商业项目可研报告

一、地理位置项目场址位于济南市市中区，四至为：东至阳光新路，西至兴济河，南至卧龙路，北至刘长山路。交通十分便利，地理位置极为优越。二、建设规模济南欧亚大观商都·城市综合体项目总用地面积为4.6公顷，规划用地面积27163平方米，总建筑面积255330平方米。其中地上建筑面积190140平方米，主要建设商业、餐饮、娱乐、休闲、购物、写字间、公寓等功能；地下建筑面积65190平方米，主要建设地下车库和其他附属用房等。项目同时进行场区道路和绿化建设。三、项目投入总资金初步估算，项目总投资为142800万元，其中：建筑安装工程费用93300万元、其他费用42700万元、基本预备费6800万元。四、主要技术经济指标1、济南市主要商圈分部情况济南比较突出的有七大成熟商圈：泉城路商圈、经四路商圈、西市场商圈、英雄山商圈、花园路商圈、北园大街商圈和洛口商圈。泉城路商圈：泉城路商圈坐拥泉城广场，是济南市核心商圈，也是济南最大的综合商圈。它拥有泉城路、泺源大街两条主要商业街和舜井街、芙蓉街、朝山街等几条副街。其中尤以泉城路大型商超最为集中，泺源大街则聚集数家星级酒店。经四路商圈：经四路商圈东起共青团路，西至纬十二路，主要商业街由人民商场、人防商城经四路段和大观园商业街构成。大观园商业街再往西延伸的经四路段，以美容美发用品街和各个特色小商铺构成。西市场商圈：西市场商圈是济南西部的综合商圈，以综合百货和小商品两大主力业态着称泉城，是综合商业街和专业商业街结合的典范。以华联商业街为主街，纬十路、纬九路、经二路为副街，外延扩展至济南经纬路片区老商业街，如万紫巷商业街。英雄山商圈：英雄山商圈是济南南部综合商圈，以马鞍山路为主要商业街，东连体育中心，西至英雄山路。以体育休闲、小商品和文化用品为主要经营业态。花园路商圈：花园路商圈以花园路东段为主要商业街，核心位置济南市工程咨询院15在洪楼广场附近。以大润发超市和银座洪楼店为主力商厦，中小服装店、餐饮店居多，以生活消费品为商圈主营品类，其实力应属济南次级商圈。北园大街商圈：北园大街商圈以北园大街为商业主轴，是济南市最大的专业商圈，主营家居、建材、五金、电工电料。中恒商城、白鹤建材城、东亚家居、富雅家居、居然之家等大型家居建材批发市场自西向东分布于北园大街两侧。近几年大型超市也纷纷在此设店，华联超市北园店、银座北园店，逐步使这一专业商圈向综合化发展。泺口商圈：泺口商圈是济南市的大型专业化商圈，批零兼顾，以纺织品、服装鞋帽为主营品类。包括泺口服装市场、洛口鞋城、窗帘城、家具辅料市场等，而新开业的山东通讯城也渐渐成为了该商圈的主要成员之一。洛口商圈现如今正以清河北路的改造连接东部的济南木材批发市场、黄台装材市场，并以区位优势与北园大街商圈一起构成了济南北部品类齐全的综合性专业化大商圈。2、济南综合性商业街介绍济南综合性特色商业街集中在泉城路商圈、西市场商圈和英雄山商圈。主要商业街有：泉城路、泺源大街、朝山街、经四路、经二路、马鞍山路。3、济南专业性商业街介绍济南市专业性商业街主要集中在济南北部，洛口商圈和北园大街商圈。主要商业街有：济泺路、北园大街、水屯路。商业街总体而言是伴着商圈而发展，但也有些特色商业街，由于济南市工程咨询院16主力消费群体的集中而脱离商圈。例如山大路济南科技市场，山师东路。两者都毗邻高校，主力消费群体集中，因此它们成了脱离商圈发展的特色商业街区，并以自身的专业性，引导着济南乃至周边地区。4、济南市概况济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置。济南市现辖市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；6个市辖区，平阴县、济阳县、商河县3个县，代管章丘市1个县级市。2010年全市生产总值3910.80亿元，比上年增长12.7%，其中：第一产业增加值215.17亿元，增长4.8%；第二产业增加值1637.45亿元，增长11.0%；第三产业增加值2058.18亿元，增长14.9%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达到1145.1亿元和266.1亿元，分别增长39.3%、26.6%。全部税收527.7亿元，增长21.2%；税收占生产总值比重13.5%，提高0.5个百分点。企业景气指数平均136.8点，提高14.7个点。2010年城市居民人均可支配收入25321元，“十一五”期间年均增长13.3％；农民人均纯收入8903元，“十一五”期间年均增长13.1％。

1、项目背景目前海南全省正在坚持中国特色、对标世界最高水平开放形态，分步骤分阶段加快推进自由贸易港建设。海口市作为海南省省会，是全省政治、经济、文化和交通中心，在自由贸易港建设中占有举足轻重的地位。根据《2019 年海口市国民经济和社会发展统计公报》，2019 年海口市实现地区生产总值 1,671.93 亿元，同比增长 7.5%，保持稳中有进的发展态势。其中第三产业增加值 1,324.75亿元，同比增长 8.8%，第三产业作为经济稳定器的作用更为明显，已成为海口市经济增长的支柱产业。截至 2019 年底，海口市认定总部企业 24 家，其中 2018年以来新落户总部企业 5 家，现有总部企业 19 家，综合型（区域型）总部企业19 家，高成长型总部企业 5 家。2019 年海口市全年新增市场主体 9.54 万户，比上年增长 54.4%，占全省的 39%。本项目位于海口市城市中心的大英山 CBD，大英山 CBD 整体定位为自贸港中央商务区、省级行政文化中心，是集行政、商务、教育、文化、购物、休闲娱乐、居住为一体的城市核心，承担着海口市完善国际旅游岛中心城市职能的重大作用。项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括 5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施，其中免税商业将以综合购物、精品专卖、个性专卖为主，目标为打造海口市规模最大、规格最高、货品最全的一站式精品免税购物中心。项目建成后，其规模性的商业体量和丰富业态，将持续吸引大量的旅游者和城市居民前往购物和体验，有利于提升大英山 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。2、项目概况项目名称：海口市大英山新城市中心区 D01 地块办公商业综合体项目。项目实施主体：海南国善实业有限公司。项目实施地点：海口市大英山新城市中心区 D01 地块（东至 D09 地块，南至国兴美食城、海之南外国语实验学校，西至五指山南路，北至国兴大道）。预计投资总额：256,164.25 万元。规划建筑面积：21.8 万平方米。3、项目建设内容项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括：5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施。项目拟新建总建筑面积约 21.8 万平方米，其中地上建筑面积约 11.9 万平方米，地下建筑面积约 9.9 万平方米。项目地上部分由商业裙房及一栋超高层办公塔楼组成。项目地下室共四层，其中地下一层为商业，地下二至四层为车库及后勤辅助用房。本项目商业总面积约 7.0 万平方米，办公总面积约 6.8 万平方米，其余功能为停车、后勤、设备等配套功能。4、项目投资估算经估算，本项目总投资为 256,164.25 万元，其中建筑安装工程费 206,726.21万元，工程建设其他费用 34,683.44 万元，预备费 11,854.93 万元，建设期贷款利息 2,899.67 万元。5、项目进展及审批情况截至本报告出具日，国善实业已取得项目用地的《国有土地使用权证》，并就本项目完成了海南省企业投资项目备案（项目代码：2020-460107-70-03-019873）及建设项目环境影响登记表备案（备案号：202046010700000266）。6、项目实施的必要性（1）落实自贸港建设总体方案和区域规划要求，享受大英山国兴大道 CBD区位优势红利《海南自由贸易港建设总体方案》要求将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，提出大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。随着海南离岛旅客免税购物新规落地，位于城市核心区域的商业地产项目将因海南的政策和人口红利拥有良好的开发运营前景。此外，自贸港通过税收优惠、人才引进政策吸引了来自世界各地的跨国企业、金融机构、大型总部集团入驻，总部经济快速催生高端写字楼营商需求。大英山及国兴大道 CBD 区域被定位为国际旅游岛中央商务区、省级行政文化中心，未来将成为汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能的综合服务功能。本次非公开发行募投项目未来将在大英山及国兴大道 CBD 新建城市商办综合体，将充分响应《总体方案》对海南自贸港建设的要求，强化海口市旅游中心功能，同时享受大英山国兴大道CBD 区位优势的红利，提升公司的市场竞争能力及盈利能力。（2）打造总部经济高质量发展“新引擎”，拓展商业、办公综合体的建设和运营领域《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，要“支持发展总部经济”。近年来，海口持续优化营商环境，营造良好的发展“软环境”，吸引了阿里巴巴、字节跳动、大唐集团等知名总部企业相继在海口落地。本次非公开发行募集资金将用于在海口核心 CBD 区域建设商业办公综合体，不仅推动上市公司在原有产业基础上逐步向商业、办公综合体的建设和运营领域拓展，还能够为打造海口总部经济“新引擎”添砖加瓦，提升大英山及国兴大道 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。7、项目经济效益经测算，本项目的内部收益率（税后）为 10.6%，静态投资回收期为 9.3 年，动态投资回收期 14.4 年，项目具有良好的经济效益。

福安市东百广场建设项目1、投资项目总体情况项目名称：福安市东百广场建设项目（商业部分）项目建设单位：福安市东百置业有限公司项目位置：富春溪的西岸湖口片区2013--47号地块项目主要建设内容：富春溪的西岸湖口片区2013--47号地块商业区建设。项目概述： 项目总用地面积52,841平方米，总建筑面积137,682平方米。本项目预计投入总金额 信息披露文件 - 2 - 为111,195.21万元，规划建设商业、办公设施。预计开工时间为：2016年8月，预计完工时间为2018年7月。 2、目前项目进度 目前该商业地块项目已备案、设计方案总评审已过、土地证已分割发证、已办理用地 规划许可等。项目建设必要性（1）满足当地消费市场需要和促进经济发展目前福安市的经济发展迅速，这为该项目的建设创造了良好的商业氛围。实施本项目的建设，是商业地产加快发展，提升水平的难得机遇。在这种良好的机遇面前，商业购物中心作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动当地经济增长的重要力量， 带动上下游企业投资，为城镇建设提供大量资金，提供大量就业机会。同时，城镇环境的改善，可为经济发展创造良好的条件，有利于形成良性互动的运行机制，加大了蕉城、周宁、南平政和、霞浦、寿宁、浙江泰顺、柘荣、福鼎等周边县市与福安市的经济交往，将经济辐射范围覆盖至整个闽东北地区。（2）提升城市形象和促进城市发展加快城市化建设是福安市政府的重点工作。近年来，福安市加大加快城市建设步伐。商业购物中心的发展可以带动一个区域的发展，随着城镇一体化建设的推进，商业购物中心在城镇发展建设中具有重大的影响力。本项目的建设符合福安市城市规划和富春溪的西岸湖口片区控制性详细规划。项目建成后将是福安市最具规模、业态最丰富的集中式商业消费场所，对促进当地商业繁荣和经济发展将起到举足轻重的作用。（3）满足当地居民对商业消费的需求随着福安市经济的发展和城镇化进程的推进，当地居民的消费水平有了很大的提升。近年来，由于福安市人口较快增长和居民生活水平的不断提高，对餐饮、影院、娱乐、酒店、购物等的需求迅速增加，消费市场需求旺盛，本项目的建设适应了当地人口增长的需要。项目前景福安市老城区三面环山，只有西南面富春溪接江出海，而现在正在新开发的福安新区离老城区不到3公里，“福安东百广场”项目就处于老城区与新城区的必经之处，成为新老城区的商业经济中心，地理位置非常突出。福安市中心老城区本身地少人多，可供开发的商业土地极缺，多年经济的发展促使各乡镇居民都拥往城区，使得老城区商业密集、交通拥挤、住房紧张、车位缺乏。根据2010年福安政府总体规划战略，政府机关、银行、学校、商业、新建住宅、酒店等已逐步向富春溪、溪北洋新区迁移发展，目前富春溪两岸已建成及在建多个城建、地产项目，但一直未有多业态一体化的城市商业购物中心。 已建成的多个住宅小区占地面积窄小， 商业都是以沿街底商零售店铺形式存在，高级酒店更是缺乏，无法形成办公、休闲、餐饮、购物、住宿一体的集中商业业态。“福安东百广场”项目是福安市区目前在建的大型城市商业广场，地处繁华地段，四条高速直通项目地，交通宽敞便利，且离市中心的行政服务中心、广电大厦、市民广场、浅水湾公园只有1公里左右路程，未来更是服务于全市经济、辐射周边县市乡镇，是福安市乃至宁德地区的主要消费、购物、娱乐、住宿场所。1、优化资本结构，增强抗风险能力 近几年，公司业务规模快速扩大带来大量的资金需求。截至2015年9月末，合并报表 负债总额为332,775.37万元，其中有息负债为148,380.00万元，合并报表资产负债率为 63.96%，流动比率为1.45、速动比率为0.52。 从零售业上市公司的整体情况看，2015年三季末平均资产负债率为51.69%，流动比率 为1.26，速动比率为0.98。公司的资产负债率较高，速动比率偏低。按照本次募集资金的 上限和公司2015年三季度的财务数据测算，本次非公开发行完成后，公司合并报表资产负 债率将降至47.30%，流动比率将上升至2.04，速动比率将上升至0.93。公司的资本结构将 得到有效改善，抗风险能力将得到提升，有利于公司长期稳健的发展。2、降低财务费用，提升盈利能力 随着公司有息债务规模的扩大，公司财务费用的负担较重，影响了公司的盈利规模。 2012-2014年和2015年三季度，公司有息负债金额分别为119,309.02万元、127,609.02万 元、115,899.02万元和148,380.00万元，利息支出随负债金额增长较快。本次非公开发行 完成后，公司财务费用将有效降低，盈利能力将得到提升。

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。

一、我国商业地产发展现状和空间前景1、商业地产简介及成熟市场发展经验商业地产定义：具有商业经营用途的房地产。商业地产区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产，通常是指具有商业经营用途的房地产形势。广义上，商业地产包括商场、写字楼、商用公寓、酒店、会展中心等各类非生产性、非居住性物业。狭义上，商业地产专指用于零售、餐饮等流通服务业经营的商业物业设施。　　图1-1房地产形式分类成熟市场发展经验：转型抗周期、低风险、高利润率的商业地产。纵观发达地区的房地产发展史，几乎都曾经历过城镇化率突飞猛进、经济高速发展阶段带来的住宅开发市场规模快增长时期。出于房地产周期行业的特性，这些地区的地产开发商也大都伴随着经济周期的波动承受营收不稳定的压力。在度过行业下行期后，多数房企逐渐开始补充抗周期业务，追求稳健发展。2、我国商业地产的发展历程消费市场的繁荣带来商业地产的繁荣。1978年改革开放后，中国经济体制从计划经济转变为市场经济，生产力提升，尤其2001年中国加入WTO后，走上了经济发展的快车道。人民解决了温饱问题，口袋有余钱，开始追求生活质量的改善，中国的消费市场蓬勃发展。商业地产提供满足人民消费需求的场所，也随之快速发展。建国后至今中国商业地产经历了五个发展阶段，逐步从计划开发转向根据业主需求配套建设、从政府主导开发转向由企业主导、房地产开发商逐渐取代零售商成为商业地产的开发主力、开发目的也从扩张零售主营业务规模转变为第三方提供经营场所。21世纪以来，政府推动城市形象建设、鼓励民众消费、扩大内需，大量出让商服用地，掀起了商业地产的开发热潮。早期，商业地产开发仍然按照传统的住宅投资理念来运作，主要采用分割销售的模式。房地产开发商散售住宅底商、社区街铺、商住公寓、商办物业等。业主、企业对未来租金收益的乐观预期催动销售市场热度。易普咨询汪老师提到，从2000年起的14年间，中国商业营业用房投资完成额的年复合增速高达26%。2015年以后，这股热潮逐渐退却。　　图1-2商业营业用房历年投资完成额及2015年后，商业地产的规模增速相较住宅地产明显萎缩，不同于住宅开发销售面积在2015年后仍连创新高，商业营业用房的新开工面积、销售面积分别在2013年和2017年达到峰值，之后开发销售规模逐渐下滑。在2010-2014年间，商业营业用房新开工面积、销售面积的年复合增速分别为9.4%和6.7%，均高于住宅新开工面积、销售面积的年复合增速-0.9%和3.0%；在2015-2019年间，商业营业用房新开工面积、销售面积的年复合增速明显下滑，分别降至-4.3%、2.4%，而住宅新开工面积、销售面积仍保持正值，年复合增速分别为11.9%、7.5%。　　图1-3住宅和商业营业用房的五年累计3、住宅开发业务面临规模发展瓶颈参考成熟市场的发展经验，房地产行业必然经历从增量到存量的转变。美国城镇化率发展领先我国70年，由于城镇人口总数常年没有增量，每年新房成交套数不足100万，存量房主导美国住房交易市场，约占总规模的85%。日本东京圈人口占全国人口的30%，二手公寓交易量目前已远高于新建公寓交易量，日本还有30%的人口通过租赁存量房满足居住需求。中国未来十年新增住房需求小幅下降，存量房交易将成为市场主导。中国目前商品住宅需求主要来自于城镇常住人口增加、人均商品住宅面积增加和存量折旧的补充，我们测算2020-2030年中国商品住宅需求总量为131亿平方米（可售面积口径），年均12亿平方米，不再能保持高速增长的态势。而中国部分经济发展领先、城镇化进程较快的城市已经出现住宅市场上的存量房交易占比超过或接近新房。同时，政府对坚持住宅地产“房住不炒”的常态调控政策也使房企的投融资决策如履薄冰。房地产开发行业将从成熟期逐渐过渡到衰退期。　　图1-4未来10年新房年均需求小幅下降在此背景下，中国地产开发商想要实现规模持续增长、成为基业长青的企业，势必谋求第二增长曲线的发展。与持续消费需求捆绑的商业地产相比于与增量居住需求捆绑的住宅地产，更能满足房企跨越长期周期实现良性发展的需求。虽然2020年由于新冠疫情购物中心受到较大冲击，但随着消费市场回暖，商业地产也较容易从打击中恢复。4、“住宅+商业”成为内地房企的主流操作在中国政府强有力的调控下，中国住宅市场的量价水平不会产生过大的周期性波动，但调控过程中对房价和购买力的压制，会影响地产开发商的盈利水平，而持续收紧的融资监管政策更是雪上加霜。参考发达地区房地产开发商的转型经验和中国商业地产的发展趋势，抗周期、低风险、高利润率的商业地产业务对内地房企的吸引力较强。头部房企的战略表述中商业地产地位凸显住宅开发遇到明显的空间增长瓶颈，房企纷纷谋求新的布局方向。在众多头部房企公布的公司战略中，商业地产出现的频率较高。华润置地、龙湖集团、新城控股、大悦城和宝龙地产均将商业地产投资运营视作与住宅开发同样重要的主航道业务，而旭辉控股及中骏集团则将商业地产开发管理视为仅次于住宅开发的发展方向。　　表1-1头部房企战略中涉及商业地产的二、北京商务办公楼市场分析1、北京2020年商务办公楼市场情况2020年第四季度两个新项目完工入市，部分未来供应推迟入市时间，一定程度上缓解了业主所受压力。但随着经济环境继续面临挑战，去化速度的放缓也持续向市场施压。虽然市场压力继续抑制租赁需求，但连续下降的租金使得升级和搬迁需求在本季度凸显。在较为有利的市场环境中，本季度近60%的新租交易为升级搬迁类需求。市场中蔓延的谨慎情绪驱使租金继续下降，租金已录得连续8个季度下跌。截止到2020年底，全市租金录得环比下降2.6%，同比下跌7.9%。整体甲级空置率小幅上升至15.4%，新入市项目较低的预租率推升整体市场空置水平。此外，企业整合将会为市场释放更多的空间。　　表2-1 2020年第四季度北京商务办公楼2、2020年北京商业地产行业需求分析2020年第四季度，新租成交面积为71,500平方米（三季度录得41,000平方米）；有利的市场环境使得市场整体租赁活跃度小幅回升。本季度新租成交中，65%的新租成交由内资企业录得，外资仅占35%。拥有国企背景的内资企业将继续成为市场需求的中流砥柱。在持续的利好政策的扶持下，金融和IT行业仍为当前租赁市场的主要需求来源。3、北京商务办公楼市场展望北京商务办公楼市空置率将在供给高峰之后逐渐回落。CBD区域与金融街区域租金差距预计将继续扩大，受经济环境影响，金融街业主也未能免于市场压力，做出租金调整。短期内市场租金面临下行压力，租金将在2022年后触底反弹。　　图2-2全市商务办公市场租金展望情况　　图2-4北京商务办公楼市场展望分析图

电商运营中心建设项目1、项目基本情况电商运营中心建设项目计划于深圳市建设公司电商运营中心，总投资11,552.31 万元，其中工程及设备费用投入 11,002.20 万元，预备费 550.11 万元。项目拟建设集办公、展示、设计、体验等功能于一体的电商运营中心，包括办公区、直播间、秀场、样衣间、摄影棚、搭配间、版房、面料室、体验中心等模块，预计建筑面积 8,000 平方米。电商运营中心建设项目建成后，公司将加大电商、直播平台，社交媒体等领域的投入力度，拓展多元化的网络销售渠道，完善电商中心职能、优化管理体系，升级零售数字化系统，进一步增强公司线上渠道的运营能力及品牌推广力度。2、项目建设背景（1）我国网络零售市场规模持续增长，服装行业线上渗透率不断提高中金普华产业研究院分析近年来，在电商平台快速发展、实体经济线上化经营不断展开、物流等基础设施日益完善、下沉市场消费潜力逐渐释放等因素的共同推动下，我国网络购物用户规模和人均网上消费保持较快增长态势。根据中国互联网信息中心数据显示，2015 至 2019 年，中国网络购物用户规模从 4.13 亿增长至 6.83 亿人，年复合增长率达到 13.40%，中国网络购物群体占总人口比重从 30.12%增长至48.79%，近 5 年新增人数高达 2.7 亿人。相比网络用户规模，网上零售总额增速更为迅猛，根据国家统计局数据显示，2015-2019 年，我国网上零售额从 3.87 万亿元增长至 10.63 万亿元，年复合增长率达到 28.74%，与此同时，人均网上零售额大幅提高，从 0.94 万元增长至 1.56 万元。2015-2019 年中国网络用户规模及网上零售总额情况数据来源：中国互联网信息中心，国家统计局在网上零售总额快速增长的背景下，作为网络零售的重要品类，我国服装行业线上零售额也取得了大幅增长。根据 Euromonitor 数据显示，2015-2019 年，我国网上服装销售总额从 4,306.4 亿元增长至 10,133.7 亿元，复合增长率达到23.86%，线上销售总额占比从 39.24%增长至 47.04%，互联网已成为我国服装行业最为重要的销售渠道之一。在消费者线上购买童装意愿增强的背景下，我国童装企业积极推动线上销售渠道建设，行业内主要企业线上渠道交易规模有望持续扩大。2015-2019 年中国服装线上交易市场规模数据来源：Euromonitor（2）电商行业商业模式不断创新，新兴业态发展提速中金普华分析目前行业内企业线上销售的主要渠道以天猫、京东等综合电商平台和母婴电商为主，销售占比超过 80%，随着近几年社交电商、直播电商的兴起，服装企业开始积极与互联网平台合作，利用直播、社交媒体等方式拓展线上销售渠道。在新渠道的建设过程中，企业组织的电商购物节、直播等线上活动逐渐成为童装品牌进行营销推广、获取新客户、以及与客户互动的重要窗口，在品牌建设中日渐发挥重要的作用。2015 年后，电商平台的社交化趋势和社交平台的电商业务开拓，共同推动了社交电商行业市场规模的快速增长。根据中国互联网协会数据显示，2019 年，我国社交电商市场规模达到 20,606 亿元，社交电商销售额网上零售额占比达到19.38%，2015-2019 年间市场复合增长率高达 83.45%，显著高于中国线上零售交易额总体增速。在互联网获客成本持续上涨的背景下，“私域流量”能够帮助企业及商户利用自身影响力，建立粘性较高的消费者群体，减少获客成本，因此广受零售领域的企业及商户的推崇。零售企业在加速完善自身会员体系和线上线下联动系统建设的基础上，利用社交电商平台高效开展业务，成为社交电商行业发展的重要推动力量。2015-2019 年我国社交电商市场规模数据来源：中国互联网协会2016 年，在淘宝等电商平台的推动下，直播形式的电商业态快速发展。根据艾瑞咨询数据显示，2017-2019 年，我国直播电商规模从 209 亿元快速增长至4,513 亿元。另根据互联网信息中心数据显示，截至 2020 年 3 月，我国电商直播用户规模已达 2.65 亿，占同期网购用户的 37.2%，占直播用户的 47.3%，大量直播观众和综合电商的消费者转化为直播电商渠道的购物群体，直播电商正迅速成为线上消费的重要形式。2017-2019 年我国直播电商交易额单位：亿元数据来源：艾瑞咨询（3）疫情加速服装行业线上渠道建设，品牌服装企业线上运营能力提高受新冠肺炎疫情影响，2020 年上半年，我国线下零售渠道销售额大幅下降，服装行业也遭受一定程度冲击。据工信部消费品工业司数据显示，2020 年 1-6月，限额以上单位服装类商品零售额累计 3,609 亿元，同比下降 21.8%，穿着类商品网上零售额同比下降 2.9%，服装行业零售总额受疫情影响较大，但总体而言，服装行业线上零售额受疫情影响远低于线下渠道。2020 年 1-6月服装行业零售情况数据来源：工信部为了应对疫情对线下渠道带来的收入减少，服装企业一方面通过减缓开新店速度或关闭部分盈利能力较弱门店，以减少线下渠道现金流缩减产生的影响，另一方面加大线上渠道建设力度，通过直播、促销等活动进行全方位的营销推广，在一定程度上提升了企业线上渠道的运营能力。3、项目实施的必要性（1）增强公司线上渠道优势，丰富电商业态，推动线上业务持续发展近年来，随着电商行业销售业态不断细分，母婴产品类的垂直电商、直播电商、社交电商等业态成为促进童装产品线上销售的重要渠道。以直播电商业务为例，近年来我国直播电商以其信息密度高、真实感强、互动效率高、打破空间限制等优势快速崛起。根据艾瑞咨询数据，截至 2019 年底，直播电商整体成交额达 4,512.9 亿元，同比增长 200.4%，仅占网购整体规模的 4.5%。预计未来 2022年直播电商交易规模有望达到 28,548 亿元，占网购交易量超过 20%的比例。基于上述行业趋势，积极把握销售赛道切换机遇，布局新兴电商业态，将成为童装企业谋取发展的必然举措。公司作为较早切入电商销售领域的童装企业，目前电商团队已初具规模，取得了较好的线上销售业绩。随着电商业态的多元化发展，童装企业线上渠道开始面临新的机遇和挑战。为积极把握电商新业态领域快速发展机遇，高效开展线上业务，持续提升电商部门的运营能力，公司亟需完善电商运营基础设施和专业化团队建设。未来随着本项目的实施，公司将在巩固传统电商业务的同时，新建包括电商中心运营场地及各类软硬件配套设施，为公司线上零售业务的发展提供有力保障。（2）优化线上业务运营体系，为收入持续增长奠定基础为顺应消费者网络购物及电子商务的发展趋势，公司于 2009 年开展线上业务，至 2019 年，线上业务实现营业收入 4.67 亿元，已占公司整体营收的 35.23%，成为公司产品重要的销售渠道之一。线上业务无论在产品定位、开发频率、销售场景、供应链体系均与线下业务有所不同，原有的线下业务体系（如供应链、设计团队等）面对的差异化业务协作需求会随着线上业务的迅速增长而暴增，因此搭建完善、独立的专业化线上业务运营体系势在必行。本项目实施后，公司将在扩大电商中心场地的基础上，持续加强线上业务设计、营运、售后服务团队建设，从软硬件两方面提高公司线上业务的销售、设计、服务能力，为公司线上业务收入的持续提升奠定基础。（3）推动公司电商零售数字化系统全面升级近年来，数据与人工智能技术成为助推线上零售发展的重要力量。服装行业的数字化服务能力成为行业的重要竞争要素之一。随着公司业务规模的扩大，仅依托业务平台的零售数字化系统已无法满足公司的实际需求。公司需要进一步完善业务中台建设，形成公司经营可视化系统、消费者智能分析系统等能够高效指导公司经营的“大中台系统”，服务于公司经营管理、线上线下渠道的运营、产品开发，以更好协调各类电商业务，保持公司在直播电商、社交电商业务等细分业态销售的竞争优势，推动公司业务持续增长。此外，受益于计算机视觉、自然语言处理、深度学习算法等新兴技术的发展，作为企业数字能力沉淀与共享的数字中台越发成为零售企业数字化信息系统中不可分割的一部分，不但有助于零售企业形成数据资产，且通过与业务中台协作，可实现用户洞察分析、精准营销、价值挖掘、供应链网络效率优化等数据价值应用。公司将通过本项目的实施在原有信息数字化系统基础上引入数据平台，业务中台沉淀的业务数据将导入数据平台进行数据挖掘及数据分析，再将分析结果以反馈的形式支撑业务中台的应用，后续应用产生的新数据流转到数据中台，形成数据闭环。通过数据平台的赋能，公司的电商零售数字化系统将实现智能化升级，最终实现公司数据分析处理、业务响应及资源弹性管理调度等多项能力的提升。4、项目可行性分析（1）丰富的电商运营经验为项目开展提供经验支持公司是国内较早进入电商领域的童装企业，自 2009 年开设线上渠道以来，产品线上销售额持续增长，从 2013 年的 0.60 亿元增长至 2019 年的 4.67 亿元，销售占比从 8.60%增长至 35.23%，已达到童装行业领先水平。在日常运营中，公司通过电商平台旗舰店、线上经销商等线上平台频繁组织电商促销、品牌建设和会员活动，取得了显著成效。以影响力最大的天猫商城的“双 11”活动为例，2017-2019 年公司连续三年在“双 11”活动中销量位居童装销量前六名；2018年安奈儿品牌首次销售过亿，成功跻身天猫双 11 亿元品牌俱乐部；2019 年公司天猫自营旗舰店单店销售额突破 1 亿元。经过多年的业务实践，电商部门积累了丰富的产品运营和品牌推广经验，为电商运营中心建设项目的设计、实施提供了有力保障。（2）多元化的线上营销渠道为项目实施提供有利条件目前公司线上销售渠道已覆盖淘宝、天猫、唯品会等国内知名电商平台。除平台型电商外，公司还积极搭建线上自营渠道，于 2019 年上线了官方小程序“安奈儿 Annil+”，大力发展线上线下销售联动，并与辣妈帮、妈妈帮、宝宝树等国内主要母婴网站建立了长期合作，通过垂直网站建设品牌形象，持续拓展线上业务渠道。此外，公司还充分利用微博、小红书、抖音、快手等社交媒体平台，积极进行品牌宣传，不断总结经验，利用品牌优势提升线上推广效果。因此，公司通过与电商平台、媒体、母婴垂直网站等多元化的线上渠道的合作，有助于推动电商运营中心建设项目业务的顺利开展。（3）成熟的电商信息化解决方案为项目实施提供技术保障我国电商产业经过近二十年的发展，无论是在系统开发还是网络基础设施建设方面均已十分成熟。系统开发方面，业务/数据中台系统、智慧商品运营系统、供应链高效协同系统等，已被大量应用到各类零售企业电商平台，企业只需根据行业特点及自身经营情况进行二次开发即可投入使用。网络基础设施方面，随着我国对网络基础设施的持续投入，网络传输速度以及传输质量已得到明显的提升，也为电商运营中心建设项目的实施提供了坚实的基础。5、项目概况（1）项目建设内容电商运营中心建设项目计划于深圳市建设公司电商运营中心，项目拟建设集办公、展示、设计、体验等功能于一体的电商运营中心，包括办公区、直播间、秀场、样衣间、摄影棚、搭配间、版房、面料室、体验中心等模块，预计建筑面积 8,000 平方米。电商运营中心建设项目建成后，公司将加大电商、直播平台，社交媒体等领域的投入力度，拓展多元化的网络销售渠道，完善电商中心职能、优化管理体系，升级零售数字化系统，进一步增强公司线上渠道的运营能力及品牌推广力度。（2）项目投资情况电商运营中心建设项目总投资 11,552.31 万元，其中工程及设备费用投入11,002.20 万元，预备费 550.11 万元。（3）项目实施主体电商运营中心建设项目由深圳市安奈儿股份有限公司及其全资子公司负责实施。（4）项目建设周期电商运营中心建设项目计划实施周期为 36 个月。（5）政府审批情况截至本报告公告日，电商运营中心建设项目涉及的相关备案、环评事项等手续正在推进办理中。

北京中能创达信息咨询有限公司为您提供城镇保障性住房建设项目可行性研究报告商业计划书。编写——城镇保障性住房建设项目可研报告申请报告书 编制：城镇保障性住房建设项目建议书编制：城镇保障性住房建设项目环评报告编制：城镇保障性住房建设项目申请报告编制：城镇保障性住房建设项目可研报告编制：城镇保障性住房建设项目商业计划书编制：城镇保障性住房建设项目资金申请报告编制：城镇保障性住房建设项目节能评估报告另提供<2018-2023年城镇保障性住房建设投资分析报告>;主要针对国内外市场分析来电索取新版资料提供工程甲、乙、丙级【报告说明】-----本报告是针对行业投资可行性研究服务的专项研究报告，此报告为个性化定务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。------可行性研究报告是在制定某设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的优方案和佳而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以、的分析为主要，经济效益为核心， 围绕影响项目的各种因素， 运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。------可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行技术经济分析论证的科学，在投资中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性， 经济上的合理性， 技术上的性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。------投资可行性报告服务分为审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：立项审批、产业扶持、融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。-----报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业研究的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学，从而为客户提供的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设等意见。可行性研究报告大纲具体可根据客户要求进行l 第一章 城镇保障性住房建设项目总论第一节 城镇保障性住房建设项目背景一、城镇保障性住房建设项目名称二、城镇保障性住房建设项目承办单位三、城镇保障性住房建设项目主管部门四、城镇保障性住房建设项目拟建地区、五、承担可行性研究工作的单位和法人代表六、城镇保障性住房建设项目可行性研究报告编制依据七、城镇保障性住房建设项目提出的理由与第二节 可行性研究结论一、市场和项目规模二、原材料、燃料和动力供应三、选址四、城镇保障性住房建设项目工程技术方案五、保护六、工厂组织及劳动定员七、城镇保障性住房建设项目建设进度八、投资估算和资金筹措九、城镇保障性住房建设项目财务和经济---十、城镇保障性住房建设项目综合评价结论第三节 主要技术经济指标表第四节 存在问题及建议中能创达——国内编制城镇保障性住房建设项目可行性研究报告机构l 第二章城镇保障性住房建设项目投资分析第一节 社会宏观分析第二节 城镇保障性住房建设项目相关政策分析一、政策二、城镇保障性住房建设行业准入政策三、城镇保障性住房建设行业技术政策第三节 地方政策l 第三章 城镇保障性住房建设项目背景和发展概况第一节 城镇保障性住房建设项目提出的背景一、及城镇保障性住房建设行业发展规划二、城镇保障性住房建设项目发起人和发起缘由第二节 城镇保障性住房建设项目发展概况一、已进行的调查研究城镇保障性住房建设项目及其成果二、试验试制工作情况三、厂址初勘和初步测量工作情况四、编制、提出及审批第三节 城镇保障性住房建设项目建设的必要性一、现状与差距二、发展趋势三、城镇保障性住房建设项目建设的必要性四、城镇保障性住房建设项目建设的可行性第四节 投资的必要性l 第四章 市场第一节 城镇保障性住房建设产品市场供应一、国内外城镇保障性住房建设市场供应现状二、国内外城镇保障性住房建设市场供应第二节 产品市场需求一、国内外城镇保障性住房建设市场需求现状二、国内外城镇保障性住房建设市场需求第三节 产品目标市场分析一、城镇保障性住房建设产品目标市场界定二、市场占有份额分析第四节 价格现状与一、城镇保障性住房建设产品国内市场销售价格二、城镇保障性住房建设产品市场销售价格第五节 市场竞争力分析一、主要竞争对手情况二、产品市场竞争力优势、劣势三、策略第六节 市场风险l 第五章 城镇保障性住房建设行业竞争格局分析第一节 国内生产企业现状一、重点企业信息二、企业地理分布三、企业规模经济效应四、企业从业人数第二节 重点区域企业特点分析一、华北区域二、东北区域三、西北区域四、华东区域五、华南区域六、西南区域七、华中区域第三节 企业竞争策略分析一、产品竞争策略二、价格竞争策略三、渠道竞争策略四、销售竞争策略五、服务竞争策略六、品牌竞争策略l 第六章 城镇保障性住房建设行业财务指标分析参考第一节 城镇保障性住房建设行业产销状况分析第二节 城镇保障性住房建设行业资产负债状况分析第三节 城镇保障性住房建设行业资产状况分析第四节 城镇保障性住房建设行业获利能力分析第五节 城镇保障性住房建设行业成本费用分析l 第七章 城镇保障性住房建设行业市场分析与建设规模第一节 市场调查一、拟建城镇保障性住房建设项目产出物用途调查二、产品现有生产能力调查三、产品产量及销售量调查四、替代产品调查五、产品价格调查六、国外市场调查第二节 城镇保障性住房建设行业市场一、国内市场需求二、产品出口或进口替代分析三、价格第三节 城镇保障性住房建设行业市场战略一、二、措施三、促销价格制度四、产品销售费用第四节 城镇保障性住房建设项目产品方案和建设规模一、产品方案二、建设规模第五节 城镇保障性住房建设项目产品销售收入l 第八章 城镇保障性住房建设项目建设条件与选址方案第一节 资源和原材料一、资源评述二、原材料及主要辅助材料供应三、需要作生产试验的原料第二节 建设地区的选择一、自然条件二、基础设施三、社会经济条件四、其它应考虑的因素第三节 厂址选择一、厂址多方案比较二、厂址方案l 第九章 城镇保障性住房建设项目应用技术方案第一节 城镇保障性住房建设项目组成第二节 生产技术方案一、产品二、生产三、技术参数和工艺流程四、主要工艺设备选择五、主要原材料、燃料、动力消耗指标六、主要生产车间布置方案第三节 总平面布置和运输一、总平面布置原则二、厂内外运输方案三、仓储方案四、面积及分析第四节 土建工程一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计二、特殊基础工程的设计三、建筑材料四、土建工程造价估算第五节 其他工程一、给排水工程二、动力及公用工程三、地震设防四、生活福利设施l 第十章 城镇保障性住房建设项目保护与劳动第一节 建设地区的现状第二节 城镇保障性住房建设项目主要污染源和污染物一、主要污染源二、主要污染物第三节 城镇保障性住房建设项目拟采用的保护第四节 治理的方案第五节 监测制度的建议第六节 保护投资估算第七节 影响---结论第八节 劳动保护与卫生一、生产中职业危害因素的分析二、职业卫生主要设施三、劳动与职业卫生机构四、消防措施和设施方案建议l 第十一章 企业组织和劳动定员第一节 企业组织一、企业组织形式二、企业工作制度第二节 劳动定员和人员培训一、劳动定员二、年总工资和职工年平均工资估算三、人员培训及费用估算l 第十二章 城镇保障性住房建设项目实施进度安排第一节 城镇保障性住房建设项目实施的各阶段一、建立城镇保障性住房建设项目实施机构二、资金筹集安排三、技术与转让四、勘察设计和设备订货五、施工六、施工和生产七、竣工验收第二节 城镇保障性住房建设项目实施进度表一、横道图二、网络图第三节 城镇保障性住房建设项目实施费用一、建设单位费二、生产费三、生产职工培训费四、办公和生活家具购置费五、勘察设计费六、其它应支付的费用l 第十三章 投资估算与资金筹措第一节 城镇保障性住房建设项目总投资估算一、固定资产投资总额二、流动资金估算第二节 资金筹措一、---二、城镇保障性住房建设项目筹资方案第三节 投资使用计划一、投资使用计划二、---偿还计划l 第十四章 财务与性分析第一节 生产成本和销售收入估算一、生产总成本估算二、单位成本三、销售收入估算第二节 财务评价第三节 国民经济评价第四节 不确定性分析第五节 社会效益和社会影响分析一、城镇保障性住房建设项目对和社会的影响二、城镇保障性住房建设项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性三、城镇保障性住房建设项目与当地基础设施发展水平的相互适应性四、城镇保障性住房建设项目与当地居民的---、民族习惯的相互适应性五、城镇保障性住房建设项目对合理利用自然资源的影响六、城镇保障性住房建设项目的国防效益或影响七、对保护和生态平衡的影响l 第十五章 城镇保障性住房建设项目不确定性及风险分析第一节 建设和风险第二节 市场和风险第三节 金rong风险第四节 风险第五节 法律风险第六节 风险第七节 技术风险l 第十六章 城镇保障性住房建设行业发展趋势分析第一节 我国城镇保障性住房建设行业发展的主要问题及对策研究一、我国城镇保障性住房建设行业发展的主要问题二、促进城镇保障性住房建设行业发展的对策第二节 我国城镇保障性住房建设行业发展趋势分析第三节 城镇保障性住房建设行业投资机会及发展战略分析一、城镇保障性住房建设行业投资机会分析二、城镇保障性住房建设行业总体发展战略分析第四节 我国城镇保障性住房建设? 行业投资风险一、政策风险二、因素三、市场风险四、城镇保障性住房建设行业投资风险的规避及对策l 第十七章 城镇保障性住房建设项目可行性研究结论与建议第一节 结论与建议一、对的拟建方案的结论性意见二、对主要的对比方案进行说明三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见六、可行性研究中主要争议问题的结论第二节 我国城镇保障性住房建设行业未来发展及投资可行性结论及建议l 第十八章 财务报表节 资产负债表第二节 投资受益分析表第三节 损益表第十九章 城镇保障性住房建设项目投资可行性报告附件1、城镇保障性住房建设项目位置图2、主要工艺技术流程图3、主办单位近5年的财务报表4、城镇保障性住房建设项目所需成果转让协议及成果鉴定5、城镇保障性住房建设项目总平面布置图6、主要土建工程的平面图7、主要技术经济指标摘要表8、城镇保障性住房建设项目投资概算表9、经济评价类基本报表与辅助报表10、---量表11、---量表12、损益表13、---与运用表14、资产负债表15、财务平衡表16、固定资产投资估算表17、流动资金估算表18、投资计划与资金筹措表19、单位产品生产成本估算表20、固定资产折旧费估算表21、总成本费用估算表22、产品销售营业收入和销售税金及附加估算表服务流程 ：　1.客户问询，双方初步沟通;2.双方协商报告编制费、并签署商务合同；3.我方保密承诺或签保密协议，提交资料。l 欢迎来电

只有加强信息透明化，制定统一标准，实现竞争公平，才能减少私有资本参与“一带一路”沿线国家基础设施建设的后顾之忧。6日下午，《共绘“一带一路”工笔画——吸引国际私有资本参与沿线国家基础设施建设》的研究报告发布会在北京举行。报告表示“一带一路”沿线国家基础设施项目所面临的主要挑战并不是私有资本的短缺，而是投资者认为在这些市场缺乏财务上可行、风险可控、交易架构合理、可盈利的项目机会。报告由国家发改委市场与价格研究所、中国对外承包工程商会、毕马威联合撰写，百余位驻华使节和跨国企业高管参会。报告称，国际私有资本有意愿参与“一带一路”沿线国家的基础设施建设运营，并具备能力和经验帮助中国和沿线国家政府推进基础设施互联互通；而中国企业也亟需与国际私有资本合作，这不仅有助于弥补项目资金缺口，更重要的是可以借鉴私有资本的管理理念、建设技术、融资模式和运营经验以提高基础设施建设运营项目的成功率，从而开发新的市场机会，包括在发达国家市场的商机。然而，现实情况却是另一番图景。鉴于“一带一路”基础设施项目具有较高风险，且当前参与方仍面临各种制度约束、存在能力局限的障碍，难以通过有效手段保障项目融资结构合理、金融风险可控和回报盈利可持续。中企在“走出去”过程中，普遍缺乏有效宣传机制，容易引发多方质疑。再加上项目所在国缺少管理经验、实用型人才缺乏，交付后无法维持项目正常运转。因此，降低“一带一路”基础设施项目的风险仍面临较大挑战，这使得多数国际私有资本对参与“一带一路”沿线国家基础设施建设运营仍然处于观望状态。那么，如何吸引更多国际私有资本参与“一带一路”沿线国家基础设施建设？报告从四个方面给出了建议，称中外政府、企业、国际多边组织和中外专业机构需通过合作来加强制度能力建设、构建风险管控系统、创新和拓宽融资渠道以及建立有效的政企合作平台来推动“一带一路”项目的融资和实施，从而构建有助于吸引国际私有资本参与沿线国家的基础设施建设运营的市场机制。毕马威全球中国业务发展中心全球主席冯栢文强调，发达国家和国际组织应合作建立统一的符合发展中国家国情的标准，才能减少吸引私有资本的阻碍。国家发改委市场与价格研究所室主任研究员曾铮也表示，各方要发挥协调作用，建立“一带一路”融资保障机构，实现风险共担。对于如何提高项目所在国运营能力的问题，国家发改委一带一路建设促进中心主任翟东升表示，中企要在建设过程中强化教育职能，培养当地人才，着力提高当地企业经营管理水平。同时，他强调，适度超前，与当地企业产业发展水平和社会需求相匹配的项目才是可持续的好项目。因此，他建议企业应以务实的态度，将项目做好、做实。部分驻华官员和企业代表也纷纷表示愿意参与“一带一路”投融资合作。卢森堡驻华大使俞博生表示，中路在金融基础设施建设方面具有较大的合作潜力。先是工商银行在卢证交所发行绿色债券，又有中国银行在同样的地点上市了“一带一路”主题债券，卢森堡还将在中国发行机构与欧洲投资者之间发挥更大的桥梁作用。渣打银行部门负责人Peter Burnett也表示，迪拜在建的全球最大集热式太阳能发电项目--迪拜700兆瓦光热电站项目就是该银行参与的“一带一路”基建项目较为成功的案例，未来渣打还将继续加强合作。《共绘“一带一路”工笔画——吸引国际私有资本参与沿线国家基础设施建设》

（报告出品方/作者：国信证券，任鹤、王粤雷）报告综述房企开发购物中心的三大模式：群雄逐鹿，各显神通商业地产是居民进行消费活动的主要场所。在“双循环”背景下，消费的繁荣会带来商业地产的繁荣。据此，我们推出商业地产系列专题报告。 本篇为系列报告的第二篇，主要分析购物中心的三类主流开发模式及典 型房企的租金收入和投资回报率表现。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型利用可售部分的利润填补持有部分的资金缺口，同时开发期间富余现金流可实现资产规模滚雪球。该模式的关键要素是：1）取地价格低；2） 发展速度快；3）招商能力强。能够抢先锁定低能级城市商业空间，但销售业绩过于依赖综合体、运营团队扎根管理难度大、后期资产盘活难。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型项目中的持有物业面积占比更高，房企以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金” 的商业地产逻辑；但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”的现实 问题。因此需要房企 1）品牌有魅力；2）融资成本低。该模式在资本市 场的认可度高，但已属红海，竞争激烈。存量更新：求精，以大悦城为典型很多早期过时的商场占据着较好的地理位置，却缺乏改造能力面临经营困境。房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能 带来明显的租金收入提升。“明知山有虎、偏向虎山行”的房企需拥有以 下关键要素：1）运营能力强；2）慢工出细活；3）资金杠杆足。该模式是获取管理输出项目的最佳渠道，但也对房企核心竞争力的要求极高。典型房企的运营表现对比：与选取的开发模式息息相关开发模式决定收入特征，华润置地 2019 年租金收入达到 91.5 亿元遥遥 领先，新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增速最高为 126%，新 城控股的总在管面积最大但租金单价水平最低。我们在同一口径下测算 投资回报率进行横向对比，华润置地和大悦城分别以 12.5%和 9.2%表现 领先。虽然新城控股和龙湖集团相仿为 6.5%，但龙湖拥有更高的城市能 级和更低的融资成本优势。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型模式特点：利用可售部分控制资金缺口，盈余现金流滚动资产规模产品结构：由销售型物业和持有型物业两部分组成的商业综合体。在“现金流滚资产”模式下，开发商除了建造自持收租的购物中心、写字楼、 酒店以外，还会在周边建造大量销售型物业主要包括住宅、酒店式公寓及沿街 商铺等。通过将可售物业以高周转模式开发，快速收回现金流。如新城控股的项目通常为“购物中心+商业街+住宅”的商业综合体，通过 销售商铺住宅等产品快速回款，覆盖建造购物中心的成本。资金节奏：支付集中在开发过程头尾，期间的富余资金可为其他项目作贡献。商业地产项目的资金投入集中在头尾，前期主要是土地款投入，后期主要包括 工程款支付、土增税清算等。待可售物业开盘后，销售回款迅速补充项目现金 流。在理想状态下，期房销售带来的利润覆盖购物中心建设成本后还有盈余， 而购物中心建成后投入运营还能源源不断为公司创造租金收益。但是，随着地价快速上升、房价涨幅收紧，大部分项目的资金节奏很难达到理 想状态。当前，一个典型项目的全周期节奏如下：期房销售带来的现金流将项目的实际资金缺口控制在可研预算内；盈余现金流可以先投入下一个项目的取地、开发可售物业、取证再销售， 实现资产规模的滚雪球；由于商场、期房的建设期较长，资金回正后的贡献期最多可持续 2 年左右， 资金的占用具有明显的延迟效果；资金缺口后期由租金收益及大商业的经营性物业贷等融资方式覆盖。以新城控股为例，采取“现金流滚资产”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：取地价格低“现金流滚资产”模式对销售物业现金流覆盖投入成本的比例有较高要求，土 地成本低、预售条件宽松才能创造以出售住宅、公寓、商铺等可售物业供养大 商业前期建设成本的必要条件。新城控股开发商业地产的取地价格较低。新城控股商业取地价格低主要有以下原因：基本上都是采用勾地模式获取土地，依靠丰富的渠道资源和谈判经验提高 了非标勾地的获取效率。先与政府协商谈判，锁定地块条件后再设置排他 性条件（例如公司行业排名、在营商场规模、最晚开业时间等）挂牌摘取。 该模式主要先依靠员工的人脉资源探索潜在出让地块、再与地方政府深入 沟通对于各项条件的关注点，对投拓能力要求很高。主要以商业地产竞争不算太激烈的低能级城市为拓展目标。截止 2020 年 底已开业的 92 个吾悦广场中，落在一线城市的仅有上海青浦吾悦广场 （2014 年开业）一个项目，76%布局在三四线城市。其中，有 21 个吾悦 广场布局在县级市或者县城，江浙两省占比 90%。从土储维度来看，截止 2020 年上半年末，新城控股 1.37 亿㎡土储的 42%通过商业综合体方式获取，64%布局在三四线城市。通过造商圈而非依赖商圈的打法，迎合了政府建设商业中心的需求。虽然 政府从勾地出让相较于招拍挂市场上直接竞价获取，但未来能通过商业氛围的营造改善居民生活水平、提升周边土地价值，实现政府、企业、居民 的三方共赢。关键要素 2：发展速度快 新城控股的商业地产发展速度快主要体现在两个方面。一是在手项目的开发速度快。新城控股是业内极少数能在开工 24 个月内甚至 20 个月实现大商业招满开业的公司，能满足当地政府对商业尽快开业、满铺开 业的期许。新城控股能做到开发速度快主要是由于以下 3 个原因：人才保障：新城控股起步之初从外部市场大量高薪聘请商业开发经验丰富 的人才，续以内部传承培养机制，预备充足的设计、工程、运营、营销、 财务人才后备池；制度沉淀：新城控股在高强度的商业地产开发过程中积累了丰富的管理经 验，沉淀了穿插施工、节点倒排、开发招商并行、开业筹备清单等管控制 度，显著提高工作效率、降低节点延误可能性；模板标准：新城控股在吾悦广场“有情怀、不复制、具规模”的基础上， 对基本要素采取标准化强管控模式，降低不可控风险。集中的产品线、标 准化的 8-10 万㎡ 规模、模板化的动线设计，都是是实现快开发的有力条件。二是新项目的拓展速度快。“现金流滚资产”模式要求不断拓展新项目贡献新的 可售物业，现金流才能滚起来，支撑到前期投入运营的吾悦广场开始收取租金、 或者顺利抵押变现。因此，与业内其他房企龙湖、华润、大悦城每年新增个位 数个购物中心不同，新城吾悦广场开疆拓土的速度很快。截至 2020 年 12 月 25 日，新城控股已开业及在建的吾悦广场已达到 156 座，分布在国内 118 个城市。关键要素 3：招商能力强三四线低能级城市的满铺开业需要房企极强的招商运营能力。一方面，品牌库要给力，与长期合作品牌签署联合拓展协议，吸引品牌商 共担下沉风险，或辅以旗下高能级城市购物中心项目的店铺资源作为交换。 新城控股目前已与 100 多个连锁品牌形成战略合作，为三四线城市项目的 招商提供有力保障。另一方面，本土化要积极，引入当地受欢迎的本土沿街商铺品牌并提供经营辅导，具有亲切感。即便如此，对低能级城市的商业环境信心不足、不愿意承担入驻运营不达预期 风险，仍有可能导致购物中心面临关键业态无品牌愿意入驻的尴尬局面。新城 的解决方案是自建商业配套品牌星轶影城和多奇妙儿童乐园。基于强有力的招商能力，新城控股的出租率从 2016 年至 2019 年来均维持 99% 左右，即使在受疫情影响的 2020 年上半年仍能保持 96%的高位，在业内属于 最高水平，保障租金收入的同时也打消了政府的顾虑，使吾悦广场的拓展盈利 形成良性循环。机会点和风险点机会点：抢先锁定较发达的三四线县级市大型商业地产布局空间。风险点：增量销售物业表现过好，掩盖存量持有物业运营难、盘活难的问题。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型模式特点：获取核心地，投入便宜钱“开发优资产”模式取地通常以在招拍挂市场竞争为主，项目中的持有物业面 积占比更高，以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。这也是开发经验丰 富的港资房企、新加坡房企在内地参与商业地产的主要方式。从运营角度上看， 最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；但从开发角度看， 也面临“拿地难、回报慢”的现实问题。以龙湖集团、华润置地为例，采取“开 发优资产”模式的公司均具备以下关键要素。关键要素 1：品牌有魅力龙湖集团和华润置地均属于较早开始进军商业地产的房企，甫一开始便致力于 打造标杆项目。由于主打特色鲜明，商业品牌在消费者中已产生一定影响力， 市场认可较高，一二线主要城市政府愿意引进龙湖和华润赋能本地商业环境。关键要素 2：融资成本低财务状况健康，方能承受重资产投资和利息支出的负担。开发优资产项目前期 需要投入大量资金，由于收回资金的周期漫长，房企的融资成本低是必要保障。 融资成本通常与房企的违约风险有关，通常房企销售规模越大、资金杠杆越低， 违约风险越低。龙湖集团、华润置地的财务表现在内地房企中属于佼佼者，近 年来净负债率在 50%左右、融资成本均在 4.5%左右。即使在销售规模 Top20 的房企中，也处于较好水平。机会点和风险点机会点：资本市场的认可度高 一二线核心地段商业地产的盈利逻辑非常清晰：伴随人口涌入，城市成长，未 来购物中心资产不断增值，租金单价持续上涨，投资回报率越来越高。因此在 资本市场上抵押融资变现均较容易。风险点：红海市场竞争激烈 好资产所在的一二线城市增量空间有限，市场竞争激烈；而表现优秀的存量项 目仍需要持续更新以保持对客户的吸引力。存量更新：求精，以大悦城为典型模式特点：以被认可的运营能力撬动资金杠杆，激活“休克鱼”很多早期的百货商场和过时的购物中心往往占据着较好的地理位置，却门庭冷 落，经营艰难，面临被市场淘汰的局面，就是因为缺乏改造能力。拥有较强运 营能力的房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能带来 明显的租金收入提升，使其重新焕发生机。出于自身资金考量和开发周期权衡，大悦城有意于在一二线城市较核心位置中 寻找符合大悦城定位却又运营不善的“休克鱼”项目进行系统调改，以更快提 升规模、获取管理费收入及租金抽成收入。以大悦城地产为例，采取“存量更新”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：运营能力强房企必须要有足够强的比较优势，才能保证接盘存量项目后有明显的业绩提升。相比于其他房企，大悦城的主要精力不在于迅速扩大规模，而专注于打磨商业 运营能力。购物中心每天会产生海量的运营消费数据，而如何处理数据以做出 及时有效的分析是大悦城的核心竞争力，以标杆项目朝阳大悦城的做法为例：整合数据系统方便使用：搭建“J-DMP”（JOYCITY-Data Management Platform）智能数据平台整合了六大数据源，供各个业务部门实时查看各 类数据，实现了数据应用的自动化和智能化，方便挖掘数据价值；建立分析框架辅助决策：“J-DMP”下属的三个模块还能提供运营提升初步方案，商管 DMP 助力精细化运营，商户 DMP 助力商户业绩提升，营销 DMP 则助力精准营销。例如，营销 DMP 通过对会员贴标签，在购物中心 或者商户策划营销活动时针对特定标签用户宣传，提高营销效率。借助构建的数据收集平台和运营监测系统，大悦城地产积累了大量提升运营的 经验，在商户运营辅助、客群精准营销等方面均处于业内领先水平，在降低营销费用的同时提高了商家、客户的活动参与度，提升了购物中心的运营效率。关键要素 2：慢工出细活需要被更新的存量项目通常都有建筑结构缺陷、商业印象不佳等硬伤，更需要 花时间明确定位、大幅调整，才能达到运营显著提升的目的。这样的调改对大 多数经验不足的房企而言周期较长。而大悦城在商业地产的开发节奏上正好习惯于慢工出细活，调改经验丰富，反而有相对优势。相比大悦城自身从取地开始建设购物中心的开发速度，存量更新项目已属于能 较快扩张规模的方式：我们比较大悦城新建项目和的存量更新项目的开发周期。 即使不从更早的拿地日期计算，新建项目从开工到开业平均要花费 35 个月，而 存量更新项目从获取到开业平均仅需要 15 个月。关键要素 3：资金杠杆足存量改造项目是在原有物业的基础上进行改造工程，为了实现焕然一新的改造 效果，局部拆除和大面积停业在所难免，因此面临较高的改造成本和歇业租金 损失，这也是很多商业物业持有者选择拖延改造工程的主要原因。以大悦城 16 年收购并更新的长风大悦城为例，共进行了 90 多项重点改造 工程，包括户外中央广场加装约 3200 ㎡ 的穹顶、约 2000 ㎡ 的室内中庭改 造。总改造面积超过 8 万㎡ ，总改造费用共计 4 亿元。我们交叉验证大悦城控股和大悦城地产公布的旗下在营和在建购物中心持有份 额，发现大悦城目前持有和在建的大部分项目都有外部资金分担持有成本。我 们判断，大悦城未来拓展存量项目能够持续获取充裕的资金。机会点和风险点机会点：有利于房企拓展轻资产输出管理项目 存量更新模式是获取管理输出项目的最佳渠道。例如，大悦城通过存量改造充 分显示出运营能力，资产方和资金方都认可其管理水平，愿意委托大悦城进行 存量更新或者后期买入项目权益。目前，大悦城在营的 6 个轻资产输出管理项 目中有 5 个来自于存量更新。2020 年上半年，管理输出收入已达 6450 万元。风险点：运营难度大、调改周期长、资金风险高 接手运营不好的存量项目是“明知山有虎、偏向虎山行”，因此对房企商业运营 核心竞争力的要求极高，“没有金刚钻、别揽瓷器活”。该模式的风险点与采用 该模式的关键要素高度重合，运营难度大、调改周期长、资金风险高。典型房企的运营表现：与选取的开发模式息息相关租金收入：华润置地总量最高，新城控股增速最快租金收益和资产增值是房企投资商业地产的两项诉求。与资产增值不出售就不 变现的账面收益不同，租金是可持续、真实的现金流收入，也是决定资产价值 的关键因素。我们分析近年来三大模式的典型房企购物中心的租金收入表现：从租金收入总量观察：华润置地的租金收入遥遥领先，2015 年至今一直相当于四家房企中第 2 名的两倍，在 2019 年达到 91.5 亿元；龙湖地产的租 金收入在 2017 年超越大悦城地产，2019 年达到 47.5 亿元；新城控股四 年间租金收入从 1.55 亿增长到 40.7 亿元，即将追赶上龙湖；大悦城地产 的租金收入排名则逐渐下滑到 2019 年垫底，仅为 30.6 亿。从租金收入年复合增速观察：新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增 速最高为 126%，大悦城地产租金收入的年复合增速最低仅为 15%。华润 置地和龙湖集团则在 30%左右。我们依次分析总租金收入的两个影响因素：总在管面积和平均租金单价。总在管面积：由新项目的拓展速度决定，对租金收入高低起关键影响作用受益于“现金流滚资产”模式下规模快速扩张，新城控股虽然直到 2012 年才 落地第一个吾悦广场，却实现了后来居上，购物中心总建面年复合增速最高达 63%，在 2019 年达到 591 万㎡ ，首次超过华润置地成为典型房企购物中心持 有面积龙头。大悦城“存量更新”模式下开拓慢，出于资金压力还将在营项目 转让给基金，年复合增速最低仅为 3%。华润置地和龙湖集团的总建面稳步提升， 年复合增速均为 17%。平均租金单价：各家房企的租金单价逐年上涨由于并非所有房企都披露购物中心的可出租面积，我们以口径更一致的总建筑 面积（GFA，Gross Floor Area）近似代替。 根据公式：平均租金单价≈总租金收入/总建筑面积，我们估算出典型房企购物 中心 2015-2019 年的平均租金单价如下，由于绝对值的代表意义不强，我们仅 参考相对趋势：各房企购物中心的租金单价普遍逐年提升：主要是由于议价能力强，同时 商场运营能力提升带来的销售额提高使得商户也有能力支付更高的租金；横向对比，差距明显：华润置地的租金单价最高，龙湖和大悦城表现也相 对较好，而新城控股的租金单价水平明显较低。这主要是购物中心布局区 位选择的问题，新城控股“现金流滚资产”模式布局的三四线城市租金水 平难与“开发好资产”和“存量更新”布局的一二线城市抗衡；纵向对比，增速不一：华润置地的租金单价在 2019 年较 2015 年仅提升了 40%，而新城控股 2019 年的租金单价是 2015 年的 3.7 倍，主要由于华润 相比新城涉足商业地产的时间早近 10 年，稳场经验更丰富，租金已处较高 水平，提升相对平稳；而新城控股的基数低，提升空间较大；新开业项目数波动带来一定干扰：大悦城 2018 年的租金单价下降主要由 于年中到年末新增的 3 座购物中心租金收入是不完整年度。而 2015 年仅 新增一个重资产项目，2016、2017、2019 年均无新开业项目，租金水平 较为稳定；出于同样原因，龙湖 2019 年新开业项目较多，影响了当年的 租金单价。投资回报率：纵向对比逐年上升趋势明显，横向对比房企差异较大租金收入的高低很大程度上取决于在管面积规模和布局城市能级的天然差异， 由于没有考虑房企开发购物中心的实际投入额，意义较单薄，租金收入不能作 为唯一的比较标准。由于购物中心的经营数据并非上市公司强制披露科目，我们整理分析房企自愿公开信息得到以下结论：从购物中心单体项目角度来看，通常开业年限越长，投资回报率越高。主 要有以下 3 个原因：（1）运营团队熟悉场地、养铺培育需要 1-2 年时间，租金水平逐步提升： 如，新城控股和龙湖的购物中心明显开业年限越长，租金收入越高；（2）公司管理的购物中心越多，运营经验就越丰富，运营效率随之提升： 如，龙湖和华润旗下购物中心的整体毛利率逐年上升；（3）投入资本除非后期实施大型改造基本不会变动。从房企整体投资收益来看，越早期的购物中心开发成本越低，随着大量新开业的项目步入正轨，成熟期项目越来越多，购物中心投资回报率呈逐年 上升趋势。例如，龙湖和华润的整体回报率（NPI/Cost）均呈上升趋势， 华润尤为明显。我们预期，当快速开发抢占市场的风口期过去后，持有优质购物中心资源、具备较强运营能力的房企投资回报率提升将更为明显。测算投资回报率作同一口径下的横向对比：华润置地和大悦城表现领先。华润集团投资物业的回报率最高，对资本的吸引力最强。其中，购物中心以投资物业公允值 72%的占比贡献了租金收入的 76%，属于优势业务；大悦城的投资回报率水平也较高，考虑到其布局城市的高能级属性，我们认为体现了大悦城地产卓越的商业地产管理实力；新城控股投资物业的回报率与龙湖集团相当，但龙湖相比于新城更低的融资成本也使得其购物中心的投资回报率有更厚的安全垫。另外，由于新城 的吾悦广场主要布局在低能级城市，资本需要获得更多的风险补偿，实际 有更高的投资回报率要求。投资建议本篇报告作为我们商业地产系列专题报告的第二篇，主要深入分析了目前商业 地产三大主流开发模式的特点、关键要素、机会点和风险点，并拉通比较典型房企的运营表现。主要结论有：“现金流滚资产”模式下，房企求快：以新城控股为典型，利用项目可售部分的利润填补项目资金缺口，善用期间富余资金实现资产规模的滚雪球；“开发优资产”模式下，房企求优：以龙湖、华润为典型，获取核心地、 投入便宜钱，最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；“存量更新”模式下，房企求精：以大悦城为典型，通过激活地段好运营不善的“休克鱼”，实现客流和销售额大幅提高，带来明显的租金收入提升；横向对比典型房企的投资回报率：华润置地和大悦城表现领先，新城控股 和龙湖集团相仿，但龙湖拥有更高的城市能级和更低的融资成本优势。综合来看，“现金流滚资产”模式需要房企取地价格低、发展速度快、招商能力强；“开发优资产”模式需要品牌有魅力、融资成本低；“存量更新”模式需要运营能力强、慢工出细活、资金杠杆足。我们认为，运用这三大模式的四家典型房企均已在商业地产领域打造出较深长的护城河，先发优势明显。建议关注 A 股新城控股和大悦城，以及 H 股龙湖集团和华润置地。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。