商业市场调研

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

2月20日上午，市商务局党组书记、局长高屹城一行深入印象城、富力广场等企业实地调研我市商业零售业发展情况和市场供应、安全生产、疫情防控等。总经济师李权、商发科及小店区、杏花岭区相关同志陪同调研。【来源：太原市商务局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

来源： 奇点商业地产中国有284个地级市，369个县级市，接近5亿的人口。随着三四线城市居民收入的快速增长，根据《经济学家》、麦肯锡、波士顿咨询等机构的预测，到2020年，中国超过66%以上的中等收入消费者将来自数量众多的中小城市。中国三四线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，大大高于一二线城市的消费者，这意味着这类城市蕴含着极大的商业地产发展机会，深入理解三四线城市消费者，正确认识三四线城市的商业业态，做商业地产规划时，首先要保证商业的合理规划、布局，注重商家的需求和科学的业态组合，从而确保今后商业项目的运营繁荣，在商业前景看好的前提下，项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定成败的关键环节。很多项目不是越大越好，不是大就能取胜。三四线城市的商业体必须立足本城市的社区商圈，兼顾城市商业聚集的功能，要为社区商圈和城市消费主流群体的未来生活方式预留升级的空间。三四线城市商业地产目前普遍存在的问题目前三四线城市商业地产普遍缺乏长远的规划，往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才与商业理念。同时，有关规划部门统筹不到位，规划、把关不严格，商业网点规划形同虚设。总体来看，存在的问题是重复规划，盲目建设，总量得不到控制，且分布不合理。三四线城市的本地开发商表现特征是拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺乏商业招商及运营能力。因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷和一定的隐患。很多商业地产项目还是以住宅起家的开发商为主，这类商业地产开发商几乎绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产。因此，基本以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到往往一筹莫展，这给当地政府也埋下不稳定因子。一些比较偏远的县城，人口很少，也规划了大型购物中心。例如湖南某县，整个县城常驻人口也就是4万人口，当地老城区的商业已经基本可以满足本地的消费，但开发商非要在县城边缘开发一个20万平方米以上的城市综合体。开发商的本意就是希望在短期内回本，并不在意项目的主框架没有完成，往往赚了钱，开发商就跑路了。这样就导致目前国内在三四线的商业地产形成了很多建筑垃圾，拆也不是，不拆也不是，很多商业用地放置几年了。这不仅是对土地资源的浪费，也是对当地的商业整体形象一种损害。三四线城市商业地产需要的市场调查及研究阶段三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，消费群体购物有一致的社会行为特征。规划三四线商业地产项目必须紧紧盯住当地大众消费群体，不可以忽视本地消费者的消费能力。三四线消费年龄结构两级分化，现在人口流动趋势是中西部外流至东部沿海，农村流向城市，三四线流向一二线。客观反映就是众多三四线城市留守人口中20%-35%这类最具消费活力的人群比例是低于一二线城市的，这也是三四线城市消费活力不足的原因。三四线城市常住人口绝大多数都在100万以下，消费基础薄弱。商业发展水平相对落后，仍以传统住宅底商及老的商业街为主。品牌多以当地经销商及代理商的国内二三线品牌为主，国内一线及国外比较好的品牌进驻根基尚浅，品牌认知度不高。由于经济增长和消费能力有限，本地商家加外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存。三四线城市的商业环境不规范。市场缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，消费增长不明显。导致本地一些商户望而却步，品牌连锁店举步维艰，商源供应困难，同质化高，招商难度非常大。综上所述，三四线开发商拿到土地资源一定要请专业的商业市场调研机构，根据几个阶段先做市场调研分析评估：第一阶段：项目市场调研1、商业项目进行基础的市场调研分析：商业项目具体位置描述，项目的地块及周边道路交通状况，项目主要技术指标，项目区域商业状况，项目周边配套状况，2公里范围人口分布，项目SWOT分析。2、城市综合情况调研：城市商业情况调研，在售商业项目调研，商铺投资者调查分析。3、类似城市商业项目调研：调研地点，调研内容，调研结论。第二阶段：项目多向业态规划和定位1、项目多向业态定位思路。2、业态容量分析：类似项目各业态容量评估，各业态配比原则，一般业态容量组合及配比，本项目业态容量比例估算。3、主力店初步访谈分析。4、项目多向定位收益测算。5、项目多向定位对比分析。第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议1、项目唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，消费群定位，唯一性方案业态布局。2、项目定位收益初步分析。3、建筑规划设计建议，必须根据商业调查公司的分析评估报告，同时还要根据主力商家对物业需求来进行量身定做的建筑设计。未来国内三四线城市商业地产开发的基本思路一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。而三四线城市由于经济水平相对较低，很多城区年轻人外流现象比较多，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向生活、便利、物美价廉。根据市场调研分析，三四线消费特征和一二线城市消费有着明显不同，生活节奏慢，想购买好品牌，大品牌利用周末去周边大城市或者省城消费的比较多，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少定位奢饰品，走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、商业地产开发也需讲究全品类和一站式，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。但讲究全品类并不代表体量要大，更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。未来三四线核心区商业地产项目，一般规模在5-12万平米，占据城区比较好的位置，交通便利，人口聚集密度高。社区型商业，一般体量在3-5万平米。城区周边产业型专业市场，常见为建材城、汽配城等等。受政策、经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。小城市规模普遍较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限。一个总量超过10万㎡的项目经常可以占到很大的市场份额。因为经济总量有限，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。要特别强调，未来国内三四线商业地产的发展，在定位规划时一定要考虑满足地域性、全客层、多功能及各档次消费者的购物需求，强调一站式、多样化超值性消费服务。从商业规划案上来分析，做一个商业的城市综合体或者大型的商业项目，还要多考虑多层次的布局，回廊式的布局，包括共享空间动线规划来服务于今后进入这个项目的主力店、次主力店及本地商家的需求。在规划时，要充分地考虑通过各业态的聚集和互动，所以三四线城市的商业未来的发展一定要从业态定位包括零售、餐饮、旅游、文化以及旅游等多业态并举，主力店、次主力店辅助的差异组合。同时还要考虑到业态之间的互补互存，包括一些小吃，美食城、动漫城、多功能含金量比较高的游戏，培训中心、健身馆、大型特色主题餐饮的比重增加应该放在哪个位置比较合适。未来的三四线城市的商业项目一定要从后期的物业管理定位来考虑。因为项目建成以后，是需要专业的物业管理，或者说是商业运营管理公司来做后期的运营。未来的三四线城市的商业规划一定要考虑功能的定位，现在的大型购物中心在三四线城市的发展，一定要更多的发展文化、娱乐、休闲、体验、参与、互动等方面的内容，目的就是为了增加消费者进入到项目地滞留时间来拉动零售。另外，商业现在在业态上也很难达到一些统一的规范、统一的布局，其实在另外一个城市完全拷贝一个，那业态肯定是不一样的，那么在三四线城市未来的商业发展，只有走差异化错位经营才能够共生、共荣。来源：商业地产大讲堂未经授权，私自转载，一律视为抄袭图片来源于官方及网络

4月7日，市市场监管局组成调研指导组，到市广播电视台（市广告协会会长单位）开展广告行业商业营销宣传调研指导。期间，市广播电视台相关负责人向调研指导组介绍了市广播电视台基本情况，电台广告承接、审核等工作制度以及下一步广告工作打算。市广告协会、新视听文化传播有限责任公司分别介绍了我市电视、电台经营现状。随后，调研指导组对市广播电视台商业广告、公益广告发布工作开展业务指导，并详细传达了市场监管总局及省市场监管局违法违规商业营销宣传集中整治行动的文件精神，建议市广告协会在集中整治行动中加强自律、强化宣传。调研指导组就全市广告行业依法合规开展商业营销宣传工作提出要求，提高认识，进一步增强法律意识、自律意识，认真履行广告发布主体责任，自觉抵制虚假违法广告；严格审核，持续深入学习广告相关法律法规，严格按照审核流程，把好每个关口，未经审核一律不得播出；互帮互助，壮大广告产业，会长单位要发挥带头模范作用，团结带领各副会长、会员单位谋出路、促发展，主动参与自贡广告园区筹建。同时，在今年制定《自贡市户外广告管理条例》过程中，充分征集各会员单位意见，确保既能美化自贡环境，又能促进自贡户外广告发展壮大。【来源：自贡市人民政府】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤 “人山人海。”北京市民田女士这样形容春节假期中的王府井商圈：“人实在是太多了，我和家人春节假期去了一趟王府中环，发现几乎所有奢侈品店都在排队，每家餐厅的门口都在排队，如果不是提前预约，估计连饭都吃不上了。”就地过年倡议之下，北京核心商圈数据亮眼。但另一方面，北京购物中心整体租金水平却依旧呈现下行趋势，预计2021年下行幅度将收窄。春节销售增长超出预期2月24日，《每日经济新闻》记者探访朝阳区合生汇，这里的人流量已经和疫情之前没有什么两样了。商场一名工作人员告诉记者，自己春节假期并没有回家，目前的人流量“已经和平常差不多了”。已恢复热度的核心商圈 每经记者 王佳飞 摄在石景山区的凯德晶品，记者同样见到了顾客盈门的场景，咖啡厅已经恢复了往日的一座难寻。在一家运动品牌的专卖店中，记者看到了该店面“每月20万”的任务额，店员表示：“现在全店完成这个任务很轻松”。这是近期北京主城区商圈的缩影。万达集团相关负责人对记者表示：“春节期间，政府鼓励就地过年，留京人员明显提升，整体商场客流爆发式增长，北京地区9座万达广场最高单日总客流超过50万人次。”虽然没有透露具体销售金额，但该名负责人表示：“春节期间，北京地区万达广场日均销售增长超出预期，其中影院、电玩类体验业态以及餐饮业态表现最佳。”这也和官方的统计数据保持一致。北京市商务局公布的统计数据显示，今年春节7天假期，重点监测的百家企业（涵盖百货、超市、专业专卖店、餐饮、电商等业态）实现销售额54.7亿元，同比（农历日）增长43.1%，较2019年增长15.5%，其中实体业态（涵盖百货、超市、专业专卖店、餐饮）同比增长59.5%，较2019年增长14.4%。核心商圈空置率降低事实上很多核心商圈购物中心并未受到太多的疫情影响。位于CBD商圈的国贸商城在完成了北区建设后，据赢商网统计，2019年国贸商城销售额为117亿元，位列全国购物中心第一；根据中国国贸2020年三季度财报，国贸商城平均出租率达到94.3%，同比增长0.8%。2020年三里屯太古里开业首店19家，数量位居全市之首，其中亚洲首店1家，全国首店和北京首店各为9家。根据太古地产2020年半年报，三里屯太古里平均入驻率为96%，虽然受到疫情影响同比下降了4个百分点，但仍居高位。西单大悦城和朝阳大悦城作为中端购物中心的代表，根据赢商网数据，2019年全年销售额位列全市前五；根据大悦城地产披露的2020年未经审核营运数据，北京西单大悦城、朝阳大悦城及天津南开大悦城的平均出租率录得97%的高位。而龙湖地产2020年半年报显示，“天街系”产品在北京共有4座，出租率均在92%以上，其中北京长安天街达到满租。仲量联行统计，部分市场领先的高端购物中心2020年营业额逆势增长，北京SKP全年营业额增长超15%，成为全球店王。租金继续下行但另一方面，北京购物中心2020全年的租金水平是呈现下行趋势的。根据仲量联行数据，目前全北京有超过120座优质购物中心，2020年全年更是新开业了5座，分别是延庆万达广场、大兴大悦春风里、芳圆里ID Mall、双桥万达广场和乐多港万达广场。但是同时，北京优质零售物业市场截至2020年第四季度整体租金水平为833元/平方米/月，全年同比降幅为9.5%，北京市场在2020年见证有史以来最大年租金降幅。仲量联行北京研究部董事纪明告诉记者：“在不断积累的空置压力下，多数业主纷纷下调租金来稳定项目，全年租金加速下跌。预计2021年全市租金仍将承压下行，但降幅放缓。”空置率方面，仲量联行统计，截至2020年第四季度，北京购物中心市场空置率仍旧保持在7.9%。“受新冠疫情影响，全市整体租赁需求大幅放缓，加大了购物中心的空置压力。年末市场有回暖迹象，部分零售商解冻了扩张计划，在市场中问询面积和机会，租赁需求略见回升，全市整体空置率开始小幅下降。”纪明表示。封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄【来源：每日经济新闻】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

去年春节，商业地产因疫情影响遭受重创；今年春节，各地提倡“就地过年”，商业地产迎来全新复苏。据广州市商务局发布的最新数据，今年春节期间，正佳、天河城等重点购物中心累计销售额同比增长超过2.8倍。广百股份人流量突破30万人次，累计销售超1.3亿元，同比实现翻倍。《每日经济新闻》记者实地走访广州天河区、番禺区、南沙区等多个大型商业地产项目发现，周末及节假日的客流量均较大，如太古汇等部分奢侈品门店即便工作日的中午都有人排队。与此同时，广州重点商圈的商铺租金也同样坚挺，甚至出现微涨。广州太古汇工作日中午奢侈品门口依然在排队 图片来源：每经记者 黄婉银 摄商业客流及销售普遍激增老家在湖南的刘佳，今年也选择在广州南沙区就地过年。以往即便是周末，她去南沙万达广场购买网红饮品喜茶，从下单到取茶最多40分钟，旁边的星巴克则一般只需要等十分钟左右。但在春节期间，刘佳发现万达广场的喜茶门店因客流激增已经取消线上下单，她转身下单星巴克时，没想到最后也等待了至少1个小时。今年春节假期，万达广场在东莞、深圳、汕头、梅州、惠州五城八店总客流达到355.7万人次，同比回升率109%，总销售额2.6亿元；今年1月份，华润置地投资物业实现租金收入约13.7亿元，按年增长29.1%。凯德集团（中国）华南区商业管理区域副总经理邱海燕在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，凯德在广州的两个项目-凯德乐峰广场和凯德广场云尚，在春节期间的客流同比2020年增长超过230%。其中，年轻客群增长明显，也因此，影院、零售、体验业态等年轻人聚集的品牌销售也势头强劲。广州市商务局发布的数据显示，从商圈客流来看，天河路商圈累计迎客超1100万人次，同比增长近12倍，对比2019年增长超过18%；北京路步行街累计客流超258万人次，同比增加超过3.3倍，营收超3.8亿元，同比增长近4倍，对比2019年增加21%；番禺万博商圈春节期间客流量超160万人次，较2019年有较大幅度增长。记者实地走访广州天河区、番禺区、南沙区等多个大型商业地产项目发现，周末节假日客流量均较大。天河区太古汇等部分奢侈品门店即便工作日的中午都有人排队，春节期间更是排起长队。据太古地产披露的数据，截至2020年12月31日止，广州太古汇的出租率为100%，同比增加1个百分点，零售销售额则同比增长36%，这也是太古地产2020年全部零售物业中增幅最大的。即便是距离广州市区较远的从化区，春节期间的商业项目都颇为兴旺。据从化区商务部门统计，自除夕至大年初六，全区重点监测的10家大型商场、超市企业实现销售总额近7800万元，较上年同期增长近12.5％。此外，今年的百货销售业也十分紧俏。天河区正佳广场某珠宝品牌店员告诉记者，春节期间他们主打的黄金转运珠等产品多个款式都销售一空，近期才陆续补货到位。春节假日期间，广州广百股份人流量突破30万人次，累计销售超1.3亿元，同比实现翻倍。广州友谊商店客流比去年同比增3倍，黄金周七天实现销售额8026万元，同比增长3.5倍，比2019年也增长1.1倍。其中名表销售同比去年增长5.7倍，化妆品同比增长3.7倍。2020年12月的一个周末，位于广州天河商圈的天环广场挤满了人 图片来源：每经记者 黄婉银 摄重点商圈租金微涨未来可期邱海燕指出，随着粤港澳大湾区建设的深度推进，作为粤港澳大湾区发展的核心引擎之一的广州，有了更大的空间带动消费和经济提升，商业地产市场发展未来前景可期。值得一提的是，在疫情控制逐渐稳定后，广州的商业地产市场就复苏明显，租金的稳定性也是一个重要的指标。中指研究院统计显示，2020年下半年，广州天河又一城、北京路步行街、上下九步行街3条商业街租金环比两涨一跌，其中北京路步行街涨幅较大，为1.20%，上下九步行街跌幅为0.8%；而深圳东门步行街、深圳湾步行大街、华强北步行街3条商业街租金环比全部下跌，其中深圳湾步行大街跌幅最大，达4.50%。从商圈划分来看，广州天河路商圈、珠江新城商圈、北京路商圈、东圃商圈、西关商圈、市桥商圈等6个商圈租金环比五涨一跌，其中市桥商圈涨幅最大，为 2.95%，东圃商圈跌幅为0.23%；无独有偶，深圳东门、南山中心区、福田中心区、华强等4个商圈租金环比均下跌，其中华强商圈跌幅较大，为0.80%。《每日经济新闻》记者注意到，广州市桥商圈2.95%的租金涨幅也是中指研究院统计的15个重点城市重点商圈中涨幅最大的。“广州的消费者对于新兴的商业模式有着极强的包容性与开放度，我们相信商业地产提供给用户的实体体验优势将会通过新的消费业态、创新的线下活动、消费生态持续放大及数字化赋能，与广州的新兴消费群体形成的互动将为2021年的商业注入新的活力。”邱海燕补充道。商业地产运营商RET睿意德统计显示，2020年第四季度，一线城市5万平方米及以上购物中心新增15个，占四季度新增总数的6.6%，北京，广州项目最多，占比60%。2020年12月，广州累计新开业了4家购物中心。每日经济新闻

【能源人都在看，点击右上角加'关注'】北极星售电网讯:综合能源的商业模式文章大家也看了很多了，这里从市场一线的实际操作角度进行归纳和分析。商业模式之所以叫做商业模式，其本质还是基于交易的产品、交易的方式、交易的价格和盈利、交易双方的各取所需，这些市场要素来进行分析设计和实践的。真正意义的商业模式来自于市场，还应该具有长期价值属性、可持续性、可复制性等商业要素。目前综合能源服务市场里部分项目，不少是一种“快钱”模式，也有一些企业把项目投资规模或者数量，作为考核目标，导致项目操作短期化，忽视真正的客户长期价值，这对综合能源产业的发展是不利的，是一种“生意”（Deal）而非“商业”（Business）。本文的分析是来自于我们的市场调研、客户走访、以及实践一线过程中的总结与思考，分享给各位读者，请多指正。（来源：鱼眼看电改 作者：俞庆）四大类商业模式总体上，我们认为目前的综合能源主要是四大类商业模式，每类商业模式又有其自身的流变过程。这种流变更受制于市场、客户、政策、技术等多方面的要素变化和复杂的影响作用。四种模式之间也不是完全割裂的，而是呈现一种相互交织、互相演化与作用，甚至逐步走向互相“取长补短”的融合。总体如下图所示：类型一、财务投资型财务投资型综合能源起步较早，规模化的推广是从2012年相关部门力推效益分享型合同能源管理（EMC）开始，也有各种变种形态，比如分布式光伏售电，某种程度也是EMC，甚至部分储能项目本质上都是EMC。除了分布式光伏以外，工业的EMC、建筑的EMC、还有一部分园区综合能源服务项目也是EMC模式。以效益分享型EMC项目为主的财务投资型综合能源项目，是目前商业模式比较成熟，具备可操作和可推广型的方向，而且由于契合了“重资产、重投资”的能源行业基建思路，所以最容易为能源企业所接受，也是目前较为主流的方向。其他的财务投资型主要包括设备租赁型和能源零售型。比如能源零售型，通过建设园区冷热站、冷热管网，并按照使用量进行付费。从目前看，这类项目受制于项目形态、市场接受度、付费方式、项目边界、后续运营、设备资产利用率等一系列边界条件制约，操作难度较大。当然，纯财务投资型的综合能源存在的问题主要包括：重投资轻运营、项目前期操作困难、初期投资较大与收益期较长的风险、客户粘性不足、竞争日趋红海、部分项目对民营企业不够开放等问题，所以个人认为未来将会逐步演化为更复杂的服务形态。类型二、线下服务型目前线下服务型的综合能源，或者叫做狭义的综合能源服务，其产品还比较单一，比较主流的服务业务主要是设备代维和电费优化两个大类。以企业配电房代维为典型形态的设备代维，其商业逻辑非常类似电梯维保或者汽车维保，即以保证设备安全可靠为目标，由企业用户委托第三方进行维保。就市场而言，目前这类业务在北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及京津冀、长三角、珠三角、川渝等地都有所开展，主要的运维服务产品形态也在不断迭代与更新。1、第一代运维，即劳务派遣型运维。最早出现在上海、广州，以劳务外包为特征，即企业自身不聘用电工，由第三方公司派遣电工到企业常驻，满足企业运行值班要求，是一种劳务派遣关系的运维服务。目前还有不少企业，尤其是35kV及以上的高压用户，采用常驻电工的劳务派遣模式。2、第二代运维，即作业外包型运维。在2010年前后开始出现，北上广都有此类企业，从派人到现场常驻，改为与用户签订运维服务协议，把配电运维相关的作业进行外包，比如抢修、电试、巡视巡检、更换备件、小修等。目前这类外包业务目前成为主流。3、第三代运维，即运营外包运维。有点类似企业餐饮服务外包，即企业把这块业务整体委托给一家企业，既有运行值班的常驻内容，也有作业的流程外包，可能还包括其他的电气服务内容，比如设备大修、设备评估、电能质量、甚至延伸到电费服务和其他能源的运营服务（变成第四类的综合能源服务形态）目前主流的市场化业态是第二代运维为主，但是就市场化程度而言，上海较高，其次是北上广和苏州等地，全国其他地方选择第三方运维的比例还非常低。线下服务型的瓶颈在于如何走出本地化服务圈，实现全国的标准化运营管理，保证服务安全和质量水平均一化。目前随着竞争逐步激烈，一线城市的部分小运维商已经开始退出。线下运维服务本身不是一个高利润的生意，而是一种高流量+高频服务，这也是现在运维服务企业的另一个巨大的瓶颈，如何把流量进行变现。4、费用服务。除了目前比较成熟，且不断探索的电气设备运维服务之外，也有部分企业（售电公司、代维公司、节能公司）在企业电费管理上，提供一些优化服务，最基础的是“容改需”服务，采用分成模式，但是由于商业模式过于简单，几乎无门槛，所以竞争激烈，未来可能是免费服务。类型三、在线数字化型虽然目前很多企业都在规划或者开发了在线的综合能源服务平台，就实际来说，能真正有商业模式，具备服务盈利能力的在线服务是非常非常少的，大部分的所谓平台其实只是一个能源管理信息化内部软件，称不上真正的商业模式。部分在线数字化平台采取赠送的方式，期待积累数据后进行变现，但是这个变现周期非常漫长，所以也并非具有商业模式的服务形态。就目前看，具备商业化运营（有可销售的产品形态、有单项目的营业收入、单个项目可盈利）的在线数字化型服务很少，主要包括两个方向：1、运行监控、优化调度、运行控制，未来往微电网、光储充一体化去发展，某些方向还与电费优化服务结合（比如储能参与峰谷套利或者需量电费优化），所以已经开始出现“线上+线下”，甚至是“线上+线下+储能投资”的一体化服务形态。从目前来看，监控系统市场竞争激烈，而微电网的运营管理又受制于市场政策而远未成熟。2、能源管理方向，从能耗管理、到能效分析优化，再到能源零售管理（如预付费管理）等。这个方向目前竞争也非常激烈，尤其是大量的计量厂家以“硬件赚利润+软件几乎不要钱”方式进行推广。但是从未来发展来看，随着碳中和目标的提出和推进，以能耗管理为基础，逐步向碳资产管理方向方向发展是一个趋势。现在一些互联网企业也推出了所谓能源工场、综能一站式平台的在线数字化工具，要往企业办公管理或者营销管理的SaaS方向去靠。由于企业能源管理和企业办公/营销管理是完全不同的两种市场形态和现状，个人认为这种离市场需求很远的，互联网企业一厢情愿的SaaS工具，是很难落地的，不成为一种可行商业模式。类型四、综合服务型综合能源服务在上述的单模式推进过程中，都或多或少遇到了商业模式的阻碍，所以我们认为“综合”一词，不仅仅是"能源形态的综合”，更重要的创新在于“服务形态的综合”，针对不同的能源需求场景，围绕客户价值重新进行组合式创新，去化解阻碍，构建企业自身的护城河。从服务形态上看，目前市场上主要是两个方向，第一个相对比较传统，就是投资+运维模式，比如光伏的投资+运维，或者EMC项目叠加后续运维服务。但是这种服务的深度相对较浅，关注重点主要还是所投资的资产，而非客户的资产或者需求。个人认为未来最大的综合服务型创新机会，在于以能源托管服务为形态的组合式创新，从目前看正在螺旋式的迭代三种不同的子类型。1、第一代能源托管服务，其实是线下服务型的升级版，特别是运营外包型，即按年度把企业的能源运营费用进行承包，帮助企业节约人工费、运行维护费、易损件采购费等，这有点类似于4S店的优惠礼包——比如6年小保养一口价套餐。2、第二代能源托管服务，在第一代基础上进行了扩张，就是承包的费用除了运营费，还包括能源采购费。就是能源全成本托管服务模式。运营方与企业确定一个年度能源全成本的基准值，并在此基础上进行打折，运营方负责运行、维护、小修、大修技改（节能项目改造）、新建投资、数字化等各种工作。这类项目适合于政府、学校、医院等能源成本可预测性较高、业主付费意愿和能力较强的客户，目前已经见到一些类似案例。3、第三代能源托管服务，是在第二代的基础上，实现了企业内部能源资产所有权变更，即第三方以并购的方式获得了资产所有权，并且与业主签订能源全成本托管协议，并按照第二代托管服务的方式开展运营。这类项目虽然极少，但是已经开始出现探索的趋势。总结：综合能源服务的未来1、组合创新。很多做综能的朋友都说综合能源好像没啥创新，技术还是原来那些技术。其实我个人觉得综合能源是一种要素重组的创新。就像苹果第一代iphone，所用的技术没有一个是苹果自身原创的，触摸交互、显示屏、MP3播放、手机操作系统、APP管理、摄像头。但是苹果做的是重组再创新。综合能源需要把投资、运营、数字化等多个要素进行再创新。2、个性化与管理挑战。综合能源对传统能源企业最大的挑战，是服务的需求极端个性化，每个项目都不完全一样。这与能源企业原有的单一产品形态、内生型的科层式管理机制发生了严重的不合。如果沿用原有的管理机制，那只能去做EMC类的投资，竞争日趋激烈，这就是传统能源企业在综合能源新业务领域的“路径依赖问题”。没有组织创新，传统能源企业很难适应组合创新的机会。3、综能创新的四个能力要素。综合能源上述的新业态、新模式，其背后是战略上的五个能力的重新组合，一是战略认知能力、二是资本运作能力；三是技术能力，尤其是数字化技术能力；四是组织管理能力；五是产品营销能力。4、组织能力是核心。这些能力都不可能沿用传统能源企业原来的能力，必须是破立结合，比如组织管理能力，能否构建起适合跨地区的，多中心的（多个运营中心），保证灵活服务和营销的组织中台和灵活前台。这更涉及到深层的文化、理念、价值观、考核激励、资本关系等一系列架构设计要素。总之，对有创新能力的企业来说，机会其实越来越多，而对因循守旧的企业来说，挑战和矛盾将越来越大。前路依然艰难，与诸君共勉！免责声明：以上内容转载自北极星电力新闻网，所发内容不代表本平台立场。全国能源信息平台联系电话：010-65367702，邮箱：hz@people-energy.com.cn，地址：北京市朝阳区金台西路2号人民日报社

前言∶这是一份以北京共享办公空间为统计对象的数据报告。双创以来，众创空间的发展与建设势头强劲;商业地产领域，以联合办公和商务中心为代表的新型空间逐渐成为办公市场供应的新生力量。为此，我们统计了位于北京市11个行政区的185家联合办公(包含部分众创空间)和118家商务中心，从数据的角度来展示北京共享办公空间在2016年第四季度的发展。延伸阅读：广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃广州楼市：南沙黄埔成交萎缩，增城量价齐跌数据定义∶共事办公:指共享办公空间，本文统计的空间包含联合办公、众创空间、商务中心和服务式办公空间，但不包括各种类型的孵化器空间;对于众创空间与孵化器空间的划分，我们采取的标准是租金价格与入驻条件是杏市场化﹔租金价格与入驻条件市场化的众创空间，数据统计在联合办公里面。联合如公:是一种为降低办公室使用成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作﹔在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目﹔办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等等。明确一下，本文统计的联合办公包含部分众创空间，即租金价格与入驻条件市场化的众创空间，南务中心:也称服务式办公室、商务办公室，指全装全配的一个办公室、办公楼层，或者整栋大楼，由专业的管理公司运营管理，并将单独的办公室或者楼层出租给其他公司使用，即租即用，无需花费时间装修和布置。商务中心为客户提供尽可能完整的办公体系，除了提供办公地点、办公家具、办公用品、设备等硬件外，还提供人员与之相匹配，包括秘书、翻译、会计、接待等.市场透视:从数据的角度来解读北京共享办公市场，分为市场供应、市场需求、市场动态三部分，按季度数据发布。调研样本:本季数据样本涵善185家联合办公和118家商务中心.