商业广场调研报告

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

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广深典型商业购物中心项目考察报告__考察分析-房地产商业调研-广州深圳第一章广州太古广场第二章广州维多利广场第三章深圳京基100第四章深圳万象城第五章深圳海岸城第六章深圳中信广场第七章深圳COCOPARK第八章深圳金光华延伸阅读：为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？项目概述商业定位商业布局动线布局商业运营项目总结建筑特点项目成功点分析项目不足点分析

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多年以前，谁也没想到未来有一天，计生办的要负责催生，城管大队要开始发展摆地摊。现实如此魔幻，但并不妨碍地摊经济火爆。据《深网》不完全统计，截止目前，成都、济南、郑州、石家庄、西安、南京、杭州等多个城市，纷纷启动了“地摊经济”、“夜市经济”计划，适当松绑地摊经济。在成都，一年轻女子白天在服装公司上班，晚上出门摆地摊日赚4000，她称自成都允许临时占道摆摊后，520那天买了一辆二手奥迪奖励自己。地摊经济蜂拥而入、喜闻乐见，可商铺店主们却如临大敌，集体哭诉道，“我们才是弱势群体，有谁可怜我们？”其实不然，如今松绑地摊经济的城市也大多允许临街店铺临时越门经营。也就是说，你要是觉得地摊妨碍了你的生意，大可以自己摆摊，公平竞争，还能沾点地摊的烟火气。但意外的是，地摊可能进一步恶化三四线城市商业广场或购物中心的处境。当消费降级逐步从低收入人群扩散到新（伪）中产等各个阶层，当以往逛商场的消费者开始自发去夜市摆摊，疫情过后消费力的释放未必在商业中心。过剩的危机，繁荣的假象开业时人头攒动、摩肩接踵，开业后门可罗雀、冷冷清清，是很多城市商业综合体或购物中心的一个普遍现状。2017年9月，合肥胜利路与明光路交口太阳城莱迪广场4楼的一家网吧内，管理人正在做最后的清扫。年事已高的他原本是和自己的女婿共同筹钱建起了这家网吧，本指望着能靠这家号称要打造“安徽时尚第一城”的莱迪广场，吸引更多的年轻人，可没想到才营业一年，整个4楼商场的店铺就走的差不多了。有一家商户称，“这里是2015年10月份开业的，不到2年时间就成了现在这个样子，因为没人来，至少9成的商家都已经撤场了”。这仅仅是合肥市商业广场生存危机的冰山一角，据不完全统计，2018年左右合肥有将近12家综合体几近倒闭，比每年新开业的还多。商业综合体过剩，在一二线及三四线城市均有体现。2017年发布的《全球购物中心发展报告》显示，深圳在建购物中心458万平方米，位列全球第一位。按照国际标准，人均零售商业面积保持在1-1.2平方米之间为佳，而排在第一位的南山区人均购物面积为1.54平方米。过剩危机导致一二线城市商业综合体的空置率居高不下。至于三四线甚至以下城市，很多人口不过几十万的小县城或市区，一下子挤进十多个购物中心，人均商业面积直逼一二线城市。不过等这些商业广场一建立起来，首先就卡在了招商上，大品牌根本看不上小城市的消费能力。事实也确如他们担忧的那样，超出城市负荷的商业广场很快就透支了当地的消费力。是地产投资方没有考量过城市人口密度和消费水平吗？并不是，他们只是高估了人流量的商业价值，而细究其中缘由，也有地摊经济的部分“功劳”。前两年，各地积极创城，对地摊经济经常采取“一刀切”，很大一部分普通消费者实际上是被“驱赶”到了商业广场，制造出繁荣的假象。即使是喜欢追逐潮流和品味的年轻消费群体也不例外，因为大多数人的开销仍受限于还完房贷后的消费水平。他们逛街、购物、看电影，是把商业广场作为消费场景之一，但绝不是日常消费的核心。一位小镇青年表示，“工资是涨了，可还是没钱用，也不知道花在哪了。每月8号还完近3000元的花呗，到月底能有一顿夜宵钱就不错了”。财富“洗牌”，新中产也没有报复性消费疫情影响下，公司裁员、缩招，员工失业、减薪，再加上各行各业大起大落，到最后所展现出来的其实是新一轮的财富变化。而在这种财富变化中，我们似乎也可以窥见新的消费倾向。穷人越穷，富人越富。据西南财经大学与蚂蚁金服联合发布的《中国家庭财富指数调研报告》显示，2020年一季度，低收入的家庭受疫情影响，财富缩水较严重，高收入的家庭，财富反而增多了。显而易见，失业、降薪、亏损最先波及的总是低收入人群或家庭，而高收入家庭的抗风险能力较强。不过，对于商业综合体来讲，他们最关注的不是“两端”，而是中间指向的中产阶层。同时因为中产阶层曾被认为是推动消费升级的核心主力，站在整个消费市场的角度，当前他们的消费能力和行为变化也最具有代表性。首先可以确定的是，中产阶层其实并不属于财富增加的那波。在报告中，对于财富增加的家庭，住房资产增加贡献了68.1%，金融投资价值增加贡献了23.7%。对财富减少的家庭，金融投资价值减少贡献了46.7%，可支配现金减少贡献了28.1%，住房资产减少贡献了22.4%。从数据可以看出，财富增加的家庭主要靠住房资产增加财富，换句话说，就是手里握有数套房产的家庭，越是在疫情期间买房，他们获得的财富也越多。而我国的新中产之所以被套上了“伪中产”的帽子，最大的压力就是来自房贷车贷。他们一年有二、三十万元或更多的收入，但明显缺乏安全感，因为他们没有足够多的财产性收入。而且，近两年很多新中产被股票、理财等金融投资频频拉入漩涡，这也恰恰符合金融投资贡献率低下导致家庭财富减少的现状。新中产能维持财富不少已是不易，大多数都受到了一定程度上的冲击。上海交通大学安泰经济与管理学院联合库润数据、协多咨询，在3月29日至4月3日进行了中国疫情后期消费洞察研究，研究显示，身处一线、新一线和二线城市的中产阶层的收入净增长人数占比分别为-11.8%、-10.0%和-8.8%。也就是说，预期收入下滑的中产阶层比预期收入增加的中产阶层数量更多，而三、四线城市的中产阶层或中等收入人群也可想而知。起码置身于当前的经济现状之下，不乐观的消费心理会大大压制他们的消费需求，促使其降低开销。想要从中产阶层口袋里掏钱，变得不易。地摊与商场，重新“分配”流量摆摊热出现后，很多人会发现一些原来与地摊看似“格格不入”的人也加入了摆摊大军。先是水滴公司创始人兼CEO沈鹏惊现街头，摆摊宣传起了自家的水滴保险商城，后有唱吧创始人陈华在北京朝阳区太阳宫地铁口也摆起了地摊，叫卖自家的麦克风，甚至还在摊子上亲自献唱。年轻的CEO们摆摊，多自带营销效应，但不可否认，摆摊大军在这股全民热潮的带动下吸引了越来越多的人加入，不再单单是吸纳就业。郑州健康路夜市的一个摊位边上， 31岁的“奔驰哥”几年前在餐饮行业赔掉80多万元，如今靠摆地摊挣了回来。在采访中，他表示，自己开的店，地段尚可但位置不算好，老半天还不见一个顾客上门，可健康路的夜市摊，人流量大，每天的摆摊时间不过4个小时，但营业额却是郑州自营店的3~4倍。传统店铺疫情期间受挫严重，即使是现在，客流量也尚未完全恢复，地摊经济的放开，其实为这些店铺吸引更多的流量提供了途径。尤其是在三四线城市，商业广场本就过剩，地摊经济被释放后，生活气息浓厚、烟火味十足，它对低线城市不同消费层级的人群来讲都有一种天然吸引力。更关键的是，也契合了疫情期间民众内心向往热闹的渴求。商业广场、传统店铺、地摊经济，本质上服务的是不同消费群体，然而借助这一股自上而下的推动力和舆情拥护，地摊经济似乎正在摆脱原始商业模式的一些限制。一方面，摆摊融入了营销造势、新媒体传播等互联网因素，另一方面，摆摊起码在主体上跨越了底层人群谋生的专属。因此，在消费能力的变化下，在地摊经济可能成为经济复苏的动力下，消费者正在重新选择。最开始转移可能就是那些曾经因地摊被管控而流向商场的部分消费者，以及现在遭遇消费降级的个体或家庭。地摊经济引发的热潮，并不是原来习惯逛商场或购物中心的人，骤然降级到地摊上讨价还价，而是地摊变为一个可选择的消费场景，成为大多数人经济焦虑释放的一个宣泄口。不过，无论出自何种理由，对危机重重的商业综合体来讲都不是利好。除非经济形势好转，消费者口袋中的钱多了，自然会主动消费升级，否则如曹德旺所说，很多人把钱拿去买房，导致真正的消费需求不多。近11亿人没有消费底气，这一现状不会改变。歪道道，互联网与科技圈新媒体。本文为原创文章，谢绝未保留作者相关信息的任何形式的转载。