商业综合体行业研究

中商情报网讯：与2017年相比，2019年广西城市商业综合体8进2退，总量达26家。商户实现销售额（营业额）185.77亿元，比2017年增长85.5%，2018-2019年均增长36.3%。与2017年相比，餐饮业、服务业比重分别上升5.1、0.6个百分点，零售业比重下降5.7个百分点。从开业时间看，2015年及之后开业的城市商业综合体有15家，占全部城市商业综合体的57.7%，其中5家为2018年及之后开业。26家城市商业综合体分布在9个设区市，其中，南宁、柳州和梧州分别有8、5和4家，桂林、玉林和北海各2家，钦州、贵港和百色各1家。2019年末，广西26家城市商业综合体中独立经营的商户总共5525户，比2017年增加1750户，增长46.4%。其中法人单位1134户、分支机构839户、个体户3552户，分别比2017年增长47.3%、115.7%、35.8%。新入库的8家城市商业综合体，独立经营的商户总共1429户，其中法人单位129户、分支机构281户、个体户1019户。2019年末，广西26家城市商业综合体中从事零售、餐饮和服务的从业人员4.02万人，比2017年增长25.6%。其中零售业从业人员2.02万人、餐饮业从业人员1.53万人、服务业从业人员0.47万人，分别比2017年增长27.7%、24.2%、21.5%。2019年末，广西26家城市商业综合体拥有营业面积158.62万平方米，比2017年增长27.8%；营业面积占全部可出租（使用）面积90.0%，比2017年上升1.8个百分点。2019年末，广西26个城市商业综合体共有停车位2.97万个，比2017年增长24.8%。2019年，广西26家城市商业综合体年客流量为3.09亿人次，比2017年增长114.1%。数据来源：广西统计局、中商产业研究院整理更多内容请下载中商产业研究院发布的《中国商业综合体行业市场前景研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业医疗器械及硬件、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

20世纪80年代，由于制造业、仓储物流发展需求各种工业园区应运而生。90年代，由于研发需求科技园兴起。21世纪以后，由于总部经济、业务整合、研发需求影响，商务花园出现。因产业集群需要，集研发设计、商务办公、高端制造、综合配套等符合功能的产业综合体出现。产业综合体是指某个特定区位上，一组相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动，这组经济活动能够共享外部规模经济，提高整体活动的经济效率。根据承载产业内容的不同，产业综合体可以分为城市产业综合体、工业产业综合体、文化旅游综合体、生态农业综合体等不同的类型，其中城市产业综合体已成为城市经济、服务经济发展的重要载体，工业产业综合体已成为工业园区中“园中园”、“分园”的重要发展形态。为了更好地了解我国产业综合体的发展，中商产业研究院特推出《2020年中国产业综合体市场前景及投资研究报告》，《报告》从产业综合体基本概述入手，普及了产业综合体基本定义及发展历程等，接着从中国产业综合体发展环境分析、产业综合体发展现状、产业综合体典型案例分析以及产业综合体重点企业分析五大方面剖析我国产业综合体发展现状，最后分析了我国产业综合体发展规划以及投资建议，为产业综合体相关研究人员和爱好者提供参考信息。以下是报告详情：PART1:产业综合体基本概述产业综合体是指某个特定区位上，一组相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动，这组经济活动能够共享外部规模经济，提高整体活动的经济效率。产业综合体事实上就是集群的一种类型。20世纪80年代，由于制造业、仓储物流发展需求各种工业园区应运而生。90年代，由于研发需求科技园兴起。21世纪以后，由于总部经济、业务整合、研发需求影响，商务花园出现。因产业集群需要，集研发设计、商务办公、高端制造、综合配套等符合功能的产业综合体出现。PART2:产业综合体发展环境分析2月20日，2020年金融市场工作电视电话会议侧重强调“因城施策”，落实好房地产长效管理机制。而在此之前，多部委则强调强调“房住不炒”总基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。统计数据显示，2020年3-12月，房地企业信用债到期偿还量合计为3960.9亿元，同比增长15.8%。土地政策指的是国家根据一定时期内的政治和经济任务，在土地资源开发、利用、治理、保护和管理方面规定的行动准则。它是处理土地关系中各种矛盾的重要调节手段。一般包括地权政策、土地金融政策和土地赋税政策等。PART3:产业综合体发展现状分析2020年2月商业综合体品牌因疫情影响，全国人民“宅家”，商业综合体项目也基本处于关店状态，行业短期“停摆”。2月全国商业虽持续受到疫情影响，中央与地方政府持续出台帮扶政策，商业品牌方与商户抱团取暖。PART4:产业综合体典型案例分析大悦城，是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。大悦城已成为中粮集团城市综合体的核心品牌。以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。PART5:产业综合体重点企业分析中国金茂控股集团有限公司是世界五百强企业之一中国中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市(股票代码：HK.00817)。基于对城市潜能的远见，中国金茂整合国际领先的优质资源，引进合理互生的城市规划理念，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，公司已稳健布局四十余座核心城市，并成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。截至2019年末，中国金茂已成功进驻京津冀、长三角和珠三角等中国高速发展区域，公司在北京、天津、上海、广州等49个核心城市，开发持有200余个项目。PART6:产业综合体发展规划及策略分析分析产业综合体规划设计要贯彻“三高”(高起点、高品质、高品位)，体现“三性”(独特性、体验性、可进入性)。随着社会的不断发展，产业综合体开发思路也随之发生转变。（文章来源：中商产业研究院）

新华网北京1月8日电（王日晨） 2018年中国商业地产整体表现回落，仍然存在供应过剩压力，与此同时，商业消费又呈现出新的升级势头，在这一局面下，商业地产行业唯有走出一条高质量发展之路，才能在满足人们美好生活需要的过程中实现自身的发展。据第三方研究机构报告披露，2018年1-11月，在供给端，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。新开工方面，2018年1-11月商业地产新开工面积23525万平方米，同比下降2.4%，商业营业用房新开工面积占房地产新开工面积9.5%，2015年以来占比持续下降。从需求端来看，商业地产销售规模同比下降明显。2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。当前，商业消费的趋势演变，也深刻影响商业地产的发展。购物中心已经从原来单一的普通购物场所，加入更多的商业元素，转变为提供多样化商品，多种休闲娱乐项目、多种餐饮项目于一体的“吃喝玩乐”的综合购物场所。同时，购物中心的消费主体已从80后、90后逐渐向新生代95后、00后转变，他们的兴趣、喜好、价值观对于购物中心的未来走向及发展定位，有着极其重要的影响。在此背景下，购物中心的转型升级及选择将会成为影响其自身发展的关键因素。基于新一代消费者的志趣和爱好，可以看到，未来的购物中心将以顾客体验为驱动，向个性化，多元化以及方便快捷的方向转变。目前，商业地产仍然面临供大于求及同质化的困境，因市场竞争激烈所面临的挑战不言而喻，商业综合体的实际运营并非易事。就商业模式而言，面对市场变局，众多商业地产开发商正在以各种方式探索适合商业地产成长规律的高质量发展路径。商业综合体到底要有什么样的定位，消费群体到底以哪个年龄段为主，这都是发展重点。以大悦城为例，其对自身定位有清晰的把握，像北京西单大悦城的定位就是年轻化，而北京朝阳大悦城就是品质化，天津大悦城以青年家庭为主，上海大悦城则以爱情为主题。此外，近几年的商业模式越来越钟爱植入IP，这几乎成为了一种商业手法。现在很多城市的大悦城每个月都会有特定的IP活动，吸引了不少消费者光顾。除了拓宽产品线，大悦城还在坚守功能上“讨好”消费者、需求上迎合消费者、审美上教育消费者，扩展实体零售边界，拓展更多的商业可能与趣味玩法，将全面升级为内容平台、智慧平台、资本平台为一体的资源聚合型商业平台。“商业综合体要想立于不败之地，就不光要有功能上的综合，还需要服务上的综合。”一位商业地产业内人士举例，以前宜家仅仅是一个家具大卖场，但是近几年，在原有的基础上增加了餐饮、购物和休闲体验。通过这种综合化的服务，提升自身的价值。在线下商业地产极速迭代、竞争剧烈的大势中，还有一些商业综合体品牌如2/2 THE ONE，通过对空间的全新塑造，打造了体育、艺术、商业三合一的复合型生活方式，探索当代优质生活方式的可能性，重新发现人、生活与空间三者的关系，释放三者之间的核心势能。“作为全新的城市生活空间品牌，’2/2 THE ONE’不只是生活空间的符号，更是在倡导一种健康积极向上的生活方式。”“2/2 THE ONE”品牌负责人表示，“打破生活的束缚，打破空间的局限，让生活的选择重回自由，实现人与空间、生活三者的对话。“围绕系统、资金、团队、技术，打造超强的产品力、运营力和创新力已是大势所趋。”中联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利认为，在全行业造就更多全能实力派企业，需要在很多方面做出战略性推进。只有这样，才能从整体上提高商业地产的专业素质和竞争能力，增加市场有效供给，实现行业高质量增长。

3月3日，全国工商联旗下的全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，对2018年商业地产领域代表性事件进行了盘点，梳理出了行业八大现象，并对2019年发展趋势进行了展望。《报告》首席专家、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是一些舆论炒作的所谓升级或降级，而是消费市场的明显分级，由此也对商业的运营创新提出了更高要求，商业步入了“无创新不商业”的新阶段。商业资产价值逐渐分化，运营良好的优质资产成为应对经济下行的有效工具。2018年中国商业地产行业八大现象一、存量优质物业盘活迎来资产证券化热代表性事件：广州正佳广场、国瑞购物中心、北京合生汇、新建元邻里中心发行CMBS/类REITS产品 关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义。同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。 二、大宗资产交易冷热不均运营水平彰显资产价值代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主 关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。世茂工三项目尽管地处北京核心商务地段，但是由于长期处于空置状态，资产价格不升反降。与此形成鲜明对比的是，盈科中心因为一直处于满租状态，拥有良好的现金流，即使总价高企，依然成交。与此同时，2018年，行业内还有众多商业资产意图出售，但是由于经营不善，有价无市。商业资产价值开始以运营水平高低而分化，优质商业资产在面对经济下行压力时变现能力强、抗跌性好的优点更加突显。三、新零售叫好不叫座线上线下融合期待依旧代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。四、实体商业加码数据智能技术驱动运营成为共识代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。五、存量商业纷纷升级改造城市更新创造新商机代表性事件：北京坊、上海世茂广场、深圳印力中心重张关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象，越来越多的本地顾客开始重新回到这里。9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。深圳印力中心改造之后业绩增长近三成。这些项目之所以改造成功，除了提升硬件之外，场景打造、项目定位、业态组合等全方面进行了升级创新，也为城市商业更新带来了活力与信心。2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。六、商业地产投资总体过热核心地段商业仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。七、消费降级争论四起商业潜力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。八、购物中心招商难现象突出如期开业成为实力标志代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业关注理由：多年来商业地产大跃进式的发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。2019年中国商业地产行业趋势展望一、市场总体预期趋于谨慎 由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。二、消费市场分级更加突显 近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。三、线上线下融合继续深化以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。四、商场与品牌构建命运共同体购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。五、政府着手规范商业地产发展多年以来，一些地方政府对于商业地产重招商轻规划，商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题突出。为此，已经引起了国家相关政府部门的重视。在成都等地的推动下，国家标准委已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。随着标准的发布，将会对地方政府招商引资政策产生影响，商业地产的发展乱象也将会进一步规范。今后，商务楼宇的发展方向将从数量型转向质量型。（文章来源：乐居财经）

从上个世纪90年代开始，商业综合体逐渐在北上广等国内一线城市逐步兴起，并在商业地产市场迅猛发展的黄金时机之下成为了不少城市名片与地标。如果说购物中心最初是为了零售购物而存在，那么商业综合体可以说是购物中心的升级版。除零售购物外，还结合了办公、酒店、餐饮、文娱、展览等多功能业态于一体，通过优化组合在同一空间中为消费者提供多层次的消费享受，极尽综合之能事。商业综合体前路在国内商业地产经历了规模化增长、遍地开花的阶段，如今正进入到变革整合的时期，这也意味着增长的放缓将无可避免。根据有关机构研究显示，一二线的商业地产市场增速在2018年后将稳定在15%以下，而结合到当前的人口数量来看，这些城市平均每2人就拥有1平方米的商业面积，已然达到美国东西海岸发达城市的水平。这也昭示着市场已经迈入了存量时代。因此，如以往一味地规模扩张已经不适合当前时代的要求，也无法成为占据商业市场的手段，变革与创新才是焕发商业活力的源泉。那么在当前同质化严重，消费者需求越趋多样化的环境下，哪些商业综合体能够做出自己的特色，成为城市的地标？诚如美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头，日本的东京中城、六本木，香港的太古广场等，都孵化出当地首屈一指的商业代表，那么在内地，有哪些商业综合体能够对标海外，成为受市场瞩目和人气之首的标杆产品呢？谁能成为引领潮流的商业综合体？商业综合体除了要凭借特色化的运营傲立市场，还需要迎接来自商业市场的各种挑战。曾经有人认为，如今商业地产面临着线上电商与新零售的冲击，正处于迷茫的分岔路，那么来自“双十一”们的挑战，是否会让这些商业综合体深受打击，还是迎难而上，抓住时代的机遇赢得消费者的青睐？那么有哪些真正经历市场磨砺后，依然以成熟的商业运作、创新的产品设计以及特色的运营成为引领行业潮流之先的标杆产品？有鉴于此，观点指数研究院放眼全国商业地产版图，寻找极具代表性和指标意义的商业综合体项目，并将在11月21日香港举行的2018年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖颁奖盛典上隆重发布。2018年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖之项目篇，旨在评选和表彰2018年度中国商业地产各领域中表现卓越、傲视同侪的项目。届时，在商业综合体类别中，我们将颁发2018中国商业综合体年度表现大奖，在香港这个极具意义的金融商业中心，共同见证行业佼佼者的诞生。本文源自观点地产网

近年来，随着社会多元化和消费升级的不断演变，购物中心逐步转入存量优化改造时代，消费者对购物中心的需求不再拘泥于传统购物，趋同的业态组合也固然满足不了多样化的消费者体验需求。而疫情期间，更是激发了禁足修养的消费者对疫后体验场景的巨大需求，虽然早前体验式消费一直被倡导，我们相信历次疫情后，“体验式经济”更加会成为主流，成为当之无愧的购物中心引流的重要方式。思前顾后，创造出更多走心且个性化业态经营才是购物中心改造转型、疫后占尽先机的正确姿势，谁更能够洞察消费者、抓住新经济业态的机遇窗口，谁就能俘获消费者的芳心。相信，这也是疫情过后一把强有力的战斗工具。据监测，2015-2019年购物中心新型文创体验业态年均数量增长率为2%-5%，如北京SKP打造了融合书店、无国界料理、生活好物、艺术展演、文化沙龙于一体的“书店+”业态；上海新天地引进博物馆、画廊、联合办公/创客空间、艺术馆；南京德基广场打造美术馆、博物馆、画廊等艺术业态；上海保利时光里引进国内唯一昆曲戏剧体验馆、国内首个商业空间内的拱券画廊……在这个市场力求差异化的时代，文创或能为购物中心带来无限可能！文创商业的原始魅力就在于不断挖掘商品背后的故事，让故事衍生故事、刺激消费。无所谓地点、不在乎品牌，注重的是商业与消费者个性的匹配程度，以文创商品赋故事情怀、达变现目标。拼颜值、修内涵、多业态融合跨界，文创商品以其天然的文化与艺术特性，契合着体验式消费的趋势，并逐渐呈现以下趋势：■高颜值书店、跨界复合店新空间，成为购物中心最热衷的新型业态时代的发展、需求的转变，如今书店不再只是单纯的贩卖书籍产品、画室也不再只是贩卖绘本，而是时间、空间，以情怀营销造就新生活方式。多元复合型跨界的形态诞生，已逐渐成为购物中心最为热衷的新型业态。■博物馆、画廊、剧院、国潮文化的进驻，促使消费者发圈打卡购物中心不再只是单纯的购物圣地，为了迎合消费者多样需求引进博物馆、画廊以及国潮文化的传承与展现，让消费者0距离学习接触传统文化，一站即达。■个性化的文创产品及DIY手工体验，聚焦千禧一代及Z世代消费群体人们对文化创意产品的要求水涨船高，创意、有趣、实用、有艺术价值的文创产品以及动手体验成为购物中心青睐的对象，集参与性、趣味性、社交性、分享性和实体消费性为一体的DIY手工，正引领着购物中心的体验新潮流。■ 影视聚焦、延展IP话题展，营造购物中心沉浸式文创体验空间泛娱乐时代下，IP经济可谓是蕴藏千亿级蓝海市场，惟妙惟肖的线下影视体验空间更加延伸了线上影视IP的生命力和影响力，通过五感来触发粉丝经济，满足消费者的审美性、娱乐性、教育性等需求，成为连接影视版权方、商业地产和粉丝的桥梁。中购联在继：首店经济、首展经济、宠物经济、夜经济、“她”经济、造节经济、共享经济、儿童经济等篇幅之后，再次分享疫后文创经济的新玩法，并筛选15家标杆案例分析发掘新势能、提供经验借鉴。北京SKP跨界复合创意“书店+”开业时间：2007年4月19日商业建筑面积：18万㎡开发商：北京华联集团文创经济类型：书店、跨界众所周知，北京SKP以135亿元的年度销售额强势占据2018年商业业绩榜首，且一举拿下全球第二的好成绩，称霸亚洲。据悉，位于大望路商圈的SKP每日吞吐大量中国高端消费人群，其销售额一直呈现爆发性增长，2008年至2011年，营业额保持着超过30%的增幅；2011年，凭借65亿元销售额成为中国内地高端商场第一名，此后一直稳坐第一。SKP之所以能取得如此傲人的成绩，不单单只是引进大量优质奢侈品牌、规划高达87%的零售业态，除此以外，还不定期举行营销活动、搭建快闪店铺、推出主题性体验区域、加强商场橱窗的创意布置、推出自有时尚杂志以及布局买手店等。值得一提的是，在文化体验方面打造出的一个全新“书店＋”时尚创意空间，将文化商业、潮流设计和美学生活融于一体，如集书店、无国界料理、生活好物、艺术展演、文化沙龙于一体的SKPRENDEZ-VOUS，传达一种文艺情怀以及对自我生活的态度，这恰恰直击当今消费者的痛点需求。SKPRENDEZ-VOUS以多种文化创意的跨界组合、8000余册中外图书及百余种进口杂志贯穿全场，以书店为起点，用突破性的设计创想搭建独特的都市生活混合空间。此外，还精心打造了无国界料理餐厅、收集全球原产地各色葡萄酒的红酒吧、采用进口原豆实施本地烘焙的独立咖啡馆RENDEZ-VOUSCafe、法式手工奶酪制作的布乐奶酪工坊，给顾客一段值得细细品味的醇厚时光。而2019年底开业的北京SKP南馆更是颠覆了商业人的想象，同时也为百货业带来新的创意发展空间。“生活可以不被定义吗？这是年轻人有关未来的。SKP-S就提供了这样一个不被定义的全新空间。”SKP方面表示，SKP-S的落成，是百货商场经营业态的一次全新尝试和挑战。作为实验性的沉浸式百货商场，这里赋予了一众品牌以更多可能性，也希望开启现代购物模式的变革。北京侨福芳草地最具艺术气息的购物中心开业时间：2012年9月16日商业建筑面积：8.2万㎡开发商：侨福集团文创经济类型：艺术、手工侨福芳草地作为一座大型综合艺术博物馆，在现代风格绿色环保的外壳下，随处可见造型奇特的艺术品，“金字塔”建筑、20 世纪超现实主义大师萨尔瓦多·达利的雕塑作品《海豚》及其他 42 件杰出雕塑原作、画廊、236 米的红色步行吊桥、庭院风格的美食城等都汇聚于此。办公楼与酒店的不同的楼层分别展示了中国与欧洲的艺术品，岳敏君、张晓刚、陈文令与王广义等许多中国当代顶尖艺术家成千上百的艺术品陈列在三楼芳草地画廊，能够不设防近距离观察艺术品也是一种极致的享受。去年8月1日，由依文·中国手工坊发起的深山集市，在北京侨福芳草地正式开集，近百条少数民族百褶裙绽放、上千款难得一见的手工产品、十余种非遗手艺体验项目、远道而来的手工匠人，盛装展示技法、讲述故事的6位国宝级深山绣娘等。当传承千年的中国工匠精神遇见更有温度的消费时代和生活态度，为都市消费者打造一处难忘的体验式消费空间，让每一位消费者穿梭在上千年的文化记忆中，同时亲手体验中国传统手工艺的神奇魅力，感受不同于机器生产的温度。北京朝阳大悦城青年文化新地标开业时间：2010年5月28日商业建筑面积：23万㎡开发商：大悦城控股文创经济类型：跨界、主题空间从大悦城到“青年城”，大悦城自提出强化青年文化品牌打造以来，不断“跨界”升级内容，眼下已经超脱一个单纯的购物中心，俨然成为一座“青年文化新地标”。朝阳大悦城以跨界主题空间为青年新生活方式做提案，以朝阳大悦城较早打造的文化空间“悦界”和“拾间”为例，“悦界”将树木和绿植搬进Mall,业态选择上多以创意零售和主题餐饮来构建生态、雅致的美学氛围；“拾间”则强调“匠心”和“创造”，引入清秀的徽派建筑庭院，主打特色餐饮，以此吸引年轻客群并倡导慢节奏新式生活。而“度刻”的落成，则是将“青年文化”上升到新高度，以“青年文化自我成长”为主题，聚合“晓岛”、上海三联书店、“Tomacado花厨”、Seesaw等13家自带社群文化的品牌，兼顾青年生活的诸多方式，为消费者带来了别样的文创体验。北京朝阳合生汇首家最大规模的室内主题网红街区开业时间：2017年10月1日商业建筑面积：19.6万㎡开发商：合生商业文创经济类型：文创主题街区2017年11月18日，刚刚开业的北京朝阳合生汇正式推出21区BLOCK创意街区，街区将霓虹元素、复古街头文化以及年轻潮流主题装饰相结合，以餐饮业态为主、文创型零售辅之，与生活服务、小铺位及连锁与自有品牌相结合，为消费者呈现一个网红打卡圣地，也是当下朝阳合生汇夜经济的主力军。街区占据两层空间、面积近5000㎡，定位为北京首家最大规模的主题网红街区，打造兔子市集、日不落公园、吃货研究所、脑洞镇、万花筒广场等各具特色的8个主题创意公园。汇集了家庭餐饮食材、DIY生活体验、生活配套、手工皮具、陶艺、花艺、阅读、小型美食街、照相馆、零售、DIY画室、创意市集、创客空间等，通过整合创新赋能于消费者、跨界多元化玩法不断满足消费者需求，以潮玩、潮趣等新玩法解锁潮流新趋势，打造帝都首个网红汇聚、文创体验新地标。同时，随着2019年底21区BLOCK2.0版本的发布，其在内容、关系以及商业增值层面的3大“迭代再燥”新玩法再度升级，其负责人张西女士也曾表示，瞄准新消费主力，商户过去已知的经验和规则会逐渐变得无效，唯有“迭代再燥”，为商户品牌“玩”出更大价值，才是中国主题街区可以有的未来。北京华润五彩城漫步廊桥市集，全新社交体验开业时间：2011年7月3日商业建筑面积：20万㎡开发商：华润置地文创经济类型：跨界、主题空间为聚焦社交化场所营造、生活方式化运营理念，华润五彩城打造两大主题空间“廊桥市集”与“看台”，主打“探寻美好生活”的慢生活精致空间。“木饰+绿植”的仿自然设计，引进互动性强、有特色、高调性品质的小业态，呈现了原生态的廊桥视角。进入廊桥市集，分散在两旁的文创、软饮能让每一个人融入这丝丝入扣的文艺慢节奏之中，获得清新、舒缓、放松的感受。而“看台”则是位于西区五层的主题街区，遍布着风格各异的美味佳肴，分布在冰场周围呈环抱之势，成为依冰场而生的餐饮主题街区，颇有“品味人生”的寓意。龙湖北京长楹天街国潮经典的传承地开业时间：2014年12月21日商业建筑面积：27万㎡开发商：龙湖商业文创经济类型：国潮IP作为龙湖集团落地一线城市的首个天街项目，也是北京东部最大的购物中心，龙湖长楹天街开展超级IP集群化发展思路，形成了主题街区、明星品牌和传播视觉上的IP集群，全面升级了运营服务能力。如龙湖集团联合故宫出版社通过现代化的演绎方式以“西洋镜里的宫廷印象”为名，将故宫出版社出版的历史照片册《故宫藏影》，汇集成一次国潮影像大展。故宫藏影展别出心裁的将照片顺序和游览顺序都参照紫禁城宫殿分布及方位布置，从外朝到内庭，提供最佳观展体验；设置买卖街，售卖故宫出版与热门文创。洞天深处·文化讲堂公开课则由故宫出版资深学者分别为家长和儿童讲述宫廷历史文化。通过老照片触摸与感悟，配合“奉旨入宫”带给观众一段真实的历史补给，实现对“紫禁城旧时光”更丰盈的解读。北京悠唐购物中心知否？遇到现实中的“二叔”开业时间：2011年12月6日商业建筑面积：11万㎡开发商：北京兆泰置地文创经济类型：国潮、影视IP随着影视聚焦普及，年轻一代更加注重差异化享受和精神满足，而落地悠唐购物中心、由梦享客主创的《知否》沉浸式入戏空间刚好是能够突破演员和观众间的界限、融合超级IP和国潮文化的线下沉浸式入戏空间。据悉，短短一个月入戏空间以梦幻般的古典场景和沉浸式的娱乐体验吸引了5万游客蜂拥而至，在京城可谓是掀起一波国潮，让广大游客在知否入戏空间中过足了戏瘾。不同于以往的“看”展览，本次《知否》沉浸式入戏空间触发多种感官，由“暮苍斋”、“盛家学堂”、“红妆饰嫁”、“恩荣登科”等九个主题体验区组成，通过全景式的视、触、听、闻的交互体验，强化游客参与感，创设“身临其境”的独特经历。每个展区都由策展方精致布置，多角度、全方位还原剧中情节从侯府到市肆街巷,从私塾学堂到马球草场，从焚香点茶到插花挂画，通过移步换景、活色生香的装置艺术，将主角生活场景实物化、具象化。在420平米的展厅中浓缩全剧精华，小空间再现经典场景，为游客营造360°全感官沉浸式体验，既满足消费者身临其境表演和体验欲望，更增加了悠唐购物中心与观众消费者之间紧密的连接关系，又能借IP之势提升购物中心二次营销及变现能力，为其带来了可持续的商业价值。合景泰富·北京摩方皇城根下的“艺境”开业时间：2018年10月商建筑面积：4万㎡开发商：合景泰富文创经济类型：国潮、影视IP北京摩方外立面造型采用灵动的“切角退台”设计理念，配以定制的珠光陶瓦，外观犹如一颗变幻莫测的“水晶魔方”。在内部建筑空间上亦给予消费者新鲜趣味的体验感：双首层创新设计，通过跨层飞天梯从一层快速直达四层；加之在北京难得一见的叠水景观屋顶花园，给消费者随时随地享受阳光、蓝天，真正放松身心的秘密花园，喧嚣都市瞬间切换轻松惬意，给人时空交错的丰富感官体验。此外项目还另辟蹊径地设计别致的商业空间，给消费者专属定制的VIP观影体验、实时交互的运动空间、家门口的米其林大厨现场烹饪的零时差美食之旅。通过与品牌的密切沟通和个性化输出，给予消费者无界限乐趣。让潮流成为一种态度，让空间在探索中定义，让大众感受到千人千面的魅力摩方。在运营过程中，引入一系列的沉浸式交互场景体验，身临其境地感受潮流品牌文化，或者说摩方本身就是一种沉浸式的潮流。北京中海环宇荟散发精致艺术的魅力开业时间：2018年5月26日商建筑面积：4万㎡开发商：中海商业文创经济类型：国潮、文创主题北京中海环宇会自开业以来在“小体量，大能量”的运营策略下，持续为周边高端白领人群输出不重样的个性化体验，在过去的2019年从中国精神到国潮IP展，再到跨界喜马拉雅、大方文字节等各色活动，无一不是充斥着文化的韵味与精致。以商业为本，以文创为“媒”，北京中海环宇荟深度契合中高端白领的精神文化需求，以情感连接创造体验粘性。在满足日常所需之外，围绕“深挖精神文化需求+精准布局文创体验”的策略，引入各类文创品牌、艺术力量，已成为“奥南商圈文创聚集地”与“美好生活发生地”，为人们带来更多的记忆点和归属感。上海保利时光里文艺复兴之名开业时间：2017年12月27日商建筑面积：4.7万㎡开发商：保利商业文创经济类型：艺术、跨界、手工上海保利时光里以文艺、创新为定位基调，注重艺术生态的体验感悟，专注品质消费体验的同时，更注重精神和感情的触动。项目曾引入目前国内唯一昆曲戏剧体验店（有戏）、顶尖肖像摄影艺术馆（MUSEE FOTO）、吴晓波频道旗下首个匠心集合空间（百匠大集）、当代艺术先驱“中国诚信画廊”（奥赛画廊）、国内首个商业空间内的拱券画廊（U Concept Gallery）等，将设计零售、艺术体验进行主题跨界融合，场景融入艺术，打造生活文创空间。而国内唯一昆曲戏剧体验馆——有戏，以戏曲为主题的文创品牌，提供戏曲课程和周边产品并带领消费者走进昆曲。在百匠大集将近1000㎡空间，则规划了“百匠工坊”“匠心市集”“百匠秀场”三大主题，消费者可以参与手作体验课程；同时这里还定期举办各类主题活动。保利时光里将保利时光里以“文艺复兴”之名，从产品打造到商业模式进行全面转型升级，全方位提高购物中心的文化输出，提升购物中心调性。上海K11艺术购物中心用心打造的博物馆零售模式开业时间：2013年6月商建筑面积：3.8万㎡开发商：新世界集团文创经济类型：人文艺术、跨界上海K11购物艺术中心作为地标性的时尚潮流商业中心，打造出以“艺术、人文、自然”为核心的价值理念，在约4万㎡项目空间内将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合，把美术馆、博物馆搬入购物中心，打造别致的“博物馆零售”新业态。K11独辟地下三层3000㎡作为纯粹艺术空间，定期举行艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙，最出名的当属2014年的莫奈展及2015年推出的达利展。K11用自己的实际行动，打磨每一个细节，带来的是不可复制的体验。K11注重体验式消费，增加了更多的公共空间和休息区的设计，增加消费者停留的时间，让消费者在休闲购物的同时能欣赏到不同的艺术作品与表演。此外，K11还把绿色环保概念植入商场建设中，引进都市农庄等多维园林空间，使人们宛如置身自然之中引发人与自然关系的思考，是绝对用心打造文创的购物中心典范。上海静安大悦城首家屋顶轻艺术街区摩坊166开业时间：2010年12月商建筑面积：17.6万㎡开发商：大悦城控股文创经济类型：二次元空间既视感上海大悦城打造亲密社交空间——摩坊MoreFun 166，将8、9层的部分空间改造成一个总面积1000坪的LOFT，拥有8个主题店铺，涵盖了衍生品、手办、扭蛋、BJD、Lo装和主题餐厅等多种内容。通过打造SKYRING摩天轮、千米导引区、有爱大声说装置和轻艺术街区这些不同场景，引导消费者场景记忆，达成大悦城与消费者之间的黏性互动，增加消费者的逗留时间，促使消费人流高效变现。而整个摩坊166由红砖墙搭建，采用后现代工业化风格，拥有40余家风格迥异的特色店铺，整个街区打造文化、社交空间，集原创、手作、酒吧、餐饮为一体，设有手作人街、霓虹街和未央街三个主题板块街道，空间感、视觉感与其他楼面形成较大的对比感与冲击感。此外，静安大悦城还以“二次元”文化填补文创街区的空缺——八吉岛。相较于其他板块，八吉岛有着更强的文化属性和社群性质，围绕摩天轮，包括手作、露台餐吧、个性小店、二次元在内的屋顶社交空间最终以完善的形态呈现出来。深圳壹方城文艺青年潮流圣地 开业时间：2017年10月商建筑面积：36万㎡开发商：壹方商业文创经济类型：场景融合壹方城的人类热忱事务研究所位于项目4层，为深圳消费者带来了深圳首个手作文创主题街区，融合了手作、美学、下午茶三大创新业态。“人类热枕研究所”通过主题式情景化打造、业态的选择，及独特的主题街区氛围，成为文艺青年争先光顾的潮流圣地。而在街区软装方面，采用大量非常规器物和道具，使主题街区形象更加鲜明，更具观赏性和情境感，脱离购物中心千篇一律的设计风格。在业态的选择上也是另辟蹊径，街区内共有20余家个性迥然的店铺。七大手作业态分别是木艺·吾喜造木，金工·十八字金、皮艺·朴作革工坊、花艺·DDFLOWER、陶艺·Color Me Mine（彩乐美）、烘焙·zuo坊、绘画·美深绘观。除手作之外，街区内还有多个甜点、茶饮店，集手作/美学/下午茶三位一体的街区希望专注研究美好生活而为都市生活带来全新体验。武侯新城吾悦广场蜀地文化传播处开业时间：2017年12月15日商建筑面积：10.8万㎡开发商：新城控股文创经济类型：主题场景空间成都元宝街位于成都武侯吾悦广场地下一层，采用动漫手法宣扬中国古典文化，以三国蜀地文化为设计起源和故事线着手点，结合当地特色代表熊猫来塑造三国人物IP。在元宝街熊猫元素随处可见，无论是憨态可掬的熊猫壁画还是有着三国人物身份的熊猫雕像都让人忍不住合影。有趣的是，利用熊猫三国英雄IP形象，配合转动的水车、动感的蛇形隔墙、郁郁葱葱的竹林以及船坞入口、祈福塔等11个场景，在元宝街内讲述着一个具有当地文化特色的隐士英雄故事。还开发新的动漫主题街区并研发了熊猫三国英雄，在场景打造以及故事IP上都做出新的突破与升级。游逛之余，街区内还设置了具有成都特色的美食小吃餐饮区、文创体验区及精品零售区。特色餐饮区包括白家肥肠粉、军师冒菜、蔬芗串串、巧街坊饺子馆等成都特色小吃，而精品零售区除了有zele眼睛、玩物尚志等特色零售外，还能找到迪士尼授权的动漫IP产品等。杭州西溪印象城剧院马场活力体验开业时间：2013.05.10（一期）、2018.12.28（二期）商建筑面积：共计26万㎡开发商：印力集团文创经济类型：剧院、马场生活方式的变迁正在重新定义商业消费新价值，随着新一代消费群体的崛起，杭州西溪印象城也愈发不一样。在通过各种活动如“潮6印象”带动商业扩大消费、提升业绩的同时，更是为会员服务与体验进行深度探索并执行。此外，在场景体验上，杭州西溪印象城基于年轻人主张的新消费、新体验、新品牌的消费模式需要，结合项目周边环境和消费升级趋势，通过深刻分析消费环境的变化、设身处地感知客户消费痛点，将“时尚、潮流、运动”的二期与一期的“家庭”定位完美融合，引入丰马IN剧场、屋顶马场等超具艺术与生活体验的品牌，将其变成大众生活必需品。同时，剧场兼具了剧目创作、排演与观众触达的功能，集内容生产、商业演出与戏剧运营为一体，打破现有剧场单一的场地租赁模式。而屋顶马场则是将郊外体验延伸至城市中，连接消费生活、撬动品质消费。一系列的创新、千万种的艺术，不难看出具有场景化思维的购物中心，的确有更多的资本抢夺消费者，制造视觉冲击感来吸引消费者；从利用各种环境设施，讲故事、引共鸣、激情怀；再到通过多元业态，跨界组合……购物中心运用各种体验性业态留住消费者，最终引发消费者自发传播。文创主题街区已经不再是个新鲜的词汇，一个新鲜业态的出世必然引发行业的同质化竞争。但是随着文创业态逐渐陷入“大家都一样”的困境，需要购物中心“大开脑洞”，从消费者的生活方式入手与消费者形成强烈的“共鸣”，在体验、社交上发挥“天马行空”的想象力和持续的感染力，重新赋能“文创经济”！好看的皮囊随处可见，有趣的灵魂的万里挑一。有内涵的购物中心永远都是最懂消费者的那个！来源：中购联（mallchina-org），本文已获授权，对原作者表示感谢。

近两年，随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前机遇和挑战就像一个天平的两端，总在此起彼伏中摇摆。近日，在由全联房地产商会商业地产研究会主办的中国商业地产行业发展论坛2018年会上，业内人士普遍认为，近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前。商业地产进入“黄金时代”“我的判断是住房市场进入了白银时代，但是我们的楼宇经济正处在黄金时代，因为新时代需要我们新的商业地产，才能让生活更美好。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌的一句话道出了会场一众商业地产人的心声。要知道，在去年初举行的年会上，业内人士还一致认为商业地产的“挑战大于机遇”。顾云昌表示，在消费升级的形势下，我们的商业地产不是太过剩了，而是能满足广大人民群众美好生活需求的商业地产太匮乏了。我国商业地产发展应紧扣消费升级的新形势，在文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游等方面开发更多产品，购物中心应该向生活中心、消费中心转型，满足人们的美好生活需要。来自汇纳科技的数据显示，2016年，全国商场客流呈负增长，2017年同比上升2.3个百分点，线下商城的客流整体回暖。从各个城市来看，一线城市商场客流在2015年、2016年持续下降，2017年迎来了回升，三线城市近几年持续上升。与此同时，2017年商场顾客的平均游逛时长达到1.26个小时，并呈上升趋势。从这3组数据里面可以看出，随着线上流量增长的放缓，线下流量红利正在回归。技术和消费的变化正驱动整个商业地产行业走向“拐点”。与上半场相比，下半场的逻辑和规则将发生根本性的改变。“如何构建共生、互生和再生的商业生态，用积累的物理和数字化的零售基础能力，赋能于未来线上和线下的零售业态创新，是一个重要课题和重大商机。”京东集团首席战略官廖建文说。在全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看来，现在商业设施很多，竞争压力较大，需要以商业为引擎，以“商业+”打造综合体。“过去的购物中心全是纯商业，现在需要以商业为基础不断叠加，比如，商业+医疗、商业+文化、商业+旅游等。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化，商业地产要从过去重开发转向重运营、重内容。”王永平表示。优化配置楼宇资源广义的商业地产其实是楼宇经济。从资产的角度来说，楼宇经济要高质量发展归根结底就是提质增效。顾云昌认为，首先要优化配置楼宇资源，土地是资源的最大要素，把合适的产业放在合适的土地上。以产业和市场为导向，合理配置楼宇资源，纠正资源错配。当前，很多城市热衷于盖大型商场，导致严重的同质化竞争，造成商业地产的空置率较高。要破解这一困局，关键还是要因地制宜，合理配置资源，进行差异化竞争。文化、旅游、健康、体育、养老等产品是商业地产未来发展的方向。在与医疗健康结合方面，天亿集团开展了有益的探索。“在未来的商业综合体当中，健康消费一定会占据一席之地。原来在医院才能完成的医疗服务，未来在商业综合体中也可以完成。”天亿集团董事长俞熔说，综合体肯定不适合做大型疑难杂症治疗，但口腔诊所、医美、健康体检都可能成为重要业态。新技术也将成为商业地产突围的重要“武器”。“对实体商业来说，更多的是要去拥抱科技，在新科技的基础上去迭代商业变化。”印力集团副总裁李楚华表示，所有科技赋能的一个原点是围绕客户服务，包括租户和消费者。对消费者来说，需要更好的购物环境，租户则希望得到更加精准的消费者。比如，印力正在同一家人脸识别公司合作，以精准记录客户的消费偏好、活动轨迹等数据，以便第一时间把客户所希望去的地方和信息推送过去，并提供更好的服务。同时，有了精准的客户画像也有利于租户有针对性地调整运营，提高业绩。在科技赋能以后，商业地产运营者会得到海量的数据，对这些数据作出分析同样重要。上海汇纳信息科技股份有限公司董事长张宏俊表示，实体商业需要建立自己的数据资产管理体系。在实体商业里有很多数据没有得到采集，比如视频、语音、能耗等，采集后可以有更多的科技企业，通过人工智能或者大数据手段加以分析、挖掘，创造更多的商业价值。让沉淀的资本活起来在商业地产体量快速增长的时期，企业更多是践行开发商的思路，融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后，企业自持物业增多，如何盘活存量资产，就成了商业地产的重要出路。“我们现在做得比较累的原因就是在金融方面考虑太少。”百年城集团有限公司董事长吴云前坦言，未来做商业地产，一定要站在金融的角度去考虑问题。第一，一定要有足够的钱；第二，要有足够便宜的钱；第三，要有专业的管理团队。实现商业地产的有效运作，必须要搞金融创新，让沉淀的资本活起来。顾云昌说，楼宇经济的融资形式要改变，不能光向银行贷款，我们沉淀了那么多有价值的楼宇，如何通过资本运作使其活跃起来，这是楼宇经济要研究的问题。“商业地产证券化这件事要非常重视。”浙江佳源商业集团有限公司总裁卢忠认为，中国商业地产的投资逻辑存在问题，绝大多数都是因为有住宅板块的利润支撑才去做商业。正是因为以住宅思维去做商业地产，所以才在规划、运营管理过程中出现一系列问题。接下来的管理是要以资产管理理念回归运营为本的实践，这是实现证券化的必由之路，否则想做资产证券化几乎是不可能的事情。值得注意的是，近年来不少商业地产项目都因为一些先天的瑕疵和后天管理上的问题，导致投资方退出、交易困难。光大安石资产管理商业运营管理中心总经理林宝泰表示，项目的运营需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做规划、筹备、运营管理，设计好交易结构，这些都是影响投资的关键。“不同的项目产生的收益完全不一样，这与整体运营能力、城市能级、项目规模都有很大关系。”北京九宜城商管有限公司华东区总经理陈丽琳同样认为，必须要做到整体商业运营的闭环，包括规划、设计、工程、招商、运营等。如果不能打通，资方是永远不会青睐的，核心还是看资产盘活和收益能力。

（记者 唐刚）5G技术如何赋能商业？AR/VR技术如何赋能线下新零售？第三届“绽放杯”智慧商业专题赛线上研讨会近日落幕，业内专家畅谈5G智慧商业新模式，一致认为，5G智慧商业新生态，必将成为商业发展的新趋势。5月31日，厦门电信携手宝龙一城共同举办“共筑生态，同创未来——福建首家5G+MEC智慧商业综合体联合共建启动仪式”。6月24日，中国电信与华润置地联袂打造的全国首家5G+MEC智慧商业项目落户安徽合肥万象城。7月9日，大悦城控股北京大区公司与中国电信北京公司签约，双方拟共同打造5G+MEC智慧商业综合体。5G改变社会。5G时代的到来，商业数字化转型的步伐进一步加快。什么是智慧商业？智慧商业的实质是以信息技术为支撑，创新人类商业模式及管理手段，提高社会整体效能的商业形式。随着互联网、物联网、云计算、大数据、移动终端技术的快速深度融合发展，商业日益变得智慧、高效和便捷。智慧商业，代表着购物中心的未来。5G技术如何赋能商业？为进一步推动5G应用商业落地，由工业和信息化部主办，中国信息通信研究院、5G应用产业方阵、IMT-2020(5G)推进组、中国通信标准化协会共同举办第三届“绽放杯”5G应用征集大赛。中国电信集团有限公司联合中国信息通信研究院、中国通信企业协会、中国信息消费推进联盟承办本次大赛的智慧商业专题赛。智慧商业专题赛自开放报名以来受到社会各界广泛关注，为了让大家对5G智慧商业有更多的了解，大赛组委会邀请多位业内专家共同参与“5G新商业，赋能新消费”主题线上研讨会。目前，该研讨会已于7月20日下午15:00圆满落幕，在直播平台吸引了超百万人次观看。其间，中国信息通信研究院5G应用创新中心副主任杜加懂讲述了5G技术如何引领消费变革，他不仅从政策层面传达了国家对于5G的重视，还从技术层面讲述了5G如何为消费带来升级；中国电信政企客户事业部解决方案经理张宽则分享了5G赋能智慧商业的典型应用场景；视辰信息科技（上海）有限公司视+AR联合创始人兼COO涂意分享了AR技术打造智慧商场的真实案例，如中国电信联合安徽合肥万象城打造5G+MEC智慧综合体，为用户提供AR探宝、AR红包等全新的购物体验；号百控股股份有限公司天翼云VR负责人王浩讲述了VR技术赋能新零售的案例，如中国电信联合成都宽窄巷子打造VR逛街，用户足不出户即可打卡网红景点；中国电信云网运营部（大数据和AI中心）大数据分析专家孙贤华分享了5G大数据在商业上的应用，并通过屏幕互动为观众演示了客流分析、区域洞察等大数据应用；苏宁易购集团股份有限公司运营商业务中心总经理余淼从商业环境和零售业实操的角度，分享了5G技术带来的新机遇；天翼电子商务有限公司技术创新中心总经理张小虎讲述了5G技术给金融行业带来的改变。无论是技术还是商业，7位嘉宾一致认为， 5G智慧商业新生态，必将成为商业发展的新趋势。全国首家智慧商业项目落地电商运营商如何赋能智慧商业？7月9日，中国电信北京公司与大悦城控股北京大区通过云视频会议方式，签署5G+MEC智慧商业综合体战略合作协议。大悦城控股北京大区公司由此成为北京电信首个5G+MEC智慧商业综合体战略合作伙伴。根据协议约定，双方将在智慧商业、数字零售、人工智能等领域深入合作，联合打造一批具有产业引领示范作用的5G+MEC智慧商业综合体。5G+MEC是中国电信推出的一项全新的网络技术，可以实现低延时、大带宽的高速网络服务。这种极速5G技术应用到购物中心环境中，可以实现线下活动、商业场景、购物服务的实时4K直播，打造AR/VR场景化购物服务，带来多重5G互动体验。同时，在商业运营方面，可以为商场和品牌提供极速的物联感知、更全面的客流分析、无死角的视频安防、无感便捷支付等强大的5G智慧运营信息化集成服务，提升运营方和品牌方的经营效能。在此之前，厦门电信联合宝龙一城于5月31日启动了福建首家5G+MEC智慧商业综合体建设项目。全国首家5G+MEC智慧商业综合体则于6月24日落户合肥万象城。中国电信安徽分公司首次利用5G+MEC+XR数字孪生技术，依托天翼云构建5G云网+平台+应用的智慧商业生态，助力实体商业加速新型基础设施建设和数字化转型。项目通过打造“XR数字孪生平行世界”，在购物中心内部署大空间多人互动混合现实游戏、设置丰富的AR红包探宝和景观打卡等互动环节，给消费者带来了全新的沉浸式、娱乐化互动体验。项目还通过5G直播、线上VR云逛街、云购物等方式，为购物中心和商户进行客户引流；整合中国电信消费金融及渠道终端产业链资源，拉动5G终端及线下体验消费；积极实践B2B2C一体化模式，联合购物中心及广大商户打造5G会员权益体系，切实提升差异化客户服务能力。据了解，中国移动也在进行打造智慧商业综合体的尝试。4月22日，中山移动与广东益华百货有限公司签署战略合作协议。根据协议，双方共同打造集5G智慧商业街、5G智慧购物中心、5G智慧酒店等于一体的5G智慧商业综合体。6月12日上午，由中国移动合肥公司与合肥华润万象城共建的安徽省首个5G智慧商业综合体正式上线，标志5G商业在安徽省正式开启。商业发展新趋势智慧商业之所以受到追崇，在于能够实现人脸识别、高清视频、室内精准导航、客流动向分析等服务。同时，智慧商业还能实现万物互联、虚拟现实、无人化、个性化服务等购物新场景，丰富购物体验，助力入驻商户数字化转型。智慧商业模式下，利用大数据技术进行精细化管理，利用科技打造全新消费体验场景，既能解决“运营难”问题，又能为顾客带来新鲜感，吸引更多客流。有专家分析认为，未来的5G智慧新时代将迎来全新社会商业形态，由此带来的“智慧5G商业生态”红利将彻底颠覆传统商业模式。7月16日，国家统计局发布的上半年中国经济数据显示，上半年全国网上零售额51501亿元，同比增长7.3%，比1月至5月提高2.8个百分点。其中，实物商品网上零售额43481亿元，增长14.3%，占社会消费品零售总额的比重为25.2%，比一季度提高1.6个百分点；在实物商品网上零售额中，吃类和用类商品分别增长38.8%和17.3%，穿类商品下降2.9%。动动手指，下单、付款、收快递，网购已成为中国消费者的日常，也使中国成为全球最大的电子商务市场。商务部电子商务司发布的《中国电子商务报告2019》显示：2019年，中国电子商务市场规模持续引领全球，服务能力和应用水平进一步提高。中国网民规模已超过9亿人，全国电子商务交易额达34.81万亿元，其中网上零售额达10.63万亿元，同比增长16.5%，实物商品网上零售额8.52万亿元，占社会消费品零售总额的比重上升到20.7%；电子商务从业人员达5125.65万人。今年以来，面对新冠肺炎疫情带来的冲击，各大电商平台承担了更大的消费流量，不仅在很大程度上满足了消费者购物需求，还为广大商家和企业逆势谋生提供了强大的“消费支撑力”。然而，对于购物中心而言，在面临线上电商的激烈竞争的当下，如何利用5G加速智慧商场转型，提升线下商业体的竞争力，成为需要解决的问题。华为DIS产品线总裁彭红华认为，5G对于购物中心的影响分为三个方面：对于消费者，5G的技术与VR/AR、人工智能等技术将带来购物体验的提升；对于商家，5G与云技术的结合，可以把各个商家的数据通过5G的技术上传到云端来集中管理，并结合AI和大数据分析促进营收增长；对于物业或商场的业主，5G网络可以帮助其更精准地管理商场物业，掌控人流量和商业的布局。未来，彭红华希望室内的5G建设能成为智能楼宇的基础设施，就像水、电、消防一样的必备品，让所有的客户进入商场里面就能体验到便利的通讯服务。2020年是智慧商业机遇之年，5G赋能，商机无限。5G新商业，赋能新消费。

城市商业综合体成为实体零售创新发展的活力之源。12月7日，上海市商务发展研究中心（上海市商业信息中心）发布《上海城市商业综合体发展情况报告（2017-2018）》。报告显示，上海城市商业综合体由2015年末的151家增加到2018年10月的255家，2017年发展创下历史新高，新开业40家（闭店调整4家），今年1至10月新开业30家。截至今年10月，上海城市商业综合体商业建筑面积达到1828万平方米，占上海全市商业建筑面积超过20%。营业额增幅仍然处在较高水平城市商业综合体指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动，面向各类消费人群，提供综合性服务的大型建筑综合体。营业面积一般不少于1万平方米、独立开展经营活动的商户一般不少于50个。《每日经济新闻》注意到，《报告》描绘了2017-2018年上海城市商业综合体发展现状、发展特征和趋势展望等情况。《报告》根据上海市商务发展研究中心（上海市商业信息中心）对上海城市商业综合体相关数据指标的统计分析，指出上海城市商业综合体的发展现状，从数量和面积来看，仍然处在快速发展期。值得注意的是从近两年的情况看，商业建筑面积增长较快，但同比增幅呈现下降趋势。从经营水平指标来看，营业额增幅仍然处在较高水平。《报告》数据显示，2017年，上海全市已开业城市商业综合体总营业额达1562亿元，同比增长16.8%；剔除新增因素，营业额同口径同比增长6.8%。从经营效率指标来看，2017年较2016年有所提升。2017年，全市城市商业综合体平均日租金7.9元/平方米/天，同比提高1.8%；平均坪效49.9元/平方米/天，同比提高1.9%，均较2016年水平有所提升；平均年客流量达130万人次/万平方米，平均出租率为92.9%，租售比为15.4%，基本与2016年水平持平。报告指出，三年来，上海城市商业综合体由2015年末的151家，增加到2017年末的225家；2017年末上海城市商业综合体商业建筑面积达到1637万平方米，占全市商业建筑面积约20%；零售额与餐饮总额合计占全市社会消费品零售总额约12.3%；营业额增速约16.8%，超过同期社零额增速约8.1个百分点。上海市商务发展研究中心主任朱桦表示，城市商业综合体成为实体零售创新发展的活力之源。为适应消费需求的新变化，上海城市商业综合体不断寻求新的突破，在行业业态、营销方面探索升级，线上线下融合互动层出不穷。通过打造旗舰店、快闪店、屋顶花园、室内主题街区等方式凸显品牌个性，深耕体验消费，不断增强企业的经营活力和创造力。▲朱桦借其独特商业魅力 成为“首店”落户上海的重要载体凭借城市商业综合体的魅力，行业内比较有代表性的潮牌或者品牌的“首店”纷纷落户上海。上海市商务委副主任刘敏介绍说，奢侈品品牌Coach将于12月8日首次在中国举办2019早秋系列大秀。 报告指出，2017年，上海共有226家“首店”开张；2018年上半年，共有256家“首店”亮相，其中有87%的“首店”选择在城市商业综合体内开张运营，如兴业太古汇、K11、来福士、长风大悦城、上海环球港、世茂广场等成为“首店”的热点聚集地。“从城市商业综合体调查的数据表明，这种业态的增长潜力是很大的，我们是充满信心的。”刘敏主任如是说到。▲刘敏值得注意的是，面对快速变化的消费市场，城市商业综合体的存量改造推动商圈转型升级。2017年以来，一百商业中心、恒隆广场、五角场万达、世茂广场等纷纷谋求转型升级，涉及改造的大型商业建筑面积达到160万平米以上，预计2018年内有望正式营业或局部试营业的项目将近30个。改造升级既有利于行业整体销售和盈利水平的提升，更对上海主要商圈的转型升级带来积极影响。城市商业综合体的经营差异化逐渐显现。目前，城市商业综合体既处于发展黄金时期，也处于新环境、新消费、新零售大变化时期，实体商业企业加速洗牌，经营差异化逐渐显现。“改革开放之初，我们引进了连锁业态，之后电子商务又带动零售业的新发展，那么未来社会消费品零售业态的增长点在哪里？”刘敏认为，集合了商旅文的城市商业综合体能够满足消费者的多元化需求，能够挖掘出新的消费潜力。在朱桦主任看来，能够精准把握市场脉搏、运营管理和创新能力强的城市商业综合体还有很大的增长空间，反之，运营乏力的城市商业综合体将面临诸多挑战。朱桦主任介绍到，当前，中心城区存量转型与郊区加快发展并重。在中心城区，开业三年以上的城市商业综合体占比为68%，因此中心城区的城市商业综合体以存量升级改造、提升品质为主要趋势，软硬件改造正在加速。在郊区，开业未满三年的城市商业综合体占比51%，因此郊区的城市商业综合体以新建项目为主，主要是解决发展不平衡、不充分的问题。