沈阳房地产调研报告

一年一度的沈阳政府工作报告，回顾了2019年工作，安排了2020年重点工作。读懂政府工作报告，不仅可以让我们了解2019年沈阳基本情况，更能掌握2020年沈城会发生哪些大事。总的来说，每年的政府工作报告是开发商和购房者最基本的指导性文件。前些天，在一个房产交流群里，有人说“政府报告大家别太当真”，我们只能“呵呵”了。想要弄明白房地产市场，必须搞明白房地产市场的内在逻辑，即这个体系是怎么运行的，你才能明白学区房、分析好板块等等。中国楼市是典型的政策市，请不要跟政策对着干。如果靠上天的运气赚的钱，千万别靠落后的认知亏回去。2019年沈阳成绩单2019年沈阳经济总体情况向上向好。总体上看，沈阳2019年经济运行向上向好，而去年的表述是经济运行稳中有进。自从2016年沈阳GDP被挤出水分后，2019年GDP预计增长5%，天津GDP挤完水分后还不如沈阳，这个成绩来之不易，顶住了下行压力，保持了发展定力。从2018年“稳中有进”到2019年“向上向好”，反映出沈阳经济基本走出颓势，正在呈现稳步增长、提质增效的良好态势，地区生产总值、固定资产投资增长、社会消费品零售总额、进出口总额等四项经济指标均高于全省及全国平均水平。经济良性发展就是房地产市场繁荣的重要根基。2019年沈阳经济产业结构优化，发展活力增强。作为共和国长子，作为传统的老工业基地，历史包袱重、产业结构也重，守住制造业的基本盘，不断优化产业结构是适合沈阳的发展道路。2019年报告中招商引资占据重要篇幅，营商环境持续优化的结果，就是国内外巨头纷纷跨过山海关，大手笔投资沈阳，恒大、华润、万达等等巨头看好沈阳未来。2019年沈阳继续完善综合交通体系。2019年沈阳地铁9号线投入运营，10号线试运营，2号线南延长线、3号线开工，地铁运营里程达90公里。目前，沈阳地铁运营里程排名全国15，日均客运量排名全国14。总的来说，沈阳地铁发展规模和速度比较合理，沈阳即将进入大地铁时代，地铁一定程度上决定着出行的便利性。不远的将来，地铁将可能成为仅次于学区属性的，衡量房子价值的重要因素。沈阳2020年这么干1、早日纳入国家中心城市体系。报告中原文是“加快推进沈阳从区域中心城市向国家中心城市，争取早日纳入国家中心城市体系”，沈阳成为国家中心城市可以说是万众瞩目、翘首以盼。此前，市发改委主任王庆海在两会上表示，沈阳已经具备了建设国家中心城市的基础和条件。知彼知己，百战不殆，既然沈阳准备好了成为国家中心城市，就要知道我们的竞争对手都有哪些。目前，我国共有9个国家中心城市，国家中心城市属于“塔尖”城市，用国家文件来说，是“居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象的现代化大都市”。据不完全统计，有济南、青岛、杭州、南京、长沙、厦门、南昌等7个城市也在加紧建设国家中心城市，总的来看，济南、南京、杭州竞争力最强。沈阳相比其他城市，各项经济指标发展更加均衡，符合“居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象”的国家中心城市要素。国家中心城市，区位要放在第一位，这方面沈阳优势无疑最大，沈阳不仅是东北的区域中心城市，更肩负振兴东北的时代重任，东北需要一个国家中心城市，这个棋子大概率会落到沈阳。目前，各路媒体也普遍看好沈阳跻身第十个国家中心城市。来啦，老弟！国家中心城市，沈阳已经准备好了！撒花！2、2020年沈阳经济社会发展主要预期目标。2020年预期目标相比2019年，GDP由5%提升到6%，可以看出沈阳对2020年经济发展信心十足，2020年沈阳只会更好。3、沈飞局部搬迁、沈海热电厂搬迁项目取得新进展。沈飞搬迁项目牵动人心，未来可能将有大片净地，这里西邻地铁二号线，地处北二环和北三环之间，还有皇姑区优质学区加持，值得期待。沈海热电厂位置极佳，交通便利，搬迁将盘活东一环至东二环间的土地资源和发展空间，很可能改变大东面貌、提升大东形象，成为大东自住和投资的一片热土。4、加强重大基础设施建设。继续完善轨道交通体系，地铁10号线要投入运营，加快建设2号线南延长线、3号线和4号线，开工建设1号线东延长线和6号线。未来，沈阳将进入大地铁时代，沈阳第一批地铁以十字环形为主，主要是进行地铁布局，第二批将连接主要区域和交通枢纽，4号线将连接沈阳南站，2号线南延长线连接桃仙机场，3号线连接以铁西宝马为核心的中德产业园。很快，沈阳将跟随北上广深的脚步，楼盘距离地铁的远近将成为该楼盘的核心竞争力。完善快速路系统，推动浑南大道、胜利大街快速路主体完工。沈阳“大二环”南移，沈阳的城市中心正在南移，这就是沈阳的大趋势，未来不会太遥远。想象改革开放后的上海浦东，也是离老城区一河之隔，老上海人固有观念的“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”已经成为笑谈，不知道现在又多少人还在后悔。这就是趋势，是客观，所有人无力改变，只有跟对趋势，才能赢得未来。2020年，祝每个阅读到此的沈阳人日子越来越幸福，愿每个房哥的粉丝生活越来越好！献上我的锦鲤。

编者按2020年已过，回望沈阳楼市这一年，可谓是起起伏伏，年初疫情来袭被按下“暂停”，三四月份迅速回暖，下半年两轮“被约谈”后，“沈八条”的秒落地，也遇到了近三年来最冷的“金九银十”……沈阳安居客推出2020年沈阳楼市报告【浮沉】将从政策、土地、房价、成交、市场多角度立体解读2020年沈阳楼市，还原一个最真实的2020，从过去看未来，定调2021。2020年，全国房地产政策先松后紧，“住房不炒、因城施政”的政策基调贯穿全年，强调落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在沈阳的政策上来看也符合先松后紧的节奏，上半年受疫情影响，沈阳房产局、沈阳公积金相关政策都有一定的利好，同时人才落户方面有了更大的开放，使得市场在疫情后迅速“回血”，而下半年在经历了两次约谈后，“沈八条”秒落地执行，市场也随之走向冷静期。结合沈阳2020年一年市场表现不难看出政策对于沈阳楼市的巨大影响，尤其在成交层面，也可以说沈阳2020年的政策走势无疑为楼市一年的浮浮沉沉定下了基调，今天我们就来看一下2020年沈阳楼市报告的政策部分。沈阳政策1月22日 住房公积金缴存基数上调1.和平区、沈河区、铁西区、皇姑区、大东区、浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区由1620元调整为1810元；2.辽中区、新民市、法库县、康平县由1350元调整为1540元。调整后的住房公积金最低缴存基数自2020年1月1日起施行。2月17日 六部门联合印发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》一、推进项目有序开复工；二、保障土地供应完善管理服务；三、积极促进商品房入市和销售；四、稳妥释放商品房预售监管资金；五、做好住房公积金缴存及使用工作；六、稳妥实施税费支持政策；七、全面做好水电气等要素保障；八、进一步提高行政审批效率。3月10日 辽宁省住建厅下发文件，提出要建立“超市”，推动房地产建设停滞和建成后闲置项目盘活明确今年辽宁省将通过让这些烂尾楼和闲置楼“入市”的措施，为原开发单位和有意向的合作单位、投资机构搭建对接平台，促进合作或项目重组，推动相关项目尽快盘活。目前，审核文体中心、南科财富大厦、沈阳·中关村智能制造创新中心、中日产业园等项目已顺利“复活”。3月25日 调整住房公积金部分提取业务1.延长“房证未发”持《购房合同》提取时限。2.调整偿还商贷提取方式、额度。3.提高租赁住房提取限额。本通知自2020年4月1日起执行。4月2日 六部门联合发布疫情期间房产修订政策，放宽预售资金监管发布关于修订《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》及有序释放商品房预售监管资金的通知。在土地出让金交纳款时间、延期交付房源、税费支持、有序释放预售监管资金4方面出台相关扶持政策。4月2日 全面取消人才落户限制 进一步放开落户政策4月2日，沈阳市人民政府办公室转发市公安局关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策补充意见的通知补充意见，7类人群皆可在沈落户，全面取消了人才落户限制，进一步放开落户政策。办理落户实行“二个一”服务，即“一次性”告知，“一站式”即时办结。符合条件，材料齐全，且真实有效，可以即时办理。7月22日 人社部门等四部门出台《沈阳市高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则》对此前发布的高校毕业生首次购房补贴相关政策做出了补充，“人才竞争”再度升级，购房补贴成重要砝码7月31日 沈阳教育局发布2020年沈阳中小学学区划分方案7月31日，沈阳市教育局公布了2020年义务教育中小学学区划分方案,今年各区域对学位紧张学校做出条件限制，部分区域学区有一定的变化。对于学位紧张问题，沈阳2年将新建42所小学、21所初中、4所高中。9月6日 “沈八条”新政发布即执行严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年；竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。9月6日，沈阳在参加两次住建部会议后，“沈八条”终于在意料之中出台，而与其他政策有所不同的是，该政策从出台之日起就写着9月6日即日执行。而在后续出台的媒体解读、以及官方解读中都显示出此轮政策的实际落地将一切从严。12月3日 促进房地产市场平稳健康发展12月3日，中国共产党沈阳市第十三届委员会第十三次全体会议通过《中共沈阳市委关于制定沈阳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，“十四五规划”中提出，完善住房市场体系和保障体系，发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。全国政策2月21日 央行召开2020年金融市场工作会议本次会议部署2020年六项重点工作，就房地产而言，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续 “因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。5月22日 2020政府工作报告集中精力抓好“六稳、六保”2020政府工作报告，强调要集中精力抓好“六稳、六保”工作，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7月24日 住建部点名10城市参加房地产座谈商会7月24日，住建部召开“房地产座谈会”，10个城市参加了此次会议，分别是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。强调落实城市政府主体责任，加强金融监管。8月25日 房贷统一转换为LPR定价8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。8月26日 住建部点名6个城市参加房地产座谈商会8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。强调毫不动摇坚持住房不炒，保持调控政策连续性稳定性。9月16日 融资“三道红线”开始试点融资“三道红线”已在参与此前央行、住建部座谈会的额12家房企试点实施。9月16日，一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求试点房企每月15日前提交这一表格，该检测表共涉8项财务指标。已经执行试点的12家房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。11月3日 “十四五”规划强调 坚持住房不炒，租购并举、因城施策11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布。针对房地产的部分提到：坚持住房不炒，租购并举、因城施策，促进住房消费健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展12月3日 完善长租房政策 扩大保障住房供给12月3日，住房城乡建设部召开座谈会强调，要时刻绷紧房地产市场调控这根弦，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。12月16-18日 高度重视保障性租赁住房建设中央经济工作会议提出，要解决好大城市住房突出问题，促进房地产市场平稳健康发展，要高度重视保障性租赁住房建设，土地供应要向租赁住房建设倾斜。总而言之，2020年与地产相关政策，无论是全国还是沈阳都是坚持着“房住不炒”的主基调，上半年因疫情影响政策层面均有所放松，而进入下半年房地产市场回暖后，政策层面也有所收紧，尤其沈阳在经历两波“约谈”后，出台“沈八条”，从二套房的首付比例以及二手房出让层面均有较大的影响。展望2021政策方面还是会延续“房主不炒”，稳定是关键。对于沈阳而言，大概率还会延续目前的限购以及沈八条政策，不会有较大的放松。

2020年1-12月沈阳市典型房企业绩TOP10总销售额达到623.4亿元，TOP3、TOP5、TOP10房企的销售门槛分别达到67.5亿元、64.0亿元和38.0亿元，TOP3、TOP5集中度分别达到37.6%和58.2%。沈阳新建名校建设用地通过审批12月沈阳自然资源局公布了东湖、新市府、铁西、沈北、浑南等区域新建名校建设用地预审及选址意见结果，涉及到市区10所新建中小学选址落地进度，加快推进了沈阳市中小学新建扩容工作。近10年沈阳人口平均每年的增速在1%左右，截至2020年8月，沈阳市全市户籍人口760.8万人，面对日益增长的人口，近几年沈阳中小学学位紧张的问题凸显，为此沈阳市政府出台了一系列严格的学区政策，但根本解决问题的办法还是新建优质的学校，增加中小学学位名额。在这样的背景下，今年8月，沈阳市政府办公室发布《沈阳市关于进一步调整优化结构提高教育经费使用效益实施方案》，其中提出到2022年底，全市将新建42所小学，21所初中，4所普通高中。将创建300所新优质均衡示范学校。其中和平区、沈河区、大东区、铁西区、皇姑区新优质均衡(示范)学校数不少于辖区内学校数的80%，浑南区、沈北新区、苏家屯区、于洪区不少于65%，新民市、辽中区、法库县、康平县不少于50%。企业动态：华润置地落子大东区 沈阳五大区域全面布局12月24日，华润置地集团2.66亿元收购沈海热电厂26%股权。沈海热电厂位于沈阳市东一环北海街以东区域，9月华润置地以55.87亿元底价竞得沈海热电厂三宗地块，总面积约39万㎡，其中涉及沈海热电厂拆迁、历史建筑改造和维护以及土地开发。此次股权收购正是为沈海热电厂后续从该地块搬迁做准备。沈阳是华润置地布局大东北的战略核心城市，深耕14年。纵观华润置地在沈阳的项目，城央的和平区，城北的皇姑区，城西的铁西区，城南的苏家屯区和浑南区四大区域均有布局，只有东部区域没有涉足。沈海热电厂地块正是华润置地布局城东的重要一步。华润置地定位为城市综合投资开发运营商，商业模式以"2+X"，即在坚持销售物业和投资物业的同时，积极拓宽购物中心+互联网生态体系建设、物业服务、老年地产、海外地产等其他业务发展模式。此次竞得的沈海热电厂地块位于东一环，大东区的核心位置，占地面积大，按照规划要求，在该区域内包括历史建筑的改造和维护，36.62万方的住宅、9.76万方的绿地用地、4.82万方的商业和4座学校。操盘这样大体量的城市综合体项目正是华润置地的优势所在。

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

2020年下半年，沈阳房地产市场政策收紧之声不绝于耳，房企和购房者对于市场都有属于自己的预判。房企在精研产品的同时，也在不断推陈出新，让人眼前一亮的同时，也对品牌和产品有新的认知。一直以来，房企对于市场变化的感知都要先于购房者，尤其是一些品牌房企更是如此。逐渐推出特色、高品质产品，引领市场发展。01、目光精准 房企与板块彼此成就如今，在沈阳提到比较火的区域，非浑南和沈北莫属。两个板块经过多年沉淀之后爆发，目前已经形成高端改善选浑南，自住投资选沈北的态势。纵观两个板块可以形成这样的状态，也与板块内的房企有着密不可分的联系。首先来看近年来在沈阳关注度颇高的浑南区，2013年中海地产以8.9亿元浑南新城，随后板块内迎来了万科、华润置地、龙湖、恒大、万达等众多品牌房企相继进驻，板块愈加醇熟。而随着政府南迁，板块发展提速，目前已经成为沈阳最具价值的板块之一。经过多年发展 房企与新市府板块彼此成就今非昔比值得一提的是，中海地产堪称品牌房企中的代表，深耕板块，先后打造中海康城、中海天誉、中海半山华府、中海润山府四个项目，这四个项目自面市以来，广受市场和购房者赞誉。沈北区域的发展也是如此，近年来沈北稳居沈阳各区销量排行榜榜首，赢得众多购房者的关注和认可。而每次提到沈北，都一定会提到沈北具有划时代意义的土地拍卖——2019年中海地产以15.59亿元竞得正良路南科讯包装地块，板块地价再创新高。作为中海地产首进沈北的项目，中海望京府不仅提升整个板块的价值，更在一定程度上带动板块的品质升级，成为众多购房者关注的重点。纵观沈阳各个区域的发展，房企和板块可谓彼此成就，而中海地产以其精准的目光，深谙城市发展，堪称品牌房企代表。中海润山府样板间实景02、推陈出新 特色高品质产品引领市场近年来，沈阳房地产市场由平稳到爆发式增长，在此期间房地产企业也由刚需逐渐转向改善、高端市场转变。房企不仅可以改变城市的发展，更是用自己的行动改变这座城市，提升区域产品品质。随着市场迭代升级，沈阳房地产市场逐渐向改善、高端市场转变，中海地产抓住先机，在新市府、长白岛、北于洪、沈北等区域打造中海半山华府、中海润山府、中海和平之门天际、中海城和颂、中海望京府等高端改善产品。中海望京府有声示范区实景2020年中海地产更是将产品淬炼到极致的同时，更是出陈出新将更匠心产品呈现给沈城市民。日前，中海望京府东北首个有声示范区盛大开放，吸引了一众业主、准业主前来参观体验。此次有声示范区不只是对规划展示，让业主所见即所得，未来产品交付后，业主便是生活在这个园区内，每天都能享受到这番森林意境，赢得众人的广泛赞誉。中海润山府液态示范区实景与此同时，8月21日，中海润山府液态森林示范区对媒体开放，8月22日液态示范区正式开放，让业主、媒体、购房者感受到一场关于生活、艺术、理想与内心的视觉盛宴，并感受生活的色彩斑斓，体验一个不一样的中海润山府。如此有特色高品质的产品一经亮相，便赢得了市场的认可与追捧，同样也让越来越多的人关注中海地产在和平曹仲及大东凌云的高端产品。所以，在市场不断变化的今天，只有精研美好焕新未来的房企打造产品才能引领市场发展，赢得市场认可成为众多购房者首选。

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宋婷汀/文3年前，《中共中央国务院关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》对外发布，拉开了新一轮东北振兴战略的大幕。东北振兴，沈阳先行。作为全国重要的老工业城市和首批产业转型升级示范区，沈阳从推进营商环境改善、促进产业升级调整等方面入手，不断提升内生动力、发展活力和整体竞争力。实体经济逐步向好的同时，房地产市场也迎来了新一轮健康发展，投资机会开始显现。一、政策背景1.营商环境的改善。发展的竞争，首先是营商环境的竞争。2016年12月，辽宁正式公布《辽宁省优化营商环境条例》，这也是东北地区首部规范营商环境建设的省级地方法规;2017年年初，辽宁省政府经中编办批准，又成立了营商环境建设监督局; 2018年沈阳市政府发布了《沈阳市关于以优化营商环境为基础全面深化改革的实施意见》，明确提出五大部分的重点工作，优化办事流程，从根本上扭转“办事难”的现象。2019年5月，沈阳市印发《振兴实体经济若干政策措施》的通知，再次从降低企业税费、降低企业融资成本、降低制度性交易成本等八个方面降低实体企业经营成本。2.人才战略发挥作用。2017年8月，被称作“沈阳人才新政24条”的《沈阳市建设创新创业人才高地的若干政策措施》正式出台；2018年3月，为“沈阳人才新政24条” 配套的59项实施细则全部出台。根据沈阳的人才政策，35周岁以下，具有中专、大专学历的；45周岁以下，具有本科学历的；55周岁以下，具有硕士研究生以上学历的，均可落户沈阳。并对顶尖人才、中青年科技英才、创业型企业家、紧缺急需人才、高技能人才等开出了极为优厚的条件。在人才政策的刺激下，沈阳近年来人口增长明显。沈阳人口正增长，2018年较2015年增长15.6万人。新引进各类人才1万余人，吸收高校毕业生11万人，人才保持回流趋势。3.重大项目引进提速。成立沈阳自贸区，华晨宝马大东工厂扩建投产、铁西中德高端装备制造产业园建设华晨宝马第三工厂投建、京沈高铁辽宁段通车、打造世界级机器人产业基地、引进轨道车辆项目、打造智慧城市、节能减排，禁止再建高耗能高污染项目等为沈阳带来了大量资金投入，创造了大量的就业机会。近日，在中国（辽宁）自贸试验区沈阳片区、沈阳高新区重点项目签约仪式上，84个重点项目现场签约，总投资额达400亿元。二、沈阳楼市现状根据沈阳市不动产登记中心的统计数据，目前沈阳楼市按需求类型划分，刚性需求占60%，改善和投资需求占30%，其他需求占10%。按购房人口结构划分，外地人购房占47%，其中省内外地人31%,省外16%。从楼市需求结构上看，刚性需求和改善型需求占主导地位。在“房住不炒”的政策背景下，沈阳市政府于2018年4月和8月连续2次出台限购、限售政策。根据最新的限购政策，沈阳商品房限购区域扩大为全市行政区域（不含辽中区、新民市、法库县、康平县）。在严格的限购限售政策作用下，沈阳房地产市场在2018年也出现了短暂降温，但进入2019年再次回暖。据报告显示，2019年9月，沈阳商品住宅价格为10206元/平方米，环比上涨3.31%，同比上涨11.20%。2019年1~9月沈阳商品住宅销售面积为1272.21万平方米，同比增长11.57%。沈阳房价稳步上涨源于以下因素：1.首先是沈阳GDP增速在经历前几年断崖式下跌后开始走出低谷并迅速增长。2019年上半年沈阳名义GDP增速为5.15%，人民银行沈阳分行2019年9月数据：人民币住户存款余额34609亿元，同比增长16.0%,当月增加533亿元，同比多增1025亿元；显示出经济复苏动力强劲。2.土地出让收入仍为地方财政主要收入来源，地方政府有足够的动力去稳定房价。根据沈阳市财政局公布的历年财政预算显示，沈阳市2017年国有土地使用权出让金收入181.7亿元，一般公共预算收入654.9亿元；2018年国有土地使用权出让金收入363.2亿元，一般公共预算收入720.6亿元；2019年土地出让收入安排283亿元，一般公共预算收入安排771亿元。3.品牌开发商云集，表明地产商们看好沈阳未来房地产市场。万科、中海、融创、金地、碧桂园、荣盛、保利、华夏幸福、龙湖等龙头房企占据市场销售榜前列，而沈阳本地的地产商逐渐边缘化。4.土地库存和楼市库存均显不足。根据《2019年4月50城土地库存报告》的数据显示，沈阳土地去化周期为10个月，处于供不应求的状态。据沈阳市不动产登记中心的数据，楼市库存只有500多万平方米，去化周期已经缩短到5~8个月，处于供不应求状态。三、房地产投资机会判断买房地段的几大因素主要包括交通出行、生活便利、环境优雅、学区。结合各区数据，并经过市场调研分析，笔者认为以下地段具有较高的投资价值。1.皇姑教育区：皇姑为沈阳五大城区之一，包揽众多名校，自二胎政策开放以来，市民对子女教育的重视程度不断提升，皇姑核心区域与北皇姑成为炙手可热的地段，房价不断攀升，具有一定的升值空间。2.长白新兴区：长白岛虽为新兴区域，但环境优美，规划不断完善，交通、教育、商业板块均在不断完善过程中，目前地铁9号线已开通，沈阳众多知名学校均在长白岛建立分校，大型商场也在不断入驻，前景长期看好。3.沈河核心区：沈河一直以来都是沈阳市的经济、政治、教育核心，无论是从短期还是长期来看，房价均有上升空间。4.沈北生态区：沈北新城为沈阳地区名副其实的生态资源区，人口密度低，环境舒适，空气清新，沈北道义板块也是轰轰烈烈的火了一把，从近期来看，房价仍有上升空间。笔者认为，在东北振兴的这一大背景下，随着沈阳经济的复苏、人口持续净流入、基础设施建设的不断完善，在宏观调控与市场调节的共同作用下，在短期内沈阳房价仍将保持平稳的态势，基本不会发生大起大落的现象。对于刚需购房者，建议择时配置，不要期盼房价会大幅下跌至心理价位；对于投资性购房者，切记不要将全部资金投入房地产，要时刻保证充足的资金流动性。随着营商环境的改善以及沈阳经济的复苏，本地中小企业正逐渐变得活跃起来，这在一定程度上将促进商业用房（例如门市、写字间）租售市场的发展，未来在这一市场或许有潜在的投资机会。【作者系中国建设银行辽宁省分行个人金融部（私人银行部）总经理】（来源：中国房地产报）【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:中国房地产报

日前，沈阳市房产局组织召开房地产企业座谈会，万科、碧桂园、中海等14家知名房企负责人及东北大学、沈建房地产研究所的专家学者参加了会议。与会企业一致认为，当前沈阳房地产市场形势总体保持平稳，与其他城市相比，沈阳调控方向精准、力度适中、效果显著，企业对沈阳楼市未来发展持有信心。同时，与会企业表示，理解支持国家、省、市调控政策，但希望在限购、预售资金监管方面进一步优化服务，提高效率。专家学者认为，当前沈阳房地产主要指标运行良好，走势符合调控预期。从长期看，沈阳房地产市场正在逐步走向成熟，企业要顺应趋势，及时做出调整，谋求长远发展。下一步，市房产局将继续坚决贯彻国家、省、市房地产调控政策，并根据本次座谈会上企业提出的意见和建议，与相关部门共同进行研究，在严格执行国家调控工作要求及我市已出台政策的基础上，进一步优化服务，简化审核手续，缩短办理时限，释放合理住房需求，保持商品房销量稳定，继续稳控住房价格，确保房地产市场平稳健康发展。【关注新浪乐居，洞悉房产市场风云变化。】

来源：买房就看沈城楼市1月5日2020年沈阳市政府工作报告抓好房地产调控“一城一策”试点，保持房地产市场平稳健康发展。1月6日沈阳住房公积金最低缴存基数上调190元，2020年1月1日起施行市内9区由1620元调整为1810元，辽中区、新民市、法库县、康平县4个区县(市)由1350元调整为1540元。1月14日沈阳组织召开2020年全市城建城管和文化旅游系统工作会议坚决贯彻“房住不炒”的定位，适度增加混合用地供给。1月17日沈阳市房产局召开2020年房产工作会坚持“房住不炒”定位，保持房地产市场平稳健康发展。1月27日关于暂停售楼处及房产中介机构对外营业的通知全市所有在售楼盘售楼处、房产中介机构全部暂停对外营业。2月11日2020年沈阳市房产局工作计划1.编制“沈阳市十四五住房发展规划”；2.依法查处房地产企业、中介机构发布虚假信息、捂盘惜售、价格欺诈等违规行为；3.进一步加强商品住房价格和交易资金管理，全面净化市场环境，稳定预期。2月17日关于有序放开售楼处及房产中介经营场所对外营业限制的通知1.由房地产企业及房产中介机构提出书面放开限制申请，并出具书面承诺；2.设置一个出入口，采用扫描二维码方式对来访人员进行登记并测温。2月17日关于印发沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施的通知◆推进项目有序开复工，保障土地供应完善管理服务；◆积极促进商品房入市和销售，稳妥释放商品房预售监管资金。2月20日关于进一步推进售楼处及房产中介开放的通知不再对全市售楼处及房产中介机构开放进行审批和备案。2月26日关于闲置非住宅房屋改建为租赁住房有关问题的通知◆允许权属清晰的各类闲置商业、宾馆、酒店、“烂尾楼”及闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等，在不影响城市功能和整体风貌前提下，改建为租赁住房；◆改建项目最低控制标准为建筑面积不低于1000平，改建规模不低于50套；◆改建项目可调整为居住用地，煤水电气执行民用标准。3月25日关于调整住房公积金部分提取业务的通知延长“房证未发”持《购房合同》提取时限，调整偿还商贷提取方式、额度，提高租赁住房提取限额。4月2日关于全面取消人才落户限制进一步放开落户政策补充意见的通知技工学校、职业院校及以上在校生和毕业生(含往届)，在沈与用人单位依法签订劳动合同的就业人员等7类人才可在沈落户。4月3日市房产局联合六部门印发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》及有序释放商品房预售监管资金的通知◆疫情响应之前和响应期间成交地块余款(含分期利息)可延期至三级响应期结束后15个工作日内；◆给予2个月的交房续展期，从三级响应期结束之日起计算；◆可延期缴纳税款，最长不得超过3个月。4月28日浑南区发布高校毕业生安居办法对符合条件的高校毕业生租住政府公寓和人才用房予以租金补贴，以此提升城区人才吸引力，努力打造东北地区乃至全国人才高地。5月7日省委书记、省人大常委会主任陈求发主持召开全省盘活存量工作推进会◆坚持一地一策、分类处置，加快盘活闲置土地，严格落实“增存挂钩”机制；◆充分利用开发区（园区）闲置厂房，加快闲置厂房改造升级，加快引进一批高质量项目落地；◆抓好房地产去库存，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。6月3日市新冠肺炎疫情常态化防控工作方案在严格落实疫情防控措施的前提下，可举办各类必要的会议、会展活动等。7月29日沈阳市高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则2017年（含）后入学的非全日制普通高校硕士、博士毕业生（不含机关事业单位全额拨款在编人员）也可以享受补贴，同时取消高校毕业生必须是沈阳户籍这一限制条件。8月24日关于采取“限地价 竞自持”发展政策性租赁住房的若干意见的通知增加土地供应拟确定对三环以内出让的住宅用地，采取“限地价、竞政策性租赁住房”。9月6日关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知◆竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本；◆保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用；◆因企业自身原因未按规定实施开发建设的，禁止参与竞买土地从事房地产开发；◆对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目，约谈企业主要负责人；◆土地、建设管理部门要按规定对外公布年度住房用地计划、已供地未开工、已开工未竣工等情况；◆促进项目早日开工建设；◆房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格；◆对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统；◆首套首付比例不低于30%，二套首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；◆个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。9月12日沈阳区域金融中心发展规划（2020-2030）到2030年，把沈阳建设成为东北乃至东北亚区域功能突出、创新力强、开放度高的重要金融中心。9月21日沈阳市中心城区客运交通枢纽规划批前公示沈阳站、沈阳北站、沈阳南站、田义屯站、桃仙机场规划建设为一级交通枢纽。10月12日沈阳市教育局等七部门联合出台了《沈阳市城镇居住小区配套幼儿园规划建设管理办法》今后凡是新规划、新建设的小区配套幼儿园，移交后一律办成公办幼儿园。11月3日沈阳市推进房屋建筑工程建设项目审批制度改革创新实现“拿地即开工”，项目动工提前了2至3个月，有效降低了企业成本。