住宅新房总交易额达到 15.5 万亿元，2014-2020 年 CAGR 达到 16.5%，作为住房商品化以后住房交 易市场的主导力量，近 20 年商品住宅新房销售市场交易规模巨大。核心驱动力减弱——未来城镇人口增长存在限制。虽然中国城镇化进程依 然在持续当中，但城镇人口的同比增速持续减小，城镇化呈现逐渐放缓的 趋势，商品住宅新增需求增速减缓。与其他国家对比来看，世界主流发达 国家城镇化率普遍在 70%以上，中国城镇化率仍存在一定空间。根据联合 国预期，2030 年中国城镇化率将达到 70%，之后开始进入城镇化后期，同 时对标美国的城镇化变化历史趋势来看，城镇化率增长至 70%时产生拐点， 进入城镇化后期，增速大幅减缓。2019 年中国城镇化率达到 60.6%，按照 2009-2019 年的城镇化率趋势推算，同样将在 2030 年左右城镇化率达到 70%，预计增速将进一步放缓；长期来看，城镇人口增长存在限制，考虑到 新房销售的基础在于城镇住房的需求增量，新房销售的未来提升空间受限。商品住宅新房销售市场的交易额规模会在中短期内维持增长，但由于需求 增量的逐步减缓，预计未来的提升空间受限。1.2. 存量房销售：规模提升迅速，地位逐渐凸显存量住宅交易额提升迅速，增速超过新房。2019 年存量住宅销售总交易额 达到 6.7 万亿元，2014-2019 年复合增长率达到 20.8%，超过新房销售同期 17.5%的复合增速，提升迅速。存量住宅销售在多个大中城市中占据主导，重要性逐渐凸显。根据前瞻产 业研究院数据，包括四个一线城市和厦门、宁波、苏州等强二线城市在内 的 18 个大中城市的存量房交易的市场规模占比已经超过 50%，开始占据交 易市场的主导地位，表明存量房市场的重要性开始逐渐显现。存量住宅销售流通率维持稳定，销售交易额增长趋势将随存量房价值提升 而延续。我们根据存量房总价值=城镇人口总数*城镇人均住房面积*全国 二手房成交均价对存量房总价值进行测算，根据测算，2020 年底国内存量 房总价值约为 258.8 万亿元,2014-2020 年复合增长率达到 15.1%，增速较 快；同时根据存量房流通率=存量房交易额/存量房总价值的计算方式对存 量房流通率进行计算（由于是对交易额进行预测，与常规的流通率=交易套 数/总套数的计算方法存在一定差异）。根据计算，中国存量房流通率 2014- 2019 年平均值为 3.27%，整体基本维持在 3%左右，较为稳定，预计存量住 宅销售交易额将持续快速增长。1.3. 住房租赁：伴随存量房价值同步提升，流通率保持平稳中国住房租赁交易额规模平稳上升。2019 年住房租赁总交易额达到 1.7 万 亿元，2014-2019 年复合增长率达到 13.6%，持续平稳上升。住房租赁流通率维持平稳。我们根据住房租赁流通率=住房租赁交易额/存 量房总价值的计算方式进行住房租赁流通率的计算，2014-2019 年中国住 房租赁流通率整体维持在 0.75%以上，保持平稳。1.4. 住房交易市场总结：空间存在潜力，结构开始转向根据计算，我们认为：空间存在潜力：到 2030 年，商品住房总交易额将提升到 39.2 万亿元。 结构面临转向：到 2030 年，存量房市场（存量房销售+住房租赁）占比超 过 50%，在住房交易市场中占据主导。2. 渠道竞争格局：混业化渠道之争产生住房交易的传统渠道竞争是一种泾渭分明的状态。在新房销售市场上，开 发商开发新房，并通过售楼处直接自销给购房者，而一手代理公司则为开 发商售楼处提供代理、策划服务，协助销售；在存量房销售和住房租赁市 场上，经纪公司通过旗下人经纪人进行存量房销售和住房租赁的渠道业务。2.1. 各方角色发生改变，渠道竞争格局开始转变渠道竞争格局开始发生转变，地产开发商、一手房代理公司、经纪公司以 及电商平台在住房交易渠道竞争的角色产生变化。地产开发商拓展自有渠道，并进入存量房租售渠道业务。地产开发商通过 旗下分布较为广泛的物业管理公司案场，协助进行新房的自销；另一方面， 依托物业管理公司的场地以及长期与小区住户接触的机会，开发商开始衍生存量房销售和租赁的渠道业务，龙头房企碧桂园、融创、保利等通过旗 下物管公司同时布局一二手房渠道业务。一手房代理公司传统业务遭遇瓶颈，开始拓展二手房经纪业务。新房代理 销售业务的增速趋缓，根据中国指数研究院数据，TOP10 一手房代理公司 代理销售额的上升速度较慢，落后于新房市场的增长速度，渗透率降低， 从 2016 年的 16.9%下降到 2019 年的 14.2%，传统一手房代理业务遭遇瓶 颈。在拓展的新业务中，部分一手房代理公司通过赋能经纪人的方式拓展 二手房经纪业务。以易居为例，赋能二手经纪业务的营收占比从 2016 年的 0.8%提升到 2019 年的 39%，存量房相关业务愈发重要。经纪公司开始进行一二手联动，并布局线上平台。经纪公司在传统的存量 房渠道业务基础上开始参与新房销售渠道业务，进行一二手联动，将渠道 能力逐渐向新房市场复制和迁移。以贝壳为例，2020 年，新房业务和二手房业务的营收占比分别为 54%和 43%，新房业务已经成为重要的收入来源。 此外，经纪公司开始构建房产经纪 O2O 模式，同时在网页端和手机 app 建 设相应的平台接口，进行线上线下的业务联动。房产交易相关的电商平台通过线上引流获客进行渠道业务的开展。主要有 以下两种模式：第一种是“直买直卖”平台：绕过经纪人的中间环节，房 东和开发商直接在线上平台挂牌房源，并与客户直接约谈完成交易，平台 收取交易服务费，典型的例子是 2018 年以前的房多多；第二种是信息端口 平台，平台仅提供端口供经纪人发布房源，帮助进行推广，并收取平台使 用费和增值服务费用，不直接参与交易环节，典型的例子是安居客；第三 种是赋能平台:为线下经纪人提供数据库、品牌、线上交易工具等进行赋能， 并在交易佣金中抽取提成，以易居和现在的房多多为代表。2.2. 业务边界打破，混业化渠道之争展开综合来看，渠道的竞争格局产生演变，原本住房交易各细分领域的渠道参 与者开始互相加入其他领域的赛道，细分业务的边界被打破，住房交易市 场的渠道之争开始混业化。3. 线下突围之道：市场变局推动优势转换3.1. 现象：经纪公司在三项业务中渗透率持续提升在混业化渠道之争当中，经纪公司在三项业务中均持续提升。从三类业务 的渗透率来看，经纪公司在新房市场的渗透率从 2014 年的 10%提升到 2019 年的 26%，迅速提升；存量房交易市场渗透率长期维持在 80%以上，占据主 导地位；住房租赁市场渗透率从 2014 年的 33%提升到 2019 年的 53%，逐 渐取得优势；经纪公司在三项业务的渗透率均持续提升。3.2. 新房与存量房的渠道逻辑差异新房与存量房的渠道逻辑存在差异。在分析线下渠道商业模式之前，我们 可以看到的是住宅新房和存量房的渠道业务逻辑存在差异：新房的渠道逻 辑偏向于卖方市场，房源端的开发商在其中占据优势，通过推广的方式， 使客源端的购房者获知楼盘信息，并直接通过开发商自有渠道（主要是售 楼处）进行交易；存量房的渠道逻辑则偏向于均衡市场，房源和客源两端 需要经纪人进行拓展寻找，并与经纪人达成联系，经由经纪人进行信息匹 配撮合最终完成交易。3.3. 卖方需求转变：去化难度增加，需要增强获客能力长周期维度看，新房去化难度将逐渐增加。商品住宅新房的销售去化周期 处于波动上升的进程中，去化周期加长，商品住宅新房的去化难度逐渐增 加；从长期来看，根据住房和城乡建设工作会议披露，2019 年中国城镇人 均住房面积达到 39.8 平米，对比世界主流发达国家来看，已经高于德国、 英国、法国的 39.4、35.4、35.2 平米，未来住房面积的提升空间较小，住 宅新房销售需求的提升空间存在一定限制，预计去化难度将逐渐增加；同 时，经纪公司新房业务的渠道佣金率从 2017 年的 2.1%提升至 2019 年的 2.3%，也从侧面印证新房去化难度增加。长效机制下，销售快速结转需求增加。房地产长效机制之下，国家对地产 行业的调控收紧，“三条红线”政策限制房企的融资规模，增加房企的资金 链压力，另一方面，房贷集中度管理政策从开发商和个人购房者两端对房 地产相关融资进行限制，这样的政策环境使房企的资金压力增大，对快速 销售结转的需求增强。由以上两个因素推动，新房渠道的卖方市场逻辑开始转变，房源端的优势 开始减弱，而客源端重要性增加，开发商需要拥有更强获客能力的新渠道。3.4. 买方需求转变：选择面扩大，匹配转换效率需求提升买方选择面扩大，渠道转换效率重要性凸显。多数购房者开始不再区分新 房和二手房，而以实际需求为导向。存量房交易在全国重要一二线城市占 据主导，并且存量房的位置和交通优势逐渐凸显，使得一二手房需求市场 开始融合。以上因素使得购房者的选择面开始扩大，相应地，对渠道的匹 配撮合能力有更高的需求，渠道转换效率的考量变得很重要。3.5. 经纪公司获客能力优势：多元覆盖面+大规模布局经纪公司的获客方式覆盖全面且规模大，拥有较强的渠道获客能力。相对 于开发商和一手房代理公司，经纪公司的渠道获客方式覆盖面更广且规模 较大。在线上拥有更高的月活量的平台，线下长期培养的门店和经纪人拥 有相对开发商案场更多的数量优势，并且经纪业务长期在客户资源上的深 耕积累也使得熟客资源能通过转介绍带来新的客户资源。3.6. 经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效经纪公司直营带动赋能的模式效率高于纯赋能模式。通过门店和经纪人进 行的渠道业务主要为直营和加盟赋能两种模式，直营模式下公司直接管理 门店和经纪人进行业务，并从交易中抽佣，以链家为代表；加盟赋能模式 下，公司输出品牌、数据、软件工具等，并从加盟商获取的佣金当中抽取 部分提成，以易居为代表。从效率上来看，经纪公司（链家、我爱我家等） 直接运营模式下的转换效率远高于一手代理公司（易居）的赋能模式，从 单个门店完成交易额的数量来看，链家与我爱我家的单店交易额分别为 1.42 亿元/年和 0.9 亿元/年，而易居纯赋能模式下单店交易额为 0.19 亿 元/年；从单个经纪人完成的交易额来看，链家和我爱我家单经纪人完成交 易额分别为 820 万元/年和 610 万元/年，纯赋能模式下的房多多和易居单 经纪人完成交易额为 80 万元/年和 40 万元/年。同时，贝壳平台赋能部分 单店交易额和单经纪人交易额分别为 0.35 亿元/年和 460 万元/年，介于 直营模式和纯赋能模式之间，经纪公司通过直营带动平台赋能的模式下， 转换效率同样高于纯赋能模式。3.7. 经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养经纪公司的门店布局和经纪人培养存在壁垒。门店和经纪人作为经纪公司 的基础设施，直接决定经纪业务的覆盖面。头部经纪公司均拥有大规模的 门店布局，数量远超头部开发商的物管项目，截至 2020 年来看，物管公司 中规模最大的碧桂园服务在管 3277 个项目，而头部经纪公司中门店数量 较少的我爱我家拥有约 3400 个门店，德佑则拥有约 10000 个门店，即使开 发商全部物业项目均开展案场业务，其覆盖面依然与头部经纪公司存在差 距；此外，而作为经纪公司业务基础单位的经纪人，其技能存在一定的专 业性，从交易前的房源实勘、维护，到交易中的协助贷款、协助公证，再 到交易后的客户关系维护，均存在特定专业技能，同时 82%的经纪人从业 年数在 1 年以上，38%的经纪人从业超过 4 年，需要一定工作经验积累，无 法快速培养，经纪人的培养同样存在壁垒。3.8. 总结：经纪公司是线下渠道竞争中最理想的模式综上，基于市场变局的买卖双方渠道需求改变，使得渠道获客能力和渠道 转换效率成为渠道竞争中的关键。经纪公司在获客渠道的覆盖面和规模上 双向占优，直营带动平台赋能的模式拥有高转换效率，与新的渠道需求匹 配度最高，同时存在门店和经纪人的基础设施壁垒，是线下渠道竞争中最 理想的模式。4. 线上平台突围之道：线上线下闭环引导模式突围房产线上交易平台在房产交易中愈发重要，线上平台的活跃度和渗透率不 断提升，在整体市场当中的地位越发重要，而线上三种平台模式的竞争也 由此展开，主要的竞争者为经纪公司衍生平台、“直买直卖”平台、信息端 口平台：经纪公司衍生平台：经由线上导流以后，通过线下经纪人对接房源客源， 引导交易完成，以贝壳找房为代表。收费模式上，对自营部分的交易收取 与线下相同比例的佣金，对非自营的部分则从加盟经纪商的佣金中获取一 定比例的平台抽成。“直买直卖”平台：房主直接在平台上挂出房源，买家直接通过平台获知 房源信息并与房主协调达成交易，以 2018 年以前的房多多为代表。收费模 式上，平台按照完成的线上直接完成的交易额按比例抽取佣金。信息端口平台：为经纪人和经纪公司提供广告信息平台，挂出房源，平台 并不直接参与交易，仅收取使用费和增值服务费用，以安居客为代表。收 费模式上，主要是按照月份/季度进行固定额度的使用费收取，与交易额无 关。赋能平台：平台为线下中小经纪商提供品牌、数据库等资源，通过赋能经 纪商的方法参与交易，以现在的房多多为代表。从收费模式来看，赋能平 台对经纪商完成的交易额按一定比例抽取佣金作为服务费用。4.1. 房产交易平台化的痛点：交易转化以及用户留存房地产交易线上平台存在痛点。房地产的产品特性决定了房产交易平台存 在的痛点：交易转化与用户留存。1）在交易转化方面，房产交易环节多， 流程复杂，且关联方多，转换交易的难度相较一般商品交易更大；2）在用 户留存方面，通过贝壳平台与滴滴出行、美团外卖的对比来看，房产交易 频次低，单次金额高，而佣金率较低；美团、滴滴这种佣金率比较高的平 台可以让利补贴、用低价格吸引用户，使用户养成叫外卖和网约车的习惯 后停止补贴；房产价交易平台则无法做到这一点，房产佣金率低，佣金补 贴相对于房价比例太少，佣金补贴无法吸引用户选择平台，也就无法通过 佣金补贴培养用户粘性，同时由于交易频次低，即使培养用户粘性，作用 也较小，用户留存的难度大。我们将结合从线上到线下的房地产交易流程，针对两个痛点的解决，对平 台模式进行对比分析。4.2. 房源→流量：线上线下联动房源拓展，构成网络效应线上线下联动拓展房源，构建网络效应。房源上线获取流量为交易平台进 行交易的第一步。从购房者获知房源信息的来源来看，63.3%的购房者会选 择门店咨询，为最主要的获知方式，线下的信息渠道依然重要。从房源开 拓方式来看，应用最多的两种分别为门店接待和熟客转介绍，线下的房源 拓展方式依然占据主导。经纪公司及其衍生平台通过维持线下门店和经纪 人的拓展方式保持房源数量上的优势，增加上线的房源数量，促成网络效 应，以此增加线上流量。相比之下，“直买直卖”平台缺少线下拓展的房源， 信息端口平台难以保证房源质量，赋能平台则多数赋能中小经纪商，房源 拓展力度较低。4.3. 流量→客源：高房源真实性保证流量转化为客源高房源真实性保证流量转化为客源。中国质量万里行促进会的调查显示， 73.8%的购房者在选择线上平台时会关注房源真实性，为购房者对平台的选择中考虑的最重要因素。而在线上平台房源真实度评分排名当中，链家网 （链家直营）、贝壳找房（链家直营+平台加盟）、21 世纪不动产位列前三 位，均为经纪公司衍生平台。信息端口平台仅收服务费用的运营逻辑决定 其无法对经纪人拓展房源的真实性进行监控，“直买直卖”平台则由于缺少 专业经纪人的实勘，难以对发布房源的真实性进行有效认定。相比于另外 几种模式，经纪公司衍生平台具备更高的房源真实性，高房源真实性保证 经纪公司衍生平台的线上流量对客源的高转化率。4.4. 客源→成交：线下经纪人深度投入，引导交易转换线下经纪人的深度投入不可或缺。房产交易推进的过程当中环节复杂，且 涉及关联方多，需要专业经纪人协助进行实勘、验真、带看、签约、过户， 而即使在交易时间之外，房源依然需要维护，线下经纪人的工作无法被取 代。同时，客单的成功签约需要经纪人多次带看，成功签约的经纪人 5-10 次带看占比为 48.4%，10-20 次带看占比为 37.2%，98.7%的成功签约经纪 人需要带看 5 次以上，线下经纪人的深度投入不可或缺。经纪人业务效益存在头部效应，且头部经纪人拥有高转换率。根据贝壳研 究院数据显示，前 20%的经纪人完成拓展房源量的 59%，带看量的 42%和成 交量的 81%，同时头部经纪人成交量与带看量的占比差异证明头部经纪人 拥有远优于其他经纪人的高转换率，存在较强的头部效应。经纪公司衍生平台拥有针对经纪人的强管控能力。“直买直卖”平台没有经 纪人，而信息端口平台不直接参与交易，对经纪人的管控力度低。相对于 另外两种平台模式，经纪公司衍生平台的准入审核更强，技能培训、业务 监管、激励制度、合作共享方面拥有管理模式的优势，强管控能力使其拥 有更强的能力培养优质经纪人。4.5. 成交→房源：数据和客户资源的集中沉淀，引导进一步房源开拓数据和客户资源的沉淀引导房源开拓。经纪公司衍生平台在交易完成后由 经纪人对交易信息进行录入，将楼盘数据和客户资源集中沉淀在公司数据库内，再依托数据进一步拓展新房源。通过积累数据和客户资源进一步拓 展新房源并上线，重新开始新一轮交易循环，维持交易各环节的相对竞争 优势，无需依赖用户习惯，从而避免用户留存的问题。对比之下，“直买直 卖”平台缺少线下经纪人的环节对房源进行进一步拓展，信息端口平台则 缺少对房源信息的统一沉淀，赋能平台与经纪人联系度较低，房源信息沉 淀的集中难度较大。4.6. 总结：经纪公司衍生平台，线上线下联动构建闭环，是房产交易平 台最理想的模式经纪公司衍生平台的线上线下联动的全环节布局构建商业模式的闭环，解 决平台化的痛点。交易转换问题的解决：经纪公司衍生平台维持线下经纪人的深度投入和对 经纪人的强管控力度，保证从流量到客源再到成交的顺利转换。用户留存问题的解决：通过数据和客户资源积累重新拓展房源，进行下一 个循环，维持交易各环节的相对竞争优势，而无需依赖用户习惯。因此，经纪公司为基础，衍生线上平台，是渠道之争中突围的最理想模式。详见报告原文。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。