商业中心可研报告

1、项目背景目前海南全省正在坚持中国特色、对标世界最高水平开放形态，分步骤分阶段加快推进自由贸易港建设。海口市作为海南省省会，是全省政治、经济、文化和交通中心，在自由贸易港建设中占有举足轻重的地位。根据《2019 年海口市国民经济和社会发展统计公报》，2019 年海口市实现地区生产总值 1,671.93 亿元，同比增长 7.5%，保持稳中有进的发展态势。其中第三产业增加值 1,324.75亿元，同比增长 8.8%，第三产业作为经济稳定器的作用更为明显，已成为海口市经济增长的支柱产业。截至 2019 年底，海口市认定总部企业 24 家，其中 2018年以来新落户总部企业 5 家，现有总部企业 19 家，综合型（区域型）总部企业19 家，高成长型总部企业 5 家。2019 年海口市全年新增市场主体 9.54 万户，比上年增长 54.4%，占全省的 39%。本项目位于海口市城市中心的大英山 CBD，大英山 CBD 整体定位为自贸港中央商务区、省级行政文化中心，是集行政、商务、教育、文化、购物、休闲娱乐、居住为一体的城市核心，承担着海口市完善国际旅游岛中心城市职能的重大作用。项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括 5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施，其中免税商业将以综合购物、精品专卖、个性专卖为主，目标为打造海口市规模最大、规格最高、货品最全的一站式精品免税购物中心。项目建成后，其规模性的商业体量和丰富业态，将持续吸引大量的旅游者和城市居民前往购物和体验，有利于提升大英山 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。2、项目概况项目名称：海口市大英山新城市中心区 D01 地块办公商业综合体项目。项目实施主体：海南国善实业有限公司。项目实施地点：海口市大英山新城市中心区 D01 地块（东至 D09 地块，南至国兴美食城、海之南外国语实验学校，西至五指山南路，北至国兴大道）。预计投资总额：256,164.25 万元。规划建筑面积：21.8 万平方米。3、项目建设内容项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括：5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施。项目拟新建总建筑面积约 21.8 万平方米，其中地上建筑面积约 11.9 万平方米，地下建筑面积约 9.9 万平方米。项目地上部分由商业裙房及一栋超高层办公塔楼组成。项目地下室共四层，其中地下一层为商业，地下二至四层为车库及后勤辅助用房。本项目商业总面积约 7.0 万平方米，办公总面积约 6.8 万平方米，其余功能为停车、后勤、设备等配套功能。4、项目投资估算经估算，本项目总投资为 256,164.25 万元，其中建筑安装工程费 206,726.21万元，工程建设其他费用 34,683.44 万元，预备费 11,854.93 万元，建设期贷款利息 2,899.67 万元。5、项目进展及审批情况截至本报告出具日，国善实业已取得项目用地的《国有土地使用权证》，并就本项目完成了海南省企业投资项目备案（项目代码：2020-460107-70-03-019873）及建设项目环境影响登记表备案（备案号：202046010700000266）。6、项目实施的必要性（1）落实自贸港建设总体方案和区域规划要求，享受大英山国兴大道 CBD区位优势红利《海南自由贸易港建设总体方案》要求将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，提出大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。随着海南离岛旅客免税购物新规落地，位于城市核心区域的商业地产项目将因海南的政策和人口红利拥有良好的开发运营前景。此外，自贸港通过税收优惠、人才引进政策吸引了来自世界各地的跨国企业、金融机构、大型总部集团入驻，总部经济快速催生高端写字楼营商需求。大英山及国兴大道 CBD 区域被定位为国际旅游岛中央商务区、省级行政文化中心，未来将成为汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能的综合服务功能。本次非公开发行募投项目未来将在大英山及国兴大道 CBD 新建城市商办综合体，将充分响应《总体方案》对海南自贸港建设的要求，强化海口市旅游中心功能，同时享受大英山国兴大道CBD 区位优势的红利，提升公司的市场竞争能力及盈利能力。（2）打造总部经济高质量发展“新引擎”，拓展商业、办公综合体的建设和运营领域《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，要“支持发展总部经济”。近年来，海口持续优化营商环境，营造良好的发展“软环境”，吸引了阿里巴巴、字节跳动、大唐集团等知名总部企业相继在海口落地。本次非公开发行募集资金将用于在海口核心 CBD 区域建设商业办公综合体，不仅推动上市公司在原有产业基础上逐步向商业、办公综合体的建设和运营领域拓展，还能够为打造海口总部经济“新引擎”添砖加瓦，提升大英山及国兴大道 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。7、项目经济效益经测算，本项目的内部收益率（税后）为 10.6%，静态投资回收期为 9.3 年，动态投资回收期 14.4 年，项目具有良好的经济效益。

一、地理位置项目场址位于济南市市中区，四至为：东至阳光新路，西至兴济河，南至卧龙路，北至刘长山路。交通十分便利，地理位置极为优越。二、建设规模济南欧亚大观商都·城市综合体项目总用地面积为4.6公顷，规划用地面积27163平方米，总建筑面积255330平方米。其中地上建筑面积190140平方米，主要建设商业、餐饮、娱乐、休闲、购物、写字间、公寓等功能；地下建筑面积65190平方米，主要建设地下车库和其他附属用房等。项目同时进行场区道路和绿化建设。三、项目投入总资金初步估算，项目总投资为142800万元，其中：建筑安装工程费用93300万元、其他费用42700万元、基本预备费6800万元。四、主要技术经济指标1、济南市主要商圈分部情况济南比较突出的有七大成熟商圈：泉城路商圈、经四路商圈、西市场商圈、英雄山商圈、花园路商圈、北园大街商圈和洛口商圈。泉城路商圈：泉城路商圈坐拥泉城广场，是济南市核心商圈，也是济南最大的综合商圈。它拥有泉城路、泺源大街两条主要商业街和舜井街、芙蓉街、朝山街等几条副街。其中尤以泉城路大型商超最为集中，泺源大街则聚集数家星级酒店。经四路商圈：经四路商圈东起共青团路，西至纬十二路，主要商业街由人民商场、人防商城经四路段和大观园商业街构成。大观园商业街再往西延伸的经四路段，以美容美发用品街和各个特色小商铺构成。西市场商圈：西市场商圈是济南西部的综合商圈，以综合百货和小商品两大主力业态着称泉城，是综合商业街和专业商业街结合的典范。以华联商业街为主街，纬十路、纬九路、经二路为副街，外延扩展至济南经纬路片区老商业街，如万紫巷商业街。英雄山商圈：英雄山商圈是济南南部综合商圈，以马鞍山路为主要商业街，东连体育中心，西至英雄山路。以体育休闲、小商品和文化用品为主要经营业态。花园路商圈：花园路商圈以花园路东段为主要商业街，核心位置济南市工程咨询院15在洪楼广场附近。以大润发超市和银座洪楼店为主力商厦，中小服装店、餐饮店居多，以生活消费品为商圈主营品类，其实力应属济南次级商圈。北园大街商圈：北园大街商圈以北园大街为商业主轴，是济南市最大的专业商圈，主营家居、建材、五金、电工电料。中恒商城、白鹤建材城、东亚家居、富雅家居、居然之家等大型家居建材批发市场自西向东分布于北园大街两侧。近几年大型超市也纷纷在此设店，华联超市北园店、银座北园店，逐步使这一专业商圈向综合化发展。泺口商圈：泺口商圈是济南市的大型专业化商圈，批零兼顾，以纺织品、服装鞋帽为主营品类。包括泺口服装市场、洛口鞋城、窗帘城、家具辅料市场等，而新开业的山东通讯城也渐渐成为了该商圈的主要成员之一。洛口商圈现如今正以清河北路的改造连接东部的济南木材批发市场、黄台装材市场，并以区位优势与北园大街商圈一起构成了济南北部品类齐全的综合性专业化大商圈。2、济南综合性商业街介绍济南综合性特色商业街集中在泉城路商圈、西市场商圈和英雄山商圈。主要商业街有：泉城路、泺源大街、朝山街、经四路、经二路、马鞍山路。3、济南专业性商业街介绍济南市专业性商业街主要集中在济南北部，洛口商圈和北园大街商圈。主要商业街有：济泺路、北园大街、水屯路。商业街总体而言是伴着商圈而发展，但也有些特色商业街，由于济南市工程咨询院16主力消费群体的集中而脱离商圈。例如山大路济南科技市场，山师东路。两者都毗邻高校，主力消费群体集中，因此它们成了脱离商圈发展的特色商业街区，并以自身的专业性，引导着济南乃至周边地区。4、济南市概况济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置。济南市现辖市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；6个市辖区，平阴县、济阳县、商河县3个县，代管章丘市1个县级市。2010年全市生产总值3910.80亿元，比上年增长12.7%，其中：第一产业增加值215.17亿元，增长4.8%；第二产业增加值1637.45亿元，增长11.0%；第三产业增加值2058.18亿元，增长14.9%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达到1145.1亿元和266.1亿元，分别增长39.3%、26.6%。全部税收527.7亿元，增长21.2%；税收占生产总值比重13.5%，提高0.5个百分点。企业景气指数平均136.8点，提高14.7个点。2010年城市居民人均可支配收入25321元，“十一五”期间年均增长13.3％；农民人均纯收入8903元，“十一五”期间年均增长13.1％。

电商运营中心建设项目1、项目基本情况电商运营中心建设项目计划于深圳市建设公司电商运营中心，总投资11,552.31 万元，其中工程及设备费用投入 11,002.20 万元，预备费 550.11 万元。项目拟建设集办公、展示、设计、体验等功能于一体的电商运营中心，包括办公区、直播间、秀场、样衣间、摄影棚、搭配间、版房、面料室、体验中心等模块，预计建筑面积 8,000 平方米。电商运营中心建设项目建成后，公司将加大电商、直播平台，社交媒体等领域的投入力度，拓展多元化的网络销售渠道，完善电商中心职能、优化管理体系，升级零售数字化系统，进一步增强公司线上渠道的运营能力及品牌推广力度。2、项目建设背景（1）我国网络零售市场规模持续增长，服装行业线上渗透率不断提高中金普华产业研究院分析近年来，在电商平台快速发展、实体经济线上化经营不断展开、物流等基础设施日益完善、下沉市场消费潜力逐渐释放等因素的共同推动下，我国网络购物用户规模和人均网上消费保持较快增长态势。根据中国互联网信息中心数据显示，2015 至 2019 年，中国网络购物用户规模从 4.13 亿增长至 6.83 亿人，年复合增长率达到 13.40%，中国网络购物群体占总人口比重从 30.12%增长至48.79%，近 5 年新增人数高达 2.7 亿人。相比网络用户规模，网上零售总额增速更为迅猛，根据国家统计局数据显示，2015-2019 年，我国网上零售额从 3.87 万亿元增长至 10.63 万亿元，年复合增长率达到 28.74%，与此同时，人均网上零售额大幅提高，从 0.94 万元增长至 1.56 万元。2015-2019 年中国网络用户规模及网上零售总额情况数据来源：中国互联网信息中心，国家统计局在网上零售总额快速增长的背景下，作为网络零售的重要品类，我国服装行业线上零售额也取得了大幅增长。根据 Euromonitor 数据显示，2015-2019 年，我国网上服装销售总额从 4,306.4 亿元增长至 10,133.7 亿元，复合增长率达到23.86%，线上销售总额占比从 39.24%增长至 47.04%，互联网已成为我国服装行业最为重要的销售渠道之一。在消费者线上购买童装意愿增强的背景下，我国童装企业积极推动线上销售渠道建设，行业内主要企业线上渠道交易规模有望持续扩大。2015-2019 年中国服装线上交易市场规模数据来源：Euromonitor（2）电商行业商业模式不断创新，新兴业态发展提速中金普华分析目前行业内企业线上销售的主要渠道以天猫、京东等综合电商平台和母婴电商为主，销售占比超过 80%，随着近几年社交电商、直播电商的兴起，服装企业开始积极与互联网平台合作，利用直播、社交媒体等方式拓展线上销售渠道。在新渠道的建设过程中，企业组织的电商购物节、直播等线上活动逐渐成为童装品牌进行营销推广、获取新客户、以及与客户互动的重要窗口，在品牌建设中日渐发挥重要的作用。2015 年后，电商平台的社交化趋势和社交平台的电商业务开拓，共同推动了社交电商行业市场规模的快速增长。根据中国互联网协会数据显示，2019 年，我国社交电商市场规模达到 20,606 亿元，社交电商销售额网上零售额占比达到19.38%，2015-2019 年间市场复合增长率高达 83.45%，显著高于中国线上零售交易额总体增速。在互联网获客成本持续上涨的背景下，“私域流量”能够帮助企业及商户利用自身影响力，建立粘性较高的消费者群体，减少获客成本，因此广受零售领域的企业及商户的推崇。零售企业在加速完善自身会员体系和线上线下联动系统建设的基础上，利用社交电商平台高效开展业务，成为社交电商行业发展的重要推动力量。2015-2019 年我国社交电商市场规模数据来源：中国互联网协会2016 年，在淘宝等电商平台的推动下，直播形式的电商业态快速发展。根据艾瑞咨询数据显示，2017-2019 年，我国直播电商规模从 209 亿元快速增长至4,513 亿元。另根据互联网信息中心数据显示，截至 2020 年 3 月，我国电商直播用户规模已达 2.65 亿，占同期网购用户的 37.2%，占直播用户的 47.3%，大量直播观众和综合电商的消费者转化为直播电商渠道的购物群体，直播电商正迅速成为线上消费的重要形式。2017-2019 年我国直播电商交易额单位：亿元数据来源：艾瑞咨询（3）疫情加速服装行业线上渠道建设，品牌服装企业线上运营能力提高受新冠肺炎疫情影响，2020 年上半年，我国线下零售渠道销售额大幅下降，服装行业也遭受一定程度冲击。据工信部消费品工业司数据显示，2020 年 1-6月，限额以上单位服装类商品零售额累计 3,609 亿元，同比下降 21.8%，穿着类商品网上零售额同比下降 2.9%，服装行业零售总额受疫情影响较大，但总体而言，服装行业线上零售额受疫情影响远低于线下渠道。2020 年 1-6月服装行业零售情况数据来源：工信部为了应对疫情对线下渠道带来的收入减少，服装企业一方面通过减缓开新店速度或关闭部分盈利能力较弱门店，以减少线下渠道现金流缩减产生的影响，另一方面加大线上渠道建设力度，通过直播、促销等活动进行全方位的营销推广，在一定程度上提升了企业线上渠道的运营能力。3、项目实施的必要性（1）增强公司线上渠道优势，丰富电商业态，推动线上业务持续发展近年来，随着电商行业销售业态不断细分，母婴产品类的垂直电商、直播电商、社交电商等业态成为促进童装产品线上销售的重要渠道。以直播电商业务为例，近年来我国直播电商以其信息密度高、真实感强、互动效率高、打破空间限制等优势快速崛起。根据艾瑞咨询数据，截至 2019 年底，直播电商整体成交额达 4,512.9 亿元，同比增长 200.4%，仅占网购整体规模的 4.5%。预计未来 2022年直播电商交易规模有望达到 28,548 亿元，占网购交易量超过 20%的比例。基于上述行业趋势，积极把握销售赛道切换机遇，布局新兴电商业态，将成为童装企业谋取发展的必然举措。公司作为较早切入电商销售领域的童装企业，目前电商团队已初具规模，取得了较好的线上销售业绩。随着电商业态的多元化发展，童装企业线上渠道开始面临新的机遇和挑战。为积极把握电商新业态领域快速发展机遇，高效开展线上业务，持续提升电商部门的运营能力，公司亟需完善电商运营基础设施和专业化团队建设。未来随着本项目的实施，公司将在巩固传统电商业务的同时，新建包括电商中心运营场地及各类软硬件配套设施，为公司线上零售业务的发展提供有力保障。（2）优化线上业务运营体系，为收入持续增长奠定基础为顺应消费者网络购物及电子商务的发展趋势，公司于 2009 年开展线上业务，至 2019 年，线上业务实现营业收入 4.67 亿元，已占公司整体营收的 35.23%，成为公司产品重要的销售渠道之一。线上业务无论在产品定位、开发频率、销售场景、供应链体系均与线下业务有所不同，原有的线下业务体系（如供应链、设计团队等）面对的差异化业务协作需求会随着线上业务的迅速增长而暴增，因此搭建完善、独立的专业化线上业务运营体系势在必行。本项目实施后，公司将在扩大电商中心场地的基础上，持续加强线上业务设计、营运、售后服务团队建设，从软硬件两方面提高公司线上业务的销售、设计、服务能力，为公司线上业务收入的持续提升奠定基础。（3）推动公司电商零售数字化系统全面升级近年来，数据与人工智能技术成为助推线上零售发展的重要力量。服装行业的数字化服务能力成为行业的重要竞争要素之一。随着公司业务规模的扩大，仅依托业务平台的零售数字化系统已无法满足公司的实际需求。公司需要进一步完善业务中台建设，形成公司经营可视化系统、消费者智能分析系统等能够高效指导公司经营的“大中台系统”，服务于公司经营管理、线上线下渠道的运营、产品开发，以更好协调各类电商业务，保持公司在直播电商、社交电商业务等细分业态销售的竞争优势，推动公司业务持续增长。此外，受益于计算机视觉、自然语言处理、深度学习算法等新兴技术的发展，作为企业数字能力沉淀与共享的数字中台越发成为零售企业数字化信息系统中不可分割的一部分，不但有助于零售企业形成数据资产，且通过与业务中台协作，可实现用户洞察分析、精准营销、价值挖掘、供应链网络效率优化等数据价值应用。公司将通过本项目的实施在原有信息数字化系统基础上引入数据平台，业务中台沉淀的业务数据将导入数据平台进行数据挖掘及数据分析，再将分析结果以反馈的形式支撑业务中台的应用，后续应用产生的新数据流转到数据中台，形成数据闭环。通过数据平台的赋能，公司的电商零售数字化系统将实现智能化升级，最终实现公司数据分析处理、业务响应及资源弹性管理调度等多项能力的提升。4、项目可行性分析（1）丰富的电商运营经验为项目开展提供经验支持公司是国内较早进入电商领域的童装企业，自 2009 年开设线上渠道以来，产品线上销售额持续增长，从 2013 年的 0.60 亿元增长至 2019 年的 4.67 亿元，销售占比从 8.60%增长至 35.23%，已达到童装行业领先水平。在日常运营中，公司通过电商平台旗舰店、线上经销商等线上平台频繁组织电商促销、品牌建设和会员活动，取得了显著成效。以影响力最大的天猫商城的“双 11”活动为例，2017-2019 年公司连续三年在“双 11”活动中销量位居童装销量前六名；2018年安奈儿品牌首次销售过亿，成功跻身天猫双 11 亿元品牌俱乐部；2019 年公司天猫自营旗舰店单店销售额突破 1 亿元。经过多年的业务实践，电商部门积累了丰富的产品运营和品牌推广经验，为电商运营中心建设项目的设计、实施提供了有力保障。（2）多元化的线上营销渠道为项目实施提供有利条件目前公司线上销售渠道已覆盖淘宝、天猫、唯品会等国内知名电商平台。除平台型电商外，公司还积极搭建线上自营渠道，于 2019 年上线了官方小程序“安奈儿 Annil+”，大力发展线上线下销售联动，并与辣妈帮、妈妈帮、宝宝树等国内主要母婴网站建立了长期合作，通过垂直网站建设品牌形象，持续拓展线上业务渠道。此外，公司还充分利用微博、小红书、抖音、快手等社交媒体平台，积极进行品牌宣传，不断总结经验，利用品牌优势提升线上推广效果。因此，公司通过与电商平台、媒体、母婴垂直网站等多元化的线上渠道的合作，有助于推动电商运营中心建设项目业务的顺利开展。（3）成熟的电商信息化解决方案为项目实施提供技术保障我国电商产业经过近二十年的发展，无论是在系统开发还是网络基础设施建设方面均已十分成熟。系统开发方面，业务/数据中台系统、智慧商品运营系统、供应链高效协同系统等，已被大量应用到各类零售企业电商平台，企业只需根据行业特点及自身经营情况进行二次开发即可投入使用。网络基础设施方面，随着我国对网络基础设施的持续投入，网络传输速度以及传输质量已得到明显的提升，也为电商运营中心建设项目的实施提供了坚实的基础。5、项目概况（1）项目建设内容电商运营中心建设项目计划于深圳市建设公司电商运营中心，项目拟建设集办公、展示、设计、体验等功能于一体的电商运营中心，包括办公区、直播间、秀场、样衣间、摄影棚、搭配间、版房、面料室、体验中心等模块，预计建筑面积 8,000 平方米。电商运营中心建设项目建成后，公司将加大电商、直播平台，社交媒体等领域的投入力度，拓展多元化的网络销售渠道，完善电商中心职能、优化管理体系，升级零售数字化系统，进一步增强公司线上渠道的运营能力及品牌推广力度。（2）项目投资情况电商运营中心建设项目总投资 11,552.31 万元，其中工程及设备费用投入11,002.20 万元，预备费 550.11 万元。（3）项目实施主体电商运营中心建设项目由深圳市安奈儿股份有限公司及其全资子公司负责实施。（4）项目建设周期电商运营中心建设项目计划实施周期为 36 个月。（5）政府审批情况截至本报告公告日，电商运营中心建设项目涉及的相关备案、环评事项等手续正在推进办理中。

福安市东百广场建设项目1、投资项目总体情况项目名称：福安市东百广场建设项目（商业部分）项目建设单位：福安市东百置业有限公司项目位置：富春溪的西岸湖口片区2013--47号地块项目主要建设内容：富春溪的西岸湖口片区2013--47号地块商业区建设。项目概述： 项目总用地面积52,841平方米，总建筑面积137,682平方米。本项目预计投入总金额 信息披露文件 - 2 - 为111,195.21万元，规划建设商业、办公设施。预计开工时间为：2016年8月，预计完工时间为2018年7月。 2、目前项目进度 目前该商业地块项目已备案、设计方案总评审已过、土地证已分割发证、已办理用地 规划许可等。项目建设必要性（1）满足当地消费市场需要和促进经济发展目前福安市的经济发展迅速，这为该项目的建设创造了良好的商业氛围。实施本项目的建设，是商业地产加快发展，提升水平的难得机遇。在这种良好的机遇面前，商业购物中心作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动当地经济增长的重要力量， 带动上下游企业投资，为城镇建设提供大量资金，提供大量就业机会。同时，城镇环境的改善，可为经济发展创造良好的条件，有利于形成良性互动的运行机制，加大了蕉城、周宁、南平政和、霞浦、寿宁、浙江泰顺、柘荣、福鼎等周边县市与福安市的经济交往，将经济辐射范围覆盖至整个闽东北地区。（2）提升城市形象和促进城市发展加快城市化建设是福安市政府的重点工作。近年来，福安市加大加快城市建设步伐。商业购物中心的发展可以带动一个区域的发展，随着城镇一体化建设的推进，商业购物中心在城镇发展建设中具有重大的影响力。本项目的建设符合福安市城市规划和富春溪的西岸湖口片区控制性详细规划。项目建成后将是福安市最具规模、业态最丰富的集中式商业消费场所，对促进当地商业繁荣和经济发展将起到举足轻重的作用。（3）满足当地居民对商业消费的需求随着福安市经济的发展和城镇化进程的推进，当地居民的消费水平有了很大的提升。近年来，由于福安市人口较快增长和居民生活水平的不断提高，对餐饮、影院、娱乐、酒店、购物等的需求迅速增加，消费市场需求旺盛，本项目的建设适应了当地人口增长的需要。项目前景福安市老城区三面环山，只有西南面富春溪接江出海，而现在正在新开发的福安新区离老城区不到3公里，“福安东百广场”项目就处于老城区与新城区的必经之处，成为新老城区的商业经济中心，地理位置非常突出。福安市中心老城区本身地少人多，可供开发的商业土地极缺，多年经济的发展促使各乡镇居民都拥往城区，使得老城区商业密集、交通拥挤、住房紧张、车位缺乏。根据2010年福安政府总体规划战略，政府机关、银行、学校、商业、新建住宅、酒店等已逐步向富春溪、溪北洋新区迁移发展，目前富春溪两岸已建成及在建多个城建、地产项目，但一直未有多业态一体化的城市商业购物中心。 已建成的多个住宅小区占地面积窄小， 商业都是以沿街底商零售店铺形式存在，高级酒店更是缺乏，无法形成办公、休闲、餐饮、购物、住宿一体的集中商业业态。“福安东百广场”项目是福安市区目前在建的大型城市商业广场，地处繁华地段，四条高速直通项目地，交通宽敞便利，且离市中心的行政服务中心、广电大厦、市民广场、浅水湾公园只有1公里左右路程，未来更是服务于全市经济、辐射周边县市乡镇，是福安市乃至宁德地区的主要消费、购物、娱乐、住宿场所。1、优化资本结构，增强抗风险能力 近几年，公司业务规模快速扩大带来大量的资金需求。截至2015年9月末，合并报表 负债总额为332,775.37万元，其中有息负债为148,380.00万元，合并报表资产负债率为 63.96%，流动比率为1.45、速动比率为0.52。 从零售业上市公司的整体情况看，2015年三季末平均资产负债率为51.69%，流动比率 为1.26，速动比率为0.98。公司的资产负债率较高，速动比率偏低。按照本次募集资金的 上限和公司2015年三季度的财务数据测算，本次非公开发行完成后，公司合并报表资产负 债率将降至47.30%，流动比率将上升至2.04，速动比率将上升至0.93。公司的资本结构将 得到有效改善，抗风险能力将得到提升，有利于公司长期稳健的发展。2、降低财务费用，提升盈利能力 随着公司有息债务规模的扩大，公司财务费用的负担较重，影响了公司的盈利规模。 2012-2014年和2015年三季度，公司有息负债金额分别为119,309.02万元、127,609.02万 元、115,899.02万元和148,380.00万元，利息支出随负债金额增长较快。本次非公开发行 完成后，公司财务费用将有效降低，盈利能力将得到提升。

（报告出品方/作者：国信证券，任鹤、王粤雷）报告综述房企开发购物中心的三大模式：群雄逐鹿，各显神通商业地产是居民进行消费活动的主要场所。在“双循环”背景下，消费的繁荣会带来商业地产的繁荣。据此，我们推出商业地产系列专题报告。 本篇为系列报告的第二篇，主要分析购物中心的三类主流开发模式及典 型房企的租金收入和投资回报率表现。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型利用可售部分的利润填补持有部分的资金缺口，同时开发期间富余现金流可实现资产规模滚雪球。该模式的关键要素是：1）取地价格低；2） 发展速度快；3）招商能力强。能够抢先锁定低能级城市商业空间，但销售业绩过于依赖综合体、运营团队扎根管理难度大、后期资产盘活难。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型项目中的持有物业面积占比更高，房企以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金” 的商业地产逻辑；但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”的现实 问题。因此需要房企 1）品牌有魅力；2）融资成本低。该模式在资本市 场的认可度高，但已属红海，竞争激烈。存量更新：求精，以大悦城为典型很多早期过时的商场占据着较好的地理位置，却缺乏改造能力面临经营困境。房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能 带来明显的租金收入提升。“明知山有虎、偏向虎山行”的房企需拥有以 下关键要素：1）运营能力强；2）慢工出细活；3）资金杠杆足。该模式是获取管理输出项目的最佳渠道，但也对房企核心竞争力的要求极高。典型房企的运营表现对比：与选取的开发模式息息相关开发模式决定收入特征，华润置地 2019 年租金收入达到 91.5 亿元遥遥 领先，新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增速最高为 126%，新 城控股的总在管面积最大但租金单价水平最低。我们在同一口径下测算 投资回报率进行横向对比，华润置地和大悦城分别以 12.5%和 9.2%表现 领先。虽然新城控股和龙湖集团相仿为 6.5%，但龙湖拥有更高的城市能 级和更低的融资成本优势。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型模式特点：利用可售部分控制资金缺口，盈余现金流滚动资产规模产品结构：由销售型物业和持有型物业两部分组成的商业综合体。在“现金流滚资产”模式下，开发商除了建造自持收租的购物中心、写字楼、 酒店以外，还会在周边建造大量销售型物业主要包括住宅、酒店式公寓及沿街 商铺等。通过将可售物业以高周转模式开发，快速收回现金流。如新城控股的项目通常为“购物中心+商业街+住宅”的商业综合体，通过 销售商铺住宅等产品快速回款，覆盖建造购物中心的成本。资金节奏：支付集中在开发过程头尾，期间的富余资金可为其他项目作贡献。商业地产项目的资金投入集中在头尾，前期主要是土地款投入，后期主要包括 工程款支付、土增税清算等。待可售物业开盘后，销售回款迅速补充项目现金 流。在理想状态下，期房销售带来的利润覆盖购物中心建设成本后还有盈余， 而购物中心建成后投入运营还能源源不断为公司创造租金收益。但是，随着地价快速上升、房价涨幅收紧，大部分项目的资金节奏很难达到理 想状态。当前，一个典型项目的全周期节奏如下：期房销售带来的现金流将项目的实际资金缺口控制在可研预算内；盈余现金流可以先投入下一个项目的取地、开发可售物业、取证再销售， 实现资产规模的滚雪球；由于商场、期房的建设期较长，资金回正后的贡献期最多可持续 2 年左右， 资金的占用具有明显的延迟效果；资金缺口后期由租金收益及大商业的经营性物业贷等融资方式覆盖。以新城控股为例，采取“现金流滚资产”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：取地价格低“现金流滚资产”模式对销售物业现金流覆盖投入成本的比例有较高要求，土 地成本低、预售条件宽松才能创造以出售住宅、公寓、商铺等可售物业供养大 商业前期建设成本的必要条件。新城控股开发商业地产的取地价格较低。新城控股商业取地价格低主要有以下原因：基本上都是采用勾地模式获取土地，依靠丰富的渠道资源和谈判经验提高 了非标勾地的获取效率。先与政府协商谈判，锁定地块条件后再设置排他 性条件（例如公司行业排名、在营商场规模、最晚开业时间等）挂牌摘取。 该模式主要先依靠员工的人脉资源探索潜在出让地块、再与地方政府深入 沟通对于各项条件的关注点，对投拓能力要求很高。主要以商业地产竞争不算太激烈的低能级城市为拓展目标。截止 2020 年 底已开业的 92 个吾悦广场中，落在一线城市的仅有上海青浦吾悦广场 （2014 年开业）一个项目，76%布局在三四线城市。其中，有 21 个吾悦 广场布局在县级市或者县城，江浙两省占比 90%。从土储维度来看，截止 2020 年上半年末，新城控股 1.37 亿㎡土储的 42%通过商业综合体方式获取，64%布局在三四线城市。通过造商圈而非依赖商圈的打法，迎合了政府建设商业中心的需求。虽然 政府从勾地出让相较于招拍挂市场上直接竞价获取，但未来能通过商业氛围的营造改善居民生活水平、提升周边土地价值，实现政府、企业、居民 的三方共赢。关键要素 2：发展速度快 新城控股的商业地产发展速度快主要体现在两个方面。一是在手项目的开发速度快。新城控股是业内极少数能在开工 24 个月内甚至 20 个月实现大商业招满开业的公司，能满足当地政府对商业尽快开业、满铺开 业的期许。新城控股能做到开发速度快主要是由于以下 3 个原因：人才保障：新城控股起步之初从外部市场大量高薪聘请商业开发经验丰富 的人才，续以内部传承培养机制，预备充足的设计、工程、运营、营销、 财务人才后备池；制度沉淀：新城控股在高强度的商业地产开发过程中积累了丰富的管理经 验，沉淀了穿插施工、节点倒排、开发招商并行、开业筹备清单等管控制 度，显著提高工作效率、降低节点延误可能性；模板标准：新城控股在吾悦广场“有情怀、不复制、具规模”的基础上， 对基本要素采取标准化强管控模式，降低不可控风险。集中的产品线、标 准化的 8-10 万㎡ 规模、模板化的动线设计，都是是实现快开发的有力条件。二是新项目的拓展速度快。“现金流滚资产”模式要求不断拓展新项目贡献新的 可售物业，现金流才能滚起来，支撑到前期投入运营的吾悦广场开始收取租金、 或者顺利抵押变现。因此，与业内其他房企龙湖、华润、大悦城每年新增个位 数个购物中心不同，新城吾悦广场开疆拓土的速度很快。截至 2020 年 12 月 25 日，新城控股已开业及在建的吾悦广场已达到 156 座，分布在国内 118 个城市。关键要素 3：招商能力强三四线低能级城市的满铺开业需要房企极强的招商运营能力。一方面，品牌库要给力，与长期合作品牌签署联合拓展协议，吸引品牌商 共担下沉风险，或辅以旗下高能级城市购物中心项目的店铺资源作为交换。 新城控股目前已与 100 多个连锁品牌形成战略合作，为三四线城市项目的 招商提供有力保障。另一方面，本土化要积极，引入当地受欢迎的本土沿街商铺品牌并提供经营辅导，具有亲切感。即便如此，对低能级城市的商业环境信心不足、不愿意承担入驻运营不达预期 风险，仍有可能导致购物中心面临关键业态无品牌愿意入驻的尴尬局面。新城 的解决方案是自建商业配套品牌星轶影城和多奇妙儿童乐园。基于强有力的招商能力，新城控股的出租率从 2016 年至 2019 年来均维持 99% 左右，即使在受疫情影响的 2020 年上半年仍能保持 96%的高位，在业内属于 最高水平，保障租金收入的同时也打消了政府的顾虑，使吾悦广场的拓展盈利 形成良性循环。机会点和风险点机会点：抢先锁定较发达的三四线县级市大型商业地产布局空间。风险点：增量销售物业表现过好，掩盖存量持有物业运营难、盘活难的问题。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型模式特点：获取核心地，投入便宜钱“开发优资产”模式取地通常以在招拍挂市场竞争为主，项目中的持有物业面 积占比更高，以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。这也是开发经验丰 富的港资房企、新加坡房企在内地参与商业地产的主要方式。从运营角度上看， 最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；但从开发角度看， 也面临“拿地难、回报慢”的现实问题。以龙湖集团、华润置地为例，采取“开 发优资产”模式的公司均具备以下关键要素。关键要素 1：品牌有魅力龙湖集团和华润置地均属于较早开始进军商业地产的房企，甫一开始便致力于 打造标杆项目。由于主打特色鲜明，商业品牌在消费者中已产生一定影响力， 市场认可较高，一二线主要城市政府愿意引进龙湖和华润赋能本地商业环境。关键要素 2：融资成本低财务状况健康，方能承受重资产投资和利息支出的负担。开发优资产项目前期 需要投入大量资金，由于收回资金的周期漫长，房企的融资成本低是必要保障。 融资成本通常与房企的违约风险有关，通常房企销售规模越大、资金杠杆越低， 违约风险越低。龙湖集团、华润置地的财务表现在内地房企中属于佼佼者，近 年来净负债率在 50%左右、融资成本均在 4.5%左右。即使在销售规模 Top20 的房企中，也处于较好水平。机会点和风险点机会点：资本市场的认可度高 一二线核心地段商业地产的盈利逻辑非常清晰：伴随人口涌入，城市成长，未 来购物中心资产不断增值，租金单价持续上涨，投资回报率越来越高。因此在 资本市场上抵押融资变现均较容易。风险点：红海市场竞争激烈 好资产所在的一二线城市增量空间有限，市场竞争激烈；而表现优秀的存量项 目仍需要持续更新以保持对客户的吸引力。存量更新：求精，以大悦城为典型模式特点：以被认可的运营能力撬动资金杠杆，激活“休克鱼”很多早期的百货商场和过时的购物中心往往占据着较好的地理位置，却门庭冷 落，经营艰难，面临被市场淘汰的局面，就是因为缺乏改造能力。拥有较强运 营能力的房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能带来 明显的租金收入提升，使其重新焕发生机。出于自身资金考量和开发周期权衡，大悦城有意于在一二线城市较核心位置中 寻找符合大悦城定位却又运营不善的“休克鱼”项目进行系统调改，以更快提 升规模、获取管理费收入及租金抽成收入。以大悦城地产为例，采取“存量更新”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：运营能力强房企必须要有足够强的比较优势，才能保证接盘存量项目后有明显的业绩提升。相比于其他房企，大悦城的主要精力不在于迅速扩大规模，而专注于打磨商业 运营能力。购物中心每天会产生海量的运营消费数据，而如何处理数据以做出 及时有效的分析是大悦城的核心竞争力，以标杆项目朝阳大悦城的做法为例：整合数据系统方便使用：搭建“J-DMP”（JOYCITY-Data Management Platform）智能数据平台整合了六大数据源，供各个业务部门实时查看各 类数据，实现了数据应用的自动化和智能化，方便挖掘数据价值；建立分析框架辅助决策：“J-DMP”下属的三个模块还能提供运营提升初步方案，商管 DMP 助力精细化运营，商户 DMP 助力商户业绩提升，营销 DMP 则助力精准营销。例如，营销 DMP 通过对会员贴标签，在购物中心 或者商户策划营销活动时针对特定标签用户宣传，提高营销效率。借助构建的数据收集平台和运营监测系统，大悦城地产积累了大量提升运营的 经验，在商户运营辅助、客群精准营销等方面均处于业内领先水平，在降低营销费用的同时提高了商家、客户的活动参与度，提升了购物中心的运营效率。关键要素 2：慢工出细活需要被更新的存量项目通常都有建筑结构缺陷、商业印象不佳等硬伤，更需要 花时间明确定位、大幅调整，才能达到运营显著提升的目的。这样的调改对大 多数经验不足的房企而言周期较长。而大悦城在商业地产的开发节奏上正好习惯于慢工出细活，调改经验丰富，反而有相对优势。相比大悦城自身从取地开始建设购物中心的开发速度，存量更新项目已属于能 较快扩张规模的方式：我们比较大悦城新建项目和的存量更新项目的开发周期。 即使不从更早的拿地日期计算，新建项目从开工到开业平均要花费 35 个月，而 存量更新项目从获取到开业平均仅需要 15 个月。关键要素 3：资金杠杆足存量改造项目是在原有物业的基础上进行改造工程，为了实现焕然一新的改造 效果，局部拆除和大面积停业在所难免，因此面临较高的改造成本和歇业租金 损失，这也是很多商业物业持有者选择拖延改造工程的主要原因。以大悦城 16 年收购并更新的长风大悦城为例，共进行了 90 多项重点改造 工程，包括户外中央广场加装约 3200 ㎡ 的穹顶、约 2000 ㎡ 的室内中庭改 造。总改造面积超过 8 万㎡ ，总改造费用共计 4 亿元。我们交叉验证大悦城控股和大悦城地产公布的旗下在营和在建购物中心持有份 额，发现大悦城目前持有和在建的大部分项目都有外部资金分担持有成本。我 们判断，大悦城未来拓展存量项目能够持续获取充裕的资金。机会点和风险点机会点：有利于房企拓展轻资产输出管理项目 存量更新模式是获取管理输出项目的最佳渠道。例如，大悦城通过存量改造充 分显示出运营能力，资产方和资金方都认可其管理水平，愿意委托大悦城进行 存量更新或者后期买入项目权益。目前，大悦城在营的 6 个轻资产输出管理项 目中有 5 个来自于存量更新。2020 年上半年，管理输出收入已达 6450 万元。风险点：运营难度大、调改周期长、资金风险高 接手运营不好的存量项目是“明知山有虎、偏向虎山行”，因此对房企商业运营 核心竞争力的要求极高，“没有金刚钻、别揽瓷器活”。该模式的风险点与采用 该模式的关键要素高度重合，运营难度大、调改周期长、资金风险高。典型房企的运营表现：与选取的开发模式息息相关租金收入：华润置地总量最高，新城控股增速最快租金收益和资产增值是房企投资商业地产的两项诉求。与资产增值不出售就不 变现的账面收益不同，租金是可持续、真实的现金流收入，也是决定资产价值 的关键因素。我们分析近年来三大模式的典型房企购物中心的租金收入表现：从租金收入总量观察：华润置地的租金收入遥遥领先，2015 年至今一直相当于四家房企中第 2 名的两倍，在 2019 年达到 91.5 亿元；龙湖地产的租 金收入在 2017 年超越大悦城地产，2019 年达到 47.5 亿元；新城控股四 年间租金收入从 1.55 亿增长到 40.7 亿元，即将追赶上龙湖；大悦城地产 的租金收入排名则逐渐下滑到 2019 年垫底，仅为 30.6 亿。从租金收入年复合增速观察：新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增 速最高为 126%，大悦城地产租金收入的年复合增速最低仅为 15%。华润 置地和龙湖集团则在 30%左右。我们依次分析总租金收入的两个影响因素：总在管面积和平均租金单价。总在管面积：由新项目的拓展速度决定，对租金收入高低起关键影响作用受益于“现金流滚资产”模式下规模快速扩张，新城控股虽然直到 2012 年才 落地第一个吾悦广场，却实现了后来居上，购物中心总建面年复合增速最高达 63%，在 2019 年达到 591 万㎡ ，首次超过华润置地成为典型房企购物中心持 有面积龙头。大悦城“存量更新”模式下开拓慢，出于资金压力还将在营项目 转让给基金，年复合增速最低仅为 3%。华润置地和龙湖集团的总建面稳步提升， 年复合增速均为 17%。平均租金单价：各家房企的租金单价逐年上涨由于并非所有房企都披露购物中心的可出租面积，我们以口径更一致的总建筑 面积（GFA，Gross Floor Area）近似代替。 根据公式：平均租金单价≈总租金收入/总建筑面积，我们估算出典型房企购物 中心 2015-2019 年的平均租金单价如下，由于绝对值的代表意义不强，我们仅 参考相对趋势：各房企购物中心的租金单价普遍逐年提升：主要是由于议价能力强，同时 商场运营能力提升带来的销售额提高使得商户也有能力支付更高的租金；横向对比，差距明显：华润置地的租金单价最高，龙湖和大悦城表现也相 对较好，而新城控股的租金单价水平明显较低。这主要是购物中心布局区 位选择的问题，新城控股“现金流滚资产”模式布局的三四线城市租金水 平难与“开发好资产”和“存量更新”布局的一二线城市抗衡；纵向对比，增速不一：华润置地的租金单价在 2019 年较 2015 年仅提升了 40%，而新城控股 2019 年的租金单价是 2015 年的 3.7 倍，主要由于华润 相比新城涉足商业地产的时间早近 10 年，稳场经验更丰富，租金已处较高 水平，提升相对平稳；而新城控股的基数低，提升空间较大；新开业项目数波动带来一定干扰：大悦城 2018 年的租金单价下降主要由 于年中到年末新增的 3 座购物中心租金收入是不完整年度。而 2015 年仅 新增一个重资产项目，2016、2017、2019 年均无新开业项目，租金水平 较为稳定；出于同样原因，龙湖 2019 年新开业项目较多，影响了当年的 租金单价。投资回报率：纵向对比逐年上升趋势明显，横向对比房企差异较大租金收入的高低很大程度上取决于在管面积规模和布局城市能级的天然差异， 由于没有考虑房企开发购物中心的实际投入额，意义较单薄，租金收入不能作 为唯一的比较标准。由于购物中心的经营数据并非上市公司强制披露科目，我们整理分析房企自愿公开信息得到以下结论：从购物中心单体项目角度来看，通常开业年限越长，投资回报率越高。主 要有以下 3 个原因：（1）运营团队熟悉场地、养铺培育需要 1-2 年时间，租金水平逐步提升： 如，新城控股和龙湖的购物中心明显开业年限越长，租金收入越高；（2）公司管理的购物中心越多，运营经验就越丰富，运营效率随之提升： 如，龙湖和华润旗下购物中心的整体毛利率逐年上升；（3）投入资本除非后期实施大型改造基本不会变动。从房企整体投资收益来看，越早期的购物中心开发成本越低，随着大量新开业的项目步入正轨，成熟期项目越来越多，购物中心投资回报率呈逐年 上升趋势。例如，龙湖和华润的整体回报率（NPI/Cost）均呈上升趋势， 华润尤为明显。我们预期，当快速开发抢占市场的风口期过去后，持有优质购物中心资源、具备较强运营能力的房企投资回报率提升将更为明显。测算投资回报率作同一口径下的横向对比：华润置地和大悦城表现领先。华润集团投资物业的回报率最高，对资本的吸引力最强。其中，购物中心以投资物业公允值 72%的占比贡献了租金收入的 76%，属于优势业务；大悦城的投资回报率水平也较高，考虑到其布局城市的高能级属性，我们认为体现了大悦城地产卓越的商业地产管理实力；新城控股投资物业的回报率与龙湖集团相当，但龙湖相比于新城更低的融资成本也使得其购物中心的投资回报率有更厚的安全垫。另外，由于新城 的吾悦广场主要布局在低能级城市，资本需要获得更多的风险补偿，实际 有更高的投资回报率要求。投资建议本篇报告作为我们商业地产系列专题报告的第二篇，主要深入分析了目前商业 地产三大主流开发模式的特点、关键要素、机会点和风险点，并拉通比较典型房企的运营表现。主要结论有：“现金流滚资产”模式下，房企求快：以新城控股为典型，利用项目可售部分的利润填补项目资金缺口，善用期间富余资金实现资产规模的滚雪球；“开发优资产”模式下，房企求优：以龙湖、华润为典型，获取核心地、 投入便宜钱，最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；“存量更新”模式下，房企求精：以大悦城为典型，通过激活地段好运营不善的“休克鱼”，实现客流和销售额大幅提高，带来明显的租金收入提升；横向对比典型房企的投资回报率：华润置地和大悦城表现领先，新城控股 和龙湖集团相仿，但龙湖拥有更高的城市能级和更低的融资成本优势。综合来看，“现金流滚资产”模式需要房企取地价格低、发展速度快、招商能力强；“开发优资产”模式需要品牌有魅力、融资成本低；“存量更新”模式需要运营能力强、慢工出细活、资金杠杆足。我们认为，运用这三大模式的四家典型房企均已在商业地产领域打造出较深长的护城河，先发优势明显。建议关注 A 股新城控股和大悦城，以及 H 股龙湖集团和华润置地。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

广深典型商业购物中心项目考察报告__考察分析-房地产商业调研-广州深圳第一章广州太古广场第二章广州维多利广场第三章深圳京基100第四章深圳万象城第五章深圳海岸城第六章深圳中信广场第七章深圳COCOPARK第八章深圳金光华延伸阅读：为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？项目概述商业定位商业布局动线布局商业运营项目总结建筑特点项目成功点分析项目不足点分析

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。

商业地产发展进入新阶段。本篇报告对商业地产的业态和模式进行梳理，借助于DataEdge的大数据开发，我们详细分析了商圈、人口等，看好全国规模化扩张和区域精细化运营两种模式。摘要：城市的形成离不开人口聚集、非农产业、交通便利、商业活动。一个城市商业活动最活跃的区域形成商圈，是大量商业物业聚集的区域，主要包括零售地产、写字楼、酒店/公寓和综合体这4类业态。目前发达城市商圈已基本成型固定，城镇化达到较高水平，大量存量商业物业存在改善的空间，会是房地产基金积极参与到的领域。商业地产的参与者简单分为三类：1)以房企为代表，追求规模、精细化运营，或者两者平衡(多产品线运营)；2)以房地产基金为代表，既提供债权融资，又寻求主动获取潜在机会的物业，持有类型以写字楼、公寓、零售等为主；3)以租户/商户为代表的零售商或企业，是优质物业的核心组成部分之一，与运营商既是租户-业主关系，也是合作伙伴关系。零售类商户的趋势是加大餐饮和休闲娱乐。从写字楼租户看，目前北上广深一线城市前三大租户类别是TMT、专业服务业和金融类产业。 商业地产的运营模式主要是通过提供物业赚取租金收入，通过运营提升租金议价能力，并享受资产增值。运营的核心是通过各类业态和品牌的组合使得物业收益最大化，从而有效提升租金水平。运营形式又分为重资产自持，轻资产商管品牌输出。商业地产投资增速自2010年左右后持续处于下行阶段，特别是2017~2018年，商业地产投资(商业营业用房、写字楼)与行业出现背离。行业增长放缓，运营精细化程度加深，目前与商业地产相关的一级市场赛道包括餐饮类品牌、联合办公、企业服务、智能建筑等。零售类商业地产已经进入到整体行业过剩。但是二三线等城市在城镇化进程中，随着城市扩张，依然有大量新增供给和需求，因此这类区域看好规模化扩张(轻重并举)。另外，商业氛围发达的地区，商业地产运营竞争更加激烈，只有精细化运营的运营商才能突围。产业研究中心郝亚雯 haoyawen@gtjas.com鲍雁辛 baoyanxin@gtjas.com目录1、商业的诞生，城市的运营1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓1.3、优质物业：地址、物业、租户、运营2、参与者：房企、金融、租户2.1、房企：追求优质规模资产，由重到轻，由多到优2.2、房地产基金：机会型基金，寻找改善空间2.3、租户/商户：在选择与被选择之间3、物业类型：零售、办公、居住3.1、购物中心：精细化运营突围3.2、写字楼：智能化、多元化提升产值 1、商业的诞生，城市的运营1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级一个城市或区域最繁华的地方，一般是商业贸易活动最活跃的地方，形成商业中心或者商圈。商业中心是一定区域范围内的组织商品流通的枢纽，商圈是以一些商店为中心，沿着一定的方向和距离扩展，对周围的居民点进行一定的范围的辐射和覆盖。都市级的商业中心，一般位于城市的中心区和主要交通枢纽，通常是历史形成的商业集聚区。该片区商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围和能力极大，一般功能完备，形成购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等多种功能的聚集。地区级别的商业中心，规模相对较小一些，但是同样具备商业集聚能力、经营服务功能等也较完善，同样位于交通枢纽区域。而社区级商圈，则是以居民的日常生活必需品、生活服务和商业行业为主的商业聚集，一般以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、银行等各种服务设施，外来购买力占比较低，但是是最基本的商圈和城市服务体系。我们整理出北京和上海零售类、居民服务类消费较活跃的区域，除了历史以来的传统商圈外，也有一些新的活跃区域。北京的传统商圈主要是西单、王府井-东单、三里屯、CBD、燕莎、东直门等。除了这些商圈外，我们还能看到中关村、五道口、亚运村、五棵松、前门、崇文门，甚至西红门都有较高的居民消费活动。北京居民消费活跃度较高的区域主要在三环内，且主要依然以东边居多。上海的传统商圈主要是南京路、淮海路、徐家汇、浦东陆家嘴、五角场、人民广场、中山公园等。除了这些商圈外，我们还能看到虹桥区域、梅川路、大宁地区、虹口足球场区域、世博源区域、浦东金桥区域、崇明的陈家镇等，居民消费活跃度都比较高。整体上看来，还是分布在浦西，而且南京路、徐家汇、淮海路这些传统商圈依然是核心地区。从轨交来看，上海的核心商圈通常也是轨交枢纽站，但是北京不是。从轨交的枢纽站看，首先筛选出至少3条线汇总的站，北京有西直门、东直门这2个站，除了东直门较活跃以外，西直门附近没有核心商圈。如果算是延长线的话，北京还有宋家庄站，但附近也没有核心商圈。上海3条线及以上汇总的站较多，例如虹桥路、宜山路、中山公园、金沙江路、上海火车站、汉中路、东方体育中心、陕西南路、南京西路、人民广场、徐家汇、世纪大道、龙阳路这13个站，其中南京西路-人民广场、徐家汇、中山公园等都是上海核心商圈。1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓、综合体按照土地用途，我们可以把商业地产分为4大类：零售类地产(如购物中心)、办公类地产(写字楼)、居住休憩类地产(酒店和公寓)、综合体(以上功能的混合)。其中写字楼主要是2B的业务，酒店/公寓主要是2C端的业务。而零售地产，以购物中心为例，本质是2B业务，因为赚取的是商户的租金，但同时也是2C的业务，因为同时还要参与各大品牌在物业内的运营管理，共同实现零售额的最大化；如果以商铺自营为例的话，主要是2C端的业务。商业综合体则是这三类物业的混合，有的时候还有住宅项目，但通常住宅项目销售。商业地产的玩家可以主要分为3类，作为物业的持有者或者运营者：房企、房地产基金、商业地产运营商。三类玩家涵盖了三类模式：重资产、中资产、轻资产。龙头房企进入商业地产，布局各类业态，以零售地产和公寓类较多。随着房地产结束黄金年代，城镇人均住房面积已逐渐达到国际水平，住宅市场行业集中度持续提升，大量房企寻求转型，进入到商业地产和城市运营领域。目前房企TOP20里基本上都陆续布局商业地产或者产业地产，从品牌运营看，其中以购物中心、公寓为主流。自持酒店物业的房企虽多，但主要以委托给第三方管理的形式为主。产业地产方面布局较多的领域包括康养、文旅、特色小镇等为主。1.3、优质物业：地址、物业、租户、运营一个优质商业物业主要体现在4个方面：地址、物业本身、租户/商户、运营管理。地址是商业物业最重要的影响因素之一，原因在于房地产本身的不可移动性，而其所处的区域或位置的土地本身就具有其价值，例如潜在的产出、潜在的需求等。物业本身的硬件设施、设计、配套设施等也对物业价值产生较大的影响，一方面是从成本估算来看，高端的建筑材料、优秀的建筑设计和空间规划、电梯、停车场、智能设备等，都能提升物业自身的价值。租户/商户和运营则是带来商业物业的增加值。写字楼的等级划分标准会看租户类型，例如世界500强、高端产业类别下的企业等，零售地产的分类也会根据品牌的高端和中端来划分自己的定位，例如同是中高端定位的购物中心，零售品牌入驻却是有较大差异的。运营对物业的影响则包括招商能力、品牌运营管理能力、物业服务、安保服务等。2、参与者：房企、金融、租户2.1、房企：追求优质规模资产，由重到轻，由多到优2.1.1、规模型案例：万达、万科从万达商业地产项目的发展路径看，既享受房地产发展的黄金十年形成规模，又随着新进入不同的产业，商业地产的业态越来越丰富，形成特色经营。万达从2000年开发建设第一个商业地产项目“长春重庆路万达广场”至今，商业项目已经从第一代发展至今已有四代产品，在手项目合计约277个(含在建)。万达以房地产起家，并在中国加入WTO前夕进入零售商业，享受地产和商业的黄金发展年代。随着万达从地产延伸至零售(2007年)，到文化旅游(2009年)，再到影视(2011年)，并进入奢华酒店管理(2012年)，万达商业项目的业态也日益丰富，特别是“万达城”产品，是一个大型的集文化、旅游、商业为一体的项目。当前第四代产品“万达茂”，是一个完全室内的文化、旅游、商业综合体。其中，万达2004年的第三代产品是全国首家提出“城市综合体”开发模式的项目。第三代万达广场一般位于市中心、新开发区的中心地区或者具有增长及开发潜力的地区，通常包括购物中心、写字楼、住宅楼和溢价豪华酒店。万科在地产白银时代转型进入商业地产，定位在服务住宅的社区商业，通过收购和合作迅速上升管理规模。万科从90年代开始做减法专一做住宅地产，陆续剥离了原有的商贸、工业和文化等业务。直到2013年1月，公司成立商用地产管理部，围绕“三好”住宅的定位，发挥商住协同效应，探索商业地产的发展模式。同年，万科以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线，完善了公司商业产品线。关键性的突破是在2016年，万科联合合作方收购了黑石基金持有的商业地产公司印力集团96.55%的股权，黑石集团联营公司管理的基金及印力集团管理层共同持有剩下3.45%股权。印力集团成为万科旗下的商业地产运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理。2018年1月，公司与印力集团等联合收购凯德20家购物中心，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。2.1.2、运营型案例：太古地产、大悦城地产太古地产的项目扩张缓慢，但是每一个都拟打造成城市的地标。太古地产于2002年正式在中国内地发展商业地产项目，截止到2018年底，在手零售项目合计6个，也就是说，进入中国内地的19年里，平均每3年新增一个项目；扩张最快的时候是2006~2010年间平均1年获取1个项目。项目的前期规划都后期落地也基本上在4年左右以上，太古里和颐堤港项目在4~6年，两个太古汇项目基本上在10年左右。太古地产的项目多包括综合体，例如广州和上海的太古汇项目，以及北京的颐堤港。尽管发展缓慢，但是太古的每一个项目基本上都是当地的地标。此外，太古还有自己的酒店品牌“居舍”系列和独立餐厅。大悦城地产是专注商业地产的房地产公司，重点运营管理零售类地产物业，对消费群体精细化定位运营。公司原名为“中粮置地控股有限公司”，2013年公司完成收购中粮集团旗下一批优质商业物业组合并在香港上市。大悦城地产拥有四大业务板块，包括投资物业、物业开发、酒店运营和管理输出及其他服务四大业务板块。其中开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体是主要业务方向。在2018年，公司推出新的商业地产品牌“大悦春风里”，定位更加生活化。“大悦城”定位在18~35岁的新兴中产，而“大悦春风里”则是定位25~45岁的年轻中产。2019年初，公司完成与中粮地产的整合，成为“大悦城控股”旗下的商业地产运营平台，开始加速扩张。2.1.3、金融型案例：凯德集团凯德集团是亚洲知名的大型房地产集团，总部在新加坡，并以新加坡和中国为核心市场。凯德集团于1994年进入中国，中国是凯德集团在海外最大的市场。凯德集团的房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、办公楼和住宅，旗下还设有房地产基金业务。截止到2018年底，凯德集团在全球的房地产规模超过1000亿新加坡币(约5075亿元人民币)。2018年ROE为9.3%，较2017年提升0.7个pct。2.1.4、办公型案例：中海地产中海的商业地产从90年代左右开始在香港起步。进入中国大陆市场后，中海继续发展持有型物业，以写字楼为主，逐渐提升投资物业比重)。2012年开展购物中心业务，并成立中海地产商业发展公司，标志着商业地产业务开始公司化运营。早期发展投资物业是为了获取长期稳定的现金流，平衡房地产经营的风险。2014年，中海发布行业内首创的写字楼运营服务品牌“中海云商”，以中海系甲级商务楼宇、入驻企业及员工形成的资源为依托，整合商务市场上下游商家资源，为企业提供员工生活服务、企业管理服务和企业发展服务等增值服务。2016年优化投资物业，出售非核心业务。2018年公司提出用90%的资源发展住宅开发，10%的资源用于商业与创新业务。2.2、房地产基金：机会型基金，寻找改善空间2.2.1、Blackstone黑石：寻求主动管理，最大房地产PE之一黑石集团是世界上规模最大的房地产私募股权基金之一。截止2018年底，管理规模达4722亿美元，其中房地产基金1362亿美元。黑石成立于1985年，但是其房地产团队直到1991年才成立。如今，黑石集团业务遍及全球，旗下的房地产基金类型包含多种风险偏好类型，从机会型(opportunistic)到核心型(core+)，再到债权型(debt)。截止2019年3月，黑石集团的物业组合中办公楼2146万方(2.31亿平方英尺)，零售类物业697万方(0.75亿平方英尺)，酒店房间数15.1万间，物流地产5212万方(5.61亿平方英尺)，公寓房间30.8万间。机会型基金简单来说就是“买-修护-卖”(Buy it， Fix it， Sell it)。公司主动搜寻并用低于重置成本的价格获取较好品质，地理位置较好，并产生稳定现金流的物业，通过积极的资产管理方式去解决任何物业和商业问题，最终在物业稳定后将物业卖给长期持有者或者达到公司计划后退出。核心型基金着重于全球门户城市潜在的稳定的房地产物业，为了挖掘物业收购后的价值并提升回报率，通常持有时间较长。另外，黑石集团还管理一个非交易类型的REIT(BREIT)，主要投资于美国前50市场的稳定商业物业，给投资者带来稳定收入。债权型基金自2008年成立以来，获得或贷出超过550亿美元的贷款，为客户提供创新的融资途径。2.2.2、Tishman Spyer铁狮门：寻找有债务压力的公司和项目铁狮门的业务包括从基金管理到项目开发运营，从施工到建筑运营，公司开发并运营世界许多一流的综合物业。公司当前为全世界2200家租户提供服务，旗下标志性建筑除了洛克菲勒中心，还有洋基体育场，法兰克福的歌剧院塔楼等。铁狮门投资开发经营的资产达406项，面积达1600万方，全球拥有的房地产投资组合总价值超过880亿美元，业务遍布全球28个市场和100多个物业及项目业务机构。铁狮门旗下的房地产基金有3种类型：核心型(Core Funds)、价值增加型(Value Added Funds)、机会型(Opportunity Funds)。核心型基金在全球50个市场累计超过17个，累计投资接近113亿美金的股权。核心型基金着重于在全球主流地区获取方便出租、方便维护的写字楼，并与值得信赖的租户保持较高的出租率，最终赚取稳定的现金流。价值增加型基金主要是去搜寻拥有增值潜力的存量物业，靠公司的垂直整合平台，通常作用于资本改善，出租和收入强化，改善经营效率等，目标是为了重新定位、重新开发去最大化项目的经营性收入并产生较高回报。机会型基金主要通过获取、开发和重新开发高品质写字楼、用作销售的住宅和综合体项目，并且寻找未开发的土地来创造价值。公司至少有5支机会型基金，中国2008年封闭的地产基金就是这个类别，目前已获取5个项目，分布在上海、天津和成都。2.2.3、Starwood喜达屋：主动管理，多种投资方式喜达屋投资全球房地产市场，着重在酒店度假、公寓、零售等领域。喜达屋资本集团主要着重于全球房地产市场，成立于1991年，公司累计募集了450亿股权资本，管理规模超过600亿美元。喜达屋的特点是机会性地在不同地理位置，资产类别和定位的资产堆里轮动投资。公司旗下有各种领先的运营平台，包括世界上最大的酒店上市公司之一喜达屋酒店&度假(以前的NYSE: HOT，现在与万豪合并)、美国最大的商业贷款融资公司之二(NYSE: STWD、STAR)、美国最大的多家庭住户公寓的持有者之一、美国领先的区域购物中心运营者之一。喜达屋目前设立最多的基金就是全球机会型基金，截止到2018年，喜达屋的全球机会型基金(SOF)已经发行到第15支，募集资金也从最初的5200万美元到现在的76亿美元的规模。从公司发展历史看，主要通过旗下基金多项收购布局了酒店和度假村等领域，以及投资不良债权来获取物业。喜达屋获取了约5400万平方英尺(502万方)的零售物业资产，8200万平方英尺(762万方)的写字楼资产，17.5万间公寓和高级公寓，5.5万个住宅地段，2900余个酒店。2.3、租户/商户：在选择与被选择之间2.3.1、零售商：自我转变，或融入商业地产生态零售商可以分为两类，一种是以百货为代表的企业，早期都有自己的物业，通常也处在城市较核心的区域，百货里有选择融合至购物中心成为租户的，也有自己发展购物中心的。另一种是品牌商，与商业地产运营商战略合作，构成购物中心生态圈一环。品牌商既是商业地产运营商招商能力的体现，也是助力商业地产品牌的核心资源。2.3.2、企业：写字楼的核心伙伴写字楼的租户主要是第三产业的企业或第一第二产业的总部等。中国经济结构的调整和升级，以及科学技术带来的写字楼往智能化升级等带来的办公环境更新升级，办公方式的多样化转变(联合办公、远程办公、休闲办公、分散式办公等)，中小企业的发展等，都是写字楼未来的潜在需求。从具体租户上来说，优质写字楼运营商会与世界500强和顶尖企业等有良好合作关系。据戴德梁行分析，大中华区甲级写字楼的需求主要来自于金融行业、TMT行业、制造业、医疗健康行业、联合办公。其中，2017年10月~2018年9月，北京甲级写字楼成交租赁面积前三为TMT、专业服务、金融业。上海前三产业为专业服务、金融、TMT。深圳前三产业为TMT、专业服务、金融。广州前三产业为TMT、专业服务、房地产。3、物业类型：零售、办公、居住3.1、购物中心：精细化运营突围国内零售地产市场在2016年左右进入行业整体过剩状态。据赢商网大数据中心统计，1996~2017年全国30个重点城市按年新增购物中心统计看，截止到2017年底，30城购物中心达1.8万个，体量(商业建面)达1870万方。另外根据商业地产大数据，截止到2016年底，全国已开业购物中心总建面超过3.6亿方。购物中心增长较快的时期主要有几个时间段：90年代末~2000年初，零售企业快速扩张以租赁门店的方式取缔自建门店，与初期商业地产的萌芽相结合，同时各城市商业街区大规模发展和规划，大城市形成基本的商业体系；中国加入WTO后，零售市场全面放开，零售商往二三线城市和中西部地区下沉，土地招拍挂制度建立，商业地产也开始随着房地产市场增长。随着2004年831大限，房地产市场进入正轨发展，同年商业地产也经历宏观调控，随后也跟着房地产市场周期一起波动，直到2017年出现分化。一个购物中心的销售额可以简单用“客单价*客流量*转化率”，购物中心的的运营主要是围绕着提高这3个指标。购物中心与商户虽然赚取的都是零售消费额，但是商户是直接赚取零售消费，而购物中心的盈利模式却是租金和物业增值。零售地产运营商通过业态与品牌的组合，以及针对客流量和转化率的运营，使得物业的坪效和租金达到最大化。业态和品牌的组合是为了实现租金收益的最大化，空间的运营也是为了实现这个目标。购物中心的租户/商户即是经营业态，可以分为8大类：餐饮、服饰时装、珠宝和钟表、超市和百货、美容、家庭用品、电子产品、文娱。餐饮、超市、文娱等业态导流效果较好，特别是网红店。餐饮、文娱等类别赛道和玩家较多，例如茶饮店、咖啡店、火锅店、书店、健身室等。购物中心的运营不仅是在租户业态和品牌的选择上，还有公共空间的运用和经营，例如艺术展、比赛活动、明星活动等。营销渠道上增加品牌和业态的曝光度也必不可少。通常来说，购物类别的是购物中心租户的主要类别，但是未来趋势是加大餐饮和休闲娱乐类别。把上述的细分8类的租户类别，再简单分为三大类：购物、美食(餐饮)、服务(美容美甲、休闲娱乐等)。从上海和北京核心商圈的物业业态看，购物类占比均在50%以上。以购物中心为场所，一级市场的项目主要集中在餐饮、生鲜、文娱类。餐饮中目前项目主要集中在餐饮品牌和餐饮支持服务，例如供应链、餐饮信息化等。从餐饮品牌上看，2018年国内投资项目100余个，包括西餐、甜品、茶饮、咖啡等，主要处于早期融资阶段。3.2、写字楼：智能化、多元化提升产值写字楼是专业的商业办公用楼，是集中收集和处理信息、制定决策、文书处理和其他形式的经济活动管理场所。由于写字楼是商业办公活动场所，因此一个好的写字楼，除了地理位置好之外，相关的物业和服务设施也处于优越水平。一个城市越发达，意味着城市的效率越高，除了基建设施外，商圈的集聚和高效率也必不可少，而这也离不开建筑体的质量和设施。而当前发展中的智慧建筑和智慧城市离不开写字楼这个重要载体。写字楼和购物中心是一个城市商圈的核心组成部分。目前国内写字楼品牌商有中海地产、远洋集团、SOHO中国、金融街控股、富力中心、中国国贸等。楼宇的分级因素较大比例的取决于自身物业条件，核心还是地理位置。根据BOMA的国际写字楼分级标准，纳入考虑的因素有12个，可以简单分为2类：物业自身的硬件设施和天生地理位置等因素，以及后天运营管理服务。租金是两者的综合体现。其中，物业自身因素比后天改善重要，特别是地理位置。除了独栋写字楼，也有分散型短期租期的办公区域提供商，如联合办公。此外，智能建筑/楼宇、企业服务等都是写字楼相关领域里的一个发展方向。联合办公是一种共享办公的模式，通过特别设计和安排使得来自不同公司的人在同一个环境中办公，提供相应的基础设备和服务，并创造信息、知识分享和社交的环境。联合办公的需求来自于中小型创业企业和团队。联合办公旨在为中小企业或团队甚至个人提供办公场所，以及基础服务设施等因此赚取的是工位租金和增值服务费。目前市场上的联合办公企业分为三种：自持物业运营，转租物业运营，运营品牌输出。据前瞻产业研究院披露，截至2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万方，提供工位数达200万个。

近日，全联房地产商会商业研究会联合RET睿意德发布《2018中国新商业城市研究报告》，报告显示，在一、二线城市排名中郑州排名14；而古都洛阳则在三、四线城市排名中位于第9位。据悉，这是RET睿意德首次发布中国新商业城市研究报告，并从商业创新表现、商业基础设施、新消费人群、商业创新资源等全新维度对75个城市进行了研究。榜单 新商业城市排名 郑州未进前十记者从睿意德获得的数据显示，郑州位于第14位，未进前十。在此份报告中，以业内备受关注的三大标志性商品品牌“盒马鲜生”“亚朵酒店”“星巴克”的选址布局构建了“盒马指数”“亚朵指数”和“星巴克指数”，分别代指城市的商业创新度、城市的商业时尚度和文化氛围、城市的商务活跃度。记者了解到，“盒马鲜生”目前并未进入郑州和洛阳，另外，“亚朵指数”中郑州位于第21位，“星巴克指数”中郑州仅位于第32位。解析 短板主要是优质购物中心与网红品牌的下沉速度慢郑州未进前十，是意味着郑州商业潜力不容乐观吗？实际上，今年4月第一财经周刊旗下的新一线城市研究所发布的2018年《中国城市商业魅力排行榜》中，郑州不但进入“新一线城市”前十，而且排名还从第12位上升到第9位，超越了长沙、沈阳、青岛3个城市。为何两个数据会有不同？记者了解到，睿意德发布的《2018中国新商业城市研究报告》中，以一、二线城市为界限将之全部计算，且研究维度更加细致，而第一财经周刊发布的数据仅计算“新一线城市”。记者计算了一下，如果去掉“北上广深”四个一线城市，郑州在睿意德发布的这份排名中依然居于前十的位置。RET睿意德华中区副总经理石俊东告诉记者，郑州的排名和全国GDP的排名位次基本一致，包括之前的新一线城市排位也基本一致。“我们感受比较强烈的短板主要是优质购物中心与网红品牌的下沉速度，不过这一点从趋势上看郑州已经在加速。”石俊东说。聚焦 洛阳“杀入”三、四线城市榜单前十在此次新商业城市排名中，洛阳是在分项中河南唯一杀进榜单的黑马，在三、四线城市排名中位于第9位。研究报告认为，虽然三、四线城市在商业创新、商业资源及商业基础设施指数上均与二线城市有一定差距，但新消费人群指数逼近甚至超过了二线城市均值，这反映出待填补的新商业消费需求空间。石俊东认为，洛阳进入该榜单并不奇怪。首先，洛阳的整体综合实力，包括人口、经济、产业等方面，在全国的三、四线城市中都是佼佼者。其次从商业角度看，洛阳商业开发成本较低，加上旅游业崛起、对外开放程度与营商环境的改善等均是洛阳商业发展的助推器。“比如城市创新指数、零售创新业态发展指数以及年轻人指数，洛阳在所研究的75个城市中排名中位。”石俊东说。据悉，城市创新指数是指企业驱动下的城市创新能力，比如中国企业创新能力1000强企业的分布，而零售创新业态的发展指数主要是看城市在新零售业态上的发展程度。期望 京沪持续领跑 郑州商业潜力值得关注整体来说，北京和上海在新商业城市排名中占据绝对领先优势，不但与深圳、广州拉开较大差距，且是商业创新的主战场。榜单显示，2017年京沪区域生鲜新零售门店以近300%的速度增长。可在新一线城市中，成都超越杭州、重庆、苏州，成为新一线城市的商业领头羊，在商业基础设施指数及商业创新指数上优势尤为突出。虽然京沪持续领跑，可郑州的潜力仍值得关注。记者了解到，郑州在联合办公设施发展指数中位于第9位；另外，郑州虽然在购物中心的规模、多样性、活跃度指数中落败，可郑州的商业数量、体量正在激变。据媒体报道，郑州今年至少新增28个商业项目，与去年相比，商业项目激增20个，商业体量增长超百万平方米。RET睿意德在2017年年底的统计数据显示，2017年郑州新增了8个商业项目共40.9万平方米，也就是说，2017年新增的商业项目数量与总体量，均为2018年的零头。除此之外，郑州在年轻人群指数中排名第5位。这意味着，随着郑州人才引进政策的深入和城市版图的扩张，消费潜力还是很可观的，这也为郑州未来的商业发展带来了不少机遇和信心。这或许正如该报告中提到的：商业秩序的重建是一场创新力和财力的“残酷角逐”，但也为城市、品牌商、物业持有者带来了弯道超车的机遇。来源：河南商报