商业综合体产业研究报告

中商情报网讯：与2017年相比，2019年广西城市商业综合体8进2退，总量达26家。商户实现销售额（营业额）185.77亿元，比2017年增长85.5%，2018-2019年均增长36.3%。与2017年相比，餐饮业、服务业比重分别上升5.1、0.6个百分点，零售业比重下降5.7个百分点。从开业时间看，2015年及之后开业的城市商业综合体有15家，占全部城市商业综合体的57.7%，其中5家为2018年及之后开业。26家城市商业综合体分布在9个设区市，其中，南宁、柳州和梧州分别有8、5和4家，桂林、玉林和北海各2家，钦州、贵港和百色各1家。2019年末，广西26家城市商业综合体中独立经营的商户总共5525户，比2017年增加1750户，增长46.4%。其中法人单位1134户、分支机构839户、个体户3552户，分别比2017年增长47.3%、115.7%、35.8%。新入库的8家城市商业综合体，独立经营的商户总共1429户，其中法人单位129户、分支机构281户、个体户1019户。2019年末，广西26家城市商业综合体中从事零售、餐饮和服务的从业人员4.02万人，比2017年增长25.6%。其中零售业从业人员2.02万人、餐饮业从业人员1.53万人、服务业从业人员0.47万人，分别比2017年增长27.7%、24.2%、21.5%。2019年末，广西26家城市商业综合体拥有营业面积158.62万平方米，比2017年增长27.8%；营业面积占全部可出租（使用）面积90.0%，比2017年上升1.8个百分点。2019年末，广西26个城市商业综合体共有停车位2.97万个，比2017年增长24.8%。2019年，广西26家城市商业综合体年客流量为3.09亿人次，比2017年增长114.1%。数据来源：广西统计局、中商产业研究院整理更多内容请下载中商产业研究院发布的《中国商业综合体行业市场前景研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业医疗器械及硬件、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

3月3日，全国工商联旗下的全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，对2018年商业地产领域代表性事件进行了盘点，梳理出了行业八大现象，并对2019年发展趋势进行了展望。《报告》首席专家、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是一些舆论炒作的所谓升级或降级，而是消费市场的明显分级，由此也对商业的运营创新提出了更高要求，商业步入了“无创新不商业”的新阶段。商业资产价值逐渐分化，运营良好的优质资产成为应对经济下行的有效工具。2018年中国商业地产行业八大现象一、存量优质物业盘活迎来资产证券化热代表性事件：广州正佳广场、国瑞购物中心、北京合生汇、新建元邻里中心发行CMBS/类REITS产品 关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义。同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。 二、大宗资产交易冷热不均运营水平彰显资产价值代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主 关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。世茂工三项目尽管地处北京核心商务地段，但是由于长期处于空置状态，资产价格不升反降。与此形成鲜明对比的是，盈科中心因为一直处于满租状态，拥有良好的现金流，即使总价高企，依然成交。与此同时，2018年，行业内还有众多商业资产意图出售，但是由于经营不善，有价无市。商业资产价值开始以运营水平高低而分化，优质商业资产在面对经济下行压力时变现能力强、抗跌性好的优点更加突显。三、新零售叫好不叫座线上线下融合期待依旧代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。四、实体商业加码数据智能技术驱动运营成为共识代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。五、存量商业纷纷升级改造城市更新创造新商机代表性事件：北京坊、上海世茂广场、深圳印力中心重张关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象，越来越多的本地顾客开始重新回到这里。9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。深圳印力中心改造之后业绩增长近三成。这些项目之所以改造成功，除了提升硬件之外，场景打造、项目定位、业态组合等全方面进行了升级创新，也为城市商业更新带来了活力与信心。2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。六、商业地产投资总体过热核心地段商业仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。七、消费降级争论四起商业潜力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。八、购物中心招商难现象突出如期开业成为实力标志代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业关注理由：多年来商业地产大跃进式的发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。2019年中国商业地产行业趋势展望一、市场总体预期趋于谨慎 由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。二、消费市场分级更加突显 近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。三、线上线下融合继续深化以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。四、商场与品牌构建命运共同体购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。五、政府着手规范商业地产发展多年以来，一些地方政府对于商业地产重招商轻规划，商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题突出。为此，已经引起了国家相关政府部门的重视。在成都等地的推动下，国家标准委已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。随着标准的发布，将会对地方政府招商引资政策产生影响，商业地产的发展乱象也将会进一步规范。今后，商务楼宇的发展方向将从数量型转向质量型。（文章来源：乐居财经）

商业地产发展进入新阶段。本篇报告对商业地产的业态和模式进行梳理，借助于DataEdge的大数据开发，我们详细分析了商圈、人口等，看好全国规模化扩张和区域精细化运营两种模式。摘要：城市的形成离不开人口聚集、非农产业、交通便利、商业活动。一个城市商业活动最活跃的区域形成商圈，是大量商业物业聚集的区域，主要包括零售地产、写字楼、酒店/公寓和综合体这4类业态。目前发达城市商圈已基本成型固定，城镇化达到较高水平，大量存量商业物业存在改善的空间，会是房地产基金积极参与到的领域。商业地产的参与者简单分为三类：1)以房企为代表，追求规模、精细化运营，或者两者平衡(多产品线运营)；2)以房地产基金为代表，既提供债权融资，又寻求主动获取潜在机会的物业，持有类型以写字楼、公寓、零售等为主；3)以租户/商户为代表的零售商或企业，是优质物业的核心组成部分之一，与运营商既是租户-业主关系，也是合作伙伴关系。零售类商户的趋势是加大餐饮和休闲娱乐。从写字楼租户看，目前北上广深一线城市前三大租户类别是TMT、专业服务业和金融类产业。 商业地产的运营模式主要是通过提供物业赚取租金收入，通过运营提升租金议价能力，并享受资产增值。运营的核心是通过各类业态和品牌的组合使得物业收益最大化，从而有效提升租金水平。运营形式又分为重资产自持，轻资产商管品牌输出。商业地产投资增速自2010年左右后持续处于下行阶段，特别是2017~2018年，商业地产投资(商业营业用房、写字楼)与行业出现背离。行业增长放缓，运营精细化程度加深，目前与商业地产相关的一级市场赛道包括餐饮类品牌、联合办公、企业服务、智能建筑等。零售类商业地产已经进入到整体行业过剩。但是二三线等城市在城镇化进程中，随着城市扩张，依然有大量新增供给和需求，因此这类区域看好规模化扩张(轻重并举)。另外，商业氛围发达的地区，商业地产运营竞争更加激烈，只有精细化运营的运营商才能突围。产业研究中心郝亚雯 haoyawen@gtjas.com鲍雁辛 baoyanxin@gtjas.com目录1、商业的诞生，城市的运营1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓1.3、优质物业：地址、物业、租户、运营2、参与者：房企、金融、租户2.1、房企：追求优质规模资产，由重到轻，由多到优2.2、房地产基金：机会型基金，寻找改善空间2.3、租户/商户：在选择与被选择之间3、物业类型：零售、办公、居住3.1、购物中心：精细化运营突围3.2、写字楼：智能化、多元化提升产值 1、商业的诞生，城市的运营1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级一个城市或区域最繁华的地方，一般是商业贸易活动最活跃的地方，形成商业中心或者商圈。商业中心是一定区域范围内的组织商品流通的枢纽，商圈是以一些商店为中心，沿着一定的方向和距离扩展，对周围的居民点进行一定的范围的辐射和覆盖。都市级的商业中心，一般位于城市的中心区和主要交通枢纽，通常是历史形成的商业集聚区。该片区商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围和能力极大，一般功能完备，形成购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等多种功能的聚集。地区级别的商业中心，规模相对较小一些，但是同样具备商业集聚能力、经营服务功能等也较完善，同样位于交通枢纽区域。而社区级商圈，则是以居民的日常生活必需品、生活服务和商业行业为主的商业聚集，一般以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、银行等各种服务设施，外来购买力占比较低，但是是最基本的商圈和城市服务体系。我们整理出北京和上海零售类、居民服务类消费较活跃的区域，除了历史以来的传统商圈外，也有一些新的活跃区域。北京的传统商圈主要是西单、王府井-东单、三里屯、CBD、燕莎、东直门等。除了这些商圈外，我们还能看到中关村、五道口、亚运村、五棵松、前门、崇文门，甚至西红门都有较高的居民消费活动。北京居民消费活跃度较高的区域主要在三环内，且主要依然以东边居多。上海的传统商圈主要是南京路、淮海路、徐家汇、浦东陆家嘴、五角场、人民广场、中山公园等。除了这些商圈外，我们还能看到虹桥区域、梅川路、大宁地区、虹口足球场区域、世博源区域、浦东金桥区域、崇明的陈家镇等，居民消费活跃度都比较高。整体上看来，还是分布在浦西，而且南京路、徐家汇、淮海路这些传统商圈依然是核心地区。从轨交来看，上海的核心商圈通常也是轨交枢纽站，但是北京不是。从轨交的枢纽站看，首先筛选出至少3条线汇总的站，北京有西直门、东直门这2个站，除了东直门较活跃以外，西直门附近没有核心商圈。如果算是延长线的话，北京还有宋家庄站，但附近也没有核心商圈。上海3条线及以上汇总的站较多，例如虹桥路、宜山路、中山公园、金沙江路、上海火车站、汉中路、东方体育中心、陕西南路、南京西路、人民广场、徐家汇、世纪大道、龙阳路这13个站，其中南京西路-人民广场、徐家汇、中山公园等都是上海核心商圈。1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓、综合体按照土地用途，我们可以把商业地产分为4大类：零售类地产(如购物中心)、办公类地产(写字楼)、居住休憩类地产(酒店和公寓)、综合体(以上功能的混合)。其中写字楼主要是2B的业务，酒店/公寓主要是2C端的业务。而零售地产，以购物中心为例，本质是2B业务，因为赚取的是商户的租金，但同时也是2C的业务，因为同时还要参与各大品牌在物业内的运营管理，共同实现零售额的最大化；如果以商铺自营为例的话，主要是2C端的业务。商业综合体则是这三类物业的混合，有的时候还有住宅项目，但通常住宅项目销售。商业地产的玩家可以主要分为3类，作为物业的持有者或者运营者：房企、房地产基金、商业地产运营商。三类玩家涵盖了三类模式：重资产、中资产、轻资产。龙头房企进入商业地产，布局各类业态，以零售地产和公寓类较多。随着房地产结束黄金年代，城镇人均住房面积已逐渐达到国际水平，住宅市场行业集中度持续提升，大量房企寻求转型，进入到商业地产和城市运营领域。目前房企TOP20里基本上都陆续布局商业地产或者产业地产，从品牌运营看，其中以购物中心、公寓为主流。自持酒店物业的房企虽多，但主要以委托给第三方管理的形式为主。产业地产方面布局较多的领域包括康养、文旅、特色小镇等为主。1.3、优质物业：地址、物业、租户、运营一个优质商业物业主要体现在4个方面：地址、物业本身、租户/商户、运营管理。地址是商业物业最重要的影响因素之一，原因在于房地产本身的不可移动性，而其所处的区域或位置的土地本身就具有其价值，例如潜在的产出、潜在的需求等。物业本身的硬件设施、设计、配套设施等也对物业价值产生较大的影响，一方面是从成本估算来看，高端的建筑材料、优秀的建筑设计和空间规划、电梯、停车场、智能设备等，都能提升物业自身的价值。租户/商户和运营则是带来商业物业的增加值。写字楼的等级划分标准会看租户类型，例如世界500强、高端产业类别下的企业等，零售地产的分类也会根据品牌的高端和中端来划分自己的定位，例如同是中高端定位的购物中心，零售品牌入驻却是有较大差异的。运营对物业的影响则包括招商能力、品牌运营管理能力、物业服务、安保服务等。2、参与者：房企、金融、租户2.1、房企：追求优质规模资产，由重到轻，由多到优2.1.1、规模型案例：万达、万科从万达商业地产项目的发展路径看，既享受房地产发展的黄金十年形成规模，又随着新进入不同的产业，商业地产的业态越来越丰富，形成特色经营。万达从2000年开发建设第一个商业地产项目“长春重庆路万达广场”至今，商业项目已经从第一代发展至今已有四代产品，在手项目合计约277个(含在建)。万达以房地产起家，并在中国加入WTO前夕进入零售商业，享受地产和商业的黄金发展年代。随着万达从地产延伸至零售(2007年)，到文化旅游(2009年)，再到影视(2011年)，并进入奢华酒店管理(2012年)，万达商业项目的业态也日益丰富，特别是“万达城”产品，是一个大型的集文化、旅游、商业为一体的项目。当前第四代产品“万达茂”，是一个完全室内的文化、旅游、商业综合体。其中，万达2004年的第三代产品是全国首家提出“城市综合体”开发模式的项目。第三代万达广场一般位于市中心、新开发区的中心地区或者具有增长及开发潜力的地区，通常包括购物中心、写字楼、住宅楼和溢价豪华酒店。万科在地产白银时代转型进入商业地产，定位在服务住宅的社区商业，通过收购和合作迅速上升管理规模。万科从90年代开始做减法专一做住宅地产，陆续剥离了原有的商贸、工业和文化等业务。直到2013年1月，公司成立商用地产管理部，围绕“三好”住宅的定位，发挥商住协同效应，探索商业地产的发展模式。同年，万科以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线，完善了公司商业产品线。关键性的突破是在2016年，万科联合合作方收购了黑石基金持有的商业地产公司印力集团96.55%的股权，黑石集团联营公司管理的基金及印力集团管理层共同持有剩下3.45%股权。印力集团成为万科旗下的商业地产运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理。2018年1月，公司与印力集团等联合收购凯德20家购物中心，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。2.1.2、运营型案例：太古地产、大悦城地产太古地产的项目扩张缓慢，但是每一个都拟打造成城市的地标。太古地产于2002年正式在中国内地发展商业地产项目，截止到2018年底，在手零售项目合计6个，也就是说，进入中国内地的19年里，平均每3年新增一个项目；扩张最快的时候是2006~2010年间平均1年获取1个项目。项目的前期规划都后期落地也基本上在4年左右以上，太古里和颐堤港项目在4~6年，两个太古汇项目基本上在10年左右。太古地产的项目多包括综合体，例如广州和上海的太古汇项目，以及北京的颐堤港。尽管发展缓慢，但是太古的每一个项目基本上都是当地的地标。此外，太古还有自己的酒店品牌“居舍”系列和独立餐厅。大悦城地产是专注商业地产的房地产公司，重点运营管理零售类地产物业，对消费群体精细化定位运营。公司原名为“中粮置地控股有限公司”，2013年公司完成收购中粮集团旗下一批优质商业物业组合并在香港上市。大悦城地产拥有四大业务板块，包括投资物业、物业开发、酒店运营和管理输出及其他服务四大业务板块。其中开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体是主要业务方向。在2018年，公司推出新的商业地产品牌“大悦春风里”，定位更加生活化。“大悦城”定位在18~35岁的新兴中产，而“大悦春风里”则是定位25~45岁的年轻中产。2019年初，公司完成与中粮地产的整合，成为“大悦城控股”旗下的商业地产运营平台，开始加速扩张。2.1.3、金融型案例：凯德集团凯德集团是亚洲知名的大型房地产集团，总部在新加坡，并以新加坡和中国为核心市场。凯德集团于1994年进入中国，中国是凯德集团在海外最大的市场。凯德集团的房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、办公楼和住宅，旗下还设有房地产基金业务。截止到2018年底，凯德集团在全球的房地产规模超过1000亿新加坡币(约5075亿元人民币)。2018年ROE为9.3%，较2017年提升0.7个pct。2.1.4、办公型案例：中海地产中海的商业地产从90年代左右开始在香港起步。进入中国大陆市场后，中海继续发展持有型物业，以写字楼为主，逐渐提升投资物业比重)。2012年开展购物中心业务，并成立中海地产商业发展公司，标志着商业地产业务开始公司化运营。早期发展投资物业是为了获取长期稳定的现金流，平衡房地产经营的风险。2014年，中海发布行业内首创的写字楼运营服务品牌“中海云商”，以中海系甲级商务楼宇、入驻企业及员工形成的资源为依托，整合商务市场上下游商家资源，为企业提供员工生活服务、企业管理服务和企业发展服务等增值服务。2016年优化投资物业，出售非核心业务。2018年公司提出用90%的资源发展住宅开发，10%的资源用于商业与创新业务。2.2、房地产基金：机会型基金，寻找改善空间2.2.1、Blackstone黑石：寻求主动管理，最大房地产PE之一黑石集团是世界上规模最大的房地产私募股权基金之一。截止2018年底，管理规模达4722亿美元，其中房地产基金1362亿美元。黑石成立于1985年，但是其房地产团队直到1991年才成立。如今，黑石集团业务遍及全球，旗下的房地产基金类型包含多种风险偏好类型，从机会型(opportunistic)到核心型(core+)，再到债权型(debt)。截止2019年3月，黑石集团的物业组合中办公楼2146万方(2.31亿平方英尺)，零售类物业697万方(0.75亿平方英尺)，酒店房间数15.1万间，物流地产5212万方(5.61亿平方英尺)，公寓房间30.8万间。机会型基金简单来说就是“买-修护-卖”(Buy it， Fix it， Sell it)。公司主动搜寻并用低于重置成本的价格获取较好品质，地理位置较好，并产生稳定现金流的物业，通过积极的资产管理方式去解决任何物业和商业问题，最终在物业稳定后将物业卖给长期持有者或者达到公司计划后退出。核心型基金着重于全球门户城市潜在的稳定的房地产物业，为了挖掘物业收购后的价值并提升回报率，通常持有时间较长。另外，黑石集团还管理一个非交易类型的REIT(BREIT)，主要投资于美国前50市场的稳定商业物业，给投资者带来稳定收入。债权型基金自2008年成立以来，获得或贷出超过550亿美元的贷款，为客户提供创新的融资途径。2.2.2、Tishman Spyer铁狮门：寻找有债务压力的公司和项目铁狮门的业务包括从基金管理到项目开发运营，从施工到建筑运营，公司开发并运营世界许多一流的综合物业。公司当前为全世界2200家租户提供服务，旗下标志性建筑除了洛克菲勒中心，还有洋基体育场，法兰克福的歌剧院塔楼等。铁狮门投资开发经营的资产达406项，面积达1600万方，全球拥有的房地产投资组合总价值超过880亿美元，业务遍布全球28个市场和100多个物业及项目业务机构。铁狮门旗下的房地产基金有3种类型：核心型(Core Funds)、价值增加型(Value Added Funds)、机会型(Opportunity Funds)。核心型基金在全球50个市场累计超过17个，累计投资接近113亿美金的股权。核心型基金着重于在全球主流地区获取方便出租、方便维护的写字楼，并与值得信赖的租户保持较高的出租率，最终赚取稳定的现金流。价值增加型基金主要是去搜寻拥有增值潜力的存量物业，靠公司的垂直整合平台，通常作用于资本改善，出租和收入强化，改善经营效率等，目标是为了重新定位、重新开发去最大化项目的经营性收入并产生较高回报。机会型基金主要通过获取、开发和重新开发高品质写字楼、用作销售的住宅和综合体项目，并且寻找未开发的土地来创造价值。公司至少有5支机会型基金，中国2008年封闭的地产基金就是这个类别，目前已获取5个项目，分布在上海、天津和成都。2.2.3、Starwood喜达屋：主动管理，多种投资方式喜达屋投资全球房地产市场，着重在酒店度假、公寓、零售等领域。喜达屋资本集团主要着重于全球房地产市场，成立于1991年，公司累计募集了450亿股权资本，管理规模超过600亿美元。喜达屋的特点是机会性地在不同地理位置，资产类别和定位的资产堆里轮动投资。公司旗下有各种领先的运营平台，包括世界上最大的酒店上市公司之一喜达屋酒店&度假(以前的NYSE: HOT，现在与万豪合并)、美国最大的商业贷款融资公司之二(NYSE: STWD、STAR)、美国最大的多家庭住户公寓的持有者之一、美国领先的区域购物中心运营者之一。喜达屋目前设立最多的基金就是全球机会型基金，截止到2018年，喜达屋的全球机会型基金(SOF)已经发行到第15支，募集资金也从最初的5200万美元到现在的76亿美元的规模。从公司发展历史看，主要通过旗下基金多项收购布局了酒店和度假村等领域，以及投资不良债权来获取物业。喜达屋获取了约5400万平方英尺(502万方)的零售物业资产，8200万平方英尺(762万方)的写字楼资产，17.5万间公寓和高级公寓，5.5万个住宅地段，2900余个酒店。2.3、租户/商户：在选择与被选择之间2.3.1、零售商：自我转变，或融入商业地产生态零售商可以分为两类，一种是以百货为代表的企业，早期都有自己的物业，通常也处在城市较核心的区域，百货里有选择融合至购物中心成为租户的，也有自己发展购物中心的。另一种是品牌商，与商业地产运营商战略合作，构成购物中心生态圈一环。品牌商既是商业地产运营商招商能力的体现，也是助力商业地产品牌的核心资源。2.3.2、企业：写字楼的核心伙伴写字楼的租户主要是第三产业的企业或第一第二产业的总部等。中国经济结构的调整和升级，以及科学技术带来的写字楼往智能化升级等带来的办公环境更新升级，办公方式的多样化转变(联合办公、远程办公、休闲办公、分散式办公等)，中小企业的发展等，都是写字楼未来的潜在需求。从具体租户上来说，优质写字楼运营商会与世界500强和顶尖企业等有良好合作关系。据戴德梁行分析，大中华区甲级写字楼的需求主要来自于金融行业、TMT行业、制造业、医疗健康行业、联合办公。其中，2017年10月~2018年9月，北京甲级写字楼成交租赁面积前三为TMT、专业服务、金融业。上海前三产业为专业服务、金融、TMT。深圳前三产业为TMT、专业服务、金融。广州前三产业为TMT、专业服务、房地产。3、物业类型：零售、办公、居住3.1、购物中心：精细化运营突围国内零售地产市场在2016年左右进入行业整体过剩状态。据赢商网大数据中心统计，1996~2017年全国30个重点城市按年新增购物中心统计看，截止到2017年底，30城购物中心达1.8万个，体量(商业建面)达1870万方。另外根据商业地产大数据，截止到2016年底，全国已开业购物中心总建面超过3.6亿方。购物中心增长较快的时期主要有几个时间段：90年代末~2000年初，零售企业快速扩张以租赁门店的方式取缔自建门店，与初期商业地产的萌芽相结合，同时各城市商业街区大规模发展和规划，大城市形成基本的商业体系；中国加入WTO后，零售市场全面放开，零售商往二三线城市和中西部地区下沉，土地招拍挂制度建立，商业地产也开始随着房地产市场增长。随着2004年831大限，房地产市场进入正轨发展，同年商业地产也经历宏观调控，随后也跟着房地产市场周期一起波动，直到2017年出现分化。一个购物中心的销售额可以简单用“客单价*客流量*转化率”，购物中心的的运营主要是围绕着提高这3个指标。购物中心与商户虽然赚取的都是零售消费额，但是商户是直接赚取零售消费，而购物中心的盈利模式却是租金和物业增值。零售地产运营商通过业态与品牌的组合，以及针对客流量和转化率的运营，使得物业的坪效和租金达到最大化。业态和品牌的组合是为了实现租金收益的最大化，空间的运营也是为了实现这个目标。购物中心的租户/商户即是经营业态，可以分为8大类：餐饮、服饰时装、珠宝和钟表、超市和百货、美容、家庭用品、电子产品、文娱。餐饮、超市、文娱等业态导流效果较好，特别是网红店。餐饮、文娱等类别赛道和玩家较多，例如茶饮店、咖啡店、火锅店、书店、健身室等。购物中心的运营不仅是在租户业态和品牌的选择上，还有公共空间的运用和经营，例如艺术展、比赛活动、明星活动等。营销渠道上增加品牌和业态的曝光度也必不可少。通常来说，购物类别的是购物中心租户的主要类别，但是未来趋势是加大餐饮和休闲娱乐类别。把上述的细分8类的租户类别，再简单分为三大类：购物、美食(餐饮)、服务(美容美甲、休闲娱乐等)。从上海和北京核心商圈的物业业态看，购物类占比均在50%以上。以购物中心为场所，一级市场的项目主要集中在餐饮、生鲜、文娱类。餐饮中目前项目主要集中在餐饮品牌和餐饮支持服务，例如供应链、餐饮信息化等。从餐饮品牌上看，2018年国内投资项目100余个，包括西餐、甜品、茶饮、咖啡等，主要处于早期融资阶段。3.2、写字楼：智能化、多元化提升产值写字楼是专业的商业办公用楼，是集中收集和处理信息、制定决策、文书处理和其他形式的经济活动管理场所。由于写字楼是商业办公活动场所，因此一个好的写字楼，除了地理位置好之外，相关的物业和服务设施也处于优越水平。一个城市越发达，意味着城市的效率越高，除了基建设施外，商圈的集聚和高效率也必不可少，而这也离不开建筑体的质量和设施。而当前发展中的智慧建筑和智慧城市离不开写字楼这个重要载体。写字楼和购物中心是一个城市商圈的核心组成部分。目前国内写字楼品牌商有中海地产、远洋集团、SOHO中国、金融街控股、富力中心、中国国贸等。楼宇的分级因素较大比例的取决于自身物业条件，核心还是地理位置。根据BOMA的国际写字楼分级标准，纳入考虑的因素有12个，可以简单分为2类：物业自身的硬件设施和天生地理位置等因素，以及后天运营管理服务。租金是两者的综合体现。其中，物业自身因素比后天改善重要，特别是地理位置。除了独栋写字楼，也有分散型短期租期的办公区域提供商，如联合办公。此外，智能建筑/楼宇、企业服务等都是写字楼相关领域里的一个发展方向。联合办公是一种共享办公的模式，通过特别设计和安排使得来自不同公司的人在同一个环境中办公，提供相应的基础设备和服务，并创造信息、知识分享和社交的环境。联合办公的需求来自于中小型创业企业和团队。联合办公旨在为中小企业或团队甚至个人提供办公场所，以及基础服务设施等因此赚取的是工位租金和增值服务费。目前市场上的联合办公企业分为三种：自持物业运营，转租物业运营，运营品牌输出。据前瞻产业研究院披露，截至2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万方，提供工位数达200万个。

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。

2020年第三季度，中国商业地产指数持续回升，较二季度上涨10个百分点，消费对经济的拉动作用显著，同比商业地产指数增长0.8%，一线城市商用土地成交量同比上涨82.6%，创历史新高，实体商业基本已经恢复并且开始增长。疫情之后公众健康意识进一步提高，对于健康养生的消费需求范畴更加广泛和多元，养生年轻化已成趋势。国内潮玩市场发展势头愈发强劲，面对高端消费的内循环，零售业态体验化的创新是品牌和购物中心共同思考的话题。概要2020年第三季度，中国商业地产指数129.4点，同比增长0.8%，环比增长8.3%。本季度各项二级指标保持上升态势，宏观经济稳定增长，消费潜力逐步释放，消费市场复苏态势不断巩固。受政府积极有力的疫情管控影响，零售商信心指数同比环比持续上升，商家及品牌信心积极恢复，整体经济呈现平稳的趋向。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心*中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得，涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标，综合反映经济走势。中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。*中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标，综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性。中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升。*中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场，包括新增商用物业的数量和面积等。通过对新增供应的持续监测，分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况。中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。*中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性。中国零售商信心指数上涨说明居民消费意愿上升，零售商信心增加、拓展意愿上升。中国商业地产指数国家政策扶持消费需求持续上升2020年第三季度，中国宏观经济指数164.6，环比上升6.9%，同比上升4.1%，三季度GDP为266,172亿元，同比增长4.9%，增速较二季度提高1.7个百分点，经济整体保持稳步回升态势。分产业来看，第三产业增加值142,595亿元，增长4.3%，第三产业占GDP比重53.57%，对经济增长的贡献率为45.4%。以内循环经济为新的发展导向，进一步突出国内居民消费升级。第三季度社会消费品零售总额101,067.80亿元 ，同比增长0.9%，实现年内首次转正。商品零售额增速持续加快。三季度，商品零售额同比增长1.9%，二季度同比下降1.7%。必需消费品稳定增长，通讯器材、化妆品、金银珠宝、汽车等消费升级类商品零售额增长势头强劲。服务消费快速恢复，带动作用增强。三季度以来，餐饮、休闲、旅游等接触型、聚集型服务行业限制逐渐开放，服务消费快速升温，餐饮收入同比下降6.9%，降幅比二季度收窄14.4个百分点，餐饮市场规模逐步接近上年同期水平。全国居民人均可支配收入23,781元，比上年同期名义增长3.9%，增速比上半年回升1.5个百分点；分城乡看，城镇居民人均可支配收入32,821元，增长2.8%；农村居民人均可支配收入12,297元，增长5.8%。农村居民人均可支配收入实际增速高于城镇居民，城乡居民收入相对差距继续缩小。全国居民人均消费支出14,923元，其中农村居民人均消费支出9430元，由上半年下降1.6%转为增长0.8%，名义增速年内首次由降转增。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心中国商用土地指数交易增速放缓区域热度分化差异明显2020年第三季度，中国商用土地指数为84.35，环比上升3.4%，同比下降11.1%。受国家“三条红线”融资规则正式落地实施的影响，开发商融资压力较上半年明显增大，拿地热情有所回落，土地市场热度降低。三季度商用土地成交量较二季度整体呈下降趋势，成交量环比下降1%，同比上升3.6%，楼板价环比下降18个百分点，同比下降19个百分点，从城市能级来看，二线城市在成交方面反而保持增长态势，楼板价同比环比上升。三季度商用土地溢价率跌幅35%以上，溢价率明显回落，但三线城市处于城市化的强力发展期，溢价率环比上升345%，拿地热情显著高于其他城市。各能级城市区域差异逐渐加大。一线城市商用土地成交量42宗，环比上涨13.6%，同比上涨82.6%，创历史新高。其中上海、广州市场保持活跃态势，分别有20宗、18宗商办土地成交。广州商办用地成交环比增加260%，楼面价格上涨5.5%，上海环比下降约26%，同比上升82%，深圳较2019年同期商办土地成交上涨1倍，2020年各季度成交基本持平。广州增城区荔城街地块、永宁街地块分别以10.6亿元、16.61亿元被远洋地产和广州珠江实业竞得。新一线城市商办用地共成交240宗，较去年同期增加56宗。新一线城市三季度商办用地流拍数量为9宗，商办用地成交流拍比为26.67，流拍情况集中在重庆、沈阳、大连三市。7月远洋集团以28亿元成功竞得南京市江宁区高新园地块，该地块周边景观资源丰富、高校云集，多条城市主干道围绕，可快速到达主城核心区域，未来将形成城市品质新区。二线城市商办用地成交量为210宗，环比上升23.5%，同比下降22.2%。商办用地成交流拍比12.35，环比下降15%，同比上升70%，其中郑州土地流拍数量依然高居首位。二线城市楼板价环比上升17.6%，同比上升14.7%，其中福州的楼面价环比上涨了近三倍，同比上涨接近五倍，太原、西安、无锡超过二线城市楼面价平均涨幅，但是仍有一部分城市楼面价出现了不同程度的跌幅。三线城市商用土地成交206宗，较2019年同期上涨5%，其中贵阳、徐州土地市场成交表现突出，分别成交51宗和30宗。商办土地平均溢价率环比上升3倍，南通、扬州溢价率相对处于高位。商办流拍数量9宗，集中在贵阳、徐州和南宁三个城市，分别是4宗、3宗和2宗。三线城市住宅楼面价环比上升10.6%，同比上升31.3%，住宅楼面溢价率环比上升5.3%，同比上涨58.4%，其中海口、徐州、宁波地价不断创新高。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心中国商用物业开发指数商用物业快速增长整体市场表现优异第三季度，中国商用物业开发指数为81.3，环比上升14%，同比下降6.1%，项目供应数量环比上升16.3%，同比下降8.9%。新增商用物业面积环比上升13%，同比下降4.8%。商用物业市场三季度逐渐回暖。一线城市商用物业供应数较二季度大幅上升，新增项目量12个，环比上涨5倍，同比下降68%，其中深圳项目供应数占一线城市总供应数的一半。受到疫情冲击，上半年商用物业持续低迷，三季度集中爆发，新增商用物业面积122万平方米，但仍与去年同期水平相差40%。深圳海上世界城汇港二期通过将滨海、人文、艺术与商业相关联，助力海上世界城市综合体商业优化升级。深圳南山汉京中心，以其外立面“I LOVE SZ”的LOGO成为城市新地标，其中Burrito自选店——TOCHITO、黄晓猫剁椒大鱼头为首店入驻。上海单体最大的购物中心-南翔印象城MEGA，引进超过400余家全业态品牌，其中，上海首店及品牌全新概念店占比超过40%，区域首店占比超85%。华为全国首家形象升级体验店Plus、高端餐饮子福慧坤、音乐现场M-BOX Daily Concert落户上海广场。新一线城市商业项目供应数新增21家，环比上升163%，同比下降34%，新增商用物业面积环比上升197%，同比下降12%。其中成都从项目量及物业面积上看，表现优异。成都首个客运枢纽双地铁TOD综合体龙湖上城天街，跨界引进超200家品牌，其中西南首进、成都首进品牌超25家，包含INLOVE KTV、Spacelab失重餐厅、捞王、IMTOPIA等，多家风靡全国的品牌。二线城市商业项目供应数15家，较二季度的2家供应数增加14家，新增商用物业面积较上季度大幅回升，同比下降66%，长沙在供应数及供应面积上已基本恢复到去年同期水平。西安量子晨涵盖数字娱乐、联合办公及全方位潮流体验等多业态，将老旧工业区域转化成新兴产业聚集地，项目拥有超4000m2的VSPN电竞中心，预计每年将带来超过百场顶级电竞赛事，极大开拓西安电竞市场，辐射西北地区，“小店经济”政策引导下，街区内打造了“量子宇宙交易所-潮流玩物市集”，汇集地摊、MINICOOPER后备箱、集装箱品牌快闪店。三线城市新增商业面积环比上升214%，同比下降12%。新增商业项目供应数8家，5万平方米及以上新增购物中心5个，其中兰州2个，其余集中在泛长三角地区。奥特莱斯向三四线城市下沉，扬州砂之船奥莱、兰州杉杉奥特莱斯广场相继开业。一线城市购物中心开业情况（5万平方米及以上）中国零售商信心指数线上销售快速增长线下消费加快恢复2020年第三季度，中国零售商信心指数187.2，环比上涨10.1%，同比上涨7.8%。城镇居民人均消费支出14923元，同比下降6.6%。监测品类限额以上企业商品零售类值环比上涨25.1%，同比下降4.6%。本季度奢侈品品牌门店数较去年同期上涨6个百分点，轻奢品牌门店数量同比上涨30个百分点。受全球疫情影响，奢侈品的消费回流国内，市场活力的重新绽放使众多奢侈品牌对中国市场信心倍增。9月，大连爱马仕Hermès重装新启 ，再度体现对于东北市场巨大潜力的认可。纪梵希GIVENCHY西安中大国际高新店开业，成为目前全亚洲最大的纪梵希彩妆旗舰店。香奈儿首家鞋履精品店于九月落地成都远洋太古里。面对巨大的中国市场，LV、Chloe、纪梵希等品牌纷纷开启了直播卖货。Prada、Louis Vuitton通过线下与线上相结合的方式，在抖音等社交媒体平台直播发布2021年时装秀。本季度大众品牌持续发力。优衣库继6月新开8家门店后，8月再开19家新店。其中，浙江桐乡、江苏丹阳、河南新乡等7个城市首次迎来优衣库的入驻。后疫情时代商业逐渐复苏，据H&M官方财报显示，第三季度尽管销售额与去年同期对比下降16%，但仍实现再盈利，恢复速度好于预期。疫情催生数字化运营快速发展，多场景消费贯通。永辉超市今年前三季度实现到家业务销售额65.35亿元，同比去年增长180%，占主营收入比重达9.7%，其中永辉生活APP占到家业务的比重达50.7%。苏宁家乐福数字化改造，ASG选品方法论，商品GPS定位，门店自主收银系统，在节约成本的同时提高收银速度。数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心商业创新后疫情时代养生年轻化已成趋势老字号大胆破圈“轻养”型产品引发年轻人追捧疫情之后，健康话题再次受到全民关注，人们的认知方式、消费理念、行为习惯也以健康为中心发生了深刻的改变。养生年轻化一方面由于90后等被脱发和失眠等问题困扰，另外一方面也是由于年轻人对于自身健康管理的重视，更早的开始养生，同时疫情的突发加速人们意识到免疫力的重要性，对家人及自己的健康管理愈加重视，由此催生了很多“轻养”型产品出现，越来越多的品牌开始角逐细分养生市场。351岁的同仁堂瞄准当代年轻消费客群，率先推出集健康饮食、医馆、体检、社交文娱于一体的复合概念店“知嘛健康”，希望以更年轻、更时尚的方式吸引消费者到访。门店整体分为三层，打造了42个健康生活体验场景，将中医的健康理念“象、食、养、医”逐一表现。　在当前的大趋势下，随着人们的需求升级，消费也随之升级，重心也从健康治疗转向预防为主，以达到养生的目的，轻量化养生已成为未来企业推出产品的主要方向。另外，随着社区商业的落地普及，对于周边家庭型的客群，相关业态也将成为未来的新增长极。国内潮玩市场火爆 发展势头强劲消费者及资本方共同关注 引领消费新风尚随着国民可支配收入上涨、消费理念不断升级以及潮流文化的持续带动，潮玩市场正在加速增长。盲盒的蹿红不但让潮玩走入消费者视野，也让潮玩行业市场火爆，面对巨大的市场空间，优酷、腾讯、哔哩哔哩等互联网企业，纷纷推出潮玩产品以及富有潮玩元素的节目。红杉资本、创业工场等10多家基金也在加速布局这个市场。伴随着当代青年个性化消费习惯的养成和潮流文化理念的深入，除了介于精神消费与物质消费之间，潮玩的属性同时具备线上及线下消费场景，不仅通过精神消费抓住更多消费者的心，还能线下引流，增加互动和销售效率。7月15日，泡泡玛特宽窄巷子店以“Molly入川”为灵感，融入仿古四合院落特色，黛瓦青砖蕴古风，还原出老茶馆的景象。门口一左一右的Molly和Labubu，配以“茶壶”和“麻将”元素，成都味十足。这家“川味潮玩馆”在一定程度上实现了潮流品牌和历史文化的相融合，这也是泡泡玛特在本土化战略上的突破。8月27日至10月8日， 三里屯太古里“聚有趣，潮玩好”活动正式揭开帷幕，将潮玩态度与社交场景融为一体，在潮流街区创造新派社交生活方式。活动期间，精彩纷呈的“乐趣引力”“新趣连线”“奇趣跷板”和“潮趣野餐”四大社交场景装置，让人们纵情享受相聚的瞬间。另外，今年潮玩综合交易平台「着魔」已经完成了两轮融资总额超百万美金的融资。潮玩平台「Suplay」宣布已于今年一季度完成数百万美金Pre-A轮融资，由源码资本独家投资。潮玩社交电商平台美拆已经完成千万元Pre-A轮融资，投资方为青松基金。截止目前，潮玩商品已经成为了公认的新消费模式。在获得消费者青睐的同时，潮玩行业也在不断吸引资本的关注。并在资本的助推下，国内潮玩行业的发展势头愈发强劲。消费需求激发零售场景化新体验赋能商业运营新思路出境游的限制将部分高端消费锁在国门之内，在满足基本的购物需求和服务需求后，消费者对于美好生活的追求逐渐被放大，更愿意在消费场景内找到不一样的生活乐趣和情感寄托。千篇一律的小盒子店铺、同质化的营销方式已经很难为品牌实体店注入新的空间内涵。消费升级不仅仅是价格的变化，或是货品的变化，最重要的是人到购物中心里来有一种沉浸式的体验。我们观察到市场上一些新品牌或者新玩法，他们在商业场景、顾客体验、科技运用、商业玩法、个性化等很多方面都有体现，也推动着市场的不断升级。7月Burberry于深圳推出奢侈品行业首家社交零售精品店「Burberry 空 · 间」，以“畅享当下，走进未来”为理念，融合线下和线上平台，带来数字化的沉浸式零售体验。「Burberry 空 · 间」由腾讯公司为其提供技术支持，旨在打造一个能够鼓舞和感染奢侈品消费者的探索空间，通过在店内和社交媒体上的新颖体验，让顾客能与品牌和产品充分互动。9月NBA全球最大旗舰店落地广州，设计灵感来自NBA球馆，店外竖立着巨型NBA标志，采用极简式全落地玻璃。室内则充满了赛场元素，还有各种“艺术画廊”。球迷可在Nike By You区域设计专属的定制版球鞋和服装，参观NBA珍藏纪念品及NBA复古商品，当然还售有广州特色及独家产品。NIKE互动区域还设有篮球赛场地板和交互式LED屏幕，未来将定期举办一系列NBA主题活动，为NBA球迷打造沉浸式的社交体验。Dior全球旗舰店华南首家在深圳万象天地开业，首次融入“GARDEN”概念，拥有全球独家 DIOR GARDEN。此外，该店还带来了Dior旗下的香水+美妆+饰品+精品全品类，还有全球独家商品线下首发。面对消费升级的时代，如何将消费场景融入精妙的创意和高质量的内容，并与用户建立深度互动，是品牌和购物中心需要共同思考的。同时零售场景化体验升级也给商业运营带来了新的启发，目前看也许全场景思维是个双赢的破局方法。但如何推进精细化运营，以契合更细分的个性化消费趋势，拉升客流。还需要各购物中心 “因地制宜”，在场景中融入更多的情感共鸣和社交分享，尝试不同的体验式购物传递独特的消费感受，让消费体验有质的飞跃。 课题组成员：陈岗 王慧洁 王萌 周雷亚关于Q3商业地产您还有哪些看法或期待？欢迎留言与我们分享。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:睿意德

研究报告丨工具与技术摘要：5G用户从2020年开始，将用五年时间完成“全民渗透”，用户规模在2025年将达到12.8亿；5G产业作为通信基础设施，其市场规模不会暴涨，到2030年产业规模将达到6.6万亿。因为有了4G时代的商业渲染，5G时代互联网服务无需大规模用户教育，在整体5G市场规模中，所占比重最大。2022-2024年智能手机和流量资费占比短暂扩大，随后趋于平静。5G时代最大的受益者将是全产业链布局的智能硬件生产商，对于他们来说在这个时代到来之前，最需要关注的是计算能力问题。量子计算是目前可预见的解决方案之一。互联网公司除了关注不同新服务渠道的布局以外，其商业模式将向更深层的2B2C模式转变。海伯利安：5G时代背景分析当我们说5G的时候我们究竟在说什么?5G是一种通信技术，而通信技术是一套完整的技术体系1820年，丹麦物理学家奥斯特发现，当导线中有电流通过时，放在它附近的磁针会发生偏转。辗转到1887年，德国青年物理学家赫兹通过实验，揭示了电磁波存在的伟大真理，为人类利用无线电波开辟了无限广阔的前景。而这就是5G通信技术追本溯源的起始。电磁波之所以能够被应用于通信领域，和它具备的两个特点密切相关：第一，电磁波是一种能量，所以是能量就存在产生和吸纳的哲学可能，这与信息的发送与接收，具备天生的匹配性；第二，以现在人类物理学的认知，光速是宇宙中最快的速度，而电磁波在真空中的传播速度就是光速，这一点能够最大限度地满足信息传输对速度的要求。所以在哲学和物理现实匹配性的基础下，1986年第一代移动通信系统在美国芝加哥诞生，也就是1G网络。而现在我们所说的5G，就是第五代移动通信技术，每一代移动通信技术之所以能够实现更快的速度，更低的时延和更稳定的传输，都是通过技术的演变和架构的调整，提高了可用频段的带宽和已有频段的传输效率。围绕香农公式展开的技术升级提升带宽，提高带宽使用率和提升信噪比就是关键技术移动通信技术是一系列技术的综合体，所以从1G到5G，每次革新都不是单一技术的提升，而是多项技术合力的结果。所以从不同技术的源头，几乎无法梳理出移动通信技术的升级路径。但是，美国数学家、信息论创始人香农，提出并严格证明了信息在被高斯白噪声干扰的信道中，计算最大信息传送速率的公式，也就是著名的香农公式。通过这一个公式的物理含义可以知道，信息传输速度与带宽和信噪比之间的数学关系。因此，移动通信技术每一次的升级，都是通过不同的技术手段，提升可用带宽，提高已有带宽的使用率以及提升信噪比，进而达到高速率、低时延和更稳定的传输，这三个功能指标上的飞跃。5G并非通信技术的极限技术的自然进化反向促进现实需求的升级通信服务与人类，从不同代际的通信技术所能实现的功能上看，是和人类身为三维生物的属性息息相关的。从1G到4G，是人从声音，到图形再到视频的通信需求推动技术进步的。但一如物理与数学的关系，人类通过数学计算解释和量化物理现象，然而当主次关系反转之后，许多数学逻辑中可行的结论，却很难在物理世界找到存在的证据，甚至很难被人类理解。在需求和技术的发展过程中，也存在这个逻辑，能够实现实时的视频通信是人类基础通信需求的边界，但是技术的进步并不会因此停止，而超越人类基础需求的技术，将把现实带往何方是很难想象的。所以5G的出现并不能单纯的以数据传输速度的提升而论，这种速度上的量变到质变会一点一滴的改变现有商业逻辑和盈利模式。比如：智能硬件的逐渐免费、移动商业服务入口的多元化，以及2C与2B2C的可能转变……国家之争与未来主导权移动通信技术标准主导权影响企业未来一个时代的竞争力电磁波的频率是客观存在的自然资源，是超越国家主权的物理存在，因此在全球范围内，国家之间随意使用会造成一系列的混乱。因此目前，移动通信技术的标准确认在国际上有专属的协会和机构确认。3GPP成立于1998年12月，是移动通信产业的标准化机构，其成立最初的目的是实现由2G网络到3G网络的平滑过渡，保证未来技术的后向兼容性，支持轻松建网及系统间的漫游和兼容性。而随着其组织的发展，3G、4G乃至5G的通信技术标准都需要通过3GPP内所有成员的确认，再由国际电联（ITU）确认，实现全球各个国家的有序落地应用。而甚嚣尘上的5G主导权之争，从标准的制定阶段就已经开始了。通信设备生产商，比如华为、爱立信、三星等，在实际销售设备时的竞争已经是非常后端的市场经营行为。通信行业真正激烈的较量是下一代通信技术的研发和标准的制定。之所以这个标准制定的过程事关重大，是因为这些设备生产商主要的利润来源就是移动基础设施的建设，以及其后期针对设备的维修和优化。因此，当一套技术标准被确定以后，主导这个标准的设备生产商能够占有产业链中最多的好处，这种好处源自这一套技术标准中所包含的专利权，因为使用同一套技术标准，所以理论上任何基站的建设都需要给专利所有方支付专利使用费。尽管理论上，3GPP确认一套技术的原则是技术的优劣，但若想所有成员均同意一套技术标准，或多或少都会和提出标准企业的市场地位有所关联，而这种市场地位最直接的反应，就是全球移动通信基站建设数量市场份额。巴里西纳：5G时代商业模式变迁5G用户在5年内完成渗透智能家电促使5G用户渗透率高于4G的极限值2009年是中国3G元年，中国3G用户用了5年时间，渗透率峰值达到了35.5%。不过5年后的2014年是中国4G元年，3G用户的渗透率直接被代际技术更迭所打断。有了3G的孕育，加上3G到4G在技术实现路径上的便捷，导致2014年4G开年用户渗透率就达到了7.1%，截至2017年，4G用户渗透率高达71.7%，预计到2018年可以超过85%。所以预计未来5G用户会在5年内完成渗透，如果中途没有下一代通信技术打断，巅峰渗透率应该维持在90%以上。而且更为重要的是，5G时代并非只有智能手机才能将用户转化成5G用户，常规的家电亦可实现5G网络链接，因此这个要素能在全网络时代到来之前，使更多4G时代不会使用智能手机的人群转化成5G用户，所以5G的理论渗透率峰值要高于4G。但是5G出现5年后，其宏观用户红利也会消失，2027年以后，5G用户规模将随中国人口变化而增减。基础设施投入的平稳上涨5G产业作为通信基础设施，其市场规模不会暴涨市场上极易混淆的概念是5G产业和5G时代下的经济发展状态，当我们提及5G产业时，我们描述的是作为基础设施的5G产业，这个基础行业因为涉及一系列真实物理世界的建设和业务调整，所以并不会像当下互联网产业一样存在爆发或者像异动一样的增速跳跃。而伴随这个基础设施建设的逐步完善，在5G通信背景下的社会经济业态，则可能存在飞速提升的活跃景象。因此艾瑞预计，2020年5G元年中国5G的市场规模可以达到0.6万亿水平，伴随用户规模的提升，相关基建需求的增加，5G市场将迎来4年的高速增长期。而后增速逐渐维持在10%左右，直到下一代通信技术的落地。软性服务是产业最大贡献者5G是技术的升级，无需大规模市场教育在5G市场规模中，基础设施投入在前两年占比较高，但是随后会呈现逐年递减的趋势。而流量资费和5G智能手机会在基础设施投入基本完善后的第三年开始出现明显上升趋势。而在整个5G产业中，市场规模占比最大的是各相关产业公司提供的主要依赖流量而提供服务产生的互联网信息服务费，在开始和终端普及后，都是市场规模的绝对贡献者。经济前景背后更大的商业机会链接媒介和服务终端归属权的变化，引发的商业模式革命5G最表象的变化就是通信速度的提升，但是当通信速度提升到一定程度，用户的需求和关注点就会发生改变。类似这样的需求更迭已经发生过数次，而每一轮被弱化的用户需求点，则恰恰是技术在该轮革命中所弥补的缺陷。比如：用户对计算机、手机储存容量的担忧、用户对数据传输速度的担忧等等。这些需求点在新技术时代会成为用户的“习以为常”。在5G时代，这种需求的转移可能会发生在以下两个层面：链接媒介的更替和智能设备物权与使用权的分离。APP设计的极简主义着重突出功能的产品设计理念，加速链接媒介的更替自2016年以来，全国APP平均单次使用时间基本维持在7.5分钟左右，截至2018年下半年，这一数字降低到6.5分钟，虽然2016年9月伴随中国短视频行业的发力，APP平均单次使用时间稍有提升，但整体的下降趋势比较明显。从现阶段的互联网环境看，这是由于两个原因：一个是大型综合类的APP，其产品优化一直在进行；另一个是市场上诞生的新APP，在进入市场激烈的竞争之初，需要极简主义来突出自身的定位和用途。这些都导致中国APP平均单次使用时间的下降。而且在不同机构的流量合作过程中，内嵌“小程序”的方式非常流行，这也在一定程度上稀释了APP对于初创公司的重要性。在流量垄断的环境下，不同形式的流量源对互联网产业的意义已经非比寻常。5G时代速度对媒介功能的弱化，使得原本并不具备服务能力的浅层流量方，有机会以更廉价的形式为其它公司提供流量合作，在这个环境下，浏览器、黄页型互联网公司、甚至一些操作系统自带的信息集成应用都可能成为5G时代的重要服务媒介。这会加速企业商业模式的变革。移动终端可能的极简主义速度提升导致手机功能的变化，最终影响智能终端形态2011年，乔布斯去世，随后苹果手机的市场预期下降，这也给了其它手机生产商赶超的机会，尤以中资手机生产商的赶超势头最猛。市场环境意外的变化，却无心插柳的使智能终端进一步在大众普及，随后连续四年智能手机平均价格骤降。2016年后，为了让智能机具备更强的物理功能，手机的硬件成本逐步提升，导致全球智能机平均价格回暖。时至今日，市场对智能机在现有形态下的预期大不如前，所以智能机产业进入跟随成本波动而波动的阶段。按照前文所述，如果5G时代的数据传输速度足够快，手机将变成一块具备联网能力的显示屏，其它不必要的功能都将被弱化甚至剔除，这必然导致5G手机成本大幅下降，而随之而来的智能手机价格，在2022年5G基础设施构建完毕后，会随着市场竞争而下降。而一旦投影或三维成像技术成熟后，屏幕的存在意义也将被削弱。所以智能终端最终形态的变化，大概率会导致全球智能手机价格行成稳固的下降通道，而下降通道的极限就是免费。如果将全球资本通胀的因素考虑进来的话，智能手机的下降通道的倾斜角度可能更大。制造商的至暗时刻5G时代智能终端制造商的机会2018Q2全球主流智能手机生产商，只有三星和苹果的手机利润率能够超过15%，而通过历代iPhone生产的硬件成本变动节奏，和全球智能机平均价格波动保持基本同步。在5G时代，如果智能终端发生形态上的巨大变化，也就意味着原本利润就不丰厚的绝大部分制造商，会面临更残酷的竞争环境，如果还以生产制造的传统商业模式来对待，那么很可能被淘汰。一如互联网公司平台化的发展战略，5G时代的商业模式核心关键词之一也是平台，只不过5G平台所提供的服务内涵是链接。理想状态下，对于全社会来说，能够链接服务提供方和需求方的平台，其战略价值是等价的。所以从这种层面上看，这拉平了当下互联网巨头与设备制造商之间的定位，那么其商业模型中最核心的要素也就有了相似性，即用户规模。因此，在5G时代，无论以何种智能终端的形态接触到用户，是这些制造商最大的商业机会。这一方面要关注手机本身的变化，另一方面还要关注家电智能化的趋势，因为在未来，不止手机可以让用户链接到网上。如果将这一要素考虑进去，免费趋势并不限于手机行业，而是全部智能设备行业。互联网商业模式的延伸主营业务免费，增值服务崛起目前看来，作为主营业务的智能硬件销售收入如果全部清零，对于智能设备行业来说将是一场巨变，这看似可能性非常渺茫。但是仔细审视目前几大主流设备制造商，这种趋势并非毫无依据。在这一领域苹果和小米相对走在前列，在财报披露过程中有明确类似于“服务营收”的板块划分，这说明在公司战略层面的重视。而其它智能硬件制造商，如华为、格力、美的、联想等，在财报中均没有这一板块的披露。在国内各大智能硬件制造商的公开演讲中，可以体会到智能硬件制造行业的转型或商业模式升级共识。诚然服务并不是这些企业转型的唯一出路，况且智能硬件和家电的全部免费也面临重重阻力。但5G技术的出现和未来更强通信技术的出现，还有其它科技对工业生产成本的降低，都势必促使这个趋势到来。麦布女王：5G时代企业发展要务制造商：量子计算的产业化应用并行计算、储存容量和计算能力是制造商霸业的核心问题如果如本报告中描述的未来趋势成为现实，即智能设备制造商成为新的流量分发中心。理想状态下，设备制造商想要获取更多用户就需要将设备免费，而能够弥补财务损失的方式是开展一系列互联网技术服务业务，能够提供好相应服务，使现有互联网巨头面临的部分问题，将成为制造商待解决的核心问题，并且制造商在5G环境下同样的问题要更加严峻。一方面源于5G时代可连接设备的暴增，另一方面也源自5G环境下数据与用户行为轨迹和4G时代有明显差异。这都导致设备生产商照搬现互联网巨头的做法难以为继。这些问题主要体现在以下三个方面（见下图）：互联网公司：服务的底层化本质上的2C模式向2B2C模式的深层转变一如前文所述，如果本报告所述趋势成为现实，对于现有互联网公司和创业者来说，最显而易见要做的事就是在现阶段与所有有链接价值的平台达成合作，拓宽自己未来服务输出的渠道。除此之外，更隐蔽也更重要的是商业模式选择问题。对于互联网公司来说，2B2C的商业模式并不新奇，在支付、云服务等一切存在巨头的细分行业中，2B2C早已是非巨头企业既主动又被迫选择的商业路径。这个看似古老的路径，在5G时代可能面临更深层次的变化。现在的2B2C理论上有两种模式，这两种模式的主要区别在于B的选择，比较被市场推崇的一种，B是直接面对用户业务场景的商户，另外一种是手握流量的合作平台。从某种程度上看，为了保证优秀的转化率，第二种流量B和公司本身有一定的竞争关系。而在5G时代，2B2C模式的深层转变就是基于第二种流量B的改造。

2020年7月10日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》，显示2020年上半年，随着疫情的影响逐渐减弱，加之宏观经济及市场积极应对释放发展新动能，成都商业地产市场逆风见韧，呈现复苏迹象。写字楼市场需求于第二季度回暖，新经济周期下新兴细分行业迎来风口或将成新动能。- 零售物业市场，内资零售商精准把握内需特征择机发力，运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市仓储物流市场，夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇。- 投资市场，宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注；城市战略发展方面，成都对标世界头部城市，积极探索开发空间价值。成都对标世界头部城市，探索开发空间价值2020年上半年，伴随成渝双城经济圈加快建设，成都东部新区正式成立，位于中国西部的头部城市成都迎来城市可开发空间规划上的新一轮战略机遇。同时，“中优”战略升级，成都持续探索中心城区在可开发空间上产业发展与生态宜居的平衡。因此，如何实现可开发空间经济和社会效益的最优化将成为成都未来城市发展最具前瞻性的议题。城市化进程的加快推动城市产业转移，核心产业链由传统工业向现代服务业升级，因而人力资本成为驱动生产的核心要素。然而，受制于交通、人力等成本，经济活动随离开城市核心区半径的增加而减少。因此，推动现代服务业重塑城市外围与核心的关系，在核心区功能优化升级的同时塑造“多中心”化的城市全新格局，最终有效利用可开发土地资源以匹配未来城市发展方向至关重要。世邦魏理仕认为，未来城市开发将“以人为导向”，实现城市生产与生态的平衡。“解构主义”方法论中城市核心区价值被定义为承载交流与交际的空间生产力，引致公共配套空间价值凸显。世邦魏理仕研究并提出城市公共配套空间对于生产率提升的模型，认为城市中生产率与单位个体GDP成正比、与单位个体活动半径成反比，因此公共配套空间的规划亟需考虑其辐射范围，条带状的线性空间或者旧改中点缀式的空间形式，比传统广场式的集中空间（纽约中央公园）更具经济效率。优质写字楼市场受疫情影响，成都优质写字楼市场上半年净吸纳量较去年底下降96.8%，但第二季度市场净吸纳量由负转正，市场呈现快速复苏态势。疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。下半年随着经济情况逐渐明朗，新基建的加快建设及金融业的全面开放将进一步促进写字楼市场的复苏。办公需求于第二季度复苏，新经济周期下市场迎新动能上半年，位于金融城的天府国际金融中心南塔和位于城东北的万科文创大厦交付给成都优质写字楼市场带来约11.8万平方米的新增供应。由于疫情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得7,600平方米。然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。按需求来源看，受跨城市活动受阻、疫情全球化发展影响，省外、外资企业的需求占比较去年同期分别下降6个及5个百分点至39%、3%。疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6%；业主通过以价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。需求分化—成本控制贯穿全年使办公需求在不同办公载体中流动上半年，甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼。相较之下，甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。此外值得关注的是，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。上半年成都联合办公整体出租率近90%，二房东积极推出特价房等优惠措施带动转租率上升至82%。从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。新时新能—新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能按行业看，TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐及零售贸易行业线上渗透率最高，分别为90.8%、80.5%、40.1%及39.0%，且上半年需求增量显著，分别占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。其中，受疫情影响，零售、文体娱乐等行业因线下实体冲击较大而积极向线上转型，使如网购、在线桌游、直播等企业积极扩张；专业服务则衍生出在线办公软件等企业的扩张需求。就在线教育而言，上半年头部企业在蓉积极扩张，选址集中于乙级写字楼和非标物业。数据显示，中国K12(学前教育至高中教育在校生规模)近2.3亿人，而据估计K12在线教育企业用户数2020年仅3,700万人，市场渗透规模仅16%，仍有可观成长空间，但未来在线教育企业需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。2020年上半年成都办公需求在线渗透率和活跃度（按行业）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度同时，2020年以来中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设方向，而成都在成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动下，传统基建与“新基建”相关领域行业迎来新风口，包括5G、新能源、房地产建筑、城际交通物流等行业，同时也助推新基建及TMT孵化的金融机构及保险相关企业发展。此外，上半年宏观环境的波动也为法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，并提升相关专业机构的租赁活跃度，有望为成为写字楼市场的未来发展增添新动能。成都写字楼市场未来12个月需求展望数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度2020年下半年，成都还将迎来逾32万平方米的新增供应。随着下半年经济走势逐渐明朗，中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。因此，作为对接，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。零售物业市场运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市上半年，成都零售物业市场新增供应继续下沉，次级商圈迎来红唐购物中心和招商花园城的开业，定位皆聚焦于家庭亲子消费。然而，传统百货生存空间继续受到挤压，千盛百货晋阳店闭店。市场整体空置率较去年底上升3.9个百分点至8.0%,系近三年来新高。究其原因，随着疫情带来的影响逐步释放，市场录得以服饰、教育培训、正餐为主的租户集中退租；同时，宏观环境的不明确性令零售商扩张愈发谨慎，上半年同样本新设店铺数仅达2019年同期的22.6%。因此，上半年租金走势承压，全市购物中心首层平均租金较去年底下跌1.5%，报360.8元每平方米每月；分商圈看，商业饱和度较高的次级商圈租金跌幅最大，达1.8%。尽管如此，1-5月成都社会消费品零售总额累计同比跌幅较1-3月显著收窄4.6个百分点，其中餐饮收窄7.6个百分点，显示出零售行业的逐步回暖态势。内生新始—内资零售商精准把握内需特征，借力资本拓展增量市场随着疫情升级为全球性事件，国际品牌扩张放缓，留给内资品牌更多发展空间，其凭借充足的资金、优先复苏的市场先机和对本地需求的精准对接积极拓店，上半年美妆、中式连锁快餐及新能源汽车三大品类表现瞩目。国内美妆普及率、中式快餐的连锁化率与全球成熟市场相比增长空间巨大，而高流量、高坪效的特点令其成为内资零售商增加收益的发力重点。上半年，西贝、海底捞相继推出极致性价比的数个快餐副牌，其中捞派有面儿于成都开设新店；内资美妆集合店于成都多点开花布局，The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合计新设14家门店。此外，购置税优惠措施延长和“新基建”浪潮推动下新能源汽车迎发展新机遇，基于可视性强、样车方便进出和市中心位置等因素，其选址仍青睐购物中心。同时，行业内领先的新能源汽车企业具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势。因此，预计未来可见更多新能源汽车体验店进驻购物中心，上半年，成都市场录得蔚来、哪吒电动车拓店案例。活跃内资品牌案例及发展原因数据来源：欧睿数据库，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度扬长制胜—运营商运用自身优势积极应对市场挑战上半年，核心商圈和非核心商圈分别利用自身优势积极应对市场挑战。在核心商圈，运营商积极利用品牌资源来调整业态/租户组合，或升级店铺，使品牌集聚效应再次增强，包括远洋太古里吸引数个服饰及餐饮首店入驻，如山本耀司中国大陆首家旗舰店、Chanel中国新概念国内首店、LeTao西南首店等，并在五周年庆联合超60家品牌推出货品限量首发或独家首发；成都IFS大规模的升级既有店铺能级，包括匡威、Evisu、Kiton等的十余个店铺升级为更高能级的西南旗舰店；伊势丹百货则持续利用日本品牌资源，招引日本护肤、餐饮首店，如Elixir、Royce。鉴于核心商圈的可租面积有限，未来首店资源或将部分外溢至次级商圈的优质购物中心。在非核心商圈，一方面包括龙湖、万达等品牌购物中心利用连锁优势与租户联手互助，多城联动发放消费券，刺激消费回暖；另一方面，部分购物中心则利用物业形态、地理等优势通过重塑定位来与周边项目形成业态有益互补，携手提升竞争力。自去年起，世豪广场与相邻的开放式项目建发鹭洲里开始二次细分定位构建差异化消费场景，前者发力“悦己”打造国际美妆区，后者发力“社交”打造城南稀缺的夜生活消费场景，仅上半年就引入3个酒吧，最终实现业态互补。上半年运营商调整应对案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度营销层面，在政府的积极鼓励之下，“地摊经济”提振消费，成果斐然。街道市集与购物中心的市集营销在定位客群、营业时间、热门业态上具有一定差异性，两者合力触碰消费者市井情怀，刺激消费。上半年内，超14%的成都购物中心推主题集市。展望未来，2020年成都零售物业市场还将迎来8个项目合计72万平方米的新增供应，其中次级、近郊商圈分别占比58%、38%。中长期看，成都零售物业市场持续向好。一方面，随着奥特莱斯、主题乐园等商业体在蓉扩张，城市消费场景愈发多元；另一方面，更多优质项目加码进一步拓宽城市消费版图，并带动品牌重审布局网络，上半年高端百货成都SKP开工建设、泰国高端商业综合体“暹罗天地”落地天府新区等。因此，得益于更多优质运营商及零售商的加码，市场有望再次提档升级，助力成都打造国际消费中心城市。随着国际品牌受疫情全球化发展影响而步伐放缓，国内零售市场迎来新一轮的品牌格局调整。优胜劣汰之下部分国际品牌退出舞台，使曾经一铺难求的核心商圈释放更多空间。CBRE建议内资品牌把握新时代赋予的机遇积极发力，尤其是如本土餐饮等刚需性较强的品牌。仓储物流市场夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇疫情对成都仓储物流市场的影响逐渐消退，反之积压的需求得到积极释放。作为快递业务量内陆第一城，成都的消费市场活力迅速展现，仓储物流需求明显恢复。上半年，成都仓储物流市场录得三个项目合计约15.7万平方米的新增供应，租赁需求经历了第一季度疫情爆发、电商短租到期以及搬回自建库的冲击后，于第二季度出现明显回暖。市场空置率较去年底上升4.8个百分点至23.2%，短期的供应高峰及退租影响令业主当前以去化面积为首要目标，尤其是在新都、龙泉等影响较大的园区业主的租金优惠幅度较大，致全市高标库平均租金较去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。与此同时，宏观环境的不确定性使租户加强成本控制，市场录得数宗由核心园区搬迁至非核心园区的案例。消费回暖—夯实消费基础助力物流业快速复苏，仓储需求于第二季度明显改善上半年净吸纳量录得负值，但第二季度需求实则呈回暖态势，录得净吸纳量12.6万平方米，为去年同期的两倍，居全国第三。原因在于企业复工复产以及电商加速渗透零售业，推动快递服务需求增长。数据显示，自 4月起成都快递业务量全面实现正增长，1-5月成都快递业务量突破1亿元，同比增长12.11%，居全国第11位；2020年“618”购物节，成都天猫交易额居全国第六、四川京东交易额居全国第五，且6月以来快递货量同比翻倍，成都为全国最大收货城市。成都物流业相关宏观及消费数据数据来源：成都统计局，成都邮政局，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度电商新机—电商加速渗透零售业，自建库供应量折射成都未来消费需求潜力由于疫情期间越来越多的零售商转向数字化销售渠道以维持其业务，疫后零售业的数字化转型步伐或将加快。据世邦魏理仕2020年亚太区零售租户调查结果，43％的服饰类零售商将电商视为核心业务；67%的零售商表示会加大在线零售/快递应用的投入。因此，电商或将加速渗透零售业迎发展新机遇，据弗雷斯特研究预测，2023年中国内地电商渗透率将由2020年的28%上升至39%，领军亚太区。这一积极信号已初见端倪，尽管头部电商企业自建库已交付，但电商仍为上半年租赁市场首要需求，贡献率达62.2%，较2019年上升18个百分点。其中在疫情中加速发展的生鲜电商占比新增电商需求的14.7%，较2019年显著上升6.9个百分点。值得注意的是，头部电商企业继续在成都发力布局，未来4年将见证约131万电商自建库的交付使用，主要分布于远郊（40.0%）、青白江（28.8%）及龙泉（16.1%）。电商渗透率及成都电商自建库供应数据来源：Forrester, Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度优化运营—成本控制和物流服务精细化诉求驱动业主与租户的仓储策略改变上半年租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业成本控制和物流服务精细化的诉求，未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择定制库；加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。作为应对，未来业主需提供更弹性的运营策略。展望未来，2020年成都仓储物流市场还将迎来4个项目合计约50万平方米的新增供应，维持高位；青白江主导供应，占比高达66%。尽管如此，成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均将为市场提供大力支撑，预计下半年仓储需求活跃度将继续回升。未来18个月仍有大量仓储物流空间投放，租赁市场将持续面临挑战。投资市场宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注2020上半年，成都投资市场较去年同期交易量下降，共录得2个大宗交易成交，合计成交金额约11.6亿元。根据世邦魏理仕2020年5月的亚太区投资回报率调查报告，疫情影响下投资者将优先关注租户品质较高的项目，在项目尽职调查方面也将更加严谨。相较亚太区其他国家与地区，国内疫情最先得到有效控制，加上财政货币刺激政策和进一步开放外资举措的稳步实施，中国大陆成为外资关注的避风港之一。作为西部领军城市，成都亦备受关注。下半年，尽管宏观环境的不确定性犹存，部分机构投资者采取保守或收缩的态度，但基于成渝经济圈建设带来的新一轮战略机遇，城市扩容、产业链升级、人才导入等逐步推进，成都房地产市场活力和价值将显著激发，继而投资者仍长期看好成都，积极寻找极具潜力的投资机会，预计下半年大宗交易市场会呈现更清晰的走势。CBRE发现尽管上半年成都大宗交易较少且部分机构投资者态度保守，但因西南区域的内生需求所产生的比较优势仍吸引机构投资者和开发商积极关注和长期看好成都。不断升温的土地市场从另一方面反映了成都未来新开发方面的发展空间。但投资者在当下的市场环境中避险意识更强，故更关注位于核心区域现金流稳定的成熟项目。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:世邦魏理仕

二季度，重庆办公楼与消费市场均呈现复苏迹象，但市场仍继续承压，租金处于下降趋势，价格策略在短期内成为市场竞争关注焦点。就办公楼市场而言，二季度净吸纳量实现2.2万平方米，居中西部城市领先地位，上半年甲级办公楼平均空置率小幅上升0.9个百分点，金融与科技互联网行业持续拉动未来办公需求；零售与物业市场，在上半年无新增供应的情况下空置率上升2.4个百分点，但五一与端午两个小长假的消费数据仍为市场注入强心剂，整体消费与实体销售处于回升态势。仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“成渝双城经济圈、智慧城市、内陆国际金融中心、西部陆海新通道都成为近段时间重庆经济发展的标签，而标签的背后是重庆投资、消费与贸易的新机遇。我们看好重庆的商业地产与工业物流市场，相信重庆未来将继续引领中国内陆地区经济发展。作为中西部唯一的直辖市以及内陆经济与对外贸易的桥头堡，仲量联行将持续投资重庆，与重庆共同成长。”甲级办公楼市场研读上半年办公楼仅新增6.4万平方米，市场迎去化机遇期上半年受疫情影响，甲级办公楼市场新增供应仅录得重庆来福士写字楼A座交付，新增面积6.4万平方米。2020年全年重庆可供租赁的甲级办公楼有限，银行自用的总部楼宇居多，市场迎来去化机遇期，空置率有望大幅下降。而突如其来的疫情却为市场蒙上一层阴影，市场不确定性增加。甲级办公楼净吸纳量约2.2万平方米，传统支柱产业及科技互联网扛鼎而上二季度重庆办公需求出现一定程度复苏，甲级办公楼净吸纳量约2.2万平方米，而一季度仅几百平方米，回升趋势明显。三大传统支柱产业房地产、服务业、金融业与朝气蓬勃的科技互联网产业主导新增需求。· 房地产建筑业长期主导重庆办公需求。上半年，重庆甲级办公楼新租面积中20.0%来自房地产建筑行业，其中自用与租赁需求并存。伴随成渝双城经济圈鼓励重庆与成都两市相向发展，未来高新区、西部科学城将进入集中开发阶段，带动房地产投资市场发展。房地产建筑行业仍将继续在后疫情时期成为重庆办公需求四大支柱之一。· 科技互联网产业在疫情后快速成长，在线教育成为二季度大面积办公需求首要来源。本次疫情无疑对实体经济产生巨大影响，但科技互联网产业整体表现稳健，在线教育、在线直播、在线视频等互联网甚至从中获益，快速扩张。一季度，重庆数字经济同比增长0.3%，实现增加值1,157.3亿元。相关企业释放的需求成为甲级办公楼大面积成交的主要来源。· 重庆提出打造中国“内陆国际金融中心”的发展路径，金融业长期作为办公需求的核心支撑，上半年在新增需求占比达到16.7%，其中新兴金融10.4%，传统金融6.3%。银行、保险、证券等传统金融机构在疫情后整体需求相对稳定，但新释放需求占比较少。在全市甲级办公楼租户结构中，金融业是大面积需求的主要来源，对重庆办公楼市场尤其对江北嘴CBD的影响举重若轻。详情请关注仲量联行即将于7月底重磅发布的《2020重庆甲级办公楼Top50企业客户报告》。办公楼遇产业结构调整，消费服务业、科技互联网行业退租均超20%实体产业遭受疫情严重冲击，办公楼退租及其产业结构受市场关注，消费服务业、科技互联网行业退租率超过20%。疫情后，消费、零售、旅游等对私业务领域开始恢复，但行业仍面临较大挑战，业务量萎缩导致部分企业缩减办公面积、搬迁至低成本楼宇甚至倒闭。因此，消费服务、零售贸易等相关产业的退租率都相对较高；其中教育、留学、旅行社为主的消费服务业退租率高达22.8%，居各行业首位。科技互联网行业退租率22.1%，处于第二位，值得关注的是，该行业新租和退租量均较高，多数企业处于初创或成长阶段，办公选址稳定性较弱。虽然部分在线教育、直播等领域获益，但仍有相当比例的企业受经济大环境影响而退租。新兴金融的退租率达到16.5%，排名第三。但整体而言，重庆新兴金融尤其是普惠金融领域发展现状相对较好，行业规范度较多数城市而言更高。综合上述分析，数据显示上半年重庆甲级办公楼平均空置率报26.8%，较2019年末微升0.8个百分点，涨幅小于国内主要一二线城市。其中，解放碑CBD因受新增供应影响，空置率明显上涨，涨幅居各区域之首。策略解析租金下跌空间有限，拎包入住的便捷办公空间产品缓解“库存压力”2015年至今，重庆办公楼市场因短期集中供应面临租金持续下行的收益挑战。上半年，重庆甲级办公楼平均租金报85.6元/平方米/月，上半年累计跌幅为1.6%。2015年至今，甲级办公楼市场平均租金跌幅高达17.5%。经历数年租金下跌后，重庆办公楼宇的整体租金水平被低估。因此，尽管市场仍存在供过于求的短期结构性问题，但办公楼租金下跌空间已十分有限。现阶段，通过降租可以拉动的办公需求量不及两三年前，即办公需求的租金价格弹性已明显降低，尤其是租金已低于60-70元/平方米/月的项目的降租动力显然不足，去库存压力显着上升。作为应对，因地制宜的招商运营策略更显可贵。伴随业主更加谨慎控制成本，精装办公或拧包入住空间更受欢迎，已逐步成为市场办公空间标配。未来展望2020年，重庆甲级办公楼市场新增供应约30万平方米，其中超过20万平方米来自总部自用楼宇，用于出租的商业楼宇较少。因此新增供应不会造成较大的去化压力，市场压力主要受制于需求端的回升速度。下半年，重庆办公需求有望进一步回升至常态水平。打造中国内陆国际金融中心，金融业将持续拉动重庆办公需求。目前，重庆甲级办公楼宇由于租金水平较低，性价比凸显。伴随需求回升，产业带动的办公需求将在商业办公楼市场持续释放，拉动空置率进一步回落。因此，我们预计一两年后，市场情绪在需求支撑下有望企稳，业主议价能力亦有望回升。成渝双城经济圈战略升格，重庆向西进入“西部科学城”发展阶段作为组团城市，重庆已形成解放碑、江北嘴、大石化、照母山等多个办公商务聚集区。未来，伴随中央公园崛起，两江新区也将迎来“商务+商业”的聚集区。作为国家重要发展战略，成渝双城经济圈让重庆西部城区重新焕发产业与商务活力。重庆高新区、西部科学城亦将成为未来重庆产业发展的新高地，聚焦众多战略新兴产业，同时带动更多高品质产业载体和空间在该板块拔地而起。重庆向西发展，进入“西部科学城”发展阶段。仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“重庆经济在数字化转型中迎来机遇。虽然受疫情冲击，但整体仍具韧性与机遇。办公楼市场是经济发展的一面明镜，从办公需求可以看出重庆经济的活力与韧性。金融与科技将成为未来拉动重庆办公楼市场需求的两驾马车。七月末，仲量联行将发布《2020重庆甲级办公楼Top50企业客户报告》，探索重庆迈向智慧城市以及内陆国际金融中心之路之上的产业与办公新格局，敬请关注。”零售物业市场研读消费市场受疫情冲击承压，零售商业租赁需求放缓，商业综合体及零售物业在建项目施工与招商进程受一定程度影响。上半年重庆主城区优质零售物业市场无新增供应，总存量维持693万平方米。空置率上半年累计上升2.4个百分点，餐饮、服饰、儿童、书店、文创退租较多由于零售商业经营承压，二季度商业退租增多。全市优质零售物业空置率较去年底上升2.4个百分点，报14.5%。分业态看，退租主要集中在餐饮、服饰、儿童、体验、书店、文创等业态。目前市场上面积较大的正餐退租较多，主要原因是正餐的就餐模式较难通过外卖替代，加上租赁面积大、装修摊销费用高、人力成本高，因此面临亏损总额更高。对服饰业态而言，本就人气不高、经营状况不良的购物中心更是雪上加霜。部分国际品牌退出中国市场亦对当地产生一定影响。娱乐、体验业态恢复经营的时间较晚，一批培训教育、儿童体验门店关门歇业。书店、文创业态情况类似，部分购物中心书店品牌退租。上半年购物中心承压前行，首层租金下降2.0%租金方面，较高的空置率使得零售项目经营压力增大，市场需求完全恢复仍需一定时间，业主方的租金议价能力明显降低。仲量联行数据显示，上半年全市购物中心首层平均租金报373.2元/平方米/月，上半年累计下降2.0%。市场洞察消费市场仍具韧性，购物中心在窗口期加速新一轮业态调整和品牌升级服饰、鞋包等时尚业态在新租面积中仍处首位，超过餐饮、体验业态；相反，退租面积中，餐饮业态占据首位，凸显疫情对实体餐饮业的冲击。· 国际知名品牌持续青睐成熟优质项目。星光68广场首层升级调改，打造名表区，多个国际知名品牌进驻，包括Chopard、Piaget、Panerai、Jaeger-LeCoultre、IWC等。此外，西部首家NAUTICA black sail形象店进驻万象城；Karl Lagerfeld全新门店进驻时代天街A馆等。· 国内美妆集合店积极扩张，免税店进驻购物中心。在资本的推动下，国内美妆集合店在全国多个城市同步扩张，名创优品旗下的WOW COLOUR进驻时代天街、万象城等；KK推出家居生活集合店KKV进驻大融城、巴南万达广场等。此外，中服免税将在长嘉汇购物中心开设重庆城市免税店。· 疫情加速市场洗牌，部分连锁正餐和茶饮仍在扩张。随着消费者对用餐品质和服务诉求的提升，部分优质餐饮品牌仍在开店。如：海底捞进驻U城天街、财富购物中心等；鼎凰花胶鸡进驻龙湖源着天街等。此外，茶饮单店面积较小、线上渠道通畅，部分品牌仍保持扩张，如：Sevenbus、茶百道等。· 政策红利持续释放，新能源汽车展厅继续进驻购物中心。在国家鼓励汽车消费的政策支持下，新能源汽车红利期延长，汽车展厅持续进驻购物中心，如：Polestar进驻北城天街、Tesla和蔚来汽车进驻南坪协信星光广场等。多重扶持政策，提振消费信心随着各级政府出台多项措施提振消费，包括降低贷款利率、税款减免、降低生产经营成本、向市民发放消费券、开展大型促销活动等，零售业的销售额和客流量正逐步恢复，这无疑给零售品牌带来了更多希望和信心。据重庆市商务委发布的监测数据显示，端午小假期，重庆主要商圈和重点监测企业实现零售额17.4亿元，同比增长7.5%。主城六大商圈零售额增长4%。其中，观音桥商圈、三峡广场商圈零售额分别增长7.4%、7.1%。未来展望预计下半年市场将迎来集中供应，多个优质开发商零售项目值得期待，包括：龙湖金沙天街和礼嘉天街、约克郡光环购物公园等共计约77万平方米。至年末，重庆零售总存量有望突破750万平方米，在全国位居第四。受疫情影响，上半年零售物业市场空置率明显提高，预计下半年市场将进入“增量去化”与“存量调整”阶段，租金或将继续缓慢下滑。需求方面，鉴于疫情逐渐受控，零售消费市场进入恢复期。预计下半年需求有望回暖。然而，零售业态受疫情对国外市场的影响加深，国际零售品牌受到较大冲击，该类品牌的需求或将持续放缓。由于需求不确定性增加，项目间的两级分化将更加明显，强运营能力的项目将在竞争脱颖而出，而运营较差以及缺乏商业经验的项目将受到更大冲击。来源：仲量联行编辑：wangdc【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:房讯网

（如需报告请登录未来智库）2020年伊始，罗兰贝格综合分析中国多个核心产 业的发展动态，大家拨云见日，共同把脉中国经济。汽车1、乘用车市场新能源汽车格局的大浪淘沙，新造车势力的最后窗口随着新能源汽车市场由消费者补贴驱动转向由双积分引导和消费需求升级的多重驱 动，供给侧结构与竞争格局将发生变化。在2020年，传统的合资品牌将加速投放 量产新能源车型，行业洗牌势必加速，新造车势力量产投放并赢取市场的窗口正逐 步关上。相对于传统主机厂，新造车势力在品牌积淀、渠道网络和成本控制上不具 天然优势，在现有车企加速入场、补贴退坡的环境下，如何更好地发挥用户体验和 产品创新方面的优势，是其在方兴未艾的新能源赛道上突破重围的关键。新零售转型升级的概念落地和加速以用户为核心，从销售产品转向服务消费者的“新零售”概念自诞生以来，对汽 车零售业态产生了显而易见的冲击。4S店零售模式虽然在未来一段时间仍然是主流，但围绕用户体验的全渠道和数字化新零售升级必将加速。在2020年，我们将 看到更多以豪华品牌为代表的车企进行在中国市场的渠道创新升级和概念店态落 地，同时围绕客户生命周期体验构建线上线下融合发展的新数字化触点，以全面 革新消费者体验。本土化智能座舱概念和数字化产品的量产落地伴随智能网联技术与移动互联网的发展，消费者对汽车的认知逐步从单一交通工 具向“第三空间”转变，对车内定制化智能化体验需求逐步提升。考虑到快速变 化和日益多元的中国消费者需求，智能座舱与数字化产品的本土化开发势在必 行。从行业参与方角度，智能座舱成为车企智能化重点，同时车企也与供应商开 始推动硬件整机集成与软件生态两个方面的本土化解决方案。在2020年，我们预 期将会有更多座舱数字化元素在中国量产车型上的搭载应用，如多屏互动、语音 交互、生物识别等。乘用车新常态驱使本土车企提速品牌向上随着中国乘用车市场进入新常态阶段，入门级产品的竞争日趋白热化，细分市场 的销量和盈利性呈现下滑。与此同时，外资股比放开、合资品牌下探等动作进一 步冲击本土品牌的竞争领域。为了改善短期经营表现、构建长效竞争力，本土车 企务必在品牌力和产品力上进一步突破，品牌向上迫在眉睫。领先的本土车企均 已推出全新的高端子品牌进行上探索，预期2020年本土车企的品牌向上动作将进 一步提速，以高性价比及突出的产品力带动整体品牌价值提升。2、商用车市场商用车产品的智能化与高端化升级商用车自动驾驶逐渐从封闭低速应用环境向高速公路与复杂城市道路逐渐落 地，L2级别智能驾驶商用车已进入量产阶段，L4自动驾驶运营测试也已经启 动。2020年有望见证更多以港口、厂矿为代表的封闭低速应用场景下的智能网联 商用车应用。同时，车型高端化趋势将持续深化，头部商用车车企将在2020年投 放新一代高端化产品，冲击主流市场。从零部件层面来看，盘式制动器在危化及 高速牵引车加速渗透、配备AMT的车型逐渐增多、而液力缓速器、空气悬架等皆 有较大增长潜力，零部件的升级将推动中国商用车产品与国际技术标准接轨。商用车企业的全球化布局提速2019年1月至11月，中国商用车对外出口规模超27.1万辆，同比增长4.6%；商用车 企业不仅正加快全球化布局，同时还逐步实现了从中低端市场出口向高端市场出 口突破、从纯整车出口向当地投资建厂和技术合作的方式转变。在早期布局的非洲、东南亚、南美洲等发展中国家地区，中国商用车品牌较为高端的形象已经逐 步树立起来，与此同时，中国商用车出海正在向欧洲和北美等发达国家突破。随 着外资股比在商用车领域的进一步放开，国际重卡企业将有望在中国设立独资子 公司，中国市场将迎来本地化生产的全球品牌重卡。2020年，双向国际化的投资 投入将成为商用车行业的新主题。3、供应商面向前瞻趋势的战略业务调整和组织重组加速随着乘用车存量竞争时代的到来，零部件供应商的营收与成本压力陡增，整车产 品快速增长的市场红利逐步消失。同时，以新能源、智能网联为代表的技术创新 变革也考验着供应商的战略应变能力。当短期市场走弱遇上长期行业变革，零部 件供应商将面临更大挑战。2020年，领先供应商将进一步清晰化战略发展规划， 着力于长短期的资源和利益平衡；同时，业务与产品重心调整加速，业务转型重 组和剥离逐步成型，新业务投资和布局日趋完善。与此同时，组织形态与管控模 式也将承接战略需求进行应变调整，供应商将通过组织重组和内部能力重构，优 化管理效率与人才结构，提升市场响应速度和科技创新支撑。4、后市场与新进入者独立后市场仍将快速发展，供应链整合和效率提升成为深耕主题在车市放缓大背景下，后市场将在长期成为汽车产业价值链的重心。但是，目前的 中国独立后市场企业普遍面临着业务增长乏力、盈利模式不清晰和融资受阻的挑 战，同时又不断有新进入者布局综合维修、汽配分销和衍生业务。我们观察到，独 立后市场以领先整车市场的更快速度进行着存量市场竞争变革，预计在2020年，这 种变革将伴随着消费者、技术与资源整合变化进一步发展。其中联盟化、修配一体 化、线上线下一体化、2B2C融合化、供应链垂直和横向整合化等多维度的尝试，以 效率提升为核心驱动力，通过技术和商业模式试图根本性改变这个规模大但散乱的 潜力市场，主机厂及其相应生态体系从2020年开始对汽车后市场的布局值得关注。5、移动出行概念下的新零售探索出现在2019年，以网约车为代表的移动出行上半场竞赛基本结束。随着移动出行下半场 开启，出行模式将会进一步多样化，而真正颠覆性的革命将出现在高级别自动驾驶 与无人驾驶出租车落地之后。在此之前，整车企业与移动出行服务提供商都将逐步 向更加定制化细分化的出行服务转型，“1+M“出行模式将成为车企、租赁公司和互 联网企业的核心发展方向，场景的不断细分和可盈利商业模式之间的平衡会成为核 心关注点。2020年，预计以订阅式用车、体验式租赁、场景化出行服务为代表的出 行模式创新以及整车企业和移动出行服务提供商之间的新零售合作探索将更多涌现。政府与公共城市群产经网络重构升级，应对全球产业竞争伴随着全球互联互通的深入，城市群成为代表国家参与全球产业竞争和提升辐射 力影响力的新主体，经济功能和人口进一步向城市群集中。城市群内部，一方面 从产业链角度重构产业网络，改变区域内同质化竞争格局，形成对内分工协作、 对外相对完整独立，可应对全球产业竞争的有机综合体；一方面从价值链角度构 建科创网络，推动从单一城市创新内循环向城市群大尺度创新协作转变，形成中 心城市策源引领和其他城市科创协作的新格局。中央活动区理念指导主城区升级，提升全球影响力从CBD到CAZ，中央活动区正在成为中心城市核心区的新发展趋势，主要体现在 7-24全时段活动、多种功能复合共存、产业经济多元、用地功能多元化、服务人 群多样化等更加复合多元的发展特质。从全球城市中央活动区发展实践来看，总 体呈现经济统领、创新动能、文化点亮、多元商业、活力高知人群、全球交互窗 口等六大特点。聚焦基础创新重点突破，打造新时代创新策源地单边主义抬头和中国逐步迈入科研无人区，使得基础创新的突破发展成为保障新时 代高质量发展的重要诉求，催生中心城市致力打造突出基础创新的创新策源地。从 城市角度，可通过重大基础设施建设、人才培养引进机制升级、重大关键领域集中 突破、科创资源资本机制变革、培育新式科技创新承载实体等多种路径和方式，逐 步建立强化全价值链创新的综合性发展体系。商文旅新手法演绎城市文化，打造全球城市独特魅力文化塑魂是全球城市放大城市影响力的重要手段，城市级文化地标则是文化展示城 市魅力，体现城市精神的核心载体。通过时间维度、城市精神、建筑艺术、地理空 间等多重维度解读城市文化，并通过文化精神的选取解读、商文旅融合的全息演绎 和城市认同感的拟合，构建打造卓越城市文化地标的有效路径。后街经济提质升级，绽放全球城市多彩活力数十年的城市现代化建设既快速提升了城市功能品质，但也不可避免存在千城一面 的同质化问题。街道作为城市特质的重要载体，相比奢华、现代的商业主街，人文 交织、城市原生味道集聚的后街，更能成为城市历史文化的传承与象征和城市基因 信息的最佳承载者。在突出街道承载城市特质的城市更新中，人性化尺度、多元消 费场景、强可识别性、新兴业态探索、主导功能清晰、历史文化传承成为后街经济 发展的六大成功要素。科创回城激发中心城市主城区科创经济发展新机遇产城人三者关系的新变化，催生科创经济回流中心城市主城区。一方面，新经济地 理模式下主城区完备的城市功能吸引科技精英回流，以人群带动科技产业迁移；另 一方面，老城区更适合构建多元包容的文化氛围，从而更易吸引结构化的创新阶 层；此外，主城区丰富的商业与公共服务场景和海量的数据也为科创经济提供了良 好的商业应用基础。5G 全面开启智慧城市运营时代5G时代领跑全球和窄带物联发展，为智慧城市迈入运营时代提供了技术契机，将 在三个方面形成突破亮点。一是基于底层数据标准化推进和破除部门壁垒的改革 深入，逐步打破城市管理的信息孤岛，形成数字政务的横向整合升级。二是交叉 技术的深度融合，人工智能、云计算、物联网等技术的融合应用将从规划走入实 践，部分智慧城市场景将从技术监测转向技术辅助决策。三是立足于法律法规的 进一步完善，海量数据谁能应用、如何应用、应用深度等将引领数据应用的商业 创新探索。数字部落群体兴起，赋予中小城市数字经济新机遇5G时代推动信息基础设施跃迁式升级，极大改变了信息产业的物理空间局限。同 时，互联网发展重心开始从2C转向2B和2G领域，也削弱了中心城市在头部规模效 应上的独特优势。此外，数字经济的蓬勃发展催生大量面向远程工作的数字部落 人群，可集聚在高铁联通中心城市的中小城市。三者联动，催生中小城市发展数 字经济，集聚创新人才的新机遇。城市发展重心转移，赋能不动产资管再临春天总体来看，城市发展重心从城市外延的规模性增长转向建成区的提质升级，城 镇化进入了追求品质优先和美好生活的后半场。与之相应，中心城市不动产市 场将从整体趋势性增长，逐步转变为以价值发现驱动的分化式发展。这意味着 不动产的重心从开发销售收益，转向长期经营收益和基于不动产生命周期的资 产管理收益，同时也会刺激更具长期资本属性和股权资本属性的地产金融规模 大幅增长。运营时代来临，催生康养地产发展新模式无论从国家战略层面，还是行业投资层面，中国迈入老龄化已成为社会共识。随着 更具消费潜力的60后迈入养老消费市场，康养地产将逐步迈进运营时代，可持续的 运营需求和资产增值预期，正在改变既有康养地产开发构想，包括更丰富更合理的 业态产品及配比、更稳定的“目标+多元“人群、更精细化的运营手段、打通退出渠 道的金融模式等成为可持续型康养地产的关注焦点。消费品与零售快消品趋势：内外资品牌重起跑，最懂中国消费者得天下走过本土快消企业崛起的十年，2020年内外资企业将重新站在同一个起跑线上： 高端化需求给高端品牌与健康、时尚和高品质产品带来更大的机会；开放多元的 消费理念，对中外的特色产品都带来新的机会与挑战；而链式全营销已是大势所 趋，链式全营销加强了品牌市场与销售的协同，削弱了本土企业渠道深耕的优势 与竞争壁垒，使更擅长品牌运作与市场推广的企业占据了更大的优势。罗兰贝格认为，2020年内外资快消企业的增速差将进一步缩窄。谁更懂得中国式 消费者和竞争，谁将会赢得未来十年的优势。而要更贴近中国、更懂中国的关键 是：懂得中国式产品组合，更好整合全球产品资源，积极扩张并快速迭代更适合 中国消费者的产品；懂得中国式的速度，敏捷的组织体系与管理、激励已成为制 胜的关键，在市场尚未饱和且处于重新起跑期，理性与狼性兼顾的团队是上佳之 选；懂得中国链式全营销，以数字化营销为主线，打通消费者洞察、产品开发测 试、消费心智获取、全渠道与全地域布局，以获得更好的销售实现。美妆护肤行业趋势：迈向全球最大的中国化妆品市场中国美妆护肤市场经过多年的高成长，已成为中国消费市场的一抹靓色，并将在 2020年开始挑战美国作为全球最大单一国家市场的地位。高端、唇经济、全渠 道、网红新锐品牌仍将成为2020中国化妆品市场的关键词。高端品牌是中国美妆护肤市场的最大受益者，但本土与国际新锐品牌及新锐爆品 不断涌入市场，为消费者带来了更多的选择。同时，技术成为竞争的基石，新配 方、新营销、个性化定制与化妆技术将是2020年企业发力的重点。而D2C（Direct to Consumer）为中国美妆护肤本已动荡的渠道结构添加了新的变数。打破旧有套 路已成为中国迈向全球最大美妆市场的唯一套路，在这个过程中，中国必将出现 如欧莱雅这样的拥有平台能力的综合化妆品龙头。鞋服行业趋势：将向服务消费和品质品牌消费进行持续转型过去十年，中国鞋服行业经历了高增长期和平稳发展期，并将向服务消费和品质 品牌消费转型。未来需要依托大数据和互联网，通过多元的终端形态，充分利用 智能化技术，重构“人、货、场”；通过精准的消费者画像，打造无处不在的消费场 景，快速满足消费者需求。“融合”、“体验”、“快捷”、“精准”、“多元”、“灵活” 已成为中国鞋服企业竞争的六大趋势。一、融合：线上线下有机融合，数字化全渠道 发展；二、体验：终端升级，提升消费者体验；三、快捷：建立以消费需求为驱动 的“快时尚化”供应链；四、精准：大数据的应用带来业务精进；五、多元：多元 需求催生“母子品牌”或多品牌组合发展；六、灵活：“小团队+利润中心”导向升 级未来组织。母婴行业趋势：90 后妈妈与小镇母亲的儿童消费之痛90后妈妈与小城镇母亲成为中国儿童消费的催化剂。高低层级市场间的儿童消 费差异被快速削弱、规模效应凸显，创造了婴幼儿用品、儿童鞋服、早教和素质 培训等细分市场未来5年的窗口期。谁能在未来五年内实现突破将极大程度决定 未来儿童消费市场的格局。然而，新一代母亲嗷嗷待哺的需求却未能被充分地满 足。品牌力、标准化复制能力和精益供应链能力已成为制约行业品质的共性掣肘 因素，全国性的优质龙头品牌供应不足导致野蛮生长的企业充斥。以儿童鞋服为例，领先品牌一方面需加强品牌定位和管理能力；另一方面需加强商品和供应链 的协同，从而在选准机会战场、梳理品牌区分度的同时，实现商品管理精细化， 降低库存、提高毛利率，最终实现全周期管理的系统性优化。体育 /户外运动行业趋势：释放行业的消费潜力，推动新一轮蜕变升级受早先行政体制影响，中国体育产业链形成了体育用品为主而竞技体育和大众健 身发展严重不足的局面，进而制约整体产业规模与体育用品产业转型。然而，受 体育改革和大众体育运动需求增长的利好影响，体育产业结构将变得更加合理， 并进入长周期发展格局。这将进一步带动和释放体育运动用品行业的消费潜力， 并推动该行业开始新一轮蜕变升级。行业发展趋势将主要表现在专业拓展、关注 女性、门店转型、拓展街铺、科技创新等五大领域。面对新掘金时代的到来，体 育用品企业需要一方面以消费体验为导向，进行经营模式优化，另一方面整合体 育产业链资源，从而对整体生态进行布局。手机 3C 趋势：回归产品竞争，打造更多世界级手机品牌商2020年对于国内手机厂商将是更加艰苦的一年，市场出货量增长与4G智能手机功 能达到瓶颈，而伴随苹果价位段的进一步下探，手机寡头间的竞争趋白热化。尤 其是2.5k-4k价位段将面临激烈争夺，并进一步影响各本土厂商的整体利润表现。罗兰贝格认为，2020年手机行业将进一步从渠道竞争转向产品竞争。产品设计和 核心技术将成为未来的致胜竞争点。对国内厂商而言，不应盲目地堆砌产品功能 和硬件配置，而应沉下心来，“以用户为本”切实地解决用户痛点，提升使用体 验，优化产品方案设计、功能配置和细节处理。只有迎难而上，潜心打造世界一 流的产品，国内厂商才能迈出成为真正世界级企业的第一步。家电行业趋势：从埋头苦干到抬头探索，新战略元年赋能家电行业未来 增长过去的20年间，中国领先家电企业持续提升经营规模与运营效益以不断地创造价 值，目前在制造、供应链等环节已处于全球领先。但随传统竞争模式的成熟、新 兴消费人群和消费理念的崛起，众多企业也面临规模效益提升的瓶颈期：戴森、 卡萨帝等品牌的成功，启动家电企业从打造中国名牌升级向打造国际级品牌；多 数家电企业推进多品类扩张，但成功者寥寥；勇并购而弱整合更是行业之痛；错 失了欧美日家电企业衰退让出的全球发达市场，是否还要错失新兴消费国家崛起 的机遇？为更好适应未来的不确定时代，品牌升级、国际化、并购整合、品类补强和中台 战略将成为推动家电企业未来10年持续增长与竞争分化的关键战略课题。制定引 导未来10年竞争的增长战略势在必行。餐饮趋势：年轻一代成消费主力军，全方位革新才能做大做强餐饮行业的升级体现在供给端呈现品类分散，品牌竞争激烈，区域市场集中，创 新模式涌现的特征；而在消费端则随新一代消费群体成为主要消费力而变得更为 多元。因此，企业将围绕三大举措做大做强。一则，完成多品类、多品牌业务布 局，从而实现规模效益。二则，围绕价值链向前端强化精细运营：包括单品切 入、打造爆品的产品策略；品牌拉动业务的品牌策略；以及打造细分场景、提升 就餐体验的门店策略；及新零售、O2O等经营策略。三则，围绕价值链向后端优化 供应链能力，在帮助餐饮品牌实现资源整合的同时，进行业务创新与突破。传统商超趋势：“黄金时代”不再，激发零售新业态涌现随着零售业向数据分析、场景体验、千人千面的方向发展，消费者越来越多被激 发的需求痛点促进零售新业态的涌现。同时，传统大型超市通过新开店获取市场 份额的“黄金时代”不再，商超呈现出“小型化”和“近场化”的趋势。新零售业 态发展和传统商超转型都将更加关注交互、融合和重构三大关键字。交互：通过 数字化实现与顾客在推送、搜索、购买、付款、配送和分享阶段的交互。融合： 主动与“超级流量入口”进行融合，以更快捷的获得流量、技术和供应链成本降 低。重构：传统商超需要对存量门店进行重构，形成适应顾客新型需求的场景。 同时通过业态组合重构，适应分散的趋势。大家居行业趋势：从“强弱淘汰”转向“强强淘汰”从百花齐放到强弱淘汰，2020年中国大家居业将逐步进入“强弱淘汰”的新竞争 阶段：新屋销量滞涨迫使家居企业需从新屋驱动转向存量争夺；领先企业基于 较强的综合竞争能力与资源储备，积极推进跨品类扩张；同时市场集中度已然较 高，龙头企业必须与其他头部企业争夺增长有限的市场空间。新的“强强竞争”阶段将会是一个更残酷的淘汰场。罗兰贝格认在新阶段，头部企 业要持续高成长并满足资本市场的要求，必须要走出既有舒适圈，打造面向未来 的增长动能：建立新的竞争打法，率先掌握存量翻新与海外经营能力；覆盖更多 目标消费群、在立足优势品类的基础上向特定家居空间甚至家居全场景扩张、构 建多品牌体系，从而拓展新的竞争领域；升级内部管理体系：从偏重向市场要增 量，更多关注从组织赋能、运营增效与渠道变革，从而实现“内外兼修”。大文娱文明自信时代背景下，中国文化影响力日益增强伴随中国的大国崛起，文化产业的重要性日益上升。然而，中国文化产业与发达 国家相比仍具备一定差距。一方面，文化产业附加值占GDP的比重相对较低；另 一方面，对海外文化产品的依赖较高。但与此同时，随着优秀国产文化作品的涌 现，国产内容正在崛起与复兴，中国观众们对优质的国产IP也日益追捧。国产超级 IP如《流浪地球》、《哪吒之魔童降世》等逐渐在海外崭露头角。在政策层面，中 国今年亚洲文明大会上首提文明自信，都在为中国文化产业的崛起释放着强烈的 信号。在一带一路大背景下，中国与一带一路国家的文化交流日益频繁，未来中 国文化作品海外输出的机遇倍增，文化影响力提振的基础条件已经具备。我们预计，随着优秀国产文化内容的崛起，中国文化产业必将成为国之重器，向世界传 递中国价值观于无形。头部效应贯穿内容产业，精品化大势所趋文化自信与高质量发展的时代背景下，夯实文化根基、彰显大国实力是文化产业发 展的重中之重。市场角度，随着人民鉴赏水平与对优质内容的追求提升，中国文娱 企业持续加码精品内容投注，各文娱垂直领域呈现内容精品化、爆款频出的盛景。 从电影业到出版业，均呈现明显的头部效应，即：爆款作品、优质作品影响力快速 提升，占据更高的市场份额，而市场也向爆款IP和长销书发展。IP即品牌，爆款的 逻辑是赢者通吃。在文化产业的各个领域——影视、动画、出版、音乐——都在发 生着头部效应，头部企业、平台、作品占据着资源高地。未来市场的格局将会强者 恒强，只有拥有持续不断的优质内容打造能力才能在文化产业中基业长青。内容平台争霸升级，垂直精耕迫在眉睫在内容日益精品化的趋势下，大而全的内容平台之间的竞争趋于白热化，必须依赖强 大的资本，以支撑对头部作品资源与卓越内容生产团队的争夺。因此，对于多数资本 积累较弱的新兴企业而言，其发展逻辑已经从“横向思维、做大平台”转向“纵向思 维、做深做透”。网络文学呈现出垂直精耕的趋势，包括以男性读者为核心,主打武 侠、玄幻、科幻类作品，以及晋江原创网则以女性读者为核心，专注言情类作品平 台。自媒体平台也呈现垂直细分化的趋势，聚焦群体的阅读，衍生到电影、时尚穿搭 等的细分需求，构建了多层次的粉丝群体。我们预测垂直内容极客将会受到资本市场 青睐，特别是那些能在细分领域构建起的能力护城河的内容极客会更受欢迎。内容驱动，全链运营成效初现伴随超级IP的诞生，以IP为核心的“泛娱乐”布局正成为中国文化产业最重要的趋 势之一。“内容为王”的时代正在落幕，取而代之的是“内容+商业运营”双轮驱 动的未来——通过对IP不断的挖掘、运营与衍生，联动出版、网络文学、动漫、影 视、游戏、主题乐园、消费品等各垂直领域，形成完善的商业开发体系，通过全 链运营实现IP价值的最大化。BAT等互联网巨头已经走在商业运营的前列，率先实 现了针对爆款作品的跨界衍生，从网文到漫画、电视动画、游戏、舞台剧和真人 剧与动画电影等。文化企业通过IP的全链运营，实现各市场间粉丝的相互转化。我 们预计，伴随市场法律法规的完善，中国IP商业运营需要明确站位，培养起商业开 发和运营能力，建立并完善优秀产品的变现机制，从而抢占成功先机。爆款频出，国漫已至崛起前夜中国动漫产业进入高速增长通道，产业影响力日益增强。过去5年，中国动漫产业增速高达13%，预计至2020年产值将达到2,160亿元，与游戏与影视共同构成中国 文化产业三大支柱。经过《西游记之大圣归来》、《大鱼海棠》、《熊出没》等 国产动漫爆款的铺垫，2019年的《哪吒之魔童降世》，总票房达破49.73亿元，创 国产动画电影之最，超过《疯狂动物城》成为中国动画电影票房榜新冠。从国际 动漫产业发展脉络上看，中国动漫正处在机遇的十字路口，其产业特征、发展走 势与崛起前夜的美日市场惊人相似。正如1980年、1990年的美国与日本，中国动 漫产业正经历着爆款的培育、政策的夹持与资本的洗礼，而头部效应的显现、全 龄作品的成功、产业模式的升级与政策制度的规范也预示着中国动漫产业已然迈 向未来。影视寒冬、去芜存菁，工业化转型正当时受税收新规、从业人员片酬限制等因素影响，行业短期内面临税收补缴、融资 困难、新增项目停滞等问题。在行业寒冬下，超过90%的影视公司股价呈断崖式 下跌。与此同时，随观众审美的提升与互联网的强势介入，影视行业由“流量至 上”转向“内容为王”已初显端倪。那些在题材、拍摄、制作方面均有较高水平 的精良作品更受到消费者青睐，获口碑票房双丰收。长期来看，在政策规范、监 管趋严，在影视产业供给侧改革的驱动下，去芜存菁的洗牌过程已重新开启。以 内容制作为核心优势的影视公司将大浪淘沙，脱颖而出。这将改变行业劣币驱逐 良币的现有格局，让真正的人才得到更多的拍摄机会，锻炼出精干的影视制作队 伍。我们预计，中国影视产业在2020年将在工业化与规则化上持续发力。自媒体风口渐远，商业变现能力成为硬指标伴随新媒体平台的不断迭代、自媒体的门槛逐渐提升，自媒体企业从资本挟持下 的高光时刻，发展到当下行业洗礼、炉火炼金的紧要关口。资本市场对自媒体行 业的投资趋于冷静与理性，泡沫退却之后，货币化能力成为考验自媒体平台未来 发展潜质的硬核指标。而传统的广告模式已经无法满足自媒体对于变现能力的要 求，各大自媒体平台、公众大号纷纷探索内容电商、知识付费、IP运营、增值服务 与互联网金融等新兴商业模式。以2019年11月在纳斯达克上市的头部自媒体平台 36氪为例，在媒体广告业务之外拓展了电商、知识付费、企业服务和金融五大板 块，具有丰富的货币化渠道，向“新经济服务领域的领先品牌”的定位转变。我们 预计，2020年更多的自媒体平台将探索自己的商业变现之路。各大视频平台会员增长乏力，降维打击才是破局之道受互联网快速发展与国内人口红利等结构性因素影响，尽管头部视频网站会员破 亿，但是其会员增长陷入瓶颈。各大视频网站加强会员体系建设、会员吸纳、会 员运营与维护等，但是，优秀的运营策略对于会员增长的边际效益已经递减。而 未来应以更广阔的视角是看待会员权益增量，联动内容、平台与生态，以长期稳 定的优质内容供应与内容结构，贡献出更好的用户体验，达成平台的总体增长。当前各大视频平台提供的影片资源差异不大、重合度较高，长期来看，如何依靠 采买、自制、合制，与合作伙伴合作形成稳定的优质内容资源供应的壁垒，联动 平台与产业生态体系，实现对会员增长乏力的降维打击或将成为驱动会员增长、 挖掘会员权益的破局之道。地产 IP 化，中国城市文艺复兴初见端倪我国居民消费水平持续升级，近5年教育娱乐文化支出保持10%的高增长态势，进 入娱乐消费高速增长阶段，以IP植入为抓手的体验式消费成为众多商业地产新兴发 力点。往往呈现出几种核心模式：地产商与电影公司合作，实现电影IP与城市文化 的融合，带动区域文化旅游发展；以中国历史名著、神话传说为素材，布局神话 主题乐园；大型购物中心也纷纷自造IP构建体验式商业空间在满足不同客户群需求 的同时刺激消费。在传统地产中融入文化因素，凭借IP强大的文化内涵提升空间运 营价值，打造“地产+IP”新型产品组合，成为地产行业势不可挡的新趋势。5G 生态爆发，文化产业乘势起航5G时代提速到来。5G技术将深度赋能文化产业，尤其对影视作品的内容策划创 作、内容触达和产品形态等诸多方面带来变革。内容创作方面，5G技术将大幅提 高作品产出效率。首先，文娱企业可借助5G的高速度与低延迟，实现通过AR/VR 设备操控素材并组织故事线，更简便地完成影视作品的创作。同时5G也将促进 影视作品远程协同制作，通过云上制作管理实现多点共制，任务实时分配与监管 等，提升制作效率。与此同时，5G也将推动内容触达的革新，打通文化产业与现 实生活的各个联系节点——例如VR全景直播、智慧影院、 4K电视等新兴传播场景 有望诞生。此外，5G也将催生超高清视频、VR短视频等全新产品形态，为用户带 来更极致的感官体验。能源、公用事业与化工能源供给与需求结构性变化天然气和可再生能源对煤的替代是中国能源供给结构演变的主旋律。天然气是推 动低碳转型的重要过渡能源，在中国更被视为能源结构转型的关键，受到国家 的大力倡导。近期，在大气污染治理的推动之下，煤改气等举措为天然气需求增 长注入动力。供应方面，我国天然气进口依赖度已经超过40%，未来估计将继续 上升。全球天然气供给充足，随着新增进口管道和LNG接收站投运，进口基础设 施“去瓶颈”，国内天然气供应紧张的局面将得到改善。可再生能源在成本下降、 消纳提升的推动下将保持强劲的渗透速度。尤其在配额制实施之后，可再生能源 在实际能源消费中的占比有望提升。同时，煤炭在很长时间内仍将在一次能源结 构中保持主导地位。天然气和可再生能源对煤的替代节奏将会受到诸多因素的影响，包括能源供给的安全性、经济性和高效性等。虽然整体上能源供给宽松，然 而地区供需情况的存在较大差异。在部分供需紧张的区域仍将合理控制“压煤” 节奏，以保证能源安全。在需求端，随着工业发展增速放缓和产业结构调整，工 业能耗占比将持续下降，但仍是最大的能源消费部门。交通和生活部门的能源消 费将保持增长。新能源车助推出行电气化中国新能源车产销规模2018年已突破100万辆，未来仍将保持增长态势。新能源汽 车的大规模推广将显著提升交通部门的电气化水平，一方面将降低我国石油需求 的对外依存度，另一方面也将提振电力需求，在一定程度上缓解工业电力需求萎 缩的影响。随着可再生能源在发电结构中的占比提升，新能源车的发展也在推动 从石油向可再生能源的结构调整，对能源转型意义重大。同时，随着电力体制改 革深化，下游市场的发展成熟，新能源汽车有望成为电力基础设施的有机部分， 在需求侧响应相关商业模式中发挥重要作用。可再生能源走向平价随着综合成本的持续下降，可再生能源已进入竞价时代。2018年以来，集中式 风电、光伏电站、分布式光伏相继实行补贴竞价机制。竞价机制能够通过市场 化的手段将引导补贴流向技术、成本领先的企业，促进资金的优化配置，加速行 业成本的合理下降。实施竞价的主要目标是加速可再生能源平价进程。目前，陆 上集中式风电的平准化度电成本已经接近煤电，有望在“十四五”前期率先实现 平价。长期来看，可再生能源实现“平价”之后成本将继续下探。光伏成本的下 降“后劲”更强，在2030年前后有望低于风电。工商业成为能源服务主战场随着能源体制改革的深入，能源下游领域的市场化程度显著提升，众多能源企业 纷纷转型能源服务商，凸显向下游进军的战略意图。能源服务市场潜力巨大，但 市场相对分散，服务方案具有典型的综合性、定制化特征，项目盈利状况差异 大。工商业用户由于能耗大，能源服务外包需求相对较强，成为该市场的最重要 的突破口。尤其是大型工业园区，成为各大能源企业着力打造真正意义上的综合 能源服务方案的重要舞台。能源企业积极探索海外市场国内在能源需求增速放缓及竞争加剧背景之下，能源企业纷纷将目光投向海外。 各大能源央企无疑是国际化的先行队。“三桶油”、国网、三峡、中广核等代表 央企在国际化发展中已经积累了相当经验。同时，省级能源企业也逐步提升对国际化业务的重视程度。各企业对国际化机遇的选择主要考虑国家战略、自身战略 和优势领域，并集合目标区域的市场特征和趋势。全球战略性自然资源获取、成 熟市场的可再生能源投资、发展中国家能源快速“补短板”项目成为重要的主 题。区域方面，除了政治环境极不稳定的国家之外，几乎都有中国能源企业的身 影。“一带一路”主题受到广大国企高度重视。各大央企进入国际化发展的深水 区之后，也面临新的发展阶段所带来的挑战，全球资产组合优化、国际管控、深 度整合、文化融合、反哺国内市场等是亟需解决的关键议题。两化合并重塑中国化工格局中国中化集团前身为中国化工进出口总公司，贸易优势明显；中国化工是在原化 工部所属企业基础上组建的国有企业，海外业务并购频繁，技术优势显著。两者 合并后，成为一家总资产逾1.3万亿元、年营收近1万亿元的超大型央企。以2018年 营收规模水平来看，合并后的两化体量高达1567.6亿美元，已经近乎相当于1.5个中 国海油，远超化工巨头巴斯夫的787.9亿美元。两化在能源、石化产品、氟化工产 品、农业化学品等业务都有所布局，合并后可能在业务层面上实现上下游结合， 促进公司产业链的进一步完善。两者在农药化肥等方面的业务分布较为分散，合 并后有望进一步提升行业集中度和竞争力，减少同质化竞争提升效率，进一步角 逐全球农化行业巨头位置。中化集团与中国化工合并，有利于加快产业结构调 整、优势互补，打造出一个辐射领域广、渗透行业上下游、产业链更加完善的世 界最大化工集团；同时也将切实提高中国在全球能源、化工和农业领域的创新能 力和产业地位。与此同时，两者在整合过程中还有很多困难要克服，包括市场、 业务、组织及团队，从而形成真正的资源整合和优势互补。国际化工巨头积极布局多个大化工一体化项目随着中国对高端化学品，尤其是新材料方面的需求快速增长，同时在油气上下游 行业对于外资限制的解除，国际化工巨头纷纷在华加大投资。2018年7月陶氏化学 聚氨酯业务部在张家港生产基地的聚醚多元醇工厂开工，并又将在张家港新建一 座特种树脂工厂。2018年9月，埃克森美孚宣布投资100亿美元的化工综合体项目 正式落户广东惠州；同月英威达宣布计划在上海化工区的15万吨尼龙6，6聚合物 工厂增加4万吨的产能。2019年11月，巴斯夫投资100亿美元，在广东湛江布局的 精细化工一体化基地正式启动建设。巴斯夫广东一体化生产基地项目成为中国第 一座由外国公司独立投资并运营的大型化工综合基地；SABIC也正考虑在中国福建 省建设一个“世界规模”的石化厂。国际化工巨头加码中国市场，反映了对中国 经济，尤其是高端化工新材领域市场发展的信心，推进中国化工新材料产业进一 步发展升级；与此同时，中国本土化工行业依然存在小企业林立，产品竞争力不 强，市场竞争无序的情况；伴随国际化工巨头的在华布局，国内化工企业的发展 势必受到挤占，部分缺乏竞争力的产能将面临淘汰，国际化工巨头的鲶鱼效应也 必将刺激和带动中国化工行业的全面升级。石化产业以大型化、基地化、炼化一体化为发展方向2017年，全国两会期间中央提出新旧动能转化的发展落地要求，以供给侧结构性 改革为主线，以新技术、新产业、新业态、新模式为核心，以知识、技术、信 息、数据等新生产要素为支撑，推动产业转型升级。 我国石化产业历经几十年发展，面临小散与落后产能集聚的巨大挑战，新时期下 产业发展将围绕：> 大型化：炼油装置扩大规模，降低生产费用、提升经济效益；山东作为新旧动能 转化试点省份，境内地炼产能整合在即；> 基地化：《石化产业规划布局方案》于沿海重点七大石化产业基地，目前已陆续 开工；> 炼化一体化：新增产能集“炼油”、“化工”于一体，实现资源的优化利用；我国 在建炼化一体化项目已达15个。三大趋势推动氢能市场快速深发展电解水制氢技术广泛应用，降本突破推动燃料电池发展迅速，热点事件和政策推 动快速应用。受性能优势及成本下降驱动，燃料电池有望在2030年之前实现初 步商业化，届时交通运输等应用有望爆发，全球氢能市场已临近爆发前夜。受氢 燃料电池和工业用能应用驱动，氢能投资运维、工程项目及设备市场全面加速发 展，国内外领先企业正着手强化布局，推动产业链逐渐完备；未来，制氢、运 氢、储氢和加氢四大价值链环节孕育将大量商业机遇。能化产业数字化应用度提高，中上游应用成熟，下游机遇丰富数字化技术正影响和重塑能源化工产业，带来业务创收、模式革新、产业运行、系 统维护等的巨大裨益。能源方面，数字化技术在能源生产、储运、交易等应用环节 将更快成熟：油田、电厂数字化实践逐步推广；以售电交易市场、油气交易中心为 牵引，交易数字化处于快速发展期。下游方面，市场面临更丰富的创新机遇，数字 化逐渐把能源销售转化为服务，基于数字化技术的解决方案是长期绑定终端用户的 重要抓手。化工方面，行业企业正积极探索数字化转型，把数字化转型视作核心业 务发展目标之一，以此增强运营、提升服务。从数字化炼厂到精准施肥，数字化对 化工产业的改造比比皆是。以中石化九江工厂为代表的业内典范正逐步升级打造“ 三维数字化”工厂，将数字化技术与虚拟现实及智能化作结合。金融服务打造中台能力成为行业共识对金融机构而言，客户经营已不再停留于口号，无论在银行、保险，还是在证券 行业，建设强大的中台已成为战略性工程之一。据恒生调研，半数金融机构正在 考虑建设业务中台，90%金融机构认为未来两至三年会建设业务中台1。通过中台 建设，金融机构主动解决历史遗留问题——由于“烟囱式”组织架构，客户数据和 业务数据分散在各个条线及系统中，信息不共享、重复建设，数据孤岛等问题长期 存在，对客户“一站式金融服务”得不到落实。业务中台建设离不开数据中台和技 术中台的支持，将大数据、人工智能、金融云等技术应用于金融场景，整合内部外 部、线上线下的用户数据，实现客户画像并进而客制化产品与服务，将为金融企业 创新发展提供源源动力。2020年，国内金融企业中台建设仍处进阶期，如何识别 并提炼相应业务与技术，建设兼顾稳定性与灵活性、有效衔接前台后台部门的平 台，仍需进行持续探索，不断迭代演进。客户洞察成为竞争关键随着金融科技高速发展，同质化、低效率的传统金融服务生存空间被严重挤压， 未来行业逻辑将从以产品为中心转向以客户为中心。基本的客户资产、年龄、风 险偏好等静态信息分析难以满足业务需求，需要通过细化的客户旅程和数据分析 获取深入的客户洞察。将客户诉求应用于特定金融场景，识别客户关键决策点， 并相应设计高效敏捷、定制化端到端的客户旅程，有助于提升金融企业差异化服 务能力，创造新的客户价值。在此过程中，机器学习等数字化技术将扮演重要 角色，通过对大量数据的智能化分析，实现快速、准确响应，提升交互体验。同 时，针对流程的构建、细化、应用与迭代，需要多部门团队化合作，对金融机构 组织架构和业务规则设置提出更新的要求。市场化改革加速金融行业作为竞争性服务业，市场化有利于公司治理、经营效率和业务模式的不 断完善。目前，金融要素中利率市场化改革步入深水区，汇率市场化将持续深 入；参与主体中银行、保险、证券、基金等的竞争进一步双向放开。随着监管机 构放开对混业经营的限制、引入社会资本，以国有资本占主导力量的金融企业的 市场化改革将持续深化。为顺应新的竞争格局，2019年多家金融机构公开全球招 聘高级管理人员，并推动职业经理人制度落地，多家公募基金实施员工持股以中 长期绑定骨干员工。预计2020年将有更多的央企和地方国企将尝试打破传统科层 制度和行政体制，实行市场化选聘、契约化管理、差异化薪酬，从而进一步激发 员工干事创业热情，充分挖掘企业发展潜力。资本市场开放引发人才争夺2018年以来，国家密集发布相关政策，不断扩大资本市场双向开放，促进高水平 竞争。2019年已有2家外资券商获银行间市场A类主承销商牌照，11家外资保险增 资获批，18家新设合资券商排队审批。外资金融机构在财富和资产管理、机构销 售、投资研究、风控合规、跨境业务等方面有着长期专业能力及管理经验积累， 将促使金融行业竞争日趋白热化、高端化。人力资源作为驱动行业发展的核心因 素，相应领域的专业人才将成为争夺的关键要素。面对稀缺人才的进一步分流， 中资机构需要加强内功修炼，在人才选用育留方面走市场化道路，以在竞争中立 于不败之地。线下网点重新定位金融业务数字化水平不断提升，互联网对实体网点的冲击已成不争事实。网点交 易量持续萎缩，银行业务离柜率达89%2，同时伴随租金和人工成本的上升，物理网点的投资回报率持续下降。不仅在银行业，证券行业新开营业网点亦趋向理 性，尤其在国内券商交易佣金“万二不是底”，国外在线券商嘉信理财、美国基 金巨头先锋集团等股票交易零佣金的背景之下。在数字化新常态下，未来金融网 点将重新定位，功能上综合化、营销化，形式上趋向轻型化、智能化。网点的传 统交易功能将发生弱化，转向针对线上无法开展的复杂业务进行专业化服务，并 拓展服务边界，提供连接金融与非金融场景的综合化服务。通过挖掘客户数据， 网点积极主动针对周边客户进行营销，对高净值客户进行转化和维护，并将数字 化深入到客户体验及员工日常工作当中，通过线上线下融合实现降本增效。消费金融挑战与机遇并存2013年至2018年期间，全国居民人均可支配收入及消费支出持续增长，收入与 支出的复合增长率分别为7.5%和7.0%3，为消费金融行业市场规模扩大打下坚实 基础。同时，社会征信体系不断完善，截至2019年6月，央行征信中心收录9.9亿 人，网贷也将接入征信系统，包括商业银行、消费金融公司、互联网巨头、小贷 公司等在内的消费金融提供方可覆盖客群增长潜力巨大。2020年，伴随条码支付 的互联互通，二维码牌将成为的基础设施，将吸引更多玩家参与到由支付场景衍 生出的消费金融创新发展机会。另一方面，经济下行压力加大，居民杠杆率快速 攀升，从2008年的17.9%提升至2018年的53.2%4，宏观储蓄率不断下降，由2008 年的51.8%下降至2018年的45.4%5，债务风险存在暴露可能，消费金融资产质量承 压。面对日趋激烈的竞争格局，获客、合规、风控、运营及科技实力将成为消费 金融企业核心竞争力。客户结构转变带来保险需求升级人口结构拐点已至，中国将逐步迈入老龄化社会，预计2030年老龄人口将达到 25%，2050年达到34%6，劳动人口的减少使得社会医疗保险制度面临巨大挑战， 居民对商业健康和养老的保险保障需求规模将逐步提升。居民财富结构转型，中 产阶级崛起，预计2025年中等收入人群将超过全国家庭总人口的50%，成为未 来中国保险消费的主力，相应的，客户消费结构升级将带来对高端保障、资产配 置、子女教育等综合保险需求。城镇化扩张，三四线城市的增长潜力随着城市化 进程得到逐步释放，小镇青年作为消费潜力人群崛起，崇尚生活品质，风险意识 提高，将释放更多个性化保险需求。保险代理人模式转向自1992年友邦保险向中国大陆引入保险代理人制度，B2C2C（保险公司-保代-客 户）的模式成为主流销售模式。而2015年保险从业资格取消，保险代理人经历一 轮粗放式发展，总人数增长2倍至2018年的871万人7。但该增长趋势即将面临拐点。随着保险公司越发注重客户数据，且信息技术的发展使得去中介化手段日趋 丰富，保险公司直销能力大为增强，保险代理人传统模式面临转型。未来，保险 中介将不断向专业化发展，由代理人模式转向经纪人模式，从代表保险公司转向 主张客户价值，综合分析客户需求，提供定制化产品建议，以主动顾问形式扮演 保险销售渠道的关键角色。银行理财子公司塑造资管市场新格局背靠银行业强大资金来源，理财子公司相对其他资管机构拥有绝对规模优势。五 大行理财子公司注册资本合计610亿元，已接近当前140家公募基金670亿元的注册 资本总和；银行理财规模约32万亿，非保本理财规模22万亿8，远超信托、公募、 保险资管体量。从渠道端来看，理财子公司不设产品销售起点，可充分协同商业 银行广泛的客群基础及销售渠道，将对长期依赖银行渠道的资管机构带来销售资 源的挤压。从投资端来看，对权益市场投资限制的打开将减少通道类业务需求， 倒逼非银金融机构向主动管理转型。根据理财子客户风险偏好，未来FOF/MOM类 稳健型权益产品投资需求增加。从资金端来看，理财子为股市带来增量资金，机 构投资者力量将进一步壮大。面对银行理财子这一强势的新入局者，资管行业参 与者将主动增强投研体系竞争力，迎来新一轮转型升级。行业加速分化，中小金融机构重新定位去杠杆及资管新规使得中小金融机构面临更大的流动性风险，生存压力陡 增。2014-2018年，银行业资产质量分化，以大中型银行为主的上市银行不良率上 升0.42个百分点，而同期中小银行不良率上升0.64个百分点9； 寿险与产险集中度 保持较高水平，CR10始终维持在70%以上10；证券业集中度加剧，CR10由42%提 升至49%11。金融企业的数字化转型已然成为”刚需”。金融科技应用的不断深化 要求持续大额的信息技术投入，拥有强大资金实力和人才储备的大中型机构将更 占优势。在银行领域，过去四年已有兴业数金、金融壹账通、招银云创、光大科 技、建信金科、民生科技、工银科技、北银科技等金融科技子公司先后设立，成 为在互联网科技巨头之外中小银行未来寻找外部合作的新选择。面对大中型金融 机构强者恒强，市场的中小型参与者需要结合自身禀赋，选取优势细分领域，走 本地化、精品化路线、下沉服务、借力开放型生态合作机会发展自己，以错位化 竞争实现突破。2020年是否能够涌现出中小金融机构与金融科技子公司之间的若 干成功合作范例值得期待。工业产品与服务金融开放促进企业管理效率提升随着中国金融行业改革，更多的企业会通过IPO等方式降低融资成本，而国有企业 传统上通过低成本而非效率获得低成本融资的优势将被逐渐打破。科创板、创业 板、借壳重组上市等资本市场创新政策都给优质企业提供了新的融资渠道和资源 配置机会。随着融资结构的优化，我们预计国有企业将提高管理效率，进而提升 资产回报率；而民营企业也将在IPO融资的过程中提高管理规范性，进而在更多行 业中获得参与竞争的机会。“现金为王”促使企业优化业务与运营在全球经济持续低迷和中国经济发展步入新常态的宏观背景下，以重资产投入为 主的工业企业对利润和现金流的重视度远超往期。我们预计，企业将投入更多精 力去审视现有业务的回报与现金流、进行系统性梳理与优化、理性思辨规模与效 益之间的平衡。与此同时，考虑到国资委出台政策、强化对国企质量与效益的要求，国有企业也会进一步提升效率，通过运营优化来降低成本，并通过规范财务 管理与组织优化来提高组织效率。混改带来企业效率提升自国有企业混改提出后，经过数轮试点，国务院国资委于2019年11月发布了《中央 企业混合所有制改革操作指引》，对混改流程进行了系统性规范。系统性操作指 南对混改企业的产权转让、增资扩股、IPO、上市公司资产重组等领域进行了规范 和完善，补全了国企混改政策的最后一环，国企混改将在2020年进入快速发展的 新阶段。我们预计，国有企业非核心资产将会广泛出现在混改早期的项目中。这 些项目将助力国企打破内部机制，引入市场化创新经营实践，进而提升整体业务 质量和生产效率。资本市场的开放将进一步助力混改项目走向成熟。工业行业集中度将显著提高受中国经济增速换挡、供给侧改革与环保督查力度上升等因素影响，中国工业品 行业的产能明显出清，而行业集中度亦显著提高。随着整体市场结构从低集中竞 争型向高寡占型移动，工业品市场利润与盈利性得到一定程度的改善。对于政策 限制性行业来说，企业将主要通过 指标购买、兼并重组的方式提高行业集中度； 对于充分竞争行业来说，龙头企业将通过扩张产能提高生产效率，从而以规模优 势挤占中小企业；对于垄断竞争行业来说，龙头企业为巩固领先地位及提高综合 收益，将倾向于吸收合并行业优势企业的方式提高行业集中度。在此过程中，企 业不仅需要选定赛道，更要找准赛马，在现有业务的竞争中提高自身竞争力。研发型隐形冠军涌现随着中国工业步入4.0时代，工业体系与分工日益成熟，行业已经逐步发育出深耕细 作的“隐形冠军”，引领行业全要素生产力发展。这些“隐形冠军”对研发的投入 远高于同行业，专注于细分行业，积累团队科研能力，并储备专利数量。通过研发投 入，这些“隐形冠军”活跃于光学设备、触屏设备、高端铜合金材料、声学器件设 备、半导体设备、激光切割控制设备以及电化学材料等细分行业。这些中小型“华 为”具有较强的进口产品替代能力，冲击国际巨头垄断，成为国产替代的中坚力量。国产替代将先抑后扬随着国外供应不确定性的宏观影响，以及国内产业链整体提升的趋势，企业降低成 本需求的影响，国产替代将是未来五年的持续话题。但是不可避免的是，在早期会 出现国有企业主推国产替代，而私营企业全面采用国外设备的情况。但随着国产替 代厂商的成熟，以及广泛用户实践带来的行业口碑，在长期来讲会有很大的发展。 同时我们认为，国产替代在给科技型企业带来机遇的同时，也将淘汰落后企业。出海的刚需制造型企业需要通过海外布局实现区域供应链重构。并且，更多企业开始通过组 织变革希望从传统生产型企业向跨国经营的总部事业部型组织转型。首先出海， 尤其是在东南亚一些区域建厂，已经成为产业链下游规避出口关税冲突的一种手 段。。出海企业需要借鉴早期出海的轻工、小家电、建材等行业企业的经验，与 当地产业链生态建立稳定关系，并妥善处理与工会、NGO和公民社会的关系。与 此同时，在产业链上游面临国内环保要求提升及资源限制，不少企业也在寻求海 外收购、建厂以稳定原材料供应。我们预计，出海企业将从自身在文化上比较熟 悉的周边市场开始，而越南或将是中国工业企业的重视区域。并购常态化在经历疯狂海外收购，以及过去几年的并购冷却期之后，并购逐渐成为企业战略 落地的常态化工具。越来越多的企业开始成立内部并购部门，并根据年度战略计 划搜寻筛选潜在并购机会。在国内，产业并购将出现更多的连续性、中小型、补 强收购。从海外并购来看，未来五年会是中国企业海外技术并购的窗口期，虽然 政府对工业企业的海外并购在逐渐放松，海外区域甚至欧洲正在加大对中国企业 收购案的审查。但我们也看到，很多在全球细分市场领先的汽车、工业技术公司 甚至家族企业正在认真考虑通过吸引产业投资者的方式，实现区域市场扩张，拓 展新的客户和产品，降低成本，并维持稳步利润增长。供应链数字化随着工业自动化、工业互联网等技术的发展，设备商一直在寻求向服务转型的机 会，但是效果不理想。不少企业正希望通过数字化来改造供应链，进而获得为上 下游服务的机会。然而，它们目前比较关注供应链金融服务的机会，而非直接面 向客户的服务。我们预计，未来供应链平台企业将加大在生产设备优化、数据智 能化、供应链一体化、工业软件、智能工厂等领域的服务。而工业企业则需要提 高自己的技术能力，从而积极地参与到供应链数字化的进程中。智能制造的理性回归智能制造会更体现为企业内部数字化改造，将企业生产自动化与企业管理数字化 进一步进行统一，从而提升企业运营效率，这也是工业企业发展的必然趋势。但 是，单纯靠工业企业自身的力量，难以完成这一转型。因此，不少企业通过与互 联网企业合作成功的方式展开转型，而阿里、腾讯等互联内企业也推动工业互联 网与企业展开合作。这两股力量的合作虽然取得一定成果，但是数据的归属性已 经成为隐患。我们预计，未来的工业企业和互联网企业都将对智能制造下一步的 发展展开理性思考，并创造出新的合作模式。医药与健康服务以人为本的整合式服务将是医疗体系发展趋势，提疗效、优体验、 降成本在医疗成本高速增长和需求持续提升的作用下，以人为中心、提倡在给定成本下创造最优 治疗效果和体验、能够提供整合式服务的价值医疗成为各国医疗体系发展方向。中国已出 台了多项政策（如按DRGs付费的支付改革）和开展多地试点（如深圳罗湖医联体试点）以 推动医疗服务提供方朝提升疗效、体验和降成本的方向转变，同时，医疗、医药、医保三 方将进行管理融合，通过构建区域内服务及责任共同体推进价值医疗。社会办医探索多种合作模式，更加注重质量截至2018年底，我国社会办医院数量达到2.1万个，占我国医院总量的63.5%。作为医疗供 给侧不可缺少的组成部分，社会办医通过探索多种合作模式提高办医质量，进一步深化发 展。在眼科、齿科、体检、辅助生殖等领域已经探索出发展道路的社会办医企业将继续在 规模和质量上进行深入发展；医疗投资方利用其资源优势寻找合作伙伴，从医疗资源及运 营角度进行深入合作。总而言之，社会办医比较有代表性的趋势包括：社会办医疗机构与 医生集团合作，引入优秀医生资源；海外资源将持续进入中国，探索与中方进行多层次合 作；与公立医院开展医疗业务、学科建设、人才培养、设备共享等方面的合作；与商业保 险机构进行信息系统对接，提供保险直付结算服务；加入已形成的医联体，或牵头组建医 联体等。各领域企业纷纷投资大健康行业以万达、华润为代表的房地产企业纷纷在大健康行业做出巨大投资，越来越多的房地产企 业认为康养地产是未来企业发展的重要机遇；第二梯队是保险企业和金融机构，中国平 安、泰康人寿等保险公司立足于自身业务优势，重点打造商业健康险，通过提高医险结合 水平探索并建立健康服务闭环；与此同时，科技企业，尤其是阿里巴巴、腾讯、亚马逊等 互联网大鳄纷纷悉数加入互联网医疗和医药电商大军，预示着“健康+智能化”将会是“健 康中国”的未来模式。各地将生物医药及医疗服务作为地方经济发展引擎生物医药被列为中国七大战略新兴产业之一，2018年规模超1.5万亿，5年复合增长率超 8%，因此各地政府以利好政策推动生物医药园区发展，以吸引人才和刺激经济。同时， 在人口老龄化的趋势下，各地积极发展医疗服务业务迎接越来越多的消费需求，推动经 济发展。药企将专注创新药及高端仿制药研发药品招采模式改革对2020年市场影响巨大，仿制药进入微利时代，具备持续创新能力的药 企会更加被市场看好。带量采购会促进医药行业加大高端仿制药的开发和创新药领域的投 入，加速产业升级。在此趋势下，药企将继续探索机会来补充在中国的新兴科学研发资源 和专业能力，同时将继续寻求合作以促进有前景的潜在疗法以及突破性科技的发展。精准医疗逐渐取得突破性进展精准医疗行业将逐渐实现可预测、可预防、个人化以及可参与，从以平均患者为关注点 的方式转变为以个体患者为重。在此趋势下，行业将出现各种针对不同特定群体和不同 疾病的精准医疗计划。医疗器械领域并购将持续增加2019年，中国医疗器械行业持续整合，本地并购数量增长明显。对比国际市场，中国 市场依然“多、小、散”，可预见未来行业并购将持续。一方面，受技术迭代快和细分 领域“天花板”低影响，领先企业有通过并购丰富品类和实现业务增长的动力。另一方 面，小企业难成规模、缺乏持续发展能力，有通过被收购退出的诉求。商业健康险蓄势待发随着收入提升、人口结构变化和健康意识提高，预计未来五年中国人均医疗消费支出将以 20%以上速度增长，远超医保收入增速。这将带来巨大的支付矛盾，而商业健康险成为解 决支付成本结构的出路。我们预测未来5年将迎来商业健康险的大爆发。数字化将驱动大健康进行新的发展阶段数字化技术将会挖掘出深入的医疗数据价值，为患者提供更全面的医疗服务。在此趋势 下，数字医院将运用科技优化患者体验、人员部署及后勤管理，从而缩减成本，改善治疗 效果；患者可通过电子就诊实现远程体检，从而缩短候诊时间。康养产业未来可期，进行深入探索期目前市场的巨大供需矛盾存在于对失能及失智老人康养的市场刚需与高性价比的专业供给 之间的不匹配。因康养产业的长周期性决定其主要玩家以融资成本低廉的险资和以土地获 取收益的地产商为主，两者均聚焦活力老人。行业尚缺少真正深入了解康养医疗特性的参 与者，预计未来将进入深入探索期。房地产房地产行业仍将对中国经济增长发挥重要基石作用2020年是中国全面建成小康社会、GDP比2000年翻两番的收官之年，预计经济 增速将大概率维持在6%左右区间、2020年GDP规模将超过100万亿人民币。同 时受全球经济放缓、中美贸易关系不稳定、投资需求拉动不足等外部环境不确定 性因素影响，国内经济下行压力仍然不小。房地产行业中短期内每年仍将维持 13-15万亿的市场销售规模，同时考虑到对住房需求上下游产业链的强有力带动作 用，2020年房地产行业仍将在中国经济增长中发挥重要基石作用。行业政策调控总体力度适中并且供给侧调控偏紧、需求侧调控相对 偏松房地产行业2019年下半年在供给侧特别是融资端出台了较为严格调控措施，2020年在坚持“房住不炒”总体方针以及中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、 稳预期”背景下，预计行业政策调控政策力度总体适中，其中在供给侧，行业融 资政策仍将维持偏紧并逐步向中性回调；在需求侧，因城施策调控政策下，部分 中心城市及都市圈周边城市在前期政策调控超调基础上可能在人才住房、限购限 价等方面做出一定调整，客观上为地产商提供土储高性价比补仓的阶段性机会。市场集中度进一步提升与尾部企业退出推动行业市场加快出清按照目前土地资源储备、销售去化情况估算，2020年行业前30名地产商总体仍将 维持两位数的增长速度。其中前10名地产商由于自身规模基数较大已处于安全边 界，未来核心战略目标将由规模成长逐步转向提质增效降风险；10-30名地产商由 于资产结构问题、成长惯性和焦虑感，未来仍转向有质量的规模成长；金融资源 将进一步向头部玩家集中，尾部中小型地产商将逐步退出行业市场，市场出清过 程将持续进行。房地产行业黑天鹅事件大概率出现由于在资本市场地产板块估值较低权益融资困难、各融资渠道收缩且融资成本提 高、商品房销售去化回款难度加大等一系列影响因素，2020年地产商在资产负 债率、有息负债还款、低效资产处置盘活、住宅开发建设刚性支出等方面将面临 紧约束。部分现金流紧张的企业会因为信用违约等黑天鹅事件掉队。提高资产效 率、做好现金流管理、现金为王仍是2020年地产商在严峻外部环境下存续发展的 关键必要条件。市场总体量价趋稳且不同城市房价窄幅波动、地价小幅回暖中国房地产行业需求侧的政策调控已经完成了由中央负责总量调控转向压实地方 政府责任，因城施策、一城一策的转变。各城市地方政府将总体按照商品房价格 进行有针对性调控。在中央经济工作会议明确的稳地价、稳房价、稳预期的总基 调下，预计全国行业总体量价趋稳，同时不同城市根据自身所处地价、房价周期 阶段，房价会出现窄幅波动调整。同时地价较2019年下半年将有可能小幅回暖， 低总地价、中体量快周转项目可能更受市场青睐。更关注自身产品全生命周期竞争力与投资出价能力提升众多地产商已对未来行业趋势形成基本共识，即出现系统性行业普涨的大周期性 机会可能性极低，房地产终于进入下半场，基本盘仍然健康，住宅开发项目净 利率总体稳定在8-12%区间。因此企业的核心竞争力已从投资周期研判和踩点能 力，逐步转向产品全生命周期竞争力以及投资出价能力的提升。这要求企业刀刃 向内，在产品标准化与品质提升，全生命周期成本管控、开发运营效率与周转速度、深刻研判城市地价房价走势等方面持续精耕细作、固化能力，进一步降低前 端投资与后端开发建设中的犯错概率，增强自身发展容错性。更快构建上述能力 的地产商将更可能行稳致远。更多地产商参与城市产业培育发展由于土地公开招拍挂市场竞争激烈、商业综合体在高能级城市逐步饱和、各城市 产业招商引入需求日趋强烈，部分地产商积极参与城市综合开发建设与产业引入 培育中，在城市发展中扮演更加综合的角色。城市公园改造、养老大健康、智慧 城市建设、传统产业搬迁转型、专业型产业园区新建等城市和产业功能建设培育 的综合开发项目在2020年将成为部分地产商在中高能级城市布局的主战场和主渠 道之一。建议地产商要清晰考虑自身基因与优势能力，避免短视行为，做好资源 整合方，构建好自身专业化能力以及外延产业合作朋友圈。资产收并购数量增加，机会与风险并存考虑可能发生的黑天鹅事件导致企业掉队、中小型企业退出加速市场出清、部分 企业资产结构与城市换仓调整等驱动因素影响，2020年地产行业的公司股权整体 以及优质资产包的收并购潜在机会数量将有所上升，买地资金充足的地产商可以 在2020年将收并购作为重要的土地资源扩充渠道，同时重点把握部分区域型房企 的收并购机会，实现在特定重点中心城市的快速深耕与跨越式发展，同时需要更 加注重风险防控。国有企业间行业整合提速考虑到地产行业国家队具有天然的金融资源优势，以及当前区域型地产开发国有 企业、城投公司等面临经营困难的客观情况，2020年中央企业与地方国有企业 将通过资产重组，在做好优势互补，强化国有资产保值增值方面形成若干标杆案 例。地方国资亦有可能对本地区地产开发与城市建设的业务板块进行资产重组与 资源整合提升。物业服务等地产多元业务快速成长与分拆上市由于宏观经济形势、调控政策导向以及自身业务成长逻辑，地产板块在A股和H股 资本市场整体估值偏低，2020年物业服务板块分拆上市将继续保持火热态势，并 维持较好估值倍数，物业服务板块将成为地产商的资本市场第二平台载体的标准 配置。2020年部分成长性较好的其他地产相关多元业务也存在登陆资本市场的可 能性。高科技、媒体与通信高科技、媒体与通信企业相继出海TMT企业为中企出海先锋，且已在国际市场占据一席之地。近年来，在中企自身 竞争力提升、国内市场接近饱和与出海政策指引等多方因素驱动下，中国企业出 海趋势显著。据统计，截止2019年9月，有超过9,300个中国企业走向海外，其 中，约80%企业来自TMT行业，成为出海领头行业。其中，以华为、小米为代表的 手机产品与以Tikitok为代表的互联网应用已在国际市场占据一席之地。预计2020 年，TMT企业出海数量仍将以约10%的增速发展，信息技术服务商与软件应用提供 商将有望成为重点出海布局企业。从出海目的地来看，欧洲作为具备广袤客户资 源的重要市场，仍旧将作为重要出海目的地；此外，中东、东南亚与拉美由于人 口数量大、近年互联网发展增速快、且国民经济水平提升，将成为中国企业出海 瞄准的目的地。在更多TMT企业进军海外市场的背景下，如何在出海时根据不同 的目的地、不同发展阶段形成差异化策略打法，将成为企业关注重点。国产硬核科技企业崛起长期以来，中国对于芯片等硬核科技需求量巨大，加之近期中美贸易战事件升 级，共同提出了降低核心技术对外依赖的要求，拉动国产硬核科技企业的崛起， 如阿里巴巴推出了具备AI芯片含光800与一站式芯片设计平台无剑；华为发布了研 发耗时7年、可实现全场景互联的“鸿蒙”操作系统等。预计2020年，头部厂商 将进一步加大研发投入，丰富我国硬核科技门类，包括区块链、传感器、面板材 料、分布式数据库技术等。在国家自主可控与国产化替代仍为核心技术发展基调 的大背景下，预计科技领域的头部厂商都将加大核心技术领域的研发投入，从而 降低对外的刚性依赖度，推出更多门类的国产硬核科技。此外，具备领先硬核科 技实力的企业有望联合欧洲等技术发达地区形成产业联盟，基于彼此互补优势， 共定标准、强化产业生态。随着我国企业自身技术实力的强化、对外市场的重视 度上升，必将进一步重视参与标准制定这一获取行业地位与发声渠道的关键机遇。大数据人工智能、芯片等人才困境当前，我国在大数据、人工智能、芯片等领域方面同时面临头部技术领军人才与 底部工程及实现人才匮乏的困境。首先，中国在头部技术领军人才方面较欧美国 家有差距，高精技术的研发牵引力不足。以人工智能为例，中国人工智能杰出人 才总数不足1,000人，占中国人工智能总人才数仅5%，而美国人工智能杰出人才 则有逾5,000人，占美国总人工智能人才数达18%。此外，底部工程及实现人才方 面，且由于我国对于AI等人才培育启程较晚、优秀师资受企业高薪、大数据研究 条件诱惑而不断流失，底部工程及实现人才吃紧的状况在短期内将进一步扩大。 预估2020年，人工智能人才缺口将进一步扩大至750万，2025年达950万。在现 行人才短缺的大背景下，除了依托高薪聘请、组建实验室、国际化的研发布局之 外，各大企业如何吸引大数据、AI等领域稀缺人才、进而建立创新文化机制等留 住人才、充分发挥人才实力与效用，都将是未来考验企业经营者的一大难题。5G 生态全面爆发2019年作为5G发展元年，在监管方的牌照发放、运营商的基础设施积极建设、设 备供应商的5G产品推出等多方努力下，5G生态现已完成初步构建，2020年将成为 5G终端实现大规模普及的一年。与此同时，5G行业应用也将于2020年实现跨越 式发展。以AR/VR为例，由于5G高速率、低延时特性可有效改善过往沉浸式游戏 等AR/VR产品的使用体验，预计2020年中国市场较2019年将增长108%。对于制造 业而言，5G可用于移动机器人的协同动作控制、视频操作远程控制等，从而提高 生产线的效率。对于交通行业来说，5G更是实现高级别的自动驾驶、车载智能座 舱的关键基础配套。此外，随着5G与AI技术的愈发成熟，两者有望通过互促式发 展，形成乘法效应，带来更具颠覆性的发展机遇。对于企业而言，如何理解5G、 及时捕捉商业机遇、提前布局5G相关应用以赋能自身业务，将成为5G生态爆发时 代下实现自身业务与运营升级的关键。企业数字化创新价值链前移伴随互联网人口红利的逐渐消退，面向消费者的数字化业务规模已步入发展放缓 期，预计2020年，企业对于内部运营效率优化的关注度将进一步提升，带动企业 数字化重心从营销向生产供应链等价值链前端方向转移。比如，据估算，工厂数 字化可提升生产效率20%、物流中心数字化改造可将效率提升30%。在这样的发 展趋势下，将为两类企业带来发展机会：对于具备较强技术输出能力基础的企业 而言，应及时识别企业客户的潜在应用场景需求，开发相应的行业数字化解决方 案，丰富自身商业模式。对于技术输出能力有限、数字化水平尚处较初级阶段的 企业，应及早开展数字化转型规划、引入外部赋能，从而提升自身数字化水平， 提升企业在数字时代竞争力。TMT 企业开始关注精益管理、运营优化与提升当下TMT企业业务愈发多元化、区域愈发广泛化，运营与管理的复杂度显著提 升。成熟型TMT企业已开始通过组织调整、运营机制调整等方式，提升自身管理 水平。比如，阿里巴巴建立了“大中台、小前台”的组织机制；阿里更将盒马 升级为独立事业群，在下放更多自主权的同时，将运营信息直接传递给集团高 层，缩短决策与响应时间，提升运营效率。预计2020年，在粗放的市场红利褪 去、TMT企业业务与区域覆盖进一步多元化发展的背景下，TMT企业会更加关注通 过组织与运营模式调整，提升自身运营效率与快速响应能力。在诸多的潜在变革 调整方向中，中台变革值得考量：通过选择构建业务中台，则可固化通用能力、 提升配置效率；通过构建数据中台，则可整合多维数据、连通数据孤岛，从而盘 活数据的资产价值。不同的企业业务模式决定了对于中台的差异化定位，企业应 结合自身实际情况，寻求合适的路径。认知人工智能开始发展步入2020年，人工智能将从现有以感知智能为主技术方案逐步向认知人工智能技 术方案迈进。当前，人工智能蓬勃发展，人脸、语音识别等感知智能已初步实现 商业应用。然而，受数据、算力、方法模型的局限，传统感知智能的应用难以泛 化、交互人性化不足，催生向认知人工智能技术发展过渡。与深度学习的数据驱 动原理不同，认知人工智能范式不再依赖基于大数据的数理统计，而是以任务为 导向，通过自主认知、学习、推理、执行来实现以少量样本数据执行更多任务， 突破现有瓶颈。在2019年，认知人工智能企业已开始获得市场关注。预计在2020 年，将有更多认知人工智能企业进入市场，带动技术与应用发展。建议企业需紧 密关注外部技术发展环境，结合自身情况识别应用机会，投入相应人力与财力资 源，抢占技术先机。区块链市场规范化蓬勃发展虽然近年来我过出台了一系列针对加密数字货币的监管政策，但支持区块链发展 的主基调并未改变。为支持区块链技术的有序发展，北京、上海、杭州等地已发布政策文件， 通过实践具体的应用场景项目，加快产业布局。在区块链政策指引与项目支持的推 动下，预计2020年区块链将实现更为广泛的应用，包括司法系统下的电子证据管 理、金融领域下的区块链票据、公益领域中的资金管理、医疗领域的电子病历、产 业供应链的商品溯源体系等等。对于企业而言，可结合自身业务现状，挖掘区块链 于自身可应用场景，并可通过与区块链公司紧密合作等形式积极尝试。云市场渗透率持续提升受5G等外部技术发展日渐成熟与企业自身内部升级需求的驱动力影响，云市场 渗透率正持续上升，2019年中国云计算产业规模预计可达1290亿元，较2018年 上涨超过30%，企业云架构部署率也由2018年的仅40%上涨至50%，但相较美国 （85%）与欧洲（70%），中国云市场渗透仍有较大提升空间。预计2020年，在 供需双方的推动下，云市场渗透率将进一步上升并加速。此外，随着大量智慧终 端的普及、自动驾驶的逐步商用试点、智能制造在工厂端的切实落地等趋势，都 提出了对云计算服务更为强烈的需求。与此同时，由于全栈自主可控的云平台出 现，可进一步打消用户对于隐私与数据安全的顾虑，也有助于云市场渗透率的进 一步提升。在云渗透愈发深化的背景下，当下的企业所考虑的核心问题应不再局 限于是否部署云架构，而应考虑在诸多云服务提供商中如何选择、如何平衡本地 系统与云系统的交互关系、如何迁移重构以适配云端、如何充分发挥云优势，驱 动业务发展。架构生态多样化当下，X86架构服务器芯片以近90%的市场份额占据绝对主导地位，但是在未来智 能社会即将到来的大背景下，场景将极大程度的向多样化演进，这对不同类型的 芯片架构将产生不同的需求。比如以大数据搜索、云游戏等为代表的场景，其提 出了高并发性、端云协同性等要求，然而，依托现有的以X86为主的架构难以针对 各类场景都提供有效支持。因而我们预计在2020年，以ARM、RISC-V、MIPS为代 表的新兴芯片架构将迎来蓬勃发展。在这个发展趋势下，芯片、操作系统/应用程 序等产业链相关方，将形成多样化的生态效应，迎来重大发展机遇。首先，在芯 片层面，将带来相关芯片设计、封测等企业的发展机遇；其次，在软件层面，操 作系统、中间件、软件服务等相关企业将迎来多样化发展机遇。交通运输与物流规模化：预计中国交运物流行业未来受两股力量推动，进一步 带动行业整合及规模化发展。第一、政策驱动的行业规模化； 第二、市场驱动的行业规模化。政策驱动行业规模化：国家推动设施资源型企业加速整合以强化企业 市场化竞争能力，同时行业层面的政策同样间接推动相关市场的整合首先，从国家层面看，在深化推进供给侧结构性改革的大背景下，中国产业整合 覆盖的广度逐渐向公路、机场及港口等物流设施资源型产业延伸，以强化原有资 源配置效率、释放协同效应空间、提升综合服务能力。以海空领域为例，通过建 立省港口、机场集团平台以深度推进省为单位的资源统筹规划、业务协同发展的 目标。同时，行业层面的相关政策同样驱动市场逐步整合。其中，汽车运输行业 有鲜明代表性。行业法规强化了道路运输的合规要求，从而迫使一些缺乏核心竞 争能力、依靠原有非合规优势存活的运输企业逐步出局。未来，整合集团应深度 思考未来的整体发展战略，并明确业务和组织层面的整合思路。同样，领先、合 规的道路运力企业应把握整合契机。市场驱动行业规模化：增量市场向存量市场转变过程中交运物流企 业市场化整合加速随着市场整体增速放缓，经历了高速成长期的中国物流行业将从增量攫取向存量 争夺转变。因此，市场化整合的趋势预计将愈发明显，各物流细分行业在汰弱留 强的过程中呈现出明显的集中度提升态势。对于标准化、规模化程度较高的快递 行业来说，行业集中度显著提升，头部企业规模优势壁垒显现，而非头部玩家面 临被整合或被出清的发展危机。与此同时，在非标属性明显、行业仍然分散的物 流专线市场，新兴整合型平台正快速涌现，并受到资本市场热议。中国物流市场 相比美日等成熟市场仍然具有持续整合的空间，在客户诉求持续提升、竞争压力 逐步增加的背景下，企业应深度思考核心竞争能力的持续构建，以进一步抢占市 场份额、保持领先地位。全球化：预计中国交运物流行业将具备更为鲜明及坚定的全球 化发展视野。第一、国家视角驱动中资交运物流企业勇于往外 走；第二、企业视角要求自身必须往外走。国家视角的全球化趋势：“一带一路”为中资企业带来沿线基建、物 流通道搭建机遇在国家“一带一路”倡议的红利影响下，针对沿线国家的基础设施和物流大通道的联 通建设成为热点。包括国资和民营在内的中资企业纷纷加速了一带一路沿线海外物 流业务布局及物流资源的投资与收并购步伐。以港口、机场、铁路、高速公路等为代 表的国资背景基础设施型企业正加速布局国际业务，积极加强海外物流基础设施资源 的所有权及运营权的获取。同样，领先物流企业正加强跨境物流及当地物流业务的布 局，同时积极提升对沿线国家优质物流资源和合作伙伴的识别与合作。未来基于一带 一路的重要物流节点的资源卡位将成中资出海重点。企业在加速海外物流资源布局的 过程中应积极思考未来整体国际化战略，同步形成明确的商业及盈利模式。企业视角的全球化趋势：交运物流企业主动推进国际化，寻求“新常态” 下海外增长点随着国内经济步入“新常态”，国际化成为领先物流企业保持业务持续增长的重要 战略方向之一。企业通过海外仓物流资产投入、海外落地配团队的收购和搭建、海 外物流服务延伸等方式，逐步完善全球供应链及物流基础网络，践行供应链及物流 全球融合的发展目标。与此同时，伴随中国制造全球出海的步伐，一批拥有全球供 应链服务能力的物流企业正快速崛起。以品牌出海领先的3C行业为例，相关企业配 合品牌出海，正积极在东南亚、中东等新兴发展国家布局供应链及物流服务网络， 以帮助上游企业出海奠定全球中后台服务保障能力。同样的，以航空领域为例，国 有三大航亦将国际化作为未来重要的战略抓手，均加大国际市场资源投入，并在欧 美等主要海外民航市场发展本土合作伙伴。中国供应链及物流企业需要进一步明确 其国际化战略和布局方向，从而快速建立全球化供应链及物流服务能力。差异化：市场需求逐步细分及市场竞争逐渐加剧将驱动物流行业的 差异化特征愈发明显。第一、消费者诉求差异化推动物流商业模式 迭代、细分；第二、中国物流玩家在高度竞争的市场环境下将进一 步差异化自身定个位，构建核心竞争壁垒。交运物流行业模式差异化：物流市场的需求细分化正推动着物流商业模 式的创新伴随新零售改造的不断深化，物流需求场景正在不断迭代与细分，推动着中国物流 模式的不断创新。随着以餐食外卖场景为主的即时配送服务的普及，用户越来越高 的分钟级时效诉求正推动着物流模式的迭代，驱动传统物流模式的升级和演变。因 此，“前置仓”、“店仓一体”等区别于传统中心网络制式下的物流商业模式不断迭 代涌现，而这些创新型物流模式又反向倒逼传统物流企业进行产品和服务的升级。 在供给端，物流模式的创新也在改变着传统低效的供销模式，B2B产业供应链近年 来亦呈现出蓬勃的发展态势。中国物流企业在夯实自身核心主业的过程中，应高度 关注行业变革趋势，并积极思考自身商业模式的升级机遇。物流企业能力差异化：领先物流企业致力于核心能力锻造，构建差异化 的专业壁垒面对越发激烈的市场竞争，中国物流行业未来将逐步分化出角色定位差异更为清 晰、协作更为紧密的三类物流企业，包括供应链整合商、运力提供商和基础设施提 供商。不同类型的物流企业致力于差异化核心能力的构建，形成专业壁垒。对运力 提供方而言，运力资源的组织和管理、线路规划能力等是实现交付时效及成本最优 的关键。对供应链整合商而言，积极提高供应链整体协同效应与规模效应是制胜关 键。相应地，对物流基础设施提供商而言，进一步强化网络结构、提升供应链各节 点的运营效率，是未来竞争关键。物流企业应充分尊重所在细分行业的特征及企业 自身基因，以充分构建差异化核心竞争能力，打造未来的制胜之钥。跨界化：事实上，中国交运物流行业逐步呈现出跨界化的发展态势。 第一种跨界来源于企业自身的业务边界，领先企业已经不仅仅满足于 单一细分领域的业务发展，而是围绕满足客户综合物流需求的一站式 服务能力构建；第二种跨界则来源于竞争对手的识别，尤其在供应链 领域，领先企业后台能力正逐步独立及外化，对传统企业构成竞争。企业自身业务的边界跨界化：物流企业逐步开展及加强多元业务探索传统物流行业细分领域界限正逐渐模糊，多元化已经逐步成为领先物流企业的发展 实践。一方面相邻细分行业的多元化将有助于企业释放协同潜力、延伸优势资源， 同时，多元化也成为物流企业满足客户一站式物流诉求、寻找新增长点的普遍选 择。在标准化物流产品领域，快递与快运作为典型的标准化网络型物流行业，相关 企业正在积极跨界发展。同样，近年来领先物流集团通过打造围绕客户的综合物流解决方案，构建包括快递、重货、冷链、同城即时配、合同物流、跨境物流等多网 并存的综合物流网络。事实上，我们在航空领域同样观测到类似趋势，主流航司一 方面从单一客运服务商发展为综合型旅游产品集成商，另一方面从单一货运承运人 发展为综合物流服务商。中国物流企业应在跨界发展的过程中尽速获取相关经验和 能力，并释放业务协同效应。成本与盈利中心的边界跨界化：内部供应链能力沉淀，并对外服务形成 新盈利点基于内部能力固化、业务化，从而打造对外服务能力的商业模式，正逐渐成为中国 企业的新盈利点。在生产制造和餐饮零售行业，均涌现出由此类行业领先企业剥离 出来的独立供应链服务企业。一些成熟的制造业企业将VMI仓库管理、供应商原料 清关、入厂物流服务等核心供应链服务进行剥离，形成独立了供应链业务以对外向 市场提供服务，并依托母公司上下游企业客户或供应商资源，快速拓展了外部业 务，成为智能制造领域的领先供应链综合服务商。参考领先标杆，传统企业将体系 内优势供应链服务能力进行市场化服务不失为一种在经济常态化发展中寻求破局的 思路。如何培育和沉淀核心竞争力、如何实现外部客户的拓展、如何平衡内外部客 户，将成为业务独立过程中的重点问题。智慧化：中国物流行业的智慧科技武装将驱动行业提质增效、培育新 晋玩家。资本市场及企业对物流智慧科技应用场景的落地拥有高期待自动化、人工智能、大数据、物联网等技术驱动的物流科技应用场景的落地正成为 行业热点。除资本市场外，越来越多的物流巨头以物流科技产业基金、集团研发投 入等形式加紧布局物流智慧科技，其背后是对智慧科技驱动行业降本增效的高度期 待。企业如何前瞻布局、结合现状、拥抱未来值得所有从业人员思考。智慧科技在物流行业的快速落地及应用将催生行业新赛道、孕育新玩家事实上，一批“技术型选手”正通过科技手段来解决传统物流模式下的行业痛点， 并带来全新的客户服务体验。比如在典型的公路运输、海运货代等领域，正涌现出 诚如无车承运平台、数字货代等新玩家。预计物流智慧科技在未来一段时间内将成 为企业卡位、创造行业新赛道的重要力量。（报告来源：罗兰贝格）（如需报告请登录未来智库）