商业地产研究报告

中商情报网讯：3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及苏宁置业集团有限公司等企业成为了2019中国商业地产百强企业。2019中国商业地产百强企业（部分企业）资料来源：中指研究院、中商产业研究院整理1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及增长率数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产百强代表企业平均租金及同比商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米/月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%；商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大；二线城市成交面积同比上升5.8%；三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。百强代表企业2017年、2018年商业地产拿地面积分布面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破百强代表企业2014-2018年资产负债率均值在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。十家百强企业2017-2018年公司债、海外债发行情况境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%；十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点；十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国商业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。通过对商业地产企业规模性、运营能力等指标进行科学量化，中指研究院首次发布中国商业地产百强企业研究报告。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%;商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大;二线城市成交面积同比上升5.8%;三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%;十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点;十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。

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新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战；但从另一方面看，疫情加速互联网时代消费习惯变革，商业地产行业的新格局将逐渐形成。在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。01中国商铺租金指数运行分析根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。疫情期间，部分业主/运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施，商铺租赁样本调查数据显示，样本商业街中，近半数业主给予商户免租期；样本商圈中，超七成购物中心给予商户免租期（注：本次商铺平均租金涨跌幅未考虑疫情下业主/供应商为商户提供免租期对租金水平的影响）。从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上期持平。从市场表现来看，2020年1-5月，我国社会消费品零售总额实现13.9万亿元，同比下降13.5%，降幅较1-4月收窄2.7个百分点；其中实物商品网上零售额同比增长11.5%，增幅较1-4月扩大2.9个百分点；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重为24.3%，较去年同期扩大5.4个百分点。在新冠肺炎疫情影响下，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对实体经营仍产生挤压效应。整体来看，受疫情影响，我国经济和消费受到较大冲击，商业租赁需求恢复仍需时间。1、百街商铺租金指数变化（1）百街商铺租金变动情况根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2020年上半年，百街商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%。分城市等级来看，2020年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占11.5%，租金环比下跌的商业街占80.8%，7.7%的商业街租金与上期持平。一线城市中，北京9条商业街租金环比两涨五跌两平，其中南锣鼓巷跌幅最大，为3.37%；上海11条商业街租金环比均下跌，其中田子坊跌幅最大，为5.26%；广州3条商业街租金环比一涨两跌，其中北京路步行街跌幅较大，为3.67%；深圳3条商业街租金环比全部下跌，其中东门步行街跌幅最大，达5.59%。2020年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占12.5%，租金环比下跌的商业街占85.0%，2.5%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京主要商业街租金环比上涨；杭州、长沙、海口主要商业街租金环比涨跌互现；其余7个城市主要商业街租金环比均下跌或持平，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为6.64%。（2）租金涨跌幅较大的商业街图：2020年上半年租金环比涨跌幅较大的商业街数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2020年上半年，样本商业街中，南京老门东、海口中山路等8条商业街租金环比上涨，但涨幅有限，其中南京老门东环比涨幅最大，为0.78%；海口中山路、海口解放西路商业街租金环比涨幅在0.5%（含）-0.7%（含）之间；北京簋街、杭州武林路等5条商业街租金环比涨幅均在0.5%以内。在租金环比下跌的商业街中，武汉光谷步行街、深圳东门步行街等10条商业街租金环比跌幅相对较大，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为6.64%；深圳东门步行街、上海田子坊商业街租金环比跌幅均在5.0%-6.0%之间；重庆三峡广场、苏州石路步行街、天津滨江道商业街等7条商业街租金环比跌幅均在3.0%-5.0%之间。2、百MALL商铺租金指数变化（1）百MALL商铺租金变动情况根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2020年上半年，百MALL商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。分城市等级来看，2020年上半年，一线城市中13.6%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.1%的商圈（购物中心）租金环比下跌，2.3%的商圈（购物中心）租金与上期持平。一线城市中，北京12个商圈租金环比一涨十跌一平，其中崇文门商圈租金跌幅最大，为2.58%；上海22个商圈租金环比三涨十九跌，其中人民广场商圈跌幅最大，为2.82%；广州6个商圈租金环比两涨四跌，其中北京路商圈跌幅最大，为3.99%；深圳4个商圈租金环比全线下跌，其中华强商圈和福田中心区商圈跌幅较大，均为2.29%。2020年上半年，二线城市中15.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.3%的商圈（购物中心）租金环比下跌。长沙、南京、苏州、重庆、南昌等7个城市重点商圈租金环比全部下跌；成都、杭州等4个城市重点商圈租金环比均涨跌互现。二线城市中，杭州申花商圈租金环比跌幅最大，为3.70%。（2）租金涨跌幅较大的商圈图：2020年上半年租金环比涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com从商圈层面看，2020年上半年，在租金环比上涨的商圈中，广州天河路、广州西关等10个商圈租金环比涨幅较大，其中广州天河路商圈租金环比涨幅最大，为0.61%；广州西关商圈租金环比涨幅亦达到0.60%；上海川沙、上海七宝2个商圈租金环比涨幅均在0.5%-0.6%之间；青岛浮山后、海口滨海国贸、上海中山公园等6个商圈租金环比涨幅均在0.5%以内。在租金环比下跌的商圈中，广州北京路、广州市桥2个商圈租金环比跌幅近4.0%；杭州申花、南昌八一等3个商圈租金环比跌幅均在3.0%-4.0%之间；青岛李村、上海人民广场、重庆三峡广场等5个商圈租金环比跌幅均在2.0%-3.0%之间。3、租金运行趋势研判从市场表现看，2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对线下实体商业经营产生一定冲击。一方面，疫情催化新兴业态持续扩张，推动零售商业企业实现线上与线下的加速融合发展。另一方面，零售商业企业提供的无接触、自助式零售等服务更受消费者青睐，同时社区商业价值获得快速提升。整体来看，2020年上半年，经济运行还未回归正常水平，投资、消费等主要经济指标仍未恢复到去年同期水平。短期来看，国内经济仍在复苏，实体商业经营仍面临较多挑战，商铺租金整体承压。未来，随着疫情防控形势向好，前期压抑的部分消费需求有望逐步释放，并支撑消费市场平稳发展。供应方面，从短期供应来看，受疫情影响，15个重点监测城市1-5月新开业购物中心项目数量仅有14个，总商业建筑面积约82万平方米，主要分布在成都、重庆、青岛、南昌等8个城市，较2019年1-5月减少约250万平方米。随着国内疫情防控形势持续好转，部分受疫情影响而暂停开业计划的购物中心预计将于2020年下半年入市。从长期供应来看，2020年1-6月，15个重点监测城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比上升14.1%。从城市等级看，一线城市商办用地成交规划建筑面积同比上升100.3%，二线城市同比上升2.3%。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占15城比例由去年同期的12.1%上升至21.2%，二线城市占比由去年同期的87.9%下降至78.9%。整体来看，一线城市商办用地市场成交规模同比明显增加，二线城市成交规模同比较为稳定。需求方面，2020年1-5月，受疫情影响，我国社会消费品零售总额同比下降13.5%，仍未恢复疫情前水平；而线上消费累计同比持续增长，持续挤压线下实体消费，1-5月实物商品网上零售额同比增长11.5%，增幅连续三个月扩大。按消费类型分，餐饮收入同比下降36.5%；商品零售同比下降10.6%。15类限额以上单位商品中，粮油食品类、饮料类、中西药品类、日用品类及通讯器材类分别同比增长13.4%、8.5%、4.9%、2.5%和2.3%，其余10类商品零售均同比下降；其中金银珠宝类及服装鞋包、针纺织品类同比下降超过20%。整体来看，在新冠疫情影响下我国消费市场短期受到较大冲击，虽然市场活力回升，但恢复疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺租金短期仍面临下行压力。展望未来，新冠肺炎疫情防控工作已进入常态化防控阶段，但其对经济的影响短期内仍会持续。在国内经济、消费市场和实体商业的恢复尚需时间的背景下，商铺租金水平在短期内或将继续下行。同时，境外疫情正在蔓延扩散，对世界经济的冲击还在发展演变的过程中；在外需存在较大不确定性的情况下，扩大内需的战略将持续推进。且随着疫情逐步得到有效控制、复商复市稳步进行，在促消费政策的扶持下，中国经济将逐步释放内需潜力，消费升级的势头亦将持续。随着消费市场活力不断恢复，实体商业和商户经营也有望逐渐回归正常水平；预计未来，我国重点城市商铺租金有望恢复平稳运行态势。02中国写字楼租金指数运行分析根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金 整体水平累计下跌2.38%；其中二季度平均租金为4.8元/平方米·天，环比一季度下跌1.54%。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占10.0%，租金环比下跌的商圈占87.5%，2.5%的商圈租金与上期持平。整体来看，2020年二季度，国内经济逐步复苏，但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，外部风险挑战明显增多。在国内经济恢复面临压力以及世界经济不确定性增加的背景下，我国经济稳定运行仍面临较多挑战，消费、投资等主要指标均低于上年同期水平；受国内宏观经济仍处于下行区间影响，本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求下降，租金环比继续下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。1、写字楼租金变动情况分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。从城市等级看，2020年二季度，一线城市中，13.9%的商圈写字楼租金环比上涨，86.1%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等5个商圈写字楼租金环比上涨；深圳龙岗中心城、深圳南山中心区等31个商圈写字楼租金环比下跌。2020年二季度，二线城市中，6.8%的商圈写字楼租金环比上涨，88.6%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，杭州、南京、长沙主要商圈写字楼租金环比涨跌互现；其余城市主要商圈写字楼租金环比均下跌或持平。2、租金涨跌幅较大的商圈图：2020年二季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据库·写字楼版2020年二季度，新冠肺炎疫情对写字楼市场的影响继续显现，在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，近九成商圈写字楼租金环比下跌；其中批发零售、住宿餐饮、交通运输、文体娱乐等行业受到的影响较大，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳龙岗中心城环比跌幅最大，为3.96%，租金下跌至3.7元/平方米·天；深圳南山中心区、北京上地等13个商圈写字楼租金环比跌幅亦在3.0%以上；广州体育中心、上海五角场等47个商圈租金环比跌幅在1.0%-3.0%之间；上海淮海中路、成都春熙路等9个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0%以内。尽管疫情期间，企业经营活动受限，但互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业继续保持上扬态势，基于扩张需求，楼盘硬件设施较好、物业管理完善且租金较低的新兴商圈写字楼需求有所增长。同时，TMT、金融业等行业仍为写字楼市场需求主力，部分企业存在扩张需求；因此，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金仍较为稳定。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等8个商圈写字楼租金环比有所上涨，涨幅均在1.0%以内。3、租金运行趋势研判从市场表现来看，随着复工复产扎实推进，二季度国民经济运行呈现恢复改善态势，但2020年1-5月，投资、消费、进出口等主要指标同比仍呈下降态势，经济运行尚未恢复到疫情前水平，部分行业的稳定复苏也面临新挑战。重点城市写字楼租赁需求疲软，空置率高企，综合因素致使二季度写字楼租金环比继续下跌。分行业来看，与互联网、医疗相关的办公需求继续保持逆势增长，TMT行业、金融业办公需求保持稳定，为写字楼租赁市场带来一定积极影响。供应方面，新开工方面，2020年1-5月，15个重点城市办公楼新开工面积共计913.0万平方米，同比下降24.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比增长6.7%；二线城市同比下降39.5%。土地供应方面，2020年1-6月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比增长14.1%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比增长100.3%；二线城市同比增长2.3%。短期来看，受疫情影响全国15个重点城市办公楼新开工面积同比下降；长期来看，重点城市商办用地供应仍将保持稳定增长。需求方面，2020年二季度，我国国民经济整体处于恢复过程中。2020年1-5月，我国规模以上工业增加值同比下降2.8%，服务业生产指数同比下降7.7%。从主要行业看，5月，信息传输、软件和信息技术服务业，房地产业，金融业生产指数同比分别增长12.9%、7.1%、5.2%，增速较4月分别加快7.7、6.0、0.8个百分点；批发和零售业，住宿和餐饮业同比分别下降2.1%、21.7%，降幅较4月分别收窄4.5、12.0个百分点。整体来看，TMT产业、金融业等仍为本季度写字楼市场需求主力。展望未来，从宏观环境来看，2020年二季度，推动复工复产、支持疫情防控的相关政策有序落实、不断推进，经济继续呈现恢复态势。税收方面，国家先后出台多项税费优惠政策，减轻企业和社会税收负担、成本压力。5月15日，财政部、税务总局联合发布《关于支持疫情防控保供等税费政策实施期限的公告》，支持疫情防控、企业纾困和复工复产；5月19日，国家税务总局发布《关于小型微利企业和个体工商户延缓缴纳2020年所得税有关事项的公告》，缓解小型微利企业和个体工商户的生产经营资金压力。信贷支持和金融服务方面，政策继续给小微企业和个体工商户信贷支持。5月25日，银保监会、工信部、国家发改委等六部门联合下发《关于进一步规范信贷融资收费 降低企业融资综合成本的通知》，提出了20条措施以进一步规范信贷融资各环节收费与管理，降低企业融资综合成本，更好服务实体经济高质量发展。疫情发生以来，银保监会不断优化疫情防控领域金融服务，截至2020年5月17日，银行机构对疫情防控、助力复工复产提供的信贷支持已超过3.11万亿元。短期来看，在疫情影响下，我国经济实现全面复苏尚需时间。2020年1-5月，消费、投资和出口三大需求仍同比下降；随着疫情对市场的影响逐步显现，写字楼租金短期仍将承压。但长期来看，虽然我国当前经济运行尚未恢复到疫情前水平，但在疫情防控取得了重大战略成果的背景下，随着复工复产扎实推进、生产需求逐步好转，我国经济发展和转型升级的新动能也将不断发展壮大，这些都将推动经济全面回归常态，并支持写字楼市场的平稳发展。

陈诗涛：尊敬的各位来宾，下午好！疫情下影响了很多实体业态，但是也催生了很多商业的繁华。任何事物都有AB两面，前两天一位物流大佬告诉我物流仓储业今年都不错，航空公司客运的业绩不很好看，但是货运却增长很大。我们看到不少商铺在关张，也看到三亚免税店门口的长龙……努力不因一隅而挡所有的事实真相！基于此理，观点指数研究院做了大量的长期数据追踪、项目考察及企业调研，形成《2020中国商业地产发展年度报告》，请允许我以此报告的发布来代表观点地产机构向所有出席的企业来宾、媒体朋友表达我们的深深谢意！并祝福在座各位无论是在特殊的2020年还是即将到来的2021年，都活得开心、活得健康！现在由我正式发布《2020中国商业地产发展年度报告》，请看大屏幕。本报告由观点指数研究院出品。时间关系，我非常快速的做一个简要的汇报。八个章节，第一是市场综述，大家知道中国是今年唯一实现正增长的主要经济体，今年的增长率预计1.9%，黑天鹅的重挫下，500条政策扶持下，目前双循环的效力凸显。我们也看到办公楼、商业营业用房的开发投资同比增速回升明显，5000家重点零售企业的指数年初转正到0.1，网络销售提升更加惊人。首次连续观察五年，我们看到市场的快速分化，头部机构的抗风险能力更强，我们今天更多的参考一些报表。在资本中我们看到商业证券化明显加快。今年大家都知道，受疫情的影响，商业地产的创新是维持了高位，直播、私域流量等营销模式创新了消费场景。第二个章节，购物中心，关健词是疫后涣新。1到9月，商业营业用房的施工面积、竣工面积回升，市场复苏的趋势向好，这里我们列举了一些新开业的购物中心的数量和体量，包括一些新的项目，大家可以看一下报表。同时我们也看到企业的开业步伐逐渐放缓，轻资产成为外拓的主要方式，万达商管9月28号发布，明年不再发展重资产，全面实施轻资产。租金出租率，这里有一个发表是租金的收入，列举了9家企业，这里有各种购物中心的出租率，总体来看，疫情阶段出租率有点普降，但是高端项目抗风险能力是比较强的。今年因为线下的消费受阻，购物中心选择了线上线下协同发力，数字化运营受到重视。首店经济热度不减，零售餐饮业态持续受青睐。购物中心继续还是在争夺客流，所以说，我们看到有很多营销活动是层出不穷，右边八个项目，大家看一下，六大类的营销活动类型的分别。第三个章节是社区商业，社区商业的市场还未饱和，可能需要充分的发掘，这里我们对社区商业做了一些分级的图表。今年大家知道，聚集业态降到低谷，社区商业得到了一些政策的支持。房企社区商业在练兵选址，产品线和业态呈现个性化，这边是商品的产业线，大家可以看一下。运营模式在深化，我们看到有家房地产企业提出了社区商业加物业，这家企业成功将其出租率提升了30个点，年度租金收入翻了三倍多，右边的社区商业的一些模式，纯销售、售后反租都有。第四个章节是商办市场整体恢复良好，主要城市有一点下行，大宗资产的北上广深交易热度不减，中资大头，外资占了两成，外资主要是北京和上海，17宗，右边是一些资产交易的列表。租金在下滑的过程，但是有一部分行业，金融业、医疗健康这几类带来了新的租赁需求，右边这个可以看到，写字楼租金的同比变化和商办运营在管商办物业面积的图，我们进行了三个区间的分别，明显规模优势上有中海商业、陆家嘴和招商蛇口。出租率和租金双降如何做好运营和创新是关键。我们有看到商办和联办在进行融合，呈现了一些亮点。创新，提高运营水平、招商、数字化是未来的关键。第五个是商业地产的金融，关健词是资产证券化的求索，前三季度的商业地产资产证券化近700亿。不依赖主体发行，国内权益类REITs和国际接轨，我们看到了一个纯权益时代的开启，我们看到未来即使REITs开放比较慢，但是我们认为未来前所未有的生命力会帮助金融与房地产互相良性发展。第六个章节，联合办公，我们会看到，联办，整个北上占比比较高，广深的市场没有被完全开放，有发展空间，具体的一线，写字楼的空置率，深圳比较高，24%多，二线城市是长沙和重庆，这是第二季度的一些情况。第七个章节，长租公寓，大家知道最近报的比较多，我们感觉到是经营模式有短板，行业利润普遍3到5个点，过高的杠杆是主要的风险。客群，各方面的一些多样化的变革就不多说了。第六个章节，联合办公，我们会看到，联办，整个北上占比比较高，广深的市场没有被完全开放，有发展空间，具体的一线，写字楼的空置率，深圳比较高，24%多，二线城市是长沙和重庆，这是第二季度的一些情况。第七个章节，长租公寓，大家知道最近报雷的比较多，我们感觉到是经营模式有短板，行业利润普遍3到5个点，过高的杠杆是主要的风险。客群，各方面的一些多样化的变革就不多说了。最后一个章节，由我发布2020中国商业地产TOP100榜和商业表现奖。请看大屏幕。这是我们排名1到60的，这是61到100的，这个榜单的产生过程大家可以看一下，企业主体、获取方法和统计口径。整个指标体系中，运营指标占了40分，管理指标30分，品牌和创新指标各15分。我们对榜单进行一个简单的点评。万象生活，就是以前的华润置地商管重归榜首。前面三家企业亮眼的营收成绩、独到的商业思维和布局策略再加上成熟的资管路径和金融手段，是他们勇夺前三的法器。陈诗涛：我们会看到，这里一些样本企业，没有署名的八家企业的详细分布和投资物业收入，还有租金收入和单位资产值，这个表可以看到，内地企业和港资企业表现不同，港资企业的收入增速步入内地企业，但是单位面积的资产值遥遥领先。公允值这也是一些样本企业。2020年度中国商业地产运营能力TOP30，我们甄选的维度是投资物业运营能力、资产管理水平、区域布局等，前五是凯德、万象生活、龙湖、万达和印力。2020年度中国商业地产管理能力TOP30，指标是业态规划、招商管理、团队建设以及策划推广等，排名第一是恒隆，大家知道恒隆在上半年迎难而上。2020年度中国商业地产品牌价值TOP30，从品牌熟知度、租户认可度、城市推动力、社会贡献度进行评价。前三是万象生活、恒隆地产和凯德集团。2020年度中国商业地产创新能力TOP30，太谷地产第一，印力和凯德是第二第三。2020中国购物中心运营商TOP20，购物中心前三是万象生活、印力集团和恒隆地产都是拥有优秀的运营能力，三者在前三季度的租金收入、坪效、出租率都表现的非常突出。2020年度中国商办运营商TOP20，今年的商办运营商受到了一定的冲击，不过我们看到，前三家中海商业、万象和嘉里建设。这是2020度商业表现奖，因为时间关系，我的报告非常的简单，所有的全文报道请大家进入观点地产网和我们的官微，可以获取全部的PDF文件，请各位给我们更多的指正，希望我们未来观点指数研究员做得更加专业。【乐居好房双十一，百亿补贴动真格】文章来源:观点地产网 优质内容推荐土拍快讯｜十一月首块住宅用地5亿拿下！新城控股首次入驻郑州主城土拍快讯｜十一月首块住宅用地被5亿拿下！新城首次入驻郑州主城！旭辉朗瑞中央公园入驻“好房双11 百亿大补贴”，万元购房优惠来袭

商业地产发展进入新阶段。本篇报告对商业地产的业态和模式进行梳理，借助于DataEdge的大数据开发，我们详细分析了商圈、人口等，看好全国规模化扩张和区域精细化运营两种模式。摘要：城市的形成离不开人口聚集、非农产业、交通便利、商业活动。一个城市商业活动最活跃的区域形成商圈，是大量商业物业聚集的区域，主要包括零售地产、写字楼、酒店/公寓和综合体这4类业态。目前发达城市商圈已基本成型固定，城镇化达到较高水平，大量存量商业物业存在改善的空间，会是房地产基金积极参与到的领域。商业地产的参与者简单分为三类：1)以房企为代表，追求规模、精细化运营，或者两者平衡(多产品线运营)；2)以房地产基金为代表，既提供债权融资，又寻求主动获取潜在机会的物业，持有类型以写字楼、公寓、零售等为主；3)以租户/商户为代表的零售商或企业，是优质物业的核心组成部分之一，与运营商既是租户-业主关系，也是合作伙伴关系。零售类商户的趋势是加大餐饮和休闲娱乐。从写字楼租户看，目前北上广深一线城市前三大租户类别是TMT、专业服务业和金融类产业。 商业地产的运营模式主要是通过提供物业赚取租金收入，通过运营提升租金议价能力，并享受资产增值。运营的核心是通过各类业态和品牌的组合使得物业收益最大化，从而有效提升租金水平。运营形式又分为重资产自持，轻资产商管品牌输出。商业地产投资增速自2010年左右后持续处于下行阶段，特别是2017~2018年，商业地产投资(商业营业用房、写字楼)与行业出现背离。行业增长放缓，运营精细化程度加深，目前与商业地产相关的一级市场赛道包括餐饮类品牌、联合办公、企业服务、智能建筑等。零售类商业地产已经进入到整体行业过剩。但是二三线等城市在城镇化进程中，随着城市扩张，依然有大量新增供给和需求，因此这类区域看好规模化扩张(轻重并举)。另外，商业氛围发达的地区，商业地产运营竞争更加激烈，只有精细化运营的运营商才能突围。产业研究中心郝亚雯 haoyawen@gtjas.com鲍雁辛 baoyanxin@gtjas.com目录1、商业的诞生，城市的运营1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓1.3、优质物业：地址、物业、租户、运营2、参与者：房企、金融、租户2.1、房企：追求优质规模资产，由重到轻，由多到优2.2、房地产基金：机会型基金，寻找改善空间2.3、租户/商户：在选择与被选择之间3、物业类型：零售、办公、居住3.1、购物中心：精细化运营突围3.2、写字楼：智能化、多元化提升产值 1、商业的诞生，城市的运营1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级一个城市或区域最繁华的地方，一般是商业贸易活动最活跃的地方，形成商业中心或者商圈。商业中心是一定区域范围内的组织商品流通的枢纽，商圈是以一些商店为中心，沿着一定的方向和距离扩展，对周围的居民点进行一定的范围的辐射和覆盖。都市级的商业中心，一般位于城市的中心区和主要交通枢纽，通常是历史形成的商业集聚区。该片区商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围和能力极大，一般功能完备，形成购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等多种功能的聚集。地区级别的商业中心，规模相对较小一些，但是同样具备商业集聚能力、经营服务功能等也较完善，同样位于交通枢纽区域。而社区级商圈，则是以居民的日常生活必需品、生活服务和商业行业为主的商业聚集，一般以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、银行等各种服务设施，外来购买力占比较低，但是是最基本的商圈和城市服务体系。我们整理出北京和上海零售类、居民服务类消费较活跃的区域，除了历史以来的传统商圈外，也有一些新的活跃区域。北京的传统商圈主要是西单、王府井-东单、三里屯、CBD、燕莎、东直门等。除了这些商圈外，我们还能看到中关村、五道口、亚运村、五棵松、前门、崇文门，甚至西红门都有较高的居民消费活动。北京居民消费活跃度较高的区域主要在三环内，且主要依然以东边居多。上海的传统商圈主要是南京路、淮海路、徐家汇、浦东陆家嘴、五角场、人民广场、中山公园等。除了这些商圈外，我们还能看到虹桥区域、梅川路、大宁地区、虹口足球场区域、世博源区域、浦东金桥区域、崇明的陈家镇等，居民消费活跃度都比较高。整体上看来，还是分布在浦西，而且南京路、徐家汇、淮海路这些传统商圈依然是核心地区。从轨交来看，上海的核心商圈通常也是轨交枢纽站，但是北京不是。从轨交的枢纽站看，首先筛选出至少3条线汇总的站，北京有西直门、东直门这2个站，除了东直门较活跃以外，西直门附近没有核心商圈。如果算是延长线的话，北京还有宋家庄站，但附近也没有核心商圈。上海3条线及以上汇总的站较多，例如虹桥路、宜山路、中山公园、金沙江路、上海火车站、汉中路、东方体育中心、陕西南路、南京西路、人民广场、徐家汇、世纪大道、龙阳路这13个站，其中南京西路-人民广场、徐家汇、中山公园等都是上海核心商圈。1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓、综合体按照土地用途，我们可以把商业地产分为4大类：零售类地产(如购物中心)、办公类地产(写字楼)、居住休憩类地产(酒店和公寓)、综合体(以上功能的混合)。其中写字楼主要是2B的业务，酒店/公寓主要是2C端的业务。而零售地产，以购物中心为例，本质是2B业务，因为赚取的是商户的租金，但同时也是2C的业务，因为同时还要参与各大品牌在物业内的运营管理，共同实现零售额的最大化；如果以商铺自营为例的话，主要是2C端的业务。商业综合体则是这三类物业的混合，有的时候还有住宅项目，但通常住宅项目销售。商业地产的玩家可以主要分为3类，作为物业的持有者或者运营者：房企、房地产基金、商业地产运营商。三类玩家涵盖了三类模式：重资产、中资产、轻资产。龙头房企进入商业地产，布局各类业态，以零售地产和公寓类较多。随着房地产结束黄金年代，城镇人均住房面积已逐渐达到国际水平，住宅市场行业集中度持续提升，大量房企寻求转型，进入到商业地产和城市运营领域。目前房企TOP20里基本上都陆续布局商业地产或者产业地产，从品牌运营看，其中以购物中心、公寓为主流。自持酒店物业的房企虽多，但主要以委托给第三方管理的形式为主。产业地产方面布局较多的领域包括康养、文旅、特色小镇等为主。1.3、优质物业：地址、物业、租户、运营一个优质商业物业主要体现在4个方面：地址、物业本身、租户/商户、运营管理。地址是商业物业最重要的影响因素之一，原因在于房地产本身的不可移动性，而其所处的区域或位置的土地本身就具有其价值，例如潜在的产出、潜在的需求等。物业本身的硬件设施、设计、配套设施等也对物业价值产生较大的影响，一方面是从成本估算来看，高端的建筑材料、优秀的建筑设计和空间规划、电梯、停车场、智能设备等，都能提升物业自身的价值。租户/商户和运营则是带来商业物业的增加值。写字楼的等级划分标准会看租户类型，例如世界500强、高端产业类别下的企业等，零售地产的分类也会根据品牌的高端和中端来划分自己的定位，例如同是中高端定位的购物中心，零售品牌入驻却是有较大差异的。运营对物业的影响则包括招商能力、品牌运营管理能力、物业服务、安保服务等。2、参与者：房企、金融、租户2.1、房企：追求优质规模资产，由重到轻，由多到优2.1.1、规模型案例：万达、万科从万达商业地产项目的发展路径看，既享受房地产发展的黄金十年形成规模，又随着新进入不同的产业，商业地产的业态越来越丰富，形成特色经营。万达从2000年开发建设第一个商业地产项目“长春重庆路万达广场”至今，商业项目已经从第一代发展至今已有四代产品，在手项目合计约277个(含在建)。万达以房地产起家，并在中国加入WTO前夕进入零售商业，享受地产和商业的黄金发展年代。随着万达从地产延伸至零售(2007年)，到文化旅游(2009年)，再到影视(2011年)，并进入奢华酒店管理(2012年)，万达商业项目的业态也日益丰富，特别是“万达城”产品，是一个大型的集文化、旅游、商业为一体的项目。当前第四代产品“万达茂”，是一个完全室内的文化、旅游、商业综合体。其中，万达2004年的第三代产品是全国首家提出“城市综合体”开发模式的项目。第三代万达广场一般位于市中心、新开发区的中心地区或者具有增长及开发潜力的地区，通常包括购物中心、写字楼、住宅楼和溢价豪华酒店。万科在地产白银时代转型进入商业地产，定位在服务住宅的社区商业，通过收购和合作迅速上升管理规模。万科从90年代开始做减法专一做住宅地产，陆续剥离了原有的商贸、工业和文化等业务。直到2013年1月，公司成立商用地产管理部，围绕“三好”住宅的定位，发挥商住协同效应，探索商业地产的发展模式。同年，万科以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线，完善了公司商业产品线。关键性的突破是在2016年，万科联合合作方收购了黑石基金持有的商业地产公司印力集团96.55%的股权，黑石集团联营公司管理的基金及印力集团管理层共同持有剩下3.45%股权。印力集团成为万科旗下的商业地产运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理。2018年1月，公司与印力集团等联合收购凯德20家购物中心，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。2.1.2、运营型案例：太古地产、大悦城地产太古地产的项目扩张缓慢，但是每一个都拟打造成城市的地标。太古地产于2002年正式在中国内地发展商业地产项目，截止到2018年底，在手零售项目合计6个，也就是说，进入中国内地的19年里，平均每3年新增一个项目；扩张最快的时候是2006~2010年间平均1年获取1个项目。项目的前期规划都后期落地也基本上在4年左右以上，太古里和颐堤港项目在4~6年，两个太古汇项目基本上在10年左右。太古地产的项目多包括综合体，例如广州和上海的太古汇项目，以及北京的颐堤港。尽管发展缓慢，但是太古的每一个项目基本上都是当地的地标。此外，太古还有自己的酒店品牌“居舍”系列和独立餐厅。大悦城地产是专注商业地产的房地产公司，重点运营管理零售类地产物业，对消费群体精细化定位运营。公司原名为“中粮置地控股有限公司”，2013年公司完成收购中粮集团旗下一批优质商业物业组合并在香港上市。大悦城地产拥有四大业务板块，包括投资物业、物业开发、酒店运营和管理输出及其他服务四大业务板块。其中开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体是主要业务方向。在2018年，公司推出新的商业地产品牌“大悦春风里”，定位更加生活化。“大悦城”定位在18~35岁的新兴中产，而“大悦春风里”则是定位25~45岁的年轻中产。2019年初，公司完成与中粮地产的整合，成为“大悦城控股”旗下的商业地产运营平台，开始加速扩张。2.1.3、金融型案例：凯德集团凯德集团是亚洲知名的大型房地产集团，总部在新加坡，并以新加坡和中国为核心市场。凯德集团于1994年进入中国，中国是凯德集团在海外最大的市场。凯德集团的房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、办公楼和住宅，旗下还设有房地产基金业务。截止到2018年底，凯德集团在全球的房地产规模超过1000亿新加坡币(约5075亿元人民币)。2018年ROE为9.3%，较2017年提升0.7个pct。2.1.4、办公型案例：中海地产中海的商业地产从90年代左右开始在香港起步。进入中国大陆市场后，中海继续发展持有型物业，以写字楼为主，逐渐提升投资物业比重)。2012年开展购物中心业务，并成立中海地产商业发展公司，标志着商业地产业务开始公司化运营。早期发展投资物业是为了获取长期稳定的现金流，平衡房地产经营的风险。2014年，中海发布行业内首创的写字楼运营服务品牌“中海云商”，以中海系甲级商务楼宇、入驻企业及员工形成的资源为依托，整合商务市场上下游商家资源，为企业提供员工生活服务、企业管理服务和企业发展服务等增值服务。2016年优化投资物业，出售非核心业务。2018年公司提出用90%的资源发展住宅开发，10%的资源用于商业与创新业务。2.2、房地产基金：机会型基金，寻找改善空间2.2.1、Blackstone黑石：寻求主动管理，最大房地产PE之一黑石集团是世界上规模最大的房地产私募股权基金之一。截止2018年底，管理规模达4722亿美元，其中房地产基金1362亿美元。黑石成立于1985年，但是其房地产团队直到1991年才成立。如今，黑石集团业务遍及全球，旗下的房地产基金类型包含多种风险偏好类型，从机会型(opportunistic)到核心型(core+)，再到债权型(debt)。截止2019年3月，黑石集团的物业组合中办公楼2146万方(2.31亿平方英尺)，零售类物业697万方(0.75亿平方英尺)，酒店房间数15.1万间，物流地产5212万方(5.61亿平方英尺)，公寓房间30.8万间。机会型基金简单来说就是“买-修护-卖”(Buy it， Fix it， Sell it)。公司主动搜寻并用低于重置成本的价格获取较好品质，地理位置较好，并产生稳定现金流的物业，通过积极的资产管理方式去解决任何物业和商业问题，最终在物业稳定后将物业卖给长期持有者或者达到公司计划后退出。核心型基金着重于全球门户城市潜在的稳定的房地产物业，为了挖掘物业收购后的价值并提升回报率，通常持有时间较长。另外，黑石集团还管理一个非交易类型的REIT(BREIT)，主要投资于美国前50市场的稳定商业物业，给投资者带来稳定收入。债权型基金自2008年成立以来，获得或贷出超过550亿美元的贷款，为客户提供创新的融资途径。2.2.2、Tishman Spyer铁狮门：寻找有债务压力的公司和项目铁狮门的业务包括从基金管理到项目开发运营，从施工到建筑运营，公司开发并运营世界许多一流的综合物业。公司当前为全世界2200家租户提供服务，旗下标志性建筑除了洛克菲勒中心，还有洋基体育场，法兰克福的歌剧院塔楼等。铁狮门投资开发经营的资产达406项，面积达1600万方，全球拥有的房地产投资组合总价值超过880亿美元，业务遍布全球28个市场和100多个物业及项目业务机构。铁狮门旗下的房地产基金有3种类型：核心型(Core Funds)、价值增加型(Value Added Funds)、机会型(Opportunity Funds)。核心型基金在全球50个市场累计超过17个，累计投资接近113亿美金的股权。核心型基金着重于在全球主流地区获取方便出租、方便维护的写字楼，并与值得信赖的租户保持较高的出租率，最终赚取稳定的现金流。价值增加型基金主要是去搜寻拥有增值潜力的存量物业，靠公司的垂直整合平台，通常作用于资本改善，出租和收入强化，改善经营效率等，目标是为了重新定位、重新开发去最大化项目的经营性收入并产生较高回报。机会型基金主要通过获取、开发和重新开发高品质写字楼、用作销售的住宅和综合体项目，并且寻找未开发的土地来创造价值。公司至少有5支机会型基金，中国2008年封闭的地产基金就是这个类别，目前已获取5个项目，分布在上海、天津和成都。2.2.3、Starwood喜达屋：主动管理，多种投资方式喜达屋投资全球房地产市场，着重在酒店度假、公寓、零售等领域。喜达屋资本集团主要着重于全球房地产市场，成立于1991年，公司累计募集了450亿股权资本，管理规模超过600亿美元。喜达屋的特点是机会性地在不同地理位置，资产类别和定位的资产堆里轮动投资。公司旗下有各种领先的运营平台，包括世界上最大的酒店上市公司之一喜达屋酒店&度假(以前的NYSE: HOT，现在与万豪合并)、美国最大的商业贷款融资公司之二(NYSE: STWD、STAR)、美国最大的多家庭住户公寓的持有者之一、美国领先的区域购物中心运营者之一。喜达屋目前设立最多的基金就是全球机会型基金，截止到2018年，喜达屋的全球机会型基金(SOF)已经发行到第15支，募集资金也从最初的5200万美元到现在的76亿美元的规模。从公司发展历史看，主要通过旗下基金多项收购布局了酒店和度假村等领域，以及投资不良债权来获取物业。喜达屋获取了约5400万平方英尺(502万方)的零售物业资产，8200万平方英尺(762万方)的写字楼资产，17.5万间公寓和高级公寓，5.5万个住宅地段，2900余个酒店。2.3、租户/商户：在选择与被选择之间2.3.1、零售商：自我转变，或融入商业地产生态零售商可以分为两类，一种是以百货为代表的企业，早期都有自己的物业，通常也处在城市较核心的区域，百货里有选择融合至购物中心成为租户的，也有自己发展购物中心的。另一种是品牌商，与商业地产运营商战略合作，构成购物中心生态圈一环。品牌商既是商业地产运营商招商能力的体现，也是助力商业地产品牌的核心资源。2.3.2、企业：写字楼的核心伙伴写字楼的租户主要是第三产业的企业或第一第二产业的总部等。中国经济结构的调整和升级，以及科学技术带来的写字楼往智能化升级等带来的办公环境更新升级，办公方式的多样化转变(联合办公、远程办公、休闲办公、分散式办公等)，中小企业的发展等，都是写字楼未来的潜在需求。从具体租户上来说，优质写字楼运营商会与世界500强和顶尖企业等有良好合作关系。据戴德梁行分析，大中华区甲级写字楼的需求主要来自于金融行业、TMT行业、制造业、医疗健康行业、联合办公。其中，2017年10月~2018年9月，北京甲级写字楼成交租赁面积前三为TMT、专业服务、金融业。上海前三产业为专业服务、金融、TMT。深圳前三产业为TMT、专业服务、金融。广州前三产业为TMT、专业服务、房地产。3、物业类型：零售、办公、居住3.1、购物中心：精细化运营突围国内零售地产市场在2016年左右进入行业整体过剩状态。据赢商网大数据中心统计，1996~2017年全国30个重点城市按年新增购物中心统计看，截止到2017年底，30城购物中心达1.8万个，体量(商业建面)达1870万方。另外根据商业地产大数据，截止到2016年底，全国已开业购物中心总建面超过3.6亿方。购物中心增长较快的时期主要有几个时间段：90年代末~2000年初，零售企业快速扩张以租赁门店的方式取缔自建门店，与初期商业地产的萌芽相结合，同时各城市商业街区大规模发展和规划，大城市形成基本的商业体系；中国加入WTO后，零售市场全面放开，零售商往二三线城市和中西部地区下沉，土地招拍挂制度建立，商业地产也开始随着房地产市场增长。随着2004年831大限，房地产市场进入正轨发展，同年商业地产也经历宏观调控，随后也跟着房地产市场周期一起波动，直到2017年出现分化。一个购物中心的销售额可以简单用“客单价*客流量*转化率”，购物中心的的运营主要是围绕着提高这3个指标。购物中心与商户虽然赚取的都是零售消费额，但是商户是直接赚取零售消费，而购物中心的盈利模式却是租金和物业增值。零售地产运营商通过业态与品牌的组合，以及针对客流量和转化率的运营，使得物业的坪效和租金达到最大化。业态和品牌的组合是为了实现租金收益的最大化，空间的运营也是为了实现这个目标。购物中心的租户/商户即是经营业态，可以分为8大类：餐饮、服饰时装、珠宝和钟表、超市和百货、美容、家庭用品、电子产品、文娱。餐饮、超市、文娱等业态导流效果较好，特别是网红店。餐饮、文娱等类别赛道和玩家较多，例如茶饮店、咖啡店、火锅店、书店、健身室等。购物中心的运营不仅是在租户业态和品牌的选择上，还有公共空间的运用和经营，例如艺术展、比赛活动、明星活动等。营销渠道上增加品牌和业态的曝光度也必不可少。通常来说，购物类别的是购物中心租户的主要类别，但是未来趋势是加大餐饮和休闲娱乐类别。把上述的细分8类的租户类别，再简单分为三大类：购物、美食(餐饮)、服务(美容美甲、休闲娱乐等)。从上海和北京核心商圈的物业业态看，购物类占比均在50%以上。以购物中心为场所，一级市场的项目主要集中在餐饮、生鲜、文娱类。餐饮中目前项目主要集中在餐饮品牌和餐饮支持服务，例如供应链、餐饮信息化等。从餐饮品牌上看，2018年国内投资项目100余个，包括西餐、甜品、茶饮、咖啡等，主要处于早期融资阶段。3.2、写字楼：智能化、多元化提升产值写字楼是专业的商业办公用楼，是集中收集和处理信息、制定决策、文书处理和其他形式的经济活动管理场所。由于写字楼是商业办公活动场所，因此一个好的写字楼，除了地理位置好之外，相关的物业和服务设施也处于优越水平。一个城市越发达，意味着城市的效率越高，除了基建设施外，商圈的集聚和高效率也必不可少，而这也离不开建筑体的质量和设施。而当前发展中的智慧建筑和智慧城市离不开写字楼这个重要载体。写字楼和购物中心是一个城市商圈的核心组成部分。目前国内写字楼品牌商有中海地产、远洋集团、SOHO中国、金融街控股、富力中心、中国国贸等。楼宇的分级因素较大比例的取决于自身物业条件，核心还是地理位置。根据BOMA的国际写字楼分级标准，纳入考虑的因素有12个，可以简单分为2类：物业自身的硬件设施和天生地理位置等因素，以及后天运营管理服务。租金是两者的综合体现。其中，物业自身因素比后天改善重要，特别是地理位置。除了独栋写字楼，也有分散型短期租期的办公区域提供商，如联合办公。此外，智能建筑/楼宇、企业服务等都是写字楼相关领域里的一个发展方向。联合办公是一种共享办公的模式，通过特别设计和安排使得来自不同公司的人在同一个环境中办公，提供相应的基础设备和服务，并创造信息、知识分享和社交的环境。联合办公的需求来自于中小型创业企业和团队。联合办公旨在为中小企业或团队甚至个人提供办公场所，以及基础服务设施等因此赚取的是工位租金和增值服务费。目前市场上的联合办公企业分为三种：自持物业运营，转租物业运营，运营品牌输出。据前瞻产业研究院披露，截至2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万方，提供工位数达200万个。

作为消费升级的重要载体，现代商业的创新发展以及调整升级，持续受到业内关注，新技术、新模式、新业态的发展不断为商业地产行业注入新的活力，提供新的市场机遇。为适应当前中国商业地产市场快速发展需要，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，启动中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。中国商铺租金指数运行分析根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2019年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平稳中有升。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占72.0%，租金环比下跌的商业街占11.8%，16.2%的商业街租金与上期持平；在样本商圈中，租金环比上涨的商圈占72.9%，租金环比下跌的商圈占17.7%，9.4%的商圈（购物中心）租金与上期持平。从市场表现来看，2019年一季度，我国GDP总量为21.3万亿元，同比增长6.4%，增速较上年同期收窄0.4个百分点。2019年1-5月，我国社会消费品零售总额超过16.1万亿元，同比增长8.1%，增速较上年同期收窄1.4个百分点，居民消费整体保持平稳增长态势。重点城市新项目入市较多且租赁交易较为活跃，日益多元化的租赁需求给多数城市商业市场注入新活力，同时亦使其存量与新增零售项目价值获得提升。1.百街商铺租金指数变化（1）百街商铺租金变动情况根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2019年上半年，百街商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%。从不同等级城市来看，2019年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占81.5%，环比下跌的商业街占3.7%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京9条商业街租金环比上涨，1条持平，无商业街租金下跌，其中南锣鼓巷涨幅最高，达1.78%；上海11条商业街中，8条商业街租金环比上涨，3条持平，其中南翔老街环比涨幅最高，为2.75%；广州2条商业街租金环比上涨，1条商业街租金环比下跌，其中天河又一城商业街环比上涨1.42%，涨幅最大；深圳3条商业街租金环比均上涨，涨幅在0.5%-2.0%之间。2019年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占65.8%，环比下跌的商业街占17.1%，17.1%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京和南昌主要商业街租金全部下跌，成都、苏州、海口主要商业街租金涨跌互现，武汉、重庆等6城市商业街租金较上期均全部上涨或持平。其中，武汉6条商业街租金环比全部上涨；武汉光谷步行街租金环比涨幅为2.06%，位列二线城市各商业街租金涨幅第一位。（2）租金涨跌幅较大的商业街图：2019年上半年租金涨跌幅较大的商业街数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2019年上半年，在租金环比上涨的商业街中，上海南翔老街、武汉光谷步行街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中上海南翔老街环比上涨2.75%，涨幅位列首位；武汉光谷步行街、武汉天地商业街紧随其后，涨幅分别为2.06%和2.01%；深圳东门步行街、青岛台东步行街等5条商业街商铺租金环比涨幅在1.5%-2.0%之间；广州天河又一城、重庆解放碑商业街环比分别上涨1.42%和1.36%。在商铺租金环比下跌的商业街中，南昌胜利路步行街、海口得胜沙步行街以及海口中山路环比跌幅较大，均在1.0%（含）-2.0%之间；广州北京路步行街、海口解放西路等5条商业街环比跌幅在0.7%以内。2.百MALL商铺租金指数变化（1）百MALL商铺租金变动情况根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2019年上半年，百MALL商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。从不同城市等级看，2019年上半年，一线城市中75.0%的商圈（购物中心）租金环比上涨，18.2%的商圈租金环比下跌，6.8%的商圈租金与上期持平。北京有7个商圈租金环比上涨，1个持平，4个环比下跌，其中东直门商圈环比涨幅最高，达2.10%；上海有17个商圈租金环比上涨，1个持平，4个环比下跌，其中淮海路商圈环比涨幅最高，为2.70%；广州有5个商圈租金环比上涨，1个持平，其中天河路商圈环比涨幅最高，为1.65%；深圳4个商圈租金环比均上涨，其中东门商圈涨幅最高，达1.88%。2019年上半年，二线城市中71.2%的商圈（购物中心）租金环比上涨，17.3%的商圈租金环比下跌，11.5%的商圈租金与上期持平。除天津、武汉、重庆、南昌、杭州以及青岛重点商圈租金涨跌互现外，成都、苏州等5城市重点商圈租金较上期均上涨或持平。重庆有3个商圈租金环比上涨，3个商圈租金环比下跌，其中观音桥商圈租金环比涨幅最高，为1.22%。（2）租金涨跌幅较大的商圈图：2019年上半年租金涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com从商圈层面看，2019年上半年，在租金环比上涨的商圈中，杭州湖滨商圈、上海淮海路商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中杭州湖滨商圈租金环比涨幅最大，达2.83%；其次为上海淮海路商圈，涨幅为2.70%；杭州滨江商圈、上海川沙商圈等5个商圈租金环比涨幅在2.0%-2.5%（含）之间；深圳东门商圈、苏州观前街商圈、成都建设路商圈环比涨幅在1.7%-2.0%之间。在租金环比下跌的商圈中，北京朝外大街、天津劝业场等5个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间；北京鲁谷、北京远大路等5个商圈环比跌幅在0.5%以内。3.租金运行趋势研判据中国商铺租金指数显示，2019年上半年，中国百街、百MALL商铺租金环比均上涨。从市场表现看，随着收入水平的提高以及消费观念的转变，消费者越来越关注购物的便捷性及体验感。基于此，国内外零售企业在布局新零售的同时，坚持对线下门店进行数字化改造，引入扫码支付、自动结账等服务。此外，大数据、人工智能和移动互联网等继续加持商业市场，“AI+美妆”、智能试穿、虚拟现实等技术，极大地增强了消费者的购物体验，激发了潜在的消费需求，对未来实体商业项目的需求也将有所增加。整体来看，2019年上半年，零售商业市场表现活跃，其中一线城市仍是零售商进行扩张的首选，但考虑到一线城市商业地产开发趋于饱和，而具有一定经济基础，商业活跃度相对较强的新一线、二线城市将持续受到零售商青睐，未来新一线、二线城市商铺租金或将呈现不同程度上涨。供应方面，从短期供应来看，2019年上半年5个重点监测城市约有近200万平方米40个购物中心项目入市，较2018年下半年缩减约190万平方米，短期供应明显减少。2019年上半年新入市项目主要有上海浦东三林东方懿德城、成都绿地中心468·伊藤广场等。根据拟开盘商业项目情况，预计2019年下半年，将有超1200万平方米约150个购物中心项目入市；此外，北京房山理工大学家园、武汉光谷青年汇等商业街项目将进入市场，总建筑面积超15万平方米。从长期供应来看，2019年1-6月，我国商办用地成交规划建筑面积达8762.10万平方米，同比下降9.08%。从城市等级看，一线、二线商办用地成交规划建筑面积同比均下降。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占全国比例由去年同期的5.63%降至2.98%，二线城市占比由去年同期的51.55%降至44.34%。虽二线城市商办用地成交占比有所下降，但仍保持较高比例。总体来看，未来商业市场供应将主要集中在二线城市。需求方面，2019年1-5月，我国社会消费品零售总额为161332亿元，同比增长8.1%，增幅较去年同期回落1.4个百分点，其中全国网上零售额同比增长17.8%，增幅较去年同期回落12.9个百分点。按消费类型分，餐饮收入同比增长9.3%，增幅较去年同期回落0.5个百分点；商品零售同比增长8.0%，增幅较去年同期回落1.4个百分点。限额以上单位商品中，日用品类、化妆品类、中西药品类同比分别增长14.5%、11.3%和11.0%；通讯器材类、家用电器和音像器材类以及家具类同比则分别增长7.8%、6.4%和5.1%。整体来看，消费需求呈快速增长态势，但增速有所放缓，其中网络消费增长迅速，升级类商品和服务类消费较为活跃，对我国未来商业市场需求、消费结构优化升级都将形成一定支撑。展望未来，在经济结构转型、居民收入提升、城市化进程加快以及消费升级等因素的共同推动下，我国居民消费将继续保持增长态势。同时，政府也出台多项政策促进消费升级，在积极推动电子商务发展的同时鼓励实体零售企业进行商业模式创新，促进线上线下融合发展。实体零售企业通过创造新的零售场景和经营模式，优化升级成为全渠道零售，新的实体零售格局正在形成。就零售商业市场整体租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；而2019年下半年，大规模购物中心项目的入市，也将使零售市场竞争更加激烈，预计未来，零售商业租金或将面临调整。中国写字楼租金指数运行分析根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占60.0%，租金环比下跌的商圈占38.8%，1.2%的商圈租金与上期持平。从市场表现来看，2019年一季度，我国第三产业实现增加值122317亿元，同比增长7.0%，增幅较上期收窄0.4个百分点。整体来看，服务业发展速度出现放缓迹象，在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。具体来看，受经济增速放缓及中美贸易争端影响，一线城市写字楼市场需求减少，租金有所下降；而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。1.写字楼租金变动情况根据全国15个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。从城市等级看，2019年二季度，一线城市中，41.7%的商圈写字楼租金环比上涨，58.3%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京上地、深圳宝安中心区、北京丽泽等15个商圈写字楼租金环比上涨；深圳后海、上海陆家嘴等21个商圈租金环比下跌。2019年二季度，二线城市中，75.0%的商圈写字楼租金环比上涨，22.7%的商圈租金环比下跌，2.3%的商圈租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，武汉、重庆、成都、苏州、长沙、南昌主要商圈写字楼租金均环比上涨，其他城市商圈写字楼租金均涨跌互现。其中重庆解放碑商圈租金涨幅较高，达3.19%，居于二线城市首位。2.租金涨跌幅较大的商圈图：2019年二季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2019年二季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，重庆解放碑、北京上地等10个商圈租金环比涨幅较大，其中重庆解放碑商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨3.19%至2.4元/平米·天；其次为北京上地商圈，环比上涨2.86%至5.6元/平米·天；南昌红谷滩中心区、武汉中北路等6个商圈租金环比涨幅在2.0%（含）-2.5%之间；北京丽泽商圈和武汉武昌中心商圈租金均环比上涨1.99%。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳后海商圈跌幅最大，环比下跌2.01%至6.8元/平米·天；其次为上海陆家嘴商圈和深圳福田中心区商圈，环比分别下跌1.62%和1.56%；天津华苑和天津友谊路等7个商圈写字楼租金环比跌幅均在1.0%-1.5%之间。受第三产业中金融、信息服务、科技服务等优势产业增长较快影响，以该类产业为主的商圈写字楼租金明显上涨；同时，在汇率下调、关税增加的双重压力下，部分进出口贸易企业经营状况下滑，办公需求（续租和扩租）有减弱迹象，从而导致以该类行业聚集的商圈写字楼租金有所下调。3.租金运行趋势研判据写字楼租金指数显示，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。从市场表现看，随着中国经济的平稳发展，第三产业逐步成为经济增长的主动力，而第三产业中优势行业企业的快速发展，为未来写字楼市场需求提供了强劲支撑。具体来看，金融、房地产和TMT行业仍是写字楼市场的主要需求，带动整体租金平稳微升。其中，一线城市受中美贸易争端等宏观环境影响，写字楼市场租金有所下降；二线城市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下，城市吸引力增强，吸引大量企业落户与投资，带动其写字楼市场租金稳中趋升。供应方面，从新开工来看，2019年1-5月，15个重点城市写字楼新开工面积1210.80万平方米，同比下降，降幅为16.57%，其中一线城市写字楼新开工面积391.53万平方米，同比下降12.26%；二线城市新开工面积819.27万平方米，同比下降18.63%。从土地供应来看，2019年1-6月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积超2000万平方米，同比下降28.09%。总体来看，一、二线城市写字楼长期供应均呈缩减趋势。需求方面，2019年一季度，我国GDP总量为213433亿元，较上年同期增长6.4%，增速与上季度持平。其中，第三产业实现增加值122317亿元，较上年同期增长7.0%。具体来看，金融业和房地产业增加值分别为19205亿元和14897亿元，仅次于批发零售业；信息传输、软件和信息技术服务业较上年同期增长21.2%至9191亿元，增幅居于各行业首位。整体来看，写字楼市场需求仍呈增长态势，随着产业升级、科技创新等政策的推动，金融、房地产、TMT仍为三大需求主力，支撑写字楼市场稳步健康发展。展望未来，随着减税降费措施的实施，制造业等行业税率由16%降至13%；交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至9%，这将大大减轻行业负担，降低企业运营成本，增加实体经济发展和扩展空间，支撑未来写字楼市场需求。但受全国经济增速放缓影响，企业扩张速度减缓，预计后期写字楼租赁需求或将趋弱，租金面临下行压力。在此背景下，写字楼运营企业需积极调整服务策略，通过提高软硬件水平、优化写字楼环境、提供增值服务或适当采取租金优惠措施等吸引租户，以期提高出租率来确保收益；而租户则将有更多元的选择并拥有更强的议价能力，有换租或升级需求的企业则可以适时作出选择。文章来源：中指研究院（ID：indexsoufun），已获得原作者授权。

中新网12月6日电 由中指研究院、中国房地产指数系统主办的2019中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会于5日在北京举办，现场发布了《2019中国商业地产租金指数研究报告》。《中国商业地产租金指数研究报告》主要由《中国商铺租金指数研究报告》和《中国写字楼租金指数研究报告》两部分组成。报告指出，当前，商业地产正面临着新的行业发展格局。在消费升级和商业变迁的背景下，需求端正在发生改变，新模式新技术迭代日益加快，商业变革不断出现。同时，商业地产行业已经进入存量高度竞争的时代，市场面临众多的不确定性，这对于各类参与主体提出了新的挑战。为适应当前中国商业地产市场快速发展需要，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。中国商铺租金指数显示，2019年下半年，重点城市百街、百MALL商铺租金环比均上涨。其中，百街商铺平均租金为25.9元/平米天，环比上涨0.58%，涨幅较上期收窄0.14个百分点；百MALL商铺平均租金为27.2元/平米天，环比上涨0.44%，涨幅较上期收窄0.18个百分点。整体来看，零售商业市场整体表现较活跃，一二线城市成熟商圈仍是品牌商扩张的首选，而居民消费呈现个性化、多元化、定制化的趋势，零售业正朝着更加注重便利性、差异性、体验性的方向发展。展望商业零售市场：在我国服务业经济平稳运行、经济继续向第三产业倾斜、消费总量持续增长与消费不断升级、线上线下融合发展等多因素的共同推动下，我国商业零售市场有望继续保持平稳增长态势。从未来趋势上看，中国经济的增速越来越依靠内需的增长，越来越需要消费的扩大，中央及地方政策也会将更多的精力放在培育和扩大国内消费市场上面。就零售商业市场整体租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；预计未来，我国重点商圈商铺租金有望继续平稳运行。中国写字楼租金指数显示，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平米天，跌幅为0.67%。受宏观经济持续下行影响，本季度写字楼市场需求有所下降，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌；写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款，适时搬迁扩张；而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区，以降低办公成本。展望写字楼租赁市场：短期来看，在我国经济增速放缓和部分城市写字楼空置率较高的背景下，写字楼租金短期面临比较大的下行压力。展望未来，我国雄厚的物质技术基础、逐步升级的产业结构、日益扩大的高素质人才梯队和逐渐壮大的市场规模将使得我国经济拥有足够的韧性和潜力，经济继续保持平稳运行仍有诸多支撑因素。同时系列政策的发布增强了各类企业信心，也为写字楼市场带来发展动力。长远来看，我国写字楼市场预期将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。

当前，商业地产正面临着新的行业发展格局。在消费升级和商业变迁的背景下，需求端正在发生改变，新模式新技术迭代日益加快，商业变革不断出现。同时，商业地产行业已经进入存量高度竞争的时代，市场面临众多的不确定性，这对于各类参与主体提出了新的挑战。为适应当前中国商业地产市场快速发展需要，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，启动中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。一、中国商铺租金指数运行分析根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2019年下半年，中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金整体水平稳中有涨。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为25.9元/平方米.天，环比上涨0.58%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.2元/平方米.天，环比上涨0.44%。从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占71.6%，租金环比下跌的商业街占22.4%，6.0%的商业街租金与上期持平；在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占66.7%，租金环比下跌的商圈占29.2%，4.2%的商圈(购物中心)租金与上期持平。从市场表现来看，2019年前三季度，我国GDP总量为69.8万亿元，同比增长6.2%，增速较上年同期收窄0.5个百分点。2019年1-10月，我国社会消费品零售总额实现33.5万亿元，同比增长8.1%，增速较上年同期收窄1.1个百分点，居民消费整体保持平稳增长态势。同时，在线下零售回暖的背景下，商业零售企业积极推动产品与用户体验升级，推动消费潜力不断释放。整体来看，商业零售市场平稳运行，租赁需求较活跃。1、百街商铺租金指数变化(1)百街商铺租金变动情况根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街(百街)商铺租金指数。2019年下半年，百街商铺平均租金为25.9元/平方米.天，环比上涨0.58%。分城市等级来看，2019年下半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占74.1%，环比下跌的商业街占11.1%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京10条商业街租金环比全部上涨，其中南锣鼓巷涨幅最高，达2.64%；上海11条商业街中，6条商业街租金环比上涨，2条环比下跌，3条持平，其中四川北路商业街环比涨幅最高，为3.56%；广州1条商业街租金环比上涨，1条环比下跌，一条持平，其中上下九步行街环比上涨0.27%；深圳3条商业街租金环比均上涨，其中东门步行街涨幅最高，达2.48%。2019年下半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占70.0%，环比下跌的商业街占30.0%。二线城市中，南昌主要商业街租金全部下跌，天津、苏州、重庆和海口主要商业街租金涨跌互现，成都、武汉、杭州等6个城市商业街租金较上期均全部上涨。其中，苏州龙湖狮山金街租金环比涨幅为3.24%，位列二线城市各商业街租金涨幅第一位。(2)租金涨跌幅较大的商业街图：2019年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2019年下半年，在租金环比上涨的商业街中，上海四川北路商业街、苏州龙湖狮山金街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中上海四川北路商业街环比上涨3.56%，涨幅位列首位；苏州龙湖狮山金街、杭州河坊街和长沙黄兴路步行街租金环比涨幅亦在3.0%以上；北京南锣鼓巷、上海七宝老街等5条商业街商铺租金环比涨幅在2.0%-3.0%之间；北京新街口商业街环比上涨1.71%。在商铺租金环比下跌的商业街中，南昌胜利路步行街、天津鼓楼商业街以及苏州石路步行街环比跌幅较大，均在1.5%-2.0%之间；天津古文化街、天津南市食品街等7条商业街环比跌幅在1.0%以内。2、百MALL商铺租金指数变化(1)百MALL商铺租金变动情况根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心(百MALL)商铺租金指数。2019年下半年，百MALL商铺平均租金为27.2元/平方米.天，环比上涨0.44%。分城市等级来看，2019年下半年，一线城市中63.6%的商圈(购物中心)租金环比上涨，36.4%的商圈租金环比下跌。北京有9个商圈租金环比上涨，3个环比下跌，其中三里屯商圈环比涨幅最高，达1.76%；上海有11个商圈租金环比上涨，11个环比下跌，其中长寿路商圈环比涨幅最高，为1.68%；广州有4个商圈租金环比上涨，2个环比下跌，其中东圃商圈环比涨幅最高，为1.79%；深圳4个商圈租金环比均上涨，其中东门商圈涨幅最高，达2.38%。2019年下半年，二线城市中69.2%的商圈(购物中心)租金环比上涨，23.1%的商圈租金环比下跌，7.7%的商圈租金与上期持平。除天津、杭州、重庆、南昌、海口重点商圈租金涨跌互现外，成都、武汉、苏州等6个城市重点商圈租金较上期均上涨或持平。成都4个商圈租金环比均上涨，其中建设路商圈租金环比涨幅最高，为2.02%。(2)租金涨跌幅较大的商圈图：2019年下半年租金环比涨跌幅较大的商圈从商圈层面看，2019年下半年，在租金环比上涨的商圈中，深圳东门商圈、深圳福田中心区商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中深圳东门商圈租金环比涨幅最大，达2.38%；深圳福田中心区商圈、成都建设路商圈、深圳南山中心区商圈涨幅在2.0%-2.2%之间；苏州湖西商圈、广州东圃商圈等6个商圈租金环比涨幅在1.5%-2.0%之间。在租金环比下跌的商圈中，上海曹家渡商圈租金跌幅最大，环比下跌2.47%，广州市桥、天津友谊路等4个商圈租金环比跌幅在1.0%-1.5%之间；上海天山、上海陆家嘴等5个商圈环比跌幅在1.0%以内。3、租金运行趋势研判从市场表现看，2019年以来线下零售企业在“互联网+”转型下经营状况有所改善。2019年1-10月，线下零售额累计同比增速约为5.5%，重新恢复正增长；而同期线上零售额累计同比增速已经下降到16.4%。一方面，电商平台正强化开放赋能，重点布局下沉市场和融合社区生态，推动消费潜力不断释放。另一方面，商业零售企业在“互联网＋”浪潮的推动下纷纷转型，利用大数据、人工智能和移动互联网等新技术为整个商业地产运营和消费提供支持。整体来看，2019年下半年，零售商业市场整体表现较活跃，一二线城市成熟商圈仍是品牌商扩张的首选，而居民消费呈现个性化、多元化、定制化的趋势，零售业正朝着更加注重便利性、差异性、体验性的方向发展。供应方面，从短期供应来看，2019年1-10月15个重点监测城市约有980万平方米140余个购物中心项目入市，较2018年1-10月减少240万平方米左右。2019年下半年新入市项目主要有深圳One Avenue卓悦中心、北京龙湖长安天街等。根据拟开业商业项目情况，预计2020年上半年，15个重点监测城市将有超3000万平方米约400个购物中心项目入市。从长期供应来看，2019年1-10月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为16468.58万平方米，同比下降1.71%。从城市等级看，一、二线城市商办用地成交规划建筑面积同比均下降；其中一线城市同比下降36.80%，二线城市同比下降5.28%。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占全国比例由去年同期的4.43%下降至2.85%，二线城市占比由去年同期的43.94%下降至42.34%。整体来看，由于供应减少，一线城市商办用地市场规模较二线城市下降更多。需求方面，2019年1-10月，我国社会消费品零售总额为334778亿元，同比增长8.1%，增幅较去年同期收窄1.1个百分点，其中实物商品网上零售额同比增长19.8%，仍保持快速增长态势。按消费类型分，餐饮收入同比增长9.4%，增幅较去年同期收窄0.2个百分点；商品零售同比增长7.9%，增幅较去年同期收窄1.2个百分点。限额以上单位商品中，日用品类、化妆品类、中西药品类分别同比增长13.4%、12.1%和9.6%；通讯器材类、家用电器和音像器材类以及家具类则分别同比增长8.0%和5.4%。整体来看，我国消费需求呈较快增长态势，但增速有所放缓，其中升级类商品和服务类消费较为活跃，对我国未来商业市场需求、消费结构优化升级都将形成一定支撑。展望未来，在我国服务业经济平稳运行、经济继续向第三产业倾斜、消费总量持续增长与消费不断升级、线上线下融合发展等多因素的共同推动下，我国商业零售市场有望继续保持平稳增长态势。从未来趋势上看，中国经济的增速越来越依靠内需的增长，越来越需要消费的扩大，中央及地方政策也会将更多的精力放在培育和扩大国内消费市场上面。2019年前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率为60.5%，较上半年提高0.4个百分点，且明显高于资本形成总额及货物和服务净出口对经济增长的贡献率。就零售商业市场整体租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；预计未来，我国重点商圈商铺租金有望继续平稳运行。二、中国写字楼租金指数运行分析根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平米.天，跌幅为0.67%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占38.8%，租金环比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金与上期持平。整体来看，四季度全球经济继续面临下行压力，制造业活动势头减弱，贸易局势持续紧张，一系列不确定性因素对商业信心、投资决策和全球贸易造成了不利影响。国内周期性问题与结构性矛盾叠加，经济下行压力持续加大；受宏观经济持续下行影响，本季度写字楼市场需求有所下降，租金亦环比下跌。1、写字楼租金变动情况分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。2019年四季度，一线城市中，25.0%的商圈写字楼租金环比上涨，75.0%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，深圳龙岗中心城、广州体育中心、北京金融街等9个商圈写字楼租金环比上涨；上海北外滩商圈、广州珠江新城商圈、深圳前海商圈等27个商圈写字楼租金环比下跌。2019年四季度，二线城市中，50.0%的商圈写字楼租金环比上涨，40.9%的商圈写字楼租金环比下跌，9.1%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，苏州、长沙、南昌、海口主要商圈写字楼租金均环比上涨或持平；成都主要商圈写字楼租金均环比下跌；其他城市主要商圈写字楼租金均涨跌互现。其中南京奥体商圈租金涨幅较高，为2.77%，居于二线城市首位。2、租金涨跌幅较大的商圈图：2019年四季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈2019年四季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，南京奥体、苏州狮山等10个商圈租金环比涨幅较大，其中南京奥体商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨2.77%至2.8元/平米.天；其次为苏州狮山商圈，环比上涨2.72%至2.2元/平米.天；深圳龙岗中心城、海口国兴等8个商圈写字楼租金环比涨幅均在1.4%-2.5%之间。具体来看，基于成本控制等考虑，部分中小企业选择迁址到租金较低的新兴商务区，非核心商圈写字楼市场整体去化效果较好，使得部分非核心商圈写字楼租金环比有所上涨。在写字楼租金环比下跌的商圈中，上海北外滩商圈、杭州黄龙商圈跌幅最大，环比均下跌2.83%，租金分别跌至5.6元/平米.天、4.0元/平米.天；广州珠江新城、深圳前海等8个商圈写字楼租金环比跌幅均在1.6%-2.7%之间。具体来看，在信息传输、软件和信息技术服务业租赁需求放缓的背景下，部分TMT企业密集的商圈写字楼租金环比有所下跌；而受工业增加值同比增幅收窄和对外贸易下滑影响，部分相关企业租赁需求减弱，致使该类企业聚集的商圈写字楼租金环比亦有所下跌。3、租金运行趋势研判从市场表现来看，随着经济发展和产业结构调整，第三产业逐渐成为中国经济增长的主要动能，第三产业的发展状况成为写字楼市场需求发生变化的主要动因之一。2019年三季度，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，批发和零售业增速均有所放缓，致使写字楼租金环比小幅下跌；写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款，适时搬迁扩张；而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区，以降低办公成本。供应方面，从新开工来看，2019年1-10月，15个重点城市办公楼新开工面积共计2447.48万平方米，同比增长20.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降0.3%；二线城市同比增长34.3%。从土地供应来看，2019年1-10月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为3791.33万平方米，同比下降13.9%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比下降36.8%；二线城市同比下降9.2%。短期来看，全国15个重点城市办公楼整体供应预期将继续加大，尤其二线城市办公楼市场将面临较大的去化压力。长期来看，商办用地供应下降或将使市场供大于求态势得到缓解。需求方面，2019年三季度，我国第二产业实现增加值97885亿元，同比增长5.2%，增幅较二季度收窄0.4个百分点。其中工业、制造业增加值同比增幅较二季度收窄，建筑业增加值同比增幅较二季度扩大。第三产业实现增加值129182亿元，同比增长7.2%，增幅较二季度扩大0.2个百分点。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业保持较快增速。整体来看，TMT产业、金融业、房地产业仍为写字楼市场需求主力。展望未来，从宏观环境来看，四季度我国仍面对错综复杂的国际形势和国内经济下行压力；2019年10月IMF发布的《世界经济展望报告》中，将2019年中国GDP增速预期下调0.2个百分点至6.1%。在此背景下，国家坚持以供给侧结构性改革为主线，大力深化改革和扩大开放，从货币政策等多个角度加大逆周期调节力度，做好“六稳”工作，着力保障经济增速处于合理区间。从营商环境来看，国家持续发力，10月22日《优化营商环境条例》的正式颁布将我国优化营商环境建设全面纳入法治化轨道。11月15日，国务院出台《在自由贸易试验区开展“证照分离”改革全覆盖试点的通知》，以有效降低企业制度性交易成本，激发市场活力和社会创造力。同时，各地政府也紧跟步伐，出台各类有关优化营商环境的政策，如《北京市新一轮深化“放管服”改革优化营商环境重点任务》、《进一步优化长三角法治化营商环境宣言》等。系列政策的发布可以有效激发企业家精神，鼓励更多社会主体投身创新创业。截至目前，这些政策已初见成效，从2019年1-10月新登记的市场主体数据来看，日均新登记企业数量接近2万户，在去年高速增长的基础上继续加快增长。短期来看，在我国经济增速放缓和部分城市写字楼空置率较高的背景下，写字楼租金短期面临比较大的下行压力。但展望未来，尽管经济下行压力依然存在，但我国雄厚的物质技术基础、逐步升级的产业结构、日益扩大的高素质人才梯队和逐渐壮大的市场规模将使得我国经济拥有足够的韧性和潜力，经济继续保持平稳运行仍有诸多支撑因素。同时系列政策的发布增强了各类企业信心，也为写字楼市场带来发展动力。长远来看，我国写字楼市场预期将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。(数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com)来源: 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