商业楼盘可行性研究报告

新华联平谷商业中心项目 1、项目概况 项目名称：新华联平谷商业中心项目。项目总投资：151,663万。项目经营主体：北京新华联宏石商业地产有限公司。规划占地面积：36,265平方米。总建筑面积（地上）：126,928平方米。2、项目基本情况和市场前景 本项目位于北京市平谷区马坊镇发展主轴线、中部城镇组团。项目总建设用地36,265平方米，拟建地上总建筑面积126,928平方米，主要建设高层商务建筑及商业生活街坊，规划商务办公建筑面积105,920平方米，商业建筑面积21,008平方米，属于多功能城市综合体项目。近年来，北京城郊化发展趋势日益显著，主要表现在城市的多中心发展和城市人口的有机疏散，大量人口及附属产业逐步向燕郊、通州、平谷、固安等周边地区迁移集中。平谷区地处京津冀一体化发展战略的中心地带，与河北省三河市、承德市兴隆县、天津市蓟县交界；马坊镇位于平谷区西南部，是北京市重点扶持发展的“三区六镇”之一、北京市市级小城镇地区和平谷地区距北京城区最近的城镇，地理位置优越，距首都机场35公里、距天津新港110公里，连接101、102国道的密三路纵穿南北、京平高速公路横贯东西。正在筹划建设的京平高速轨道交通平谷线将创造性地打通京津冀连通的轨道交通线，成为三地首条一体化轨道交通线，物流和工业产业发展迅速，在发展地区性商业金融方面具有得天独厚的优势。随着产业迁移这一现象的日益明显以及京津冀一体化发展战略的推动，平谷区人口逐渐聚集，住宿、消费及办公需求随之增加。 目前，马坊镇地区商业以临街商铺为主，档次偏中低档，主要服务于马坊镇现有居民、物流园区及马坊工业园区的工作人员；商务市场主要以服务马坊工业园及现有物流园区为主，商务金融设施发展相对单薄，整体市场产品落后。本项目位于马坊镇中心区域的商业服务中心，随着马坊镇经济的快速发展和人口聚集度的提高，凭借地理位置优越、交通便利等优势，本项目前景较为广阔。 3、资格文件取得情况 本项目通过摘牌方式取得国有土地使用权证。目前已签订《国有建设用地使用权出让合同》，并完成京平国用（2015出）第00026号国有土地使用权证办理。截至本预案签署日，本项目已取得以下建设相关批复或证照：《北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会关于马坊镇B01-01地块商业金融项目核准的批复》（京发改【2015】1267号）；《北京市环境保护局关于平谷区马坊镇B01-01地块商业金融用地项目环境影响报告书的批复》（京环【2015】258号）；《建设用地规划许可证》（地字第110117201500011号/2015规（平）地字0010号）。其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。 4、投资估算 结合本项目建设规划、项目工程量及其他技术指标，本项目预计总投资151,663万元，其中地上建设投资合计130,763万元，包括开发成本114,844万元和开发费用15,919万元；地下建安投资合计为20,900万元。 5、项目进展情况与资金筹措 本项目目前处于前期准备阶段，计划使用募集资金7.00亿元，其余资金公司将通过自筹方式解决。 6、项目经济评价 本项目预计将成为马坊镇中心地区多功能城市综合体项目并对外销售。项目建成后，预计实现销售收入总额190,963.40万元，实现净利润15,383.79万元，投资净利率为10.14%，具有良好的经济效益。

1、项目背景目前海南全省正在坚持中国特色、对标世界最高水平开放形态，分步骤分阶段加快推进自由贸易港建设。海口市作为海南省省会，是全省政治、经济、文化和交通中心，在自由贸易港建设中占有举足轻重的地位。根据《2019 年海口市国民经济和社会发展统计公报》，2019 年海口市实现地区生产总值 1,671.93 亿元，同比增长 7.5%，保持稳中有进的发展态势。其中第三产业增加值 1,324.75亿元，同比增长 8.8%，第三产业作为经济稳定器的作用更为明显，已成为海口市经济增长的支柱产业。截至 2019 年底，海口市认定总部企业 24 家，其中 2018年以来新落户总部企业 5 家，现有总部企业 19 家，综合型（区域型）总部企业19 家，高成长型总部企业 5 家。2019 年海口市全年新增市场主体 9.54 万户，比上年增长 54.4%，占全省的 39%。本项目位于海口市城市中心的大英山 CBD，大英山 CBD 整体定位为自贸港中央商务区、省级行政文化中心，是集行政、商务、教育、文化、购物、休闲娱乐、居住为一体的城市核心，承担着海口市完善国际旅游岛中心城市职能的重大作用。项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括 5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施，其中免税商业将以综合购物、精品专卖、个性专卖为主，目标为打造海口市规模最大、规格最高、货品最全的一站式精品免税购物中心。项目建成后，其规模性的商业体量和丰富业态，将持续吸引大量的旅游者和城市居民前往购物和体验，有利于提升大英山 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。2、项目概况项目名称：海口市大英山新城市中心区 D01 地块办公商业综合体项目。项目实施主体：海南国善实业有限公司。项目实施地点：海口市大英山新城市中心区 D01 地块（东至 D09 地块，南至国兴美食城、海之南外国语实验学校，西至五指山南路，北至国兴大道）。预计投资总额：256,164.25 万元。规划建筑面积：21.8 万平方米。3、项目建设内容项目主要建设内容为新建一组城市商办综合体，包括：5A 级办公楼、免税商业中心及相应配套设施。项目拟新建总建筑面积约 21.8 万平方米，其中地上建筑面积约 11.9 万平方米，地下建筑面积约 9.9 万平方米。项目地上部分由商业裙房及一栋超高层办公塔楼组成。项目地下室共四层，其中地下一层为商业，地下二至四层为车库及后勤辅助用房。本项目商业总面积约 7.0 万平方米，办公总面积约 6.8 万平方米，其余功能为停车、后勤、设备等配套功能。4、项目投资估算经估算，本项目总投资为 256,164.25 万元，其中建筑安装工程费 206,726.21万元，工程建设其他费用 34,683.44 万元，预备费 11,854.93 万元，建设期贷款利息 2,899.67 万元。5、项目进展及审批情况截至本报告出具日，国善实业已取得项目用地的《国有土地使用权证》，并就本项目完成了海南省企业投资项目备案（项目代码：2020-460107-70-03-019873）及建设项目环境影响登记表备案（备案号：202046010700000266）。6、项目实施的必要性（1）落实自贸港建设总体方案和区域规划要求，享受大英山国兴大道 CBD区位优势红利《海南自由贸易港建设总体方案》要求将海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，提出大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。随着海南离岛旅客免税购物新规落地，位于城市核心区域的商业地产项目将因海南的政策和人口红利拥有良好的开发运营前景。此外，自贸港通过税收优惠、人才引进政策吸引了来自世界各地的跨国企业、金融机构、大型总部集团入驻，总部经济快速催生高端写字楼营商需求。大英山及国兴大道 CBD 区域被定位为国际旅游岛中央商务区、省级行政文化中心，未来将成为汇集省级行政办公、金融商贸、文化博览、商业购物、餐饮娱乐等多种功能的综合服务功能。本次非公开发行募投项目未来将在大英山及国兴大道 CBD 新建城市商办综合体，将充分响应《总体方案》对海南自贸港建设的要求，强化海口市旅游中心功能，同时享受大英山国兴大道CBD 区位优势的红利，提升公司的市场竞争能力及盈利能力。（2）打造总部经济高质量发展“新引擎”，拓展商业、办公综合体的建设和运营领域《海南自由贸易港建设总体方案》明确提出，要“支持发展总部经济”。近年来，海口持续优化营商环境，营造良好的发展“软环境”，吸引了阿里巴巴、字节跳动、大唐集团等知名总部企业相继在海口落地。本次非公开发行募集资金将用于在海口核心 CBD 区域建设商业办公综合体，不仅推动上市公司在原有产业基础上逐步向商业、办公综合体的建设和运营领域拓展，还能够为打造海口总部经济“新引擎”添砖加瓦，提升大英山及国兴大道 CBD 的竞争力和品质，带动海南省区域经济高质量发展。7、项目经济效益经测算，本项目的内部收益率（税后）为 10.6%，静态投资回收期为 9.3 年，动态投资回收期 14.4 年，项目具有良好的经济效益。

房地产开发过程非常繁杂，只有在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选才能保证项目开发的成功.......今天就给大家分享：（全套）房地产可行性研究流程！一.项目总论①项目背景分析②项目概况二.项目市场研究①宏观环境分析②房地产市场分析③板块市场分析④项目拟定位方案三.项目开发方案四.项目投资估算五.项目不确定性分析六.项目研究结论及建议（全套）房地产可行性研究流程分享完毕.......

一、地理位置项目场址位于济南市市中区，四至为：东至阳光新路，西至兴济河，南至卧龙路，北至刘长山路。交通十分便利，地理位置极为优越。二、建设规模济南欧亚大观商都·城市综合体项目总用地面积为4.6公顷，规划用地面积27163平方米，总建筑面积255330平方米。其中地上建筑面积190140平方米，主要建设商业、餐饮、娱乐、休闲、购物、写字间、公寓等功能；地下建筑面积65190平方米，主要建设地下车库和其他附属用房等。项目同时进行场区道路和绿化建设。三、项目投入总资金初步估算，项目总投资为142800万元，其中：建筑安装工程费用93300万元、其他费用42700万元、基本预备费6800万元。四、主要技术经济指标1、济南市主要商圈分部情况济南比较突出的有七大成熟商圈：泉城路商圈、经四路商圈、西市场商圈、英雄山商圈、花园路商圈、北园大街商圈和洛口商圈。泉城路商圈：泉城路商圈坐拥泉城广场，是济南市核心商圈，也是济南最大的综合商圈。它拥有泉城路、泺源大街两条主要商业街和舜井街、芙蓉街、朝山街等几条副街。其中尤以泉城路大型商超最为集中，泺源大街则聚集数家星级酒店。经四路商圈：经四路商圈东起共青团路，西至纬十二路，主要商业街由人民商场、人防商城经四路段和大观园商业街构成。大观园商业街再往西延伸的经四路段，以美容美发用品街和各个特色小商铺构成。西市场商圈：西市场商圈是济南西部的综合商圈，以综合百货和小商品两大主力业态着称泉城，是综合商业街和专业商业街结合的典范。以华联商业街为主街，纬十路、纬九路、经二路为副街，外延扩展至济南经纬路片区老商业街，如万紫巷商业街。英雄山商圈：英雄山商圈是济南南部综合商圈，以马鞍山路为主要商业街，东连体育中心，西至英雄山路。以体育休闲、小商品和文化用品为主要经营业态。花园路商圈：花园路商圈以花园路东段为主要商业街，核心位置济南市工程咨询院15在洪楼广场附近。以大润发超市和银座洪楼店为主力商厦，中小服装店、餐饮店居多，以生活消费品为商圈主营品类，其实力应属济南次级商圈。北园大街商圈：北园大街商圈以北园大街为商业主轴，是济南市最大的专业商圈，主营家居、建材、五金、电工电料。中恒商城、白鹤建材城、东亚家居、富雅家居、居然之家等大型家居建材批发市场自西向东分布于北园大街两侧。近几年大型超市也纷纷在此设店，华联超市北园店、银座北园店，逐步使这一专业商圈向综合化发展。泺口商圈：泺口商圈是济南市的大型专业化商圈，批零兼顾，以纺织品、服装鞋帽为主营品类。包括泺口服装市场、洛口鞋城、窗帘城、家具辅料市场等，而新开业的山东通讯城也渐渐成为了该商圈的主要成员之一。洛口商圈现如今正以清河北路的改造连接东部的济南木材批发市场、黄台装材市场，并以区位优势与北园大街商圈一起构成了济南北部品类齐全的综合性专业化大商圈。2、济南综合性商业街介绍济南综合性特色商业街集中在泉城路商圈、西市场商圈和英雄山商圈。主要商业街有：泉城路、泺源大街、朝山街、经四路、经二路、马鞍山路。3、济南专业性商业街介绍济南市专业性商业街主要集中在济南北部，洛口商圈和北园大街商圈。主要商业街有：济泺路、北园大街、水屯路。商业街总体而言是伴着商圈而发展，但也有些特色商业街，由于济南市工程咨询院16主力消费群体的集中而脱离商圈。例如山大路济南科技市场，山师东路。两者都毗邻高校，主力消费群体集中，因此它们成了脱离商圈发展的特色商业街区，并以自身的专业性，引导着济南乃至周边地区。4、济南市概况济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置。济南市现辖市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；6个市辖区，平阴县、济阳县、商河县3个县，代管章丘市1个县级市。2010年全市生产总值3910.80亿元，比上年增长12.7%，其中：第一产业增加值215.17亿元，增长4.8%；第二产业增加值1637.45亿元，增长11.0%；第三产业增加值2058.18亿元，增长14.9%。全市地域财政收入和地方财政一般预算收入分别达到1145.1亿元和266.1亿元，分别增长39.3%、26.6%。全部税收527.7亿元，增长21.2%；税收占生产总值比重13.5%，提高0.5个百分点。企业景气指数平均136.8点，提高14.7个点。2010年城市居民人均可支配收入25321元，“十一五”期间年均增长13.3％；农民人均纯收入8903元，“十一五”期间年均增长13.1％。

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷

什么是可行性研究报告？可行性研究报告又是做什么的那？可研的根本出发点本应该是论证项目的可行与否，但目前我国可研的编制基本沦为了制度的小妾，人们不再关注可研结论的重要性，而更多的是考虑它能不能通过行政审批，这也就不难理解我国为什么固定资产投资失败率如此之高了。对可研的忽视就犹如一个巨大的财富黑洞，大量的资金被这个吃钱的怪兽所吞噬，这种现状不只出现在民企之中，同时在国企中表现更加严重，百姓一分一分积攒起来的血汗钱就这样被白白浪费掉。面对严峻的现状，国务院最先提出来全过程工程咨询的发展方向，秉着对国家负责对百姓负责的态度，政府首先应该扭转可行性研究报告流于形式的局面，对于项目要进行充分的调研分析，立足于确定可行与不可行的基本出发点，对于不满足评价标准的项目坚决不予立项，这个过程中咨询机构扮演者举足轻重的角色，咨询单位的公证客观与否直接影响着项目的未来，也决定这一个企业家的未来。对于企业一个项目的失败也许就是十年二十年无法翻身，一个人又有几个十年二十年，更何况是一个企业那。所以作为一个优秀的企业家，首先要有决策的基本判断，如果自己不重视可行性研究，那就等于在钢丝上行走，在失败的边缘探足试险。

福安市东百广场建设项目1、投资项目总体情况项目名称：福安市东百广场建设项目（商业部分）项目建设单位：福安市东百置业有限公司项目位置：富春溪的西岸湖口片区2013--47号地块项目主要建设内容：富春溪的西岸湖口片区2013--47号地块商业区建设。项目概述： 项目总用地面积52,841平方米，总建筑面积137,682平方米。本项目预计投入总金额 信息披露文件 - 2 - 为111,195.21万元，规划建设商业、办公设施。预计开工时间为：2016年8月，预计完工时间为2018年7月。 2、目前项目进度 目前该商业地块项目已备案、设计方案总评审已过、土地证已分割发证、已办理用地 规划许可等。项目建设必要性（1）满足当地消费市场需要和促进经济发展目前福安市的经济发展迅速，这为该项目的建设创造了良好的商业氛围。实施本项目的建设，是商业地产加快发展，提升水平的难得机遇。在这种良好的机遇面前，商业购物中心作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动当地经济增长的重要力量， 带动上下游企业投资，为城镇建设提供大量资金，提供大量就业机会。同时，城镇环境的改善，可为经济发展创造良好的条件，有利于形成良性互动的运行机制，加大了蕉城、周宁、南平政和、霞浦、寿宁、浙江泰顺、柘荣、福鼎等周边县市与福安市的经济交往，将经济辐射范围覆盖至整个闽东北地区。（2）提升城市形象和促进城市发展加快城市化建设是福安市政府的重点工作。近年来，福安市加大加快城市建设步伐。商业购物中心的发展可以带动一个区域的发展，随着城镇一体化建设的推进，商业购物中心在城镇发展建设中具有重大的影响力。本项目的建设符合福安市城市规划和富春溪的西岸湖口片区控制性详细规划。项目建成后将是福安市最具规模、业态最丰富的集中式商业消费场所，对促进当地商业繁荣和经济发展将起到举足轻重的作用。（3）满足当地居民对商业消费的需求随着福安市经济的发展和城镇化进程的推进，当地居民的消费水平有了很大的提升。近年来，由于福安市人口较快增长和居民生活水平的不断提高，对餐饮、影院、娱乐、酒店、购物等的需求迅速增加，消费市场需求旺盛，本项目的建设适应了当地人口增长的需要。项目前景福安市老城区三面环山，只有西南面富春溪接江出海，而现在正在新开发的福安新区离老城区不到3公里，“福安东百广场”项目就处于老城区与新城区的必经之处，成为新老城区的商业经济中心，地理位置非常突出。福安市中心老城区本身地少人多，可供开发的商业土地极缺，多年经济的发展促使各乡镇居民都拥往城区，使得老城区商业密集、交通拥挤、住房紧张、车位缺乏。根据2010年福安政府总体规划战略，政府机关、银行、学校、商业、新建住宅、酒店等已逐步向富春溪、溪北洋新区迁移发展，目前富春溪两岸已建成及在建多个城建、地产项目，但一直未有多业态一体化的城市商业购物中心。 已建成的多个住宅小区占地面积窄小， 商业都是以沿街底商零售店铺形式存在，高级酒店更是缺乏，无法形成办公、休闲、餐饮、购物、住宿一体的集中商业业态。“福安东百广场”项目是福安市区目前在建的大型城市商业广场，地处繁华地段，四条高速直通项目地，交通宽敞便利，且离市中心的行政服务中心、广电大厦、市民广场、浅水湾公园只有1公里左右路程，未来更是服务于全市经济、辐射周边县市乡镇，是福安市乃至宁德地区的主要消费、购物、娱乐、住宿场所。1、优化资本结构，增强抗风险能力 近几年，公司业务规模快速扩大带来大量的资金需求。截至2015年9月末，合并报表 负债总额为332,775.37万元，其中有息负债为148,380.00万元，合并报表资产负债率为 63.96%，流动比率为1.45、速动比率为0.52。 从零售业上市公司的整体情况看，2015年三季末平均资产负债率为51.69%，流动比率 为1.26，速动比率为0.98。公司的资产负债率较高，速动比率偏低。按照本次募集资金的 上限和公司2015年三季度的财务数据测算，本次非公开发行完成后，公司合并报表资产负 债率将降至47.30%，流动比率将上升至2.04，速动比率将上升至0.93。公司的资本结构将 得到有效改善，抗风险能力将得到提升，有利于公司长期稳健的发展。2、降低财务费用，提升盈利能力 随着公司有息债务规模的扩大，公司财务费用的负担较重，影响了公司的盈利规模。 2012-2014年和2015年三季度，公司有息负债金额分别为119,309.02万元、127,609.02万 元、115,899.02万元和148,380.00万元，利息支出随负债金额增长较快。本次非公开发行 完成后，公司财务费用将有效降低，盈利能力将得到提升。

（一）嘉诚国际港（二期）项目 1、项目的必要性 （1）满足广州地区城市规划功能定位的需要依托自贸区内天运物流中心， 把自贸区政策优势复制到嘉诚国际港广州市位于珠江三角洲几何中心，交通枢纽中心，为地区经济的整合与发展发挥了重要的作用。随着全球经济一体化、区域经济集团化和我国改革开放的不断深入，地区经济的开放度逐步提高，珠江三角洲区域联动和城市群建设的步伐大大加快。 广东自贸区通过制度创新，在国际投资、贸易等领域探索对接国际高标准规则体系，有效对接国家“一带一路”战略，推动广东与21世纪海上丝绸之路沿线国家和地区的贸易往来和投资合作，着力打造21世纪海上丝绸之路的重要枢纽，为21世纪海上丝绸之路建设服务。嘉诚国际港地处广州，距离公司位于广州南沙自贸区内的天运物流中心约20公里，地理优势明显，可为客户提供保税与非保税物流服务，货物可以在公司内“一站式”完成订舱、报关、报验、签发提单等通关手续，全方位满足客户需求，积极开发多式联运，国际货运代理、智慧仓储及流通加工等全程供应链一体化服务功能，与位于自贸区的天运物流中心无缝连接，将自贸区的优势复制到嘉诚国际港，发挥粤港澳大通关、通关一体化的优势，让公司具有更强的核心竞争力，満足客户的“零”库存管理、JIT生产等现代生产管理方式。 （2）无缝连接自贸区保税港功能的天运物流中心全力打造“超级中国干线”，大力发展跨境电商全过程物流创新服务公司天运物流中心凭借位于自贸区里特殊监管区的地理优势，利用粤港澳大湾区快速通关优势，相当于将香港机场货量引流进来，将香港空运货栈货物的收发点延伸至天运物流中心，凭香港机场空运仓单入园区，出园区凭进口报关单对碰核销仓单，将其打造成真正没有跑道的空港，开展“超级中国干线”的创新型物流模式，实现香港机场与南沙自贸片区“一站式”空、陆联运的新型物流经营模式。 此外，跨境电商得到国家的大力推进，预计到2020年,中国跨境电商交易规模将达12万亿元,占中国进出口总额的约37.6%。跨境电商的发展，将为公司大力发展跨境电商全过程物流创新服务带来发展机遇。 （3）公司仓储服务迈向高端智能仓储服务，提升公司的核心竞争力 近年来，国内以撮合交易为特征的电子商务平台交易规模不断增加，成交规模的不断扩大使得商品运输、储存量急剧增长，以淘宝“双11”为例，2019年“双11”成交2684亿元，传统仓储以及人力分拣已难以满足新业态下急剧增长的客户需求。在此背景下，电商物流将会成为国内智能仓储行业增长的巨大引擎， 电商企业和物流企业都在智能仓储领域积极布局，企图在未来激烈的竞争中抢占智能物流领域的高地。 智能仓储主要由硬件设备系统和软件系统组成，软件系统主要包括仓库管理系统（WMS）、运输管理系统（TMS）和射频识别系统（RFID），公司对高端智能仓储服务技术的持续投入能够全面提升公司对物品进行智能化的包装、配送、装卸和储藏能力，实现对物流过程中货品的状态进行全程监控，提高物流效率，进一步提升公司的核心竞争力。 2、项目可行性 （1）本项目紧靠南沙自贸区，临近南沙港和白云机场，距离高速出入口仅2.1km，方圆150公里内覆盖整个珠三角城市群，是粤港澳大湾区城市群的物流枢纽性节点，区位优势明显。 （2）经过十多年的深耕和发展，公司在华南汽车零部件物流领域已有一定的客户积累，现公司在广州从化区和花都区运营汽车物流仓库面积超过20万平方米，为数百家汽车配件生产制造企业提供原材料物流、生产物流、成品物流（仓储、运输等）和逆物流，配件范围涵盖轮胎、铸件、车用压缩机、汽车音响以及电池等，其中包括万力轮胎、通用股份（601500.SH）、广东鸿图（002102.SZ）、住友电工、松下电器以及福寿汽车等知名汽车零部件企业均与公司进行多年业务合作，现有稳固的合作关系为本项目的建设和实施提供充分的保障。 （3）公司拥有强大的物流装备及信息化创新研发能力和行业积累，拥有多项业务信息系统和物流设备专利，可以充分应对汽车物流行业的物流方案设计以及相关智慧物流设备、供应链要求、信息系统软件的研发和应用推广，满足下游汽车配件客户的全程供应链一体化需求。 （4）公司员工拥有扎实的专业功底和丰富的业务经验，能够做到切实提高客户响应速度，提升客户服务水平，相关专业人才储备充足能够保障本项目的顺利实施。 3、项目的基本情况 嘉诚国际港（二期）项目位于广州南沙区东涌镇鱼窝头中心工业区内，紧靠南沙自贸片区，总建筑面积约为332,984平方米，嘉诚国际港（二期）项目计划投资金额91,778.00万元。 嘉诚国际港（二期）项目为公司IPO募集资金投资项目，计划投资金额为91,778.00万元。本次非公开发行募集资金，将使用其中15,400.00万元继续用于嘉诚国际港（二期）的项目建设，满足该项目的建设资金需求。