商业综合体市场调研报告

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

中商情报网讯：与2017年相比，2019年广西城市商业综合体8进2退，总量达26家。商户实现销售额（营业额）185.77亿元，比2017年增长85.5%，2018-2019年均增长36.3%。与2017年相比，餐饮业、服务业比重分别上升5.1、0.6个百分点，零售业比重下降5.7个百分点。从开业时间看，2015年及之后开业的城市商业综合体有15家，占全部城市商业综合体的57.7%，其中5家为2018年及之后开业。26家城市商业综合体分布在9个设区市，其中，南宁、柳州和梧州分别有8、5和4家，桂林、玉林和北海各2家，钦州、贵港和百色各1家。2019年末，广西26家城市商业综合体中独立经营的商户总共5525户，比2017年增加1750户，增长46.4%。其中法人单位1134户、分支机构839户、个体户3552户，分别比2017年增长47.3%、115.7%、35.8%。新入库的8家城市商业综合体，独立经营的商户总共1429户，其中法人单位129户、分支机构281户、个体户1019户。2019年末，广西26家城市商业综合体中从事零售、餐饮和服务的从业人员4.02万人，比2017年增长25.6%。其中零售业从业人员2.02万人、餐饮业从业人员1.53万人、服务业从业人员0.47万人，分别比2017年增长27.7%、24.2%、21.5%。2019年末，广西26家城市商业综合体拥有营业面积158.62万平方米，比2017年增长27.8%；营业面积占全部可出租（使用）面积90.0%，比2017年上升1.8个百分点。2019年末，广西26个城市商业综合体共有停车位2.97万个，比2017年增长24.8%。2019年，广西26家城市商业综合体年客流量为3.09亿人次，比2017年增长114.1%。数据来源：广西统计局、中商产业研究院整理更多内容请下载中商产业研究院发布的《中国商业综合体行业市场前景研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业医疗器械及硬件、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

这里有你想要了解的合肥商业地产一周盘点，无论你是商铺的投资者还是地产从业人士，这里都有你想要获取的信息。9月3日-9月9日合肥商铺壹周刊第237期为你精彩呈现。只要您花上几分钟，便可将合肥楼市9月3日-9月9日资讯尽收眼底。【安徽楼市】又近了一步！安徽中南部庐铜铁路轨道精调进行时位于安徽中南部的庐铜铁路人工精调阶段正如火如荼的进行中。记者今日从上海局集团公司合肥工务段了解到，截至9月2日，庐铜铁路累计完成正线精调80公里，道岔40组，为全线联调联试奠定基础。 据介绍，庐铜铁路设计时速为120公里的单线铁路，西起合九铁路柯坦站，经庐江县南部，至无为县跨越长江，东接铜陵站，连接芜铜、铜九铁路。投入运营后，对促进煤炭等矿产品运输，推动安徽省沿江经济发展将起重要作用。目前，工务段负责117.761KM线路精调工作。早在6月20日，合肥工务段从专业科室和线路、桥梁车间，抽调技术骨干，组成验收小组，对所辖长江以北路段的线路、桥梁以及栅栏网等附属设施，进行拉网式检查，对检查出的问题逐一登记，做好记录，为下一步精调工作做好准备工作。8月6日，庐铜铁路人工精调阶段正式拉开“帷幕”，分7个组每天对线路、道岔进行测量、改道、轨向调整、打磨等，线路精调日平均推进量在3.9公里、道岔2组。据了解，9月中旬左右，人工精调阶段将逐步转入大机施工配合阶段，进行机械化线路、道岔捣固工作，对前期人工精调进一步加固。【合肥道路】合肥畅通二环西线部分改造年底开工 全长约5公里在城北，畅通二环(西二环-合武铁路)改造项目迎来监理招标，按照进展今年底就能开工了，本周全市一批重要的道路工程迎来新进展，离正式建设又近了一步。畅通二环改造(北二环)部分早已被列入今年的大建设计划，何时动工备受市民关注，如今终于有了实质性进展。畅通二环(西二环-合武铁路)工程监理启动了监理招标程序，合肥市重点局内部人士表示，施工招标不久也要开展，根据最新时间表，预计到年底就能够开工建设。该工程设计为城市快速路，全长约5公里，涉及西二环、怀宁北路、四里河路、大房郢路-潘集路等重要节点。规划新建高架桥4.5公里，地面快速改造约0.5公里;全线共设置4组上下匝道，在四里河路、大房郢路各设置2组上下匝道。在怀宁路节点预留东向南匝道，四里河路节点预留北向东匝道。其中，四里河路节点匝道本次暂不实施，另外全线将设置9对公交站点，12处慢行过街，淮北路东侧设人行天桥1座，地面过街11处。在建设过程中，还将配套改造原北二环地面道路、排水、交通设施、照明、景观绿化等工程。【城市建设】合肥市规划局调研商业综合体 布局不均未来路在何方近期，合肥市规划局调研组专题调研了全市商业综合体发展情况。合肥市商业综合体建设起步于2004年开业的国购广场，2010年底包河万达广场开业后进入快速发展时期。来自合肥市商务局的消息显示，截至2017年底，合肥市经营面积在1万平方米以上的商业综合体有79家。目前，市区仍有多个商业综合体在售，一些商业综合体项目计划开工。虽然商业综合体整体发展较快、数量不少，一些商业综合体一直保持着较高的人气。但目前，全市的商业综合体还存在不少问题，并非每家商业综合体都人气爆棚。有些商业综合体前期规划阶段未充分考虑到人流量和客流量因素，建成后客流量较少，没能充分发挥出带动消费的作用。三里庵虽然开业时都是热闹非凡，但后期经营状况却大相径庭，甚至一些商业综合体面临着商户频繁撤场的尴尬。此外，这些商业综合体还一定程度上存在分布不均的情况，有的片区商业综合体扎推，有的片区商业综合体难觅。【城市规划】一波大建设重点项目有新进展 新合肥西站将揭"面纱"近日，有市民在“合肥市12345政府服务直通车”上咨询，目前是否在开展新合肥西站的站房初步设计？西站范围内线下工程据说要将路基改桥，方案是否获得批准？目前新合肥西站开工前的手续还有哪些没有完成？对此，合肥市发改委给予了公开答复。答复透露，新合肥西站作为合肥铁路枢纽主客站之一，是构建完善合肥铁路枢纽客运系统的重大工程，工程纳入合安高铁工程同步建设实施。目前，中国铁路总公司已完成新合肥西站建筑方案征集工作。合肥市发改委称，中国铁路总公司已经同意“路基”改“桥基”方案，涉及到建设方案及投资等问题，地方政府正按程序上报；新合肥西站规划方案将由中国铁路总公司批复。目前，省政府、省发改委正协调中国铁路总公司加快新合肥西站方案的批复等工作，力争尽快开工。畅通二环改造(北二环)部分早已被列入今年的大建设计划。9月5日，来自合肥市公共资源交易中心的消息称，畅通二环(西二环-合武铁路)工程监理正式启动监理招标。对此，记者随后从建设方合肥市重点局获悉，该工程很快还将启动施工招标，一切顺利的话，工程将在今年底开工建设。此次招标公告显示，该工程设计为城市快速路，全长约5公里。其中，新建高架桥4.5公里，地面快速改造约0.5公里；全线共设置4组上下匝道，在四里河路、大房郢路各设置2组上下匝道。另外，怀宁路节点预留东向南匝道、四里河路节点预留北向东匝道(本次暂不实施)；人行天桥1座。【合肥楼市】30日合肥5宗443亩地揽金36.5亿 金隅16.1亿再进包河根据合肥土地市场网消息，9月合肥计划出让14宗1390.92亩地，参考总价达61.77亿元。合肥市区及县域均有地块出让。具体出让地块来看，包河区3宗、滨湖区、巢湖市各2宗，瑶海区、庐江县、肥东县、经开区、高新区、肥西县、长丰县各1宗。14宗地块中，纯居住地块6宗，纯商业地块3宗（1宗为汽车4S店），教育科研3宗，商业居住1宗，居住、服务设施用地1宗。以上地块，分两场土地拍卖会进行竞拍。其中，9月14日计划出让3宗地，9月28日计划出让11宗地。具体出让地块如下：瑶海E1804地块、肥东FD18-11地块、庐江县2018-15#地块、高新区KQ4-9地块、合巢开2018-14地块、包河区S1807地块、包河区S1808地块、包河区S1809地块、滨湖BH2018-03地块、BH2017-06地块、合经区2018-02地块、长丰县CF201804地块、巢湖市2018-23地块、肥西县【2018】16地块。【合肥商业】实探合肥利港银河广场最新进展 滨湖又迎一座商业体利港银河广场除去大型住宅区之外，商业部分包括购物中心、商业街、小户型和酒店等多种业态。我爱铺网小编近日实地探访了利港银河广场，为您展现该项目的最新进展。利港银河广场的A座、B座和E座为购物中心，从外立面看，外立面装饰完成；但是内部依旧还矮装饰中。例如A座商业，靠近地铁1号线紫庐站A出口，外立面装饰完成，内部却还是水泥，已经有部分商家开始装修了。A座旁边紧挨着的是F座高层写字楼，这座进度较慢，还在打地基。F座C座和D座都是小户型产品，玻璃幕墙看上去很有档次，而底层也有部分商家，如烟酒、酒店、花木等业态已经开业。除去几座盒子式购物中心外，利港银河广场还有一座特色商业街，入口正对着滨湖寿春中学。据我爱铺网小编实地探访了解到，商业街呈东西向，数百米长，两边都是3-4层左右的商铺。目前，已经有过半商家入驻并开业了，还有几家店铺正在装修中。从现场实探到，商业街业态包括餐饮、便利店、奶茶店、中国移动、美容美发、母婴产品以及教育等，另外还有京东便利店已经开业。

官方新发布，聚焦精读。太原城六区，“向人民报告2020年工作安排”，“服务业之生活篇”聚焦。小店区启动建设多业态高速公路服务区商业综合体，加快东山康养小镇和凯悦嘉轩、绿缘喜来登等五星级酒店建设，推进万科广场、苏宁广场如期开业，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。强调，发展夜间经济、体育经济、“小店经济”，持续活跃假日消费市场，多点共振释放消费活力；顺应消费升级趋势，推出消费券、旅游券等消费提振举措，积极扩大居民消费、合理增加公共消费，激发线上线下消费，使实物消费和服务消费强劲回补。迎泽区钟楼街——加快高品质步行街改造，盘活历史资源、整治片区环境、提升街区活力，恢复昔日繁华；继承弘扬传统工艺，建立“中华老字号”网店，打造非遗传承人艺术工作坊、展示馆；发展夜间、假日经济，打造“深夜食堂”等特色市场，提高消费便利度和活跃度。最新规划详解：点击标题：千年古街，太原钟楼街片区这样打造朝阳商圈——发挥服装产业集聚优势，借助云技术资源，构建“智慧商圈”；搭建电子商务、智慧物流、创客基地、综合服务四个平台，拉长补强产业链，打造省级服装新零售服务业集聚区。双塔为核心——挖掘永祚历史遗存，以“十晋十美”为主题布局双塔商业中心（集文化传承、现代娱乐、潮流商业等于一体），推动服务业整体升级。“十晋”：晋文道、晋美园、晋义山、晋水湾、晋味里、晋乐坊、晋风居、晋潮街、晋商会、晋旅窗，囊括吃住行、游购娱各方面；“十美”：悟文道、逛公园、感正义、览水景、品晋味、赏文风、住晋居、逛潮街、聚商社、集散点，满足视觉、听觉、触觉、味觉等感官体验。与此同时——中正天街示范引领，打造一批文化气息浓郁、环境品质舒适的特色街区。杏花岭继续推动连锁零售高质量发展，鼓励和支持永辉超市、美特好超市等品牌连锁便利企业向乡村市场延伸、向社区单体店覆盖，提升24小时便利店比例。与中车置业积极对接，尽快落地TOD项目，加快爱琴海购物公园、北京华联等城市综合体建设，推动地铁经济。万达广场、富力广场、泰享里新经济产业园等重点商圈和特色步行街区，服务功能大力提升；推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快培育发展“夜经济”，打造发展新引擎。尖草坪汾河西岸，汇丰、三给片区为核心，加快太原北部新城项目建设，打造商贸服务业为主的产城联建板块，力争打造成“生态为魂、创智向北、汾河风貌、产城融通”北方明珠；落地高品质项目，在原有兴华商圈基础上全力打造摄乐商圈。万柏林发挥华润万象城引领作用，加快新城吾悦、远大购物广场等项目建设，加强大悦城项目跟踪服务，构建大型商业综合体为支撑的长风、迎泽、漪汾“三大商圈”；出台扶持政策，培育消费热点，优化中小型商圈布局，大力发展夜间、假日经济。晋源区打造晋阳湖夜经济和假日经济带——延展长风商务区引领功能，保障晋阳湖公园二期、晋阳里和房车露营地等项目建设，利用好晋阳湖水秀和“二青会”场馆等城市新名片，加快培育“购物晋阳里、游玩晋阳湖，品晋阳美食、赏晋阳水秀”晋阳湖观光夜经济。推进晋阳湖东岸城改商业地块开发建设，鼓励和支持保利、万科等知名品牌，加快打造休闲购物、体育健身和餐饮美食等多业态街区，构建假日经济大型消费商圈；形成“夜经济”+“假日经济”双轮驱动，把晋阳湖片区建成开放活跃、业态多元、极具特色“新型城市经济中心”。太原市太原今年部署——发挥省城服务业集聚优势，挖掘市场潜力、扩大服务供给，把疫情中抑制的消费需求释放出来，尽快让消费热起来、让经济活起来；生活性服务业向高品质和多样化升级，生产性服务业向专业化和价值链高端延伸，文旅产业向融合化和品牌化发展。生活服务业，加快建设远大购物、苏宁广场、双塔商业中心等城市综合体，满足中高端、多层次消费需求；大力提升长风商务区、亲贤街、柳巷、万达广场、北美N1、中正天街等重点商圈和特色街区服务功能，加快钟楼街片区高品质步行街改造，培育发展晋阳湖观光夜经济，进一步拉动消费。着重说明，太原今年市级重点工程建设项目包括太原苏宁置业小店区太原苏宁广场、亲贤绿城太原广场、太原红星爱琴海（北环店）、绿地中央广场、太原市华润中心、太原吾悦广场、太原远大购物广场等。

大家好，我是爱生活的二哈哈。今天路过火车站，看到玄辰广场。灯光很漂亮为大家拍几张照片，目前商场正营业，写字楼、酒店、公寓未完成。同时以玄辰广场为基点，聊聊大同这几年商业综合体。近几年商业综合体，风头正劲。但是商业综合体虽然是业态较全，但是招商困难，资金流消耗较大，易烂尾也是不争的事实。目前市里边，在建的商业综合体有吾悦广场、太合汇、，正在招商的有百盛中央公园店，烂尾的有华唐城、东小城、兴旺佳苑旁的商业综合体，倒闭的有希久摩尔城。可谓是你方唱罢我登场！商业综合体好处是，功能齐全，吸引人流量，吸金能力比较强。但是，作为现在的商业综合体，有的是公寓完成，商业没完成，或者酒店没盖好，资金消耗量大的情况下，很有可能是完成一部分，另一部分完成不了。通病是招商困难，售卖困难，这是我的一些观点。好了，今天的分享就到这里了，感谢大家观看，欢迎大家评论区讨论，喜欢的点个关注哦。

一场场惊心大火一次次浴血奋战是什么屡屡引发人间悲剧？城市商业综合体消防安全治理刻不容缓本期平平就带您走进繁华背后的隐忧四川省达州市商贸市场火灾2018年6月1日17时54分许达州市通川区好一新商贸市场发生火灾由于火场情况异常复杂经过66个小时连续扑救大火才最终扑灭该起火建筑总面积约8万平方米主体为钢混结构火灾起火原因系地下一层冷库租户私拉乱接的照明电源线路短路引燃可燃物并蔓延成灾近年来综合性的商市场火灾接报火灾9255起、114人死亡74人受伤、财产损失10.7亿元其中发生重大火灾3起较大火灾10起给国家和人民生命财产造成重大损失商业综合体是集吃喝玩乐为一体的综合性消费场所基本实现城市生活各类需求的一站式服务已成为群众日常购物休闲最长去的场所之一随着近年来蓬勃发展大体量多业态的商业综合体层出不穷形成庞大的商业集群乃至城市商业中心是名副其实的城中之城这类场所一旦发生火灾损失大、伤亡大、影响大灭火救援困难是城市火灾防控的重中之重我们又该如何去面对商业综合体消防安全工作？快和平平一起来看看 下面视频的讲述吧 ↓↓↓08:11视频来源：应急科普平台【来源：威海环翠消防】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

1、商业综合体的设计一定风格颀美与功能齐全商业综合体是流行都市文化的代名词，是时尚语言的潮头。商业综合体设计秉承商业建筑空间宏阔梦幻，其外观设计有美感延伸与变化，设计理念一定跳出地域限制，争取成为城市地标建筑，建筑是凝固的音乐。在商业综合体设计立意一定有突破，将传统与现代链接好。统一与均衡、对比与调和、比例与尺度、韵律与节奏、重复与变化、性格与风格、色彩与色调综合完美体现出来。比如商业综合楼坐落在古城承德，一定要注意承德这里避暑山庄那是世界文化遗产，承德的外八庙也是中国建筑的王冠。承德的一定是古城与现代结合最好的城市。除了确定建筑风格，除了全面性，一些细节设计也是关键，美食突出承德特色，综合服务比如游乐娱乐一定有现代气质。包括橱窗、店招、广告位、照明灯等。现代商业建筑设计手法灵活多变，充满活力。让我们建筑更要有气质。商业综合体一定既要满足消费者日益多样化的消费需求，更需要独创与引导消费潮流。2、注重功能空间的设计综合性商业建筑一般都是城市地标建筑物，占地面积大，人口流动性大，商品交易发达，年轻人居多，而且还要考虑进入网红经济，情侣经济，电子科技要充分展现。使得综合性商业建筑不仅广纳市场多个内涵。在进行整体规划综合体建筑过程中，针对不同的商业业态组合进行一定程度上的分析，除了消费娱乐以辐射的形式衍射展开。还要让这里的消费者来此消费愉悦心情。要破除新建筑的形式制约，让每个人到这里都有归属感。当然我们我要学习万达这样成功案例。3、商业综合体建筑设计原则现代商业建筑的建筑设计都有规律遵循，才能确保设计方案的科学性及合理性。商业综合体设计，要破旧立新，不依附他人，不模仿复制他商业综合体建筑，但是一定要借鉴成功经验，建筑是集思广益，集体创作的结果，我知道很多设计师，晚上加班，用专业软件，计算设计，工程越大，计算体量越大，相信经理主导下的，商业建筑一定是优中之优的建筑。把最好的设计水平，发挥出来好，最终成为值得万人瞩目建筑精品。

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

1、项目背景目前海南全省正在坚持中国特色、对标世界最高水平开放形态，分步骤分阶段加快推进自由贸易港建设。海口市作为海南省省会，是全省政治、经济、文化和交通中心，在自由贸易港建设中占有举足轻重的地位。根据《2019 年海口市国民经济和社会发展统计公报》，2019 年海口市实现地区生产总值 1,671.93 亿元，同比增长 7.5%，保持稳中有进的发展态势。其中第三产业增加值 1,324.75亿元，同比增长 8.8%，第三产业作为经济稳定器的作用更为明显，已成为海口市经济增长的支柱产业。截至 2019 年底，海口市认定总部企业 24 家，其中 2018年以来新落户总部企业 5 家，现有总部企业 19 家，综合型（区域型）总部企业19 家，高成长型总部企业 5 家。2019 年海口市全年新增市场主体 9.54 万户，比上年增长 54.4%，占全省的 39%。本项目位于海口市城市中心的大英山 CBD，大英山 CBD 整体定位为自贸港中央商务区、省级行政文化中心，是集行政、商务、教育、文化、购物、休闲娱乐、居住为一体的城市核心，承担着海口市完善国际旅游岛中心城市职能的重大作用。项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括 5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施，其中免税商业将以综合购物、精品专卖、个性专卖为主，目标为打造海口市规模最大、规格最高、货品最全的一站式精品免税购物中心。项目建成后，其规模性的商业体量和丰富业态，将持续吸引大量的旅游者和城市居民前往购物和体验，有利于提升大英山 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。2、项目概况项目名称：海口市大英山新城市中心区 D01 地块办公商业综合体项目。项目实施主体：海南国善实业有限公司。项目实施地点：海口市大英山新城市中心区 D01 地块（东至 D09 地块，南至国兴美食城、海之南外国语实验学校，西至五指山南路，北至国兴大道）。预计投资总额：256,164.25 万元。规划建筑面积：21.8 万平方米。3、项目建设内容项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括：5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施。项目拟新建总建筑面积约 21.8 万平方米，其中地上建筑面积约 11.9 万平方米，地下建筑面积约 9.9 万平方米。项目地上部分由商业裙房及一栋超高层办公塔楼组成。项目地下室共四层，其中地下一层为商业，地下二至四层为车库及后勤辅助用房。本项目商业总面积约 7.0 万平方米，办公总面积约 6.8 万平方米，其余功能为停车、后勤、设备等配套功能。4、项目投资估算经估算，本项目总投资为 256,164.25 万元，其中建筑安装工程费 206,726.21万元，工程建设其他费用 34,683.44 万元，预备费 11,854.93 万元，建设期贷款利息 2,899.67 万元。5、项目进展及审批情况截至本报告出具日，国善实业已取得项目用地的《国有土地使用权证》，并就本项目完成了海南省企业投资项目备案（项目代码：2020-460107-70-03-019873）及建设项目环境影响登记表备案（备案号：202046010700000266）。6、项目实施的必要性（1）落实自贸港建设总体方案和区域规划要求，享受大英山国兴大道 CBD区位优势红利《海南自由贸易港建设总体方案》要求将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，提出大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。随着海南离岛旅客免税购物新规落地，位于城市核心区域的商业地产项目将因海南的政策和人口红利拥有良好的开发运营前景。此外，自贸港通过税收优惠、人才引进政策吸引了来自世界各地的跨国企业、金融机构、大型总部集团入驻，总部经济快速催生高端写字楼营商需求。大英山及国兴大道 CBD 区域被定位为国际旅游岛中央商务区、省级行政文化中心，未来将成为汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能的综合服务功能。本次非公开发行募投项目未来将在大英山及国兴大道 CBD 新建城市商办综合体，将充分响应《总体方案》对海南自贸港建设的要求，强化海口市旅游中心功能，同时享受大英山国兴大道CBD 区位优势的红利，提升公司的市场竞争能力及盈利能力。（2）打造总部经济高质量发展“新引擎”，拓展商业、办公综合体的建设和运营领域《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，要“支持发展总部经济”。近年来，海口持续优化营商环境，营造良好的发展“软环境”，吸引了阿里巴巴、字节跳动、大唐集团等知名总部企业相继在海口落地。本次非公开发行募集资金将用于在海口核心 CBD 区域建设商业办公综合体，不仅推动上市公司在原有产业基础上逐步向商业、办公综合体的建设和运营领域拓展，还能够为打造海口总部经济“新引擎”添砖加瓦，提升大英山及国兴大道 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。7、项目经济效益经测算，本项目的内部收益率（税后）为 10.6%，静态投资回收期为 9.3 年，动态投资回收期 14.4 年，项目具有良好的经济效益。