商业体市场调研

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

在房地产细分领域，受疫情影响最大的要数商业地产。客流量的减少，直接影响到实体商业的生存问题，截至2020年4月，全国已有近11家大型商场宣布于近期闭店。截止2019年底，上海3万平方米以上的购物中心总共有290家，其中，中心城区共有143家，20万平方米以上的特大型购物中心有15家。疫情缓解之后，真实的商业地产状况如何？商业恢复到何种程度？我们以抽样调查的方式，对上海约25家商业地产项目走访调研，选取不同的时间段，对比疫情期间以及疫情后，从典型项目摸底上海购物中心恢复情况。部分项目开业率恢复至90%左右，体验式业态受疫情影响最为严重，店铺开业率仅约70%。各商圈不同项目客流分化严重。疫情结束后，商业地产不可避免地出现新一轮重组调整，业态布局以及空间环境将更加适应疫后消费新趋势。疫情期间，至少60家典型房企商业运营商宣布对旗下持有物业商铺进行减租或者免租，免租物业形式包括商场、公寓、酒店、写字楼等，共涉及约1515个项目。上海统计局数据显示，2月份上海社会消费品零售总额同比下降37.9%，1-2月同比下降20.3%。市场仍然在经历一段艰难的修复期。通过调查，我们发现上海典型项目的客流恢复情况良好，整体开业率迅速恢复，但各商圈不同项目客流分化严重，同时，不同类型的购物中心客流恢复程度情况分化显著，高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右，体验式业态受疫情影响最为严重，店铺开业率仅为70%。不论业态、商圈还是客流，各项目均呈现出明显的“分化”。01超九成恢复营业，客流分化严重根据调研，样本购物中心商铺整体开业率已达90%，只有少量商业因改造升级，整体开业率略低。各项目客流恢复程度情况分化显著，高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右，以体验式业态为主的超大型购物中心客流虽较疫情前期有轻微回升，但恢复程度仅为正常水平的三至四成。复工之后，受疫情影响大量商业综合体缩短了营业时间。疫情逐渐得到控制， 目前95%的购物中心已恢复正常营业时间，仅有少量项目暂时性仍未恢复正常营业时间，如汇金百货（虹桥店）当前营业时间调整为10:00-21:00。3月24日零时起，上海市下调重大突发公共卫生事件应急响应级别，部分商场仍采取较为严格的防疫措施。以上海来福士广场为例，在主入口设置红外线体温检测仪器，同时，各出入口都有工作人员进行体温检测。高端商业客流已恢复七成。从购物中心类型来看，客流恢复程度情况分化显著。高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右，其次为办公型购物中心，恢复程度不足五成，游客型购物中心恢复程度垫底。高端型购物中心恢复程度相对较好，整体客流恢已达正常水平的七成左右。其客群稳定性较高，消费目的性强，加之受疫情影响，出国游受限，多种因素均刺激了高端型购物中心的暂时性“回暖“。办公型购物中心，整体客流恢复程度不足五成。主要受商务群体复工率影响显著，但当前也仅在午间时段餐饮商铺有较为明显的客流回升。超大型购物中心客流较疫情前期有轻微回升，仅为正常水平的三至四成。其受众群体以大众型消费者为主，且体验式业态占比相对较高，在电影院、KTV等体验式业态尚未营业情况下，客流吸引能力相对偏低，因此客流回升程度略低。此次体验式消费在疫情期间势必要迎来一场全新的革命。从商圈恢复程度来看，南京西路整体客流已达正常水平的七成；而南京东路恢复程度不足五成。南京东路客流回升缓慢主要受制于其商圈的旅游属性，游客量较正常时期显著下降。当前其主步行街整体客流仅为疫情前的五成。商圈内单项目恢复能力分化显著。如南京东路商圈的上海来福士广场，整体客流已达同期的七成，而世茂广场客流仅为正常水平的二至三成，主要原因在于客群主体差异，上海来福士广场主要面向市内消费者；而世茂广场的游客吸附性更强，此外，项目的区位和运营优势也在一定程度上助力客流回升。02餐饮恢复势头强劲，零售回暖无力从业态开业情况来看，餐饮、零售店铺基本实现100%开业，而娱乐休闲类店铺开业率仅为70%，主要原因在于部分体验式业态尚未营业。疫情对体验式消费冲击最大，电影院、KTV等空间相对密闭的娱乐场所受政策管制暂未营业，各区线下培训机构复工情况也较不相同，教育培训类业态转成线上后大概率会从商业项目中退出。从客流恢复程度来看，餐饮恢复势头强劲，目前已恢复至疫情前六成左右；生活/文娱类业态恢复至正常水平的四成；然而零售类业态回温无力，当前仅恢复为正常水平的20%。（1）餐饮业态：重餐饮业态已恢复至七成餐饮客流迅速回温。部分餐饮如火锅、烤肉等重餐饮平均上座率可达80%以上，用餐高峰期实现100%上座率，但基本无人排队。但客流相较疫情前仍有一定差距，以海底捞为例，疫情前排队平均时长为2小时。而咖啡茶饮类恢复程度相对较弱，如星巴克大部分门店上座率仅有40%。（2）零售类业态：奢侈品、运动型零售客流恢复四成零售业态整体客流恢复程度不足50%。或由于出国游限制，奢侈品店客流相对较大，已恢复至正常水平的五成。而当前，80%的服饰商铺都处于无人状态，少数店铺在营业时间仍通过直播卖货。电子数码出现部分人满为患的现象，如各商业项目的苹果店均有较大人流，而华为、OPPO等品牌只有零星消费者。珠宝手表、美妆等受需求弹性较大的影响，当前流恢复程度仅为一成。（3）生活/文娱类业态：运动健身业态客流恢复稳定运动健身类行业在政府减租、补贴政策的大力扶持下，频出优惠卡。团操课、舞蹈课等客流恢复情稳定，基本实现正常水平的50%。尽管文娱类业态如电影院、KTV等3月曾经历了短暂的复工，但客流情况也远不如疫情之前。生活服务美发、美容等开业客流恢复情况也相对良好。而VR等新兴体验式业态则鲜有消费者在门店体验。尽管购物中心已恢复营业，但消费者消费信心需要时间重建，目前各品类业态客流回升速度差异显著，商业整体恢复程度不容乐观。当前政府着力举办“五五购物节，全城打折季”系列活动，旨在通过强有力的政策举措促进消费回补和潜力释放，但在疫情影响的大经济环境下，短期内消费者或仍主要以低欲望式消费为主，实体客流在短期内恢复阻力较大。此外，体验式消费在疫情期间迎来了一次全新的革命。新的需求以及人们对卫生环境的重视，需要重塑和改造购物中心的空间环境，街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢，对封闭式空间环境的改善提出了新的要求。疫情过后实体商业将出现新一轮的重组调整，商业实体企业更多地转向以满足民生健康家庭生活，居民生活必需品的社区型购物中心。 业态方面也将迎来变革，不少商业业态将面临清零或重启。比如教育培训类业态转成线上后接下去会大幅度从商业项目中退出，新的消费业态和模式将不断涌现，比如健康类业态将不断提升，无人服务的自助式消费模式将得到发展。来源：丁祖昱评楼市【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:丁祖昱评楼市

4月7日，市市场监管局组成调研指导组，到市广播电视台（市广告协会会长单位）开展广告行业商业营销宣传调研指导。期间，市广播电视台相关负责人向调研指导组介绍了市广播电视台基本情况，电台广告承接、审核等工作制度以及下一步广告工作打算。市广告协会、新视听文化传播有限责任公司分别介绍了我市电视、电台经营现状。随后，调研指导组对市广播电视台商业广告、公益广告发布工作开展业务指导，并详细传达了市场监管总局及省市场监管局违法违规商业营销宣传集中整治行动的文件精神，建议市广告协会在集中整治行动中加强自律、强化宣传。调研指导组就全市广告行业依法合规开展商业营销宣传工作提出要求，提高认识，进一步增强法律意识、自律意识，认真履行广告发布主体责任，自觉抵制虚假违法广告；严格审核，持续深入学习广告相关法律法规，严格按照审核流程，把好每个关口，未经审核一律不得播出；互帮互助，壮大广告产业，会长单位要发挥带头模范作用，团结带领各副会长、会员单位谋出路、促发展，主动参与自贡广告园区筹建。同时，在今年制定《自贡市户外广告管理条例》过程中，充分征集各会员单位意见，确保既能美化自贡环境，又能促进自贡户外广告发展壮大。【来源：自贡市人民政府】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

“人山人海。”北京市民田女士这样形容春节假期中的王府井商圈：“人实在是太多了，我和家人春节假期去了一趟王府中环，发现几乎所有奢侈品店都在排队，每家餐厅的门口都在排队，如果不是提前预约，估计连饭都吃不上了。”就地过年倡议之下，北京核心商圈数据亮眼。但另一方面，北京购物中心整体租金水平却依旧呈现下行趋势，预计2021年下行幅度将收窄。春节销售增长超出预期2月24日，《每日经济新闻》记者探访朝阳区合生汇，这里的人流量已经和疫情之前没有什么两样了。商场一名工作人员告诉记者，自己春节假期并没有回家，目前的人流量“已经和平常差不多了”。已恢复热度的核心商圈 每经记者 王佳飞 摄在石景山区的凯德晶品，记者同样见到了顾客盈门的场景，咖啡厅已经恢复了往日的一座难寻。在一家运动品牌的专卖店中，记者看到了该店面“每月20万”的任务额，店员表示：“现在全店完成这个任务很轻松”。这是近期北京主城区商圈的缩影。万达集团相关负责人对记者表示：“春节期间，政府鼓励就地过年，留京人员明显提升，整体商场客流爆发式增长，北京地区9座万达广场最高单日总客流超过50万人次。”虽然没有透露具体销售金额，但该名负责人表示：“春节期间，北京地区万达广场日均销售增长超出预期，其中影院、电玩类体验业态以及餐饮业态表现最佳。”这也和官方的统计数据保持一致。北京市商务局公布的统计数据显示，今年春节7天假期，重点监测的百家企业（涵盖百货、超市、专业专卖店、餐饮、电商等业态）实现销售额54.7亿元，同比（农历日）增长43.1%，较2019年增长15.5%，其中实体业态（涵盖百货、超市、专业专卖店、餐饮）同比增长59.5%，较2019年增长14.4%。核心商圈空置率降低事实上很多核心商圈购物中心并未受到太多的疫情影响。位于CBD商圈的国贸商城在完成了北区建设后，据赢商网统计，2019年国贸商城销售额为117亿元，位列全国购物中心第一；根据中国国贸2020年三季度财报，国贸商城平均出租率达到94.3%，同比增长0.8%。2020年三里屯太古里开业首店19家，数量位居全市之首，其中亚洲首店1家，全国首店和北京首店各为9家。根据太古地产2020年半年报，三里屯太古里平均入驻率为96%，虽然受到疫情影响同比下降了4个百分点，但仍居高位。西单大悦城和朝阳大悦城作为中端购物中心的代表，根据赢商网数据，2019年全年销售额位列全市前五；根据大悦城地产披露的2020年未经审核营运数据，北京西单大悦城、朝阳大悦城及天津南开大悦城的平均出租率录得97%的高位。而龙湖地产2020年半年报显示，“天街系”产品在北京共有4座，出租率均在92%以上，其中北京长安天街达到满租。仲量联行统计，部分市场领先的高端购物中心2020年营业额逆势增长，北京SKP全年营业额增长超15%，成为全球店王。租金继续下行但另一方面，北京购物中心2020全年的租金水平是呈现下行趋势的。根据仲量联行数据，目前全北京有超过120座优质购物中心，2020年全年更是新开业了5座，分别是延庆万达广场、大兴大悦春风里、芳圆里ID Mall、双桥万达广场和乐多港万达广场。但是同时，北京优质零售物业市场截至2020年第四季度整体租金水平为833元/平方米/月，全年同比降幅为9.5%，北京市场在2020年见证有史以来最大年租金降幅。仲量联行北京研究部董事纪明告诉记者：“在不断积累的空置压力下，多数业主纷纷下调租金来稳定项目，全年租金加速下跌。预计2021年全市租金仍将承压下行，但降幅放缓。”空置率方面，仲量联行统计，截至2020年第四季度，北京购物中心市场空置率仍旧保持在7.9%。“受新冠疫情影响，全市整体租赁需求大幅放缓，加大了购物中心的空置压力。年末市场有回暖迹象，部分零售商解冻了扩张计划，在市场中问询面积和机会，租赁需求略见回升，全市整体空置率开始小幅下降。”纪明表示。每日经济新闻

来源： 奇点商业地产中国有284个地级市，369个县级市，接近5亿的人口。随着三四线城市居民收入的快速增长，根据《经济学家》、麦肯锡、波士顿咨询等机构的预测，到2020年，中国超过66%以上的中等收入消费者将来自数量众多的中小城市。中国三四线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，大大高于一二线城市的消费者，这意味着这类城市蕴含着极大的商业地产发展机会，深入理解三四线城市消费者，正确认识三四线城市的商业业态，做商业地产规划时，首先要保证商业的合理规划、布局，注重商家的需求和科学的业态组合，从而确保今后商业项目的运营繁荣，在商业前景看好的前提下，项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定成败的关键环节。很多项目不是越大越好，不是大就能取胜。三四线城市的商业体必须立足本城市的社区商圈，兼顾城市商业聚集的功能，要为社区商圈和城市消费主流群体的未来生活方式预留升级的空间。三四线城市商业地产目前普遍存在的问题目前三四线城市商业地产普遍缺乏长远的规划，往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才与商业理念。同时，有关规划部门统筹不到位，规划、把关不严格，商业网点规划形同虚设。总体来看，存在的问题是重复规划，盲目建设，总量得不到控制，且分布不合理。三四线城市的本地开发商表现特征是拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺乏商业招商及运营能力。因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷和一定的隐患。很多商业地产项目还是以住宅起家的开发商为主，这类商业地产开发商几乎绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产。因此，基本以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到往往一筹莫展，这给当地政府也埋下不稳定因子。一些比较偏远的县城，人口很少，也规划了大型购物中心。例如湖南某县，整个县城常驻人口也就是4万人口，当地老城区的商业已经基本可以满足本地的消费，但开发商非要在县城边缘开发一个20万平方米以上的城市综合体。开发商的本意就是希望在短期内回本，并不在意项目的主框架没有完成，往往赚了钱，开发商就跑路了。这样就导致目前国内在三四线的商业地产形成了很多建筑垃圾，拆也不是，不拆也不是，很多商业用地放置几年了。这不仅是对土地资源的浪费，也是对当地的商业整体形象一种损害。三四线城市商业地产需要的市场调查及研究阶段三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，消费群体购物有一致的社会行为特征。规划三四线商业地产项目必须紧紧盯住当地大众消费群体，不可以忽视本地消费者的消费能力。三四线消费年龄结构两级分化，现在人口流动趋势是中西部外流至东部沿海，农村流向城市，三四线流向一二线。客观反映就是众多三四线城市留守人口中20%-35%这类最具消费活力的人群比例是低于一二线城市的，这也是三四线城市消费活力不足的原因。三四线城市常住人口绝大多数都在100万以下，消费基础薄弱。商业发展水平相对落后，仍以传统住宅底商及老的商业街为主。品牌多以当地经销商及代理商的国内二三线品牌为主，国内一线及国外比较好的品牌进驻根基尚浅，品牌认知度不高。由于经济增长和消费能力有限，本地商家加外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存。三四线城市的商业环境不规范。市场缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，消费增长不明显。导致本地一些商户望而却步，品牌连锁店举步维艰，商源供应困难，同质化高，招商难度非常大。综上所述，三四线开发商拿到土地资源一定要请专业的商业市场调研机构，根据几个阶段先做市场调研分析评估：第一阶段：项目市场调研1、商业项目进行基础的市场调研分析：商业项目具体位置描述，项目的地块及周边道路交通状况，项目主要技术指标，项目区域商业状况，项目周边配套状况，2公里范围人口分布，项目SWOT分析。2、城市综合情况调研：城市商业情况调研，在售商业项目调研，商铺投资者调查分析。3、类似城市商业项目调研：调研地点，调研内容，调研结论。第二阶段：项目多向业态规划和定位1、项目多向业态定位思路。2、业态容量分析：类似项目各业态容量评估，各业态配比原则，一般业态容量组合及配比，本项目业态容量比例估算。3、主力店初步访谈分析。4、项目多向定位收益测算。5、项目多向定位对比分析。第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议1、项目唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，消费群定位，唯一性方案业态布局。2、项目定位收益初步分析。3、建筑规划设计建议，必须根据商业调查公司的分析评估报告，同时还要根据主力商家对物业需求来进行量身定做的建筑设计。未来国内三四线城市商业地产开发的基本思路一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。而三四线城市由于经济水平相对较低，很多城区年轻人外流现象比较多，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向生活、便利、物美价廉。根据市场调研分析，三四线消费特征和一二线城市消费有着明显不同，生活节奏慢，想购买好品牌，大品牌利用周末去周边大城市或者省城消费的比较多，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少定位奢饰品，走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、商业地产开发也需讲究全品类和一站式，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。但讲究全品类并不代表体量要大，更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。未来三四线核心区商业地产项目，一般规模在5-12万平米，占据城区比较好的位置，交通便利，人口聚集密度高。社区型商业，一般体量在3-5万平米。城区周边产业型专业市场，常见为建材城、汽配城等等。受政策、经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。小城市规模普遍较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限。一个总量超过10万㎡的项目经常可以占到很大的市场份额。因为经济总量有限，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。要特别强调，未来国内三四线商业地产的发展，在定位规划时一定要考虑满足地域性、全客层、多功能及各档次消费者的购物需求，强调一站式、多样化超值性消费服务。从商业规划案上来分析，做一个商业的城市综合体或者大型的商业项目，还要多考虑多层次的布局，回廊式的布局，包括共享空间动线规划来服务于今后进入这个项目的主力店、次主力店及本地商家的需求。在规划时，要充分地考虑通过各业态的聚集和互动，所以三四线城市的商业未来的发展一定要从业态定位包括零售、餐饮、旅游、文化以及旅游等多业态并举，主力店、次主力店辅助的差异组合。同时还要考虑到业态之间的互补互存，包括一些小吃，美食城、动漫城、多功能含金量比较高的游戏，培训中心、健身馆、大型特色主题餐饮的比重增加应该放在哪个位置比较合适。未来的三四线城市的商业项目一定要从后期的物业管理定位来考虑。因为项目建成以后，是需要专业的物业管理，或者说是商业运营管理公司来做后期的运营。未来的三四线城市的商业规划一定要考虑功能的定位，现在的大型购物中心在三四线城市的发展，一定要更多的发展文化、娱乐、休闲、体验、参与、互动等方面的内容，目的就是为了增加消费者进入到项目地滞留时间来拉动零售。另外，商业现在在业态上也很难达到一些统一的规范、统一的布局，其实在另外一个城市完全拷贝一个，那业态肯定是不一样的，那么在三四线城市未来的商业发展，只有走差异化错位经营才能够共生、共荣。来源：商业地产大讲堂未经授权，私自转载，一律视为抄袭图片来源于官方及网络

2021年一季度，商办市场逐渐走出了疫情影响的阴霾，市场需求、价格水平和成交量等方面都有所提升。在未来经济恢复向好，商办市场走出疫情影响的关键时刻，中国领先的商办数据服务平台——晓楼发布了《2020年商办市场研究报告》，通过重点解读北上广深的量价、客需等市场纬度，为2021年商办市场的发展方向作出指引。晓楼平台负责人匡健锋表示，伴随2020年下半年经济复苏，商办市场下行趋势放缓。“北京上海等一线城市重点商圈空置率降幅均在年末收窄，在下游需求端，客户对价格更加敏感，TMT行业仍为疫情防控期间的租金贡献担当，传统产业的互联网化升级和人工智能等科技创新企业有望成为新的市场增量。”国内经济稳定回暖 2021年商办市场将迎来增量需求据了解，2020年中国疫情后经济复苏领先全球各国，GDP全年同比增长2.3%，多个新兴产业站上风口，为2021年商办市场带去新增量需求。国家统计局发布经济数据显示，2020中国GDP首超100万亿元，全年同比增长2.3%，第四季度增幅达6.5%，未来经济恢复信号向好。其他经济指标方面，固定资产投资平稳增长，高技术制造业和高技术服务业投资增长较快1-12月份，全国固定资产投资比上年增长2.9%，增速比前1-11月份提高0.3个百分点；PMI——大中小型企业景气度均回升。在2020年国内经济稳定回暖的基础上，2021年两会期间中国GDP目标6%左右的保守定位也为经济增长预留了增量空间。结合地产市场表现来看， 2020年1-4季度，地产投资占GDP比重在12%-16%之间，仍作为GDP主要贡献行业之一。写字楼投资占不动产投资的比重在4%-5%之间，保持平稳态势。而疫情冲击下的地产投资依旧保持“韧性”，具体到一线城市商办土地方面，成交供应量井喷式增长，成交率大幅提升。2020年1-12月，一线城市供应商办土地209幅，环比上涨31%，市场信心逐步回升。晓楼报告指出，疫情影响之下40%以上的企业加速了结构化转型和升级，为2021年商办市场的增量客群扩充奠定了基础。其中，金融业科技手段的迭代弥补了短期流动性下降的趋势，疫情期间成为需求扛鼎的TMT企业将持续扩容需求，而医疗、汽车行业、智慧物流、在线教育在产业升级的带动下，有望形成寡头垄断的市场格局，进一步释放一线和新一线城市的商办需求。匡健锋指出，近两年的产业升级大趋势再叠加国家政策的支持，尤其是中央将十四五规划作为顶层指导战略，各城市出台细化政策落地执行，一线城市和新一线城市产业集群效应明显，2021年商办市场将迎来新的需求扩容机遇。北上广深一线空置率缓解，大宗交易仍为投资热点晓楼数据表明，在2020年商办市场供应端，办公类项目未形成大规模入市，北上深新入市项目供应量均减少近四成，写字楼业态新增唯独北京达到百万平规模，为市场留下充足时间消化前几年的存量。2020年，全年空置率受到波动，年末消化速率提升，空置率得到一定缓解。租金方面，一线城市成交房源租金环比下降，北京降幅最高达9.6%。其中，核心商务区甲级写字楼租金降幅明显，非核心商务区甲级写字楼和核心商务区乙级写字楼承接了部分外溢客户，租金降幅相对较小。待租挂牌价格相对分化，北京广州下跌而上海深圳小幅上涨。此外，匡健锋表示，“从一线市场大宗交易表现来看，办公物业仍是投资热点。受疫情影响，内资主导交易市场，外资由于疫情影响有所制约。”2021年3月，中国金茂、首开股份联手高和资本共同设立火炬基金，出资12.02亿元收购位于清华科技园内的启迪科技大厦D座，成为开年以来北京首单大宗交易，折射出大宗交易的火热。而在2020年大宗交易市场上，上海以43%的成交金额占比位列第一，北京以42%紧随其后。大宗标王由北京LG双子座大厦摘得，交易价格高达80.46亿，其次为交易价格55.5亿元的上海绿地外滩中心T4楼栋。受疫情和“三道红线”的双重影响，房企通过转让项目来盘活存量资产，达到业务调整的目的。预计未来将有大量商办物业投入市场。一线城市市场有望扩容， IT互联网企业持续引领去化晓楼数据显示，在一线城市去化主力产业构成上，互联网、贸易、服务业、金融、文化等仍占70%以上，其中一线城市的IT互联网需求占比持续领先，主力需求价格段集中在3-4元/㎡/天。预计2021年，一线城市去化仍将由IT互联网企业引领，而伴随头部互联网企业拓展第二总部的需求，新一线和二线城市的商办市场也将受益。在需求的拉动下，租金水平有望整体回升。落实到一线城市热门商圈和租金水平上，晓楼数据表示，2020年四季度一线城市通过“以量换价”，形成价格下行成交量上升的波段特征。2020年，北京市场低迷情绪由CBD向外围望京、上地等商圈传导，第四季度整体市场逐步平稳，全年平均成交租金降至6.00元/㎡/天，同比下降9.6%。供应热力中，CBD及周边、望京、丰台科技园、中关村热度较为集中。相较于北京，上海各商圈空置率分化较大。上海平均成交租金降至4.58 元/㎡/天，与5.59元/㎡/天的待租挂牌价格差距居一线城市之首。市中心最低值为徐家汇的10.06%，最高值为陆家嘴的22.02%，外围最高值为徐汇滨江的51.23%。相比北京各商圈较为一致的“稳中有降”走势，上海部分高价格段商圈租金下挫明显，高价位房源去化压力较大。另从2021年的回暖和重点行业表现来看，晓楼预测，北京IT/互联网企业倾向于北京需求租金将集中于3-6元/㎡/天，服务业倾向租赁2-4元/㎡/天租金物业，伴随经济回暖，6元/㎡/天以上价格需求有望扩容。上海需求租金走势与北京相仿，主力价格段2-5元/㎡/天中的3-4元/㎡/天需求比例将得到提升。伴随经济转暖，一线写字楼市场将持续释放向好信号，TMT、在线办公、在线医疗服务等企业继续引领需求，带动市场信心稳步回升。

商业物联网概述商业物联网在物联网产业中的位置产业物联网子集，聚焦于商品及服务销售环节的物联网应用 国家标准GB/T33745-2017《物联网术语》对物联网技术的定义为：“通过感知设备，按照约定协议，连接物、人、系统和信息资源，实现对物理世界和虚拟世界的信息进行处理并作出反应的智能服务系统”。基于这一定义，将物联网技术应用于传统行业，催生了消费物联网和产业物联网两大领域。消费物联网根据用户所处场景及社会角色的转换进一步划分为家用物联网和个人物联网；产业物联网根据商品及服务的生产及流通环节进而划分为生产物联网（包含农业物联网和工业物联网）、供应链物联网和商业物联网，智慧城市面向G端提供城市治理服务和车联网因场景的特殊性单独列示在产业物联网大类下。本报告聚焦产业物联网领域下的商业物联网，具体而言，分为零售、餐饮和本地生活服务三大场景。中国物联网连接量数字化转型提速，产业物联网将引领未来增长 根据艾瑞咨询测算，2019年中国物联网连接量达到55亿个，同比增速高达75.6%。目前来看，消费互联网因用户规模庞大，需求相对简单且标准化程度高，占据了物联网连接量中的主流。预计到2023年，中国物联网连接量将增长至接近150亿个，随着数字化转型进程的加速，各行各业对物联网的需求将增加，产业物联网设备连接数所占的比例也将迎来拉升。商业物联网的研究范畴 感知层的终端、平台层的管理与分析和应用层的软件三部分商业物联网遵循物联网逻辑，结构上承袭物联网基本架构，由感知层、平台层和应用层三部分组成，是物联网技术在线下商业实体领域的应用，具体而言，商业物联网是连接B端商户经营者和最终消费者，提供智能化的产品和服务，旨在提升顾客消费体验和经营管理决策效率、实现供需精准匹配的智能服务系统，是连接消费需求侧和供给侧的桥梁和纽带。其中，智能商用终端等作为支持业务场景落地，实现数据交互、采集处理以及算法运行的载体，整合了感知层基本硬件能力；物联网云平台和终端操作系统承接设备连接、设备管理等功能的同时，进行数据的存储、计算和反馈，辅助商户的门店管理运营，是三个层级的中枢系统；应用层多以SaaS形式提供适配不同行业/场景的软件，结合终端设备，直接服务商业实体。商业物联网的演进路径 经过计算机、互联网时代和移动互联网时代，商业实体正迎来人与人、人与物、物与物互联互通的商业物联网新时代。早期的商业物联网表现为部分核心业务场景的信息化、联网化，随着技术升级线下业务向线上延伸，进而线上服务于线下实体，促进业务发展。商业物联网厂商深耕细分场景、横向扩张，发挥物联网乘数效应和平台网络效应，最终将实现全场景覆盖，为大中小微商户提供智能化增值服务。家用物联网发展思路借鉴 借鉴家用物联网发展路径，以终端设备搭载软件和服务生态 相比商用领域，以C端用户为核心的家用物联网在商业模式上的探索走得更远。小米作为家用物联网领域的代表性企业，通过参股合作和开放接入云平台的模式向上承载大量硬件厂商构建平台生态，依托自身良好的销售渠道和手机流量入口，以低毛利硬件产品迅速抢占市场获客，以软件及服务拉升整体毛利。商业物联网可借鉴家用物联网发展模式：一方面，提供高毛利的软件产品和服务，优化业务结构；另一方面，基于终端用户入口，领先厂商可以作为平台连接软件和服务提供方，获得差异化的竞争壁垒，从而进一步巩固优势地位。从行业的发展看，智能硬件行业的商业模式升级已成为共识，终端设备厂商向软件和服务延伸将成为趋势。商业物联网行业发展洞察商业物联网驱动因素：政策鼓励技术融合场景赋能商业，推进物联网标准化建设 “十三五”时期是我国物联网加速进入“跨界融合、集成创新和规模化发展”的新阶段。2016年工信部印发了《信息通信行业发展规划物联网分册(2016-2020年)》，明确了“十三五”期间物联网面临的形势、发展思路与目标、主要任务和保障措施。《关于深入推进移动物联网全面发展的通知》、《物联网基础安全标准体系建设指南(征求意见稿)》等政策陆续出台，明确在物联网规模化应用不断落地情境下，标准体系建设具有长远的指导意义。具体商业消费领域，2019年国务院印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》提出为推动流通创新发展，优化消费环境，促进商业繁荣，应推动传统流通企业创新转型升级。此外中国人民银行对非银行支付机构从事网络支付业务和规范条码支付业务出台了相关政策，从支付层面驱动商业实体良性发展。商业物联网驱动因素：经济 基于物联网构建数字化升级基础设施，推动经济高质量发展 当前中国经济正由高速增长转向高质量发展，2019年中国数字经济规模达到35.8万亿元，占GDP比例增加至36.2%。由于人口红利逐步消失殆尽，城镇就业人员平均工资连年攀升。迫于经营成本持续上涨的压力，大量传统产业需要从过往粗放式经营转变为精细化管理，产业数字化规模近年来增长率均保持在15%以上。基于数据进行经营决策比经验驱动更加精准高效，构建围绕物联网建立丰富的数据触点构成了实现数字化升级的基础设施，将是未来商业实体发展的大方向。商业物联网驱动因素：社会 移动支付规模持续增长，商业物联网助力商户智能化升级 伴随着O2O模式发展和新零售模式转型，移动支付全面爆发。2020年12月中国移动支付用户规模达8.53亿，占手机网民的86.5%。中国二维码支付交易规模从2018年Q1的3.5万亿增至19年Q4的近10万亿元。受疫情影响20年Q1二维码支付交易规模大幅下滑，但随着商户复商复工，消费市场复苏，居民消费需求得到释放，2020年Q3二维码支付规模突破10万亿元，创历史新高。一方面，商家迎合消费者支付习惯，实现交易、经营的在线化；另一方面，商业物联网厂商在交易服务之上叠加经营分析、资金管理、营销等方面的支持服务，助力商户智能化升级，构建商业物联网，顺应商业实体发展趋势。商业物联网驱动因素：技术 技术推动服务升级，端云一体化方案成为行业趋势物联网、5G、云计算等技术的演进不断推动商业物联网市场走向成熟。硬件层面，MEMS传感器和低端应用的非MEMS传感器价格已经下降至能够满足大规模商用需求，物联网解决方案由有线向无线演进，高中低速率皆有可供选择的无线通 信协议，能够全面覆盖商业实体门店的各类场景。软件层面，应用软件逐渐走向云化。采用SaaS模式交付的产品，运行和数据的存储均由SaaS厂商提供和集成，有效填补了面向中小企业的软件市场缺口。PaaS平台面向集成商、ISV及渠道商提供所见即所得、开箱即用的应用集成服务，以应对复杂、多样的需求，减少重复开发，提升开发效率。中国商业物联网产业链结构 商业物联网服务商通过硬软件产品和云服务赋能实体商业商业物联网产业链由上、中、下游三部分组成，其中下游主要集中在零售、餐饮和本地生活门店，位于中游的商业物联网服务商根据其所提供的核心业务可被划分为硬件厂商、软件厂商和平台层厂商，对应不同的上游供应商。商业物联网服务商中既包含传统的软硬件提供商，也包括新兴的智能商用终端厂商、SaaS创业公司以及2C互联网公司。通过提供硬软件产品和云服务，商业物联网服务商可以帮助实体商业达到降本增效的目的，打通线上和线下环节获得差异化竞争优势。中国商业物联网产业图谱中国商业物联网未来市场空间判断预计渗透率为50%时，商业物联网市场规模将达到5000亿元新冠疫情在冲击实体经济的同时，也加速了商业物联网市场教育的进程。传统线下门店积极拥抱线上渠道，聚合线上、线下全渠道的交易终端、履约终端将逐渐成为一种刚需，而Android系统设备凭借可移动、操作便捷、快速迭代等优势大受欢迎，与上层应用生态相互促进、共同繁荣。当前中国零售、餐饮、本地生活门店数量约为4000万个，除极少数百强企业具备打通各场景、设备互联协同的能力外，大量的商户仅配备基础的终端设备，场景应用割裂。未来随着商业物联网渗透率的进一步提高至50%，预计市场规模将由现在的千亿元增长至5000亿元。商业物联网行业整体规模 中国商业物联网整体规模超千亿元，占全球市场18.0%商业物联网市场由感知层、平台层和应用层三部分构成，由于现阶段平台层处在发展初期，多依托于感知层或应用层发展而来，未进入独立商业化阶段，故仅核算感知层的终端设备和应用层的应用软件两部分。2019年，中国商业物联网整体市场规模为1161亿元，占全球比例为17.7%。预计2020年因受到疫情影响，商户收入将出现明显下降，进而导致其在硬软件支出上的回落，在疫情好转后商业物联网将恢复增长，到2023年中国整体市场规模将达到1438亿元。商业物联网市场研究：感知层-终端设备商业物联网终端设备类型概览商业物联网终端设备类型 智能终端是商业物联网的基础，终端类型匹配场景需求交易结算、订单履约环节是与消费者消费行为直接关联、生成数据资产的核心环节，因此搭载多垂直细分行业应用软件的智能交易、智能履约终端系商业物联网感知层的核心设备。区别于传统收银机，智能商用终端基于移动互联网与云平台技术，可运行各垂直细分场景应用软件，聚合收款等销售和管理相关功能，商户降本增效的同时提升消费者支付体验。其中，智能金融POS需经银联认证，具有市场准入壁垒；安卓收银机作为门店必备的交易场景设备更具稳定性，且单价较高；手持非金融设备单价最低，可满足外卖、排队点单等履约场景需求。商业物联网终端设备厂商分析 终端形态多样，新兴厂商以互联网场景应用形成差异化优势目前来看，商业物联网发展较为成熟的场景集中在交易环节，传统的金融POS厂商、台式收银机厂商在各自领域深耕多年。 支付方式由传统现金、刷卡支付向二维码支付、无感支付演变，应用场景从收银拓展到点餐、排队、订单管理、会员营销等，商业物联网终端设备的形态日趋多样化。一方面，传统厂商凭借渠道优势、客户优势拓展产品品类，另一方面，新兴厂商主打Android系统终端，凭借在互联网场景应用方面的差异化能力切入商业物联网领域，具备标准化程度高、更新迭代快、应用生态广的特点。商业物联网终端设备市场规模 疫情加速市场教育，Android系统终端设备引领未来增长2019年中国商业物联网终端市场规模为1031亿元，自2016年以来的年复合增长率为5.2%。中国企业在硬件端的支出普遍高于软件，因而终端设备占全球市场的比例也高于商业物联网整体市场的17.7%，达到28.9%。疫情在对实体商户的正常经营造成冲击的同时，也促使数字化转型进程提速，Android系统终端愈发受到商户的青睐，将引领未来终端市场的增长，预计到2023年中国商业物联网终端市场规模将达到1151亿元。智能商用终端市场规模 中国市场年销售近百亿元，预期疫情后将回归快速增长统计包括智能金融POS、安卓收银机和手持非金融设备在内的智能商用终端，2020年中国市场规模为89亿元，在疫情影响下增长速度出现短暂回落，但预计自2021年后市场将会延续此前的快速增长，到2023年达到141亿元。由于中国市场的智能商用终端起步较早，发展领先于海外市场，而海外市场需求受到疫情刺激，有望在2021年迎来新一轮爆发，加之中国厂商加速海外布局，预计未来全球智能商用终端市场增速将高于中国。智能金融POS出货量 中国出货量超700万台，未来将逐步迈向存量替换阶段中国智能金融POS市场经过2015年以来的培育，已经处于相对成熟的阶段。2020年中国智能金融POS出货量达到738万台，出货量增速有所放缓，未来将逐步进入到以存量替换为主的时代。而海外市场移动支付发展落后于中国，智能金融POS渗透率较低，受到疫情催化，预计未来三年智能金融POS市场增速将高于中国，同时中国厂商也将加速迈向全球市场。安卓收银机出货量 疫情后回归强势增长，2023年中国出货量将超200万台2020年中国安卓收银机出货量为101万台，受疫情冲击严重，同比下降28.4%。考虑到排队、外卖、点餐等丰富的场景需求带动应用层SaaS多样化，安卓收银机的优势将进一步凸显，预计后疫情时代安卓收银机将回归强势增长，到2023年出货量将达到231万台。由于海外市场仍被Windows系统的收银机主导，当前中国市场占全球市场的比例高达75.0%，但随着中国厂商出海步伐加快，海外市场的传统收银机也将逐步被安卓收银机所替换。手持非金融设备出货量 非支付场景需求激增，中国厂商出海拉动海外市场增长在移动支付和O2O行业的推动下，手持非金融设备应运而生。2020年中国手持非金融设备出货量达到81万台，相比于智能金融POS，手持非金融设备更强调对排队、点单、充值、缴费等履约的场景支撑，未来增长前景可观。海外市场智能商用终端的渗透较为有限，也没有丰富的O2O生态，疫情恰恰刺激了海外商户的数字化需求，同时中国厂商的出海弥补了海外市场的空白，预期未来三年海外市场的增速更加迅猛。商业物联网市场研究：平台层商业物联网平台层的主要功能 精准化分析及开发者服务，赋能商家运营降本增效商业物联网平台层作为联通感知层和应用层的中枢神经，是实现产业多方(开发者、服务商、商家)协作的关键，主要由商业物联网操作系统和云平台构成。在基础功能层面，商业物联网平台层提供全生命周期的移动设备管理服务（MDM）、物联网协议和OTA升级服务，随着云计算、边缘计算、PaaS平台等技术的应用发展和平台生态趋于开放，商业物联网平台层的职能和作用不断延展，开发者、商业用户和终端设备连接数量呈爆发式增长，平台网络效应凸显，面向软件开发者、商户的衍生增值服务应运而生，辅助商户以高效、低成本的方式制定经营管理策略。商业物联网云平台的价值与商业化前景 打造平台生态，联接并赋能产业链中下游商业物联网云平台向上提供开放的生态和便捷的开发工具，吸引开发者入驻丰富软件生态，向下开放终端接入能力，实现智能商业硬件互通互联。软件生态多元的经营分析服务和云端自主控制能力与硬件生态极致顺滑的物联网感知体验协同一致，触达商户，赋能商业运营、提升经营业绩，形成正反馈，进一步提高云平台服务商行业地位。云平台服务商主要盈利方式为软件服务销售分润、管理服务费及广告收入、金融科技服务等。商业物联网市场研究：应用层-应用软件商业物联网应用软件类型 交易环节收银管理渗透率高，履约环节个性化需求强交易环节所依托的收银管理系统是商业物联网各类应用软件中渗透率最高的，不论零售、餐饮、本地生活，大型连锁企业或是小型便利店，收银系统都是必不可少的。整体来看，各行业领域都存在CRM、ERP、HRM等通用软件需求，但同时不同行业也存在着一定的个性化需求，尤其在履约环节，如餐饮的外卖、点单、排队，本地生活的预约、排班等。 通过上述应用软件收集数据之后，商户可以进行多维度的数据分析，如建立用户画像实现全域营销、智能导购，对各时段、各区域客流分析后优化货架布局、指导门店选址决策。但由于商业物联网尚处在发展早期阶段，目前数据分析服务的渗透率仍有较大提升空间。商业物联网应用软件厂商分析 加速向SaaS模式演进，厂商类型多元化，竞争与合作并存与应用软件的发展趋势相一致，在各类智能商用终端的支撑下，商业物联网应用软件同样正在由传统本地部署模式向轻量级、低成本、快速迭代的SaaS模式转变。头部SaaS厂商为解决标准化产品和定制化需求间的矛盾，进而向aPaaS平台演进，以模块化、组件化的形式满足行业共性需求。 目前，在零售、餐饮领域已经涌现出有赞、微盟、客如云、二维火等优秀的SaaS厂商，本地生活各垂直场景中亦是创业热潮高涨。SaaS模式以订阅付费替代一次性买断，缓解了商户的现金流压力。与此同时，以阿里、美团为首的2C互联网公司，凭借在C端服务过程中的用户积累反向连接的大量B端企业，通过投资并购、生态合作形成应用层服务闭环，并将更多的互联网场景应用赋能线下商户，进一步加速市场教育，让越来越多的中小商户开始享受到数字化的红利商业物联网应用软件市场规模 信息化水平提升、SaaS模式普及带动中国市场增长2019年中国商业物联网应用软件市场规模达到130亿元，自2016年以来的年复合增长率为12.1%。预计疫情后商户经营回归正常，未来四年的年复合增长率将达到14.9%。与终端设备市场不同，中国企业对应用软件的付费意愿明显低于发达国家，2019年中国市场占全球的比例仅有不足5%。不过这一情况将随着中国企业信息化水平的提升得到改善，SaaS模式的普及也将让更多的中小商户受益，因而中国市场的增速预期会高于全球。商业物联网场景分析商业物联网场景：需求总览利用多维度数据触点，重构商业实体的人、货、场商业物联网中多种多样的数据触点，其目的是以数据驱动业务，最终作用于人、货、场的重构。虽然各商业业态在业务、流程等细节上存在差异，但对商业物联网的需求大体可概括如下：1）在人即消费者的层面，关注“以人为本”，通过构建用户画像进行千人千面的精准营销，无限逼近消费者的内心需求，提高转化率和复购率；2）在货即商品的层面，对各类商品的畅滞销及库销情况进行分析，对产品组合、货架摆放等进行优化，同时推进上游供应链的数字化转型，提高库存周转率；3）在场的层面，强调更优质的消费体验，包括自助收银、AR交互等形式，以及通过智能摄像头等终端进行环境感知，实现全场景设备互联互通，提高坪效比。商业物联网场景：零售场景分析 全场景智能提升用户体验，数字化消费行为驱动供需匹配新零售概念下零售企业面对丰富多样的用户触点，聚合线上和线下的全渠道运营至关重要。到店场景中消费者通过金融 POS、收银机等交易终端完成交易，线下的消费数据与线上订单被汇聚到统一平台后，零售企业可围绕全渠道销售数据建立完整的用户画像，根据不同的用户标签进行个性化营销，将商品促销信息以短信、公众号、小程序等推送至目标客群。 除此之外，引入智能摄像头进行人脸识别和行为分析，与后台用户数据进行联动，可实现会员识别、智能导购等功能，大幅提升消费者到店的转化率。大型商超应用电子价签一方面可一键修改货品价格，线上线下同价促销，节省人力成本，另一方面可对商品库存实时更新，智能补货和调整销售策略，提高零售门店的综合运营效率。商业物联网场景：餐饮场景分析 堂食外卖快速响应，前厅后厨高效协同，全面提升翻台率O2O的冲击带动了餐饮行业数字化水平的提高，线上引流、线下体验的模式进一步升级，尤其在排队、点餐场景中出现了多种多样的终端设备，既有固定式的排队叫号机、自助点餐机，也有移动式的手持非金融设备、平板电脑，餐饮企业可根据自身实际需求进行配备相应的产品。 将KDS厨显设备及系统引入后厨管理，可实现前厅与后厨的高效协同。一方面，智能厨显聚合了堂食和外卖订单，对餐品进行合并归类，由后厨统一出餐；另一方面由于各环节环环相扣，节约了点餐员与厨师之间的沟通成本，定时催菜，减少漏单、错单的比例，有效提升翻台率。商业物联网场景：本地生活场景分析 细分场景应用多样化，会员运营管理是关键本地生活相比零售、餐饮业态，线下服务的属性更重，全生命周期的客户关系管理是重中之重。在到店或到家消费场景中，除了运用各类交易终端等进行收银外，服务预约、员工排班、订单核销等非支付功能同样是高频需求，因而手持非金融设备在本地生活场景中的应用相对更加广泛。本地生活涉及休闲娱乐、美容美护、体育健身、家政维修等诸多细分领域，不同行业有各自特有的终端设备以及相应的管理信息系统，如KTV的在线点歌、健身房的运动数据监测、美容院的皮肤监测。商业物联网：厂商竞争壁垒 产品为本，渠道加持，率先拓展平台生态可形成网络效应目前来看，商业物联网领域的竞争仍然集中在感知层和应用层上，平台层玩家数量较为有限，且业务开展尚不深入。产品是感知层和应用层厂商最为核心的竞争壁垒，具体而言，终端设备是否质量过硬且具有性价比优势，应用软件是否符合业务流程需要，既能以标准化产品实现技术复用，也能在一定程度上满足个性化需求。在产品壁垒的基础上，覆盖全球的渠道网络可以有效保障产品推向市场，而具备行业前瞻性的厂商，更进一步通过打造商业物联网平台向产业链上下游扩张。 因平台具备网络效应，率先吸引足够多数量的开发者和商户的厂商将可以凭借先发优势形成新的竞争壁垒。商业物联网典型厂商案例商米科技 依托商用硬件向平台层延伸，与开发者共建商业物联网生态商米科技致力于为商户提供全面的商业物联网一站式解决方案，涵盖智能商业硬件、行业解决方案及增值服务。 2015年 起商米科技聚焦智能商业硬件领域，研发商米IoT云平台。基于手持金融收银设备、台式收银设备、手持非金融智能设备、自助设备等核心硬件产品，商米紧贴商业物联网场景需求深度优化了Android操作系统，并通过商米IoT云平台聚合大量开 发者，商户根据实体商业场景自主选择各类应用软件。应用市场中超过2万的开发者提供合计13000多个商业应用，使得商米能够凭借生态系统的网络效应进一步巩固自身竞争壁垒。目前，商米科技服务于餐饮、零售、生活服务、批发、物流、景区、酒店、医院等广泛的应用场景，通过建立全球化的市场营销网络，商米已经成功将产品销往中国、美国、日本、新加坡、俄罗斯、捷克、南非等200多个国家和地区。端云一体化解决方案，推动全场景覆盖，助力商家数字化升级商米科技基于商业场景特性和Android开源操作系统搭建了Sunmi OS商业物联网操作系统。系统具有近端侧属性的基础运行能力和平台层属性的硬件管理、提供便捷开发工具和OTA升级能力。SUNMI OS作为一体化架构的端基础设施，联通 SUNMI Cloud，一方面为开发商提供SDK/API接口和PaaS平台技术，降低开发门槛和开发人工成本，缩短开发周期，释 放应用层厂商活力，深耕业务、丰富场景；另一方面，端云协同，藉由数据透传为商户提供设备管理、数据存储、智能化分析与决策等服务，输出端云一体化解决方案，助力商户精细化运营。联迪商用 领先的智能金融POS厂商，拓展多元化商用硬件联迪商用成立于2005年12月，2008年母公司Ingenico集团（电子支付产品及POS终端制造商）对其进行收购，从而通过控股联迪进入中国市场。公司过往主营传统金融POS终端，后因传统金融POS产品业务增长缓慢，2015年起业务重点转向手持智能金融POS终端并于2019年切入安卓收银机和扫码支付终端赛道，据了解联迪智能金融POS产品出货量占公司POS终端出货总量的75%。联迪商用为金融、收单机构提供了以满足收单管理为核心的TMS及智能支付终端的ITMS云平台，随着开发者应用的爆发和新兴渠道的崛起，联迪跟进开发了智能POS云管理平台，目前处于起步阶段。有赞科技 从微商城拓展至线下门店，SaaS+PaaS助力商家全场景经营有赞定位于零售科技服务商，旗下拥有有赞微商城、有赞零售、有赞连锁、有赞美业、有赞教育等SaaS产品，致力于帮助商家实现移动社交电商和全渠道新零售。同时，有赞面向开发者提供有赞云PaaS平台，通过模块化的方式降低开发成本、提高开发效率，并通过发展应用市场将SaaS产品生态拓展至店铺装修、商品管理、打单发货、吸粉引流、营销转化、客户管理等全场景，与超过开发者共同赋能商家。 从微商城起家的有赞如今已经将业务范畴拓展至线下门店，2020年有赞重点发力连锁品牌。有赞连锁围绕连锁企业渠道、门店、导购的全链路经营，以多级架构管理、社交营销、直播带货、全员分销、会员精细化运营等帮助商家进行数字化升级。截至目前，有赞连锁合作客户已覆盖雅戈尔、DQ冰淇淋、Zippo、合生元、韩束、雷诺表等数百家知名连锁品牌。海外厂商发展借鉴：Square 为商户提供以交易为中心的产业链生态和产品服务体系Square于2009年由Jack Dorsey与James Morgan Mckelvey共同创立，于2015年11月在纽约证券交易所上市，股票代码为（SQ.N）。公司十余年发展历程中，Square围绕交易环节探索研发硬件、软件产品，以满足商户在企业经营上的需求。公司收入来自：1）向商家收取的交易费用（支付抽佣），占比超65%，是Square的主要收入来源；2）软件订阅和服务费，占比超20%；3）比特币业务，占比11%；4）硬件销售费占比不足2%。四大核心业务线的收入增长率均超20%，其中订阅和服务费以及比特币业务收入年增长率超70%。2019财年年报显示总营收为47.13亿美元，同比增长42.91%，归母净利润为3.75亿美元，同比增长1076.38%，公司首次实现扭亏为盈。商业物联网行业趋势展望商业物联网的行业发展价值肩负供需高效匹配使命，未来将推动全链条发展一方面，线下实体门店的商品/服务的价值经过多环节积累达到产业链的峰值，源源不断的交易价值流汇聚成“价值池”，而在“价值池”当中，线下实体门店作为触达用户消费的“最后一站”智能化程度最高，商业物联网的蓬勃发展将推动上游供应链物联网和生产物联网的发展进程；另一方面，交易中积累的大量差异化信息和数据是未来商业经营管理的核心价值，基于商业物联网云平台的大数据、云计算、人工智能等技术能力，实现千人千面的会员管理、营销推广、采购实时调度等功能，精准匹配供需，为商业实体降本增效。产品趋势：终端形态演变 终端从孤立走向联通，功能聚合的一体化终端将成为市场主流支付与信息技术的迭代，推动交易终端从最原始的现金收银到支付方式聚合的终端演变，相伴相生的是交易安全性与便捷性的大幅提升。商业场景的多样性也将驱使商业物联网终端设备的形态和功能走向融合与创新，单一功能的终端将趋于边缘化并被淘汰，强兼容、易操作、功能聚合的一体化终端是市场主流，搭配各类辅助外设配件，顾客在资金安全的前提下“轻而易举”的完成履约消费，提供消费者优质商业物联网感知体验的同时提升商业实体的运营效率。行业趋势：场景边界延展 围绕线下实体向更广泛的场景渗透，实现全流程数据驱动众多终端设备具有跨场景的属性，未来商业物联网领域的硬件厂商将不局限于当前的边界。如金融POS、收银机、手持非金融设备等交易、履约终端应用于智慧医疗、智慧政务、社区服务等具有服务属性的线下实体门店，被纳入智慧城市的大生态；条码扫码数据采集器、RFID读写器等运营管理终端与供应链物联网紧密相连，助力实现物流、资金流、信息流的三流合一。同时，商业物联网强调打通人、货、场节，软件厂商在围绕线下和线上建立一体化经营体系的过程中，也会涉入到产业链更上游的环节，通过全流程的数据沉淀驱动商业效益、效率的飞跃。当商业物联网厂商以线下实体为核心，向更广泛的场景中渗透，商业物联网同供应链物联网、智慧城市的边界也将愈渐融合市场趋势：赛道跨界竞争 软硬件厂商相互渗透，传统割裂的服务模式不再是主流随着硬件产品标准化程度增强，软件产品由高度定制走向SaaS模式，终端设备可以轻松搭载各类型软件，不少终端设备厂商组建了自己的软件团队，应用软件厂商也开始依托代工企业生产自有品牌终端。相比传统割裂的服务模式，软件+硬件的整体打包方案使客户粘性得到明显的提高，但两者之间存在较强的绑定关系，客户选择较为受限。 由于商业业态与应用场景多种多样，单一厂商往往难以覆盖商业流程中的所有模块，市场上开始出现与家用物联网领域类似的平台生态模式。感知层和应用层的头部厂商开始寻求向平台层拓展，提供更加开放的解决方案，亦有其他赛道厂商从各自优势领域切入。厂商策略：发展平台生态 吸引第三方开发者构建生态体系，头部玩家整合优势凸显商业物联网平台层在整个产业生态中承担着承上启下的作用。目前来看，涉足商业物联网平台层的厂商多为各自领域的头部厂商。其中，终端设备厂商以自有硬件产品为中心吸纳众多软件开发者，因各场景间设备差异不大，天然在场景的横向拓展向具备优势；应用软件厂商从应用层出发向下囊括不同品类的智能商用终端，通常在特定场景的纵深上能力更强，依靠第三方开发者补齐应用生态；AIoT厂商则围绕平台层的基础能力优势向商业场景渗透。 依托商业物联网平台的PaaS能力，开发者无需关注前期的环境搭建与后期的运维工作，因而有效降低了开发成本，大幅提升开发效率。终端商户触达量是网络效应的先决条件，一旦厂商在平台层占据流量入口，就会有越来越多的开发者入驻，共同完善商业物联网生态，形成正反馈机制，预计未来市场格局将进一步向头部集中。厂商策略：布局全球化 争夺全球新兴经济国家蓝海市场，做好充分“本地化”准备中国互联网和移动支付蓬勃发展，商业物联网的效能直接作用于近C端的实体门店并向产业链上游延伸，形成影响供应链及生产端的决策依据，使商业生态链高效运转，提高盈利能力。然而，商业物联网在全球各地区发展步调不一，商业物联网服务商不能照搬中国模式，应对海外市场时，需注意各国监管政策和移动支付发展进程的异同：发达国家的商业信息化程度高，因此对商业的数字化升级改造系重点，应侧重于与传统IT部署的结合；新兴发展中国家的商业信息化程度较低，市场开发潜力大，可能成为商业物联网服务提供商的市场争夺之地。感谢您关注，了解每日最新行业研究报告！———————————————————报告内容属于原作者，仅供学习！作者：艾瑞咨询 更多最新行业研报来自：【远瞻智库官网】

2020年因受到新冠疫情的冲击，在一定程度上影响了商场、写字楼的营运。然而某商场在Q2疫情缓解之后却体现了强劲的增长动力，通过采取积极的营销和推广策略，全年实现收入4.55亿元，年度商业营运服务收入同比增长126.9%至9660万元。该项目集团表示：通过数字化管控，提升服务效率及客户满意度，构建跨业态合作生态圈，同时，商业业管理及营运服务获得市场认可，让第三方轻资产输出落地。据悉，包括房企和物企在内的头部地产企业中，约八成已经开始数字化布局，半数成立了自己的数字化团队。然而，只有两成左右的头部企业发布了比较清晰的数字化战略，逾六成的企业仍在规划中，仅仅 15% 的企业可以实现企业级的战略落实。数字化转型对房地产行业是大势所趋，但同时也是任重道远。今天，MobTech袤博商业地产项目分析师将以B商场项目（真实合作案例，按项目方要求给予匿名）为例，将从该项目辐射客群分析及周边竞品客群分析两个方面进行客群洞察，从而助力商业地产数字化运营。第一部分 该项目辐射客群分析MobTech项目辐射客群分析，包括：30/40/50min等时圈辐射客群类型及数量，未来潜在客流（周边楼盘看房人群）盘点，游客客流盘点，三类客群基础画像和三类客群消费特征等维度。具体表现在：自驾30/40/50min辐射（居住/工作）客群数量，项目周边售楼处近一年每月看房人群总数量，项目周边景区近一年每月游客总数量，居住人群居住地热力图/工作人口工作地热力图，看房人群居住地热力图，旅游客群常驻城市排名TOP30，常驻客群/未来潜在客群/旅游客群基础画像及餐饮画像，常驻客群/未来潜在客群/旅游客群常去商场排行以及常驻客群/未来潜在客群商场类项目消费品类偏好及品牌偏好。以上图自驾30/40/50min辐射（居住/工作）客群数量为例，通过自驾时圈可以基本了解B商场的客群覆盖区域，一方面可以通过数据分析，例如包括居住人口数量、工作人口数量和常驻人口数量（去重）了解该项目的体量，另一方面也可以通过调研竞品商场情况，洞察客群，获悉客群偏好，布局合适的业态和营销活动。通过居住地热力图可见，B商场的客群主要集中在项目周边3KM范围内的A城、B小区、E小区等，这块区域都可以进行重点调研，具体调研方式可以多样。同时，通过对A城主题乐园的客群洞察：游客中无子女客群与有子女客群比例约为 6：4；半数游客选择1-3日游；游客以选择经济型酒店为主，也存在部分豪华酒店需求。这些数据适用于亲子业态布局、经济实用型酒店等参考。二、周边竞品客群分析MobTech项目辐射客群分析，包括：竞品客流量盘点、竞品客群基础画像和竞品客群消费特征。具体表现在: 竞品2019年每月客流量，竞品客群基础画像（性别、年龄、收入能力、小孩年龄），竞品客群常去商场排行，竞品客群常去品牌排名Top 10和竞品客源居住地热力图。从竞品客流量盘点可知，竞品项目（蓝色线标注）在2019年的月客流情况是：最高客流在8月高于100万，最低客流在2月低于50万。B商场（红色线标注）在2019年的月客流情况是：最高客流在1月80万左右，最低在11月40万左右。5月是两个项目客流量重叠的交汇点，5月前，B商场的客流都占优势地位，5月后，竞品项目奋起直追，迎头赶上。由此，B商场可以通过竞品对比，重点调研竞品项目在5月后才做了哪些战略和策略调整，从而实现客流量猛增。伴随着我国城镇化进程，中国商业也在飞速发展百花齐放。数据显示，中国商业体的存量已经达到了一个很可观的数量。商业地产由增量转向存量，从粗放式发展到精细化运作，包括存量商业盘活、品牌业态创新、场景体验升级等，对商业创新提出更高的要求。加之新消费群体的崛起催生新需求，进而催生新品类、新场景，购物中心如何抓住这些日新月异的“新需求”，数据是核心。MobTech袤博商业地产解决方案以分类清晰的城市配套数据、覆盖全城的商场客流数据以及维度丰富的客群画像数据为核心，从城市规划、商场商圈到客群画像全方位地为商业地产项目赋能。当前可解决地产企业用户进驻城市、投资拿地、商业选址、商场定位、业态预判、营销投放等地产业态场景的数据服务及应用。

来源： 每日经济新闻2020年，面对新冠肺炎疫情和国内外复杂环境的冲击，中国经济表现出了极强的韧性，疫情影响下，商业地产企业砥砺前行，为行业及经济平稳发展作出积极贡献。2021年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2021中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律，紧密跟踪市场变动趋势，在变革中积极创新，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。从规模表现看，2020年在新冠肺炎疫情影响下，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模增长放缓。2020年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019年收窄5.0个百分点。租金减免措施导致百强代表企业经营性物业租金收入同比增速大幅回落。多数企业携手商户共克时艰，积极实施租金减免等纾困措施，用阶段性的租金收入减少换取租户稳定续租，减少后续空置风险。2020年，百强代表企业经营性物业租金收入均值为30.1亿元，同比小幅增长3.5%，增幅较2019年收窄15.8个百分点。从成长性看，300城商办用地成交规模平稳增长，2020年，全国300城商办用地推出规划建面3.05亿平方米，同比增长1.2%，商办用地成交规划建面2.54亿平方米，同比增长7.7%。商业地产百强代表企业拿地放缓，投资态度审慎，拿地聚焦二线城市，三四线城市占比显著下降。与此同时，轻资产管理输出为企业储备优质项目资源，成为头部企业规模扩张的重要途径。从经营质量看，重点项目平均出租率下滑，但整体运营平稳。数字化平台提升了企业的运营效率，头部企业通过品牌库建设提高招商能力。写字楼租金仍处下行通道，空置率处于高位，2020年，全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金呈现持续下跌趋势，空置率均有上升，其中二季度环比下跌1.54%。运营企业积极采取更加灵活的手段来吸引租户迁入和实现老租户稳定续租，稳定市场需求。从稳健性看，商业地产百强代表企业的资产负债率均值小幅下降，偿债能力保持平稳。资产证券化规模不断扩大，底层资产以一二线城市零售商业和写字楼为主，商业地产百强企业借助资本力量快速发展。疫情缓解后，商业地产企业对市场的探索也将加速推动行业转型升级。过去一年里，商业地产市场出现了新的发展趋势，展望未来，变局依然存在。商业地产百强企业应以高品质开发运营为根基，积极把握时代变革机遇。新业态与新模式不断出现，激发商业地产市场新活力。零售物业通过合理配置“体验式”业态比例，特色主题打造差异化竞争优势，“首店经济”等创新模式不断激发商业地产新活力。城轨建设带来以TOD模式为载体的商业地产开发机会。TOD模式能够有效实现城市土地集约化利用，带来区域商业价值的提升。随着轨道建设提速，TOD项目规模快速增长，将为未来的商业地产市场带来新的发展机遇。城市更新唤醒城市活力，为商业地产市场带来新的生长空间。城市更新可以提高核心城市的存量价值，为商业地产市场带来新的发展机遇。实践层面，头部房企通过城市更新盘活地区商业已经取得了丰富的成功经验，未来城市更新将为商业地产市场带来广阔空间。商业运营服务业务分拆上市掀起热潮，资本助力商业企业稳健发展。商业地产市场逐渐进入存量时代，轻资产运营受到企业青睐，推动商业运营服务业务分拆上市。短期分拆上市热度仍将持续，商业地产资本市场充满机会。2020年的商业地产市场无疑是中国经济中承压极重的航道。商业地产人在过去一年砥砺前行，在保障经济增长和消费需求中扮演了重要角色。“十四五”开局之年百舸争流，新的时期赋予商业地产新的使命。商业地产百强企业在强化自身的同时应当引领行业稳步前行，为社会发展贡献力量。