商业地产研究分析

8月15日，由全联房地产商会商业地产工作委员会主办、博锐尚格科技股份有限公司、北京坊共同协办的“全国商业地产形势分析会”在北京坊圆满结束。博锐尚格执行总裁窦强博士发表题为“商业建筑智能运维技术发展趋势及应用”的主题演讲。左起：博锐尚格科技股份有限公司执行总裁窦强、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平、全联房地产商会商业地产工作委员会副会长会长东嘉生、博锐尚格科技股份有限公司客户发展中心副总经理李云飞本次会议由全联房地产商会商业地产研究会会长王永平主持，会议锁定商业地产领域发展，回顾疫情对行业带来的影响，并展望后市，探讨消费市场不确定性下商业地产行业面临的新挑战。副会长东嘉生、王府井商会会长刘英、印力集团合伙人许英、王府井集团副总裁王宇、京东、万达、大悦城、国贸商城、融创、凯德、龙湖、金融街置地、融通、云泰商业等六十多名业界人士参与研讨，共商前驱方略。全联房地产商会商业地产研究会会长王永平发表讲话知名企业六十多名业界人士参与研讨会议研讨过程中，后疫情时期、5G、科技创新、商业地产创新、数字化转型等成为与会者探讨的行业关键词。与会嘉宾围绕会议主题展开热烈讨论会上，博锐尚格执行总裁窦强博士发表“商业建筑智能运维技术发展趋势及应用”演讲，分析宏观经济与疫情后商业建筑现状与趋势，解析建筑智能运维分级理念，指出现阶段智能运维要解决的问题，报告引发广泛讨论。博锐尚格执行总裁窦强博士阐述商业建筑智能运维技术发展趋势及应用博锐尚格立足建筑运维领域，在科技不断创新与后疫情时代双重影响下，将继续秉持“用数字智能服务每一栋建筑，创造可持续的美好生活”的使命，在智能运维技术发展趋势下，把数字化和实体经济深度融合, 实现商业精细化管理，满足商业建筑运维快递迭代、创新驱动的需求。据悉，全联房地产商会是民政部登记、全国工商联直属商会，也是国内规模最大的房地产业行业组织，成立以来，广泛整合各方资源，围绕行业热点、难点和要点，深入开展行业研究，受到了会员企业与行业企业的充分肯定。北京坊由“广安控股”旗下的北京大栅栏永兴置业有限公司负责实施，定位为“中国式生活体验区”，立足打造“国际交往”和文化交流”的平台，呈现中国人新生活方式的本真，打造具有人文温度的文化商业街区。博锐尚格建筑运维领域数字智能专业服务商服务于建筑运维管理组织助力客户数字化转型释放组织能量创造持续价值

房地产开发企业数量接近10万据国家统计局数据显示，2010-2018年，我国房地产开发企业个数总体呈上升趋势，2018年达到97937个。2019年，我国房地产开发企业个数约为99494个。商业地产投资额逐年下降2010-2016年我国商业地产投资完成额逐年增加，随后呈下降趋势。2019年我国商业地产投资完成额为19388.50亿元，同比下降3.90%。近年来，我国房地产投资完成额中，依然住宅地产投资完成额所占比重较大，近两年随着住宅地产市场进一步增长，其投资完成额比重在逐渐增长，2019年，住宅地产投资完成额占比位73.43%;商业营业地产投资额占比为10.00%，办公楼地产投资完成额占比为4.66%，总体来看，商业地产投资完成额占比较2018年有所下降。商业地产供给面积有所下滑2019年，经济总体保持平稳。对于商业地产来说，在投资、新开工、销售面积均同比下降的情况下，预示着一个时代的终结，同时也昭示着一个时代的开启。商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。2009-2017年，中国商业地产施工面积总体不断上升，2018年之后开始下降。2019年中国商业地产房施工面积为137641万平方米，同比下降0.6%。2019年我国商业地产竣工面积为14737万平方米，同比下降2.68%。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

商业地产已过投资高峰期商业地产中的商业营业用房、办公楼已过了投资高峰期，2018年商业地产开发投资额为20173.42亿元，增速下滑严重，同比下降9.95%。《2018中国商业地产发展白皮书》指出，过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。2018年商业地产开发投资额占整个房地产开发投资额比重继续下降，其中商业营业用房开发投资额占比11.79%，下降2.45个百分点;办公楼开发投资额占比4.99%，下降1.17个百分点。购物中心拟开业量走高《2018中国商业地产发展白皮书》指出基于生活方式与人文体验的升级，目前基于“空间娱乐+多业态布局”的购物中心体验模式正在全方位提升，购物中心将成为主导未来实体商业的空间和功能形态。2018年全国开业购物中心总数量超530个，数量创下新高后，2019年又将迎来大规模开业。据赢商网统计，2019年全国拟开业购物中心项目约982个，商业总体量约8622万㎡。对比两年拟开业数据来看，开业数量再创新高，体量比2018年度拟开业量增200余万㎡。从2019年拟开业购物中心城市分布看，新一线城市重庆2019年拟开业购物中心以44个，体量386万㎡排名全国第一。上海以316万平方米排第二位，广州第三位，杭州、成都紧随其后。此外，佛山、苏州、西安均有超200万㎡体量，跻身前十。合肥、昆明、贵阳、石家庄拟开业体量均在100万㎡以上，大部分为省会城市。菏泽、东莞等城市开业量大幅增长，购物中心在下沉市场相当活跃。万达、新城遥遥领先从企业分布来看，2018年万达、新城、华润置地、爱琴海、万科、绿地等知名开发商购物中心开业项目110余个，总体量1339.95万㎡。其中万达广场2018年以49个，体量577.5万㎡排名第一。截至2018年底，万达广场总客流38亿人次，同比增长19%。2019年，万达广场发展策略依然侧重三四线城市。其次是新城控股旗下的吾悦广场数量19个，体量226.9万㎡排名第二。数据显示，吾悦广场2018年租金及管理费收入达21.16亿元，同比大幅上涨约107%。来源: 前瞻网

商业地产投资：占比趋于下降商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%。2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。商业地产租赁市场：需求下降2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战;根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。商业地产土地市场：成交面积下降商业地产土地市场方面，2019年，全国300城商办用地成交规划建筑面积2.2亿平方米，同比增长0.6%;2020年1-6月，全国300城商办用地成交规划建筑面积8147万平方米，同比下降10.0%，下降幅度较大。商业地产已进入存量时代，商业地产投资的下降趋势是必然的，新冠疫情的爆发进一步冲击商业地产发展，但与此同时危机中也意味着转机，未来商业地产将通过进一步加强精细化运营，积极适应市场进行转型升级，长期来看，商业地产的前景仍然利好。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

（一）休闲商业地产定义究竟什么是休闲商业地产？我们认为他应该包含两种存在形式：1、以购物为主导，娱乐休闲为辅助吸引物的“休闲引导型商业”：主题购物中心shopping mall、综合、特色商业街等不仅为消费者提供物质生活中必须的货物的销售，还同时为消费者提供休闲、消遣、娱乐等休闲性质的商业载体形式。2、以娱乐休闲为主导，实物消费为辅助的“休闲主导型商业”：游乐园、康体中心、娱乐场所、旅游目的地等等。现有所谓休闲商业地产，即我们所认为的“休闲引导型商业”的发展模式，受到市场的热力追捧，究其根本原因就是如今商业地产的运营，单纯以物业位置、丰富的业态、特色鲜明商品信息来作为全部“吸引物”，已不能达成现代消费群体的购买动机，需要透过休闲产业来创造出项目自身的另一辅助“特色”，来强化项目的整体综合“特征”，即“核心吸引力”。更为主要的是，休闲产业的引入可以解决商业地产的死角，实现商业地产中的经营死角问题，克服商业地产招商的一大难题。同时由休闲产业吸引来的夜间消费群体，又成为项目真题客群数量支撑的有力补充。（二）“休闲引导型商业”休闲商业地产现状及问题近年来商业地产开发在全国各地如火如荼。这些项目或以选址取胜，或以商业组合见长，或以商品特色鲜明夺目。但不管怎样他们都是以“第五代”商业模式理念为发展方向，将休闲产业一项重点业态引入商业经营中来，或多或少将“休闲性”作为引导打造自身吸引力塑造休闲商业地产形象。目前市场上提及的休闲商业地产，首先我们可以确定它仍然是商业地产的一种形式，只是在对消费终端的服务的理念上更为深化、全面化，它是以满足人们在休闲活动中对物质与精神产品的追求为目的的商业地产运营模式。可以将它视为伴随体验经济时代到来及大众消费量理念转变而应运而生的产物。我们可以看出上述所谓的休闲商业地产具有一定的片面性，它只是在传统意义商业地产单方面提供单纯物质、精神消费的基础上，同时为消费者提供一种休闲、旅游、时尚、浪漫感受，使消费者在对物质与精神产品追求的休闲活动中体验商业化服务的复合性平台。此类型商业地产发展目前也暴露出了一些不足之处：1、同业行业竞争激烈市场供应量、空置率的不断攀升，造成项目间竞争逐年加剧。项目间相互蚕食消费群体项目日渐明显。2、“核心吸引力”的同质化日益明显，缺乏吸引力度上文中提到的所谓“第六代”、“第七代”、“第八代”商业模式，表面上看来他们都是在寻求新的核心吸引力，但是从其经营本质来看，他们仍然是以“实物产品销售”为最终目的的商业行为。因此他们仍然无法从本质上去创新一种新型的“核心吸引力”来使抱有现代消费行为“过程体验型消费”目标群体产生到访欲望及购买动机。这也是现存商业地产始终无法突破的问题所在。3、项目自身多种业态间关联性不强巨型商业在全国的发展屡见不鲜，商业地产的规模化发展，都想从产品体量上树立自身的领导地位。巨大的体量就需要项目整体多业态间互相支撑、相互促进，总统组成一个有机的商业聚合体。但是，绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即“租赁+零售”的模式，简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，背离了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致各模块业态之间的关联性出现偏差，破坏了整个商业项目规划的合理性。

乐居财经讯 1月9日，全联房地产商会商业地产研究会在京举行“全国商业地产年度形势分析会”。全联房地产商会商业地产研究会会长王永平主持会议，会议主要回顾总结2018年商业地产行业发展态势，展望2019年行业发展趋势。商业地产开发商、商业品牌商、咨询服务机构以及资本方等近百名业界人士参加了会议。与会企业普遍认为：2018年企业总体业绩保持增长，但增幅明显收缩，在部分区域市场出现了行业格局洗牌的局面；对于2019年行业市场的预期普遍持“谨慎乐观”，其中消费分级、城市商业更新、资本化与科技化成四个纬度的焦点，商业地产回归运营本质成为广泛共识。出席本届形势分析会主要嘉宾有：中信资本董事总经理程骁远、华夏保险首席风险官刘冬、凯德商用中国北部区域总经理袁嘉骅、印力全国合伙人张媛、物美集团首席运营官于剑波、海底捞副总裁杨华、桂满陇餐饮创始人骆彦、八达岭奥莱副总经理李国平、观唐投资集团董事长李保刚、北京荟聚中心总经理Marco Lunardi、苏州恒泰控股副总裁张亮、周生生中国战略总经理黄子龙、韦德伍斯健身董事长沈强、山水文园集团副总裁王军、优客工场合伙人刘英、国贸商城总监梁小丹、荣鼎集团董事长徐爱玺、九宜城董事长马占田、思康瑞体育用品董事长高福顺等，参加会议的还有华润置地、中粮大悦城、龙湖地产、世纪金源、融创地产、大地影院、中影泰得、星巴克、奈雪の茶、西贝餐饮、小象生鲜、周大福、屈臣氏、云海肴、莆田餐厅、新辣道、亚朵酒店、乐友、龙柏投资、万象集团、佳源地产、睿意德、万商俱乐部、佰仕信、汇纳科技、派沃设计等百名业界人士。【乐居财经，专注于泛地产行业新闻。感谢您的关注】

消费者商务区从消费者的角度来看，消费者商务区。它不像定义范围和简单计数那样简单。为了了解消费者的商业圈，有必要对消费者行为和消费者心理有深刻的了解。这就是我们所谓的从市场开始并专注于消费者的方式。今天，这一点尤为重要。尽管当前位置对于商业项目仍然是最重要的，但是位置垄断正在被打破。信息和流量是两个重要的变量，它们对消费者行为的改变是长期而深刻的。昨天我们说过，有些游戏打破了商业区和商业区之间的界限。现实可能更为严峻，因为某些游戏打破了城市之间的界限。例如，在有高铁的城市中，如果业务不升级，则必须将客户群丢给中心城市。还有在线影响，我们不能忽视，但我仍然认为传统电子商务不会影响实体业务。当然，没有人再谈论在线和离线争议。每个人都在谈论在线和离线整合的新零售。但是，我们必须面对的一件事是，我们的产品仍无法跟上消费者需求的变化，这就是我们一直在谈论消费升级的原因。零售只是一个渠道，它是为实现商品和消费提供服务的渠道。当商品部门出现问题时，除非供应不足或市场关闭，否则本地零售业只能正常运转。但是现在信息已经开发出来，在线购物也得到了发展。我们基本上可以第一次基本了解主要的一线品牌的新产品发布，并且许多时尚博主积极编辑和传播这些信息。同时，在该国其他国家/地区，消费者可以通过多种渠道购买这些产品。这是真正的公司需要担心的地方。低价电子商务并不可怕，但是高质量的电子商务确实令人恐惧。消费者商业领域的研究需要某些技术。它不仅需要掌握商业圈的实际人口，还需要掌握这些人的购物行为，然后推断他们的购物心理。首先，行为数据的收集是一个问题。如何收集足够的行为数据以准确表示商业区的消费特征是一个挑战。从这些数据得出预测性市场结论是另一个挑战。当前，有三种方法可以实现此目的：1.问卷调查在进行消费者研究时，我们首先想到的是问卷调查，而问卷调查是一项非常专业的工作，需要在问卷设计，调查访谈，样本选择和结论分析方面具有高度专业知识。素养。度。如果您想使这种调查的结论对决策具有参考价值，则必须找到专业的市场研究公司来做。许多项目由您自己完成或由咨询公司制作问卷，基本上是表格。参考值是多少？但是，专业的市场研究公司收取高额费用，并且对于许多项目，他们负担不起这些费用。2.现在使用越来越多的经验判断方法，即业务团队通过市场访问，观察，客户访谈和业务访谈获取信息，然后进行业务判断。这种判断具有理性的元素。但这更多取决于交易者的个人经验。因此，要立即启动商业项目，找到优秀的交易员和经验丰富的团队非常重要。3.大数据目前，此应用程序才刚刚开始，尚未用于大型商业项目的准备中，因此其效果尚待观察。但是从理论上讲，它可以提供客观真实的数据。因为如果大数据公司可以集成来自各种来源的数据，那么它可以恢复该地区消费者的真实购物行为。此外，此修复程序已完全涵盖。它不需要采样。因此，我们不需要结论。我们只能根据客观行为数据做出判断。迈特明星商业地产现有项目：亚马逊跨境电商全球运营平台、新加坡环球中心、直播电商孵化产业基地、中新国际学校教育产业基地、”等四大运营落地商业地产项目关注我们赞呗科技（赞呗（重庆）网络科技）免责声明：本文为转载文章，不做任何商业用途，版权归原作者所有，如有侵权请联系删除。

3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。通过对商业地产企业规模性、运营能力等指标进行科学量化，中指研究院首次发布中国商业地产百强企业研究报告。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%;商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大;二线城市成交面积同比上升5.8%;三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%;十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点;十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。

中商情报网讯：3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及苏宁置业集团有限公司等企业成为了2019中国商业地产百强企业。2019中国商业地产百强企业（部分企业）资料来源：中指研究院、中商产业研究院整理1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及增长率数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产百强代表企业平均租金及同比商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米/月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%；商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大；二线城市成交面积同比上升5.8%；三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。百强代表企业2017年、2018年商业地产拿地面积分布面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破百强代表企业2014-2018年资产负债率均值在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。十家百强企业2017-2018年公司债、海外债发行情况境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%；十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点；十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国商业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。