商业项目市场调研

商业地产营销分析与研究是营销学学科01市场环境分析商业地产市场环境分析的基本资料研究是拟定市场行销计划的根本基础，必须先行了解购物中心所在商圈及其客源层的特质，以便建立正确的营销执行计划。02第一手资料研究商业地产营销计划的研究分为第一手资料和第二手资料来源。研究第一手资料是经由下列方式的收集：现场访谈。在购物中心现场访问消费者，期望是当他们离去时作业。一般至少作300－500份以上有效样本，依照来客的居住地点邮递区号、人文背景分类及消费习性作交叉分析，此份收集来客居住地点的分析将作为建立购物中心商圈范围的依据。电话访谈。在购物中心所在商圈范围内以电话向居民作市场意见调查。抽奖所填写的资料可以提供顾客居住地区邮递区号分布及其它资料。意见调查表。在办理特别促销活动时的意见调查也可同时收集居住地点人文背景及顾客对活动的意见。03第二手资讯研究第二手资讯研究则不是从第一手资料收集获得。一些较佳的资料来源包括：政府人口资料公报。商业主管机构公报。地方报纸杂志。图书馆。瓦斯、电话、电力公司资料。百货公司/大型主力店。大学等。04购物中心承租商店顾客邮寄资料(可以用来了解顾客邮递区号分布)不动产经纪商(他们了解附近社区平均房价及转换率)。更新你的研究。研究作业应每2至3年或区内有重大建设或重大政变发生时就应予以更新，而何时应重新执行新的研究，例如：购物中心本身的重大变更(如业种组成、主力商店更换或重大整修刚完成等等）；购物中心所在附近有重大道路建设完成；购物中心所在区域有大型公司关闭；新的住宅社区展开；购物中心所在区域有新的购物中心建设计划发生。05定义你的商圈范围购物中心业组织者必须了解消费者居住所在，采用邮递区分号就是相当不错的定义商圈的方式，某些小型的购物中心其商圈范围有时候比一邮递区号分区还小，在这种情况下，商圈定义可藉由消费者的住址按政府的人口统计分类。客源分布资讯可来自于购物中心现场访谈，或从抽奖意见调查表及促销活动或是主力店顾客邮寄资料等获得， 当购物中心的商圈范围确立后，在设定目标之前你必须对购物中心的定位作处境分析，以便了解本身的优劣所在， 当收集资料作业时主要询问的问题包括：1）、区内主要产业为何?是否有裁员或重大变更计划?他们的行为模式为何？例如假使区内主要产业其薪资核发日为每月15及30日，则你可配合发薪日举办促销活动。2）、区域内主要道路网络系统为何?3）、是否有天然地形界限(例如山岳或河川)从你的商圈内横越?4）、顾客如何至你的购物中心?5）、是否有大众运输工具行经？6）、当你开车行经该商圈时你会经过多少与你竞争的购物中心?06确认谁是你真正目标客源购物中心可以通过下列的资料进行分析：1）、政府人口资讯：有关商圈内消费者基本统计资料，包括年龄、性别、收入、教育程度及职业分类与邮递区号。2）、消费者习性：包括区内生活行为模式，例如人们如何受影响及如何花费金钱，两个基本背景及收入相同的家庭，有时可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消费模式，例如两户邻近家庭，两者皆是大专程度以上的父母，拥有两个小孩，家庭收入约每年500，000万元，可能有全然不同的金钱使用模式。家庭甲拥有渡假休闲车、游艇及每位家庭成员一部登山脚踏车；家庭乙可能在其地下室有一家庭媒体中心，积极参与社区活动并常在家中宴客。可以预料每至周末假期家庭甲有可能离城而在周日时至购物中心购物，而家庭乙则可能在周末至购物中心消费。这里所述，每一家庭的购买行为除了受一般人口资料影响外也受其生活模式的影响。07了解自己的购物中心塑造一个成功的市场行销计划，应该将购物中心本身视为一种“产品”，了解它并可将它的优势—产品—提供给消费者。有时购物中心经理人过于了解他所经营管理的购物中心，而无法客观分析中心本身的优劣，则以下方式可尝试：1）、询问购物中心其它人意见，他们不是与你相同长时间在购物中心内工作者，例如询问他人有关标志系统的可视性。2）、改变你的视野，例如有时候尝试每日经由不同的路线到达购物中心或从不同的人口进入。经常在购物中心附近走动，问问不同观察者的意见—例如清洁维护人员、安全警卫或中介代理—并伴随你、指出你从未听过或看过的问题所在。因为购物中心是“产品”，而作为购物中心经理人则应以“包裹”方式审视，例如：建筑物－类似你产品的外壳—宜保持最佳状态；标志－类似产品的品牌—须清楚可视；人行道宜打扫洁净；入口区大门宜开闭自如；中心内垃圾桶宜随时保持干净；而厕所用纸须注意更换等等。产品进出动线也必须方便简明，发现任何可能阻碍消费者的路线，例如车道宽度是否足够？车位数是否充足?在店家，拥挤的通道及显目的摆设是否侵占走道空间而影响消费者购物?3）、检视购物中心实质环境与视觉因子，你应同时检视：景观设施。环境气氛。动线便利性购物中心所举办的大型活动。饮食。卫生设施。其它服务性设施。08了解竞争者亲身拜访紧邻商圈的购物中心是必要的，了解那些购物中心内业种业态的组合及一般性环境设施，与本购物中心比较，较优、同样、较差、观察消费者，扪心自问：什么样的店家他们常去消费?他们购买什么样的商品?什么样的线索暗示流行风潮能引起兴趣?09问题与机会点所拥有可分辨的优势。探究自己运营的购物中心，所能提供而竞争者所没有的是非常重要的，帮助消费者了解至本购物中心消费的优势，尝试发现是否有特别的优势，你可以特别重视并登载于广告词句。对消费者而言，购物中心能够加以区分的优势，往往可将你的购物中心与其它购物中心有所分别并能根植于消费者心中，分析本购物中心与其它竞争者的优劣所在，可以让自己了解是什么原因促使本购物中心不同？或为什么比同区其它购物中心具优势？将购物中心内所有商店名称表列并分析其业种业态分布，将此表与区内竞争者相互比较，检视商家其相似与相异之处，你可能会发现你所经营的购物中心提供一特别的业种，在商圈内其它购物中心皆没有这一可分辨的优势，也可能发现较弱势之处而必须予以强化。[可分辨优势能根植于消费者心中，因此，它可以成为真实或被感觉到的]。其案例包括：1）、拥有在本商圈内服务最佳的店家。2）、拥有双倍的残障停车位，最靠近入口区，或者在询问处提供别的购物中心所没有的服务—例如免费使用婴儿推车或轮椅等。3）、美食广场提供购物者最好最方便的饮食空间。4）、拥有最佳最方便的休憩座椅区。5）商店售货员有最佳的礼貌与产品专业知识。6）造园景观不但吸引人且维护良好。7）购物中心本身给人的感受是一安全的购物休憩环境。10目标/宗旨所在购物中心分析与研究必须依照其重要性按序排列，目标必须是可达成的，它帮助你将目标视为一行动构想。目标可以和许多事物相关连，包括：1）、提高商家分摊的促销活动经费比例。2）、提高购物中心获益率，例如你可拟定租赁策略目标将出租率提升，从目前的80％提升到88％的出租率。3）、与社区整体互动，你可能决定将你所经营的购物中心成为社区的好邻居，例如：可在购物中心开幕的第一年为社区慈善团体举办二次募款活动。4）、在12月31日以前应用￥50000费用，增加礼券销售额10％至￥100，000。11策略/执行方式为了达成前述目标你必须有其相应的策略，这是达到所期望目的的方式，包括内部与外部策略的运用，而执行方式则包括由谁、如何、在何地、于何时的细节及至何时预定目标得以全部实现。1）、内部策略这些事项是在公司内部或购物中心内部所必须准备实现市场目标的素材，有时候内部的工作策略常常忘记加以陈述而当发觉时又往往太迟了，其实这一系列的准备工作将为达成特定目标立下稳固的基础，它们可能包括：A目视购物中心是否看起来环境良好。B建立并维系良好的承租户关系。C仔细编列市场行销预算。2）、外部策略外部策略是通过外作业事项，以便达成特定的市场行销目标，它们包括：A促销活动广告传单。B新店家进驻正式宣告。12如何与媒体合作两项渠道可供传递的讯息，期望传递购物中心讯息：付费广告。付费广告。决定使用哪一种最有效传媒以便深入目标市场所在，例如，先行了解区域内所有可运用的传媒工具，而后基于对商圈内目标客源从哪一居住社区而来，分析最合适有效本商圈的传媒工具，此项选择成为计划的基础，而后才是决定何时采取行动及欲传达的讯息内容为何？广告计划描写所有广告活动重要元素，包括媒体的配置及创意性的结合，而讯息本身，具主题性及创意的每一支广告，准备购物中心的广告，它包括的预算应含有创意与制作两项服务所需之费用。广告的价值就是传播商品信息。四川 宜宾 莱茵春天购物中心

来源： 奇点商业地产中国有284个地级市，369个县级市，接近5亿的人口。随着三四线城市居民收入的快速增长，根据《经济学家》、麦肯锡、波士顿咨询等机构的预测，到2020年，中国超过66%以上的中等收入消费者将来自数量众多的中小城市。中国三四线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，大大高于一二线城市的消费者，这意味着这类城市蕴含着极大的商业地产发展机会，深入理解三四线城市消费者，正确认识三四线城市的商业业态，做商业地产规划时，首先要保证商业的合理规划、布局，注重商家的需求和科学的业态组合，从而确保今后商业项目的运营繁荣，在商业前景看好的前提下，项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定成败的关键环节。很多项目不是越大越好，不是大就能取胜。三四线城市的商业体必须立足本城市的社区商圈，兼顾城市商业聚集的功能，要为社区商圈和城市消费主流群体的未来生活方式预留升级的空间。三四线城市商业地产目前普遍存在的问题目前三四线城市商业地产普遍缺乏长远的规划，往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才与商业理念。同时，有关规划部门统筹不到位，规划、把关不严格，商业网点规划形同虚设。总体来看，存在的问题是重复规划，盲目建设，总量得不到控制，且分布不合理。三四线城市的本地开发商表现特征是拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺乏商业招商及运营能力。因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷和一定的隐患。很多商业地产项目还是以住宅起家的开发商为主，这类商业地产开发商几乎绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产。因此，基本以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到往往一筹莫展，这给当地政府也埋下不稳定因子。一些比较偏远的县城，人口很少，也规划了大型购物中心。例如湖南某县，整个县城常驻人口也就是4万人口，当地老城区的商业已经基本可以满足本地的消费，但开发商非要在县城边缘开发一个20万平方米以上的城市综合体。开发商的本意就是希望在短期内回本，并不在意项目的主框架没有完成，往往赚了钱，开发商就跑路了。这样就导致目前国内在三四线的商业地产形成了很多建筑垃圾，拆也不是，不拆也不是，很多商业用地放置几年了。这不仅是对土地资源的浪费，也是对当地的商业整体形象一种损害。三四线城市商业地产需要的市场调查及研究阶段三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，消费群体购物有一致的社会行为特征。规划三四线商业地产项目必须紧紧盯住当地大众消费群体，不可以忽视本地消费者的消费能力。三四线消费年龄结构两级分化，现在人口流动趋势是中西部外流至东部沿海，农村流向城市，三四线流向一二线。客观反映就是众多三四线城市留守人口中20%-35%这类最具消费活力的人群比例是低于一二线城市的，这也是三四线城市消费活力不足的原因。三四线城市常住人口绝大多数都在100万以下，消费基础薄弱。商业发展水平相对落后，仍以传统住宅底商及老的商业街为主。品牌多以当地经销商及代理商的国内二三线品牌为主，国内一线及国外比较好的品牌进驻根基尚浅，品牌认知度不高。由于经济增长和消费能力有限，本地商家加外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存。三四线城市的商业环境不规范。市场缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，消费增长不明显。导致本地一些商户望而却步，品牌连锁店举步维艰，商源供应困难，同质化高，招商难度非常大。综上所述，三四线开发商拿到土地资源一定要请专业的商业市场调研机构，根据几个阶段先做市场调研分析评估：第一阶段：项目市场调研1、商业项目进行基础的市场调研分析：商业项目具体位置描述，项目的地块及周边道路交通状况，项目主要技术指标，项目区域商业状况，项目周边配套状况，2公里范围人口分布，项目SWOT分析。2、城市综合情况调研：城市商业情况调研，在售商业项目调研，商铺投资者调查分析。3、类似城市商业项目调研：调研地点，调研内容，调研结论。第二阶段：项目多向业态规划和定位1、项目多向业态定位思路。2、业态容量分析：类似项目各业态容量评估，各业态配比原则，一般业态容量组合及配比，本项目业态容量比例估算。3、主力店初步访谈分析。4、项目多向定位收益测算。5、项目多向定位对比分析。第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议1、项目唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，消费群定位，唯一性方案业态布局。2、项目定位收益初步分析。3、建筑规划设计建议，必须根据商业调查公司的分析评估报告，同时还要根据主力商家对物业需求来进行量身定做的建筑设计。未来国内三四线城市商业地产开发的基本思路一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。而三四线城市由于经济水平相对较低，很多城区年轻人外流现象比较多，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向生活、便利、物美价廉。根据市场调研分析，三四线消费特征和一二线城市消费有着明显不同，生活节奏慢，想购买好品牌，大品牌利用周末去周边大城市或者省城消费的比较多，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少定位奢饰品，走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、商业地产开发也需讲究全品类和一站式，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。但讲究全品类并不代表体量要大，更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。未来三四线核心区商业地产项目，一般规模在5-12万平米，占据城区比较好的位置，交通便利，人口聚集密度高。社区型商业，一般体量在3-5万平米。城区周边产业型专业市场，常见为建材城、汽配城等等。受政策、经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。小城市规模普遍较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限。一个总量超过10万㎡的项目经常可以占到很大的市场份额。因为经济总量有限，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。要特别强调，未来国内三四线商业地产的发展，在定位规划时一定要考虑满足地域性、全客层、多功能及各档次消费者的购物需求，强调一站式、多样化超值性消费服务。从商业规划案上来分析，做一个商业的城市综合体或者大型的商业项目，还要多考虑多层次的布局，回廊式的布局，包括共享空间动线规划来服务于今后进入这个项目的主力店、次主力店及本地商家的需求。在规划时，要充分地考虑通过各业态的聚集和互动，所以三四线城市的商业未来的发展一定要从业态定位包括零售、餐饮、旅游、文化以及旅游等多业态并举，主力店、次主力店辅助的差异组合。同时还要考虑到业态之间的互补互存，包括一些小吃，美食城、动漫城、多功能含金量比较高的游戏，培训中心、健身馆、大型特色主题餐饮的比重增加应该放在哪个位置比较合适。未来的三四线城市的商业项目一定要从后期的物业管理定位来考虑。因为项目建成以后，是需要专业的物业管理，或者说是商业运营管理公司来做后期的运营。未来的三四线城市的商业规划一定要考虑功能的定位，现在的大型购物中心在三四线城市的发展，一定要更多的发展文化、娱乐、休闲、体验、参与、互动等方面的内容，目的就是为了增加消费者进入到项目地滞留时间来拉动零售。另外，商业现在在业态上也很难达到一些统一的规范、统一的布局，其实在另外一个城市完全拷贝一个，那业态肯定是不一样的，那么在三四线城市未来的商业发展，只有走差异化错位经营才能够共生、共荣。来源：商业地产大讲堂未经授权，私自转载，一律视为抄袭图片来源于官方及网络

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询智研咨询发布的《2021-2027年中国深圳商业地产市场调查与市场前景预测报告》共十二章。首先介绍了深圳商业地产行业市场发展环境、深圳商业地产整体运行态势等，接着分析了深圳商业地产行业市场运行的现状，然后介绍了深圳商业地产市场竞争格局。随后，报告对深圳商业地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了深圳商业地产行业发展趋势与投资预测。您若想对深圳商业地产产业有个系统的了解或者想投资深圳商业地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章 2015-2019年深圳商业地产产业运行环境分析第.一节 2015-2019年深圳宏观环境概况一、深圳市政区概况二、深圳市交通运输概况三、产业结构概况四、深港合作第二节 2015-2019年深圳经济发展状况一、综合经济情况二、产业经济情况三、金融贸易情况四、社会人文情况第三节 2015-2019年深圳市城市建设规划一、城市性质与发展目标二、城市规模三、城市空间发展与总体布局第四节 2015-2019年中国商业地产政策环境分析一、中华人民共和国城市房地产管理法二、中华人民共和国土地管理法三、协议出让国有土地使用权规定四、土地、货币、税收政策与中国房地产市场五、中国房地产行业相关法律法规第二章 2015-2019年深圳房地产所属行业市场运行形势分析第.一节 深圳房地产发展阶段一、2015-2019年：房地产行业逐步市场化规范化二、2015-2019年：房地产市场稳步前进三、2015-2019年中：房地产市场快速上升四、2019年中至今：房地产市场进入调整阶段第二节 2015-2019年深圳各区域房地产发展概况一、罗湖区二、福田区三、南山区四、盐田区五、宝安区六、龙岗区第三节 2015-2019年深圳房地产所属行业市场价格及其调控政策浅析一、近年来深圳房地产价格运行分析二、国家及深圳市房地产调控政策回顾三、深圳市加强房地产市场宏观调控的具体措施第四节 税收政策对深圳房地产市场价格的影响剖析一、税收对房地产价格影响的理论阐述二、深圳房地产税收政策对房价的影响及存在的问题三、深圳市房地产税制改革的建议第三章 2015-2019年深圳商业地产市场运行状况分析第.一节 2015-2019年深圳商业地产发展态势分析一、深圳商业地产发展状况分析二、深圳商业地产销售模式分析三、深圳商业地产面临的发展难题四、深圳商业地产发展人才紧缺第二节 2015-2019年深圳商业地产片区分析一、宝安区商业地产二、中心区商业地产三、龙华商业地产四、龙岗中心城商业地产第三节 2015-2019年深圳商业地产市场发展对策分析第四章 2015-2019年深圳写字楼所属行业市场运行分析第.一节 2015-2019年深圳写字楼产业发展概况一、深圳写字楼市场发展历程二、深圳写字楼分布三、深圳第四代写字楼分析四、深圳写字楼的专业化发展态势分析第二节 2015-2019年深圳写字楼市场格局分析一、深港共建推进深圳写字楼市场发展二、深圳写字楼市场供求态势三、深圳写字楼发展数据分析四、深圳写字楼楼价分析第三节 国家政策对深圳写字楼市场的主要影响浅析第四节 2015-2019年深圳中心区写字楼市场调查一、中心区内写字楼市场供应类型特征二、中心区写字楼客户特征分析三、中心区写字楼市场呈现特征四、中心区写字楼供求分析五、中心片区物业发展状况及前景第五节 2019年深圳甲级写字楼市场发展现状分析一、深圳甲级写字楼市场状况二、深圳甲级写字楼市场需求分析三、深港合作持续推动深圳甲级写字楼市场需求第六节 2015-2019年深圳写字楼市场最新行情分析一、深圳限外令取消带来的影响二、深圳写字楼最新成交现状三、深圳写字楼租赁市场动态第五章 2015-2019年深圳商铺地产所属行业市场发展形势分析第.一节 商铺的概念一、商铺的定义二、市场类商铺的概念三、商业街商铺的概念第二节 2015-2019年深圳商铺地产发展概况分析一、深圳三大商圈商铺的经营状况分析二、深圳CBD商铺升值潜力巨大三、深圳商铺存在的问题及可持续的关键第三节 2015-2019年深圳商铺市场运营格局分析一、深圳商铺市场状况二、深圳商铺市场发展主要特征三、深圳市商铺成交行情分析第四节 2015-2019年深圳地铁商铺市场发展现状分析一、深圳迎来地铁商业时代二、深圳地铁激热沿线商铺市场三、深圳地铁商铺发展面临的问题四、深圳地铁商业发展需要做好长期准备第五节 2015-2019年深圳区域商铺细分市场运营分析一、福田中心区商铺二、关外商铺三、南山商铺四、南山后海商铺五、龙岗商铺第六章 2015-2019年深圳写字楼产业所属行业市场竞争格局分析第.一节 2015-2019年中国写字楼市场竞争现状分析一、写字楼市场竞争力分析二、高端写字楼市场进入竞争高峰三、写字楼同质化造成竞争激烈第二节 2015-2019年深圳写字楼市场竞争形势分析一、深圳写字楼市场竞争现状二、深圳写字楼核心竞争力分析三、深圳写字楼租赁市场竞争形势分析第三节 2015-2019年深圳提升写字楼市场竞争的对策分析第七章 2015-2019年深圳商业地产市场对比城市分析—北京第.一节 2015-2019年北京商业地产总体状况分析一、北京商业地产的分布情况二、北京交通干线和沿线商业分析三、北京商业项目建设情况分析四、北京商业项目物业形态比较分析第二节 2015-2019年北京商业地产市场新动态分析一、北京商业地产发展的特点分析二、奥运会对北京商业地产的影响解析三、北京商业地产物业税分析四、北京商业地产供需格局分析第三节 2015-2019年北京市商业地产市场细分研究一、百货/购物中心/大型超市二、商业街三、社区商业及底商四、综合/专业市场第四节 2015-2019年北京各区域商业地产状况分析一、各区商业体量的组合分布分二、各区商业供应量的业态功能分析三、其他郊区县的商业业态功能分析四、各区开发商个数与项目数的对比分析五、各区租售形式对比分析六、各区商业项目租售形式对比分析第五节 2015-2019年北京商业地产面临的问题与对策一、北京商业地产存在的主要问题二、北京商业地产发展的建议三、北京商业地产的可持续发展策略四、浅析商业地产开发与经营过程中的品牌策略第八章 2015-2019年深圳商业地产行业运营对比城市分析—广州第.一节 2015-2019年广州商业地产市场概况分析一、广州商业地产发展历程二、广州市商业地产发展概况及特点三、越秀区将发展成广州商业地产核心商圈四、广州发展商纷纷涉足商业地产第二节 2015-2019年广州商业地产面临的挑战分析一、广州商业地产面临同质化难题二、广州商业地产六点不足三、广州商业地产需要调整和巩固四、广州商业地产空置率高第三节 2015-2019年广州商业地产发展的对策建议分析一、广州商业地产隐忧不容忽视二、广州商业地产市场健康发展的对策三、广州将大力扶持商业地产发展四、广州商用地产仍然很大发展空间第九章深圳房地产产业优势企业关键性数据分析第.一节 万科企业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第二节 招商局地产控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第三节 金地（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第四节 深圳市长城投资控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第五节 深圳市振业（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第六节 沙河实业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第七节 深圳华侨城控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第十章 2015-2019年中国商业地产运行状况分析第.一节 2015-2019年中国商业地产发展概况一、商业地产在城市经济中的地位和作用二、商业地产成为房产市场的新增长点三、中国商业地产快速发展的原因四、中国商业地产已进入新规则时代五、中国商业地产市场的特征与机遇第二节 2015-2019年中国商业地产运行分析一、中国商业地产交易量分析二、中国“地产+商业”运营模式探讨三、中国商业地产经营策略的比较第三节 2015-2019年中国商业地产面临的困惑与缺陷一、商业地产市场发展的三大瓶颈二、中国商业地产发展中存在的问题三、中国商业地产的困顿四、商业地产的结构失衡危机五、国内商业地产遭遇过剩危机第四节 2015-2019年中国商业地产的发展策略一、促进中国商业地产健康发展的对策建议二、中国商业地产的发展对策三、把脉中国商业地产定位四、商业地产要求专业化服务五、商业地产要巧妙打出“特色”牌第十一章 2021-2027年深圳写字楼市场发展趋势预测第.一节 2021-2027年深圳房地产业发展前景展望一、深圳房地产市场展望二、深圳房地产业趋势化发展研究三、深圳房地产消费趋势四、深圳房地产发展空间大五、“绿色建筑”将成深圳房地产发展趋势第二节 2021-2027年深圳商业地产发展趋势一、未来我国商业地产的主要特征二、未来深圳商业地产发展趋势三、深圳商业地产证券化发展走向分析四、深圳商业的地区发展趋势五、深圳商业地产经营走向分析第三节 2021-2027年深圳商业地产市场盈利趋势预测分析第十二章 2021-2027年深圳写字楼投资机会与风险投资分析（）第.一节 2021-2027年深圳商业地产投资可行性分析一、未来商业地产将成投资热点二、深圳板块商业地产潜力有待发掘三、深圳商业地产投资策略第二节 商铺投资概述一、商铺投资的概念二、商铺投资的种类三、商铺投资与其他投资的区别四、商铺投资的特点五、投资商铺评估很重要第三节 2021-2027年深圳商铺地产投资价值分析一、深圳商铺投资热点二、深圳商铺投资价值分析三、深圳主流商业区引领商铺投资方向四、深圳不同类型商铺的投资前景分析第四节 2021-2027年深圳写字楼市场投资风险预警第五节建议图表目录：图表 对主要国家和地区货物进出口总额及其增长速度图表 各种运输方式完成旅客运输量及其增长速度图表 全部金融机构本外币存贷款及其增长速度图表 城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度图表 各类教育招生人数图表 农村居民人均纯收入及其增长速度图表 城镇居民人均可支配收入及其增长速度图表 能源消费总量及其增长速度图表 我国国内生产总值及其增长速度图表 我国工业增加值及其增长速度图表 我国主要工业产品产量及其增长速度图表 我国规模以上工业企业实现利润及其增长速度图表 我国建筑业增加值及其增长速度图表 我国房地产开发和销售主要指标完成情况图表 我国社会消费品零售总额及其增长速度图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数续表图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）续表图表 2019年中国房地产开发企业完成投资及增速情况图表 2019年我国商品房销售面积和销售额增长情况图表 全国住宅及商业地产投资、建设、销售情况图表 2019年中国四大城市二手住宅价格指数及甲级写字楼租金指数对比图表 三季度深圳写字楼批准预售面积图表 深圳主要入伙写字楼物业图表 深圳预售写字楼价格变化图表 深圳预售写字楼销售面积图表 深圳写字楼租金及售价走势图表 深圳甲级写字楼吸纳量及空置率图表 深圳写字楼租金及售价走势更多图表见正文……

狄更斯在《双城记》里写道：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”纵观整个2020年，国内在防止新冠肺炎扩散方面成绩斐然，缓解了疫情对本地经济与房地产市场的影响。但5月以来房地产调控收紧，预示着国家经济转型的决心依旧，加之，黑天鹅事件后，房地产高价值的假象与低租金之间的矛盾愈演愈烈，一方面交易周期被大大拉长，另一方面，从长远来看，房地产价值的走低，不可避免。如浪花过后留下的新贝壳，随着地产经济衰退后果的凸显，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋势、商业地产证券化势在必行等等。进窄门，走远路，见微光。正如猫头鹰研究所元旦发出的贺岁卡所言：疫后商业世界的重构注定是一场远行。存量资产收并购、写字楼去中心化、购物中心本地化、公募REITS、轻资产上市......2020之所见，皆为当下商业世界的【窄门】，却恰是未来世界的【微光】以普华永道的《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》为依托，结合国内实践与案例，猫头鹰研究所总结了商业地产市场的七大新兴趋势。腾笼换鸟并购改造成为新热潮一线城市强劲的经济增长导致城市土地日益短缺，同时很多场所逐渐老化或不能满足当前的使用需求。因此，各地方政府希望借助城市的更新改造，挖掘更多的可开发土地，并不断提出各种倡议，以便简化相关规定、批准程序以及土地转化过程。此外，相关政府部门还出台了详细的规定，正式确定了相关行政流程，从容积率到土地使用权转化再到土地溢价计算都有章可循。在诸多促进因素的推动下，城市的更新改造已经成为国内开发商获取土地的主要来源。在商业地产领域，并购改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能盘下魔都上环“烂尾”公寓地块，推出“宝能中环中心”，凯德在呼和浩特收购在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱等等。并购改造项目凯德广场·诺和木勒无论是知名开发商还是行业新入局者，我们都清晰可见其对并购改造领域的试水。数据显示，2020年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。这主要是因为城市化进程早的城市，及城市中心位置项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。因此，经济和商业发展较早、发达的城市的物业，走向了升级改造的路程。从具体区位上来看，存改项目多数位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周边的商业、住宅配套十分完善。但寸土寸金的区位也意味着空置地块的罕见，所以，存量改造已经渐渐成为开发商抢占核心商圈的唯一途径。更为重要的是，存量改造项目的低成本拿地，才是对开发商致命的诱惑。一位活跃在深圳城市更新领域的开发商表示，目前在深圳周边厂房类商改项目的平均地价为1.4-1.5万元/平米，而常规土地拍卖地价则在4-5万元/平米之间，只此一项，开发商就可获得40%到50%的毛利润，大大高于常规项目20%-25%的盈利水平。高利、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点，无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路，可以预期，在核心城市，存改项目将越来越多，并成为市场主流。写字楼市场：共享空间被疫情挽救去中心化办公空间成为市场“新贵”新冠疫情对办公市场造成了深远的影响，有的领域因疫情扭转了颓势，有的则因疫情改变了原有格局。比如，2020年开始下滑的共享办公空间，就因疫情再次受到市场青睐，而原本最受欢迎的核心区办公市场却遭到了冷遇，去中心化的办公市场趋势渐渐显现。从近年全球市场来看，共享办公空间的运营商已经成为闲置办公空间最大的接盘侠。但到了2020年，由于大肆扩张带来的利润下降，很多共享空间不仅终止了扩展计划，还把空间还给了业主。但谁也没想到，新冠疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。疫情之后，很多公司迎来了发展的困难期，相对于传统的办公空间，这时的公司确实更愿意租赁服务式共享办公室。一位马尼拉业主表示，如果空置率开始上升，那么“我们会对空间进行切割，改造为灵活的服务式办公室，也就是1000㎡的楼面会分切成10个100㎡的空间。我认为这只是个时间问题，尤其是大型办公室用户。”普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间。目前对于贵公司而言共享办公空间之于安置员工的重要性如何？此外，如今更多的业主选择开办自己的共享设施，而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。虽然很多业主仍然不愿意参与到复杂的设计、装修以及此类业务的运营，但大型业主希望亲历亲为或采用混合分红模式的意愿越来越强烈。上海一位基金经理表示：“我认为服务型办公空间运营商与业主的关系将朝着酒店型工作关系发展，那样的话他们之间的经济利益和风险/回报将会得到更好的平衡。最后问题将会归结为运营质量、使用体验以及业主想要提供给租客的便利设施。”总体而言，共享空间的起死回生主要还是因为更低的租赁成本，同时，对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。经济衰退之下，租户的盈利能力下降，为了降低成本，越来越多的租户选择搬到租金便宜的地方。一位香港的行业顾问表示：“他们所关注的不是他们是否应该让租户回到原来的办公室，而是这些租户能够回到哪里？眼下，我正在为客户制定大量突发事件预案，其中关注的重点是成本——新冠疫情让人们有机会重新评估，并反思自己是否需要在中央商务区办公。”推动租客离开中心区的另一个因素是远程办公的快速发展。疫情期间，在家办公倒逼远程办公急速完善，也让更多的业主意识到在家办公的可能性，疫情爆发后，受访公司平均每周居家办公的天数持续上涨。一位受访者表示：“我认为形势发生了一些变化，以前绝对是以雇主为中心，但现在，在办公空间的选择方面似乎更多的考虑员工了——因此，至少在副中心的基础上，他们会将办公地点设置在员工居住的地方。招募新租客时，如果雇主能够为员工提供便利的办公地点，那么招募的成功率会更高。”疫情爆发前后平均每周居家办公天数无论是受员工居家办公驱动，还是更多的公司选择在中央商务区以外的地方寻找更便宜的空间，分散型工作场所的任何大规模变化都必然会导致副中心办公空间需求的上涨还会促进更多二级中央商务区的发展。购物中心市场线上+疫情冲击之下购物中心需转向本地化与西方国家的情况一样，多年来整个亚太地区的传统零售设施收到线上零售的打击，节节败退。eMarketer的统计数据表明，从线下到线上的转变来得的确太过迅速，以至于2020年全球62.6%的线上销售额都由亚太市场贡献。2020年亚太地区电子商务占零售总额的份额因此，使用线上平台的趋势本已强劲，而疫情毫无疑问进一步加快了这种趋势。但不同的零售类型所受到的影响也大相径庭。例如，奢侈品零售具有极强的地域力。部分原因是奢侈品消费者更喜欢实体店的购物体验，还有一部分原因是旅行禁令让奢侈品消费不得不从国外转移到国内。一位商场运营商表示：“我们发现销售奢侈品的最高端购物中心也跻身业绩最好的零售类型之列。因为消费者不能像之前一样前往海外购物，所以只能经常光顾国内的高端购物中心了。但一个城市高端的购物中心毕竟有限，其他商业体为了应对线上与疫情的冲击，开始对他们的商业空间重新定位或是改变运营模式，比如，不少购物中心开始塌下心来研究自己的客户群。在游客消费占比大的市场，这种转变更为明显，运营商开始关注并研究本地消费者。商场开始减少品牌店，并推出更适宜本地消费者需求的项目，更多的吸收那些对本地消费者有吸引力的店铺。一位香港的运营商表示：“我认为目前商场关注更多的是增加到访率，这样，消费者会定期或不间断逛商场，运营商还应做足安全措施，目前这种本地化的色彩非常浓厚。”上海一位大型零售地产业主表示，新冠疫情爆发高峰期间，国内旅行禁令致使零售运营商“将目光转向本地消费者，并着眼于忠诚度和促销手段。我们还开展了一些再促销活动，引进了领先上市最新商品的旗舰店来吸引当地和外地消费者。这是积极的举措——尽管顾客人数尚未增加，但销售额增加了。”同时，促销也比过去“更实在”，策划者更多的关注场所感的营造，而不再以榨取途径此地的游客钱财为目标。一位受访者表示：“从运营角度来看，零售设施运营商现在更多的是站在市镇中心的角度思考问题，而不是以一个商场的角度。”换言之，从服务本地视角出发，购物中心更像是一个城市功能的“集合店”，以前商业体关注的是客流，现在的关注的是如何成为消费者生活的一部分，而且是长期的一部分。总体来看，购物中心本土化的战略会起到双重作用。一方面可以支撑收入，另一方面可以鼓励以前不接地气得零售商服务当地社区，成为真正的生活中心。购物中心市场：5-10万㎡中小型购物中心成为市场主流物业规模追求高大上的购物中心已成为一种历史，现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小商业设施，过去，5-10万㎡的中小型购物中心被认为缺乏竞争力。如今，“人们认为这是基于周边消费者需求而产生的刚刚好的面积规模，距离方便，逛起来也舒服。”数据显示，在2019年新开商业项目中，规模在5至10万㎡的购物中心数量最多，占比48%；2至5万㎡的购物中心数量占比约30%；10至15万㎡占比约17%；15万㎡以上占比约5%。与2018年同期相比，5-10万㎡规模的商业体开业数量激增，从35%提升至48%，其余三种体量占比均有不同程度的缩减。其中，在一线城市，这种体量上的细分更甚，更小的体量更受欢迎。2019年上海开业的36个购物中心中，商业面积在3-5万方以内的购物中心共13个，占一年总开业量的36.11%，5-8万方的购物中心有12个，占比约33.33%，8-10万方的购物中心有5个，超过10万方的购物中心为6个。总体来看，5-10万㎡的一站式商业中心已经成为近年来最常见的商业模式，这些更为小巧的商业体融合了购物、吃喝玩乐等基本消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，成为最受市场欢迎的购物中心规模。5-10万㎡购物中心的兴起，一方面是市场经济自主选择下的产物，一份针对于购物中心的调研数据表明，购物中心体量在10万㎡以内时，面积对客流的拉动力较大，超过10万㎡以后，面积越大，其对客流的拉力反而越弱。当购物中心面积超过13万㎡，顾客的游逛意愿会随体力消耗而明显下降。另一方面，拿地成本亦推动着地产商偏向于开发中小型购物中心。当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万㎡左右及以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，被行业广泛看好。在两方面的共同推动下，可以预见到，中小型商业体将成为未来商业市场的主流。酒店市场：酒店改公寓，悄然成风酒店市场与零售市场堪称难兄难弟，是所有资产类别中受疫情打击最大的重灾区。疫情爆发后，国际旅游业陷入停顿。国内，疫情的平稳拉动旅游业复苏，酒店业有所好转。但由于国际游客和商务人士锐减，国内销售不足以将酒店的业绩拉升至新冠疫情爆发前的水平，酒店行业依旧面临着供给过剩的问题，这无疑会迫使很多资产出局。2019年12月及2020年6月亚太地区酒店每间可供租出客房产生的平均实际营业收入可以预见的是，即便未来疫苗能把病毒消除，地区旅游业也很难完全恢复到之前的水平，因为商务差旅可能发生了永久性的改变，之前出手阔绰会以挂牌价入住的顾客一下子不见了。区域旅行禁令解除后，您有哪些差旅计划？基于此，很多投资人正在考虑重新规划业绩不佳的酒店资产用途。将酒店改为住宅公寓就是其中的一种选择。酒店拥有暖通等基础设施，因此在向住宅改造这方面有较大优势。一位顾问表示：“我的一些客户在购入酒店资产时就已经想好了怎么做，他们入手的都是经济型或者2-3星酒店，通过简单的内部改造，就可以快速变身为共享居住空间。”事实上，酒店改住宅公寓的模式，在一线城市早已屡见不鲜。在北京，从经济型酒店转型而来的安心公寓、魔方公寓等几家合规的蓝领公寓已然在“北漂“一族中悄然兴起。和城中村里野蛮生长的“公寓”不同，这种连锁式公寓有正规经营手续，同时又能满足消防需求，只是房源稀少。刚刚拿到新一轮3亿元融资的安心公寓，正在为名下的“安歆·寓”招募更多加盟商，酒店物业是首选，首都机场、十里河、管庄、旧宫等地的门店正在筹建中。比做经济型酒店更低的成本投入，以及5%以下的空置率，让越来越多一线城市的经济型酒店开始琢磨“转型“的路子了。高位拿地、为品牌买单、以小博大三推手将“轻资产”送上热搜在近几年的房地产市场，“轻资产”是当仁不让的热搜。轻资产化：从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。万达可以说最早提出和践行轻资产的开发商之一。2015年年初，万达商业地产就与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场，万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2018年，万达商业更名为万达商管集团，同年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。可见，轻资产模式为万达带来了实实在在的变化。到了2020年，我们耳熟能详的多数商业地产企业均开启了轻资产开发运营模式，大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。从万达开启“轻资产”的不被看好，到众人拾柴火焰高，轻资产化的原因无外几种。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格。从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感。另一方面，在经济市场不太景气的近几年，企业的心态开始趋稳，高风险的大手笔投资更为谨慎。从开发商视角来看，传统的房地产开发模式是，开发商拿地，并在拿地前后融资，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环过程。轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。更为重要的是，企业思维的转变，从甲方思维转换到管理人和服务者思维正在洗礼地产市场。总体而言，企业的最终诉求都是以有限的资产实现最大化的利益，一掷千金与收取服务费的回报率差额并没有想象中那么难看，所以，“变轻”不仅仅是一种企业选择，也是一种市场必然。政策落地REITs成为商业地产的未来发展方向2020年4月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。自此，中国公墓REITs正式出道。在疫情期间放开金融市场，可见政府对公墓REITs提振市场，维稳经济，抱以的期待。截止目前，各地发改委积极推动，已储备300余个项目，其中50余家报送国家发改委，国家发改委审核完成后将公布首批名单并报送证监会，进入发行程序，预计2021年上半年将迎来首批公募REITs的亮相。那么，公募REITs对于正面临资金链困扰的房地产行业而言是否为久旱之甘霖？答案可能并不那么美好。从本意理解，REITs最直接受惠的无疑应该是房地产，但此次我国推出的公募REITs，明确定义为公开募集基础设施证券投资基金，聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多因素，意在避免对近年来房地产调控既有成效的侵蚀。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。但是，基础设施REITs并未将商业地产摒除在外，所以从长期来看，此次的政策落地，不仅为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫，也将惠及商业地产商。以美国地产巨头西蒙集团为例，凭借着出色的并购重组以及REITs专业化管理能力，西蒙集团25年中实现了21.05倍的回报，公司市值则从最初的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。还有我们众所周知的凯德商用，借助REITs募集的资金，公司开启大规模物业收购。2002-2007年共收购9项物业，包括IMM大楼、新加坡广场、来福士城等至今仍被持有的优质物业。期间，公司资产大规模扩张，2002-2007年增长56.9%，资产负债率大幅下降，2001-2017年，资产负债率从55%下降至48%，净负债率从112%下降至56%，公司的轻资产转型基本实现。由此可见，公墓REITs于商业地产商而言，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。而无论是从全球经验来看，还是国内经济形势驱动，公墓REITs无疑将成为商业地产发展未来的方向。结语凡是过往，皆为序章。每一次洗礼都是一场变革，我们应该坚信，在2020年的低谷过后，市场终会迎来触底反弹。阴霾之下，微光亦能照亮前路，2021，我们继续觅光前行。文章来源：商业与地产图片来源于官方及网络，如有侵权请联系删除投稿、商务合作请投递：qidian@ifeng.com

一个新项目往往只有几个月的交付周期，往往给予到需求调研的时间非常少，尤其是尤其是to G类，需求调研的机会是非常难得。那么在做需求调研之前，我们可以多做些准备工作，提升需求调研的成功率，获取客户更多的信任。一、情景再现早上刚到公司，Boss发来消息——“公司现在有个新项目，客户需要做一个涉案财物管理系统，项目的资料信息发到你的邮箱，你赶紧把需求搞清楚，尽快提供一版原型去和客户确认。”这个场景是不是很熟悉，很多时候，领导就这样几句话就分配一个项目，然后催着赶紧开工。领导分配任务之后，那么我们就赶紧进入邮箱，把项目的资料下载下来，细细研究。即使提供了一些资料，我们就可以开工画原型了吗？肯定不行，在接到一个新项目之后，我们需要先做项目背景调研。切莫着急开工做原型。二、为什么要做项目背景调研在做To C端产品，首先需要做商业需求分析BRD，然后是市场分析MRD，才会进入到产品分析PRD。那么在B端产品和G端产品，业务需求复杂，如同茂密的森林，一不小心就会迷失在业务细节中，难以看到业务的全貌。导致这种情况的根本原因在于：一个行业花费了几年甚至几十年时间建立起来的业务流程与规范，我们很难用一两个星期完全消化。面对这样一个错综复杂的场景，产品经理最好的做法是循序渐进，从最粗略的项目背景，业务目标开始，然后分析业务流程，再到界面展示。所以我们首页需要对产品所服务的业务领域有一个概括性的了解。我们可以从行业背景、业务目标、问题痛点等方面进行调研。现实中，对于项目背景的调研，往往是我们产品人员容易忽略的，忽略的一个最大的风险是：我们不能很清晰准确的把握客户的期望值和建设目标，从而给项目交付带来风险。比如我之前参加的一个项目，客户的旧系统由于系统臃肿，业务配置不灵活等原型，准备淘汰他们的旧系统，并且明确指定了一个他很欣赏的新系统，这套新系统，无论是在页面风格、业务灵活性、用户体验确实都非常好，希望能够尽量复用这个新系统，在上面进行功能调整，以适配他们的业务。那当时我以为的客户期望和建设目标就是复用这套新系统已替换旧系统。当时我撸起袖子深入研究了客户推荐的系统，进入分析之后，立马就开始画原型。但是等我们提供了改造的原型设计之后，客户改变了策略，他们既没有淘汰旧系统，也没有使用指定的新系统，而是在他们的旧系统上面进行改造升级。此时我才明白，客户的公司由于业务运转目前都是通过旧系统完成的，若使用新系统，一方面短期会影响现在业务的正常运行，一方面还涉及到业务上下游的调整，所以客户真正的期望和目标是参考这个新系统，来优化他们的旧系统，而不是真的把业务切到新系统中。由于没有清晰准确的把握客户的期望值和建设目标，前期过早的做了很多无用功。所以，在开展工作之前，进入项目背景调研是非常重要的环节。项目背景，是了解用户建设该项目的动机和背后存在的痛点的关键环节，基于不同的动机，客户对系统的要求也是很大差别的。三、怎么做项目背景调研针对项目背景的调研，我们梳理的提纲如下：1. 这个项目是做什么系统首先我们需要弄清楚这个项目涉案财物管理系统是做什么，这个问题我们可以先自己在网上搜索资料，或者通过现有的资料，搞清楚这个“涉案财物管理系统”是个啥东西，有啥用。很多时候我们以为我们理解的东西就是正确的，这个时候还需要与调研对象进行一个信息的确认，以便及早的纠正方向。2. 这个项目是为谁做的什么样的目标客户会产生这种需求？每个产品都有特定的用户群体，B端产品也不例外。首先我们要搞清楚，产品到底是卖给谁？在B端和G端，花钱购买系统的人称为客户，而真正使用系统的人是最终用户，客户和最终用户可能是同一个人也可能不是同一个人。客户和用户对系统的要求是由很大差别的。一般都什么样的企业会去建设这种系统，这个该怎么了解了。如果是to B 产品，可以通过搜集的产品的竞品企业，去看这个竞品的成功案例，往往就能发现他的产品应用到了哪些企业，以及应用的大致情况如何；通过这种侧面的了解，就能让你知道，大致那些客户群存在类似的需求。如果是to G产品，那么这个信息可以通过寻找项目接口人直接明确项目的服务机构。比如这个“涉案财物管理系统”是什么样的机构会使用，经过了解，目前这个项目主要是政法委投资建设的，但是公安、检察院、法院都会使用。像to G的项目，我们还需要了解客户的组织结构。比如涉案财物管理系统，是公检法在刑事案件过程中会对涉案财物进行维护管理，而政法委是一个监管公检法的机构，由政法委投资建设这个系统，督促公检法按照工作要求进行涉案财物管理工作。3. 客户为什么要建设这个项目做C端产品时，我们习惯用“用户故事”帮助我们定义用户类型，做B端产品，同样我们可以用一个“企业/机构故事”帮助我们理清目标群体的需要。“目标客群是一家____公司，没有我们产品之前，他们是这样工作的：____，当前的工作方式出现了____的问题，因此想要借助我们的产品解决____需要，期望达到____的效果。”那么涉案财物管理系统的机构故事可以这样写：产品的目标客户是公安机关，在没有我们的产品之前，他们主要是靠人工进行登记、管理，工作繁琐、业务量大，导致容易出现管理漏洞，涉案财物被截留、挪用、调换、遗失等问题的发生，不利于管理。因此想借助我们的产品解决涉案财物管理中存在的各种问题，规范流程，提高工作效率，确保执法规范化建设工作顺利进行。通过这个企业/机构故事，我们可以定位到产品针对什么行业、什么规模的企业，然后明确这类公司的核心诉求，将来在做功能与设计的时候可以围绕着这个核心诉求展开，也是产品不断更新迭代的方向。针对to G类项目启动的背景，还需要特别考虑法律、法规的要求，以及政策的指导方针。4. 业务目标分析业务的痛点。希望通过这个系统达成的目标。短短一个企业故事，为我们后续的需求分析有很大的帮助。接下来我们还要做一道选择题帮助我们理解产品的定位。我们的产品对客户的重要性如何？生存需要：这个产品关系到公司的生存问题；核心发展需要：这个产品有利于公司提高核心生产力与竞争力；次要发展需要：这个产品对公司的生产或发展不产生重大影响，但有利于公司解决一些具体的问题，帮助公司改善非核心领域的工作，或改善核心领域的工作；锦上添花需要：有这个产品更好，没有也没太大关系，可以有其他替代解决方案；5. 项目的建设内容通过现有资料：投标书，竞品分析，得出：这个项目有哪些功能。然后，我们还在看在网上搜索，看看是否已经有别人做好的现成的“涉案财物管理系统”，很幸运，很多时候你也能搜到一大堆类似的软件，虽然只是简单的介绍，但至少让你知道了这么一个访客系统的大致包含了什么功能；——你可以理解为这是一个简单的竞品分析的过程；通过建设内容，我们大致可以锁定项目的边界范围。以便下一步围绕这些功能展示调研。6. 公司内部商业价值分析同时我们还需要明白公司为什么要承接这个项目，比如：项目是和公司最近某个战略相关吗，需要把这个项目当做标杆拓展公司业务吗？公司做这个项目的优势有哪些，是有核心技术能力，或者是这个项目是之前建设过的后期项目。新项目的建设周期要求，项目往往都是时间紧迫的，了解项目建设周期，便于提前识别风险，对项目整体把控。四、项目背景调研结果项目背景的调研，首先要找准对象，一定要想办法和对方项目发起人，主管领导进行短暂的沟通，即使只是半个小时的沟通都行，了解清楚项目建设的动机、对项目的期望值，要达成的目标，非常的关键和重要。即使是一个全新项目，当我们完成了上面这些调研之后，我们能够：在概念层面有一个认识了解，并且科普了行业的专业名词解释，不再是个业务小白。了解我们的目标客户和用户了解客户的期望和诉求了解业务的痛点，客户希望能成的目标项目的范围边界我们的优势，能够调用的资源信息本文由 @瓜子 原创发布于人人都是产品经理，未经作者许可，禁止转载。题图来自Unsplash，基于CC0协议。

编者按：高速发展的中国经济和城镇化进程，正在不断更新人们对城市等级的定义。随着一线城市商业逐渐呈现饱和状态，新一线城市正在展现城市繁荣背后的商业潜力，成为群雄逐鹿的新战场。在这些城市众多已开业项目中究竟哪些值得一探？赢商网特别策划12个新一线城市商业地产项目考察地图，一起开启一场“说走就走”的考察之旅。丹尼斯大卫城郑州目前业态最全、功能最强的购物中心项目档案：项目地址：郑州市金水区二七路与太康路交叉口开发商：丹尼斯集团开业时间：2015年10月17日商业面积：23万平方米　赢商主编推荐：丹尼斯大卫城由世界著名BUCHAN公司主笔建筑设计，日本丹青社担纲室内商业空间规划。业态上横贯国际精品店、百货公司、超市、MALL及酒店五大商业业态，内部配有108部扶梯，45部升降梯，地下设有2000个停车位，是一个新的城市综合性、体验型的购物、休闲中心。郑州最豪华的室内滑冰场丹尼斯大卫城冰上乐园位于大卫城5楼，总面积约2100㎡，其中冰面面积约为1000㎡，是郑州最豪华的室内滑冰场。冰场按照国际化标准建设，所有的硬件设施均来自国际一流的项目供应商。冰场堪比NBA场馆配置的高清屏幕，最先进的交互式投影，这些都带来完全不同的冰上体验。另外，冰场设有独立更衣室、VIP休息室、舞蹈室等功能区域，全年室温控制在18℃以上，提供最舒适的运动氛围。实现“一日游”式的消费需求丹尼斯大卫城是目前郑州市中心业态最全、功能最强且最具时尚生活品味的大型购物娱乐休闲中心。消费定位为全客层目标消费，能全方位的满足消费者的多种需求，并具备时下最流行的“一日游”式的消费需求，未来有望成为河南乃至全中原地区最高端、最时尚、最具影响力的综合型购物中心。丹尼斯大卫城的泛百货化经营，开创了郑州本土零售百货业的先河，不断创新商业经营方式，用优质的品牌效应和物超所值的商品来满足全客层消费群体，不断优化商业人性化服务理念。CityOn熙地港新一线城市商业地标、现代且摩登的购物体验项目档案：项目地址：郑州市郑东新区农业东路和众意西路交汇处东南角开发商：塔博曼亚洲、王府井集团开业时间：2017年3月16日商业面积：9.4万平方米赢商主编推荐：2017年11月30日，赢商网主办了“影响一座城，新一线城市商业地产高峰论坛”，活动以“影响一座城”为主题，共议新一线城市商业地产未来发展之势。其中，在本次高峰论坛“金鼎奖”的颁奖盛典中，CityOn熙地港（郑州）斩获“新一线城市商业地标”荣誉。采用塔博曼招牌无柱式设计CityOn熙地港是由美国购物中心业务翘楚塔博曼购物中心公司的子公司塔博曼亚洲与中国最大的连锁百货集团之一——王府井集团股份有限公司共同打造，这也是双方合作的第二个开业项目。CityOn熙地港内部设计结合色彩、层次、纹理，营造出潮流时尚的妙趣空间，为消费者带来独特舒适的消费体验。内部空间规划上，采用塔博曼招牌无柱式设计，保证了顾客视野通畅。CityOn熙地港在业态配比方面，根据中国消费者习惯，适当增加了餐饮比例，让人们可以在畅快购物的同时领略世界美食。倡导轻艺术、享受摩登时尚CityOn熙地港的租户中约90%为零售和餐饮，共计近200家。该项目共细分为零售、餐饮、娱乐休闲、亲子、生活、电子六个品类。CityOn熙地港的品牌内涵为点亮城市、点亮摩登、点亮生活。“City”取义城市，代表项目辐射的区域，“On”即点亮、开启，旨在为城市开启摩登、时尚、美食、娱乐和购物之旅。CityOn熙地港旨在成为郑州当地具有地标性意义的国际一流品质的购物中心，引领消费者们共同去探索、认知和享受摩登时尚、倡导轻艺术、科技、环保、领先一步的生活方式。新田360广场国贸店郑州首家真正意义上的时尚购物中心、创造河南省多个第一项目档案：项目地址：郑州市金水区花园路39号开发商：新田置业有限公司开业时间：2010年1月23日商业面积：4万平方米赢商主编推荐：新田360广场国贸店作为中原首站街区式Shopping mall和郑州第一家国际快时尚购物广场，是河南新田集团打造的郑州国贸中心城市综合体的重要组成部分。新田360广场国贸店是国内首家导入了代表全球最新商业模式——“街MALL概念”，引进大批国际快时尚和国内外知名商家入驻，演绎了中原商业文化新理念，引导时尚商业情趣新特色，倡导“购物、休闲、体验三位一体”的经营理念。创造河南省多个第一8年前，主打快时尚品牌的新田360广场横空出世，作为郑州首家真正意义上的购物中心，它颠覆了郑州传统的商业模式。自2010年开业至今，先后创造了多个第一：河南省第一家星巴克；河南省第一家优衣库；河南省第一家H&M；河南省第一家UR；河南省第一家SEPHORA；太平鸟女装业绩全国购物中心第一名；多乐之日、仟吉业绩河南省第一等；2016年，在全国经济形势下行的前提下，依然实现了销售业绩超10亿的佳绩，全年客流突破1800万。更在开业8年之后，新田360广场的总客流达到了1.8亿。注重文创和体验业态8年来，新田360广场一直秉承着“时尚”初心，不断用创新性营销活动及全新的品牌来迎合年轻人的心。今年，新田360广场郑州国贸店打造了多场有趣的活动：造氧计划、断茶网红店、斜杠青年说、熊本主题展、好物市集……基本涉及了当下最前沿的营销手段，从实际效果看，这个运营8年的商业项目依然保持着强大的活力，在每一个活动背后，都是商场注重顾客体验的一次尝试。2017年底，新田360广场又引入了多家文创店，犀有物种、凡世皆艺、美学社等文创品牌，进一步满足了消费者日趋多样化的需求。而这些新引入的文创品牌自身所蕴涵的创新、创意，也在无形之中使得商品成为了文化的传承载体。华润·万象城高端奢侈品汇集的一站式购物中心、包罗万象的高端商业航母项目档案：项目地址：郑州市二七区民主路10号开发商：华润置地开业时间：2014年4月19日商业面积：21万平方米赢商主编推荐：郑州华润万象城是集国际高端、时尚潮流、家庭体验三大元素于一体的一站式现代化购物中心。郑州华润万象城规划建筑面积80万平方米，引进品牌1 000多个，以万象城购物中心为核心，集5A级写字楼、五星级酒店、服务式公寓、住宅于一体的大规模、综合性、现代化的标志性都市综合体。郑州万象城将萃取深圳、杭州、沈阳等万象城的前沿管理与运营经验，让全客层的消费人群在此完成一站式消费体验。包罗万象的高端商业航母郑州万象城是继深圳、杭州、沈阳、成都、南宁之后的第6座万象城，华润集团前期已在郑州经营超市业务，良好的投资环境及广阔的市场发展前景，进一步增强华润集团进驻郑州的决心。经过考察，华润集团最终决定投资建造华润郑州“万象城”项目。郑州万象城是华润置地进驻中原的一步重要的战略举措，这一项目之后，华润置地的全国战略将进入加速通道，全国将有更多的万象城在接下来的几年内面世。总建筑规模21万平方米的万象城是一个包罗万象的高端商业航母，商业硬件水平更是国内一流，也被公认为是郑州首个真正意义上的城市综合体。锦艺城购物中心郑州首家大型体验式海洋馆 时尚商业综合体项目档案：项目地址：郑州市桐柏路与棉纺路交叉口开发商：锦艺集团开业时间：2012年12月商业面积：30万平方米赢商主编推荐：锦艺城购物中心分为A、B、C三个区，2012年锦艺城A、B区同时开业，2016年1月23日，锦艺城C区开业。锦艺城购物中心是郑州西区单体规模最大的商业旗舰，不仅仅为整个项目提供商业配套，其消费能力辐射中原区、乃至郑州市，是集生活购物、餐饮娱乐、文化健身、休闲时尚为一体的全业态、多元化的商业综合体。郑州首家大型体验式室内海洋馆锦艺城C区规划了大量的儿童类业态，如郑州首家大型体验式室内海洋馆。整个三楼除了电影院几乎被室内儿童业态覆盖，有手工工艺坊，有儿童游乐场，甚至还把海盗船、碰碰车移植到了室内。C区引入的餐饮品牌一半以上都首次进入西区甚至是郑州。比如首次进入西区的集装箱炸鸡、首次进入郑州的乌巢披萨主义、首次进入西区的炉鱼等，这些差异性的餐饮业态聚集了大量的人气。美景龙堂·万科广场郑州万科首个广场系产品、家门口休闲娱乐的新模式项目档案：项目地址：郑州市航海路与中州大道交汇处开发商：万科集团开业时间：2018年4月26日商业面积：4万平方米赢商主编推荐：作为万科商业在郑州的首个广场系产品，美景龙堂·万科广场定位“新中产的生活方式中心”，秉承“为新中产而筑”的产品理念，主打“品质概念”，聚焦“家庭生活”，关注“儿童体验”，全力打造集休闲购物、娱乐餐饮、儿童零售、居家生活于一体的升级品质的购物中心，旨在提供家门口休闲娱乐的新模式、满足周边人群生活品质的新追求。美景龙堂·万科广场覆盖周边20余个社区，辐射人群超30万人。开业客流量突破6万次，销售额突破152万。品质、生活、时光、乐享美景龙堂·万科广场每层都设置有明确的主题规划，且楼层与楼层之间在业态分布上有一定的过渡、衔接关系，人气餐饮品牌贯穿在每个楼层。楼层主题自下而上分别为：品质、生活、时光、乐享。其中，一层主打时尚零售、连锁餐饮、精品配套；二层汇聚精品超市、生活配套、儿童培训等品牌；三层涵盖时尚餐饮、儿童培训、儿童游乐；四层规划为影院、休闲餐饮、健身配套。此外，提供高品质观影体验和服务的华谊兄弟影院，集运动健身、休闲娱乐于一体的VPOWER健身会所两大主力店布局在顶层，将客流由下向上牵动，形成垂直人流动线。

商业地产进入存量时代随着城镇化不断提高，城市消费需求增加，商贸经济更加繁荣，商业地产需求增加。商业地产在城市经济中的新引擎作用逐渐凸显，迎来了良好的发展机遇。目前我国城镇化已达到较高水平，城市商圈已基本成型固定，商业地产进入存量时代，商业资产的保值与增值成为业主、开发商以及商管团队面临的最核心问题。商业地产的商业价值主要来源于后期运营。我国的商业地产发展前景广阔，通过商业运营，进行资源优化整合，可以实现商业资产的价值最大化。从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等全过程都会影响到日后资产的保值和增值。后期运营与服务作为整个商业地产产业链中的关键一环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。因此，投资初期就应当考虑后期的持续运营问题，特别是在项目开业之后的运营期，运营效果的好坏直接决定了整个商业项目的客流量，进而影响开发商可收取的租金收入以及商业地产的整体价值和变现能力。商业地产主要运营管理模式当前商业地产运营管理模式主要有以下几种：产权出售模式。产权出售是指投资者在初期开发建设后就将商业地产出售的运营模式 。产权出售是一种较原始的粗放型运营策略，开发商主要通过产权交易来获得投资回报 。由于商业地产具有规模大 、风险高、收益大等特点，使得有能力一次性购买的投资者并不常见 ，并且过长的投资周期也使得大多数投资者望而却步 。因此，现实中的产权出售经常采用散售模式 ，即将商业地产的产权分割再转让给不同的投资开发商 ，典型代表是 SOHO中国地产项目。物业持有模式。物业持有是指投资者开发建设后持有商业地产，通过收取租金维持长期收益的方式 。由于这种模式通常是投资开发商先确定主力商业经营者，再按照后者要求进行规划建设 ，竣工后租赁使用 。这需要投资开发商具备强大的实力以吸引品牌商家参与加盟 ，还需要拥有庞大的客户资源。这种模式的代表是大连万达集团。售后返租模式。售后返租是指开发商出售商业地产后 ，与买方约定在一定年限内以代理方式进行返租 ，并将租金充抵售房价款或支付一定回报的方式。其实质是先出售后返租，并支付一定比例的租金回报。售后返租通常适用于写字楼、酒店、公寓和商铺等项目，这种模式最早流行于我国沿海发达城市，如广州 、深圳等，并迅速向全国推广。运营管理是商业地产增值的重要途径运营管理能够提高商业地产的整体价值。现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营商通过业态与品牌的组合，以及针对客流量和转化率的运营，使得商业地产的经营效益和租金达到最大化。引进“沃尔玛”等主力品牌店，能够发挥前期强大的号召力、聚客能力、提升品牌形象，拉升总体价格，提高招商条件，从而提升整个商业地产的价值。例如：富华堂购物广场周边有数十所高校，接近30个大型的成熟社区，每天的客流达百万以上。知名商业运营商同世飞天通过资源整合，引进百货超市、电影院、KTV以及多种风格与不同档次的餐饮、服装等多业态品牌组合对富华堂购物中心进行有效运营管理， 使得该区域消费潜力极大释放，商业地产价值大大提高，多个大型集团公司对其产生了较强的购买意愿。运营管理能够有效保障稳定的租金收入。运营管理是商业地产的核心，只有高质量的运营才能使商业地产的资产价值得以有效释放。运营方凭借着良好的运营能力，能持续获得可观的商业出租收入，提升商业地产整体价值。商业地产运营方根据科学规划，职能划分，通过室内装修、空间设计、物业维修保养等有效的管理运营手段，向社会企业提供场地以及物业服务来赚取租金收入。这不仅使得各个商户的经营形象与日益提升的商场定位相匹配，也能提升整体商业效果，租金水平与物业收入也随之提升。因此，有效的运营管理能够显著提升租金议价能力，从而享受资产增值。例如：同世飞天结合专业与实际将内蒙古通辽百货改造项目重新定位为服务百姓生活的购物广场。通过引进生活超市、知名化妆品和服装品牌以及完善停车场、电梯等物业设备设施服务等方式吸引了众多顾客前来，不仅为人民的生活提供了便利，也有效提升了项目的收入和价值，赢得了客户的高度认可。优秀的运营管理能够提高商业地产的流动性，使其快速变现。商业地产的价值不仅是由其所在的地段价值决定的，更是由管理、服务价值决定的。只有规划、设计、建设、招商、运营、管理等各个环节都尽善尽美，才能使商业地产的整体价值不断攀升。运营好的商业物业价值一般更高，也更容易受到投资人的关注，从而更容易变现。此外，在地产存量时代，商业地产金融化已经成为一个炙手可热的议题，运营管理作为直达地产价值核心的重要手段和工具，推动着商业地产资产证券化进程。我国商业地产尚处于初级阶段，发展潜力巨大，商业地产关键的后期运营与服务将越来越受到关注。尤其在地理位置优越，基础设置齐全，商业繁荣的地区，运营对商业地产的价值提升尤其重要。以长期投资为立足点 ，不仅将地产项目销售给购买者，还注重完善其后期运营 ，从而带来稳定的租金收入和服务回报将成为我国商业地产运营管理发展的趋势。

2020年5月全市商用物业供求走势合富大数据显示，5月广州商业市场呈现新增供应总体缩减，成交量环比均有上升态势。新增供应方面，三类商用物业均仅有不到两万方新增供应面积，同比环比出现不同程度降幅，整体供应放缓；成交方面，三类商用物业成交环比均有所增长，其中写字楼依靠大手网签录得环比160%增幅；公寓成交稳中有升，突破7万方；商铺同样有整售网签支撑成交。库存在整体供应放缓成交相对向好的情况之下，三类商用物业库存持续收窄。大宗交易支撑市场，本月写字楼成交达年内第二高位合富大数据显示，5月全市写字楼成交量为29868㎡，同比下降47%，环比4月份上升160%。写字楼市场成交走势基本由大手交易情况决定，由于5月大手交易重现，成交量仅低于包含保利鱼珠港2.7万㎡整体交易的3月份，是今年以来成交量第二高位。本月写字楼新增供应1.1万㎡，来自招商金山谷。在成交区域分布方面，原萝岗5月成交量高达2.3万㎡，占全市份额近8成，遥遥领先其余区域，区域成交量基本来自单一项目广州钢铁博汇。位于黄埔区西基岛的旧改项目广州钢铁博汇凭分批次的大手网签2.6万㎡（含商铺）占据5月榜首，其B1、C5栋写字楼月内多次进行以整层为单位的签约。据了解，2019年项目开发商金博集团已与黄埔区国资企业广州高新区投资集团有限公司签订了博汇商务区一期房屋整体认购合同。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，疫情以来这段时间，写字楼大手交易支撑局面更趋明显，基本上大型标杆项目的大宗成交包揽了1-5月写字楼总体成交超7成。尤其在中心区域写字楼产品稀缺的情况之下，市中心的写字楼需求相对更大，像位于第二CBD的保利鱼珠港,承接了不少珠江新城以及金融城的外溢需求。值得期待的是，同样在市中心占据重要位置的白云新城板块，将迎来全新标杆高端商办项目——白云之窗·建华广场，在目前商办产品同样稀缺的白云新城乃至全市将会备受关注，吸引不少客户目光。公寓成交稳中有升，本月成交突破7万方公寓市场方面，合富大数据录得5月公寓成交量为72453㎡，同比下降31%，环比4月上升11%，3-5月成交量均稳定在7万㎡左右，待新供应及新热点形成后，成交将可继续向上突破。5月份新增供应约1.7万㎡，来自中泰天境。本月成交除原黄埔成交2.4万方之外，其余区域成交量均在1万方以内；原黄埔成交量飙升最主要来自于佳兆业未来城促销单位的集中签约。本月热销项目前两位均来自5月大热的原黄埔区。佳兆业未来城前期通过特价单位的方式走量，若干单位价格低于1.5万元/㎡；而越秀万力星悦峯则加推5米层高新楼栋，市场反应良好。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，与写字楼市场情况类似的是，公寓市场在市中心区域的货量要明显少于外围区域，因此中心区域一有推新货量等营销动作都会引起市场关注，像本月原黄埔的项目，像市中心代表项目保利金沙大都汇等。市中心公寓选择不多，那么中心区位的大平层就更可谓“绝无仅有”。而白云新城即将会有240~320㎡精奢大平层产品推出，同样属于白云之窗·建华广场项目，预计届时将拉动中心区域公寓成交。商铺市场趋稳，写字楼裙商成成交主力合富大数据显示，广州商铺市场5月成交量为28546㎡，同比下降36%，环比4月上升25%。今年以来商铺成交相对稳定，月度成交基本在3万㎡水平波动。本月商铺新增供应1.2万㎡，主要来自外围区域。本月商铺成交量变化较为显著的区域基本在外围，萝岗、南沙由于个盘大手交易而成交飙升，往月住宅类商铺成交活跃的增城5月成交暂有所趋缓。萝岗、南沙、增城三个外围区域几乎包揽整个5月份热销项目。其中位于榜首位置的广州钢铁博汇及中国铁建环球中心均为写字楼下配套裙商的整层销售。越秀区文星阁6F同样为整层网签，据官方规划文件，该楼层为项目会所。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，本月商铺市场延续了整售带动总体成交趋势，与之前数月有所不同的是，本月商铺整售主要来自写字楼裙商，在写字楼物业大宗成交时候，往往会连同商铺一起交易，从而拉动了商铺成交。预计未来写字楼裙商以及社区商铺整售将会继续成为商铺市场较大助推因素。