商业中心可行性研究报告

1、项目背景目前海南全省正在坚持中国特色、对标世界最高水平开放形态，分步骤分阶段加快推进自由贸易港建设。海口市作为海南省省会，是全省政治、经济、文化和交通中心，在自由贸易港建设中占有举足轻重的地位。根据《2019 年海口市国民经济和社会发展统计公报》，2019 年海口市实现地区生产总值 1,671.93 亿元，同比增长 7.5%，保持稳中有进的发展态势。其中第三产业增加值 1,324.75亿元，同比增长 8.8%，第三产业作为经济稳定器的作用更为明显，已成为海口市经济增长的支柱产业。截至 2019 年底，海口市认定总部企业 24 家，其中 2018年以来新落户总部企业 5 家，现有总部企业 19 家，综合型（区域型）总部企业19 家，高成长型总部企业 5 家。2019 年海口市全年新增市场主体 9.54 万户，比上年增长 54.4%，占全省的 39%。本项目位于海口市城市中心的大英山 CBD，大英山 CBD 整体定位为自贸港中央商务区、省级行政文化中心，是集行政、商务、教育、文化、购物、休闲娱乐、居住为一体的城市核心，承担着海口市完善国际旅游岛中心城市职能的重大作用。项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括 5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施，其中免税商业将以综合购物、精品专卖、个性专卖为主，目标为打造海口市规模最大、规格最高、货品最全的一站式精品免税购物中心。项目建成后，其规模性的商业体量和丰富业态，将持续吸引大量的旅游者和城市居民前往购物和体验，有利于提升大英山 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。2、项目概况项目名称：海口市大英山新城市中心区 D01 地块办公商业综合体项目。项目实施主体：海南国善实业有限公司。项目实施地点：海口市大英山新城市中心区 D01 地块（东至 D09 地块，南至国兴美食城、海之南外国语实验学校，西至五指山南路，北至国兴大道）。预计投资总额：256,164.25 万元。规划建筑面积：21.8 万平方米。3、项目建设内容项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括：5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施。项目拟新建总建筑面积约 21.8 万平方米，其中地上建筑面积约 11.9 万平方米，地下建筑面积约 9.9 万平方米。项目地上部分由商业裙房及一栋超高层办公塔楼组成。项目地下室共四层，其中地下一层为商业，地下二至四层为车库及后勤辅助用房。本项目商业总面积约 7.0 万平方米，办公总面积约 6.8 万平方米，其余功能为停车、后勤、设备等配套功能。4、项目投资估算经估算，本项目总投资为 256,164.25 万元，其中建筑安装工程费 206,726.21万元，工程建设其他费用 34,683.44 万元，预备费 11,854.93 万元，建设期贷款利息 2,899.67 万元。5、项目进展及审批情况截至本报告出具日，国善实业已取得项目用地的《国有土地使用权证》，并就本项目完成了海南省企业投资项目备案（项目代码：2020-460107-70-03-019873）及建设项目环境影响登记表备案（备案号：202046010700000266）。6、项目实施的必要性（1）落实自贸港建设总体方案和区域规划要求，享受大英山国兴大道 CBD区位优势红利《海南自由贸易港建设总体方案》要求将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，提出大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。随着海南离岛旅客免税购物新规落地，位于城市核心区域的商业地产项目将因海南的政策和人口红利拥有良好的开发运营前景。此外，自贸港通过税收优惠、人才引进政策吸引了来自世界各地的跨国企业、金融机构、大型总部集团入驻，总部经济快速催生高端写字楼营商需求。大英山及国兴大道 CBD 区域被定位为国际旅游岛中央商务区、省级行政文化中心，未来将成为汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能的综合服务功能。本次非公开发行募投项目未来将在大英山及国兴大道 CBD 新建城市商办综合体，将充分响应《总体方案》对海南自贸港建设的要求，强化海口市旅游中心功能，同时享受大英山国兴大道CBD 区位优势的红利，提升公司的市场竞争能力及盈利能力。（2）打造总部经济高质量发展“新引擎”，拓展商业、办公综合体的建设和运营领域《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，要“支持发展总部经济”。近年来，海口持续优化营商环境，营造良好的发展“软环境”，吸引了阿里巴巴、字节跳动、大唐集团等知名总部企业相继在海口落地。本次非公开发行募集资金将用于在海口核心 CBD 区域建设商业办公综合体，不仅推动上市公司在原有产业基础上逐步向商业、办公综合体的建设和运营领域拓展，还能够为打造海口总部经济“新引擎”添砖加瓦，提升大英山及国兴大道 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。7、项目经济效益经测算，本项目的内部收益率（税后）为 10.6%，静态投资回收期为 9.3 年，动态投资回收期 14.4 年，项目具有良好的经济效益。

一、地理位置项目场址位于济南市市中区，四至为：东至阳光新路，西至兴济河，南至卧龙路，北至刘长山路。交通十分便利，地理位置极为优越。二、建设规模济南欧亚大观商都·城市综合体项目总用地面积为4.6公顷，规划用地面积27163平方米，总建筑面积255330平方米。其中地上建筑面积190140平方米，主要建设商业、餐饮、娱乐、休闲、购物、写字间、公寓等功能；地下建筑面积65190平方米，主要建设地下车库和其他附属用房等。项目同时进行场区道路和绿化建设。三、项目投入总资金初步估算，项目总投资为142800万元，其中：建筑安装工程费用93300万元、其他费用42700万元、基本预备费6800万元。四、主要技术经济指标1、济南市主要商圈分部情况济南比较突出的有七大成熟商圈：泉城路商圈、经四路商圈、西市场商圈、英雄山商圈、花园路商圈、北园大街商圈和洛口商圈。泉城路商圈：泉城路商圈坐拥泉城广场，是济南市核心商圈，也是济南最大的综合商圈。它拥有泉城路、泺源大街两条主要商业街和舜井街、芙蓉街、朝山街等几条副街。其中尤以泉城路大型商超最为集中，泺源大街则聚集数家星级酒店。经四路商圈：经四路商圈东起共青团路，西至纬十二路，主要商业街由人民商场、人防商城经四路段和大观园商业街构成。大观园商业街再往西延伸的经四路段，以美容美发用品街和各个特色小商铺构成。西市场商圈：西市场商圈是济南西部的综合商圈，以综合百货和小商品两大主力业态着称泉城，是综合商业街和专业商业街结合的典范。以华联商业街为主街，纬十路、纬九路、经二路为副街，外延扩展至济南经纬路片区老商业街，如万紫巷商业街。英雄山商圈：英雄山商圈是济南南部综合商圈，以马鞍山路为主要商业街，东连体育中心，西至英雄山路。以体育休闲、小商品和文化用品为主要经营业态。花园路商圈：花园路商圈以花园路东段为主要商业街，核心位置济南市工程咨询院15在洪楼广场附近。以大润发超市和银座洪楼店为主力商厦，中小服装店、餐饮店居多，以生活消费品为商圈主营品类，其实力应属济南次级商圈。北园大街商圈：北园大街商圈以北园大街为商业主轴，是济南市最大的专业商圈，主营家居、建材、五金、电工电料。中恒商城、白鹤建材城、东亚家居、富雅家居、居然之家等大型家居建材批发市场自西向东分布于北园大街两侧。近几年大型超市也纷纷在此设店，华联超市北园店、银座北园店，逐步使这一专业商圈向综合化发展。泺口商圈：泺口商圈是济南市的大型专业化商圈，批零兼顾，以纺织品、服装鞋帽为主营品类。包括泺口服装市场、洛口鞋城、窗帘城、家具辅料市场等，而新开业的山东通讯城也渐渐成为了该商圈的主要成员之一。洛口商圈现如今正以清河北路的改造连接东部的济南木材批发市场、黄台装材市场，并以区位优势与北园大街商圈一起构成了济南北部品类齐全的综合性专业化大商圈。2、济南综合性商业街介绍济南综合性特色商业街集中在泉城路商圈、西市场商圈和英雄山商圈。主要商业街有：泉城路、泺源大街、朝山街、经四路、经二路、马鞍山路。3、济南专业性商业街介绍济南市专业性商业街主要集中在济南北部，洛口商圈和北园大街商圈。主要商业街有：济泺路、北园大街、水屯路。商业街总体而言是伴着商圈而发展，但也有些特色商业街，由于济南市工程咨询院16主力消费群体的集中而脱离商圈。例如山大路济南科技市场，山师东路。两者都毗邻高校，主力消费群体集中，因此它们成了脱离商圈发展的特色商业街区，并以自身的专业性，引导着济南乃至周边地区。4、济南市概况济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置。济南市现辖市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；6个市辖区，平阴县、济阳县、商河县3个县，代管章丘市1个县级市。2010年全市生产总值3910.80亿元，比上年增长12.7%，其中：第一产业增加值215.17亿元，增长4.8%；第二产业增加值1637.45亿元，增长11.0%；第三产业增加值2058.18亿元，增长14.9%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达到1145.1亿元和266.1亿元，分别增长39.3%、26.6%。全部税收527.7亿元，增长21.2%；税收占生产总值比重13.5%，提高0.5个百分点。企业景气指数平均136.8点，提高14.7个点。2010年城市居民人均可支配收入25321元，“十一五”期间年均增长13.3％；农民人均纯收入8903元，“十一五”期间年均增长13.1％。

福安市东百广场建设项目1、投资项目总体情况项目名称：福安市东百广场建设项目（商业部分）项目建设单位：福安市东百置业有限公司项目位置：富春溪的西岸湖口片区2013--47号地块项目主要建设内容：富春溪的西岸湖口片区2013--47号地块商业区建设。项目概述： 项目总用地面积52,841平方米，总建筑面积137,682平方米。本项目预计投入总金额 信息披露文件 - 2 - 为111,195.21万元，规划建设商业、办公设施。预计开工时间为：2016年8月，预计完工时间为2018年7月。 2、目前项目进度 目前该商业地块项目已备案、设计方案总评审已过、土地证已分割发证、已办理用地 规划许可等。项目建设必要性（1）满足当地消费市场需要和促进经济发展目前福安市的经济发展迅速，这为该项目的建设创造了良好的商业氛围。实施本项目的建设，是商业地产加快发展，提升水平的难得机遇。在这种良好的机遇面前，商业购物中心作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动当地经济增长的重要力量， 带动上下游企业投资，为城镇建设提供大量资金，提供大量就业机会。同时，城镇环境的改善，可为经济发展创造良好的条件，有利于形成良性互动的运行机制，加大了蕉城、周宁、南平政和、霞浦、寿宁、浙江泰顺、柘荣、福鼎等周边县市与福安市的经济交往，将经济辐射范围覆盖至整个闽东北地区。（2）提升城市形象和促进城市发展加快城市化建设是福安市政府的重点工作。近年来，福安市加大加快城市建设步伐。商业购物中心的发展可以带动一个区域的发展，随着城镇一体化建设的推进，商业购物中心在城镇发展建设中具有重大的影响力。本项目的建设符合福安市城市规划和富春溪的西岸湖口片区控制性详细规划。项目建成后将是福安市最具规模、业态最丰富的集中式商业消费场所，对促进当地商业繁荣和经济发展将起到举足轻重的作用。（3）满足当地居民对商业消费的需求随着福安市经济的发展和城镇化进程的推进，当地居民的消费水平有了很大的提升。近年来，由于福安市人口较快增长和居民生活水平的不断提高，对餐饮、影院、娱乐、酒店、购物等的需求迅速增加，消费市场需求旺盛，本项目的建设适应了当地人口增长的需要。项目前景福安市老城区三面环山，只有西南面富春溪接江出海，而现在正在新开发的福安新区离老城区不到3公里，“福安东百广场”项目就处于老城区与新城区的必经之处，成为新老城区的商业经济中心，地理位置非常突出。福安市中心老城区本身地少人多，可供开发的商业土地极缺，多年经济的发展促使各乡镇居民都拥往城区，使得老城区商业密集、交通拥挤、住房紧张、车位缺乏。根据2010年福安政府总体规划战略，政府机关、银行、学校、商业、新建住宅、酒店等已逐步向富春溪、溪北洋新区迁移发展，目前富春溪两岸已建成及在建多个城建、地产项目，但一直未有多业态一体化的城市商业购物中心。 已建成的多个住宅小区占地面积窄小， 商业都是以沿街底商零售店铺形式存在，高级酒店更是缺乏，无法形成办公、休闲、餐饮、购物、住宿一体的集中商业业态。“福安东百广场”项目是福安市区目前在建的大型城市商业广场，地处繁华地段，四条高速直通项目地，交通宽敞便利，且离市中心的行政服务中心、广电大厦、市民广场、浅水湾公园只有1公里左右路程，未来更是服务于全市经济、辐射周边县市乡镇，是福安市乃至宁德地区的主要消费、购物、娱乐、住宿场所。1、优化资本结构，增强抗风险能力 近几年，公司业务规模快速扩大带来大量的资金需求。截至2015年9月末，合并报表 负债总额为332,775.37万元，其中有息负债为148,380.00万元，合并报表资产负债率为 63.96%，流动比率为1.45、速动比率为0.52。 从零售业上市公司的整体情况看，2015年三季末平均资产负债率为51.69%，流动比率 为1.26，速动比率为0.98。公司的资产负债率较高，速动比率偏低。按照本次募集资金的 上限和公司2015年三季度的财务数据测算，本次非公开发行完成后，公司合并报表资产负 债率将降至47.30%，流动比率将上升至2.04，速动比率将上升至0.93。公司的资本结构将 得到有效改善，抗风险能力将得到提升，有利于公司长期稳健的发展。2、降低财务费用，提升盈利能力 随着公司有息债务规模的扩大，公司财务费用的负担较重，影响了公司的盈利规模。 2012-2014年和2015年三季度，公司有息负债金额分别为119,309.02万元、127,609.02万 元、115,899.02万元和148,380.00万元，利息支出随负债金额增长较快。本次非公开发行 完成后，公司财务费用将有效降低，盈利能力将得到提升。

西安凤城二路项目1、项目基本情况项目名称：西安凤城二路项目项目实施主体：本公司控股子公司陕西昊乐府房地产开发有限公司项目区位：陕西省西安曲江大明宫遗址区占地面积：62,079.11 平方米总建筑面积：323,317.20 平方米容积率：4.0项目类型：商住（含配建廉租住房）本项目容积率为4.0，定位于高层住宅并配套社区商业，同时配建一定比例的廉租住房，主打户型为 90 平方米左右的中小户型，详细的定位方案及规划设计尚在编制及审批过程中。2、项目市场前景该项目位于西安市大明宫遗址保护区（城北未央区），距钟楼两公里，区域定位为展示盛唐文化特色，建设集文化、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体的、具有国际水准的城市新区。该区域的大明宫国家遗址公园为西安市的中央城市公园，在空间形态上形成“一心两翼三圈六区”的基本格局，“一心”为大明宫国家遗址公园；“两翼”以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；“三圈”指形成未央路、太华路、北二环三个商业圈；“六区”分别为，规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区六个功能区。该区域交通、教育、医疗、银行、商业等配套成熟，区域内已有万达广场、世纪金花、四海唐人街等商业项目，区域内商业配套集中，已成为中心城区外的商业中心。项目所在区域人文资源、优美的环境和成熟的配套将会对后期区域内的房地产市场形成有力推动作用，契合公司产业嫁接文化的战略。3、廉租住房建设情况本项目同时配建 12,180.86 平方米的廉租住房，建成后移交政府。公司积极参与保障性住房建设，将增加当地保障性住房的供应，解决部分低收入群众的基本住房需求，具有良好的社会效应。4、项目资格文件取得情况项目已取得以下资格文件：文件名称 文件编号国有建设用地使用权出让合同 合同编号：27121国有土地使用证 市曲江（大）国用（2012）出第 040 号，目前本项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证尚未取得，公司根据土地出让合同、项目的建设进度和有关部门的核准程序正在积极办理中，上述证照的取得不存在障碍。5、项目投资估算序号 项目 金额（万元）1 土地成本 60,825.652 前期工程费 22,217.253 建筑安装工程费 70,582.964 开发成本 基础设施费 13,364.035 配套设施费 748.286 开发间接费 1,714.387 小计 169,452.568 财务费用 1,573.819 管理费用 5,770.6410 销售费用 6,819.84总投资 183,616.85本项目拟使用募集资金85,000万元，其余资金将采用自筹资金解决。6、项目经济评价项目金额（万元）总销售收入 262,301.68开发成本 169,452.56毛利润 92,849.12净利润 42,898.09销售毛利润率（%） 35.40销售净利润率（%） 16.35

电商运营中心建设项目1、项目基本情况电商运营中心建设项目计划于深圳市建设公司电商运营中心，总投资11,552.31 万元，其中工程及设备费用投入 11,002.20 万元，预备费 550.11 万元。项目拟建设集办公、展示、设计、体验等功能于一体的电商运营中心，包括办公区、直播间、秀场、样衣间、摄影棚、搭配间、版房、面料室、体验中心等模块，预计建筑面积 8,000 平方米。电商运营中心建设项目建成后，公司将加大电商、直播平台，社交媒体等领域的投入力度，拓展多元化的网络销售渠道，完善电商中心职能、优化管理体系，升级零售数字化系统，进一步增强公司线上渠道的运营能力及品牌推广力度。2、项目建设背景（1）我国网络零售市场规模持续增长，服装行业线上渗透率不断提高中金普华产业研究院分析近年来，在电商平台快速发展、实体经济线上化经营不断展开、物流等基础设施日益完善、下沉市场消费潜力逐渐释放等因素的共同推动下，我国网络购物用户规模和人均网上消费保持较快增长态势。根据中国互联网信息中心数据显示，2015 至 2019 年，中国网络购物用户规模从 4.13 亿增长至 6.83 亿人，年复合增长率达到 13.40%，中国网络购物群体占总人口比重从 30.12%增长至48.79%，近 5 年新增人数高达 2.7 亿人。相比网络用户规模，网上零售总额增速更为迅猛，根据国家统计局数据显示，2015-2019 年，我国网上零售额从 3.87 万亿元增长至 10.63 万亿元，年复合增长率达到 28.74%，与此同时，人均网上零售额大幅提高，从 0.94 万元增长至 1.56 万元。2015-2019 年中国网络用户规模及网上零售总额情况数据来源：中国互联网信息中心，国家统计局在网上零售总额快速增长的背景下，作为网络零售的重要品类，我国服装行业线上零售额也取得了大幅增长。根据 Euromonitor 数据显示，2015-2019 年，我国网上服装销售总额从 4,306.4 亿元增长至 10,133.7 亿元，复合增长率达到23.86%，线上销售总额占比从 39.24%增长至 47.04%，互联网已成为我国服装行业最为重要的销售渠道之一。在消费者线上购买童装意愿增强的背景下，我国童装企业积极推动线上销售渠道建设，行业内主要企业线上渠道交易规模有望持续扩大。2015-2019 年中国服装线上交易市场规模数据来源：Euromonitor（2）电商行业商业模式不断创新，新兴业态发展提速中金普华分析目前行业内企业线上销售的主要渠道以天猫、京东等综合电商平台和母婴电商为主，销售占比超过 80%，随着近几年社交电商、直播电商的兴起，服装企业开始积极与互联网平台合作，利用直播、社交媒体等方式拓展线上销售渠道。在新渠道的建设过程中，企业组织的电商购物节、直播等线上活动逐渐成为童装品牌进行营销推广、获取新客户、以及与客户互动的重要窗口，在品牌建设中日渐发挥重要的作用。2015 年后，电商平台的社交化趋势和社交平台的电商业务开拓，共同推动了社交电商行业市场规模的快速增长。根据中国互联网协会数据显示，2019 年，我国社交电商市场规模达到 20,606 亿元，社交电商销售额网上零售额占比达到19.38%，2015-2019 年间市场复合增长率高达 83.45%，显著高于中国线上零售交易额总体增速。在互联网获客成本持续上涨的背景下，“私域流量”能够帮助企业及商户利用自身影响力，建立粘性较高的消费者群体，减少获客成本，因此广受零售领域的企业及商户的推崇。零售企业在加速完善自身会员体系和线上线下联动系统建设的基础上，利用社交电商平台高效开展业务，成为社交电商行业发展的重要推动力量。2015-2019 年我国社交电商市场规模数据来源：中国互联网协会2016 年，在淘宝等电商平台的推动下，直播形式的电商业态快速发展。根据艾瑞咨询数据显示，2017-2019 年，我国直播电商规模从 209 亿元快速增长至4,513 亿元。另根据互联网信息中心数据显示，截至 2020 年 3 月，我国电商直播用户规模已达 2.65 亿，占同期网购用户的 37.2%，占直播用户的 47.3%，大量直播观众和综合电商的消费者转化为直播电商渠道的购物群体，直播电商正迅速成为线上消费的重要形式。2017-2019 年我国直播电商交易额单位：亿元数据来源：艾瑞咨询（3）疫情加速服装行业线上渠道建设，品牌服装企业线上运营能力提高受新冠肺炎疫情影响，2020 年上半年，我国线下零售渠道销售额大幅下降，服装行业也遭受一定程度冲击。据工信部消费品工业司数据显示，2020 年 1-6月，限额以上单位服装类商品零售额累计 3,609 亿元，同比下降 21.8%，穿着类商品网上零售额同比下降 2.9%，服装行业零售总额受疫情影响较大，但总体而言，服装行业线上零售额受疫情影响远低于线下渠道。2020 年 1-6月服装行业零售情况数据来源：工信部为了应对疫情对线下渠道带来的收入减少，服装企业一方面通过减缓开新店速度或关闭部分盈利能力较弱门店，以减少线下渠道现金流缩减产生的影响，另一方面加大线上渠道建设力度，通过直播、促销等活动进行全方位的营销推广，在一定程度上提升了企业线上渠道的运营能力。3、项目实施的必要性（1）增强公司线上渠道优势，丰富电商业态，推动线上业务持续发展近年来，随着电商行业销售业态不断细分，母婴产品类的垂直电商、直播电商、社交电商等业态成为促进童装产品线上销售的重要渠道。以直播电商业务为例，近年来我国直播电商以其信息密度高、真实感强、互动效率高、打破空间限制等优势快速崛起。根据艾瑞咨询数据，截至 2019 年底，直播电商整体成交额达 4,512.9 亿元，同比增长 200.4%，仅占网购整体规模的 4.5%。预计未来 2022年直播电商交易规模有望达到 28,548 亿元，占网购交易量超过 20%的比例。基于上述行业趋势，积极把握销售赛道切换机遇，布局新兴电商业态，将成为童装企业谋取发展的必然举措。公司作为较早切入电商销售领域的童装企业，目前电商团队已初具规模，取得了较好的线上销售业绩。随着电商业态的多元化发展，童装企业线上渠道开始面临新的机遇和挑战。为积极把握电商新业态领域快速发展机遇，高效开展线上业务，持续提升电商部门的运营能力，公司亟需完善电商运营基础设施和专业化团队建设。未来随着本项目的实施，公司将在巩固传统电商业务的同时，新建包括电商中心运营场地及各类软硬件配套设施，为公司线上零售业务的发展提供有力保障。（2）优化线上业务运营体系，为收入持续增长奠定基础为顺应消费者网络购物及电子商务的发展趋势，公司于 2009 年开展线上业务，至 2019 年，线上业务实现营业收入 4.67 亿元，已占公司整体营收的 35.23%，成为公司产品重要的销售渠道之一。线上业务无论在产品定位、开发频率、销售场景、供应链体系均与线下业务有所不同，原有的线下业务体系（如供应链、设计团队等）面对的差异化业务协作需求会随着线上业务的迅速增长而暴增，因此搭建完善、独立的专业化线上业务运营体系势在必行。本项目实施后，公司将在扩大电商中心场地的基础上，持续加强线上业务设计、营运、售后服务团队建设，从软硬件两方面提高公司线上业务的销售、设计、服务能力，为公司线上业务收入的持续提升奠定基础。（3）推动公司电商零售数字化系统全面升级近年来，数据与人工智能技术成为助推线上零售发展的重要力量。服装行业的数字化服务能力成为行业的重要竞争要素之一。随着公司业务规模的扩大，仅依托业务平台的零售数字化系统已无法满足公司的实际需求。公司需要进一步完善业务中台建设，形成公司经营可视化系统、消费者智能分析系统等能够高效指导公司经营的“大中台系统”，服务于公司经营管理、线上线下渠道的运营、产品开发，以更好协调各类电商业务，保持公司在直播电商、社交电商业务等细分业态销售的竞争优势，推动公司业务持续增长。此外，受益于计算机视觉、自然语言处理、深度学习算法等新兴技术的发展，作为企业数字能力沉淀与共享的数字中台越发成为零售企业数字化信息系统中不可分割的一部分，不但有助于零售企业形成数据资产，且通过与业务中台协作，可实现用户洞察分析、精准营销、价值挖掘、供应链网络效率优化等数据价值应用。公司将通过本项目的实施在原有信息数字化系统基础上引入数据平台，业务中台沉淀的业务数据将导入数据平台进行数据挖掘及数据分析，再将分析结果以反馈的形式支撑业务中台的应用，后续应用产生的新数据流转到数据中台，形成数据闭环。通过数据平台的赋能，公司的电商零售数字化系统将实现智能化升级，最终实现公司数据分析处理、业务响应及资源弹性管理调度等多项能力的提升。4、项目可行性分析（1）丰富的电商运营经验为项目开展提供经验支持公司是国内较早进入电商领域的童装企业，自 2009 年开设线上渠道以来，产品线上销售额持续增长，从 2013 年的 0.60 亿元增长至 2019 年的 4.67 亿元，销售占比从 8.60%增长至 35.23%，已达到童装行业领先水平。在日常运营中，公司通过电商平台旗舰店、线上经销商等线上平台频繁组织电商促销、品牌建设和会员活动，取得了显著成效。以影响力最大的天猫商城的“双 11”活动为例，2017-2019 年公司连续三年在“双 11”活动中销量位居童装销量前六名；2018年安奈儿品牌首次销售过亿，成功跻身天猫双 11 亿元品牌俱乐部；2019 年公司天猫自营旗舰店单店销售额突破 1 亿元。经过多年的业务实践，电商部门积累了丰富的产品运营和品牌推广经验，为电商运营中心建设项目的设计、实施提供了有力保障。（2）多元化的线上营销渠道为项目实施提供有利条件目前公司线上销售渠道已覆盖淘宝、天猫、唯品会等国内知名电商平台。除平台型电商外，公司还积极搭建线上自营渠道，于 2019 年上线了官方小程序“安奈儿 Annil+”，大力发展线上线下销售联动，并与辣妈帮、妈妈帮、宝宝树等国内主要母婴网站建立了长期合作，通过垂直网站建设品牌形象，持续拓展线上业务渠道。此外，公司还充分利用微博、小红书、抖音、快手等社交媒体平台，积极进行品牌宣传，不断总结经验，利用品牌优势提升线上推广效果。因此，公司通过与电商平台、媒体、母婴垂直网站等多元化的线上渠道的合作，有助于推动电商运营中心建设项目业务的顺利开展。（3）成熟的电商信息化解决方案为项目实施提供技术保障我国电商产业经过近二十年的发展，无论是在系统开发还是网络基础设施建设方面均已十分成熟。系统开发方面，业务/数据中台系统、智慧商品运营系统、供应链高效协同系统等，已被大量应用到各类零售企业电商平台，企业只需根据行业特点及自身经营情况进行二次开发即可投入使用。网络基础设施方面，随着我国对网络基础设施的持续投入，网络传输速度以及传输质量已得到明显的提升，也为电商运营中心建设项目的实施提供了坚实的基础。5、项目概况（1）项目建设内容电商运营中心建设项目计划于深圳市建设公司电商运营中心，项目拟建设集办公、展示、设计、体验等功能于一体的电商运营中心，包括办公区、直播间、秀场、样衣间、摄影棚、搭配间、版房、面料室、体验中心等模块，预计建筑面积 8,000 平方米。电商运营中心建设项目建成后，公司将加大电商、直播平台，社交媒体等领域的投入力度，拓展多元化的网络销售渠道，完善电商中心职能、优化管理体系，升级零售数字化系统，进一步增强公司线上渠道的运营能力及品牌推广力度。（2）项目投资情况电商运营中心建设项目总投资 11,552.31 万元，其中工程及设备费用投入11,002.20 万元，预备费 550.11 万元。（3）项目实施主体电商运营中心建设项目由深圳市安奈儿股份有限公司及其全资子公司负责实施。（4）项目建设周期电商运营中心建设项目计划实施周期为 36 个月。（5）政府审批情况截至本报告公告日，电商运营中心建设项目涉及的相关备案、环评事项等手续正在推进办理中。

项目地址项目位于广州市海珠琶洲西区 AH040245 地块。该区域共有 5 条轨道交通（现 状 8 号线、在建的 18 号线、沿江 LRT 有轨电车已投入运行、新增规划 19 号线、 规划 28 号线）。该区域与周边区域道路交通完善，南北向有华南快速、猎德大桥，东西向有阅江路、新港东路、琶洲大道。项目地块呈四方形，形状规整，北 临城市主干道双塔路，西靠城市干道的海洲路，南面为主街琶洲南大街，规划有 骑楼步行街与有轨车站，东面为地块间的规划支路。建设内容项目占地面积 7671 平方米，拟建总建筑面积约 161870.8 万平方米，其中写 字楼约 105942 平方米，配套商业约 13725.6 平方米（约 5000 平方米特色书店）。 拟建地下 5 层，地上 60 层，主体建筑设计高度 320 米。项目幕墙效果图项目由全球顶级设计单位美国 JAHN/FGP 担纲，联合 5 个国家和地区共 15 家 顾问机构组建“设计梦之队”精心设计。设计方案灵感源自中国传统文化，秉承 “文化之峰”的设计理念，旨在弘扬文化、传承文明、传播知识。建筑造型尤为 独特，54.5 米高的“山形”大堂，取意书山，书本厚度不一，堆叠至巅峰，形成 宏伟的建筑入口门厅，视觉震撼，寓意“书山有路勤为径”。围绕书山这一主题， 项目露台采用中国古典建筑中的台阶设计手法，取意“书籍是人类进步的阶梯”。 项目建筑设计风格现代、简洁、大气，追求典雅、稳重、大方，具有高品质、高 效率的特征。夜景设计与建筑语言高度统一，夜幕降临时为城市增添标志性光彩； 41.5 米高的顶部多退台空中花园，无遮挡城市景观尽收眼底。 项目定位为广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群。项目建成后除出版集团南方传媒进驻外，还将引进国内外 知名文化相关企业进驻办公。项目配套有超大体量的复合型特色品牌书店，将打 造“永不落幕的南国书香节”、“新年读书会”等系列文化活动，为广大群众提 供丰富多彩的公共文化服务，将成为琶洲西区（全球智慧城市示范区）一颗璀璨 的“文化明珠”，也将作为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三 地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文 化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。项目建设意义深远2019 年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》颁布，中央对粤港澳大湾区进行了纲领性的战略定位。粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，是新一轮改革开放的引擎，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。广东省明确提出要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，建设全球区域文化中心城市，不仅要打造拥有跨区域、跨文化辐射力和影响力的知名文化设施，更要拥有通过文化产业发展形成的文化产品生产网络和促进人才、资本、技术、信息等高端资源吸附、流通的文化要素配置平台，还必须拥有吸引国际文化消费人群的文化消费体验空间，从而在文化产品的创作、生产、流通和消费领域发挥引领作用。从这个意义来说，粤港澳大湾区不仅要做中国参与世界经济贸易竞争的排头兵，湾区文化也必然要成为中国文化走向世界的先锋队——粤港澳大湾区 9+2 城市群，亟需树立一个新的文化地标，促进大湾区城市间的文化交流合作，增强文化认同和价值认同，营造开放、包容、创新的发展环境。城市的文化地标，不仅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商业、地标建筑的有机结合体，它不但实现了现代化与传统文化、文化与商业、艺术价值与使用价值完美演绎，还重新诠释了经济全球化背景下的城市精神以及空间美学。在此大背景下，项目作为出版集团、南方传媒认真贯彻落实习近平总书记对广东实现“四个走在全国前列”、当好“两个重要窗口”的要求，积极投身文化强省建设，推动企业高质量发展的重大举措和重要抓手，也是企业强化 “速度、品质、规模、实力”的具体行动。项目背靠广东文化出版高地，可肩负这样的历史新使命。项目财务测算可行结合现有项目定位、人材机涨价、各项设计新规实施及执行（涉及建筑、结构、幕墙、暖通、给排水、强电、弱电等专业）、绿建、基坑支护及结构选型不同、建造标准提升等要求，项目总投资估算为 456,153 万元，其中土地成本176,133 万元（含土地、地下空间出让金），建设开发成本 280,653 万元。在该总投资金额下，经对三种可行性的开发方案进行测算，三种方案的全投资税前 IRR均在 6.8%左右水平，自有资金税前 IRR 也在 7%左右的水平，对比预期的投资回报率 4.9%水平，项目无论考虑全自持或者部分销售，各方案经济效益均表现较好。广州写字楼物业市场广州甲级写字楼主要分布在越秀、体育中心、珠江新城三大核心商务区以及琶洲新兴商务区。截止至 2019 年第二季度，广州甲级写字楼总存量约为 485.9万平方米，其中琶洲商务区拥有约 796,989 平方米的写字楼面积，占 16.4%。预计下半年约有 24.5 万平方米的甲级写字楼入市，大部分物业预租情况良好。近几年，广州各商务区写字楼空置率呈下降趋势，琶洲商务区由于租金相对优惠，项目品质良好，且周边配套不断完善，推动该区空置率环比下降 3.7 个百分点至 5.7%，空置率下降仍然保持着良好态势。另外，第二季度广州甲级写字楼平均租金保持上涨趋势，年度同比增长3.2%至194.6元/m2/月，其中琶洲增值9.0%在重点商务板块中增长速度最快，升至 148.4 元/m2/月。

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。

重庆开州财富中心项目1、项目基本情况项目名称：重庆开州财富中心项目项目实施主体：本公司控股子公司重庆市金科骏耀房地产开发有限公司项目区位：重庆市开县文峰街道中原社区占地面积：128,962.70 平方米总建筑面积：428,326.50 平方米容积率：一期 3.22；二期：3.50项目类型：商住本项目容积率一期为3.22，二期为3.50，定位于首次置业以及首次改善的刚需住宅产品以及社区商业，项目主打户型为 90 平方米以下和 90-144 平方米的中小户型。2、项目市场前景该项目位于重庆开县环汉丰湖区域，是开县的核心区域和重点城市发展区，重要的城市人口和产业集聚的区域，是全县的政治、经济、文化和商贸流通中心，三峡库区湖滨森林生态最佳宜居地。项目所在的西部新区注重和谐发展，其功能定位为综合住区、文教新区和现代工业园区，三者相互促进，相辅相成。开县位于重庆市东北部，全县幅员面积 3,959 平方公里，总人口 165 万。开县制订了“646”产业体系规划，着力培育六大工业集群，打造四大三产亮点，建设六大农业基地。大力推进“百千万项目集群储备工程”，储备三次产业和城市开发、创意产业五大类项目 1.2 万个，其中亿元级项目 103 个、千万元级项目1,600 多个。2011 年，被重庆市政府列入“民生工业试点园区”，被表彰为“渝东北优秀园区”。开县是国家发改委明确的重点开发区，过去十年，开县抓住移民迁建的机遇，建起了一座被誉为“巴渝新十二景”的移民新县城。近年来，开县突出“千年开州、灵动水城”两大规划定位，大力推进“西部水城、风情名镇、美丽乡村”三级开发建设，加速城镇化进程。开县拥有面积超过三个西湖的汉丰湖，正按照“多水统筹、综合治理”的思路，突出文化品位、国际视野，打造“中国工程湖泊生态典范”。优美的生态环境和经济的发展，带动开县城市人口每年增长 3-4 万人，加快了新型城镇化进程。人口的稳定增长和人民生活水平的提高将会有力带动该区域房地产市场的发展，该项目销售前景良好。3、项目资格文件取得情况项目已取得以下资格文件：文件名称 文件编号国有建设用地使用权出让合同 渝地（2012）合字（开县）第 046 号渝地（2013）合字（开县）第 02 号312 房地证 2013 字第 30497 号国有土地使用证312 房地证 2013 字第 04051 号建设用地规划许可证 开规地字（2013）6 号建设工程规划许可证 开规建字（2013）36 号目前本项目的建筑工程施工许可证尚未取得，公司根据土地出让合同、项目的建设进度和有关部门的核准程序正在积极办理中，上述证照的取得不存在障碍。4、项目投资估算序号 项目 金额（万元）1 土地成本 41,617.512 前期工程费 14,664.813 建筑安装工程费 97,814.874 开发成本 基础设施费 19,980.255 配套设施费 2,522.116 开发间接费 7,911.467 小计 184,511.01。

大麻二酚(CBD)项目可行性研究报告-全球烟草巨头纷纷进军工业大麻领域3月11日，英美烟草(BAT)宣布与加拿大合法cannabis生产商Organigram签署战略合作协议，重点关注下一代工业大麻产品的研发活动，初步布局重点是大麻二酚(CBD)。1、英美烟草以1.75亿美元收购加拿大合法cannabis生产商Organigram约20%的股份，并成为其最大股东。通过此次合作，公司将获得尖端的研发与创新技术以及工业大麻专业知识，进一步强化公司在此领域的布局。此次合作符合公司长期发展战略，推进为消费者提供创新工业大麻产品的承诺。Organigram是加拿大合法的cannabis相关产品生产商，专注于为加拿大的病人和成人消费者生产高质量的室内种植产品，同时不断拓展国际业务，在以消费者为主导的创新和研发高质量的成人娱乐和医用大麻产品方面表现优异。公司此次与其合作将加深对工业大麻领域的理解，拓展产品矩阵，继续深入挖掘全球市场。公司此前的雾化CBD产品VuseCBD在英国曼彻斯特区试点正式启动后，销量增速迅猛。通过此次合作，公司有权任命两位董事会成员加入新的董事会，同时双方计划在加拿大新不伦瑞克省建立一间产品实验中心（CentreofExcellence）。该中心持有加拿大卫生部颁发的从事cannabis产品研发活动所需的许可证。由两家公司的科研人员、产品开发人员组成，将专注于开发新型CBD产品。双方均有能力在各自的品牌下独立地将合作开发的任何产品进行商业化销售。2、其他烟草巨头均纷纷布局工业大麻产业奥驰亚集团（AltriaGroup）于2018年投资18亿美元，获得加拿大全球领先cannabis公司CronosGroup45%的股权，并表示将在未来4年内将持股比例提高至55%。2020年公司陆续申请了两项专为cannabis设计的喷雾器专利。同时聘请了位于科罗拉多州丹佛市，美国最大的cannabis法律事务所之一的BrownsteinHyattFarberShreck中的一位顶级大麻说客，就CBD和非烟草消费税等相关的联邦政策游说国会，大力倡导对CBD产品进行监督和管理。帝国烟草（ImperialBrands）2018年对英国生物技术公司OxfordCannabinoidTechnologies（OCT）进行了投资，该公司获得了英国内政部授权，主要研究、开发基于Cannabis的化合物和疗法，此次投资标志着帝国烟草开始进军医疗大麻市场。2019年7月，公司进一步宣布以7500万英镑投资加拿大AuxlyCannabisGroup以建立关于CBD等雾化技术的研发合作关系，并将进一步结合公司于2018年收购的OCT公司技术，促进“下一代产品”组合的多样化发展，为未来增长提供进一步选择。我们认为，随着cannabis合法化的不断推进，各大烟草巨头均将工业大麻领域视为发展潜力巨大的行业，正在通过不断布局以强化其多元化发展战略，寻求新的利润增长点。市场热情高涨，地方政府也对工业大麻表现出极大热情。目前，国内已对工业大麻种植和销售出台相关规定的省份仅有云南省和黑龙江省，正在代拟文件的吉林省有望成为第三个省份。大麻二酚（CBD）是大麻植物中主要的非成瘾性成分，具有镇痛、抗炎、抗痉挛等医疗效果，在生物医药、食品、化妆品等领域具有很好的应用前景。中国农业科学院麻类研究所亚麻大麻研究室副主任赵立宁告诉《中国新闻周刊》，如今已有多个国家宣布对CBD应用解禁，市场空间有望突破100亿美元，对企业具有非常大的吸引力。“当前国内的大麻市场既有实际发展动力，也有较大的炒作成分。”CBD解禁潮这一轮工业大麻产业热潮中，焦点成分大麻二酚（CBD）的潜力主要在于医药保健和食品添加方面的应用。根据国内政策，工业用大麻仅限于纤维和种子，从未被批准用于医药和食品添加。国内对工业大麻的监管标准，自1985年起即与国际公约《1961年麻醉品单一公约》的规定保持一致。根据国际标准，大麻中致幻成瘾的毒性成分四氢大麻酚（THC）含量大于0.5％的大麻被称为毒品大麻，大于0.3％小于0.5％的大麻被称为中间型大麻，只有THC含量低于0.3％的大麻才被视为工业大麻（又称汉麻）。这类大麻被认为不具备毒品利用价值，在国际上广泛用于纺织、造纸、食品保健、化妆品、生物医药、建材等行业。目前，全球共有约30个国家种植工业大麻。其中，中国是最大的工业大麻生产和出口国，占据大约全球工业大麻种植面积的一半，提供了全球近1/3的工业大麻产量。在国内工业大麻产业用途中，纺织占据大麻产业的3/4产值。中国工业大麻的种植历史已有6000多年，如今也是全球领先的工业大麻种植、处理、加工及出口国。目前工业大麻已知的800多份种子资源中，已有几十个品种投入现代化工业生产利用。靠近国内监管红线的工业大麻，主要是提取大麻中的大麻二酚（CBD）应用于食品和医药领域。过去，由于四氢大麻酚（THC）和大麻二酚（CBD）的化学式极其相近，曾一度被认为是同一种物质，因此CBD一直在大多国家的受控药物名单中，甚至被当做毒品看待。而在近几年，化工科学证实CBD无成瘾性且具备药用价值，提取技术也已发展到了能够实现THC与CBD分离的水平。自2017年起，一场全球范围内的CBD解禁潮出现。2017年，新西兰、德国、巴西、阿根廷不同程度地宣布医用大麻合法化，对CBD产品解禁。2018年1月，世界反兴奋剂机构（WADA）将大麻二酚（CBD）从“违禁物质清单”中删除的规定正式生效；6月，世界卫生组织（WHO）正式认定，CBD不具备成瘾性且具备医用价值；12月，美国通过《农业法案》，CBD在全美50个州合法化。随后，英国、以色列、韩国、泰国等多个国家纷纷开始对大麻做出不同程度的解禁。针对《1961年麻醉品单一公约》中CBD和CBD制剂的禁令，世界卫生组织也提交了“将CBD和CBD制剂从国际药物管制公约中剔除”的建议。“若建议被采纳，中国作为该公约的缔约国，可能也会修改CBD应用的相关禁令。”兴业证券分析师李跃博告诉《中国新闻周刊》。自今年国内工业大麻概念股一路走高后，监管层对工业大麻的用途与审批再三重申加严，但市场仅短暂降温后再次热度上涨。李跃博认为，在全球工业大麻逐渐对CBD解禁的大背景下，对国内政策利好的预期仍然是市场走势不断上扬的关键因素。目前，欧美国家已经有相当多数量和种类的CBD药品、食品、保健品、化妆品在市场上销售。我们支持全国工业大麻合法化，坚定反对娱乐大麻（毒品）合法化。支持加强风险管控，在适当时期对大麻CBD药用解禁。牌照收紧国内禁令尚未解除，概念板块已被炒热。为给市场降温，监管层进一步收紧了牌照审批。在国家禁毒委发布的《关于加强工业大麻管控工作的通知》中，要求各省加强工业大麻许可的审批，对过往批准的许可也要重新审定，严格规范工业大麻产业。而在国内最早对工业大麻种植和销售出台规定的云南省，截至2018年12月底，已颁发了45张《云南省工业大麻种植许可证》，6张《云南省工业大麻花叶加工牌照》，分别是汉康、汉木森、拜欧生物、汉素、峨山五行以及农科院。牌照是企业入局工业大麻的关键。受新政影响，已持有工业大麻牌照的企业身价上涨，市场上的牌照价格也开始走高。 从行情来看，现有的工业大麻种植牌照报价1000万~2000万元，花叶加工牌照报价为11亿~16亿元。处于前置许可阶段的工厂，报价估值在2亿~6亿元，估值高低主要取决于产能高低、申请进度、建设进度以及技术水平。种植牌照和加工牌照的门槛不同，尤其在CBD提取方面布局的企业，只有种植牌照没有加工牌照是无法进行提取操作的。根据云南省2010年颁布的《云南省工业大麻种植加工许可规定》，工业大麻种植许可证和加工许可证均由县级以上公安机关负责审批颁发和监督管理。其中，申请领取工业大麻种植许可证从事工业原料种植的，要求申请主体是工业大麻种植、加工企业，具备“工业大麻种子由经过许可的繁种种植单位或者个人提供”“种植面积不少于100亩”“种植地点距离旅游景区和高等级公路1公里以外”“有台账管理制度”四项条件即可。而申请领取工业大麻花叶加工许可证，则要求具备“有不少于2000万元的注册资本”“有原料来源、原料使用、产品种类、产品加工的计划”“有专门的检测设备和储存、加工等设施和场所”等条件。高门槛的硬件设施是造成加工牌照审批成本高的关键因素。综合土地成本、设备成本和人工成本来看，有厂房的企业尝试加工需几千万起步，规模稍大成本就需上亿元。此外，工厂的生产进度、工艺方案和加工规模也决定了成本收回速度。很多企业希望涉足CBD提取行业，提取技术是否合规，需要看禁毒部门最后的验收发证判断。同时，工厂提取工艺的差异决定CBD提取的纯度，生产效率也是影响成本的重要因素。政府严控加工牌照，与大麻提取过程中的潜在风险相关。即使工业大麻原料中THC含量低于0.3％，进入工厂提取环节时也能够提取出纯度很高的THC成分。工厂在CBD提取生产过程中，完全存在从中提取THC作为毒品原料的可能性。因此，工厂整个生产流程必须由公安部门严格管控，从各个环节无死角进行公安联网监控，生产过程完全透明。随着CBD的提取应用市场升温，新入局企业也以药企为主。粟建光认为，大型药企的入局能够给工业大麻产业提供资本支持，但关键在于上市药企成熟的管理制度能够在CBD提取、新药研发和销售环节提供重要支持。CBD作为一种制药原料，重点在新药研发。国际上CBD制药尚处于起步阶段，但市场需求量很大。伴随技术发展和解禁步伐加快，将迎来爆发式增长，市场规模将达百亿美元。地方涌动此轮工业大麻热潮下，以CBD为焦点的广阔市场前景也成为地方政府尝试布局工业大麻的动力之一。4月5日，雄岸科技发布公告，称已在黑龙江取得大麻种植、CBD提取、食品、饮料、保健品及化妆品原料的研发、生产、销售和检测服务、商品进出口服务等多项经营许可。根据协议，雄岸科技将与黑龙江省抚远市政府携手，共同打造汉麻种植、研发、加工、营销全产业链发展格局。从地方政策来看，工业大麻产业已被纳入黑龙江省未来重点发展产业之一。《黑龙江省汉麻产业三年专项行动计划》出台，汉麻产业被列为黑龙江省新增长领域的培育对象，到2020年将黑龙江省打造成国内甚至全球最大的汉麻产业基地。目前，黑龙江刚处在政策窗口初步阶段，雄岸科技选择在此布局，拥有政策调节优势，也有更多的机会和空间去探索和试错。此外，尚未正式放开工业大麻种植加工的吉林省，在去年8月透露放开意向后，也吸引了多家企业投资合作。今年1月，吉林省农业科学院与紫鑫药业荷兰FC公司合作成立吉林省麻类工程研究中心，签订《工业大麻合作研究协议》，尝试将工业大麻产业作为吉林省的新经济增长点。4月，通化金马公告与吉林省农业科学院、通化市二道江区人民政府共同签署《工业大麻合作项目协议》，表示计划在3~5年内，将种植大麻的CBD含量提升到10％以上，研发经费3838.32万元。公告发布后，尚未取得工业大麻种植许可证的通化金马也迅速迎来多个涨停。吉林省公安厅对外宣称，《吉林省委吉林省人民政府关于加强新时代禁毒工作的意见》正在代拟中，工业大麻管理规范将作为一项重要内容纳入其中，下一步将参照云南省做法，以政府令形式出台吉林省工业大麻具体管理规定。东北地区具备发展工业大麻的土地优势，广阔的市场前景也是地方发展工业大麻的重要动力。黑龙江和吉林土地平坦广阔，农业机械化程度高，有利于开展大麻规模化种植。同时，东北地区在土地、人力方面成本较低，企业在政策窗口期布局也能享受更多优惠。在国内工业大麻产业中，云南省是全国至今唯一以法规形式允许并监管工业大麻种植的省份，也是最早涉足CBD提取研发的省份。早年间，云南省野生大麻资源丰富，当地少数民族有大麻种植习惯，麻类被作为一种经济作物广泛种植。政府监管难度大，存在毒品大麻泛滥情况，路边随处可见大麻吸食者，政府单纯管控难以完全铲除，遂通过改种工业大麻进行转化。云南省观念先行，立法先行，对国内工业大麻产业发展具有示范作用。云南推行规范化管控已有十多年，民众认知到位，大麻产业的法律和政策条件也最成熟。自2010年起，云南省施行《云南省工业大麻种植加工许可规定》，工业大麻的年种植面积达十余万亩，遍及昆明、玉溪、丽江、西双版纳等13个州（市）的38个县（市、区）。如今，云南省工业大麻的种植企业和单位已有三十余家，且最早一批获得工业大麻加工许可证并能实现CBD量产的四家企业均在云南。几年间，迅速成长为亿元产业的工业大麻对云南本地经济发挥了积极作用。在云南境内，尤其是在纬度24——30度的高海拔的山区（1500米~2500米），只能种植玉米、荞麦等少数经济作物，经济收入极低。而工业大麻的种植能为农户带来差不多一亩2000元以上的收入，远远高于其他农作物。此外，CBD市场的兴起还将带来更大利润空间。当前，全球市场上CBD价格根据纯度为4万~7万元/公斤，用于CBD提取的大麻品种CBD含量在0.7％~1％， 一亩地生产大麻花叶120~200公斤，CBD提取率按0.5％~0.7％计算，一亩地在低时能提取CBD 0.6~0.84公斤，高时能达到1~1.4公斤。换言之，用于CBD提取的工业大麻用地产值最低也可达2.4万元一亩。未来5~10年，云南省工业大麻的产值（包含种植和工业提取）将可以从目前的亿元左右增长成为一个超百亿元产值的朝阳产业。实际上，刚刚掀起种植热潮的国内市场，在种子资源方面尚与国际上存在较大差距。国内主要种植的工业大麻CBD含量在0.9％以内，而美国高含量CBD品种已接近16％。大麻品种的CBD含量较低，意味着要付出更多的种植、加工和污水处理成本。这一现状也导致国内开发的CBD经济效益差，国内大麻企业缺乏竞争力。唯一的解决办法就是依靠国内众多领域技术力量，加大科研投入，联合攻关育种。第一章总论1.1大麻二酚(CBD)项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1大麻二酚(CBD)项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议关联报告：编 制 单 位：北 京 智 博 睿大麻二酚(CBD)项目申请报告大麻二酚(CBD)项目建议书大麻二酚(CBD)项目商业计划书大麻二酚(CBD)项目资金申请报告大麻二酚(CBD)项目节能评估报告大麻二酚(CBD)行业市场研究报告大麻二酚(CBD)项目PPP可行性研究报告大麻二酚(CBD)项目PPP物有所值评价报告大麻二酚(CBD)项目PPP财政承受能力论证报告大麻二酚(CBD)项目资金筹措和融资平衡方案