商业地产研究

狄更斯在《双城记》里写道：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”纵观整个2020年，国内在防止新冠肺炎扩散方面成绩斐然，缓解了疫情对本地经济与房地产市场的影响。但5月以来房地产调控收紧，预示着国家经济转型的决心依旧，加之，黑天鹅事件后，房地产高价值的假象与低租金之间的矛盾愈演愈烈，一方面交易周期被大大拉长，另一方面，从长远来看，房地产价值的走低，不可避免。如浪花过后留下的新贝壳，随着地产经济衰退后果的凸显，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋势、商业地产证券化势在必行等等。进窄门，走远路，见微光。正如猫头鹰研究所元旦发出的贺岁卡所言：疫后商业世界的重构注定是一场远行。存量资产收并购、写字楼去中心化、购物中心本地化、公募REITS、轻资产上市......2020之所见，皆为当下商业世界的【窄门】，却恰是未来世界的【微光】以普华永道的《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》为依托，结合国内实践与案例，猫头鹰研究所总结了商业地产市场的七大新兴趋势。腾笼换鸟并购改造成为新热潮一线城市强劲的经济增长导致城市土地日益短缺，同时很多场所逐渐老化或不能满足当前的使用需求。因此，各地方政府希望借助城市的更新改造，挖掘更多的可开发土地，并不断提出各种倡议，以便简化相关规定、批准程序以及土地转化过程。此外，相关政府部门还出台了详细的规定，正式确定了相关行政流程，从容积率到土地使用权转化再到土地溢价计算都有章可循。在诸多促进因素的推动下，城市的更新改造已经成为国内开发商获取土地的主要来源。在商业地产领域，并购改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能盘下魔都上环“烂尾”公寓地块，推出“宝能中环中心”，凯德在呼和浩特收购在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱等等。并购改造项目凯德广场·诺和木勒无论是知名开发商还是行业新入局者，我们都清晰可见其对并购改造领域的试水。数据显示，2020年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。这主要是因为城市化进程早的城市，及城市中心位置项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。因此，经济和商业发展较早、发达的城市的物业，走向了升级改造的路程。从具体区位上来看，存改项目多数位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周边的商业、住宅配套十分完善。但寸土寸金的区位也意味着空置地块的罕见，所以，存量改造已经渐渐成为开发商抢占核心商圈的唯一途径。更为重要的是，存量改造项目的低成本拿地，才是对开发商致命的诱惑。一位活跃在深圳城市更新领域的开发商表示，目前在深圳周边厂房类商改项目的平均地价为1.4-1.5万元/平米，而常规土地拍卖地价则在4-5万元/平米之间，只此一项，开发商就可获得40%到50%的毛利润，大大高于常规项目20%-25%的盈利水平。高利、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点，无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路，可以预期，在核心城市，存改项目将越来越多，并成为市场主流。写字楼市场：共享空间被疫情挽救去中心化办公空间成为市场“新贵”新冠疫情对办公市场造成了深远的影响，有的领域因疫情扭转了颓势，有的则因疫情改变了原有格局。比如，2020年开始下滑的共享办公空间，就因疫情再次受到市场青睐，而原本最受欢迎的核心区办公市场却遭到了冷遇，去中心化的办公市场趋势渐渐显现。从近年全球市场来看，共享办公空间的运营商已经成为闲置办公空间最大的接盘侠。但到了2020年，由于大肆扩张带来的利润下降，很多共享空间不仅终止了扩展计划，还把空间还给了业主。但谁也没想到，新冠疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。疫情之后，很多公司迎来了发展的困难期，相对于传统的办公空间，这时的公司确实更愿意租赁服务式共享办公室。一位马尼拉业主表示，如果空置率开始上升，那么“我们会对空间进行切割，改造为灵活的服务式办公室，也就是1000㎡的楼面会分切成10个100㎡的空间。我认为这只是个时间问题，尤其是大型办公室用户。”普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间。目前对于贵公司而言共享办公空间之于安置员工的重要性如何？此外，如今更多的业主选择开办自己的共享设施，而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。虽然很多业主仍然不愿意参与到复杂的设计、装修以及此类业务的运营，但大型业主希望亲历亲为或采用混合分红模式的意愿越来越强烈。上海一位基金经理表示：“我认为服务型办公空间运营商与业主的关系将朝着酒店型工作关系发展，那样的话他们之间的经济利益和风险/回报将会得到更好的平衡。最后问题将会归结为运营质量、使用体验以及业主想要提供给租客的便利设施。”总体而言，共享空间的起死回生主要还是因为更低的租赁成本，同时，对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。经济衰退之下，租户的盈利能力下降，为了降低成本，越来越多的租户选择搬到租金便宜的地方。一位香港的行业顾问表示：“他们所关注的不是他们是否应该让租户回到原来的办公室，而是这些租户能够回到哪里？眼下，我正在为客户制定大量突发事件预案，其中关注的重点是成本——新冠疫情让人们有机会重新评估，并反思自己是否需要在中央商务区办公。”推动租客离开中心区的另一个因素是远程办公的快速发展。疫情期间，在家办公倒逼远程办公急速完善，也让更多的业主意识到在家办公的可能性，疫情爆发后，受访公司平均每周居家办公的天数持续上涨。一位受访者表示：“我认为形势发生了一些变化，以前绝对是以雇主为中心，但现在，在办公空间的选择方面似乎更多的考虑员工了——因此，至少在副中心的基础上，他们会将办公地点设置在员工居住的地方。招募新租客时，如果雇主能够为员工提供便利的办公地点，那么招募的成功率会更高。”疫情爆发前后平均每周居家办公天数无论是受员工居家办公驱动，还是更多的公司选择在中央商务区以外的地方寻找更便宜的空间，分散型工作场所的任何大规模变化都必然会导致副中心办公空间需求的上涨还会促进更多二级中央商务区的发展。购物中心市场线上+疫情冲击之下购物中心需转向本地化与西方国家的情况一样，多年来整个亚太地区的传统零售设施收到线上零售的打击，节节败退。eMarketer的统计数据表明，从线下到线上的转变来得的确太过迅速，以至于2020年全球62.6%的线上销售额都由亚太市场贡献。2020年亚太地区电子商务占零售总额的份额因此，使用线上平台的趋势本已强劲，而疫情毫无疑问进一步加快了这种趋势。但不同的零售类型所受到的影响也大相径庭。例如，奢侈品零售具有极强的地域力。部分原因是奢侈品消费者更喜欢实体店的购物体验，还有一部分原因是旅行禁令让奢侈品消费不得不从国外转移到国内。一位商场运营商表示：“我们发现销售奢侈品的最高端购物中心也跻身业绩最好的零售类型之列。因为消费者不能像之前一样前往海外购物，所以只能经常光顾国内的高端购物中心了。但一个城市高端的购物中心毕竟有限，其他商业体为了应对线上与疫情的冲击，开始对他们的商业空间重新定位或是改变运营模式，比如，不少购物中心开始塌下心来研究自己的客户群。在游客消费占比大的市场，这种转变更为明显，运营商开始关注并研究本地消费者。商场开始减少品牌店，并推出更适宜本地消费者需求的项目，更多的吸收那些对本地消费者有吸引力的店铺。一位香港的运营商表示：“我认为目前商场关注更多的是增加到访率，这样，消费者会定期或不间断逛商场，运营商还应做足安全措施，目前这种本地化的色彩非常浓厚。”上海一位大型零售地产业主表示，新冠疫情爆发高峰期间，国内旅行禁令致使零售运营商“将目光转向本地消费者，并着眼于忠诚度和促销手段。我们还开展了一些再促销活动，引进了领先上市最新商品的旗舰店来吸引当地和外地消费者。这是积极的举措——尽管顾客人数尚未增加，但销售额增加了。”同时，促销也比过去“更实在”，策划者更多的关注场所感的营造，而不再以榨取途径此地的游客钱财为目标。一位受访者表示：“从运营角度来看，零售设施运营商现在更多的是站在市镇中心的角度思考问题，而不是以一个商场的角度。”换言之，从服务本地视角出发，购物中心更像是一个城市功能的“集合店”，以前商业体关注的是客流，现在的关注的是如何成为消费者生活的一部分，而且是长期的一部分。总体来看，购物中心本土化的战略会起到双重作用。一方面可以支撑收入，另一方面可以鼓励以前不接地气得零售商服务当地社区，成为真正的生活中心。购物中心市场：5-10万㎡中小型购物中心成为市场主流物业规模追求高大上的购物中心已成为一种历史，现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小商业设施，过去，5-10万㎡的中小型购物中心被认为缺乏竞争力。如今，“人们认为这是基于周边消费者需求而产生的刚刚好的面积规模，距离方便，逛起来也舒服。”数据显示，在2019年新开商业项目中，规模在5至10万㎡的购物中心数量最多，占比48%；2至5万㎡的购物中心数量占比约30%；10至15万㎡占比约17%；15万㎡以上占比约5%。与2018年同期相比，5-10万㎡规模的商业体开业数量激增，从35%提升至48%，其余三种体量占比均有不同程度的缩减。其中，在一线城市，这种体量上的细分更甚，更小的体量更受欢迎。2019年上海开业的36个购物中心中，商业面积在3-5万方以内的购物中心共13个，占一年总开业量的36.11%，5-8万方的购物中心有12个，占比约33.33%，8-10万方的购物中心有5个，超过10万方的购物中心为6个。总体来看，5-10万㎡的一站式商业中心已经成为近年来最常见的商业模式，这些更为小巧的商业体融合了购物、吃喝玩乐等基本消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，成为最受市场欢迎的购物中心规模。5-10万㎡购物中心的兴起，一方面是市场经济自主选择下的产物，一份针对于购物中心的调研数据表明，购物中心体量在10万㎡以内时，面积对客流的拉动力较大，超过10万㎡以后，面积越大，其对客流的拉力反而越弱。当购物中心面积超过13万㎡，顾客的游逛意愿会随体力消耗而明显下降。另一方面，拿地成本亦推动着地产商偏向于开发中小型购物中心。当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万㎡左右及以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，被行业广泛看好。在两方面的共同推动下，可以预见到，中小型商业体将成为未来商业市场的主流。酒店市场：酒店改公寓，悄然成风酒店市场与零售市场堪称难兄难弟，是所有资产类别中受疫情打击最大的重灾区。疫情爆发后，国际旅游业陷入停顿。国内，疫情的平稳拉动旅游业复苏，酒店业有所好转。但由于国际游客和商务人士锐减，国内销售不足以将酒店的业绩拉升至新冠疫情爆发前的水平，酒店行业依旧面临着供给过剩的问题，这无疑会迫使很多资产出局。2019年12月及2020年6月亚太地区酒店每间可供租出客房产生的平均实际营业收入可以预见的是，即便未来疫苗能把病毒消除，地区旅游业也很难完全恢复到之前的水平，因为商务差旅可能发生了永久性的改变，之前出手阔绰会以挂牌价入住的顾客一下子不见了。区域旅行禁令解除后，您有哪些差旅计划？基于此，很多投资人正在考虑重新规划业绩不佳的酒店资产用途。将酒店改为住宅公寓就是其中的一种选择。酒店拥有暖通等基础设施，因此在向住宅改造这方面有较大优势。一位顾问表示：“我的一些客户在购入酒店资产时就已经想好了怎么做，他们入手的都是经济型或者2-3星酒店，通过简单的内部改造，就可以快速变身为共享居住空间。”事实上，酒店改住宅公寓的模式，在一线城市早已屡见不鲜。在北京，从经济型酒店转型而来的安心公寓、魔方公寓等几家合规的蓝领公寓已然在“北漂“一族中悄然兴起。和城中村里野蛮生长的“公寓”不同，这种连锁式公寓有正规经营手续，同时又能满足消防需求，只是房源稀少。刚刚拿到新一轮3亿元融资的安心公寓，正在为名下的“安歆·寓”招募更多加盟商，酒店物业是首选，首都机场、十里河、管庄、旧宫等地的门店正在筹建中。比做经济型酒店更低的成本投入，以及5%以下的空置率，让越来越多一线城市的经济型酒店开始琢磨“转型“的路子了。高位拿地、为品牌买单、以小博大三推手将“轻资产”送上热搜在近几年的房地产市场，“轻资产”是当仁不让的热搜。轻资产化：从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。万达可以说最早提出和践行轻资产的开发商之一。2015年年初，万达商业地产就与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场，万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2018年，万达商业更名为万达商管集团，同年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。可见，轻资产模式为万达带来了实实在在的变化。到了2020年，我们耳熟能详的多数商业地产企业均开启了轻资产开发运营模式，大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。从万达开启“轻资产”的不被看好，到众人拾柴火焰高，轻资产化的原因无外几种。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格。从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感。另一方面，在经济市场不太景气的近几年，企业的心态开始趋稳，高风险的大手笔投资更为谨慎。从开发商视角来看，传统的房地产开发模式是，开发商拿地，并在拿地前后融资，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环过程。轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。更为重要的是，企业思维的转变，从甲方思维转换到管理人和服务者思维正在洗礼地产市场。总体而言，企业的最终诉求都是以有限的资产实现最大化的利益，一掷千金与收取服务费的回报率差额并没有想象中那么难看，所以，“变轻”不仅仅是一种企业选择，也是一种市场必然。政策落地REITs成为商业地产的未来发展方向2020年4月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。自此，中国公墓REITs正式出道。在疫情期间放开金融市场，可见政府对公墓REITs提振市场，维稳经济，抱以的期待。截止目前，各地发改委积极推动，已储备300余个项目，其中50余家报送国家发改委，国家发改委审核完成后将公布首批名单并报送证监会，进入发行程序，预计2021年上半年将迎来首批公募REITs的亮相。那么，公募REITs对于正面临资金链困扰的房地产行业而言是否为久旱之甘霖？答案可能并不那么美好。从本意理解，REITs最直接受惠的无疑应该是房地产，但此次我国推出的公募REITs，明确定义为公开募集基础设施证券投资基金，聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多因素，意在避免对近年来房地产调控既有成效的侵蚀。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。但是，基础设施REITs并未将商业地产摒除在外，所以从长期来看，此次的政策落地，不仅为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫，也将惠及商业地产商。以美国地产巨头西蒙集团为例，凭借着出色的并购重组以及REITs专业化管理能力，西蒙集团25年中实现了21.05倍的回报，公司市值则从最初的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。还有我们众所周知的凯德商用，借助REITs募集的资金，公司开启大规模物业收购。2002-2007年共收购9项物业，包括IMM大楼、新加坡广场、来福士城等至今仍被持有的优质物业。期间，公司资产大规模扩张，2002-2007年增长56.9%，资产负债率大幅下降，2001-2017年，资产负债率从55%下降至48%，净负债率从112%下降至56%，公司的轻资产转型基本实现。由此可见，公墓REITs于商业地产商而言，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。而无论是从全球经验来看，还是国内经济形势驱动，公墓REITs无疑将成为商业地产发展未来的方向。结语凡是过往，皆为序章。每一次洗礼都是一场变革，我们应该坚信，在2020年的低谷过后，市场终会迎来触底反弹。阴霾之下，微光亦能照亮前路，2021，我们继续觅光前行。文章来源：商业与地产图片来源于官方及网络，如有侵权请联系删除投稿、商务合作请投递：qidian@ifeng.com

3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。通过对商业地产企业规模性、运营能力等指标进行科学量化，中指研究院首次发布中国商业地产百强企业研究报告。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%;商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大;二线城市成交面积同比上升5.8%;三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%;十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点;十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。

3月3日，全国工商联旗下的全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，对2018年商业地产领域代表性事件进行了盘点，梳理出了行业八大现象，并对2019年发展趋势进行了展望。《报告》首席专家、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是一些舆论炒作的所谓升级或降级，而是消费市场的明显分级，由此也对商业的运营创新提出了更高要求，商业步入了“无创新不商业”的新阶段。商业资产价值逐渐分化，运营良好的优质资产成为应对经济下行的有效工具。2018年中国商业地产行业八大现象一、存量优质物业盘活迎来资产证券化热代表性事件：广州正佳广场、国瑞购物中心、北京合生汇、新建元邻里中心发行CMBS/类REITS产品 关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义。同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。 二、大宗资产交易冷热不均运营水平彰显资产价值代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主 关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。世茂工三项目尽管地处北京核心商务地段，但是由于长期处于空置状态，资产价格不升反降。与此形成鲜明对比的是，盈科中心因为一直处于满租状态，拥有良好的现金流，即使总价高企，依然成交。与此同时，2018年，行业内还有众多商业资产意图出售，但是由于经营不善，有价无市。商业资产价值开始以运营水平高低而分化，优质商业资产在面对经济下行压力时变现能力强、抗跌性好的优点更加突显。三、新零售叫好不叫座线上线下融合期待依旧代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。四、实体商业加码数据智能技术驱动运营成为共识代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。五、存量商业纷纷升级改造城市更新创造新商机代表性事件：北京坊、上海世茂广场、深圳印力中心重张关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象，越来越多的本地顾客开始重新回到这里。9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。深圳印力中心改造之后业绩增长近三成。这些项目之所以改造成功，除了提升硬件之外，场景打造、项目定位、业态组合等全方面进行了升级创新，也为城市商业更新带来了活力与信心。2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。六、商业地产投资总体过热核心地段商业仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。七、消费降级争论四起商业潜力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。八、购物中心招商难现象突出如期开业成为实力标志代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业关注理由：多年来商业地产大跃进式的发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。2019年中国商业地产行业趋势展望一、市场总体预期趋于谨慎 由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。二、消费市场分级更加突显 近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。三、线上线下融合继续深化以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。四、商场与品牌构建命运共同体购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。五、政府着手规范商业地产发展多年以来，一些地方政府对于商业地产重招商轻规划，商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题突出。为此，已经引起了国家相关政府部门的重视。在成都等地的推动下，国家标准委已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。随着标准的发布，将会对地方政府招商引资政策产生影响，商业地产的发展乱象也将会进一步规范。今后，商务楼宇的发展方向将从数量型转向质量型。（文章来源：乐居财经）

新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战；但从另一方面看，疫情加速互联网时代消费习惯变革，商业地产行业的新格局将逐渐形成。在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。01中国商铺租金指数运行分析根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。疫情期间，部分业主/运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施，商铺租赁样本调查数据显示，样本商业街中，近半数业主给予商户免租期；样本商圈中，超七成购物中心给予商户免租期（注：本次商铺平均租金涨跌幅未考虑疫情下业主/供应商为商户提供免租期对租金水平的影响）。从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上期持平。从市场表现来看，2020年1-5月，我国社会消费品零售总额实现13.9万亿元，同比下降13.5%，降幅较1-4月收窄2.7个百分点；其中实物商品网上零售额同比增长11.5%，增幅较1-4月扩大2.9个百分点；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重为24.3%，较去年同期扩大5.4个百分点。在新冠肺炎疫情影响下，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对实体经营仍产生挤压效应。整体来看，受疫情影响，我国经济和消费受到较大冲击，商业租赁需求恢复仍需时间。1、百街商铺租金指数变化（1）百街商铺租金变动情况根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2020年上半年，百街商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%。分城市等级来看，2020年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占11.5%，租金环比下跌的商业街占80.8%，7.7%的商业街租金与上期持平。一线城市中，北京9条商业街租金环比两涨五跌两平，其中南锣鼓巷跌幅最大，为3.37%；上海11条商业街租金环比均下跌，其中田子坊跌幅最大，为5.26%；广州3条商业街租金环比一涨两跌，其中北京路步行街跌幅较大，为3.67%；深圳3条商业街租金环比全部下跌，其中东门步行街跌幅最大，达5.59%。2020年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占12.5%，租金环比下跌的商业街占85.0%，2.5%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京主要商业街租金环比上涨；杭州、长沙、海口主要商业街租金环比涨跌互现；其余7个城市主要商业街租金环比均下跌或持平，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为6.64%。（2）租金涨跌幅较大的商业街图：2020年上半年租金环比涨跌幅较大的商业街数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2020年上半年，样本商业街中，南京老门东、海口中山路等8条商业街租金环比上涨，但涨幅有限，其中南京老门东环比涨幅最大，为0.78%；海口中山路、海口解放西路商业街租金环比涨幅在0.5%（含）-0.7%（含）之间；北京簋街、杭州武林路等5条商业街租金环比涨幅均在0.5%以内。在租金环比下跌的商业街中，武汉光谷步行街、深圳东门步行街等10条商业街租金环比跌幅相对较大，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为6.64%；深圳东门步行街、上海田子坊商业街租金环比跌幅均在5.0%-6.0%之间；重庆三峡广场、苏州石路步行街、天津滨江道商业街等7条商业街租金环比跌幅均在3.0%-5.0%之间。2、百MALL商铺租金指数变化（1）百MALL商铺租金变动情况根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2020年上半年，百MALL商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。分城市等级来看，2020年上半年，一线城市中13.6%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.1%的商圈（购物中心）租金环比下跌，2.3%的商圈（购物中心）租金与上期持平。一线城市中，北京12个商圈租金环比一涨十跌一平，其中崇文门商圈租金跌幅最大，为2.58%；上海22个商圈租金环比三涨十九跌，其中人民广场商圈跌幅最大，为2.82%；广州6个商圈租金环比两涨四跌，其中北京路商圈跌幅最大，为3.99%；深圳4个商圈租金环比全线下跌，其中华强商圈和福田中心区商圈跌幅较大，均为2.29%。2020年上半年，二线城市中15.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.3%的商圈（购物中心）租金环比下跌。长沙、南京、苏州、重庆、南昌等7个城市重点商圈租金环比全部下跌；成都、杭州等4个城市重点商圈租金环比均涨跌互现。二线城市中，杭州申花商圈租金环比跌幅最大，为3.70%。（2）租金涨跌幅较大的商圈图：2020年上半年租金环比涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com从商圈层面看，2020年上半年，在租金环比上涨的商圈中，广州天河路、广州西关等10个商圈租金环比涨幅较大，其中广州天河路商圈租金环比涨幅最大，为0.61%；广州西关商圈租金环比涨幅亦达到0.60%；上海川沙、上海七宝2个商圈租金环比涨幅均在0.5%-0.6%之间；青岛浮山后、海口滨海国贸、上海中山公园等6个商圈租金环比涨幅均在0.5%以内。在租金环比下跌的商圈中，广州北京路、广州市桥2个商圈租金环比跌幅近4.0%；杭州申花、南昌八一等3个商圈租金环比跌幅均在3.0%-4.0%之间；青岛李村、上海人民广场、重庆三峡广场等5个商圈租金环比跌幅均在2.0%-3.0%之间。3、租金运行趋势研判从市场表现看，2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对线下实体商业经营产生一定冲击。一方面，疫情催化新兴业态持续扩张，推动零售商业企业实现线上与线下的加速融合发展。另一方面，零售商业企业提供的无接触、自助式零售等服务更受消费者青睐，同时社区商业价值获得快速提升。整体来看，2020年上半年，经济运行还未回归正常水平，投资、消费等主要经济指标仍未恢复到去年同期水平。短期来看，国内经济仍在复苏，实体商业经营仍面临较多挑战，商铺租金整体承压。未来，随着疫情防控形势向好，前期压抑的部分消费需求有望逐步释放，并支撑消费市场平稳发展。供应方面，从短期供应来看，受疫情影响，15个重点监测城市1-5月新开业购物中心项目数量仅有14个，总商业建筑面积约82万平方米，主要分布在成都、重庆、青岛、南昌等8个城市，较2019年1-5月减少约250万平方米。随着国内疫情防控形势持续好转，部分受疫情影响而暂停开业计划的购物中心预计将于2020年下半年入市。从长期供应来看，2020年1-6月，15个重点监测城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比上升14.1%。从城市等级看，一线城市商办用地成交规划建筑面积同比上升100.3%，二线城市同比上升2.3%。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占15城比例由去年同期的12.1%上升至21.2%，二线城市占比由去年同期的87.9%下降至78.9%。整体来看，一线城市商办用地市场成交规模同比明显增加，二线城市成交规模同比较为稳定。需求方面，2020年1-5月，受疫情影响，我国社会消费品零售总额同比下降13.5%，仍未恢复疫情前水平；而线上消费累计同比持续增长，持续挤压线下实体消费，1-5月实物商品网上零售额同比增长11.5%，增幅连续三个月扩大。按消费类型分，餐饮收入同比下降36.5%；商品零售同比下降10.6%。15类限额以上单位商品中，粮油食品类、饮料类、中西药品类、日用品类及通讯器材类分别同比增长13.4%、8.5%、4.9%、2.5%和2.3%，其余10类商品零售均同比下降；其中金银珠宝类及服装鞋包、针纺织品类同比下降超过20%。整体来看，在新冠疫情影响下我国消费市场短期受到较大冲击，虽然市场活力回升，但恢复疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺租金短期仍面临下行压力。展望未来，新冠肺炎疫情防控工作已进入常态化防控阶段，但其对经济的影响短期内仍会持续。在国内经济、消费市场和实体商业的恢复尚需时间的背景下，商铺租金水平在短期内或将继续下行。同时，境外疫情正在蔓延扩散，对世界经济的冲击还在发展演变的过程中；在外需存在较大不确定性的情况下，扩大内需的战略将持续推进。且随着疫情逐步得到有效控制、复商复市稳步进行，在促消费政策的扶持下，中国经济将逐步释放内需潜力，消费升级的势头亦将持续。随着消费市场活力不断恢复，实体商业和商户经营也有望逐渐回归正常水平；预计未来，我国重点城市商铺租金有望恢复平稳运行态势。02中国写字楼租金指数运行分析根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金 整体水平累计下跌2.38%；其中二季度平均租金为4.8元/平方米·天，环比一季度下跌1.54%。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占10.0%，租金环比下跌的商圈占87.5%，2.5%的商圈租金与上期持平。整体来看，2020年二季度，国内经济逐步复苏，但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，外部风险挑战明显增多。在国内经济恢复面临压力以及世界经济不确定性增加的背景下，我国经济稳定运行仍面临较多挑战，消费、投资等主要指标均低于上年同期水平；受国内宏观经济仍处于下行区间影响，本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求下降，租金环比继续下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。1、写字楼租金变动情况分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。从城市等级看，2020年二季度，一线城市中，13.9%的商圈写字楼租金环比上涨，86.1%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等5个商圈写字楼租金环比上涨；深圳龙岗中心城、深圳南山中心区等31个商圈写字楼租金环比下跌。2020年二季度，二线城市中，6.8%的商圈写字楼租金环比上涨，88.6%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，杭州、南京、长沙主要商圈写字楼租金环比涨跌互现；其余城市主要商圈写字楼租金环比均下跌或持平。2、租金涨跌幅较大的商圈图：2020年二季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据库·写字楼版2020年二季度，新冠肺炎疫情对写字楼市场的影响继续显现，在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，近九成商圈写字楼租金环比下跌；其中批发零售、住宿餐饮、交通运输、文体娱乐等行业受到的影响较大，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳龙岗中心城环比跌幅最大，为3.96%，租金下跌至3.7元/平方米·天；深圳南山中心区、北京上地等13个商圈写字楼租金环比跌幅亦在3.0%以上；广州体育中心、上海五角场等47个商圈租金环比跌幅在1.0%-3.0%之间；上海淮海中路、成都春熙路等9个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0%以内。尽管疫情期间，企业经营活动受限，但互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业继续保持上扬态势，基于扩张需求，楼盘硬件设施较好、物业管理完善且租金较低的新兴商圈写字楼需求有所增长。同时，TMT、金融业等行业仍为写字楼市场需求主力，部分企业存在扩张需求；因此，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金仍较为稳定。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等8个商圈写字楼租金环比有所上涨，涨幅均在1.0%以内。3、租金运行趋势研判从市场表现来看，随着复工复产扎实推进，二季度国民经济运行呈现恢复改善态势，但2020年1-5月，投资、消费、进出口等主要指标同比仍呈下降态势，经济运行尚未恢复到疫情前水平，部分行业的稳定复苏也面临新挑战。重点城市写字楼租赁需求疲软，空置率高企，综合因素致使二季度写字楼租金环比继续下跌。分行业来看，与互联网、医疗相关的办公需求继续保持逆势增长，TMT行业、金融业办公需求保持稳定，为写字楼租赁市场带来一定积极影响。供应方面，新开工方面，2020年1-5月，15个重点城市办公楼新开工面积共计913.0万平方米，同比下降24.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比增长6.7%；二线城市同比下降39.5%。土地供应方面，2020年1-6月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比增长14.1%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比增长100.3%；二线城市同比增长2.3%。短期来看，受疫情影响全国15个重点城市办公楼新开工面积同比下降；长期来看，重点城市商办用地供应仍将保持稳定增长。需求方面，2020年二季度，我国国民经济整体处于恢复过程中。2020年1-5月，我国规模以上工业增加值同比下降2.8%，服务业生产指数同比下降7.7%。从主要行业看，5月，信息传输、软件和信息技术服务业，房地产业，金融业生产指数同比分别增长12.9%、7.1%、5.2%，增速较4月分别加快7.7、6.0、0.8个百分点；批发和零售业，住宿和餐饮业同比分别下降2.1%、21.7%，降幅较4月分别收窄4.5、12.0个百分点。整体来看，TMT产业、金融业等仍为本季度写字楼市场需求主力。展望未来，从宏观环境来看，2020年二季度，推动复工复产、支持疫情防控的相关政策有序落实、不断推进，经济继续呈现恢复态势。税收方面，国家先后出台多项税费优惠政策，减轻企业和社会税收负担、成本压力。5月15日，财政部、税务总局联合发布《关于支持疫情防控保供等税费政策实施期限的公告》，支持疫情防控、企业纾困和复工复产；5月19日，国家税务总局发布《关于小型微利企业和个体工商户延缓缴纳2020年所得税有关事项的公告》，缓解小型微利企业和个体工商户的生产经营资金压力。信贷支持和金融服务方面，政策继续给小微企业和个体工商户信贷支持。5月25日，银保监会、工信部、国家发改委等六部门联合下发《关于进一步规范信贷融资收费 降低企业融资综合成本的通知》，提出了20条措施以进一步规范信贷融资各环节收费与管理，降低企业融资综合成本，更好服务实体经济高质量发展。疫情发生以来，银保监会不断优化疫情防控领域金融服务，截至2020年5月17日，银行机构对疫情防控、助力复工复产提供的信贷支持已超过3.11万亿元。短期来看，在疫情影响下，我国经济实现全面复苏尚需时间。2020年1-5月，消费、投资和出口三大需求仍同比下降；随着疫情对市场的影响逐步显现，写字楼租金短期仍将承压。但长期来看，虽然我国当前经济运行尚未恢复到疫情前水平，但在疫情防控取得了重大战略成果的背景下，随着复工复产扎实推进、生产需求逐步好转，我国经济发展和转型升级的新动能也将不断发展壮大，这些都将推动经济全面回归常态，并支持写字楼市场的平稳发展。

中新网12月6日电 由中指研究院、中国房地产指数系统主办的2019中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会于5日在北京举办，现场发布了《2019中国商业地产租金指数研究报告》。《中国商业地产租金指数研究报告》主要由《中国商铺租金指数研究报告》和《中国写字楼租金指数研究报告》两部分组成。报告指出，当前，商业地产正面临着新的行业发展格局。在消费升级和商业变迁的背景下，需求端正在发生改变，新模式新技术迭代日益加快，商业变革不断出现。同时，商业地产行业已经进入存量高度竞争的时代，市场面临众多的不确定性，这对于各类参与主体提出了新的挑战。为适应当前中国商业地产市场快速发展需要，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。中国商铺租金指数显示，2019年下半年，重点城市百街、百MALL商铺租金环比均上涨。其中，百街商铺平均租金为25.9元/平米天，环比上涨0.58%，涨幅较上期收窄0.14个百分点；百MALL商铺平均租金为27.2元/平米天，环比上涨0.44%，涨幅较上期收窄0.18个百分点。整体来看，零售商业市场整体表现较活跃，一二线城市成熟商圈仍是品牌商扩张的首选，而居民消费呈现个性化、多元化、定制化的趋势，零售业正朝着更加注重便利性、差异性、体验性的方向发展。展望商业零售市场：在我国服务业经济平稳运行、经济继续向第三产业倾斜、消费总量持续增长与消费不断升级、线上线下融合发展等多因素的共同推动下，我国商业零售市场有望继续保持平稳增长态势。从未来趋势上看，中国经济的增速越来越依靠内需的增长，越来越需要消费的扩大，中央及地方政策也会将更多的精力放在培育和扩大国内消费市场上面。就零售商业市场整体租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；预计未来，我国重点商圈商铺租金有望继续平稳运行。中国写字楼租金指数显示，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平米天，跌幅为0.67%。受宏观经济持续下行影响，本季度写字楼市场需求有所下降，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌；写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款，适时搬迁扩张；而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区，以降低办公成本。展望写字楼租赁市场：短期来看，在我国经济增速放缓和部分城市写字楼空置率较高的背景下，写字楼租金短期面临比较大的下行压力。展望未来，我国雄厚的物质技术基础、逐步升级的产业结构、日益扩大的高素质人才梯队和逐渐壮大的市场规模将使得我国经济拥有足够的韧性和潜力，经济继续保持平稳运行仍有诸多支撑因素。同时系列政策的发布增强了各类企业信心，也为写字楼市场带来发展动力。长远来看，我国写字楼市场预期将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。

作为消费升级的重要载体，现代商业的创新发展以及调整升级，持续受到业内关注，新技术、新模式、新业态的发展不断为商业地产行业注入新的活力，提供新的市场机遇。为适应当前中国商业地产市场快速发展需要，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，启动中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。中国商铺租金指数运行分析根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2019年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平稳中有升。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占72.0%，租金环比下跌的商业街占11.8%，16.2%的商业街租金与上期持平；在样本商圈中，租金环比上涨的商圈占72.9%，租金环比下跌的商圈占17.7%，9.4%的商圈（购物中心）租金与上期持平。从市场表现来看，2019年一季度，我国GDP总量为21.3万亿元，同比增长6.4%，增速较上年同期收窄0.4个百分点。2019年1-5月，我国社会消费品零售总额超过16.1万亿元，同比增长8.1%，增速较上年同期收窄1.4个百分点，居民消费整体保持平稳增长态势。重点城市新项目入市较多且租赁交易较为活跃，日益多元化的租赁需求给多数城市商业市场注入新活力，同时亦使其存量与新增零售项目价值获得提升。1.百街商铺租金指数变化（1）百街商铺租金变动情况根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2019年上半年，百街商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%。从不同等级城市来看，2019年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占81.5%，环比下跌的商业街占3.7%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京9条商业街租金环比上涨，1条持平，无商业街租金下跌，其中南锣鼓巷涨幅最高，达1.78%；上海11条商业街中，8条商业街租金环比上涨，3条持平，其中南翔老街环比涨幅最高，为2.75%；广州2条商业街租金环比上涨，1条商业街租金环比下跌，其中天河又一城商业街环比上涨1.42%，涨幅最大；深圳3条商业街租金环比均上涨，涨幅在0.5%-2.0%之间。2019年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占65.8%，环比下跌的商业街占17.1%，17.1%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京和南昌主要商业街租金全部下跌，成都、苏州、海口主要商业街租金涨跌互现，武汉、重庆等6城市商业街租金较上期均全部上涨或持平。其中，武汉6条商业街租金环比全部上涨；武汉光谷步行街租金环比涨幅为2.06%，位列二线城市各商业街租金涨幅第一位。（2）租金涨跌幅较大的商业街图：2019年上半年租金涨跌幅较大的商业街数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2019年上半年，在租金环比上涨的商业街中，上海南翔老街、武汉光谷步行街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中上海南翔老街环比上涨2.75%，涨幅位列首位；武汉光谷步行街、武汉天地商业街紧随其后，涨幅分别为2.06%和2.01%；深圳东门步行街、青岛台东步行街等5条商业街商铺租金环比涨幅在1.5%-2.0%之间；广州天河又一城、重庆解放碑商业街环比分别上涨1.42%和1.36%。在商铺租金环比下跌的商业街中，南昌胜利路步行街、海口得胜沙步行街以及海口中山路环比跌幅较大，均在1.0%（含）-2.0%之间；广州北京路步行街、海口解放西路等5条商业街环比跌幅在0.7%以内。2.百MALL商铺租金指数变化（1）百MALL商铺租金变动情况根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2019年上半年，百MALL商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。从不同城市等级看，2019年上半年，一线城市中75.0%的商圈（购物中心）租金环比上涨，18.2%的商圈租金环比下跌，6.8%的商圈租金与上期持平。北京有7个商圈租金环比上涨，1个持平，4个环比下跌，其中东直门商圈环比涨幅最高，达2.10%；上海有17个商圈租金环比上涨，1个持平，4个环比下跌，其中淮海路商圈环比涨幅最高，为2.70%；广州有5个商圈租金环比上涨，1个持平，其中天河路商圈环比涨幅最高，为1.65%；深圳4个商圈租金环比均上涨，其中东门商圈涨幅最高，达1.88%。2019年上半年，二线城市中71.2%的商圈（购物中心）租金环比上涨，17.3%的商圈租金环比下跌，11.5%的商圈租金与上期持平。除天津、武汉、重庆、南昌、杭州以及青岛重点商圈租金涨跌互现外，成都、苏州等5城市重点商圈租金较上期均上涨或持平。重庆有3个商圈租金环比上涨，3个商圈租金环比下跌，其中观音桥商圈租金环比涨幅最高，为1.22%。（2）租金涨跌幅较大的商圈图：2019年上半年租金涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com从商圈层面看，2019年上半年，在租金环比上涨的商圈中，杭州湖滨商圈、上海淮海路商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中杭州湖滨商圈租金环比涨幅最大，达2.83%；其次为上海淮海路商圈，涨幅为2.70%；杭州滨江商圈、上海川沙商圈等5个商圈租金环比涨幅在2.0%-2.5%（含）之间；深圳东门商圈、苏州观前街商圈、成都建设路商圈环比涨幅在1.7%-2.0%之间。在租金环比下跌的商圈中，北京朝外大街、天津劝业场等5个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间；北京鲁谷、北京远大路等5个商圈环比跌幅在0.5%以内。3.租金运行趋势研判据中国商铺租金指数显示，2019年上半年，中国百街、百MALL商铺租金环比均上涨。从市场表现看，随着收入水平的提高以及消费观念的转变，消费者越来越关注购物的便捷性及体验感。基于此，国内外零售企业在布局新零售的同时，坚持对线下门店进行数字化改造，引入扫码支付、自动结账等服务。此外，大数据、人工智能和移动互联网等继续加持商业市场，“AI+美妆”、智能试穿、虚拟现实等技术，极大地增强了消费者的购物体验，激发了潜在的消费需求，对未来实体商业项目的需求也将有所增加。整体来看，2019年上半年，零售商业市场表现活跃，其中一线城市仍是零售商进行扩张的首选，但考虑到一线城市商业地产开发趋于饱和，而具有一定经济基础，商业活跃度相对较强的新一线、二线城市将持续受到零售商青睐，未来新一线、二线城市商铺租金或将呈现不同程度上涨。供应方面，从短期供应来看，2019年上半年5个重点监测城市约有近200万平方米40个购物中心项目入市，较2018年下半年缩减约190万平方米，短期供应明显减少。2019年上半年新入市项目主要有上海浦东三林东方懿德城、成都绿地中心468·伊藤广场等。根据拟开盘商业项目情况，预计2019年下半年，将有超1200万平方米约150个购物中心项目入市；此外，北京房山理工大学家园、武汉光谷青年汇等商业街项目将进入市场，总建筑面积超15万平方米。从长期供应来看，2019年1-6月，我国商办用地成交规划建筑面积达8762.10万平方米，同比下降9.08%。从城市等级看，一线、二线商办用地成交规划建筑面积同比均下降。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占全国比例由去年同期的5.63%降至2.98%，二线城市占比由去年同期的51.55%降至44.34%。虽二线城市商办用地成交占比有所下降，但仍保持较高比例。总体来看，未来商业市场供应将主要集中在二线城市。需求方面，2019年1-5月，我国社会消费品零售总额为161332亿元，同比增长8.1%，增幅较去年同期回落1.4个百分点，其中全国网上零售额同比增长17.8%，增幅较去年同期回落12.9个百分点。按消费类型分，餐饮收入同比增长9.3%，增幅较去年同期回落0.5个百分点；商品零售同比增长8.0%，增幅较去年同期回落1.4个百分点。限额以上单位商品中，日用品类、化妆品类、中西药品类同比分别增长14.5%、11.3%和11.0%；通讯器材类、家用电器和音像器材类以及家具类同比则分别增长7.8%、6.4%和5.1%。整体来看，消费需求呈快速增长态势，但增速有所放缓，其中网络消费增长迅速，升级类商品和服务类消费较为活跃，对我国未来商业市场需求、消费结构优化升级都将形成一定支撑。展望未来，在经济结构转型、居民收入提升、城市化进程加快以及消费升级等因素的共同推动下，我国居民消费将继续保持增长态势。同时，政府也出台多项政策促进消费升级，在积极推动电子商务发展的同时鼓励实体零售企业进行商业模式创新，促进线上线下融合发展。实体零售企业通过创造新的零售场景和经营模式，优化升级成为全渠道零售，新的实体零售格局正在形成。就零售商业市场整体租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；而2019年下半年，大规模购物中心项目的入市，也将使零售市场竞争更加激烈，预计未来，零售商业租金或将面临调整。中国写字楼租金指数运行分析根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占60.0%，租金环比下跌的商圈占38.8%，1.2%的商圈租金与上期持平。从市场表现来看，2019年一季度，我国第三产业实现增加值122317亿元，同比增长7.0%，增幅较上期收窄0.4个百分点。整体来看，服务业发展速度出现放缓迹象，在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。具体来看，受经济增速放缓及中美贸易争端影响，一线城市写字楼市场需求减少，租金有所下降；而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。1.写字楼租金变动情况根据全国15个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。从城市等级看，2019年二季度，一线城市中，41.7%的商圈写字楼租金环比上涨，58.3%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京上地、深圳宝安中心区、北京丽泽等15个商圈写字楼租金环比上涨；深圳后海、上海陆家嘴等21个商圈租金环比下跌。2019年二季度，二线城市中，75.0%的商圈写字楼租金环比上涨，22.7%的商圈租金环比下跌，2.3%的商圈租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，武汉、重庆、成都、苏州、长沙、南昌主要商圈写字楼租金均环比上涨，其他城市商圈写字楼租金均涨跌互现。其中重庆解放碑商圈租金涨幅较高，达3.19%，居于二线城市首位。2.租金涨跌幅较大的商圈图：2019年二季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2019年二季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，重庆解放碑、北京上地等10个商圈租金环比涨幅较大，其中重庆解放碑商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨3.19%至2.4元/平米·天；其次为北京上地商圈，环比上涨2.86%至5.6元/平米·天；南昌红谷滩中心区、武汉中北路等6个商圈租金环比涨幅在2.0%（含）-2.5%之间；北京丽泽商圈和武汉武昌中心商圈租金均环比上涨1.99%。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳后海商圈跌幅最大，环比下跌2.01%至6.8元/平米·天；其次为上海陆家嘴商圈和深圳福田中心区商圈，环比分别下跌1.62%和1.56%；天津华苑和天津友谊路等7个商圈写字楼租金环比跌幅均在1.0%-1.5%之间。受第三产业中金融、信息服务、科技服务等优势产业增长较快影响，以该类产业为主的商圈写字楼租金明显上涨；同时，在汇率下调、关税增加的双重压力下，部分进出口贸易企业经营状况下滑，办公需求（续租和扩租）有减弱迹象，从而导致以该类行业聚集的商圈写字楼租金有所下调。3.租金运行趋势研判据写字楼租金指数显示，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。从市场表现看，随着中国经济的平稳发展，第三产业逐步成为经济增长的主动力，而第三产业中优势行业企业的快速发展，为未来写字楼市场需求提供了强劲支撑。具体来看，金融、房地产和TMT行业仍是写字楼市场的主要需求，带动整体租金平稳微升。其中，一线城市受中美贸易争端等宏观环境影响，写字楼市场租金有所下降；二线城市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下，城市吸引力增强，吸引大量企业落户与投资，带动其写字楼市场租金稳中趋升。供应方面，从新开工来看，2019年1-5月，15个重点城市写字楼新开工面积1210.80万平方米，同比下降，降幅为16.57%，其中一线城市写字楼新开工面积391.53万平方米，同比下降12.26%；二线城市新开工面积819.27万平方米，同比下降18.63%。从土地供应来看，2019年1-6月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积超2000万平方米，同比下降28.09%。总体来看，一、二线城市写字楼长期供应均呈缩减趋势。需求方面，2019年一季度，我国GDP总量为213433亿元，较上年同期增长6.4%，增速与上季度持平。其中，第三产业实现增加值122317亿元，较上年同期增长7.0%。具体来看，金融业和房地产业增加值分别为19205亿元和14897亿元，仅次于批发零售业；信息传输、软件和信息技术服务业较上年同期增长21.2%至9191亿元，增幅居于各行业首位。整体来看，写字楼市场需求仍呈增长态势，随着产业升级、科技创新等政策的推动，金融、房地产、TMT仍为三大需求主力，支撑写字楼市场稳步健康发展。展望未来，随着减税降费措施的实施，制造业等行业税率由16%降至13%；交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至9%，这将大大减轻行业负担，降低企业运营成本，增加实体经济发展和扩展空间，支撑未来写字楼市场需求。但受全国经济增速放缓影响，企业扩张速度减缓，预计后期写字楼租赁需求或将趋弱，租金面临下行压力。在此背景下，写字楼运营企业需积极调整服务策略，通过提高软硬件水平、优化写字楼环境、提供增值服务或适当采取租金优惠措施等吸引租户，以期提高出租率来确保收益；而租户则将有更多元的选择并拥有更强的议价能力，有换租或升级需求的企业则可以适时作出选择。文章来源：中指研究院（ID：indexsoufun），已获得原作者授权。

中商情报网讯：3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及苏宁置业集团有限公司等企业成为了2019中国商业地产百强企业。2019中国商业地产百强企业（部分企业）资料来源：中指研究院、中商产业研究院整理1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及增长率数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产百强代表企业平均租金及同比商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米/月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%；商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大；二线城市成交面积同比上升5.8%；三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。百强代表企业2017年、2018年商业地产拿地面积分布面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破百强代表企业2014-2018年资产负债率均值在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。十家百强企业2017-2018年公司债、海外债发行情况境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%；十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点；十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国商业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

国内房地产市场从以往住宅开发为主导的增量市场逐渐转向以商业地产投资为主导的存量市场。随着存量时代的大幕缓缓开启，获取优质商业地产筹码的重要性正在显著提升。在此背景下，大量保险机构和房产基金在商业地产大宗投资市场迅猛崛起，将2017-2020年作为国内商业地产投资的建仓时期。反观房地产企业，由于住宅开发接近天花板，既有自身发展需求，也是市场倒逼，业务转型势在必行，许多房企开始活跃在存量商业地产领域，本期将盘点2018年房企在商业地产大宗交易领域的表现。一、房企在大宗交易中表现活跃2018年1-11月，商业地产大宗交易近90宗；其中，房企参与的交易数量达51宗，占比近6成，表现较为活跃；数量较去年整年有所提升。其中，房企投资宗数达29宗；房企出售宗数达42宗，房企间的大宗交易数量达16宗。二、大中型房企收并购加剧调控周期往往是兼并重组的良好时机，资金实力雄厚的大中型房企通常借机通过收购，扩大土地储备和市场份额。 2018年1-11月，大中型房企收购宗数达20宗；其中，单笔最高成交金额为128亿，由凯德于上月收购上港商业项目；大中型房企收购数量较2017年有显著提升。典型案例——万科（印力）冲刺商业地产“数一数二“的地位，3年实现2000万平米管理面积2018年伊始，印力联合万科、TRIWATER收购凯德20个购物中心，拉开了中国商业地产并购的序幕。这宗交易的谈判、定价等细节，或将为之后的商业并购提供样本；对于存量巨大的商业地产而言，通过收并购，优秀的资产管理者接手将提升其价值。作为万科旗下的商业运营平台，印力因此项收购也获得了极大关注度，收购完成后印力的管理面积将达到1000万平方米，跃居国内商业地产运营第二，仅次于万达。这笔交易来看，不仅可以提升万科商业网络的广度及深度，还可以更好地发挥平台资源的协同效应。就长期效果而言，万科不但收购了凯德项目，而且保留了凯德优秀的商业管理团队。吸纳这批专业人才，对万科的人才储备及未来的发展具有重要的意义。以其”数一数二“的发展目标，印力不会止步于收购凯德20个购物中心。典型案例——凯德逆势扩张，刷新其在华单体项目收购金额纪录除了万科、保利这类资金充裕的大型房企、央企外，具有新加坡国资背景的凯德也开始逆势扩张。作为进入中国市场较早的外资集团，凯德近年来常被指在华发展步履缓慢。2018年初，凯德集团首次提出2020年管理资产达1000亿新元（约5000亿人民币），每年通过优化资产组合新投资30亿新元（约150亿人民币）的发展目标。此后，凯德明显加大了在中国内地的投资力度。11月12日晚间，据上港集团公告，凯德集团旗下来福士基金携手新加坡政府投资公司成立的合资公司DIAMOND TWO PTE． LTD．，以127.86亿元收购上港商业项目，刷新了凯德在华单体项目收购金额纪录。典型案例——融创成立最大并购基金，进军商业地产存量市场今年3月初，融创切入商业地产存量市场，发起国内首只存量资产并购基金，也是国内首只由开发商发起、总募资规模最大的商业存量并购基金。3月4日晚，融创（上海）商置有限公司与盛煦地产签署了战略合作协议，其将共同发起国内首只存量资产并购基金，其中双方各占50%权益，目前基金已经开始募集，基金规模约200亿元人民币。这意味着，一直以住宅开发为主营业务的融创中国开始涉足存量商业地产领域。此前融创虽然有一些商业项目，但是多以出售为主。按照规划，该并购基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理，同时融创地产开发团队提供专业的开发及改造支持，待物业进入成熟运营后，通过多种渠道从资本市场退出。目前，融创在商业地产存量市场动作频频，已有多宗交易，未来将进一步扩张。典型案例——龙湖一二线城市新地匮乏，收并购支撑扩张在“2020年龙湖商业租金收入将达60亿元”的目标下，龙湖商业团队面临的是“在重点城市、关键位置站住脚，变戏法经营好赚钱”。但当下一、二线城市，可选商业用地新地匮乏，收并购存量项目才会被提上日程。以北京为例，近两三年调控政策严格，根据《北京市2018年建设用地供应计划》，2018年北京商服用地仅180公顷，比2017年的计划减少130公顷，比2016年计划减少220公顷。商地供应逐渐减少，优质商业用地则更为匮乏。在通过招拍挂难以获取优质商业用地的情况下，龙湖选择了以收并购存量项目的方式进行扩张，在京收并购的第一个物业就是在2018年9月下旬正式营业的房山天街。今年，龙湖在北京斥资18亿从首创置业手中购得北京丽泽商务区一块商业用地，继续通过收并购实现扩张。三、小型房企现抛售潮2018年以来，随着一系列的调控，已有十余家房企因资金链断裂宣告破产。在紧缩的信贷环境下，小型的开发商的融资能力会受到更严格的贷款渠道和更高的融资成本的挤压，为缓解资金链压力纷纷抛售资产，也有部分企业希望通过剥离非核心业务，将更多的资源和精力放在主营业务上。大量存量物业的抛售，也促进了年内大宗交易的成交。2018年1-11月，小型房企出售的商业地产宗数达25宗，较2017年有显著上升。在出售资产的房企名单中，不乏一些大中型房企，以凯德为例，通过剥离成熟资产，获取足够资金，投入具备更大成长潜力的城市和资产上去。四、房企热衷一线，并有向二线渗透的趋势2018年房企参与的商业地产大宗交易中，一线城市资产交易量仍占绝对主力，占比超7成，但出现逐渐向重点二线城市渗透的现象。从房企收购的资产标的的城市分布来看，上海占绝对优势，比例达41%；北京位列第二，占比22%；一线城市中，上海北京的大宗交易活跃度相对更高。部分重点二线城市也是房企收并购的关注重点。一、二线城市核心商务区、副中心都有大量的老旧物业及被低估的存量资产，这些都是极具升值空间的优质资产。部分主要二线城市得益于消费者购买力的不断增长以及地方政府对于城市更新的积极推动，使得位于核心区域的零售项目在资产价值上获得不断提升。从房企出售的资产标的的城市分布来看，涉及的城市数量远大于收购所覆盖的城市，说明房企在收并购时对城市的选择更为谨慎和聚焦，而险资、基金公司等投资的城市范围则更大。另外，出售资产中包含不少弱二线和三四线城市的资产，也意味着房企对三四线的商业发展的预期不佳。典型案例——凯德退出三四线城市，聚焦五大核心城市群自2017年凯德集团新开业购物中心面积破新高之后，其开始优化购物中心组合， 2018年1月，凯德84亿出售20个项目予万科，退出了许多三四线城市；并于2018年11月凯德以128亿接手上海星外滩项目，诸多的收购动作，则聚焦一二线城市。通过出售成熟资产，收购具备成长性资产，实现其商业地产布局战略：从而优化购物中心组合，聚焦五大核心城市群；即北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。五、办公交易热度不减，零售物业改善明显从资产类别来看，房企大宗交易更偏好零售物业，其次为办公，近年来由于写字楼资产的激烈竞争使得其收益率不断压缩，房企将目光转向零售物业。零售物业通过物业提升或业态调整而取得更高的租金，从而得到房企的青睐。商业地产存量投资大幕已开启，预计到2020年，进入商业地产的资本将达到万亿规模。北上广深及部分核心的二线城市都已迈入存量时代，这些城市土地资源稀缺，但各类商办和消费升级需求活跃，大量商业资产需要升级，对于面临增量天花板的房企而言，是一个巨大的投资机遇期，但投资仅仅是第一步，如何运营如何实现真正的资产增值才是未来的核心。附：2018年商业地产大宗交易【乐居财经，专注于泛地产行业新闻。感谢您的关注】

当前，商业地产正面临着新的行业发展格局。在消费升级和商业变迁的背景下，需求端正在发生改变，新模式新技术迭代日益加快，商业变革不断出现。同时，商业地产行业已经进入存量高度竞争的时代，市场面临众多的不确定性，这对于各类参与主体提出了新的挑战。为适应当前中国商业地产市场快速发展需要，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，启动中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。一、中国商铺租金指数运行分析根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2019年下半年，中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金整体水平稳中有涨。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为25.9元/平方米.天，环比上涨0.58%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.2元/平方米.天，环比上涨0.44%。从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占71.6%，租金环比下跌的商业街占22.4%，6.0%的商业街租金与上期持平；在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占66.7%，租金环比下跌的商圈占29.2%，4.2%的商圈(购物中心)租金与上期持平。从市场表现来看，2019年前三季度，我国GDP总量为69.8万亿元，同比增长6.2%，增速较上年同期收窄0.5个百分点。2019年1-10月，我国社会消费品零售总额实现33.5万亿元，同比增长8.1%，增速较上年同期收窄1.1个百分点，居民消费整体保持平稳增长态势。同时，在线下零售回暖的背景下，商业零售企业积极推动产品与用户体验升级，推动消费潜力不断释放。整体来看，商业零售市场平稳运行，租赁需求较活跃。1、百街商铺租金指数变化(1)百街商铺租金变动情况根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街(百街)商铺租金指数。2019年下半年，百街商铺平均租金为25.9元/平方米.天，环比上涨0.58%。分城市等级来看，2019年下半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占74.1%，环比下跌的商业街占11.1%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京10条商业街租金环比全部上涨，其中南锣鼓巷涨幅最高，达2.64%；上海11条商业街中，6条商业街租金环比上涨，2条环比下跌，3条持平，其中四川北路商业街环比涨幅最高，为3.56%；广州1条商业街租金环比上涨，1条环比下跌，一条持平，其中上下九步行街环比上涨0.27%；深圳3条商业街租金环比均上涨，其中东门步行街涨幅最高，达2.48%。2019年下半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占70.0%，环比下跌的商业街占30.0%。二线城市中，南昌主要商业街租金全部下跌，天津、苏州、重庆和海口主要商业街租金涨跌互现，成都、武汉、杭州等6个城市商业街租金较上期均全部上涨。其中，苏州龙湖狮山金街租金环比涨幅为3.24%，位列二线城市各商业街租金涨幅第一位。(2)租金涨跌幅较大的商业街图：2019年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2019年下半年，在租金环比上涨的商业街中，上海四川北路商业街、苏州龙湖狮山金街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中上海四川北路商业街环比上涨3.56%，涨幅位列首位；苏州龙湖狮山金街、杭州河坊街和长沙黄兴路步行街租金环比涨幅亦在3.0%以上；北京南锣鼓巷、上海七宝老街等5条商业街商铺租金环比涨幅在2.0%-3.0%之间；北京新街口商业街环比上涨1.71%。在商铺租金环比下跌的商业街中，南昌胜利路步行街、天津鼓楼商业街以及苏州石路步行街环比跌幅较大，均在1.5%-2.0%之间；天津古文化街、天津南市食品街等7条商业街环比跌幅在1.0%以内。2、百MALL商铺租金指数变化(1)百MALL商铺租金变动情况根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心(百MALL)商铺租金指数。2019年下半年，百MALL商铺平均租金为27.2元/平方米.天，环比上涨0.44%。分城市等级来看，2019年下半年，一线城市中63.6%的商圈(购物中心)租金环比上涨，36.4%的商圈租金环比下跌。北京有9个商圈租金环比上涨，3个环比下跌，其中三里屯商圈环比涨幅最高，达1.76%；上海有11个商圈租金环比上涨，11个环比下跌，其中长寿路商圈环比涨幅最高，为1.68%；广州有4个商圈租金环比上涨，2个环比下跌，其中东圃商圈环比涨幅最高，为1.79%；深圳4个商圈租金环比均上涨，其中东门商圈涨幅最高，达2.38%。2019年下半年，二线城市中69.2%的商圈(购物中心)租金环比上涨，23.1%的商圈租金环比下跌，7.7%的商圈租金与上期持平。除天津、杭州、重庆、南昌、海口重点商圈租金涨跌互现外，成都、武汉、苏州等6个城市重点商圈租金较上期均上涨或持平。成都4个商圈租金环比均上涨，其中建设路商圈租金环比涨幅最高，为2.02%。(2)租金涨跌幅较大的商圈图：2019年下半年租金环比涨跌幅较大的商圈从商圈层面看，2019年下半年，在租金环比上涨的商圈中，深圳东门商圈、深圳福田中心区商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中深圳东门商圈租金环比涨幅最大，达2.38%；深圳福田中心区商圈、成都建设路商圈、深圳南山中心区商圈涨幅在2.0%-2.2%之间；苏州湖西商圈、广州东圃商圈等6个商圈租金环比涨幅在1.5%-2.0%之间。在租金环比下跌的商圈中，上海曹家渡商圈租金跌幅最大，环比下跌2.47%，广州市桥、天津友谊路等4个商圈租金环比跌幅在1.0%-1.5%之间；上海天山、上海陆家嘴等5个商圈环比跌幅在1.0%以内。3、租金运行趋势研判从市场表现看，2019年以来线下零售企业在“互联网+”转型下经营状况有所改善。2019年1-10月，线下零售额累计同比增速约为5.5%，重新恢复正增长；而同期线上零售额累计同比增速已经下降到16.4%。一方面，电商平台正强化开放赋能，重点布局下沉市场和融合社区生态，推动消费潜力不断释放。另一方面，商业零售企业在“互联网＋”浪潮的推动下纷纷转型，利用大数据、人工智能和移动互联网等新技术为整个商业地产运营和消费提供支持。整体来看，2019年下半年，零售商业市场整体表现较活跃，一二线城市成熟商圈仍是品牌商扩张的首选，而居民消费呈现个性化、多元化、定制化的趋势，零售业正朝着更加注重便利性、差异性、体验性的方向发展。供应方面，从短期供应来看，2019年1-10月15个重点监测城市约有980万平方米140余个购物中心项目入市，较2018年1-10月减少240万平方米左右。2019年下半年新入市项目主要有深圳One Avenue卓悦中心、北京龙湖长安天街等。根据拟开业商业项目情况，预计2020年上半年，15个重点监测城市将有超3000万平方米约400个购物中心项目入市。从长期供应来看，2019年1-10月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为16468.58万平方米，同比下降1.71%。从城市等级看，一、二线城市商办用地成交规划建筑面积同比均下降；其中一线城市同比下降36.80%，二线城市同比下降5.28%。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占全国比例由去年同期的4.43%下降至2.85%，二线城市占比由去年同期的43.94%下降至42.34%。整体来看，由于供应减少，一线城市商办用地市场规模较二线城市下降更多。需求方面，2019年1-10月，我国社会消费品零售总额为334778亿元，同比增长8.1%，增幅较去年同期收窄1.1个百分点，其中实物商品网上零售额同比增长19.8%，仍保持快速增长态势。按消费类型分，餐饮收入同比增长9.4%，增幅较去年同期收窄0.2个百分点；商品零售同比增长7.9%，增幅较去年同期收窄1.2个百分点。限额以上单位商品中，日用品类、化妆品类、中西药品类分别同比增长13.4%、12.1%和9.6%；通讯器材类、家用电器和音像器材类以及家具类则分别同比增长8.0%和5.4%。整体来看，我国消费需求呈较快增长态势，但增速有所放缓，其中升级类商品和服务类消费较为活跃，对我国未来商业市场需求、消费结构优化升级都将形成一定支撑。展望未来，在我国服务业经济平稳运行、经济继续向第三产业倾斜、消费总量持续增长与消费不断升级、线上线下融合发展等多因素的共同推动下，我国商业零售市场有望继续保持平稳增长态势。从未来趋势上看，中国经济的增速越来越依靠内需的增长，越来越需要消费的扩大，中央及地方政策也会将更多的精力放在培育和扩大国内消费市场上面。2019年前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率为60.5%，较上半年提高0.4个百分点，且明显高于资本形成总额及货物和服务净出口对经济增长的贡献率。就零售商业市场整体租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；预计未来，我国重点商圈商铺租金有望继续平稳运行。二、中国写字楼租金指数运行分析根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平米.天，跌幅为0.67%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占38.8%，租金环比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金与上期持平。整体来看，四季度全球经济继续面临下行压力，制造业活动势头减弱，贸易局势持续紧张，一系列不确定性因素对商业信心、投资决策和全球贸易造成了不利影响。国内周期性问题与结构性矛盾叠加，经济下行压力持续加大；受宏观经济持续下行影响，本季度写字楼市场需求有所下降，租金亦环比下跌。1、写字楼租金变动情况分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。2019年四季度，一线城市中，25.0%的商圈写字楼租金环比上涨，75.0%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，深圳龙岗中心城、广州体育中心、北京金融街等9个商圈写字楼租金环比上涨；上海北外滩商圈、广州珠江新城商圈、深圳前海商圈等27个商圈写字楼租金环比下跌。2019年四季度，二线城市中，50.0%的商圈写字楼租金环比上涨，40.9%的商圈写字楼租金环比下跌，9.1%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，苏州、长沙、南昌、海口主要商圈写字楼租金均环比上涨或持平；成都主要商圈写字楼租金均环比下跌；其他城市主要商圈写字楼租金均涨跌互现。其中南京奥体商圈租金涨幅较高，为2.77%，居于二线城市首位。2、租金涨跌幅较大的商圈图：2019年四季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈2019年四季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，南京奥体、苏州狮山等10个商圈租金环比涨幅较大，其中南京奥体商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨2.77%至2.8元/平米.天；其次为苏州狮山商圈，环比上涨2.72%至2.2元/平米.天；深圳龙岗中心城、海口国兴等8个商圈写字楼租金环比涨幅均在1.4%-2.5%之间。具体来看，基于成本控制等考虑，部分中小企业选择迁址到租金较低的新兴商务区，非核心商圈写字楼市场整体去化效果较好，使得部分非核心商圈写字楼租金环比有所上涨。在写字楼租金环比下跌的商圈中，上海北外滩商圈、杭州黄龙商圈跌幅最大，环比均下跌2.83%，租金分别跌至5.6元/平米.天、4.0元/平米.天；广州珠江新城、深圳前海等8个商圈写字楼租金环比跌幅均在1.6%-2.7%之间。具体来看，在信息传输、软件和信息技术服务业租赁需求放缓的背景下，部分TMT企业密集的商圈写字楼租金环比有所下跌；而受工业增加值同比增幅收窄和对外贸易下滑影响，部分相关企业租赁需求减弱，致使该类企业聚集的商圈写字楼租金环比亦有所下跌。3、租金运行趋势研判从市场表现来看，随着经济发展和产业结构调整，第三产业逐渐成为中国经济增长的主要动能，第三产业的发展状况成为写字楼市场需求发生变化的主要动因之一。2019年三季度，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，批发和零售业增速均有所放缓，致使写字楼租金环比小幅下跌；写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款，适时搬迁扩张；而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区，以降低办公成本。供应方面，从新开工来看，2019年1-10月，15个重点城市办公楼新开工面积共计2447.48万平方米，同比增长20.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降0.3%；二线城市同比增长34.3%。从土地供应来看，2019年1-10月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为3791.33万平方米，同比下降13.9%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比下降36.8%；二线城市同比下降9.2%。短期来看，全国15个重点城市办公楼整体供应预期将继续加大，尤其二线城市办公楼市场将面临较大的去化压力。长期来看，商办用地供应下降或将使市场供大于求态势得到缓解。需求方面，2019年三季度，我国第二产业实现增加值97885亿元，同比增长5.2%，增幅较二季度收窄0.4个百分点。其中工业、制造业增加值同比增幅较二季度收窄，建筑业增加值同比增幅较二季度扩大。第三产业实现增加值129182亿元，同比增长7.2%，增幅较二季度扩大0.2个百分点。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业保持较快增速。整体来看，TMT产业、金融业、房地产业仍为写字楼市场需求主力。展望未来，从宏观环境来看，四季度我国仍面对错综复杂的国际形势和国内经济下行压力；2019年10月IMF发布的《世界经济展望报告》中，将2019年中国GDP增速预期下调0.2个百分点至6.1%。在此背景下，国家坚持以供给侧结构性改革为主线，大力深化改革和扩大开放，从货币政策等多个角度加大逆周期调节力度，做好“六稳”工作，着力保障经济增速处于合理区间。从营商环境来看，国家持续发力，10月22日《优化营商环境条例》的正式颁布将我国优化营商环境建设全面纳入法治化轨道。11月15日，国务院出台《在自由贸易试验区开展“证照分离”改革全覆盖试点的通知》，以有效降低企业制度性交易成本，激发市场活力和社会创造力。同时，各地政府也紧跟步伐，出台各类有关优化营商环境的政策，如《北京市新一轮深化“放管服”改革优化营商环境重点任务》、《进一步优化长三角法治化营商环境宣言》等。系列政策的发布可以有效激发企业家精神，鼓励更多社会主体投身创新创业。截至目前，这些政策已初见成效，从2019年1-10月新登记的市场主体数据来看，日均新登记企业数量接近2万户，在去年高速增长的基础上继续加快增长。短期来看，在我国经济增速放缓和部分城市写字楼空置率较高的背景下，写字楼租金短期面临比较大的下行压力。但展望未来，尽管经济下行压力依然存在，但我国雄厚的物质技术基础、逐步升级的产业结构、日益扩大的高素质人才梯队和逐渐壮大的市场规模将使得我国经济拥有足够的韧性和潜力，经济继续保持平稳运行仍有诸多支撑因素。同时系列政策的发布增强了各类企业信心，也为写字楼市场带来发展动力。长远来看，我国写字楼市场预期将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。(数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com)来源: 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